בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת”א 54795 – 09 – 16 ברביש ואח’ נ’ קשת ואח’
לפני כבוד השופט עדי הדר
התובעים והנתבעים שכנגד:
1.קירא ברביש 2.אולגה שרין
נגד
הנתבעים והתובעים שכנגד:
1.ליטל קשת 2.בנימין שורץ 3.יוני שורץ
פסק דין
לפני בימייש תביעה של קונות ותביעה שכנגד של מוכרים בגין מכירת זכויות בבית צמוד קרקע.
כתב התביעה
1. הקונות טענו בכתב התביעה כי רכשו מהמוכרים בית תלת מפלסי בן שני מפלסים ומרתף ומדרגות לגג מרוצף. לאחר שהבית נמסר להן, התברר כי חלקו בנוי ללא היתר וכי המוכרים לא שילמו עבור חלק זה דמי היתר לרמייר ו/או דמי חכירה מהוונים. כך, גם לא שילמו המוכרים את התשלומים הנחוצים לעיריית תל אביב לצורך קבלת היתר לחלק הבנוי ללא היתר, למעט היטל השבחה ששולם על ידי המוכרים גם עבור החלק שללא היתר לצורך קבלת אישור עירייה. כתוצאה מכך נמנע מהקונות לקבל רישום זכויות מלא בבית שרכשו על שמן ולהשלים את רישום החכירה על שמן.
הקונות ביקשו מבימייש לחייב המוכרים כלהלן:
– לקבל היתר בנייה המכשיר את כל השטחים בבניין הבנויים ללא היתר, תוך 12 חודשים ממתן הצו ולשלם את כל התשלומים ולשאת בכל ההוצאות הנחוצות להוצאת ההיתר ללא יוצא מהכלל. – לשלם לרמיי את התשלום עבור דמי ההיתר הנדרשים, לגבי כל חלקי הבניין שלא שולמו עליהם דמי היתר, לפי דרישת רמיי בסך של 1 , 291 , 212 ₪, נספח 9 לכתב התביעה ו/או כפי שתתוקן הדרישה בהתאם לחווייד נגדית ו/או ערעור כדי שיהיה בידי הקונות לרשום על שמן את הבית. – לתקן את חוזה החכירה ברמייי, כך שיכיל את כל שטחי הבניין ולשאת בכל ההוצאות בקשר לכך. – לשלם לקונות את הפיצוי המוסכם בגובה של 10 % מן התמורה ששולמה בגין הבית, היינו בסך של 345 , 000 .
1 מתוך 22
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת”א 54795 – 09 – 16 ברביש ואח’ נ’ קשת ואח’
62. ביום 7 . 2 . 18 פנה בייב המוכרים לבייב הקונות לביצוע התשלום. הדרישה לא שולמה עד מועד הגשת כתב התביעה שכנגד.
63. כדי להקטין את נזקיהם וכדי לסיים את המחלוקת עם רמייר – שילמו המוכרים את סכום הדרישה.
64. המוכרים טענו כי על הקונות לשאת בסכום הדרישה, מה גם שהן תפסו חזקה בנכס לפני תחילת ההליכים עם רמייר ועשו בנכס כבתוך שלהם.
65. זאת ועוד, מביקור שנעשה בנכס מסתבר כי בקומת הקרקע, שבה הייתה יציאה פתוחה לחניה מקורה – בוצעה תוספת בניה והגדלת שטח קומת הקרקע, והוקם ע”י הקונות קיר חיצוני כולל חלון ודלת יציאה, וכך ההרחבה הפכה להיות חלק בלתי נפרד מהבית. תוספת שטח זו גרמה לכך שרמייר חייבה בקומת הקרקע בגין שטח עיקרי נוסף בדרישת התשלום שהוציאה, כי ראתה בכך חלק בנוי, שלא היה קיים קודם לכן, בוודאי לא במועד מסירת החזקה.
66. בעת הגשת הסיכומים, המוכרים עמדו על הבקשה לחייב הקונות בהשבת הסכום ששולם עייר המוכרים לרמי, לרבות סכום ששולם בגין בניה שבצעו הקונות, וכן ביקשו לחייב הקונות בפיצוי מוסכם ובהשבת סכומים ששילמו לבעלי מקצוע לצורך הגשת ההשגה לרמייי.
67. להלן דיון בסוגיות הנדרשות להכרעה :
האם המוכרים ידעו או היה עליהם לדעת על אי ההתאמה ?
68. הקונות טענו כי בייב המוכרים עוייד רוטלוי קיבלה מרמיין חמישה שבועות לפני כריתת החוזה מסמכים מהם עולה כי רק 210 מייר משטח של כ- 330 מייר מהוונים וכי עדותה לגבי שיחות שניהלה ברמייי מחזקת הטענה שלא רק שאמורה הייתה לדעת על הפער, אלא אף ידעה על הפער בפועל. מכאן ששיתפה פעולה עם הניסיון של משפחת קשת להפיל בפח את הקונות.
69. המוכרים טענו בסיכומיהם כי לא הוכחה הפרה וגם לא הייתה מוכחת – דבר המוכחש לחלוטין, לא היו אלה תנאים העולים כדי הפרה יסודית וכי ייהפעולה שהיוותה את הדרישה לתשלום סכום הפיצוי נעשתה בחוסר תום לב קיצוני, המפקיעה את תוקפה”.
70. המוכרים טענו כי הקונות נהגו בחוסר תום לב מהסיבות שלהלן :
11 מתוך 22
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת”א
54795 – 09 – 16 ברביש ואח’ נ’ קשת ואח’
באמצעות העזרות במודד, או בשמאי שייעזר במודד, לגבי מצב הרישום אצל הבעלים ביחס למצב הבניה בפועל, בטרם העמידו המוכרים הממכר למכירה.
78. לחלופין, עמדה לפני המוכרים האפשרות, ככל שביכרו לוותר על עלויות המדידה, להזמין פקח מטעם במייל.
79. מצופה היה שדרישת המוכרים לתשלום תמורה תתבסס על שווי אמתי של הממכר בהתאם לזכויות הרשומות אצל הבעלים. המוכרים זכאים כמובן, לדרוש כל מחיר העולה על דעתם, אך זאת בכפוף לכך שניתן גילוי מלא של העובדות המהותיות.
80. מבדיקת המומחה מטעם בימייש עלה שהממכר נמכר על פי שווי שאינו מביא בחשבון אי ההתאמה בין הרישום אצל הבעלים לבין מצב הבניה בפועל, כאשר שווי אי ההתאמה אינו שולי, או זניח. המוכרים הקדישו חלק ניכר מסיכומיהם כדי לייחס למומחה מטעם בימיש מסקנה שונה מזו העולה בחווייד.
81. המומחה נחקר ארוכות עייי המוכרים, אך בימייש לא מצא בחווייד טעות גלויה המחייבת להעדיף גרסת המוכרים על פני מסקנות המומחה מטעמו. על פי הפסיקה, בית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה שמינה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת (עייא 293 / 88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע”מ נ’ רבי [פורסם בנבו] 31 . 12 . 88 , בריימ 5171 / 07 מנשה נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון [פורסם בנבו] 31 . 12 . 07 , אי גורן, סוגיות בסדייא 496 (מהדורה 11, 2013).
82. הטעות בבסיס טענת המוכרים בסיכומיהם היא שעל הבעלים כביכול להתעלם מבניה ממנה נהנה החוכר זמן רב, ככל שהחוכר מודיע כי בכוונתו להרוס הבניה. הקונות היו רשאיות בצדק להניח כי רמייר תגלה דבר הבניה החורגת, לפני ההריסה, לרבות עקב העובדה שלצורך הריסה יש לקבל היתר הריסה.
83. בנוסף, מרגע שהבעלים מגלה שחוזה החכירה הופר הוא זכאי להביא הסכם החכירה לסיומו.
84. מכאן שהשווי בסך של כשלושה מיליון ₪ וחצי שנקבע כסכום התמורה ( 3 . 45 מיליון) לא הביא בחשבון עלות ההתאמה בסך כשלוש מאות אלף שאין חולק כי שולמו לאחר הגשת תביעת הקונות לצורך ביצוע ההתאמה.
13 מתוך 22
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת”א
54795 – 09 – 16 ברביש ואח’ נ’ קשת ואח’
91. המוכרים ניסו מסעיף 12 עד סעיף 14 לסיכומיהם לטעון להגנתם כי הם יורשים ולכן אין לייחס להם ידיעת העובדות. כמו כן, טענו שבבית היו שוכרים שהם נאלצו להגיש נגדם תביעת פינוי. אולם, טענות אלה, אינן נזקפות לזכותם, אלא לחובתם.
92. דווקא נסיבות אלה, חייבו אותם לנהוג משנה זהירות, ולבדוק עמידתם בחוזה החכירה באופן יסודי באמצעות בעלי מקצוע.
93. תחת זאת, הגישו לרמייי הצהרות כוזבות לפיהן הם עומדים בתנאי חוזה החכירה.
94. זאת, גם לאחר שקיבלו המסמכים מרמייר שחייבו אותם לבדוק קיום ההתאמה בין הידוע לבעלים לבין המצב בפועל.
95. לכן, אין להם לבוא בטרוניה כלפי הקונות, אלא כלפי מי שאמורים היו מטעמם, לבצע פעולות הבדיקה לפני מתן ההצהרות הכוזבות.
96. כך למשל, נטען שעוייד בראון המוזכרת בעדות עוייד רוטלוי בעמוד 29 ובסעיף 13 לסיכומים היא זו שאחראית למצג המוכרים כלפי הבעלים. עוייד רוטלוי העידה בשורה 14 ייהיא לא מדדה
וחתמהי.
97. מכיוון שעוייד בראון לא הייתה בעל דין ולא ניתנה לה האפשרות ע”י המוכרים להביא גרסתה, אין לדעת מדוע לא נערך הברור הנדרש בעת ביצוע רישום הירושה ויתכן שיש לעוייד בראון הסבר טוב לכך. אולם, המוכרים לא העידו אותה ולכן חזקה שאם היו מעידים אותה, עדותה הייתה פועלת לחובתם. לעניין המשמעות של הימנעות מהגשת ראיה חיונית ראה עייא 4697 / 05 גבאו אסטבלישמנט נ’ דוד דודאי ( 27 . 8 . 12 ).
98. בנוסף להצהרה הכוזבת שנמסרה לרמייי בעת רישום הירושה, נמסרה הצהרה כוזבת שניה בעת החתימה על החוזה. עוייד רוטלוי העידה בעמוד 29 בשורה 24 כי המוכרים חתמו ייכי מבחינתם לא היו חריגות כך ידעו, הנתבעות חתמו שלמיטב ידיעתם אין חריגות. זה היה בתום לב לחלוטין”.
99. בימיש דוחה גרסת עוייד רוטלוי כי המוכרים היו רשאים לחתום על הצהרה כוזבת לפיה אין חריגות, ללא ביצוע מדידה. הדברים יפים, גם לגבי עדות גבי שוורץ בעמוד 36 בשורה 10 לפיה גם בעת מועד עדותה, אינה מטמיעה חומרת תוכן הצהרת המוכרים כי ייעמדו בכל תנאייי חוזה החכירה ומוצאת לפרש אותה באופן מיתמם לפיו ייהצהרתי שאנו לא ידענו על הדבר הזהיי.
15 מתוך 22
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת”א
54795 – 09 – 16 ברביש ואח’ נ’ קשת ואח’
108. אולם, המוכרים לא הכירו באחריותם לפי חוק המכר וניסו לחמוק ממנה, עד שהתרצו, וגם לאחר שהתרצו מחזיקים עד מועד מתן פסק הדין בעמדה השגויה לפיה הם פעלו לפנים משורת הדין וזכאים כביכול לשיפוי בגין עלות ההתאמה.
109. הטענה היחידה שעומדת למוכרים היא הטענה בסעיף 10 לסיכומיהם לפיה המומחה מטעם בימייש ייחס שווי בסך של 38 , 200 ₪ להתאמה עקב הבנייה שבוצעה לאחר הרכישה ע”י הקונות.
110. דייר ברביש אישרה בעמוד 25 שורה 17 כי ביצעה בניה ובשורה 28 אישרה כי במדידה שהעבירה לרמיי כללה גם את הבנייה שביצעה.
האם התרשלות הקונות בכך שגם הם לא בדקו הממכר נזקפת לחובתן ?
111. בסעיף 14 לסיכומיהם, המוכרים מלינים על כך שייאף אחד מהצדדים לא בדק אם השטח הבנוי בחוזה החכירה (174 . 4 מ”ר) תואם את המצב בשטח”. בסעיף 18 המוכרים סוקרים הצהרות הקונות בסעיף 3 . 3, בסעיף 3 . 5 ובסעיף 3 . 7 לגבי בדיקות שעשו ומוותרים על כל טענה בעניין זה. בסעיף 19 לסיכומיהם, הם טוענים שהתוכן מלמד על אומד דעתם של הצדדים.
112. דייר ברביש העידה בעמוד 25 משורה 31 כי בבניין היו שוכרים שלא נתנו לה להיכנס לבניין והיא לא ייחסה חשיבות לביקור שכן ממילא התכוונה להרוס הבניין. בעמוד 27 משורה 12 דייר ברביש הסבירה כי החליטה להסתפק בהצהרות של המוכרים לבעלים, שנכללו במסמכים שקיבלה מהמוכרים, לפיהן, אין חריגות בניה.
113. ספק אם ניתן לקבוע, לנוכח חומרת ההצהרות הכוזבות שמסרו המוכרים לבעלים, כי הקונות התרשלו. אולם, גם אם בימייש יקבל טענת המוכרים כי הקונות שהיו מיוצגות עייי עוייד התרשלו וכי מצופה היה מהם לבצע בדיקה, על אף ההצהרות הכוזבות שנמסרו להם מהמוכרים, דין הטענה להטלת אשם תורם על הקונות להידחות.
114. בימייש העליון דן בשאלת רשלנות הקונה ואמר את דברו בעייא 8068 / 11 עיני נ’ שיפריס. בדעת רוב נקבע כי על פי לשונו ועל פי תכליתו של סעיף 16 לחוק המכר יימדובר בסעיף קוגנטי שאיננו מאפשר לזקוף ‘אשם תורם’ לחובת הרוכשים בגין הצהרותיהם בחוזה המכר כי בדקו את הנכסי
115. המוכרים טענו בסעיף 19 לסיכומיהם כי פסק הדין אינו חל במקרה דנן מאחר ולא התקיימו במקרה זה יסודות סעיף 16 לחוק המכר, שכן המוכרים יילא ידעו על אי ההתאמה בממכריי. אולם, טענה זו נדחית שכן בסעיף 16 לחוק המכר, המחוקק קובע במפורש שאין הוא חל רק במקרה של
17 מתוך 22
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת”א
54795 – 09 – 16 ברביש ואח’ נ’ קשת ואח’
האם יש לחייב המוכרים בתשלום הסך של 65 , 000 ₪ בגין התאמה !
121. הקונות טענו כי יש לחייב המוכרים לשלם עלות הכשרת אי ההתאמה בגין תשלום עבור עלות המדידה ועלות האדריכל 26 , 000 ₪ ועלות אגרות בנייה בסך של 39 , 000 ₪, סך הכל, סך של 65 , 000
.
122. מנגד, וכאמור לעיל, נטען ע”י המוכרים שיש להביא בחשבון תשלום הסך של 38 , 000 ₪ בגין תשלום עבור התאמה עקב בניה של הקונות, על פי הערכת המומחה מטעם בימ”ש. כמו כן, נטען כי המדידה שביצעו הקונות הייתה שגויה ולראיה, בוצעה התאמה לשטח מצומצם ביחס לשטח שנמדד ע”י הקונות.
123. בשים לב, שהיה על הקונות לבצע מדידה מרגע שגילו אי ההתאמה, גם אם הייתה שגויה, יש להביא בחשבון ולו חלק מהסכום ששולם למדידה. אשר על כן בקיזוז הסכומים זה בזה, כאשר רק ממחצית הסכום ששולם למדידה ולאדריכל מובאים בחשבון, על המוכרים לשלם לקונות הסך של
14,000
.
האם יש לחייב המוכרים בתשלום פיצוי מוסכם ?
124. המוכרים הפרו ההסכם באופן יסודי, אולם בסופו של יום עוד בטרם ניתן פסק דין, ביצעו את ההתאמה ובמידה רבה ריפאו ההפרה היסודית.
125. המוכרים טענו בסעיף 22 לסיכומיהם שיש להפחית הפיצוי המוסכם בהתאם לסמכותו של בימיש לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל”א 1970 (להלן: “חוק החוזים תרופותיי) כאשר הפיצויים נקבעו ייללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראות מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה”.
126. על אף שהקונות העמידו המוכרים על הפרת ההסכם עקב הטעיית הקונות לגבי הפרת חוזה החכירה במכתב מיום 11 . 2 . 15 (נספח 11 לכתב התביעה), עו”ד רוטלוי העידה בעמוד 31 שייעניין ההיוון לגבי דמי ההיתר מבחינתנו החל באפריל 2015″. על אף תחילת טיפול המוכרים החל מחודש אפריל 2015, בנספח 14 לכתב התביעה, ב”כ המוכרים עומד בחודש יוני 2015 על כך שעל הקונות לשלם דמי ההיתר שדורשת רמייר ועד מועד הגשת התובענה בספטמבר 2016, לא בוצעה התאמה.
127. בסופו של יום, לאחר הגשת התובענה, על אף הניסיון של המוכרים לחמוק תחילה מאחריותם לביצוע ההתאמה, אין חולק שהנזק הממוני, לאחר ביצוע ההתאמה, הוא עשרות אלפי ₪ לכל
19 מתוך 22
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת”א
54795 – 09 – 16 ברביש ואח’ נ’ קשת ואח’
האם על הקונות לשלם למוכרים עלות הגשת השגה !
135. אין ממש בטענה כי מדידה שגויה של הקונות גרמה להוצאה בסך של 30 , 100 ₪ לצורך הגשת השגה. כאמור לעיל, על המוכרים היה לדאוג לביצוע התאמה עוד לפני המכירה וממילא היו נושאים בתשלום למודד ושמאי לצורך ביצוע ההתאמה.
דיון בהוצאות
136. למרות דחיית מרבית תביעת המוכרים והקונים, יש לחייב המוכרים בתשלום הוצאות לנוכח הצהרות כוזבות שמסרו לרמ”י, הטעיית הקונות לגבי הפרת חוזה החכירה, עליה, היה עליהם לדעת, סירובם במשך תקופה ארוכה לשאת בעלות ביצוע ההתאמה ודחיית טענתם כי הקונות, הן אלה שהפרו ההסכם באופן יסודי תוך שהם עומדים על השבת עלות אי ההתאמה.
137. למרות שהמוכרים, ביצעו לבסוף ההתאמה, וזאת רק לאחר הגשת התובענה, כאמור לעיל, עד מועד מתן פסק הדין הם עומדים על כך שמגיע להם החזר תשלומים שבימ”ש קבע כי היה עליהם לשאת בהם מלכתחילה ולכן גם נדחתה תביעה שכנגד בסכום לא מבוטל.
138. אולם, בימייש מביא בחשבון לעניין ההוצאות, הכשל שנפל בהתנהלות הקונות. אלה טענו בסיכומיהן שמכיוון שעוייד לרנר שייצג הקונות בעסקה יילא היה מתאים למשימה הזו.. גויסיי בייס הנוכחי ישידע לעצור את העסקה ברמייי כדי לחייב את המוכרים לשלם את דמי ההיתר על כל הביתיי. אמנם, לעניין האחריות החוזית, אין לייחס לקונות אשם תורם, אולם לעניין ההוצאות, יש להביא בחשבון התנהלותם בעת ניהול המויימ.
139. אשר על כן, המוכרים ישלמו לקונות החזר אגרות המשפט וחלקן בתשלום שכייט המומחה מטעם בימייש והסך של 25 , 000 ₪ שכייט בייכ הקונות.
סוף דבר
140. התביעה מתקבלת חלקית עיי חיוב המוכרים לשלם לקונות הסך של 88 , 000 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כדין ממועד הגשת התובענה ועד מועד התשלום בפועל.
התביעה שכנגד נדחת ברובה, למעט הסכום בסך של 38 , 000 ₪ שקוזז בסכום התביעה שהתקבל, כך שאין צו לחיוב הקונות.
21 מתוך 22
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת”א
54795 – 09 – 16 ברביש ואח’ נ’ קשת ואח’
כתב ההגנה שכנגד
4. הקונות חזרו בכתב ההגנה שכנגד על טענותיהן בכתב התביעה וביניהן הטענה כי המוכרים פעלו בחוסר תום לב, כשהציגו בפניהן טרם רכישת הבית, מצג שהבית בנוי כולו בהיתר. כמו כן פעלו בחוסר תום לב כשהצהירו לרמייר שאין חריגות בנייה, והסתירו את העובדה שקומה שלמה – 139 מייר נבנתה ללא היתר וללא תשלום לרמייי.
העברת התובענה לבימ”ש השלום
5. התיק נפתח תחילה בבית המשפט המחוזי ובהחלטה מיום 14 . 11 . 17 הועבר לבית משפט השלום.
הליכים מקדמיים
6. בהחלטה מיום 6 . 12 . 17 נקבעו מועדים להשלמת הליכים מקדמיים.
הגשת ראיות ע”י הקונות
7. ביום 15 . 2 . 18 נקבע מועד להגשת תצהירי עדות ראשית מטעם הקונות וביום 19 . 3 . 18 הוגש תצהיר עדות ראשית מטעמן.
הדיון הראשון
8. ביום 17 . 4 . 18 התקיים הדיון הראשון. בימ”ש קבע שבנוסף לשמיעת העדויות לגבי המו”מ שקדם לכריתת ההסכם, כדי להבין את היקף המידע וכוונות הצדדים, עליו להיעזר בשמאי שיספק לבית המשפט את האומדן של שווי הממכר לפני ביצוע ההתאמה הנדרשת התכנונית והחוזית ביחס לרמייר לבין המצב לאחר ביצוע ההתאמה, בניכוי שינויים תקופתיים והנוגעים לאזור מבחינת ביקוש שאינם נוגעים למחלוקת.
הגשת ראיות המוכרים
9. ביום 15 . 5 . 18 הוגשו ראיות המוכרים.
3 מתוך 22
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת”א 54795 – 09 – 16 ברביש ואח’ נ’ קשת ואח’
סיכומי הקונות 17. הקונות טענו בסיכומיהן כי המוכרים ידעו לפני כריתת ההסכם על אי ההתאמה, אך ניסו להפיל אותן בפח על ידי הסתרת המידע מפניהן. עוד נטען, כי על פי הפסיקה, כאשר הוכח שהמוכרים ידעו על אי ההתאמה, או היה עלים לדעת עליה, אין להטיל על הקונות אשם תורם בגין התרשלותן לבדוק הנכס לפני רכישתו.
סיכומי המוכרים
18. המוכרים טענו בסיכומיהם כי הקונות פעלו בחוסר תום לב והפרו הסכם המכר. המוכרים חלקו על פרשנות הקונות הפסיקה הנוגעת לעניין.
הדיון השמיני
19. ביום 1 . 12 . 19 התקיים הדיון השמיני. ניסיון להשיג הסכמה לא צלח.
דיון והכרעה
20. על בימייש להכריע בסוגיות שלהלן :
האם ידעו המוכרים, או היה עליהם לדעת, על אי ההתאמה, עובר למכירה !
האם יש לזקוף לחובת הקונות רשלנותן לבדוק הממכר בעצמן עובר לרכישה !
האם יש לחייב המוכרים בתשלום פיצוי מוסכם, ואם כן, האם יש מקום להפחית הסכום שסוכם ?
האם הקונות הפרו הסכם הרכישה והאם יש להטיל עליהן לשפות המוכרים בגין תשלומים שבוצעו ולחייבן לשלם למוכרים פיצוי מוסכם !
גרסת הקונות
21. הקונים טענו בכתב התביעה כי רכשו מהמוכרים בית תלת מפלסי בן שני מפלסים ומרתף ומדרגות לגג מרוצף. לאחר שהבית נמסר לקונות, התברר כי חלקו בנוי ללא היתר וכי המוכרים לא שילמו עבור חלק זה דמי היתר לרמיי ו/או דמי חכירה מהוונים. כך, גם לא שילמו המוכרים את התשלומים הנחוצים לעיריית תל אביב יפו לצורך קבלת היתר לחלק הבנוי ללא היתר, למעט היטל
5 מתוך 22
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת”א
54795 – 09 – 16 ברביש ואח’ נ’ קשת ואח’
31. עד מועד הגשת כתב התביעה לא שילמו המוכרים את דמי ההיתר, ובכך הם מנעו מהקונות מלממש את זכותן מכוח הסכם המכר להירשם כבעלים של הבית.
32. הקונות טענו בכתב ההגנה לתביעה שכנגד שהמוכרים הפרו את החובה המוטלת עליהם לנהל מויימ בתום לב, ואת החובה המוטלת על כל מוכר למסור את המידע המלא על הבית. ניסיונם לטעון כי לא ידעו כי קומה שלמה בנויה ללא היתר, אין לו בסיס.
33. עוד נטען שהמוכרים מתעלמים מן העובדה כי הממכר שביקשו לרשום על שם הקונות אינו שלם. התשלום על שטח הבית שעולה על 174 מייר חל על המוכרים וניסיונם לטעון אחרת הינו המשך ההונאה של הקונות ושל הרשויות.
34. בעת הגשת הסיכומים, הקונות אישרו שהמוכרים נשאו בינתיים במרבית עלות ההתאמה של הממכר, אך טענו כי על המוכרים לשלם סכום נוסף בסך של 65 , 000 ₪ וכן פיצוי מוסכם במלואו בגין הפרת ההסכם.
גרסת המוכרים
35. המוכרים טענו בכתב הגנתם כי התחייבו כלפי הקונות להמציא לבא כוחו את כל המסמכים הדרושים לרישום הממכר על שמן, (סע’ 5 . 1 להסכם) ואכן עמדו בהתחייבותם, אלא שהקונות, לאחר שקיבלו את כל המסמכים כאמור וכמוסכם – דאגו וגרמו להכשלת הרישום ע’יי פניות חוזרות ונשנות לרמייי, כדי שתוכשל ההעברה ובכך להכשיר לעצמן תביעה, שלא ניתן היה להגישה אילו נהגו בדרך המקובלת ובתום לב.
36. רישום זכויות החכירה בבית, נשוא התובענה, נמנע אך ורק בשל מעשי ומחדלי הקונות ובשל התנהגותן חסרת תום הלב, שמגמתה היחידה הייתה מניעת הרישום בלשכת רישום המקרקעין, וזאת כדי ליצור עילה להגשת תובענה כדי לשלשל לכיסן בתואנה של הפרת הסכם, את הפיצויים המוסכמים וכן כדי לחייבם לשלם כספים לרמ”י, וזאת לצורך הוספת בניה בנכס שהקונות מבקשות לבצע בנכס, כל זאת שלא כדין ותוך עשיית עושר ולא במשפט.
37. עוד נטען שהקונות רכשו את הבית לאחר שעשו את כל הבדיקות של הבית והסביבה, ואכן הצהירו בסע’ 3 . 5 כי בדקו “..את כל הזכויות בבית ובכל מרשם רלוונטי, לרבות אך לא רק בלשכת רישום המקרקעין, תיק הבנין בעירייה ובוועדה המקומית לתכנון ובניה ת”א, וברשות מקרקעי ישראל וכן בדק את מצבו מבחינה פיזית, משפטית, תכנונית וסביבתית ומצאו אותו מתאים לצרכיו ולמטרותיו”.
7 מתוך 22
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת”א
54795 – 09 – 16 ברביש ואח’ נ’ קשת ואח’
פנו, בין בעצמן ובין עייי אחרים, לרמייר ודרשו מהרשות לעכב את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. דהיינו, להוציא פיזית את התיק, שעמד כבר בפני רישום בלשכה.
47. המוכרים טענו כי בכך פעלו הקונות או מי מהן בחוסר תום לב ותוך גרם הפרת חוזה, ומכל מקום אין להן להלין בעניין זה, אלא על עצמן.
48. לעניין הבניה במרתף נטען שרבים המבנים בסביבה בה מצוי הבית, שיש בהם תוספות בניה כאלה ואחרות, ואין רמיי נכון להתייחס לכך אלא בהתקיים תלונה מסוימת. המוכרים הדגישו כי לא היו מודעים כלל לעובדה כי לא שולמו דמי היתר בגין הבניה במרתף, שהרי, כפי שהצהירו בהסכם המכר – הבית נרשם על שמם ברמייי מכוח ירושת ההורים, אשר רכשו בזמנם את הבית, כשהוא היה כבר בנוי שנים רבות קודם לכן.
49. המוכרים טענו כי הצהירו את אשר הצהירו בהסכם המכר, מאחר והבית נקנה ע”י הוריהם זייל בשנת 1986 בהיותם ילדים קטנים.
50. בבואם למכור את הבית – לא היו בידיהם מסמכים כלשהם בנוגע לרכישת הבית ע”י הוריהם זייל, למעט מסמכים שנמצאו ברמייי. בתיק הנוגע לעניין, נמצא אישור חישוב דמי הסכמה בהעברה מחוכרים קודמים (פוליטי אליעזר וויקטוריה) שרכשו את הנכס בשנת 1983 לפני הורי המוכרים. על פניו, מעיון בחישוב דמי הסכמה שבוצע ע”י רמייר לצורך העברת הזכויות לחוכר הנייל – מתברר כי החיוב נעשה לפי 210 מייר, כך שסביר היה להניח שרמיי הביאה בחשבון שטח נוסף שקיים בנכס מעבר ל- 174 מייר .
51. עוד נטען שבשום מקום בהסכם לא התחייבו המוכרים לגודלו ושטחו של הבית, אך הדגישו כי בחוזה החכירה, עליו חתמו הצדדים כנספח להסכם, מופיעה הגדרת “קיבולת בניהיי – יחידת דיור אחת בשטח של 174 מיירי. זה שטח המבנה, שהיה ידוע מחוזה החכירה והובא לידיעת הקונות.
52. המוכרים הודיעו לקונות כי לא התגוררו בבית מאז פטירת אימם וכי הבית הושכר בשכירות בלתי מוגנת במשך שנים רבות. הקונות ידעו על קיומם של השוכרים ודייר ברביש אף פגשה אותם לפני החתימה על ההסכם ובמועד פינוי הבית על ידם, שכן התנהלה תביעה לפינויים, שדייר ברביש אף הייתה מעורבת בה.
53. המוכרים הדגישו בפני הקונות כי בשל השתלטות השוכרים על הבית – לא הייתה להם שליטה על התאמות ו/או שיפוצים ו/או שיפורים ו/או בניה שביצעו השוכרים בבית. כמו כן הודיעו המוכרים לקונות כי השוכרים עשו בבית כבתוך שלהם ובנו חלקים במרתף הבית. לפיכך, הוסכם בין הצדדים
9 מתוך 22
