בפני
כבוד השופטת הילה גורביץ עובדיה
התובעים:
1.ש.י. ת"ז ——–
2.ע.ק. ת"ז ——–
3.ש.ב. ת"ז ——–
4. ע.ל. ת"ז ——–
ע"י ב"כ עו"ד יהודה אודי גנון
נגד
הנתבעים:
1. מ.י. ת"ז ——–
2. צ.ס. ת"ז ——–
3. י.י. ת"ז ——–
4. ע.י. ת"ז ——–
ע"י ב"כ עו"ד איל שוויקה
פסק דין
תביעה לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין כאשר בין הצדדים מחלוקת האם לפרק את השיתוף על ידי מכר לצד ג' או על ידי רישום בית משותף – שאז נטען כי נגרם למי מהשותפים הפסד כספי ניכר.
הצדדים:
לבני הזוג המנוחים, צ' ו-ל' י' ז"ל (להלן: ההורים המנוחים") נולדו 4 ילדים;
תובעים 1-3 הם שלושה מארבעת ילדיהם.
בנם, מ' ז"ל הלך לעולמו. תובע 4 הוא בנו מנישואיו הראשונים.
נתבעת 1 היא אלמנתו מנישואיו השניים.
נתבעות 2-4 הן בנותיו מנישואיו השניים – לנתבעת 1.
בני הזוג המנוחים צ' ו-ל' י' רכשו בשנת 1952 מגרש בשטח של כ-1,000 מ"ר, עליו בנו את ביתם, ברחוב – בעיר ק', הידוע כחלקה —, בגוש —-. בבית זה התגוררו עד יום פטירתם. במהלך חיי ההורים המנוחים, הורחבה הבניה ונבנתה דירה מעל דירת ההורים המנוחים. הבניין אינו רשום כבית משותף (להלן: "המקרקעין").
בשנת 1989 נערך הסכם מכר בין ההורים המנוחים ובין הבן המנוח מ' ז"ל ולפיו מכרו ההורים לבנם המנוח מ' ז"ל, זכויות במקרקעין. בגין הסכם מכר זה התנהלו בין התובעים ובין נתבעת 1 הליכים משפטיים. בתום ההליך ניתן פסק דין לפיו:
"הסכם המכר מתאריך 27.8.89 שנחתם בין המוכרים: צ.ל. ז"ל שנשא בחייו ת.ז. מספר ——– ול.י. ז"ל שנשאה בחייה ת.ז. מספר ——– ובין הקונים: בין מ.י. ז"ל שנשא בחייו ת.ז. מספר ——– ומ.י. נושאת ת.ז. ——– עניינו מכר זכויות חכירה בדירה המהווה 2 קומות ושנבנתה בקומה הראשונה מעל קומת עמודים בגוש — חלקה — ברחוב – בעיר ק'. הזכויות במגרש ובדירה בקומת הקרקע הן בבעלות עיזבון המנוחה ל.י. ז"ל שנשאה בחייה ת.ז. מספר ——–".
על פי צו ירושת עיזבון המנוח צ.ל. ז"ל מיום 17.7.2000, אלמנתו ל.י. ז"ל, יורשת את כל עיזבונו ועל פי צו ירושת עיזבון המנוחה ל.י. מיום 4.7.2016 התובעים ויורשי הבן המנוח מ.י. ז"ל יורשים בחלקים שווים את כל עיזבונה.
על פי צו ירושת עיזבון המנוח מ.י. ז"ל מיום 5.2.2012, נתבעת 1 יורשת 7/8 מהעיזבון לאחר שבנותיהם הסתלקו מעיזבון אביהם המנוח לטובתה, ואילו תובע 4 יורש 1/8. בין נתבעת 1 ובין תובע 4 נחתם הסכם חלוקת עיזבון ובמסגרתו, הזכויות במקרקעין מושא הליך זה חולקו לנתבעת 1.
כבר בשלב זה אציין כי יש לדחות את טענת הנתבעות כי בשל הסכם חלוקת עיזבון שנחתם בין תובע 4 לבין נתבעת 1, בעניין עיזבון המנוח מ.י. ז"ל, לתובע 4 אין זכויות במקרקעין. זכותו של תובע 4 במקרקעין שהיו בבעלות המנוחה צ.ל. (1/8) אינו מעיזבון אביו אלא מכוח סעיף 14 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965.
זכותו זו היא זכות עצמאית ונפרדת מזכותו בעיזבון אביו ז"ל. כך ובהתאמה, נתבעות 2-4 שהסתלקו מעיזבון אביהן ז"ל לטובת נתבעת 1, הן בעלות זכויות במקרקעין מכוח אותו סעיף 14 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965. ראו בהקשר זה פסד דיני בת"ע 60847-03-22 (חיפה) ק.ק.ק ז"ל נ' י.ב מיום 7.11.22.
על כן, כיום, זכויות החכירה בדירת ההורים המנוחים והמגרש משותפות לתובעים 1-4 ולנתבעות 2-4, ומאחר והמקרקעין אינם רשומים כבית משותף, הם שותפים במקרקעין גם עם נתבעת 1 אשר היא בעלת זכויות החכירה בדירה העליונה.
התובעים הגישו תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין על דרך של מכר הזכויות במקרקעין כמקשה אחת. נטען כי אין מדובר בחלוקת עיזבון מאחר והעיזבון חולק ועל כן יש להחיל את הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. עוד נטען כי פירוק שיתוף בעין גם בדרך של רישום בית משותף, אינו אפשרי, גם יגרום לתובעים הפסד כספי ניכר וגם יחייב את הצדדים שביניהם יחסים עכורים מזה למעלה מ-10 שנים, להישאר שכנים ועלול לגרור עוד התדיינויות.
נתבעת 1 עתרה לפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף נתבעות 2-4 הסכימו לפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף ולאחר מכן מכר לצד ג' של דירת ההורים המנוחים והמגרש (היינו ללא הדירה שבבעלות נתבעת 1). נטען כי נתבעת 1 מעוניינת להישאר לגור בביתה, ורכישת דירה דומה תחת דירתה, תחייב אותה להוסיף סכום כסף העולה על ההפסד הכספי של התובעים אם המקרקעין ירשמו כבית משותף. עוד נטען כי מכר לצד ג' לשם בניית בניין בן 12 דירות יותיר בידי כל אחד דירה שעלות בנייתה גבוהה, המיסוי בגינה בלתי מבוטל ותהא שווה פחות מהדירה היום. עוד נטען כי מדובר בתכנית רעיונית בלבד.
דיון והכרעה:
לאחר שבחנתי עמדות וטענות הצדדים אני מקבלת את עמדת התובעים.
פרק ה' בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 עוסק בפירוק שיתוף במקרקעין. רלוונטיים לענייננו סעיפים 37-43 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. תמצית ההוראות הנוגעות לענייננו קובעות: סעיף 37: שותף במקרקעין משותפים רשאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת. סעיף 39: במקרקעין שניתנים לחלוקה בעין, דרך המלך היא פירוק שיתוף בעין. סעיף 40: במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה בעין, או אם חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, פירוק השיתוף יעשה בדרך מכר וחלוקת התמורה. עוד נקבע בסעיף 42: כי במקרקעין שעיקרם ראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר קיבל חוות דעת של המפקח על הבתים המשותפים, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף והקצבת דירות לשותפים.
קיימת מחלוקת בין הפוסקים האם רישום בית משותף הוא פירוק בעין אם לאו. ברקע, האבחנה כי במקרקעין שאינם בית, כלל הוא שיש לפרק בעין ואילו במקרה של מקרקעין שהם בית יש שיקול דעת אם לרשום בית משותף או לפרק במכר. ראו רע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נ' י' מודעי ואח', פד"י נב (4) 625, 637. לטעמי יש לראות ברישום בית משותף חלוקה בעין. כך או כך אין למחלוקת זו משמעות בעניינו, שכן במקרה כאן אין "עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף" (לשון סעיף 42 לחוק המקרקעין התש"ט-1969).
כפי שציינתי לעיל, המגרש הוא בשטח 1,000 מ"ר.
על פי חוות דעת המומחה שטח דירת הקרקע (דירת ההורים המנוחים) כולל מחיצות וקירות חוץ ומרפסת הסגורה בתריסים, כ-64 מ"ר. שטח הדירה העליונה, קומה ראשונה כ-64 מ"ר כולל מחיצות וקירות חוץ וקומה שניה כ-40 מ"ר כולל מחיצות וקירות חוץ, היינו כ-104 מ"ר וגם מרפסת שאינה מקורה, ששטחה כ-36 מ"ר.
בדירה בקומת הקרקע אין מתגוררים מאז שנת 2013, מועד פטירת האם ומצבה הפיזי של הדירה ירוד, כך שעל מנת לעשות בה שימוש יש הכרח להשקיע כספים. מצב דומה יש בדירה למעלה, גם אם לא בכל קומותיה. המומחה ציין אמבט בלוי, וכי גובה תקרת חדר השינה בקומה השנייה, נמוך מהתקן 1.2-1.55.
מאידך, השטח הפנוי, הוא יתרת המגרש שמעבר לקונטור הבית, היינו למעלה מ-900 מ"ר של "הקרקע הטבעית שטוחה ונוח לבנייה". כפי שציין המומחה למקרקעין זכויות בניה, 100% בכל קומה, המאפשרות בניית בניין בן 3 קומות + קומת עמודים, 12 יחידות דיור.
במצב זה לטעמי לא ניתן לומר כי עיקר המקרקעין הם בית הראוי להירשם כבית משותף. משמעות הדבר כי החלופה של רישום בית משותף, אינה רלוונטית בהליך כאן.
נוסף על כך, גם אם עיקר המקרקעין היו בית שראוי להירשם כבית משותף, עדיין בנסיבות כאן, רישום הבית המשותף יסב לתובעים נזק כספי ניכר, ויש לדחות עמדת הנתבעות לבצע פירוק שיתוף בדרך זו הן בשל נזק כספי ניכר והן בשל הסכסוך ארוך השנים בין הצדדים.
אשר לנזק הכספי, בהתאם להחלטות שניתנו, מונה מר דן ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה הגיש חוות דעת נושאת תאריך 7.11.2021 והשיב לשאלות הבהרה.
על פי חוות הדעת דירת ההורים נבנתה בתחילת שנות ה-70, הורחבה ומעליה נבנתה דירה נוספת דו קומתית. הבניין במצב תחזוקה ירוד, רמת הגימור בדירת ההורים המנוחים נמוכה, למרפסת הדירה העליונה נבנה עמוד תמיכה חיצוני ורמת הגימור היא רגילה. אין דרך גישה, קיימת דרך גישה ארעית.
נכתב בחוות הדעת כי:
"השימוש המיטבי בחלקה הוא בניית בניין חדש, תוך ניצול מלוא זכויות הבנייה. זאת לאחר הכנת תכנית מפורטת, שתסדיר גם דרך הגישה אל המגרש".
אשר לאופן פירוק השיתוף נכתב כי:
"במקרה של מכירת הנכס הנדון, פירוק השיתוף הוא בדרך "הקלה" של חלוקת סכום המכירה…"
מסקנת המומחה הייתה כי במכר לצד ג' שווי המקרקעין 2,400,000 ₪ בחלוקה לפיה שווי דירת נתבעת 1 הוא 936,000 ₪, שווי דירת ההורים המנוחים והמגרש 1,464,000 ₪ (544,000 ₪ הדירה +920,000 ₪ המגרש).
בהמשך, כאשר נשאל המומחה מה יהא שווי כל יחידה במכר שנפרד ולא כמקשה אחת, השיב כי שווי דירת נתבעת 1 נותר כפי שהוא ושוויי דירת הורים המנוחים פוחת לסך 1,000,000 ₪ בלבד.
עוד הוסיף המומחה שם, שלהערכתו, עלויות רישום הבית המשותף הן סך 40,000 ₪.
משמעות הדבר הוא כי מסקנת המומחה היא שבמכר המקרקעין כמקשה אחת, יעמוד חלקם של התובעים 1-3 מהמכירה על סך 1,098,000 ₪ (3/4) וחלקו של תובע 4 על סך 91,500 ₪ (1/16) (כעולה מחוות הדעת) ואילו במכר דירות – כיחידות נפרדות, יעמוד חלקם של התובעים 1-3 על סך 750,000 ₪ וחלקו של התובע 4 על סך 62,500 ₪ . היינו יותר מ-30% הפסד.
הצדדים לא זימנו את המומחה לחקירה ולא חלקו על חוות הדעת ומסקנות המומחה. גם לא בסיכומיהם. ועל כן אני מאמצת את מסקנות המומחה.
בהינתן נתונים אלו, ברי כי הפערים העולים מחוות הדעת הם "הפסד כספי ניכר" שיש בשלו להימנע מפירוק השיתוף באמצעות רישום הבית כבית משותף ולהורות על מכר כל המקרקעין כמקשה אחת.
לאמור יש להוסיף כי דירת ההורים המנוחים במצב פיזי ירוד. יוער כי בית המשפט ערך ביקור במקום בהליך הקשור ונוכח באופן בלתי אמצעי מהמצב הירוד של הנכס. הדברים עולים גם מהתמונות שבחוות הדעת. מרצפות שבורות, רצפה לא ישרה, קילופי טיח, ארונות מתפרקים ועוד. משמעות הדבר כי הדירה מצריכה השקעה לשם השמשתהּ. השקעה זו, שהתובעים ידרשו להוצאתה, בהשוואה לקבלת תמורה – היא בהחלט נזק כספי ניכר. ראו בהקשר זה תמ"ש 16560/08 (תל אביב – יפו) י.ל נ' מ.ו מיום 17.5.09.
יוער כי בעת בחינת השיקולים אם להעדיף רישום בית משותף או מכר החילו בפסיקה גם את הסייג של "הפסד כספי ניכר". כך שגם אם היה מדובר במקרקעין שעיקרו הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, היה חל הסייג. לענין החלת הסייג של הפסד כספי ניכר גם בעת שבוחנים פירוק שיתוף בבית שניתן לרשום אתו כבית משותף, ראו ע"א 8318/96 בתיה קוצר נ' משה ציתיאת פ"ד נג(4) 849.
ודוק, אין המדובר בהפסד מסחרי רווחי עתידי – אלא בהפסד כספי ממשי ניכר בשווי התמורה במכר של המקרקעין כמקשה אחת או במכר כל דירה בנפרד.
אשר לטענה כי הנתבעת מפסידה גם היא כספים, ולטענתה יותר מההפסד שיגרם לתובעים, אין בה לשנות. ראשית טענתה זו מהווה הודאה בטענת התובעים כי יגרם להם נזק כספי ניכר. שנית, נכונות הנתבעת לספוג את ההפסד לכאורה, או טענתה כי לשם החלפת דירתה היא תצטרך להוסיף כספים אינה מאיינת את ההפסד של התובעים.
"הפסד כספי ניכר" נמדד ביחס אישי לכל אחד ואחד מבעלי הזכויות ויש לבחון אותו ביחס בעל הזכות שמבקש את הפירוק ולא באופן יחסי לכלל השותפים.
זאת ועוד, מטרת פירוק השיתוף הוא להפריד את השותפים. כאשר יש סכסוך בין השותפים הדבר מצדיק העדפה של פירוק בדרך מכר. ראו רע"א 1017/97 רידלביץ ואח' נ' י' מודעי ואח', פד"י נב (4) 625, עמוד 637 שאוזכר לעיל נאמר כי
"בפירוק מקרקעין סתם נפרדים השותפים לחלוטין איש מעל רעהו – 'אם השמאל ואימינה ואם הימין ואשמאילה' – ואילו במודל הבית המשותף מוסיפים השותפים להיות קשורים ושותפים זה-לזה ברכוש המשותף. במקרקעין סתם נוצרת הפרדה נחרצת וברורה בין השותפים-לשעבר, בעוד אשר על דרך רישומו של בית כבית משותף מוסיפים השותפים-לשעבר להיות קשורים זה-בזה ושותפים זה-לזה ברכוש המשותף של הבית המשותף…שוני זה מביא לכך שבעניינו של בית משותף נוסף גורם של המשך מגע אישי-קנייני – השותפים-לשעבר ממשיכים להיות שותפים בקניין, הגם שהקניין מצומצם יותר בהיקפו – גורם שאינו בנמצא בחלוקה בעין של סתם מקרקעין. על רקע זה ניתן להסביר את סמכותו של בית-המשפט שלא להורות על רישומו של בית בפנקס הבתים המשותפים…פירוק שיתוף במקרקעין נועד להרחקת השותפים זה-מזה, ובייחוד אמורים הדברים בשותפים שהם צהובים זה-לזה. ואולם, רישומו של בית כבית משותף במקום שריב ומדנים הם מנת-חלקם של השותפים, עלול לקיים את הרוח הרעה לזמן בלתי מוגבל, ושומה עלינו להרחיק עצמנו מכך. מכאן הסמכות שהקנה המחוקק לבית-המשפט שלא להורות על רישומו של בית כבית משותף."
במקרה כאן הצדדים מנהלים הליכים משפטיים מחודש ינואר 2011! היְינו כ-12 שנים, עוד בטרם נפטרה המנוחה ל.י. ז"ל. להליך זה קשורים עוד 11 הליכים שהסתיימו, ובאולמי ניתן היה להתרשם מאיבה הקשה ששררה בין הצדדים. לא זו אף זו אלא שרישום בית משותף יאריך וימשיך את ההתדיינות בין הצדדים, כי הרי לאחר רישום הבית המשותף, תירשם היחידה העליונה על שם נתבעת 1 ואילו היחידה התחתונה יחד עם המגרש על שם התובעים ונתבעות 2-4 ונמצא עצמנו באותו מצב.
על כן, אני דוחה את עמדת הנתבעות ומורה על פירוק השיתוף בדרך של מכר לצד ג' מרבה במחיר. תמורת המכר תחולק בין הצדדים, כפי חוות דעת המומחה – 39% נתבעת 1 ו-61% לעיזבון המנוחה.
לשם פירוק השיתוף ימונו ב"כ הצדדים ככונסי נכסים במשותף. כונסי הנכסים יגישו בתוך 21 יום כתבי ערובה וצו פורמאלי שינוסח בהסכמה לחתימתי.
הנתבעות ישלמו לתובעים את האגרה ששולמה לפי קבלה, את התשלומים ששילמו התובעים למומחה לפי קבלות, הוצאות משפט סך 2,500 ₪ ושכר טרחת עו"ד סך 15,000 ₪.
מותר לפרסום בהשמטת פרטים מזהים, תיקוני הגהה ועריכה.
המזכירות תמציא לצדדים ותסגור ההליך.
ניתן היום, י"ג אדר תשפ"ג, 06 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.
