הקדש מימון בן שמעון עמיאל ואיתן עמיאל ת.ז. 53613659 ועו”ד נוריאל דור ועו”ד עמרי דור נגד רשות הפיתוח רשות מקרקעי ישראל והאפוטרופוס לנכסי נפקדים ועו”ד אילת גופמן פרקליטות מחוז מרכז – אזרחי

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

לפני כב’ השופטת תמר אברהמי

בעניין שבין:

הקדש מימון בן שמעון עמיאל באמצעות איתן עמיאל ת.ז. 53613659 ע”י ב”כ עו”ד נוריאל דור ועו”ד עמרי דור

לבין:

1. רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל 2. האפוטרופוס לנכסי נפקדים ע”י ב”כ עו”ד אילת גופמן מפרקליטות מחוז מרכז – אזרחי

פסק דין (מתוקן בהתאם להחלטה מיום

18.8.2019 )

1. לפני תביעות סותרות לגבי זכויות במקרקעין בעיר העתיקה ביפו. התביעות הסותרות הועברו לבית המשפט על ידי פקיד הסדר בהתאם לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ”ט-1969.

2. בעת שהועבר לפני (עם פרישתו של מותב קודם), התייחס ההליך אל למעלה מ-50 חלקות אשר לגביהן הוגשו תביעות סותרות בין כמה וכמה גורמים – לרבות חברות פרטיות, החברה לפיתוח יפו העתיקה בע”מ ועיריית תל אביב יפו.

.ת

לאחר מאמץ ניכר, יושבו תביעות סותרות בעניין רוב החלקות. על הפרק נותרה מחלוקת לגבי שתי חלקות ובין שני צדדים בלבד: מחד גיסא – הקדש מימון בן שמעון עמיאל (להלן: “הקדש עמיאל” או “ההקדש”); מאידך גיסא – המדינה (רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל והאפוטרופוס לנכסי נפקדים).

3. מהותה של המחלוקת בין ההקדש למדינה לא היתה ברורה לצדדים עצמם עם פתיחת ההליכים ולאורך פרק זמן ניכר תוך כדי ניהול ההליך. המחלוקת הלכה והתבררה עם הזמן וחודדה בשלב הראיות והסיכומים. נעשה ניסיון משותף של הצדדים ועם הצדדים לאתר מסמכים רלוונטיים ולברר את העבר הרישומי וההיסטורי.

1 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

כללי

4. פעולת הסדר מקרקעין משלבת שני היבטים: היבט טכני של קביעה סופית של מידות וגבולות יחידת קרקע, והיבט קביעת הזכויות בקרקע באופן סופי, לאחר מתן הזדמנות טיעון לכל מי שטוען לבעלות או זכויות אחרות בקרקע (מוטי בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות (מה’ שנייה, 2004) (להלן: “בניאן”), עמ’ 230- 229 ).

במקרה שלפני, לכאורה אין מחלוקת בין הצדדים לגבי ההיבט הטכני של רישום המקרקעין – הגדרתו וגבולותיו, אלא אך לגבי ההיבט השני – היבט זכויות הבעלות בקרקע. אולם, כפי שנראה, שאלת הבעלות קשורה במקרה זה גם בשאלות של זיהוי וגבולות מקרקעין’.

6. טיעוני הצדדים בהליך שזורים בסוגיות ובמונחים הנוגעים לרישום מקרקעין ומקורו, כמו גם להיסטוריה של רישום והסדר המקרקעין בישראל. על מנת להבין את המשך הדיון ואולי אף כמצע שיסייע “לפרום” את התסבוכת, יובאו תחילה הסברי רקע בסוגיות אלה.

האמור בפרק שלהלן נשען בעיקרו על ספרות בנושא רישום המקרקעין בישראל, ובפרט על המקורות הבאים: פליאה אלבק ורן פליישר, דיני מקרקעין בישראל (תשס”ה-2005) (להלן: “אלבק-פליישר”); בניאן; חיים זנדברג, הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל (תשס”א-2000) (להלן: “זנדברג”); אריה אייזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין – חלק ראשון: המירשם ופעולות במקרקעין (מה’ שנייה, 1995) (להלן: “אייזנשטיין”); דב גביש, המאמץ הבריטי להצלת מסמכי הטאבו, קתדרה 77 (תשנ”ו- 1995; יד בן צבי), 170 (להלן: “גביש קתדרה”); אברהם סוכובולסקי, אליהו כהן ואבי ארליך, יהודה ושומרון – זכויות במקרקעין והדין בישראל (1986) (להלן: “סוכובולסקי, כהן וארליך”); משה דוכן, דיני קרקעות במדינת ישראל (מה’ שנייה, תשי”ג) (להלן: “דוכן”). מקורות אלה מפנים למקורות נוספים קודמים. אף באי הכח המלומדים של הצדדים תרמו ל”צלילה” המשותפת בהיסטוריה הרישומית של המקרקעין בישראל בניסיון ליתן מענה למחלוקות בתיק זה.

מטיבו של עניין, הדברים שיובאו להלן אינם אלא חלקיים וכוללניים. כמו כן, ההתייחסות היא כמובן לסוגיות שיכולות לשרת את הדיון הקונקרטי, לרבות לשם הבהרת מושגים בהם עשו הצדדים שימוש ומסמכים שהוצגו והוגשו על ידם.

1 השוו: ע”א 102 / 60 וקף שיך מחמד אל אסדי נ’ מדינת ישראל, פ”ד טו 123 ( 12.1.1961 ).

2 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

33. ה”דור” הראשון הוא ספרי “חידוש רישום” (ספרי חר”8.). ראשיתם של ספרים אלה כנראה בשלהי תקופת המנדט, בעקבות פקודת פנקסי הקרקעות של 1944 שנזכרה לעיל9 והמשכם בימי המדינה.

34. מדובר בספרים/פנקסים שמתכונתם אינה שונה באופן מהותי מפנקסי השטרות המנדטוריים. הנתונים המצוינים דומים לנתונים שצוינו בספרים המנדטוריים והמסמכים (הטפסים) מודפסים בשפה האנגלית.

ספרי החר”י הרלוונטיים לענייננו הם משנות ה-60 של המאה ה-20), והרישום בכתב יד בתוך הטפסים המודפסים אנגלית, הוא בשפה העברית.

35. דומה כי במקרים רבים מקרקעין מצאו את עצמם רשומים בספרי חר”י בשלב בו עלה צורך בכך לנוכח עסקה מסוימת. או אז הועבר אליהם רישום מספרים קודמים. בדומה לרישום שקדם להם, גם בספרי חר”י יכולים מספר עמודים בספרים שונים, להתייחס לאותה יחידת קרקע, למשל: לנוכח קיום מספר בעלי זכויות באותה קרקע (במושע) ובהתייחס לעסקאות שכל אחד מהם עשה בחלקו.

36. ה”דור” הבא של ספרי רישום מקרקעין (שטרם הוסדרו) הוא פנקסי שטרות ישראליים ידניים (כיתוב בכתב יד בטופס המודפס בשפה העברית)10. בהמשך, הוסבו פנקסי השטרות הידניים לפנקסים ממוחשבים (שהם “הדור” השלישי).

37. התקופה בה נוצרו פנקסי השטרות הישראליים הידניים אינה ברורה מהחומר שלפני. אין אלא להעריך כי הדבר נעשה בין התקופה בו נוצרו ספרי החר”י (שנות ה-60, לפחות בעניין יפו) לבין התקופה בה הוסבו למחשב (שנות ה-90, כמצוין על גביהם). מר בבאי, בשיחה הבלתי פורמלית שנזכרה בהערת שוליים לעיל, העריך כי פנקסים אלה נערכו בשנות ה 80 של המאה ה-20.

8 למונח “חר”י” כ”חידוש רישום”, ר’ עמ’ 54 ש’ 27 – 26 לפרוטוקול. ההקדש סבר כי הפירוש ל”חר”” הוא – “חידוש רישום יפו”. לפי עדות קויפמן, קיימים ספרי “חר”” למקומות אחרים בארץ כמו חר”י טבריה, חר”י עכו, חר”י יפו וכו’ (עמ’ 55 ש’ 5 –
1 ). עניין זה אינו בעל השלכה לתוצאת הדיון. 9 כך עלה משיחה לא פורמלית שקוימה ביום 18.7.2019 במעמד הצדדים עם מר אליהו בבאי, בכיר (לשעבר) ברשות מקרקעי ישראל. 10 ספרים אלה כבר סודרו בהתאם לזיהוי מקרקעין על פי “גוש” וחלקה”, אך לפי מפת שומה (בלבד) – לענין זה ר’ להלן.

11 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

38. בפנקסי השטרות הישראליים (הידניים והממוחשבים) יש הפניות אל נתוני רישום קודמים, כמו דף פלוני בספר חר”י מסוים או דף מסוים בספר מנדטורי פלוני.

סיכום ביניים 39. בכל הנוגע לספרי רישום “רשמיים” (להבדיל מתיעוד אחר, אף אם היסטורי ומזמן אמת),
יכולים להיות בנמצא, לפחות בעניין מקרקעין ביפו, ספרי רישום של מקרקעין לא מוסדרים, כדלקמן: ספרים תורכיים (יוקלאמה או דאיימי), פנקס מנדטורי (דוגמת “ספרי יפו”), ספרי חר”י, פנקסי שטרות ישראליים ידניים, פנקסי שטרות ישראליים ממוחשבים.

40. לאור העדר מדידות וחקירת זכויות מדוקדקת, הערך ההוכחתי של רישום כזה הוא לכאורי בלבד (סע’ 125(ב) לחוק המקרקעין).

41. נפנה עתה בקצרה להליך הסדר המקרקעין בישראל, אף זאת לצורך ובהקשר מושגים שיהיו דרושים לדיון.

הליך הסדר מקרקעין 42. הבריטים פעלו, מטעמים שונים, באופן נמרץ למדי (בוודאי ביחס לשלטון העות’מאני)
לסידור מירשם וזכויות המקרקעין בארץ ישראל11. מטרת שלטונות המנדט בהנהגת רישום מסודר של פנקסי המקרקעין היתה לשקף באופן נכון את המצב האמיתי של בעלויות וזכויות במקרקעין, למנוע הונאות והעלמת רכוש של חייבים מפני נושיהם וכמובן – לסייע בגביית מסים (עניין ליבמן עמ’ 76; אייזנשטיין עמ’ 25 ועמ’ 205; לרקע מפורט להסדר זכויות במקרקעין בתקופת המנדט הבריטי ר’ זנדברג, שער שני פרק ג’).

לשם כך התכוונו שלטונות המנדט לפעול הן למדידת הקרקעות וקביעת גבולותיהם והן

לקביעת הבעלות באותה קרקע.

11 בעידן השלטון הבריטי “החל עידן חדש במערכת דיני המקרקעין… מבחינת רישומי הקרקעות” (בניאן, 225), אך לא כך במערכת הדינים המהותיים לגבי מקרקעין. אלה המשיכו להתבסס בעיקרם של דברים על החוק העות’מאני עוד זמן רב ולמעשה, עד כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין. ר’ גם אלבק-פליישר עמ’ 13- 11 .

12 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

43. בשנים הראשונות היתה התקדמות במדידת הקרקעות וקביעת הגבולות אך לא חלה התקדמות של ממש בסוגיית קביעת ורישום הבעלויות. בשנת 1923 “נכנס לתמונה” סר ארנסט דוסון (Sir Ernest Dowson) אשר המליץ לפעול לפי שיטה המכונה “שיטת טורנס” (“Torrens System” על שם Sir Robert Richard Torrens), שהומצאה באוסטרליה ונסמכה על מדידה של רצף טריטוריאלי של קרקעות, להבדיל מרישום על בסיס אישי לפי בעל קרקע, כפי שהיה נהוג בתקופה העות’מאנית. המלצת סר דוסון התקבלה, שיטת טורנס אומצה והיא משמשת עד היום לרישום זכויות בפנקסי המקרקעין בישראל. פרופ’ זנדברג מציין בספרו כי שיטת טורנס הפכה לשם נרדף לא רק לשיטת המרשם הקונקרטית שהונהגה באוסטרליה, אלא לשיטת מרשם זכויות באשר היא (זנדברג, עמ’ 84). לתיאור רקע היסטורי של סידור מרשם וזכויות המקרקעין בתקופה המנדטורית ר’ פרק המבוא מאת ד”ר דב גביש בספרו של אליהו כהן, רישום ועסקאות במקרקעין (1988) (עמ’ -13

1 2 3.5 6 7 8 9 10 11

.(3

44. שיטת טורנס היא שיטת רישום מקרקעין מהסוג השני הנזכר בעניין ליבמן – רישום זכויות (להבדיל מרישום עסקאות) (דוכן, עמ’ 365- 364 ). היא מכונה לעתים גם “השיטה החדשה”.

“הסוג השני, הידוע בשם רישום זכויות במקרקעים (title registration), … בסוג זה שם המחוקק במרכז הדברים את החלקה הנרשמת בספרי האחוזה כיחידה בפני עצמה ולאחר ששטחה וגבולותיה נקבעו על ידי מדידה כללית יסודית שערכו השלטונות. גם כאן הכרחי לרשום את העסקא; אך רישום זה נעשה ביחס לחלקה המצויה בספר האחוזה הרשמי, זאת אומרת, מבחינה עקרונית, מה שנרשם היא הזכות באותה חלקה ולא רק העסקא (או השטר) שלפיה נקנתה זכות זו” (עניין ליבמן, עמ’ 91).

ר’ גם אברהם חלימה “הסדר זכויות במקרקעין”, שערי משפט א’ 55 (תשנ”ז) (להלן: “חלימה”).

13 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

45. בשיטת טורנס מוגדרת ונרשמת יחידת קרקע ושטחה על סמך מדידה ומיפוי רשמיים (קדסטר12).

הבריטים חילקו את כל הארץ למספר מחוזות רישום. בכל מחוז חולקו הקרקעות לגושים שונים בני מאות או אלפי דונמים. לכל גוש ניתן מספר ייחודי השייך אך ורק לגוש זה. גבולות הגוש סומנו במפות מדויקות. כל גוש חולק למספר חטיבות קרקע קטנות יותר שכל אחת מהן נקראת “חלקה”. לכל חלקה יש מספר יחודי לה באותו גוש. לא יתכנו שתי חלקות באותו גוש אשר להן אותו מספר חלקה.

46. בשנת 1928 פורסמה פקודת הקרקעות (סידור זכות קניין) ומאותה עת החלו המקרקעין בארץ לעבור הליך הסדר. בהמשך, באה במקומה הפקודה הישראלית (פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ”ט-1969 (“הפקודה”)). הליך הסדר הקרקעות בישראל נמשך גם כיום13. התביעה דנן היא נגזרת הימנו.

47. פעולת הסדר קרקעות נעשית על סמך חקירה מדוקדקת של זכויות ועל סמך מדידה ומיפוי של השטחים המוסדרים. במסגרת הליך ההסדר, לאחר שנים של סקרי בדיקה ומדידה, מתפרסמת מודעה לציבור על ביצוע הסדר מקרקעין בקרקע מסוימת ומזמינה את כל הטוען לזכויות בקרקע, להגיש מסמכים שמעידים לדעתו על זכויותיו.

לעיקריו של הליך ההסדר, לרבות: הכרזת פקיד הסדר הקרקעות על “הליך הסדרת גוש”, ביקור פקיד ההסדר בשטח שנועד להסדרה, פעילות מודד השומע את מי שמעלה תביעות לגבי השטח, שרטוט מפה המכונה “מפת הקרוקי” ובה בין השאר שמות התובעים בכל חלקה, ההתדיינות של פקיד ההסדר עם התובעים השונים, פרסום “לוח התביעות”, ועוד, ר’ ע”א 7762 / 10 מינהל מקרקעי ישראל נ’ עיזבון המנוח עבדאללה עבד אלקאדר עבדאללה ( 27.8.2012 ) (עניין עבד אלקאדר).

12 להליך המכונה “קדסטר” או “סקר קדסטרי”, לרבות מקור המונח (הצרפתי, Cadastre), ר’ זנדברג, עמ’ -89 88 ודוכן עמ’ 364. כן ר’ ע”א 348 / 77 הממונה על המרשם נ’ ג’רג’ורה, פ”ד לג(2) 493 ( 29.4.1979 ), עמ’

496. 13 לפי מקור אליו מפנה זנדברג (עמ’ 360 ה”ש 93), עד סוף שנת 1994 הוסדרו 95.2 אחוזים משטחי מדינת ישראל, כולל רמת הגולן וללא שטח ים המלח. קושי מוגבר יש בשטחים עירוניים ותיקים המיושבים בצפיפות (זנדברג, עמ’ 229 – 227 ).

14 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

48. כאשר קיימות תביעות סותרות, פונה פקיד הסדר המקרקעין לבית המשפט לשם בירור הזכויות בחלקה (עניין עבד אלקאדר סע’ 11; סע’ 43 לפקודה), כך נעשה במקרה שלפני.

49. לאחר השלמת הליך הסדר, רשם המקרקעין פותח פנקס חדש לגוש המוסדר, שנקרא – “פנקס זכויות”. בפנקס הזכויות יש דף לכל חלקה. בכל דף נזכר מספר הגוש אליו שייכת החלקה, מצוין שטח החלקה, סוג המקרקעין ופרטים נוספים המתארים אותה במדויק. בחלק התחתון של העמוד רשומים הבעלים של החלקה.

בלשון רווחת, רישום בפנקס הזכויות, בשיטה החדשה, מתייחס ל”גוש חלקה” בעוד רישום בשיטה הישנה, בפנקסי שטרות, הוא לפי “ספר ודף” (עמ’ 53 ש’ 22- 13 ).

50. הרישום בפנקס הזכויות הוא ראיה חותכת לתוכנו (סע’ 125(א) לחוק המקרקעין).

מפת שומה; גוש/חלקת שומה 51. להשלמת התמונה יש לציין התפתחות נוספת שהתרחשה בתקופת המנדט, לאחר או
במקביל לרישום זכויות בפנקסי שטרות.

52. הסדר המקרקעין שהחל בשנות ה-20 של המאה ה-20, הוא הליך אטי מטיבו. היה ברור מלכתחילה כי הליך זה צפוי לארוך זמן ניכר. בינתיים עמדה על הפרק סוגיה דוחקת של גביית המיסים.

53. כדי לסייע בגביית מסים ממחזיקי ומעבדי קרקעות, היה צורך בפעולה מהירה יותר. משכך, במקביל להתקדמות מיפוי ורישום לצורך קביעה סופית של בעלויות בפנקס זכויות לאחר הסדר, בוצע מיפוי מהיר יותר, שלא נועד לרישום מדויק של הקרקעות אלא לצורך הערכה כמה מס יש לגבות ממחזיק הקרקע.

בחלק מהמקורות מצוין כי המפות שהוכנו והותקנו לצרכים אלה ידועות כמפות “גוש שומה” (להבדיל ממפות “גוש רישום”, שנועדו לקביעה סופית של מידות קרקע ובעליה)14.

14 להתייחסות שונה למונח מפת שומה – כמפה טרומית של שטח שנועד להסדר, ולהבדל בין מפה כזו לבין מפה פיסקאלית שהיא אשר נעשתה לצרכי גביית מסים, ר’ אלבק-פליישר עמ’ 278- 277 .

15 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

54. מפות גוש שומה לא נועדו לקבוע את המידות המדויקות של החלקות והמידות בהן אינן סופיות אלא נועדו לצרכי סיוע בגבייה. ר’ גם בעדותו של קויפמן עמ’ 51 ש’ 11- 9 . על היחס בין רישום לצרכי מיסוי לבין רישום לצרכי תיעוד זכויות, ר’ זנדברג, עמ’ 74 – 72 .

55. באזורים בארץ אשר טרם עברו הליך הסדר ומידות הקרקע טרם נקבעו באופן סופי, יש מפות “גוש שומה” להבדיל ממפות “גוש רישום”.

56. בפרק קודם נזכרו ספרי רישום ‘רשמיים’ של מקרקעין קודם להסדרתם. כעת ניתן להוסיף כי בעוד הספרים העות’מאניים הספרים המנדטוריים וספרי הר”י (גם אחרי קום המדינה) נערכו במתכונת ספר ודף (משלב מסוים – לפי ישוב ועמוד נפרד לכל יחידת קרקע), הרי שפנקסי השטרות הישראליים הידניים והממוחשבים, כבר נערכו במתכונת של גוש וחלקה, אולם לא גוש וחלקת רישום אלא גוש וחלקת שומה.

57. על רקע כל האמור, נפנה אל המקרה בו עוסקת המחלוקת שנותרה בתיק זה.

המקרקעין 58. המקרקעין מושא פסק דין זה ידועים כיום כחלקות 46 ו-47 בגוש רישום 7118. זהו זיהוי
המקרקעין לאחר שעברו את הליך הסדר המקרקעין בהיבט המדידות (להבדיל משאלת הבעלות).

אין חולק כי המקרקעין הידועים כחלקות 46 ו-47 בגוש רישום 7118, הם באופן כללי מקביליהם של המקרקעין שהיו ידועים קודם להסדר כחלקות 26 ו-27 (בהתאם) בגוש שומה 7019. חלקת שומה 26 הפכה להיות חלקת רישום 1546 וחלקת שומה 27 הפכה להיות חלקת רישום 47. כך התייחסו אליהן הצדדים.

החלקות יכונו להלן בהתאם: “חלקה 26” (או: “חלקה 46”), “חלקה 27” (או: “חלקה 47”) ו-“החלקות”.

15 למעשה, המדינה סבורה כי בגדרה של חלקת רישום 46 נכלל גם חלק קטן מחלקת שומה 25 אך מציינת כי מדובר בחלק זניח יחסית שאינו משנה את המהות הכוללת לצורך הדיון כאן. ההקדש סבור כי אין להדרש או להתייחס כלל לחלקת שומה 25 במסגרת הדיון בענין חלקת רישום 46.

16 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

59. מקרקעין נוספים הנזכרים תכופות בטיעוני הצדדים, הגם שהבעלות בהם אינה שנויה במחלוקת, ידועים כחלקה 31 בגוש רישום 7118, שהיא, אין חולק, מקבילתה של חלקה 18 בגוש שומה 7019 (להלן: “חלקה 18” (או: “חלקה 31”)).

60. הזכויות בחלקות 26 ו-27 רשומות בפנקס השטרות במלואן על שמה של רשות הפיתוח. לפי הרישום בפנקס ולפי טענת רשות הפיתוח, זכויותיה בחלקות נרכשו בשנות ה-60 של המאה הקודמת מהאפוטרופוס לנכסי נפקדים (“האנ”נ”).

הזכויות בחלקה 18 הן במלואן בידי ההקדש. בעבר היו להקדש 75
% מהזכויות בחלקה 18 בעוד רשות הפיתוח אחזה ב-25
% (אותן רכשה בשנות ה-60 מהאנ”נ). בשנת 1988 רכש ההקדש מרשות הפיתוח את זכויותיה (25
% ) ומאז מלוא הבעלות בה היא בידיו.

61. לטענת ההקדש, כפי שהוכרו בבעלותו 75
% מהזכויות בחלקה 18, יש להכיר בבעלותו גם ב-75
% מהזכויות בחלקות 26 ו-27. לשיטתו, בשל טעות או תקלה, בשלב מסוים של העברות רישומים, יוחסו השטחים המהווים את נכסי ההקדש ביפו רק לחלקה 18, בעוד בפועל מדובר ב”תא שטח” המשתרע גם על חלקות 26 ו-27. עוד נטען, כי המקרקעין אותם רכשה רשות הפיתוח מהאנ”נ בשנות ה-60 (לאחר שהוכרו כנכסי נפקדים) אינם אלה הנמצאים בשטח חלקות 26 ו-27 והרישום בעניין זה שגוי. לשיטת ההקדש, איתור המקרקעין שנרכש ע”י רשות הפיתוח, לא בוצע (לפחות במסגרת ההליך הנוכחי).

הערה בעניין היקף הזכויות להן טוען ההקדש 62. דרישת ההקדש בעניין היקף הזכויות בחלקות 27- 26 , עברה שינויים לאורך ההליך. עד לשלב מסוים, הוצגה המחלוקת כנוגעת לבעלות ב-75 % מכל אחת מהחלקות, ולא היתה מחלוקת כי למדינה יש 25
% מהזכויות בהן. החל משלב מסוים טען ההקדש כי רכש מרשות הפיתוח את יתרת הזכויות גם בחלקות אלה (ולא רק בחלקה 18) ולכן מלוא הזכויות בחלקות הן בבעלותו, בדומה למצבו בחלקה 18.

17 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

63. בשלב שמיעת הראיות לובן כי אפילו לשיטת ההקדש, לא שולמה על ידו תמורה עבור 25 % מהזכויות בחלקות 26 [46] ו-27 [47] (אלא רק תמורה עבור 25
% מהזכויות בחלקה 18), הגם שלשיטתו כבר גובשה הסכמה לגבי עצם הרכישה.

64. בשלב הסיכומים הודיע ההקדש, כדלקמן: “בכדי לא לכרוך את המכירה בסוגית הסדר הבעלות בבית משפט נכבד זה, ומבלי לפגוע בכל טענה של ההקדש לרכישת מלוא הנכסים…. יבקש ההקדש כי הבעלות תוסדר גם בחלקות 46 ו-47 באופן ש-3/ 4 חלקים יירשמו ע”ש ההקדש ו-1 / 4 ע”ש רשות הפיתוח. ההקדש ינקוט הליך חיצוני להסדר, בכדי לממש את זכותו ב-1 / 4 הנוסף” (סעיף 89 לסיכומיו).

הסוגיה העומדת על הפרק היא, אם כך, הבעלות ב-75
% מהזכויות בשתי החלקות: 26 (46) ו-27 (47).

רקע בעניין נכסי ההקדש ותמצית עמדות הצדדים 65. מר מימון בן חיים בן שלמה עמיאל (סב סבו של המצהיר מטעם ההקדש, מר איתן עמיאל)
(להלן: “מימון עמיאל”) בנה בשנות ה-70 של המאה ה-19, ביחד עם קרוב משפחתו רחמים שלמה אבושדיד (להלן: “אבושדיד”)16
28 חנויות ושני בתים ב”מדרגות יפו סמוך לשערים” באזור: “באב אלבואבה” של העיר העתיקה ביפו. הנכסים נבנו בין השאר תוך שימוש באבני חומת העיר העתיקה של יפו שפורקה באותה תקופה.

66. המקרקעין נרשמו בספרי הקרקעות התורכיים (עות’מאניים) של יפו, תחת שטרות שמספריהם פורטו בתצהיר מטעם ההקדש: מספרים אי זוגיים החל משטר מספר 95 ועד לשטר 153, כולל (שטרות 95,97,99 וכן הלאה) בספר חודש תשרין ת’אני שנת 1298 להיג’רה (להלן בהתאם: “הנכסים”; “השטרות העות’מאניים”). שנת 1298 להיג’רה היא כנראה שנת 1881.

חלקו של מימון עמיאל בהם היה

3 / 4 (18 חלקי 24) וחלקו של אבושדיד היה רבע (6 חלקי

.(24

16 אביה של לאה אבושדיד, אשר נישאה לאיתמר בן אב”י. סיפור החיזור והנישואין נודע ברבים ובא לידי ביטוי גם בספרות ובשירה.

18 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

67. עוד בחייו הקדיש מימון עמיאל את הנכסים (ונכסים אחרים) לטובת בני משפחת עמיאל לדורותיה. שטר ההקדש (מוצג ב’ להקדש) הוא משנת 1888 (עמ’ 96 ש’ 16; ור’ ע”ג המסמך – שנת 1305 להיג’רה) ומפורטים בו הנכסים, לרבות פרטי רישומם, גבולות ומיקום.

68. בסמוך לנכסי עמיאל ואבושדיד בנה מר אהרון מויאל (להלן: “מויאל”), גיסו של מימון עמיאל, בית מגורים ו-22 חנויות. הבנייה של מימון עמיאל, אבושדיד ומויאל, כנראה כונתה יחדיו “הבזאר היהודי”.

69. נכסי עמיאל ואבושדיד נוהלו עבורם תחילה ע”י ד”ר יצחק קרישבסקי ובהמשך ע”י ניסים כרסנתי. לימים (1930) רכש כרסנתי את חלקו של אבושדיד, יורשותיו של כרסנתי מכרו את הזכויות עוד בשנות ה-30 (הרוכשים היו בהמשך לנפקדים והזכויות הגיעו לאנ”נ).

70. בשנות ה-60 של המאה ה-20 נרשמו המקרקעין הנזכרים (בספר חר”י 13 ובספר חר”י 25. זכויות ההקדש (75 % ) נרשמו בחר”י 13 דפים 148 עד 177.25
% מהזכויות, שבמקור היו של אבושדיד (והחליפו בעלים), נרשמו בחר”י 25 דפים 30 עד 58.

71. לאחר ליבון עובדתי הוסכם על הצדדים תוך כדי התקדמות ההליך, כי חר”י 25 דפים 30 עד 58 מהווים “השלמה” לחר”י 13 דפים 148 עד 177 וכי יחדיו עסקינן במלוא הזכויות (25 % + 75
% ) באותו “תא שטח”.

אלא מאי? הצדדים חלוקים בשאלה, האם יש לזהות את הנכסים הנזכרים בחר”י 13 ובחר”: 25 כשטחים שנמצאים כולם בחלקת שומה 18 (חלקת רישום 31) או שמא נכסים אלה נמצאים גם בחלקות שומה 26 ו-27 (שהפכו לחלקות רישום 46,47).

72. לשיטת ההקדש, הרישומים בספרי חר”י 13 ו-25 קושרו לחלקת שומה 18 בלבד ללא הצדקה ובטעות. לטענתו, רישומי חר”י 13 ו-25 מתייחסים לנכסים שברמה הפיזית נכללים בשטחי חלקות 18,26 ו-27, והיה צריך לקשרם גם לחלקות 26 ו-27.

19 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

ההקדש טוען כי יש לו 75
% מהזכויות בחלקות שומה 18,26 ו-27 בגוש שומה 7019. לטענתו, המדינה לא הביאה כל ראיה לזיהוי ואיתור המקום בו נמצאים הנכסים שהיא טוענת לבעלות בהם ודי בכך כדי לדחות את עמדתה.

73. המדינה דוחה את טענות ההקדש. לשיטתה, רשות הפיתוח היא הבעלים של חלקות שומה 26 ו-27 שהיו נכסי נפקדים ונמכרו לה ע”י האנ”נ. המדינה טוענת בין השאר, כי הקישור בין ספרי הדף לבין חלקה 18 ולחלקות 27,26 נעשה לפני עשרות שנים, החלקות זוהו על ידי הגורמים הרלוונטיים ואין טעות בזיהוי; כי זיהוי נכסי ההקדש בחלקה 18 גם בא לידי ביטוי במסמכים שונים ומעולם לא נטען אחרת; וכי ההקדש כשל להראות שחלה טעות בזיהוי המקום הפיזי לגבי רישומי חלקות שומה 26,27 וכי זכויותיו מתפרסות על שטחים החורגים מתחום חלקת שומה 18.

עוד נטען כי חלה ממילא התיישנות על טענות ההקדש בעניין טעות בזיהוי והטענות כי אין מדובר בנכסי נפקדים וכן כי בכל מקרה לא ניתן לקבוע כיום במסגרת הליכי ההסדר בעלות של ההקדש במקרקעין ולכל היותר יש לדבר השלכה כספית מסוימת וזאת לנוכח ובהתאם להוראות חוק נכסי נפקדים, תש”י – 1950 (“חוק נכסי נפקדים”).

74. אין באמור כדי למצות את טענות הצדדים אלא כדי להביא רקע כללי בלבד.

העדים והערות דיוניות

75. העדים הבאים הצהירו והעידו מטעם הצדדים: מטעם ההקדש: ס מר איתן עמיאל (“עמיאל”) – הממונה על ההקדש; ס מר קובי זייד (“זייד”) – מודד, גאודט, קרטוגרף ומפענח תצלומי אויר.

מטעם המדינה: ס מר רונן ברוך – האפוטרופוס לנכסי נפקדים (האנ”נ); ס מר אליאס קויפמן (“קויפמן”) – מודד המשמש כיועץ חיצוני לענייני הסדר מקרקעין
ברשות מקרקעי ישראל, אגף רישום ובעלות; ס גב’ כוכבית ברק (“ברק”) – מודדת ובעלת תארים בהנדסת מיפוי וגיאו אינפורמציה.
מנהלת מחלקת מיפוי במרחב עסקי תל אביב של רשות מקרקעי ישראל.

20 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

76. לאחר חקירותיהם של העדים, קיימו הצדדים מספר פגישות אך לא הצליחו להגיע להבנות.

הצדדים הגישו סיכומי טעונים ובהמשך התקיימו שני דיונים בהם נתבקשו וניתנו הבהרות. בשלב הסיכומים והדיונים הנזכרים, הוגשו ראיות נוספות.

77. הפניות להלן הן לפרוטוקול הדיונים, אלא אם מצוין או משתמע אחרת. הפניות לסימון מ/_הן הפניות לתיק המוצגים שנוצר לאורך הדיונים.

דיון הנטל – על ההקדש 78. עסקינן בתביעות סותרות בשלב בו עוברים מקרקעין תהליך של הסדר. עם זאת, מצב
הדברים אינו שקול לחלוטין. המקרקעין רשומים כיום על שמו של אחד הצדדים.

נקודת המוצא לדיון היא הרישום הנוכחי של המקרקעין. שתי החלקות רשומות על שמה של רשות הפיתוח, תוך התייחסות לפרטים כאלה ואחרים.

בשונה ממצב של מקרקעין שכבר עברו הסדר, מדובר בראייה לכאורה בלבד (סע’ 125(ב) לחוק המקרקעין). אולם, הנטל מוטל על הטוען כנגד הרישום, כלומר – על ההקדש (ע”א
679 / 11 דרדיקמן נ’ נדב ( 27.3.2014 ) (עניין דרדיקמן), סע’ 33; ע”א 8954 / 06 ווקף מוחמד ואברהים עבדלרבו מעו נ’ האפוטרופוס הכללי ( 26.09.2010 ) (עניין ווקף עבדלרבו מעו), סע’ 77; ת”א (מחוזי ת”א) 1210 / 09 עזבון המנוח ב. ש. ב. י. ז”ל נ’ עזבון המנוח דוד בן יוסף מויאל ז”ל ( 20.6.2012 ), סע’ 12 – 10 ). על כך אין חולק (סע’ 28 לסיכומי התגובה של ההקדש). הדבר מתיישב בין היתר עם הוראת תקנה 16 לתקנות הסדר זכויות במקרקעין (הליכי הסדר וסדרי-דין), תשל”ג-1972 הקובעת כי במקרה בו מעביר פקיד הסדר תביעות סותרות לבית המשפט, “מי שאינו המחזיק במקרקעין יהיה התובע, והמחזיק יהיה הנתבע…” (אם אין מחזיק במקרקעין או שיש ספק מי מהצדדים מחזיק בהם, בית המשפט יחליט מי מבין בעלי התביעות יהיה תובע ומי הנתבע).

21 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

79. ההקדש טוען כי הרים את הנטל. הטענות המועלות ע”י ההקדש הן בחלקן בעלות מימד פוזיטיבי ובחלקן בעלות מימד נגטיבי.

מהצד הפוזיטיבי, מעלה ההקדש טענות שנועדו לשכנע כי השטח הפיזי שבחלקות 26 ו- 27 הוא חלק מהנכסים השייכים לו. טענות אלה מתייחסות בעיקרן להשוואה בין היקף נכסי ההקדש לפי שטר ההקדש (2 בתים עליונים ו-28 חנויות בבאב אלבואבה) למול היקף הנכסים בפועל בחלקות השונות. לשיטת ההקדש, נכסיו אינם יכולים, פיזית, להכלל כולם בחלקה 18 אליה יוחסו, והוא גורס כי חלקות 27- 26 משלימות את החסר.

מהצד הנגטיבי, מעלה ההקדש טענות שנועדו לערער את הקשר בין זיהוי הנכסים שנרכשו על ידי רשות הפיתוח מהאנ”נ (עסקאות המצויינות כיום ברישומי חלקות 26 ו-27) לבין המיקום הגאוגרפי בפועל של השטח בחלקות אלה. לשיטת ההקדש, המקומות הנזכרים לגבי רישומים אלה אינו ידוע ואינו אמור להיות במיקומן הפיזי של חלקות 27- 26 .

בנוסף, ההקדש טוען כנגד ראיות שהובאו ע”י המדינה (למשל – בעניין זיהוי נכסי ההקדש עם חלקה 18 בלבד) או מנסה להסבירן וכן טוען בעניין ראיות שלא הובאו על ידי המדינה (לזיהוי פוזיטיבי של נכסים, להבדיל מהסתמכות על רישומים).

הקדמת המאוחר – תמצית מסקנה 80. חלקה 18 היא ללא עוררין חלק מנכסי ההקדש; השאלה על הפרק, במידה רבה וכנזכר, היא האם נכסי ההקדש משתרעים אל מעבר לחלקה זו, אל עבר חלקות 27- 26 .

81. הקישור בין חלקה 18 (וחלקה זו בלבד) לבין הרישומים של נכסי ההקדש קיים זה עשרות בשנים. גם הקישור בין חלקות 26 ו-27 לבין רישומים מוקדמים של נכסים שאינם נכסי ההקדש, קיים שנים רבות. קישור זה חודש ועבר מרישום לרישום בצורות שונות לאורך השנים.

82. טענתו של ההקדש לזכויות בחלקות שבמחלוקת ( 27- 26 ) נסמכת למעשה על טענת תקלה חוזרת או “נגררת” מאז הפעם הראשונה בה בוצע הקישור. זוהי טענה אפשרית בשלב הסדר מקרקעין, אך בנסיבות העניין אין זה פשוט להרים את הנטל להוכיחה.

22 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

83. לאחר בחינת החומר הראייתי לאורכו ולרוחבו, לא סברתי כי הנטל הורם להוכחת זכויות בעלות של ההקדש בחלקות. אין לכחד כי בניסיון השחזור ההיסטורי והרישומי נותרו מספר חלקים מטושטשים או חסרים, עניין שאינו מפתיע בהינתן השנים הרבות שחלפו, דרכי הרישום המשובשות בתחילת הדרך והמאורעות ההיסטוריים באזורנו מאז המאה ה-19. עם זאת, עדיין ניתן להרכיב תצרף (פאזל) מפיסות המידע שאותרו.

כאשר מביטים בתמונה המשתקפת מהתצרף, ההסתברות שנכסי ההקדש קשורים לא רק לחלקה 18 אלא גם לשתי החלקות שבמחלוקת אינה עולה על ההסתברות כי הדבר אינו כך. ניתן גם לומר כי ההסתברות שהנכסים במחלוקת אינם חלק מנכסי ההקדש, עולה על רעותה. הכל, כמובן, על יסוד החומר שהוגש והוצג. להלן יובא פירוט של דוגמאות עליהן נסמכת המסקנה דלעיל.

84. תחילה יובא פירוט של הקישור שקיים לאורך השנים ברישומי החלקות שבמחלוקת ( 27,26 ) וברישומי חלקה 18. לשם כך תפורט “שרשרת” הרישום של חלקות אלה, וזאת במעין “הנדסה לאחור” (reverse engineering) – מהרישום העדכני ביותר אל הרישום הישן ביותר.

רישומים רשמיים לגבי חלקה 26 (46) 85. בנסח פנקס השטרות הממוחשב בעניין חלקה 26 (נספח כ’ להקדש, עמוד שני), נזכר
כמזהה קודם של השטח: ספר חר”י 44 דף 41. הכתובת המצוינת היא שכ’ “שוק אל בלאסה”. בעלותה של רשות הפיתוח בשלמות רשומה כתוצאה ממכר משנת 1968. מספר התיק: 423/ 68 .

86. דור אחד אחורה – נסח פנקס השטרות טרום-מחשוב בעניין חלקה 26 (נספח כ’ להקדש, עמוד ראשון), מציין אף הוא כי מספר הרישום הקודם הוא ספר חר”י 44 דף 41. בנוסף מצוין: העברה מספר 75 דף 170 יפו. ה”רובע או השכונה” הנזכרים בכותרת הנסח הם “שוק אל בלאסה”. בעלותה של רשות הפיתוח בשלמות רשומה כתוצאה ממכר משנת 1968. מספר הבקשה: 423 / 68 . מספר השטר: 977.

23 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

87. גם צעד נוסף לאחור, הרישום הקודם של המקרקעין, נמצא לפנינו – עותק מספר חר”: 44 דף 41 (נספח ג’1 לתצהיר קויפמן). כפי שתואר בפרק הכללי, ספר החר”י הוא טופס (ספר) המודפס אנגלית. בכל ספרי החר”י שיוזכרו בפסק דין זה, כתב היד הוא בעברית ומדובר בספרים שנוצרו בשנות ה-60 של המאה ה-20. בכותרת הדף מצוין לגבי מיקום (“Situation or quarter”): “שוק אל בלאסה”. עוד מצוין, בין השאר: “גוש 7019 חלקה 26” וכן, מספור קודם: כרך 75 דף 170. בגוף הדף מצוינת פעולת מכר מהאנ”נ לרשות הפיתוח משנת 1968, לגבי מלוא הזכויות בחלקה. מספר הבקשה (“petition”) הוא 423/ 68 , מס’ שטר (deed) 977/ 68 .

88. שטר המכר מס’ 977 / 68 אשר נזכר בספר חר”י 44 דף 41 וברישומים מאוחרים יותר, הוגש גם הוא, בשלב הסיכומים (מ/32). לפי השטר, שנחתם ביום 6.8.1968 , רשות הפיתוח רכשה מהאנ”ך מקרקעין לפי רשימה שצורפה. הרשימה שצורפה מתייחסת למספר נכסים ואחד מהם הוא חלקה 26 בגוש 7019, “שיך אל בלאסה”, בהמשך השורה מצוין כי הרישום הישן הוא ספר 75 דף 170. בכתב יד הוסף: חר”י 44 – 41 (דף 41).

89. הרישום הקודם של אותו שטח, אמור להיות ספר יפן 75, דף 170. רישום זה, ספר יפו 75 דף 170, לא אותר.

רישומים רשמיים לגבי חלקה 27 90. נסח פנקס השטרות הממוחשב בעניין חלקה 27 (נספח יט’ להקדש, עמוד שני) מזכיר
מספר מזהים קודמים של השטח הן בספרי חר”י והן בספרי יפו, כדלקמן: בספרי חר”י נזכרים: ספר 22 דפים 188 – 186 , ספר 26 דפים 141 –
140,143; בספרי יפו נזכרים: ספר 25 דפים 199 – 197 , ספר 48 דפים 51 – 49 ו-53, ספר 80 דף 99, ספר 86 דפים -111 109. בעלותה של רשות הפיתוח בשלמות רשומה כתוצאה ממכר משנת 1965. מספר התיק: 294/ 1965 .

91. דור אחד אחורה – נסח פנקס השטרות טרום-מחשוב בעניין חלקה 27 (נספח יט’ להקדש, עמוד ראשון), מציין אף הוא כי מספר הרישום הקודם הוא חר”י 26 דף 140, ובהערות כתוב כי לחלקה זו 3 יחידות רישום נפרדות וכי היא מתייחסת גם לדפים 141 ו-143 כרך 26 חר” (וליד זה כתוב בכתב שונה: “נבדק 3.1.89 “). בנוסף מצוין: העברה מספר 48 דף

24 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

49 וספר 80 דף 99 יפו. בעלותה של רשות הפיתוח בשלמות רשומה כתוצאה ממכר משנת 1965. מספר התיק: 294 / 65 . מספר השטר: 1776. ליד הביטוי: “הרובע או השכונה” כתוב: “שייך אברהים”.

92. הוגש גם הדור הקודם במסמכי הרישום, קרי – הדפים הרלוונטיים מספר חר”: 22 ומספר חר”י 26 (נספחים ד’1-ד’6 לתצהיר קויפמן). מדובר בששה דפים. האמור להלן הוא התייחסות ותיאור מדגמיים.

בכותרת הדף מצוין לגבי מיקום (“Situation or quarter”): “שייך אברהים”. עוד מצוין בין השאר: “גוש 7019 חלקה 27”, וכן מספור קודם: בחר”י 22 יש הפנייה לספר יפו 25 דפים
199 – 197 “מתקופת שלטון המנדט”; בחר”י 26 יש הפנייה לספר יפו 48 דפים 51- 49 ו- 53. בנוסף, בדפי חר”י 26 יש הערות המפנות (“ביחד עם”) אל ספר יפו 80 דף 99, ואל ספר יפו 86 דפים 111 – 109 .

בגוף הדף מצוינת פעולת מכר מהאנ”נ לרשות הפיתוח משנת 1965. מספרי הבקשות (“petition”) הנזכרים הם 90
/ 65 (חר”22) ו- 294
/ 65 (חר”י 26).

93. תיק שטר המכר מס’ 1776 / 1965 אשר נזכר ברישומים, הוגש אף הוא (מ/31). לפי השטר, שנחתם ביום 26.10.1965 , רשות הפיתוח רכשה מהאנ”נ מקרקעין לפי רשימה שצורפה. רשימת הנכסים שצורפה כוללת גם את חלקה 27 בגוש 7019. בשלוש השורות הרלוונטיות מצוין בין השאר כי המקום הוא: “שייך אברהים” וכי הרישום הישן הוא ספר 48 דפים 49,50,51,53, “ביחד עם” כרך 80 דף 99, כרך 86 דפים 109,110,111.

94. בניגוד לחלקה 26, בעניינה של חלקה 27 אותרו גם חלק ממסמכי רישום רשמיים דור נוסף אחורה, קרי – ספרי יפו.

הרישום הקודם של השטח הוא בספר יפן 25 דפים 199- 197 , ספר יפו 48 דפים 51 -49 ו-53, ספר יפו 80 דף 99, וספר יפו 86 דפים 111- 109 . מתוך אלה אותרו והוגשו דפים 51 – 49 מספר יפו 48 (נספחים ה’1-ה’3 לתצהיר קויפמן). מדובר בטופס באנגלית וגם הרישום בכתב-יד בו הוא באנגלית.

25 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

בכותרת כל אחד מ-3 העמודים מצוין כי לשכת הרישום היא יפו, העיר/הכפר: יפו, הרובע או המיקום (“Situation or quarter”): שייך אברהים (“Sheikh Ibrahim”).

בנוסף, בחלק העליון של כל אחד מהדפים נרשם במועד לא ידוע בכתב יד: 27/ 19 (חלקה 27 בגוש 7019).

לגבי מספרי דפים נוספים, החלק העליון מפנה, בצד כיתוב לא קריא, אל: 199/ 25 ו- 198 / 25 , קרי – ספר 25 דפים 199 –
198 . צילום הדף השלישי קטוע ויתכן כי הפנה ל 197 / 25 (ר’ לעיל). בחלק התחתון של הדפים מצוין כי המשכם הוא בכרך 80 דף 99 ובכרך 86 דפים 110,109 . אין אלא לשער כי דף 53, שנעדר, הפנה אל כרך 86 דף 111.

רישומים רשמיים לגבי חלקה 18 95. בנסח פנקס השטרות הממוחשב בעניין חלקה 18 (נספח ט’ להקדש), נזכר כמזהה קודם
של השטח: ספר חר”י 25, דפים 30 עד 58. כנזכר, אין כיום מחלוקת כי השטח אליו מתייחסים דפים אלה בחר”י 25, הוא אותו השטח אליו מתייחס ספר חר”י 13 דפים -177 148 (חר”: 13 מתייחס ל3 /
4 הזכויות בשטח, שהן מלכתחילה של הקדש עמיאל; חר”: 25 מתייחס ל-1 / 4 מהזכויות בשטח, שהוא במקור של אבושדיד ולאחר “גלגולים” שונים הוקנו

לאנ”נ ומשם לרשות הפיתוח ונרכשו ע”י ההקדש).

בהערות רשם המקרקעין נרשם: “29 הרישומים של החלקה ששטחן לא ידוע הוסבו למחשב כרישום אחד לפי שטר 24
/ 02 מיום 18.3.02 . הרישומים מורכבים: 2 הבית העליון, מחסן, 17 חנויות, 9 ללא תיאור”.

אשר לבעלות – בנסח שהופק בדצמבר 2013 רשומות רבע מהזכויות על שם רשות הפיתוח כתוצאה ממכר בשנת 1965 (תיק 283
/ 1965 ) ולגבי היתרה (3
/ 4) רשום “בעלים לא ידוע”. אין חולק כי ההקדש הוא אותו “בעלים לא ידוע” (וכיום מלוא החלקה בבעלותו).

96. דור אחד אחורה – נסחי פנקס השטרות טרום-מחשוב בעניין חלקה 18 (נספח ח’ להקדש), מציינים כהערות רשם המקרקעין, כי לחלקה זו 29 רישומים נפרדים: דפים 57- 30 בכרך 25 חר”. “וראה גם” בדפים 177 – 147 בכרך 13 חר”י. בנוסף מצוין: העברה מספר 39

26 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

30.12.87 . ה”רובע או

דפים 145 – 116 יפו. בהערות רשם המקרקעין מצוין: נבדק השכונה” הנזכרים בכותרת הם “באב אל בואבה”.

בדומה לנסח הממוחשב, רבע מהזכויות רשומות על שם רשות הפיתוח כתוצאה ממכר בשנת 1965 (תיק 283 / 1965 ) ולגבי היתרה (3 / 4) רשום “בעלים לא ידוע”.

97. השלב הקודם ברישום, השלב הנזכר בנסחים החדשים יותר, נמצא אף הוא לפנינו: הדפים הרלוונטיים מספר חר”: 13 ומספר חר”י 25 (נספחים ו’ ו-ז’ להקדש, בהתאם17). מדובר בעשרות דפים. להלן התייחסות מדגמית בלבד.

הן בחר”י 13 והן בחר”י 25, מצוין בכותרת כל דף כי העיר היא יפו והמיקום (” Situation or quarter”): באב אל בואבה.

בחר”י 25 מצוין כי מדובר בגוש 7019, חלקה 18 וכן מצוין כי מספר קודם הוא: כרך 39 יפו “מתקופת שלטון המנדט” דפים 116 עד 145. בחר”י 13 אין ציון גוש חלקה ואף אין ציון דף וכרך קודמים.

בחר”י 13 מצויין כי 3 / 4 שייכים למימון בן שמעון עמיאל, והתאריך הנקוב הוא “תשרין ת’אני 1298 דאימי”. חר”, 25 מתייחס ל-1 / 4 ונכתב שהבעלות עברה במכר מהאנ”ג לרשות הפיתוח. נקוב תאריך ב-1965 (ומספר בקשה ושטר מאותה שנה).

98. בשלב מאוחר בהליך אותרו ספרי יפו הנזכרים בחר”י 25 כרישומים הקודמים (כרך 39 דפים 116 עד 145) (מוצגים ת/28(1)-(30)).

בכותרת כל אחד מ-30 העמודים מספרי יפו מצוין כי לשכת הרישום היא יפו, העיר/הכפר: יפו, הרובע או המיקום (“Situation or quarter”): באב אל בואבה. בצד ימין למעלה כתוב 70 אלול 328 (שנת 1328 להיג’רה) (עמ’ 146 ש’ 12- 11 ).

17 עותק ברור וקריא יותר של דפי חר”י 13 אותר בחלק מתזכיר התביעה שהגיש ההקדש לפקיד ההסדר.

27 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

בנוסף, בחלק העליון של כל אחד מהדפים נרשם במועד לא ידוע בכתב יד: 18/ 7019 (חלקה 18 בגוש 2019).

.

העמודים מתייחסים ל-25
% מהזכויות, הם כוללים רישומים מהשנים 1930 עד 1935 וראשיתם ברישום מיום 30.6.1930 לגבי מכר זכויות מאבושדיד לניסים כרסנתי (ולאחר מכן – העברה ליורשותיו ופעולת המכר מהיורשות אל הרוכשים).

הדפים כוללים חותמת לפיה הרישום הועבר לפי שטר 287
/ 65 לספר מס’ 25 דפים -58 30. חותמת אחרת מציינת כי הנכס מוקנה לאפוטרופוס (אנ”נ).

99. במקביל לאיתור דפי ספר יפו בעניין זכויות אבושדיד (בנכסים שמוסכם כי הם אותם נכסים בהם יש להקדש זכויות), אותרו תעודות רישום מקוריות (ת/29 (1)-(30)) מאותו תאריך בו החל הרישום בספר יפו בדפים הנזכרים – 30.6.1930 . מדובר בטפסים של ממשלת פלשתינה (א”י) מיום 30.6.30 ומצויין כי הן ניתנו לניסים כרסנתי כראיה שהנכסים (1 / 4 בהם) נרשמו בספרי האחוזה ביפו על שמו בספר 39 דפים 116 עד 145. בכל אחת מתעודות רישום אלה, מצוין סוג הנכס (בית עליון/חנות) וגבולות. מצוין כי הבעלים הקודם הוא ד”ר אבושדיד ובוצעה פעולת מכר.

על גבי כל אחת מהתעודות רשום בכתב יד – 18
/ 19 (חלקה 18 בגוש 7019).

רישומים רשמיים – סיכום ביניים 100. מן האמור עולה כי קיימת שרשרת רישום רציפה לגבי שתי החלקות שבמחלוקת ( 27,26 ) וכן חלקה 18. לגבי חלקות 18 ו-27 אותרה שרשרת הרישום עד לספרי יפו, אשר נערכו בשנות ה-30 של המאה ה-20. לגבי חלקה 26, לא אותרו ספרי יפו ולפנינו ספרי רישום רשמיים מאז ספרי החר”י (שנות ה-60). לגבי כל החלקות ניתן למצוא בספרי הרישום הרשמיים ציון של גוש וחלקת שומה בהתאם לרישום העדכני. כלומר – ייחוס של חלקה 18 (בגוש שומה 7019) לרישומים המהווים את נכסי ההקדש וייחוס של חלקות 26 ו-27 לרישומי נכסים שאינם נכסי ההקדש.

28 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

101. הערה: ההקדש טוען כי לפי הדרך בה נכתב ספר חר”י 44 דף 41 והעדר ציון כי מדובר בחידוש רישום, אין מדובר בחידוש רישום של רישום קודם אלא רק ציון עסקה (של מכר מהאנ”נ לרשות הפיתוח). דומה כי בכך הוא מבקש לערער את עמדת המדינה בעניין משמעות הרישום לגבי חלקה 26. אין בידי לקבל טענה זו. חר”י 44 דף 41 (נספח ג’1 לקויפמן) מתייחס לרישום קודם אשר נזכר בו – ספר יפו 75 דף 150 (שלא אותר). עצם הצורך בחידוש רישום אכן עלה כנראה בשל קיומה של עסקת המכר, אולם אין בכך כדי לומר שלא היה רישום בעבר. גם לגבי החלקה שאינה במחלוקת, חלקה 18, ניתן לראות דברים דומים. לחלקה זו מתייחס בין היתר ספר חר”י 25 (דפים 58- 30 ; נספח ז’ להקדש). גם במסמכים אלה לא מצויין “חידוש רישום” ולא נזכרים רישומים עות’מאניים, גם הם נפתחים בעסקת המכר מהאנ”נ לרשות הפיתוח וגם בהם יש התייחסות לרישום קודם בספרי יפו (ספר יפו 39). גם בספר החר”י המתייחס לחלקו של ההקדש בחלקה 18 (חר”י 13, נספח ו’ להקדש) לא כתוב “חידוש רישום”, הגם שיש בו אזכור של רישום עות’מאני. אין בחר”י 13 איזכור לרישום קודם בספרי יפו. הדבר כנראה נובע מכך שלא בוצע רישום של זכויות ההקדש בספרי יפו, משום שלא עלה צורך בכך, בעוד לגבי זכויות אבושדיד בוצע רישום בספר יפו, לנוכח המכירה לכרסנתי בשנת 1930 (והעברות/עסקאות שלאחר מכן).

102. ציון מספר חלקה וגוש שומה על גבי מסמכים מוקדמים, ספרי יפו בפרט, בוצע בתאריך לא ידוע, לפני עשרות שנים (בהמשך נבחן מסמכים נוספים כדי לנסות ולמקד את התאריכים). המדינה סבורה כי לא ניתן כלל לטעון היום לטעות בזיהוי המיקום הפיזי של נכסים. גם לא תתקבל טענה כזו, ברור שהנטל להפריך קישור ורישום רבי שנים אינו פשוט. כפי שנראה, אותו קישור ורישום נתמך בנתונים נוספים ברישומים הרשמיים וכן בתיעוד “חיצוני” בן שנים רבות.

רישומים רשמיים – המשך 103. בכל הנוגע למסמכים הרשמיים, “שרשרת” הרישום אינה מתייחסת רק למספרים מזהים
אלא לנתונים נוספים.

29 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

כך, בכל הנוגע לחלקה 26, זיהוי מקום הנכס כ”שוק אל בלאסה” או “אל בלאבסה”18 מופיע החל ממסמכי הרישום המוקדמים ביותר שהוצגו, ספר החר”י. בכל הנוגע לחלקה 27, זיהוי מקום הנכס כ”שייך איברהים” מופיע החל מספרי יפו. גם לגבי חלקה 18, זיהוי מקום הנכס כ”באב אל בואבה” מופיע החל מספרי יפו.

104. מצב דומה קיים לגבי הגבולות שצוינו לגבי כל נכס לאורך השנים.

חלקה 26 – בנסח הממוחשב מצויינים הגבולות הבאים: בצפון: דרך ו-ווקף אל דבח חלקות 28 ו-25; בדרום: דרך; במזרח: דרך ו-ווקף דבח חלקות 28 ו-25; במערב: דרך וחלקה 27 של חג’ חמיד אבו חמר. בנסח הלא ממוחשב – הגבולות הנזכרים הם אותם גבולות שצוינו בנסח הממוחשב. בהערות רשם המקרקעין מצויין: נבדק 18.2.87 . הגבול המערבי אינו מתאים לרשימה שצורפה לשטר המכר ראה תיק 423 / 68 .

בספר החר”י משנות ה-60 מצוינים הלכה למעשה אותם גבולות הנזכרים לעיל. בטור ההערות מימין רשומה הערה מטושטשת אשר, ככל שעלה בידי לפענח, היא אותה הערה הרשומה לאחר מכן בפנקס השטרות החדש יותר, כלומר: הגבול המערבי אינו מתאים לרשימה שצורפה לשטר המכר ר’ תיק 423/ 68 .

105. ההקדש טוען כי בהערה לגבי הגבול המערבי יש כדי לפגום בזיהוי ואיתור גבולות הנכס
(לפסיקה בעניין שימוש בגבולות לזיהוי, ר’ בהמשך). ההקדש לא הרחיב בטיעון זה ומטעם טוב. אותה הערה מתייחסת לרשימה שצורפה לשטר המכר של העסקה משנת 1968. שטר המכר והרשימה שצורפה לו הוגשו כראיות בשלב מאוחר (מ/32). עיון ברשימה מעלה כי הגבולות שצוינו בה דומים ביותר לאלה המצוינים גם היום בנסח הממוחשב (צפון: דרך ו-ווקף אל דבח ח’ 28 ו-25; דרום: דרך; מזרח: דרך ו-ווקף דבח חלקה 25 ו-28; מערב: דרך וח’ 27 של חג’ חמיד אבו חבר). השוני היחיד בגבול המערבי הוא “אבו חבר” למול “אבו חמר” (המופיע ברישום של שנות ה-60 שם החלה להופיע ההערה). כלומר – הבדל של אות. לא מצאתי בהבדל של אות כדי להוות את אותו פגם שורשי כנטען וכדי לערער

18 במסמכים השונים מופיעים מונחים אלה ודומיהם לחילופין. האנ”נ, אשר קורא ודובר ערבית, קרא בחקירתו ברישומי חלקה 26 – שוק אל בלאבסה (עמ’ 42 ש’ 14- 5 ). ר’ גם בעמ’ 45 ש’ 27 – 25 . הצדדים התייחסו לכך כווריאציות תרגום לגבי אותו שם. אין בסיכומי הצדדים כל התייחסות או טענה בענין הבדל בין שמות אלה.

30 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

רישום מקרקעין; היסטוריה של רישום מקרקעין בישראל; הליך הסדר מקרקעין התקופה העות’מאנית 7. רישום המקרקעין בארץ ישראל החל במידה רבה בתקופה העות’מאנית.

בעקבות חקיקה בתחום המקרקעין מהשנים 1858 עד 1860, החלו להתנהל “פנקסי מקרקעין” שנועדו לרכז את המידע אודות המידות, הגבולות והזכויות בקרקעות (בניאן, עמ’ 185). בקליפת האגוז יאמר כי החקיקה קבעה תחילה שזכות במקרקעין תוענק ע”י שטר קניין (קושאן) ובהמשך נוצרה שיטת המרשם העות’מאנית כאמצעי עזר לשמירת מעמדו של שטר הקניין וכאמצעי מינהלי למעקב אחר שטרי קניין שהוענקו והבטחת אמינותם (זנדברג, עמ’ 141- 134 , עמ’ 146).

8. המטרה המקורית של רישום המקרקעין היתה בעיקרה פיסקאלית – גביית מס.

“הסיבה אשר דחפה את השלטונות התורכיים לדאוג לרישום ראשוני של קרקעות הינה מניע של גביית מס. אך בלי להיות מודעים לכך הניחו השלטונות התורכיים את התשתית לרישום מדויק של קרקעות… כפי שנאמר לא פעם בפסיקה מה שעניין את השלטון התורכי היה גביית מס מהאדמות וכל דבר שקידם מטרה זו, התקבל בברכה” (בניאן, עמ’ -188 187; ור’ גם בעמ’ 223).

לרישום מקרקעין כאמצעי למיסוי ר’ זנדברג עמ’ 72- 70 . לרקע לתחילת רישום המקרקעין בתקופה העות’מאנית, ר’ זנדברג שער שני פרק א’. לצורך ברישום על רקע שימוש בזכויות במקרקעין כבטוחה, ר’ דוכן, עמ’ 363.

9. העתקים של הרישומים שנעשו בפנקסי המקרקעין בתחום הממלכה העות’מנית, לרבות ארץ ישראל, נשלחו למשמרת לתורכיה. מלכתחילה נועדו הפנקסים לשרת את המינהל העות’מאני ולא את הציבור הרחב (זנדברג, עמ’ 153).

10. שיטות רישום מקרקעין מתמיינות ככלל לשני סוגים: סוג אחד (deed registration) הוא רישומן של עסקאות בהן קנו ומכרו זכויות במקרקעין. בסוג זה – האדם והעסקה הם במרכז.

3 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

הסוג השני (title registration) הוא רישום של חלקה לאחר שגבולותיה נקבעו. בסוג זה – חלקת המקרקעין היא במרכז (ע”א 87 / 50 ליבמן נ’ ליפשיץ, פ”ד ו'(1) 57 ( 15.1.1952 ) (עניין ליבמן), עמ’ 91). למרשמי עסקאות ומרשמי זכויות ר’ זנדברג, שער ראשון פרק ג’.

למרות ניסיונות לשלב בין השיטות, בתקופה העות’מאנית התנהל הרישום בפועל לפי השיטה הראשונה בלבד, קרי – הרישום היה על בסיס אישי לפי בעל הקרקע (בניאן, עמ’ 183 ועמ’ 229). שיטה זו מכונה לעתים: “השיטה הישנה”.

11. הספרות מתייחסת בעיקר לשני סוגי פנקסי מקרקעין שנוהלו בתקופה העות’מאנית: פנקס
יוקלאמה (Yoklama) ופנקס דאיימי2.

“יוקלאמה” היא חקירה או חקירה מקומית (ע”א 306
/ 44 אקאקי נ’ ממשלת המנדט3 (הנזכר בספרו של בניאן); אלבק-פליישר, עמ’ 279; סוכובולסקי, כהן וארליך, בעמ’ 39). פנקס היוקלאמה כלל למעשה רק תביעות לזכויות בקרקע. פקידי הסולטן עברו ממקום למקום ורשמו את אלה שהחזיקו בקרקע ותבעו זכויות בה (אייזנשטיין, עמ’ 201- 199 ). הרישומים בפנקס היוקלאמה לא נסמכו על מדידות.

12. בהמשך ולאחר חקירה ודרישה, בוצע רישום בפנקס קבוע, שכונה פנקס הדאיימי. משמעותה של המילה “דאיימי” היא: “קבע” (בניאן, עמ’ 187; זנדברג עמ’ 139 ה”ש 26).

החקירה והדרישה נערכו ע”י ועדה בהרכב של מנהל הגפה, פקיד הגבייה, מנהל הטאבו, שני נכבדים של הכפר והמוכתר. לאחר החקירה ועל פי תוצאותיה, נרשמו בעלי הזכויות בפנקס הדאיימי (אייזנשטיין, 202). גם רישומים בפנקס הדאיימי לא נסמכו על מדידות.

13. במקרה שלפני ההנחה היא כי הרישומים התורכיים שהוצגו הם רישומים בפנקס הדאיימי וכך התייחסו לכך הצדדים (נספח ה’ להקדש; ע’ 10 לסיכומי ההקדש).

2 לשאלת קיומו של פנקס נפרד בשם “דפתר חקאני”, ר’ התייחסותו של פרופ’ זנדברג אל האמור בספרו של אייזנשטיין (זנדברג, עמ’ 140 – 139 , ה”ש 26 ועמ’ 143 ה”ש 42). למהותו של משרד דפתר חקאני, ר’ דוכן עמ’

367.-366 Ibrahim Isaa el Akki and ors. V. Government of Palestine and ors (1946), A.L.R 211 3

4 משרד/לשכת רישום המקרקעין. במקור: מהמילה התורכית “טאפו” (tapu). למשל: סוכובולסקי, כהן וארליך, בעמ’ 215.

4 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

את הקישור. יוער כי קיומם של הבדלים משמעותיים בהרבה בין הגבולות הנזכרים בדפי חר”י 25 ובדפי חר”י 13 (ויש הבדל של שנים ספורות בין הרישומים) ואין חולק כי מדובר באותם נכסים עצמם.

106. חלקה 27 – בנסח הממוחשב הגבולות רשומים בשתי עמודות. עמודה “1” מציינת: צפון: 1. ווקף אל ג’אמע; דרום: בעלים; מזרח: ווקף אל ג’אמע; מערב: דרך. עמודה “2” מציינת: צפון: דרך ללא מוצא; דרום: דרך; מזרח: חיים נוימן; מערב: דרך ו-דלת. רישום של גבולות ל-1 וגבולות ל-2 נובע כנראה מהשיטות הישנות שהפרידו בין הקרקע למחובר. 1 התייחס לקרקע ו-2 התייחס לגבולות המחובר (דברי מר בבאי, עמ’ 145 ש’ 16- 15 ).

בנסח הלא ממוחשב מצויינים כגבולות: ווקף אל ג’אמע; בעלים; ווקף אל ג’אמע; דרך. אלה גבולות הזהים למצוין בנסח הממוחשב (עמודה מצד ימין).

בספרי החר” – בספר חר”י 22 דף 187 לדוגמא, הגבולות הנזכרים הם: בצפון: חנותו של ווקף ג’אמע; בדרום: דרך; במזרח: בעלים; ובמערב: בעבר חנות כיום דרך. בחר”י 26 דף 140 לדוגמא, הגבולות הנזכרים הם: ווקף אל ג’אמע; בעלים; ווקף אל ג’אמע; דרך. יש דמיון רב עד זהות בין הגבולות הנזכרים בדפי החר”י לבין הגבולות הנזכרים בנסחים המאוחרים יותר.

בשטר המכר – הגבולות המצויינים לגבי שתי שורות המתייחסות ל”חנות”, הם: ווקף אל ג’אמע; בעלים; ווקף אל ג’אמע; דרך. השורה הנוספת מתייחסת לגבולות הבאים: צפון: דרך ללא מוצא; דרום: דרך; מזרח: חיים נוימן; מערב: דרך ודלת.

בספרי יפו – הגבולות המתוארים של הנכסים בשלושת הדפים הם: ווקף אל ג’אמע; בעלים [Proprietor]; ווקף אל ג’אמע; דרך. גבולות אלה דומים עד זהים לגבולות המתוארים בספרי חר”י 22 ו-26 ובנסחים המאוחרים.

107. חלקה 18 – בנסח הממוחשב אין ציון כתובת. בכל הנוגע לגבולות, צוינו שפע ביטויים ובעיקרם: “בעל הבית” (11x פעמים), “רחוב” (6x), “מעבר” (2x), “הרון מויאל” (1x)).

31 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

אשר לנסח הלא ממוחשב – ככלל, אותם ביטויים החוזרים בנסח הממוחשב, מופיעים גם כאן, בשילובים כאלה ואחרים (“בעל הבית”, “רחוב”, “מעבר”, “הרון מויאל”) וכן אותרו: “רחוב ראשי” (מספר פעמים) ו”זכרייה” (בנסח המשקף העברה מדף 116 לספר 39).

בחר”י 25 הגבולות משתנים מעמוד לעמוד ודומים לגבולות הנזכרים לעיל, לרבות אזכורי ‘הרון מויאל’ ו’זכרייה’. המצב דומה בחר”י 13 כאשר במקום הביטוי “בעל הבית” מופיע הביטוי “בעל הקושן”.

בספר יפו 39 ובתעודות הרישום מ-1930 מצויינים גבולות דומים. המונח התכוף בו נעשה שימוש הוא “בעל הנכסים”. כבר שם נזכרים מויאל וזכריה.

מסמכים נוספים – החלקות שבמחלוקת 108. בנוסף לספרי ופנקסי רישום רשמיים, אותרו והוגשו ע”י הצדדים מסמכים שונים בהם נכללת התייחסות לחלקות הרלוונטיות ( 27,26 וכן – 18). חלק מהמסמכים כוללים תאריכים ואינדיקציות שיש בהם ובהן כדי לסייע במידה מסוימת במלאכת התצרף.

109. X

בעניין חלקה 26 הוגש דף מספרי המועצה המוסלמית העליונה אשר כתוב בשפה הערבית ונושא את התאריך 17.8.1940 (מ/1). המסמך מתייחס לחנות ב”שוק אל בלאבסה”, קושאן/שטר: 940, ספר 75 דף 170, גוש 7019 חלקה 26, החלקה בשלמותה. מצוין כי מטרת ההקדש היא מסגד אבו לבון באשא. לפי עדות האנ”נ, מדובר בהעתקה מפנקס השטרות ע”י פקיד המועצה המוסלמית העליונה ביפו ב-1940, מועצה אשר נכסיה הם של האנ”נ בשל היותה גוף נפקד (עמ’ 39 ש’ 21 – 16 ).

הגבולות המצויינים במסמך מ/1 משנת 1940 זהים ברובם לגבולות החלקה המצוינים בנסח הממוחשב שנוצר למעלה מחצי מאה לאחר מכן: בצפון: דרך והקדש אל דבאע’ חלקה 25 ו-28; בדרום: דרך; במזרח: דרך והקדש אל דבאע’ חלקות 28 ו-25; ובמערב: דרך וחלקה 27 אלחאג’ חאמד אבו לבן ושותפיו.

110. במסמך ועדת הערכה של עיריית יפו לשנים 1941
/ 42 (נספח 5 בבקשה 99) מצוין כי הבעלות בחלקה 26 היא של הוקף המוסלמי והמחזיקים הם אחמד ערפה ויוסוף סרחאן.

32 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

111. בנוסף הוגש דף מתוך ספר הערכות מסים עירוניים של יפו לשנים 1945
/ 46 (מ/2). מדובר בטופס המודפס בשלוש שפות (ערבית, אנגלית ועברית) ובו נרשם בכתב יד בשפה הערבית. הטופס מתייחס למספר חלקות בגוש 7019 ומציין לגבי כל אחת מהן את מספר החלקה, שם בעל הנכס, שם המחזיק, והמקום. אחת החלקות הנזכרות ב-מ/2 היא חלקה 26. כבעלים מצוין הווקף. כן מצויינים שלושה שמות של מחזיקים (אחמד מוחמד ערפה, חמדי פריד ערפת, מוחמד אמין אנשאצי; עמ’ 147 ש’ 7). המקום: שוק אלבלאבסה.

112. החומר מעלה אפוא אינדיקציות לכך שהיה זיהוי כבר בשנת 1940 ולאורך שנות ה-40 בין נכס ב”שוק אל בלאבסה” הנזכר בספר יפו 75 דף 170, לבין חלקה 26 בגוש שומה 7019.
י לערך ראייתי של רישומי מסים ר’ למשל ע”א 218/ 74 אל הואשלה נ’ מדינת ישראל, פ”ד לח(3) 141 ( 2.8.1984 ), 155 – 154 ; ע”א 336 / 61 חסין נ’ מדינת ישראל, פ”ד ט”ז(1) 548 ( 14.2.1962 ), 563; ע”א 22 / 57 אלשאלם נ’ עואד, פ”ד יב 387 ( 28.3 1958. ), עמ’ 390; חלימה, עמ’ 63; האנ”נ התייחס לכך בחקירתו בעמ’ 32 ש’ 23- 12 .

X

113. מפת השומה המנדטורית שהוגשה (מ/9) נמדדה בשנת 1936, שורטטה בשנת 1937
ואושרה בשנת 1938 (הדבר מצוין על גבי המפה, כן ר’ עמ’ 68 ש’ 12 וחוו”ד זייד). משכך, הדעת נותנת כי פעולת הקישור בין הנכס שבדף 170 בספר 75 לבין חלקה 26 בגוש שומה 7019 נעשה לכל המאוחר19 בין השנים 1940- 1938 . מדובר במועדים מוקדמים, סמוכים ביותר למועד יצירת גושים וחלקות במפת השומה. במועדים אלה היו רבים מהגורמים הרלוונטיים בין החיים, על המשתמע מכך (השוו: ע”א 277 / 57 החברה לפיתוח ירושלים בע”מ נ’ היועץ המשפטי לממשלה, פ”ד יג 819 ( 8.5.1959 ) (עניין החברה לפיתוח ירושלים), עמ’ 824 מול האות ב’). אין אינדיקציה ללמד שחלה שגגה בקישור שבין חלקת השומה לבין הרישום בספר יפו.

19 ככל שלא היו וורסיות מוקדמות דומות של מפת השומה, אפשרות שתוזכר בהמשך.

33 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

114. גם לגבי חלקה 27 אותרו והוגשו מסמכים שונים:

א. מסמך ועדת ההערכה של עיריית יפו לשנים 1941
/ 42 , אשר נזכר לעיל לגבי חלקה 26, כולל התייחסות גם לחלקה 27. כבעלים צוינו חג’ חאמד אבו לבן ושות’. כמחזיקים צוינו: עאדל אבו לבן, חג’ חאמד אבו לבן, עבדל ראוף אלקמחאוי, חמדי ערפאת ועלי
אחמד אלז’אז’אר. ב. ספר הערכות מסים עירוניים של יפו לשנים 1945
/ 46 (מ/2), אשר נזכר לעיל לגבי חלקה 26, כולל התייחסות גם לחלקה 27. שם הבעלים שצוין הוא יורשי עבדלסאלם אלקמחאוי ורשומים מספר שמות של מחזיקים (עמ’ 147 ש’ 9- 8). המקום: שוק אלבלאבסה. ג. מסמך מחודש ספטמבר 1950 ובו פנייה של גב’ פהימה אחמד אבו לאבן (בערבית
ובסמוך תרגום לעברית בכתב יד) בבקשה לשחרר נכסים (מוצג ז’ לתצהיר קויפמן). חלק מהנכסים המבוקשים הם: 1 / 11 מבית ברח’ אל שייך אברהים וכן 70
/ 896 משלוש חנויות ברח’ אל שייך אברהים. בצד נכסים אלה כתוב: חלקה 27 בגוש 7019. ד. קושאנים שהיו מצורפים למכתב הפנייה של גב’ אבו לאבן (טופס בערבית עם כתב יד
בערבית ותרגום בכתב יד בעברית) המתייחסים לספר 80 דף 99 ולספר 86 דפים 110,111 ודף נוסף [כנראה 109]. מצוין: שייך אברהים. כן מצוין כי הבעלים הקודם: עלמיה אחמד אבו לבן. בצד שמאל של כל אחד מהקושאנים צוין בכתב יד בערבית

11 12 13 14 15 16 17 18

7019./27

ה. מסמך הנושא תאריך 5.3.1954 מספרי העירייה ששימשו בעבר לגביית מסים עירוניים (נספח ו’ לתצהיר קויפמן). המסמך מתייחס, לפי האמור בראשו, לחלקה 27 בגוש 7019. במסמך מצוין כי אין רישום בספרי הערכת ה’וירקו’20, כי בספרי משלמי מסים מהתקופה 49 – 48 הנכס על שם אל חג’ חאמד אבו לבן ועבדול סאלם אל קומחאוי ושות’, וכי בספרי ההערכה לעיריית יפו מהתקופה 48 – 47 , הנכס על שם סודקיה אחמד אבו לבן. בנוסף, בצד ימין למטה, כתוב בכתב יד: “בראש הדף:…” ויש פירוט של 7 שמות הנחזים להיות ממשפחות אל קומחאוי ואבו לבן.

20 וירקו (או וורקו) – סוג של מיסוי על מקרקעין (רע”א 2911/ 95 יוסי אברהם עו”ד נ’ עירית רמת גן, פ”ד נג(1) 218 ( 18.1.1999 ), עמ’ 236); סוכובולסקי, כהן וארליך, עמ’ 220.

34 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

115. הנתונים הנזכרים במסמכים הנוספים שהוצגו לגבי חלקה 27, משתלבים עם תוכנם של 1 ספרי יפו משנות ה-30. כפי שצוין בפרק קודם, בעניינה של חלקה 27 אותרו והוגשו דפים 2
51 – 49 מספר יפו 48 (נספחים ה’1-ה’3 לתצהיר קויפמן), 3 עמודים אשר בכותרת כל אחד 3 מהם מצוין כי לשכת הרישום היא יפו, העיר/הכפר: יפו, הרובע או המיקום (“Situation or . quarter”): שייך אברהים (“Sheikh Ibrahim”).

שלושת העמודים מתייחסים לחלק מהזכויות (כ-85
% ) בשלוש חנויות. תחילתם של הדפים היא בשורה בה מצוינת בעלות של אחמד חסן אבו לאבן ב- 41589
/ 48384 , וכתאריך רישום מופיע תאריך לפי הלוח התורכי: חודש חיזרן שנת 335 שהוא, כך נראה, תאריך בשלהי התקופה העות’מאנית, בעשור השני של המאה העשרים (עמ’ 145 ש’ 24- 19 ). ככל הנראה בעלותו של אבו לאבן נרשמה בתאריך הנ”ל בספרים התורכיים ועברה משם אל ספרי יפו. בהמשך יש תיאור של ירושות ומכר החל משנת 1934 של חלקים מתוך הזכויות, בתוך משפחת אבו לאבן או ממשפחת אבו לאבן אל משפחת אל קמחאוי. השורה האחרונה בעמוד מתייחסת לשנת 1943.

116. החומר שהוגש מעלה אפוא אינדיקציות מתחילת שנות ה-30 ולאורך שנות ה-40 לנכסים
של משפ’ אבו לבן ב”שיך אברהים” ולהורשות ומכירות במשפחה זו ובמשפחת אל קמחאוי.

117. המועד הראשון בו בוצע קישור ברישומים בין נכסים אלה לבין חלקה 27 אינו ברור. ככל הנראה הקישור אינו מוקדם לשנים 1938 – 1936 בהן נערכה ואושרה מפת השומה המנדטורית הרלוונטית. מבחינת ספרי המסים, יש אינדיקציה לזיהוי כזה משנת המסים
48 – 47 וכן בעת פניית גב’ אבו לאבן ב-1950. קיימים רישומים שונים של זיהוי חלקה 27 עם נכסים אלה על גבי מסמכים ישנים יותר, לרבות קושאנים עות’מאניים וספרי יפו מראשית שנות ה-30, אולם לא ידוע מתי צוין בהם ייחוס מספר החלקה.

מסמכים נוספים – סיכום ביניים

118. מן המקובץ עד כה עולה כי התיעוד הנוסף שנמצא והוגש משקף ותומך בקישור רב השנים שבין החלקות שבמחלוקת (26,27) לבין הנכסים שהיו רשומים בספרים המנדטוריים ובקושאנים ואינם נכסי ההקדש.

35 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

119. ההקדש טוען כי המיקומים המצוינים לאורך השנים לגבי הנכסים שקושרו לחלקות 27,26 , קרי – שוק אל בלאבסה ושייך איברהים – הם מיקומים שאינם בסמוך לאיזור בו נמצאות החלקות פיזית וכי יש בכך כדי לערער את הקישור שבוצע בין חלקות אלה לבין הרישומים הקודמים. בהקשר טענה זו מפנה ההקדש למפה שנערכה בשנת 1878 – 9 ע”י על ידי האדריכל והמהנדס21 הגרמני-טמפלרי Theodor Sandel ומכונה “מפת זנדל”. לטענת ההקדש, ניתן ללמוד ממפת זנדל ששכונת שייך אברהים היתה במקום המרוחק מהאזור הרלוונטי.

9 10 11 12 13 14 15

120. הטענה אינה משכנעת ולא מצאתי בה ערעור לקישור שבוצע במועד סמוך בהרבה לזמן
אמת. כך למשל, המונח “שייך אברהים” אינו חייב להתייחס לשכונה שלמה (ס’כנת שייך אברהים, שהיא אחת השכונות שהוקמו במהלך המאה ה-19 ע”י מהגרים מצרים, בפרט בתקופת הכיבוש המצרי ( 1841 – 1831 )22) אלא יכול להתייחס לאזור מצומצם יותר. בפנייה של גב’ אבו לבן בשנת 1950 לשחרור נכסים, מצוין בתיאורה של חלקה 27 “רח” אל שיך אברהים (נספח ז’ לקויפמן). “אברהים” הוא שם המתאים לגורמים רבים, לרבות איברהים אל-עג’מי, אשר על שמו נקרא רחוב עג’מי (כיום רחוב יפת), הסמוך לנכסי ההקדש. בסיכומיו (סע’ 55…) טוען ההקדש כי במסמך של גב’ אבו לבן כתובה בשפה הערבית המילה “מחלת” ומשמעותה היא “שכונת”. לא אותר מקום בו הטענה עלתה קודם לכן (ומותב זה אינו קורא ערבית למרבה הצער). פרופ’ קרק, אליה מפנה ההקדש, עושה שימוש בהקשר השכונות המצריות, במונח ס’כנת (ולא “מחלת”) שיח’ אברהים23. השימוש שעושה ההקדש בסיכומיו במונח “רובע”, הוא מרחיק לכת. ההפנייה לחקירתה של ברק אינה מהווה בסיס הולם לכך. כפי שציין ההקדש עצמו ויפורט בהמשך, אין מדובר בתחום העיסוק של העדה ואין טענה כי מדובר במי שבקיאה בשפה הערבית או התורכית או בהיסטוריה של יפו.

121. ההקדש לא הציע כל אפשרות בעניין המונח שוק אל בלאבסה או שוק אל בלאסה שיהא
בה כדי לערער את זיהוי הנכסים עם החלקות. יתכן כי לא בכדי נמנע מכך. בדף מתוך ספר אותו צרף ההקדש כחלק מראיותיו (מוצג יח’)24 (אך נזהר מלהפנות אליו בסיכומיו), מציינת

21 בדיון עלתה שאלה האם היה גם מודד. 22 רות קרק ואביב אופנהיים “התפתחות הסכנאת המצריות באזור יפו במאה התשע-עשרה” ירושלם – מחקרי ירושלים וארץ ישראל, עמ’ 159 (אוגוסט 2015). 23 נספח יז להקדש. 24 ג’וליה שלוש, העץ והשורשים (הוצ’ עקד, 1982), עמ’ 61- 60 .

36 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

גב’ ג’וליה שלוש שהתגוררה בבית מויאל כי הבניין היה בנוי על “מבוי, שהוא שוק” שנקרא שוק אל וכאלה וכי בסמוך, אחרי הסביל, היה “שוק אלבלבסה (מלבושים)”. הנה כי כן, לא זו בלבד שאין אינדיקציה ללמד שמקום הנכסים שקושרו לחלקות הוא שונה מאזור נכסי ההקדש, ניתן אף לקשר פוזיטיבית בין אזור נכסי עמיאל, אבושדיד ומויאל לבין המיקום של שוק אל בלאבסה25. ניתן למצוא לכך הדים גם בספרות נוספת. מאמרו של האדריכל שמואל גילר, “שיפוץ יפו במהלך מלחמת העולם הראשונה”26 מזכיר את שוק אלבלבסה באזור זה27.

122. עוד ניתן לציין כי במסמך מ/2, המתייחס להערכות מסים עירוניים לשנים 1945
/ 46 , בהתייחסות לחלקה 27 (אשר רוב האזכורים לגביה הם של ‘שיך אברהים’) מצוין המיקום: אל בלאבסה. דבר זה מחזק קרבה גאוגרפית בין הנכסים בחלקות 26 ו-27 (שהן אכן צמודות בפועל).

14 15 16

123. חלקה 18 מתייחסת ל”באב אל בואבה”. ההקדש טוען כי משכך, גם נכסים שצריכים להיות
מקושרים לחלקות 26 ו-27 אמורים להיות ממוקמים ב”באב אל בואבה” ובמיקום אשר יש לו כינוי אחר (שיח אברהים, שוק אלבלאבסה). ברם, ראינו כי שוק אלבלאבסה נמצא בסמוך. באופן כללי, נראה כי השטחים בהם דובר באותה תקופה אינם נרחבים. כעולה מספרה של גב’ שלוש, כמעט כל סמטה או משעול כונו באופן שונה (ויתכן כי יותר מכינוי אחד). אף ראינו כי נכס לגביו נכתב על פי רוב שיך אברהים, כונה במקום אחר: שוק אלבלאבסה.

25 באנציקלופדיה העירונית של תל אביב, בערך אשר נכתב ע”י האדריכל שמואל גילר (בסיוע האדריכל אור אלכסנדרוביץ’) ועוסק בבית הגבירים ובבנייה ביפו על ידי ה”ה עמיאל, אבושדיד ומויאל בסוף שנות השבעים של המאה התשע-עשרה, נכתב שביתו של מר מויאל גבל בסמטה “שהובילה לשוק אל-באלאבסה הסמוך”.

.https://sites.google.com/a/tlv100.net/tlv100/yafo/gvirim

יוער כי הערך כולל תמונות שנכללו בתצהירו של מר מויאל שהוגש כמוצג מ/19. לפי הדף הפותח של האתר, “האנציקלופדיה העירונית של יפו ושל תל אביב בעריכת דני רכט ובהשתתפות חוקרי העיר, אדריכלים ואנשי אקדמיה: ד”ר אדריכל אור אלכסנדרוביץ’, פרופ’ גדעון ביגר, פיני בן-שחר, פרופ’ אדריכל אמנון בר אור, יוסי גולדברג, פרופ’ רם גופנא, אדריכל שמואל גילר, יעקב יוסף הלחמי, פרופ’ חגית הלפרין, שולה וידריך, תקוה וינשטוק, אדריכל נחום כהן, יעקב שלמה לוי, הניה מליכסון, ד”ר ניר מן, פרופ’ אדריכלית ניצה סמוק, שי פרקש, ד”ר ברוך רביד, עידו ששון, שמוליק תגר ונוספים.” 26 קתדרה 165 (תשע”ח; יד בן צבי), 161 (להלן: “גילר קתדרה 165”).

http://jchp.ucla.edu/Bibliography/PDFs%20to%20Upload/Giler_S_2017_Jaffa%E2%80%99s_Renovations_during_WWI.pdf

27 שם, בעמ’ 171.

37 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

124. ואם נשוב לתיעוד – לא הוצג תיעוד כלשהוא הנוגע למשפחת עמיאל או הקדש עמיאל
ומתייחס לחלקות שומה 26 או 27. יתר על כן, כל התיעוד שהוגש מלמד על קישור שבוצע לפני שנים רבות בין נכסי ההקדש לבין חלקה 18 (בלבד).

מסמכים נוספים – חלקה 18 125. בעניין חלקה 18 אותר והוגש מכתב נטול תאריך של ד”ר אבושדיד (מ/30). מדובר במסמך
בעברית המופנה ל”מחלקת הכספים כאן”, ובו ניתנת הצהרת ד”ר אבושדיד “כי הנכסים הנדונים בתיק רשומים בפנקסי מחלקת הכספים במספר 18
/ 19 “. יש חתימה בכתב יד של ד”ר אבושדיד. מתחת לכך כתוב בכתב יד: חלקה 18 בלוק 19.

כזכור, אבושדיד אחז ברבע מהזכויות במקרקעין בהם היו נכסי ההקדש (ההקדש אחז ב- 75 % מהזכויות). לא היתה מחלוקת על אותנטיות המסמך מ/30. מכאן ובהעדר תאריך על המסמך, נראה כי עסקינן בקישור בין הנכסים שהיו על שמו של אבושדיד לבין חלקת שומה 18 אשר נעשה לכל המאוחר בשנת פטירתו. הצדדים לא ציינו את שנת הפטירה. לפי מספר מקורות במרשתת, לרבות האנציקלופדיה החופשית ויקיפדיה, ד”ר אבושדיד נפטר בשנת 1930. ככל שכך, יתכן שקדמה למפת שומה מ/9, מפה שנערכה עוד קודם לכן. לא הוגשה מפה נוספת ואין טענה כי היה הבדל בין מפות שומה לגבי מיקום החלקות.

126. אין זה התיעוד היחיד לגבי חלקה 18. הוגש תיעוד מראשית ימי המדינה (שנות ה-40 המאוחרות ושנות ה-50) הנוגע למשפחת עמיאל ולהקדש ומזכיר את חלקה 18 בלבד.

א. תכתובת משנת 1949 בין האנ”נ לבין גב’ צילה עמיאל (סבתו של מר איתן עמיאל, הממונה על ההקדש) לגבי חלקה 18 גוש 7019: מכתב מיום 24.1.1949 מהאנ”ג המאשר לגב’ עמיאל לנהל ולהחכיר את הנכס, כאשר עליה למסור דו”ח בעניין רבע מהזכויות לפי שמדובר בנכס נפקד (מוצג י’1 להקדש) (פניית גב’ עמיאל לא הוגשה, אלא המענה בלבד); מכתב מיום 23.5 1949. מהאנ”נ לצילה עמיאל, “על סמך” המכתב מיום 24.1.1949 . על גב’ עמיאל לקבל לידיה את ניהול הנכס החל מ- 1.6.1949 ולדווח על רבע (נכס נפקד). צוין כי גב’ עמיאל תהא זכאית ל- 5 % מההכנסה כדמי ניהול הנכס. יש חתימת אישור של צילה עמיאל בשולי הדף, מיום
24.5.1949 (מוצג י’2 להקדש); אישור מיום 1.11.1949 של האנ”נ כי הנכס בגוש 7019 חלקה 18 שייך לגב’ עמיאל והיה בפיקוח האנ”נ עד כמה חודשים קודם לכן (מוצג י’3 להקדש).

38 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

6 7 8

ב. מכתב מיום 5.3.1951 מבנק משכנתאות וחסכונות אל צילה עמיאל, בעניין “הבית ברח’ 4 מס’ 10 גוש 7019 חלקה 18”, לגבי הצעה לביטוח מקיף. הבנק מבקש הוראות, בבירור שנערך במשרדי הגבייה ומסי רכוש, “הודיעו לנו” שהבית רשום שם ע”ש “רשיד אבו לבן ועבדול רחמן קרא” והצטבר חוב (מוצג י’5 להקדש). ג. תכתובת (חלקית) בין צילה עמיאל לאנ”נ מהשנים 1956- 1955 בעניין חלקה 18 בגוש 7019: במכתב מיום 10.5.1955 (מוצג י’6 להקדש) כותבת צילה עמיאל לאנ”נ כי היא הבעלים של שלושת רבעי מהנכס בגוש 7019 חלקה 18; כי 3 חלקי 24 מהזכויות שייכות לעבדל רחמן אל קרא שהוא כיום נפקד; כי היא החכירה את החלקים שלה בנכס במשך כ-10 שנים לאל קרא (“הנפקד הנזכר”) כל פעם לשנה “ממוחרם עד מוחרם28”; כי ההחכרה האחרונה היתה בשנת מוחרם של 1948 / 1947 , כי שטרות שניתנו על ידו לא נפרעו וכי לפי שלאלקרא יש נכסים מהם יש הכנסות, היא מבקשת מהאנ”נ שישולם לה החוב שנותר מתוך ההכנסות. במכתב מיום 16.11.1955 (מוצג י’7 להקדש), מודיע האנ”נ לצילה עמיאל כי הכיר עקרונית בתביעה לגבי שטרות שלא נפרעו של אלקרא משנת 1947 ומבקש אישורים שונים. מכתב זה מתייחס למכתב מאת צילה עמיאל מיום 21.9 1955. , שלא הוצג. צילה עמיאל השיבה במכתב מיום 2.2.1956 (מוצג י’8 להקדש).

127. המסמכים הנוספים מתיישבים עם המידע הכלול בספרי יפו שאותרו לגבי חלקה 18, קרי – ספרי יפו הנזכרים בחר”י 25 כרישומים הקודמים (כרך 39 דפים 116 עד 145) (מוצגים ת/28(1)-(30)). דפים אלה מתייחסים לזכויות שהיו של אבושדיד, קרי – 25
% מהזכויות באותו “תא שטח” של נכסי ההקדש. ראשיתם ברישום מיום 30.6.1930 לגבי מכר זכויות מאבושדיד לניסים כרסנתי. בשורות הבאות (הרישום האחרון הוא משנת 1935 לערך) יש העברה אל יורשות כרסנתי ומיידית עסקת מכר לרשיקא מוחמד אבו סאלם ועבדולרחמן סלים אלקרא (עמ’ 146 ש’ 10 – 9 ). עבדלרחמן אלקרא הוא אותו שם הנזכר בתכתובת שבין צילה עמיאל לאנ”נ כנפקד אשר יש לו חלק מהזכויות בנכסים וכאשר גב’ עמיאל ביקשה שההכנסות מחלקו ישמשו לתשלום עבור חוב עבר שלו בגין שכירות החלקים של עמיאל.

28 לפי האנציקלופדיה החופשית ויקיפדיה, מוחרם הוא החודש הראשון בלוח השנה המוסלמי, בו נהגו לעבור דירה מטעמים שונים. בעקבות התקבעות המנהג, הפכה המילה “מוחרם” לשמה של פעולת המעבר בין הדירות עצמה (“עושים מוחרם. עוברים דירה”).

https://he.wikipedia.org/wiki/%D7%9E%D7%95%D7%97%D7%A8%D7%9D

39 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

128. כל המסמכים שהוגשו ונוגעים למשפחת או הקדש עמיאל מתייחסים לחלקה 18 בלבד. גם כאן – מדובר בתקופה הקרובה בהרבה ל”זמן אמת”. סברתו של מר עמיאל כי בשל מגבלות ניידות וניהול הנכסים ע”י אחרים, סבתו לא הבינה שאין מדובר בכל נכסי ההקדש (עמ’ 103 ש’ 14 – 12 ) היא, כאמור, הנחה בלבד. הקושי בה גובר לנוכח השנים שחלפו.

סיכום ביניים והמשך 129. תיעוד לא מבוטל משקף ומגבה קיומו של קישור רב שנים בין החלקות שבמחלוקת (26,
27) לבין רישומי ספרי יפו המנדטוריים אליהם מפנים הנסחים המאוחרים ואשר מתייחסים לנכסים שאינם נכסי ההקדש. לא הוצג תיעוד הנוגע למשפחת עמיאל או להקדש עמיאל ומתייחס לחלקות שומה אלה. קיים תיעוד המשקף קישור ארוך שנים, בין נכסי ההקדש לבין חלקה 18.

130. ההקדש עצמו סבר לאורך שנים רבות כי נכסיו ביפו נמצאים בחלקה 18 בלבד. כאשר הוכן
לבקשת עמיאל תשריט בשנת 1991 והוגש לפקיד ההסדר (נספח ח’ לקויפמן), הסימון שבוצע על גביו כלל בעיקרם של דברים את חלקה 18 (וחלק מחלקת רישום נוספת, עמ’ 66 ש’ 17). הגבול של חלקה 27 נמצא במפה ואינו נכלל בסימון. חלקה 26 אינה נזכרת במפה. הסכם מיום 15.5.1988 בין רשות הפיתוח להקדש (מוצג יא’ להקדש) לגבי רכישת זכויות מרשות הפיתוח, מזכיר רק את חלקה 18 גוש 7019.

131. המחשבה כי נכסי ההקדש נמצאים פיזית על חלקות נוספות, עלתה בדרך שתוארה בעדותו של מר איתן עמיאל:

“ש.

ת.

מתי התחלת להיות מעורב בנכסי ההקדש? ב- 1985 אז אבי נפטר ומוניתי כאפוטרופוס ביחד עם אחי מול ההקדש.

ת.

לפני 85 לא היית מעורב בכלל? אפילו לא הייתי בבניין ביפו עד אז. זאת אומרת שאת כל מה שקרה לנכסי ההקדש לפני 1985 אתה בוודאי לא יודע מידיעה אישית.

40 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

או

לא. אני יודע ממסמכים. מצאתי חומר שאבי השאיר.

€

רק ממסמכים. גם מסיפורים על הנכס. לא ביקרתי ולא הייתי מעורב.

ת.

& :

–

ת.

מתי בפעם הראשונה הבנת שהנכסים של ההקדש נמצאים גם בחלקות 46,47? כשאבי נפטר ומוניתי לאפוטרופוס על ההקדש התחלתי לעבור על חומרים שאבי השאיר אחריו. הוא היה מאוד מסודר. יש לי חומרים מלפני 48 בצורה מסודרת ומתוייקת. …בזמנו היה משרד עו”ד שטיפל בעניינים של אבי. פניתי אליהם… ובעזרתם מצאנו בטאבו את חר”י 13. גם בשטר ההקדש כתוב שהיו 28 חנויות ו- 2 בתים. לפי מה שראיתי במבנה עצמו כשבאתי והכרתי אותו היו בסה”כ 16 חנויות ובית אחד. אז כבר עלה סימן השאלה מה קרה לשאר הרכוש. אוסיף פה שבמשפחה היו סיפורים שהיה רכוש נוסף ביפו שהלך לאיבוד.

ת.

בשום מקום בנספחים שהפנית אליהם … לא מצויין חלקות
46,47 או 26,27 . אני חוזרת לשאלתי מתי בפעם הראשונה הבנת שנכסי ההקדש, לטענתך, נמצאים גם על החלקות האלה? זה בנוי בצורה מסויימת. כבר שעליתי על החומר ומצאתי את חר”י 13 עלו סימני שאלה. עלתה שאלה לנסות להבין איפה זה. זה היה בשבילי גם אתגר וגם ראיתי בתור חובה שלי כאפוטרופוס על ההקדש להחזיר נכסים של ההקדש שהלכו לאיבוד להחזיר לידי ההקדש. התעסקתי בזה לא באופן אינטנסיבי ומתישהו בשנת 87 או 88 הגיע מכתב מההסדר בת”א עם הסדר קרקעות. פניתי לעוה”ד. לא הייתי מודע לתהליך ואז נאמר לי שצריך להסדיר בעלויות על קרקעות באזור ועל המבנים והרכוש באזור. הרכוש עוד לא היה רשום בטאבו לפי גוש וחלקה על שם ההקדש. בשלב ראשון פנינו והבנתי מהנחה שיש רכוש נוסף של ההקדש שהוא נמצא באותו

41 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

כ

אזור לפי הקושנים והנסחים וגם כתב ההקדש, כל 28 חנויות נמצאים באותו אזור, לא 16 פה ו- 12 במקום אחר, לכן מילאנו את הטפסים להסדר ודרשנו כמה חלקות שנראה לנו שהם האפשרות ששם יהיו החנויות הנוספות. איזה חלקות? בזמנו 26,27 ונדמה לי אפילו חלקה 23. כל הקומפלקס הזה אם מסתכלים על הארכיטקטורה שלו זה אותו קומפלקס. בהמשך השנים עברו כבר 30 שנה מאז, במשך הזמן חקרתי יותר ולמדתי והשגתי יותר מסמכים והתמקדנו. הגענו למה שהצגנו בתיק הזה. אני מבינה שבסוף שנות ה- 80 כשקיבלת את מסמכי ההסדר לא היתה לך מפת מדידה כמו שהיום מצרף המודד זייד שאמרה לך שנכסי ההקדש הם גם על חלקות 26,27 . אני צודקת? לא היתה לי מפה כזו. נכון. זאת היתה השערה? זו היתה הנחה. שמבוססת על? הגיון ומה שהיה בשטח ומה שהיה חסר. החוסר היה חייב להיות באזור מסויים שבו הנחתי ולאט לאט צמצמנו את זה לשתי החלקות 26,27 .”

ان ع ن ع ن

עמ’ 93 ש’ 9 – עמ’ 95 ש’ 12.

132. זהו אפוא הבסיס לעמדת ההקדש. סיפורים במשפחה על רכוש נוסף ביפו שהלך לאיבוד,
הערכה כי נכסי ההקדש לא נמצאים ולא יכולים להימצא רק בשטח של חלקה 18 והערכה כי המקום המתאים לנכסים ה’חסרים’ הוא בחלקות 27,26 . למעשה, ההערכה בעניין שתי החלקות – הן 26 והן 27 – התגבשה והשתנתה תוך כדי ניהול ההליך. בשלב מסוים ההקדש ויתר על טענתו בעניין חלקה 26 (חלקת רישום 46) ולאחר מכן חידש את הדרישה (ר’ החלטת כב’ השופט זמיר מיום 13.12.2011 בבקשה 13 ומנגד – פרוטוקול מיום

.(192.2015.

42 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

133. אמירה כללית על סיפורים במשפחה בדבר קיום רכוש נוסף אינה, כמעט למותר לציין, ראייה בעלת משקל של ממש. העד הוא יליד שנת 1955. סבו – שהיה נכדו של יוצר ההקדש – נפטר שנים קודם ללידתו. סבתו נפטרה כאשר היה בן שלוש וחצי או ארבע (עמ’ 93 ש’ 8 וש’ 25). מדובר בסיפורים שסיפרו לו אביו ואמו. יש אח המבוגר מהעד ב-10 שנים ומונה ביחד עמו על נכסי ההקדש. אין לפנינו עדות של אח זה או כל ראייה אחרת בעל פה או בכתב להעיד על אותה מסורת משפחתית (מבלי לקבוע כי לו היתה ראייה כזו, היה מקום לתת לה משקל של ממש או בכלל).

134. סבתו של העד, גב’ צילה עמיאל, שניהלה את הנכסים מהלך תקופה של כ-20 שנה וכפי שראינו, ידעה לפנות אל האנ”נ בבקשה להשתפות דרכו על חובות עבר של מי שהיו הן שותפים בנכס והן שוכרים, לא טענה כי שטחים בחלקות סמוכות הם חלק מנכסי ההקדש וכי יש לשחרר אף אותם. לפי עדותו של עמיאל, סבתו כלל לא ידעה אילו נכסים נמצאים והיא “לא הבינה שאלו לא כל הנכסים” (עמ’ 103 ש’ 12).

אף אביו של המצהיר, שניהל את נכסי ההקדש מאז פטירת הסבתא (ב-1959) ועד לשנת 1985 בה נפטר, לא העלה טענה מסוג זה. האב, כך הוצהר, היה מאד מסודר וחומרים מלפני קום המדינה נמצאים בידי המשפחה בצורה מסודרת ומתויקת (עמ’ 94 ש’ 2). כמו כן, האב היה עובד מינהל מקרקעי ישראל כ-20 שנה עד צאתו לגמלאות בשנות ה-70. כלומר, היתה לאב נגישות של ממש לבדיקות ולהעלאת טענות.

אם סבתו של המצהיר לא הבינה כלל שאין מדובר בכל נכסי ההקדש (וסבו נפטר לפני הולדתו), לא ברור על איזה “סיפורים במשפחה” מדובר ומה יכלו לומר לו אביו ואמו.

135. עניין הסיפורים במשפחה והיחס בין טענת קיומם לבין עשרות שנים בהן לא נעשה דבר,
מעלה קושי.

“ש.

כאשר משחררים לה את הנכסים היא מבינה שמשחררים לה את הנכסים בחלקה 18. כן. באיזה שלב היא הבינה שאלו לא כל הנכסים?

ת.

43 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

ת.

היא לא הבינה שאלו לא כל הנכסים כי מאחר והנכסים נוהלו ע”י אנשים אחרים ובהתחשב באותה תקופה לגבי ניידות, כמו שגם אני לא ראיתי את הנכס הזה עד אחרי שאבי נפטר אני מניח שגם היא כנראה לא ידעה בדיוק מה הנכסים שנמצאים.

c :

S

&

S

ع

ن

אני מזכירה לך שבשלב מסויים הבנתם שזה לא כל הנכסים. אני הבנתי. מי סיפר לך? היו סיפורים במשפחה שהיה עוד רכוש ביפו שהלך לאיבוד. על סמך זה ועל סמך נתונים שראיתי ומסמכים של מה שיש ומה שיש קושנים לגביו, ראיתי שיש פער וניסיתי להבין איפה נמצאים הנכסים שיש לגביהם קושנים. … היתה הזנחה בטיפול של משפחת עמיאל ביפו. מה זה היו סיפורים במשפחה. מי סיפר לך? אבי וגם אמי סיפרה. אמי ראתה את אותו ערבי שהיה בא לשלם את שכר הדירה ותיארה לי אותו. סבתא שלך לא יודעת שיש לה עוד נכסים חוץ מחלקה 18 אבל אבא שלך שהוא בנה והיה עוד קטן יותר כאשר סבתך ניהלה את הנכסים הוא כן ידע שיש עוד נכסים. מאיפה הוא ידע? זה היה סיפורים במשפחה. היה רכוש יותר גדול ולא יודעים מה קרה איתו. אני חושב שבסיפורים יש גרעין של אמת. זה מהידע ההיסטורי שלי. לפעמים אפשר לחפש ולבנות עליהם ולראות. יש יחסים טובים במשפחה. אבא שלך יודע שיש עוד נכסים להקדש שלא שוחררו והוא לא אומר שום דבר לאמא שלו. זה לא נשמע לי הגיוני.

ש.

ת.

ש.

< :

שאלתי למה לא אמר לסבתך שיש עוד נכסים. אני לא יודע מה הם חשבו וידעו באותה תקופה.”

ת.

עמ’ 103 ש’ 9 – עמ’ 104 ש’ 19.

44 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

136. יש קשיים גם בטענה הפיזית ובכללה הטיעון כי חסרים נכסים וכי אין זה יתכן שכל נכסי
ההקדש הם בשטח של חלקה 18. עמדת ההקדש נסמכת על כך שבשטר ההקדש מצוין שהיו 28 חנויות ו-2 בתים, כאשר העד סבור, לפי מה שראה בנכס, שבחלקה 18 יש 16 חנויות ובית אחד. מכאן הוא למד על חסרון 12 חנויות ובית אחד. זאת, כאשר בנסח פנקס השטרות לגבי חלקה 18 (נספח ט’ להקדש) כתוב שיש 29 רישומים של החלקה שמורכבים מ-2 בית עליון, 1 מחסן, 17 חנויות ו-9 ללא תיאור. כמות כמעט זהה להיקף הנכסים שצוינו בשטר ההקדש.

137. מדובר גם כאן בהשערות:

“ש. ת.

€

ת.

אני מבינה שאתה אומר שבחלקה 18 יש רק 16 חנויות. נכון. תסכים איתי שגם אני וגם אתה לא יכולים לדעת בוודאות איזה חנויות ובאיזה חלוקה הם היו כשנבנה הבניין. ברור שאנחנו לא יכולים לדעת בדיוק. אבל הבניין נבנה בתקופה התורכית והוא נבנה בצורה של קשתות שכל קשת מייצגת כניסה מסויימת למבנה. למדתי קצת ארכיאולוגיה ויש לי קצת גישה לנושא. הנחתי וראיתי שלא יכול להיות יותר חנויות ממה שקיים בשטח לדעתי האישית. יכול להיות גם שלצורך העניין שתי חנויות הפכו להיות חנות אחת. הכל יכול להיות.”

ש. ת.

עמ’ 95 ש’ 21- 13 .

138. עוד טוען ההקדש כי בתכתובת בין גב’ עמיאל לבין האנ”ג מ-1949 מצוין כי הנכסים הנמצאים בחלקה 18 הם 16 חנויות ו-4 חדרי מגורים, כי הדבר תואם את מצב הדברים כיום בחלקה 18 ומעלה כי יתרת נכסי ההקדש אינם נמצאים בה. גם טיעון זה כולל הנחות. כך למשל, לפי מכתב האנ”נ, יש בחלקה 4 חדרי המגורים. ההקדש יוצא מתוך הנחה כי 4 חדרי מגורים משקפים בית עליון אחד ולא שני בתים עליונים. אין להשערה זו ביסוס ראייתי

45 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

(השוו: צילום מ/5)29. אשר לחנויות – הדברים שצוטטו מתוך חקירת עמיאל רלוונטיים גם כאן. ההקדש אינו טוען ואינו יכול לטעון, כי מיקום וגודל של חנויות בסוף שנות ה-70 של המאה ה-19 זהה לגודל ומיקום של חנויות בשנת 1949,70 שנה, 2 מלחמות עולם ושפע אירועי לחימה מקומיים לאחר מכן.

139. ההקדש מבקש לתמוך את טענתו לגבי זיהוי נכסיו וקישורם גם לחלקות 26 ו-27, בחוות
דעתו של זייד. לפי חוות דעת זו, הנכסים הרשומים בספר חר”: 13 ובספר חרי 25 ממוקמים בשטח חלקות 18,26 ו-27. לצורך כך פעל זייד בפרט למקם באופן רעיוני את נכסי ההקדש, בהסתמך על הגבולות המתוארים בקושאנים העות’מאניים, בשלוש החלקות הנ”ל.

140. המדינה מלינה כי התברר שזייד היה מעורב בעבר בהליך ההסדר של גוש רישום 7118 והדבר לא צוין בחוות הדעת. לא מצאתי לתת לכך משקל של ממש. התרשמתי כי המענה שניתן – כי המודד עשה עבודה רבה בעניינים אלה ולא זכר כלל את הדבר (עמ’ 118 ש’
22 – 6 ) – היה מסתבר. כמו כן, לא מצאתי לתת משקל לכך שמפת זנדל, אליה הפנו זייד וההקדש, צורפה בשלמותה רק במהלך שמיעת הראיות. ככל שהמדינה סברה כי בשל ההגשה המאוחרת לא התאפשר לה להדרש למפה זו באופן ראוי בראיותיה, היתה לה שהות מספקת לעתור בבקשה להשלמת ראיות. המדינה עתרה יותר מפעם אחת בשלב הסיכומים להגשת ראיות נוספות כאשר חשבה שיש בהן חשיבות. היא לא עתרה לצרף ראייה הנוגעת למפת זנדל והאיחור בהגשתה.

141. לגופו של עניין, לצורך מיקום נכסי ההקדש בשטח החלקות הסתמך זייד בחוות דעתו במידה רבה על צורת המבנים ועל המעברים כפי שצוינו במפת זנדל. המפה היתה מרכזית לצורך חוות דעתו. במקביל הסתבר שהעד לא מצא במפת זנדל כל עניין כאשר היה מעורב בהליכי ההסדר של הגוש (עמ’ 122 ש’ 16 – 11 ) ולדעתו לא היה בה צורך (עמ’ 122 ש’

.(23-22

29 לעניין שינויים במבנה ר’ גם להלן.

46 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

מכל מקום, זייד העיד כי במפות נספח 7 לתצהירו, בהן הציב באופן סכמטי את החנויות, הוא נסמך על מפת זנדל לעניין המעברים (עמ’ 124 ש’ 26) וכי ציון המעברים חשוב לחוות דעתו (עמ’ 121 ש’ 23 – 22 ; עמ’ 122 ש’ 2- 1).

142. דא עקא, מחקירתו הנגדית עלה כי העד מצא לנכון להתעלם ממעבר אשר מופיע במפת זנדל באזור זה. העד אמנם הבחין בקיומו של המעבר במפה אולם הבין שאם היה משלב את המעבר בהצבה הסכמטית של החנויות, היה בכך כדי לנגוד את מיקומי החנויות (לשון אחר, המיקומים לא היו מסתדרים). בשל כך לא רצה העד להתייחס למעבר, למרות שהוא מופיע במפה עליה הוא נסמך כמעט לגמרי לצורך המעברים.

11 12

במקום לשלב את המעבר במפות בהן הציב את החנויות, מצא זייד לנכון להניח שבעת ש”עשו את החלוקות של החנויות”, אותו מעבר כבר היה חסום (עמ’ 130 ש’ 27- 21 ). פרט לקושי מובנה בהתעלמות ובהנחת עבודה כאלה, שיש בהן סתירה משמעותית עם דרך העבודה של מיקום הנכסים, הרי שאותו מעבר עצמו מופיע לא רק במפת זנדל שהיא משנת 1878 אלא גם במפה משנת 1985 (מ/10). ההנחה, המוקשית כשלעצמה, כי בין מועד יצירת מפת זנדל לבין חלוקת החנויות (אותה תקופה) נחסם המעבר, אינה נותנת מענה לקיומו של אותו מעבר גם במפה משנת 1985, למעלה ממאה שנה מאוחר יותר. התעלמות העד ממעבר שאינו מתיישב עם המטרה שלפניו, אינה מסתברת. גם תשובתו – “חשבתי שהוא לא נחוץ” (עמ’ 131 ש’ 18 – 12 ), מוקשה. זאת, גם כשלא נעלם מעיני כי המעבר אינו מופיע במפת השומה משנות ה-30 מ/9 (עמ’ 131 ש’ 24 – 17 ).

143. גם סוגיות אחרות בהצבת החנויות ע”י המומחה מטעם ההקדש מעלות סימני שאלה.

העד ביצע חלוקה מוערכת של נכסי ההקדש בתוך השטח, ללא מדידות או ביסוס אחר. לא עמדו בפניו תכניות הנדסיות או תכניות בנייה של החנויות ההיסטוריות (עמ’ 126 ש’ -20 19). העד אישר כי מדובר בחנויות מסוף המאה ה-19 אשר לא יודעים את הגודל של רובן והעיד שדובר בעיקר בחנויות קטנות והן לא בהכרח קיימות היום (עמ’ 127 ש’ 25- 20 ). הגודל והצורה שהוצבו על ידו הם בבחינת השערה (עמ’ 127 ש’ 13- 4 ). החלוקה אינה משקפת גם את מה שיש כיום בשטח (עמ’ 127 ש’ 18- 17 ). יוער כי העד לא ביקר בנכסים העליונים (עמ’ 117 ש’ 24- 23 ).

47 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

144. חנויות ההקדש מוספרו בקושאנים התורכיים במספרים 28- 1 ושתי הדירות מוספרו בקושאנים במספרים 30 – 29 . המדינה סבורה כי יש מקום להניח שהחנויות יהיו מסודרות אחת אחרי השניה באופן עוקב. לא כך בוצעה ההצבה ע”י העד. הוא הציב את החנויות לפי נוחותו ותוך פיזור ו”קפיצות”. כאשר נשאל בעניין השיב כי “יש לסדר הזה “נסיבה אחרת” שהוא אינו יודע אותה (עמ’ 132 ש’ 13- 11 ) וכן – “אני נכנס להיגיון תורכי?” (עמ’ 132 ש’ 22- 19 ).

145. גם מבלי להדרש לסדר מיקום החנויות, יש תהיות לגבי המיקום. כך למשל מיקם זייד שתי חנויות (95 ו-97) באותו מקום במפה. כשנשאל לגבי כך השיב ש”יכול להיות שהכיפה שם יותר גבוהה ויש איזה שהיא חלוקה של שימוש באותו מקום. זו הנחה שלי” (עמ’ 129 ש’
15 – 13 ). וכך, העד מצא לנכון להתעלם מקיומן של מדרגות בשטח, לא כלל אותן במפה הרלוונטית ומיקם שם חנות. כאשר נשאל השיב כי עשה כן על סמך הערכתו “שעשו אותן בתחילת המאה ה-20” ושהן לא היוו אלמנט שישנה לעניין מיקומה של חנות (עמ’ 135 ש’ 23 – עמ’ 136 ש’ 6). גם כאן רואים כי שולבו בעבודה הנחות מהנחות שונות על מנת לסייע בהשגת המסקנה המבוקשת.

146. קשיים משמעותיים נוספים ניתן למצוא בדרך בה נהג העד בתיאורי הגבולות בקושאנים.
ודוק, “כאשר מדובר בשטר לפי השיטה הישנה, ולא לפי מפת קואורדינאטות, היה על המערערים להוכיח את מיקומו מכל ארבעת רוחות השמיים. קרי, היה על המערערים להוכיח היכן מדרום נמצא כרם אלחמאמי וכרם חמד, היכן ממזרחה נמצאת הדרך השמישה, היכן מצפון נמצאים כרם אלבוסטאמי וכרם סעדה והיכן ממערב נמצאת הדרך השמישה… על הטוען לבעלות בשטח מסוים להוכיח את בעלותו בשטח מארבע רוחות השמים” (עניין ווקף עבדלרבו מעו, סע’ 99 – 97 ). על הטוען לבעלות להוכיח את הזהות שבין הגבולות על פי הקושאן לבין גבולות השטח שבמחלוקת (ע”א 4126/ 05 חג’אזי נ’ ועד עדת הספרדים ( 26.6.2006 ), סע’ י”ב והאסמכתאות שם). העדפת הוכחה לפי גבולות על פני רישום מתרחשת כאשר הוכחו גבולות השטח מכל עבר “מבלי להותיר פרצה” (עניין החברה לפיתוח ירושלים, עמ’ 825; ור’ גם ר”ע 225 / 85 חברת המזרחי לפיתוח קרקעות בע”מ נ’ עבידאת, פ”ד מ(1) 200 (1986), עמ’ 209).

48 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

העד הסתמך במידה רבה, שלא לומר מידה מכרעת, על תיאור הגבולות בקושאנים. למרות זאת, הוא לא מצא לנכון לעשות שימוש בתיאור הגבולות בדרך המדויקת בה הופיעו שם. כך, בחלק מהגבולות מצוינת “דרך” ובחלק “דרך ציבורית”, לעתים מופיע “מעבר” ולעתים “מעבר משותף”. לכל אלה לא מצא העד לייחס חשיבות של ממש ולא התייחס לכך (עמ’ 133 ש’ 14 – 6 ). עמדתו היתה כי אין הבדל בין “מעבר” ל”מעבר משותף” או בין “דרך” לבין מעבר לבין מעבר משותף (עמ’ 135 ש’ 15 – 12 ). לא היה לו מענה לשאלה, מדוע אם כך היה צורך בהגדרות שונות של הגבולות, לעתים באותו קושאן עצמו (“אין לי תשובה לזה”, עמ’ 133 ש’ 26 – 23 ). יצויין כי עמיאל העיד שלפי הבנתו, המעבר המשותף היה בין נכסי מימון עמיאל לבין נכסי אהרון מויאל (עמ’ 116 ש’ 14). זייד לא ידע כלל היכן הנכס של מויאל (עמ’ 134 ש’ 18- 16 ).

147. יש סימני שאלה נוספים. כך למשל, זייד אישר כי לפי עמדתו, כאשר היא מיושמת על מפת זנדל עליה הוא נסמך במידה רבה, נכסי ההקדש השתרעו על 2.5 מבנים (עמ’ 123 ש’ 27 – 26 ). זאת, כאשר בשלב קודם בעדותו הוא אישר כי ההתייחסות לכל נכסי ההקדש היתה כנראה כאל מבנן אחד הכולל את כל החנויות ושני הבתים מעל (עמ’ 120 ש’ -13 6). וכך, זייד אישר בחקירתו כי בקושאנים ציינו רק כיוונים כלליים: דרום, צפון, מזרח ומערב; לא צוינו כיוונים כמו: “צפון מערב”, “דרום מזרח” וכו’ (עמ’ 128 ש’ 17). כאשר כתוב בקושאן מסוים מונח כמו “צפון”, אין הכוונה בהכרח לצפון ברמה המדויקת. העד לא כלל במפות ההצבה רשת קואורדינטות (עמ’ 126) ואישר כי ההצבה על גבי המפות היא גם עניין של פרשנות (עמ’ 128 ש’ 21- 18 ).

24 25

זאת ועוד. בחוות הדעת נכתב ונטען (5.1) כי בתצלומי אויר ותמונות קרקעיות החל מ 1917, נראה המבנה כפי שהוא היום. יתכן כי כך הוא. אולם טיעון זה “עוקף” את שאלת השינויים האפשריים במבנה קודם לשנת 1917. בפרט אין בו התייחסות לפעילות הנרחבת שבוצעה ע”י השלטונות העות’מאניים באזור תוך כדי מלחמת העולם הראשונה (כנראה בראשית שנת 1915). למיטב הידיעה, בתוך כך נהרסו חזיתות בתים שהצרו את הרחוב המכונה כיום רחוב יפת, נמחו שווקים עתיקים ועוד. בספרות קיימת התייחסות קונקרטית לכך שאותה עת נפגעה גם הבנייה של ה”ה עמיאל, אבושדיד ומויאל (גילר קתדרה 165, עמ’ 171 – 168 ). גם אם לא חל שינוי במבנה לאחר שנת 1917 (והוא לא נפגע למשל

49 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

במבצע “עוגן” בו פרצו הבריטים ב-1936 דרכים ביפו), עדיין אין בכך כדי לומר שלא היה שינוי במבנה מאז נוצר ההקדש. הרקע ההיסטורי מעיד אחרת.

148. בסופו של יום ולאחר בחינת החומר והתרשמות מהחקירה, לא מצאתי כי חוות הדעת משכנעת ומספקת לביסוס עמדת ההקדש בהליך.

149. ההקדש מצדו טוען ומלין כי לא הוגשה מטעם המדינה חוות דעת של מודד שנועדה לאיתור פיזי של נכסים. ההקדש טוען כי המדינה הסתמכה רק על הרישומים וכי אין בכך די.

15 16

150. המדינה אכן לא הגישה חוות דעת של מודד בעניין זיהוי נכסים. חוות דעתה של ברק
שהוגשה מטעם המדינה, מהווה אך תגובה לחוות דעתו של זייד והבעת עמדה כי לא ניתן להסיק מאותה חוות דעת את שההקדש מבקש להסיק ממנה. אין בה תרומה עצמאית לזיהוי נכסים. מעבר לכך, בעדותה של ברק הובהר כי העדה אינה יודעת מהו פנקס הזכויות ואינה מבינה במסמכי רישום מקרקעין מהתקופות הרלוונטיות (לרבות עות’מאנית ומנדטורית). בהגינותה אישרה העדה כי היא עוסקת בעיקר באיתור וזיהוי של נכסים ברישומים חדשים, כי עליה להתייעץ בכל הנוגע לאיתור נכס שרישומיו ישנים, כי היא כנראה לא תצליח לזהות נכס על יסוד רישומים ישנים ושלא על יסוד גוש וחלקה או קואורדינטות, כי איננה יודעת כיצד מבצעים איתור כזה וכי אינה יכולה לקחת נכס שמופיע בפנקס שטרות מנדטורי ולמקם אותו בשטח (עמ’ 75 ש’ 26 – עמ’ 78 ש’ 19). מר קויפמן אף הוא מודד ועבד בעבר במרכז למיפוי ישראל, אולם לא הוגשה חוות דעתו בעניין איתור הנכסים או בכלל והעד אישר כי לא ניסה לבצע איתור של נכסי ההקדש (עמ’ 59 ש’ -22 20) או לאתר את הנכסים הנזכרים ברישומים הישנים שקושרו לחלקות שבמחלוקת (עמ’ 69 ש’ 28- 23 ).

151. עם זאת, אין בהעדר חוות דעת מטעם המדינה לזיהוי נכסים כדי להטות את הכף. המדינה אינה טוענת לטעות או לבעייה כלשהיא בזיהוי או בקישור או לצורך בביצוע קישור או זיהוי אחרים. טענותיה הנוגעות לזיהוי מועלות רק במענה או בהתייחסות לטענות ההקדש ונסיונה לערער את עמדתו.

50 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

14. הרישומים בפנקס הדאיימי הם כרונולוגיים5. בתחילת כל חודש ניתנו לשטרי הרישום מספרים סידוריים ש”רצו” עד לסוף אותו חודש. בחודש שלאחר מכן החלו שוב בשטר מספר 1. באותו דף עצמו ניתן למצוא עסקאות שונות לגבי חלקות שונות שבכפרים שונים.

15. רישומי פנקס הדאיימי כללו פרטים כגון: מספר השטר, החודש והשנה, שם המקום, שטח המקרקעין (בדונמים תורכיים ואמות), הגבולות, שם המוכר, שם הקונה, מהות הפעולה (אייזנשטיין, 202).

“בתקופה העות’מאנית בוצע הרישום בשיטה הישנה. במסגרת הרישום של אותה תקופה לא נעשה בירור מלא של זכויות המקרקעין והזכויות של תושבי האזור נרשמו בסדר כרונולוגי. כך שכל רישום הפנה לרישום קודם תוך הפניה לדף ולעמוד הרלוונטי בספרי השטרות הקודמים. הרישום לא כלל רישום גיאוגרפי בדמות מפה וגבולות חלקה, אלא תואר רק באופן מילולי.”

בג”ץ 1299 / 11 צורים 2000 בע”מ נ’ ראש המינהל האזרחי לאזור יהודה ושומרון ( 5.4.2012 ), סע’ 3.

16. השטח והגבולות הרשומים בתקופה העות’מאנית שלא נקבעו על סמך מדידה כללית, לא התאימו לעתים קרובות למציאות (עניין ליבמן בעמ’ 91). “מן המפורסמות הוא, כי שטח שצוין בקושאן תורכי אינו מדויק וכי ציון השטח כלל לא היה מבוסס על מדידה” (ע”א
472 / 60 מדינת ישראל נ’ יונס, 18.7.1961 , סע’ 5 לפסק דינו של השופט (כתוארו אז) זוסמן).

17. בעניין רישום גבולות המקרקעין בספרים התורכיים נכתב:

“…כאשר אין שיטת מדידה מדויקת, נאלצים להגדיר את גבולות החלקה בעזרת ציון שמות השכנים או עצמים טבעיים. ברור עד כמה שיטה זו של רישום החלקה לא היתה מדויקת. אותו עץ אורן או נהר או סימן טבעי אחר היה יכול להיעלם ברבות השנים. עניין זה יצר בעיות רבות לזיהוי החלקה

5 בניאן, עמ’ 187; אייזנשטיין, עמ’ 202.

5 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

והמגרש של פלוני ואלמוני, ועד עצם היום הזה אנו נתקלים בסכסוכי קרקעות הנובעים באי בהירות בעניין סימון הגבולות בעזרת עצמים שהיו נהוגים בעבר ובהווה לא נשאר מהם מאום” (בניאן, עמ’ 186).

“כגבולות החלקה נרשמו שמות המחזיקים-הגובלים אתה מארבע צדיה, או הגבולות הפיסיים שלה כגון, דרך, ואדי, כרם זיתים וכיוצא באלה. ברבות הימים ניטשטשו הגבולות, מכיוון שהמחזיקים-הגובלים נפטרו, או שהעבירו לאחרים את זכותם בקרקע, או שהגבולות הפיסיים חדלו להמצא בשטח” (אייזנשטיין, עמ’ 201- 200 ).

“אחד הליקויים החמורים של הפנקסים התורכיים היה שיטת סימון הגבולות באמצעות תיאור מילולי של תוואי שטח טבעיים או מלאכותיים או תיאור שמות השכנים הגובלים” (זנדברג, עמ’ 154; בהערת שוליים נלווית מצוין: “רווחת הדעה כי היה זה הליקוי העיקרי שלהם”).

“חסרונות השיטה העותומנית… החסרון השלישי הוא שגם מה שרשום ורשום נכון, לא תמיד ניתן לזיהוי ולהבנה לפי הרישום….כיום כל הגבולות השתנו, וקשה מאוד לזהות למה מתייחס כל אחד מהם … כאשר תוואי הדרך שונה ובטרשים יש בתים, והכל השתנה מאוד במשך 100 השנים האחרונות. זיהוי נכון של הקרקע, לפי הגבולות המתוארים בקושאן, הוא מורכב ומסובך מאוד, ולעתים כמעט בלתי אפשרי לאחר חלוף עשרות רבות של שנים” (אלבק-פליישר, עמ’ 264- 262 ).

18. הפסיקה עמדה על הקושי לזהות שטח לפי רישום בפנקסים התורכיים:

“…יהא ערכו הראייתי של קושאן היוקלמה כאשר יהא, חובה היא לשכנע את בית המשפט, שהאדמה הרשומה לפי אותו קושאן זהה עם השטח שבמחלוקת. אם לא נעשה דבר בכיוון זה, לא יעלה בידי המערער להפיק תועלת מהקושאן, שעליו נשענת תביעתו. ודווקא בנקודה זו בולט הקושי הן של התובע המסתמך על הקושאן… והן של המשיבות, שטענו, כי הקרקעות … רשומות בקושאן יוקלמה … שכן, הגבולות שצוינו בשני קושאנים אלה לא

6 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

152. בנוסף וכפי שצוין לעיל, לזכותה של המדינה עומדת ראיה לכאורה בדבר רישומי הנכסים והבעלות בחלקות שבמחלוקת. אמנם, מדובר בראיה לכאורה בלבד ומקובלת עלי טענת ההקדש כי לא ניתן לראות ברישום זה משום חזות הכל. ברם, קיומו של הרישום מטיל את הנטל על הצד הכופר בנכונותו ודיוקו. בניגוד לטענת ההקדש, לא מוטל נטל על המדינה להוכיח כי נכסי ההקדש צריכים להיות מאותרים כולם בגבולות חלקה 18 (או בכל מקום אחר). כמו כן, המדינה לא הסתפקה בהפנייה לרישום הקיים ובראיה הלכאורית העולה ממנו במובן זה שלאורך הדרך אותרו והוגשו מסמכים אשר המדינה מוצאת בהם תמיכה לטענותיה ולרישום הוותיק או שהיא רואה בהם ערעור של עמדת ההקדש.

153. השאלה אותה על בית המשפט לבחון היא האם הורם הנטל לשכנע כי חלה טעות בזיהוי של המקום הפיזי לגבי רישומי חלקות 26 ו-27, כי זכויות ההקדש חורגות מגבולות חלקה 18 וכי יש לו זכויות בעלות בחלקות שבמחלוקת. מדובר בנטל לפי מאזן ההסתברויות (עניין דרדיקמן) תוך שבפסיקה ותיקה צוין בהקשר מקרקעין לא מוסדרים, כי על הטוען כלפי הרישום, להביא “הוכחה קפדנית נגד תוקפו של הרישום” (עניין אל גול, עמ’ 70- 69 ).

בעניין נטל זה חלה הפסיקה והספרות אליהן מתייחס ההקדש לגבי זיהוי מקרקעין, ובכלל זאת בעניין חשיבות שם המקום (“אלמווקע”)30 ושמות “הגובלים” לצורך ביסוס תביעה הנסמכת על קושאן ללא מפה (ע”א 117 /
87 אל-משני נ’ בלומנטל, פ”ד מג(3) 764 ( 25.10.1989 ); ע”א 223 / 81 רשות הפיתוח נ’ פאיז חסן עיד, פ”ד לט(1) 605 ( 3.4.1985 )). כמו כן בעניין זה חלים הקשיים בזיהוי ואיתור נכסים על יסוד תיאור כמו גבולות, כפי שפורט וצוטט בפרק הפותח.

154. בהקשר זה ניתן להוסיף כי חל שיהוי בן עשרות רבות של שנים בהעלאת טענות ההקדש.

שיהוי יכול להשליך על שאלת עצם ההידרשות לתביעה, מטעמי צדק, אינטרס הציבור ודאגה לקיום הליך שיפוטי תקין (ע”א 4352 / 15 קורן נ’ עו”ד אורן הראל ( 2.8.2017 ), סע’ 49; ע”א 2919 / 07 מדינת ישראל נ’ גיא-ליפל, פ”ד מד(2) 82 ( 19.9.2010 ) (עניין גיא-ליפל), סע’ 96). בהקשר זה מזכירה הפסיקה שני שיקולים או תנאים מרכזיים: יצירת מצג מצד התובע בדבר זניחת זכות התביעה ושינוי מצבו של הנתבע לרעה בשל פגיעה

30 ר’ גם עניין שכטור, עמ’ 600.

51 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

ביכולתו להוכיח את טענותיו לנוכח השיהוי. לעתים נזכר בפסיקה תנאי שלישי לפיו השיהוי נגרם בחוסר תום לב. על פי רוב, איחור בהגשת תביעה, כשלעצמו, אינו מעיד על ויתור או מחילה על זכות תביעה אך צוין כי “יתכן שבמקרים חריגים, בהם מדובר בשיהוי בן עשרות רבות של שנים, יזכה חלוף הזמן למשקל עצמאי ונכבד גם בגדר דוקטרינת השיהוי…” (ע”א 4352 / 15 הנ”ל, שלהי סע’ 3 לפסק דינו של השופט הנדל).

3 .

155. גם אם לא תתקבל טענת המדינה לפיה ההקדש אינו רשאי להעלות כיום טענות כנגד
קישור שבוצע לפני עשרות שנים, גם אם לא נפנה במשעול (הנטען) של התיישנות וגם אם אין מדובר בעצם ההידרשות לתביעה, שיהוי יכול להביא לפגיעה ביכולתו של הצד האחר להוכיח את טענותיו ולגרום לו נזק ראייתי. לכך יש השלכה על נטל השכנוע.

“מאחר שהשימוש בדוקטרינת השיהוי לדחיית תביעה הוא נדיר וחריג במקומותינו, הנפקות העיקרית של טענה זו היא בהחלת דוקטרינת הנזק הראייתי. עמדנו על כך שברגיל, חלוף הזמן מקשה על הנתבע בהגנתו. ראיות שיכול היה הנתבע להשיג – אם ראיות חפציות כמו מסמכים ואם ראיות בעדויות – אבדו וכבר אינם בהישג ידו. … חלוף הזמן מטשטש לא רק זכרונם של עדים, אלא גם מקשה על בית המשפט לקבוע ממצאים פוזיטיביים מבעד לערפל הזמן, ובכך מחריף את הקושי בבירור האמת העובדתית. לכן, יש לשיהוי ‘מחיר’ במישור הראייתי, הן מבחינת נטל השכנוע והן מבחינת כמות הראיות….” (עניין גיא-ליפל, סע’ 97). “לדוקטרינת הנזק הראייתי תחולה בעיקר בדיני הנזיקין. אך, להגיונה תחולה גם בתחומים שונים בהם נשלל מאדם הסיכוי לזכות בתביעתו עקב כך שנגרם לו נזק ראייתי” (ע”א 999 / 09 זגייר נ’ אלענאני ( 23.12.2010 ), סע’ 31).

156. במקרה שלפנינו מדובר בשיהוי בן עשרות שנים שגרם לקשיים רבים, ראייתיים ואחרים, ובכללם: שינוי פני השטח, קושי באיתור מסמכים, פטירת אנשים שיכולים היו לשפוך אור על האירועים, ניהול המקרקעין בידי המדינה מהלך עשרות שנים תוך ביצוע עסקאות עם צדדים שלישיים, ועוד. נטל השכנוע מוטל מלכתחילה וממילא על ההקדש. השיהוי והנזק הראייתי שנגרם כתוצאה ממנו עומדים אף הם לחובת ההקדש לכל הפחות בהיבט הראייתי, מבחינת הראיות הדרושות להרמת הנטל.

157. לא סברתי כי הורם הנטל המוטל על ההקדש.

52 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

כאמור בפתח הדיון: בניסיון השחזור ההיסטורי והרישומי נותרו חלקים חסרים, מצב מובן בהינתן השנים הרבות שחלפו, דרכי הרישום המשובשות בתחילת הדרך והמאורעות ההיסטוריים באזורנו מאז המאה ה-19. כאשר מביטים בתמונה המשתקפת מהתצרף שנוצר מהמידע שהוגש, ההסתברות שהחלקות שבמחלוקת אינן חלק מנכסי ההקדש עולה על רעותה ובכל מקרה, ההסתברות שנכסי ההקדש נמצאים גם בחלקות שבמחלוקת אינה עולה על ההסתברות כי הדבר אינו כך.

10 11 12

הערה וסיכום 158. לא מצאתי בטיעוניהם האחרים של הצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של עניין (ע”א 578 / 17 יבלינוביץ נ’ פרטנר תקשורת בע”מ ( 18.11.2018 ); ע”א 2112 / 17 גרסט נ’ נטוויז’ן בע”מ ( 2.9.2018 ); רע”א 1491 / 16 פלונית נ’ פלוני ( 14.4.2016 ); רע”א 9294 / 09 חן נ’ בנק הפועלים ( 25.3.2010 ); ע”א 4861/05 שיכון עובדים נ’ מנהל מיסוי מקרקעין ( 11.8.2008 ); ע”א 84 / 80 קאסם נ’ קאסם, פ”ד לז(3) 60 ( 15.6.1983 )), ובכלל האמור טענות המדינה הנסמכות על חוק נכסי נפקדים (ההקדש מדגיש כי אינו טוען שנכסים שהוכרזו כנכסי נפקדים אינם כאלה אלא כי הנכסים שהוכרזו כנכסי נפקדים נמצאים במקום אחר וכי ההקדש עצמו מעולם לא נחשב כנפקד); הטענות בעניין חלקת שומה 25; אי דרישת ההקדש לבעלות בחלקת רישום 51 (והיחס בין בעלות במעבר לבין מה שבנוי מעליו); השאלה האם זנדל היה גם מודד; טענות (של שני הצדדים) הנסמכות על או מתייחסות אל תשריט עמידר מ/3; קיום חוסרים או אפילו טעויות בלוח הזכויות; ציון בהסכמי שכירות של עמידר משנת 2017 כי הבעלות היא במחלוקת; התייחסות פרטנית לשלבי חידוש רישום (עמ’ 30 ש’ 18 – עמ’ 31 ש’ 13; עמ’ 118 ש’ 27 – עמ’ 119 ש’ 7); ועוד.

20 21

159. סוף דבר: הבעלות בחלקות 46 ו-47 בגוש רישום 7118 (חלקות 26 ו-27 בגוש שומה
7019) תשאר רשומה על שמה של רשות הפיתוח.

160. ההקדש מחוייב בהוצאות המדינה בסך מינימליסטי, שלא לומר סמלי, של 10,000 ₪. בקביעת הסכום נלקחו בחשבון בין השאר הדרך בה המדינה עתרה בשלבים שונים בהליך, לרבות לאחר סיכומים, להגשת ראיות נוספות, הוצאות בהן חויבה המדינה בעבר, הקושי בעניין אי צירוף מפת זנדל במלואה ע”י ההקדש, החתירה המשותפת לגילוי האמת, ועוד.

53 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

161. בית המשפט מודה לצדדים ולפרקליטים על המאמצים לשפוך אור על השתלשלות העניינים ההיסטורית והמשפטית ועל ההזדמנות שיצר תיק זה להכיר נדבכים בהיסטוריה

של יפו.

המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

ניתן ה’ אב תשע”ט, 06 אוגוסט 2019, בהעדר. תוקן יז’ אב תשע”ט, 18 אוגוסט 2019, בהעדר.

תמר אברהמי, שופטת

54 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

נקבעו על-פי מדידה מדויקת או מוסמכת … כי אם על-פי שמותיהם של השכנים.

אך מאז עריכת הרישום לפי שני המוצגים הנ”ל … חלפו יותר מתשעים שנים עד ליום מתן פסק הדין, ובינתיים התחלפו השכנים, והמאמץ לאתרם לא תמיד מניב תוצאה”.

ע”א 698,699 / 80 שכטור נ’ חב’ הכשרת הישוב, פ”ד לח(2) 589 ( 11.6.1984 ) (עניין שכטור), עמ’ 598.

“מדובר כאן בקרקע בלתי מסודרת, ומן המפורסמות הוא, שציוני הגבולות במקרקעין כאלה, שהם מבוססים לא פעם על רישומים בספרי מקרקעין טורקיים, לא היו מדויקים”.

ע”א 805 / 79 עזבון המנוח אל גול נ’ כולל חב”ד בירושלים, פ”ד לח(1) 57 ( 9.1.1984 ) (עניין אל גול), עמ’ 65.

ור’ למשל גם ע”א 126/ 83

שיך סעד אלדין אלעלמי נ’ הינד נג’ם אל-חטיב, פ”ד מ(1)

.(242.1986.) 397

19. אייזנשטיין מציין, כי “לא קל לאתר חלקה מסוימת בפנקס היוקלאמה או הדאיימי לשם זיהויה ורישומה בפנקס השטרות ובהסדר הקרקעות. זאת, מכיוון שהרישומים בפנקסים התורכיים אינם מבוססים על מדידה ומיפוי, והם כתובים בשפה התורכית העתיקה, שאינה שלטת זה דור גם בתורכיה עצמה” (אייזנשטיין, עמ’ 204).

20. להשלמת התמונה יוער כי שיטת הרישום בתקופה העות’מאנית היתה משובשת ומלווה באי דיוקים רבים לא רק בשל העדר מדידה והדרך בה צוינו הגבולות והשכנים אלא גם כתוצאה מגורמים נוספים. בין גורמים אלה אפשר לציין את התופעה, שכונתה “מכת מדינה”, של רישום בשמות “מושאלים” אשר מקורה באיסור על רישום נדל”ן על שם נתיני מדינות זרות ועל שם חברות ותאגידים (עניין ליבמן, סע’ 16 לפסק דינו של השופט זילברג); את הנוהג לבצע עסקאות מבלי לרשום זאת בפנקסים (עניין ליבמן, סע’ 4 לפסק דינו של השופט חשין); ואת הרצון, שאינו זר במקומותינו, להפחית את שיעור המס ולהמנע מתשלום מס מלא, ע”י הצהרת שטח קטן מהמציאות (ע”א 431
/ 81 קהתי נ’ מדינת

7 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

ישראל, פ”ד ל”ט(1) 466 ( 24.2.1985 ) (עניין קהתי), עמ’ 468). ר’ למשל גם ע”א 7210 / 00 דנה נ’ מינהל מקרקעי ישראל, פ”ד נ”ז(6) 468 ( 8.9.2003 ) כב’ השופטת (כתוארה אז) חיות; דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין (תיקון מס’ 7), תשל”ח-1978, ה”ח 1345 בעמ’ 217.

תקופת המנדט הבריטי ואילך (מקרקעין לא מוסדרים) 21. בעת נסיגת כוחותיהם מארץ ישראל בסיום מלחמת העולם הראשונה, סגרו השלטונות
התורכיים את משרדי רישום המקרקעין ונטלו עימם חלק גדול מפנקסי המקרקעין. הבריטים שהגיעו לארץ ב-1918, מצאו את מערכת מרשם המקרקעין “במצב של תוהו ובוהו” (אייזנשטיין, 205; דוכן, 368). כדי להתגבר על הקשיים שנוצרו בשל העדר פנקסי מקרקעין, אסר תחילה השלטון הבריטי לבצע עסקאות במקרקעין ונקבע כי כל פעולה שתבוצע תהא בטלה ומבוטלת (18 נובמבר 1918).

22. בשנת 1920, לאחר שהצליחו למצוא חלק מספרי המקרקעין שנעלמו ולשחזר חלק אחר, פתחו הבריטים מחדש את משרדי רישום המקרקעין ופורסמה פקודת העברת קרקעות אשר איפשרה ביצוע עסקאות בתנאים מסויימים ותוך חובת רישום כל שינוי בזכויות קנייניות הנובעות מעסקאות במקרקעין (בניאן, 228). משרדי רישום המקרקעין, שכונו בתקופה העות’מאנית “טאבו”, כונו בתקופה המנדטורית: “משרדי ספרי האחוזה”.

23. כל הפעולות והעסקאות שבוצעו החל משנת 1920, נרשמו בפנקסי שטרות מנדטוריים.

פנקסי השטרות הונהגו כהמשך לרישומים שהיו בפנקסים התורכיים וכן לצורך רישום של מקרקעין שלא היה להם רישום קודם כלשהוא. פנקסים אלה איחדו למעשה את הפנקסים התורכיים וצרפו אליהם את הקרקעות שלא היו רשומות קודם לכן.

עם העברת הרישום מהפנקס התורכי לפנקס השטרות המנדטורי, נפתח דף נפרד לכל יחידת קרקע. בשורה הראשונה של הדף נרשם בעל הזכות ששמו הועתק מהפנקס התורכי. גם כאשר דובר ברישום ראשון של קרקע נפתח בפנקס השטרות דף נפרד יחידת

קרקע.

6 הקרקעות שנרשמו בפנקסים העות’מאניים היו בעיקר קרקעות הראויות לעיבוד חקלאי. נותרו אדמות רבות אחרות שהיה צורך ברישומן (בניאן, עמ’ 232).

8 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

24. פנקס השטרות המנדטורי התנהל לפי ספר, קרי – לכל ישוב נפתח ספר מיוחד (בניאן,

.(232

זיהוי מקרקעין נעשה לפי מספר הספר של אותו ישוב ולפי מספר הדף שבו רשומים המקרקעין. שם היישוב חשוב לצורך זיהוי המקרקעין שכן אותו “מספר דף” יכול היה להמצא בספרים של ישובים אחדים, שלעתים התנהלו באותה לשכת רישום.

25. פנקסי השטרות המנדטוריים אשר רלוונטיים לענייננו הם “ספרי יפו”.

26. בדף של כל יחידת קרקע נרשמו באופן כרונולוגי כל הפעולות שמבוצעות בה (מכר, משכנתא, ירושה ועוד). כאשר הסתיים הדף, המשיך הרישום לגבי יחידת הקרקע, בדף הפנוי האחרון שהיה באותו ספר והיו מציינים כי מדובר בהמשך לספר מס’ X דף מס’ ץ. אם הסתיים הספר כולו, פתחו ספר נוסף לאותו ישוב (1+X) וכן הלאה, כמות ספרים לפי הצורך. דרך רישום זו הובילה לכך שאותה יחידת קרקע יכולה להיות רשומה בפנקס השטרות במספר ספרים ועל פני מספר דפים. למשל, חלק מהשותפים במקרקעין יהיו רשומים בספר 4, חלק אחר בספר 6, והמשכנתא תהא רשומה בספר 11.

27. פנקס השטרות נסמך, כנזכר, על רישומיים בפנקסים התורכיים ועל רישומים ראשונים. אלה ואלה לא נעשו על סמך חקירה מדוקדקת ועל סמך מדידת שטחי הקרקעות (להבדיל מרישום לאחר פעולת הסדר זכויות במקרקעין). משכך, גם לגבי פנקס השטרות המנדטורי צוין:

“מי שהזדמן לו לראות קושאנים מהתקופה העות’מנית או העתק מפנקס השטרות מהתקופה המנדטורית, יכול לראות כי במסמכים אלו לעתים יש ציון של גבולות על פי שמות שכנים וכי גבולות של החלקה יכולים להיות נהר או עץ אורן או ערימת אבנים או ביתו של פלוני. קרי, שיטת קביעת גבולות פרימיטיבית ובלתי מדויקת” (אייזנשטיין, עמ’ 235).

28. הספרים המנדטוריים נוצרו החל משנת 1920 ועד לסיום השלטון הבריטי בישראל. הספרים המנדטוריים שהוצגו בהליך הנוכחי, נוצרו בשנות ה-30 של המאה ה-20.

9 מתוך 54

בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו

ת”א 1515 – 05 הקדש מימון בן שמעון עמיאל נ’ רשות הפיתוח באמצעות רשות מקרקעי ישראל
6 אוגוסט 2019

29. במהלך השנים אבדו או הושחתו חלק מהספרים המנדטוריים בנסיבות שונות, אירוע מוכר באופן יחסי הוא הנזק שנגרם בשנת 1944 למשרד ספרי האחוזה בירושלים, בעקבות מתקפת ארגון האצ”ל על משרדי הבולשת המחוזית ששכנו באותו מבנה. עוד קודם לכן נפגעו משרדי ספרי האחוזה בתל אביב והיה צורך בשחזור ותיקון רישומים (גביש קתדרה, עמ’ 113). השריפה במשרדי האחוזה בתל אביב התרחשה כנראה בחודש מאי 1939 (ע”א 163 / 63 דולינסקי נ’ בן משה, פ”ד יז 2455 ( 13.11.1963 ) (עניין דולינסקי), עמ’

.(2457

30. בעקבות האירוע בירושלים, נחקקה בשנת 1944 פקודת פנקסי הקרקעות (עניין קהתי, עמ’ 469). הפקודה קבעה שיטה לטיפול במסמכים שהושחתו ע”י חידוש הרישום או שחזורו, כך שלתיקונים יהיה תוקף משפטי. פעולות שחזור בוצעו כנראה אף קודם לכן, ללא עיגון בחוק מפורש (עניין דולינסקי, עמ’ 2458). ד”ר גביש מציין כי גם בתום המנדט הבריטי לא הושלם הטיפול במסמכים ונותרו רישומים רבים שלא הספיקו לתקנם (גביש קתדרה, עמ’ 114).

31. השלב המרכזי ברישום הקרקעות הגיע עם התחלת ביצוע הליך הסדר קרקעות בארץ ישראל, אף זאת בתקופת המנדט. לכך נגיע מיד, אך קודם לכן יצוינו בקצרה סוגי ספרים/פנקסים נוספים לרישום מקרקעין שטרם הוסדרו.

IX

32. לפי החומר המוגבל שעומד לפני, לאחר הספרים המנדטוריים וקודם לרישום מקרקעין בפנקס זכויות לאחר השלמת הליך הסדר, ניתן למצוא 3 “דורות” של מסמכי רישום מקרקעין “רשמיים” (להבדיל מתיעוד אחר שיכול להיות בו סיוע).

לפקודה זו בוטלה בסע’ 158(12) לחוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 (“חוק המקרקעין”).

10 מתוך 54