לפני כבוד השופטת שירי היימן
התובע בתמ"ש 23761-10-20
א.ע
נגד
הנתבעים
התובע בתמ"ש23993-01-21
הנתבע
.1 מ.ע
.2 ח.ע
נגד
מ.ע
ע.ע
פסק דין
עניין לנו בסכסוך בין אחים ואחיינים בגין עסקת מכר דירה.
ביום 14.10.20 הגיש א' תביעה בה עתר להצהיר שהוא הבעלים של שטח של 900 מ"ר בחלקה X גוש Y הנתבעים הם דודו מ' וח', בנו של מ' ובן דודו של א' (תמ"ש 23761-10-20).
ביום 13.1.21 הגיש האח מ' תביעה נגד אחיו ע' במסגרתה עתר להצהיר על בטלות ייפוי כוח בלתי חוזר שחתם לטובת ע'.
היחסים המשפחתיים
מ' וע' הם אחים, ילדי המנוח. למ' וע' אחים נוספים: ס', ד' ז"ל ול".
א' (התובע) הוא בנו של ע' ואחיינו של מ'.
ח' (הנתבע הנוסף) הינו בנו של מ' ובן דודו של א'.
רקע
ביום 31.3.08 נערך הסכם מכר בין ע' ומ' (להלן: "ההסכם" או "הסכם מכירת הדירה") (נספח 3 למוצגי התובע והנתבע שכנגד). מ' קנה מע' דירת מגורים בקומת קרקע ו- א' בגוש B חלקה A תמורת 45,000$ שישולמו עד ליום 30.7.08. בסעיפים 6 ו- 7 נקבע:
"6. להבטחת תשלום התמורה, הקונה מתחייב לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר לפיו ימנה ע' למכירת הקרקע בחלקה X גוש Y ששטחו 900 מ"ר מזכויותיו של הקונה להבטחת תשלום תמורת הדירה.
7. מכירת חלקו של הקונה (900 מ"ר) בחלקה X גוש Y, תהיה בהסכמת ובידיעת ובחותמת המוכר, לצורך קבלת תמורת הדירה הנמכרת."
ביום 5.4.08 אימת עו"ד ונוטריון ש' את חתימת מ' על ייפוי הכוח הבלתי חוזר (נספח 4 למוצגי התובע והנתבע שכנגד) לטובת אחיו ע'. במסגרת ייפוי הכוח הבלתי חוזר מונה ע' למכור את זכויות מ' בחלקה X גוש Y (900 מ"ר) לצורך הבטחת התשלום עבור הדירה שרכש מ' מע'.
ביום 5.4.08 נחתם הסכם מכר בין מ' (באמצעות ע' בהתאם לייפוי הכוח הבלתי חוזר) וא' (בנו של ע') במסגרתו רכש א' 900 מ"ר מחלקה X גוש Y תמורת 45,000 $ ובסעיף 8.1 הוסכם כדלקמן (נספח 5 למוצגי התובע והנתבע שכנגד):
"8.1 …
התמורה תשולם על ידי הקונה ע"י קיזוז התמורה שהתחייב המוכר לשלם ע' בגין הדירה שמכר לו בהתאם להסכם מכר מתאריך 31/3/2008"
הסכם זה נחתם בפני עו"ד חל' ביום 5.4.08.
כן חתם א' ביום 5.4.08 על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת עו"ד חל' לצורך העברת הזכויות בחלקה X על שמו. ((נספח 6 למוצגי התובע והנתבע שכנגד))
ביום 5.4.08 חתם מ' על ייפוי כוח בלתי חוזר באמצעות ע' לטובת עורך דין חל'.
העסקה בין א' ומ' דווחה ביום 13.10.20 (נספח 13 למוצגי הנתבעים והתובע שכנגד). ביום 29.9.20 נשלח מכתב לעו"ד חל' בו דרש להגיש טופס הצהרה מקוון חתום ע"י המוכר/הרוכש.
ביום 15.12.14 נערך הסכם מכר בין מ' וג' במסגרתו רכשה ג' כל זכויותיו של מ' בחלקה X, 1,000 מ"ר, תמורת 92,000 ₪ (מוצג 3 למוצגי הנתבעים והתובע שכנגד).
הסכם המכר בין מ' וג' דווח ללשכת מיסוי מקרקעין וביום 20.7.2020 התקבל אישור לרישום בלשכת רישום מקרקעין (נספח א ' לכתב ההגנה של ג').
לפי נסח רישום מקרקעין נכון ליום 13.10.20 (חלקה X) הזכויות על שם יורשי המנוח אביהם של ע' ומ' נרשמו על שמות היורשים ביום 27.8.20.
בו ביום נרשמו 961 מ"ר על שם ח' (בנו של מ') בהתאם למכר ללא תמורה והעודף שנותר למ' 127963/3565184.
באותו היום נרשמה הערת אזהרה לטובת ג' על הבעלות של מ' בהתאם לייפוי כוח בלתי חוזר והסכם.
ביום 30.8.20 נרשמה הערת אזהרה לטובת א' על הבעלות של מ' 900 מ"ר בהתאם לייפוי כוח בלתי חוזר והסכם (נספח 11 למוצגי התובע והנתבע שכנגד).
השתלשלות ההליכים
ביום 14.10.20 הגיש א' תביעה הצהרתית לכך שהוא הבעלים של שטח 900 מ"ר בחלקה X גוש .Y התביעה הוגשה נגד דודו מ', ג' – מי שהתקשרה בעסקה נוגדת- וח' בן דודו של א' ובנו של מ'. התביעה הוגשה תחילה לבית המשפט המחוזי בחיפה.
ביום 15.10.20 ניתן צו ארעי לפיו נאסרה כל העברה או כל פעולה משפטית בחלקיו של מ' במקרקעין הידועים כגוש Y חלקה X, וזאת עד להחלטה אחרת. בו ביום ניתנה החלטה נוספת שהצו יחול גם על זכויות ח' בחלקה.
ביום 13.12.20 הוגש כתב הגנה ע"י נתבעת 2 – ג' וביום 3.1.21 הוגש כתב הגנה מטעם נתבעים 1 ו-3 , מ' וח'.
ביום 13.1.21 הוגשה תביעה על ידי האח מ' נגד אחיו ע' במסגרתה עתר להצהיר על בטלות ייפוי הכוח הבלתי חוזר.
ביום 14.1.21 התקיים דיון בבית המשפט המחוזי במסגרתו הסכימו הצדדים כי ככל וייפסק כי התובע, א', זכאי לרישום 900 מ"ר מחלקה X על שמו ,הוא יקבל את זכותו זו מתוך החלק שרשום היום על שם ח', והועבר לו ללא תמורה מאביו מ', וח' לא יטען לעסקה נוגדת. הצדדים הכירו בזכויותיה של ג' והסכימו כי הזכויות יעברו על שמה בהתאם לעסקה שערכה עם מ' בשנת 2014.
ג' – נתבעת 2 נמחקה מכתב התביעה, הצו נותר על כנו ומאחר והסכסוך נותר בין שני האחים ובניהם בית המשפט המחוזי העביר את התיק לבית המשפט לענייני משפחה.
התובע, א', הסכים לחזור בו מטענתו שהעסקה עם ג' היא עסקה הנוגדת את העסקה שנערכה, לטענתו בינו לבין מ'. א' טוען כי העברת הזכויות ללא תמורה ממ' לבנו ח', היא העסקה הנוגדת את העסקה שערך מ' איתו. ח' הסכים כי ככל וייקבע שא' זכאי ל- 900 מ"ר מזכויות מ' בחלקה X, השטח יינתן לו מתוך השטח הרשום כיום על שם ח' (961 מ"ר) והוא לא יטען לעסקה נוגדת.
עיון בנסח רישום המקרקעין מעלה כי על שמו של מ' נרשמו בירושה מאביו 1,960 מ"ר. לג' מכר 1,000 מ"ר, לח' העביר ללא תמורה 961 מ"ר, ולטובת א' רשומה הערת אזהרה על שטח של 900 מ"ר. על שמו של מ' נותר עודף בלבד. מאחר והצדדים הסכימו כי זכויותיה של ג' מובטחות התחרות היא בין זכויותיו של ח' לזכויותיו של א'.
ביום 18.3.21 הגיש ע' כתב הגנה בתביעה שכנגדו.
ביום 19.5.21 התקיים דיון בבית משפט זה במסגרתו שטחו הצדדים את טענותיהם ופרטו מי העדים מטעמם. נקבע מועד להוכחות מ' התבקש להודיע האם הוא עומד על הטענה כי חתימותיו זויפו.
ביום 31.8.21 הודיע מ' שחוזר בו מטענת הזיוף.
דיוני הוכחות התקיימו ביום 23.2.22 וביום 23.5.22.
טענות א' וע'
א' וע' טוענים שמדובר בשתי עסקאות בכתב שמ' ובנו מתכחשים אליהן. בשנת 2006 רכש מ' מע' את דירת המגורים. שמאי מוסכם העריך את שווי הדירה ב- 51,000 דולר. ביום 31.3.08 חתמו מ' וע' על הסכם מכירת הדירה בפני הנוטריון וביום 5.4.08 התייצבו בשנית אצל הנוטריון ומ' חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת ע' בעניין חלקה .X
ע' וא' טוענים שלא בכדי הצד השני לא איתר עדים לאישוש טענותיו. כל העדים שיכלו לשפוך אור על המחלוקת נפטרו.
לגרסתם, בתחילת הדרך מ' טען שחלק מחתימותיו מזויפות, אך לאחר מכן חזר בו מטענת הזיוף.
בהסכם צוין באופן מפורש שע' המוכר הוא המחזיק והבעלים של הדירה וחוות דעת השמאי לא נסתרה. במסגרת ייפוי הכוח הבלתי חוזר מצוין במפורש שהתמורה לה זכאי ע' בגין עסקה המכר תהיה חלקה האדמה בשטח של 900 מ"ר, קרי מדובר בתמורה מוגדרת, ברורה ומוסכמת.
השימוש בייפוי הכוח היה לפני התאריך האחרון שעמד לרשותם בהתאם להסכם, לפני יום 30.7.2008.
א' וע' טוענים שמ' לא זימן את הנוטריון למתן עדות. מכל מקום, הנוטריון העיד מטעמם וגרסתו הייתה אמינה ולא נפל בה פגם ובהתאם לה ערך את המסמכים לפי הצהרות האחים כפי שמסרו לו כשהתייצבו אצלו.
א' וע' טוענים שמ' לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח טענותיו בעניין תרמית או אי הבנת תוכן המסמכים וחזר בו מטענת הזיוף. במהלך השנים מ' השלים עם ההסכם והדבר אומר דרשני. מ' התייצב פעמיים בפני עורך הדין, מ' הודה שחתם על ייפוי הכוח הבלתי חוזר ועל כן בענייננו מתקיימת החזקה ולפיה א' יודע על מה חותם.
גרסת מ' שע' ויתר לו על התמורה וסירב לקבל את הכסף אינה הגיונית. התקשורת בין האחים התנהלה באמצעות מכובדים והסכמות הצדדים עוגנו בהסכמים שנחתמו בפני נוטריון. התנהלות זו מעידה על החשיבות שראה ע' בהעלאת ההסכמות על הכתב ואין כל היגיון שיוותר על התמורה. הנתבעים בחרו שלא להעיד את המכובדים למעט העד ס' שהעיד והימנעות זו נזקפת לחובת מ'.
יש לדחות את טענת מ' שמסר את הכסף לבן דודו על מנת שיעביר אותו לאחיו ע', אך העד הלך לעולמו ולא ניתן לאמת את דברי מ' ולכן דבריו של מ' חסרי משמעות.
ע' וא' טוענים שייפוי הכוח שעליו חתם מ' היה מוגבל בזמן ובתוקף רק עד 30.7.08 וככל וכל הפעולות לא היו מושלמות עד תאריך זה, אזי הסכם מכירת הדירה יהיה בטל.
הצדדים הסכימו כי שטח של 900 מ"ר מתוך חלקה X יהווה ככל הנראה תמורה הולמת למכירת דירתו של ע' למ'. כל אחד מהאחים החזיק באותה עת 1,800 מ"ר בחלקה X,כירושה מאביהם המנוח. וההסכמה הייתה שמחצית משטח זה – 900 מ"ר שווה ככל הנראה כשווי הדירה.
נוכח החשש שמא 900 מ"ר לא יהוו תמורה הולמת לדירה (45,000$) נכתב סעיף 7 להסכם שמשמעו שהמכירה תהיה בהסכמתו של המוכר באותו הסכם, דהיינו הסכמתו של ע', מוכר הדירה, האם ע' יסבור כי קבלת 900 מ"ר יהוו תמורה הולמת לדירה שמכר למ'. לא נדרשה הסכמת מ' בפועל למכירה.
ע' טוען שחרף העובדה שהנוטריון נמנע מלפרש את הכתוב הוא הסכים לכך שבהסכם נקבע שאם עד לתאריך הנקוב, לא תשולם התמורה, הסכם מכירת הדירה יבוטל. בענייננו, ההסכם לא בוטל, הדירה לא הוחזרה לע' ומ' וא' התנהלו בדירה כבשלהם.
ע' וא' טוענים שיש לדחות את התביעה לביטול ייפוי הכוח הבלתי חוזר, מ' לא הוכיח טענותיו בגין מרמה ואי הבנת משמעות המסמכים.
יש לדחות את הטענה שע' לא היה רשאי להשתמש בהרשאה לפני המועד הקבוע לתשלום – 30.7.2008, שכן פרשנות זו סותרת את נוסח ייפוי הכוח עצמו ומובילה לביטול עסקת מכירת הדירה, שכן נכתב שככל ולא תשולם התמורה עד מועד זה ההסכם יבוטל.
ע' טוען שהדירה נשוא ההסכם היא דירתו שלו ולא נבנתה על ידי מ', מ' לא הוכיח את טענתו ומדובר בטענות בעלמא. מ' הודה למעשה בעדותו שאביהם של הצדדים הוא ששילם לבעלי המקצוע.
יתרה מזו, אילו טענות מ' היו נכונות, אזי לא היה משלם לאחיו ס' בגין רכישת הדירה.
א' וע' הגישו סיכומי תשובה במסגרתם טוענים שמ' וח' הרחיבו חזית בסיכומיהם עת טענו שייפוי הכוח מיום 5.4.08 מטרתו הייתה עסקת משכון מסווה ולא התכוונו לעסקת מכר וניסו לצייר תמונה שייפוי הכוח הבלתי חוזר הינו בגדר שעבוד ותו לא. עוד טוענים שבתחילת ההליכים מ' עמד על טענת הזיוף ושמעולם לא חתם על המסמכים ובסיכומים טען טענות עובדתיות חדשות. א' וע' התמודדו במהלך ניהול ההליך עם הטענות שנטענו בעבר והציג את ראיותיו בהתאם לטענות אלה.
לחילופין טוענים ע' וא', הרי אין בסיס לטענת השעבוד. הצדדים הסכימו ביניהם ביותר מהזדמנות אחת שהשטח של 900 מ"ר הינו התמורה המוסכמת תמורת הדירה כאשר מ' היה בעלים של שטח גדול יותר. לע' נקבע פרק זמן מוגדר מראש לצורך העברת הזכויות במקרקעין. כמו כן, פסקי הדין אליהם הפנה מובא אינם רלוונטיים לענייננו.
עסקינן בהסכמות שהתגבשו בשנת 2006 ועוגנו בהסכמים בכתב. ייפוי הכוח היה ברור ומוגדר. אין לקבל את טענת מ' וע' שעסקת האדמה היא זמנית עד שיגייס את הכסף וזאת לאור נוסח הסכם מכירת הדירה וייפוי הכוח הנוטריוני.
עוד מציינים שהמקרקעין שקיבלו בירושה מהאב המנוח נרשמו על שם היורשים רק ביום 27.8.20, מ' וח' לא הצביעו על נזק ראייתי שנדרם מהשיהוי הנטען וכן זנחו טענתם זו במהלך ניהול ההליך ודינה להידחות.
טענות מ' וח'
מ' וח' טוענים שא' מסתמך על הסכם מכר הדירה 31.3.02 ועל ייפוי הכוח הנוטריוני שנועד בכדי להבטיח תשלום התמורה. לדבריהם, ע' טוען שלא הודיע למ' שעומד למכור את הקרקע לא', לא מסר העתק מהסכם המכר למ' ולא מסר לו הודעת קיזוז, כמו כן, הסכם המכר של הקרקע לא חתום על ידי מ' ולא הובא לידיעתו. לטענת מ', חלקת הקרקע שימשה כבטוחה לתשלום תמורת הדירה ותו לא.
מ' וח' מתייחסים לפסיקה וטוענים שברור שבענייננו, הקרקע הועמדה כבטוחה לצורך פירעון חוב בין האחים. מדובר בעסקה הנוגעת לדיני הבטוחות הכלליים ועסקינן במשכון נכס מקרקעין.
מ' טוען שאין לקבל את הטענה שע' מכר את הקרקע לבנו שכן לא הוכח תשלום התמורה ואף במהלך העדויות התברר שא' קיבל את הקרקע בתור מי שהיה אמור לקבל את הדירה שנמכרה למ' לדבריו.
מ' וח' מפנים לסעיף 6 להסכם מיום 31.3.08 בו נקבע שנתבע 1 יחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר כדי למכור את הקרקע להבטחת תשלום התמורה של הדירה. גם הניסוח הלקוני מעיד שלא הייתה כוונה שע' רשאי להקנות את הנכס לעצמו. מי שהיה רשאי למכור את הקרקע הוא מ' אולם בידיעת והסכמת ע' שנדרש להיות נוכח לצורך קבלת כספו.
בענייננו, אין צורך להתחקות אחר כוונת הצדדים שעה שע' בעצמו מודה שהעסקה האמתית היא עסקת מכירת הדירה. עוד טוענים שהמסמכים מעידים שהקרקע הועמדה כבטוחה.
הגרסה שע' המתין לתשלום התמורה משנת 2006 עד 2008 עלתה אך ורק בחקירות. כוונת א' וע' הייתה להשתלט על חלקה הקרקע ולא היו מעוניינים בקבלת תמורה כספית. מ' טוען שההסכם משנת 2008 וייפוי הכוח הבלתי חוזר לא יכולים לענות על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין ולא מגשימים את המטרה שביסוד דרישה זו.
מ' וח' טוענים שלא נרשמה הערת אזהרה אודות ההסכם מיום 5.4.08 ולא הובא לידיעת מ' ובנו. עדות ח' לגבי אי ידיעתו אודות ההסכם מיום 31.3.08 וההסכם מיום 5.4.08. בענייננו, א' וע' לא נקטו בצעד כלשהו לצורך רכישת הקרקע.
מ' וח' טוענים שגם אם נניח שדרישת הכתב מתקיימת לצורך רישום משכון, הרי הן מנוסח ההסכם מיום 31.3.08 והן מנוסח ייפוי הכוח הבלתי חוזר, הכוונה הייתה שאם התמורה לא תשולם עד ליום 30.7.08, ההסכם יבוטל, הכוונה הייתה לתשלום התמורה באופן ישיר או לתשלום בדרך של מימוש המשכון. משלא מומש המשכון עד ליום 30.7.08 ולא נרשם עד למועד זה, הרי לא ניתן למשכן את הקרקע כבטוחה לצורך תשלום תמורת הדירה.
מ' טוען שע' הציג מצג שווא שאינו מעוניין לקבל את התמורה לאחר שביצע עסקת המקרקעין בינו ובין בנו א' ללא ידיעת מ'. ההסכם נחתם ביום 5.4.08 ונשאר במגירה עד ליום 28.9.20. ההסכם דווח למיסוי מקרקעין רק בחודש ספטמבר 2020.
מ' וח' טוענים שהתביעה של א' הוגשה בחוסר תום לב ובשיהוי ניכר שמחייבים סילוקה על הסף שכן התברר שמלכתחילה א' וע' התכוונו להעביר את הקרקע אליהם תוך רמיסת הוראות ההסכם מיום 31.3.08 ברגל גסה.
יתרה מזו, בהתאם להסכם מיום 5.4.08 א' היה צריך לשלם לאביו ע' סך של 45,000 דולר, אך ע' העיד שבנו א' לא שילם את התמורה. נסיבות העניין מוכיחות שההסכם מיום 5.4.08 נעשה במטרה לנשל את מ' מזכויותיו.
מ' טוען שחזר בו מטענת הזיוף מבלי לוותר על טענותיו בעניין תוכן ותכלית ההסכם מיום 31.3.08 וייפוי הכוח הנוטריוני. מ' מציין שע' לא טרח להזמין את עורך הדין שערך את ההסכם מיום 5.4.08.
מ' וח' טוענים שההסכם לא משקף את אומד דעת הצדדים ונוסח בצורה שאינה משקפת את העובדות להווייתן. גם ייפוי הכוח נוסח בצורה לא מובנת.
מ' וח' טוענים שנפלו פגמים בהסכם באופן שלא ניתן לרפא את הפגם ואין לתת לו תוקף משפטי, שכן הוא סותר את אומד דעת הצדדים שחלוקים לגבי מהותו ותכליתו. מ' טוען שתכלית ההסכם והתמורה שצוינה בו הייתה פיצוי עבור ההשקעות והשיפוץ שערך ע' בדירת מ'.
מ' טוען שמסר גרסה עקבית וקוהרנטית שלא נסתרה. הוא ואחיו המנוח ד' עבדו עם אביהם המנוח וכשגדלו אביהם נתן להם במתנה את הקרקע על מנת שיבנו בתים מכספים שצבר עבורם. המבנה בן שתי קומות ובכל קומה יש שתי דירות כאשר היתר הבניה הוצא על שם ד' ומ'. לאחר שהאח ד' בנה בית אחר על אותה חלקה, מסר דירה בקומת קרקע למ' ודירה בקומה השנייה לאח ס' שלימים מכר אותה למ'. משכך, אין מחלוקת שהבניין הוקם על ידי מ' וד' מכספם הפרטי שהיה בשליטת האב המנוח ושנתן להם במתנה את חלקת הקרקע ולצורך חתונתם, עסקת המתנה לא נרשמה בעיקר מאחר והחלקה לא רשומה על שם האב המנוח.
דיון והכרעה
ראשית אדון במחלוקת בין הצדדים באשר לבעלות בדירה נשוא ההסכם ומהותו האמיתית של ההסכם. האם הדירה הייתה שייכת לע' אשר מכר אותה למ' תמורת 45,000$ (גרסת ע' וא') או שמא הדירה שייכת למ' אשר התחייב לשלם לע' סך של 45,000$ כתמורה להשקעות שביצע ע' בדירה (גרסת מ' וח').
האח ס' העיד לגבי הקרקע והבית והעיד כדלקמן:
"ש. מ' טוען כי הוא בנה את שתי הדירות אחת מעל השנייה? מה אתה אומר על זה?
…
ת. בכל הקשור לבית אבא שלי בנה הכל כולל הכל. על שתי הקומות גם כן. הוא בנה הכל וחלק זה היה על שם מ' וחלק על שם ד'.
ש. מ' טוען שהוא קיבל מאביך את כל הקרקע במתנה, כולל כל הבית. מה אתה אומר?
ת. אבא שלי הלך לעולמו בשנת 85. הייתי גר בבית. מ' היה גר בצד השני של הבית. ע' מתגורר בקומה מתחתי, אימא שלי מתגוררת מתחת למ'. אין דבר כזה שאבא שלי נתן, כי אנחנו חילקנו את הירושה בשוויון. מה שמגיע לבן זה שתי מנות והבנות זה מנה אחת בלבד. כל מה שקשור בבית, הקרקע לא רשום מבחינת ירושה על השם שלנו ובגלל זה הקרקע לא נכנס לירושה.
ש. בדירה שהתגוררת בה, מי התגורר בה לפניך?
ת. ד'.
ש. כשיצאת מהדירה, מה היתה ההסכמה בינך לבין מ'?
ת. לפתור את הבעיה בתמורת סכום הכסף.
לשאלת ביהמ"ש כמה כסף, אני אומר שזה 21 אלף דולר.
ש. מ' טוען שהוא הרשה לאחיו ע' לשפץ ולהשתכן בדירה?
ת. ע' גר מתחתיי, הבית היה מוכן. מ' יש לו בצד השני דירה וקומת עמודים. בנוגע לקומת העמודים אני סגרתי אותה, אני שיפצתי אותה כדי שאמי תתגורר שם." (עמ' 3 שורה 14 עד עמ' 4 שורה 6- פרוטוקול מיום 23.2.22).
בהמשך העיד שהבית נבנה בשנת 71 והעיד שמ' וד' מבוגרים ממנו ולכן ההיתר רשום של שמותיהם:
"ת. אני מתנגד למה שאתה שואל כי חלקת האדמה שייכת לאבי והוא חופשי למי שרוצה למסור ואבא מחליט בעצם. אין דבר כזה מתנה או לא מתנה. הבחירה של אבא. אם מ' הגיע וביקש מאבא לבנות אבא היה מאפשר לו לבנות. אם אני הייתי מבקש לבנות היה מאפשר לי לבנות. אין דבר כזה מתנה או לא מתנה. הוא לא נתן לו מתנה, ביקש ממנו לבנות ואמר לו לבנות.
ש. אתם האחים והאחיות לא תבעתם זכות מד' כי אבא נתן לו?
ת. אבא שלי היה בחיים. הוא הבעלים של הרכוש. אם וכאשר אבא בחיים אני אישית לא יכול להתנגד.
ש. יליד איזה שנה אתה?
ת. 61.
ש. אבא בנה את המבנה ב- 71?
ת. 71 , 72. הייתי בסביבות גיל 10.
ש. יודע מה היתה מערכת היחסים הכלכלית בין אביך למ'?
ת. כן. ידוע לי. אבא שלי היה סוחר, הוא היה חקלאי מגדל אבטיחים, מלונים, שעורה, הכל ומוכר וגם קונה. בשנת 61 היה לו כרטיס אישור כדי ללכת למכור בתל אביב וגם בשכם. מ' היה עובד רגיל אצל אבי יחד עם ד' הם היו עובדים אצל האבא.
ש. יודע כמה אבא היה נותן לד' ומ' כסף?
ת. לא.
ש. יודע מה ד' ומ' עשו עם הכסף שאבא נתן להם?
ת. שרפו את הכסף. אני יודע את זה כי אבא שלי בנה את הבית ב- 72, שם חשמל, עשה טייח, שם דלתות, הלך לשכם והביא את כל החומרים, כל מה שצריך לבית, הכל. אחרי שסיים לסדר את הבית נתן למ' מפתח וגם לד' נתן וחיתן את שניהם בשנת 76.
ש. איך אתה יודע שכל הכסף הזה לא מתוך המשכורת של ד' ומ' שעשו אצל אבא שלך?
ת. מ' היה בן 21, האם בן אדם בן 21 יכול לבנות בית?
ש. למה שאבא שלך ירשום את היתר הבנייה על שם מ' וד'?
ת. מ' יותר גדול ממני וד' יותר מבוגר ממ'. המנהג אצלנו שהם רושמים את ההיתר על שם המבוגר יותר כי הוא הראשון שאמור להתחתן." (עמ' 6 לפרוטוקול שורה 15 עד עמ' 7 שורה 10 – 23.2.22)
ע' העיד שהחלקה שייכת לאביו המנוח:
"ש. האם ל' אחיך יש לו שם במבנים משהו? יש לו חלק במבנים? יש לו דירה?
ת. אני לקחתי דירה. מ' לקח דירה. ס' לקח דירה. אימא שלי היתה מתגוררת בדירה אבל אחרי שהלכה לעולמה ח' לקח את הדירה ושיפץ אותה והתחתן בדירה עצמה ועד עכשיו מתגורר שם. הדירה הזאת בזכות אחי ל'. אחי ל' יש לו את הזכות לדירה הזאת.
ש. האם נכון לומר שמצד למבנה הזה קיים עוד מבנה שהקים ד'?
ת. כן.
ש. יש לכם זכויות באותו מבנה?
ת. לא.
ש. המבנים איפה שמ' מתגורר ואיפה שהיה גר ד', מתי נבנה?
ת. ב- 71, הייתי בן 6.
ש. האם נכון לומר שס' אחיך התגורר באותו מבנה אחרי שד' נתן לו את הדירה?
ת. ד' לא נתן. אבא שלי נתן. כשאבי נתן לו קרקע כדי לבנות זה שייך לאביו ונתן לבנו כדי לבנות. יצא ד', נתן לס' את הבית. מי נתן לו? אבא.
ש. ס' היה לפניך ואמר שמי שנתן לו את הדירה זה ד'?
ת. אתה חוזר על אותה שאלה ששאלת בצורה דומה ועניתי שאני וס' התחתנו באותו יום ואני התגוררתי קומה מתחת וס' מעלי קומה למעלה. מי שיש לו סמכות לתת זה הבעלים והוא האבא ולא הבן. אם ס' אמר לך שאבא שלי נתן לו, אז אבא נתן לו.
ש. מתי התחתנת?
ת. 84.
ש. כשהתגוררת בדירה, ערב החתונה הדירה היתה מוכנה כדירה?
ת. היתה מוכנה לפני כן. אני אישית הכנתי אותה.
ש. מתי הכנת אותה?
ת. אני לא תקנתי אותה, אני פשוט קניתי מיטה ודברים לבית.
ש. המבנה עצמו היה קיים?
ת. בטח. הדירה היתה קיימת.
ש. אם האב היה בחיים ונתן לבן, הרי הוא נתן לע' ומ' ורשם היתר בנייה על שמם, מה הזכות שלך במבנה?
ת. הזכות של אבא. הוא בנה לשני הילדים גם לד' וגם למ' קומה שנייה ונתן לכל אחד דירה בצד בשביל לגור בדירה הזאת, בשביל להתחתן באותן דירות הללו והם קיבלו אותה עם מפתח. הם לא בנו בתים, אך ההיתר על שמם ומי שבנה את הבית ומי ששילם על הבנייה ומי שהכין את הדירות ומי שחתן אותם זה אבא שלי. הם היו עובדים איתו בעבודה." (עמ' 18 לפרוטוקול שורה 16 עד עמ' 19 שורה 17 – 23.2.22)
מנגד, מ' העיד שהחלקה הוענקה לו ולד' על ידי אביו המנוח והכספים ששימשו לבנייה היו כספים שקיבלו מעבודתם עם אביהם וששמר אותם אצלו:
"ש. תסביר לגבי כל הסיפור הזה של האדמה ושל הבית בינך לבין אחיך ע'. מה היה?
ת. אני ואח שלי ומ' המבוגר, היינו הבכורים במשפחה. אנחנו בגיל 13 , 14 אבא שלי היה עובד בעיבוד האדמה. גם במסחר עבד. אנחנו שותלים ומוכרים. עבדנו איתו. כל הזמן עבדנו איתו. כשהיה מוכר את הדירה בת"א הכסף נשאר איתו. היינו ילדים קטנים. המשכורת שלנו הוא חסך והיה נשאר אצלו. עבדנו עד 73 . רצינו לבנות. אבא שלנו קרא לנו ושאל מה דעתנו שנתארס ונבנה. חלקת האדמה הזאת אבא שלנו נתן את זה כדי לבנות עליה. נתן לי את החלקה ולד' אחי על מנת לבנות עליה. בנינו שתי דירות, שתי קומות. למטה עמודים משני הצדדים. בנינו על הדירה הישנה. ב- 75 התחתנו. המשכנו לעבוד עם אבא שלנו. ע' ב-85 רצה להתחתן, הוא ואח שלי ס'. אח שלי ד' ביקש מאח שלי לבנות ליד הבית שלנו והוא ייתן לנו את הבית הישן. אבא שלי נתן לי ולאחי ד' אדמה לבנות עליה. ב- 84 , 85 ד' אחי רצה לבנות ליד הבית איפה שאנחנו בנינו והוא ייתן לי את הדירה הישנה על אותה אדמה. בנה על החלקה הזאת ונתן לי את הדירה הישנה ואמר לי שאני אקח את הדירה הישנה והוא יבנה ליד הבית. ב- 85 ע' וס' עמדו להתחתן. ד' אמר לס' שיגור בדירה הישנה עד שס' יבנה. ע' רוצה לגור. אמר לד' שרוצה לגור בדירה הישנה. אמר לי שזה לא שלו ושנתן למ' ושילך לקחת את זה ממ'. ע' בא ואמר שרוצה לגור בדירה, אמרתי לו שיגור. כל זה היה שלי. ע' גר 11 , 12, 13 שנה, ס' הלך ובנה בחלק אחר. בא ס' ואמר שרוצה למכור לי את הדירה. אמרתי לו כמה אתה רוצה על זה ואמר לי 21 אלף דולר. נתנו לו את הכסף והוא בנה. כשהוא בנה הלך לגור שם ועזב את הדירה בגלל שאני קניתי אותה. גם ע' הלך ובנה ליד הדירה של ס' ועזב את הדירה בגלל שהדירה שייכת לי. עזב את הדירה והלך. אחרי חודש הייתי שותה קפה, פתאום הגיע שמאי ואמר לי שרוצה להעריך הערכת שמאי לדירה. לא אמרתי הערכת שמאי לדירה. אמרתי שבא שמאי בשביל לבדוק כמה עלה לע' לסגור איפה שסגר מרצפות, חלונות, דלתות, צבע. בא השמאי להעריך את זה. הוא בא להעריך את הדירה שלי. מה? אני אקנה את הדירה מע'? זו הדירה שלי. לא מספיק שלא שילם לי שכירות, אני אקנה את הדירה ממנו? השמאי בא לבדוק כמה עלה לו איפה שסגר וכמה עלה המרצפות, דלתות וצבע. הוא הלך ולא חזר . ע' בנה ועזב. התחלתי להכין את הדירה על מנת לחתן את הבן שלי. הוא שלח לי שהשמאי שלו רוצה 51 אלף דולר. התחילו אנשים לבוא על מנת לפתור את הבעיה. בא הדוד שלי מצד אימא. בא ואמר לי בוא נגמור את זה ב- 45 אלף דולר. שנלך לעו"ד לערוך ניירות על מנת שא' יבטיח לעצמו את 45 אלף דולר. הלכתי לש' עורך הדין, חתמתי לו על 45 אלף דולר והלכתי. התחלתי להכין את הדירה על מנת לחתן את הבן. הוא שלח לי מישהו ואמר שהוא רוצה את הכסף. אמרתי שעכשיו מכינים את הדירה ורוצים לחתן את הילד, אחרי החתונה נאסוף את הכסף שלך וניתן לך. אחרי שסיימו להכין את הדירה וחיתנו את הבן, אספנו את הכסף. נתתי לבן דוד שלי ונתתי לו את הכסף להעביר לע'. אחרי שעה הוא חזר ואמר שאח שלי התחיל לדבר כל מיני דברים שלא הבין והחזיר לי את הכסף. ע' לא בא וביקש את הכסף. העניין נשאר עד ששלחתי עם אנשים את הכסף כדי לסיים. חזרו אנשים ואמרו שע' מדבר כל מיני דברים, לא מבינים אותו. אמר לי הדוד שלי מצד אימא שנחכה אולי נעשה תיווך ונפתור את הבעיה. העניין המשיך עד 2020. אני לא מדבר איתו והוא לא איתי. אנשים הולכים ובאים והוא לא רוצה לשמוע מהם. ב- 2020 אומרים שע' הגיש תלונה. מה הוא רוצה? אנחנו שלחנו את הכסף והוא החזיר אותו. האנשים הנכבדים שרצו למכור את הבעיה. ישבנו על מנת ליישב את הסכסוך. אמר לי מה דעתך ליישב את הסכסוך ביני לבין ע' ואמרתי בבקשה. אמרו לי שאנחנו רוצים לתת לע' 450 מ'. אמרתי בבקשה. נגמר הסיפור ועדיין אנחנו פה." (עמ' 11 שורה 30 עד עמ' 13 שורה 9).
בהמשך העיד שהוא, מ', וד' מימנו את הבניה:
"ש. אני שואל על הדירה הישנה, מעל דירת ההורים. ד' בנה?
ת. אני וד' בנינו.
ש. מפנה לסעיף 10 בתצהירך – אמרת שאת כל המבנה בנית מכיסך הפרטי. הכוונה לבית מעל בית ההורים.
ת. אני בניתי יחד עם ד'. עבדנו עם אבא שלי בעיבוד אדמה ומסחר ואבא שלנו היה חוסך לנו את הכסף.
ש. בנית שתי קומות?
ת. אני וד' אחי. על העמודים.
ש. בנית את העמודים?
ת. איך הדירה תיבנה בלי זה?
ש. בנית את הדירה שלך עם עמודים למטה?
ת. הדירה ישנה שאבא שלנו נתן לנו על מנת לבנות עליה. שתי דירות, אחת לד' ואחת למ', על הדירה הישנה.
ש. ד' בנה את החלק שלו ואתה את שלך?
ת. אנחנו ביחד. שתי הדירות יחד.
ש. שילמת בעבור החלק של ד'?
ת. עבדנו עם אבא שלנו וכל מה שהיינו משתכרים היינו מוסרים לאבא שלנו. כשגדלנו אבא שלנו נתן לנו את חלקנו ואמר לנו לבנות אני ואח שלי. כשאנחנו עבדנו עם אבא שלנו כל הכסף נשאר אצל אבא שלנו .
ש. אבא שלך שילם את הכסף?
ת. כן. מהשכר שלנו. הוא הכל והוא המכובד ועושה הכל." (עמ' 14 לפרוטוקול שורות9-29 – 23.5.22).
בהמשך עדותו, אישר מ' שרכש מאחיו ס' את דירתו אך הכחיש שקנה מע' את הדירה:
"ש. הדירה שבמחלוקת היא הדירה שמתחת לד' או מתחת לדירה שלך?
ת. הדירה איפה שגר ע' ואיפה שגר ס' אני אבהיר לך, הדירה שגר בה ע' וס' ד' נתן לי אותה תמורת כך שהוא יבנה מול הבית שלי. הדירה שלי למעלה קניתי אותה מס' ב- 21 אלף דולר כי ד' נתן לי חלקו בדירה.
ש. מה יש בבניין?
ת. הדירה שאבא שלנו נתן לנו לבנות עליה היא ישנה. ד' בנה בית ואני בניתי בית מעל הדירה הישנה. יש 4 דירות בבניין עכשיו.
ש. הדירה שבמחלקות של ע', היא בקומה ראשונה או שנייה.
ת. הדירה שלי לא של ע'. היא למטה.
ש. התגוררת מעל ע' או בצד השני בקומה השנייה?
ת. הדירה שלי, מה זה משנה? הדירה למעלה. גרתי ליד בקומה השנייה.
ש. למה קנית את הדירה של ס'?
ת. כי ס' יצא ורצה לבנות.
ש. זו הסיבה שקנית את הדירה של ע'?
ת. אני לא קניתי מע' הדירה שייכת לי. ע' גר בדירה שלי." (עמ' 15 לפרוטוקול שורות 15-29 – 23.5.22).
גם ח', בנו מ', העיד שהסך של 45,000 דולר היה עבור השיפוץ בדירה:
"ש. תספר מה אתה יודע לגבי הדירה והקרקע?
ת. הדוד שלי היה גר מתחת לבית של אבא שלי, שהיה של אבא שלי הרבה זמן. הוא יצא מהבית כי בנה בית חדש. אבא רצה לשפץ את הבית כי רצו לחתן את אח שלי. התחלנו לשפץ את הבית. בא דוד שלנו ורצה כסף עבור השיפוץ שעשה. הביאו שמאי להעריך את השיפוץ, העריכו ב- 45 אלף דולר ונתנו תקופה לשלם את זה. כמעט אחרי שנתיים הוא חזר לבקש את הכסף. אבא אמר לו שיתן לו עוד קצת זמן כי הוא בשיפוץ ועוד מעט מחתן את אח שלי ולתת לו עוד זמן ואחרי החתונה יתנו את הכסף. אחרי החתונה של אח שלי סידרנו את הכסף, אבא שלי נתן ל.. שיתן לו את הכסף. החזיר לו את הכסף כי לא רצה. זה היה ב- 2008." (עמ' 20 לפרוטוקול שורות 18-25).
חלקה .. עליה בנוי הבית, אינה רשומה על שם מי מהצדדים וגם לא על שם אביהם המנוח. החלקה עדיין רשומה על שם צד ג'.
ביום 17.6.06 ערך השמאי עאטף עאלם חוות דעת במסגרתה העריך שווי הדירה והקרקע שהם חלק ממגרש .. בגוש … והעמיד את השווי על 51,000 $.
אכן היתר הבניה בחלק .. ניתן על שם מ' וד' 1.4.71 (נספח 1 למוצגי הנתבעים והתובע שכנגד). יחד עם זאת, ההיתר לא מעיד על הבעלות בקרקע ועל כך שהועברה במתנה מהאב למ' וד'. אני מקבלת את גרסתו של ע' שההיתר הוצא על שמם של מ' וד' מאחר והאחים הגדולים, שעבדו עם אביהם, וכשגדלו רצה האב לחתן אותם ולכן אפשר להם לבנות על החלקה.
בסופו של יום נבנו 4 דירות. לאחר ששמעתי את העדים והתרשמתי מעדותם השתכנעתי שהאב ביקש לייעד דירות לכל ילדיו ולא התכוון להעביר את הקרקע במתנה רק לשניים מהם.
האח ס' העיד שהבית נשוא ההסכם שייך לע' (עמ' 3 לפרוטוקול מיום 23.2.22 שורה 4). ובגרסה זו אף תומכת העובדה שלאחר שהאח ס' יצא מדירתו והדירה עברה לחזקתו של מ', האח מ' שילם לו סך של 21,000 דולר תמורתה, דבר המעיד שאחת הדירות הייתה בבעלות ס', ולא כפי שטוען מ', כי כל הבניין היה בבעלותו ובבעלות ד'.
המסמכים שהונחו בפני תומכים בגרסתו של ע' כי הדירה הייתה שייכת לו. בחוות דעתו, העריך השמאי את שווי הדירה והקרקע. השמאי לא התייחס כלל לשיפוצים בדירה. הסכם מכירת הדירה עליו חתומים מ' וע' מתייחס מפורשות למכירת הדירה ועניין השיפוצים לא הוזכר בו כלל.
לאור האמור לעיל, אני קובעת שהקרקע הייתה בבעלות אביהם של ע' ומ' וכל אחד מהבנים קיבל דירה וכשהעביר אותה לאח אחר, שולמה התמורה בעדה לאח שהחזיק בה.
לאור האמור לעיל, אני קובעת שהתשלום של 45,000 דולר שהוסכם על ידי הצדדים והסך של 51,000 דולר שהוערך על ידי השמאי, הינם עבור הדירה שהייתה שייכת לע' ומ' רכש אותה ממנו.
משקבעתי שהסך של 45,000 דולר היה עבור רכישת הדירה מע', אבחן את ההסכמים שנחתמו וכוונת הצדדים, אך תחילה אבחן את טענת השיהוי.
שיהוי
מ' טוען שע' וא' השתהו ברישום הערת אזהרה בגין העסקה שנערכה בהתאם לייפוי הכוח. העסקה נערכה בשנת 2008 והערת האזהרה נרשמה רק בשנת 2020.
ע' העיד שהעסקה בינו לבין לא' בחלקהX דווחה 12 שנים לאחר עריכתה מאחר והקרקע לא הייתה רשומה על שם מ'.
"ש. אם העסקה משנת 2008, למה אחרי 12 שנים הגשת אותה ללשכת מיסוי ודיווחת עליה?
ת. יש לי שאלה אלייך, נניח שהנייר הזה לא קשור אלי, האם אני יכול לקחת את הבא כוח ולתת לעורך דין שלי? אותו דבר האדמה. האדמה לא היתה רשומה על שם אבא שלי אבל ב- 2020 כן רשמו את הטאבו על שם המנוח . מאז לא היה טאבו, אחרי תקופה כן היה טאבו." (עמ' 21 לפרוטוקול שורות 1-4 – 23.2.22).
האח ס' העיד שנערכו ניסיונות פיוס בין מ' לע' ואחת ההצעות הייתה שמ' יעביר לע' קרקע בשטח של 450 מ"ר לסיום המחלוקת:
"ש. לפני הגשת התביעה הזאת, לפני כשנתיים, גם היו מעורבים נכבדים מהמשפחה?
ת. כן. גם אני הייתי מעורב.
ש. עלתה הצעה מטעמכם?
ת. אני הבאתי את ההצעה. ההצעה היתה שע' ביקש את החלקה, ע' ביקש את האדמה, אחרי שרשם את חלק מהקרקע על שם ח' הבן של מ', מ' יש לו גם חלקה שהוא מכר אז ע' מאיפה הביא את החלקה? ע' ביקש ממני לפנות למ' בכדי לקחת את החלקה על בסיס מה שסוכם ביניהם.
ש. מה הצעת?
ת. אני פניתי לע', היה נוכח גם … ו…., אלו עדים שהיו אמורים להגיע ולא באו היום. אתה גם ישבת עם אחד מהם. הלכנו למ', אמרנו למ' שיש לע' חלקת אדמה ואנחנו מבקשים אותה ואתה רשמת את זה בטאבו על שם ח'. מ' אמר שיש לו 450 מ'. מה שכתוב על נייר אצל ע' זה 900 מ'. השאלה שנשאלת שוב למ' שע' מבקש את חלקת האדמה ומ' טוען שלא. מ' זה שאמר שאני חתמתי על 450 מ' אבל בהסכם 900 מ'. אני אמרתי לו שההסכם הוא שלך ושל ע' 900 מ'. טען שזה מזויף.
ש. מה אתה הצעת?
ת. אמרתי למ' מה דעתך שניקח 450 מ"ר לראות מה יהיה אחרי זה. הביא את ח' כי חלקת האדמה רשומה על שם ח', מ' אמר שהוא מסכים. הלך לע' אמר לו שזה מה שהיה, ע' סרב כי הוא טוען שמגיע לו 900 מ' ויש לו 900 מ' לפי ההסכם." (עמ' 8 לפרוטוקול שורה 23 עד עמ' 9 שורה 10 – 23.2.22).
ע' העיד שהערת האזהרה נרשמה לאחר שנוכח לדעת שמ' העביר את חלקו בחלקה X לח':
"ש. מה נודע לך אחר כך?
ת. אחרי שקיבלנו את הירושה וחלקת האדמה נרשמה על השם שלנו, היורשים של אבינו ז"ל, עליתי על זה וידעתי שמ' רשם את ה- 900 מ"ר על שמו של בנו ח'.
ש. כשידעת את זה מה עשית?
ת. אחרי שעליתי על הדבר הזה מה שעשיתי זה שביקשתי ממשהו מכובד שביקשתי ממנו שיילך אצל מ' וישאל אותו מדוע מ' עשה את הדבר הזה. הבן אדם הזה אמר שאם אלך לאחי אני צריך להביא את אותם אנשים מכובדים שהיו נוכחים בתקופה של ההסכם ושמם הם …..ו….. הם הלכו וניגשו אליו ומה שהתרחש שם אני לא אחראי בכלל. אני רק שלחתי מישהו בכדי לשאול שאלה ולקבל תשובה אחת בלבד.
ש. מה התשובה שלהם היתה?
ת. חזרו אלי האנשים המכובדים ומסרו לי שמ' הסכים וגם הבן שלו ח' שיתנו לי 450 מ"ר. אני התנגדתי." (עמ' 11 לפרוטוקול שורות 2-13 – 23.2.22).
נוכח השתלשלות זו טענת השיהוי נדחית. הקרקע נרשמה על שם היורשים רק בשנת 2020, נעשו ניסיונות פיוס ופשרה בין הצדדים, והערת האזהרה נרשמה לטובתו של א' בהתאם לעסקה, לאחר שהקרקע נרשמה על שם היורשים ולאחר שהתברר לע' וא' שמ' העביר את זכויותיו בחלקה X לבנו ח'.
בטרם אפנה הכריע בעניין פרשנות ההסכם אסיר מדרכי כמה טענות.
האם מ' הבין את משמעות המסמכים עליהם חתם?
מ' טוען שמעולם לא הוסבר לו כי הוא עומד לחתום על בטוחה שמשמעותה מסירת זכויותיו בקרקע לצורך תשלום רכישת דירת ע', לא קיבל העתק מייפוי הכוח ולטעמו חתם רק על התחייבות לשלם 45,000 $. מ' הכחיש שחזר למפגש נוסף אצל עורך הדין:
"ש. חתמת על ההסכם?
ת. חתמתי על הסכם 45 אלף דולר.
ש. קיבלת את ההסכם לידיים שלך?
ת. לא.
ש. ביקשת אותה?
ת. לא נתן לי. אני לא ביקשתי. הוא עורך דין, חתמתי על ההסכם 45 אלף דולר.
ש. ושוב חזרת אליו לחתום על ייפויי הכוח?
ת. לא. חתמתי רק על 45 אלף דולר.
ש. מה זאת אומרת?
ת. מה שהעריך השמאי. (עמ' 18 לפרוטוקול שורות 1 ואילך).
עו"ד ש' שערך את ההסכם ואת ייפוי הכוח הנוטריוני, העיד שערך את ההסכם בהתאם להצהרות הצדדים:
"ש. על בסיס מה ערכת את תוכן המסמכים?
ת. הצהרות הצדדים שהיו בפניי שמ' בעל קרקע בחלקה מסוימת וע' בעל דירת מגורים.
חקירה נגדית לעו"ד …:
ש. מי פנה אליך להכין את המסמכים האלה?
ת. בישיבה הראשונה היו שני הצדדים ע' ומ' ביקשו לערוך את המסמכים לפי מה שצריכים . למחרת הגיעו שניהם וחתמו.
ש. למעשה שניהם?
ת. כן. שניהם יחד.
ש. מפנה להסכם, שם היתה הסכמה ביניהם כי ניתנה תקופה של 4 חודשים לטובת מ' כדי לארגן 45 אלף דולר?
ת. מפנה בסעיף 5 להסכם. זה כתוב במפורש. זה ההסכמה שלהם.
ש. מפנה לייפוי כוח בלתי חוזר מ- 5.4, גם שם דובר על אותה תקופה של 4 חודשים לארגן 45 אלף דולר, נכון?
ת. כן. במידה ולא תשולם מלוא התמורה עד תאריך מסוים. ככה כתוב במפורש.
ש. ב- 5.4 במועד חתימת אותו ייפוי כוח עדיין היתה בפני מ' האפשרות לארגן 45 אלף דולר תוך 4 חודשים מיום חתימת ההסכם?
ת. אני לא מוסמך לתת פרשנות. מה שכתבתי ומה שהסכימו ביניהם חתמו.
ש. מה הפרשנות של מה שכתבת?
ת. ברור ומובן מאליו שעד תאריך כך וכך..
ש. עד 5.4 לא היתה שום הסכמה אחרת?
ת. רק מה שהיה כתוב.
ש. אם עד 30.7 לא ישלם, ההסכם מבוטל?
ת. הסכם שנערך ב- 31.3.2008.
ש. אבל כתוב בייפוי הכוח 10.3.2008?
ת. יכול להיות שנפלה טעות. הכוונה להסכם שערכתי, לא היה הסכם אחר.
ש. לא שמת לב כשבא אליך בא כוח התובע שיש טעות בתאריך?
ת. לא. זה מזמן, משנת 2008. אין הסכם אחר. זה נערך על סמך ייפוי הכוח.
ש. יכול להיות שיש הסכם מ- 10.3 שאתה לא מודע לו?
ת. אין לי ידיעה אם יש הסכם אחר.
ש. בהסכם מ- 31.3.2008 אתה יכול להסביר למה הכל כתוב מודפס למעט אישור החתימה שלך?
ת. אמרתי שבד"כ אני עורך 3 עותקים, כאשר 2 עותקים ללקוחות ואת ההסכם שלי לא אישרתי.
ש. אז לתובע מסרת העתק שהוא חתום על ידך? לא מסרת לו העתק לא חתום על ידך?
ת. אני בטוח ששני ההסכמים מאושרים לצדדים ואחד אצלי לא מאושר.
ש. איך אתה מסביר את העובדה שהתובע מסר לבא כוחו הסכם לא מאושר על ידך?
ת. אני זוכר שלפני שנתיים הגיע למשרדי וביקש העתק מהמסמכים אז מסרתי לו את העתק שלי שלא מאושר. אני בטוח שזה צילום ואין לו את ההעתק המקורי שלא מאושר. זה העתק שלי.
ש. אתה אומר שיש 3 העתקים של ההסכם מקוריים. 2 מאושרים ואחד לא מאושר?
ת. נכון. אני מציג לך העתק מקורי של ההסכם. " (עמ' 13 לפרוטוקול שורה 11 עד עמ' 14 שורה 18 – 23.2.22)
ע' העיד על נסיבות חתימת ההסכם ייפוי הכוח הבלתי חוזר:
ש. כשהגעתם להסכם מה עשיתם?
ת. עשינו הסכם אצל עורך דין ש'. דיברנו ועורך הדין שאל אותי האם נתתי את הבית למ' תמורת 900 מ' ואישרתי לו. כנ"ל הוא שאל את מ' את השאלה ועורך הדין שאל אם לקח את הבית תמורת 900 מ' ואנחנו ככה סיכמנו. בכדי לשמור על הזכויות שלי עשינו נוטריון, בכדי שישמור את הזכויות." (עמ' 10 לפרוטוקול שורות 6-21 – 23.2.22).
האח ס' מעיד שמהות העסקה הייתה דירה תמורת זכויות בקרקע, ומכאן שמ' הבין וידע על מה הוא חותם כשחתם על ייפוי הכוח הבלתי חוזר:
ש. מה היתה ההסכמה הסופית? כיצד יושבה המחלוקת?
ת. ההסכם האחרון שמ' יקבל את הבית בתמורת חלקת האדמה ששייכת למ'. גם עשו הסכם וכתבו על ניירות יחד עם עורך דין והגיעו לפשרה בנושא הזה והעורך דין צריך להיות נוכח פה באולם. עורך הדין זה ש' הנוטריון." (עמ' 3 לפרוטוקול שורות 1-13).
מ' טוען למעשה טענת "לא נעשה דבר" בכל הנוגע לייפוי הכוח הבלתי חוזר עליו הוא חתום. טענה זו נידונה בפסיקה וכבר נקבע שהנטל המוטל על הטוען טענה זו כבד מהנטל הרגיל במשפט אזרחי:
"הטענה הנוספת שנשמעה מפי התובע היא הטענה כי התובע לא הבין על מה הוא חותם עת חתם על ההסכם לרכישת הדירה, כי חתם ללא שקרא את חוזה הרכישה, וכי עורך דינו לא יידע אותו בדבר תוכן החוזה עליו חתם (ראה סעיפים 24 ו- 33 לכתב התביעה).
הטענה הנשמעת מפי התובע כאמור לעיל כונתה בפסיקה כטענת "לא נעשה דבר" (non est factum). הפסיקה קבעה כי הנטל להוכחת טענת "לא נעשה דבר", בהיותה טענת הגנה, מטילה על הטוען אותה נטל כבד יותר מן הנטל הרגיל במשפט אזרחי, ונדרשות ראיות חזקות וברורות ועדויות חד משמעיות ופוזיטיביות כדי להוכיח את הטענה. הפסיקה קבעה עוד, כי אדם החותם על מסמך בלא לדעת את תוכנו "לא ישמע בטענה כי לא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם… חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהיה תוכן המסמך אשר יהיה".
ראה בענין זה: ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט, 113.
אוסיף עוד בהקשר זה כי לאחרונה נסקרה הקונסטרוקציה המשפטית של טענת האפסות בפסק הדין בענין ע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני (6.8.07), ושם נקבע כי תחולתה של טענת "לא נעשה דבר" מותנית בקיומם של שני יסודות: הראשון הוא קיומו של שינוי קיצוני בין המסמך שהחותם האמין כי עליו חתם, לבין המסמך עליו חתם למעשה, והיסוד השני הנדרש הוא הוכחת העדר רשלנות מן הצד שהוטעה או שנכפה. לרוב, משמעותו של יסוד אחרון זה הוא כי לא יכול להיות צד שחתם על חוזה מבלי שטרח לקראו, להינצל מחיוביו החוזיים בטענה שלא נעשה דבר. ההגיון העומד בבסיס יסוד זה הוא למנוע מהמעוול ליהנות מעוולתו.
הפסיקה לא ראתה בעין יפה את העלאתה של הטענה, ועל פי רוב נטתה לדחותה. ראה סקירה ממצה בענין זה בע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, פ"ד נד(2) 559.
בפסק דין זה נסקרה הפסיקה האנגלית המתייחסת להלכת סונדרס, והדוקטרינה של "דבר לא נעשה", תוך שצוין כי ההלכה צומצמה והמקרים בהם התקבלה הדוקטרינה הזו הם נדירים. הודגש כי מדובר בהלכה אנכרוניסטית שיש להגבילה על ידי קביעת מבחנים אובייקטיביים. כן נקבע בפסק דין זה כי:
"הילכת האפסות נקלטה בישראל לפני חקיקת חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים). ברם טענות לאפסות התחייבויות נדחו ככלל. הגישה העקרונית של בית-המשפט הייתה, שאין זה ראוי לאפשר לאדם להשתחרר מהתחייבויותיו בעיסקה שעל-פניה נקשרה כדין… פסק-הדין היחיד שבו קיבל בית-המשפט העליון טענה זו, ע"א 413/79 ישראל אדלר חברה לבנין בע"מ נ' מנצור (להלן – ע"א אדלר [10]), ושעליו הסתמך בית-המשפט המחוזי בענייננו, התייחס לתקופה שקדמה לחוק החוזים".
לאחר ששמעתי את עדות מ', עדות ע' באשר לנסיבות חתימת המסמכים, עדותו של ס' ועדותו של עורך דין ש', שערך את ההסכם וייפוי הכוח ואימת את חתימת הצדדים באישור נטריוני, אני דוחה טענה זו וקובעת שמ' היה מודע הן להסכם והן לייפוי הכוח הבלתי חוזר עליהם חתם והבין את תוכנם.
האם מ' שילם בפועל את תמורת הדירה בסך של 45,000$?
מ' העיד שאסף את הכסף וניסה לשלם לע' דרך מתווך, בן דוד …:
"ש. בשנת 2006 נערכה חוות הדעת. בשנת 2008 חתמת בפני עורך הדין. מה קרה בשנתיים האלה? ניסית לארגן את ה- 45 אלף דולר?
ת. היה לי כסף אבל חיתנתי את הילד ב- 2008. אחרי שחתנתי אותו, אספנו את הכסף ושלחנו לו.
ש. את המקרקעין מכרת ל.. כדי לחסוך את הכסף?
ת. אחרי החתונה אספתי את הכסף מה שקיבלתי ושלחתי לע' עם … בן דוד שלי לע'.
ש. מתי היתה החתונה.
ת. 2008." (עמ' 18 לפרוטוקול שורות 1-19 – 23.5.22).
מ' טוען שהעביר את הכסף לאחיו ע' דרך בן דודו .., אך אחיו סירב לקבל את הכסף:
"ש. טענת כי נתת את הכסף לע' . מי זה?
ת. בן דוד שלי. בן ….. גם הוא הלך לעולמו.
ש. מישהו אחר ראה אותך מוסר לו את הכסף? שמע ממנו לאחר שחזר אליך?
ת. כן. מישהו רוצה לשלם כסף, אמר לו קח את זה ותן את זה למישהו.
ש. טענת שעוד אנשים מסרת להם את הכסף חזרו אליך ואמרו לך שע' מדבר שטויות?
ת. ע' אח שלי. בן דוד שלי הלך לע' אח שלי לתת לו והוא התחיל לשרבב מילים.
ש.נתת לעוד אנשים או רק לע'?
ת.רק לע'.
ש. העדת עכשיו בפנינו ואמרת ששלחת עם אנשים את הכסף כדי לסיים?
ת. אמרתי רק עם ע'. לא אמרתי עם אנשים." (עמ' 18 לפרוטוקול שורה 27 עד עמ' 19 שורה 3 – 23.5.22).
ח', בנו של מ' העיד שידוע לו על … בן דוד של אביו שהיה אמור לתת כסף לדודו ע'. (עמ' 23 שורה 13 ואילך לפרוטוקול).
בתחילת עדותו העיד מ' שהעביר כסף לאחיו דרך מכובדים אשר מסרו שלא הבינו את מה שע' אומר:
"אחרי שסיימו להכין את הדירה וחיתנו את הבן, אספנו את הכסף. נתתי לבן דוד שלי ונתתי לו את הכסף להעביר לע'. אחרי שעה הוא חזר ואמר שאח שלי התחיל לדבר כל מיני דברים שלא הבין והחזיר לי את הכסף. ע' לא בא וביקש את הכסף. העניין נשאר עד ששלחתי עם אנשים את הכסף כדי לסיים. חזרו אנשים ואמרו שע' מדבר כל מיני דברים, לא מבינים אותו. אמר לי הדוד שלי מצד אמא שנחכה אולי נעשה תיווך ונפתור את הבעיה. העניין המשיך עד 2020. אני לא מדבר איתו והוא לא איתי. אנשים הולכים ובאים והוא לא רוצה לשמוע מהם. ב- 2020 אומרים שע' הגיש תלונה. מה הוא רוצה? אנחנו שלחנו את הכסף והוא החזיר אותו" (עמ' 12 שורה 31 ואילך לפרוטוקול).
בן הדוד.. וכן הדוד ..שהיו עדים לכך, לטענת מ', הלכו לעולמם.
ע' מכחיש שקיבל את תמורת הבית:
"ש. עלתה טענה שמ' הביא לך את הכסף וסירבת לקבל את הכסף?
ת. לא.
ש. מ' אף פעם לא הביא לך כסף?
ת. לא נעשה ולא ניתן לאורך כל חיי.
ש. כשהסכמתם על הדירה מול הקרקע, השווי של הקרקע והדירה היו אותו ערך?
ת. כמעט אבל לא באותו ערך. ב- 2008 סיכמנו שהשווי של הדירה 45 אלף דולר וגם כנ"ל חלקת האדמה בשווי 45 אלף דולר. השמאות של הבית יצא 51 אלף דולר." (עמ' 11 לפרוטוקול שורות 14-20 – 23.2.22).
האח ס' תומך בעדות ע':
"ש. אני אומר לך שאחיך ע' בעצמו אומר כי הוא סיכם עם מ' שמ' ישלם 45 אלף דולר תוך 4 חודשים שסיכמתם ורק אם לא ישלם הוא ייקח את הקרקע.האם זה נכון?
ת. אתה רוצה להגיד שמ' שילם? הייתי נוכח בהסכם בכל הנוגע לבית תמורת חלקת האדמה, אנחנו השלמנו ביניהם ומ' לקח את הבית בתמורת האדמה. אחרי שהם השלימו אחד עם השני הלכו לעורך הדין, מה הם כתבו בהסכם זה לא קשור אלי. אם הם רוצים שאבוא יחד איתם לעורך דין היו מביאים אותי מהתחלה להיות עדות." (עמ' 8 לפרוטוקול שורות 11-22).
מ' לא טוען ששילם את התמורה אלא טוען שרצה לשלם אבל ע' לא הסכים לקבל את הסכום. אין בידי לקבל טענה זו, מדוע שע' יסרב לקבל את התמורה אם התכוון מ' לשלמה בהתאם להסכם ולמועדים שנקבעו בו? הרי כך סיכמו הצדדים. אשר על כן אני דוחה טענה זו וקובעת שמ' לא עמד בתנאי ההסכם, לא שילם ולא ניסה לשלם לע' את הסך של 45,000 $ בעבור תמורת מכר הדירה.
פרשנות ההסכם מיום 31.3.08 וייפוי הכוח הבלתי חוזר
ע' וא' טוענים שכוונת הצדדים הייתה שבתמורה למכירת הדירה למ' יקבל ע' 900 מ"ר מזכויותיו של מ' בחלקה X. מ' וח' טוענים שהכוונה הייתה שמ' ישלם לע' 45,000 $ והקרקע תשמש כבטוחה בלבד. עוד הם טוענים שגם כיום הם מוכנים לשלם את הסכום ושייפוי הכוח הופעל בניגוד לדיני הבטוחות. כן הם טוענים שייפוי הכוח אינו עונה על דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין.
ביום 31.3.08 נערך הסכם מכר הדירה בין ע' ומ'. בהסכם נקבע:
"5. תמורת מכירת הדירה לקונה, מסירת החזקה והעברתה על שמה בלשכת רישום המקרקעין ישלם הקונה למוכר סך של 45,000$……אשר ישולמו עד לתאריך 30.7.2008.
6. להבטחת תשלום התמורה, הקונה מתחייב לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר לפיו ימנה ע' למכירת הקרקע בחלקה X גוש Y ששטחו 900 מ"ר מזכויותיו של הקונה להבטחת תשלום תמורת הדירה.
7. מכירת חלקו של הקונה (900 מ"ר) בחלקה X גוש Y, תהיה בהסכמת ובידיעת ובחותמת המוכר, לצורך קבלת תמורת הדירה הנמכרת.
8. לחילופין במידה והקונה לא ישלם התמורה עד תאריך 30.7.08 המוכר רשאי לסלק את ידו מהנכס ולפנות הדירה תוך 10 ימים הקבוע לתשלום."
ביום 5.4.2008 חתם מ' על ייפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את ע' להעביר את זכויותיו של מ' בחלקה X גוש Y שהינם 900 מ"ר, הנמצאת בכפר …., להבטחת תשלום תמורת מכירת הדירה בחלקהAגוש B בהתאם להסכם מכר מיום 10.3.2008. במידה ולא תושלם מלוא התמורה בהתאם להסכם עד ליום 30.7.2008, ההסכם יהיה בטל ומבוטל והדירה תוחזר לחזקתו של המוכר אחי ע' הנ"ל.
הצדדים חלוקים לגבי פרשנות ההסכם. האם ההסכם היה שתמורת מכירת דירת ע' ישלם מ' 45,000 $ וככל ולא ישלם יעביר 900 מ"ר מזכויותיו בחלקה X או שמא זכויותיו בחלקה X הם משכון ובטוחה בלבד להבטחת קיום ההסכם.
האח ס' שהיה חלק מהמכובדים שתיווכו בין הצדדים, העיד שמ' וע' הסכימו שמ' יקבל את הדירה של ע' ובתמורה ע' יקבל חלק הקרקע שבחלקה X:
"ש. מה המחלוקת בין הצדדים?
ת. המחלוקת היא בעצם על הבית מול הקרקע.
ש. של מי האדמה, כשאתה אומר מקרקעין?
ת. הבית שייך לע' והאדמה עצמה שייכת למ'.
ש. מה היה תפקידך במחלוקת?
ת. אני הלכתי לשם על מנת שע' ימסור את הבית למ' ובתמורה לכך מ' ייתן לע' את חלקת האדמה כי למ' אין כסף לשלם.
ש. מי היה שותף איתך בהתנהלות?
ת. היה בחור בשם ….. יחד איתי. אנחנו יחד הלכנו לטפל בנושא הזה.
ש. מה היתה ההסכמה הסופית? כיצד יושבה המחלוקת?
ת. ההסכם האחרון שמ' יקבל את הבית בתמורת חלקת האדמה ששייכת למ'. גם עשו הסכם וכתבו על ניירות יחד עם עורך דין והגיעו לפשרה בנושא הזה והעורך דין צריך להיות נוכח פה באולם. עורך הדין זה ש' הנוטריון." (עמ' 3 לפרוטוקול שורות 1-13).
בהמשך עדותו התייחס האח ס' לכך שההסכמה הייתה לגבי 900 מ"ר בחלקה X:
"ש. אתה אומר שמ' וע' הלכו לעורך הדין וחתמו על הסכם? היית אצל עורך הדין כשעשו את ההסכם?
ת. לא. בהסכם לא הייתי אבל בהסכם שבע"פ כן הייתי.
ש. את ההסכם החתום אתה יודע מה כתוב בו?
ת. לפי דעתי כן קראתי אבל מה שכתוב שם זה שמ' וויתר לע' על 900 מ'. ידוע לי שמ' וויתר לע' 900 מ'.
ש. מתי קראת את ההסכם?
ת. לפני שנה, שנתיים.
ש. מתי ידעת שיש הסכם כתוב באמת?
ת. לפני שנתיים. עשינו טאבו לחלקת האדמה X, חילקנו את האדמה לכולם, הטאבו נרשם על שם כולם, כולל מ'. הגיע אלינו ע' ואומר שמגיע לו 900 מ'.
ש. מה אמרת לע'? שאלת אותו מאיפה יש לו 900 מ'?
ת. אני הייתי בהסכם הזה, הבית בתמורת חלקת האדמה.
ש. בהסכם שהיית ודיברו עליו בהתחלה, דיברת על 900 מ' שאתה חייב לאחיך ע'?
ת. כשהלכנו אליו היה מדובר הבית עצמו בתמורת חלקת האדמה.
ש. אמרתם שטח בהתחלה? אמרתם 900 מ'?
ת. תחכה דקה. ה – 21 דונם אני אישית חילקתי אותם באמצעות מודד לכל אחד 900 מ' שמגיע לו.
ש. יש לך את תוכנת המדידה?
ת. לא ביקשתם ממני להביא. כל חלקה 900 מ'. אין דבר כזה מטר לא מטר, יש פה חלקה ויש בית. זה מה שיש." (עמ' 7 לפרוטוקול שורות 11-31).
בהמשך עדותו חזר על דבריו, שסוכם שהקרקע תהווה את התמורה למכירת הבית:
"ש. נכון שבשלב מסוים היתה הסכמה שמ' אמור לשלם 45 אלף דולר לע' תמורת הדירה וזאת תוך 4 חודשים?
ת. זה רשום בהסכם.
ש. אבל אתכם האנשים המכובדים שהתערבתם לעשות פתרון, האם עלה משהו כזה מולכם?
ת. בתקופה ההיא היה מדובר על בית בתמורת חלקת אדמה. על כך עלה הנושא אבל מה רשמו אצל עורכי דין זה כתוב אבל הנושא היה חלקת אדמה תמורת בית.
ש. אני אומר לך שאחיך ע' בעצמו אומר כי הוא סיכם עם מ' שמ' ישלם 45 אלף דולר תוך 4 חודשים שסיכמתם ורק אם לא ישלם הוא ייקח את הקרקע.האם זה נכון?
ת. אתה רוצה להגיד שמ' שילם? הייתי נוכח בהסכם בכל הנוגע לבית תמורת חלקת האדמה, אנחנו השלמנו ביניהם ומ' לקח את הבית בתמורת האדמה. אחרי שהם השלימו אחד עם השני הלכו לעורך הדין, מה הם כתבו בהסכם זה לא קשור אלי. אם הם רוצים שאבוא יחד איתם לעורך דין היו מביאים אותי מהתחלה להיות עדות." (עמ' 8 לפרוטוקול שורות 11-22).
ע' העיד שבשנת 2006 השמאי העריך את שווי הדירה שמכר למ', המתין שנתיים לתשלום התמורה על ידי מ' וכשלא שילם בעזרת מכובדים סוכם שמ' ייתן לע' בתמורה לדירה 900 מ"ר מחלקה X:
"ש. תפרט מה המחלוקת בינך לבין אחיך מ'? תפרט את ההיסטוריה.
ת. המחלוקת היא מ' התכוון לחתן את בנו, הגיעו אלי אנשים מכובדים בכדי לאפשר למ' להתגורר במקומי בדירה. הגיעו אלי פעם ואחרי זה שוב והצליחו לשכנע אותי לתת למ' להתגורר בבית איפה שאני מתגורר במקומי. אחרי זה מ' שלח אותם שוב שהוא מתכוון לקנות את הדירה. ישבנו ודיברנו ומ' ביקש מהאנשים המכובדים שפנו אלי שאני אביא שמאי, זו היתה בקשה של מ', כדי להעריך את שווי הדירה. הגיע השמאי, העריך את הדירה בשווי 51 אלף דולר. מדובר על שנת 2006. בנוסף לכך, נתן לו תקופה שישפר את מצבו הכלכלי כדי שיהיה לו את היכולת לשלם שווי הבית. נתנו לו את הזמן במשך שנתיים מ- 2006 עד 2008. ב- 2008 אני אישית הלכתי ופניתי לאנשים המכובדים הללו שמ' שלח אותם ואמרתי להם שאני מבקש את הזכויות שלי. דיברו עם מ', הגענו להסכם שייתן לי את ה- 900 מ"ר בתמורת הדירה. לא זוכר את מספר החלקה.
ש. כשהגעתם להסכם מה עשיתם?
ת. עשינו הסכם אצל עורך דין ש'. דיברנו ועורך הדין שאל אותי האם נתתי את הבית למ' תמורת 900 מ"ר ואישרתי לו. כנ"ל הוא שאל את מ' את השאלה ועורך הדין שאל אם לקח את הבית תמורת 900 מ"ר ואנחנו ככה סיכמנו. בכדי לשמור על הזכויות שלי עשינו נוטריון, בכדי שישמור את הזכויות." (עמ' 10 לפרוטוקול שורות 6-21 – 23.2.22).
ע' טוען אם כן שההסכמה על מכירת הדירה למ' התגבשה כבר בשנת 2006, לאחר שהמתין שנתיים שבהם מ' לא שילם את התמורה שסוכם עליה בעל פה – 45,000 $, פנו לעורך הדין וחתמו על ההסכם וייפוי הכוח הבלתי חוזר. כשחתמו על מסמכים אלו היה ברור לשני הצדדים שתמורת הדירה יועברו לע' 900 מ"ר בהתאם לייפוי הכוח, שכן מ' לא יכול לשלם את התמורה. העובדה שחוות דעת השמאי נערכה ביום 17.6.2006, תומכת בגרסתו של ע'.
ע' טוען שבהתאם להסכם וייפוי הכוח יכול היה לפעול למכירת זכויות מ' בקרקע עד ליום 30.7.2008 מבלי לקבל את הסכמתו של מ':
"ש. מפנה לסעיף 7 – שם רשום שכאשר אתה רוצה למכור את ה- 900 מ"ר של אחיך מ', חייבת להיות בהסכמה בידיעתו ובחותמת מ'. האם מ' חתם על הסכם המכר שמכרת את הקרקע לבן שלך א'?
ת. בנוטריון הכל ברור. אני קיבלתי את ייפוי הכוח ממ'. אני יש לי את היכולת הזאת שאני אמכור את האדמות בלי לחזור אליו אפילו והוא חתם עבור הדבר הזה.
ש. לפני שנגיע לייפוי הכוח, חתם מ' על ההסכם בינך לבין א' או לא?
ת. על ההסכם שחתמתי עם א' לפי ייפוי הכוח הנוטריוני לא הייתי צריך את החתימה של מ'. הוא לא חתם.
ש. מפנה לאותו ייפוי כוח שאתה מדבר עליו מ- 5.4.2008, אני אומר לך שבייפוי הכוח רשום וגם עו"ד ש' היה פה ואמר שאם עד 30.7.2008 הוא לא ישלם ההסכם בטל ומבוטל ואתה לא יכול למכור?
ת. נכון. עד 30.7.2008 לפי ההסכם זה נחשב כמבוטל. ההסכם מבוטל. אין פה דבר לשאול. יש פה תאריך שאתה צריך לקבל את הזכויות שלך. יש לך עד התאריך הזה ואם במידה ואתה לא מקבל עד התאריך הזה הכל מבוטל.
ש. אז הוא שילם לך עד 30.7. כסף?
ת. יש לי את הזכות ואת הסמכות למכור ולקבל את הכסף עד התאריך הזה, בלי אפילו לחזור למ'." (עמ' 17 לפרוטוקול שורות 1-17).
בהמשך הבהיר ע' שלמיטב הבנתו, אם לא היה מממש את הקרקע עד ליום 30.7.08, ההסכם היה מופר:
"ש. אחרי שחתמתם, חתמתם על הסכם אחרי מספר ימים על ייפוי כוח בלתי חוזר, האם אחרי שחתמתם הודיע לך מ' שאין לו כסף ותיקח את הקרקע?
ת. יש לי פה הסכם משנת 2006 עד 2008. השמאי העריך בשנת 2006. עלה הנושא לקניית הבית בשנת 2006. אפשרתי לו ונתתי לו הזדמנות אחרי שישפר את המצב הכלכלי שלו, אחרי זה שיתן לי כסף, אבל אחרי שנתיים בשנת 2008 אומר שאין לו כסף. בגלל זה חתם אצל נוטריון שאני אמכור את הקרקע במקביל לקחת את הכסף שלי.
ש. אני אומר לך שלפי ההסכם וייפוי הכוח, היתה למ' תקופה של 4 חודשים לגייס כסף ולא יכולת למכור את הקרקע עד 30.7.2008?
ת. לא. עד 30.7 מפרים את ההסכם." (עמ' 20 לפרוטוקול שורות 1-9 – 23.2.22).
את ההסכם וייפוי הכוח הבלתי חוזר יש לקרוא ולפרש על רקע המו"מ שנערך בין הצדדים קודם לחתימה. לאחר ששמעתי את הצדדים ואת העדים והתרשמתי מהם התרשמות בלתי אמצעית שוכנעתי כי אכן המו"מ בין הצדדים התחיל כבר בשנת 2006, אז סוכם שע' ימכור את הדירה למ', בהתאם לחוות דעת השמאי שנערכה בשנת 2006. מאחר ומ' לא שילם את התמורה עד שנת 2008, פנו הצדדים לעורך הדין על מנת לערוך את ההסכם וייפוי הכוח הבלתי חוזר ולעגן את זכויותיו של ע'.
במועד בו חתמו הצדדים על ייפוי הכוח הבלתי חוזר – 5.4.2008 כבר היה ברור לשני הצדדים שמ' לא יכול לשלם את תמורת הדירה והתמורה תשולם בדרך של העברת הזכויות.
הדבר נתמך בעדותו של ס' וגם מ' עצמו מעיד שלא יכול היה לשלם נוכח חתונת בנו, אמנם הוא טוען שהצליח לאסוף את הכסף לאחר החתונה (החתונה אירעה ביום ….2008 לפי עדות בנו ח' – עמ' 23 שורה 11-12 לפרוטוקול), אך טענה זו נטענה בעלמא ללא תימוכין ובפועל הכסף לא שולם.
הצדדים הסכימו שככל והתמורה לא תשולם עד ליום 30.7.2008, בין בתמורה כספית ובין בהעברת 900 מ"ר מזכויותיו של מ' בחלקה X לע', ההסכם יבוטל. הדבר כתוב באופן מפורש בייפוי הכוח הבלתי חוזר.
מאחר והיה ברור לצדדים שמ' לא ישלם את התמורה, פעל ע' להעברת 900 מ"ר של מ' בהתאם לייפוי הכוח הבלתי חוזר לפני המועד הקבוע, 30.7.2008 שאחרת היה הסכם מכירת הדירה מבוטל.
ההסכם מיום 5.4.08 בין מ' וא'
העסקה בין מ' לא' נערכה בהסתמך על ייפוי הכוח הבלתי חוזר שחתם מ' לטובת ע' ומכוחות חתם ע' בשם מ' על הסכם זה.
ע"א 7261/15 מרואן מועדי נ' סמעאן ג'ורג' שוקחה (ניתן ביום 5.9.18 פורסם במאגרים) קבעה כבוד הנשיאה חיות:
25. אכן, ככלל, ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת זכות במקרקעין נתפס כמסמך נלווה בלבד לעסקה המהותית, המיועד – בדרך של יצירת יחסי שליחות על ידי המעביר לטובת הנעבר – לשמש אמצעי למימוש העברת הזכות שעליה הוסכם (בע"ם 9825/05 חמדאן נ' עזבון המנוח פריד מוחמד חמדאן חג' אחמד, [פורסם בנבו] פסקה 29 (28.10.2009) (להלן: עניין חמדאן)). עם זאת, כבר נפסק כי אין מניעה עקרונית לכך ששתי המערכות ההסכמיות – זו שיוצרת את הזכות המהותית וזו שיוצרת את יחסי השליחות – יתקיימו במסמך אחד שהוא ייפוי הכוח. במילים אחרות, אין מניעה עקרונית לכך שייפוי הכוח עצמו יתפרש בנסיבות מתאימות וככל שהוא עונה על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, כחוזה שבו התקשרו הצדדים לצורך העברת זכויות במקרקעין (ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, [פורסם בנבו] פסקה 24 (14.4.2010) (להלן: עניין חברת אלקודס); עניין חמדאן, שם; ע"א 4836/06 עזבון המנוח סאלח יוסף חמוד נ' חרב, [פורסם בנבו] פסקה כט (13.7.2008)). עוד נפסק כי בעסקאות שבין קרובי משפחה תתכן הגמשה מסוימת לגבי הפירוט הנדרש לצורך מילוי יסוד המסוימות בחוזה הכתוב, והדברים יפים גם לגבי ייפוי כוח אשר לגביו נטען כי הוא מהווה את ההתקשרות החוזית עצמה (עניין חברת אלקודס, שם; עניין חמדאן, שם)."
בענייננו ייפוי הכוח כולל את זהות הצדדים הרלוונטיים, את החלקות הרלוונטיות ואת היקף הזכויות השייכות למ'. התמורה, שהיא הדירה, אף היא מפורטת בייפוי הכוח- ואף נכתב המועד הסופי לביצוע העסקה. משום כך ניתן לקבוע כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר עונה על דרישת הכתב בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין.
ע' העיד שביום שבו נחתם ייפוי הכוח הבלתי חוזר חתם על הסכם מכר עם בנו א' אך לא נרשמה הערת אזהרה מאחר והחלקה לא הייתה רשומה על שמו ולא על שם אביו:
"ש. מפנה לנספח 4 עמ' 17 – זה הסכם הנוטריון, נכון?
ת. כן.
ש. מפנה להסכם שמכרת למ' את הבית שלך, זה נעשה באותו יום?
ת. ההסכם שמכרתי למ' את הבית היה ב- 31.3 והנוטריון 5.4.
ש. באותו יום שנערך ההסכם הלכת וערכת הסכם מכר עם הבן שלך א'?
ת. כן.
ש. מדוע לא רשמת הערת אזהרה על ההסכם שאתה חתמת עם הבן שלך באותו יום , ב- 5.4?
ת. עדיין היא לא היתה רשומה על שם אבינו ובגלל זה אין לנו יכולת לעשות שום דבר מכיוון שהחלקה לא רשומה על שמי ולא על שם אבי." (עמ' 10 לפרוטוקול שורות 22-23 – 23.2.22).
בהמשך עדותו העיד שלא סיכם עם מ' לגבי תשלום מסים בעסקת המכר לא':
"ש. מפנה לסעיף 9.2 להסכם בינך לבין א' מ- 5.4.2008 – כתוב שמס השבח ישולם ע"י המוכר, דהיינו ע"י מ'. האם סיכמת מול מ' שהוא ישלם מס שבח?
ת. לא .
ש. בסעיף 9.3 קבעתם אתה וא' שהיטל השבח אם יוטל בעתיד ישלם אותו מ'. האם סיכמת את הנושא הזה עם מ' ?
ת. לא." (עמ' 20 לפרוטוקול שורות 10-15).
בהמשך העיד ע' שא' שילם את המסים אך לא שילם לו את תמורת המכר:
"ת. לא. האם א' שילם לך 45 אלף דולר?
ש. שילם. הוא שילם גם את המיסים. אני לא אמרתי ששילם לי, אמרתי ששילם. הבית שלקח אותה בית זה בתמורת האדמות. הדירה בעצם שמ' מתגורר בה עכשיו אני אישית נתתי את אותה דירה לא' עוד לפני שמ' התגורר בתוכה." (עמ' 20 לפרוטוקול שורות 26-29 – 23.2.22).
ע' אישר שלא מסר העתק מההסכם עם א' ולא מסר הודעת קיזוז למ':
"ש. האם מסרת העתק מההסכם מ- 6.4 למ'?
ת. לא.
ש. האם מסרת הודעת קיזוז למ'?
ת. לא." (עמ' 21 לפרוטוקול שורות 28-31 – 23.2.22).
א' העיד שהדירה אותה מכר ע' למ' הייתה מיועדת להיות דירתו ולאור מכירתו הבטיח לו אביו שיקבל את הקרקע תמורתה:
"ש. תסביר על ההסכם בינך לבין אביך מ- 4/2008?
ת. שהוא נתן לי את האדמה במקום הבית. הבית שהיינו גרים בו ולפני שיצאתי מהבית הוא אמר שהבית שלי ושהוא הולך לבנות לאחים מעל הבית שלו. אחרי שהוא ישב עם האח שלו והסכימו שמחליפים את הבית באדמה הוא אמר לי שהאדמה שלי. שאל לפני כן אם מסכים להחליף." (עמ' 4 לפרוטוקול שורות 13-17 – 23.5.22).
א' העיד ששילם את המסים בגין העסקה:
"ש. נשאלת לגבי המיסים ואמרת ששילמת, איזה מיסים?
ת. שקניתי את האדמה. אחרי שיצאנו מעורך דין הוא הביא לי שוברים והייתי משלם אותם.
ש. אתה מתכוון לאדמה שבמחלוקת כאן?
ת. האדמה שאבא שלי החליף אותה על הבית. הלכנו לעורך דין, הוא שם את האדמה על השם שלי ועורך הדין אמר לי שחייב לשלם מיסים, הביא לי שוברים ושילמתי את המיסים.
ש. איזה מיסים?
ת. אני חושב מס שבח.
ש. מס רכישה שילמת?
ת. כן. שילמתי חלק ונותנים לי שוברים ואני משלם את זה.
ש. מתי שילמת מס שבח?
ת. לא זוכר בדיוק מתי. הייתי משלם את זה כשהוא נתן את השוברים. לא זוכר מתי זה היה. סמוך ל- 2008 , 2009.
ש. אם אני אומר לך שהצהרת על העסקה ב- 2020?
ת. חיכיתי. אף אחד לא אמר שיש בהסכם בין אבא שלי לאח שלו, לא הי המדובר על האדמה. מאז שעשו את ההסכם לא היתה בעיה. ב- 2020 בא בן דוד שלי לדוד שלי ס' ואמר מה ההסכם בין דוד שלי לאבא. אמר שיש את ההסכם של 900 מ', הוא יצא משם. אחרי כמה ימים חבר אמר שבן דוד שלי הציע לו אדמה ומה אני אומר. אמרתי שזו האדמה שלי. הוציא את האדמה רוצה למכור אותה ובגלל זה התחיל המשפט. לפני כן לא היה אף אחד דיבר והכל היה מוסכם שהכל טוב ויפה והוא גר בבית מ- 2006 ואנחנו סוגרים שהאדמה של א'.
ש. מתי שילמת את המיסים?
ת. מ- 2008 , 2009. הוא נתן לי שוברים ושילמתי לפי השוברים. הייתי משלם שהאדמה שלי.
ש. גם אבא שלך בדיון הקודם אמר שהמיסים שולמו. אתמול בדקתי ואני מציג לך פלט מלשכת מיסוי מקרקעין ושובר תשלום המעידים כי חוב מס שבח עומד על 127,293 ₪ ולא שולם ממנו כלום?
ת. אני שילמתי." (עמ' 5 לפרוטוקול שורה 8 עד עמ' 6 שורה 1 – 23.5.22).
א' וע' הציגו אישור על דיווח למיסוי מקרקעין בגין עסקה זו מיום 5.9.2020 – נספח 8. מ' הציג אישור על חוב מס שבח בגין עסקה זו.
בהמשך אישר א' שלא הודיע למ' על הסכם המכר בינו ובין אביו:
"ש. האם לפני שחתמת על הסכם עם אבא שלך, הודעת לדודך מ' שאתה הולך לרכוש את הקרקע שלו?
ת. זה בינו לבין אח שלו. הם סגרו את העניין שהחליפו את הבית לאדמה. הם ישבו יחד ובסוף החליטו. בא אבא שלי ואמר שנותן לי את האדמה במקום בית שהיה נותן לי. דוד שלי היה יודע שהבית הזה לא' ובטח היה יודע שנתן את האדמה לא'. לא הייתי צריך להגיד לו. זה בין האחים.
ש. שילמת לאביך כסף?
ת. לא.
ש. האם יש הסכם בינך לבין אבא שלך לבין מ'?
ת. לא. אבא שלי לפני שיצאנו מהבית אמר לי שזה הבית שלי ולאחים שלי הוא יבנה בתים מעל הבית שלו." (עמ' 8 לפרוטוקול שורות 6-16 – 23.5.22).
בהמשך העיד א' שביום שנחתם ייפוי הכוח הבלתי חוזר, הלך יחד עם אביו לעורך דין אחר וחתמו על הסכם המכר:
"ש. ייפוי הכוח שנעשה אצל עו"ד ש' מתאריך 5.4.2008, מתי פעם ראשונה ראית אותו וידעת עליו?
ת. ביום הראשון שהיה ייפוי הכוח.
ש. מה עשית?
ת. הלכנו לעורך דין, בא אבא שלי ולקח אותי לעו"ד אחר. זה היה באותו יום בגלל שמ' גר בבית מ- 2006 ומחכים שישלם את הכסף מ- 2005. אבא שלי אמר לי למכור את האדמה ולקחת את הכסף ואמרתי שלא מוכרים את האדמה, אמר שאני אקח את האדמה. אמרתי שאני רוצה ללכת לעו"ד כדי שלא יהיה סיפורים עם האחים שלי.
ש. מפנה לפסקה הראשונה בייפוי הכוח – אני אומר לך שהקרקע בחלקה X ניתנה להבטחת תשלום התמורה?
ת. הוא יכול למכור את האדמה. כבר 3 שנים מחכים שיתן את הכסף. פה רשום בהסכם רק 4 חודשים ואחרי זה ההסכם מבוטל. אם מ' לא מביא לאבא שלי את הכסף אז מבוטל. אבא שלי אמר שנותן את האדמה, רושם על השם שלי ואחרי זה אם דוד שלך מביא את הכסף אז הולכים ונותנים את האדמה ולוקחים את הכסף. גם אני אתפוס את האדמה שלי והוא את הכסף שלו. הוא לא הביא את הכסף ולא כלום ועד 2020 אף אחד לא עשה כלום, רק ח' בא לדוד שלי ושאל מה ההסכם בין ס' לע' ואמר שההסכם הוא 900 מ' ודוד שלי ס' דיבר עם אבא שלי שנביא את הנוטריון, שלחנו את זה לשם ואחרי זה אני מגלה שהוא מוכר את האדמה." (עמ' 10 לפרוטוקול שורות 10-18).
לא מצאתי פגם בעסקה בין ע' לבנו א'. בסעיף 7 להסכם המכר צוין שמכירת חלקו של הקונה (900 מ"ר) בחלקה X גוש X תהיה בהסכמת ובידיעת ובחותמת המוכר, לצורך קבלת תמורת הדירה הנמכרת. בהסכם זה המוכר הוא ע' והקונה הוא מ'. ועל כן אין צורך בהסכמת מ' לצורך מכירת חלקו (900 מ"ר ) בחלקה X. ע' יכול היה להשתמש בייפוי הכוח הבלתי חוזר ללא הסכמתו.
ע' פעל בהתאם להסכם ולייפוי הכוח והעביר את חלקו של מ' לבנו א'. אין כל פגם בכך שהעביר את הקרקע לא' ללא תמורה. הדבר מצוי במישור היחסים בין א' לע' אביו ואין הדבר מענייננו.
גם העובדה שרק בשנת 2020 נרשמה הערת אזהרה אינה פוגעת בעסקה, שכן כאמור רק בשנת 2020 נרשמה הקרקע על שם היורשים וניתן היה לרשום הערת אזהרה.
מעבר לכך, מ' וח' הצהירו בבית המשפט המחוזי שככל והתביעה תתקבל וייקבע שא' זכאי לזכויות מ' בחלקה X, ח' לא יטען טענה של עסקה נוגדת וחלקו של ח' ישמש לצורך ביצוע פסק הדין.
כפי שקבעתי לעיל, בחלוף שנתיים מאז שהוסכם בין הצדדים על מכירת הדירה של ע' למ', ולאחר שמ' לא יכול היה לשלם את תמורת הדירה, גמרו הצדדים בדעתם שהתמורה תשולם באמצעות העברת 900 מ"ר מזכויות מ' בחלקה X גוש Y לידי לבעלות ע'.
סוף דבר
לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת והתביעה שכנגד נדחית.
900 מ"ר מחלקו של ח' בחלקה X גוש Y יירשמו על שם א'.
בנסיבות העניין אני מחייבת את הנתבעים בתשלום הוצאות משפט ושכר עו"ד לתובעים בסך של 25,000 ₪ כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיקים.
ניתן היום, י"ח אדר תשפ"ג, 11 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.
