דיין נגד יקותיאל ביזנס סנטר בע”מ

בית משפט השלום בכפר סבא

תייא 10580 – 09 – 17 דיין נ’ יקותיאל ביזנס סנטר בע”מ
תיק חיצוני:
לפני
כבוד השופט מיכאל קרשן
התובע
אביעד דיין
בעצמו
נגד
הנתבעת
יקותיאל ביזנס סנטר בע”מ
ע”י ב”כ עו”ד בעז בן צור ועו”ד אסנת גולדשמידט-שרייר
פסק דין
2
לפניי תביעה לפיצוי בגין איחור במסירת נכס מסחרי המשמש יידירהיי, כהגדרת מונח זה בחוק המכר (דירות), התשלייג-1973 (להלן – “חוק המכר (דירות)). התובענה דרשה הכרעה בשאלת מעמדה של תניית פטור שנכללה בהסכם בין הצדדים ולדעת הנתבעת מאפשרת לה לדחות את מועד המסירה בעקבות קריסתו של הקבלן הראשי שביצע את פרויקט הבניה מטעמה.
4
העובדות

1. ביום 28 . 10 . 2014 התקשרו הצדדים בעסקת מכר משרד (להלן – “המשרדיי) בבניין משרדים באזור התעשייה בהוד השרון (להלן – “הבניין”). עסקת המכר מעוגנת בהסכם מפורט – נספח אי לתצהיר התובע (להלן – “ההסכם”). ההסכם כולל תשעה נספחים מקוריים וכן נספח שינויים שמגלם את הסכמות הצדדים במסגרת משא ומתן שניהלו לקראת כריתת ההסכם (להלן – יינספח השינויים”).
בהתאם לנספח ט’ להסכם התחייבה הנתבעת למסור לתובע את החזקה במשרד ביום
14
.31.5.2016
16
17

הנתבעת הודיעה ביום 15 . 11 . 2016 לרוכשי הנכסים בבניין כי נתקבל טופס 4 ועליהם לדאוג להסדיר את יתרת התשלומים ונושאים נוספים טרם מסירת חזקה בדירות. ההודעה הועברה בדואייל. ביום 27 . 11 . 2016 כתב התובע לנתבעת הודעת דואייל ובה הסביר כי חזר כעת משירות מילואים, קיבל את ההודעה והוא מבקש הנחיות להמשך.
18 19
1 מתוך 15
בית משפט השלום בכפר סבא
ת”א

10580 – 09 – 17 דיין נ’ יקותיאל ביזנס סנטר בע”מ
תיק חיצוני:
35. הנתבעת טענה, כאמור לעיל, כי סירובו של התובע להשתתף בהליך המסירה המוקדמת הגדיל את נזקיו ועל כן מן הראוי לשלול או להפחית את הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.
א
ד ר
התובע טען כי בתביעות מסוג זה לפיצוי סטטוטורי בגין איחור במסירה אין מקום לזקוף לחובת הרוכש את יכולתו להקטין את נזקו, כפי שבתביעות מן הסוג האמור אין מקום להגדיל הפיצוי במקרה שהנזק האקטואלי גדול יותר. עוד טען התובע בסיכומיו כי מדובר בהרחבת חזית אסורה של הנתבעת.
4 5 6
36.
בחנתי את טענות הצדדים בנושא זה ובאתי לכלל מסקנה כי הדין עם התובע.
37. עניין לנו בפיצוי מוסכם הקבוע בחוזה. השילוב בין הוראות סעיפים 14 ו-15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970, מוביל לכך שעקרון הקטנת הנזק אינו חל על פיצויים מוסכמים.
12
15
בית המשפט רשאי להפחית פיצויים מוסכמים אם אלה נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה. הנתבעת אינה טוענת כי כך אירע בענייננו.
16
20

38. שאלה מעניינת, שלא הוכרעה בפסיקה, היא שאלת סמכותו של בית המשפט להפחית את הפיצוי המוסכם באמצעות עקרון תום הלב או עקרון האשם התורם (יצחק עמית יפיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים”י דין ודברים י 17 (2018), בעמ’ 36 – 35 ; גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – תרופות לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (תשס”ט), בעמ’ 469).
24
עקרון האשם התורם אינו רלבנטי לענייננו שכן שום פעולה שעשה התובע לא הייתה יכולה לשנות את מועד המסירה שמפעיל את מנגנון הפיצוי המוסכם.
28 29

עקרון תום הלב, או ליתר דיוק חובתו של מתקשר בחוזה לקיים את התחייבויותיו בהתאם לחוזה בתום לב, עשוי היה להיות רלבנטי לבחינת התנהגותו של התובע במקרה זה, אלא שהנתבעת לא כללה בכתב הגנתה במפורש עתירה להפחתת הפיצוי המוסכם, ועל כן צדק התובע בטענתו כי מדובר בהרחבת חזית אסורה מצד הנתבעת [עייא 630 / 84 בוקובזה נ’ רוזוליו, פייד לט(2) 584 (1985); ע”א 5559 / 91 ק.צ. מפעלי גז ואנרגיה [1982] בע”מ נ’ מקסימה המרכז להפרדת אויר בע”מ, פייד מז(2) 642 (1993)].
30 31
11 מתוך 15
בית משפט השלום בכפר סבא

ת”א 10580 – 09 – 17 דיין נ’ יקותיאל ביזנס סנטר בע”מ
תיק חיצוני:
44. סעיף 6 לנספח ט’ להסכם קובע כי דמי השכירות החודשיים לצורך חישוב הפיצוי המוסכם כאמור בסעיף 8 . 5 להסכם הם 7 , 900 ₪. בסעיף זה אין כל התייחסות למעיימ ואף על פי כן הוסיף התובע מעיימ לסכום תביעתו.
2 3
45. הנתבעת טענה, לראשונה בסיכומיה, כי אין להוסיף מעיימ לפיצוי המוסכם. זאת בהסתמך על פסיקת בית המשפט העליון שקבעה חזקה, ולפיה בהיעדר הוראה אחרת בחוזה במפורש או במשתמע, נכלל המעיימ במחיר העסקה. משום העובדה כי נושא זה עלה לראשונה במפורש (שהרי תמיד רואים את הנזק כמוכחש) רק במסגרת הסיכומים, התרתי לצדדים להשלים התייחסותם אליו בכתב.
8
ס : – ס ס
46.
דעתי היא כי אין מנוס אלא לקבל בנושא המעיימ את עמדת הנתבעת.
14
15

47. הלכה היא כי בהיעדר הוראה אחרת בחוזה במפורש או במשתמע, נכלל מס ערך מוסף במחיר העסקה [עייא 738 / 80 נתן נ’ זגורי, פייד לז(4) 387, 391 (1983); ע”א 7362 / 82 כפר חסידים, מושב עובדים דתי בע”מ נ’ אברהם, פייד לט(2) 490, 496 – 494 (1985); ע”א 9922 / 02 רשות השידור נ’ שפ”מ שידורי פרסומות מאוחדים בע”מ ( 22 . 8 . 2007 ), פסקה 7; ע”א 1113 / 09 עו”ד אבנר כהן נ’ המשביר לצרכן החדש בע”מ ( 27 . 1 . 2011 )].
16 17

כלל חשוב זה מבוסס על שתי הנחות עיקריות הקשורות בחובותיו של ייעוסקיי לפי חוק מס ערך מוסף, ויש לו תרומה מובהקת להגברת הוודאות בדיני החוזים ובדין מעיימ גם יחד (עייא 9922 / 02 שם, שם).
21
48. בענייננו שותק ההסכם בין הצדדים בסוגיית המעיימ בקשר עם הפיצוי המוסכם ועל כן מן הדין להפעיל את החזקה שלפיה נכלל המעיימ בסכום האמור.
27
49. התובע ביקש לסתור את חזקה זו על ידי מספר טענות שהמכנה המשותף שלהן הוא פערי הכוחות בין הצדדים. לעמדת התובע, הנתבעת הייתה הגורם החזק בהסכם, היא זו שניסחה אותו ובכל מקרה עסקינן בהוראה שולית בהסכם. עוד טוען התובע כי במקומות אחרים בהסכם הובהר כי יש להוסיף מע”מ על סכומים שהקונה מחויב לשלם למוכרת. התובע סבור אפוא כי החזקה במקרה דנן נסתרת בהינתן הנסיבות הטרום חוזיות והחיצוניות, אומד דעת הצדדים והתכלית המסחרית של ההסכם.
30
13 מתוך 15
בית משפט השלום בכפר סבא

ת”א 10580 – 09 – 17 דיין נ’ יקותיאל ביזנס סנטר בע”מ
תיק חיצוני:

התוצאה 53. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך של 77 , 815 מיום 31 . 12 . 2016 ועד לתשלום בפועל.
₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה

54. הנתבעת תשלם לתובע הוצאות משפט בסך 4 , 000 ₪ (כללתי בסכום זה את האגרה ששולמה) ושכייט עוייד בסך 17 , 500 ₪ (כללתי בסכום זה את המע”מ).
55. הסכומים כולם ישתלמו תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום בפועל.
ניתן היום, י”ז כסלו תשייפ, 15 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.
מיכאל קרשן, שופט
15 מתוך 15
בית משפט השלום בכפר סבא
ת”א

10580 – 09 – 17 דיין נ’ יקותיאל ביזנס סנטר בע”מ
תיק חיצוני:
1
הנייל כוללת הן את התקופה בה לא התנהלה העבודה כסדרה באתר הבניה הן תקופה נוספת שהיא תוצאה הכרחית מהעיכוב הנייל;

ג. ביום 28 . 8 . 2016 הודיעה הנתבעת לתובע, כמו ליתר הרוכשים, כי רשאי הוא לבצע הליך של יימסירה מוקדמת’י, שיאפשר לו להתחיל בעבודות התאמת הנכס לצרכיו בהתמלא תנאים מסוימים. התובע לא פעל בהתאם למכתב זה (נספח 18 לתצהיר הנתבעת) ולא הקטין את נזקו ;
4 5 6
ד. לדעת הנתבעת, בכל מקרה אין מקום להוסיף מעיימ לסכום הפיצוי.
13

ההליך 5. התובע הגיש תצהיר מטעמו. הנתבעת הגישה את תצהירו של מר מעוז יקותיאל (להלן – יימר יקותיאליי). שני הצדדים הגישו ראיות נוספות בצמוד לתצהיריהם. העדים נחקרו על תצהיריהם ביום 21 . 11 . 2019 . הגיעה עת הכרעה.
דיון
6. שמעתי את העדים ועיינתי בתצהיריהם ובראיות הנוספות. נתתי דעתי לסיכומי הצדדים. אחר כל אלה באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל באופן חלקי. אלה טעמיי :

מועד עריכת פרוטוקול המסירה הוא מועד מסירת הדירה 7. בכתב הגנתה טענה הנתבעת כי, כפי העולה מדוח מצב חשבונות התובע (נספח 19 לכתב ההגנה) רק ביום 9 . 8 . 2016 שילם התובע סך של 1 , 493 ₪ בגין חניה ורק ביום 4 . 12 . 2016 נשא בתשלום האחרון בסך 175 ₪ בגין קבלת מכתב החרגה מהבנק.
בתצהיר שהוגש מטעמה של הנתבעת התייחס מר יקותיאל באופן מפורש אך למועד התשלום האחרון (ולא בכדי עשה כן, שהרי התשלום בגין החניה לכל הדעות הוסדר טרם המועד בו ניתן היה לקבל חזקה במשרד, ועל כן אינו מעניינה של תביעה זו).
8. התובע טען בעדותו לפניי כי כלל לא היה אמור לשאת בתשלום בגין קבלת מכתב החרגה מהבנק.
טענה זו אין ביכולתי לקבל למרות שהיא עולה בקנה אחד עם הוראות ההסכם במקורן שמבחינות בין יימכתב החרגהיי ליימכתב החרגה זמנייי (בעלותו נושא הרוכש), וכן עם שורת
33 34
3 מתוך 15
בית משפט השלום בכפר סבא

ת”א 10580 – 09 – 17 דיין נ’ יקותיאל ביזנס סנטר בע”מ
תיק חיצוני:

13. יתרה מכך, בהתאם לסעיף 2.ב.7 לנספח ד’ להסכם, הלוא הוא נספח התמורה, אמור היה התובע לשלם לנתבעת את יתרת התמורה, בסך 156 , 209 ₪, בתוספת מעיימ והפרשי הצמדה “עד 3 ימים לפני מועד החזקה”. סעיף 3.א.4.ד לנספח התמורה קובע כי התשלום האחרון ישולם רק במועד שהוא בין ה-15 בחודש לאחר פרסום המדד לסוף החודש.
2 3 4
הנה כי כן, על פי ההסכם, התובע לא יכול היה לשלם את התשלום האחרון, שהוא תנאי לקבלת חזקה במשרד, לפני ה-15 בחודש דצמבר 2016, ולא יכול היה להיכנס לנכס לפני
7 8
.18.12.2016
11

המציאות מסתבר הייתה שונה. התובע שילם את יתרת התמורה החוזית עוד ביום 30 . 8 . 2015 . אינני סבור כי הנתבעת רשאית ליהנות מתשלום מוקדם זה שביצע התובע באופן שיאפשר לה לטעון כי מועד המסירה בפועל היה מוקדם יותר מן המועד בו נערך פרוטוקול המסירה, קרי: 17 . 12 . 2016 .
13
14
15
16
14. אין אפוא מקום לקבל את טענת הנתבעת כי התנהגות התובע גרמה לדחייה נוספת במועד המסירה.

15. אני קובע אפוא כי לכל דבר ועניין יש לראות את הנתבעת כמי שמסרה את המשרד לתובע ביום 17 . 12 . 2016 ולא קודם לכן.

הנתבעת לא הייתה רשאית לדחות את מועד המסירה בשל האמור בסעיף 8 . 1 להסכם 16. סעיף 8 להסכם קובע מנגנון שאפשר לנתבעת לדחות את מועד מסירת המשרד בהתקיים תנאים מסוימים והוא מסדיר גם את תוצאות דחיית המועד. בין היתר נקבעה תקופת “גרייס”י כללית בת 60 יום (סעיף 8 . 3. להסכם), נקבע הפיצוי המוסכם (סעיף 8 . 5) וכן נקבעה זכותו של הרוכש לבטל את ההסכם (סעיף 8 . 6).
17. בנוגע לסעיף 8 . 1 להסכם, המסדיר את זכותה של החברה לדחות את תאריך המסירה בהתקיים מספר מצבים חריגים, ניהלו הצדדים משא ומתן שבא לידי ביטוי בנספח השינויים.
הנוסח המתוקן של הסעיף קובע כדלקמן :
5 מתוך 15
בית משפט השלום בכפר סבא
ת”א

10580 – 09 – 17 דיין נ’ יקותיאל ביזנס סנטר בע”מ
תיק חיצוני:

שלפיו הוא בטל. (ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו. (ג) ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים.

21. הנני סבור כי לשונו של ההסכם בין הצדדים מובילה כשלעצמה למסקנה שסעיף 8 . 1 לא נועד לחול על צו עיכוב הליכים שהוציא בית המשפט המחוזי בעניינו של הקבלן המבצע את פרויקט הבנייה.
8
11
13
לשון הסעיף ברורה. הנתבעת רשאית לדחות את מועד המסירה נוכח התקיימות שורה של מצבי ייכוח עליון”י, וכן ייכל הוראת חיקוק (לרבות תקנה וצו)יי. במפורש נרשם בהסכם כי עניין לנו בדחייה בשל אקט חקיקתי ולא בשל הוראה שיפוטית. הצדדים להסכם לא ראו לנגד עיניהם אפשרות של דחייה מוצדקת במסירה בשל קיומו של צו שיפוטי. לא לחינם מוגדר המונח ייחיקוקיי הן בחוק הפרשנות, התשמ”א-1981 הן בפקודת הפרשנות [נוסח חדש] כייחוק או תקנהיי. זו הפרשנות המילולית הפשוטה של המונת והיא אינה כוללת צווים שיפוטיים.
14
אימוץ פרשנות אחרת להוראה זו של ההסכם עלול היה להביא למצבי אבסורד, כגון במקרה בו הנתבעת הייתה מבקשת להתפרק מרצון ובית המשפט היה מוציא נגדה, ולא נגד הקבלן המבצע שלה, צו עיכוב הליכים שהיה מונע ממנה להמשיך בפרויקט. פשוט בעיניי כי במקרה שכזה לא צריכה להיות כל תחולה לסעיף 8 . 1 להסכם המאפשר לדחות את מועד המסירה.
זאת ועוד. אינני סבור כי הוראת סעיף 8 . 1 להסכם נתונה לפירושים שונים, אך יובהר כי אם כך היה הדבר אזי הייתי מפעיל נגד הנתבעת את הכלל העתיק בדבר פירושו של תנאי חוזה לא ברור לרעת מנסחו, המעוגן כיום בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים. זאת משום שלמרות היותו של התובע עורך-דין, ברור שלנתבעת הייתה עדיפות מוחלטת בעיצוב תנאי ההסכם הסטנדרטי, למרות שנוהל כאמור משא ומתן בין הצדדים ביחס לחלק מתנאיו.

22. הנה כי כן, פרשנות פשוטה של ההסכם מובילה למסקנה כי צו עיכוב הליכים שהוצא נגד הקבלן המבצע את פרויקט הבנייה אינה מקנה לנתבעת זכות להאריך את מועד המסירה בשתי התקופות המנויות בסעיף 8 . 1 להסכם.
23. אך בכך לא די. לצד מערכת היחסים ההסכמית בה נתקשרו הצדדים עומדות הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות), שאין חולק כי חל בעניינו (ראו הגדרת המונח “דירה” בסעיף 1
33 34
7 מתוך 15
בית משפט השלום בכפר סבא
ת”א

10580 – 09 – 17 דיין נ’ יקותיאל ביזנס סנטר בע”מ
תיק חיצוני:
ביכולתו להעריך את מידת הסיכון בהתקשרות עם הקבלן וביכולתו לקדם את פניו של סיכון כזה במגוון דרכים, ובראשן – על ידי חיוב הקבלן במתן ערבויות הולמות. למתקשר הפרטי או העסקי אין, במצב הדברים הרגיל, כל יכולת להעריך את הסיכון לקריסת קבלן הבנייה ובוודאי שאין לו את היכולת המעשית לקדם את פניו של סיכון כזה.
1 2 3
6

הנתבעת בחרה להגיש בהליך זה את ההסכם שלה עם טנוס (נספח 1 לתצהיר מטעם הנתבעת), וכן מקצת מן ההליכים שהתנהלו בבית המשפט המחוזי בהליך הפירוק של טנוס. כתוצאה מכך יכולתי להיווכח מכלי ראשון כיצד פעלה הנתבעת על מנת לקדם את פניו של סיכון עתידי שכזה. כך, למשל, חויב הקבלן להעמיד ערבות גבוהה לביצוע התחייבויותיו בהתאם לאותו הסכם. לא פחות חשוב מכך, במסגרת ההסכם עם טנוס חויב הקבלן להתקשר בביטוח בגובה 10 , 000 , 000 ₪ לכיסוי תביעות בגין ביצוע עבודות הפרויקט.
8 9 10
13

27. יצוין כי על פסק הדין בתאיימ (ראשל”צ) 39450 – 03 – 17 הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי (מרכז), אך בהמלצת בית המשפט שלערעור חזרה בה הנתבעת מן הערעור שהגישה על אותו פסק
14
דין.
17 18
19
28. לדעתי, העובדה שהנזק הכולל שנגרם לנתבעת כתוצאה מקריסת טנוס גדול לעין שיעור מן הנזק שנגרם לתובע כתוצאה מהאיחור במסירה אינה יכולה לשמש אמת מידה לצורך הכרעה בשאלה הנורמטיבית על מי מוטל הסיכון להתרחשות הנסיבה המעכבת ולתוצאותיה. שימוש בגובה הנזק כאמת מידה רלבנטית לצורך זה צפוי להוביל, במקרים רבים מדי, לתוצאה של הטלת מלוא הסיכון להתרחשות האירוע המעכב על רוכש הדירה. זאת משום שבאופן טיפוסי הנזק שייגרם למוכר או לקבלן כתוצאה מהתקיימות נסיבה שמעכבת את הבניה צפוי להיות גדול בהרבה מן הנזק שייגרם לרוכש הבודד.
20
21
א

בהקשר זה יצוין כי, בניגוד לסברת הנתבעת בסיכומיה, כל שקבע בית המשפט בתאיימ (פיית) 42039 – 06 – 16 אליהו ואח’ נ’ פלסים חברה לפיתוח ובנין בע”מ ואח’ ( 3 . 5 . 2018 ) בעניין זה הוא שסוגיית גובה הנזק יכולה להילקח בחשבון בעת ההכרעה על מי מהצדדים יש להטיל את הסיכון האמור ובאיזה שיעור. כך או אחרת – דעתי שונה, בוודאי בענייננו בו הנסיבה המעכבת איננה נסיבה רחוקה יחסית ממוכר הדירה, כאותן נסיבות שנדונו באותו פסק דין (למשל – מבצע ייצוק איתויי), אלא נסיבה קרובה מאוד.
28
29
32
29. הנה כי כן, ככל שסעיף 8 . 1 להסכם התיימר להאריך את מועד המסירה של המשרד באופן השולל פיצוי מן התובע, אין לו תוקף משום שהוא סותר את ההוראה הקוגנטית המנויה בסעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות).
34
9 מתוך 15