בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
הייפ 20798 – 05 – 18 כדיר נ’ ראובן
לפני
כבוד השופט יונה אטדגי
המבקש:
שי כדיר ע”י ב”כ עו”ד איתי אטדגי
נגד
המשיבה:
ענת מנשה ראובן ע”י ב”כ עו”ד הראל נוימן
פסק דין
רקע עובדתי
5
7 8
1. המבקש הוא בעל הזכות להירשם כבעלים של דירת מגורים מסוימת באחד מהבניינים הידועים כיימגדלי blue”י בצפון תל-אביב, חלקה 8 בגוש 7224 (להלן – “הדירה”). ביום 4 . 12 . 2013 חתמו המבקש והמשיבה על הסכם, לפיו מכר המבקש למשיבה את זכויותיו בדירה בתמורה לסך של 2 , 650 , 000 ₪ (נספח אי להמרצת הפתיחה, להלן – “ההסכם”). המשיבה שילמה את התשלום הראשון בסך 1 , 000 , 000 ₪ במעמד חתימת ההסכם, ובהתאם להסכם היא קיבלה את החזקה בדירה ביום 11 . 12 . 2013 . גם התשלום השני בסך 275 , 000 ₪ והתשלום השלישי בסך 275 , 000 ₪ שולמו במועדם. התשלום הרביעי בסך 400 , 000 ₪ נועד על-פי ההסכם להיות משולם ביום 4 . 12 . 2015 והתשלום האחרון בסך 700 , 000 – ביום 4 . 12 . 2017 (סעיפים 6 . 6 ו-6 . 7 להסכם, בהתאמה).
10
13 14
16 17
2. ביום 4 . 4 . 2015 שלח המבקש מכתב למשיבה, שכותרתו: “הודעה בלתי חוזרת על המחאת זכות בקשר עם דירה מס’ 164 בפרויקט blue תל-אביב מכח הסכם מכר מיום 4 . 2 . 2013 (להלן: “ההסכם”) (נספח 2 לכתב התשובה, להלן – “מכתב המחאת הזכותיי). במכתב זה, הודיע המבקש למשיבה כי הוא המחה את זכותו לקבלת סכום של 960 , 000 ₪ מתוך יתרת התמורה שנותרה לארבעה גופים, ששמותיהם צוינו במכתב (להלן – “הנמחים”).
1 מתוך 11
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
הייפ 20798 – 05 – 18 כדיר נ’ ראובן
ניתן היום, כ’ אב תשע”ט, 21 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.
יונה אטדגי, שופט
11 מתוך 11
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
הייפ 20798 – 05 – 18 כדיר נ’ ראובן
התובענה ותמצית טענות הצדדים
4 5
6. המבקש עותר בתובענה זו להצהיר כי ההסכם ועסקת המכר בטלים, ובעקבות זאת להורות למשיבה לחתום על טופס ביטול מכירה לרשויות המיסים ולחילופין להסמיך את בא כוחו לחתום בשמה על טופס זה. שני סעדים נוספים שהתבקשו על ידו בתובענה: להצהיר כי החברה המשכנת/המנהלת רשאית להשלים את עסקת המכר עם קונה אחר ולהצהיר כי מעמדה של המשיבה בדירה הינו של שוכרת, נמחקו בהודעת ב”כ המבקש בישיבה מיום 21 . 10 . 2018 (עמ’ 4 למטה).
11
7. המבקש טוען כי אי תשלום יתרת התמורה על-ידי המשיבה מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ולכן הוא זכאי לבטל את ההסכם. לטענתו, המשיבה ידעה כי המחאת הזכות בוטלה והימנעותה מתשלום היתרה נובעת מתסבוכת כלכלית, אליה היא נקלעה, לאחר שהיא נטלה הלוואה מחברת א.ר. בונוס כדי לרכוש את הדירה, אך חדלה מלפרוע את ההלוואה. המבקש טוען עוד, כי המשיבה נמנעה מלשלם גם את הסכום של 140 , 000 ₪ שאינו קשור להמחאת הזכות.
14
15
16
19 20
8. המשיבה, המבקשת לדחות את התובענה ואת הסעדים שהתבקשו בה, טוענת, שהיא לא שילמה את יתרת הסכום נושא המחאת הזכות, משום שלא קיבלה תשובה חד משמעית מעוייד רביבו בדבר בטלות המחאת הזכות. לטענתה, לאחר שהוגשה התובענה התברר לה כי המבקש פעל למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתה על זכויותיו לאחר ההסכם, ובכך נמנעה ממנה האפשרות ליטול הלוואה מבנק כדי לשלם את יתרת התמורה שנותרה. את הימנעותה מלשלם את הסכום של 140 , 000 ₪ היא מנמקת בכך שהיא סבלה ועדיין סובלת מליקויים מהותיים ברכוש המשותף, וכי נודע לה שהמבקש קיבל מהחברה היזמית שבנתה את הבניין פיצוי בסך 50 , 000 ₪. עוד טוענת המשיבה, כי אם יבוטל ההסכם, אזי על המבקש להשיב לה את כל התמורה ששילמה במסגרתו.
9. המבקש טוען כי הערת האזהרה נמחקה על-ידי משרד עורכי-הדין וקסלר-ברגמן, ששימשו כנאמנים של שני הצדדים, כחמישה חודשים לאחר המועד שנקבע לביצוע התשלום האחרון, לאחר שהמשיבה נמנעה מלשלם אותו, וכי המשיבה לא יכלה, בשל מצבה הכלכלי,
33
3 מתוך 11
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
הייפ 20798 – 05 – 18 כדיר נ’ ראובן
כדי להשיב על כך יש לחלק בין יתרת הסכום שנותרה לתשלום לנמחים על-פי מכתב המחאת הזכות, סך של 560 , 000 ₪, לבין יתרת הסכום שנותרה מעבר לתשלום זה, סך של
1 2
140,000
.
4
וכן יש לחלק, ביחס לסכום של 560 , 000 ₪, בין אי-תשלומו עד הודעת הנמחים על בטלות המחאת הזכות ובין אי-תשלומו לאחר מועד זה, הכל כפי שיפורט להלן.
9
11
13. באשר לסכום של 560 , 000 : המבקש הודיע למשיבה ב”הודעה בלתי חוזרת” כי הוא המחה לנמחים סכום של 960 , 000 ₪ מתוך יתרת התמורה המגיעה לו על-פי ההסכם והורה לה להעביר סכום זה לנמחים, באמצעות עוייד רביבו. סעיף 1(א) לחוק המחאת חיובים, התשכ”ט-1969 (להלן – “חוק המחאת חיובים”) קובע את זכותו העקרונית של הנושה להמחות לאחר (הנמחה) את זכותו מאת החייב. סעיף 1(ב) מוסיף, כי “ההמחאה יכולה שתהיה לגבי הזכות, כולה או מקצתה…”. ההמחאה מביאה לחילוף הנושים. הנושה המקורי, הממחה, חדל להיות הנושה של החייב, והצד השלישי, הנמחה, הופך לכל דבר ועניין להיות נושהו של החייב (פרופ’ שלום לרנר, המחאת חיובים (להלן – “לרנר”), עמי 46 – 45). פלוני שהמחה את זכותו, אינו יכול לאחר מכן לתובעה מן החייב (ע”א 717 / 89 בנק איגוד לישראל בע”מ נ’ ערן טורס בע”מ (בפירוק), פייד מט(1) 114; עייא 169 / 94 ורנר נ’ CORTICIERA AMORIM L . D . A , פייד נ(3) 119). הממחה אינו רשאי לתבוע את החייב בגין הפרה שבוצעה לאחר ההמחאה. במועד זה הממחה אינו נושה בחייב, ולכן איננו יינפגעיי במובן חוק החוזים (תרופות), הזכאי לתרופות בגין ההפרה (לרנר, עמ’ 312).
16
17 18
19
20 21
24 25 26
14. המסקנה הנובעת מהאמור לעיל לענייננו היא, שכל עוד הנמחים לא הודיעו למשיבה על ביטול המחאת הזכות, המשיבה לא הייתה רשאית לשלם את יתרת הסכום שעדיין לא שולם על-פי מכתב המחאת הזכות (כלומר, הסכום של 560 , 000 ₪) למבקש, אלא לנמחים בלבד, והמבקש לא היה זכאי לדרוש ממנה כי היא תשלם סכום זה לידיו. צדקה המשיבה כאשר לא הסתפקה בהודעתו של המבקש על בטלות המחאת הזכות ועמדה על כך שהיא תקבל הודעה זו מהנמחים עצמם, או לפחות מעוייד רביבו, שאליו היה צריך להתבצע התשלום. המבקש טען, אמנם, בחקירתו (עמ’ 20 לפרו’): “הבאתי לה [למשיבה] אישור שהמחאת הזכות היא מבוטלת”, אך לא הציג כל אסמכתא לכך.
5 מתוך 11
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
הייפ 20798 – 05 – 18 כדיר נ’ ראובן
1 2 3 4
ראשית, המשיבה לא שלחה למבקש הודעת קיזוז (המשיבה הודתה בכך בחקירתה, עמ’ 50 לפרוטוקול). כפי שנכתב בספרם של פרופ’ דניאל פרידמן ופרופ’ נילי כהן, חוזים, כרך ב’, עמי 1211: “בשיטתנו הקיזוז איננו “אוטומטי”. אין די בכך שקיימים חיובים שהדין מאפשר לקזזם. את זכות הקיזוז צריך להפעיל באמצעות הודעה מתאימה”. יצוין בהקשר זה, כי המשיבה, כדבריה (עמ’ 40 לפרוטוקול), היא משפטנית ועובדת במשרד עורכי-דין, ויש להניח כי כלל זה ידוע לה. שנית, המשיבה לא הציגה חוות-דעת מומחה בדבר הליקויים הנטענים על ידה, או כל ראיה שהיא שתוכיח את קיומם. המשיבה טענה (בסעיף 21 לכתב התשובה) שהיא ממתינה לבירור בקשר לסכום, שלטענתה, המבקש קיבל מהקבלן, אולם כדי להוכיח את עלות הליקויים הנטענים המשיבה לא הייתה זקוקה לבירור זה, והיא יכלה להוכיח זאת על-ידי הצגת חוות-דעת מומחה. מלבד זאת, המשיבה לא הביאה כל ראיה לכך, שהמבקש קיבל סכום כלשהו מהקבלן וכי הסכום שהתקבל ניתן כפיצוי בשל הליקויים הללו. המשיבה יכלה לפנות לקבלן כדי לברר זאת והיא לא עשתה דבר. המסקנה היא שטענת הקיזוז שנטענה על ידה איננה אלא אמתלת שווא להימנעותה מלשלם למבקש את הסכום של 140 , 000 ₪.
7 8
10 11 12
14
17
20
18. גם אילו היה מדובר בהימנעותה של המשיבה לשלם סכום זה, 140 , 000 ₪, לבדו, ללא כל הצדקה, די היה בכך כדי להקים הפרה יסודית המזכה את המבקש בביטול ההסכם. פרופ’ גבריאלה שלו ופרופ’ יהודה אדר, דיני חוזים – התרופות, עמ’ 586: “אולם גם כאשר קיים המפר חלק ניכר מהחוזה ונותר רק חלק קטן שיש להשלים את ביצועו, עלול מחדל מלעשות כן להיחשב כהפרה יסודית, אם קיים אותו חלק הוא בעל חשיבות מבחינתו של הנפגע”. בענין שנדון בבית המשפט העליון ב-ע”א 71 / 75 מרגליות נ’ אברבנאל, פייד כט(2) 652, נקבע (בעמ’ 656), שאי השלמת תשלום של 2 . 4 % מהתמורה המוסכמת עולה כדי הפרה יסודית של החוזה. בענייננו, הסכום של 140 , 000 ₪ מהווה 5 . 2 % מהתמורה המוסכמת.
28
29
19. טענת המשיבה, שהועלתה רק במהלך הדיון ולא בכתב התשובה לתובענה, כי היא לא יכלה ליטול הלוואה מהבנק כדי לשלם למבקש את יתרת התמורה, לאחר שהערת האזהרה שנרשמה לטובתה נמחקה על-ידי משרד עורכי הדין ברקמן – וקסלר – בלום ושות’, דינה להידחות. ראשית, הערת האזהרה נמחקה רק לאחר שחלף המועד שנקבע לביצוע התשלום האחרון, כך שטענה זו בוודאי שהיא איננה רלבנטית לתשלום הסכום של 140 , 000 ₪, שהיה על
31 32
7 מתוך 11
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
הייפ 20798 – 05 – 18 כדיר נ’ ראובן
1 2
4
המשיבה טוענת שההלוואה שנטלה (באמצעות חברה שבשליטתה) איננה קשורה להסכם שבינה לבין המבקש, כי לא הוכח החוב שהיא (או החברה בשליטתה) חייבת לא.ר. בונוס, וכי המבקש לא התבקש על ידה ולא היה רשאי לפרוע חוב זה במקומה. בין כך ובין כך, על-פי האמור בסיכומי המבקש (סעיף 127), הסכום שהוא שילם לא.ר. בונוס עמד על כ- 500 , 000 ₪ בלבד, בעוד שהסכום ששילמה המשיבה על חשבון התמורה הינו, כאמור, 1 , 950 , 000 . כמו-כן לא הוכח מה היה חובה של המשיבה (או של החברה בשליטתה) לא.ר. בונוס, לא הוצגו ראיות ולא הובאו עדויות בדבר התשלומים שהמבקש שילם לטענתו לא.ר. בונוס במקום המשיבה ולא נערך כל דיון ממשי בענין זה. כיוון שכך יש להותיר את שאלת זכותו של המבקש לקזז סכום כלשהו (אם בכלל) מהסכום שעליו להשיב למשיבה בקשר להסכם להתדיינות נפרדת נוספת.
7
10
13
24. עקרונית, ובלי לקבוע מסמרות בעניין זה, נראה, כי המבקש זכאי לכאורה לקבל מהמשיבה דמי שכירות או דמי שימוש ראויים בגין תקופת ישיבתה בדירה עד למועד פינוייה ממנה (בעקבות ביטול ההסכם). שהרי גם דבר זה התקבל על-ידי המשיבה בעקבות ההסכם, ולכן עליו להשיבו למבקש. אולם, גם בעניין זה לא הוצגה כל ראיה ולא נערך כל דיון ממשי. גם סוגיה זו צריכה, אם כן, להתברר בהתדיינות נפרדת נוספת.
25. המסקנה הנובעת מהאמור לעיל היא, שיש להורות על ביטול ההסכם יחד עם השבת הסכום שהמשיבה שילמה על חשבון התמורה, אולם סכום זה יופקד בבית המשפט עד לעריכת ההתדיינות המתאימה.
תוצאה
26 א
26
ניתן בזה צו הצהרתי על ביטולו של הסכם המכר שנעשה בין הצדדים, אולם תוקפו של הצו מותנה בכך שהמבקש יפקיד בקופת בית המשפט, עד יום 26 . 9 . 2019 את מלוא הסכומים שהמשיבה שילמה על חשבון התמורה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד שבו שולם כל תשלום. ניתן להפקיד את הסכום בדרך של ערבות בנקאית צמודת מדד.
יופקד הסכום כאמור, ועד המועד האמור, המשיבה תהיה חייבת לחתום על טופס ביטול המכירה לרשויות המסים בתוך שבועיים נוספים. לא תחתום המשיבה על
31 32
9 מתוך 11
