בפני
כבוד השופט, סגן הנשיא מרדכי בורשטין
תובעים
1.מרים מוחמד חמד
2. ראתב מוסא חמד
3. זיאד מוסא חמד
4. עימאד מוסא חמד
ע”י ב”כ עוה”ד ת. דראושה
נגד
נתבע
עלי חליל חמד
ע”י ב”כ עוה”ד א. עבידאת
פסק דין
התביעה
1. תביעה למתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע או מי מטעמו לחסום את דרך הגישה ודרך המעבר בחלקות 159 ו-160 בגוש 29989, בסילואן – ראס אל עמוד, או למנוע בכל דרך שהיא מהתובעים לעבור באמצעות הדרך האמורה.
הצדדים הם בני משפחה. הנתבע הוא בן דודם של התובעים 2-4 ואחיין של התובעת, שדירתו מצויה במפלס התחתון ודירת התובעים מצויה במפלס עליון.
התביעה הוגשה במקורה לבית המשפט לענייני משפחה – אך הועברה לבית משפט זה.
2. במהלך שנות חיי ניהול התיק נעשו ניסיונות ליישב את הסכסוך שבין הצדדים בדרכי שלום והצדדים אף הגיעו להבנות מסוימות. אולם, בסופו של יום ולמרבה הצער, ניסיונות אלה לא הבשילו לכלל הסדר ועל כן יש להכריע בסכסוך שבין הצדדים.
הסכם המכר- שיתוף וטענות הצדדים
3. ביום 20.06.1953 נחתם הסכם מכר – חלוקת מקרקעין בין ארבעה אחים, אשר הסכימו על חלוקת המקרקעין שקיבלו מאביהם המנוח בשטח של 1650 מ”ר.
לכל אחד מהאחים הוקצה חלק במקרקעין.
התובעים 2-4 הם בניו של המנוח מוסא והנתבע הוא בנו של המנוח חליל.
בסעיף 2 להסכם נקבע כי לאביהם של התובעים 2-4 זכות “לעבור מהכביש הציבורי מדלת החדר של אחמד ואמו, אשר יקבל מעבר שמגיע לביתו הנמצא בצד הדרומי של המקרקעין אשר מתחלקת”.
4. לטענת התובעים הם ובני משפחותיהם עוברים בדרך, הקיימת מזה שנים רבות, כשמאידך הנתבע אינו עושה כלל שימוש בדרך האמורה.
הנתבע טוען שהדרך בשימוש התובעים עוברת בחלקתו וכי הוא זכאי בהתאם לפסק דין שנוהל בהליך אחר לעשות שימוש במקרקעין. הנתבע התחייב שגם אם יעשה שימוש במקרקעין, לתובעים תיוותר זכות מעבר וכי הוא לא ימנע מהם גישה למקרקעין שלהם.
ההליך בבית המשפט לענייני משפחה ובעלות התובע בשטח ה”משולשים”
5. ביום 09.11.15 ניתן בבית המשפט לענייני משפחה פסק דין ובו נקבע כי שני אזורים, המוגדרים כ”משולשים”, בין המקרקעין של הנתבע דנן, שהיה תובע בהליך האמור, לבין הנתבעים מחמד, חמד, מוראד ועלי חמד, שייכים לחלקה 159, אשר בבעלותו של הנתבע דנן(ת”ע 4852-12-11). ערעור שהוגש על פסק הדין נמחק, לאחר שלא הופקד העירבון (ע”א 19800-03-16).
6. אמנם התובעים, לא היו צד להליך שנוהל בבית המשפט לענייני משפחה, אך למעשה, ממילא, אין הם טוענים לזכות של בעלות בשטח ה”משולשים” האמורים (ראו למשל: סעיף 18 לתצהיר התובע 2). התובעים ידעו על ההליך שהתנהל בבית המשפט לענייני משפחה, היו מיוצגים ואף ביקשו להעיד במשפט האמור.
התובע 2 גם הודה שהוא מכבד את פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה (ע’ 10) ומכאן שלמעשה אינו חולק על הבעלות האמורה.
נקודת המוצא היא אפוא ששטח “המשולשים” הוא בבעלותו של הנתבע.
7. ביום 18.10.20, ערכתי ביקור במקום במעמד הצדדים ובאי כוחם. מהביקור במקום עולה כי בית התובעים נמצא מעל בית הנתבע וכי חלק מדלת הכניסה למקרקעין של התובעים מצוי ב”משולש הגדול”. מעבר לדלת הכניסה, מצוי שטח “המשולש הקטן”, כפי שהודגם בביקור.
8. למעשה, כאמור, אין מחלוקת ולא יכולה להיות מחלוקת על זכות הבעלות של הנתבע, בשטח “המשולשים” ועל כך ששטח זה שייך לנתבע.
אין גם מחלוקת על כך שהתובעים עושים שימוש בדרך המובילה לביתם, שחלקה עוברת ב”שטח המשולשים”. הדרך הייתה קיימת, כפי שהיא קיימת כיום, במשך שנים רבות.
עם זאת, לטענת הנתבע גם אם הוא יעשה שימוש בשטח ה”משולשים” תישאר לתובעים זכות מעבר.
זכות התובעים בדרך המעבר – דיון והכרעה
9. התובעים טוענים כי דרך המעבר נקבעה בהסכם החלוקה. בעניין זה, הצדק עימם. אלא, שלא כטענתם, הסכם החלוקה לא קבע מה שטח הדרך, אלא קבע זכות מעבר. הא ותו לא.
סעיף 5 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969 (להלן: “חוק המקרקעין”), קובע מהי זיקת הנאה: “זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם”.
זיקת ההנאה בענייננו היא חיובית, מקנה זכות לעשייה מסוימת במקרקעין הכפופים – זכות מעבר (י. ויסמן דיני קניין החזקה ושימוש (תשס”ו)492).
זיקת ההנאה לעשות שימוש בדרך, נובעת הן מההסכם, אף שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין והן מהשימוש הגלוי, בפועל, במשך שנים רבות, קרוב ל-70 שנים.
בעניין זה קובע סעיף 94 (א) לחוק המקרקעין זיקת הנאה מכוח שנים: “מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה”.
נקודת המוצא לדיון היא שלתובעים זכות לזיקת הנאה בדרך המעבר, כששאלת זכותם לעשות שימוש במעבר אינה במחלוקת.
לא כך הם פני הדברים בנוגע לרוחב הדרך ולהיקף הזכות למעבר שניתנה להם, אשר שנויים במחלוקת בין הצדדים.
שאלת זיקת ההנאה נדונה בהרחבה בפרשת אסטרחאן (ע”א 700/88 חוה אסטרחאן ואח’ נ’ זאב בן חורין ואח’ פ”ד מה(3)720). כך נקבע כי זיקת הנאה מכוח שנים תקום גם אם החלה לפני חקיקת חוק המקרקעין. דעת הרוב מפי כב’ השופט ש. לוין עמדה על כך שיש למנוע ככל האפשר פגיעה בלתי ראויה בזכויות הקניין על ידי זיקות הנאה. באותו עניין נקבע שקיימות למערערים חלופות סבירות לחניה ולמעבר, שאינן כרוכות בשימוש במקרקעי המשיבים.
10. על מנת שזיקת הנאה לא תהווה מכשול לפיתוח מקרקעין, עם שינוי נסיבות, ניתנה הרשות לבטל את הזיקה או לשנות את תנאיה.
כך קובע סעיף 96 לחוק המקרקעין: ” זיקת הנאה היא לתקופה בלתי מוגבלת, זולת אם נקבעה לה תקופה בתנאי הזיקה; אולם בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעונין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את הזיקה או לשנות תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים; ורשאי בית המשפט לפסוק פיצוי למי שנגרם לו נזק על ידי הביטול או השינוי”.
שינוי נסיבות קם בענייננו, שכן לנתבע ניתן היתר בנייה על שטח ה”משולשים” המהווים חלק מהדרך (ראו עמדת כב’ השופט בן יאיר אסטרחאן 742).
המשך שימוש בדרך ברוחבה הנוכחי ימנע מהנתבע פיתוח המקרקעין שלו וניצול זכויותיו.
“שינוי מצב המקרקעין, הכפופים והזכאים, המצדיק את ביטולה של זיקת ההנאה, צופן בחובו שינוי של נתון אובייקטיבי במקרקעין, כמו שינו בתכנון, וכן שינוי סובייקטיבי שמקורו בבעל המקרקעין, לדוגמה, רצונו לבנות מבנים חדשים על המקרקעים שבבעלותו…יש ליתן את הדעת לשאלה אם השעבוד המוטל על המקרקעין הכפופים מכוח זיקת ההנאה מסכל את פיתוחם, פוגע בכדאיותם או מקשה עליהם. כמו כן, מצווה בית המשפט לשאול אם ביטולה של זיקת ההנאה יגרום להפסד תועלת העולה על הרווח הצפוי מפיתוח המקרקעין הכפופים… לבסוף, יש לבחון אם ביטולה של זיקת ההנאה יגרום נזק למשיבים, בגינו יש לפסוק פיצויים” (ע”א 1769/04 אירית אורן ואח’ נ’ רן כהן ואח’ (פסקה 13 לפסק דינו של כב’ השופט א. לוי) (13.07.06)).
יוטעם שהפסיקה הכירה לאחרונה שסעיף 96 לחוק המקרקעין חל גם על התחייבות להקניית זיקת הנאה (ע”א 1904/19 פיליפ בלאיש ואח’ נ’ פרח דיב (22.03.22)).
11. מכלול נסיבות העניין מלמד שיש מקום לשנות את זיקת ההנאה ואת זכות המעבר של התובעים באופן שתצומצם הפגיעה בבעלות הנתבע בשטח ה”משולשים” וכי אין מקום להיעתר לתביעת התובעים.
ראשית, חל שינוי נסיבות במובן זה שניתן פסק דין אשר הכריז על זכויות הנתבע במקרקעין. בנוסף, הנתבע קיבל היתר בנייה ביום 15.08.19 לתוספת יחידת דיור על בניין קיים. חל שינוי במצב המקרקעין ובהעדפותיו של בעל המקרקעין הכפופים, המבקש לנצל את זכויות הבנייה המוקנות לו ולבנות על גג ביתו. יוטעם שהתובעים לא התנגדו לתוכניות הבנייה שהוגשו.
שנית, המשך קיומה של זכות מעבר לא מסויגת, לתובעים, פוגע בנסיבות אלה, בפיתוח המקרקעין של הנתבע. כפועל יוצא, צמצום היקף זכות המעבר צפוי להגדיל את התועלת שניתן להפיק מהמקרקעין של הנתבע, בנייה על המקרקעין והשבחתו.
שלישית, הנזק אשר עשוי להיגרם לתובעים כתוצאה מהצרת היקף דרך המעבר אינו רב, ככל שישנו. הנתבע התחייב כי התובעים יוכלו לעשות שימוש במעבר לביתם ואינו מבקש לסגור את המעבר באופן מוחלט. כעולה מהביקור במקום, מעדויות הצדדים ומהתמונות שהוגשו, דרך המעבר שבמחלוקת היא בקומה העליונה, לאחר שיש לעלות בגרם מדרגות שאינו רחב. התובעים גם הודו, כי במקומות אחרים שאינם במחלוקת, הדרך הקיימת צרה יותר (ע’ 13). מכאן שהצרת הדרך לא תכביד באופן ממשי על התובעים ולא תגרום נזק רב להם והחלופה המוצעת להם אינה פוגעת באופן ממשי בזכויותיהם. יוטעם שהתובעים גם לא תבעו את בעלי החלקה הגובלת שגם ממנה ניתן לאפשר מעבר בצורה כזו או אחרת, וד”ל.
לשון אחר, שינוי מצב המקרקעין הכפופים כרוך בפיתוח המקרקעין ובהגדלת התועלת שאפשר להפיק מהם; שעבוד המקרקעין עלול לסכל את פיתוח המקרקעין הכפופים, לפגוע בכדאיותו ולהקשות עליו; שינוי היקף זיקת ההנאה יגרום להפסד תועלת נמוך מהרווח הכרוך בפיתוח המקרקעין הכפופים.
כל אלה מובילים למסקנה כי יש מקום לצמצם את זיקת ההנאה ואת זכות המעבר ועל כן אין מקום להיעתר לתביעה.
12. גם בחינת מאזן הנוחות שבין הצדדים מובילה למסקנה שיש לדחות את התביעה, שכן הנזק שייגרם לנתבע ממתן הצו, כמפורט לעיל, עולה עשרות מונים על הנזק שייגרם לתובעים מהצרת דרך המעבר. יש בהתחייבות הנתבע שלא לסגור את המעבר כדי לאזן בין זכויות הצדדים.
סוף דבר
13. לסיכום, זכות הבעלות של הנתבע בשטח ה”משולשים” גוברת על זכותם הנטענת של התובעים והוא רשאי לעשות שימוש בשטח ה”משולשים”, בהתאם לפסק הדין שניתן. משניתנה התחייבות הנתבע, כי לתובעים תישמר זכות גישה, לנוכח מעמדה של זיקת ההנאה ובהתחשב במאזן הנוחות שבין הצדדים, דין התביעה להידחות.
14. התביעה נדחית אפוא.
בהתחשב בקשרים המשפחתיים שבין הצדדים, בהתנהלות הדיונית של הצדדים ובניסיונות המרובים לסיים ההליך בדרכי שלום, פוסק הוצאות בדרך הצמצום ועל כן מחייב התובעים לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכ”ט עו”ד בסך 10,000 ₪ כולל מע”מ.
ניתן היום, ד’ שבט תשפ”ג, 26 ינואר 2023, בהעדר הצדדים.
