ק. אלמוג יזמות והשקעות בע”מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין חדרה

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1963 שליד בית משפט המחוזי חיפה
ייע
1702 – 01 – 18 ק. אלמוג יזמות והשקעות בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופטת אורית וינשטיין חבר הוועדה, עו”ד חיים שטרן חבר הוועדה, עו”ד נתן מולכו
העוררת:
ק. אלמוג יזמות והשקעות בע”מ, ח.פ. 514655323 ע”י ב”כ עו”ד עופר אלבוים ודותן עינב
נגד
המשיב:
מנהל מיסוי מקרקעין חדרה ע”י ב”כ עו”ד רונית ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
פסק דין
כבוד השופטת אורית וינשטיין:
מבוא ורקע:
1.
ועדת הערר דנן נדרשת בזו הפעם הרביעית לדון בסוגיה של מיסוי סיחורה של אופציה במקרקעין, כמשמעותה בסעיף 249 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכייג – 1963 (להלן – החוק), מהגורם אשר קיבל את האופציה לראשונה מבעל המקרקעין (היא העוררת במקרה הנדון) לקבוצה של רוכשים, אשר מימשו את האופציה שסוחרה להם ורכשו את המקרקעין, ובשאלת זכאותו של הגורם מסחר האופציה לפטור ממס רכישה ומס שבח בהתאם לסעיף 49(ב) לחוק.
6 7 8
.2

ועדת הערר דנן נדרשה לסוגיה זו בפסק דינה נשוא וייע 21262 – 10 – 17 מיראזי יזמות ונדל”ן בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה [ 2 . 1 . 2019 ] (להלן – עניין מיראז’), בפסק דינה נשוא נייע 69456 – 01 – 18 ווייע 36144 – 09 – 19 סטאר לייט (השרון) משחקים פיננסיים עתידיים (1996) ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה [ 21 . 2 . 2019 ] (להלן – עניין סטאר לייט), ובפסק דינה בתיק וייע 1596 – 02 – 18 ווייע 1666 – 02 – 18 אי.אס.אל אשל נדל”ן בע”מ ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה [ 28 . 2 . 2019 ] (להלן – עניין אי.אס.אל).
10 11 12 13 14
15
1 מתוך 13

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1963 שליד בית משפט המחוזי חיפה
וייע
1702 – 01 – 18 ק. אלמוג יזמות והשקעות בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
תיק חיצוני:
1
3 4 5

ראשית, ייאמר כי התרשמותנו הבלתי אמצעית והחד משמעית מעדותו של מר מרגלית היתה כי מדובר באדם ענייני ובקיא בעסקאות במקרקעין, שבחן באופן עצמאי את המקרקעין ואת העסקה שהוצעה לו, גם אם הסתייע לצורך זה בשירותיו של עורך דין. מר מרגלית לא הלך ייכצאן לטבחיי, כפי שמנסה המשיב לצייר תמונה כזו של חברי קבוצת הרוכשים. מר מרגלית ידע מה מוכרת לו העוררת ובאיזו מתכונת. מר מרגלית ידע כי מדובר בעסקה של סיחור אופציה והיה מודע לכך כי מאחר והוא רוצה לקנות את המקרקעין – עליו לרכוש את האופציה (או חלק ממנה ליתר דיוק) מידי העוררת כדי להשיג את מבוקשו ולרכוש את חלק הקרקע בו הוא מעוניין. באותה מידה, מר מרגלית היה מודע לכך שקיימת בידיו האפשרות להתחרט ולא לממש את האופציה. ראו עדותו בעמוד 19 לפרוטוקול שורות 10 – 18 ושורות -38 39, עמוד 20 שורות 1 – 4 ושורות 25 – 34 :
8 9
“ש:
11
12
13 14
אז אם כבר רצית לקנות, אז איזה מימוש אופציה ואיזה חשבתי שמה חשבתי! נכון, עורך הדין הסביר לי שעד התאריך הזה והזה, שהאופציה נמצאת, זה יכול לקרות או לא לקרות, וגם אתה יכול להתחרט. לכן הצ’קים בנאמנות עד התאריך הזה, ואתה יכול לעשות עד לתאריך הזה מה שאתה תחליט. 100 % . אבל אתה כבר באת נכון לקנות, מאוד. ורצית, מאוד רציתי לקנות. הייתי מאוד מאוכזב אם זה לא היה קורה.

העד, מר מרגלית: זה נכון מה שגבירתי אמרה שרציתי לקנות, אבל אני הולך לעורך הדין שלי והוא אומר לי א’, ב’, ג’ התנאים, הסיחור, ועוד הרבה, הרבה דברים, והוא אומר לי שעד התאריך של הסיחור, עד התאריך של מימוש האופציה, אתה יכול להתחרט ולצאת. הכסף אצלי בנאמנות. וזה מה שהוסבר לי, וזה מה שקרה. ולכן גם כתבתי פה את מה שכתבתי. ועובדה, שהכל קרה והתגלגל בדיוק לפי שהוא הבטיח לי.
30
32
הניואנס הזה זה כזה שאני בטח שרציתי לקנות, עובדה שגם קניתי. אבל בזמן שיש לי עד סיחור האופציה וכל הדברים שאת אמרת, אני בו דברים. אם אני רוצה, אם אני לא רוצה, אם השתנה שם כלום, נסעתי פעמיים לשטח, התייעצתי עם חברים, עם אנשים. ובאמת לא התייעצתי איתו. אני לוקח את הנתונים ואני בודק ואמרו לי שעד התאריך הזה אני יכול לשנות את זה, ועורך הדין הסביר לי את הנתונים כמו שאמרתי קודם. ואמרתי ‘עד התאריך הזה אני אחליט סופית’. ועד אז לא יצא לי כסף מהכיס, אז מה אכפת לי? אז הסתובבתי, הייתי שם פעמיים, הסתכלתי, ראיתי, בדקתי, ובסוף החלטתי שכן. ברור שרציתי לקנות את השטח, לכן גם קניתי את השטח. ”
33
.20
38
39
סיכומו של דבר: לא מצאנו כל ממש בטענות המשיב בערר זה לפיהן קיים שוני עובדתי בין המקרה הנדון כאן לבין העובדות בפרשות מיראז’ או סטאר לייט או אי.אס.אל. ממילא עמדתנו היתה ונותרה כי ייניואנסיס”י עובדתיים במסגרת ההסכמית שהביאה לגיבושה של קבוצת רוכשים – אינם רלבנטיים כלל לצורך בחינת השאלה אם זכאית העוררת לפטור ממס
40
41
11 מתוך 13

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1963 שליד בית משפט המחוזי חיפה
וייע
1702 – 01 – 18 ק. אלמוג יזמות והשקעות בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
תיק חיצוני:
3

” בשולי הדברים מספר מילים: במספר פסקי דין נידונה השאלה הקשורה לסיחור אופציה ייחודית לקבוצת רוכשים כגון: מגור החזקות (ו”ע 41867 – 07 – 10 מגור החזקות בע”מ נ ‘מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב] פורסם בנבו) [ניתן ביום ,(( 29 . 1 . 2013 מיראז ‘יזמות ונדל’יו( ו”ע- 21262 – 10 17מיראז ‘יזמות ונדליין בע”מ נ ‘מנהל מיסוי מקרקעין חדרה] פורסם בנבו) [ניתן ביום ,(( 2 . 1 . 2019 סטאר לייט) ו”ע 69456 – 01 – 18 סטאר לייט) השרון – (משחקים פיננסיים עתידיים (1996) נ ‘מנהל מיסוי מקרקעין חדרה] פורסם בנבו) [ניתן ביום (( 21 . 2 . 2019 ו-אי.אס.אל אשל נדלן) ו”ע 1596 – 02 – 18 אי.אס.אל אשל נדלן בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה] פורסם בנבו) [ניתן ביום.(( 28 . 2 . 2019 בכל פסקי הדין הנ”ל דחו, פה אחד, ועדות הערר על הרכביהן השונים את עמדת המשיב בגישתו לגבי סיחור אופציה ייחודית לקבוצות רוכשים. יש קווי דימיון רבים בין פסקי הדין הנ”ל לערר דנן ולמרות זאת המשיב מתעקש ועומד על דעתו ומגיע שוב ושוב לבית המשפט . אני מצטרף לדעתה של כב ייו”ר הוועדה בפסק דין מיראז’ (כב’ השופטת אורית וינשטיין )לפיה דרך הילוכו של המשיב מעוררת אי נחת ואף תרעומת. אני מצטרף גם לסכום ההוצאות שהשית כב ייו”ר הוועדה על המשיב אם כי יתכן והיה מקום לקבוע סכום גבוה יותר”.
11
12
13
14
15
16
23.
נראה כי מלאה השעה לחייב את המשיב, אשר מאלץ את ועדת הערר דנן לחזור שוב ושוב, ארבע פעמים על אותו פסק דין, בתשלום הוצאות בסכום גבוה יותר.
21

המשיב יישא בהוצאות ובשכייט עוייד בסך כולל של 80 , 000 ₪, אשר ישולם לעוררת בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
22
עו”ד חיים שטרן: אני מסכים לפסק דינה של יוייר הוועדה על מסקנותיו ותוצאתו.
עו”ד נתן מולכו: אני מסכים לפסק דינה של יו”ר הוועדה על מסקנותיו ותוצאתו.
ניתן היום, כייד תשרי תשייפ, 23 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.

אורית וינשטיין, שופטת יו”ר הוועדה

מולכו נתן, עו’יד חבר וועדה

חיים שטרן, עו”ד חבר וועדה
26
13 מתוך 13

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1963 שליד בית משפט המחוזי חיפה
ו”ע

1702 – 01 – 18 ק. אלמוג יזמות והשקעות בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
תיק חיצוני:
–
ד

הקרקע” הוא לא נותן להם אופציה. הוא מאלץ אותם לרכוש. אז זו לא אופציה. הרוכשים לא קונים אופציה. בהסכמים אם העסקה מתבטלת אז מחזירים להם, אז איזו אופציה זו? … אם נביא לפה 10 קונים מפרויקט זה ואם הם יגידו שהם קנו ממסחר האופציה קרקע והרי זה מה שקרה – אז אני מבקשת לנהל הוכחות. … אנו נצטרך יותר מיום הוכחות אחד מאחר ובכוונת המשיב להביא את העד מטעם המשיב שנתן את ההחלטה בהשגה וכן בכוונתנו לזמן לעדות 10 מבין קבוצת הרוכשים שרכשו את המקרקעין.” (עמוד 1 – 3 לפרוטוקול מיום 24 . 5 . 18 )
ס
ס
–
5.
9 10
11
אלא שבניגוד לעמדה זו, בסופו של יום לא הובא לעדות מטעם המשיב אף לא רוכש אחד מקבוצת הרוכשים, והתצהיר והעדות היחידה שהובאה מטעמו של המשיב היתה של גב’ אלונית ציונה גויטע, רכזת חוליה במשרדי המשיב (להלן – הרכזת), אשר הוציאה את השומה בשלב א’. תצהירה של הרכזת מכיל רובו ככולו עובדות ומסמכים שאינם שנויים במחלוקת ואת דרך פרשנותו של המשיב את מכלול ההסכמים אשר נחתמו בין העוררת לבין קבוצת הרוכשים – דרך פרשנות זהה לזו אשר הוצגה בפנינו בכל העררים הקודמים שנדונו על ידינו.
13 14
15
העוררת הגישה תצהירים והביאה לעדות בפנינו את מנהלה ובעל מניותיה מר קובי אלמוג וכן אחד מבין קבוצת רוכשי האופציה – מר ניר מרגלית.
ס
17

דיון ההוכחות בערר זה התקיים ביום 12 . 12 . 2018 ובסיומו ביקשו הצדדים לסכם טענותיהם בכתב וניתן צו לסיכומים בהתאם.
19
20

מכיוון שלאחר מתן הצו לסיכומים ניתנו פסק הדין בעניין מיראז’, סטאר לייט ואי. אס. אל, ומאחר והמשיב גיבש עמדתו בדבר הגשת הערעורים לבית המשפט העליון והללו אף הוגשו, זומנו הצדדים לדיון ביום 6 . 6 . 19 על מנת שהצדדים יביעו עמדתם בשאלה האם יש מקום למתן פסק דין רביעי במספר על ידי ועדת הערר דנן בסוגיה הנדונה, או שמא ניתן להמתין לפסיקתו של בית המשפט העליון בערעורי המשיב שהוגשו כאמור.
22
אלא שהצעת הוועדה להמתין לפסיקתו של בית המשפט העליון נתקלה בסירוב מצד המשיב, אשר טען שוב לשונות עובדתית במקרה הנדון אל מול פסקי הדין הקודמים:
28
יישמעתי את דברי בית המשפט לפיהם הוא זימן את הצדדים היום לדיון על מנת לבדוק האם יש צורך שהוועדה תיתן הכרעה בפעם הרביעית בסוגיה של סיחור אופציה לאור פסקי הדין שניתנו כבר על ידי הוועדה, לאור העובדה שעל פסקי הדין הללו הוגש ערעור לבית המשפט העליון, אני משיבה שאנחנו סבורים שיש שונות עובדתית בערר דנן מאותן החלטות של הוועדה הנכבדה. אנו רוצים להביא לפתחו של בית המשפט העליון את כל המקרים שאנו סבורים שהשונות העובדתית היא כזו שיכולה להשפיע על הערעור עצמו. זה נכון שזה התיק הרביעי, וזה נכון שמבחינה עובדתית נוצר מצב שכל ההחלטות שבערעור בעליון הן של הוועדה הזו. הדיאלוג לגבי תיק זה התנהל פעמיים, גם בשלב ההשגה וגם בשלב קדם המשפט, וגם בתחילת ההוכחות חזרנו ואמרנו שמבחינתנו זה התיק שיש עובדות מובהקות שקשורות בין היתר לעיתוי של החוזים, לעובדה שיש סיחור עוד לפני שיש רכישה של זכויות ועוד.. הכול מפורט בסיכומים. אנו מבינים את עמדת הוועדה ומכבדים
30 31
32
33
3 מתוך 13

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1963 שליד בית משפט המחוזי חיפה
וייע
1702 – 01 – 18 ק. אלמוג יזמות והשקעות בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
תיק חיצוני:
במישור מערכת היחסים של העוררת אל מול קבוצות הרוכשים נחתמו על ידי חברי קבוצות הרוכשים סדרת המסמכים הבאה: בקשה לרכישת מקרקעין/בקשה לרכישת אופציה לרכישת מקרקעין, כתב הוראות לנאמן, ייפוי כוח בלתי חוזר והזמנת שירותים משפטיים.
1 2
ה
3
4

בימים 9 . 8 . 16 ו- 17 . 11 . 16 מומשו האופציות על ידי קבוצות הרוכשים בגין שני חלקי המקרקעין, בהתאמה, ומיד לאחר מכן נחתמו הסכמי המכר בין בעלי המקרקעין לבין קבוצות הרוכשים.
5
7 8 9 10
המשיב קבע כי העוררת חייבת בתשלום מס רכישה (ומס שבח – אם כי עניין זה נפתר במישור מס הכנסה) על אף הפטור בסעיף 49(ב) לחוק, מאחר ולא הכיר בסיחור האופציה לקבוצות הרוכשים. לעמדת המשיב, יש לראות בעוררת כמי שמימשה את האופציה ומכרה לקבוצות הרוכשים את הזכויות במקרקעין עצמם. לעמדת המשיב, במסגרת הסכמי סיחור האופציה לא ניתנה לחברי קבוצת הרוכשים זכות ברירה אמיתית והכוח נותר בידי העוררת אם לממש או לא לממש את המקרקעין (ראו ההחלטה בהשגה – נספח 1 לכתב הערר). את מסקנתו זו ביקש המשיב לבסס על המסמך שנחתם בין העוררת לבין כל אחד מחברי קבוצת הרוכשים – ייבקשה לרכישת המקרקעין”י, או ייבקשה לרכישת אופציה לרכישת זכות במקרקעיניי (ראו נספח 5 ונספח 6 לתצהירו של מר אלמוג), אשר נחתמו לפני הסכם סיחור האופציה.
11
12
13 14
15
עוד סבור המשיב כי מאחר ובהסכם האופציה נקבע כי ניתן יהיה לממש את האופציה רק על דרך של רכישת המקרקעין במלואם, ואילו כל אחד מחברי קבוצת הרוכשים רכש חלק מן המקרקעין (יימנהיי) – אזי לא מדובר בסיחור של האופציה שנרכשה על ידי העוררת.
16 17
18
.lo
19

את עמדתנו המשפטית פרשנו בהרחבה יתרה בפסקי הדין בעניין מיראז’, בעניין סטאר לייט ובעניין אי.אס.אל, ואיננו מוצאים כל צורך לחזור בפעם הרביעית על הדברים. על כן, בכל הקשור והמתייחס לתשתית המשפטית של סעיף 49יי ולתכלית החקיקה שעמדה בבסיסו של סעיף זה נפנה לפסקאות 34 – 45 לפסק הדין בעניין מיראז’ וכן לפסקאות 53 – 59 לפסק הדין בעניין מיראז’ המבהירים את מהותה של אופציה ייחודית סחירה במקרקעין.
20 21 22
24

בכל הקשור לעמדות שהובעו על ידי רשות המיסים באמצעות הוראות הביצוע היוצאות תחת ידה – הוראת ביצוע 10 / 2002 ייהרפורמה במיסוי מקרקעין – אופציות במקרקעין (הוראת שעה)” וכן הוראת ביצוע 2 / 2013 יימיסוי קבוצות רכישהי – נפנה לפירוט המצוי בפסקאות 46 – 48 לפסק הדין בעניין מיראז’. באשר לרקע לחקיקת סעיף 49יי ולתכליתו כעולה מדויים ועדת רבינוביץ’ נפנה לסקירה שניתנה על ידינו בפסקאות 49 – 51 לפסק הדין בעניין מיראז’.
26
27
אי
11.
29
נדגיש, כי גם במקרים הקודמים שנדונו על ידינו נטענו טענות על ידי המשיב בעניין המערכת ההסכמית שנחתמה בין הגורם המסחר לבין חברי קבוצת הרוכשים ומשמעותה.
5 מתוך 13

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1963 שליד בית משפט המחוזי חיפה
ו”ע

1702 – 01 – 18 ק. אלמוג יזמות והשקעות בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
תיק חיצוני:

ראו בעניין זה הניתוח בפסקאות 60 – 67 לפסק הדין בעניין מיראז’.

נפנה גם לסיכום הדברים המתמצת בפסק דינו של כבוד השופט קירש בעניין אקרו נדל”ן, בפסקאות 181 – 182 :
2
14.

“אסכם כי, לדעתי, מחויבות הקבוצה כלפי העוררת לפעול למימוש האופציה לא פגעה 4 בזכאות העוררת לפטור ממס רכישה מכוח סעיף 49 לחוק. אשוב ואדגיש בהקשר זה כי במקרה דנן בשום שלב לא נוצרה חובה כלפי בעלי 6 המקרקעין לממש את האופציה שהוענקה, לא כאשר האופציה הייתה בידי העוררת, 7 ולא כאשר חלקי האופציה היו בידי חברי הקבוצה.” בנוסף, נפנה גם לדברים שנפסקו על ידינו בעניין אי. אס.אל בפסקאות 18 – 21 : “איננו מקבלים גם בזו הפעם את טענת המשיב כאילו זכות הברירה – האופציה – של חברי קבוצת הרוכשים נשללה מהם. טענה זו – אינה נכונה והיא אף מעוותת את המציאות. העובדה כי חברי קבוצת הרוכשים מעוניינים ברכישת המקרקעין – אין משמע כי נשללה מהם זכות הברירה. ההיפך הוא הנכון. חברי קבוצת הרוכשים, כל אחד בדרכו ובאמצעיו – תוך שימוש בייעוץ משפטי של כל אחד מהרוכשים עם עורך דין מטעמו, כפי שהעיד מר לייזרוביץ’ – הפעילו את שיקול דעתם והחליטו להתקשר בעיסקה כפי מתכונתה בדיוק מהסיבה שהם רצו לבחור ברכישת המקרקעין בסופו של דבר, אין כל רע בכך ואין בכך משום שלילת זכות הברירה. ממילא לא היתה כל התחייבות מצד חברי קבוצת הרוכשים כלפי בעל המקרקעין לרכוש את המקרקעין.
11
12
13
1
16
17
18 19
20
21
אותו הסכם אופציה שהיה קיים בין העוררות לבין בעלי המקרקעין, הוא זה שסוחר אל חברי קבוצת הרוכשים. ונחזור ונאמר כי אם הכיר המשיב בהסכם האופציה בין בעל המקרקעין לעוררות כעומד בתנאי סעיף 49י’ לחוק – הרי שאין כל סיבה שלא יכיר בסיחור של אותו הסכם לחברי קבוצת הרוכשים, כאשר לא נעשה שום שינוי בתנאי האופציה והיא עדיין עומדת בכל התנאים הנקובים בסעיף 49י’ (א) לחוק.
23
25
27
בעל המקרקעין עדיין מחויב למכור את הקרקע לחברי הקבוצה שאליהם סוחרה האופציה, והתחייבות זו לא השתנתה. מנגד, ובניגוד לעמדת המשיב – חברי קבוצת הרוכשים לא התחייבו כלפי אף גורם לרכוש את המקרקעין – לא כלפי העוררות ולא כלפי בעל המקרקעין. לכל היותר הביעו חברי קבוצת הרוכשים את רצונם לרכוש את המקרקעין. זאת ותו לא. בכך אין משום יצירת התחייבות משפטית לרכישתם במועד החתימה על הסכם סיחור האופציה.
28
נוסיף ונציין, כי המשיב התעקש על ניהול הוכחות בעררים אלו משום סברתו כי המסד העובדתי כאן שונה מהפרשות הקודמות שהוכרעו על ידינו. נדגיש, כי אותה טענה בדבר שוני עובדתי עלתה גם בפרשת סטאר לייט ונדחתה על ידינו.
35
36
כפי שהדגשנו בפסקי הדין בעניין מיראז’ ובעניין סטאר לייט, אין כל הוראה בפרק חמישי 2 לחוק אשר קובעת את תנאי הסיחור של האופציה, להבדיל מתנאי יצירת האופציה. החוק אינו קובע מהי התמורה שתשולם עבור סיחור האופציה – לאחר מתן האופציה לראשונה, ואף אינו קובע מגבלות בדבר זהות הנעבר אליו תסוחר האופציה – האם חייב שיהיה זה נעבר יחיד או שניתן לסחר את האופציה לקבוצה של נעברים. נפנה לעניין זה לסעיפים 61 ו- 62 לפסק הדין מיראז’. יי
37

עוד נפנה גם לפסק הדין בעניין אי.אס.אל בפסקאות 22 – 23 :
7 מתוך 13

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1963 שליד בית משפט המחוזי חיפה
וייע
1702 – 01 – 18 ק. אלמוג יזמות והשקעות בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
תיק חיצוני:
1
המשיב מבקש למעשה פסיקה לפיה רק סיחור אופציה לידיו של רוכש יחיד יכולה לעמוד בתנאי סעיף 49יי – וזאת אין לקבל, ובפועל כבר דחינו עמדה זו בשלושת פסקי הדין הקודמים שניתנו על ידינו ואנו חוזרים ודוחים עמדה זו גם בפסק דיננו זה.
2
.17
4
גם לגופו של עניין, מעבר לקביעתנו בדבר העדר רלבנטיות לטיעון בדבר שונות עובדתית – הרי שניסיונו של המשיב לייצר שונות עובדתית במקרה הנדון – דינו להידחות. אין כל הבדל, ולמצער אין הבדל משמעותי בין המערכת ההסכמית הקיימת במקרה דנן לבין המקרים האחרים שנדונו על ידינו.
5 6
את עיקר יהבו (אם לא כולו) משליך המשיב על המסמך שכותרתו ייבקשה לרכישת מקרקעין”י, וחבל שכך נהג המשיב.
קריאה קוהרנטית של מסמך זה (גם אם אינו תמיד מנוסח באופן מוצלח), ולא קריאה סלקטיבית המוציאה דברים מהקשרם, מעידה על כך שהוא נוסח כביכול מנקודת ראותו של הרוכש, שהרי הוא מופנה אל העוררת ובסעיף 1 לו הוא מתאר את זכות האופציה שניתנה לעוררת בהסכם האופציה, לפיה על פי החלטתה הבלעדית של העוררת לממש את האופציה ייחתם עמה הסכם מכר בנוסח שצורף כנספח להסכם האופציה ויירכשו המקרקעין בשלמות.
10 11 12
13 14
15 16
17
ברי, כי בראייתו של הרוכש – הוא מעוניין ברכישת המקרקעין, אך באותה מידה הוא מבין כי עליו להתגבר על ייהמשוכה” של קיומה של אופציה ייחודית בידיה של העוררת. לצורך זה מביע כל רוכש את הסכמתו לתשלום עמלת סיחור האופציה (ראו סעיף 4 לאותו מסמך). ברוח זו יש גם לקרוא את האמור בסעיף 12 לייבקשה לרכישת מקרקעיניי, שם נאמר כי אם לא ישלם הרוכש את כל התשלומים הנדרשים ולא יחתום על כל המסמכים הנדרשים ייהמשווק יהיה רשאי למכור את המקרקעין לכל מאן דהוא אחר, לפי שיקול דעתו הבלעדייי.
18
אינני סבורה כי הפרשנות המוצעת על ידי המשיב היא זו המתבקשת מאותו סעיף 12 למסמך ייבקשה לרכישת מקרקעין”.
בסופו של דבר, ובקריאת הדברים במשקפיו של הרוכש, מובהר לו כי המקרקעין יימכרו לאחר ולא לו אם לא יעמוד בתשלומים הנדרשים ולא יחתום על המסמכים הנדרשים. זאת ותו לא.
24
25
26
לא למותר אף לציין, כי חלק מחברי קבוצת הרוכשים (על פי הנראה – הרוכשים של האופציה לגבי המחצית השניה של המקרקעין) חתמו על מסמך שנוסחו שונה במעט ומבהיר בצורה ברורה יותר את הכוונה של שני הצדדים – ייבקשה לרכישת אופציה לרכישת מקרקעיןיי (נספח 6 לתצהיר מר אלמוג) – ראו שם את נוסח סעיף 1 וסעיף 12.
27
9 מתוך 13