בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
לפני
כבוד השופטת יעל בלכר
המערער
אליה ברקול ע”י ב”כ עו”ד ירון חיים
נגד
המשיבה
הוועדה מקומית לתכנון ולבניה – חולון ע”י ב”כ עוה”ד עופר צילקר ותמר כרמלי
פסק דין
לפניי ערעור על החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה פיצויים והיטלי השבחה – מחוז תל אביב (ועדת הערר) מיום 22
/ 4 / 18 , שלפיה חויב המערער בתשלום היטל השבחה, בגין החלטת הוועדה המקומית בדבר תוספת שטחי שירות לפי תקנה 13(ב) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), תשנייב – 1992 (תקנות חישוב שטחים או התקנות).
השאלה העיקרית המתעוררת היא האם בגין תוספת שטחי השירות לפי החלטת הוועדה המקומית מכוח תקנה 13 לתקנות חישוב שטחים, קמה חבות בתשלום היטל השבחה.
כללי – המצב התכנוני, השתלשלות ההליכים והחלטת ועדת הערר
המערער הגיש בקשה להיתר בניה על מגרש המיועד למבנה מסחרי, שחלה עליו תכנית מפורטת ח/269 משנת 1978 (התכנית).
2. בהתאם לתכנית, ניתן להקים על המגרש מבנה בן קומה אחת למסחר בניצול 30
% ברוטו משטח המגרש. תקנות חישוב שטחים, שפורסמו בשנת 1992, חייבו להגדיר בהוראות כל תוכנית את היחס בין שטח השימוש העיקרי, שנועד לשימוש למטרות העיקריות במבנה לבין שטחי השירות, שנועדו לשמש למתן שירותים שנלווים להגשמת המטרות העיקריות. בתקנות אף הוגדרו המטרות העיקריות ושטחי השירות. עוד נקבע, כי כל שטח שאינו שטח שירות כהגדרתו לפי התקנות, ייחשב כשטח עיקרי (למעט חריגים). כן נקבעו הוראות מעבר שלפיהן בתוכניות שהופקדו או אושרו טרם תחילת התקנות ולא נקבעו בהן הוראות בעניין זה (כגון תכנית ח/269), יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות ולפי תקנה 13(ב) יש בסמכות הוועדה המקומית לקבוע תוספת שטחי שירות.
1 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
3. הוועדה המקומית אישרה בישיבה מיום 23
/ 9 / 08 תוספת שטחי שירות בשיעור של 82
% מהשטח העיקרי (על-קרקעי) לייעוד יייחידה מסחריתיי במגרשים המיועדים למסחר בשטח התכנית, מכוח סמכותה לפי תקנה 13(ב) לתקנות חישוב שטחים (להלן: החלטת הוועדה המקומית משנת 2008, נספח ח’ לערעור או מוצג מש/1).
ראו פרוטוקול הוועדה בישיבה 2008014 שכותרתה ייהנחיות כלליות: הנחיות/3″; “יחס לתכנית: השלמה לתכנית ח/ 269יי; יימטרת הדיון: תוספת של שטחי שירות לתכנית ח/ 269 שאושרה ביום 1.6.78 ליעוד יחידה מסחרית’ בהתאם לתקנות 13 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים) התשנ”ב-1992”.
4. היתר הבניה ניתן לפי החלטת הוועדה המקומית מיום 14
/ 7 / 09 (נספח ז’ לערעור). עם מתן ההיתר, הוציאה המשיבה למערער (ואחרים) חיוב בהיטל השבחה, לרבות בגין תוספת שטחי השירות לפי החלטת הוועדה המקומית.
5. על שומה זו השיגו המערער (ואחרים), ומונה שמאי מכריע.
6. בשומה מיום 22
/ 9 / 11 קבע השמאי המכריע, כי החלטת הוועדה המקומית אינה יוצרת חבות בהיטל השבחה, שכן היא אינה נמנית על האירועים המשביחים – תכנית, היתר לשימוש חורג והקלה – שבגינם מוסמכת הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965 (התוספת). עוד קבע השמאי המכריע, כי ככלל, החלטת הוועדה המקומית לפי תקנה 13(ב) לתקנות חישוב שטחים אינה באה להוסיף שטחי שירות אלא רק לתרגם את הוראות התכניות הקיימות שאין בהם פירוט של שטחי השירות, לשיטה הנהוגה בתקנות; וכי החלטת הוועדה המקומית מעגנת את פרשנות הוועדה המקומית לעניין שטחי שירות שלא נספרו במניין השטחים המותרים טרם אישור התקנות (השומה הראשונה).
7. הוועדה המקומית הגישה לוועדת הערר ערר על השומה הראשונה.
8. בהחלטת ועדת הערר מיום 3
/ 9 / 15 , קבעה ועדת הערר (בראשות היוייר, עו”ד גילת אייל), כי נפלה טעות משפטית במסקנותיו של השמאי המכריע, שכן לפי פסק הדין של בית המשפט העליון ברע”א 8538 / 99 סמפלסט נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית גת (כב’ הש’ דורנר מיום 3
/ 4 / 00 ) (פסייד סמפלסט), יש מקום לגבות היטל השבחה, שעה שהחלטת הוועדה המקומית הוסיפה שטחי שירות מכוח התקנות.
נקבע, כי על אף הקושי העיוני שמעלה פסייד סמפלסט, מדובר בפסק דין של בית המשפט
2 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
כהשבחה וכאירוע מס את השינוי בתכנית שגרם לכך שתוספת שהייתה כפופה לאישור חריג, הפכה לזכות מוקנית בתכנית”.
כך צוין גם בספרם של שרית דנה ושלום זינגר דיני תכנון ובניה (התשעייה, 2015) כרך ב’, עמי 964 הייש 407, כי לפי פסק דין סמפלסט ייהחלטה להוסיף שטחי שירות לפי התקנות יוצרת חיוב בהיטל השבחה שכן יש לראות בה הלכה למעשה תיקון של התכנית החלה על המגרש”י.
ראו גם דייר בועז ברזילי יישטחי שירות: התפתחות ומיסוי מקרקעין יג/4 אוקטובר 2014. וכן פסק הדין בע”א 7664 / 08 עו”ד אסף ניב נ’ נכסי נירד בע”מ מיום 13
/ 9 / 11 , שמאשר אף הוא בעקיפין פרשנות זו אם כי שם התנתה הוועדה המקומית את תוספת הזכויות בהקלה ולפיכך נמצא כי אירוע המס הוא ההקלה (ס’ 17- 18 לפסק הדין).
30. כפי שציינה ועדת הערר בצדק, למרות הקשיים העיוניים שמציבה תקנה 13 לתקנות חישוב שטחים, שבחרה ליתן בידי הוועדה המקומית סמכות לתיקון תכנית באמצעות התקנות, כמו גם אימוץ הקונסטרוקציה המשפטית של תיקון תכנית בהחלטת הוועדה המקומית לפי התקנות לצורך החיוב בהיטל השבחה בעניין סמפלסט – עמדה זו קנתה לה אחיזה ונוהגים לפיה מזה שנים, מאז שתוקנו התקנות באפריל 2000 (ראו למשל: החלטת ועדת הערר (חיי)
8021 / 12 חמצני נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון מיום 7/ 8 / 12 שנזכרת בהחלטת הוועדה מיום 3
/ 9 / 15 ; ועדת ערר (מרכז)173 – 175 / 17 / 14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שוהם נ’ חיים רפאל, מיום 1
/ 2 / 18 והחלטות נוספות שנזכרו שם).
31. סבורני, כי אין זה המקום ואין זה ההליך לבטל בתקיפה עקיפה את תקנה 13 לתקנות חישוב שטחים, בחלוף שנים ארוכות מאז שהותקנה ואף אין זה המקום שלא לפסוע בנתיב שנסלל בפסייד סמפלסט הגם שאין מדובר בפסק דין שניתן בהרכב של שלושה, בחלוף שנים ארוכות שבהן הוא מיושם. בוודאי שאין לכך מקום בנסיבות העניין כאן ביחס למערער זה, שהגיש לוועדה המקומית בקשה לתוספת שטחים לפי תקנה 13(ב) וקיבל תוספת משמעותית של 82% .
ראו לאחרונה רעייא 2933 /
18 עיריית אור עקיבא נ’ מקורות חברת מים בע”מ ניתן ביום 1 / 8 / 19 , שם נקבע, כי לא היה מקום לדון בתקיפת עקיפין בחוקיות חקיקת משנה, מכות הסמכות הנגררת לפי סעיף 76 לחוק בתי המשפט, שעה שלא נעשה לתקיפתן באופן ישיר ומשהועלו בחלוף כשלוש שנים מאז תוקנה.
32. כמו כן, אין המערער יכול מחד גיסא, להחזיק בקיומה של סמכות לצורך עצם קבלתה של תוספת שטחי שירות ולטעון מאידך גיסא, שאין לוועדה סמכות להוסיף שטחים לצורך החיוב
11 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
בהיטל השבחה. הוא הדין ביחס לטענה שההחלטה ניתנה בידי ועדת המשנה ולא ע”י הוועדה ; ואין המערער יכול לטעון שאין מדובר בתוספת שטחי שירות מכוח ההחלטה לפי תקנה 13 שעה שביקש לקבל תוספת זו ואף הודה בקבלתה (וממילא לא הצביע על מקור אחר לכך ולא נעשה שימוש במקור סמכות אחר ככל שקיים).
33. אוסיף כי החיוב בהיטל השבחה בנסיבות של תוספת שטחי שירות לפי תקנה 13 עולה בקנה אחד עם העיקרון החלוקתי, שכן החלטת הוועדה לפי תקנה 13 לתקנות היא פעולה תכנונית שמשביחה את הנכס. אינני סבורה כי יש בכך משום יצירת ערפול וחוסר וודאות או כללים משפטיים קשים ליישום בגביית היטל ההשבחה. כאמור, זהו המצב הנוהג וככל שיש מקום לשנות ממנו, סבורני כי יש טעם רב בעמדת ועדת הערר כי ראוי שהשינוי ייעשה על ידי בית המשפט העליון.
34. אני דוחה גם את טענתו של המערער שלפיה פסייד סמפלסט אינו חל מהטעם שבשונה מהעניין שם, כאן אין מדובר בשינוי תכנית כי אם בהחלטה ספציפית להיתר בניה שכוללת את שטחי השירות הנדרשים. מקובלים עליי בעניין זה טענות המשיבה. מדובר בהחלטה נפרדת וכללית של הוועדה המקומית לתוספת שטחי שירות לכל נכס ביעוד מסחרי בשטח התכנית כפי שעולה במפורש מפרוטוקול הוועדה (ראו סעיפים 3 – 4 לעיל). זאת, גם אם נכון למועד ההחלטה רק המקרקעין דנן הם ביעוד מסחרי בשטח התכנית.
35. אני מקבלת את עמדת ועדת הערר (והשמאי המכריע) גם אשר למועד הקובע, הוא מועד החלטת הוועדה המקומית, מטעמי החלטתה של ועדת הערר. אני דוחה את הטענה לחוסר קוהרנטיות בהחלטת ועדת הערר. השימוש בקונסטרוקציה של תיקון תכנית כפי שאומץ בפסיקה, אינו מוביל למסקנה שהמועד הקובע הוא מועד התכנית המקורית. מפסייד סמפלסט עולה כי המועד הקובע הוא מועד החלטת הוועדה המקומית שהכניסה שינויים בתכנית המקורית והרחיבה את זכויות הבניה מעבר לאלה שנקבעו בתכנית המקורית (כפי שנקבע: ייויודגש: אין מדובר בפרוט התכנית המקורית, אלא בהכנסת שינויים בה. לפיכך בדין קבע בית-המשפט המחוזי, כי החלטת הוועדה הביאה להשבחת הנכס”; ובהמשך: “אך מובן הוא, כי מקום בו השתמשה הוועדה המקומית בסמכויותיה על פי תקנה 13(ב), והרחיבה את זכויות הבניה, כפי שאכן נעשה בענייננו, יש לשלם השבחה כדיויי). בנוסף, כפי שציינה הוועדה, דומה המצב לנסיבות פסייד אופל קרדן, שכן לעת לאישור התכנית המקורית וגם לעת התקנת תקנות חישוב שטחים וכל עוד לא ניתנה ההחלטה הספציפית בדבר תוספת שטחי השירות בתחום התכנית, אין לדעת מהו שיעור התוספת, אם בכלל תינתן (ראו גם עניין עו”ד אסף ניב הנייל).
12 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
36. אני דוחה את הטענה שלא היה מקום להתערב בממצאיו של השמאי המכריע בקובעו כי מדובר בפרשנות או יישום של הנוהג של העירייה טרם התקנת התקנות מהטעם שהמשיבה לא המציאה ראיות לסתור את מצאיו של השמאי וכי הנטל הוא עליה בעניין זה (ראו ס’ 9 לעיקרי הטיעון). מקובלים עליי בעניין זה קביעותיה של ועדת הערר, מטעמיה.
37. לא מצאתי ממש גם ביתר טענות המערער והן נדחות.
לטענות הנוגעות לשומה עצמה 38. ועדת הערר התייחסה בצורה נרחבת לטענות העוררים אשר לפגמים שנפלו לפי הטענה בשומה ודחתה את טענותיהם אחת לאחת (החלטה מיום 5
/ 12 / 17 מש/8; החלטה מיום 22
/ 4 / 18 , מש/10). המערער חזר על הטענות בערעור שלפניי. לא מצאתי ממש בטענות ולא מצאתי כל עילה להתערב בשיקול הדעת המקצועי של ועדת הערר, שלא ראתה להתערב במסקנות השמאי המכריע בסוגיות אלה. אציין בתמצית את עיקרי הדברים.
39. אשר לקביעת מקדם שטחי השירות, לאחר בחינה מעמיקה, בקשה להבהרה והנמקה מצד השמאי, התייחסויות ואף ודיון במעמד הצדדים, לא ראתה ועדת הערר מקום להתערב בעמדה השמאית-המקצועית, שלפיה משמעות הוספתם של שטחי השירות היא יישחרוריי שטחים למטרות עיקריות. בתוך כך דחה השמאי המכריע את הטענה שהמקדם שנקבע אינו ראוי נוכח מיקום שטחי השירות בעורף החנויות. מאותו טעם נדחתה גם הטענה שנפל פגם בקביעת שווי אחיד לכל שטחי השירות בנכס.
40. ועדת הערר דחתה גם את הטענה שנפל פגם בשומה מחמת שהשמאי המכריע יצאה מנקודת הנחה שלא הותרו במצב קודם שטחי שירות ובשל כך הגיע למסקנה שתוספת שטחי השירות יימשחררתיי שטחים עיקריים; או שנפל פגם בהנחה שלפיה במצב הקודם, טרם החלטת הוועדה המקומית, לא היה אישור לשטחי שירות בנכס. הוועדה הפנתה להחלטתה מיום
11 / 1 / 17 שבה קבעה כי אין בסיס עובדתי לתמוך בטענה שהחלטת הוועדה המקומית לתוספת שטחי שירות, אינה מוסיפה שטחים אלא רק מעגנת את פרשנות הוועדה המקומית לעניין שטחי שירות שלא נספרו במניין השטחים המותרים. כן הפנתה, לקביעתה שם, עליה חזרה גם הפעם, כי לא הוכח גם שלאחר התקנת תקנות חישוב שטחים, נתנה הוועדה המקומית זכויות בניה יימחוץ לתכניתיי שלא בדרך החלטה לפי תקנה 13. משכך שאין צורך להידרש לשאלה אם יש מקום להתחשב בפרקטיקה זו בבחינת קיומה של השבחה. עוד הוסיפה למעלה מן הדרוש, כי גם אילו הוכח נוהג כזה, לשיטתה כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטות קודמות שהזכירה בהרחבה בהחלטה, אין מקום להכיר בנוהג כזה במסגרת המצב הקודם; כי למעשה
13 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
בטענות אלה מבקשים המשיבים לפתוח את הנושא בפעם השלישית, לאחר שנדון כבר בהחלטות ועדת הערר מיום 3
/ 9 / 15 ומיום 11/ 1 / 17 .
41. ועדת הערר לא ראתה להתערב גם במסקנתו של השמאי המכריע, כי לא ניתן לפטור את הגדלת שטחי האחסנה במרתף מהיטל השבחה גם אם זו נוצרה כתוצאה מתוספת שטחי שירות למטרת נגישות בקומת הקרקע. השמאי המכריע ציין כי הטענה הועלתה אגב אורחא כאשר לא הוגשו אסמכתאות או תימוכין לכך ששטחי שירות למטרת נגישות התבקשו ואושרו ע”י הוועדה המקומית (השטחים לא צוינו ככאלה בבקשה להיתר, לא נדונו ע”י הוועדה המקומית ולא עברו אישור של יועץ נגישות). ללא אישורה של הוועדה המקומית, לא ניתן להעלות טענה זו. כפי שציינה ועדת הערר, אילו סבר המערער כי הוא זכאי לפטור מהיטל השבחה בשל תוספת שטחי שירות לצורך נגישות היה עליו בראש ובראשונה לפנות לוועדה המקומית בבקשה לפטור. כמו כן, כפי שציין בצדק השמאי המכריע, משלא הוצג לו כל מידע אודות התאמות שנעשו במסגרת ההיתר, לא הוכח העניין בפניו. ועדת הערר קבעה עוד כי אינה מוצאת כל הצדקה לאפשר למשיבים שם (המערער ואחרים) להציג מסמכים בעניין זה כעת ייבמועד כה מאוחר, לאחר כל ההליכים שהתנהלו בתיק זה, ההבהרות והתוספת שהתבקשו מהשמאי המכריע, מסמכי ההשלמה והתגובה וההתייחסות הרבים שהוגשו בתיק ומספר החלטות שניתנו על ידנו. כל זאת כאשר המשיבים חדלו ולא פעלו כל העת להביא עניין זה בפני השמאי המכריע או אף בפני ועדת הערריי.
42. החלטת ועדת הערר בכל הנייל, מקובלת עלי, לא נפל בה פגם ולא נמצאה כל עילה להתערב בה. בוודאי בכל הקשור לעניינים שנמצאים ברובם ככולם בליבת שיקול הדעת השמאי מקצועי.
43. סוף דבר: הערעור נדחה. אני מחייבת את המערער בהוצאות בסך של 30,000 שייח.
המזכירות תדוור לצדדים ניתן היום, יייז אב תשעייט, 18 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.
יעל בלכר, שופטת
14 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
15 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
העליון שיש לפעול על פיו. מאז שניתן פסק הדין הוא מיושם בפועל בהחלטות שונות של ועדות הערר. לא מוכרות לוועדה החלטות שנוקטות בעמדה שהתקנות לא הסמיכו את הוועדה המקומית להוסיף שטחי שירות כשהתכנית (שעונה לתנאי התקנות) לא ערכה חלוקה בין סוגי השטחים, ולא הוצגו לה החלטות כאלה. ועדת הערר ציינה עוד, כי המסקנה העובדתית המקופלת בקביעת השמאי, שלפיה הפעלת הסמכות לפי התקנה רק מעגנת את פרשנות הוועדה המקומית לעניין שטחי שירות שלא נספרו טרם אישור התקנות, ואינה מוסיפה שטחים – נעדרת בסיס עובדתי ואינה יכולה לעמוד. השמאי המכריע לא הבהיר ולא פירט מניין למד על התנהלות הוועדה המקומית ופרשנותה קודם לתקנות, ביחס לתכנית. מסקנה כזו, שאינה עולה מהחלטת הוועדה ואף נסתרת ממנה נוכח הגדרת מטרת ההחלטה (ייתוספת שטחי שירותיי) – צריך שתיתמך במסד עובדתי הולם, שאינו מצוי בשומה.
בהחלטה זו של ועדת הערר נדחו גם טענות העוררים, שבאו לתמוך בקביעת השמאי המכריע, שלפיה אין חבות בהיטל השבחה. נדחתה טענתם כי פרשנות התקנה באופן שהיא מאפשרת הוספת שטחים הופכת אותה לחורגת מסמכות; מהטעם שהיא מאפשרת לוועדה המקומית להוסיף שטחי שירות שלא במסגרת תכנית. זאת, אף בטרם הייתה כלל בידי הוועדה המקומית סמכות לאשר תכניות שהוקנתה לה בתיקון 43 לחוק התכנון והבניה. וועדת הערר קבעה, כי גם אם קיים קושי באופן שבו בחר מחוקק המשנה לעגן את הדברים, אין ועדת הערר מוסמכת לקבוע כי התקנה היא חריגה מסמכות, 23 שנים לאחר התקנתה או לבטל את הפרשנות הנוהגת למן התקנתה. כמו כן, לא ניתן לקבל את הטענה מפי העוררים, אשר פנו בבקשה לוועדה המקומית לאשר תוספת שטחים מכוח התקנה, ובקשתם נענתה תוך שהתקבל היתר בהתאם. יתר על כן, בדיון לפני ועדת הערר, ואף שמלכתחילה טענו כי החלטת הוועדה המקומית אינה מוסיפה שטחים על התכנית – השיבו לשאלת הוועדה, כי אין חולק שאכן ניתנו להם בהיתר שטחים שמעבר לתכנית. נדחתה גם טענתם, כי היו יכולים לקבל את תוספת השטחים שקיבלו בהחלטת הוועדה מכוח תקנות חיצוניות לתקנות התכנון והבניה. נקבע, כי טענה זו נטענה בעלמא וללא כל ביסוס ; וכי תקנות שונות הקובעות דרישות מינימליות לשימוש כזה או אחר עליהן הצביעו העוררים, אינן מוסיפות על השטחים שנקבע בתכניות לפי חוק התכנון והבניה.
משכך הוחזר הדיון לשמאי המכריע על מנת שיבחן קיומה של השבחה הנובעת מהחלטת הוועדה המקומית.
3 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
9. לאור ההחלטה הנייל נערכה שומת השמאי המכריע מיום 19
/ 6 / 16 . למערער היו השגות שונות על השומה לגופה. ועדת הערר דרשה הבהרות והשלמות מהשמאי המכריע ובסופו של דבר, בהחלטה האחרונה מיום 22
/ 4 / 18 , אומץ תחשיב השמאי המכריע מיום 19/ 6 / 16 (השומה המכרעת).
יצוין כי גם במסגרת השומה מיום 19
/ 6 / 16 השמאי המכריע חזר על עמדתו כי אין לחייב בהיטל השבחה בגין שטחי השירות שנכללו בהחלטת הוועדה המקומית, שכן היא אינה מוסיפה שטחים חדשים אלא (לשיטתו) רק מעגנת את פרשנות הוועדה המקומית לעניין שטחי שירות שלא נספרו במניין השטחים המותרים טרם אישור התקנות. יחד עם זאת, הציג השמאי המכריע תחשיב מנומק שצריך לחול, אם תסבור ועדת הערר אחרת (כפי שאכן סברה). תחשיב זה אומץ ואושר ע”י ועדת הערר בהחלטתה נושא הערעור מיום 22/ 4 / 18 ויכונה, כאמור, השומה המכרעת.
10. החלטת ועדת הערר מיום 22
/ 4 / 18 ניתנה בהמשך לשורת החלטות קודמות באותו הליך, העיקריות שבהן מיום 3
/ 9 / 15 , מיום 11
/ 1 / 17 ומיום 5/ 12 / 17 (ראו החלטות ועדת הערר המובאות כסדרן, בתיק המוצגים מטעם המשיבה). לא אפרט לפרטים את כל מהלכיו של התיק לפני ועדת הערר. בכלליות אציין כי התנהל הליך ארוך, ניתנו הזדמנויות לרוב לצדדים לטעון טענותיהם וניתנו החלטות מנומקות. אתמקד בעיקרי הדברים כפי הנדרש לענייננו.
11. בהחלטה מיום 11
/ 1 / 17 (מש/5) שבה ועדת הערר ודחתה את עמדת השמאי המכריע שלפיה פסייד סמפלסט אינו קובע חובת תשלום היטל השבחה בענייננו וכי תקנה 13(ב) לא ביקשה לאפשר לוועדה המקומית להוסיף שטחי שירות על התכניות התקפות, תוך שהפנתה להחלטתה הראשונה. כן קבעה ועדת הערר, כי גם לאחר תשובת השמאי המכריע אין בפנינו כל בסיס עובדתי התומך כדבעי במסקנת השמאי המכריע, שלפיה החלטת הוועדה המקומית לתוספת שטחי שירות למגרש דנן מעגנת את פרשנות הוועדה המקומית לעניין שטחי שירות שלא נספרו במניין השטחים המותרים טרם אישור התקנות ואינה מוסיפה שטחים חדשים על האמור בתכניתיי. ועדת הערר קבעה, בין היתר, כי לא הוכח ואין בסיס עובדתי לכך שניתן היה לקבל היתר הכולל שטחי שירות בהיקף של 82
% ללא ההחלטה משנת 2008. הוצגו 3 היתרים שניתנו בשנים 1975 – 1979 מבלי שהובהר כי חלה על השטח שם התכנית דנן. כמו כן, זכויות הבניה בנסיבות אותם היתרים בוודאי שונות מהנכס בענייננו, שייעודו למסחר. עוד קבעה ועדת הערר, כי לפי הנתונים שסיפק השמאי המכריע, שיעור שטחי השירות שהתווספו באותם מקרים רחוק משמעותית מתוספת שטחי השירות בהיקף של 82
% מהשטחים העיקריים, שניתנה כאן לפי החלטת הוועדה.
4 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
משכך ובהמשך להחלטה מיום 3
/ 9 / 15 , קבעה ועדת הערר שלא ניתן לקבל את עמדתו של השמאי המכריע כי אין לגבות היטל השבחה, שמבוססת על מסקנה משפטית שאינה יכולה לעמוד. ועדת הערר אימצה את החישוב המנומק שהציג השמאי המכריע למקרה שועדת הערר תקבע כי חל חיוב בהיטל השבחה (השומה המכרעת); תוך שאפשרה לצדדים להעלות טענותיהם ביחס להיטל שנקבע ע”י השמאי המכריע בכפוף לדין.
12. בהחלטה נוספת מיום 5
/ 12 / 17 , החלטה ארוכה ומנומקת, התייחסה ועדת הערר לטענות העוררים שם (והמערער בתוכם) לשומה המכרעת לגופה, לרבות סוגיית המועד הקובע לצורך תחשיב ההיטל. לפי השומה המכרעת שאימצה ועדת הערר, המועד שבו התקבלה החלטת הוועדה המקומית הוא המועד הקובע לצורך חישוב ההיטל. העוררים סברו, כי המועד הנכון הוא מועד אישור התכנית ח/ 269 בשנת 1978. ועדת הערר ציינה, כי ניתן לדחות טענה זו כבר מהטעם שלא הועלתה לפני השמאי המכריע, שכן העוררים לא טענו לפניו כי יש לשום את ההשבחה למועד קובע אחר אלא טענו שאין השבחה כלל משאין ההחלטה מוסיפה שטחים. כן, דחתה ועדת הערר את הטענה שהמועד הקובע הוא מועד אישור התכנית וקבעה, כי המועד הקובע הוא מועד החלטת הוועדה המקומית בשנת 2008. ועדת הערר קבעה כי ענייננו דומה לנסיבות פסק הדין בבריימ 505 / 15 אופל קרדן השקעות בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון ( 20
/ 4 / 16 ), שם ניתן היתר בניה לתחנת תדלוק מכוח תמ”א 4
/ 18. בית המשפט העליון קבע, כי כאשר מדובר בתמייא שאינה קונקרטית דיה, מועד אירוע המס הוא המועד שבו זכתה התמייא למימוש קונקרטי במקרקעין הספציפיים; ובנסיבות פסק הדין, זהו מועד מתן ההיתר לתחנת תדלוק ולא מועד אישור התמייא (פסייד אופל קרדן. יצוין כי בקשה לדיון נוסף נדחתה בהחלטה מיום 1
/ 8 / 16 במסגרת דניימ 4093 / 16 ). לפי קביעת ועדת הערר, ביישום פסק דין אופל קרדן לענייננו, המועד הראשון שבו לבשה הסמכות הכללית לפי תקנה 13 לתקנות חישוב שטחים לבוש קונקרטי שניתן לחייב בגינו בהיטל השבחה, הוא מועד החלטת הוועדה המקומית משנת 2008 להוספת שטחי שירות. עוד הוסיפה כי נסיבות העניין כאן אינן דומות לפסק הדין ברע”א 3002 / 12 הוועדה המקומית גבעתיים נ’ אליק רון ( 15
/ 7 / 14 ) (פסייד אליק רון), שעליו בקשו העוררים להסתמך על מנת לבסס את הטענה שהמועד הקובע הוא מועד אישור התכנית ח/269. בעניין אליק רון כללה התכנית זכויות מוגדרות בהיקפן שפורשו כייזכויות מעין מוקנותיי אשר קיים ייגשר ברזליי לנתינתן. לא זה המצב בענייננו, אלא כאמור, בדומה לפסייד אופל קרדן ובשינויים המחויבים, הזכויות הפכו קונקרטיות ואף שיעורן נודע רק עם החלטת הוועדה המקומית.
5 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
13. בהחלטה הנייל מיום 5
/ 12 / 17 גם נדחו טענות העוררים לטעויות שנפלו בקביעות המקצועיות של השמאי המכריע, למעט בשתי סוגיות, שבהן התבקשו הבהרות השמאי בטרם הכרעה (מקדם שווי שטחי השירות והתאמת נגישות). לאחר שהתקבלו ההבהרות וכן התייחסות הצדדים להבהרות, ניתנה ההחלטה מיום 22
/ 4 / 18 (מש/10), שהיא ההחלטה האחרונה של ועדת הערר, שבה נקבע כי אין להתערב בהחלטתו המנומקת של השמאי המכריע בשומה המכרעת גם בסוגיות אלה ולמעשה אומץ התחשיב בשומה המכרעת.
14. מכאן הערעור על ההחלטה מיום 22
/ 4 / 18 . יוער כי בהליכים לפני השמאי המכריע וועדת הערר, היו שישה משיבים (המערער בהליך זה ועוד 5 אחרים). הערעור כאן הוגש ע”י המערער בלבד.
15. יש לציין כי כתב הערעור מחזיק 48 עמודים, ללא הנספחים. ללא ספק, חורג הערעור בהיקפו מהסביר ומן המקובל. על אחת כמה וכמה בשים לב לזכות הטיעון הנרחבת שניתנה למערער בהליך לפני הוועדה. בנסיבות אלה הוגבל היקף עיקרי הטיעון בהחלטתי מיום 16/ 9 / 18 .
עיקר טענות המערער 16. להלן עיקר טענותיו של המערער: א. לטענת המערער, בצדק קבע השמאי בשומה הראשונה מיום 22
/ 9 / 11 , כי החלטת הוועדה המקומית אינה נמנית על האירועים המשביחים לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה וכי ההחלטה לא באה להוסיף שטחים מעבר לתכנית ח/296. בשומה המכרעת כפי שנערכה על ידו, נאלץ השמאי להתפרק משיקול דעתו המקצועי וקבע את גובה ההשבחה בניגוד לשיקול דעתו ועל בסיס הנחה שגויה כאילו לולא החלטת הוועדה המקומית לא ניתן היה לבנות את המבנה עם שטחי שירות. התוצאה היא שומה מופרזת
שלפיה שווי שטחי השירות שקול לשווי השטחים העיקריים בנכס, וזו אינו יכולה לעמוד. ב. המערער מפנה לקשיים שמעורר פסייד סמפלסט, אשר הדיהם מצאו ביטוי בהחלטות
שונות של ועדות הערר, בפסיקה ובספרות; כן סבור המערער, כי פסק הדין אינו מחייב לראות בהחלטת הוועדה המקומית במקרה דנן משום אירוע שיוצר חבות בהיטל
השבחה, שכן מדובר בהחלטה נקודתית לגבי החלקה ולא בשינוי תכנית מתאר מקומית. ג. עוד סבור המערער, כי לא היה מקום להתערב בקביעת השמאי המכריע (במסגרת השומה מיום 19
/ 6 / 16 ), שלפיה החלטת הוועדה המקומית לפי תקנה 13 לא באה להוסיף שטחי שירות על אלו המותרים, אלא רק לתרגם את הוראות התכנית הקיימת לשיטה הנהוגה
בתקנות. ד. לטענת המערער, שגתה ועדת הערר גם בכל הקשור למועד הקובע. לא רק שהשמאי נאלץ
להתפרק משיקול דעתו המקצועי נוכח ההנחה השגויה של ועדת הערר כי התכנית ח/269
6 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
אינה המצב הקודם, אלא שלשיטתו של המערער, החלטת ועדת הערר אינה קוהרנטית. תחילה קבעה הוועדה כי חיוב בהיטל השבחה קם על יסוד הקונסטרוקציה של שינוי התכנית ח/ 269 לפי פסייד סטרפלסט והאופן שבו נקרא ע”י בית המשפט בעניין אליק רון. אלא שלאחר מכן, בהחלטתה האחרונה, דחתה את טענת המערערים כי המועד הקובע הוא מועד אישור התכנית (שהסתמכה על קונסטרוקציה זו של שינוי התכנית) ואמצה את עקרון הקונקרטיזציה מפסק הדין בעניין אופל קרדן שעל בסיסו קבעה, כי המועד הקובע הוא מועד החלטת הוועדה המקומית. לטענת המערער, די בחוסר האחידות שבנימוקי ועדת הערר כדי לאמץ את האמור בפסק הדין בעניין בריימ 2090/ 16 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה נ’ אקרו בע”מ (מיום 17/ 3 / 18 . הוגשה בקשה לדיון נוסף דניימ 2693 / 18 שטרם הוכרעה) (פס”ד אקרו) על הצורך להימנע מפרשנות יצירתית ומבניית קונסטרוקציות שאין להן עיגון בחוק. ככל שלא כך יקבע בית המשפט,
יש לקבוע כי המועד הקובע הוא מועד אישור התכנית בהתאם לפסייד אליק רון. ה. לחלופין טען המערער טענות לעניין גובה ההשבחה; שלפיהן תחשיב ההשבחה שגוי
מחמת שלא התחשבו כנדרש בפרמטרים הבאים: שטח שירות חזיתי לעומת עורפי; שטח שירות בתוך החנות לעומת מחוץ לחנות; שווי שטח שירות לעומת שטח עיקרי; שטחי שירות במצב קודם ופטור מהיטל השבחה לשטחי שירות לצורך התאמת נגישות.
טענות המשיבה 17. המשיבה סומכת ידיה על החלטת ועדת הערר, על נימוקיה. המשיבה מדגישה כי החלטת
הוועדה המקומית בדבר תוספת שטחים היא החלטה תכנונית עצמאית שנפרדת מההחלטה למתן היתר בניה ומשנה באופן ישיר וספציפי את התכנית. שינוי זה, שהוא שאפשר לקרוא לתכנית תוספת של 82
% שטחי שירות הוכר בפסייד סמפלסט ואחרים לאחריו. במצב התכנוני הקודם, לולא החלטת הוועדה משנת 2008, בהתאם לתכנית ניתן היה להקים מבנה בן קומה אחת למסחר בניצול 30
% ברוטו משטח המגרש. גם העוררים הודו וציינו לפני ועדת הערר כי ייניתנו להם שטחים בהיתר מעבר לאלה הקבועים בתכנית ח/296″ (עמ’ 4 נספח טז לערעור). ועדת הערר בחנה היטב את הנתונים שבאו לפניה ודחתה את טענת העוררים כי ניתן היה לקבל את תוספת שטחי השירות גם ללא ההחלטה. אין מקום להתערב בהחלטתה.
18. לטענת המשיבה, אין מקום להתערב גם בהחלטה בעניין המועד הקובע. כפי שציינה ועדת הערר, תקנה 13 מעניקה לוועדה המקומית את האפשרות העקרונית לקבל החלטות בקשר עם תוספת שטחי שירות והחלטת הוועדה המקומית משנת 2008 היא שהלבישה לבוש קונקרטי לתקנה הכללית. כמו כן, אין מקום להתערב גם בקביעות האחרות של ועדת הערר לגופה של
השומה.
7 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
19. עוד ציינה המשיבה את מידת ההתערבות המצומצמת של בית המשפט בהחלטות מסוג זה, בשים לב להרכבה ולמקצועיותה של הוועדה שהוקמה בתיקון 76 לחוק התכנון והבניה. עוד הדגישה את פעולתה של הוועדה לפנים משורת הדין כאשר אפשרה למערערים להגיש שוב ושוב מסמכים, התייחסויות והבהרות שבמסגרתן ייפתחויי מחדש, בפעם השלישית, את קביעותיה של ועדת הערר בהחלטה הראשונה.
20. בדיון חזרו הצדדים על טענותיהם. המערער שם את הדגש על טענתו שאין מקום לקבוע שהחלטת ועדת הערר לפי תקנה 13 יוצרת חבות בהיטל השבחה, שכן היא אינה נמנית על האירועים הקבועים בתוספת השלישית וכי יישום פסייד סמפלסט בענייננו, משמעותו חריגה מעקרון החוקיות, שעה שבדרך זו ניתנה בידי ועדת המשנה של הוועדה המקומית סמכות לשנות את התכנית. במצוות עקרון החוקיות וכלשון ב”כ המערער ייהרוח החדשה הנושבת מבית המשפט העליון בפסק דין אקרויי שלפיו יש להימנע מפרשנויות וקונסטרוקציות מסובכות, יש לקבוע כי לא חל אירוע משביח ואין חיוב בהיטל השבחה. המשיבה, מנגד, ציינה את חוסר תום הלב של המערער, אשר פנה חזור ושנה לתוספת זכויות לפי תקנה 13 ולאחר שהתקבלה החלטה שהורתה על תוספת זכויות משמעותית שכמעט הכפילה את זכויות הבניה, טוען כי ההחלטה חורגת מעקרון החוקיות לצורך גביית היטל השבחה.
דיון והכרעה 21. לאחר שעיינתי בחומר שלפניי ועיינתי בטענות הצדדים, אני דוחה את את הערעור. לא מצאתי
שנפל בהחלטת ועדת הערר כל פגם, לא כל שכן פגם המצדיק את ביטול ההחלטה או התערבות בה. סבורני כי החלטת הוועדה מעוגנת היטב משפטית וכי אין הצדקה להתערב גם בממצאיה העובדתיים-שמאיים.
22. כפי שנקבע בפסיקה, היקף ההתערבות בהחלטות ועדת הערר מצומצם יחסית בשים לב לכך שמדובר בוועדה מקצועית ובהרכבה (ראו למשל: עמיינ (ת”א) 6443- 09 – 17 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ’ זבצקי, כב’ הש’ ברנר מיום 8
/ 2 / 18 ; עמיינ (מרכז) 32341- 07 – 13 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הוד השרון נ’ מאיר, כב’ הש’ בוסתן מיום 7 / 5 / 14 ).
היטל השבחה בעקבות החלטה לפי תקנה 13(ב) לתקנות חישוב שטחים
כידוע, החבות בהיטל השבחה מוסדרת בתוספת. סעיף 2(א) לתוספת קובע כי ייחלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זויי. לעניין מועד התשלום נקבע בסעיף 7 לתוספת כי “ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב
8 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטליי. ייהשבחה” הוגדרה בסעיף 1 לתוספת כייעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורגיי. בסעיף 4 לתוספת נקבע, בין היתר, כי שומת ההשבחה ייתיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשייי.
24. החיוב בהיטל השבחה מוטל, אפוא, על עליית ערך הקרקע בשל אחת מהפעולות התכנוניות המוגדרות בתוספת – אישור תכנית, אישור הקלה או אישור שימוש חורג, ואלה בלבד.
25. כידוע, תכליתו של היטל ההשבחה היא חלוקתית וביסודו עומד העיקרון של חלוקת העושר שנצמח לבעל המקרקעין כתוצאה מהחלטות תכנוניות של גופי התכנון, עם הקהילה שאפשרה את השבחתם של המקרקעין (ראו בריים 2866 /
14 גולן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מיום 7
/ 12 / 14 , ס’ 26).
26. תקנה 13(ב) לתקנות חישוב שטחים קובעת, כי:
“(ב) לגבי תכניות שהופקדו או אושרו לפני תחילתו של התקנות המתקנות יחולו ההוראות דלקמן: (1) נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות; והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתכנית;
נבונכניתן (2) נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה, בפירוט חלקי של אופן חישובם, ינהגו בנושאים אשר פורטו בתכנית לפי הוראות התכנית, ובכל יתר הנושאים שתקנות אלה דנות בהם ינהגו לפי התקנות, וניתן יהיה להוסיף עליהם את שטחי השירות שלא פורטו בתכנית, לרבות קומה מפולשת; (3) הוספת שטחי שירות כאמור בפסקאות (1) ו- (2) תיקבע בידי הוועדה המקומית במליאתה לגבי כל תכנית בנפרד, והודעה על כך תיכלל במידע שיימסר לפי סעיף 119א, 145(א1) ו- 158טז לחוקיי.
27. כיצד יש לראות את תוספת השטחים לפי תקנה 13 בכל הקשור לחיוב בהיטל השבחה! ניתן לטעון כי תוספת השטח נובעת מהתקנות או מהחלטת הוועדה המקומית שאינם אירוע מחולל מס לפי התוספת ולפיכך, אין חיוב בהיטל השבחה. אין זו הגישה המקובלת. הגישה המקובלת בהתאם לפסייד סמפלסט היא, שהחלטת הוועדה במימוש סמכותה לפי התקנה, מהווה שינוי של התכנית החלה ולפיכך, בא הדבר בגדר פעולה תכנונית של אישור תוכנית שבתוספת וקם חיוב בהיטל השבחה.
28. בפסייד סמפלסט נקבע כדלקמן (ההדגשות בקו שלי – י’ ב’):
9 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים
מנהליים
עמ”נ 10418- 08 – 18 ברקול נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבניה – חולון
על-פי התכנית המקורית של אזור התעשיה, הותרה בנייה על 35 אחוז משטח המגרש. כן נקבע, כי במקרים מיוחדים, רשאית הוועדה המחוזית לאשר בנייה בשיעור של עד 50 אחוז משטח המגרש. בתאריך 22.5.94 החליטה המשיבה, מתוקף סמכותה על-פי סעיף 13(ב) לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), תשנ”ב-1992 (להלן: התקנות), על שינוי בתכנית הנ”ל, כך שתותר תוספת בנייה למטרות משניות שאינן כלולות באחוזי הבנייה הקיימים, בשיעור של 15 אחוז (להלן: החלטת הוועדה). בעקבות החלטה זו, ובעקבות בקשת שינוי הרישום, נתבקש היטל ההשבחה. המבקשת פנתה לבית-משפט השלום, וטענה, כי לא היה מקום לחייבה בהיטל ההשבחה, שכן החלטת הוועדה אינה יוצרת כל השבחה, וממילא על פי תקנה 13 לתקנות, בנסיבות מקרה זה, אין לגבות היטל השבחה בגין החלטה שהתקבלה בהתאם לתקנות.
אשר לטענתה הראשונה של המבקשת, החלטת הוועדה שינתה את התכנית המקורית, בכך שהפכה חריג שהותר על-פי התכנית המקורית לכלל. שכן, לאחר ההחלטה, כל אימת שמדובר בבנייה למטרות משניות, שאינן כלולות באחוזי הבנייה הקיימים, הותרה תוספת של 15 אחוז, מבלי להיזקק לאישורים חריגים. מובן, אם-כן, שהחלטת הוועדה הביאה להרחבת זכויות ניצול המקרקעין שנקבעו בתכנית המקורית, ומכאן – להשבחת המקרקעין. ראו לעניין זה רע”א 384 / 99 מועש בע”מ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה (טרם פורסם). ויודגש: אין מדובר בפרוט התכנית המקורית, אלא בהכנסת שינויים בה. לפיכך בדין קבע בית-המשפט המחוזי, כי החלטת הוועדה הביאה להשבחת הנכס.
[…]
אך מובן הוא, כי מקום בו השתמשה הוועדה המקומית בסמכויותיה על פי תקנה 13(ב), והרחיבה את זכויות הבניה, כפי שאכן נעשה בענייננו, יש לשלם השבחה כדין. “
29. כאמור, מעיון בפסיקה ובספרות עולה כי בעקבות פסייד סמפלסט מקובל לראות בהחלטה לפי תקנה 13(ב) משום אירוע מס לפי התוספת, מכוח קונסטרוקציה של שינוי התכנית החלה על המקרקעין, כך שהחיוב בהיטל השבחה מיוחס לאופציה של יתוכניתיי שבתוספת.
בעניין אליק רון התייחס כב’ הש’ עמית לפסייד סמפלסט כדלקמן (ההדגשות בקו שלי – יי ב’):
“קריאה זהירה של פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין סמפלסט מעלה כי החלטת הוועדה לא נעשתה בהליכי שינוי תכנית, אלא בגדר החלטה גרידא של הוועדה. למרות זאת, השופטת דורנר משתמשת בהחלטתה במילים שינוי בתכנית ודומה כי עקב כך הגיעה למסקנה אליה הגיעה לביקורת על פסק הדין בעניין סמפלסט ראו: גד ויסקינד ייהיטל השבחה מכח התקנות, האמנם ?יי מקרקעין ד(5) 65 (2005) …. המחבר מצביע על כך שבאותה עת לוועדה המקומית לא הייתה סמכות לאשר תכנית או לשנותה). לשיטתה זו של השופטת דורנר, שסברה כי מדובר בשינוי בתכנית, הרי שמסקנתה הסופית דווקא עומדת לרועץ לשיטת הוועדה והיועמ”ש, באשר ממנה עולה כי “השינוי בתכנית” כשלעצמו, מהווה השבחה, נוכח אפשרויות הניצול של המקרקעין ללא צורך באישור נוסף וחריג … דהיינו, השופטת דורנר ראתה
10 מתוך 15
