וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
וייע
2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
לפני כבוד השופטת עירית הוד – יו”ר הוועדה ד”ר נתן מולכו, עו’יד – חבר וועדה חיים שטרן, עו’יד – חברה וועדה
העוררים
1. רוברט א. פרימן מס’ דרכון 480336866 2. ג’יימס פרימן מס’ רישיון נהיגה אמריקאי 750531MO 3. דונלד פרידמן מס’ דרכון 456910699 4. ג’יין חנן פרידמן מס’ דרכון 518075638 ע”י בייבי, כפרי
נגד
המשיבים
1. מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ע”י פרקליטות מחוז צפון
2. קלמן אפל ת.ז. 660011040 3. נעמי אפל-חזי ת.ז. 030579874 4. שירה שושנה אפל ת.ז. 013238183 5. אריאל אפל ת.ז. 016502619 6. שרי ברוקלר מס’ דרכון 035759849 7. ג’ולי ברוקלר מס’ דרכון 154318687
פסק דין
השופטת עירית הוד, יו”ר הוועדה:
רקע
6
1. לפנינו ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין מיום 20 . 8 . 18 לפיה נדחתה הודעת העוררים על ביטול עסקה.
10
11
2.בין העוררים ו/או מורישיהם לבין המשיבים 2 – 7 (להלן: ייהרוכשיסיי) נכרתו בשנת 1997 הסכמים למכירת זכויות בנכס מקרקעין הנמצא בעפולה וידוע כגוש 16740 חלקה 77 (להלן: ייהמקרקעין”י). בהמשך, הגישו העוררים תביעה נגד הרוכשים שנדונה במסגרת ת.א 1800 – 06 – 14 (להלן: ייההליך הקודםיי) ועתרו לביטול הסכמי המכר. במסגרת ההליך הקודם, נכרת בין העוררים לרוכשים הסכם פשרה לפיו הסכמי המכר משנת 97 בוטלו. בית המשפט אישר את הסכם הפשרה בין העוררים לרוכשים ונתן לו תוקף של פסק דין.
12 13 14
1 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
1
והצהרה לפי שומה עצמית. לעניין ביטול עסקה המחוקק מצא שלא להגביל מבחינת זמן לא את הגשת הבקשה ולא את מתן ההחלטה בה. אין מקום להוסיף לסעיף 102 לחוק את מה שהמחוקק לא מצא לנכון להוסיף לו.
5 6
44. המשיב טען, כי הזמן שלקח למתן ההחלטה נבע מהעובדה שהבקשה הוגשה כעשרים שנה לאחר העסקאות והוא נדרש לאתר חומרים רלוונטיים וללמוד את התיק באופן מעמיק לצורך מתן החלטה מושכלת. אף אם ראוי ורצוי, כי החלטות המשיב יינתנו תוך תקופה קצרה יותר הרי שטענתו בנוגע לנסיבות מתן ההחלטה במועד בו ניתנה סבירה בעיני. בנסיבות אלו ומשלא נקבעה בחוק תקופה למתן החלטת המשיב בבקשה כאמור סבורני, כי אין לקבל את טענת העוררים לפיה יש לקבל את הערר על הסף בשל המועד בו ניתנה החלטת המשיב.
8 9 10
14
15
16
17 18
45.העוררים טענו, כי יש לקבל את הערר על הסף אף בשל פגמים בהחלטה. בעניין זה טענו, בין היתר, כי לא ניתנה להם זכות טיעון ולא התקיים דיון טרם ניתנה החלטת המשיב. אף דין טענה זו להידחות. בית המשפט העליון קבע בנוגע להליכי השגה לפי חוק מס ערך מוסף והליכי השגה לפי חוק מיסוי מקרקעין, כי זכות הטיעון של הנישום בהליכי השגה מסתכמת בהגשת טענותיהם בכתב ואין זכות לקיום דיון בעל פה למעט מקרים חריגים. עוד נקבע, כי אף אם החוק אינו קובע חובה לערוך דיון בעל פה במקרה שהנישום דורש זאת הרי שעל המנהל לתת משקל לבקשה כאמור ולכבד אותה אם אין שיקול המצדיק את דחייתה (ע”א 3178 / 12 יגאל שלמי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נתניה). קביעות אלו יפות ונכונות, בשינויים המתאימים, לדיון בבקשה לפי סעיף 102. במסגרת סעיף 102 לחוק לא נקבע, כי על המשיב לערוך דיון בעל פה טרם מתן החלטתו. כמו כן, העוררים לא הגישו בקשה לערוך דיון בעל פה טרם מתן ההחלטה. לפיכך, לא נפל פגם בכך שהחלטת המשיב ניתנה מבלי שנערך דיון בעל פה. ניתנה לעוררים הזדמנות להעלות את טענותיהם, אף אם לא בעל פה, ומשכך אין לומר, כי לא ניתנה להם זכות הטיעון.
20
22
24
27 28
29
46.טענה נוספת שהעלו העוררים הינה, כי המשיב מנוע מלהעלות כל טענה ביחס לנסיבות ביטול ההסכמים שקדמו לפסק הדין ועליו לקבלו לאחר שהוא עצמו ביקש להימחק מההליך הקודם. בעדותו טען עוייד גדרון, כי העוררים כללו את רשות המסים כצד להליך הקודם. הוא העיד, כי רשות המסים ביקשה להימחק מהתיק והיא אכן נמחקה. ערייד גדרון ציין, כי רשות המסים ציינה בבקשתה, כי יימנהל מיסוי מקרקעין אינו צד להסכם… ולכן יכבד כל החלטה/פסק דין… במישור החוזי. עוייד גדרון הוסיף, כי במישור החוזי העסקה בוטלה. (עמי 7 שי 2 – 7).
30
31
32
11 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
כי על המשיב לקבל אוטומטית את ההודעה בנוגע לביטול העסקה לפי סעיף 102 לחוק. אף העובדה שהמשיב היה במקור צד להליך הקודם איננה מחייבת אותו להכרעה שניתנה במסגרת ההליך האמור.
52.כעת יש לבחון האם היה על המשיב לקבל את הודעת העוררים בנוגע לביטול העסקה. קרי, האם נפל פגם בהחלטה נשוא הערר שלפנינו.
ooo va a WN
10 11 12
53.מהחלטת המשיב עולה, כי מצא לדחות את הבקשה מהטעמים הבאים: משך הזמן שעבר מכריתת החוזה ועד לרצון לבטלו מצביע על קבלת חזקה בנכס על ידי הקונה ומעיד על סופיות וגמירות העסקה, הקונה תפס או היה רשאי לתפוס חזקה בנכס, להשתמש בו ולנהוג בו מנהג בעלים, ערך הנכס השתנה משך תקופת ההחזקה הארוכה שהיה בידי הקונה, פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט אינו מצווה על ביטול העסקה אלא נותן תוקף להסכם פשרה מבלי שבית המשפט נדרש לטענות לגופן, התמורה שולמה במלואה והחזרת הגלגל כ- 20 שנה אחורה לא יכולה להתבצע היות והחזקה הועברה לקונה ועל הנכס נרשמו הערות אזהרה לטובת הרוכשים. העוררים טוענים, כי מדובר בהחלטה לקונית ושגויה וכי המשיב התייחס רק לחלק מהמבחנים הרלוונטיים לצורך בחינת ביטול העסקה.
15
16
19
54.במסגרת החוק לא נקבע מהם השיקולים והמבחנים אשר יביא המשיב בחשבון לצורך קבלת החלטתו לפי סעיף 102 לחוק. בפסיקה ובהוראת ביצוע מייש 26 / 92 נקבעו מבחני עזר לצורך בחינת בקשה לביטול עסקת מכר.
20
23
25 26 27
55.בע”א 304 / 85 מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב נ’ עידית זמר, פייד מא (4), 826, דן בית המשפט העליון בשאלה, האם עסקת מתנה בוטלה או שמא מדובר בהעברה חוזרת. נקבע, כי ההחלטה, אם מדובר בביטול המתנה או במתנה חדשה ממקבל המתנה לנותן המתנה המקורי, תלויה בנסיבות המקרה. בית המשפט העליון ציין, כי המבחן המקובל למלאכותיות העסקה הוא האם יש לעסקה תוכן כלשהו מלבד פטור ממס. יש לבחון האם העסקה התממשה בעולם המעשה והאם היו לעסקה השלכות עובדתיות כך שלא ניתן להחזיר את הגלגל אחורה. בעייא 2881 / 10 אלי לוי נ’ מנהל מס שבח רחובות נקבע, כי לצורך בחינת ביטול עסקה לעניין סעיף 102 לחוק יש לבחון, האם מדובר בעסקה שאינה מלאכותית ובבסיסה תכלית ביטול כנה ולא הימנעות מתשלום מס גרידא ובנוסף יש לבחון את אפשרות הביטול בחיי המעשה באופן שאינו מוציא את העסקה מגדר הביטול כך שהמעשה ייחשב, לדוגמא, כמכר חוזר.
29
.אייה
30
31
32
13 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
ב. מה משך הזמן שעבר בין כריתת הסכם המכירה לבין ביטולו. ג. מהי התמורה ששולמה על חשבון רכישת הזכויות ובאילו מועדים. ד. האם רוכש הזכויות תפס או היה רשאי לתפוס חזקה בנכס. ה. גובה הפיצוי ששולם במסגרת ביטול המכירה ועל ידי מי. ו. קיומם של יחסים מיוחדים בין המוכר לרוכש. ז. היחס בין גובה הפיצוי המשולם עקב הביטול להפרש בין שווי זכויות בעת המכירה לעומת השווי בעת ביטולה. ח. היחס שבין גובה הפיצוי המשולם עקב הביטול לבין המס שנחסך על ידי הצדדים עקב הביטול. ט. תכנוני מכירה עתידיים שהצדדים מתכוונים לבצע.
12
14
62.בעת שעורכים בחינה לפי מבחני העזר שנקבעו בפסיקה ובהוראת הביצוע חשוב לזכור, כי המטרה היא גילוי כוונת הצדדים האמיתית. יש לבחון, האם מדובר בביטול כנה ואמיתי. בחינה זו עולה בקנה אחד עם עקרון גביית מס אמת אשר הוא נשמת אפם של חוקי המס. בנוסף, יש לבחון, האם העסקה הכתה שורשים בקרקע המציאות אם לאו והאם ניתן להשיב את הגלגל לאחור. במקרה בו העסקה הכתה שורשים ולא ניתן להשיב את הגלגל לאחור אזי אין לקבל בקשה לביטול עסקה בהתאם לסעיף 102 לחוק.
15
16
63.במסגרת עייא 8340 / 10 מ.נ. השקעות בע”מ נ’ רשות המיסים בישראל ציין בית המשפט העליון, כי לאחר כל המבחנים אשר מצאו ביטוי בהוראת הביצוע עדיין יש לבחון אם קיים טעם ותוכן כלשהו בעסקת הביטול או שמא מדובר בעסקה מלאכותית או בדויה.
19 20
23 24 25 26 27
64.הנטל להוכחת ביטולה של עסקה הוא על מי שטוען, כי העסקה בוטלה (ע”א 304 / 85 מנהל מס שבח מקרקעין, תל-אביב נ’ עידית זמר, פייד מא(4) 826). נטל ההוכחה עולה בבירור מהוראות סעיף 102 לחוק לפיו המנהל יחזיר מס אם הוכח לו, כי מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהן מס התבטלו. בסעיף 2 . 3 להוראת הביצוע נקבע, כי יילכאורה, יש להכיר בכל בקשת ביטול של מכירה, פרט למקרים בהם יש חשד לביטול מלאכותי, הבא בעקיפין למנוע תשלום מס בגין מכירה נוספת או מסיבות אחרות כפי שיפורט להלןיי. סבורני, כי האמור מלמד על האופן בו יש לבחון את בקשת ביטול עסקה וכיצד יש להתייחס לבקשה כאמור. הנה כי כן, על מי שטוען, כי העסקה בוטלה מוטל הנטל להוכיח טענתו. אולם, מהוראת הביצוע עולה, כי ברירת המחדל היא שבקשה כאמור תאושר, בכפוף למקרים בהם יש חשד, כי הביטול מלאכותי ונועד להימנע מתשלום מס או מסיבות אחרות.
29
30
32
15 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
68.טענות אלו של העוררים, אשר נטענו במסגרת ההליך הקודם, יש בהן כדי לשפוך אור על הנסיבות בגינן בוטל ההסכם. ברי, כי במסגרת ההליך שבכותרת וועדת הערר אינה נדרשת לבחון ולהכריע במחלוקות אשר נתגלעו בין הצדדים לעסקת מכר המקרקעין. עם זאת, עצם קיומו של הליך משפטי בין הצדדים במסגרתו עתרו העוררים לביטול עסקת המכר וכן, הטענות שהעלו במסגרת ההליך יש בהם כדי לשפוך אור על נסיבות ביטול עסקת המכר. מבלי שאדרש יתר על המידה לטענות שהועלו במסגרת ההליך הקודם אציין, כי הפער בין התמורה ששילמו הרוכשים למוכרים עבור הקרקע לבין שווי הקרקע במועד המכירה הוא פער משמעותי מאוד אשר תומך, לכאורה, בטענות העוררים בנוגע לנסיבות בגינן עתרו לביטול ההסכמים. לכך מצטרפת גם העובדה שחלק ניכר מההסכמים היה בעברית שעה שהמוכרים אינם תושבי הארץ ולא שלטו בשפה.
4 5 6 7 8 9 10
14
16
69.אחד הטעמים שעמד בבסיס החלטת המשיב לדחות את ההודעה על ביטול העסקה הוא משך הזמן שחלף ממועד כריתת ההסכמים עד לרצון לבטלם. משך הזמן האמור מצביע לשיטת המשיב על קבלת חזקה בנכס על ידי הקונה ומעיד על סופיות וגמירות העסקה. משך התקופה שחלפה בין ההסכם לבקשה לביטול הוא אחד מהמבחנים שנקבעו בפסיקה וגם במסגרת הוראת הביצוע. במקרה שלפני, ההסכמים נכרתו בשנת 97, התביעה בהליך הקודם הוגשה בשנת 2014 והבקשה לביטול ההסכמים הוגשה למשיב ב 16 . 11 . 16 , לאחר שנכרת הסכם הפשרה וקיבל תוקף של פסק דין. אין מחלוקת, כי מדובר בפרק זמן משמעותי בין כריתת ההסכמים לבין המועד בו הביעו העוררים רצון לבטלם.
17
23 24 25 26 27
70.אין מחלוקת, כי בחינת פרק הזמן בין מועד כריתת ההסכם והמועד לביטולו רלוונטית לצורך בחינת בקשה לביטול עסקה. אציין, כי בפסיקה קיימות גישות שונות באשר למרכזיותו של מבחן זה והשאלה עד כמה משך הזמן שחלף הוא שיקול מכריע. כך לדוגמא, בעמיש (מחוזי נצ’) 121 – 09 מופיד נעים קזל נ’ מנהל מס שבח נצרת קבעה וועדת הערר, כי שאלת משך הזמן בין חתימת עסקת מכר במקרקעין עד לביטולה מהווה שיקול מכריע על ידי בית המשפט בבואו להחליט, אם לקבל את טענת הצדדים, כי מדובר בביטול תמים של עסקה לבין ניסיון להחזיר קרקע שנמכרה על עשיית רווח, המיטיב עם שני הצדדים, כאשר במשך הזמן שחלף חלו שינויים מהותיים בשווי המקרקעין בין מוכר ברצון לקונה ברצון. מנגד, לא פעם הכיר בית המשפט בביטול עסקאות אף שהיה מדובר בפער זמן משמעותי בין עריכת ההסכם לביטולו. בעייא 304 / 85 מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב נ’ עידית זמר, פייד מא (4), 826, דן בית המשפט העליון בשאלת ביטול עסקת מתנה. בית המשפט ציין, כי אין מניעה בדין לבטל את המתנה בהסכמה בכל עת אולם לזמן הארוך שחלף יש משקל המצטבר למשקלן של יתר העובדות. הנה כי כן, פרק הזמן
30
32
33
34
17 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
74.כאמור, המשיב ציין, כי משך הזמן שחלף מלמד על קבלת חזקה בנכס על ידי הקונה ומעיד על סופיות וגמירות העסקה. ראוי לבחון את נסיבות המקרה הספציפי ולא די בזמן שחלף כדי ללמד על קניית חזקה בנכס. במקרה שלפנינו, במהלך השנים הרבות ממועד כריתת ההסכם ועד לביטולו לא תפסו הרוכשים חזקה בקרקע ולא עשו דבר ביחס אליה מלבד רישום הערות אזהרה ואף זאת רק בשנת 2011. במסגרת הסכם הפשרה הרוכשים הצהירו, כי הזכויות במקרקעין לא נרשמו על שמם וכי לא ביצעו בפועל שום פעולות תכנון או בנייה בקשר למקרקעין (סעיף 3 להסכם הפשרה). אין די בזמן שחלף כדי ללמד, כי העסקה הכתה שורשים בקרקע המציאות וכי הרוכשים תפסו חזקה בקרקע. נסיבות המקרה הספציפי אינן מלמדות, כי אכן נתפסה חזקה כאמור.
2 3 4 5 6 7 8 9
12
75.אציין, כי במסגרת עייא 266 / 97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ’ מקס ווייסמן, פייד נז(3) 207 דחה בית המשפט העליון ערעור על פסק דינה של וועדת הערר מקום בו קבעה, כי מדובר בביטול עסקה ולא במכר חוזר במקרה בו נכרת הסכם בשנת 1971, בשנת 1986 צד אחד הודיע לצד השני על ביטול ההסכם בשל הפרתו והגיש תובענה בנדון ובשנת 92 נכרת בין הצדדים הסכם ביטול אשר מאשרר את הודעת הביטול משנת 1986, 15 שנים לאחר כריתת ההסכם. במקרה האמור, ועל אף הזמן שחלף ממועד כריתת ההסכם ועד למועד ביטולו, מצא בית המשפט העליון, כי אין מקום להתערב בקביעות וועדת הערר וקבע, כי העובדות מתיישבות עם ביטול העסקה. שכן, לא הייתה קנוניה בין הצדדים, לא הייתה פיקציה במעשי המשיבים, העסקה לא נקלטה במציאות, המגרש לא הועבר על-ידי המשיבים. נקבע, כי משכך הרי שהיה ביטול עסקה אמיתי.
14 15 16 17 18 19
23 24 25 26 27
76.טיעון נוסף שעמד בבסיס החלטת המשיב הוא, כי הקונה תפס או היה רשאי לתפוס חזקה בנכס להשתמש בו ולנהוג בו מנהג בעלים. בתצהירו טען עוייד גדרון, כי העסקה לא שלחה שורשים ולא נקלטה בקרקע המציאות, לא תפסו חזקה, לא טיפלו בקרקע, לא שמרו עליה, המגרש לא מפותח, לא בוצעו פעולות תכנוניות לא הוגשו היתרי בנייה או תכניות בנייה, הקרקע לא נרשמה על שם הרוכשים, במהלך השנים לא נרשמו הערות אזהרה, הקרקע לא נמכרה לצד שלישי. לא נעשה דבר (ע/1 סעיף 36). המשיב לא סתר טענות אלו. כאמור, רק בשנת 2011 נרשמו הערות אזהרה לטובת הרוכשים. לפיכך, אין מדובר בקונה שתפס חזקה בקרקע ונהג בה מנהג בעלים. לעניין זכות הרוכשים לתפוס חזקה בקרקע הרי שבמסגרת ההליך הקודם אחת מטענות העוררים הייתה, כי הרוכשים הפרו את ההסכם שעה שלא שילמו את מלוא התמורה המוסכמת בהתאם להסכם. שכן, במסגרת ההסכם הוסכם, כי כל המיסים יחולו על הרוכשים. העוררים טענו, כי מדובר בחלק משמעותי מהתמורה עבור הקרקע וכי הרוכשים לא שילמו את התמורה האמורה.
30
31 32 33 34
19 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
האפוטרופוס (סעיף 10 לכתב ההגנה). הטענות בנוגע לאיתור הקרקע על ידי אפל והעובדה שהמוכרים לא היו מודעים לקרקע עולות בקנה אחד עם טענות העוררים במסגרת ההליך הקודם וההליך שלפני.
1 2
5 6
80.כאמור, במסגרת ההליך הקודם עתרו העוררים לביטול העסקאות וטענו, כי המשא ומתן לכריתת ההסכמים נוהל בחוסר תום לב וכי הרוכשים הטעו אותם לגבי המקרקעין מבחינת שווים וייעודם. עוד הועלו טענות לפיהן אחת המוכרות סבלה מדימנציה קשה במועד המכירה ולא הייתה כשירה לחתום על ההסכם וכי מוכר אחר כלל לא חתם על ההסכם ואפל חתם במקומו מבלי שהציג ייפוי כוח המסמיך אותו לעשות כן.
8
11 12
14
15 16
81.בעדותו נטען בפני עוייד גדרון, כי הרוכשים העלו טענות קשות נגד עוייד ציבין ונגד אפל והוא נשאל, האם על אף הטענות האמורות הם היו מוכנים לשלם 5 . 7 מיליון ₪ שמתוכם 3 . 5 מיליון ₪ הם דמי איתור לאותו אדם שנגדו העלו את הטענות הקשות. עוייד גדרון השיב, כי האופציה הייתה לנהל הליך משפטי ארוך בבית המשפט המחוזי עם עלויות גבוהות ואולי גם ערעור במשך הרבה שנים, וציין, כי מדובר באנשים מבוגרים, או להגיע להסכם פשרה. עוייד גדרון העיד, כי אין ספק שאפל שילם לפחות חלק מהתמורה שהתחייב עליה בהסכם וכן שילם מס רכוש והיו הוצאות. הוא הוסיף, כי אפל איתר את הקרקע והמוכרים לא ידעו עליה. לטענתו, כאשר ניהלו את המו”מ על דמי האיתור השופט בן דוד, שערך את הגישור, הביא פסק דין של השופטת ורדה אלשייך שדיבר על דמי איתור של 30 % . הוא הוסיף, כי יש מקומות שמקובל 50 % ובסופו של דבר נקבע 20 % מהשווי שרשות המיסים קבעה למרות שבשנת 2016 הקרקע כבר הוערכה בלמעלה מ 20 מיליון (עמי 8 ש’ 17 – 26 ).
17 18 19 20
25 26 27
82.עוייד גדרון נשאל, האם בידו להראות משהו המלמד על הלך הרוח בדיונים וכיצד הגיעו ל- 3 . 5 מיליון ₪ עבור דמי איתור והשיב, כי היו ב- 4 – 5 ישיבות גישור אצל כב’ הנשיא בדימוס בן דוד והדברים התבררו שם. לטענתו, זה נעשה תוך כדי הדיונים לפי המלצות של השופט בן דוד. עוייד גדרון העיד, כי כבוד השופט טאהא ערפאת, אשר לפניו נדון ההליך הקודם, שלח אותם לגישור וכי נערכו בפני השופט טאהא מספר ישיבות קדם משפט וכבר בדיון הראשון השופט אמר לבאת כוחו של אפל שיש סיכוי גדול מאוד שהתביעה תתקבל גם לאור הפער העצום בין ערך הקרקע לתמורה, גם לאור העובדה שהייתה הפרה והייתה הודאה וגם לאור הסיטואציה שההסכמים כתובים בעברית עם תוספת באנגלית ומלמדים, על פניו, שהמוכרים לא ידעו בדיוק למה הם מתייחסים ולמי הם מוכרים. עוייד גדרון הוסיף, כי ההסכם מדבר בעד עצמו וכי השופט בן דוד אמר
30 31
32 33
21 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
במשך שנים רבות. לאמור מצטרפת גם העובדה, כי מדובר בעוררים מבוגרים אשר אינם מתגוררים בישראל ואשר סביר, כי מבקשים להספיק וליהנות מפירות הקרקע שירשו.
1 2
4
5 6
86.מטבעו של הסכם פשרה במסגרת הליך משפטי, כי הצדדים לו מתגמשים ונערכים על ידם וויתורים. לפיכך, אין בטענות העוררים כנגד עוייד ציבין ואפל כדי ללמד, כי הסכמתם של העוררים לשאת בתשלום דמי האיתור היא תמוהה. בעניין זה אציין, כי דמי איתור בשיעור 20 % משווי הקרקע נכון למועד העסקה בשנת 97 הם סבירים. אין בשיעור דמי האיתור כדי ללמד, כי רכיב זה הוא ניסיון מלאכותי יילהלביןיי את הפיצוי בגין עליית ערך הקרקע במהלך השנים, כפי שטען המשיב בסיכומיו. כמו כן, אין להתעלם מהעובדה, כי חלק משמעותי מהפיצוי המוסכם בהסכם הפשרה נובע מריביות והפרשי הצמדה לאור פער הזמן המשמעותי בין כריתת הסכמי המכר וחתימת הסכם הפשרה. ההתחייבות לשלם לקונים בעקבות ביטול ההסכם סכום גבוה יותר מהסכום אשר שולם על ידם בגין רכישת הקרקע אין בה כדי ללמד, כי אין מדובר בביטול עסקה אלא במכר חוזר. במקרה שלפני הסכום הכולל מורכב מהחזרת התמורה, החזר הוצאות, שיערוך הסכום לתקופה ארוכה ודמי איתור לאפל מאחר ובזכותו נודע למוכרים על הקרקע. בנוסף, מדובר בהסכמות שהתגבשו במסגרת פשרה והגיוני, כי צד יסכים לשלם סכום גבוה יותר ולו רק בשביל לסיים את העניין ולהימנע מהליכים משפטיים ארוכים אשר עלולים להימשך זמן רב ולהיות כרוכים בהוצאות נוספות.
8 9 10 11 12
14
15 16 17
20
ור
22
87.אציין, כי בהסכם הפשרה אשר נכרת בין הצדדים בהליך הקודם וקיבל תוקף של פסק דין צוין, כי ההסכמה התגבשה בין היתר לאור העמדה המשפטית אשר המגשר הציג לצדדים והשאלות והערות של בית המשפט (סעיף 3 . 1). כמו כן, במסגרת ההסכם צוין, כי הנתבעים מכחישים את טענות התובעים אולם נכחו לדעת, כי קיים חשש שההסכמים יבוטלו ובין היתר לאור קיומו של פער מהותי בין שווי התמורה שהתחייבו לשלם עבור המקרקעין בהתאם להסכמים לבין השווי הריאלי של המקרקעין במועד כריתת ההסכמים (סעיף 3 . 2). עוד צוין בהסכם הפשרה, כי קיימת בין הצדדים הסכמה בנוגע להפרת ההסכם על ידי הרוכשים (סעיף 3 . 3).
25 26
31
88.אחד המבחנים שנקבעו בפסיקה הוא גובה ההשבה בעקבות ביטול ההסכם. המבחן האמור הוא מבחן מהותי שניתן ללמוד ממנו האם מדובר בביטול אמיתי או שמא במכר חוזר. במסגרת פסק דינו בעייא 8340 / 10 מ.נ. השקעות בע”מ נ’ רשות המיסים בישראל – משרד האוצר התייחס בית המשפט העליון למבחן גובה ההשבה וציין, כי השבה על פי מחיר השוק ביום הביטול מצביעה יותר על עסקת מכר חוזר ולא על השבת התמורות. במקרה שלפני ההשבה הייתה לפי השווי ששולם בתוספת ריבית והצמדה ודמי איתור
32 33 34
23 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
כדי ללמד, כי העובדה שההסכם בוטל במסגרת ההליך הקודם אינה רלוונטית לענייננו. קיומו של הסכם פשרה שנכרת במסגרת הליך משפטי בנוגע לביטול הסכמי המכר מהווה אינדיקציה נוספת אשר תומכת בגרסת העוררים בנוגע לביטול ההסכמים. סבורני, כי יש בעובדה זו, בנסיבות בהן עסקינן, כדי לסייע לעוררים במסגרת הערר שלפנינו.
1 2 3
91.נימוק נוסף בהחלטת המשיב הוא, כי התמורה שולמה במלואה והחזרת הגלגל כ- 20 שנה אחורה לא יכולה להתבצע במקרה כזה היות והחזקה הועברה לידי הקונה אף אם נטען, כי לא נעשה שימוש פיזי בקרקע.
10 11 12
14
15
92.כאמור, העוררים טענו, כי הרוכשים לא שילמו את מלוא התמורה מאחר ולא שילמו את המסים המוטלים על העסקה כפי שהוסכם בין הצדדים להסכם המכר. כמו כן, בפסק הדין בע”א 304 / 85 מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב נ’ עידית זמר, פייד מא (4), 826 נקבע, כי אם העסקה לא נקלטה בקרקע המציאות, לא היה לה ביטוי בעובדות בשטח והיא לא התממשה בעולם המעשה הרי שניתן להכיר בביטולה אף אם העסקה הושלמה. מנגד, אם היו לעסקה השלכות עובדתיות והיא הפכה למעשה שלא ניתן לעקור מקרקע המציאות ולבטלו כאילו לא היה, הרי שלא ניתן להחזיר את הגלגל אחורה ולהכיר בביטול העסקה. בפרשת זמר מדובר היה בעסקת מתנה ובמקרה האמור בית המשפט מצא, כי העסקה הכתה שורשים בקרקע המציאות בשים לב לכך שמקבלת המתנה קנתה חזקה בדירה והדירה נרשמה על שמה. באשר לשאלה, האם העסקה הושלמה ונקלטה ציין בית המשפט העליון בע”א 8340 / 10 מ.ו. השקעות בע”מ נ’ רשות המיסים בישראל – משרד האוצר, כי יש לבחון לדוגמא האם המקרקעין נרשמו על שם הקונה, האם נמסרה לו החזקה בנכס, האם הפיק פירות מהנכס, האם הכניס בנכס שינויים וכדומה.
16 17 18
20
93.כאמור לעיל, במקרה שלפני הרוכשים לא תפסו חזקה בקרקע ומלבד רישום הערות אזהרה לטובתם, בחלוף שנים רבות, לא עשו דבר ביחס לקרקע. לפיכך, אף אם העסקה הושלמה והתמורה המוסכמת שולמה, בכפוף לטענה בנוגע לתשלום המסים, הרי שלא די בכך כדי ללמד, כי לא ניתן לבטל את העסקה.
26
94.הנימוק האחרון בהחלטת המשיב הוא, כי נרשמו הערות אזהרה לטובת הרוכשים. כאמור, הערות האזהרה נרשמו שנים רבות מאוד לאחר שנכרתו הסכמי המכר. כמו כן, מלבד רישום הערות האזהרה לא עשו הרוכשים דבר ביחס לקרקע. לא די ברישום הערות האזהרה כדי ללמד, כי העסקה נקלטה בקרקע המציאות כך שאין להכיר בביטול העסקה.
32
25 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
בעלים שכן חובה עליהם למכור אותו. המשיב סבור, כי הדבר מלמד שכוונת הצדדים איננה ביטול ותחת זאת מדובר בתחנת ביניים לצורך מכירה לקונה המרבה במחיר וחלוקת התמורה. אינני מקבלת טענה זו.
1 2
5
98.אין מחלוקת, כי בהסכם הפשרה צוין, כי הסכמי המכר בוטלו. בנוסף אין מחלוקת, כי הכותרת אשר הצדדים להסכם הפשרה בחרו לתת למעשה אין בה כדי לקבוע את אופיו. השאלה האם אכן מדובר בביטול ההסכם או במכר חוזר נבחנת לפי כוונתם האמיתית של הצדדים להסכם.
10 11 12
15
99.בהסכם הפשרה צוין, כי לאחר מחיקת הערות האזהרה התובעים יהיו רשאים לנהוג בקרקע מנהג בעלים מלא לרבות התקשרות בהסכם למכירת זכויותיהם בקרקע לצד ג’ לפי בחירתם ללא מעורבות כלשהי של הנתבעים באמצעות כונסי הנכסים לצורך ביצוע פסק הדין. העוררים התחייבו במסגרת הסכם הפשרה לפעול מיד למכור את המקרקעין ולכן הוסכם, כי הסכום אשר עליהם לשלם לרוכשים ישולם מהתמורה שיקבלו ממכירת המקרקעין. בעניין זה סבירה ומקובלת בעיניי טענת העוררים לפיה אין בידם לשלם את הסכום המוסכם בהסכם הפשרה שהינו סכום לא מבוטל ללא מכירת הקרקע וקבלת התמורה בגינה וכי בנסיבות אלו התגבש המתווה האמור בהסכם הפשרה. אין במתווה זה כדי ללמד, כי הסכמי המכר לא בוטלו או, כי קיימת עסקת המשך בין הצדדים להסכמי המכר המקורים. במקרה שלפניי המתווה שהוסכם מחזיר את המצב לקדמותו. תשלום דמי האיתור או הקביעה, כי התשלום יבוצע מהתמורה שתתקבל ממכירת הקרקע לצד שלישי אין בהם כדי ללמד, כי המצב אינו הוחזר לקדמותו או, כי מדובר בעסקת המשך.
16
17 18 19
24 25 26 27
100 בהתאם לפסיקה יש לבחון, האם מדובר בביטול מלאכותי שמטרתו היא הימנעות ממס. בהוראת הביצוע נקבע, כי יש לבחון את היחס בין גובה הפיצוי המשולם עקב הביטול לבין המס שנחסך על ידי הצדדים בגינו. בעת עדותו נטען בפני עוייד גדרון, כי הביטול חוסך לקונים 5 . 5 מיליון ₪. עוייד גדרון שלל טענה זו והשיב, כי הוא חושב שהביטול יגרום שבעסקה שתתבצע שיעורי המס יהיו יותר גבוהים. הוא נשאל מדוע אם כן אנו נמצאים פה והשיב, כי הביטול נעשה משיקולים של הטעיה ועושק ובשל הפרת הסכם. לטענתו, המס לא היה שיקול (עמי 11 שי 16 – 20 ). הוא טען, כי שיקולי המס לא עמדו ביסוד הביטול וההסדר. עוייד גדרון הוסיף, כי שיעור המס בעקבות העסקה משנת 97 אמור להיות נמוך באופן ניכר משיעור המס שישולם בעסקה חדשה שתיכרת לפי מס שבח בשיעור 25 % (עמי 9 ש’ 27 – 31 ).
30
31 32
27 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
לעיקרון של 5 . 6 מיליון ₪ בשביל עסקה שלא באה עדיין לאוויר העולם ושלא יודעים אם תהיה בכלל. בתגובה טען, כי אין שום אפשרות שהקרקע לא תימכר וכי הוא מונה להיות כונס נכסים בשביל למכור את הקרקע. הוא הוסיף, כי הדבר היחיד שמעכב עסקה ומרתיע קונים הוא החלטת רשות המיסים לגבי עניין הביטול (עמ’ 10 ש’ 20 – 24 ).
1 2 3
6
104.מעדותו של עוייד גדרון, אשר מונה ככונס נכסים לצורך מכירת הקרקע, התרשמתי, כי הקרקע עתידה להימכר לצד שלישי בכל מקרה בזמן הקרוב. הדבר עולה בקנה אחד עם האמור בהסכם הפשרה במסגרתו התחייבו העוררים לפעול מיד למכירת הקרקע. סבורני, כי בנסיבות הרלוונטיות אין לקבל טענה, כי אין לקבל את הודעת הביטול בשל אי החזרת התמורה. בפסק הדין בוייע (מחוזי תל אביב-יפו) 1170 / 00 שנסי עזרא נ’ מס שבח ת”א 3 נקבע, כי העובדה שטרם הוחזרו כל הכספים ששולמו במסגרת העסקה אינה כשלעצמה ממצא יימרשיעיי שיש בו להפוך את התוצאה. אף בעניין זה בית המשפט בוחן את נסיבותיו המיוחדות של המקרה והאם מדובר בביטול אמיתי ובתום לב.
8 9 10 11 12
14
15
16
17
105.טענה נוספת שהעלה המשיב במסגרת ההליך שלפני היא בנוגע לזכות היורשים לבטל את העסקה. בעניין זה טען המשיב, כי המוכרים מכרו את הקרקע ומשכך הרי שהיורשים לא ירשו את הזכויות האמורות ואין בידם לבטל את הסכם המכר. לטענתו, הזכות לבטל את ההסכם פגה עם מות המוכרים. מנגד, העוררים טוענים, כי היורשים נכנסים בנעלי המוריש ובידם לבטל את ההסכמים כפי שהיה בידי המוכרים לעשות כן, בעיקר בשים לב לכך שהעסקה טרם הושלמה. בסיכומיו טען המשיב, כי יורשי המוכרות המנוחות נכנסים לנעליהן אם למוכרות עצמן עמדה זכות לבטל את העסקאות ובענייננו לא הוכח, כי עמדה להן זכות כאמור מאחר ולא הוכחו עושק ומרמה ולפיכך הזכות לא עברה ליורשים.
20
26 27
106.אינני מקבלת את טענת המשיב בנוגע לזכותם של היורשים לבטל את ההסכמים. כאמור, אין מחלוקת, כי במסגרת ההליך הקודם ניתן פסק דין לפיו ההסכם בוטל. אין מקום לטעון במסגרת ההליך שלפני, כי העוררים לא היו מורשים לבטל את ההסכם האמור. אין מחלוקת, כי מבחינה חוזית הסכמי המכר בוטלו. כאמור, המשיב התחייב לכבד את ההכרעה בהליך הקודם במישור החוזי. במסגרת ההליך שלפני יש לבחון האם היה על המשיב לקבל את הודעת הביטול לעניין סעיף 102 לחוק. הטענה, כי אין בידי היורשים לבטל את הסכמי המכר איננה רלוונטית לערר שלפני כאשר אין מחלוקת, כי ההסכמים בוטלו. המשיב אמור לבחון את ההשלכות מבחינת המיסוי והאם יש להכיר בביטול מהבחינה האמורה. שאלת זכותם של העוררים לבטל את ההסכמים איננה עומדת על הפרק.
29
30
31
32 33
29 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
6.הרוכשים לא קיימו את מלוא התחייבויותיהם כלפי המוכרים בהתאם להסכם. הם לא שילמו תשלומים שונים שחלו עליהם, לא דיווחו לרשות המקומית על הסכמי המכר ולא שילמו את ההיטלים החלים. סכום מס השבח וההיטלים החלים על העסקה מהווה למעלה מ- 90 % מהתמורה. הרוכשים אף לא רשמו את הזכויות במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין על שמם.
1 2 3 4
8 9 10 11 12
7.לעוררים התבררו עילות הבטלות והביטול לרבות שינוי ייעוד הקרקע ושוויה האמתי בעת המכירה וכן, אי קיום הוראות ההסכמים על ידי המוכרים. בשלב זה העוררים הגישו את התביעה במסגרת ההליך הקודם. בית המשפט התבקש להורות על ביטול ההסכמים מחמת הטעיה ועושק ומחמת הפרה. הסכם הפשרה בהליך הקודם נכרת בהמלצת בית המשפט לאחר הליך גישור ומשא ומתן שהתנהל במשך מספר חודשים. במסגרת הסכם הפשרה, בוטלו ההסכמים עקב פגמים בכריתתם והפרתם על ידי הרוכשים. השופט שדן בתיק בהליך הקודם והמגשר הביעו דעה ברורה, כי קיים סיכוי לא מבוטל שהתביעה תתקבל לאור הפער העצום בין סכום התמורה ששולם בפועל לבין שווי המקרקעין באותה עת, לאור העובדה שההסכמים נערכו בשפה העברית וכן לאור הפרתם היסודית על ידי הרוכשים. הפרה שלא תוקנה אף לאחר התראה. בנסיבות אלו, נוהל בין הצדדים משא ומתן בסיכומו הגיעו להסכם פשרה לפיו ההסכמים יבוטלו, המקרקעין יישארו בידי המוכרים ואפל יהיה זכאי לתשלום עבור כל פעולותיו והתמורה ששילמו הרוכשים בסכום כולל של 5 . 6 מיליון ₪. תשלום זה מהווה השבת התשלום ששולם בצירוף הפרשי ריבית והצמדה, החזר הוצאותיו של אפל בגין רישום הירושות ותשלום עבור איתור הקרקע כפי שמקובל וללא קשר לביטול.
14
16 17 18
*
א א
8.המוכרים צירפו את רשות המסים לתביעה אולם רשות המסים התנגדה לצירופה והמוכרים נאלצו למחוק את רשות המסים כצד להליך.
א א
26 27
9.הודעת העוררים על ביטול העסקה הוגשה למנהל ביום 16 . 11 . 16 והחלטת המנהל ניתנה רק ביום 20 . 8 . 18 והומצאה לבייכ העוררים ביום 3 . 9 . 18 . סעיף 102 לחוק לא קובע משך זמן מוגדר למתן החלטת המנהל בנוגע לביטול עסקה. בהתאם לפסיקה, במקרים בהם לא נקבע מועד למתן החלטה של רשות מנהלית, הרי שעליה לתת החלטתה תוך זמן סביר ממועד הפניה. במקרה של הצהרה לפי שומה עצמית והשגה, על המנהל לתת החלטתו תוך 8 חודשים זאת, לגבי קביעת שומות והשגות שמצריכות מהמנהל בדיקה מדוקדקת של כל פרטי העסקה והטיפול בהן מסורבל יותר מטיפול בהודעה על ביטול עסקה. לפיכך, הרי שזמן סביר לקבלת החלטה בהודעה על ביטול עסקה צריך להיות קצר יותר, חודשים
31 32 33
3 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
2
110.בעת בחינת נסיבות העסקה וביטולה יש להתחשב בעובדה, כי אין מדובר בצדדים קרובים. למעלה מזאת, התרשמתי, כי במקרה שלפנינו מדובר בצדדים יריבים אשר שרר ביניהם סכסוך. במסגרת ההליך הקודם העלו העוררים טענות קשות כנגד המשיבים. כמו כן, אין כל אינדיקציה לקנוניה בין העוררים לקונים.
4
111.לאחר ששקלתי את כל הנתונים הרלוונטיים בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה מצאתי, כי במקרה בו עסקינן מדובר בביטול כנה ואמיתי של עסקה אשר לא השתרשה בקרקע המציאות וכי ניתן להשיב את הגלגל אחורנית. בנסיבות אלו, סבורני, כי יש לקבל את הודעת הביטול אשר הגישו הצדדים למשיב. הדבר עולה בקנה אחד עם העיקרון של הטלת מס אמת.
7 8 9 10
112. לפיכך, אמליץ לחבריי לקבל את הערר ולחייב את המשיב מס’ 1 בהוצאות העוררים בסך 30 , 000 ₪ אשר ישולם בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין.
עירית הוד, שופטת
עו”ד ד”ר נתן מולכו:
אני מסכים
ד”ר נתן מולכו, עו’יד חבר הוועדה
31 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
2
16.המנהל עצמו קבע, כי שווי המקרקעין בעת מכירתם היה גבוה משמעותית מהשווי שנקבע בהסכמי המכר. להערכת המנהל, שווי המקרקעין במועד עריכת ההסכמים היה כי 6 , 300 , 000 בעוד התמורה על פי ההסכם נקבעה לסכום הנמוך מ- 350 , 000 ₪.
17.לאורך כל השנים למעט דיווח על העסקה ורישום זכויות המוכרים, לא עשו הרוכשים דבר ביחס לקרקע. הרוכשים לא תפסו חזקה בקרקע, לא טיפלו בה, לא שמרו עליה, לא ביצעו פעולות תכנוניות, לא הגישו היתר בנייה או תכניות בניה ולא מכרו את הקרקע לצד שלישי. בנוסף, הרוכשים לא מילאו את מלוא התחייבויותיהם כלפי המוכרים.
6 7 8 9
11 12
14
18.משך הזמן ממועד כריתת ההסכם ועד להודעת הביטול הפורמאלית הוא 20 שנה אולם עד חודש נובמבר 2011 הרוכשים לא ידעו על הנסיבות המהוות עילה לביטול ההסכמים. מיד לאחר שנודעו להם העילות, פעלו המוכרים בכל דרך אפשרית כדי להודיע על בטלות וביטול העסקאות. מדובר בתושבי חוץ המתגוררים בארהייב ואינם דוברים את השפה. העוררים צירפו את רשות המסים להליכים המשפטיים ומשכך הרי שידעה על בטלות וביטול ההסכמים כבר במועד האמור. בפסיקה נקבע, כי מבחן הזמן הוא מבחן עזר לבחינה, האם העסקה קלטה שורשים בקרקע המציאות אולם אין בו כדי לפגוע בביטול העסקה כאשר הביטול כנה ואמתי. נקבע, כי אין לתת למבחן זה משקל מכריע.
15
16 17
20
22
19.החלטת המנהל לפיה הקונה תפס או היה רשאי לתפוס את החזקה בנכס ולנהוג בו מנהג בעלים שגויה. בהתאם להסכמים, הרוכשים התחייבו לשלם את כל החיובים החלים על המוכרים. עד היום לא שולמו חובות מס שבח והיטלים המהווים 90 % משווי העסקה. זה אחד הטעמים בגינו הודיעו המוכרים על ביטול העסקה. משכך, הרוכשים לא היו רשאים לתפוס חזקה בקרקע. העסקה לא הושלמה עקב הפרתה על ידי הרוכשים ו/או בטלותה עקב פגמים בכריתתה. בנוסף, בפועל הרוכשים לא תפסו חזקה בקרקע ולא ביצעו בה פעולה פיזית או אחרת. עסקה במקרקעין טעונה רישום ועסקה נגמרת ברישום. במקרה בו עסקינן, העסקה לא הסתיימה ברישום ומשכך הרי שלא הושלמה ולרוכשים לא הייתה זכות לתפוס חזקה בנכס או לנהוג בו מנהג בעלים. התנהלות הרוכשים, שלא תפסו חזקה בקרקע, לא עשו בה שימוש ולא פעלו נגד טענות חקלאים בדבר קיומן של זכויות בקרקע מכוח עיבוד, מלמדת אף היא, כי לא היו רשאים לתפוס חזקה בקרקע.
23 24 25 26 27
20.דחיית ביטול העסקה בטענה, כי ערך הנכס השתנה משך תקופת ההחזקה הארוכה בידי הקונה שגויה. החזקה לא עבר לידי הרוכשים. בנוסף, האמור אינו מהווה מבחן לצורך בחינה, האם הביטול מהווה עסקה מלאכותית שמטרתה הימנעות מתשלום מס גרידא.
32 33 34
5 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
1 2
24.המנהל שגה בהחלטתו. אין ספק, כי ביטול העסקה הוא אמיתי ונובע מהפרות ההסכם על ידי הרוכשים ועקב פגמים מהותיים בכריתת ההסכמים המביאים לבטלותם. פגמים אשר לו היו ידועים למוכרים במעמד כריתת ההסכם הרי שלא היו מתקשרים בעסקאות. לפיכך, העסקה בטלה מעיקרא והביטול מתקיים למפרע.
טענות המשיב מס’ 1- מנהל מס שבח מקרקעין (להלן: “המשיב”) בתמצית
7 8 9
10
11 12 13
25.בשנת 1997 מכרו העוררים את זכויותיהם במקרקעין. בהתאם להצהרות ולהסכמים, מחיר התמורה הכולל הוא 105 , 000 $ . המשיב הוציא שומות סופיות. ב- 10 . 6 . 14 , בחלוף כ- 17 שנים מיום חתימת ההסכמים ותשלום מלוא התמורה ולאחר פטירת המוכרות, הוגשה תביעה לביטול ההסכמים. במסגרת התביעה טענו העוררים, כי המשיבים 2 – 7 הטעו ועשקו אותם ביחס לשווי הקרקע והתמורה ששולמה וכי הפרו את ההסכמים בכך שלא שילמו מסים ולא דיווחו על ההסכם לעירייה כפי שהתחייבו. המשיב נמחק מכתב התביעה מאחר ומדובר בסכסוך אזרחי בין המוכרים ויורשיהם לבין הרוכשים בנוגע למערכת ההסכמית שביניהם. מלבד שאלת המסים המוגדרת בחוק אין למשיב נגיעה לסכסוך האמור. ביחס לשאלת המסים, חובה על הצדדים לפעול בהתאם למתווה שנקבע בחוק. הבקשה למחיקת המשיב בהליך הקודם נועדה בין היתר כדי שלא לעקוף את הפרוצדורה שנקבעה בחוק הספציפי. אין לראות בהודעת המחיקה כפוגעת בסמכות המשיב להחליט בבקשה לביטול עסקה. לאחר שנכרת הסכם הפשרה הוגשה למשיב, ביום 16 . 11 . 16 , בקשה לביטול העסקאות בהתבסס על ההסכמות שהתגבשו בין הצדדים. לאחר בדיקה מקיפה של מכלול העובדות והנסיבות הנטענות לביטול העסקה דחה המשיב את בקשת העוררים לביטול העסקה.
14
16 17
19 20
26.החלטת המשיב סבירה ונכונה בנסיבות העניין והיא ניתנה בסמכות ובהתאם למבחני העזר המעוגנים בהוראת הביצוע ובהתאם לפסיקה.
27
27.המוכרים אינם בין החיים ואין בידי היורשים לבטל זכויות שלא ירשו ואשר נמכרו במהלך חיי המוכרים. אין בידי היורשים לחתום בשם המוכרות המנוחות על ביטול העסקה. חלוף הזמן מאז הסכם המכר וקבלת התמורה ועד לפטירת המוכרות מעיד על גמירות דעת ורצון אמיתי למכירת זכויותיהן לקונים.
28.במהלך הזמן מאז המכירה ערך הקרקע עלה בצורה משמעותית כך שלא ניתן להחזיר את הגלגל אחורה ולקבוע, כי המחיר של ההסכם בשנת 1998 תואם את ערך הקרקע כיום. חלוף הזמן מחתימת ההסכמים והוצאת השומות מעיד על סופיות העסקה וגמירות דעת.
32
33
7 מתוך 32
וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג – 1963 שליד בית המשפט המחוזי בנצרת
ו”ע 2359 – 10 – 18 פרימן ואח’ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נצרת ואח’
תיק חיצוני:
לצד שלישי למרבה במחיר לצורך הפקת רווחים וחלוקת כספים. משכך, אין מדובר בביטול שהפסיקה הכירה בו כביטול אמתי. כוונת הצדדים מחטיאה את הרציונל שנקבע בחוק והמבחנים שגובשו בפסיקה ביחס לביטול עסקה.
1 2
5 6
34.החזרת התמורה לרוכשים היא תנאי הכרחי ומהותי לביטול עסקה. במקרה בו עסקינן, העוררים לא החזירו למוכרים את התמורה ששילמו בעבור הזכויות. תשלום התמורה מותנה במכירת הזכויות לצד שלישי ולכן לא ניתן לראות בכך החזר תמורה אשר עונה על המבחנים שנקבעו בפסיקה לעניין ביטול עסקה.
10
35.הבקשה לביטול עסקה הוגשה על ידי העוררים כמקשה אחת ביחס לכל העסקאות ולכל השומות שהוצאו לעוררים. בהחלטתו כלל המשיב את כל השומות.
14
15
36.מדובר בעסקאות מורכבות משנת 1997 של תושבי חוץ כאשר חלק מהמוכרים אינם עוד בין החיים ובין הצדדים התנהל הליך משפטי משנת 2014. הבקשה לביטול עסקה הוגשה למשיב רק ב- 16 . 11 . 16 . מאחר ומדובר בעסקה סבוכה נדרש זמן רב לאיסוף חומר ולימוד התיק לצורך מתן החלטה מושכלת. לפיכך, החלטת המשיב ניתנה בזמן סביר. המחוקק לא קבע מועדים למתן החלטה בבקשה לביטול עסקה.
טענות המשיבים 2 – 7 (להלן: “הרוכשים”)
37.הרוכשים הודיעו, כי הם מצטרפים להודעת הערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין מיום 20 . 8 . 18 . הם ביקשו להוסיף, כי אינם מצטרפים לסעיפים המטילים דופי בהתנהגותם וטענו כי אינם רלוונטיים לערר.
הראיות
26
28
38.מטעם העוררים הוגשו תצהירי עדות ראשית של מר רוברט פרימן (להלן: ייפרימויי) העורר מס’ 1 ושל עו”ד מנחם גדרון (להלן: “עוייד גדרוויי)- אשר ייצג את העוררים בהליך הקודם ומונה ככונס נכסים לצורך מכירת הקרקע. מטעם המשיב הוגש תצהיר עדות ראשית של ראיק שחיבר (להלן: יישחיבריי)- מנהל תחום שמאי מחוזי במשרד המשיב. מטעם המשיבים 2 – 7 הוגש תצהיר עדות ראשית של עו”ד שמחה בן סירא (להלן: ייבן סיראיי)- חברו של אפל. בפתח הדיון שנערך ביום 6 . 6 . 19 הודיע בא כוח העוררים, כי לא ניתן לחקור את פרימן בשל מצבו. בתום הדיון הודיעו העוררים, כי הם מושכים את תצהירו של פרימן וכי הם מוותרים על חקירתו של שחיבר. עוייד גדרון ועוייד בן סירא
30
|
3
32
9 מתוך 32
