א' ז', ב' ז', ג' ז',ע"י ב"כ עו"ד ג' ז' – הנתבע מס' 3, ד' ס', ה' ס',ע"י ב"כ עו"ד ד. אהרן משה ואח', פסק דין

בפני

כבוד השופט סארי ג'יוסי

התובעים

1. א' ז'

2. ב' ז'

3. ג' ז'

ע"י ב"כ עו"ד ג' ז' – הנתבע מס' 3

נגד

הנתבעים

1. ד' ס'

2. ה' ס'

ע"י ב"כ עו"ד ד. אהרן משה ואח'

פסק דין

לפני תובענה שהגישו האחים א' וג' ז' וכן ב' , אשת א' (להלן: "ז' / התובעים"), להצהיר כי המשא ומתן שהתנהל בינם לבין הנתבעים, בני הזוג ד' ס' וה' ס' (להלן: "ס'" או "הנתבעים") לרכישת מגרש בשטח של כ-306 מ"ר המיועד למגורים בקיבוץ ט', הידוע כמגרש XXXX בגוש XXXXX חלקה X (להלן: "המגרש") הושלם, וכי כל פרטי החוזה המהותיים סוכמו בין הצדדים. עוד בקשו להורות על אכיפת ההסכם שבין הצדדים ולחייב את הנתבעים בפיצויים ובהוצאות משפט.

לטענת ז', הם התקשרו עם הנתבעים בעקבות מודעה שפרסמו הנתבעים באתר יד 2, למכירת המגרש תמורת 2,500,000 ₪. במודעה נרשם כי המגרש מיועד למגורי "מי שהוכר כנכה", ולכן פרסמו הנתבעים שהרכישה תהיה רק על ידי "אדם נכה".

למען שלמות התמונה יצויין כי נתבע 1 הינו מתווך במקצועו ובן זוגה של נתבעת מס' 2. המגרש הינו בבעלות מר ד' ק', אחיה של נתבעת מס' 2 (להלן: "הבעלים"), אשר מונה לו אפוטרופוס, היא אחותו הנתבעת.

אין חולק כי התובע מס' 3, מר ג' ז', הוכר כסובל מנכות רפואית, ועל כן הוא גילה

עניין במגרש, בעקבות הפרסום. משכך, התובעים יצרו קשר עם הנתבעים לשם ניהול משא

ומתן לרכישתו, ולטענתם זה הבשיל לכדי חוזה בעל פה מחייב, וכי יש להורות על אכיפתו.

אקדים ואציין על ההתחלה, כי התביעה מעוררת קושי רב, זה המחייב דחייתה, וזאת ממספר טעמים: ראשית, נקודת המוצא שמעמידה התביעה והנחת היסוד שבבסיסה לפיהן מדובר בחוזה מכר רגיל, הינה שגויה, והיא מתעלמת משני עניינים מרכזיים – היותה עסקה במקרקעין, וחשוב מכך, מתעלמת היא מהבעלים של המגרש ומכך שהמשא ומתן שניהלו התובעים היה, לכל היותר, אל מול האפוטרופוס המחוייב לנהוג בהקשר זה על פי טובת הבעלים בלבד, ולאחר ששוכנע במאת האחוזים כי העסקה משרתת היטב את האינטרסים שלו, כשהדבר אינו נבחן אך לפי כדאיות העסקה הנרקמת, בהיבט המצומצם של שיעור התמורה המתקבלת וכי זו משתווה לפחות למחיר המקובל בשוק, אלא בהיבט הרחב יותר – האם יש למכור בכלל, תחת השארת הנכס בבעלות האדם שמונה לו אפוטרופוס, האם מדובר בפעולה נחוצה ועוד. בהקשר זה דומה כי המתכונת בה הוגשה התביעה, כנגד ס' בלבד, נותרה חסרה את בעל הדין המרכזי-הבעלים של המגרש, שהרי התחייבות אפוטרופוס אינה מחייבת את האדם שמונה לו אפוט', והיא טעונה קבלת אישור בית המשפט המוסמך; שנית, עמדת הבעלים, שלא צורף כנתבע, גם אם מונה לו אפוטרופוס, עדין רלוונטית, משלא הוכח כי אינו מסוגל להביע עמדתו ביחס לתובענה, וממילא הסעד שהתבקש נוגע אליו במישרין, ולא נתבקש כנגד האפוטרופוס; שלישית, אין חולק כי לא נערך הסכם בכתב כדרישת סע' 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, וכפי שיובהר בהמשך, הודעת דוא"ל חד צדדית, שעל פי התובעים מלמדת על הסכמות ובאה במקום דרישת הכתב, אינה מקיימת אחר דרישה זו; רביעית, בהתעלם אף מכל האמור לעיל, סבורני כי גם אם הסעד שנתבקש לא היה "לאכיפת הסכם מכר מקרקעין" אלא לאכיפת הסכם על תנאי, כך שהסעד הנדרש הוא חיוב האפוטרופא-הנתבעת לפנות לקבלת אישור בית משפט לעניני משפחה, לא היה מה לאשר, בהעדר הסכם בכתב, ובהעדר הסכם קונקלוסיבי ביחס למלוא התנאים שמקומם במסגרת הסכם מכר, כדי לאפשר לערכאה המוסמכת לשקול אישורו. ודוק: אישור בית משפט לעניני משפחה ניתן בהתייחס לחוזה קונקלוסיבי, המסדיר את כל העניינים הדרושים בעסקה מסוג זה, שלא לומר חוזה בכתב בהתאם לדרישת סע' 8 לחוק המקרקעין, לרבות כאלה שניתן להשלימם על פי סע' 26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). רוצה לומר כי הסכם הניתן להשלמה על פי הוראות חוק החוזים, אינו בר אישור על פי הוראת סע' 47 (א) (2) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב-1962 (להלן: "חוק הכשרות"), וממילא, התובעים לא עתרו בגדרי תביעתם להשלמתו; במקרה שלנו ובהתעלם מטענות הנתבעים לפיהן לא הגיעו לכל סיכום עם התובעים, לא ביחס למחיר וגם לא ביחס לסוגיות מהותיות נוספות, ברי הוא, כי לא היה ברור, אף לאור העובדה כי התביעה הוגשה בשם שלושת התובעים, מי מביניהם אמור לרכוש את הזכויות במגרש, כשהמכר מתאפשר אך לאחד העונה על הדרישות לפיה המגרש "מיועד לנכים"; חמישית, סבורני כי בהתייחס לחוזה מסוג זה הנערך אל מול אפוטרופוס, יש להקפיד הקפדה יתרה על קיום דרישת גמירות הדעת והמסויימות ,ואולי אף להקשיחן, ולהכיר בקיומו של חוזה מכר מקרקעין מחייב המותנה בקבלת אישור בית משפט המוסמך, על פי דרישת חוק הכשרות, בהתקיים תחילה כל אלה: הסכמת האדם שמונה לו אפוטרופוס, מקום והוא יכול להביע דעתו בנושא, ולמצער, שקילת עמדתו טרם הכרעה בתובענה; מסויימות עד לפרט האחרון; שמאות עדכנית של הנכס שהתקבלה בסמוך לעריכת ההסכם, כאשר הסכום שנקבע בגדרו אינו נופל ממנה.

לצד זאת יש לציין, כי גם אם עסקינן בחוזה על תנאי – תנאי מתלה, כפי המקרה שלפנינו, לאמור, בקבלת אישור בית משפט לעניני משפחה כמתחייב על פי חוק הכשרות, עדין זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי, בהתאם לסע' 27 (ג) לחוק החוזים. אולם וכאמור, התביעה לא היתה לסעדים מסוג זה, אלא לאכיפת עסקת המכר.

טענות הצדדים:

תמצית טענות ז', בהתאם לכתב התביעה:

נטען כי, התובעים יצרו קשר עם הנתבעים בחודש יוני 2021, בעקבות המודעה שפרסמו הנתבעים באתר יד 2 למכירת המגרש כאמור, ובהמשך התקיימה לטענתם פגישה בין תובעים 1 ו – 3 לבין הנתבעים ביום 16.6.21, בביתם של הנתבעים באחוזת ברק, כאשר בפגישה נכח גם מר א' י', מתווך מטעם התובעים.

לגרסת התובעים, בפגישה סוכם כי מחיר המגרש יהיה 2,400,000 ₪, בתוספת של 50,000 ₪ דמי תיווך. עוד טענו התובעים, כי לאחר הפגישה שוחחו הצדדים מספר פעמים בטלפון וניהלו הידברות בדרך של התכתבויות, כשהטיפול בעסקה הועבר לעו"ד א' מ' מטעם הנתבעים.

לטענת ז', בהתאם להסכמות בין הצדדים, הם החלו בתהליך מכירה של ביתם הפרטי וכל זאת כדי לעמוד בהתחייבויות לשם רכישת המגרש. אלא שלפתע, וללא כל הסבר המניח את הדעת, כך טענו ז', הנתבעים חזרו בהם מההסכמות בטענה שאחד האחים של הבעלים של המגרש סבור שסכום התמורה עליו הוסכם בין הצדדים הוא נמוך, ועל כן הם אינם מעוניינים למכור את המגרש.

בתביעתם טענו ז', כי הנתבעים הציגו את עצמם כבני זוג אשר מעוניינים למכור את המגרש הרשום על שם אחיה של הנתבעת 2. לטענת התובעים, הנתבעים ציינו בפניהם כי מצבו הרפואי של האח הולך ומתדרדר, וכי משאין ביכולתו לגור במגרש, הם מעוניינים למכור אותו. בהסתמך על דברים אלה החלו התובעים בהליך של מכירת ביתם.

לטענת התובעים, הנתבעים הציגו מצג שעל פיו הם היחידים שמחליטים בגורלו של הבעלים וביחס למגרש ובעצם לשיטתם, כאשר הודיעו על הפסקת ההתקשרות ביניהם הם גרמו לבזבוז זמן יקר לתובעים ולביצוע רכישה אחרת שאמורה הייתה להתבצע אילולא הבטחות הנתבעים וההסכמות שניתנו.

בשל האמור, הפנו התובעים בתביעתם לס' 2 ולס' 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"), וטענו כי משהופר החוזה, הם זכאים לפיצויים. התובעים הפנו לרע"א 378/96 שגיא וינבלט נ' משה בורנשטיין בע"מ, (17.7.00 ) וכן להבדל בין פיצויי קיום לפיצויי הסתמכות.

עוד עתרו התובעים לחיוב הנתבעים בפיצויים ללא הוכחת נזק לפי ס' 11(א) לחוק החוזים תרופות, בגובה סכום ההפרש שבין התמורה בעד הנכס לפי החוזה ובין שווים ביום ביטול החוזה, ובעניין זה הפנו התובעים לע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (6.6.11).

אלא שבישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 18.05.2022, ובעקבות הערות בית משפט, הסכימו התובעים לצמצם את הסעדים לכדי זה של אכיפת הסכם בלבד.

תמצית טענות הנתבעים:

בכתב הגנתם טענו הנתבעים כי יש להורות על דחית התביעה על פי תקנה 43 לתקנות סדר דין אזרחי התשע"ט – 2018 (להלן: "תקנות סד"א"), שכן לשיטתם התביעה היא לאכיפת הסכם מכר, מבלי שנערך הסכם כזה או אחר.

הנתבעים טענו כי בין הצדדים התקיימו שיחות בעניין הנכס, וכי שיחות אלו לא הבשילו לכדי הסכם מחייב.

לשיטת הנתבעים, נתבעת 2 הינה האפוטרופא הממונה של הבעלים של המגרש, ובהתאם לצו מינויה נדרש אישור של בית המשפט בכל הנוגע לרכושו של החסוי, וכי נתבע 1, נכנס לתמונה בהיותו מתווך ופרסם את המגרש למכירה.

לגרסתם, נתבע 1 הבהיר לתובע 3 את התמונה המלאה, זהות הבעלים של המקרקעין, הסוגיות שעומדות על הפרק לרבות העובדה כי חובה שהרוכש יהיה אדם נכה עם סעיף-מגבלת ניידות, כי יש לקבל את אישור בית המשפט לענייני משפחה לצורך המכירה וכי בכדי להתחיל בכל ההליך יש לקבל את אישורה של האפוטרופא, הנתבעת 2.

נטען כי מיד לאחר קיום שיחה עם משפחת החסוי, הודיעו הנתבעים לתובעים כי פנייתם אינה רלוונטית. הוסבר לתובעים כי נתבעת 2 קיבלה ייעוץ באותה העת והתברר כי לא מדובר בעסקה פשוטה, שכן קיימים מכשולים רבים בדרך לרבות הצורך בשומה מקדימה, קבלת אישור בית המשפט לעסקה ועוד שלל פעולות.

הנתבעים אישרו בכתב הגנתם כי התובעים הגיעו לביתם ביום 16.6.21 אך טענו כי הצעתו של נתבע 1 לא הייתה מקובלת על נתבעת 2.

לשיטת הנתבעים, בין הצדדים לא נערך הסכם מחייב, כעולה ממכלול הנסיבות שאינן במחלוקת ובפרט: העובדה שלא נערך זיכרון דברים בין הצדדים; הצדדים לא הגיעו להסכמה לגבי המחיר; לא הוחלפו טיוטות חוזים בין הצדדים; לא שולמה תמורה או מקדמה; לא נדון עניין מועד מסירת המגרש; לא נרשמה הערת אזהרה; לא הוגשה בקשה לבית המשפט לאישור פעולה ברכוש החסוי; לא הוצאה שומה מקדימה; לא נשלח דיווח לרשויות המס ולא נעשתה פניה לרשות מקרקעי ישראל בנושא.

אליבא דנתבעים, בכתב התביעה לא מצוינים פרטי גוש וחלקה של הנכס שהרי התובעים אף פעם לא ביקרו בו.

תצהירי עדות ראשית

לתיק הוגשו תצהירי עדות ראשית כדלקמן;

מטעם התובעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של שלושתם, וכן תצהיר עד מטעמם, מר א' י', המתווך אשר נכח בפגישה היחידה שהתקיימה על פי הנטען בין הצדדים ביום 16.06.2021 בבית הנתבעים (להלן: "הפגישה"). תצהירי התובעים קצרים, ודומים האחד לשני אף ניתן לומר שהם כמעט זהים. לא רק זאת, אלא שלמרות שבפגישה שנערכה בבית הנתבעים ביום 16.06.2021 לא נכחה התובעת מס' 2, כשם שהודתה בחקירתה הנגדית (ישיבת 09.11.2022, עמ' 16 לפרוט', ש' 12-08), צויין בגדרו, בס' 6, בדומה לתצהירי התובעים 1 ו-3 "ביום 16.06.2022 נפגשנו א' וג' יחד עם מתווך מטעמנו מר א' י' …..יחד עם הנתבעים, בביתם ברחוב הכלניות…". בהמשך ואף כעולה מתצהירה, צויין כי היא רק עודכנה ע"י בעלה ואחיו בדבר הפגישה והמשא ומתן שהתנהל, מבלי שנטלה בו כל חלק, ועדותה הראשית מידיעה אישית הצטמצמה לכדי שיחה טלפונית אחת או שתיים, שניהלה עם בתם של הנתבעים, ועם הנתבע, טרם כניסה למשא ומתן ולקראתו, וזאת בעקבות המודעה ביד 2.

אשר לשני התובעים-1 ו-3, אלה ציינו בתצהיריהם כי רצו לרכוש בית עבור ג' בקרבת חוף הים, דבר שהיה משפר את מצבו הבריאותי. בהמשך נטען כי בחודש יוני 2021 ובעקבות פרסום הנתבעים מודעה ביד 2 יצרו קשר עמם וביום 16.6.21 נערכה הפגישה בין הצדדים שבה סוכם כי מחיר המגרש יהיה בסך 2,425,000 ₪ ובתוספת עמלת תיווך בסך של 25,000 ₪, אולם הנתבע ביקש להגדיל עמלתו וסוכם כי מחיר המגרש יעמוד על 2,400,000 ₪ ואילו עמלת הנתבע על 50,000 ₪.

עוד הצהירו האחים התובעים כי בפגישה הציגו הנתבעים את עצמם כמי שרוצים למכור עבור אחיה של נתבעת 2, אדם נכה, את המגרש בעקבות מצבו הרפואי שמתדרדר ומשאינו יכול להתגורר במגרש.

בהמשך הדברים, טענו התובעים כי לאחר הפגישה, הם שכרו את שירותיה של יועצת משכנתאות, פרסמו את ביתם הפרטי למכירה וזאת על מנת לעמוד בהתייחבותיהם ולרכוש את המגרש כפי שסוכם בין הצדדים.

כאמור, תובעת 2 הגישה תצהיר עדות ראשית, בו סיפרה את הסיפור מנקודת מבטה כפי שסיפר אותו בעלה.

התובעת 2 טענה כי לאחר שפירסמה את ביתה הפרטי למכירה בכדי לעמוד בהתחייבות לרכישת המגרש, חזרו בהם הנתבעים ללא כל הסבר המניח את הדעת מההסכמות בין הצדדים. נטען כי למשך יותר ממספר שבועות הנתבעים הוליכו את התובעים שולל וגרמו להם לחשוב כי הם היחידים שמחליטים ביחס לגורלו של המגרש.

א', עו"ד במקצועו, הצהיר כי בעקבות פרסום הנתבעים הם פנו אליהם לרכישת המגרש.

א' הצהיר כי המגרש מיועד לרכישה על ידי אדם נכה בלבד ולפיכך הוא יצר קשר עם הנתבעים. בהמשך נטען כי בפגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום 16.06.2022 נכח מטעמם גם המתווך מר א' י' ושם הציגו הנתבעים את עצמם כמי שמעוניינים למכור את המגרש הרשום על שם אחיה של הנתבעת.

עוד נטען כי בפגישה ובעקבות התדרדרות במצבו הרפואי של הבעלים סיכמו הצדדים על רכישת המגרש ע"י התובעים, המחיר סוכם והועמד על 2,400,000 ₪ בתוספת 50,000 ₪ דמי תיווך לנתבע, לאחר שתחילה סוכם על מחיר מגרש של 2,425,000 ₪ ועוד 25,000 ₪ בגין דמי תיווך. מיד לאחר מכן החלו התובעים בהליך של פרסום ומכירת ביתם הפרטי.

עד התביעה הנוסף, המתווך, מר א' י' מסר בתצהירו כי הוא נכח בפגישה שהתקיימה בין הצדדים וטען כי הנתבעים הציגו את עצמם כמי שמעוניינם למכור עבור "החסוי", אחיה של נתבעת 2, את המגרש. נטען כי הצדדים סיכמו את הדברים ביניהם בפגישה וכי הנתבע ביקש דמי תיווך בסך של 50,000 ₪.

נטען כי בהמשך הדברים הוא היה בקשר עם התובעים אשר היו בקשר עם עו"ד א' מ', שהיה אמור לטפל בעסקה מטעם הנתבעים, וכי בעקבות הסכמות הצדדים הוא החל לקדם את מכירת ביתם הפרטי של התובעים. או אז לטענתו ולפתע, חזרו בהם הנתבעים מההסכמות שהתגבשו בפגישה מיום 16.06.2022 בטענה שאחד האחים של הבעלים של המגרש סבור כי הסכום שנקבע נמוך ועל כן הוא לא נתן את הסכמתו למכירת המגרש.

בנוסף זימנו התובעים את בתם של הנתבעים, גב' ש' ס', בת כ-20 שנה המשרתת כחיילת, למתן עדות מטעמם, והיא נחקרה על ידם בחקירה ראשית, במהלכה מסרה כי נתבקשה ע"י אביה הנתבע לפרסם מודעה באתר יד 2 ביחס למגרש, וכי המחיר שהתבקש במסגרתה היה של 2,500,000 ₪. עוד מסרה כי כעבור "כמה חודשים" הורידה את המודעה, וזאת לבקשת אביה.

מנגד, מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של שניהם. מאוחר יותר, ומשבקשו התובעים לזמן את עו"ד מ' לעדות, בקשו הנתבעים להוסיף ולהגיש תצהיר מטעמו, וכעד הגנה. ואכן, תצהיר עו"ד מ' הוגש בשלב מאוחר יותר לתיק מטעם הנתבעים, ובהמשך הוא נחקר עליו. נתבע מס' 1 הצהיר כי כל פעולה ברכוש אחיה של נתבעת 2, מחייבת קבלת אישור בית משפט לענייני משפחה וכי מדובר בעסקת מקרקעין אשר מצריכה תנאים רבים לקיומה. התובע הצהיר כי אכן התקיימה הפגישה בין הצדדים ביום 16.06.2022 וכי מהלכה הבהיר לתובע מס' 3 את זהות הבעלים של המקרקעין ואת העובדה כי יש לקבל אישור בית משפט.

הנתבע הצהיר כי לאחר מספר ימים הודיע לתובעים 1 ו- 3 כי פנייתם אינה רלוונטית ולא ניתן לקדם את העסקה וזאת משלא הגיעו להסכמות על "הרבה דברים מהותיים" וגם מפאת העובדה כי נמסר לתובע שיש כאלה במשפחה של הבעלים של המגרש הסבורים שהעסקה אינה מטיבה עמו.

הנתבע הצהיר כי הדברים שהתנהלו מול התובעים, גם בוואטסאפ, לא הובילו לכדי עסקה ולא בכדי לדבריו, הוא סירב לקבל כל תמורה או מקדמה על חשבון עסקה שלא יצאה לפועל, וכי לא בכדי לא נעשתה כל פעולה המלמדת על הסכמה בין הצדדים לגבי העסקה, אף לא זיכרון דברים.

אשר לנתבעת מס' 2, זו ציינה בתצהירה כי היא האפוטרופא על אחיה ושכל פעולה ברכושו מחייבת קבלת אישור של בית המשפט לענייני משפחה.

ה' ס' הצהירה כי לאחר פרסום המודעה ביד 2, הודיע לה בעלה הנתבע מס' 1 כי ישנם אנשים המתעניינם ברכישת המגרש והתקיימה בביתם פגישה עם התובעים אשר לטענתה, התנהלה בצעקות ובטונים צורמים, והפגישה העיקה עליה הרבה.

נטען כי היא מעולם לא קיבלה מהתובעים מיילים, הודעות ווטסאפ או כל הודעה בדרך אחרת ואף לא ניהלה עימם שיחות טלפון, וכי לא "התנהלתי מול התובעים, אלא הנתבע 1 שהוא מתווך והוא זה שמסר את הפרטים, ככל שידוע לי". עוד הצהירה כי ידוע לה שלא הייתה הסכמה מאת התובעים למחיר הנכס שנתבקש במודעה – 2,500,0000 ₪, לא סוכם מועד מסירת המגרש, זהות הצדדים להסכם, מועד תשלום התמורה, כשם שלא נעשתה פניה למינהל מקרקעי ישראל שהסכמתו דרושה, וכי התובעים התנגדו גם להצעת הנתבע לקבל תחילה הערכת שמאי שיבחן את שווי המגרש, כאשר מדובר לטענתה בתנאי מהותי כדי להתקדם בשיחות, ועל כן אלו נעצרו.

אשר לעד ההגנה הנוסף עו"ד מ', דומה כי תצהירו ערוך יותר כחוות דעת של עורך דין בשאלה האם נכרת חוזה מחייב בין הצדדים, שאין בידי ליתן לו כל משקל, פרט לעובדות המצומצמות שצויינו בגדרו, מידיעה אישית. למעשה, ניתן לסכם האמור שם בכך שעל פי עו"ד מ', הנתבע פנה אליו וביקש ממנו "לבחון אפשרות לעסקת מכר במקרקעין נשוא התביעה וזאת, לאחר שהתובעים או מי מטעמם שוחח עימו" וכי "דרישת הנתבעים לעניין שומה מקדימה, עלתה כבר מן ההתחלה וזה היה ברור לכולם. הדרישה נבעה מסיבה ולפיה הנתבעים רצו בכל מחיר לשמור על זכויות האדם שמונה לו אפוטרופוס והם עמדו על כך שמחיר העסקה ישקף שווי שוק ולכן נדרשת הייתה עריכת שומה מקדימה כתנאי להתקדם לעסקה".

שני הצדדים צירפו לתצהיריהם (התובעים הגישו "תיק מוצגים") נספחים שונים, בעיקר הודעות ווטסאפ או מיילים.

לאחר חקירתם הנגדית של עדי התביעה ועדי ההגנה בבית משפט, הגישו הצדדים את סיכומיהם.

תמצית סיכומי התובעים

בסיכומיהם טענו התובעים כי במקרה דנן התקיימו כל התנאים הנדרשים לקיומו של חוזה מחייב: הצעה, קיבול, גמירת דעת ומסוימות והכול כדלקמן:

א. הצעה- פרסום המודעה באתר יד 2 בדבר מגרש המיועד למגורי אדם העונה להגדרת אדם נכה. נטען כי המודעה הופיעה באתר מעל 4 חודשים והנתבעים נפגשו אך ורק עם התובעים.

ב. קיבול- הצדדים סיכמו ביניהם על סכום התמורה – 2,400,000 ₪. התובעים הציגו בעניין זה הודעות שהוחלפו בין הצדדים והודעות דוא"ל.

ג. גמירת דעת- הצדדים סיכמו ביניהם את כל הפרטים והעסקה יצאה לפועל. התובעים אף שלחו לנתבעים סלסלת פירות, והנתבעים הסירו את המודעה מאתר יד 2.

ד. מסוימות- הצדדים היו ידועים, וכל פרטי העסקה היו ידועים לצדדים. ידעו שמדובר במכירת מגרש מאדם נכה לאדם נכה וכי מדובר בהסכם המותנה באישורו של בית המשפט לענייני משפחה.

בסיכומיהם הפנו התובעים להודעות שהוחלפו בין הצדדים המעידות לדעתם על גמירות דעת וכריתת חוזה ביניהם. כמו כן, הפנו התובעים לעדותו של עו"ד א' מ' בבית משפט, אשר ייצג את התובעים כמחזקת את טענת גמירות הדעת של הנתבעים דאז.

התובעים טענו כי ממכלול הראיות שהוגשו, המקרה תואם לחלוטין לפסק הדין בת"א 62854-09-19 שפניק ואח' נגד אטלן (22.12.21), שם נקבע כי נכרת הסכם מכר מחייב על אף שלא נחתם חוזה בפועל.

לבסוף טענו התובעים, כי הסכמים יש לכבד, וכי לשיטתם, בין הצדדים נכרת הסכם בהסתמך על כל האמור לעיל, ועל כן ביקשו מבית המשפט להורות על אכיפת הסכם המכר בתנאים שהוסכמו בין הצדדים ולהורות לנתבעים לקדם בצורה יעילה את ההסכם לאישורו של בית המשפט לענייני משפחה, לשם העברת הזכויות במגרש על שמם של התובעים.

תמצית סיכומי ההגנה

הנתבעים טענו, כי התובעים לא הציגו לאורך כל ניהול התיק שום הסכם או טיוטה להסכם בין הצדדים, וכי לא עמדו בדרישת הכתב בהתאם לסע' 8 לחוק המקרקעין, הקובע כי עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

עוד הפנו הנתבעים לעדותו של תובע 1, א' ז', בה אישר כי לא נערך הסכם מכר בכתב ולא הוחלפו אפילו טיוטות בין הצדדים. לגבי עדותה של תובעת 2, נטען כי לאורכה ולרוחבה מדובר בעדות מפי השמועה, משלא נכחה בפגישה שהתקיימה בין הצדדים. עוד נטען כי בעדותה מסרה כי מעולם לא התכוונה לעבור לגור בט', ובכך סתרה הנטען בסע' 29 לכתב התביעה לפיו התובעים התכוונו להעתיק את מקום מגוריהם, כולם ביחד, לט'.

עוד טענו הנתבעים, כי הודעת הדוא"ל שצורפה כראיה מצד התובעים, אינה משקפת הסכמות ולא את התמורה, לאור עדותו של תובע 3 הסותרת את תוכן ההודעה.

בנוגע למחיר נטען כי גרסת הנתבעים באשר לסכום אותו דרשו הן במודעה והן בפגישה שהתקיימה עם התובעים, סך של 2,500,000 ₪, לא הופרכה.

לבסוף נטען, כי התובעים דורשים סעד של אכיפת הסכם מכר מקרקעין, סעד שלא ניתן להושיטו להם, גם אם יוכח כי נערך הסכם בינם לבין התובעים, שהרי הנתבעים אינם הבעלים של המקרקעין.

דיון והכרעה:

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, עיינתי במסמכים אשר הניחו לפניי, שמעתי את עדויות המצהירים והעדים ועיינתי שוב בפרוטוקולים, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות. מסקנה זו מתחייבת לאור הדברים שהקדמתי וציינתי בתחילת פסק הדין, והקושי שמעוררת התביעה תוך ציון הטעמים הקשורים בכך. אציין שוב שניים אלה: ראשית, המשא ומתן בין הצדדים לא הבשיל לכדי הסכם מחייב, ולא הוצג הסכם העונה על דרישת הכתב בהתאם לחוק המקרקעין, גם זו שרוככה מהלך השנים. שנית, סעד של אכיפה אינו בר השגה שהרי הנתבעים אינם הבעלים של המקרקעין, וכל עסקה במקרקעין היתה טעונה אישור בית משפט לעניני משפחה, כמתחייב על פי הוראת סע' 47 (א) (2) לחוק הכשרות המשפטית. אמנם בסיכומיהם, בשונה מכתב התביעה, זנחו התובעים את הסעד של רישום הזכויות על שמם, ושינו את הסעד מאכיפה ורישום זכויות במקרקעין לכדי הצהרה בדבר חוזה המחייב את הצדדים לו בלבד, כאשר הנתבעים נדרשים לפעול לקבלת אישור בית משפט לעניני משפחה לעסקה. אולם יש לומר כבר כאן, כי סעד של אכיפה ורישום כפי שנתבקש לכתחילה בתביעה, דינו היה דחיה, בהעדר אישור בית משפט לעניני משפחה להסכם המכר הנטען, וגם אם נתעלם לרגע מהשוני בין הסעד שנתבע בכתב התביעה לזה שבסיכומים, ונתייחס לסעד אחרון זה, הרי שאף הוא דינו דחיה, מהטעמים שפירטתי קודם וגם מן הטעם כי לא נערך הסכם בכתב המפרט מלוא התנאים הנדרשים על מנת שבית משפט לעניני משפחה יוכל לאשר עסקה בשם חסוי.

ודוק: אישור מעין זה יינתן אך בהתקיים חוזה קונקלוסיבי בכתב, הכולל מלוא התנאים הדרושים על מנת שבית משפט יוכל לשקול האם לאשרו אם לאו, זאת על פי מבחן טובת הבעלים- האדם שמונה לו אפוטרופוס. דברים אלה תקפים הן ביחס לגובה התמורה; מועד מסירת החזקה; שיעור המס שיחול על הבעלים, ככל שיחול עליו; זהות הרוכש/הרוכשים; הסכמת המינהל וכן שומה עדכנית לפיה המחיר שנקבע בהסכם תואם את מחיר השוק.

מבלי לגרוע מהטעמים שפירטתי בתחילת פסק הדין, אבני נגף ממש העומדים בדרכה של התביעה ומובילים למסקנה כי דינה דחיה, אף משום הדרך והמתכונת בה הוגשה, אתעלם מכל אלה ואתמקד בדיון בשאלה האם נכרת בין הצדדים הסכם מכר בכתב, המותנה בקבלת אישור בית משפט לעניני משפחה?

המסגרת הנורמטיבית – הסכם מכר מקרקעין

כאמור, התובעים טוענים כי חוזה מחייב נכרת בינם לבין הנתבעים, מהלך אותה פגישה שהתקיימה בבית הנתבעים ביום 16.06.2021, וכי בגדרו של זה הוסדרו בהסכמה כל העניינים המהותיים הדרושים לשם השתכללותו של זה.

טענה זו יש לבחון בהתאם לדרישות גמירת הדעת ויסוד המסויימות שמציב חוק החוזים, זאת לצד דרישת הכתב על פי חוק המקרקעין.

על מהות דרישות אלה, היקפן ויישומן נאמר רבות, ואפנה בעניין זה ל- ת.א. 21280-10-18 גדעון צעידי נ' אבי-עד לוי ואח' (11.01.2022), בגדרו ערך בית משפט סקירה ממצה של ההלכות בעניין זה. נפסק כי "גמירת דעת, משמעה רצון מגובש וכוונה רצינית להתקשר בחוזה מחייב, ועל גמירת הדעת להיות מכוונת להתקשרות מסוימת ומוגדרת עם צד מסוים.

עוד נפסק כי "המבחן לקיומה של גמירת דעת הוא מבחן אובייקטיבי-חיצוני של ההצהרה, ולא מבחן סובייקטיבי-פנימי של הכוונה. נדרשת העדה חיצונית על גמירת הדעת, הנלמדת ממכלול נסיבות העניין, לרבות: התנהגות הצדדים, דברים שנאמרו ומעשים שנעשו לפני כריתת החוזה ולאחריה, כמו גם מתוכן החוזה עצמו. אמת המידה לבחינת קיומה של גמירת דעת הינה זו של האדם הסביר (ראו: ג' שלו, דיני חוזים-החלק הכללי (תשס"ה) עמ' 165-163)".

עוד נאמר שם:

"מסוימות מתקיימת כאשר הצדדים כוללים בהסכם ביניהם, את הנתונים המהותיים החיוניים של העסקה. דרישה זו באה בכדי לקבוע כי צדדים אשר לא פירטו במידה המניחה את הדעת את מכלול התחייבותם יראו כמי שלא התכוונו להתחייב בחוזה.

שני יסודות אלה, מסוימות וגמירת דעת, הם יסודות נפרדים ועצמאיים. כך למשל אף אם היה בין הצדדים מסמך הסכם מפורט ומלא, רכיב אשר מעיד על מסוימות, ההסכם לא ייחשב לחוזה תקף אם יסתבר כי אחד הצדדים עדיין לא גמר בדעתו לכרות חוזה. לעניין זה ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן, דיני חוזים, כרך א' עמ' 266 (אבירם הוצאה לאור בע"מ תשנ"א – 1991).

כמו כן, דרישת הכתב בהסכמי מכר מקרקעין היא דרישה מהותית. עם זאת, החתימה על חוזה מכר במקרקעין היא דרישה ראייתית בלבד (ע"א 692/86 יעקב בטקובסקי ושות' חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מ"ד (1) 58 (1989)).".

עוד נפסק כי "היעדר חתימה בהסכם אינה גורעת דווקא מקיומו של הסכם מחייב אלא שהיא מהווה יסוד ראייתי להיעדר גמירות דעת של צד אחד להתקשר באותו הסכם (ע"א 565/79 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מולי לויס, פ"ד לד(4) 591).

בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי פ"ד לז(1) 589 (1983) בעמ' 604-605 נקבע:

"עולה מכל האמור לעיל, שבה בשעה שעצם קיום המסמך בכתב הוא תנאי הכרחי ומהותי לתקפותו של הסכם לעיסקת מקרקעין, הרי החתימה על ההסכם, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת בין הצדדים ולאשר, שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם. בהעדר ראיה זו יצטרך בית המשפט לבדוק בדיקה קפדנית, שמא מוכחות העובדות הנ"ל על-ידי ראיות אחרות."

מן הכלל אל הפרט;

לטענת התובעים החוזה ותנאיו סוכמו בעל פה, וכי אין בכך כדי לפגום בתוקפו המחייב. אמנם מהלך עדותו של הנתבע מס' 1 ובתשובה לשאלה "אין לך הסכם מכר להציג", השיב כי יש לו, ומשנתבקש להציגו השיב: "במסגרת הראיות יוצג הכל" (עמ' 8 ש' 12-15לפרוט' 09.11.2022), אולם בהמשך ציין כי לא נערכה טיוטת הסכם מכר בפגישה מיום 16.06.2021" וכי "לא (בתשובה לשאלה אם נערכה טיוטה – ס.ג'.) בפגישה היו סקיצות לא כתבנו כלום פיזית במעמד הפגישה". מיד בהמשך נשאל אם אחרי הפגישה נערכה טיוטה והשיב "היו הודעות, התכתבויות לא היה צריך כי הכל סוכם במעמד הפגישה" (עמ' 9 ש' 33-28). בהתאם, אף על פי התובעים לא נערך הסכם בכתב, והסיכום היה בעל פה בפגישה.

לצד זאת, גם אם ניתן להתעלם מאותן תשובות ברורות, ומהעובדה כי לא הוצג כל מסמך בכתב שנערך באותה פגישה, אוסיף ואתייחס לטענת התובעים הרואים ב-"התכתבויות", ויש להדגיש – מאוחרות לפגישה (מספר ימים לאחריה) אליהן הפנו כמשקפים את ההסכם שנכרת בפגישה ובעיקר אותה הודעת דוא"ל מיום 23.06.2021 בשעה 12:18, ששלח התובע מס' 3 אל הנתבע במסגרתה העלה על הכתב "את עיקרי הסיכום" ((נספח ד' לתיק מוצגי התובעים) וזה נוסחה המלא:

"צהריים טובים ידידי היקר מה שלומך?

אני מעלה על הכתב את עיקרי הסיכום בינינו:

רכישת מגרש בקיבוץ ט'- מגרש —— בגודל 303 מ"ר

עלות המגרש 2,400,000 ש"ח

עלות תיווך 50,000 ש"ח

המשך יום מקסים!

בברכה,

ג' ז', עו"ד"

כמו כן הפנו התובעים להודעת הנתבע, מאותו יום מספר דקות לאחריה, בשעה 12:27, בתשובה להודעה הנ"ל אותה שלח לתובע 3 בווטסאפ בנוסח הבא:

"אעביר לך סיכום יותר מפורט כולל כל הפרטים האישיים שלי ושל הרוכש ופרטי הרכש

מה שם הרוכש והת.ז. שלו."

אלא שלא כל אמירה שנאמרה ואף לא כל הבנה אשר התלבנה, מגבשות הסכם שהמשפט מעניק לו תוקף מחייב, ועל מנת שיתגבש חוזה על התנאים החיוניים לכריתת חוזה להתקיים.

שוכנעתי, כי הצדדים לא חצו את השלב הטרום חוזי, שלב ראשוני של משא ומתן ביניהם, וניכר מהראיות שהוגשו והעדויות שנשמעו שלא התגבשה אצל הנתבעים גמירות דעת למכור את המגרש לתובעים כאשר העדר טיוטה ולו ראשונית, שלא לדבר על מסמך הנושא חתימות הצדדים או הסכמה כתובה כלשהי, המלמדים על כך באופן חד משמעי. העדר גמירות דעתם של הצדדים להסכם נלמדת מהתנהגותם בעת הפגישה מיום 16.06.2021 שהתקיימה בין הצדדים ולאחריה, וגם מפנית הנתבעים לעו"ד מ', לאחר הפגישה מיום 16.06.2021, והפנית התובעים אליו, אף כעולה מהודעות הווטסאפ אותן הציגו התובעים. כך גם, אין להקל ראש בדרישת הנתבעים כי העסקה מותנית בקבלת הערכת שמאי עדכנית, ועל כך ארחיב בהמשך.

חשוב מכך, בשום מקום, גם לא בהודעות שלטענת התובעים מקיימות אחר דרישת הכתב ומשקפות גמירת דעת ומסויימות, ואף לא מהלך עדותם או בגדרי תצהיריהים, ציינו התובעים כי סוכם על פנית הנתבעת לבית משפט לעניני משפחה, לא בתור תנאי הכרחי שאכן דובר עליו, אלא כפעולה שעל הנתבעים לנקוט מיד לאחר הפגישה או הודעת הדוא"ל מיום 23.06.2021 לשם קבלת אישורו לעסקה, ודומה כי יש בדבר כדי להעיד כאלף עדים, כי הצדדים לא חצו במסגרת המו"מ שנערך ביניהם, את נקודת האל חזור, בה מתגבשת הסכמה ממצה המהווה חוזה מחייב.

וביתר פירוט;

אין חולק שס' פירסמו באתר יד 2 מודעה למכירת המגרש. כמו כן, אין חולק כי ז' פנו אליהם בעקבות המודעה ושני הצדדים החלו לנהל משא ומתן, אך הראיות מלמדות כי זה לא הבשיל לחוזה מחייב. באשר לדרישת גמירות הדעת, מההתכתבויות אשר קיימות וכן מעדויות ותצהירי הצדדים, ניתן לומר כי ס' לא התייחסו מעולם אל ז' כאל רוכשים, אלא כרוכשים פוטנציאליים בלבד. לטענת התובעים, הצדדים סיכמו את כל התנאים הדרושים כדי שישתכלל חוזה מחייב, והראיה הנוספת לכך, אותה סלסלת פירות ששלחו לנתבעים ביום 23.06.2021, שאין חולק כי נשלחה והתקבלה אצל הנתבעים. כך גם, לשיטת התובעים, הורדת המודעה מיד 2. אמנם התובעים טענו כי מדובר בגמירות דעת מצידם, אך הדבר אינו מעיד על גמירות דעתם של הנתבעים, או על מעין אקט של "לחיצת יד " בעקבות כריתת הסכם, כאשר מענה משכנע לעניין הסלסלה והורדת המודעה מאתר יד 2 ניתן במסגרת חקירתם הנגדית של הנתבעים.

בעניין זה מסרה הנתבעת ביחס לסלסלה, כי זו התקבלה כשלא היו בבית, וכי הבינו כי התובעים מבקשים בכך להתנצל על התנהגותם "הברוטלית" במהלך הפגישה, בעוד שהורדת המודעה נעשתה לבקשת התובעים ("אתה ביקשת חשבנו שאתם אנשים ישרים שאפשר להתנהל מולם…") ודומה כי הדבר התחייב, לנוכח המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים והחובה לנהלו בתם לב (עמ' 38 ש'25-21). דברים דומים מסר הנתבע בחקירתו הנגדית ("ש. למה המודעה הוסרה מיד2? ת. כי כיבדתי אתכם, ביקשת והסרנו", עמ' 41 ש' 4-3).

אשר להודעת הווטסאפ מיום 23.06.2021 ששלח הנתבע בתשובה להודעת הדוא"ל אותה קיבל, בל נשכח שבמסגרתה ציין כי הוא יעביר "סיכום יותר מפורט", ולא שוכנעתי כי האמור בה מלמד על הסכמה לאמור בהודעת הדוא"ל ששלח התובע 3 באותו יום. כמו כן ממילא צויין שם כי יישלח סיכום יותר מפורט, כשאין חולק כי זה לא נשלח, ויש בדבר כדי להעיד על העדר הסכמה וגמירות דעת.

מכל מקום, האמור בהודעת הווטסאפ אינו סותר את טענת הנתבעים כי מלכתחילה התנו עריכת הסכם מכר בקבלת שומה של המגרש, וממילא תנאי זה אינו מהווה תנאי שיש לכלול בחוזה המכר, אלא תנאי מקדים לחתימה עליו. רוצה לומר, כי גם אם רואים בהודעת הווטסאפ כמשקפת הסכמה לאמור בהודעת הדוא"ל, עדין לא היה בכך כדי להעמיד לפנינו הסכם מחייב, משהציבו הנתבעים אותו תנאי לפיו ההסכם ייערך וייחתם, כפוף לשומה שתתקבל. משכך, מלבד הודעת מייל שלא הוכח כי עברה את הרף הנדרש לגמירות דעת ולכדי התגבשות לטיוטת הסכם מחייב מצד הנתבעים, לא עלה בידי התובעים להציג כל ראיה או עדות אובייקטיבית, התומכת בטענתם בדבר כריתתו של חוזה מחייב בכתב.

יש לזכור גם כי לא הוכח, ואף לא עלה בידי התובעים לציין מה היו תנאי התשלום של התמורה, מתי תשולם, מתי יקבלו חזקה על המגרש ועוד פרטים נוספים, והצורך באישור בית משפט לעניני משפחה לא היה בו כדי לפטור הצדדים מלסכם נושאים אלה, ורצוי בכתב, כדי להעמיד לפנינו חוזה בכתב. בל נשכח גם, כי התנהלות התובעים, אשר בחרו להגיש את התביעה בשם שלושתם, מעידה כי לא התובע 3 הוא שרצה לרכוש את המגרש, אלא שלושתם יחד, ולכך בוודאי לא היתה מתקבלת הסכמת הנתבעים, שהרי את המגרש ניתן למכור לרוכש אחד בלבד בו מתקיימים אותם תנאים מקדמיים- הוכר כבעל נכות.

באשר להסכמה הנטענת לגבי גובה התמורה, טען התובע 1, א' ז', כי המחיר המוסכם הוא 2.4 מיליון ₪, וכי כך סוכם לאחר ניהול משא ומתן בביתם של הנתבעים. עוד טוען התובע כי מפאת העובדה שניהלו מו"מ אל מול הנתבעים, הם הפסידו עסקה אחרת באותו מחיר לערך. עוד טוען התובע כי אף הייתה הסכמה למועד התשלום וכי הוא צויין בפני שישה אנשים בזה אחר זה והיה ברור לכולם.

אלא שהתובעת, גב' ב' ז', נשאלה מהלך חקירתה הנגדית על הסכמה למחיר, והיא השיבה: "אני לא נכנסתי לזה, אני מסבירה לך. אני פשוט גם לא מבינה מה אתה שואל אותי, אני לא שם, אני סומכת עליו".

א' י' אשר אף הוא העיד מטעם התובעים, טען כי הוסכם על 2.45 לאחר מו"מ והגעה להבנות וכי שמע את הנתבע מסכים למחיר, אך אין לו מסמך המעיד על כך. בנוסף, כאשר העיד התובע ג' באשר להסכמה לגבי התמורה הוא ציין כי הוסכם על 2.450 מיליון ₪.

אשר לעו"ד א' מ' מטעם הנתבעים זה העיד כי במקרה הנ"ל היו צריכים "להיסגר" יותר פרטים מעסקת מכר רגילה וכי הנתבעים פנו אליו לשם בדיקה וקידום עסקת מכר אפשרית עם התובעים. מעדותו שלא נתגלו בה סתירות ולא מצאתי סיבה שלא להאמין לו, עלה כי היו פרטים מהותיים בעסקה שאינם סגורים ביחס לנתבעים וכי "בסופו של דבר לא קיבלתי אישור להעביר טיוטת הסכם מכר כי התנאים של הלקוחה שלי היא להעביר שמאות קודם". בנוסף טען כי "השיחות שלי עם ה' ס' לא היו על המחיר כמו על המתווה ועל החשיבות של ההתאמה".

על כך העידה נתבעת 2 ה' ס' כי היא ביקשה מעו"ד מס לערוך בדיקה מקדימה וטכנית איך הדברים יוכלו להתנהל וכי שום דבר לא היה סגור, כשעל עו"ד מ' היה לערוך בדיקה ראשונית, כמו לפנות לרמ"י ולבדוק אם הנתבעים עומדים בקריטריונים שההיא מציבה כתנאי להסכמתה. לטענתה, הדברים נעצרו מכיוון שהתובעים לא הסכימו לשומה מקדימה וכי לא היו הסכמות בפגישה בבית: "ההתנהגות שלכם בבית, הורדתם את המחיר ל2.4 לא היו הסכמות, פרסמתי ב2.5 אמרתי לכם אני רוצה שומה מקדימה, אתם עצרתם את הכל, אני לא מבזבזת כספים של חסוי, זה קודש הקודשים, זה אחי, הוא סיעודי, אני לא מבזבזת כסף לפני שיש לי את כל הנתונים ועד שבית המשפט יאשר לי את העסקה".

אפנה גם לעדותו של עו"ד א' מ', מטעם הנתבעים, (עמ' 15 בפרו'):

"ת: פנו אלי ד' וה', ובגדול ביקשו ממני לבדוק איך מקדמים שנפגשו עם קונים, או נציג של קונים, הוצג לי שהייתה פגישה, ואמרו לי איך מתקדמים מכאן עם עסקת מכר של חסוי, זו לא עסקה רגילה הרי, הסברתי את התהליך נשאלתי שאלות ניתנו תשובות וזו הייתה מטרת הפגישה.

ש: זהות הצדדים הייתה ידועה?

ת: כן, שוחחנו בטלפון.

ש: ומחיר המגרש גם היה ידוע?

ת: מחיר המגרש היה למיטב זכרוני הייתה דרישה בזמנו על יותר גבוהה, אז דברתם על סכום, ואז דברתם איך עוברים את המסננת של חוות דעת ואחרי זה אישור בית המשפט, אבל כן דיברו על מספרים. אבל כמובן על בסיס הנחת עבודה שאי אפשר להתקדם ללא קבלת אישור בית המשפט.

ש: ממך ביקשו לקדם עסקה לא ביקשו ממך לנהל משא ומתן או התמחרות.

ת: אמרו לי, פנו אלי בקשו להתייעץ איתי, זה התחיל מהתייעצות איך מבצעים את הדבר הזה ברמה הטכנית מה צריך לקרות סדר הפעולות ובכפוף לכל אלה לראות איך מקדמים את זה.

ש: אבל לא נתבקשת לנהל מחיר, או דין ודברים.

ת: לא.

ש: רשמת שהפסקת לבחון התקדמות העסקה, למה?

ת: כי די מהתחלה הי הלקוחות שלי, אני חושב שגם לשיחה המקדימה איתי היו השלכות. ה' מאוד היה חשוב לה, אחרי שהיא הבינה שהיא פועלת בקדושת חסותה כאפוטרופסית, שהשווי תואם, לקבל שמאות מוקדמת לעשות את כל ההליכים לפני שמתקדמים לשלב העסקי, וגם כשעמדתי הייתה מקובלת כן או לא, היה חשוב לה שזה יעשה קידום טרום הליך, זה נעצר שם, עוד הייתה תביעה, נכנסה התביעה בדרך וזה די נתקע בעזור הזה.

ש: איזה פרטים לא נסגרו מלבד מחיר וזהות הצדדים

ת: במקרה הזה צריכים להסגר הרבה יותר פרטים מעסקת מכר רגיל. למשל בחינת שווי נניח ששמאות זה א, ב, בעיני עסקה כזו שמאות זה א, ב. יש גם עסקאות שזה לא נעשה, ללקוח יהיו רצונות שזה ייעשה גם טרום עסקה, לא קובע כמסמרות לגבי הטכניקה המקובלת בענף.

ש: מה גילית?

ת: זה נתקע שם אני חושב שלא הגענו להסכמה על דרך הפעולות זה נתקע בשלב מוקדם".

גם עדות זו מחזקת את המסקנה כי בענייננו לא הגיעו הצדדים להסכמה על מלוא הדרישות המהותיות – הסכמה על מועד המסירה ומועד העברת התמורה, וחשוב מכך, דרישת הנתבעים לקבלת שומה מקדימה. קיום מחלוקות, ביחס לפרטים מהותיים ולא טכניים בהסכם, ואשר בהעדרם, לא ניצב לפנינו חוזה, אינן מאפשרות השלמתו ואכיפתו. אזכיר כי לא ניתן לרפא אי מסוימות באמצעות השלמת פרטים חסרים, מקום בו קיימת בין הצדדים מחלוקת מפורשת או משתמעת לגבי אותם הפרטים שנעדרים מההסכם. הדברים אמורים ביתר שאת שעה שעסקינן בחוזה למכירת נכס של אדם שמונה לו אפוטרופוס, ודומה כי כל ספק בדבר גמירת דעת ומסויימות אמור לפעול לטובת הנתבעים ולטובת הותרת הנכס בידי האדם שמונה לו אפוטרופוס.

ודוק: אמנם, אין זה מתפקידו של בית משפט זה לבחון האם העסקה הנטענת משרתת את טובת האדם שמונה לו אפוטרופוס, מלאכה שיש להותירה בידי הערכאה המוסמכת. אלא שלאור הסעד הנתבע – אכיפת הסכם, בין אם במתכונתו על פי התביעה, או זה שבסיכומים, אף שיש להתעלם מהאחרון, שאמור להכניס התובעים בשערי בית משפט לעניני משפחה לשם קבלת אישורו להסכם הנטען, עדין יש לבחון האם לפנינו הסכם ממצה המסדיר את כל התנאים הדרושים לשם ביצועו, ולא זה הטעון השלמה.

לאור המקובץ אני קובע כי הראיות שהוצגו אינן מעידות כי מלוא פרטי העסקה המהותיים סוכמו, ואלו אף מעידות על היעדר גמירות דעת מצד הנתבעים אשר העבירו את הטיפול בעסקה לידי עו"ד מ', על מנת שיקדם את נושא המכירה ויערוך חוזה.

אף אם הייתי נכון לקבוע כי תנאי העסקה המהותיים סוכמו בין הצדדים, נותרה דרישת הנתבעת לשומה מקדימה אשר נועדה בראש ובראשונה להבטיח זכויות הבעלים, האדם שמונה לו אפוטרופוס. דרישה זו הועלתה כאמור כתנאי מקדים לעריכת הסכם מחייב, ומשהתנגדו התובעים לכך, הופסק המשא ומתן.

התובעים משליכים את יהבם על אותה תכתובת – הודעת דוא"ל ותשובת הנתבע בווטסאפ, שתיהן מיום 23.6.2021, וטוענים, כאמור, כי אילו חלק הנתבע על אותם תנאים מהותיים, היה מציין אחרת ובמפורש בתשובתו להודעה. אלא שכאמור, וכשם שציינתי, גם אם תנאים אלה היו מקובלים על הנתבעים, עדין לא היה בכך כדי להקים חוזה בכתב מחייב, לאחר שהנתבעת הציבה תנאי מקדים לכך – הזמנת שומה לשם הבטחת זכויות אחיה – הבעלים, ושמירה עליהן. אפנה בהקשר זה לדיון שערכתי בפסקה 41 לעיל, וכן לעדות הנתבעת:

" ת. אתה ביקשת חשבנו שאתם אנשים ישרים שאפשר להתנהל מולם, אבל הסתבר שלא, כי מלכתחילה אמרתי שאני רוצה שומה מקדימה ולא אבזבז כסף אם תנאים אחרים לא יסתדרו.

ש. איפה זה רשום פעם אחת בווצאפ, מייל, הודעה שביקשת ממני, ממישהו שומה מקדימה. ישב פה גם א' מ' ואמר שאין צורך בשומה מקדימה. הוא אמר ה' מאוד רצתה.

ת. נכון הוא אמר פה זה נעצר בגלל שומה מקדימה.

ש. ביקשת מא' מ' לקדם עסקה,

ת. לא, אני בקשתי מא' מ' בדיקה מקדימה וטכנית איך הדברים יוכלו להתנהלות, צריך אישור של רמ"י לבדוק אם אתה מתאים, ואם יש קנס, ובקשתי מא' מ' להסביר איך להתנהל מולכם" (עמ' 38 ש' 29-25).

יתר על כן, גם אם אניח לרגע כי הדרישה לעריכת שומה עלתה לראשונה לאחר הפגישה מיום 16.06.2021 ואף לאחר התכתובת מיום 23.06.2021 ומשלוח סלסלת הפירות, עדין רואה אני בדרישה זו על אף עיתויה כלגיטימית, וכמי שבנסיבות דנן, ובהעדר הסכמה מטעם התובעים, הצדיקה התנהלות הנתבעים והפסקת המו"מ ואף חזרה מהסכמות, ככל שהיו. כך מתחייב הוא לאור תפקידה ומעמדה של הנתבעת, שהיתה אמונה על זכויות הבעלים, אחיה שמונתה לו כאפוטרופא ומדובר בהתנהלות העומדת להבנתי בדרישת תם הלב, ואפרט.

חובת תום הלב בניהול משא ומתן מעוגנת בסעיף 12 בחוק החוזים, והיא פורסת את תחולתה על הסתלקות מי מהצדדים מהמשא ומתן לכריתת חוזה. נפסק ב- ע"א 2071/99 פנטי נ' יצהרי ואח', פ"ד נה (5), 721, תוך הפנייה לספרה של המלומדת ג. שלו, כדלקמן:

"אכן, 'כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על ידי עקרון תום הלב….. הפרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים עניינים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו" (שם, עמ' 727).

השאלה האם פרישה מהמשך ניהול משא ומתן לקראת כריתת חוזה נעשתה בתום לב, תוכרע לאחר עריכת בירור עובדתי. בעניין זה נפסק ב- ע"א 416/89 גילאור נ' ח.ב כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו (2) 177, כדלקמן:

"שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין, ובמיוחד בשאלה לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים, שכן ככל הצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצפים מהם להציג סיבה ברורה יותר להצדקת פרישה מן המשא ומתן…." (שם, עמ' 185).

עוד נפסק כי מתן פרשנות רחבה מדי לעיקרון תום הלב בפרישה ממשא ומתן לכריתת חוזה, עלולה לפגוע בעיקרון חופש החוזים במובנו השלילי – החופש שלא להתקשר בחוזה . בנדון נקבע ב- ע"א 921/91 אמנון אזערי נ' עזבון לווינברג (04.08.93), כדלקמן:

"נקודת המוצא היא כי לכל צד במשא ומתן הזכות שלא להתקשר בסופו של דבר בחוזה (חופש החוזים במובנו השלילי). כל צד למשא ומתן רשאי לפרוש ממנו בכל שלב, כל עוד לא הביע גמירות דעתו המלאה להתחייב בחוזה. 'המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב: כמו כל התנהגות במהלך משא-ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על-ידי עקרון תום-הלב… פרישה בתום-לב היא פרישה המודרכת על-ידי שיקולים ענייניים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו'…..

עם זאת, אין לתת למגבלה זו, שבסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 , משמעות רחבה מדי, אשר תפגע בעקרון חופש החוזים. עמד על כך הנשיא שמגר בע"א 251/84 (חברת ס.ג.פ. להשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לט(2) 463, 467), כשאמר כי:

'סעיף 12 הנ"ל אינו בא לכפות על אלו המנהלים משא ומתן את החובה לכרות חוזה בכל תנאי ובכל מחיר ולחייב בפיצויים את כל מי שמחליט, לפי מיטב שיקולו ומצפונו, שעיסקה פלונית המוצעת לו אינה כדאית ואינה רצויה, וזאת גם אם מתברר, כי הוא שגה בכך מבחינה אובייקטיבית. סעיף 12 דן במערכת נסיבות מוגדרת ומיוחדת אשר עניינה סטייה מנורמה מוסרית, החלה על כל אלו המנהלים את המשא ומתן'…..".

נוכח האמור לעיל, סבורני כי הנתבעת, כאפוטרופא, הייתה כאמור מחוייבת תחילה לאינטרסים של אחיה הבעלים, קודם לחובותיה החוזיות כלפי צד ג' – התובעים, ונראה גם שעל התובעים היה להיות מודעים, אף בכח, לעניין זה ומסכימים לו מראש, משבחרו לנהל משא ומתן עם הנתבעת, בתור מי שמונתה כאפוטרופא לאדם, הבעלים של המגרש.

כמו כן מקובלת עלי גרסתה ועדותה של הנתבעת, לפיהן בתשובה לדרישותיה אלה, התובעים הטיחו בבא כוחה, עו"ד י' (ככל הנראה ממשרדו של עו"ד מ') כי מנגד יזמינו "עשר שומות".

לסיכום נקודה זו –

עסקינן בעסקה במקרקעין של אדם שמונה לו אפוטרופוס, הנרקמת אל מול האפוטרופוס הממונה, ויש להתאים את דרישות המסויימות וגמירת הדעת לסיטואציה המיוחדת בה מחוייב האפוטרופוס ראש לכל, לאינטרסים של האדם – הבעלים, ורק לאחר מכן לאינטרסים של צד ג', המבקש להתקשר עם האדם בחוזה מחייב.

רק למען שלמות הדברים, להלן הפסקה הרלוונטית מתוך תקירתה הנגדית של הנתבעת:

"ש. מה א' מ' היה צריך לבדוק מבחינתך אם כל הדברים היו סגורים וידועים.

ת. שום דבר לא היה סגור, הבדיקה הראשונית שא' היה צריך לעשות, לפנות לרמ"י לבדוק אם אתם יכולים לרכוש את המגרש, אם אתה עומד בקריטריונים, כי אני פניתי לרמ"י והם אמרו שכל מקרה הם יבדקו לגופו של עניין.

ש. ואז זה הופסק.

ת. אני אגיד לכם למה זה הופסק כי אתם לא רציתם שומה מקדימה, ואמרתם לעורך דין יעיש שאם נביא שומה מקדימה הם יביאו עשר שומות שאחת מהן תהיה נמוכה, פה נעצרו הדברים, הכדור היה בידיים שלהם והם הרסו את הכל, הם החליטו שהם לא מוכנים להביא שומה מקדימה, אנחנו מבחינתנו היינו צריכים להביא לא הם. גם בפרוטוקול אמרת שהשומה מ-2017 והיא מספקת, נראה לך שבאפוטרופוס הכללי הם יקבלו את השומה שהייתה ב-2017?" (עמ' 39 ש' 11-6).

ועל הכל, התובעים לא חלקו על טענות הנתבעים לפיהן הם הופנו לעו"ד מ' לשם השלמת העסקה, כדי שזה יערוך חוזה בהמשך עבורם, לאחר ליבון מספר סוגיות, ללמדך כי המשא ומתן לא בא על סיומו וכי בכל מקרה הסכם מחייב טעון עוד הסכמות וליבון ויפים לענייננו, בהתאמה, דברים שנאמרו ב-ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' נ' אליהו גת, פ"ד מד (1) (10.12.89) לפיהם הסכמת צדדים להיפגש לצורך חתימה על חוזה מעמידה אותם בחזקתם, כי לא התכוונו להתקשר התקשרות חוזית מחייבת, אלא לאחר חתימה על החוזה, ובמקרה שלנו, לאחר שעו"ד מ' יבחן תנאי החוזה והתקיימות דרישות שונות, וכן יתן אישורו לכך ויערוך את החוזה.

אשר לטענת הנתבעים כי הסתמכו על מצגי הנתבעים, לא עלה בידיהם להוכיח כי שינו מצבם לרעה בעקבות הסתמכות על הביצוע החוזי, ועל כן גם אין הצדקה בנסיבות אלה לוותר על דרישת הכתב במתכונתה הקלאסית. בסעיף 33 לכתב תביעתם טענו התובעים כי הנתבעים גרמו להם לחשוב כי הם מתקדמים לקראת המכירה וגרמו לבזבוז זמן יקר ולאיבוד עסקת רכישה אחרת שהייתה אמורה להתבצע, אילולא הבטחות הנתבעים וההסכמות שהתגבשו.

אלא שבחינה של העדויות שנשמעו והראיות שהוצגו מובילה למסקנה כי לא עלה בידי התובעים לעמוד בנטל הוכחת טענתם זו.

התובעים לא מכרו את דירתם, ולכל היותר פרסמו מודעה בה הציעו את מכירתה. כמו כן טוען התובע כי הפסיד עסקה אחרת מכיוון שהסתמך על הסיכום שהיה לו עם הנתבעים, אך בעדותו לא ידע לציין מה היה גובה הסכום שנתבקש שם, וגם לא הוכח, במאזן של הסתברות, כי ניהל משא ומתן עם המוכרים וכי זה הבשיל לכדי כמעט עסקה. למעשה, טענות התובעים בהקשר זה נותרו בעלמא ללא ביסוס מינימלי, ועיון בהודעות שצורפו אינו תומך בטיעוניהם.

ובחזרה לדרישת הכתב. בע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ (21.03.2011) נפסק כי ניתן להתגבר על דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין במידה וקיים מסמך המכיל את הפרטים הבסיסיים והמהותיים של העסקה, אף אם הוא נעדר פרטים טכניים מסוימים, כמו גם חתימת הצדדים. תנאי העסקה המהותיים כוללים את הנכס מושא העסקה, מהות העסקה, זהות הצדדים, מועד העברת התמורה ומחיר העסקה (ע"א 7591/13 פלונים נ' פלונית [פורסם בנבו] (25.01.2016). במקרה שלפנינו לא ניתן להשלים את הפרטים המהותיים המצויים במחלוקת, וגם אם נקבל טענת התובעים לפיה סכום התמורה סוכם, עדין לא הוכח כי הוסכם על מועד התשלום והמסירה של החזקה, וכן נשיאה בתשלום מיסים שיחולו.

אפנה לעדותו של התובע עו"ד ג' ז', (עמ' 23 בפרו'):

"ש: יש במיל הזה את מועד התשלום?

ת: במייל הזה לא.

ש: יש במייל לוח תשלומים?

ת: לא.

ש: יש במייל תשלומי מסים

ת: לא היה צורך וגם לא היה צורך לכך שזה תשלום על תנאי זה היה ברור לכולם."

סוף דבר

לא שוכנעתי כי הצדדים, ובמיוחד הנתבעים, גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב וכי הסכימו ביניהם על כל תנאיו, וודאי שלא על תנאי עיקרי הנוגע לתמורה, תנאי התשלום, מועד המסירה של החזקה במקרקעין, מסים שיחולו ועוד, ולא שוכנעתי כי הגיעו במסגרת המשא ומתן לנקודת האל חזור, בההתגבש חוזה מחייב, כטענת התובעים.

לצד זאת אפנה שוב לטעמים נוספים, אשר די בהם כדי להוביל לאותה מסקנה בדבר דחית התביעה, עליהם עמדתי בפסקה 41 לעיל.

אשר על כן, התביעה נדחית, והתובעים ישאו בהוצאות הנתבעים בסך של 12,000 ₪.

מצאתי להורות על איסור פרסום פסק-הדין ודיוני בית משפט בגדרי תיק זה, לרבותפרוטוקולי הדיונים וכתבי הטענות שהוגשו בו. פרסום פסק-הדין יתאפשר לאחר מחיקת שמות כל הצדדים, וכן השמטת פרטים מזהים אחרים, ובהתאם לנוסח שייערך ע"י בית משפט ויועבר להפצה דרך לשכת הדוברת.

החלטה זו ניתנה בהתאם לסמכותי לפי סע' 70 (ד) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, וזאת לשם מניעת פגיעה בפרטיותם של הצדדים, ובעיקר של הבעלים של המגרש וכן לאור מידע נוסף ורפואי הקשור בחלק מהמתדיינים.

ניתן היום, ‏י' באלול תשפ"ג, ‏ 27 אוגוסט 2023, בהעדר הצדדים.