לפני
כבוד השופט ישראל פת
התובע (והנתבע בהליך שכנגד)
אלון מליחי ע”י ב”כ עוה”ד אבשלום סריאל
נגד
הנתבעת (והתובעת בהליך שכנגד)
דליה בשארי ע”י ב”כ עוה”ד ישראל זלישנסקי
פסק דין
רקע כללי בקליפת אגוז ותמצית טענות הצדדים
עסקינן בשני הליכים מקבילים: האחד, עניינו בשכר טרחת עורך דין, שלו עותר התובע, עורך דין שטיפל בענייני מקרקעין של הלקוחה, הנתבעת; והשני, תביעה נגדית, שהגישה הנתבעת, ושעניינה בטענות לרשלנות עורך הדין. וביתר פירוט: עניינו של ההליך הראשון בתביעה שהגיש עורך הדין, שטיפל במיצוי זכויות המקרקעין של הנתבעת מול רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ”י או המינהל) וגורמים נוספים (להלן: הפרויקט); ואילו עניינו של ההליך השני בתביעה נגדית שהגישה הלקוחה כנגד עורך הדין, ושעיקרה בטענות לרשלנות מקצועית של עורך הדין. לשם הנוחות יכונה עורך הדין כ”התובע” או עורך הדין, ואילו הלקוחה תכונה כ”הלקוחה” או הנתבעת. התביעה העיקרית הוגשה ביום 13.7.20, ואילו התביעה הנגדית הוגשה ביום 5.5.21. בשים לב לכך ששני התיקים נקבעו לפניי, הוריתי (במסגרת פרוטוקול ישיבת קדם המשפט מיום 5.5.21), על איחוד הדיונים בשני התיקים ושמיעתם לפניי במאוחד (עמ’ 1, ש’ 23-25).
הנתבעת היא בעלת מחצית מזכויות החכירה מרמ”י במשק עזר בחלקה 70 בגוש 3753 בטירת שלום בנס ציונה (להלן: חלקה 70 והמשק בהתאמה). הלקוחה ירשה זכויות אלו מבעלה המנוח, אבשלום בשארי ז”ל (להלן: אבשלום), עם פטירתו; כאשר אבשלום ירש, יחד עם אחיו, יוסף בשארי (להלן: יוסף), בחלקים שווים, את מלוא הזכויות במשק של אביהם המנוח, חיים בשארי ז”ל (להלן: חיים). ביום 27.9.95 מכר יוסף את זכויותיו במשק, למעט שתי יחידות דיור (שלו ושל חתנו) לרוכש בשם יפת חרבי (להלן: יפת). בהמשך מכר יפת את זכויותיו לצדדי ג’. לטענת עורך הדין, אף לא אחד מבעלי הזכויות במשק יכול היה לממש את זכויותיו במשק במשך שנים רבות, נוכח טענת הלקוחה לזכויות נוספות ב-800 מ”ר מעבר למחצית הזכויות במשק הרשומות על שמה, כאשר בשל הטענה לזכויות היתר, היתה מסוכסכת הלקוחה עם גיסה, יוסף. לאחר שהתברר ללקוחה כי יוסף, ולאחר מכן יפת, מכרו את זכויותיהם במשק לצדדי ג’, נתנה הלקוחה את אישורה והסכמתה להצעת התובע, לפיה ייצג התובע גם את רוכשי המגרשים האחרים בעסקה מול רמ”י.
לטענת התובע, ביום 15.7.14 נחתם בין הצדדים הסכם שכר טרחה, שבמסגרתו התחייב התובע לקדם עבור הנתבעת את הסדרת חלקה 70 מול רמ”י, הן ביחס לחלקה של הנתבעת והן לטובת כלל רוכשי המגרשים (להלן: ההסכם הראשון). העסקה המורכבת כללה משימות שונות, ובכללן: טיפול בחידוש חוזה החכירה ברמ”י והעברת הזכויות במקרקעין ברמ”י על שם הלקוחה ועל שם יוסף; ביצוע ואישור החלוקה של המשק למגרשים, בהתאם לתשריט חלוקה שיוכן על ידי מודד ויאושר אצל רמ”י ועיריית נס ציונה, כשעניין זה מסור לטיפולו ואחריותו של המודד; וחלוקת הזכויות בין כלל רוכשי המגרשים במשק, לרבות הכנת חוזי חכירה פרטניים ורישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). לטענת התובע, הנתבעת היא שבחרה ומינתה את המודד האחראי להכנת התשריט, מר ברני גטניו (להלן: המודד או גטניו).
לאחר שהחליטה הנתבעת להסתייע בקרוב משפחתה, מר יאיר בן דוד, בנדה (להלן: בן דוד), נכרת הסכם שכר טרחה חדש בין הצדדים, מיום 14.1.15 (להלן: ההסכם השני). בהתאם להסכם זה התחייב התובע לקדם את העסקה מול רמ”י, כמו בהסכם הראשון, אלא שכעת חולקה התכנית לשלבים, תוך קציבת לוחות זמנים לכל שלב. במסגרת הסכם זה הוסף סעיף, שלפיו, התובע התחייב לטפל באפשרות להחזרת חלקה 75, שהופקעה ממשפחת הנתבעת לפני כ-30 שנים, לידי הנתבעת. בהתאם להסכם השני, שכר הטרחה עמד על הסך של 55,000 ₪ בצירוף מע”מ עבור כל מגרש שיקבל חוזה חכירה. עוד נקבע בהסכם השני כי ככל שלא יעמוד התובע בלוחות הזמנים, תהא הנתבעת רשאית לסיים את העסקה, תוך חיובה בתשלום סכום בסך של 150,000 ₪ בצירוף מע”מ לתובע, ובלבד שהתובע יוכיח, על סמך מסמכים רלוונטיים, שביצע את המוטל עליו באופן סביר.
בהמשך הדרך התברר כי התשריט שהוגש על ידי המודד לרמ”י לא אושר (מאחר שהמודד צירף כחצי דונם נוסף מחלקה צמודה, חלקה 62, אשר הייתה מיועדת להפקעה, שלא התרחשה לבסוף). במהלך פגישה בין הצדדים, מיום 1.9.19, מסר התובע לנתבעת את סיבת העיכוב, אולם הנתבעת לא הייתה מרוצה מהעיכוב. במהלך פגישה נוספת בין הצדדים, מיום 23.9.19, בנוכחות השמאי המלווה, מר משה פרחי (להלן: השמאי פרחי), ניסו הצדדים להידבר פעם נוספת, אולם ללא הצלחה.
בנסיבות העניין, שלחה הנתבעת לתובע, ביום 25.9.19, מכתב הפסקת התקשרות, שבמסגרתו טענה כי בחלוף 4 שנים וחצי ממועד כריתת ההסכם השני לא התקדמה העסקה כלל, כי נאמר לה ברמ”י שהעסקה “תקועה”, וכי תשריט החלוקה אינו מאושר, בשל צירוף חלק מחלקה 62, כאמור. הנתבעת הפנתה אצבע מאשימה לעברו של התובע, בטענה כי הצירוף של החלק מחלקה 62 לתשריט היה ביוזמתו. במהלך פגישה בין המודד, התובע, יפת ובן דוד מיום 16.1.20, מסר המודד מפורשות לבן דוד (בנוכחות כל הצדדים), כי היוזמה לצירוף חלקה 62 לחלקה 70 היא יוזמתו הבלעדית ואינה קשורה כלל וכלל אל התובע. לטענת התובע, במקביל להכנת תשריט החלוקה על ידי המודד, הוא עצמו פעל וקידם את העסקה בכמה תחומים המפורטים בכתב התביעה.
בנסיבות העניין, דוחה התובע את טענת הנתבעת לנסיבות סיום העסקה ביניהם, ועותר לקבלת סעד כספי בסך של 150,000 ₪ בצירוף מע”מ, בהתאם להסכם, וכן סך של 50,000 ש”ח בצירוף מע”מ, בגין הטיפול המשפטי בעניין חלקה 75, שנבע מהטעיית הנתבעת את התובע, ובסה”כ סך של 200,000 ₪. בהקשר זה יוער כי התובע הגיש תביעה, שהוא עצמו סכם אותה בסך של 200,000 ₪ ללא מע”מ, וכך גם חושבה האגרה ששולמה, כאשר בסע’ 37 לכתב התביעה עותר התובע לתשלום תמורה בסך של 200 אלש”ח בצירוף מע”מ. מכל מקום, ייאמר כבר כעת כי אין מקום ליתן סעד ולפסוק סכומים שלא נתבעו, באשר אינם מפורטים ברישת כתב התביעה ושלא שולמה אגרה בגינם.
לטענת הנתבעת בכתב ההגנה מטעמה, התובע הצהיר הצהרות שקר בהסכם שכר הטרחה, שכן הוא אינו מומחה בתחום המקרקעין. הצדדים הגיעו להסכמה ברורה בהסכם השני לעניין חלקה 75 ולתובע אין כל עילת תביעה לעניין חלקה זו. בהקשר זה מציינת הנתבעת, כי הבהירה הבהר היטב כי מדובר בקרקע שנתרמה לפני שנים רבות ע”י בעליה המקוריים למתיישבים החדשים באותה עת בטירת שלום, וממילא קיים קושי בהשבת הקרקע (או כל פיצוי אחר) לידי הנתבעת. באשר ליתר רכיבי העבודה, לא רק שהתובע לא עמד כלל בלוחות הזמנים שאליהם התחייב, אלא אף פעל באופן איטי מהסביר, באופן רשלני, והמעט שנעשה – גרם לנזק לנתבעת, בהעדר יכולת לממש את המקרקעין. כך, מצביעה הנתבעת על כך שבכל התקופה שבין ההסכם הראשון לבין ההסכם השני, לא פעל עורך הדין מאומה לקידום הפרויקט. עוד בהקשר זה טוענת הנתבעת כי התובע צירף לתשריט מטעמה גם את חלקה 62, שכלל איננה שייכת לה (אלא ללקוחות אחרים של עורך הדין), וזאת, לאחר שלחץ עליה להסכים לכך, בטענה שזו דרישת רמ”י ועיריית נס ציונה, כאשר היה בכך כדי לעכב את מימוש הקרקע שלה. עוד נטען כי הסעיף המקנה לתובע שכר טרחה, ללא קשר לפעולותיו, הוא סעיף חריג, גורף, פסול ובטל מעיקרו או לכל הפחות יש מקום לבטלו. כן נטען כי התובע פעל באופן שיש בו, לכל הפחות, עבירת אתיקה כלפי הנתבעת ולכל היותר פעולותיו עלולות להתפרש כפליליות.
בד בבד וכאמור לעיל, הגישה הנתבעת תביעה נגדית, שבמסגרתה שבה וחזרה על טענותיה בכתב ההגנה מטעמה, ובכללן, כי התובע פעל באופן איטי ורשלני, וודאי לא כמומחה, כפי שהצהיר על עצמו. בנסיבות העניין, נגרמו לנתבעת, לטענתה, נזקים בשל העיכוב במימוש המקרקעין, ובכלל זה, באבדן דמי השכירות מיחידות הדיור שהיו אמורות להיות מוקמות על המקרקעין. לשם הוכחת טענותיה בדבר העדר מומחיותו של התובע בתחום, הגישה הנתבעת חוות דעת של עורך הדין צבי שני, המתמחה בתחום המקרקעין במגזר החקלאי והאגודות השיתופיות, מיום 29.4.21 (להלן: מומחה הנתבעת). כן הגישה הנתבעת חוות דעת של שמאי מטעמה, בשם ראובן שם-טוב, מיום 30.11.21 (להלן: שמאי הנתבעת), לשם כימות הנזקים העתידיים שנגרמו לה מהעדר השכרת היחידות העתידיות על הקרקע.
מנגד, טוען התובע בכתב ההגנה לתביעה שכנגד, כי פעל בשקידה ראויה בעניין, וודאי שלא התרשל. לדברי התובע, הוא שלח את כל החומרים שלעניין לידי בן דוד מטעם הנתבעת. עוד הוא טוען כי איננו חייב לדווח על התקבולים שגבה עבור הנתבעת. לדברי התובע, הייצוג של בעלי המקרקעין הנוספים נעשה על ידו במטרה לשכנע את אותם צדדים ליתן לנתבעת את השטח של 800 המטרים המגיע לה, לטענתה. באשר לטענה (שנטענה כבר בכתב ההגנה לתביעה העיקרית) בדבר ייצוג לקוחות נוספים ע”י עורך הדין, נטען כי לא היה מנוס מלייצג לקוחות נוספים, ובכללם את בעלי הזכויות בחלקה 62, שבלעדיה לא ניתן לקדם חלוקה מיטבית של המקרקעין. לדבריו של עורך הדין, הוא קיבל סכום זעום כנגד דמי החכירה, שאותם שילמה בעבר הנתבעת עבור כל בעלי הזכויות במקרקעין, ושאותם הוא קיזז כנגד זכותו לקבלת שכר טרחה. לבסוף, טוען התובע כי חוות דעת מומחה הנתבעת מופרכת. ייאמר כבר כעת כי התובע לא המציא חוות דעת נגדית מטעמו, ובמהלך דיון ההוכחות לפניי ניסו הוא וב”כ להפריך את חוות דעת המומחה מטעם הנתבעת ולהעמידו על טעויותיו, לשיטתם. אתייחס לדברים אלו בהמשך הילוכי.
רקע דיוני וראיות הצדדים
ראשית, אציין לשם הגילוי הנאות, כי למותב זה היה ממשק מסויים מול התובע לפני שנים רבות (למעלה מעשור לפני תחילת שמיעתו של תיק זה). עם זאת, וכפי שהבהרתי הבהר היטב בפרוטוקול הדיון מיום 5.5.21 (עמ’ 1, ש’ 12-14 ועמ’ 2, ש’ 11-12), הרי שמעולם לא היתה היכרות אישית בינינו, לא יחסי חברות, ואף לא שום קשר מכל סוג שהוא, משך תקופה של כעשור עובר למועד הדיון הנ”ל. משכך, גם לא ראיתי מקום לפסול את עצמי מלדון בתיק.
באשר לראיות הצדדים, הרי שמטעם התובע הוגשו תצהיריהם של התובע עצמו, של המודד גטניו ושל יפת. מטעם הנתבעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבעת עצמה ושל בן דוד, וכן חוות הדעת של עורך דין שני ושל השמאי.
בתיק זה התקיימו 5 דיונים כדלקמן: שני דיוני קדם משפט: האחד מיום 5.5.21, והשני מיום 8.12.21. כן התקיימו שלושה דיוני הוכחות: האחד מיום 8.12.22 (בדיוק שנה לאחר ישיבת קדם המשפט השניה), השני מיום 14.9.23, והשלישי מיום 15.1.24. כלל ההפניות בפסק דין זה יהיו לפרוטוקולי דיוני ההוכחות. כן הוגשו בתיק זה שני סבבים של סיכומים, ובסה”כ סיכומים ראשונים של כל צד (בהינתן שענייננו בשתי תביעות מקבילות) וסיכומי תשובה. עם קבלת סיכומי התשובה האחרונים הגיעה עת ההכרעה.
בשולי עניין זה אציין כי מלכתחילה קצבו ב”כ שני הצדדים לעצמם לוחות זמנים קצרים לחקירות נגדיות, כל אחד מבאי כח הצדדים עתר לחקירה נגדית קצרה של הצד שכנגד, כאשר ב”כ הנתבעת עתר לקצוב את חקירת כלל עדי התובע למשך כשעה ומחצה, ואילו ב”כ התובע עתר לקצוב את חקירת כלל עדי הנתבעת למשך כשעתיים (ר’: עמ’ 3, ש’ 11-14 לפר’ הדיון מיום 8.12.21); אולם בסופו של דבר התקיימו שלושה דיוני הוכחות, בנסיבות שבהן המודד גטניו מטעם התובע נאלץ להעדר מדיון ההוכחות הראשון, בשל נסיעתו לחו”ל. בנסיבות העניין, עתר ב”כ הנתבעת להוצאות תצהירו של גטניו, במיוחד כאשר לא נמסרה הודעה מוקדמת על העדר התייצבותו של גטניו לדיון ההוכחות, כאשר ב”כ הנתבעת התכונן לחקרו על תצהירו במועד זה. בהחלטתי מאותו יום הוריתי על דחיית הבקשה, ועל דחיית הדיון לצורך שמיעתו של המודד גטניו עובר לחקירה נגדית של עדי הנתבעת, למועד נוסף (ר’: מעמ’ 4, ש’ 21 ועד לעמ’ 5, ש’ 7), וזאת, תוך חיוב התובע בהוצאות הנתבעת בסך של 3,000 ₪.
כן נדרשתי לדחייה נוספת של מועד דיון ההוכחות השני, נוכח העדר אפשרות של מומחה הנתבעת, עו”ד שני, להתייצב לדיון זה, בהודעה מוקדמת שנמסרה ע”י ב”כ הנתבעת מראש. לעניין זה ר’ החלטתי מיום 5.9.23.
לקראת סיומו של פרק זה אציין כי לאחר הגשת סיכומי התשובה מטעם התובע, ביקש ב”כ לצרף ראיה חדשה, בדמות התכתבות מאוחרת שלו עם רמ”י ותשובת רמ”י מיום 8.5.24, שבאמצעותה ניסה התובע להוכיח כי היה מקום לחבר את חלקה 62 לחלקה 70 ומשכך לא היתה לכאורה כל טעות של המודד. בסופו של דבר, לא קיבלתי את הבקשה, באשר מדובר בראיה מאוחרת, שהצדדים לא נחקרו עליה ושלא מצאתי כי היא רלוונטית להליך לפניי, כמפורט בהחלטתי הנ”ל, כאשר גם לאחר הגשת מסמך זה עולה כי ההליך מעוכב מסיבות שונות. אציין כבר כעת, כי התובע לא עמד גם כעת בנטל להוכיח כי פעל באופן סביר לקידום ההליך.
בשולי הדברים אעיר כי במהלך חמשת הדיונים בתיק ניסיתי לגשר על הפערים בין הצדדים והצעתי מתווים שונים והצעות פשרה שונות, שהשתנו עם קידום ההליכים, אולם, לצערי הרב, הצדדים עצמם ביכרו שלא להיעתר להצעותיי.
תיאור החלקות השונות
במסגרת ההליכים שלעניין הוזכרו חלקות קרקע שונות, מפות וצדדים. למען שלימות התמונה אציג מקראה, המתארת את החלקות השונות ועניינים נוספים:
חלקה 70 היא החלקה מושא התביעות ההדדיות, חלקה שהנתבעת היא בעלת הזכויות בה יחד עם יוסף ואחרים. כפי שעולה מתצהירו של המודד גטניו (סע’ 5-11), גודל החלקה הוא 12,300 מ”ר, כאשר מחציתה בחזקת הנתבעת, ואילו מחציתה השניה בידי יוסף. הנתבעת טענה לחלוקה לא שוויונית של חלקה זו, כאשר בסופו של דבר אמורים להיוותר בידיה 850 מ”ר יתירים על אלו של יוסף. בהתאם, הוכנה מפת החלוקה ע”י גטניו באופן לא שוויוני. מכל מקום, וכאמור לעיל, יוסף מכר את חלקו בחלקה ליפת, למעט בית המגורים והקרקע הצמודה אליו בשטח של 800 מ”ר. לדברי גטניו, החותן המנוח של הנתבעת, חיים, מכר עוד בשנות ה-50 של המאה ה-20 דונם אחד מתוך חלקה זו למשפחת כאוי ודונם אחד למשפחת הברי; כך, שנותר לנתבעת וליוסף, גיסה, שטח של 10,300 מ”ר (לעניין זה ר’ גם דבריו של גטניו בעמ’ 16, ש’ 11-21 לפר’ הדיון מיום 14.9.23). כאמור לעיל, יפת מכר במהלך השנים את חלקו לרוכשים שונים. הן יוסף והן יפת סירבו לחתום על מפת החלוקה, המוצעת ע”י הנתבעת, באשר החלוקה במסגרתה איננה שוויונית.
חלקה 62 היא החלקה שהוספה לתשריט שהוגש לרמ”י, ואין כל חולק שאין לנתבעת כל זכויות בה, והזכויות בה שייכות למשפחות אלפי ונעמן (עמ’ 22, ש’ 22-24 לחקירתו הנגדית של המודד גטניו מיום 14.9.23). יוער כי חלקה זו נראית כמו משולש, ובמסגרת דיוני ההוכחות הציגו הצדדים את החלקה כ”המשולש”.
חלקה 75 היא חלקה שלטענת הנתבעת הופקעה ממשפחתה לפני כ-30 שנים, וסוכם כי התובע יפעל להשבתה לידי הנתבעת.
מפת גדסי: מפה מצבית וחלוקה, לא לצרכי רישום, שבמסגרתה חלוקה של חלקה 70 בין הנתבעת לבין יוסף, המשקפת חלוקה ל-6 מגרשים. המפה צורפה כנספח נ/4 לתצהיר הנתבעת. לטענת הנתבעת, מפה זו היוותה הבסיס לתשריט של המודד גטניו.
דיון והכרעה והצגה תמציתית של יריעת המחלוקת בין הצדדים
לאחר עיון בכתבי בי הדין, בראיות, בתכתובת שצורפה ע”י התובע, בהסכמים שנכרתו בין הצדדים, בחוות הדעת שלעניין, בעדויות הצדדים ובסיכומים, כמו גם בהלכה הפסוקה, נחה דעתי כי דינן של שתי התביעות ההדדיות דחייה, כפי שיפורט לקמן.
באשר ליריעת המחלוקת בין הצדדים הרי שזו עוסקת בתמצית בעניינים הבאים: עיסוק בסוגיה המשפטית של הגדרת התובע כ”מומחה” בתחום המקרקעין, במיוחד מול רמ”י. עיסוק בסוגיות העובדתיות: האם התובע פעל כעורך דין סביר בתחום, בטיפולו בענייני המקרקעין של הנתבעת? וכן: האם הכשל בהצגת התשריט ע”י המודד גטניו הוא כשל של המודד בלבד או שמא לתובע יש אחריות גם לעניין זה? ממילא ייוותר להכריע האם התובע זכאי לתמורה בגין טיפולו במקרקעין מושא פסק דין זה, וזאת, בין היתר, נוכח ההלכה הפסוקה בעניין. כן עליי לברר האם הנתבעת נפגעה מעיכוב הטיפול במקרקעין ע”י התובע וממילא האם היא זכאית לפיצוי בשל כך.
ייאמר כבר כעת כי ענייננו בהסכם שכר טרחה בין עורך דין ללקוחה, כאשר עיקרו – הסכם המותנה בהצלחה או בתוצאות, ועליי להידרש אף לסוגיה זו.
ההסכמים שלעניין, ייפוי הכח וההסכם שנכרת עם המודד
כאמור לעיל, בבסיס התביעה עומדים שני הסכמים: ההסכם הראשון וההסכם השני. יוער כבר כעת כי שני הצדדים התבססו על ההסכם השני, שמחייב את שניהם. עם זאת, אסקור ממעוף הציפור גם את ההסכם הראשון.
ההסכם הראשון
כאמור לעיל, ההסכם הראשון הוא מיום 15.7.14, והוא נושא כותרת של “גיליון לקוח והסכם שכר טרחה”. במסגרת הסכם זה מוגדרים הטיפול ומהות העניין לפי 3 שלבים: השלב הראשון: טיפול בחידוש חוזה החכירה והעברת הזכויות ברמ”י על שם הלקוחה וגיסה, יוסף. שכר הטרחה עבור שלב זה עומד על סך של 10,000 ₪ בצירוף מע”מ לכל אחד מבעלי הזכויות: הלקוחה ויוסף, וזאת, הגם שיוסף כלל איננו צד להליך זה. השלב השני: ביצוע ואישור חלוקה כמספר יחידות דיור, בהתאם לתב”ע ולתשריט החלוקה, אם בדרך של עסקת פיצול או עסקת שינוי ייעוד. שכר הטרחה בגין שלב זה עומד על הסך של 40,000 ₪ בצירוף מע”מ עבור כל יחידת דיור, כאשר בהסכם נכתב כי מדובר בשכר טרחה “מוצע”. השלב השלישי כולל חלוקת הזכויות בין הרוכשים מיוסף, ובכללם, יפת והרוכשים ממנו, כולל שומת חלוקה ואיזון, וטיפול בהעברת זכויות על שמם ברמ”י. הכנת טבלת איזון שמאית, רישום תצ”ר (תכנית לצרכי רישום) בטאבו, חתימת המשפחות על המגרשים, הכנת הסכמי חכירה וכיו”ב. התמורה הנדרשת בגין שלב זה עומדת על סך של 40 אלש”ח, כאשר נראה כי גם כאן הכוונה היא לתשלום עבור כל יחידה. יוער כבר כעת כי ההסכם מתייחס לצדדים שאינם חתומים עליו, על כל המשתמע מכך. מכל מקום, גם בהסכם זה סוכם כי במידה שהלקוחה לא תמשיך בהליך של הסדרת הקרקע לאחר האישור של רמ”י, הרי שיהיה עליה לשלם לעורך הדין בשיעור של 30% מהתמורה. אין ספק כי הסכם זה נוסח ע”י עורך הדין, על פי כותרתו ותוכנו.
ייפוי הכח
לצד הסכם זה נחתם ע”י הלקוחה ייפוי כח לטובת עורך הדין מיום 5.1.14 (נספח ב 2 לכתב התביעה, להלן: ייפוי הכח), קרי: כמחצית השנה לפני כריתת ההסכם הראשון. במסגרת זאת ייפתה הלקוחה את כוחו של עורך הדין בייפוי כח נוטריוני ובלתי חוזר לקבל מסמכים בקשר לנכס “הידוע בתור חלקה 70-75 בגוש 3753”. במסגרת ייפוי הכח מייפה הלקוחה את כוחו של עורך הדין לייצגה בעסקאות מול רמ”י ובכלל, לרשום הערות אזהרה, חלוקה, פינוי, פרצלציה וכיו”ב. למעשה, שימש ייפוי הכח את עורך הדין לצורך בדיקת המצב התכנוני, הקנייני והמשפטי של המקרקעין.
ההסכם עם המודד
עובר לסקירת ההסכם השני נסקור את ההסכם שנכרת בין הלקוחה ובין בעלי הזכויות הנוספים במקרקעין (יוסף, יפת, סימה אשכול, טירן וקטי ברוכאל, גיורא יצחקי, אבי שטורם, אור אברהם וגוני, ואשכול אהרוני) לבין המודד גטניו, מיום 18.8.14, כחודש לאחר כריתת ההסכם הראשון. ראשית, מובהר בפתח המסמך כי מדובר בהצעה בעקבות פגישה של כלל הצדדים במשרדי המודד מיום 13.3.14. כמו כן, הפנייה בראשית המסמך מנוסחת כדלקמן: “לכבוד כל בעלי הזכויות בחלקה 70, באמצעות עו”ד אלון מליחי” (ההדגשות כאן ולהלן – שלי. י”פ).
בדיעבד, עולה כי הסכם זה איננו כולל את מגרשיהן של משפחות כאוי והברי, בשטח של דונם לכל אחת מהמשפחות הללו, שנמכרו להן ע”י חיים, כאמור לעיל. כותרת ייפוי הכח עוסקת בתב”ע (תכנית בניין עיר) ותצ”ר לחלקה 70. מדובר בהצעת המודד לביצוע מדידות ותכניות כמפורט בהצעה עצמה, ובכלל זה: הכנת תב”ע, בצוע מדידות קרקעיות מפורטות, שישמשו בהמשך ליצירת מפות להיתרי בניה, נספח בינוי פרטני, נספח תנועה, חוות דעת שמאית להערכת המקרקעין, הכנת תצ”ר, רישום התצ”ר בטאבו, וחתימת המשפחות על חוזי החכירה. בשולי רשימת הפעולות מודגש כי הפרויקט יצא לפועל אך ורק לאחר חתימת כלל בעלי הזכויות במגרשים על ההצעה. בהמשך מפורטים שלבי העבודה והעלויות שלעניין. לקראת סיומו של הסכם זה מוצגת טבלה, שבה מפורטים חלקי בעלי הזכויות בחלקה, וכעולה ממנה, לנתבעת 54.17% מהחלקה. בהסכם זה נקבע כי מוסכם על כל היזמים (בעלי הזכויות בחלקה) כי אלו יישאו בעלויות לפי הסכם זה, בהתאם לחלקם היחסי. יודגש כי מצאתי כי כלל בעלי הזכויות חתומים על כל אחד מעמודי הסכם זה, כאשר מובהר (בסע’ 1 לפירוט ההסכמות) כי הסכם זה איננו כולל את זכויותיהם של המחזיקים הנוספים (משפחות כאוי והברי).
ההסכם השני
כעת נעבור להסכם השני, הוא ההסכם המחייב בין הצדדים: במבוא להסכם מובהר כי הנתבעת מעוניינת לממש את חלקה בחלקה 70. מליחי מצהיר מטעמו (ב”הואיל” השלישי) כי הוא בעל המומחיות, הידע, האמצעים, הכישורים, המיומנות והיכולת לספק את השירותים כמפורט בהסכם, שיביאו את הלקוחה לשלב שבו תוכל לממש את זכויותיה בקרקע. ההסכם כולל פרקים שונים: השירותים, משך זמן הביצוע והטיפול בכל שלב ושכר הטרחה בגינו, אופן תשלום שכר הטרחה, ובטוחה לשכר הטרחה, והכל כמפורט לקמן.
השירותים כוללים חידוש חוזה החכירה, והעברת הזכויות בחלקה על שמה של הלקוחה, ועל שם יוסף, כמו גם על שמם של בעלי הזכויות הבאים מכוחם של המורישים. ביצוע ואישור חלוקה ליחידות דיור, אם בדרך של פיצול או שינוי ייעוד או בכל מתווה אחר. בהקשר זה הובהר כי תתבצע התנהלות שוטפת של התובע מול רמ”י, הרשות המקומית וכל גוף אחר, ובכלל זה, ביחס לחובות של הנתבעת מול הרשויות. מודגש כי הסכם זה איננו כולל טיפול בערכאות משפטיות. עוד כולל ההסכם העברת זכויותיו של יוסף בחלקה לידי צדדי ג’ שרכשו ממנו את הזכויות, וזאת, הגם שיוסף איננו צד להסכם, וכן הכנת טבלת איזון, כאשר מובהר כי החלקה של הנתבעת (שמסומנת כ-2 במפת גדסי) איננה נמנית על המקרקעין שבעניינם יחולו איזונים. עוד מובהר כי תנאי לתחילת העבודה על הפרויקט הוא חתימה של כלל בעלי הזכויות בחלקה על תשריט חלוקה שנערך ע”י המודד גטניו. כן סוכם על הכנת חוזי חכירה פרטניים לכלל בעלי הזכויות, הכנת תכנית לצורכי רישום, ורישום הזכויות בטאבו, וכל זאת, על מנת שהלקוחה תוכל לממש את זכותה בקרקע. בשולי פרק זה מובהר כי הלקוחה מודעת לחריגות בנייה בשטח, כמו גם לצורך לשכור גורמים מקצועיים, לשם טיפול בעניין. שכר הטרחה הנקוב בפרק זה כולל טיפול של התובע בחריגות הבניה מול רמ”י. עוד מובהר כי הלקוחה שילמה תשלומי חכירה (בחלק מהסעיף נכתב בטעות – ארנונה) החל משנת 2008 ועד למועד חתימת ההסכם, והתובע מתחייב לדאוג כי אלו יוחזרו לה ע”י בעלי הזכויות האחרים בחלקה.
באשר לחלקה 75, הרי שזו מקבלת התייחסות מיוחדת בסיפת סע’ 4 לפרק זה, כדלקמן:
“התנהלות מול כל הגופים הרלוונטיים לצורך החזרת הקרקע גוש 3753 חלקה 75 (להלן: “הקרקע הנוספת”). לחלופין ביצוע התקזזות כספית מול המוסדות הרלוונטיים בגין הקרקע הנוספת. יובהר שהליך זה יכלול הגשת בקשה / דרישה מהרשות המקומית ומנהל מקרקעי ישראל ו/או כל רשות אחרת הרלוונטית לנושא קבלת פיצוי, טיפול מול כל המחלקות המקצועיות במנהל לרבות הגשת השגות על החלטות המנהל.”
ראשית, העבודה הנדרשת ביחס לחלקה זו היא החזרתה לידי הנתבעת. כלומר: ברי שחלקה זו לא מצויה ברשות הנתבעת, לא באחזקתה ואין לה לכאורה כל זיקה אליה בשלב כריתת ההסכם. זאת, בניגוד לטענת התובע שהנתבעת הטעתה אותו. המשכו של ההסכם מחזק קביעתי זו, כפי שנראה לקמן.
זאת ועוד, עניינו של סעיף זה ב-“החזרת הקרקע גוש 3753 חלקה 75″, המוגדרת כ”הקרקע הנוספת”, נושא אופי של שכר על פי הצלחה. הדברים עולים מאליהם, כאשר ביחס לרכיב זה בשכר הטרחה מדובר בשכר טרחה פנטסטי בשיעור של 1/3 מכל זכות שתתקבל, משל מדובר בזכות שלא מצויה לעת הזו בידי הטוענת לה. גם מהסעיף עצמו עולה כי ענייננו במקרה של אי וודאות, כאשר מנסח ההסכם, התובע, קובע כי קיימת אופציה של התקזזות כספית, וכי קיים צורך לבחון פניות למוסדות הרלוונטיים, הרשות המקומית, רמ”י ו/או כל רשות רלוונטית אחרת. כלומר: שני הצדדים חיים בשלב זה של כריתת סעיף זה בערפל, ואינם יודעים היכן עומד הנושא של חלקה 75. יתירה מכך וכפי שיובהר בהמשך ההסכם (סע’ 4 לפרק העוסק במשך הזמן המוקצה לביצוע כל שלב), הרי שהתובע מודע לכך שללקוחה אין זכויות בחלקה זו, שרשומה בכלל על שמו של יוסף. לפיכך, לא ניתן לומר כי יש בסע’ זה משום הטעיה של הנתבעת את התובע, באשר לא נאמר בעניין זה דבר במסגרת המבוא להסכם. הדברים מקבלים משנה תוקף, כאשר ענייננו, כאמור, בהסכם המנוסח ע”י התובע, וכאשר לתובע עצמו היה מכבר ייפוי כח על מנת לבדוק את המצאי של אחזקות הנתבעת במקרקעין גם ביחס לחלקה 75.
עוד בשולי הדברים אעיר כי נראה כי ענייננו בהסכם בלתי חוקי, בשים לב לשותפות ברווחים העתידיים בין התובע, הפועל כעורך דין, לבין השמאי פרחי, כאשר בסיפת סע’ זה מובהר כי שכר הטרחה בגין חלקה זו ישולם לתובע, יחד עם השמאי פרחי, בשיעור של 1/3 מכל זכות שתתקבל או תקוזז.
לעניין זה אפנה לפסק הדין בת”א 36593-02-19, דן לאופר נ’ אלי וילצ’יק ואח’ (27.6.21), אשר במסגרתו סולקה על הסף תביעת שמאי כנגד עורך דין, בשל טענה לשותפות ברווחים. לעניין זה ר’: סע’ 58 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ”א-1961, תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ”ו-1966, וסעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 (להלן: חוק החוזים), בדבר חוזה פסול.
יוער כי באותו עניין התקבל בביהמ”ש המחוזי בתל אביב ערעור בע”א 17636-10-21, דן לאופר נ’ כהן וילצ’יק ושות’ (24.5.22), ונפסק כי יש להחזיר את התיק לשמיעת ראיות. עוד ר’ בעניין זה פסיקת ביהמ”ש העליון ברע”א 6166/22, כהן וילצ’יק ושות’ נ’ דן לאופר (29.9.22), הדוחה הבקשה להפוך את פסק דינו של ביהמ”ש המחוזי. בשולי הדברים אעיר כי באותו מקרה לא הועלה הסכם שכר הטרחה בשותפות על הכתב. מכל מקום, הכללים בעניין זה ברורים.
לענייננו, עולה מן המקובץ כי לא היה מקום מלכתחילה לכלול רכיב זה בטענות התובע לשכר טרחה, וברי כי לא ניתן לקבל את טענתו של התובע כי הנתבעת הטעתה אותו.
עוד סוכם כי עורך הדין יסתייע ביועצים חיצוניים, ובכללם: שמאי, לצורך בחינת היטל ההשבחה, ושמאי מקרקעין, לטיפול מול רמ”י, והכל באישורה של הלקוחה. שכרם של אלו נקבע בנפרד.
כעת נפנה לפרק בהסכם השני העוסק ב”משך כל שלב ושכר הטרחה בגינו”. ההתייחסות היא לשלבים המפורטים בפרק העוסק בשירותים: השלב הראשון עניינו חידוש הסכם החכירה ורישום הזכויות על שם הלקוחה, יוסף והבאים מכוחו. בגין שלב זה שולם לתובע שכר טרחה בסך של 10,000 ₪, אשר שולם ע”י הרוכשים מיפת. משך השלב הזה: 12 חודשים מיום הגשת תכנית בקשה לחידוש/קבלה של חוזה חכירה, כאשר בשל מורכבות התיק ברמ”י יתכן שיידרש זמן נוסף של 12 חודשים נוספים, ובסה”כ 24 חודשים (הנוסח במקור).
השלב השני, שעניינו בחלוקת יחידות הדיור, על דרך של פיצול או שינוי ייעוד, בתוך 24 חודשים נוספים, מיום אישור התכנית בוועדה המקומית או המחוזית.
השלב השלישי עניינו בחלוקת הזכויות לבאים מכוחם של יוסף ויפת, הכנת טבלת איזון, ודאגה לחלקה הגדול של הלקוחה במקרקעין. כל זאת, בתוך 48 חודשים ממועד אישור התכנית בוועדה המקומית או המחוזית.
השלב הרביעי עניינו בהחזרת חלקה 75 לידי הלקוחה. בעניין זה נקבעו הדברים הבאים:
“ידוע לגב’ בשארי שהזכויות בחלקה 75 הינן משותפות ליוסף בשארי כיורש עפ”י חוק. מוסכם כי הזכויות יתחלקו בין דליה בשארי ויוסף בשארי ובין עו”ד אלון מליחי שווה בשווה, קרי שליש לכל צד.”
יודגש כי לא מצאתי כי נקצבו לוחות זמנים לשלב זה, הגם שבהמשך מוארכים לוחות הזמנים לשלב זה בפרק זמן של 12 חודשים, למרות שמלכתחילה לא נקבעו לוחות זמנים מקוריים לשלב זה.
מכל מקום, עולה מן האמור, כי התובע מבהיר כי לנתבעת אין זכויות בחלקה 75, וממילא ההיתכנות להחזרת חלקה זו לידיה קלושה. עם זאת, וככל שהתובע יצליח לדאוג בכל זאת, להעברת החלקה לידי הנתבעת, כאשר הכוונה, כנראה, כי הנתבעת תהא זכאית למחצית הזכויות, אזי החלוקה בין כלל הצדדים תהא שליש לכל אחד מהצדדים: התובע, הנתבעת ויוסף. ברי אפוא כי סעיף זה משקף התקשרות בהתאם להצלחה, כאשר מובהר מראש כי הסיכויים להצלחה זו קלושים ולפיכך מוסכם על הצדדים (כאשר הצד הרלוונטי, יוסף, איננו צד להסכמה זו) כי במקרה כזה יהיה התובע זכאי לשליש מהחלקה. אין צורך לומר כי סעיף זה רק מחזק את קביעתי לעיל כי הנתבעת לא הטעתה את התובע ביחס לזכויותיה בחלקה 75.
לאחר פירוט השלבים בהסכם השני מופיע סעיף המקנה לתובע פרק זמן נוסף, וקובע כי היה ויפוג המועד הקצוב בכל שלב אזי תהא הלקוחה רשאית לבטל את ההתקשרות עם עורך הדין, אלא אם כן יודיע עורך הדין כי הוא יכול לסיים את הפרויקט ואכן יסיים אותו בפועל בתוך פרק זמן נוסף, מעבר למועד הקצוב בכל שלב, כאשר ביחס לשלב הראשון מוקצה פרק זמן נוסף של 6 חודשים, וביחס ליתר השלבים מוקצים פרקי זמן של 12 חודשים כל אחד.
וכעת לסעיף השנוי במחלוקת בין הצדדים (סעיף זה איננו זוכה למספור נפרד, אולם אצטט אותו במלואו). סעיף זה קובע את הדברים הבאים ביחס לסיום ההתקשרות בין הצדדים:
“בחרה בשארי לסיים את ההתקשרות מול מליחי בשל העובדה כי לא עמד במועד הקצוב ואף לא עמד במועד הנוסף בשלב כלשהו, כאמור לעיל, יהיה זכאי מליחי לשכ”ט בסך 150,000 ₪ בצירוף מע”מ ובלבד ויוכח על סמך מצגים ומסמכים רלוונטיים כי ביצע את המוטל עליו, באופן סביר, ע”פ הסכם זה, יובהר כי שכ”ט זה הינו סופי ומוחלט לסעיף זה בלבד.
היה ולגב’ בשארי לא יהיה הסך האמור לעיל בסעיף זה תירשם לטובת מליחי, הערת אזהרה על מגרש או מגרשים השווה בערכו, ע”פ שמאות בלתי תלויה, לשכ”ט המגיע לו.
היה ולא יצליח מליחי להוכיח על סמך מצגים ומסמכים רלוונטיים כי ביצע את המוטל עליו, באופן סביר, ע”פ הסכם זה, הרי שלא יהיה זכאי מליחי לשכ”ט כלשהו.”
למעשה, מעניק ההסכם השני “שובר פתוח” לתובע לעסוק בענייני המקרקעין של הנתבעת כמעט ללא הגבלת זמן, כאשר לוחות הזמנים שלעניין מרווחים עד למאד.
מכל מקום, וכאמור לעיל, גם לאחר אי עמידה של עורך הדין בלוחות הזמנים שנקצבו על ידו, הרי שהלקוחה תוכל לסיים את ההתקשרות עמו, בכפוף לתשלום סכום בסך של 150 אלש”ח בצירוף מע”מ, אא”כ לא הצליח עורך הדין להוכיח באמצעות מסמכים ומצגים רלוונטיים כי ביצע את המוטל עליו באופן סביר, שאז לא יהיה זכאי לשכר טרחה כלל.
בהקשר זה מצאתי חזרה על תנאי זה, בתחילה באופן פוזיטיבי (“ובלבד ויוכח על סמך מצגים ומסמכים רלוונטיים כי ביצע את המוטל עליו, באופן סביר..”), ובהמשך באופן נגטיבי (“היה ולא יצליח מליחי להוכיח…”), בבחינת תנאי כפול, כ”תנאי בני גד ובני ראובן” (ספר במדבר, פרק לב, פס’ כ-כד; משנה קידושין, פרק ג, משנה ד; שיטת התנא רבי מאיר, כפי שהיא מפורשת בתלמוד בבלי, קידושין, סא, א, בניגוד לשיטת התנא רבי חנינא בן גמליאל. כן אפנה לפסיקת רבי יוסף קארו בשולחן ערוך, אבן העזר, לח, ב, המקבל את שיטת רבי מאיר, בדבר הצורך בתנאי כפול).
לענייננו, עצם החזרה על תנאי זה רק מחזק את החשיבות של מימוש תנאי זה על פרטיו וראיותיו, והופך את ההסכם בעניין זה להסכם המותנה בתנאי מתלה.
בנסיבות העניין, הרי שנטל הראיה בדבר קיומו של התנאי המתלה מוטל על שכמו של התובע. ויודגש: נטל זה מוטל על שכמו של התובע, לא רק בשל הכלל כי “המוציא מחברו עליו הראיה”, אלא במיוחד נוכח העובדה שהתובע לא הצליח להשיא תוצאות ללקוחתו בחלוף שנים רבות, כאשר הוא טוען בכל זאת לזכותו לשכר בהינתן עבודתו הרבה והסבירה (כך, לטענתו) על מנת להשיא תוצאות אלו. ברי, אפוא, כי נטל הראיה, כמו גם נטל השכנוע, רובצים על שכמו של התובע, להוכיח כי הוא נקט בכל הפעולות הנדרשות על מנת להביא לתוצאות המקוות, והמצדיקות קבלת שכר משמעותי על ידיו. אקדים את המאוחר ואציין כי התובע לא עמד בנטל זה, נוכח סקירת הפעולות שנערכו על ידיו, כמו גם המסמכים שהוצגו מטעמו.
הסכם שכר הטרחה הוא הסכם על תנאי
כאמור לעיל, הסכם שכר הטרחה בין הצדדים הוא הסכם על תנאי: היה ויצליח התובע להשיג לנתבעת את התוצאות המצופות הוא יהיה זכאי לשכר. היה ולא יצליח, תהא זכאית הנתבעת לפרוש מההתקשרות בין הצדדים, בתנאי שהתובע לא ישכיל להוכיח כי פעל וביצע את המוטל עליו בהתאם לאמור בהסכם באופן סביר, והכל בהתאם למצגים ומסמכים רלוונטיים שיוצגו על ידו.
ענייננו, אפוא, ב”חוזה על תנאי”, בהתאם לסע’ 27 לחוק החוזים כדלקמן:
“(א) חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק).”
עוד אפנה להוראות סע’ 29 לחוק החוזים כדלקמן:
“היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק – מתבטלת ההתנאה.”
כלומר: לא די בהתקיימות התנאי אלא יש צורך בהתקיימות התנאי בתוך תקופה שנקבעה בחוזה או “תוך זמן סביר מכריתת החוזה”. לפיכך, יש מקום לבחון שני היבטים ביחס לקיום התנאי של הוכחת העבודה של עורך הדין: האם העבודה נעשתה באופן סביר, והאם היא נעשתה בתוך פרק זמן סביר.
כאמור לעיל, לאחר סקירת התכתובת שלעניין (המהווה תמצית פניותיו של התובע לרמ”י בעניין) ונוכח העובדה שהמודד שהועסק בשטח חרג מהתשריט, ללא שהתובע נקף אצבעו בעניין, גם אם נניח שהמודד איננו בשליטתו של התובע, הרי שלא רק שהתובע לא קידם את הפרויקט, אלא שמא יש לומר כי הוא אף הסיגו אחור. בעניין זה אדרש בקצרה לחוות דעת המומחה מטעם הנתבעת, אולם די בסקירה מהירה של התכתובת שלעניין כדי להוכיח שהתובע לא נקט באמצעים הנדרשים שבהם היה על עורך דין סביר העוסק בתחום לנקוט, על מנת לקדם את הפרויקט. אולם, ראשית, לחוות דעת המומחה מטעם הנתבעת:
חוות דעתו של המומחה עו”ד צבי שני
כאמור לעיל, צירפה הנתבעת לראיותיה את חוות דעתו של המומחה מטעמה, עו”ד שני, מיום 29.4.21. ראשית, זה מציג את עצמו כחבר לשכת עורכי הדין משנת 2009, בעלים של משרד עורכי דין המתמחה בתחומי מקרקעי ישראל והמגזר החקלאי, בורר מטעם רשם האגודות השיתופיות ויו”ר משותף של ועדת אגודות שיתופיות במחוז דרום של הלשכה.
כאמור לעיל, בהינתן שהתובע לא הצליח להשלים את הפרויקט או אף לקדמו, חרף חלוף השנים הרבות ממועד כריתת ההסכם, ומשברגיל נטל הראיה מוטל על התובע, ובשים לב לתנאי המתלה בהסכם, שלפיו על התובע להוכיח באמצעות מצגים ומסמכים רלוונטיים כי ביצע את המוטל עליו, באופן סביר, הרי שממילא על התובע להוכיח כי הוא אכן פעל כראוי ובאופן סביר למילוי המטלות המוטלות עליו בעניין הפרויקט. משכך לא מצאתי להידרש לעומקה של חוות דעת המומחה מטעם הנתבעת, הגם שלזו יש משקל, במיוחד בהינתן שהתובע עצמו לא הגיש חוות דעת מטעמו, ומעמדה של חוות דעת זו הוא בגדר “למעלה מן הצורך”. ואבהיר: מסקירת המסמכים שהוצגו ע”י התובע, עולה כי זה לא נקט בפעולות משמעותיות לצורך קידומו של הפרויקט, ונראה כי המסמכים משקפים פעולות טכניות בלבד, כאשר פרקי הזמן בין מכתב למכתב ארוכים ומעידים על פעילות איטית ולא משמעותית. משכך, אינני נזקק לחוות דעת מומחה הנתבעת על מנת להגיע למסקנה כי התובע איננו זכאי לשכר הנתבע על ידו. עם זאת, וכאמור לעיל, מומחה ביהמ”ש מסייע בידי להגיע למסקנה זו, תוך מעקב אחר התכתובת שלעניין.
בתמצית טוען מומחה הנתבעת כי עורך הדין כשל ב-3 עניינים כדלקמן: הכשל הראשון הוא בעצם החתימה על הסכם שכר הטרחה, ללא בדיקת המצב התכנוני באופן מספק או בכלל, וזאת, בנסיבות שבהן הופקד בידיו ייפוי כח תכנוני לשם בחינת המצב התכנוני כבר ביום 5.1.14, קרי: כמחצית השנה לפני כריתת ההסכם הראשון, וכשנה לפני כריתת ההסכם השני. מצופה שבחלוף זמן כה רב (וסדרת בדיקות, ככל שזו נעשתה) יעדכן עורך הדין את הלקוחה בקשיים שלעניין. הכשל השני, שעליו מצביע מומחה הנתבעת הוא בכך שבוצעו פעולות מינוריות בקצב איטי ולא סביר, כאשר לא ניתן לומר כי מדובר בפעולות משמעותיות שקידמו את הפרויקט. בהמשך הילוכי אסקור את התכתובת שלעניין. הכשל השלישי הוא בהגשת תשריט שגוי לרמ”י, תשריט אשר עיכב את קידומו של הפרויקט, וזאת, בהינתן הכללת חלקה 62 בתוך תשריט זה. מומחה הנתבעת מתייחס לטענתו של התובע, כי האחריות בעניין זה רובצת לפתחו של המודד גטניו (שבעדותו אף גיבה את טענתו של עורך הדין, ומצאתי כי בסיכומיו מבקש ב”כ התובע להיתלות בכך). דא עקא שמומחה הנתבעת טוען בצדק כי טענה זו איננה מקובלת לחלוטין. עורך הדין נשכר לעבודתו, על מנת שהוא זה שינהל את הגורמים המקצועיים, בבחינת אדריכל ראשי, או הקברניט, שאמור להוביל את הספינה אל יעדה הסופי, והוא לא יכול להסתתר מאחורי מי מהגורמים המקצועיים. בשולי הדברים הללו מציין המומחה כי לטענת הנתבעת, השילוב של חלקה 62 בתשריט נעשה בניגוד לרצונה, והיא נעתרה לכך רק לאחר שעורך הדין עצמו שכנע אותה כי מדובר בדרישת רמ”י והעירייה. עוד מעלה מומחה הנתבעת טענות בדבר חשש לניגוד עניינים בין עבודתו של עורך הדין עבור הנתבעת לבין עבודתו עבור בעלי חלקות אחרים. כמו כן, הוא מציין כי עורך הדין והשמאי פרחי הגישו לרמ”י דרישות נוגדות וסותרות, כאשר האחד ביקש שינוי ייעוד וניצול, ואילו משנהו ביקש פיצול.
מומחה הנתבעת נחקר על חוות דעתו במסגרת דיון ההוכחות מיום 15.1.24. במסגרת זאת, מודה גם ב”כ התובע כי הוא שמע על המומחה, והוא אף נעזר באתר החדש שלו (עמ’ 1, ש’ 27-32). המומחה מבהיר כי לא דיבר עם התובע לצורך הכנת חוות דעתו (מעמ’ 3, ש’ 38 ועד עמ’ 4, ש’ 5). כן מודה המומחה כי זו הפעם הראשונה והיחידה שהוא נדרש ליתן חוות דעת מעין זו (עמ’ 4, ש’ 18). מכל מקום, המומחה מדגיש כי הוא עומד מאחורי חוות דעתו (עמ’ 6, ש’ 2-4 וכן עמ’ 15, ש’ 21-22). עוד אבקש לצטט את דברי המומחה במסגרת חקירתו הנגדית (עמ’ 9, ש’ 16-34) כדלקמן:
“אם הייתי מתרשם אחרי שקיבלתי את החומר, אחרי שבחנתי את החומר מבחינה ראשונית שזה מה שעשיתי שלדעתי הטענות שלה הן טענות חלשות או שעורך דין מליחי התביעה שלו היא מגובה וחזקה מספיק, אז אני לא הייתי לוקח את התיק. לא הייתי כותב חוות דעת. כמו שאני עושה גם בתיקים אחרים, אני בודק אם אני חושב שיש היתכנות ויש משהו הגיוני ויש היגיון ויש, ויש משהו היגיון מסדר אז אני לוקח תיק, ואם אני חושב שזה לא,….
פעם היחידה שאני כתבתי חוות דעת שנוגעת בתביעות של שכר טרחה, זה פעם היחידה זה הפעם הזאת. זה לא התחום, אני לא מתעסק לא באתיקה, לא בתביעות של רשלנות מקצועית וגם פה בחוות הדעת לא התייחסתי, שים לב, לא התייחסתי בכלל בסוגיות אתיות שלדעתי גם זועקות אבל אני לא התעסקתי בזה כי אני לא, אני לא מומחה לאתיקה. אני יכול לדבר רק מהניסיון שלי. והתעסקתי בחוות הדעת בזווית מאוד מאוד מוגדרת ומאוד ברורה ואני חושב שזה מאוד ברור גם מחוות הדעת שלי….”
דומה כי הדברים מדברים בעד עצמם.
עוד מוסיף המומחה כי מדובר בעסקה מורכבת ובאזור מורכב תכנונית, אולם עם זאת, מאחר שרמ”י אחראי במקרה זה על הזכויות הקנייניות של הנתבעת, הרי שאין מנוס מלקדם מול רמ”י עניין זה, ומשכך, פחות רלוונטיות הפעולות שנעשו מול הרשויות האחרות (עמ’ 12, ש’ 1-17).
בשולי הדברים נשאל המומחה ע”י ב”כ הנתבעת בחקירה חוזרת על צירוף חלקה 62 לתשריט, כאשר חלקה 62 היא נחלה ואילו חלקה 70 היא משק עזר, והוא השיב כי (במישור התיאורטי) אם המינהל יסכים אז זה אפשרי, אולם פרקטית ומעשית הוא לא נתקל במקרה כזה (מעמ’ 24, ש’ 31 ועד עמ’ 25, ש’ 11). יוער כי גם המודד ניסה להתמודד עם סוגיה זו, לשאלת ב”כ הנתבעת, ונאלץ להודות בחצי פה, שיתכן שהסירוב של רמ”י לאחד את שתי החלקות נבע מכך שמדובר באיחוד של נחלה עם משק עזר, הגם שלטענתו, היו קיימות בעיות קנייניות בחלקות, והגם שלשיטתו, בהינתן ששכונת טירת שלום היא כיום שכונה בעיר ולא יישוב חקלאי, הרי שלכאורה, לא היו צריכות להיות בעיות במישור הזה (מעמ’ 26, ש’ 31 ועד עמ’ 27, ש’ 21 לפר’ הדיון מיום 14.9.23).
קצרם של דברים, שגם לאחר חקירתו הנגדית של המומחה, לא מצאתי כי זה סטה מחוות דעתו כמלוא הנימה וכי נמצא רבב בחוות דעתו ובעדותו. עם זאת, וכאמור לעיל, אדרש לסקירת עבודתו של עורך הדין לגופו של עניין כדלקמן:
התכתובות שלעניין ומשקלן
התובע מציג סדרת תכתובות בינו לבין רמ”י, שלטענתו, יש בהן להעיד על פעילותו הרבה ביחס למקרקעי הנתבעת. מאידך גיסא, טוענת הנתבעת, באמצעות ב”כ, כמו גם באמצעות המומחה שני, כי אין בתכתובות אלו כדי לשקף עבודה מהותית שביצע התובע מול רמ”י. בנסיבות העניין אינני מוצא מנוס מלסקור את התכתובות שלעניין בקצירת האומר, כשלצד התכתובות אתן את התייחסותי למהותן. למען שלימות התמונה אציין שוב את מועדי כריתת ההסכמים ומועד חתימת ייפוי הכח וההסכם עם המודד:
מועד חתימת הלקוחה על ייפוי כח לטובת עורך הדין ביום 5.1.14.
האצלת סמכויות של התובע לשמאי המקרקעין אפי יהוד, מיום 21.5.14, בהתאם לייפוי הכח, על מנת שזה יבחן היתכנות להגשת ערעורים לגבי הקרקע.
ייפוי כח מאת יוסף מיום 2.7.14, שבו זה ממנה את עורך הדין ואת השמאים משה ואורית פרחי לביצוע כל פעולה במקרקעין מטעמו.
מועד כריתת ההסכם הראשון ביום 15.7.14.
מועד כריתת ההסכם בין בעלי הזכויות במקרקעין לבין המודד גטניו, ביום 18.8.14.
מועד כריתת ההסכם השני ביום 14.1.15.
הגשת בקשה לרישום המקרקעין על שמה של הנתבעת ע”י השמאי פרחי, מיום 17.2.15 (עפ”י נספח י’ לכתב התביעה. מועד עריכת הפנייה הוא מיום 15.2.15, אולם אישור ה”נתקבל” הוא מיום 17.2.15). בעניין זה אני מקבל את הערתו של המומחה שני, שלפיה, פעולה מעין זו לא מצדיקה העסקה או מעורבות של יועץ חיצוני, ואף עורך הדין (כמו גם כל עורך דין) היה יכול לבצעה.
פניית השמאי פרחי מיום 26.8.15 למח’ משקי עזר ברמ”י לשם בדיקת המצב של המקרקעין.
פניית עורך הדין למרחב תל אביב והמרכז ברמ”י, מיום 1.2.16, שלפיה הוא מבקש הנחיות לצורך ביצוע שינוי ייעוד וניצול המקרקעין.
פנייה נוספת באותו עניין, מיום 9.2.16, לגב’ תהילה מרמ”י.
פנייה נוספת באותו עניין לרמ”י, מיום 17.2.16.
מענה של רמ”י, מיום 23.2.16, ביחס לבקשה לשינוי ייעוד וניצול, מיום 1.2.16, והודעה כי העניין נמצא בטיפול, שלאחריו יודיעו את עורך הדין דבר.
פנייה נוספת באותו עניין, מיום 21.3.16, לאחר קבלת אישור רמ”י על קבלת הפניות הקודמות.
מענה של רמ”י מיום 13.4.16, שבמסגרתו נמסר לעורך הדין כי המרחב נערך להכנת מתווה כולל של הסדרת נושא שכונת טירת שלום, שיובא להכרעת הנהלת רמ”י.
פנייה נוספת באותו עניין לרמ”י, מיום 4.5.16. במסגרת זאת, מלין עורך הדין כי מזה שנה שהוא לא נענה על פניותיו בעניין.
פנייה נוספת של עורך הדין, לגב’ רחלי קונטנטה, מנהלת מרחב עסקי מרכז ברמ”י, מיום 4.7.16, שבמסגרתה מבקש עורך הדין לקבוע פגישה דחופה בנושא, וזאת, בעקבות תשובתה של הנמענת בעניין, מיום 5.4.16, שלפיה יוגש מתווה כולל לשכונת טירת שלום. במסגרת מכתב זה פונה עורך הדין בשם לקוחות נוספים שלו, ובכללם: משפחות מזרחי, עלפי ונעמן.
פנייה נוספת של עורך הדין לגב’ קונטנטה מרמ”י, מיום 10.10.16, בעניין תיקים שונים של לקוחותיו, ובכללן, עניינה של הנתבעת.
פנייה נוספת בשם אותם לקוחות, מיום 26.10.16, שבמסגרתה מבקש עורך הדין הנחיות כיצד לקדם את הארכת החכירה, העברת זכויות הירושה ועסקת שינוי וניצול (ר’ סע’ 4 למכתב).
פנייה דומה, מיום 9.11.16, לגב’ קונטנטה.
מכתב תשובה של רמ”י מיום 9.11.16, שלפיו, רמ”י קיבלה החלטת הנהלה מס’ 3989, בעניין הסדרת זכויות וחידוש חכירה בשכונת טירת שלום. בהתאם לכך, נדרשים בעלי הזכויות להחליט כיצד לפעול, אם בדרך של ניצול ושנוי ייעוד או בדרך של פיצול. מכל מקום, מובהר לעורך הדין שיש להגיש תב”ע נקודתית בתיאום עם הוועדה המקומית לתו”ב. בשולי הדברים נשאל עורך הדין באשר למכירת חלק מהחלקה ע”י חיים, לאדם בשם יעקב ימיני, והוא נדרש ליתן הסברים בעניין.
פנייה נוספת של עורך הדין מיום 9.1.17, בדבר החלוקה המבוקשת של המקרקעין לרוכשים, בהתאם לתשריט חלוקה שצורף, עם פירוט של כלל בעלי הזכויות במקרקעין.
המודד גטניו הגיש לרמ”י תכנית ותשריט חלוקה למגרשים, מיום 12.2.17 (נספח ה’ לכתב התביעה).
מכתב תשובה של רמ”י מיום 16.3.17, שבמסגרתו נדרש עורך הדין להבהיר באיזו חלופה בוחרים בעלי הזכויות: עסקת שינוי ייעוד וניצול, תכנית בסמכות וועדה מקומית, כאשר בנסיבות אלו ייחתם חוזה חכירה אחד עם כל בעלי הזכויות במקרקעין במושעא. החלופה השנייה היא עסקת פיצול המגרש, כאשר במסגרת זאת נדרש להמציא תב”ע נקודתית, שבמסגרתה יודגשו תתי חלקות למגרשים, וכאשר לאחר מכן ייחתמו חוזי חכירה פרטניים עם כל אחד מבעלי הזכויות במקרקעין.
פנייה של השמאי פרחי, מיום 4.6.17, שבמסגרתה הוא מבקש לבצע עסקת פיצול, בהתאם לתב”ע נקודתית שהוכנה. ויודגש: כאמור לעיל, עורך הדין ביקש, במכתבו מיום 1.2.16, שינוי ייעוד וניצול של המקרקעין, והנה השמאי מטעם הרוכשים, שאמור לעבוד בסנכרון איתו, מבקש בקשה שונה בתכלית: עסקת פיצול. סתירה זו בהתנהלות מייצגי בעלי הזכויות במקרקעין מדברת בעד עצמה, ומציגה כשל בהתנהלות עורך הדין התובע.
פנייתו של המודד גטניו לרמ”י, מיום 12.7.17 (נספח נ’ 8 לתצהיר הנתבעת), שבמסגרתה הוא ביקש אישור לתכנית הכוללת של חלקה 70 וחלק מחלקה 62. לדברי המודד, חוכרי חלקה 62 (משפחת נעמן) הסכימו לצרף את המשולש הקטן בדרום התכנית לכלל שטח התכנית, “על מנת למצות את האפשרות לייצר מגרש אפשרי לבנייה שיהיה בחכירה משותפת עם בעלי הזכויות של חלקה 70.”
פנייה נוספת של עורך הדין מיום 24.7.17 (מצורפת גם כנספח נ’ 9 לתצהיר הנתבעת), הנושאת כותרת של “עסקת שינוי ייעוד וניצול” בחלקה 70 (וזאת, שוב, בסתירה לבקשת השמאי פרחי), שלפיה לא קיבל כל התייחסות לפנייתו הקודמת מיום 17.2.15 (כאשר מדובר בפנייה של השמאי פרחי). בהקשר זה מעיר מומחה הנתבעת, עורך הדין שני, כי מצא בתיק במינהל מכתב של רמ”י, מיום 6.3.17, ושלפיו, מובהרות “ברחל בתך הקטנה” האפשרויות לביצוע שינוי ייעוד וניצול או לחלופין עסקת פיצול, לפי בחירת בעלי הזכויות, כאשר במכתב זה מובהר כי הארכת חוזה החכירה תבוצע אך ורק לאחר הבחירה באחת החלופות. המומחה שני מציין כי לא ברור האם המכתב אכן הגיע לעורך הדין.
מכתב לעורך הדין מטעם מאיה כץ, מקדמת עסקאות ברמ”י, מיום 30.7.17, שבו היא מביעה את פליאתה על טענתו של עורך הדין כי לא התקבלה כל התייחסות לפנייתו מיום 17.2.15, כאשר ביום 11.6.15 הוא נענה כי התיק נמצא בשלבי חוות דעת של המחלקות המקצועיות השונות. בהקשר זה טוענת גב’ כץ כי “לא למותר לציין כי נושא הסדרת הזכויות בטירת שלום הינו נושא סבוך ומורכב, ועל כן הריני להתנצל על העיכוב במתן התשובה.”. בד בבד מבקשת גב’ כץ מעורך הדין להתייחס לסתירה שבין המייצגים השונים של בעלי הזכויות במקרקעין, כאמור לעיל, כאשר עורך הדין ביקש לבצע עסקת שינוי ייעוד וניצול, ואילו השמאי פרחי ביקש לבצע עסקאות פיצול מגרש (ר’ סע’ 2 למכתב).
פנייה מטעם השמאי פרחי, מיום 6.8.17 (מצורף גם כנספח נ’ 10 לתצהיר הנתבעת), ולפיה בוחרים בעלי הזכויות בעסקת פיצול במקרקעין, ולא בשינוי ייעוד וניצול.
פנייה נוספת מטעם השמאי פרחי מיום 21.8.17, שלפיה מתבקשת רמ”י להכין חוזי פיצול עבור הרוכשים, כאשר לפנייה מצורפים הסכמי מכר, תרשים זרימה של השתלשלות העברת המקרקעין בין בעלי הזכויות השונים, המתאר את העברת הזכויות במקרקעין, ואישורי מס.
ביום 25.12.17 הגיבה גב’ כץ מרמ”י לפניית השמאי פרחי מיום 21.8.17 (צורף גם כנספח נ’ 11 לתצהיר הנתבעת), מסרה הערותיה, ובכללן: דרישה לצופף את יחידות הדיור, באופן שבו במקום 30 יחידות יהיו 36 יחידות ב-18 בתים דו משפחתיים. במסגרת מכתב זה נדרש לתקן את התכנית ולהגישה מחדש.
בהמשך למכתב הנ”ל פנתה רמ”י לעורך הדין ביום 8.3.18 והבהירה כי עובר להצגת השינוי התכנוני יש לפנות לוועדה המקומית לתו”ב.
ביום 15.3.18 הפקיד עורך הדין את מפת תשריט החלוקה אצל מהנדס עיריית נס ציונה (נספח ו’ לכתב התביעה).
פנייה של השמאי פרחי מיום 23.4.18 לרמ”י, שלפיה סוכם כי רמ”י היא שתפנה לוועדה המקומית לתו”ב.
פניית רמ”י לעורך הדין מיום 5.6.18, ושלפיה נושא השינוי התכנוני מצוי בטיפול הצוות המשפטי, וכי יש להמתין לסיום הבדיקה.
פניית עורך הדין לרמ”י מיום 3.11.18 (חותמת ה”נתקבל” היא מיום 3.12.18) הנושאת כותרת שעניינה בקשה דחופה לקבלת הוראות ביצוע בחלקה 70 לשם הסדרת הזכויות במקרקעין.
פנייה נוספת של עורך הדין מיום 23.11.18 לשם קידום השינוי התכנוני.
פנייה נוספת של עורך הדין מיום 4.2.19 לשם קידום השינוי התכנוני.
פנייה נוספת של עורך הדין מיום 18.8.19 לשם קידום השינוי התכנוני.
ביום 3.9.19 השיבה רמ”י לפניות החוזרות והנשנות של עורך הדין והביעה פליאתה על שיגור המכתבים כאשר בד בבד מבקר עורך הדין במשרדי רמ”י, ומקיים פגישות בקשר למקרקעין. עוד מציינת רמ”י את החוסרים הקיימים בקשר לעסקת הפיצול.
ביום 25.9.19 הפסיקה הנתבעת את ההתקשרות עם עורך הדין (נספח ז’ לכתב התביעה).
עוד הוצג בפניי מכתבו של עורך הדין מיום 19.11.18 למודד גטניו (נספח נ’ 14 לתצהיר הנתבעת), שלפיו הוא חדל מלייצג את הנתבעת. עם זאת, הוא ממשיך לייצג את יוסף ואחרים. מכל מקום, לטענתו, הנתבעת חזרה בה מחתימתה על מפת חלוקת הזכויות וביקשה לערוך מפה חדשה, אשר איננה מקובלת על יתר בעלי הזכויות. במכתבו מבקש עורך הדין לעמוד על זכויותיהם של יתר בעלי הזכויות בעניין. דומה כי במכתב זה עולה קושי מסויים בכך שעורך הדין פועל כנגד לקוחתו לשעבר (לעניין זה ר’ למשל: סע’ 13(ב) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ”ו-1986, להלן: כללי לשכת עורכי הדין), אולם אין זה מענייני כעת.
ביום 19.7.20 התקבלה אצל הנתבעת הודעת דוא”ל ממנהלת מחלקת התכנון בעיריית נס ציונה (נספח נ’ 12 לתצהיר הנתבעת), שלפיה לא הוצגה לוועדה המקומית לתו”ב כל תכנית ביחס לחלקה 70.
עולה מכל המקובץ כי אכן לא ביצע עורך הדין פעולות יוצאות דופן או משמעותיות, המצדיקות את הדרישה לשכר טרחה. לא זו אף זו: ענייננו בפעולות טכניות, שלא קידמו במאומה את הפרויקט, וכאשר מקצתן אף הסיגוהו אחור. עורך הדין טוען אמנם כי המסמכים שהוצגו על ידו הם מקבץ חלקי מתכתובת עניפה ומפגישות שנערכו. דא עקא שלא הובאו מסמכים נוספים ולא הוצגו כל ראיות בדבר המפגשים שנערכו, הגם שאין לי כל ספק שנערכו מפגשים, כפי שעולה מהתכתובת שלעניין. עם זאת, גם המפגשים האלו לא קידמו את התכנית. בשולי הדברים אעיר כי, כפי שנמסר ע”י עיריית נס ציונה, לא קודמה התכנית מול הוועדה המקומית לתו”ב. עורך הדין עצמו מביא כראיה פעולות של אחרים, כמו של המודד גטניו ושל השמאי פרחי, כמיוחסות אליו, אולם באותה עת הוא איננו לוקח אחריות על פעולות אלו (ובכלל זה, ביחס לצירוף חלקה 62 לתכנית). זאת ועוד: עורך הדין לא טרח לזמן לעדות את השמאי פרחי, על כל המשתמע מכך. יתירה מכך: מעיון בפעולות שנעשו ע”י עורך הדין עולה כי זה הציג בפני רמ”י שתי עמדות סותרות: האחת, בקשה לשינוי ייעוד וניצול, והשנייה לפיצול, עד שגב’ כץ מטעם רמ”י הסבה את שימת לבו לסתירה בין הבקשות השונות. הדברים מצטרפים לסוגיית הצירוף המוטעה של חלקה 62 לתכניות שהוצגו בפני רמ”י, כאשר אין סיכוי אמיתי לאשר תכניות המשלבות משק עזר עם קרקע חקלאית, ואני מוצא כי לעורך הדין אחריות בעניין, במיוחד לאחר שאני מקבל הן את עדותה של הנתבעת והן את עדותו של יפת, שהנתבעת עצמה לא הסכימה לצירוף חלקה זו לתכנית, עד ששוכנעה בעניין. ויודגש, בעניין זה אני מקבל את גרסתה של הנתבעת שעורך הדין הוא ששכנעה לצרף את חלקה 62, דבר שהתברר כטעות קולוסאלית. משכך, אינני מוצא כל הצדקה לדרישת שכר הטרחה ע”י עורך הדין.
בשולי הדברים ונוכח טענתה של הנתבעת עצמה, אין מנוס מלציין כי מצאתי עיכובים רבים גם בעבודה של רמ”י, כאשר מהמכתבים של רמ”י עולה כי הוא עבד על הפרויקט של שכונת טירת שלום למצער כמה שנים. זאת ועוד: גב’ כץ מטעם רמ”י מציינת בכנות באחד ממכתביה כי הנושא של שכונת טירת שלום הוא מורכב ומסובך. עם זאת, הייתי מצפה מעורך הדין, המציג עצמו כמומחה בתחום, ושבחן את המצב התכנוני והקנייני עובר לחתימה על שני ההסכמים, כי יעגן את הדברים במסגרת ההסכם ויבהיר כי ענייננו בפרויקט מורכב, שההיתכנות לקידומו בשנים ספורות בלבד קלוש ותלוי באחרים. יתכן שבנסיבות העניין היה על עורך הדין לתמחר את שכרו לא עפ”י הצלחה אלא בעבודה לפי שעות. מכל מקום, כעורך דין מומחה בתחום – כשל התובע. עם זאת ובנסיבות של הפרויקט המורכב (נושא שבו מודה גם מומחה הנתבעת) לא הוכח לפניי כי הפרויקט היה מתקדם גם לו היה מטופל ע”י עורך דין אחר, במיוחד בשנים שבהן נבע העיכוב מעבודת המטה של רמ”י, ולפיכך אינני מוצא לנכון לפסוק דבר לטובת הנתבעת והתובעת שכנגד.
מומחיותו של התובע
התובע הציג עצמו במסגרת ההסכמים כמומחה בתחום המקרקעין, המתמחה בעבודה מול רמ”י. הנתבעת חלוקה על כך, וטוענת כי לא היה מקום להציג את התובע כמומחה, במיוחד נוכח התנהלותו, כמו גם בשים לב לכך שבתקופה שבה התקשרו היה לתובע ותק של כ-3 שנים בלבד כעורך דין. התובע עצמו לא טרח במהלך הצגת ראיותיו להידרש להוכחת טענתו בדבר מומחיותו. יתירה מכך וכפי שנראה להלן, התובע טען כי פנו אליו לקוחות נוספים על מנת שייצגם, אולם לא טרח לזמנם לעדות, כמו גם להציג ראיות ומוצגים מטעמם של לקוחות אלו, באופן שיש בו משום הימנעות מזימון עדים ומהצגת ראיות שהיו אמורות לתמוך בגרסתו.
התובע עצמו מתייחס למומחיותו במסגרת חקירתו הנגדית (עמ’ 9, ש’ 28-38 לפר’ הדיון מיום 8.12.22) כדלקמן:
“ש. באיזה שנה קיבלת רישיון עו”ד?
ת. מאי 2011
ש. כלומר, היית עו”ד 3 שנים ואתה טוען שבוותק שכזה היית מומחה?
ת. אין ספק
ש. כדי להוכיח את המומחיות שלך בראיות שהגשת איפה הראיה למומחיות ?
ת. אם אתה מצפה שאני אתחיל להמציא לך … אין גם ראיה על אי מומחיותי. מומחיות נקבעת לא לפי וותק אלא לפי כמות עבודה, סוג המומחיות שלי הייתה מנהל מקרקעי ישראל. אוסיף ואומר, שמספר משקים בטירת שלום פנו אלי ואני הסדרתי משקעי עזר נוספים במקביל לטיפול בהסדרת זכויות בחלקה 70.
ש. איפה זה כתוב בתצהיר שלך ?
ת. לא מחויב לכתוב את זה בתצהיר.”
מעדותו של התובע בחקירתו הנגדית עולה כי זה שימש כעורך דין משך כ-3 שנים, עובר להתקשרותו עם הנתבעת, כאשר לא ברור מהו משך התקופה שבה עסק בתחום המקרקעין בכלל ובתחום מקרקעי המינהל בפרט. נשאלת השאלה: האם פרק זמן של 3 שנים מהווה הכשרה ראויה לשם הגדרתו של עורך דין כמומחה בתחום, והאם קיימים לוחות זמנים להכשרה מעין זו? ייאמר כבר כעת כי, בשונה מהפרופסיה בתחומים אחרים, כרפואה, הרי שאין כל קריטריון לצורך בהכשרה של עורך דין כמומחה בתחום משפט ספציפי. לעניין זה ר’ גם תשובתו על מומחה הנתבעת בחקירתו הנגדית מיום 15.1.24, עמ’ 3, ש’ 9-10, בדבר פרסום תחום התמחות (לעניין זה אפנה לסע’ 3(ב)(10) של כללי לשכת עורכי הדין (פרסומת), תשס”א-2001). כך, יכול עורך דין שהתמחה והכשיר עצמו בתחום אזרחי לשנות את תחום עיסוקו ולעבור לעסוק בתחום הפלילי וכיו”ב. השאלה שלפניי היא כדלקמן: גם אם נניח שהתובע עסק, החל מתקופת הסמכתו כעורך דין, בתחום המקרקעין ומשך 3 שנים אך ורק בתחום זה, האם יוכל להציג עצמו כמתמחה בתחום, וזאת, כאשר במקרה שלפניי, התובע לא הציג נתונים באשר ללימודיו הייחודיים בתחום המקרקעין או הכשרה אחרת במסגרת הליך התמחותו, כמו גם נסיונו, פרויקטים שאותם ליווה, המלצות על עבודתו, לקוחות נוספים, הליכים משפטיים ואחרים שבהם היה מעורב וכיו”ב.
עם זאת, ברי כי לא די ב-3 שנים כדי להגדיר עורך דין כמומחה בתחום מסויים, במיוחד כאשר זה מסרב להמציא ראיות בדבר הכשרתו והתמחותו, כפי שהדברים עולים, כאמור, מחקירתו הנגדית. הדברים מקבלים משנה תוקף במיוחד כאשר התובע טוען בחקירתו הנגדית כי פנו אליו לקוחות מסויימים וביקשו את סיועו בתחום, כאשר הוא לא טרח לזמן לעדות מי מהם, בניגוד לכלל הקובע כי אי הבאתו לעדות של עד רלוונטי תעמוד לחובת הצד אשר היה עליו להביאו, ועשוי לשמש יסוד למסקנה שהראיה לא הובאה כיוון שהייתה פועלת לרעת אותו בעל דין (ר’: ע”א 641/87 זאב קלוגר נגד החברה הישראלית לטרקטורים וציוד בע”מ, פ”ד מד(1) 239; ע”א 465/88, הבנק למימון ולסחר בע”מ נ’ סלימה מתתיהו ואח’, פ”ד מח(4), 651, 658; ע”א 8382/06, כורש בוטח נ’ דוד כהן (26.8.12, בפס’ 28); וע”א 373/54 אהרונסט וגורדון המוציאים לפועל של צוואת המנוח הרב פישל נוימן נגד חוה נוימן פ”ד י’ 1121, 1142). הדברים אמורים אף ביחס להעדר הצגת הראיות שלעניין. לעניין זה ר’: ע”א 9656/05 נפתלי שוורץ נ’ רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע”מ (27.7.08, פסקה 26); ע”פ 531/80, ברוך אבוחצירא נ’ מדינת ישראל, פ”ד לו(3), 589, בעמ’ 596; ע”א 268/71 מרגוליס נ’ לינדר, פ”ד כו(2) 761; ע”פ 112/52 גבוב נ’ היועץ המשפטי לממשלת ישראל, פ”ד ז, 251; פ”ע יב 252, ת”א (חיפה) 8238-07 נודרי פיצ’חזדה נ’ עטא חביב ואח’ (12.1.12, בסיפת פס’ 20ב).
בשולי הדברים אעיר כי לדידי, היה על עורך הדין לזמן עדים נוספים, שגם אותם לא מצא לנכון לזמן, ובכלל זה, את השמאי פרחי, שפעל מטעמו, את יוסף, וכאמור, עדים נוספים שהיו יכולים להעיד על מומחיותו, אבל הוא לא פעל כך.
לא זו אף זו, שדבריו של התובע בחקירתו הנגדית בדבר הלקוחות הנוספים, מהווים עדות כבושה ואף הרחבת חזית אסורה (ר’: ע”א 397/68, וייס נ’ ג’ורג’, פ”ד כג(1) 402, 407 (1969); ע”א 6799/02, יולזרי נ’ בנק המזרחי המאוחד בע”מ, פ”ד נח(2) 145 (2003); רע”א 9123/05, אדמוב נ’ סיטי סטייט (25.10.2007)).
למעלה מן הצורך ואף אם נקבל את גישתו של התובע כי די בעבודתו הרציפה (שלא הוכחה, כאמור) בתחום המקרקעין בכלל ובתחום העבודה מול המינהל בפרט, משך תקופה של 3 שנים, הרי שעלינו להידרש לטיב עבודתו במקרה שלפנינו.
מעמדן של חוות דעת המומחים מטעם הנתבעת, והעדר חוות דעת מטעם התובע
כאמור לעיל, הציגה הנתבעת שתי חוות דעת מומחים מטעמה: האחת של המומחה לענייני מקרקעין, עו”ד צבי שני, והשניה, של השמאי. מנגד, לא השכיל התובע להציג ולו חוות דעת אחת לחיזוק טענותיו.
כידוע, במשפט האזרחי, די לנו בהרמת נטל הראיה באמצעות המצאת חוות דעת המחזקת את גרסת התובעים, כאשר, כאמור, מול חוות דעת אלו לא הומצאו כל חוות דעת מטעם הנתבעים לסתור.
לעניין זה אפנה לדברי השופטת עדנה ארבל בע”א 78/04 המגן חברה לביטוח בע”מ נ’ שלום גרשון הובלות בע”מ, פ”ד סא(3) 18, 36 (5.10.06, פסקה 11), שעמדה על משמעותם של נטל השכנוע ונטל הראיה. כידוע, נטל ההוכחה מורכב משניים: נטל השכנוע ונטל הבאת הראיות. השופטת ארבל מציינת בפסק דינה כי –
“נטל השכנוע מבטא את החובה העיקרית המוטלת על בעל דין להוכיח את טענותיו כלפי יריבו במידת ההוכחה הנדרשת בהליך אזרחי, הייינו, מאזן ההסתברויות. נטל זה הוא קבוע בדרך כלל, ואינו עובר בין בעלי הדין במהלך המשפט. נטל הבאת הראיות הוא החובה המשנית והנלווית לנטל השכנוע. ככל שמדובר בצד הנושא בנטל השכנוע, משמעות החובה היא שעליו להביא ראיות מספיקות על מנת לעמוד בנטל, ואילו ביחס ליריבו משמעה שעליו להביא ראיות שישמיטו את הבסיס מתחת לראיות שהובאו כנגדו” (ר’ גם: יעקב קדמי בספרו על הראיות (חלק רביעי, עמ’ 1719) (2009), יניב ואקי דיני ראיות, 1922 (כרך ד, 2021), ודברי כב’ השופט יחיאל כשר בע”א 6681/21, שרית קילקר ואח’ נ’ עובד ניסים נועם ואח’ (12.7.23, פסקאות 20-21)):
באשר לצורך להעמיד חוות דעת מומחה נגדית ולהרים את נטל הבאת הראיות, כבר נקבע בהלכה הפסוקה, אך לאחרונה, גם בהליך פלילי, שבעניינו נדרשת רמת הוכחה של מעבר לספק סביר, כי יש לייחס “תוקף מלא ומשקל מכריע” לחוות דעת מטעם המשטרה, במיוחד כאשר מול חוות דעת זו לא הוצגה כל חוות דעת לסתירה (ר’: ע”פ 319/21, מוחמד אבו אלהיגא נ’ מדינת ישראל, 10.4.22, מתוך חוות דעתו של כב’ השופט יוסף אלרון, פסקה א’ לסקירת פסיקת ביהמ”ש המחוזי, ופסקה 27 לחות דעתו של השופט אלרון עצמו, הקובע כי בהעדר חוות דעת סותרת יש לקבל את חוות דעת המשטרה במלואה). כלומר: מצבו של צד שלא השכיל להמציא חוות דעת מטעמו נחות אל מול הצד שהציג חוות דעת מומחה.
הוספת חלקה 62 לתשריט
כאמור לעיל, במהלך ניהול הליך ההוכחות עלה כי אחד הגורמים המרכזיים לעיכוב באישור התכנית שלעניין, היה בעצם הוספת חלקה 62 לתשריט. עורך הדין טען שמדובר בהחלטה של המודד גטניו, וזה אכן לקח את כל האחריות על עצמו. מאידך גיסא, טענה הנתבעת כי עורך הדין פעל לשכנעה כי עליה לצרף גם את חלקה 62 לתשריט, על מנת לקדם את התכנית שלעניין, וזאת, בהתאם לדרישת רמ”י ועיריית נס ציונה. עורך הדין מכחיש מצדו את הדברים. עם זאת, וכפי שעולה מתצהירו של יפת, דווקא יפת (ולא הנתבעת) הוא שדרש את צירוף חלקה 62 לתשריט, בטענה כי ללא הכללת חלקה 62 תיגרם למקרקעיו פגיעה “אנושה”, כלשונו (ר’ סע’ 9-12 לתצהירו). כן הוא מציין כי מלכתחילה ערך המודד מפת מדידה אחרת, שבה לא נכללה חלקה 62. לדבריו, הכללת חלקה 62, בהסכמת הנתבעת, יצרה מגרשים ראויים ומקובלים לו ולרוכשי הזכויות ממנו. כל זאת, הגם שבחקירתו הנגדית הודה יפת כי אין לו שום קשר לחלקה 62, אולם שילובה בתשריט שירתה את האינטרסים שלו, ואם לא היו משלבים בתכנית את חלקה 62, הוא לא היה חותם על המפה (עמ’ 7, ש’ 21-28 לפר’ הדיון מיום 8.12.22).
גם המודד גטניו מודה כי יפת הוביל את המאבק על התוספת של חלקה 62, הגם שהמודד מנסה להתחמק ולהשליך (ללא הצלחה) את האחריות בעניין על הנתבעת (לעניין זה ר’ חקירתו הנגדית של המודד מעמ’ 17, ש’ 14 ועד עמ’ 18, ש’ 31, לפר’ הדיון מיום 14.9.23). בהקשר זה מנסה המודד לשבח את עורך הדין על עבודתו מול המשפחות בעלות המשולש, חלקה 62, שלא היתה קלה, בשל התנגדותן העיקשת של אלו לקידום ההליך מול רמ”י, וללא קשר לנתבעת (עמ’ 21, ש’ 1-12 לפר’ הדיון מיום 14.9.23).
עורך הדין עצמו מודה כי שילוב חלקה 62 בתכנית עיכב את התכניות שלעניין, אולם הוא משליך את האחריות שלעניין על המודד (עמ’ 12, ש’ 20-23 לפר’ הדיון מיום 8.12.22). עוד הוא מדגיש כי הלקוחה היא שהביאה עמה את המודד. יוער כי הלקוחה עצמה מודה כי התקשרה ישירות עם המודד, כאשר לדבריה (בעמ’ 65, ש’ 1-12), שלא נסתרו, רעייתו של התובע עבדה אצל המודד (ומכאן הקשר בין התובע לבין המודד), אך הלקוחה היא שהתקשרה ישירות מול המודד. חרף האמור לא אוכל לקבל את טענתו של עורך הדי, המבקשת להסיר מעצמו אחריות ולהטילה על המודד. ואבהיר: ראשית, עורך הדין הוא שמנהל את העבודה מול רמ”י והרשויות השונות. יתירה מכך: עורך דין מומחה היה אמור לדעת כי אין מקום לשלב בין חלקות שונות מסוגים שונים, ובכלל זה: חלקה חקלאית (חלקה 62) ומשק עזר. לא זו אף זו, מהעדויות שעלו, ובכלל זה, מדברי יפת, שהעיד מטעם עורך הדין, המודד עצמו, שגם הוא העיד מטעם התובע, וכמובן הלקוחה עצמה, עולה כי יתר בעלי המגרשים לא היו משתפים פעולה עם התכנית שלעניין, ומשכך, אלו דרשו את שילובה של חלקה 62. בעניין זה אני מקבל את גרסתה של הנתבעת, כי עורך הדין פעל כדי לשכנע אותה לצרף את חלקה 62 לתשריט, בהינתן התנגדות של גורמים אחרים, כמוכח, למתווה ללא חלקה 62. פעולה זו גרמה בהמשך לעיכוב הליכי התכנון ולמעשה עיכבה את כל ההליך. לא זו אף זו: עורך הדין מפנה לפעולותיו של המודד כפעולות שנעשו לכאורה מטעמו (ר’ למשל: פניית המודד לרמ”י בהגישו תכנית ותשריט חלוקה למגרשים מיום 12.2.17, נספח ה’ לכתב התביעה), ובו זמנית טוען כי אין לו אחריות על פעולות אלו. עורך הדין איננו מבהיר כיצד שני אלו יכולים לדור בכפיפה אחת: מצד אחד הוא מסתמך על עבודת הגורמים המקצועיים ומצד שני הוא מנער חוצנו מהם.
פרשנות ההסכם כנגד עורך הדין – מנסחו של ההסכם וחובת האמון של עורך הדין
למעלה מן הצורך וככל שקיים ספק כלשהו בדבר פרשנותו של ההסכם בין הצדדים, ומשההסכם נוסח ע”י עורך הדין (וגם אם תתקבל הטענה כי נציג הלקוחה, בן דוד, היה מעורב בקביעת שלבי ההליך), אפנה להוראות בדבר פרשנותו של ההסכם, העולות מחוק החוזים כדלקמן: סע’ 25(א) לחוק החוזים קובע כי –
“חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.”
תיקון זה נעשה בהתאם לפסק הדין בע”א 4628-93, מדינת ישראל נ’ אפרופים שיכון ויזום (1991) בע”מ, פ”ד מט(2), 265, שבמסגרתו נקבע כי גם במקום שבו החוזה פשוט וברור עדיין מוטלת החובה על בית המשפט לבחון את אומד דעתם של הצדדים, ובמידת הצורך ובהתאם לנסיבות יש ליתן לאומד דעתם של הצדדים עדיפות על פני לשון החוזה. כך נקבע שם (בעמ’ 312, סוף סע’ 17 לחוות דעתו של המשנה לנשיא אהרון ברק (כתוארו אז)):
“לאחר שהפרשן גיבש את אומד דעתם (המשותף) של הצדדים, הוא בוחן אם אומד דעת זה “משתמע” – כלומר, יש לו עיגון – מתוך החוזה. אם התשובה היא בחיוב, יפורש החוזה על-פי אומד דעת זה, שבגיבושו שימשו בערבוביה נתונים הבאים מהחוזה ומחוצה לו.”
(כן ר’: ע”א 554/83 – “אתא” חברה לטקסטיל בע”מ נ’ עזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז”ל, פד”י מ”א (1) 282).
במסגרת תיקון מס’ 2 לחוק החוזים משנת תשע”א-2011, הוסף לסע’ 25 לחוק החוזים סע’ משנה (ב1), שבמסגרתו התייחסות להלכה הפסוקה עד אותה עת, ושלפיה מפרשים חוזה נגד מנסחו כדלקמן:
“חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו.”
בהקשר זה אבהיר כי התיקון הנ”ל לחוק החוזים מדגיש כי אין מקום לעשות שימוש תמידי בכלל של פרשנות חוזה כנגד מנסחו, אלא במקרים חריגים בלבד, כאשר הדברים אינם משתמעים במפורש מההסכם. ר’ למשל את חוות דעת המיעוט של השופט חיים כהן (כתוארו אז) בפסק הדין בע”א 891/75, מדינת ישראל, משרד השיכון נ’ אשר מעוז, פ”ד ל(3), 748, שבמסגרתו נקבע (עובר להוספת סע’ משנה (ב1) לחוק), כי במקום שההסכם איננו לוקה בחוסר בהירות אין מקום להשתמש בכלל זה. ואכן כך נקבע בחוק, שרק כאשר החוזה “ניתן לפירושים שונים” יש לפרשו כנגד מנסחו.
אמנם חוזה יכול להתפרש כנגד מנסחו כאשר הוא “שותק”, כלומר כאשר קיימת אי בהירות באשר להוראה המדוייקת הנובעת מהחוזה (לעניין זה ר’ למשל ע”א 409/76, ברזל הצפון בע”מ נ’ שיכון עובדים בע”מ, פ”ד לא(2), 119, במסגרת חוות דעתו של השופט מאיר שמגר (כתוארו אז)); אולם אין זה המקרה שלפניי.
בשולי פרק זה לא למותר מלציין את ההלכה הפסוקה שעמנו בע”א 9282/02, יכין חקל בע”מ ואח’ נ’ עו”ד יצחק יחיאל, פ”ד נח(5), 20, בעמ’ 31-32. כב’ השופט אליעזר ריבלין מצטט בהסכמה את דברי המלומד דניאל פרידמן (ד’ פרידמן, שכר-טרחה ראוי לעורך-דין, המשפט, ב, תשנ”ה, בעמ’ 113-112), הקובע כי האחריות לעריכת הסכם שכר טרחה מוטלת, בראש ובראשונה, על שכמו של עורך-הדין, ומחדלו בעניין זה, אף כי איננו שולל ממנו את עצם הזכאות לשכר ראוי, עשוי לבוא בחשבון גובה השכר. לטעמי, ניתן להשליך מהלכה זו גם על ענייננו: האחריות להסכם שכר הטרחה על פרטיו מוטלת על עורך הדין, ומשכך, הוא איננו יכול לבוא בטענות ללקוחה, הנתבעת, כאילו זו הונתה אותו ביחס לחלקה 75.
עוד בשולי פרק זה אפנה לחובות המוטלות על עורך הדין כ”אמונאי”, כאשר חובת האמון שחב עורך הדין ללקוחו מבוססת על טיב מערכת היחסים שביניהם. מערכת יחסים זו מתאפיינת בא-סימטריה מובהקת, נוכח העובדה שהלקוח הינו על פי רוב חסר ידע מקצועי בתחומי המשפט (ר’ בהרחבה בפסק דינו של כב’ השופט יחיאל כשר בע”א 3640/22, עו”ד יורם ל’ כהן ואח’ נ’ רבקה בוכמן ואח’ (1.9.24), במיוחד בפסקאות 35-43).
עוד בשולי הדברים ולא בשולי חשיבותם ומשהוכח כי עורך הדין ייצג גורמים שונים, שלהם אינטרסים שונים במקרקעין, הרי שאין מנוס מלהפנות להוראות כלל 14(א) לכללי לשכת עורכי הדין, הקובעות כי –
“לא ייצג עורך דין לקוח, לא יקבל על עצמו לייצגו ולא ימשיך בייצוגו, אם קיים חשש שלא יוכל למלא את חובתו המקצועית כלפיו, בשל עניין אישי שלו, או בשל התחייבות או חובת נאמנות שיש לו כלפי אחר או בשל עומס עבודה או בשל סיבה דומה אחרת”.
אין צורך לומר כי דברים אלו אינם מחודדים דיים בהסכם השני, כאשר ברי כי חובת הגילוי שלעניין מוטלת על עורך הדין.
ההלכה הפסוקה בעניין שכר טרחת עו”ד המותנה בהצלחה
ההלכה הפסוקה דנה בסוגיה של שכר טרחת עו”ד במקרקעין המותנה בהצלחה (Contingent Fee), בע”א 2794-20, עו”ד ענת לוי נ’ מלטיה ויטוריו את פדלון בע”מ ואח’ (6.11.23, להלן: עניין לוי). במקרה הנדון שם השיגה עורכת הדין תוצאות עבור לקוחותיה (3 קבוצות של לקוחות בעלי מגרשים שונים, בעלות אינטרסים נוגדים לכאורה), כאשר התוצאה במסגרת ההסכם הותנתה ב”פרסום למתן תוקף של תוכנית המגדילה את זכויות הבניה בנכס”. דא עקא שמקצת מהצדדים חזרו בהם ואף סיכלו את התוצאות במסגרת הוועדות שלעניין, ומכאן עתירתה של עורכת הדין בפני ביהמ”ש המחוזי לקבל שכרה או לחלופין שכר ראוי, בטענה שהשיגה תוצאות עבור לקוחותיה, אולם חלק מהם סיכל בעצמו את התוצאות. בנסיבות העניין, דחתה שופטת ביהמ”ש המחוזי, א’ נחליאלי חיאט, את תביעתה של עורכת הדין, בפסק דינה בת”א 41504-02-16 (3.2.2020). עורכת הדין ערערה על פסק דינו של ביהמ”ש המחוזי ואף ביהמ”ש העליון דחה את ערעורה.
אסקור בקצרה את קביעותיו העקרוניות של כב’ השופט יחיאל כשר, שכתב את חוות הדעת העיקרית (שהתקבלה בהסכמה ע”י חבריו להרכב, כב’ השופטים סולברג וגרוסקופף) וכן אפנה להערתו של השופט גרוסקופף כדלקמן. השופט כשר מפנה לאבחנה בפסיקה בין שני סוגים של הסכמים בעניין כדלקמן (פסקה 23 לחוות הדעת, וכן ר’ סקירה ממצה של פסקי הדין שלעניין בפסקה 24. עוד ר’ מאמרו של המלומד פרופ’ איל זמיר “שכר טרחה התלוי בתוצאה בשיעור של 100%” משפטים מח 5, 12-9 (2018)):
“הסכמים מסוג זה מוכרים כהסכמים לשכר טרחה מותנה (Contingency Fee), כאשר הכוונה היא ל-“כל מנגנון אשר לפיו תלוי שכר הטרחה באופן כלשהו בתוצאות הטיפול” (ע”א 2871/00 ח’ורי נ’ בנק מרכנתיל דיסקונט, פ”ד נז(6) 319, 326 (2003)). מוכרת גם הבחנה בין הסכם לפיו עצם הזכות לשכר טרחה מותנית בהצלחה (Conditional Fee), לבין הסכם הקובע ששיעור שכר הטרחה ייגזר מתוצאה (Contingent Fee) (וראו בהקשר זה בספרו של השופט גבריאל קלינג אתיקה בעריכת דין 216 (2001)…”
בהקשר זה מצטט השופט כשר (בפסקה 28 לחוות דעתו) את דברי השופט גרוסקופף בפסק הדין בע”א 3009/21 קלמנסון נ’ נאמן של חברת בני בכר זועבי חברה לבניה בע”מ (8.6.2023, פסקה 3 לפסק דינו), הקובע כי –
“כאשר מוסכם כי שכר הטרחה ישולם על בסיס תוצאות (מה שמכונה ‘שכר טרחה מותנה’ או Contingency fee), כוונת הצדדים היא כי היקפו של שכר הטרחה לא ייקבע על פי היקף העבודה שהשקיע נותן השירות (כגון מספר שעות העבודה שהשקיע) אלא על פי התוצאות שנבעו מעבודתו (כגון הסכום בו זכה הלקוח בתביעה). כך, כשהדבר מיטיב עם מזמין השירות – לאמור, כשנותן השירות השקיע עבודה מרובה, אך לא העלה מאום. כך גם כשהדבר מיטיב עם נותן השירות – לאמור, כשצמחה למזמין תועלת רבה ביחס להיקף עבודה מצומצם שהשקיע נותן השירות.”
כן אבקש להפנות להערות נוספות של השופט כשר בחוות דעתו: ראשית, הוא מעיר (בפסקה 27) כי הגבלה מוגזמת של זכותו של לקוח לקבוע כי הוא איננו מעוניין עוד בשירותיו של עורך הדין, לא תתאם את תקנת הציבור, כמשמעותה בסע’ 30 לחוק החוזים. כן הוא מציין (בפסקה 26) כי –
“נקודת המוצא, בהתקשרות בין עורך הדין לבין לקוחו, הינה שהלקוח ממשיך לשמור בידיו את הכוח להחליט בעניינו בהתאם להשקפתו בדבר האינטרסים שלו.”
לטעמי, דברים אלו מתאימים והולמים להפליא את המקרה שלפניי, באשר קביעה כי על הלקוחה לשלם לעורך הדין סכום מוסכם בסך של 150 אלש”ח גם בהעדר הצלחה ורק בהוכחה של עבודה מסויימת, מהווה כבילה לא מקובלת של הלקוחה לעורך הדין.
עוד מציין השופט כשר (בפסקה 28 לחוות דעתו, תוך הפניה לפסקה 19 בפסק דינה של כב’ השופטת חיות (כתוארה אז) בע”א 9784/05 עיריית תל אביב יפו נ’ גורן (12.8.2009)), שכאשר מוסכם בין עורך הדין לבין הלקוח על שכר שכולו מותנה בתוצאה (קרי – בהעדר השגת התוצאה אין עורך הדין זכאי לשכר טרחה כלשהו), נוצרת ציפייה לגיטימית של עורך הדין שיתאפשר לו להשיג את התוצאה המקווה. כן הוא מציין (בפסקה 27) ביחס לניסוח ההסכם ע”י עורך הדין כי –
“באותם המקרים בהם עורך הדין הינו גם המנסח של הסכם ההתקשרות עם הלקוח (וכך הדבר ברבים מהמקרים), תושפע התוצאה, לעת מחלוקת, מהכלל לפיו חוזה יפורש כנגד מנסחו, החל אף ביתר שאת ביחסים שבין עורך דין המנסח את הסכם ההתקשרות עם הלקוח לבין הלקוח…”
השופט כשר מנסה לאזן (בפסקה 29) בין האינטרסים השונים, ובכללם: שמירת הכח בידי הלקוח להפסיק את ההתקשרות עם עורך הדין, ומאידך גיסא, מתן האפשרות לעורך הדין להשיג תוצאה ראויה עבור הלקוח. השופט כשר מתווה את הכללים בעניין ומדגימם: לדבריו (בפסקה 29), אין כל חולק כי כאשר הלקוח בחר בדרך של שכר טרחה מותנה בתוצאה, אולם הדרך להשגת התוצאה עוד ארוכה, הרי שהוא רשאי להפסיק את ההתקשרות, וזכותו של עורך הדין לשכר טרחה הנגזר מהתוצאה תוחלף לשכר טרחה ראוי. מאידך גיסא, נראה כי כאשר הטיפול של עורך הדין הביא לכך שהתוצאה כמעט הושגה, אולם הדבר תלוי בהסכמתו של עורך הדין, והוא מסרב לעשות זאת, הרי שקל יהיה לקבוע כי עורך הדין זכאי לשכר טרחה שהיה זכאי לו במצב שבו התוצאה היתה מושגת. בהקשר זה מפנה השופט כשר לכלל של חובת תום הלב בקיום הסכם (סע’ 39 לחוק החוזים, ופסקה 30 לפסק הדין, ור’ גם חוות דעתו של השופט גרוסקופף בעניין).
בטרם סיום של פרק זה, אבקש, כאמור, להפנות לדבריו של השופט גרוסקופף בחוות דעתו:
“אכן, על פני הדברים, התוצאה הסופית אליה הגענו עשויה לעורר אי נוחות מסוימת. המערערת טרחה רבות למען המשיבים, ואף הצליחה לא מעט בעמלה, אך לארץ המובטחת (ביחס להתקשרויות עם קבוצת מלטיה) היא לא זכתה להגיע. ברם, אם נעמיק בדבר, אין הצדקה של ממש לתחושה זו. המערערת עשתה מרצונה עסקה במסגרתה נטלה על עצמה סיכון – אם תושג התוצאה המבוקשת, היא תזכה בשכר גבוה הנגזר לפי התוצאות; ואם ייכשל המיזם (וזאת אף מבלי שדבק רבב במעשיה), היא תזכה בסכום הקבוע בלבד. משמעות הקביעה כי החוזה לא הופר על ידי חברת מלטיה, ושלא הוכח חוסר תום לב מצידה, היא שחלוקת הסיכונים האמורה בעינה עומדת. ניתן להבין, ואף לגלות סימפתיה, לעניינו של אדם שטרח והשתדל, אך מסיבות שאינן תלויות בו מאמציו לא עלו יפה – על כן שותף הייתי לניסיון לדרבן את הצדדים לפשרה, ומקובלת עלי גם הצעת חברי לעניין הוצאות המשפט. ואולם, אין בכך כדי לאפשר לנו, משלא הוכחו הפרה או חוסר תום לב מצד קבוצת מלטיה, לעשות את הצעד הנוסף המבוקש על ידי המערערת, ולהקנות בידיה זכאות לשכר מוסכם שהתנאי החוזי לקבלתו לא התקיים.”
אין צורך לומר שדבריו של השופט גרוסקופף, על תחושותיו, הולמים להפליא את המקרה שלפניי. קיימת תחושה כי התובע עמל במידה מסויימת (הגם אם לא כמו שהוא מנסה להציג את עמלו ויגיע כפיו), אולם הוראות ההסכם שנוסחו על ידו, אינן מקנות לו זכות לשכר, כמפורט לקמן.
נמצאנו למדים, אפוא, כי בהסכמי שכר טרחה המותנים בתוצאה, יש לאפשר לעורך הדין להגשים את התוצאה. עם זאת, ככל שנעשה ניסיון וזה לא צלח, הרי שלא ניתן לחייב את הלקוח להמשיך בהתקשרות או לשאת בעלויות אחרות. בהקשר זה נתתי דעתי לאמירות ביחס לפרשנות ההסכם כנגד מנסחו. מכל מקום, בעניין לוי נראה כי הניסיון צלח, אולם המשיבים בערעור סירבו לתוצאה שהושגה עבורם. הדברים נכונים מקל וחומר במקרה שלנו, כאשר עורך הדין לא רק שלא השיג כל תוצאה בחלוף שנים רבות, אלא שמעשיו או אחריותו המיניסטריאלית על מעשי המודד, פגמו בתוצאה, ושמא יש לומר שאף הסיגוה אחור.
דחיית טענות הנתבעת והתובעת שכנגד בתביעתה הנגדית
משענייננו גם בתביעה נגדית שהוגשה ע”י הנתבעת כנגד התובע, ביחס לנזקים שנגרמו לה (בהיקף המוערך על ידה בחצי מיליון ₪), בגין העיכוב בטיפול בקרקע, והבאים לידי ביטוי בחוות דעת השמאי מטעמה, הרי שאדרש לטענות הנתבעת בעניין זה בקצירת האומר:
אקדים את המאוחר ואציין כי מצאתי להורות גם על דחייתה של התביעה הנגדית. זאת, בנסיבות שבהן לא היתה התפתחות ביחס למימוש המקרקעין משך עשרות שנים לפני מועד טיפולו של התובע במקרקעין אלו (כפי שעולה מחוות דעת המומחה שני), כמו גם בשנים לאחר מכן, וכאשר ברור כי מדובר בפרויקט מורכב שעורכי דין שונים ניסו לחלצו מהמיצר, ללא הצלחה, כפי שאף הודה המומחה מטעם הנתבעת, כמפורט לעיל. כאמור לעיל, במסגרת סקירתי עלה כי גם נציגי רמ”י הודו בעיכוב הטיפול בשטח על ידם. זאת ועוד: לנתבעת היו דרישות מיוחדות ביחס לתוספת המקרקעין שמגיעה לה, לטענתה, שגם אלו לא הועילו לקידום מימוש המקרקעין. מכאן, שאין לנתבעת אלא להלין על עצמה.
בנסיבות העניין גם לא מצאתי להידרש לחוות דעת השמאי מטעם הנתבעת והתובעת שכנגד, ביחס לנזקים שנגרמו לה כתוצאה מטיפולו של עורך הדין התובע בעניינה, באשר לא הוכח כי לו היה הפרויקט מטופל ע”י עורך דין אחר ניתן היה לקדמו.
עוד בשולי הדברים אציין כי נתתי דעתי לכלל טענות ב”כ הצדדים, שחלקן מתבסס על הרחבת חזית אסורה, ולא מצאתי לדון בכלל הטענות, באשר הכרעתי, המתבססת על עובדות, ראיות, והלכה פסוקה, איננה נזקקת להכרעות בסוגיות צדדיות, שאינן בליבת המחלוקת בין הצדדים.
סוף דבר ותוצאה
בנסיבות העניין ולאחר העיון בפעולות התובע אל מול רמ”י, בהסכמים שלעניין, בעדויות הצדדים, בחוות דעת המומחים ובסיכומי הצדדים, נחה דעתי כי דינה של התביעה העיקרית דחייה. כאמור לעיל, באשר לרכיב של התביעה שעניינו קידום הפרויקט של חלקה 70, הרי שבעניין זה נרשמה טעות דרסטית בכך שבמסגרת התשריט שלעניין שולבה גם חלקה 62, באופן שגרם לדחיית תשריט זה. ויודגש: גם אם אקבל את גרסת התובע, שלפיה, הוא איננו אחראי לטעות דרסטית זו (ואינני מקבל טענתו זו של התובע, נוכח עדותם של יפת ושל הלקוחה, כי התובע עצמו שכנע לילך לפי מתווה זה, בהינתן דרישתם של יפת ושל אחרים) הרי שלתובע אחריות מיניסטריאלית, בהיותו אמון על תכלול כלל הגורמים העוסקים בפרויקט, עורך דין, שמאי, מודד, וכלל היועצים המקצועיים. באשר לרכיב התביעה שעניינו בחלקה 75, הרי שלא השכלתי להבין מלכתחילה מדוע רכיב זה שולב בכתב התביעה, לאחר שלא מצאתי כי ניתן לייחס לנתבעת איזושהי אשמה בשילוב הטיפול בחלקה 75 בהסכם שלעניין.
באשר לתביעה הנגדית שהוגשה ע”י הנתבעת ולאחר שהוכח שגם הנתבעת לא פעלה לקדם חלוקת המגרשים, ומשענייננו במגרשים המצויים בסטטוס דומה משך עשרות בשנים, ונוכח דבריו של המומחה מטעם הנתבעת, עו”ד שני, שלפיהם, עורכי דין רבים ניסו לקדם את הפרויקט משך עשרות שנים ללא הצלחה, ובשים לב לכך שהנתבעת “הכניסה עז” בדמות דרישתה לתוספת של 800 מ”ר על חשבון הצד השני, כמו גם דרישתה להחזיר לידיה את חלקה 75, ונוכח העובדה שגם כיום, בחלוף כ-5 שנים ממועד הפסקת ההתקשרות, לא מצאתי כי נרשמה איזושהי התקדמות ביחס למימושם של המקרקעין, ובשים לב לעמדת רמ”י ומומחה הנתבעת באשר למורכבות של סוגיית המקרקעין בטירת שלום, הרי שלא מצאתי לקבל את טענות הנתבעת ביחס להפסדים שנגרמו לה.
אשר על כן, אני מורה על דחייה הדדית של שתי התביעות. בנסיבות העניין, אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו.
המזכירות תמציא את פסק הדין לב”כ הצדדים.
זכות ערעור כדין.
ניתן היום, כ”ט אלול תשפ”ד, 02 אוקטובר 2024, בהעדר הצדדים.
