שדיים
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
לפני כבוד השופט כמאל סעב
התובעים
1. עיזבון מוחמד סעיד ז’יל, ת”ז 021003983 באמצעות יורשיו: 2. מוחמד תיתי, ת”ז 023397193 3. אחמד תיתי, ת”ז 027543800 4. נסים תיתי, ת”ז 026413922 5. נג’יב תיתי, ת”ז 029905403 6. פרגה תיתי, ת”ז 035330406 – נמחקה – 15/ 6 / 15 ל. עלי תיתי, ת”ז 050766138 8. עדנאן תיתי, ת”ז 052418605 9. מאזן תיתי, ת”ז 054468434 10. מחמוד מונא, ת”ז 056295769
נגד
הנתבעת
רשות מקרקעי ישראל
ב”כ התובעים: עו”ד שרבל ג’רייס ב”כ הנתבעת: עו”ד הגב’ סיגלית מצא – ס’ בכירה אי בפמיים (אזרחי)
פסק דין
מבוא: 1.
ענייננו בתביעה לפיצויים בעקבות הפקעת מקרקעין על פי פקודת הקרקעות, (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: “פקודת הקרקעותיי).
העובדות הצריכות לענייננו:
ה המנוח מוחמד סעיד תיתי – (להלן: “המנוח”), היה הבעלים הרשום של כל הזכויות בחלקה 51 בגוש 18987 (להלן – ייחלקה 51″), ששטחה הכולל הוא 2,163 מייר ומחצית הזכויות בחלקה 97 בגוש 18988, (להלן – ייחלקה 97″), ששטחה הכולל הוא 2,130 מייר, קרי המנות היה הבעלים של 1,065 מייר מהחלקה 97 – שתי החלקות יקראו להלן – (ייהחלקותיי).
1 מתוך 17
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
3. החלקות הינן מאדמות הכפר בענה הנמצאות בתחום המוניציפאלי של העיר כרמיאל, והן נרשמו על שם המנוח בלשכת רישום המקרקעין.
4. 17.10.1995 וזכויותיו בחלקות עברו עפ”י צו הירושה ליורשיו
המנוח הלך לעולמו ביום שהינם התובעים 2- 8.
5. אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום 25.10.1962 , פורסמה בילקוט הפרסומים מס’ 968 הודעה על הפקעת החלקות, לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות, ובעקבות זאת, החלקות נרשמו על שם מדינת ישראל בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות והודעה על כך פורסמה בילקוט הפרסומים מס’ 1209 ביום 02.09.1965 ._
6. הייעוד התכנוני שחל במועד הקובע לפרסום ההפקעה – (שנת 1962), הינו חקלאי לפי הוראות תכנית מנדטורית 50
/ 427RP (להלן: “התוכנית”).
בהתאם לתוכנית, מצויות החלקות בייאזור חקלאייי – (Agricultural Zone), אם כי יובהר כי בהתאם לתקנון התוכנית, לא יעשה שימוש במקרקעין או בבניין אלא בהתאם לשימושים המפורטים בטבלת השימושים ביחס לאותו אזור בו מצויים המקרקעין או המבנה, כאשר בטבלת השימושים מפורטים השימושים המותרים באזור חקלאי, ביניהם בתי מגורים. כך, שניתן היה לבנות בית מגורים אחד בכל חלקה ששטחה דונם אחד לפחות (כאשר שטח הבית אינו עולה על 180 מייר או 15
% משטח החלקה), ומכאן שיש להתייחס ליעוד המקרקעין כיעוד המשלב בניה וחקלאות כאמור בע”א 4299/ 15 אסדי נ’ מדינת ישראל (ניתן ביום 8.12.16 ), (להלן: “הלכת אסדי”), בו נדונה אותה תוכנית מנדטורית.
7. אין מחלוקת גם כי בהתאם לפסק דין חלקי מיום 7.4.16 , שנתן תוקף להסכם פשרה אליו הגיעו הצדדים, הנתבעת שילמה לתובעים בשנת 2016 את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת על סך של 163,758 ₪.
8. המחלוקת בין הצדדים נסבה סביב שיעור הפיצויים להם זכאים התובעים בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות – (קביעת שיעור דמי החכירה).
התובעים הגישו מטעמם חוות דעת של השמאי פהים מח’ול וכן חוות דעת משלימה מטעמו.
2 מתוך 17
2-44
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
והגישה השניה – דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל בעד השכרת המקרקעין מידי שנה בשנה:
קרי, שתי השיטות:
“אמורות להביא לאותה תוצאה כלכלית. דמי שכירות המשולמים בעד השכרת מקרקעין משנה לשנה אמורים במקרה הרגיל להיות זהים לתשואה הכלכלית המופקת מהקרקע” – (עניין איסמעיל, פיסקה 37).
זאת ועוד, בית המשפט העליון בענין איסמעיל בחר לצטט האמור בפרשת הייטנר באומרו כי :
יידמי החכירה הם נגזרת מהרכיב ההוני של הפיצוי ותכליתם הכללית של השניים זהה. המדינה נטלה מאדם את ששייך לו, ועליה לשלם לו באופן שמציב אותו באותו מצב בו היה אלמלא ההפקעה. זו התכלית של פיצויי ההפקעה ונגזרותיהם. כך נקבע גם בעבר בפסיקת בית משפט זה, וראו, למשל, ע”א 3079
/ 08 מדינת ישראל נ’ הקדש קרן עזרה ע”ש יעקב הייטנר, פסקה 25 לחוות דעתו של השופט י’ עמית ( 4.7.2012 )” (שם, פיסקה 2 לחוות דעתו של כב’ השופט הנדל).
דו
58. מה גם, בית המשפט העליון בעניין איסמעיל, לא ביטל את הלכת אסדי ושלפיה יש לחשב דמי החכירה האבודים בהתאם ל- 6
% משווי המשתנה של המקרקעין משנה לשנה, אשר אושרה גם בדנייא 10038 / 16 מדינת ישראל נ’ אסדי (ניתן ביום 15.8.17 ), וכן לא ביטל את ההלכה שנקבעה בעייא 2797 / 15 מדינת ישראל נ’ פאטמה עיסא (ניתן ביום 22.5.16 ) (להלן : “פרשת עיסאיי), הקובעת כי ההכרעה אם לחשב את דמי החכירה בין אם זה לפי שיעור 69 % לבין 5
%, הינה הכרעה שמאית מובהקת; שתי ההלכות האלו לא שונו ע”י בית המשפט העליון בעניין איסמעיל והן שרירות וקיימות.
59. משהבאתי את פסיקתו של בית המשפט העליון בסוגיית פיצויי ההפקעה וגישתו לעניין זה; אתייחס תחילה גם לגישתו לעניין משקל חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט.
60. באשר למעמדה של חוות דעת מומחה שמונה מטעם בית המשפט, הלכה היא כי :
11 מתוך 17
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
“מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך…
חוות דעתו של המומחה היא אמנם רק אחת מן הראיות העומדות בפני בית המשפט ואין בה כדי להגביל את שיקול דעתו או לגרוע מן הסמכות הנתונה לו להכריע באופן סופי במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים… ואולם לא אחת נפסק כי ימשממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת … “.
ראו עייא 5509 / 09 מסארוה נ’ מסארוה (ניתן ביום 23.2.14 ) (להלן: יימסארווהיי), שם פסקה
14. 61.
הלכה פסוקה היא כי ככלל יש לאמץ את חוות הדעת של המומחה שמונה מטעם בית משפט ואת ממצאיו המקצועיים והאובייקטיבים, אלא במקרים מיוחדים בהם הוכח שיש מקום לסטות מחוות הדעת או קיימות נסיבות מיוחדות וחריגות המצדיקות שלא לקבל את קביעותיו ומסקנותי או פסילת חוות דעתו.
ראו עייא 2099 /
08 עיריית אשקלון נ’ תשלוייז השקעות והחזקות בע”מ (ניתן ביום 28.10.10 ); ע”א 293 / 88 ניימן נגד רבי (ניתן ביום 23.4.90 ) (להלן: ייניימןיי); ע”א 3056 / 99 שטרן נ’ המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פייד נו(2) 936,949 (2002); ראו גם עניין מסארווה שאוזכר לעיל.
62. במקרה דנן לא מצאתי כי מתקיימות אותן נסיבות מיוחדות וחריגות המצדיקות את פסילת חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט או שלא לקבל את קביעותיו ומסקנותיו.
ראו לעניין זה והשוו עייא 1240 /
96 שיכון עובדים בע”מ נ’ רוזנטל, פייד נב(4) 563), ; רעייא 4144 / 06 אררט חברה לביטוח בע”מ נ’ גרינשטיין (ניתן ביום 3.7.06 ); רע”א 7098 /10 אוהד טביבזדה נגד שירותי בריאות כללית (ניתנה ביום 31.1.11 ), ראו גם עניין מסארווה ועניין ניימן.
12 מתוך 17
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 49080- 04 – 15 תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
63. –
ס
לאחר עיון בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ולאחר ששקלתי טענות התובעים, טענותיה של הנתבעת, ובהתחשב בעובדה כי מדובר במומחה שלא הובא מטעם צד בהליך, החלטתי לאמץ את ממצאיו של המומחה מטעם בית המשפט ולא מצאתי כל סיבה המצדיקה שלא לעשות כן.
מ
א
ת
64. ס
לא מצאתי לקבל את הטענות שמעלה הנתבעת לגבי חוות הדעת של השמאי מטעם בית משפט.
ב
ס
מצאתי כי חוות הדעת של מומחה בית המשפט הוכנה תוך בחינת כל הנתונים הרלבנטיים שהוצגו לשמאי ותוך בחינת העסקאות הראויות להשוואה.
רן
השמאי פרח הכריע במחלוקות השמאיות תוך התייחסות והנמקה מפורטת והכרעתו מקובלת עליי.
65. סבורני כי המקרה שנדון בעניין איסמעיל שונה מהמקרה שלפנינו, כך שבעניין איסמעיל, השמאית שמונתה מטעם בית המשפט המחוזי, התבססה על המנגנון הכספי בלבד וקבעה כי דמי החכירה מהווים למעשה תחליף למנגנון ההצמדה והריבית וכי קיים קשר ישיר בין ריבית הפריים לבין שיעור התשואה לצרכי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, כך קבע בית המשפט העליון ובהתאם לכך באה התערבותו.
אולם במקרה דנן, השמאי מטעם בית המשפט- מר פרח, לא נימק קביעתו רק בנושא גובה ריבית הפריים אלא ביסס קביעתו על נימוקים אחרים, העולים לטעמי בקנה אחד עם הלכת בית המשפט העליון בעניין איסמעיל, שבמסגרתה נקבע כי:
ייאמת-מידה אפשרית לקביעת שוויו הכלכלי של השימוש שהמדינה עשתה במקרקעי הנפקע, מבלי לשלם עבורו, היא דמי חכירה הנהוגים אצל רמ”י. בנסיבות מתאימות דמי חכירה אלו יכולים לשקף את הרווח שהמדינה עשתה על חשבון הנפקע ומכאן עולה זכאות הנפקע לקבלם. זכאות זו מצויה, כאמור, בלבה של דוקטרינת עשית עושר ולא במשפט…” (שם, פיסקה 30).
66. ולגופו של העניין, במקרה שלפנינו, השמאי פרח קבע בחוות דעתו כי:
13 מתוך 17
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
ייהמדינה עורכת את חישוב אובדן דמי חכירה בכל שנה לפי שיעור של 5
% משווי הקרקע כאשר חישוב זה נסמך כאמור על החלטות ונהלים של רשות מקרקעי ישראל…” – עמי 23 לחוות הדעת.
67. כשנשאל השמאי פרח בחקירתו הנגדית על איזה החלטות ונהלים מדובר, השיב:
5 %…” – עמ’ 44
יעל החלטות של רמ”י, מה שלוקחים בדרך כלל, בדרך כלל לוקחים לפרוט’, שורה 35.
68. ראוי לציין כי על מנת להעריך את שווי המקרקעין המופקעים בכל שנה ושנה, מקובל להשתמש בשיטות ההשוואה במסגרתה נבחנות עסקאות רצוניות בכל שנה, ממועד ההפקעה ועד לתשלום הפיצוי בפועל, כאשר מדובר בעסקאות דומות ולאחר מכן יגזרו דמי החכירה האבודים המשקפים את הפיצוי הפירותי – לעניין זה ראו איסמעיל, שם נקבע כי:
15 16
“בעת עריכת החישוב של דמי החכירה האבודים יש להתחשב באותם שימושים המתאפשרים על פי יעודה התכנוני של הקרקע נכון למועד ההפקעה, אך יחד עם זאת יש להביא בחשבון גם שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום במקרקעין וכן ציפייה סבירה לשינוי תכנוני. (ע”א 9355 /
02 מדינת ישראל נ’ ראשד, פ”ד נח(4) 406,411 (2004); ע”א 3159 / 09 חברת רכבת ישראל בע”מ נ’ סבח בית עדה, פסקה פד לפסק דינו של השופט א’ רובינשטיין ( 28.4.13 )).
25 26
“שווים של מקרקעין שייעודם חקלאי הנמצאים בלב אזור חקלאי, אינו כשווים של מקרקעין חקלאים הצמודים לאזור בנוי, לא כל שכן אם אותם מקרקעין נמצאים, כמו במקרה הנוכחי, בטבורה של עיר ובלב שכונת מגורים. שהרי עם ההתרחבות הטבעית של העיר, סיכוייה של קרקע חקלאית הגובלת בה, ולא כל שכן קרקע המצויה במרחב התכנון שלה, לשינוי ייעוד, גדולים יותר, וסיכויים וציפיות מסוג זה מביאים בהכרח לעלייה ערך-השוק של הקרקע. משקלו של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של הקרקע הנו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את המציאות. השוק נוטה להתעלם מייעוד נושן זה, ומחיר הקרקע עולה בהתאם לפוטנציאל הטמון בה”.(רע”א 4487
/ 01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ’ מ’ לוסטרניך ובנו חב’ להנדסה ובניה בע”מ, פייד נז(5) 529, פסקה 8 לפסק דינו של השופט א’ א’ לוי (2003))”.
של
14 מתוך 17
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 49080- 04 – 15 תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
69. ס
המחלוקת בהקשר לשיעור דמי החכירה נעוצה בהבדל בין גישת התובעים לפיה את שווי דמי החכירה האבודים יש לגזור מהשווי המשתנה של הקרקע על פי 6
% לכל שנה בהתאם לקביעת השמאי מטעם בית המשפט, לעומת גישת הנתבעת לפיה דמי החכירה האבודים מחושבים לפי שיעור שנתי של 2.5 % לשווי הדונם למגורים ושל 1.5% משווי יתרת הקרקע שהינה ביעוד חקלאי, בהתאם לקביעת השמאי מטעמה.
א
ו
ס
70. ראוי להביא כאן את קביעת בית המשפט העליון בענין איסמעיל הדוחה את עמדת הנתבעת ביחס לדמי החכירה בשיעור של 2.5 % ו- 1.5 % וכך נאמר שם:
6ס ס
“שמאי המדינה לא בססו את חוות דעתם על שיטת ההשוואה, והתשתית העובדתית עליה העמידו את מסקנותיהם הייתה דלה למדי… הנני רואה קושי נוסף בכך ששמאי המדינה לא הביאו בפני בית המשפט קמא נתונים על דמי חכירה שגובה רמ”י בעד החכרת קרקעות הדומות לאלו שנלקחו מהנפקעים. חוות דעתם המקוריות אמנם הצביעו על שיעור תשואה – 5
% לשנה שרמ”י גובה מחוכרי הקרקעות שבניהולה, אולם אין זה ברור אם אותו שיעור חל גם על קרקע חקלאית שלא ניתן להקים עליה מבנים למגורים או תעשיה (פרט למבנה מגורים אחד על כל חלקת מקרקעין)” – שם, פיסקה 54- 55 .
71. לגבי מחלוקת זו, כבר ציין בית המשפט העליון כי:
יאין קדושה ב-5 % אך גם לא ב-6
%, וגם בכך על השמאי לתת דעתו למכלול הנסיבותיי – ע”א 7730 / 14 מינהל מקרקעי ישראל נ’ חוסין (ניתן ביום 2.6.16 ), פסקה ה’.
72. אני סבור כי מן הראוי לחשב את דמי החכירה האבודים בשיעור של 5
% משווי המקרקעין, ולא בשיעור 5
%, וזאת כפי שעשה השמאי מטעם בית המשפט.
יודגש כי :
“השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5
% לשנה או 6
% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו…” – ראו פרשת עיסא שאוזכרה לעיל.
סוף דבר:
15 מתוך 17
2-44
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
73. כאמור, בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט – מר פרח , שמצאתי לאמץ אותה, גובה הפיצוי המגיע לתובעים עד סוף 2017 בגין החלקה 51 הינו בסך 407,500 ; וגובה הפיצוי בגין החלקה 97 הינו בסך של 188,450 ₪.
סהייכ סכום הפיצוי בגין הפקעת שתי החלקות הינו 595,950
₪.
74. ₪ בצירוף ריבית
אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, סך של 595,950 והפרשי הצמדה מיום 1.1.18 ועד היום.
מתוך הסכום הנייל תנכה הנתבעת את הסכום ששולם עפייי פסק הדין החלקי בסך של
163,758 ₪ בגין הפקעת זכויות המנוח בחלקה 51 בגוש 18987 ובחלקה 97 בגוש 18988.
75. 2018 – 2019
בהתאם לקביעת
כמו כן הנתבעת תשלם לתובעים דמי חכירה בגין השנים השמאי מטעם בית משפט לשנת 2017.
76. בנוסף אני מחייב את הנתבעת לשלם שכייט עו”ד בסכום כולל של 30,000 ₪ ובהחזר חלקם של התובעים בשכייט השמאי מטעם בית המשפט ועלות השמאי מטעמם בכפוף להצגת קבלות, כמו גם החזר האגרה ששולמה.
77. הסכומים שנפסקו כמפורט לעיל, ישולמו תוך 30 יום מהיום, אחרת יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל מהיום ועד התשלום בפועל.
המזכירות תשלח לצדדים עותק פסק הדין בהתאם לנוהלים המקובלים ותקנות.
יתנה היום, ו’ ניסן תשייפ, 31 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.
כמאל סעב, שופט
16 מתוך 17
2-44
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
17 מתוך 17
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
10. הנתבעת מצדה הגישה חוות דעת של השמאי אהרון ויסבלום (להלן: “השמאי ויסבלוסיי) וכן חוות דעת משלימה מטעמו. בית המשפט מינה את השמאי אליאס פרח כמומחה מטעמו – (להלן: ייהשמאי פרחי), אשר הגיש חוות דעתו וכן חוות דעת משלימה.
11. 12.
ביום 7.3.19 הודיעו התובעים כי הם מוותרים על חוות הדעת מטעמם וביקשו לחקור את השמאי מטעם בית המשפט.
13. אין מחלוקת בין שמאי הצדדים בעניין השווי הנומינאלי של החלקות לפי סעיף 12 לפקודה וזאת נכון למועד פרסום ההפקעה בתאריך 25.10.1962 .
14. שמאי הצדדים התעלמו מדמי החכירה האבודים ממועד ההפקעה ועד לשנים 1985 ו- 1986 והעריכו את שווי הקרקע בכל שנה ושנה.
חוות הדעת השמאיות:
15. כאמור התובעים הגישו מטעמם שתי חוות דעת שמאיות שהוכנו ע”י מר פהים מח’ול, אך כפי שצוין לעיל, התובעים הודיעו ביום 7.3.19 כי הם מוותרים על חוות הדעת של השמאי מטעמם.
16. הנתבעת הגישה מטעמה שתי חוות דעת שמאיות שהוכנו עיי השמאי ויסבלום, חוות הדעת הראשונה שאינה מעודכנת לפי הפסיקה האחרונה הוגשה ביום 30.10.15 וחוות הדעת השניה העדכנית הוגשה ביום 29.5.17 .
17. השמאי פרח שמונה מטעם בית המשפט, הגיש שתי חוות דעת שמאיות, הראשונה ביום
09.10.16 וחוות דעת מעודכנת ביום 19.3.18 , בהתאם להלכת אסדייי), ועייא 7060 מ”י נגד סמיח דבאח (ניתן ביום 6.12.16 ) (להלן: “הלכת דבאח”י).
18. חוות דעתו של השמאי פרח התייחסה לשווי החלקות בהתאם לסעיף 13(1) לפקודת הקרקעות החל משנת 1993 ועד למועד עריכת חוות הדעת, קרי עד ליום 19.3.2018 , וזאת כבסיס לאומדן הפיצוי עקב הפקעת החלקות.
19. השמאי פרח העריך את שווי החלקות מדי שנה ולפי הייעוד התכנוני שחל במועד הקובע.
3 מתוך 17
2-44
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
20. בהתאם להלכת אסדי, העריך השמאי פרח דונם ראשון מכל חלקה כדונם לשימוש כמגורים ששוויו יוערך לפי מחיר אדמות מגורים ובכפוף למתן מקדמי התאמה נדרשים. יתרת הקרקע הוערכה כקרקע חקלאית.
21. השמאי פרח ציין בחוות דעתו כי “הערכת שווי הקרקע לצורך אומדן דמי החכירה האבודים, נערכה לפי גישת ההשוואה’ נכון לכל מהלך התקופה הקובעתיי – עמי 25 לחוות
דעתו.
השמאי פרח הגיע למסקנה כי קיימים פערים בין שווי קרקע חקלאיתיי המצויה בסמוך או גובלת בשטח בניה מאושרת לבין קרקע חקלאית הנעדרת פוטנציאל נראה לעיין לשינוי ייעוד עתידי.
22. השמאי פרח סבר כי שיעור התשואה השנתי לפיו יש לגזור את שווי דמי החכירה האבודים משווי המקרקעין נשוא ההערכה, הינו 6% .
IS
23. השמאי פרח סקר עסקאות ונתוני השוואה המתייחסים לערכי שווי של קרקעות חקלאיות הנמצאות מצפון לכביש 85 וגם מדרום לכביש הן בכפר ראמה, נחף, סאג’ור, מג’ד אל כרום. כמו כן קרקעות הנמצאות מצפון לכביש בכפר בענה.
24. ลี ล
בסוף חוות דעתו המשלימה, העריך השמאי פרת כי דמי החכירה האבודים בהתאם להוראות סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות הינם 407,500 ₪ בגין הפקעת החלקה 51 (בשטח של 2,163 מייר – בשלמות) ו- 188 ,
450 ₪ בגין הפקעת החלקה 97 (במחצית השטח המסתכם בכ- 1,065 מייר).
ล์ มี
25. במקביל, השמאי מטעם הנתבעת – מר ויסבלום סבור כי דמי החכירה הראויים עומדים על
2.5 % לדונם הראשון למגורים ועל שיעור של 1.5 % ליתרת השטח החקלאי.
4 สี 4
สี
השמאי ויסבלום ציין בחוות דעתו כי:
“ניתן לראות את דמי השכירות או החכירה לנכס המגורים הבנוי הכולל קרקע + מבנה, אשר שיעורם הכולל נע כאמור בטווח 3.5 – 5 % מהשווי, כערך משוקלל של דמי חכירה בשיעור אחד בעבור הקרקע ודמי חכירה בשיעור שונה וגבוה יותר .. בעבור המבנה ללא
4 מתוך 17
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 49080- 04 – 15 תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
26. הקרקע. גם בשיטה זו נקבל בעבור הקרקע לבדה תוצאה לפיה, שיעור התשואה לקרקע מגורים עומד בגבולות של 2.5 % משוויה של הקרקעיי – עמי 16 לחוות דעתו, סעיף 8.29. גם השמאי ויסבלום, סבור כי שווי הקרקע ושיעור דמי החכירה יתבססו על ייעוד הקרקע במועד ההפקעה, ובעקבות הלכת אסדי והלכת דבאח, מחושבים ערכי השווי על ייעוד מפוצל, כאשר הדונם הראשון מוערך כמיועד למגורים ויתרת שטח החלקה מוערכת כמיועדת לשימוש חקלאי.
27. השמאי ויסבלום התבסס בחוות דעתו על עסקאות השוואה שהמאפיין שלהן הוא קרקע בשימוש חקלאי בעלת פוטנציאל נמוך לפיתוח, שזה לדעתו, דומה ככל האפשר לרמת הפוטנציאל שהיה קיים בחלקות הנישומות במועדים הקבועים, ובמרחקים דומים ככל האפשר, למרחק בין החלקות המופקעות לגרעין הכפר במועד הקבוע.
זאת ועוד הקרקעות שנבחרו ממוקמות דרומית לכביש 85, תוך שהוא מציין כי היום הפוטנציאל בקרקעות החקלאיות שמצפון לכביש גבוה בהרבה מזה שמדרום.
יומר כבר כאן, כי השמאי פרח, אישר בחקירתו הנגדית כי הפוטנציאל שקיים בחלקות מצפון לכביש 85 גבוהה יותר מהחלקות מדרום הכביש – עמי 41 לפרוטי, שורות 19- 20 .
28. בסוף חוות דעתו המשלימה, העריך השמאי ויסבלום כי דמי החכירה הראויים בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות, בגין הפקעת החלקה 51 (בשלמות) הינם בסך 83,129 ₪ ובגין הפקעת החלקה 97 (במחצית מהשטח) הינם 41,294 ₪.
טענות הצדדים:
טענות התובעים:
29. התובעים טענו כי השמאי מטעם בית המשפט נתן חוות דעת מקצועית ואמינה ובחקירתו הנגדית היה עקבי, אמין ומקצועי, כך שאין כל סיבה שלא לאמץ את חוות דעתו.
30. לטענת התובעים חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעת, התבררה כבעלת ערך פחות לאין שיעור, מחוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט.
5 מתוך 17
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 49080- 04 – 15 תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
31. התובעים הפנו לעדותו של השמאי פרח בעמי 41 וציינו כי אין כל מניעה לעשות שימוש בעסקאות השוואה בחלקות שנמצאות מצפון לכביש 85, אשר בהן השתמש השמאי פרח, כל עוד חלקות אלו מתאימות מבחינה שמאית, מה גם, השמאי ויסבלום בעצמו השתמש בעסקאות שנעשו בחלקות המצויות מצפון לכביש 85 בחוות דעתו הראשונה. עוד ציינו התובעים כי השמאי פרת נעזר בעסקאות השוואה אשר הוגשו מטעם שמאים שמונו מטעם בתי המשפט בהליכים אחרים, אך הדגיש שהוא עושה את סקר המחירים תוך שימוש בנתוני חוות דעתו, כך שזה שיקול אחד מני רבים.
32. 33.
זאת ועוד, ציינו התובעים כי השמאי מטעם הנתבעת הודה בחקירתו הנגדית כי השתמש בטבלת עסקאות השוואה שנערכה על ידי שמאים אחרים – עמי 24 לפרוטי, שורה 21.
34. לטענת התובעים יש לאמץ את חוות דעתו של השמאי מטעם בת המשפט ולקבל את עמדתו בכל הקשור לשיעור דמי החכירה בגובה של 6
% במשך כל השנים.
35. התובעים ציינו, כי דמי החכירה האבודים שנקבעו בחוות דעתו השניה של השמאי ויסבלום נקבעו תוך התחשבות בדמי השכירות הנהוגים בפועל, וזה דבר שגוי לחלוטין, כי בעייא
3079 / 08 מדינת ישראל נ’ הקדש קרן עזרה ע”ש יעקב הייטנר, (ניתן ביום 4.7.12 ) – (להלן : ייפרשת הייטנר), נקבע כי דמי החכירה לפי סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות נתפסו כתחליף ריבית המנותקים מדמי השכירות שהתקבלו או שניתן היה לקבל עבור המקרקעין המופקעים בפועל.
22 23
לכן, לטענת התובעים, הבסיס עליו מושתתת חוות דעתו של השמאי מטעם הנתבעת, בכל הקשור לגובה דמי החכירה האבודים, דהיינו, בסיס דמי השכירות, הוא שגוי; וכפועל יוצא , גם המסקנות אליהן הגיע בדבר גובה דמי החכירה האבודים , 1.5 % – 2.5% , הן שגויות ומוטעות.
36. עוד ציינו התובעים כי על אף שהשמאי מטעם הנתבעת מבסס חלקים ניכרים בחוות דעתו על מידע דל מהקווים המנחים של אגף שומת מקרקעין – (פברואר 2009), הוא בחר, במודע, להגיע למסקנות מנוגדות לחלוטין ממה שנמצא באותם קווים המנחים.
37. לטענת התובעים קיים בענייננו השתק שיפוטי והנתבעת מושתקת מלטעון לדמי חכירה אבודים הפחותים ממה שנהוג ברמייי, ובעניין דנן, פחותים מ- 5
% לשנה.
6 מתוך 17
2-44
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
זאת כאשר באין ספור הליכים משפטיים טענה הנתבעת כי דמי החכירה האבודים יש לחשב בהתאם לנהוג בעסקאות רמייי.
38. אשר על כן, ביקשו התובעים לקבל את התביעה במלואה ולהצהיר כי התובעים זכאים לקבל פיצוי בגין החלקות שהופקעו, בהתאם לערכים של השמאי מטעם בית משפט וכן להוסיף לסכום שנקבע בחוות הדעת דמי חכירה אבודים בגין השנים 2018- 2019 בהתאם למה שנקבע בשנת 2017.
39. עוד ביקשו התובעים לחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט, שכייט עו”ד ומעיימ כחוק, שכייט שמאי מטעם התובעים, חלק התובעים בשכר טרחת השמאי מטעם בית המשפט והחזר אגרה וכי מהסכום שיפסק לקזז את הסכום ששולם בהתאם לפסק הדין החלקי.
טענות הנתבעת:
40. מנגד, ביקשה הנתבעת לדחות את התביעה ולחייב את התובעים במלוא הוצאות הנתבעת בהליך זה ובשכייט עו”ד, כפועל יוצא מהתוצאה הנייל.
41. לטענת הנתבעת, בית המשפט מתבקש לקבוע כי הפיצוי לתובעים ישולם בהתאם לאמור בחוות דעתו של השמאי ויסבלום מיום 29.5.17 , כך שדין התביעה להידחות ולא לשלם כל פיצוי נוסף מעבר לסכום שאינו שנוי במחלוקת ושכבר שולם בשנת 2016.
42. הנתבעת טענה, כי יש לדחות את הערכים שנקבעו בחוות הדעת מטעם שמאי בית המשפט ולשום את הפיצוי על פי הערכים שנקבעו בחוות הדעת שהוגשה מטעמה, הן בסוגיית שווי החלקות לאורך השנים והן בסוגיית שיעור דמי החכירה האבודים.
על כן, לטענת הנתבעת, התובע אינו זכאי לכל פיצוי נוסף מעבר לפיצוי שכבר שולם לו עוד בשנת 2016.
43. עוד טענה הנתבעת כי תשלום דמי החכירה האבודים המגיעים לתובעים נעצר במועד בו ניתן פסק דין חלקי ושולם להם הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת בשנת 2016.
על כן יש למחוק מחוות הדעת השמאיות את הפיצוי שהוערך לשנת 2017.
7 מתוך 17
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
44. לטענת הנתבעת, בחוות הדעת של השמאי פרח נפלו פגמים וכשלים רבים שאינם ברי תיקון ויש בהם כדי לפסול את חוות הדעת בכללותה, ולחילופין חלקים ממנה בלבד. עיקר חוות דעתו של השמאי פרת מבוססת על קביעות של בתי משפט ושל שמאים אחרים. השמאי פרח נתן תוספת לשווי שנקבע לחלקות בגין דווח חסר. עוד טענה הנתבעת כי השמאי פרח אשר נדרש לתקן את חוות דעתו בהתאם להלכות אסדי ודבאח לא היה אמור להסתמך על מסד הנתונים שהופיע בחוות הדעת הישנות של הצדדים, כאשר מונחות בפניו שתי חוות דעת חדשות.
45. 46.
לטענת הנתבעת, מקום בו נקבע שווי המקרקעין מבלי להשוות בין מספר עסקאות הרי שלמעשה לא ניתן לומר שחוות הדעת נערכה בשיטת ההשוואה שלפיה יש להביא מספר רב של עסקאות להשוואה.
47. זאת ועוד, השמאי פרח בחר בעסקאות השוואה במקרקעין הנמצאים צפונית לכביש 85, זאת כאשר הוא מודע לכך שעסקאות אלה קרובות משמעותית יותר לאזור הבנוי ובעלות פוטנציאל גבוה יותר לשינוי יעוד ואינן משקפות את השווי האמתי של קרקע בייעוד חקלאי. לכן, יש לדחות את השיטה בה הלך ולא לקבל את גישתו ביחס לעסקאות ההשוואה עליהן הסתמך.
48. לטענת הנתבעת, ערכי השווי לקרקע החקלאית שנקבעו בחוות הדעת של השמאי פרח הם גבוהים ובלתי סבירים.
עוד טענה הנתבעת כי השמאי פרח סמך ידו על קביעות בפסקי דין מבלי להביא בפני בית משפט את הנתונים הרלוונטיים ומבלי להתבסס על דמי השכירות השנתיים שניתן היה לקבל עבור החלקה.
49. הנתבעת ביקשה לאמץ את הערכים שקבע השמאי ויסבלום בחוות דעתו אשר מתייחסת לכל ההלכות של בית המשפט העליון, המפרטת את הקריטריונים על פיהם נבחרו הגושים מהם נבחרו העסקאות להשוואה ב- 2 הייעודים, כוללת מסד רחב של נתונים ומתארת באופן ראוי את ערך החלקות בשנים השונות.
50. הנתבעת טענה עוד כי שיעור דמי החכירה הראוי בדבר השימוש לקרקע הוא 1.5 % לקרקע בייעוד חקלאי ו- 2.5 % לקרקע בייעוד מגורים.
8 מתוך 17
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
הנתבעת ציינה כי סקירת הפסיקה מלמדת כי אין כל הלכה בנוגע לאחוז דמי החכירה משווי הקרקע לפי סעיף 13(1) ביחס לקרקע שייעודה חקלאי ואשר אין מניעה לעשות בה שימוש.
51. הנתבעת הדגישה כי המקרקעין בענייננו הם חקלאיים וניתן לעשות בהם שימוש בייעוד זה. גם הדונס הראשון שמחושב בייעוד מגורים באזור החקלאי ניתן לשימוש בייעוד זה. אשר על כן, ביקשה הנתבעת לקבוע כי הפיצוי ישולם בהתאם לאמור בחוות דעתו של השמאי ויסבלום מיום 29.5.17 וכך שדין התביעה להידחות מבלי לשלם כל פיצוי נוסף מעבר לסכום שלא היה שנוי במחלוקת ושכבר שולם בשנת 2016.
52. דיון והכרעה
53. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, במסמכים שהוגשו, שמעתי את טענות הצדדים ובחנתי את חוות הדעת, מצאתי לבסס את ההכרעה בעיקרה על חוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט, אנמק להלן הכרעתי זו.
54. הלכה היא כי בעל זכות או טובת הנאה במקרקעין אשר נפגע כתוצאה מהפקעת זכויותיו במקרקעין זכאי לקבל פיצויי הפקעה, פיצוי שנועד להעמידו באותו מצב בו היה נמצא אלמלא ההפקעה, זולת אם המחוקק שלל במפורש את זכותו לקבלת פיצוי זה – (ראו עייא
589 / 87 משרד השיכון נ’ הרצל בירנבוים, פייד מט (1) 625 (להלן: ייבירנבוים”), בפסקה 6); ואריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שביעית, כרך ראשון, בעמי 269 (2008).
55. סעיף 13 לפקודת הקרקעות קובע, כי:
(1) מקום שקנה שר האוצר אחיזה בקרקע כל שהיא, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני אדם הזכאים בזכות או טובת הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר אחיזה כנ”ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית המשפט לפי קביעות הפקודה הזאת, הכל לפי המועד המוקדם יותר…”.
56. ראוי לציין כי סעיף 13 לפקודת הקרקעות בוטל בתיקון מס’ 3 משנת 2010, עם תיקון סעיף 8 לחוק המתקן, והענקת זכות לקבלת הפרשי הצמדה וריבית מלאים לפי חוק פסיקת
9 מתוך 17
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א
49080 – 04 – 15תיתי(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיק חיצוני:
313.20.
ריבית, התשכ”א-1961, על פיצויי ההפקעה; אך בכל המועדים הרלבנטיים לתביעה דנן חל הסעיף האמור.
בפרשת הייטנר נקבע כי:
“מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו, מה שמתיישב עם “הדרך הקניינית” המבטאת המשך רעיוני של הקשר בין בעל הקרקע לבין הפירות המופקים ממנה … מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחלופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה. “. (שם, פיסקה 25).
עוד קבע בית המשפט העליון בפרשת הייטנר כי:
“לשון סעיף 13 לעומת סעיף 12(ה) לפקודה; הפסיקה לפיה דמי החכירה האבודים נגזרים משווי הקרקע משנה לשנה; הרציונל לפיו דמי החכירה האבודים הם תחליף לריבית יציר הפסיקה ומשקפים פיצוי פירותי-כספי; תכלית החוק להעמיד את הנפקע במצב בו פיצויי ההפקעה היו משולמים לו לאלתר והיה רוכש נכס חלופי; הקושי הפרקטי בהערכת דמי שכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון לאורך השנים – כל אלה תומכים בשיטתו של המשיב לפיה דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13 לפקודה נגזרים כאחוז מסוים משווי הקרקע משנה לשנה עד למועד תשלום הפיצויים”. (שם, פיסקה 28); ראו גם עייא 8937 / 08 מדינת ישראל נגד חביב אללה (ניתן ביום 1.12.11 ).
AA
57. כעולה מהפסיקה, דמי החכירה האבודים נגזרים משווים המשתנה של המקרקעין, משנה לשנה, עד למועד תשלום הפיצוי.
הלכה זו לא שונתה ע”י בית המשפט העליון בעייא 8717/ 17 מדינת ישראל נ’ עזבון המנוח איסמעיל (ניתן ביום 3.7.19 ) (להלן: “עניין איסמעיליי), שם הובהר כי שתי הגישות:
הגישה הראשונה – חישוב דמי חכירה כתשואה הנגזרת משווי המקרקעין המשתנה משנה
לשנה;
10 מתוך 17
