בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
ע”א 58568 – 04 – 18 ברוך ואח’ נ’ עירית תל-אביב-יפו
תיק חיצוני:
לפני
כבוד השופטים שבח יהודית, סג”נ, שאול שוחט, סג’ין, יונה אטדגי
מערערים
1. אסתר ברוך 2. אורית ברוך 3. רחל מסיקה 4. עזיז ברוך 5. צדוק ברוך ע”י ב”כ עוייד אריק בן-שמחון
נגד
משיבה
עירית תל-אביב-יפו ע”י ב”כ עוה”ד איתי צוברי ואסף גלעדי
פסק דין
השופטי, אטדגי:
התביעה ופסק הדין בבית משפט קמא 1. המערערים מחזיקים במקרקעין המצויים ברחוב הלח”י 1 תל-אביב והמשתרעים על החלקות הרשומות הבאות: חלקות 30, 57 ו- 58 בגוש 6135 וחלקות 3 ו-7 בגוש 6980 בשטח כולל של כ- 1 , 325 מ”ר (להלן: “המקרקעין”).
5 6
10
על-פי תיאורו של המומחה שמונה על-ידי בית-משפט קמא, במקרקעין מצויים שבע יחידות דיור, בית עסק אחד ושטח המשמש לאחסנה פתוחה. המשיבה הינה הבעלים הרשומים של חלקה 30 בגוש 6135 והיא זכאית להירשם כבעלים ביתר החלקות שפורטו לעיל, מכוח הערות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (להלן: “פקודת הקרקעות”).
11
14
15
2. המשיבה הגישה תביעה לסילוק ידם של המערערים מהמקרקעין וכן תבעה לחייב אותם לשלם לה סך של 1 , 269 , 450 ₪ בגין השימוש שהם עשו בהם (ת.א. 39452 – 03 – 13 ).
ה
‘
1 מתוך 16
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
ע”א 58568 – 04 – 18 ברוך ואח’ נ’ עירית תל-אביב-יפו
תיק חיצוני:
1
יצוין, שכאמור, מנגד, דחה בית משפט קמא גם את תביעת המשיבה לחייב את המערערים בתשלום דמי שימוש עבור ישיבתם במקרקעין, ותוצאה זו מאזנת את “מאזני הצדק” לאורם נבחנת שאלת הזכות
לפיצוי.
הזכות לדיור חלוף 22. לטענת המערערים, הם זכאים לדיור חלוף בעקבות פינויים מדירות המגורים שלהם, בהתאם לסעיף 194 לחוק התכנון והבניה. המערערים מסייגים טענה זו, כך שהיא מתייחסת למערערים 1 – 4 ולא למערער 5 שאינו מתגורר במקרקעין (סעיף 11 לעיקרי טיעוניהם). בית המשפט קמא דחה גם טענה זו ואני סבור כי צדק בית המשפט גם בהחלטתו זו.
וו
11
12
23. סעיף 194 לחוק התכנון והבניה קובע כך: “בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר”.
14
15
ה
19
21
ראשית יוער, כי בענייננו התביעה לא הוגשה במסגרת “הליכי הפקעה”. אילו הדבר היה כך, התביעה הייתה מוגשת בהתאם לפקודת הקרקעות, (ביצוע ההפקעה על-פי חוק התכנון והבניה נעשה על פי הוראות פקודת הקרקעות, כאמור בסעיף 190 לחוק התכנון והבניה). כפי שבית משפט קמא פתח את פרק “הדיון והמסקנות” בפסק הדין (סעיף 8), התביעה הוגשה מכוח סעיף 16 לחוק המקרקעין, הקובע כי “בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שהחזיק בהם שלא כדין” (בית המשפט הוסיף כי התביעה הוגשה גם מכוח סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]). המשיבה, כאמור, היא הבעלים של המקרקעין באחת החלקות וזכאית להירשם כבעלים ביתר החלקות, מכוח ההערות שנרשמו לטובתה לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות. בפסק-הדין שניתן ב- ע”א (מחוזי ת”א) 15654 – 03 – 17 אבו טאלב נ’ עיריית תל-אביב-יפו ( 27 . 8 . 2018 ) נקבע (בדעת רוב) כי די בהודעות שפורסמו לפי פקודת הקרקעות כדי להקנות זכות תביעה לפי סעיף 16
27 28
11 מתוך 16
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
ע”א 58568 – 04 – 18 ברוך ואח’ נ’ עירית תל-אביב-יפו
תיק חיצוני:
יצוין, כי בית המשפט העליון בפסק-דין דיאמנשטיין אימץ בהקשר זה את דעתו של המלומד אריה קמר בספרו דיני הפקעת מקרקעין ודחה את דעתו הנוגדת של פרופ’ נמדר בספרו, הפקעת מקרקעין (פסקאות 11 ו- 14 בפסק הדין).
1 2
8
26. בפסק דין נוסף של בית משפט העליון ב- ע”א 10653 / 05 ת”ת הכללי והישיבה הגדולה “עץ החיים” בירושלים נ’ החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי ( 1 . 8 . 2010 ) נדונה שאלת זכותה של המערערת בנכס שהוחזק על ידה ברובע היהודי בתקופה שקדמה לשנת 1948. בית המשפט, בעקבות פסק-דין דיאמנשטיין, קבע (בפסקה 15): “מעמד של בר רשות אינו מקנה זכות קניין או זכות שביושר מכל סוג שהוא”. מכאן נובע, שלמערערים, בני רשות מכללא במקרקעין, אין “זכות שביושר” לקבלת שיכון חלוף לפי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה. (תוצאה דומה נקבעה גם על ידי כב’ השופט ח’ טובי במספר פסקי-דין שניתנו על ידו לאחרונה: ה”פ (ת”) 43663 – 06 – 15 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב נ’ דלל, פסקה 29 ( 22 . 7 . 2019 ); ה”פ (ת”א) 25473 – 05 – 15 ועדה מקומית לתכנון ובנייה תל-אביב נ’ קדוש, פסקאות 37 – 38 ; ה”פ (ת”א) -25314 05 – 15 ועדה מקומית לתכנון ובנייה תל-אביב נ’ מנחם מאיר, פסקאות 30 – 31 ( 13 . 8 . 2019 )).
10
11
12
13
14
15
27.
המסקנה היא שהמערערים אינם זכאים לקבלת דיור חלוף לפי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה.
17
20
ההיקש לסעיף 197 28. ב”כ המערערים ביקש להקיש מ”הרחבת הזכויות” שנעשתה בפסיקת בית המשפט העליון ביחס למעגל הזכאים לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה על הזכות לדיור חלוף לפי סעיף 194 לאותו חוק. בית המשפט קמא דחה טענה זו ואני סבור כי הוא צדק בכך.
סעיף 197 (א) קובע: “נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200”.
26
27
13 מתוך 16
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
ע”א
58568 – 04 – 18 ברוך ואח’ נ’ עירית תל-אביב-יפו
תיק חיצוני:
1
30. בית המשפט קמא צדק גם בדחותו את הטענה לגופה, שכן, כדי להשוות את ענייננו לעניין שנדון בפרשת צוויג היה על המערערים להצביע על מערכת עובדתית זהה או שווה בעיקרה, וגם זאת הם לא
עשו.
4
7
כפי שנפסק ב- ע”א (מחוזי ת”א) 36576 – 07 – 15 ברוך נ’ עיריית תל-אביב ( 8 . 3 . 2017 ), שדן בטענת אפלייה מפורשת שהועלתה ביחס לפרשת צוויג, ודחה אותה (פסקה 110): “ניתן אם כך להיווכח כי מדובר בעניין צוויג במצב משפטי שונה מענייננו, בו נוהלו הליכים שונים ומשך ההחזקה שונה בתכלית, שלכך השפעה משמעותית על האפשרות להכיר בצוויג כבר רשות או לקביעת הסתמכותו על שתיקת הרשות. המסקנה הינה שלא ניתן היה להתבסס על טענות עניין צוויג ולקבל עקב מקרה בודד זה שהסתיים בפשרה טענת אפליה ולפסוק פיצוי למערערים הן משהמערערים לא ביססו כלל עובדתית טענה זו והן שגם מבחינה מהותית לא דומה עניין צוויג לענייננו”.
9 10
תוצאה 31.
אשר על כן, אני סבור שיש לדחות את הערעור.
בעניין ההוצאות אני סבור, כי משחויבו המערערים בבית משפט קמא בתשלום הוצאות ושכ”ט עו”ד בסכום בלתי מבוטל, למרות דחיית התביעה הכספית שהגישה המשיבה, ניתן להסתפק בכך ולהימנע מפסיקת הוצאות בגין הערעור.
15 16
דו
יונה אטדגי, שופט
השופטת י. שבח: אני מסכימה.
,
?
2
יהודית שבח, שופטת, סג”נ
15 מתוך 16
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
ע”א
58568 – 04 – 18 ברוך ואח’ נ’ עירית תל-אביב-יפו
תיק חיצוני:
1
ו. בתביעה אחרת שהוגשה נגד המערערת 1 לפינוייה ממקרקעין אחרים בכפר-שלם, היא טענה להגנתה שהיא מתגוררת עם משפחתה שם, בסתירה לטענתה בתביעה זו כי היא מתגוררת עם משפחתה באותן שנים במקרקעין דנן; ז. המערער 5 הודה בחקירתו כי הוא ומשפחתו (אשתו וילדיו) אינם מתגוררים במקרקעין דנן, אלא במקום אחר.
4
5. עוד דחה בית משפט קמא את דרישת המערערים לקבלת דיור חלוף, בהתאם לסעיף 194 לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965 (להלן: “חוק התכנון והבנייה”), מהטעם העיקרי שאין למערערים זכות שבדין או זכות שביושר להחזיק במקרקעין וכן מהטעם שהמקרקעין אינם משמשים כולם למגורים בלבד.
6. התביעה לתשלום דמי שימוש נדחתה, משום שכל זמן שהמערערים היו בני רשות במקרקעין, הם היו מוגנים מפני דרישה לתשלום דמי שימוש, כך שהמשיבה זכאית לתשלום דמי שימוש ממועד ביטול הרשות בלבד, כלומר: ממועד הגשת התביעה ואילך.
12
14
₪ ובתשלום שכר-
15
7. בית המשפט חייב את המערערים בתשלום הוצאות המשיבה בסך 3 , 000 טרחת עו”ד בסך 20 , 000 ₪.
19
הערעור ותמצית טענות הצדדים 8. בדיון בערעור (פרוטוקול מיום 11 . 7 . 2019 ) אמר ב”כ המערערים כי “עיקר הערעור” הוא על דחיית טענתם בדבר זכותם לקבלת פיצוי כנגד הפינוי (עמ’ 1 לפרוטוקול). עיון בעיקרי הטיעון שהגישו המערערים מעלה, כי לא הועלתה כל טענה נוספת, מלבד הטענות הקשורות לדרישתם לקבלת פיצוי. גם הטענה, לפיה הם “ברי רשות מפורשת ולא רק רשות מכללא” (סעיף 6 לעיקרי הטיעון), מובילה, לדברי ב”כ המערערים בדיון (עמ’ 2 לפרוטוקול), למסקנה בדבר הזכות לקבלת פיצויים.
21
9. בקשר לטענה בדבר הזכות לפיצוי, טוענים המערערים כי זכות זו נובעת מכך שהינם בני רשות מפורשת, וכי הפסיקה תומכת בדרישתם זו.
3 מתוך 16
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
ע”א
58568 – 04 – 18 ברוך ואח’ נ’ עירית תל-אביב-יפו
תיק חיצוני:
1
2
המסקנה הנובעת מכך היא, שממצאיו של בית משפט קמא, כי המערערים לא הוכיחו כי הם רכשו את המקרקעין, או חלק מהם, וכי הם מחזיקים במקרקעין משנת 1981, וכן הקביעה המשפטית בדבר מעמדם כבני רשות במקרקעין – כל אלה שרירים וקיימים. למעלה מן הדרוש אוסיף, כי הממצאים מבוססים היטב על סמך הראיות שהוצגו וכי הקביעה המשפטית בדבר מעמדם של המערערים כבני רשות מבוססת היטב על הפסיקה הרלוונטית. בתאם לכך, הדיון בהמשך יעסוק בטענת המערערים כי הם זכאים לקבל פיצוי בגין ההשקעות ו/או דיור חלוף, בלבד.
4
12
פיצוי עבור ההשקעות ? 13. בית המשפט העליון התווה בפסק הדין שניתן בבע”מ 1894 / 16 פלוני נ’ פלונית ( 10 . 5 . 2017 ) את “המסלול”, שבו יש לצעוד כשדנים בעניינו של בר-רשות: “הנה כי כן, במסגרת דיון ב’גורלה’ של רשות במקרקעין, על בית המשפט לדון ולהכריע במספר שאלות: האחת, האם הרשות הדירה, אם לאו; השניה – אם יקבע כי הרשות הדירה – האם היא בוטלה, אם לאו; והשלישית – אם יקבע כי הרשות בוטלה – האם יש להתנות את ביטולה בתשלום פיצוי בגין ביטולה – ואף אם קביעות אלו התבססו על שיקולי צדק – או אז יש לילך בדרך שהתוותה הפסיקה ולקבוע פיצוי אך בשווי השקעת ברי-הרשות בנכס ובהשבחתו” (פסקה 11).
13
14 15
18
20
בענייננו, כאמור, מאחר שהדיון נערך בשאלת הזכות לקבלת פיצוי בלבד, ניתן לכאורה “לדלג” לשאלה השלישית המנויה לעיל. אלא, ככל שירדתי לסוף דעתו של ב”כ המערערים, עמידתו על כך שהרשות שניתנה הייתה מפורשת ולא מכללא, בצירוף עובדת ישיבתם של המערערים במקרקעין במשך למעלה משלושה עשורים ובצירוף ההשקעות שנעשו על ידם במקרקעין, כל אלה מובילים לדעתו לכך שהרשות שניתנה היא בהגדרתה בלתי-הדירה, ואם למרות זאת הרשות מבוטלת, הרי שביטול הרשות מחייב מתן פיצוי (ראו והשוו: ע”א 515 / 76 לוי נ’ ויימן, פ”ד לא(2) 127, 132 – 133 ; ע”א 463 / 79 ג’בראן נ’ ג’בראן, פ”ד לו(4) 403, 408 – 409 ; ע”א 2836 / 90 בצר נ’ צילביץ, פ”ד מו(5) 184, 186 – 187 ).
21
23
משכך, אפתח בשאלה, האם צודקים המערערים בטענתם, כי הרשות שניתנה להם על-ידי המשיבה להחזיק במקרקעין הייתה מפורשת ?
5 מתוך 16
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
ע”א 58568 – 04 – 18 ברוך ואח’ נ’ עירית תל-אביב-יפו
תיק חיצוני:
1
והגשת תביעה לסילוק יד בוודאי מגלה רצון זה (ע”א 32 / 77 טבוליצקי נ’ בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ”ד לא(3) 210, 217; ע”א 618 / 05 דיאמנשטיין נ’ מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל, פסקה 12 ( 21 . 3 . 007 )), כלומר, אין המדובר ברשות בלתי-הדירה.
17. גם העובדה שהמקרקעין דנן הם מקרקעי ציבור תומכת במסקנה, כי אין המדובר ברשת בלתי הדירה.
כך נכתב בפסק דינו של בית המשפט העליון ב- ע”א 6757 / 13 נחום נ’ מדינת ישראל – רשות הפיתוח, פסקה 22 ( 19 . 8 . 2015 ):
11 12 13
14
“לגישתי, ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי-הדירה, וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן. בצד זאת, כאשר עסקינן ברשות מכללא במקרקעי ציבור, שנוצרה עקב מחדלן של הרשויות מלפעול לסילוקו של מסיג גבול במקרקעין, אין מקום לקביעה כי זכותו של בר-הרשות התגבשה לכדי רשות בלתי הדירה… אכן, פעולות האכיפה של הרשויות נגד פולשים למקרקעי ציבור אורכות זמן רב לעיתים, וכפי שנלמד מן המקרה שלפנינו – לעיתים אף זמן רב מידי. במקרים חריגים ונדירים ביותר, יכול ובית המשפט ייקבע כי הפולש הפך לבר-רשות במקרקעין נוכח שתיקת הרשויות, תוך שייחס בכלל שיקוליו משקל הולם לפעולות האכיפה הרבות שעל הרשויות לבצע בהקשר זה. ואולם, רשות שכזו לא תתגבש לכדי רשות בלתי-הדירה, וזאת נוכח האינטרס הציבורי בדבר השמירה על רכוש הציבור והרצון שלא לתמרץ פולשים על-ידי הקניית רישיון שאינו ניתן לביטול ויצירת זכות מעין צמיתה בנכס…”.
15 16 17
18
19
כמו-כן, מאחר שאין חולק כי המערערים לא שילמו למשיבה כל תמורה עבור ישיבתם במקרקעין, הרי שמדובר ברשות חינם, וכפי שנפסק ב- רע”א 977 / 06 בן-חמו נ’ מדינת ישראל, משרד הבריאות, פסקה ד(2) ( 17 . 5 . 2006 ): “רשות חינם – לא כל שכן ברכוש הציבור – אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה”.
18. המסקנה, לפיה הרשות שנתנה לא הייתה מפורשת אלא מכללא, וכי אין מדובר ברשות בלתי- הדירה, פוגמת בטענת המערערים לכריכת הפינוי בפיצוי, אך לא מבטלת אותה לגמרי, שכן, גם כאשר
26 27
7 מתוך 16
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
ע”א 58568 – 04 – 18 ברוך ואח’ נ’ עירית תל-אביב-יפו
תיק חיצוני:
20. גם בית המשפט קמא סקר בפסק דינו את השיקולים, אותם יש להביא בחשבון לצורך ההכרעה בשאלת מתן הפיצוי (סעיף 40 בפסק הדין), ובעקבותיהם קבע כי המערערים אינם זכאים לפיצוי בנסיבות שהתבררו בענייננו (פסקאות 49 – 50 לפסק-הדין).
3
,
ao
ס
12 13 14
לא מצאתי כל דופי או שגגה בנימוקים שפורטו והם מבוססים היטב על הפסיקה הרלבנטית: א. כפי שנפסק בפסק הדין חיר דלעיל (בעמ’ 958), אין די בישיבתם הממושכת של המערערים במקרקעין כדי להטות את כפות המאזניים לטובת פסיקת פיצוי; ישיבתם של המערערים במקרקעין במשך יותר משלושים שנים, ללא תשלום תמורה כלשהי, הינה שיקול לשלילת תשלום הפיצוי, השוו: רע”א 7924 / 06 אביטן נ’ באום, פסקה ד’ ( 3 . 10 . 2006 ); ג. העובדה שהמבנים במקרקעין הוקמו ללא היתר בנייה כדין מהווה גם היא שיקול לשלילת הפיצוי, השוו: ע”א 1054 / 03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ’ בדיחי ( 8 . 6 . 2003 ) (פסק הדין עסק אמנם, בפיצוי בגין הפקעה, אך ההלכה בהקשר זה רלבנטית גם לביטול רשות במקרקעין, השוו: פסק דין פלוני ,פסקה 10). ראו עוד: ע”א (ת”א) 1766 / 00 אברג’יל נ’ מנהל מקרקעי ישראל ( 26 . 6 . 2000 ); ד. הפסיקה גם הבחינה בין מצב, שבו ניתנה רשות מלכתחילה והיא בוטלה לאחר-מכן לבין מצב שבו הרשות הינה מכללא לאור שתיקת בעל הזכות, כמקרה דנן (פסק-דין ג’בראן דלעיל); ה. לא עלה בידי המערערים להוכיח קיומו של אינטרס ההסתמכות, כלומר, שהמערערים השקיעו במקרקעין כספים בהסתמך על הסכמתם של בעלי המקרקעין. בית המשפט קמא קבע, כי “טענה זו נטענה בעלמא בלא שהובאו לה ראיות חיצוניות” (סעיף 51 לפסק-הדין). זוהי קביעה עובדתית המבוססת על הראית או חוסר הראיות שהוצגו בפני בית משפט קמא. ו. נוכח ייעודם הציבורי המתוכנן של המקרקעין, ברור כי המשיבה לא תעשה כל שימוש במבנים שהקימו המערערים על המקרקעין ולא תהנה מהם. נכון הוא, ששיקול זה, כשהוא לבדו, אין די בו כדי לשלול את הזכות לפיצוי (פסק-דין טבולציקי לעיל, פסקה 6), אך כשהוא מצטרף לשיקולים הנוספים שנמנו לעיל, גם הוא שיקול שראוי להתחשב בו (ראו פסק דינו של כב’ השופט ח’ טובי ב- ה.פ. 25314 – 05 – 15 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב נ’ מאיר, פסקה 39 ( 1 . 8 . 2019 )). בהקשר זה מן הראוי להזכיר את סעיף 21 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: “חוק המקרקעין”) שבו נקבע בס”ק (א):
16 17
8
20
9 מתוך 16
