בפני
כבוד השופטת ליאת דהן חיון
תובעים
פלוני ואח'
ע"י ב"כ עו"ד היבא זועבי (סיוע משפטי)
נגד
נתבעים
אלמוני ואח'
ע"י ב"כ עוה"ד חליל מסאלחה
פסק דין
עניינו של פס"ד בעתירת התובעים לביטול הסכם מתנה במקרקעין וסילוק הנתבעים מהנכס מושא ההסכם. עיקר המחלוקת בשאלת תוקפו של ההסכם נוכח טענות בדבר טעות והטעייה, וכן באם המדובר בהתחייבות להענקת מתנה או שמא במתנה מוגמרת.
רקע בקצרה:
התובעים בני זוג, *** (להלן: "התובעת") ו*** (להלן: "התובע"), הוריו של הנתבע *** (להלן: "הנתבע"). הנתבעת, ***, היא אשתו השנייה של הנתבע, ואלה התחתנו בשנת 2012 (להלן: "הנתבעת").
במסגרת ההליך הופנו הצדדים לגישור ביחידת סיוע ולאחריו הסכימו לפנות לגישור חיצוני. על פי דיווח המגשת, ניסיונותיה לשוחח עם ב"כ הצדדים עלו בתוהו, ובהמשך נמסר לה שאינם מעוניינים בהליך גישור והתיק הוחזר לבירור לפניי.
משך ההליכים התקיימו 5 דיונים הכוללים קדמי משפט ושמיעת ראיות. עוד יצויין שהתובעים תיקנו את כתב התביעה 3 פעמים, אגב הוספת סעדים ובעלי דין.
עובדות שאינן שנויות במחלוקת:
הנכס נשוא המחלוקת ידוע כגוש 19055 חלקה *** באדמות *** (להלן: "הנכס" או "החלקה"). על פי נסח רישום זכויות, מר *** ז"ל רשום כבעל 851/2321 מהזכויות בנכס. התובעת, בתו של *** ז"ל, קיבלה מאביה במתנה את הזכויות בנכס (ר' דברי ב"כ הנתבע בדיון מיום עמ' 15 שו' 25).
התובעים בנו על החלקה שני בניינים: הבניין הראשון בעל שתי קומות, וכולל דירה בכל קומה (להלן: "בניין 1" או "הנכס שבמחלוקת"). תחילה, התובעים התגוררו בקומה העליונה ולאחר מכן עברו להתגורר בקומת הקרקע.
הבניין השני כולל 4 דירות (להלן "בניין 2"). הנתבע, אשתו הראשונה וילידיהם הקטינים (להלן: "הקטינים") התגוררו בדירה שבקומת הקרקע, ובדירות הנוספות התגוררו ילדיהם הנוספים של התובעים. לאחר שהנתבע התגרש, נשארו הוא והקטינים להתגורר בנכס, ובהמשך הצטרפה הנתבעת. בשנת 2015 הנתבעים והתובעים החליפו בינהם דירות.
ביום 1.8.15 חתמו הצדדים על הסכם מכר ללא תמורה ("ההסכם או הסכם מתנה") אותו ערך עו"ד *** (להלן: "עו"ד מנאע"). בהתאם להוראותיו, העבירו התובעים לנתבע במתנה את הזכויות כדלקמן: "הדירת מגורים בת שתי קומות בשטח כ 111 ממ"ר כ"א המורכבת מ 3 חדרים, מטבח, הול, 2 מרפסות ושרותים וברצון הנותנים להעניק את הדירה הנ"ל בנוסף לשטח אדמה של 30 מ"ר מהחלקה הנ"ל למקבלים. (הדירה יחד עם השטח של 30 מ"ר ייקראו להלן: "הנכס ")."
עוד נקבע בהסכם:
"4. הנותנים מצהירים כי הם לא יכולים לחזור בהם מהסכמה זו.
5. הצדדים מצהירים כי תוכנו של הסכם זה הוקרא בפניהם, ולאחר שהבנו את תוכנו חתמו עליו מרצונם הטוב והחופשי". (להלן: "הסכם המתנה" או "ההסכם").
ביום 7.10.15 פעל עו"ד מנעאע לדיווח העסקה ברשויות המיסים בנצרת (ראה אישורים שצורפו לכתב ההגנה ובכלל זה אישור מס רכישה).
לאחר ביצוע העסקה, לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע, ולא חל כל שינוי במצבן הרישומי של הזכויות כך שאלה נותרו רשומות על שם אבי התובעת.
בנוסף להליך לפניי, בין הצדדים ובני משפחה נוספים התנהלו 9 הליכים שעניינם בקשה למתן צו למניעת אלימות במשפחה או הטרדה מאיימת, שפרטיהם כדלקמן:
ביום 5.5.14 ניתן צו הגנה הדדי בין הנתבעת לגיסתה, שתוקפו שנה (ה"ט 2036-05-14).
ביום 16.2.14 ניתן צו הגנה בין שני אחי הנתבע כנגד הנתבעים שתוקפו 90 ימים (ה"ט 30917-02-14).
ביום 13.3.14 ניתן צו הגנה לנתבעים כנגד שני אחי הנתבע שתוקפו 90 ימים (ה"ט 27508-03-14).
ביום 9.5.17 ניתן צו הגנה הדדי בין הנתבעת לגיסתה שתוקפו 90 ימים (ה"ט 16863-05-17).
ביום 16.5.17 ניתן צו הגנה הדדי בין צדדים ליתר אחי הנתבע שתוקפו 90 ימים (ה"ט 32897-05-17).
ביום 11.2.19 נדחתה בקשת התובעים לצו הגנה (בה"ט 24742-02-19).
ביום 19.7.20 ניתן צו הגנה הדדי בין התובעת לנתבע שתוקפו 90 ימים (ה"ט 40611-07-20).
ביום 18.10.20 ניתן צו הגנה הדדי בין הנתבע לאחיו שתוקפו 90 ימים (ה"ט 29880-10-20).
ביום 17.6.21 ניתן צו הגנה הדדי בין צדדים שתוקפו 90 ימים (ה"ט 58954-06-21).
עיקר טענות הצדדים:
טענות התובעים;
המדובר בחוזה בין הצדדים ויש להורות על ביטולו מחמת הטעיה, טעות, חוסר תום לב ואי קיום תנאי מתלה לפי סעיפים 12, 15, 14 ו- 77(א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים"); ההסכם אינו משקף את רצון נותני המתנה והם לא היו חותמים עליו אילו ידעו שהקטינים אינם מוזכרים כמוטבים האמיתיים, שתיאור הנכס שגוי, או שמתחייבים שלא לחזור בהם מהסכם המתנה. בכתבי תביעות ובתצהיר עדות ראשית גרסו שהנתבע ערך מסע שכנועים ארוך לשכנע אותם להעביר לו במתנה את הדירה. כך גם הנתבע ניצל את אי בקיאותם בשפה העברית והחתים אותם על סעיף אי חזרה. במהלך חקירתם לא נשאלו אף שאלה בעניין קריאת ההסכם, הבנת תוכנו או אם יודעים לקרוא ולכתוב עברית.
עוד טוענים לטעות והטעיה בתיאור הנכס כך שבהסכם קיימת עמימות ואי בהירות בתיאורו כשהוצג באותיות קטנות ובאופן לא ברור, בהונאה ומרמה. כך מצויין בהסכם "דירת מגורים בת שתי קומות בשטח 115 ממ"ר כ"א", תיאור שאינו משקף נכונה את מצב הנכס שכן לא קיימת דירה בת קומתיים, אלא בניין שיש בו שתי דירות נפרדות. בנוסף, מעולם לא סוכם על מתן שתי דירות או שתי קומות, אלא דירה אחת בקומה הראשונה בלבד; גרסת הנתבעים בעניין תיאור הנכס לא הייתה עקבית, והיו בה סתירות רבות כולל הרחבת חזית, ועל כן אין לקבלה. כך לדוגמא, בסעיף 71 לכתב הגנתם הראשון טענו הנתבעים שהוחלפה "דירה מול דירה" אך בסעיף 16 לכתב הגנתם המתוקן טענו שדובר על "דירה בת שתי קומות", ובהמשך, בקדם המשפט מיום 27.2.20, ב"כ הנתבע גרס כי "עכשיו גיליתי מהמסכמים זה שמדובר בבניין"; בנוסף, בעדותו טען הנתבע שהתובעת "הבטיחה לאשתי שנחליף דירות" ואז טען שדובר על קומה שנייה לקטינים. הנתבע הודה שלא התייחס בפועל לקבלת הדירה השנייה כחלק מההסכם, ולא נקט בשום פעולה בנכס. גם הנתבעת מסרה שלוש גרסאות שונות לתיאור הנכס ובכתב הגנתה המתוקן התייחסה לבניין שלם, אך הסכימה שכתב ההגנה מטעם הנתבע ישמש ככתב הגנתה, ומכאן שהתייחסה לדירה כגרסתו. גרסה שלישית מסרה בעדותה לפיה דובר על החלפת דירה עם שתי הדירות.
התובעים גורסים שעו"ד *** פעל לשמירת האינטרס של הנתבע, מקבל המתנה, ולא שלהם כנותני המתנה, ובהתנהלותו יש להוכיח שההסכם נחתם בטעות. בנוסף, עו"ד *** לא ערך את ההסכם כראוי, עשה יד אחת עם הנתבע ובשל כך נמנע להתייצב לדיון. הנתבע הודה בחקירתו שעו"ד *** ייצג אותו בהליכים שונים עובר לחתימת ההסכם, וגם אחריו. עוד טען תחילה שהתובעים שילמו לעו"ד *** על עריכת ההסכם אך בחקירתו הודה ששילם לו בעצמו.
עוד סבורים התובעים שהתנאי המתלה בהסכם לא קוים ועל כן ההסכם חסר נפקות משפטית לפי סעיף 72(א) לחוק החוזים; לדידם, התנאי לקיום הסכם היה הבטחת קורת גג עבור הקטינים וזאת לאחר שהתחתן בשנית והיה ברור שירחיב משפחתו. לכן הסכימו לחילופי דירות בדירתם שהייתה מרווחת וגדולה יותר, וגרסתם זו הוכחה בעדות התובעת והבן ***, שלא הופרכה. כך גם עוה"ד *** כתב בתגובתו שהבהיר לתובעים כי הנתבע חותם על ההסכם בהיותו אבי הקטינים והאפוטרופוס הטבעי והחוקי שלהם, ולכן לא ניתן לרשום את הזכויות בנכס על שמם. גם גרסתם זו לא נסתרה ע"י הנתבע שאף הודה כי מטרת ההחלפה הייתה לטובת הקטינים. וחרף זאת, התנאי המתלה לא קויים ורצונם כנותני מתנה לא התממש. בסמוך לאחר חתימת ההסכם, הנתבע הפר את התנאי ואת התחייבותו לטפל ולגדל את הקטינים כנגד קבלת הבית, והעביר אותם לפנימייה באופן טראומתי ושובר לב עבור התובעים. הנתבע גרס בתצהירו בבקשה למתן צו ההגנה שמסר בעצמו את הילדים "לגורמי הרווחה (לפנימייה) עקב סכסוכים עם משפחתו", אולם, בכתבי הגנתו, טען שהתנגד לוויתור על הקטינים ואף התחיל במסע החזרתם, אך סירב לצרף כל אסמכתא לכך. מנגד, בעדותו טען הנתבע גרסה חדשה, שהינה בבחינת הרחבת חזית אסורה, להוצאת הקטינים לפנימייה לפיה הם מסוכנים. מעדות הנתבע ניראה שקיים נתק בינו לבין הקטינים, יחסיהם אינם תקינים ואינו מדבר עם בתו *** הבגירה. על כן, לאחר שהנתבע ויתר על הקטינים, פנו לעו"ד *** לקבלת ההסכם ושלחו לו מכתב, אך זה לא נענה לפניותיהם, ואז החלו לחשוש לגבי תוכנו של ההסכם.
בנוסף, ההסכם הינו בבחינת התחייבות להענקת מתנה ואין המדובר בעסקת מתנה מוגמרת שכן לפי סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, עסקת מתנה במקרקעין שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. מכאן, בהתאם להוראת סעיף 5 (ב) לחוק המתנה, הם רשאים לחזור בהם מהעסקה, שכן הנתבע לא שינה את מצבו בהסתמך על המתנה. כך גם, בהתאם להוראת סעיף 5(ב) לחוק המתנה קיימת להם הזכות לחזור בהם מהעסקה מחמת התנהגות מחפירה מצד הנתבע; התובעים מתארים שעובר לחתימת ההסכם היחסים בין הצדדים היו טובים, חמים ואוהבים, וכך גם אישרו הנתבעים בחקירתם. תקופה קצרה אחרי חתימת ההסכם, הפכו הנתבעים את עורם, הנתבע נהג בהם בדרך לא מכובדת, לא ראויה, מבזה ומבישה, התנכל ונהג כלפיהם באלימות מילולית ופיזית. הנתבע הודה בחקירתו שעתר לצו הגנה (ה"ט 32897-05-17) נגד אביו וגרם למעצרו, למרות שלא היה חלק מהאירוע. כן אישר שעתר לצו הגנה נגד אחיו *** שגם הוא לא היה חלק מהאירוע. בנוסף, הנתבע הרביץ לתובעת בצורה אכזרית וברוטאלית, חסרת חמלה וכבוד, ובעקבות אירוע זה הורחק מהכפר בהחלטה שיפוטית, וחזר רק לאחר שנערך טקס "סולחה" בין הצדדים ששודר בדיון ההוכחות, בו הודה הנתבע. לאחר אירוע מצער זה, לקה התובע באירוע מוחי, והנתבע לא שאל לשלומו ולא ביקר אותו. חרף התנהלותו המחפירה, התובעת מעולם לא יזמה פרובוקציה, אלא נקטה בפעולות כתגובה. בנוסף, באופן משפיל, הנתבע ביקש מלשכת הרווחה ב*** לאסור על התובעת לבקר את הקטינים בפנימייה ולקבל אותם לביתה. עדותו של הבן *** תומכת בגרסתם, אשר לא הופרכה בכל הנוגע להידרדרות היחסים עם הנתבעים ואי קבלת ההסכם והמסע הארוך עד לקבלתו; בנוגע ליחסי הנתבעת העכורים עם הקטינים; על התנהלות הנתבעים בכל הקשור לצווי הגנה ורצונם העז לנקום ולפגוע בכולם.
טענות הנתבעים ;
דין התביעה להידחות שכן התובעים לא הרימו את נטל הראיה ביחס לטענותיהם ובכלל זה לא הוכיחו מרמה, טעות והטעיה כפי שנטענו. כך גם התובעים לא הפריכו את החזקה שחתימתם על ההסכם מהווה אישור לכך שהבינו את תוכנו ונתנו הסכמתם לאמור בו. העסקה דווחה לרשויות המסים, גם זאת בחתימתם ורק לאחר שנה מהגשת כתב התביעה הראשון, נולדה גרסה חדשה מטעמם בדבר הטעיה, ניצול ומרמה, ובהמשך גרסה נוספת לפיה כוונתם בהסכם הייתה להעביר את זכויותיהם במתנה לקטינים, והכל לאחר שכנועים מצד הנתבע ומר "*** ***". ואולם, התובע הכחיש בחקירתו כל קשר ל"*** ***" ולא זימן אותו לעדות מאחר ו*** נכח במועד החתימה על ההסכם, והתובעים חוששים מעדותו. כך גם מהתצהיר שצורף לתגובת עוה"ד *** עולה שלא הייתה כל הטעיה והתובעים וויתרו מרצונם על שתי הקומות בנכס, באופן בו קומה אחת תשמש את הנתבעים והשנייה תשמש את הקטינים בעתיד. ההסכם הוקרא לתובעים בשפה הערבית והם הסכימו להעביר את הזכויות במתנה לנתבע. העתק מההסכם נמסר לתובעים בשנת 2015-2016 ולפי הפסיקה וסעיף 20 לחוק החוזים, אם נודע להם על הטעיה היה עליהם לפעול תוך זמן סביר לביטול ההסכם.
בנוסף, עדותם של התובעים והעד מטעמם אינה אמינה ועולות סתירות בשאלות הנוגעות בליבת המחלוקת, ואשר די בהן בכדי להביא לדחיית התביעה ללא צורך בניתוח הראיות הנוספות. כך לדוגמא, התובעים התכחשו לאמור בתצהיר עדותם הראשית והאשימו בזיוף כי "מישהו אחר חתם"; התובע הכחיש את בקשתו לגביית עדות מוקדמת על אף שהבקשה מגובה בתצהיר חתום על ידו; בחקירתו הכחיש התובע ידיעתם של יתר האחים על הסכם המתנה וזאת בניגוד לגרסתו של *** שהעיד שנודע לכולם כחודש לאחר מהחתימה ואף פנה לעו"ד *** לקבלת העתק מההסכם; התובעת התחמקה ממתן תשובות לשאלות רלוונטיות והדבר פועל לרעתה. בנוסף, מעדות התובעים עולה שגודל הדירות שווה, ומכאן, מה התועלת בהחלפתן ובשיפוצן ע"י הנתבע כשהמטרה בבסיס ההסכם הייתה סיפוק מרחב לשלושת ילדיו הקטינים.
עוד טוענים הנתבעים, שהזכויות שהועברו לנתבע מכוחו של ההסכם הינן אובליגטוריות שכן לתובעים אין זכות קניינית, ומכאן, התובעים העניקו לנתבע "מתנה לאלתר", וכיום המדובר מדובר במתנה מוגמרת. משכך, די במסירת הזכות לידי המקבל בכדי להקנות לו את המתנה לאלתר מבלי שיידרש ברישום הזכות על שמו. מבלי לפגוע באמור לעיל וגם בהנחה והמדובר בהתחייבות להענקת מתנה ולא במתנה מוגמרת, עדיין לא התקיימו התנאים המקנים לתובעים זכות לחזור בהם מהתחייבותם שכן לפי סעיף 4 להסכם, התובעים ויתרו על זכותם לחזור מההתחייבות, ובנוסף שהנתבע שינה מצבו בהסתמך על המתנה, באופן בו בין היתר פעל לשיפוץ מקיף של שתי הדירות. בנוסף, התובעים לא הוכיחו התנהגות מחפירה מצד הנתבעים, והחל מהתקופה שנחתם ההסכם, התובעים הם אלה שהתנהגו בצורה לא ראויה כלפי הנתבעים באופן מתוכנן לצורכי ביטול המתנה. כך לדוגמא, התובע ואחיו תקפו את הנתבע ובת זוגו עד שנזדקק לטיפול רפואי, ואף התובע אישר זאת בחקירתו ואף הסגיר עצמו למשטרה, אך הנתבע עתר לשחררו. גם ביחס לאירוע מיום 15.7.20, התובעת מתארת חצאי עובדות, והציגה את סרטון תוך שהשמיטה את החלק בו היא פגעה בנתבע. בחקירתה הודתה התובעת שנכנסה לשטח של הנתבע בניגוד לצו הרחקה, דחפה אותו, משכה בכבל החשמל וסיכנה את חייהם.
דיון והכרעה:
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם ושמעתי את הצדדים והעדים, הגעתי לכלל מסקנה שהסכם המתנה בר תוקף והמדובר במתנה מוגמרת, ומכאן דין התביעה להדחות במלואה. אנמק;
לצורך הכרעה במחלוקת לפניי, אדרש לשתי שאלות;
הראשונה – האם הסכם המתנה בטל מעיקרו נוכח טענת התובעים לפגמים שנפלו בכריתתו וקיומו, ובכלל זה טעות בנכס מושא ההסכם, הטעייה מצד הנתבע ועו"ד *** כך שנקבע שהזכויות ירשמו ע"ש הנתבע, קיומו של תנאי מתנה אשר לא קויים, זיוף וחוסר תום לב. במסגרת הכרעתי אדרש לנפקותן של הטענות על תוקפו של ההסכם.
השנייה- האם הסכם המתנה הינו התחייבות להענקת מתנה ולא מתנה מוגמרת, שעה שמדובר במתנה במקרקעין, אשר לא נסתיימה ברישום.
אדון בשאלות אלה על פי סדרן:
תוקפו של הסכם המתנה:
המתנה בענייננו היא הסכם, עסקה דו-צדדית שנתינתה נגמרת בהקנייתה ע"י הנותן למקבל, תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה. משכך, "על חוזה המתנה חלות שתי מערכות של הוראות חוק: ראשית, זו המיוחדת שנכללה בחוק המתנה, ושנית, בהיעדר הסדר ספציפי בחוק הנ"ל, ההוראות הכלליות של דיני החוזים, החלות על כל החוזים לסוגיהם, אלא אם כן נקבע הסדר מיוחד לסוג מסוים של חוזים." (ע"א 343/87 דפנה פרי נ' משה פרי, מד(2) 154 (1990)).
מעניק המתנה, העותר לביטול הסכם מחמת טעות והטעיה צריך להוכיח שקיים פגם בכוונה להתקשר בחוזה, וכן שהמציאות שהוצגה לו מעוותת, כך שההסכם, ובפרט הסכם מתנה, נחתם בהיעדר גמירות דעת, שכן "נוכח אופייה של העיסקה החד-צדדית של מתנה, ישנה ציפייה סבירה שמקבל המתנה יעמוד על כוונותיו של המעניק ויוודא כי הגילוי החיצוני של רצונו משקף נאמנה את כוונתו הסובייקטיבית" (ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון בראשי ז"ל [נבו]) [מ. א. ראבילו, חוק המתנה, תשכ"ח – 1968 (תשנ"ז – 1996), עמ' 37; ע"א 155/73 שרון נ' ליבוב, פ"ד כח(2)673 ו- ע"א 268/81 ברעם נ' גרטי, פ"ד לח(3)45]; חשיבות גמירות הדעת וכוונתו האמיתית של מעניק המתנה, גדולה יותר מעקרון ההגנה על אינטרס ההסתמכות של מקבל המתנה. במסגרת בחינת גמירות הדעת, בית המשפט יקפיד לבדוק האם הביטוי החיצוני של הכוונה להעניק מתנה במסגרת הסכם המתנה מבטאת נאמנה את רצונו האמתי של המעניק, וזאת במועד עריכתו. גם חובת תום הלב המעוגנת בסעיף 39 לחוק החוזים חלה על חוזה מתנה, שכן חובה זו חלה ביחס לכלל סוגי החוזים בין בתמורה ובין שאינם בתמורה (ע"א 5187/91 מקסימוב נ' מקסימוב, פ"ד מז(3) 177);
בעניינו; אקדים תוצאה לדרך ואציין שלא עלה בידי התובעים להוכיח כל טענה מטענותיהם, לרבות טעות, הטעייה וניצול מצבם, תוך שהתרשמתי בהתרשמות מלאה שחתמו על ההסכם מרצונם, תוך גמירות דעת מלאה ולאחר שהבינו את מלוא הוראותיו ונפקותו, ובכלל זה שרישום הזכויות הנכס יהיה על שם הנתבע ולא על שם הקטינים. מצאתי שעתירתם כיום, אינה קשורה בטענות אלה, אלא במחלוקות מאוחרות שנתגלעו בינם לבין הנתבעים, לאחר כריתת החוזה וקיום הוראותיו, ואלה, אינן מקימות כל עילה לביטולו.
לטענת התובעים, הנתבעים ועוה"ד *** הטעו אותם בחוסר תום לב באופן בו לא היו מתקשרים בהסכם אם ידעו שהקטינים לא מוזכרים בהוראותיו כמוטבים האמתיים. כן, לטענתם לא היו חותמים על ההסכם המאיין את זכותם לחזור בהם מהמתנה באם היו יודעים שתיאור הנכס שגוי. טענותיהם אלה העלו התובעים לראשונה במסגרת כתב התביעה השלישי. הנתבעים גרסו שטענות אלה, שטיבן טעות והטעייה, היה על התובעים להעלות תוך זמן סביר, כמו גם היה עליהם לפעול בהתאם לקבוע בסעיף 20 לחוק החוזים, ולעתור לביטול ההסכם, ומכאן פעלו בשיהוי. מקובלת עליי טענת הנתבעים, תוך שמצאתי שאכן התובעים העלו טענתם זו בשיהוי ניכר, בפרט עת גרסו שכוונתם להטיב עם מגורי הקטינים ולהשיבם לבית הנתבע לאחר שהוצאו למסגרת חוץ ביתית, היא שעמדה בבסיס ההסכם; מעדות התובעים עולה שחלף זמן רב ובלתי סביר מרגע ידיעתם על העברת הקטינים לפנימייה בסוף שנת 2015, שם לגרסתם הובררה להם ההטעיה, עד שעתרו לביטול ההסכם בשל כך בחודש 01/2019, היינו כ- 3 שנים לאחר שנודע להם לראשונה. כשנשאלה התובעת מדוע עתרה לביטול החוזה רק לאחר 3 שנים ענתה בהתחמקות: "אני רציתי לשפר את המצב שיהיה יותר טוב". גרסה זו מוצאת אני לדחות, שכן, כמפורט לעיל, ההתנהלות בין הצדדים, והפניות לבית המשפט בבקשה לצווי הגנה, ליוותה את הצדדים משך שנים. זאת ועוד, ככל וכוונת התובעים במסגרת ההסכם הייתה בהענקת הזכויות לקטינים, לא מצאתי את נפקות טיב היחסים בין הצדדים עצמם, ומכאן, אין לראות בכך סיבה לשיהוי הנטען.
את טענת התובעים ולפיה לא יכלו לעתור לביטול ההסכם מאחר ולא היה בידיהם העתק מההסכם, מצאתי לדחות; שעה שאין חולק אודות חתימת הצדדים על הסכם המתנה, יכלו התובעים לפנות בסעד לביטול ההסכם, אף בהיעדר צירופו, ולחילופין, לעתור לסעד זמני המורה למחזיק להמציאו לידיהם. מעבר לכך, לא התרשמתי שכך היו פני הדברים; מעדותו של מר ***, בנם, עולה שחודש לאחר כריתת ההסכם נודע לו אודותיו, ואז פנה באופן מיידי לקבלת העתקו, ברם עו"ד *** סירב להמציאו, ורק בהתערבותו של עו"ד ***, הומצא (ראה עדותו בעמוד 25 שורות 14-23 לפרוטוקול מיום 17.10.21). כך גם הצהיר בסעיף 23 לתצהיר עדותו הראשית, שלאחר חתימת ההסכם נפגש עם עו"ד ***, בנוכחות אחיו ***, ועו"ד *** הסביר להם שלא ניתן לרשום את הזכויות בנכס ע"ש הקטינים, וכן שהדבר הוסבר להוריו. מעדותו זו עולה שהעובדה שהוראות ההסכם אינה כוללת את רישום הזכויות ע"ש הקטינים הייתה ידועה לתובעים בסמוך למועד בו נחתם, וכך גם הוצאתם למסגרת חוץ ביתית בשנת 2015. וחרף זאת, התובעים לא עתרו בכל סעד ולא העלו כל טענה בדבר הטעייתם בסמוך למועד בו העובדות הצריכות היו בידיעתם, וטענות אלה, נטענו רק במסגרת כתב התביעה השלישי, ובשיהוי ניכר.
עוד מצאתי לדחות את טענת התובעים ולפיה לא ידעו שהזכויות בנכס ירשמו ע"ש הקטינים, והוטעו ע"י הנתבע ועו"ד ***; בהלכה פסוקה נקבע כי "בדרך כלל דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ראו למשל: ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' לופו, פ"ד נד(2)559; ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור, פ"ד יט(2)113). עוד נקבע, שעל המבקש לסתור חזקה זו להוכיח גרסתו בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה (ע"א 1548/96 הנ"ל והפסיקה המוזכרת שם); לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים ועיינתי בראיות שהוצגו לעיוני, התרשמתי באופן מלא שהעובדה שהזכויות ירשמו ע"ש הנתבע הייתה בידיעת התובעים במועד כריתת ההסכם, והם חתמו עליו בהבנה ובגמירות דעת מלאה. ובמה דברים אמורים? על פי הסכמת הצדדים בדיון מיום 22.5.22, עדותו של עו"ד *** תהא כפי שהוגשה בתגובת התובעים, ואין מחלוקת עובדתית לגביה, תוך שמשקלה יקבע ע"י בית המשפט (ראה עמוד 38 שורות 11-12 לפרוטוקול מיום 22.5.22). אבהיר למען הסר ספק שכוונת הצדדים הייתה למכתב תגובה שנערך ע"י עו"ד מנאע ביום 21/8/20 ונשלח במענה לתלונה שהוגשה כנגדו ע"י התובע ללשכת עורכי הדין (נספח 12 לתצהיר התובע שהוגש לתיק בית המשפט ביום 4/5/21). מכאן, הצדדים הסכימו על הגרסה העובדתית אותה פירט עו"ד *** ואשר לה מצאתי ליתן משקל רב במסגרת השיקולים בהכרעתי; אכן, עו"ד *** זומן לעדות ולא התייצב לחקירה פעמיים, מפאת נסיבות רפואיות, לטענתו. וחרף זאת, לא מצאתי לקבל את עמדת ב"כ התובעים לפיה המדובר בהתחמקות מכוונת, הן מהטעם שהיעדרותו גובתה במסמכים רפואיים, והן מהטעם שלא הוצג לפניי כל טיעון מניח את הדעת להתחמקות הנטענת או להתנהלות בלתי תקינה, ובכלל זה כמי שפועל באופן מוטה. מתגובתו העובדתית המפורטת עולה, שעו"ד *** אישר את גרסת התובעים ולפיה רצונם תחילה היה ברישום הזכויות ע"ש הקטינים, ברם, לאחר בדיקה, בפגישה שנייה הבהיר לתובעים את המשמעות המשפטית, ובהסכמתם, נקבע בהוראות ההסכם שהזכויות יועברו ע"ש הנתבע. כן פירט עו"ד *** את השתלשלות הדברים עובר לכריתת החוזה, ובכלל זה שבפעם הראשונה נפגש עם התובעים והנתבע, ואלה הסבירו לו את רצונם ואת מטרת ההסכם. לאחר שבדק, התקיימה פגישה נוספת בנוכחות מר ***, מסגרתה הבהיר את הקושי ברישום הזכויות. באותה פגישה הוסבר לתובע שהזכויות ירשמו ע"ש הנתבע והוראות ההסכם תורגמו לערבית. לתובע ניתנה הזכות להתייעץ, ולאחר שדיבר עם התובעת זו הגיעה למשרדו. אז שוב הוסברו הוראות ההסכם ותורגמו, וזאת בנוכחות מר ***, והצדדים חתמו על ההסכם. באותו מעמד חתמו התובעים על יפוי כח לטובתו ע"מ שיוכל לברר את סטטוס רישום הזכויות על שמם. לאחר מכן, התובעת ביקרה בביתו מספר פעמים וביקשה לקדם את הנושא בכדי שתוכל לפעול להשבת הקטינים לביתה. כן עולה, שהפנייה הראשונה מצד התובעת לשינוי מהוראות ההסכם הייתה לאחר כל האמור, ובהמשך, ביום 26/3/17 פנתה בכתב וביקשה לקבל את מסמכי העסקה. לא מצאתי לקבל את גרסת התובעים ולפיה עו"ד *** פעל לטובת הנתבע, אגב הפרת חובותיו כלפיהם, ולבטח שלא אגב הטעייה. העובדה שלאחר כריתת ההסכם הנתבע שכר את שירותיו לעניינם נוספים, אינה מובילה למסקנה ולפיה הפר חובתו המקצועית. התרשמתי שלעו"ד *** לא היה כל עניין או אינטרס בעסקה, זולת מילוי תפקידו כב"כ שני הצדדים להסכם. כן, לא עלה בידי התובעים לסתור את גרסתו, ומשכך מצאתי להעדיף את עדותו בהיות עד ניטרלי, על פני גרסת התובעים אשר הועלתה בשיהוי ניכר.
זאת ועוד; התובע ציין שמר *** קרוב משפחתם, יחד עם הנתבע, שכנעו אותו להעביר את הזכויות בנכס על שם הקטינים (ראה סעיף 4 לתצהירו). עוד עולה מעדותו, שמר *** היה נוכח בפגישה במשרדו של עו"ד *** (ראה עמוד 22 שורות 24 לפרוטוקול מיום 17.10.21), ועובדה זו מצאה את מקומה גם במכתבו של עו"ד ***. וחרף זאת, התובעים נמנעו מזימונו לעדות, ואף גרסו שחובה זו מונחת לפתחם של הנתבעים. טענה זו מוצאת אני לדחות; כידוע, נטל ההוכחה מוטל לפתחם של התובעים, ובענייננו חובה זו לא שונתה. סבורני כי עדותו של מר *** צריכה לבירור המחלוקת, והייתה יכולה לשפוך אור על נסיבות העניין. על כן, הימנעותם זו של התובעים, כחזקה שהבאתו הייתה פועלת לחובתם (ר' יעקב קדמי על הראיות (חלק שלישי – מהדורה מורחבת ומתוקנת – 2003), כמו גם שבחקירתו, יכול והיה לתמוך בגרסת הנתבעים. כך גם, "אי הבאתו של עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו וחשיפתו לחקירה שכנגד" (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו). עובדה זו מקבלת משנה תוקף עת מעיון בתצהיר עדות הראשית המתוקן של התובע (שהוגש לתיק ביום 4.5.21) עולה שהוא בעצמו צירף תצהיר שנחתם ע"י מר *** ביום 13.9.20 בתמיכה לתגובתו של עו"ד *** לתלונה שהוגשה כנגדו ללשכת עו"ד. בתצהיר, הצהיר מר *** שהתובעים ביקשו להעביר את הזכויות על שם הקטינים, ברם, לאחר שעו"ד *** הסביר להם שפעולה זו דורשת את אישור בית המשפט, הוסכם שהזכויות יועברו על שם הנתבע. עוד הצהיר מר *** בתצהירו שהוראות ההסכם לרבות נפקותן הוסברה לתובע ע"י עו"ד *** ותורגמו לשפה הערבית על אף שהתובע הצהיר שהוא מבין עברית היטב, וכן ניתנה לו הזכות להתייעץ. לאחר ששוחח עם התובעת, ההסכם נחתם על ידו, ברצונו החופשי. לאמור, גרסתו זו תומכת בגרסת עו"ד ***, ולא בגרסת התובעים.
עוד מצאתי לדחות את טענת התובעים ולפיה המדובר בהסכם על תנאי, ועת לא קוים, יש להורות על ביטולו; בסעיף 4 בחוק המתנה, תשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המתנה") נקבע לאמור:
"מתנה יכול שתהיה על תנאי ויכול שתחייב את המקבל לעשות מעשה בדבר-המתנה או להימנע מעשותו; נותן המתנה רשאי לדרוש מהמקבל את מילוי החיוב, ורשאי לדרוש זאת מי שהחיוב הוא לזכותו, ואם היה בדבר ענין לציבור – היועץ המשפטי לממשלה או בא כוחו".
כאשר מדובר בהתחייבות להענקת מתנה המותנית בתנאי מפסיק, ההתחייבות תחדל להתקיים כאשר יקויים התנאי. אפנה לע"א 495/80 ברקוביץ נ' קלימר, פ"ד לו(4)57 שם נקבע כי "בהתקיים התנאי המפסיק אין חוזה המתנה מופר ואין נולדת זכות לביטול". מאידך, כאשר המדובר במתנה בחיוב, החיוב מטיל על מקבל המתנה התחייבות לעשות מעשה, אולם, ביצוע החיוב אינו תנאי להקניה.
על מנת להכריע בשאלת טיבה של המתנה, היינו באם מדובר במתנה מותנית או מתנה בחיוב, יש לברר את רצון הנותן וזאת על פי כללים הקבועים בדיני פרשנות חוזה, קרי, כוונת הצדדים ואומד דעתם כפי שהם משתקפים מנסיבות. אלה יבחנו תחילה מלשון ההסכם, וככל ולא יהיה בה די, יבחנו הנסיבות החיצוניות הספציפיות למקרה; בנוסף, "במקרים של ספק יעדיף בית המשפט את הפירוש לפיו הענקת הנכס הייתה מלווה בחיוב, על פני פירוש שלפיו הוענק הנכס בכפיפות לתנאי מפסיק" (ראה פרופ' י. ויסמן בספרו דיני קניין – בעלות ושיתוף, חלק ב' בעמ' 106).
מעדות התובעים מצאתי שהמדובר במתנה בחיוב ולא במתנה מותנית; אכן, מהראיות שהובאו כמו גם עדות הצדדים התרשמתי שכוונת התובעים הייתה להעניק לקטינים מקום מגורים מרווח יותר, ולפעול יחד עם הנתבע להשבתם לחזקתו, לאחר שהוצאו למסגרת חוץ ביתית. טענת התובעים תואמת את האמור במכתבו של עו"ד ***, ואשר לגרסתו מצאתי ליתן משקל רב, כמפורט לעיל. חרף זאת, לא מצאתי לקבוע שהשבת הקטינים לבית הנתבע, או כל טענה אחרת אשר הועלתה לעניין זה ע"י התובעים, הייתה תנאי לקיום ההסכם, וזאת משני נימוקים;
הנימוק הראשון, כפי שיפורט בהמשך, המדובר במתנה מוגמרת, לאחר שהוראות ההסכם קוימו. לאמור, גם באם היה מדובר בהסכם על תנאי, עת קויים בפועל, אגב כך שלעניין זה אציין שהוראותיו בפועל בוצעו אף לפני כריתתו, חזקה על התובעים, שהתנאי התקיים. זאת ועוד, אף התנאי לא היה מקויים, לא היה בכך בכדי להביא לביטול המתנה. אפנה לעניין זה לדבריו של כבוד השופט מ' שמגר ע"א 343/87 דפנה פרי נ' משה פרי, מד(2) 154 (1990):
"לדידי הן חוזה המתנה והן החיוב הם חוזים דו-צדדיים; בראשון נובעת הדו-צדדיות מן הנתינה ומולה באה הסכמה לקבל את המתנה בתור שכזאת. במערכת הנסיבות השנייה באה המתנה ומולה ההסכמה ליטול את החיוב. מקבל מתנה אשר אליה צמוד חיוב, אשר מפר את החיוב, מפר כך חיוב חוזי. על-כן קובע סעיף 4הנ"ל, כי נותן המתנה רשאי לדרוש מן המקבל את מילוי החיוב. האם רשאי נותן המתנה לבטל את חוזה המתנה, אם החיוב לא קוים? סעיף 4 הנ"ל אינו אומר דבר בעניין הביטול. בע"א 495/80 [1] הנ"ל הביע השופט ברק את דעתו, כי נותן המתנה איננו רשאי לבטלה רק משום שהחיוב הצמוד לה הופר, ודעתו זו מקובלת עלי. הטעם לכך הוא לדידי כפול, והוא הן מהותי והן פורמאלי. מן הבחינה המהותית, אי-קיומו של החיוב אינו יכול לבטל את המתנה, כי החוזה נשתכלל והמתנה הושלמה על כל מרכיביה. החיוב לא היה משום תנאי, אשר אותו צריך היה לקיים לשם השתכללות עיסקת המתנה. זו נסתיימה מעיקרה עם ההקניה. החיוב הוא מרכיב נוסף הנצמד לחוזה מעת השתכללותו כמעין חוזה נלווה, היינו כמעין סוכת משמר הנבנית ליד הבית. אם החיוב איננו מקוים, חוזה המתנה אינו מופר בכך; חוזה החיוב הוא שמופר. הטעם השני הוא פורמאלי; הוא עולה מן הנוסח של החוק ותואם במלואו את הניתוח המהותי שהובא לעיל."
לאמור; החיוב עצמו עצמאי ואינו קשור בעסקת המתנה שהושלמה , ומשכך אינו מהווה תמורה בעבורה. הפרת החיוב, משמעותה הפרת חיוב חוזי שאינה מקנה למעניק זכות ביטול.
הנימוק השני; עיון בהוראות ההסכם מלמד שלא קיים כל תנאי להשבת הקטינים למגורים בבית הנתבע או עם התובעים, לא בפורש ולא מכללא, ואף לא אגב פרשנות להוראותיו, ואין להסיק מנסיבות העניין תנאי ברוח זו; לשון ההסכם ברורה ונהירה, ואינה מטילה על מי מהצדדים כל תנאי לקיומו. נהיר, וכך היה מצופה במבחן האדם הסביר, שככל ועמד בבסיסו תנאי כה מהותי מבחינת התובעים, זה היה מוצא את מקומו בהוראותיו. עובדה זו מקבלת משנה תוקף, עת מעדות התובעים וממכתבו של עו"ד *** עולה שעניין הקטינים נידון, ואף שאלת רישום הזכויות נבדקה עובר לכריתתו, והוסברה לתובעים. בע"א 8704/99 אורה בן ציון נ' ההסתדרות הכללית של העובדים, נח(1) 120 (2003) נקבע לעניין קיומו של תנאי מתנה בהסכם מתנה כי : "לא תמיד יהיה קל לקבוע אם הצדדים – ובייחוד הנותן – התכוונו להתנות או לחייב, ועל בית-המשפט יהיה לבדוק את כוונתם של בעלי-הדין כפי שניתן ללמוד עליה מתוך נסיבות העניין; מדברי בעלי-הדין עצמם ומהתנהגותם לפני הענקת המתנה ואחריה …". בענייננו, התרשמתי שהתובעים היו מעורבים בהליך כריתת ההסכם ובתנאיו. למשמע עדותם התרשמתי ששני התובעים דעתניים, אשר היו שותפים פעילים בהליך ניהול המו"מ, כמו גם ידעו לקרוא את הוראות ההסכם ואלה אף תורגמו להם לערבית. משכך, חזקה עליהם שהיו פועלים לשינוי הוראות ההסכם, טרם כריתתו, באם לא כלל הוראה כה מהותית, העומדת בבסיסו. העובדה שלא עשו כן, נוסף על כך שזה קווים במלואו, מלמדת שלא עמד כל תנאי כשזה. כמו כן, כמפורט לעיל, גם לאחר שהוברר לתובעים שתנאי זה לא מצא את מקומו בהסכם, המשיכו וקיימו את ההסכם.
גם את טענת התובעים בדבר זיוף חתימתם על ההסכם, מצאתי לדחות; ראשית, טענה זו גם היא מצאה את מקומה רק בכתב התביעה השלישי, אף שמדובר בטענה מהותית. יתר על כן, בסיכומיהם, זנחו התובעים טענתם, ודי בכך בכדי לדחותה. גם לגופה, דינה דחייה, שכן התובע בעצמו אישר בעדותו שחתם על ההסכם והוא אינו מכחיש זאת, ברם טען שלא יודע מה היה כתוב בהסכם (ראה עדותו בעמ' 22 שו' 10-16).
עוד מצאתי לדחות את טענת התובעים ולפיה נוכח טעות בהסכם בהגדרת הנכס יש להורות על ביטולו. כזכור, בהסכם נקבע ב"הואיל" הראשון כדלקמן:
" והנותנים הנם הבעלים הרשומים של שטח של כ- 500 מ"ר בחלקה מספר 111 בגוש *** מחלקות *** והבנויה עליה דירת מגורים בת שתי קומות בשטח של כ 111 מ"ר כ"א המורכבת מ 3 חדרים, מטבח הול, 2 מרפסות ושירותים וברצון הנותנים להעניק את הדירה הנ"ל בנוסף לשטח אדמה של 30 מ"ר מהחלקה הנ"ל למקבלים. (הדירה יחד עם השטח של 30 מ"ר יקראו להלן: "הנכס"). למקרא הוראות ההסכם אל מול העובדות עליהן אינם חלוקים הצדדים, עולה שאכן קיימת אי התאמה בין תיאור הנכס בהסכם אל מול המצב בפועל; כמפורט ברישא לפס"ד, במגרש קיימים 2 בניינים, הבניין הראשון נשוא המחלוקת הכולל 2 דירות בנות קומה כל אחת, והבניין השני הכולל 4 דירות. אין מחלוקת שהנכס בו מתגוררים הנתבעים, ובו התגוררו התובעים עובר לכך, כולל קומה אחת. חרף זאת, הוראות ההסכם, מנוסחות באופן בלתי נהיר, ודומה שאגב טעות, כך שתחילה צויין שהבניין כולל דירת מגורים אחת בת שתי קומות, בהמשך המשפט צויין "כ"א", קרי שהבניין מונה יותר מדירה אחת. כן, מצאתי לדחות את טענת הנתבעים ולפיה הפרשנות הצריכה הינה שהתובעים העניקו להם את הזכויות בשני הנכסים, וזאת משני נימוקים עיקריים:
הראשון- לשון ההסכם כפי שהיא, נפקותה שהתובעים מעניקים לנתבעים 2 נכסים בעלי 2 קומות כל אחד, בשטח כולל של 111 מ"ר כל דירה. ואולם, הנכסים אינם בעלי 2 קומות, ומכאן נהיר שהמדובר בטעות.
השני – כאשר נשאל הנתבע בחקירתו לעניין הנכס נשוא העסקה, מסר 3 גרסאות שונות; הראשונה, שהתובעת התחייבה לפני הנתבעת שיחליפו דירות. השנייה, שהתובעת התחייבה להעניק לו את הזכויות בשני הנכסים. והשלישית, שהתובעת התחייבה להעניק לנתבעים את הנכס בקומת קרקע ולקטינים את הנכס בקומה הראשונה. וכך הצהיר (ראה עמוד 29 שורות 35-36;עמוד 30 שורות 1-10, 21-26 ) :
"ש. הסכם המתנה של מי היה הרעיון?
ת. זו היתה התחייבות של אימא שלי לאשתי. היא התחייבה בפניה שאנחנו נעבור לגור בבית יותר מרווח.
ש. איזה בית? מה שאתם גרים בו עכשיו?
ת. כן.
ש. ועל זה היה הסכם מתנה? לעבור לדירה הזאת?
ת. הבית.
ש. אתם עוברים לכל הבית?
ת. זה אותו גודל.
ש. איפה אתה גר?
ת. בקומת קרקע.
ש. מה הבטיחה לך אימא שלך, שתחליפו דירות?
ת. הבטיחה לאשתי שנחליף דירות.
…
ש. בשני כתבי ההגנה, דובר על שיפוץ והחלפת דירה עם דירה, נכון?
ת. היא נתנה לי שתי דירות.
ש. אתה הגשת שני כתבי הגנה, בהם דובר על דירה מול דירה, נכון?
ת. ביני לבינה הוסכם שאנחנו עוברים למבנה השני למטה, אני ואשתי. למעלה הילדים שלי מנישואים ראשונים. ככה הובטח לאשתי עוד שאימא שלי שידכה בינינו, כל זה לאחר שאימא עשתה בעצמה בלאגן".
לכך יש להוסיף, שנתבע אישר בחקירתו שאחיו הוא זה שהחזיק בדירה השנייה, ובסמוך למועד עזיבתו, הצית אותה. מאז, הדירה עומדת סגורה, ולא נעשה בה כל שינוי. וכך הצהיר (ר' עדותו עמ' 33 ו- 34 לפרוטוקול):
"ש. מי גר בקומה השנייה, הדירה השנייה בבניין אחד, מעל הדירה שלך?
ת. היה גר שם אח.
ש. מתי יצא?
ת. לקראת סוף 2015. לאחר שנחתם ההסכם באיזה חודש, חודשיים. סמוך לזה.
…
ש. ..מה מצב הדירה שנשרפה?
ת. עדין באותו מצב. סגורה."
….
"ש. אז לא עשית שום שינוי בדירה השנייה?
ת. לא. הקפאתי הכל.
ש. נכון להגיד שבפועל לא שינית את מצבך ביחס לדירה השנייה? היא עדין סגורה.
ת. נכון".
גם בגרסתה של הנתבעת עלו סתירות מרובות, באופן בו בכתב ההגנה טענה להחלפת דירות, בכתב ההגנה השני טענה להחלפת דירות ולאחר מכן להענקת הזכויות בכלל המבנה, ובעדותה הצהירה שהובטחו לנתבעים 2 הנכסים באופן בו הקטינים יתגוררו בקומה העליונה, והם בקומה התחתונה ויבנו מדרגות פנימיות.
מאידך, התובעת, בעדותה, מסרה גרסה סדורה והבהירה את ההיגיון העומד בבסיס החלפת הנכסים. וכך הצהירה (ראה עדותה בעמוד 17 שורות 25-31);
"ש. מה גודל הדירה שאת מתגוררת בה כעת?
ת. 110, כולם כולל כולם 110. הכל אותו דבר.
ש. גם הדירה שמתגורר בה *** 110?
ת. כולם אותו דבר. כל הקומה אותו הדבר.
ש. אם אותו גודל, למה החלפתם ביניכם?
ת. יש לי עוד חדר תוספת אבל לו יש מקלט. הוא יש לו ילדים. בבית שבו עכשיו אני גרה יש מקלט שמשמש כמחסן. בדירה השנייה שהנתבע גר בו עכשיו יש חדר נוסף".
מכאן; התרשמתי שאכן נפלה שגגה באופן הגדרת הנכס בהסכם כך שכוונת הצדדים הייתה להענקת הזכות בנכס בו מתגוררים הנתבעים, בלבד. על כן, נשאלת השאלה האם טעות זו מביאה לביטול ההסכם? את התשובה מצאתי בשלילה. לשון החוק מבחינה בין התקשרות בחוזה עקב טעות של צד אחד כאשר הצד השני ידע על כך או היה עליו לדעת, לבין טעות של שני הצדדים להסכם, כקבוע בסעיף 14 לחוק החוזים:
"(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, על פי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.
(ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה."
לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, התרשמתי שהנתבעים לא ידעו על הטעות בהסכם במועד כריתתו, על אף ניסיונם כיום לקבוע שהוראותיו מתייחסות לשתי הדירות; כפי שעולה אף מהגרסאות אותן מסרו, ההסכם מבוסס על התחייבות התובעת להחלפת הדירות והענקת הזכויות בה, ולא דובר על הענקת הזכויות בשתי הדירות. זאת ועוד, הנתבעים מעולם לא ביצעו כל פעולה בנכס השני, לא קיבלו בו חזקה, וזה נותר סגור, למן המועד שהאח שהתגורר בו עזב. מכאן, עניינו בהוראות סעיף 14 (ב) לחוק.
כידוע, בבואו של בית המשפט להכריע בבקשה לביטול הסכם מחמת טעות, יבחן באם הטעות היא העומדת בבסיס אותה התקשרות שאם לא כן, לא היה מתקשר בו העותר לביטולו. עוד יבחן בית המשפט את איזון האינטרסים של כלל הצדדים, ובאם "מן הצדק לעשות כן". על פי הוראות החוק, לא די בקביעה ולפיה המתקשר טעה, גם באם מדובר בטעות יסודית, אלא על בית המשפט להתרשם שאותה טעות היא שגרמה לעותר הביטול להתקשר באותו הסכם. ראה לעניין זה ע"א 1581/92 אברהם אבי ולנטין נ' דורית ולנטין, (פורסם בנבו, 13.04.1995): "מכנה משותף יש לטעות ולהטעיה בנקודת המוצא: אין מקום לדבר על טעות או על הטעיה, אלא אם אדם "התקשר בחוזה עקב טעות". משמע, החוק מציב תנאי כפול: ראשית, שהייתה טעות; שנית, שהטעות גרמה להתקשרות בחוזה. לפיכך צריך להקדים ולבדוק מה הייתה טעותו של המערער, ולאחר מכן להוסיף ולבדוק אם הוא התקשר בחוזה עם המשיבה עקב טעות זאת."
וכך קבעה כבוד השופטת בן פורת בבג"צ 221/86 [3], בעמ' 482-483 לענין השיקולים להם ידרש בית המשפט: "להפעלת סמכות הביטול לפי סעיף 14(ב) נדרש (כזכור), בין יתר התנאים, כי בית המשפט יראה, 'שמן הצדק לעשות זאת'. לשם כך על השופט לשקול את האינטרסים של שני בעלי הדין, את התוצאות האפשריות לכל אחד מהם, וכן את התנהגותם, לפני כריתת החוזה ולאחריהן". וכפי שמסבירה פרופ' ג' שלו בחיבורה "פגמים בכריתת חוזה" פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, תשמ"א) 47: "כדי להביא את בית המשפט לידי ביטול החוזה בגין טעות שאינה ידועה לצד השני, על הטועה לשכנע את בית המשפט כי שקלול מצב הצדדים ואיזון עמדותיהם ונסיבותיהם מצדיק ביטול. לשון אחר, העוול שיגרם לטועה אם ישאר קשור בחוזה בו התקשר עקב טעות, גדול מן העוול שיגרם לצד השני על ידי עצם הביטול"."
מכאן, עילת ביטול חוזה מחמת טעות כוללת ארבעה יסודות מצטברים (ראה ג' שלו דיני חוזים – החלק הכללי (לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי תשס"ה-2005) בעמ' 277)):
קיומה של טעות.
קשר סיבתי בין הטעות ובין ההתקשרות בחוזה.
ניתן להניח שללא הטעות, המבקש את ביטול החוזה לא היה מתקשר בו.
ידיעת הצד השני, או שהיה עליו לדעת על הטעות ועל יסודיותה של הטעות.
לשון ההסכם בבחינת תיאור הנכס, כמפורט לעיל, בטעות; מכאן, במבחן השכל הישר, ברור שככל והתובעים היו מודעים לטעות בהסכם, לא היו מתקשרים בו. עובדה זו הינה בבחינת היפוך לדרישת החוק הקובעת שהטעות היא שגרמה להתקשרות בחוזה, ודי בכך בכדי להביא לדחיית הטענה לביטול ההסכם מחמת טעות. בנוסף, גם בבחינת העוול שיגרם לטועה, קרי לתובעים באם לא יבוטל החוזה, אל מול העוול שיגרם לנתבעים באם יבוטל, הכף נוטה לטובת הנתבעים; הצדדים שניהם, נוהגים בהתאם להוראות ההסכם משך שנים רבות אף עובר לכריתתו, וזאת ביחס לדירה אחת, בהתאם לכוונתם. על כן, ביטול ההסכם כיום, נוכח הטעות, תביא לפגיעה בלתי מידתית בנתבעים, באינטרס ההסתמכות ובהשקעה שהשקיעו בנכס משך השנים, ומנגד תביא לשיפור במצב התובעים, על אף שהתכוונו להעניק את הזכויות לנתבעים.
יתר על כן, לא אחת נקבע שראוי להעדיף את הפירוש המקיים את המתנה על פני זה המביא לביטולה (ראה ע"א 36/86 מני ואח' נ' מני, פ"ד מא(1)248, 251) ופסק דינו של כב' השופט ויצמן בתמ"ש (כ"ס) 9960/06 א.מ. נ' ב. מ. (פורסם במאגרים האלקטרוניים). כמפורט בקביעותי לעיל, התרשמתי ללא כל ספק שהתובעים התקשרו בהסכם מרצון, תוך גמירות דעת, ומתוך כוונה וידיעה שהזכויות בנכס יועברו על שם הנתבע. מכאן, מקום בו ניתן להורות על תיקון הטעות, יש להעדיף את קיום החוזה, בפרט מקום בו הוראותיו קויימו בפועל, והצדדים פועלים בהתאם להן משך שנים רבות.
מכל האמור לעיל, מצאתי לדחות את כלל טענות התובעים לעניין היעדר תוקפו של ההסכם, ולקבוע שהמדובר בהסכם בר תוקף.
האם מדובר בהתחייבות להענקת מתנה או במתנה מוגמרת?
חוק המתנה, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המתנה") הצריך בעניינו קובע כדלקמן:
"1. מהות המתנה-
(א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.
(ב)דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מטלטלין או זכויות.
(ג)..
סעיף 2 לחוק המתנה שעניינו "מתנה לאלתר" קובע כי "מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה". הדרכים להקניית המתנה קבועות בסעיף 6 לחוק המתנה, ואלה קובעות שככל וקיימת בדין הוראה מיוחדת באופן ההקנייה, זו תגבר. כקבוע בסעיף: "בעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון."
בעסקה במקרקעין, כבעניינו, לאור הוראת סעיף 6 לחוק המתנה ושעה שקיימת הוראה מיוחדת בדין, הקנייתה תהא ברישום (ראו, מבין רבים, ע"א 7323/18 סאמר מוחמד בשאר נ' עומר חסן בשר נבו); ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1)321, 324-323 (1986); בע"מ 3996/12 פלוני נ' פלונית [נבו] (15.11.2012); ע"א 879/14 נחשון נ' נחשון [נבו] (5.5.2016)). וזו לשון הוראת סעיף 7 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") בדבר הקנייה במקרקעין:
"7. (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר
הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה".
ואולם, באם מדובר במתנה בזכויות אובליגטוריות במקרקעין, די במסירת הזכות לידי מקבל המתנה כדי להקנות את המתנה לאלתר, ואין צורך ברישום הזכות על שמו. מכאן, שבעת בחינת טיב עסקת המתנה בזכויות במקרקעין, קרי באם מדובר במתנה מוגמרת או התחייבות להענקת מתנה, קיימת הבחנה בין זכות קניינית לבין זכות אובליגטורית (ראו ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך [נבו] (ראו: ע"א 91/77 ביקסר נ' עמידר פ"ד לב(1) 73, 77; ע"א 514/76 חשאש נ' דמארי פ"ד לא(2) 505, 515; ע"א 274/79 חורי נ' כנען פ"ד לה(3) 337, 348 (להלן: עניין חורי); ע"א 842/79 נס נ' גולדה פ"ד לו(1) 204, 218; ע"א 371/89 פורד נ' שכטר פ"ד מו(1) 149, 153; ע"א 6529/96 ריינס נ' רייך פ"ד נג(2) 218, 226).) על השלכותיה של ההבחנה ביחס להוראות חוק המתנה, עמדה כבוד השופטת ט' שטרסברג- כהן בע"א 1284/92 אריה רתם נ' מנחם רתם, מט(5) 257 (1996),כדלקמן: "אם זכותו של הנותן היא זכות אובליגטורית בלבד, דהיינו, אם הוא עצמו אינו הבעלים הרשום של המקרקעין אלא הוא בעל הזכות לקבל רישום (בין של בעלות בין של חכירה), הרי בהעבירו זכות זו לאחר מעביר הוא כל מה שיש לו באותם מקרקעין ובכך משלים הוא את המתנה, ומי שהופך להיות בעל הזכות האובליגטורית תחתיו, הוא מקבל המתנה. לעומת זאת, אם הוא רשום כבעל הזכות במקרקעין והוא מתחייב להעביר לאחר במתנה את הזכות הרשומה, הרי כל עוד לא בוצע הרישום על שם הנעבר, לא הושלמה המתנה, והנעבר מחזיק בידיו רק התחייבות למתנה."
כן נקבע בפסיקה, שאין כל מניעה להעניק מתנה במקרקעין הכוללת זכות אובליגרטורית, ובעת העברת הזכות, נותן המתנה מעניק את הזכות שבידו. עם השנים אף נקבע שאין מקום לנקודת המוצא לפיה טיב הזכות משפיע על מהות המתנה, וזו תקבע על פי כוונת הצדדים. אפנה לעניין זה לדברי כבוד הנשיאה אסתר חיות בע"א 6439/99 טפחות נגד פרח ואח' (פורסם במאגרים), שם קבעה:
"בעניין רותם וכן בפסקי-הדין האחרים הנזכרים לעיל, הייתה נקודת המוצא כי הזכות שבידי נותן המתנה משפיעה באופן מכריע על מהותו של 'דבר המתנה'. נראה כי נקודת מוצא זו, אין לה עוד מקום לאחר פסק דינו של בית משפט זה בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש (טרם פורסם) (להלן: עניין גנז), שכן בעניין גנז נקבע כי נשוא העסקה במקרקעין יקבע על פי כוונת הצדדים ואילו השאלה מהן הזכויות שהיו בידי המוכר בעת עשיית העסקה אינה מכריעה את הכף לעניין זה."
עוד אפנה לדבריה של כבוד השופטת ברון בע"א 879/14 נחשון נ' נחשון (להלן:"פרשת נחשון") שם קבעה:
"כידוע, אדם יכול להתחייב להעניק זכות במקרקעין, לאחר שזו תגיע לידיו, אף על פי שבעת ההתחייבות הוא עצמו אינו מחזיק בזכות זו (ראו: עניין טפחות, בעמ' 118). ואולם שונה הוא המצב כאשר דבר המתנה הוא זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין. במקרה כאמור עסקינן בעסקת מתנה בזכויות, הניתנת להשלמה גם בלא רישום בלשכת רישום המקרקעין (ראו רע"א 4890/15 אלוש נ' עיריית טבריה, פסקה 6 (31.12.2015); ע"א 4593/09 סעיד נ' יורשי המנוח סעיד, פסקה 17 (15.11.2011); ע"א 1284/92 רתם נ' רתם, פ"ד מט(5) 257, 260 (1996)).
אחת המסקנות העולות מן האמור, היא שטיב הזכות הנתונה בידי נותן המתנה איננה גוזרת כשלעצמה את התשובה לשאלה מהי הזכות שניתנה במתנה (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולניאל חברה בע"מ (5.2.2003)), וגם לא את מועד הקנייתה של המתנה. שאלות אלה יוכרעו בעיקר על פי כוונת הצדדים".
בענייננו, התובעת קיבלה במתנה את הזכויות בנכס מאביה ז"ל, ברם לא השלימה את רישום הזכויות על שמה, ומכאן, זכויותיה אובליגטורית. על- כן, מרגע שהעבירה זכויותיה לנתבע, רואים אותה כמי שהעבירה את כל מה שיש לה בנכס המועבר, ועת הנתבע מקבל המתנה השלים את המתנה, הוא הפך להיות בעל הזכות האובליגטורית תחתיה. על מנת לבחון באם המדובר במתנה מוגמרת, יש להתחקות אחר כוונת הצדדים בנסיבות הספציפיות. לאחר שעשיתי כן, מצאתי לקבוע שהמדובר בעסקה מוגמרת ולא בהתחייבות להענקת מתנה, כפי שטוענים התובעים, וזאת מכמה נימוקים:
אין חולק שהתובעת העניקה לנתבע את הזכויות בנכס, והנתבע קיבל את הזכויות מן התובעת, בהתאם לקבוע ביניהם בהסכם מיום 1.8.15.
ביום 12.8.15, העסקה דווחה לרשויות כחוק, בהסכמת הצדדים.
על פי גרסת התובעים במסגרת כתב התביעה המתוקן האחרון (ראה סעיף 9), החזקה בנכס הועברה לנתבעים עוד בשנת 2012, עובר לכריתת ההסכם. מכאן, אין חולק שהצדדים קיימו בפועל את הוראות ההסכם, ונהגו לפיהן משך שנים רבות, כך שהמתנה הועברה באופן מיידי למקבל המתנה – הוא הנתבע.
חרף שלל טענות הצדדים, לרבות טענות בדבר כפייה, הטעייה ויחס בלתי הולם אותן דחיתי, התובעים נקטו בהליך בשיהוי, וטענותיהם לא הועלו בסמוך למועד ההפרה הנטען, על אף שהחזקה בנכס הועברה לנתבעים כשנתיים עובר לכריתתו. מכאן, עת התובעים בעצמם מצהירים שהתכוונו להעניק את הזכויות בדירה, ולו לטובת הקטינים, ושעה שכוונתם נבחנת בעת ההתקשרות בעסקת המתנה ולא מאוחר לה, מצאתי לקבוע שבנסיבות עסקינן, כוונתם הייתה לקיום מיידי.
עיון בהוראות ההסכם מלמד שהמדובר בהסכם קצר המונה 2 עמודים, והוראותיו מנוסחות באופן ענייני ואופרטיבי, וקובעות כי "הנותנים מעניקים את זכויותיהם בנכס" ובהמשך "הנותנים מצהירים כי הם לא יכולים לחזור בהם מהסכמתם זו". לשון ההסכם, בצירוף לכל האמור לעיל, מלמדת על כוונתם הברורה של התובעים בעת הענקת המתנה, וכן בהסכמתם שלא יוכלו לחזור בהם מהתחייבותם.
למעלה מן הצורך אציין שאף באם הייתי מוצאת לקבוע כי המדובר בהתחייבות להענקת מתנה, עדיין, לא מתקיימים התנאים לחזרה מן ההתחייבות, שכן התובעים ויתרו על זכותם לחזור בהם כמו גם שמקבלי המתנה שינו ממצבם בהסתמך על המתנה. מטענות הצדדים, ובכלל זה גרסת התובעים בכתב תביעתם הראשון, עולה שהנתבע שיפץ את הדירה שיפוץ מקיף אשר כלל הריסות, חלוקת דירה מחדש, ריצוף, ביוב, חשמל, טיח וצבע, כל זאת לצורך מעבר הנתבעים לבית (ראו סעיף 4 לתצהיר האח וכן עדותו בעמ' 24 שו' 27-28). בנוסף, לא הוכחה לפניי התנהגות מחפירה מצד הנתבעים, העולה בכדי ביטול המתנה; אכן, מעדויות הצדדים כמו גם מהפנייתם לתיקים הקשורים שהתנהלו בעניינם, עולה שמערכת היחסים בין הצדדים התדרדרה משך השנים תוך שהוחלפו ביניהם דברים קשים והתרחשו אירועי אלימות. אולם, למשמע העדויות לפניי ולאחר צפייה בסרטון שהוצג התרשמתי "ששני הצדדים לא טמנו ידם בצלחת" באופן בו כולם, ללא יוצא מן הכלל, נהגו באופן בלתי ראוי, לרבות גילויי אלימות פיסית. חיזוק למסקנתי מצאתי בעדות הצדדים עצמם אשר הודו במהלך חקירתם שלא התנהלו באופן ראוי, מחמת תגובה או התגרות (ראו עדות התובעת בעמ' 19-20; עדות התובע בעמ' 23; ועדות הנתבע בעמ' 29 ועמ' 31 לפרוטוקול הדיון). מכאן, אין זה מן הדין לייחס לצד אחד התנהלות מחפירה, מקום בו שני הצדדים נהגו באותו האופן.
מכל האמור מוצאת אני לקבוע שמדובר במתנה מוגמרת ולא בהתחייבות להענקת מתנה, ועל כן, התובעים אינם רשאים לחזור מהם מהענקתה, גם לא אגב הודעה. אפנה לעניין זה לקביעתה של כבוד השופטת ברון בפרשת נחשון, שם קבעה: "על פי חוק המתנה, משהושלמה המתנה הודעה זו היא חסרת נפקות ותוקף".
בסיפא לפס"ד אציין שכעולה מן העובדות שהוצגו לעיוני, אכן, מערכת היחסים בין הצדדים ידעה קרע ממשי, אותו הם חיים מידי יום, באופן בו אף נדרשים, באופן מצער, לעתור לסעדים האחד כלפי השני. ברם, עובדה מצערת זו, אינה עילה לביטול המתנה שהוענקה והושלמה. כולי תקווה שהצדדים ישכילו להניח למחלוקות ארוכות השנים הנטועות ביניהם, ולחיות האחד עם האחר באופן מכבד וראוי.
סוף דבר;
התביעה נדחית במלואה.
לאחר ששקלתי את כלל השיקולים הצריכים בשאלת ההוצאות, ונתתי דעתי בין היתר לכך שהתובעים מיוצגים באמצעות הלשכה לסיוע משפטי, להתנהלות הדיונית, ולחיוב התובעים בהוצאות לטובת הנתבעים כאמור בהחלטה מיום 13.12.18; ועת המדובר בבני משפחה מדרגה ראשונה, תוך שכולי תקווה שיפעלו כאמור בסעיף 50 לעיל, אינני עושה צו להוצאות.
בזאת תמה המחלוקת לפניי.
פסק הדין מותר לפרסום.
המזכירות תמציא פס"ד לצדדים ותסגור את התיק.
ניתן היום, כ' אייר תשפ"ג, 11 מאי 2023, בהעדר הצדדים.
