אבו עישה נגד פיראן ואח’

2-44
בית המשפט המחוזי בחיפה

ת”א 13092 – 01 – 16 אבו עישה נ’ פיראן ואח’
תיק חיצוני:
בפני
כבוד השופט מאזן דאוד
תובעת
הודא אבו עישה
נגד
נתבעים

1.סמיר פראן (ניתן פסק דין בהעדר ביום 27 / 11 / 16 ) 2.חמדה פראן (ניתן פסק דין בהעדר ביום 27 / 11 / 16 ) 3.מחמוד פארן (ניתן פסק דין בהעדר ביום 27 / 11 / 16 ) 4.רנין פיראן (ניתן פסק דין בהעדר ביום 27 / 11 / 16 ) 5.עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע”מ (ניתן פסק דין בהעדר ביום 27 / 11 / 16 ) 6.ישראכרט מימון בע”מ (ניתן פסק דין בהעדר ביום 27 / 11 / 16 ) ל.אלקטרו רודי בע”מ (ניתן פסק דין בהעדר ביום 27 / 11 / 16 ) 8.דלק מנטה קמעונות בעיימ (ניתן פסק דין בהעדר ביום
(27/11/16

9. בנק מזרחי טפחות בע”מ 520000522 10.מדינת ישראל (ניתן פסק דין בהעדר ביום 27 / 11 / 16 )
פסק דין
עניינו של פסק דין שבפנינו בתחרות בין זכויות.
רקע עובדתי;
.1
על קדמת הבמה עומדת דירת מגורים ביישוב ג’דיידה- מכר, הידועה כגוש 18530 חלקה 5 תת חלקה 74 אשר רשומה בספרי עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע”מ (להלן: ייהדירהיי), הנתבעים 1 – 2 היו בעלי הזכויות בדירה והיו רשומים ככאלה בפנקסי חברת עמידר בעיימ -נתבעת 5 ובפנקסי מנהל מקרקעי ישראל (להלן: “יסמיר וחמדהיי)
6 7 8 9
2.
11
12

התובעת, אם חד הורית, מגדלת שלושה ילדים, תושבת היישוב ג’דיידה- מכר. התובעת התקשרה ביום 9 . 8 . 03 בהסכם עם הבעלים של הדירה, יסמיר וחמדהי ,לרכישת הדירה בתמורה לסך של 400 , 000 ₪ אשר ישולמו על ידי התובעת כלהלן: 160 , 500 ₪ במזומן במעמד החתימה, והיתרה בתשלומים חודשיים (לרוב תשלומים בני 5 , 000 ₪), וזאת עד לסיום תשלום מלוא התמורה.
13
14
1 מתוך 14
שדיים
בית המשפט המחוזי בחיפה

ת”א 13092 – 01 – 16 אבו עישה נ’ פיראן ואח’
תיק חיצוני:

“כב’ הש’ מאזן: ידע כדי לדרוש את המסמך הזה שיש מישהו אחר, חוץ מהלווה והמוכר, בעסקת ההלוואה של המשכנתא מחזיק בנכס, מאיפה? העד, מר זילבר: ככל הנראה הלווים באו ואמרו שצד ג’ יושב בנכס כרגע, שהנכס מושכר. כב’ הש’ מאזן: יש תזכורת, תרשומת? העד, מר זילבר: אני לא יכול לענות על זה מכיוון שזה צריך לבדוק בתיק הלקוח, לעבור פיפס פיפס ולחפש את זה. כב’ הש’ מאזן: ועוד שאלה אחת נוגעת לעניין הזה, האישור מתי נדרש? אם ידוע לאדוני. זה נשלח אליכם באותו מעמד? העד, מר זילבר: אני רואה כאן, אם אנחנו כבר מדברים, כב’ הש’ מאזן: זה 15 . 02 . 07 . העד, מר זילבר:22 לפברואר 2007, זה אומר זה ביום שההלוואה הועמדה. כב’ הש’ מאזן: יופי, במה חשד פקיד הבנק כאשר התעקש לקבל את המסמך הזה? מעורך עישאן. העד, מר זילבר: מכיוון שלא המוכרים יושבים בו, לא הקונים יושבים בו, הנחת יסוד, אין לי שום תשובה על זה מכיוון שמעולם לא העמדתי הלוואת משכנתא. אני עמדתי עשרות אלפי הלוואות מסחריות אבל לא משכנתא.”
.39
ביום העמדת ההלוואה-כתשובת העד מטעם הבנק, ידע הבנק כי אדם אחר מחזיק בנכס ולא הנתבעים 3 ו-4, והבנק דרש מסמך המעיד כי מעמדה של התובעת שוכרת בלבד והחזקה בדירה תמסר לנתבעים 3 ו-4 , האישור נדרש מעוייד שערך את ההסכם בין הנתבעים 1 ו-2, לבין נתבעים 3 ו-4. לא ברור כיצד הבנק הסתפק באישור עורך דין שערך את העסקה ולא מהצדדים ישירות, כיצד לא הוחתמה התובעת על תצהיר שהיא שוכרת , כיצד לא דרש הסכם שכירות עם התובעת כדי לוודא כי היא מחזיקה בנכס מכוח זכות אחרת וסותרת בנכס.
20 21 22
24
27
הבנק ידע על מעמדה של התובעת כמחזיקה בנכס והיה עליו לברר מכות מה היא מחזיקה בדירה האם כבר רשות, מכות שכירות או בעלות, אך בדיקה כזו לא בוצעה תוך התעלמות מסימני האזהרה ולא טרם הבנק לדרוש את הראיות את הראיות המתבקשות כדי שהנתבעים 4 – 3 יוכיחו כי התובעת מחזיקה בנכס במעמד שוכרת בלבד. הבנק לא דרש תצהיר, כאמור מהתובעת, או תצהיר ערוך כדין מטעם הנתבעים 1 עד 4 כלל ועיקר, והסתפק באישור עורך דין ללא צירוף חוזה שכירות המעיד ומלמד על מעמד התובעת בנכס.
29 30
11 מתוך 14
בית המשפט המחוזי בחיפה

ת”א 13092 – 01 – 16 אבו עישה נ’ פיראן ואח’
תיק חיצוני:
2
אין חולק כי הבנק חשד בזכויותיה של התובעת כמחזיק הדירה, יעיד על כך האישור שנדרש מעורך הדין שערך את העסקה בין נתבעים 1 ו-2 לבין הנתבעים 3 ו-4, הבנק כנושה מקצועי, דרש מסמך ואישור שאין לו כל ערך ראייתי, והסתפק בו, כמענה הולם, לשיטתו , למהות זכויות התובעת, ובכך הכשיל את עצמו.
42.
6 7

לסיכום בענייננו מדובר במצב בו פלוני רוכש נכס או מבצע עסקה אחרת בנכס, שלצד אחר יש בו חזקה ושימוש בלעדיים, מבלי שהוא טורח לברר את זכויותיו של המחזיק בנכס ייעניין זריקיי, פסקה 26 ועייא 7113 / 11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ’ עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם זייל, פסקה 28 [פורסם במאגרים] ( 27 . 2 . 2014 )), בכך נעדר הבנק תום הלב הסובייקטיבי
11
43.
12 13
אשר להיבט האובייקטיבי של חובת תום-הלב, שעניינו בדיקת פנקס רישום המקרקעין או ההחזקה במקרקעין בנק מזרחי טפחות לא עמד בדרישה האובייקטיבית של תום הלב, שעה שהסתפק לבדוק את הרישום בחברה המשכנת ומנהל מקרקעי ישראל בלבד טרם ביצוע העסקה, ולא טרח לבדוק את החזקה במקרקעין טרם עריכת העסקה, חרף ידיעתו כי בדירה מחזיקה התובעת. לו היה הבנק בודק באמצעות השמאי שביקר בנכס או היה דורש הוכחות לעניין מעמדה של התובעת בנכס היה מגלה שהתובעת נוהגת בדירה מנהג בעלים לכל דבר בנכס מזה מספר שנים ולא מכוח זכויות נחותות אחרות כגון שכירות ,ממצא הסותר מיניה וביה את הרישום במשרדי עמידר.
16 17 18
.44
.45
סיכום; כאמור בחינת תום הלב של הקונה הראשון נעשית רק במקרה שנמצא כי הרוכש השני הינו תם לב (השווה: עניין זריק). בענייננו, נוכח שנקבע כי הבנק- נתבע מס’ 9, בהיותו בעל העסקה השנייה, הפר את חובת תום הלב המוטלת עליו -על שני רבדיה, די בכך כדי לבכר את העסקה הראשונה בזמן – היא העסקה עם התובעת. על כן, הנני מקבל את התביעה ומצהיר כי התובעת היא הבעלים או הזכאית להירשם כבעלים בדירה הידועה כגוש 18530 חלקה 5 תת חלקה 74 אשר רשומה בספרי עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בעיימ, כפוף לתשלום מיסים או תשלומים על פי דין. בנוסף הנני קובע כי זכויות התובעת בנכס גוברות על זכויות הנתבעים 3 ו-4 ועל כל עסקה הנובעת מזכותם של נתבעים 3 ו-4, לרבות כל עיקול או משכון לרבות המשכון לטובת נתבע מס’ 9.
26
30
13 מתוך 14
שדיים
בית המשפט המחוזי בחיפה

ת”א 13092 – 01 – 16 אבו עישה נ’ פיראן ואח’
תיק חיצוני:

ביום 17 . 1 . 07 נרשם משכון על זכויות נתבעים 3 – 4 בדירה לטובת בנק מזרחי טפחות (נתבע 9), המשכון נרשם כדין בפנקסי רשם המשוכנות וכן נרשמה הערה מתאימה בדבר קיומו של המשכון בפנקסי חברת עמידר.
1 2
ה
א
ת
.10
5

לאחר שנתבעים 3 – 4 לא עמדו בהחזר ההלוואה, ננקט נגדם הליך מימוש המשכון על הדירה וזאת במסגרת תיק הוצלייפ 526264 – 10 – 15 ועוייד דיאנה חלבי מונתה ככונסת נכסים לצורך מכירת הדירה.
ס
ב
30
11.
ס
9

לאחר מינוי כונס נכסים הגישה התובעת את תביעתה שבפניי, ובגדרה ביקשה להצהיר שהיא הבעלים של הדירה, וזכויותיה עדיפות על זכויות הנתבעים 3 – 4 ועל זכויות הבנק הממשכן נתבע 9 ועתרה בנוסף לביטול כל העיקולים הרובצים על הדירה בגין חובות של
11
נתבעים
3 – 4 .
12.

הנתבעים לא הגישו כתב הגנה וחברתי כב’ השופט ג. ציגלר נתנה פסק דין בהעדר הגנה, ביום 27 . 11 . 16 על פי הסעד שבכתב התביעה נגד כל הנתבעים.
14
13.

לאחר קבלת פסק הדין נתבע 9 בנק מזרחי טפחות הגיש בקשה לבטל את פסק הדין שניתן בהעדר ובית המשפט הורה על ביטול פסק הדין ביחס לנתבע 9 -בנק מזרחי טפחות, וזאת על פי ההחלטה מיום 7 . 6 . 17 .
17 18
14.
פסק הדין כנגד יתר הנתבעים נותר על כנו.
15.
יש לציין כבר עתה כי נתבעים 1 – 4 לא גילו כל עניין בדירה, לא הגישו כתב הגנה ואף כשזומנו למתן עדות לא טרחו להתייצב כלל ועיקר, זאת חרף רישום זכויות הבעלות על שמם בספרי עמידר-חברה משכנת.
16.

העסקה של התובעת היא הראשונה בזמן והעסקה המאוחרת בציר הזמן הינה של נתבעים 3 – 4 והמשכון לטובת בנק מזרחי טפחות.
תוקפה של העסקה הראשונה;
3 מתוך 14
שדיים
בית המשפט המחוזי בחיפה

ת”א 13092 – 01 – 16 אבו עישה נ’ פיראן ואח’
תיק חיצוני:
1
נתלה’ על זכויות נתבעים 3 ו-4 ויש לבחון תחרות זו גם בעיני הדינים המסדירים עסקאות נוגדות.
22.
הגם שאין עסקינן בעסקאות נוגדות קלסיות (מוכר אחד לשני קונים), ניתן להסתכל על מצב הדברים דנן בכל הקשור לעסקה א ועסקאות ב ו- ג’ (עסקה אחת) כעסקאות נוגדות. תחרות הזכויות (שאלת העדיפות), להבדיל משאלת תוקפן של הזכויות, הינה בין התובעת לבין בנק מזרחי טפחות מכוח המשכון שנרשם לטובתו על זכויותיהם של נתבעים 3 – 4. פתרון סוגיית העדיפות בתחרות זכויות יש להכריע בהתאם לדין הכללי של תחרות זכויות בהתאם לדיני העסקאות הנוגדות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין וסעיף 12 לחוק המיטלטלין.
5 6 7 8 9 10
.23
14

נתבע מס’ 3 הינו בנם של נתבעים 1 – 2 ואילו הנתבעת מס’ 4 הינה אשתו של הנתבע 3. בין הצדדים נערך הסכם אשר דווח לרשויות המס וזאת ביום 16 . 11 . 06 ואף זכויותיהם בדירה, על בסיס אותו הסכם, נרשמו בספרי עמידר ומנהל מקרקעי ישראל (נספחים א’-ד’ למוצג נ/1).
16
17
24.

עולים סימני שאלה אודות תוקפה של העסקה בין נתבעים 1 – 2 לבין נתבעים 3 – 4, חרף הדיווח לרשויות המיסוי מקרקעין וחרף הרישום שבוצע הן בעמידר והן במנהל מקרקעי ישראל. סימני אלו מתרבים נוכח התנהלות נתבעים אלו במסגרת ההליך בפניי ובשל העובדה כי מאז חתימת ההסכם עם התובעת איבדו נתבעים אלו כל זיקה פיזית לנכס ואינם עושים בו כל שימוש.
18 19 20 21
25.
24
סימני שאלה אלו אין בהם, בשלב הזה, די כדי לקבוע מסמרות בעניין תוקפו של ההסכם בין נתבעים 1ו-2 לבין נתבעים 3 ו-4, בין היתר בשל העובדה כי נתבעים אלו לא התייצבו לדיון, לא העידו, כדי לקבוע שעסקאות אלו לא תקפות והן למראית עין .
26.
28 29
הדיון, יתמקד לא בתוקף העסקאות המאוחרות, אלא רק בעדיפות בין העסקאות על פי דיני עסקאות נוגדות, ויינתן לסימנים אלו את המשקל, בעת הכרעה בשאלת העדיפות בין העסקאות המתחרות. אחד מסימני השאלה שיש צורך להכריע בהם הוא קיומו של אישור מטעם עוייד אוסאמה עישאן, נספח ז/21 למוצג נ/1, על פיו הצהיר עוייד עישאן המטפל בעסקה בין נתבעים 1 – 4 : ייהנני לאשר כי הבית הנייל מושכר ע”י משפחת פראן לגבי אבו עישה הודה בעלת ת”ז 05858448 שהינה קרובת משפחה ולפי המוסכם ביניהם
30 31
32 33
5 מתוך 14
בית המשפט המחוזי בחיפה

ת”א 13092 – 01 – 16 אבו עישה נ’ פיראן ואח’
תיק חיצוני:

אובליגטורית לקבלת זכות קניינית המתחייב בהתחייבויות נוגדות בא בגדרו של סעיף 9 לחוק המקרקעין. ואכן, נקבע בהלכה הפסוקה כי סעיף 9 רחב דיו להחיל מקרים בהם האדם שהתחייב למכור לא היה באותה עת בעל הזכות הקניינית במקרקעין ובלבד שתוכן החוזה מלמד שבמכירת מקרקעין עסקינן (עייא 3180 / 05 דר’ ריאד נעים זריק נ’ עודה ג’רייס ,פסקה 21 (פורסם במאגרים, 29 . 4 . 2007 ) להלן יעניין זריקיי).
1 2 3 4
29.
7
11

על-פי סעיף 9 לחוק המקרקעין, תהא ידו של הרוכש הראשון בזמן על העליונה בתחרות שבין שתי עסקאות נוגדות, אלא אם כן הרוכש השני בזמן פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם-לב. ההלכה הפסוקה הוסיפה נדבך נורמטיבי נוסף על האמור בסעיף 9 וקבעה כי גם אם לא התקיים אצל הרוכש השני התנאי בדבר רישום העסקה עדיין אין משמעו של דבר כי נסתם הגולל על פתחו של הרוכש השני, היה והרוכש הראשון הפר את חובתו להפעיל את זכותו בתום לב, והוא נמנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא הייתה לו כל מניעה לעשות כן [שבכוחה למנוע ייתאונה משפטיתיי של עסקאות נוגדות] עשויה לגבור זכותו של הרוכש השני בזמן על אף שלא השלים את העסקה ברישום (ייעניין זריקיי פסקה 22). לניתוח ההלכה בהרחבה לרבות ההלכה והספרות אודות דיני עסקאות נוגדות ראו פסק דינו המרתק של כבוד השופט יצחק עמית בעייא 7113 / 11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ’ עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם זייל, [פורסם במאגרים] פסקאות 13 – 8 ( 27 . 2 . 2014 ).
12 13
14
16 17
30.

היה והרוכש השני לא פעל בתום לב תהא ידו על התחתונה, למרות מחדלו של הראשון. זאת, מכיוון שבמצבים כגון דא ניתק הקשר הסיבתי בין אי רישום הערת אזהרה לבין ההתקשרות הנוגדת, והאשם בקיומן של העסקאות הנוגדות אינו רובץ לפתחו של הראשון (ע”א 7643 / 06 אבו זיאד נ’ בשיר, [פורסם במאגרים] פסקה 9 ( 28 . 10 . 2008 ); ע”א 9767 / 08 קדמני נ’ מולא, [פורסם במאגרים ] פסקה 9 ( 16 . 1 . 2011 ); יעניין זריקיי ,פסקה 23)
22 23
24
25
31.
27
8
שאלת תום ליבו של הרוכש השני נמדדת על פי שני פרמטרים מרכזיים: האחד – תום לב סובייקטיבי שעניינו אי ידיעה על העסקה הראשונה בשעת עריכת העסקה השנייה אין הכרח כי הקונה השני ידע בפועל על העסקה, ודי בכך שפעל בעצימת עיניים וחשד בקיומה של עסקה כדי לבסס חוסר תום לב; השני- תום לב אובייקטיבי שעניינו בדיקת מרשמי המקרקעין או מצב ההחזקה במקרקעין עצמם טרם עריכת העסקה. בהעדר תום לב אצל הרוכש השני, לא יאבד הרוכש הראשון את עדיפותו אפילו נמנע מרישום הערת אזהרה או רישום אחר, משום שלא המחדל שלו הוא שגרם למצב של עסקאות נוגדות (ראו:
29
30
31 32
7 מתוך 14
בית המשפט המחוזי בחיפה

ת”א 13092 – 01 – 16 אבו עישה נ’ פיראן ואח’
תיק חיצוני:
22 / 2 / 07 -נספח ז/1 למוצג נ/1 (עדות נציג הבנק זילבר
1
(-) ההלוואה הועמדה בפועל ביום בעמי 21 שורות 18)
והשאלה שננסה להשיב עליה היא האם המשיב -נושה מקצועי, עצם את עיניו והתעלם מנורות אזהרה מהבהבות שמאירות את העסקה באור מפוקפק? בעיני התשובה לשאלה היא חיובית.
4 5
היעדר תמורה- נורת אזהרה;
36.
11 12
13
14

המשכנתא נועדה לרכישת הנכס, ועיון בהסכם בין נתבעים 1 ו-2 מחד לבין נתבעים 3 ו-4, מעיד כי שולמה התמורה הראשונה במזומן, ויתרת התמורה החוזית לרכישת הנכס תשולם מכספי המשכנתא. הבנק בעת חתימת הסכם מסגרת ההלוואה ידע והבין כי הזכויות כבר נרשמו בחברה המשכנת -עמידר, ולא טרח לשאול כיצד הושלמה העסקה בין הנתבעים, לפני קבלת הסכום המפורט בסעיף 3 . 2 . 2 שהוא תנאי למסירת החזקה כאמור בסעיף 4 . 2 להסכם, ובניגוד לסעיף 5 . 1 להסכם שקובע שהרישום של הזכויות כפוף למילוי של התחייבויות הקונים (נתבעים 4 – 3) להוראות ההסכם. לעד מטעם הבנק אין כל תשובה לתהייה זו וכך השיב: “אני לא יכול לענות על זה. “( עמוד 22 שורה 10, ובעמי 22 שורה
15
16 17 18
.(16
.37
בעסקה רגילה בין קונה מרצון למוכר מרצון לא היו משלימים את הרישום במשרדי החברה המשכנת, ללא תשלום מלוא התמורה אך בשל יחסי הקרבה בין הנתבעים לבין עצמם, היה על בנק, כנושה מקצועי , לנקוט משנה זהירות ולדרוש מסמכים המעידם על תשלום התמורה או קבלת הסבר מדוע הועברו הזכויות ללא תשלום התמורה, והבנק כשל
בכך.
28 29
הבנק היה מודע ליחסי הקרבה בין הנתבעים 1 ו-2 לבין נתבעים 3 ו-4, ובשל כך דרש הבנק אישור שלנתבעים 1 ו-2 דיור חלופי בבעלותם (ראו: נספח-ה למוצג נ/1- מסמך אישור ההלוואה עמוד 2).חרף ידיעה זו לא טרח הבנק לנקוט משנה זהירות ולברר מדוע נרשמו הזכויות בחברה המשכנת, ללא תשלום יתרת התמורה שהיא סכום המשכנתא או לדרוש הוכחת תמורה לעסקה בין אותו תא משפחתי או מדוע יש צורך במשכנתא לרכישת נכס כאשר הנכס כבר רשום על שם הנתבעים 3 ו-4 בעמידר. כאן היה נדרש מהבנק כנושה מקצועי לנהוג במשנה זהירות ונוכח יחסי הקרבה לדרוש ראיות לעניין תשלום
30 31
32 33
9 מתוך 14