לפני
כבוד השופטת יפעת שקדי שץ
תובעים
1. א.ל. ת”ז ——
ע”י ב”כ עוה”ד ד. בן דוד
2. ב.ל. ת”ז ——
ע”י ב”כ עוה”ד י. עצמון
3. ג.ל. ת”ז ——
ע”י ב”כ עוה”ד ד. בן דוד
נגד
נתבעים
1.י.ו. ת”ז ——-
2.מ.ו. ת”ז ——
ע”י ב”כ עוה”ד י. ברזלי ואח’
פסק דין בתמ”ש 23586-09-20
פסק דין חלקי בתמ”ש 17203-02-20
השמות בדויים.
פסק דין זה מכריע במחלוקות הצדדים בשני הליכים –
תמ”ש 17203-02-20 – תביעה שהוגדרה כ”תביעה כספית, נזיקית” במסגרתה עמדו התובעים על סעד של פירוק שיתוף בדרך של מכירה בשוק החופשי ולחלופין, פיצוי כספי בגין חלק משווי נכס מקרקעין וכן חיוב בפיצוי בגין אובדן דמי שימוש ועוגמת נפש (“התביעה הכספית”).
תמ”ש 23586-09-20 – תביעה לביטול עסקת מתנה להענקת חלק מנכס מקרקעין ולחילופין, חלוקת נכס מקרקעין בחלקים שווים בין התובעות 1-2 לבין הנתבע (“התביעה לביטול המתנה”).
רקע כללי ופרטים נדרשים:
מר ג.ל. (התובע 3 בתביעה הכספית והתובע בתביעה לביטול המתנה – “גל”) היה נשוי לאמו של הנתבע 1, גב’ —– ז”ל (“המנוחה”) ולהם שתי בנות – גב’ א.ל. (התובעת 1 בתביעה הכספית – “אפרת”) וגב’ ב.ל. (התובעת 2 בתביעה הכספית “בתיה”).
מר י’ (הנתבע בתביעה לביטול הסכם המתנה והנתבע 1 בתביעה הכספית – “יעקב”) הוא בנה של המנוחה מנישואיה הראשונים, כך שגל הוא אביו החורג של יעקב ואפרת ובתיה הן אחיותיו של יעקב מצד אמו.
גב’ מ’ (הנתבעת 2 בתביעה הכספית – “מיכל”) היא רעייתו של יעקב.
אפרת מונתה כאפוטרופסית לכל ענייניה של בתיה (פסק דין מיום 16.3.2021, א”פ 21291-09-20).
גל והמנוחה רכשו נכס מקרקעין המצוי ברחוב – ב—- (גוש —-, חלקה —) אשר מחולק לשני מגרשים (“הנכס” או “המקרקעין”). המנוחה רכשה את מגרש א’ וגל רכש את מגרש ב’.
המנוחה נפטרה ביום 21.5.2008 וביום 16.9.2008 ניתן צו ירושה לפיו גל יורש מחצית מעיזבון המנוחה ושלושת ילדיה – אפרת, בתיה ויעקב יורשים 1/6 מעיזבונה (שליש ממחצית העיזבון).
יעקב ומיכל בנו את ביתם במגרש א’ בהסתמך על היתר בניה שניתן להם (הבקשה להיתר (מס’ 20090272) הוגשה ביום 30.8.2009) וביום 23.6.2015 הועברו זכויותיו של גל במגרש א’ במתנה ליעקב (“הסכם המתנה”).
לאחר העברת הזכויות מהמנוחה בירושה ומגל במתנה מחזיק יעקב ב- 2/3 מהזכויות במגרש א’ ואפרת ובתיה מחזיקות יחד ב-1/3 מהזכויות במגרש א’.
בתביעה הכספית (על אף שהסעד הראשון המבוקש בגדרה הוא פירוק שיתוף) טענו גל, אפרת ובתיה, בין היתר, כי בוצעה הטעיה מכוונת של מיסוי מקרקעין; כי בוצעו זיופים וצורף נסח שאינו מעודכן; הוגשה בקשה למתן היתר עליה זויפה חתימתו של גל; הוגשה בקשה למתן היתר ללא ידיעת בעלי הזכויות בנכס והכל תוך ניצול מלוא זכויות הבניה באופן שפוגע בבעלי הזכויות האחרים בנכס. משכך דרשו התובעים פירוק שיתוף באמצעות מכירה או פיצוי כספי.
בתביעה שהוגדרה כתביעה לביטול הסכם מתנה טען גל, בין היתר, להטעיה בדבר הוראות הסכם המתנה ולביטולו בשל פגם בכריתה, בשל אי חוקיות ובשל התנהלות לאחר מעשה המהווה הצדקה לביטולו.
אציין, כי לכתחילה התביעה הראשונה הוגשה גם נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה —- (“הועדה המקומית”) ונגד רשות מקרקעי ישראל, אך ביום 23.9.2020 התקבלה בקשה לסילוק התביעה נגדן על הסף והתביעה נגדן נמחקה.
עוד אציין, כי שתי התביעות הוגשו לבית המשפט המחוזי – בהחלטה מיום 8.3.2021 הורה בית המשפט על העברת הדיון בתביעה לביטול הסכם המתנה לבית משפט זה ובהחלטה מיום 21.3.2021 הורה בית המשפט המחוזי על העברת הדיון בתביעה הכספית לבית משפט זה.
ביום 27.4.2021 ניתנה החלטת כבוד השופטת ה. גולדקורן בדבר איחוד הדיון בשני ההליכים והעברתם לדיון בפניי.
בהסכמת הצדדים מונה לבתיה אפוט’ לדין בהחלטה מיום 15.12.2022 ואשר לקח חלק בניהול ההליך.
ביום 7.11.2022 הוגשה רשימת מסמכים מתיק רשות מקרקעי ישראל. צוין, כי הסכמי מכר בין הצדדים הוגשו לתיק ביום 14.4.2010 וזאת טרם נחתם הסכם המתנה אך לא אותר עותק של הסכם/ים אלה.
ביום 20.12.2021 מונה שמאי מומחה בכדי להעריך את שווי מגרש א’ והנכס הבנוי בו. חוות הדעת הוגשה לתיק ביום 28.9.2022 (“חוות הדעת”).
לאחר ישיבת ההוכחות ניתנה החלטה המתירה הגשת הקלטה המתעדת, לכאורה, שיחה בין גל ויעקב משנת 2015 (החלטה מיום 2.12.2022). לאחר שהוגשה בקשה בענין, מונה מומחה לבדיקת אותנטיות ההקלטה וחוות דעת הוגשה ביום 8.8.2023. המומחה בענין זה קבע, כי ההקלטה אינה אמינה והקובץ שהוגש עבר התערבות מאוחרת – עריכת חלקים מההקלטה והשמטה של חלקים. הנתבעים ויתרו על הגשת בקשה בענין חקירת מומחה זה וטענו בענין האפשרות להסתמך על ההקלטה על אף הפגם עליו עמד המומחה במסגרת הסיכומים.
ב. טענות התובעים:
בכדי שהדיון יהיה סדור, על אף שהתביעה הכספית הוגשה על ידי גל, אפרת ובתיה והתביעה לביטול הסכם המתנה הוגשה על ידי גל, אפרט את הטענות בשתי התביעות יחד ולאחר מכן את טענות ההגנה במאוחד.
כך, בפרקים ב.1.-ב.2 תוצג מסכת התביעה בשתי התביעות ובפרקים ג.1.-ג.2 תוצג מסכת ההגנה בשתי התביעות.
ב.1. תמ”ש 17203-02-20, התביעה הכספית
כאמור, מגרש א’ נרכש על ידי המנוחה ומגרש ב’ על ידי גל. בהתאם לצו הירושה שניתן אחר המנוחה, גל ירש את מחצית עיזבון המנוחה (לרבות מחצית ממגרש א’) והתובעות 2-1 והנתבע 1 יורשים, כל אחד, 1/6 מהעיזבון.
במועד פטירת המנוחה עמד על מגרש א’ בית בגודל של 38 מ”ר (“הבית הישן”).
ביום 30.8.2009 הגישו יעקב ומיכל בקשה להיתר (בקשה מספר 20090272) אליה צורף נסח בו טרם עודכנו יורשי המנוחה כבעלי הזכויות במגרש א’. התוכנית נדחתה על ידי רשות מקרקעי ישראל, בין היתר, מאחר והם לא נרשמו כבעלי הזכויות.
ביום 16.12.2009 הוגשה תכנית לאישורה של רשות מקרקעי ישראל אך היא נדחתה, בין היתר, מאחר ולא הועברו הזכויות על שם מבקשי ההיתר.
ביום 24.1.2010 הוגשה תכנית חדשה לבניית יחידת דיור נוספת על מגרש א’ וביום 14.4.2010 הוגשה בקשה מתוקנת לפיה התבקש היתר לבניית תוספת לבית הישן במגרש א’ אליו צורף נסח ישן ולא עדכני לפיו בעלי הזכויות בנכס הם גל והמנוחה בלבד. הבקשה למתן היתר הוגשה בחתימתו של גל בלבד (וזאת על אף שבעלי הזכויות בנכס הן גם בתיה ואפרת) וחתימתו של גל זויפה.
נטען, כי התכנית המתוקנת הוגשה באופן זה בכדי להימנע מחיוב בהיטל השבחה.
התובעים לא ידעו על הגשת הבקשה למתן היתר והסתבר להם בדיעבד, כי היתר הבניה שקיבלו יעקב ומיכל (היתר מספר 20100130, “ההיתר”) איפשר הוספת שטחי בניה בשיעור המהווה ניצול של מלוא זכויות הבניה בנכס. אופן הבניה על המגרש אינו מאפשר בניית יחידה נוספת (שניתן היה על פי התוכנית החלה) מאחר שהשטח שנותר אינו מאפשר בניה.
כל הפעולות להוצאת ההיתר בוצעו בשעה שבעלי הזכויות הנוספים בנכס – גל, אפרת ובתיה – מחזיקים בשיעור של 5/6 ממגרש א’ וללא מעורבותם.
לטענת התובעים, נכון למועד הגשת התביעה התוכנית החלה על הנכס מאפשרת בינוי של 3 יחידות דיור צמודות קרקע בנכס כולו אך הרחבת היחידה המקורית שהיתה בנויה במגרש א’ על ידי יעקב ומיכל מנעה כל אפשרות ניצול של הבינוי לפי התכנית החלה על הנכס. השטח שהושאר בדפנות הבית שנבנה מוענים מימוש הזכויות בנכס כמו גם העובדה שהבניה בוצעה ללא הסכמה ותוך זיוף חתימתו של גל והטעיית גורמים שונים במכוון.
לאור פעולות הנתבעים, אשר בוצעו ללא הסכמת התובעים וללא ידיעתם; לאור הנזק שנגרם לתובעים בשל הבניה על ידי הנתבעים התבקש בית המשפט להורות על פירוק השיתוף במגרש א’ בדרך של מכירת המגרש וחלוקת התמורה על פי שיעור הזכויות. לחילופין, להורות על פיצוי כספי בגין שווי חלקם של התובעים בנכס.
עוד ביקשו התובעים לחייב את הנתבעים בדמי שימוש במגרש ממועד הבניה -2013 ועד לשנת 2019 בסך של 651,076 ש”ח המשקפים את אבדן דמי השכירות של החלק היחסי ממגרש א’ וכן לחייבם בסכום של 50,000 ש”ח בגין עוגמת הנפש שנגרמה.
ב.2. תמ”ש 23586-09-20, התביעה לביטול הסכם המתנה
גל שיתף את יעקב כי באחד הימים ברצונו להעביר במתנה את הזכויות כיורש מהמנוחה במגרש א’ לשתי בנותיו – אפרת ובתיה וכן ליעקב, הכל בחלקים שווים מאחר שלבטח זה גם היה רצונה של המנוחה.
לאורך השנים בין גל ושכנה המתגוררת ממול התגלעו מחלוקות אשר בגינם הזמינה משטרה לביתו של גל. בחודש יוני 2015 לערך הודיעה השכנה לגל כי תגיש נגדו תלונה במשטרה וגל, אשר נלחץ מהדבר, שיתף את יעקב בענין והאחרון הציע שיסייע לו וייקח אותו לעורך דין בכדי שיעזור לו. יעקב הסיע את גל לפגישה.
הפגישה עם עורך הדין אמורה היתה להיות בקשר לתלונה שהגישה השכנה. עו”ד לבייב הסביר לגל כי על מנת להסדיר את הייצוג עליו לחתום על מסמכים וכן הודיע, כי מסמכי עסקת המתנה של חלקו של גל בירושת המנוחה לידי שלושת ילדי המנוחה מוכנים.
גל היה מופתע לגלות כי המסמכים הוכנו מבעוד מועד, ולאחר שיעקב דחק בו, בעודו טרוד בסוגיית השכנה, חתם על המסמכים תוך מחשבה שהוא מעניק לשלושת הילדים מתנה ולא רק ליעקב.
גל ניסה לשאול שאלות לגבי מספר העמודים אך יעקב אמר לו לחתום מהר כי הוא מאחר לעבודה. גל היה כל כך טרוד מתלונת השכנה ואיומה לפנות למשטרה, והיה המום מכך שנדרש לחתום על מסמכים שבכלל לא ידע על קיומם וחתם תוך מחשבה שהוא מעביר את זכויותיו לשלושה ולא ליחיד בלבד.
גל ציין, כי פגש את עו”ד לבייב לאחר מכן, בעת הייצוג בהליך מול אותה שכנה אך מעולם לא הוצגה לו דרישת תשלום על אותה עסקה.
רק כשנתיים לאחר מכן, בשנת 2017, נודע לבתיה, כי למעשה גל העביר את חלקו בירושת המנוחה ליעקב בלבד ולא בחלקים שווים ליעקב, אפרת ובתיה. כאשר פנתה אפרת לגל הוא הסביר לה כי בוודאות נתן את המתנה לשלושתם בחלקים שווים ורק לאחר שנערכו בירורים והתבצעה פניה לרשות מקרקעי ישראל התברר הענין.
הסתבר לגל, כי תצהיר המתנה כולל הצהרות שאינן נכונות – שיעקב הוא בנו של גל וכי גל הוא אביו.
גל לא קיבל מעולם את המסמכים – את תצהיר המתנה, את מסמכי הדיווח ואת אישורי המיסים. עוד הסתבר, כי חתימתו של גל לקבלת היתר בניה מהוועדה לתכנון ובניה במגרש א’ זויפה. אילו היה גל יודע שחתימתו זויפה, לא היה מסכים להעניק דבר במתנה ליעקב.
גל טען, כי יעקב ועו”ד לבייב החתימו אותו על תצהירים כוזבים בידיעה ברורה שגל סבור שמדובר בהעברה לשלושת הילדים בחלקים שווים ולכן הוא לא קיבל לידיו באותו מועד ולא לאחר מכן העתק של התצהירים ושל מסמכי הדיווח למיסוי מקרקעין.
גל ציין, כי כל הפניות לעו”ד לבייב לא נענו.
לאור כל האמור סבור גל, כי מתקיימות נסיבות המצדיקות ביטול המתנה שכן התכוון להעניק את זכויותיו ליעקב, אפרת ובתיה בחלקים שווים.
גל פרט כי אמנם העסקה הושלמה אולם מעולם לא גמר בדעתו לכרות עסקה כפי שנכרתה והוא הוטעה גם ביחס לפרטי העסקה וגם הוסתר ממנו שחתימתו זויפה על גבי מסמכי ההיתר.
עוד טען גל, כי העסקה נכרתה בשל עושק וניצול מצוקה, חוסר ניסיון בעסקאות במקרקעין ולחץ.
נוסף על כך טען גל, כי יש להורות על ביטול העסקה מאחר שמדובר בחוזה שתכנו או מטרתו אינם חוקיים שכן אופן ניסוח החוזה נועד להטעות את מיסוי מקרקעין ולחייב את יעקב במס רכישה מופחת.
ג. טענות ההגנה מפני התביעות
ג.1. התביעה הכספית
גל, המנוחה, אפרת, בתיה ויעקב חיו יחד כמשפחה אחת וגל שימש כאב ליעקב לכל דבר וענין וזאת אף שלא אימץ אותו באופן פורמלי. המשפחה כולה התגוררה בבית הבנוי על מגרש ב’ ואילו על מגרש א’ היה בית ישן וקטן בשטח של כ 38 מ”ר (אשר כונה לעיל, הבית הישן).
בהיותו בן 17, עבר יעקב להתגורר בבית הקטן במגרש א’ ושם הוא מתגורר עם משפחתו עד היום, כאשר בשנת 2010 בנה בית מגורים חדש בהסכמתם ובעידודם של גל, אפרת ובתיה.
כאשר בנם של יעקב ומיכל נולד, הם ביקשו לעזוב את הבית בו התגוררו אך אפרת הפצירה בהם להישאר ולהתגורר בבית ולבנות אותם כפי שבנו.
לא ניתן לקבל את הטענה שהתובעים – גל אפרת ובתיה – לא ידעו אודות בניית הבית במגרש א’ שכן גל חתם על הבקשה להיתר הבניה והבניה התבצעה סמוך למקום מגורי התובעים והם היו שותפים מלאים בתהליך הבניה.
גל סייע במהלך הבניה בעזרה עם אנשי המקצוע, בהשקיית הבטון לאחר היציקה ובקבלת ציוד וחומרי בנין. אפרת דחקה ביעקב ומיכל לסיים את הבניה שכן היא אורכת תקופה ארכה ביחס לבניה אחרת באזור.
בסיום הבניה ערכו מיכל ויעקב חנוכת בית והתקינו מזוזות בנוכחות יתר בני המשפחה.
לטענת יעקב, יחסי הצדדים היו מאז ומעולם טובים ומשפחתיים, הצדדים התגוררו בשכנות, התנהלו כמשפחה, חגגו יחד וסייעו זה לזה בכל ענין.
בשנת 2015, לאחר סיום הבניה, העביר גל את זכויותיו במגרש א’ ליעקב במתנה וללא תמורה ובחודש אפריל 2018 העביר את מלוא זכויותיו במגרש ב’ לאפרת.
בשנת 2015 או במועד סמוך למועד זה, פנתה אפרת אל יעקב ומיכל וביקשה לקבל את חלקה במגרש א’. הם הסכימו לשלם עבור שווי חלקם של התובעים במגרש ואף הציעו כי יפנו לשמאי על מנת להעריך את שווי המגרש, וכך עשו הצדדים. הם פנו לשמאי פנקס לאון אשר העריך את מגרש א’ ועליו בית המגורים הישן ללא תוספת הבניה בסך של 1,200,000 ש”ח אך אפרת ובתיה סרבו לקבל את חלקן במגרש ופנו להגיש את התביעה הכספית. בשנת 2019 שבו יעקב ומיכל, באמצעות באת כוחם, והציעו פיצוי בגין חלקן של האחיות במגרש אך ההצעה סורבה.
משך כל שנות המגורים בבית הקטן לא נדרש יעקב לשלם דמי שימוש והטענות בדבר “השתלטות על הנכס” מופרכות ושקריות.
גל חתם על תצהיר המתנה בפני עו”ד לבייב תוך שהוא מודע לתוכנו ולמשמעותו. ההצהרה כי יעקב הוא בנו של גל התבקשה על ידי מיסוי מקרקעין לצורך מתן פטור ממיסוי ובהתאם לעצת עורכי הדין של הצדדים ובכל מקרה, אין בין מיסוי מקרקעין להעברת הזכויות דבר. נוסף על כך נטען, כי בין גל ויעקב התקיימו יחסי אבא – בן משך כל חייו של יעקב; ויעקב ויתר על כספי ירושת המנוחה לטובת גל.
התביעה הוגשה בשל צרות עין של אפרת ביעקב, שהיה מאז ומעולם עמוד התווך של המשפחה ולאחר מעשה, כל זכויותיו של גל במגרש ב’ הועברו לאפרת.
כל פעולה ביחס למגרש א’ נעשתה בהסכמה ובשיתוף פעולה מלא של כל הצדדים. לא היתה כוונה להסתיר פרטים בעת הגשת הבקשה והעברת הזכויות לוותה ברישום העברת הזכירות בירושה מהמנוחה לצדדים לפי חלקיהם.
היה והיתה התנגדות לבניה, היה על התובעים לעצור או למנוע את הבניה ולא להמתין שנים עד לאחר סיום הבניה ואז להעלות טענה זו. העלאת הטענה כעת היא שימוש חסר תום לב בהליכי משפט.
הנתבעים אינם מתנגדים לפירוק השיתוף במגרש א’ כך שיוקנה לאפרת ובתיה שיעור של 1/6 בנכס לכל אחת.
ג.2. התביעה לביטול הסכם המתנה
כיום אפרת ובתיה מחזיקות בבעלותן בחלקים שונים של מגרש א’ כך שליעקב זכויות ב-2/3 ממגרש א’ ולאפרת ובתיה זכויות ב1/6 ממגרש א’ (לכל אחת). אפרת היא בעלת הזכויות הבלעדית במגרש ב’ (בעקבות העברת כל זכויותיו של גל במגרש ב’ לידיה).
העברת הזכויות מגל ליעקב במתנה התבצעה בשנת 2015, לאחר סיום הבניה במגרש א’ ולאור ההשקעה הכספית הגדולה של יעקב בבניה ומתוך רצון להבטיח כי השקעתו תובטח באמצעות הקצאת שטח גדול יותר. אין כל קשר בין הענקת המתנה לבין הסכסוך עם השכנה (סכסוך אשר התרחש מספר חודשים לאחר הענקת המתנה).
הטענות כאילו גל הגיע למשרדו של עו”ד לבייב בהקשר של הסכסוך עם השכנה וכאילו הוחתם על מסמכים במלי שהבין את תוכנם אינן נכונות ואינן מסתדרות עם הסדר הכרונולוגי של הדברים שכן תצהירי ההעברה נחתמו בחודש יוני 2015 והבקשה לצו למניעת הטרדה מאיימת הוגשה על ידי השכנה בחודש אוקטובר 2015.
הצדדים הגיעו למשרדו של עו”ד לבייב לצורך החתימה על הסכם המתנה ורק לאחר שהוסבר להם מפורשות על ידי עו”ד לבייב מהות המסמכים עליהם הם חותמים, משמעות העסקה ותוצאותיה, חתמו על המסמכים הנדרשים להעברה. גל ידע על מה הוא חותם, מדובר היה ביוזמה משותפת של הצדדים ועורך הדין הסביר לו את משמעותה המשפטית של חתימתו על המסמכים.
יעקב עמד על כך שחוסר הידיעה או חוסר ההבנה הן טענות שנולדו רק לאחר מעורבותה של אפרת בעסקת המתנה ולאחר שזו התרעמה על העברת חלקו של גל ליעקב.
עוד עמד יעקב על כך שגל העביר את מלוא זכויותיו במגרש ב’ לאפרת וכי עסקת המתנה דווחה למיסוי מקרקעין והושלמה.
יעקב הכחיש את הטענה בענין זיוף חתימתו של גל וציין, כי שררו בין הצדדים יחסים טובים במידה שבו לאחר מות המנוחה התבקש יעקב לחתום בבנק על ויתור על כספי המנוחה וזאת מבלי שידע בכלל מה הסכום עליו ויתר. דוגמא זו מאפיינת את יחסי הצדדים ואת אופן ההתנהלות ששרר עד שאפרת החליטה לסכסך בין הצדדים.
מתנה מסתיימת ברישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. זכויות הבעלות של גל הועברו במתנה ליעקב והעסקה הושלמה ואין מקום לטעון לביטולה. המתנה הוענקה בידיעה מוחלטת ובלב שלם.
בהתייחס לטענת העושק והטעיה טען יעקב, כי יש צורך בהוכחת רכיבי הביטול במלואם וכי הפסיקה דורשת מצב מצוקה קיצוני בכדי להוביל לתוצאת ביטול על סמך עושק – באופן שאינו מתקיים כאן.
יצוין, כי בכתב התביעה שהגישה הוועדה נטען, כי ביום 24.3.2010 נדונה התכנית והוחלט לאשר את הבקשה להיתר בתנאים כמפורט בה ובין היתר נדרשו יעקב ומיכל לצרף את אישור השותף בחלקה בדבר ויתור על בניית יחידת הדיור השלישית במגרש ואישור זה צורף.
ד. דיון והכרעה
ד.1. מבנה הדיון:
בפרק זה אדון בכל הטענות שהועלו בשתי התביעות. הדיון יתבצע בהתייחס לטענות בשתי התביעות במאוחד הן לאור החזרה על דברים והן לאור ההקשר. החלק הראשון של הדיון יתייחס לטענות הקשורות לביטול המתנה ולאחר מכן יפורטו הטענות הנוספות בתביעות:
בפרקים ד.2. – ד.5. אדון בטענות המצדיקות, לטענת התובע/ים, את ביטול הסכם המתנה –
טענות ביחס לפגם בכריתת ההסכם; טענות ההטעיה, העושק והניצול; טענות ביחס להתנהגות מחפירה המצדיקה ביטול הסכם המתנה והטענה כי הסכם המתנה נגוע באי חוקיות המצדיקה ביטולו.
בפרקים ד.6. – ד.7. אדון בטענות התובעים ביחס לפגמים בהליך מתן היתר הבניה ובטלותו והנזק שנגרם מניצול זכויות הבניה בשני המגרשים.
בפרק ד.8. אדון בהצדקה לחייב את יעקב בדמי שימוש.
לאחר הדיון בטענות כאמור, בפרק ה’ אבחן האם – לאור המסקנות ביחס לטענות המהותיות – מתקיימת תשתית משפטית להענקת הסעדים המבוקשים בתביעות. הבחינה תהיה ביחס לכל סעד וסעד כאשר ההתייחסות תהיה לדיון בטענות המהותיות ויקבע האם המסקנה ביחס לטענות מובילה למתן הסעדים המבוקשים.
ד.2. נסיבות החתימה על הסכם המתנה – האם הוטעה גל והוחתם על מסמכי הסכם המתנה ללא ידיעתו או ללא הבנה של משמעויות הסכם המתנה?
כאמור, גל טוען שהוחתם על מסמכי הסכם המתנה ללא ידיעה, תוך שהוא סבור שהוא חותם על מסמכים אחרים ומבלי שניתנה לו הזדמנות לקרוא את המסמכים (כך למשל סעיף 36 לתצהיר). לטענתו, מעולם לא התכוון שזכויות בנותיו יועברו ליעקב (סעיף 38 לתצהיר).
בעדותו טען גל, כי יעקב דחק בו שהוא מאחר לעבודה ולא נתנו לו לקרוא “דף אחד מכל הערימה” ולא הסבירו לו על מה הוא חותם (עמ’ 30, ש’ 7-3).
אפרת הצהירה, כי מתגובתו של גל לאחר שהתגלה הדבר ניתן ללמוד שהוא לא ידע שחתם על מסמכי עברת הזכויות ליעקב (סעיף 25 לתצהיר).
יעקב העיד, כי לאחר שהסתיימה הבניה ביקש מגל לממש את התוכנית של העברת הזכויות לאור ההשקעה הכספית הגדולה בבניה (סעיף 32 לתצהיר יעקב) וכי גל ביקש שיעקב ימצא עורך דין ולאחר שאפרת הביעה התנגדות לסיכום זה הסכים יעקב כי גל יפנה לשמאי בכדי לשום את שווי הנכס כדי להעריך את שווי המגרש ללא בניה לשם תשלום עבור חלקן של בתיה ואפרת, כאשר ברור היה שחלקו של גל עובר ללא תמורה (סעיף 34 לתצהיר. חוות הדעת השמאית מיום 17.6.2015 צורפה כנספח י’ לתצהיר).
כלומר גל ואפרת טוענים שגל הגיע למשרדו של עו”ד לבייב מבלי שהענין לובן קודם לכן; מבלי שהוא יודע שהוא עתיד לחתום על מסמך העברת זכויות; כאשר הוא הוטעה וסבר שחתם על מסמכי התקשרות ביחס לטיפול בהליך מול שכנה; מבלי שהוסבר לו טיבה של העסקה ומבלי שקרא את המסמכים.
אולם, יש קושי ממשי לקבל את הטענה, כי גל הוטעה/טעה בקשר למסמכי הסכם המתנה מכמה סיבות:
ראשית, תצהיר העברת הזכויות במתנה (תצהיר מיום 23.6.2015) כולל 4 סעיפים שמתייחסים כולם להעברה ליעקב ללא תמורה.
מדובר בתצהיר קצר וברור אשר החתימה על גביו אומתה על ידי עורך דין (נספח יא’ לתצהיר יעקב).
אוסיף, כי גל העיד, כי הוא יליד ישראל, שולט בשפה העברית ועבד כל חייו בישראל בעבודות שונות (עמ’ 22, ש’ 6 – עמ’ 25, ש’ 15) על כן יש קושי לקבל את הטענה להעדר הבנה בשים לב לניסוח הפשוט של סעיפי תצהיר המתנה ופשטות המסמך.
שנית, תצהיר העברת הזכויות במתנה נחתם ביום 23.6.2015 ושטר העברת זכות השכירות נחתם ביום 29.10.2015 (נספח יב’).
יש בכך כדי להעמיד קושי ממשי לקבל את הגרסה בדבר הטעיה וניצול סיטואציה, כמו גם את הטענה כי לא התאפשר לגל לקרוא את המסמכים שכן מדובר בשני מועדים שונים, מועדים שאינם סמוכים ובשניהם אומתה חתימתו של גל על ידי עורך דין.
אוסיף בהקשר זה, כי עו”ד לבייב העיד, כי יעקב וגל חתמו על מסמכי העברת הזכויות במתנה במשרדו, לאחר שהוסברו להם הפרטים, כאשר הם מודעים למהות העסקה, משמעותה ותוכן התצהירים (סעיפים 4-1 לתצהיר עו”ד לבייב).
עוד העיד עו”ד לבייב, כי גל חתם על מסמכים בשתי הזדמנויות שונות בשני ביקורים במשרדו (עמ’ 138, ש’ 22-2) וכי הוסבר לו שמדובר בהעברה ללא תמורה של זכויות הרשומות ברשות מקרקעי ישראל (עמ’ 136, ש’ 7-6).
שלישית, גל העיד, כי פנה למכר שלו, שמאי מקרקעין, בחודש יוני 2015 בכדי להעריך את שווי הנכס בכדי לדעת מה הפיצוי שיעקב צריך לשלם לאפרת ובתיה על חלקן במגרש (עמ’ 30, ש’ 13 – עמ 32, ש’ 21).
פנייתו של גל לשמאי מקרקעין בסמיכות למועד החתימה על תצהיר המתנה מלמדת על כוונת הצדדים בזמן אמת – הכוונה היתה להעביר את הזכויות של גל במגרש ליעקב תוך תשלום פיצוי לאחיותיו.
עצם הפניה לשמאי מלמדת על הכוונה בזמן אמת והיא דוחה את הטענה לחוסר הבנה, חוסר מודעות או הטעיה. יש בפניה לשמאי כדי ללמד על ההבנה שיש צורך לתת את הדעת על סוגיית הפיצוי לאחיות לאור העברת הזכויות ליעקב בלבד.
העובדה שגל ביקש להעריך את שווי הזכויות מלמדת על כך שהענין היה בידיעתו ושמשמעות העברת הזכויות והצורך בבפיצוי דוברה ועובדה (והדברים אושרו על ידי גל בעדותו במפורש (ראו הפניה לעדות לעיל)).
רביעית, יש קושי עם הגרסה שהוצגה כאילו גל הגיע לעו”ד לבייב בשל הסכסוך עם השכנה שכן השכנה פנתה לבית המשפט רק בחודש אוקטובר 2015, כארבעה חודשים לאחר החתימה על הסכם המתנה (עמ’ 34, ש’ 13-11) ולא הוגשו תלונות במשטרה בתקופה בה נחתם הסכם המתנה (עמ’ 35, ש’ 8-1).
מעבר לקושי שנובע מפער הזמנים, גל אישר בעדותו, כי הגיע לעו”ד לבייב בהקשר של העברת הזכויות מאחר שהוא ויתר על חלקו (עמ’ 36, ש’ 6-1) וכי הוא הגיע לעו”ד לבייב “במטרה להחתים, שהוא יאשר את מה שסיכמנו עם יעקב, כן שאני מוותר על חלקי לטובת 3 הילדים” (עמ’ 90, 14-11) וכי זה היה רצונו ורצון רעייתו המנוחה (עמ’ 90, ש’ 16-14). כלומר מהעדות עולה שהגיע לעורך הדין כדי להעביר את הזכויות ולא בהקשר של השכנה (אם כי נטען שהכוונה היתה להעביר לשלושת הילדים ולא רק ליעקב).
אוסיף, כי מעדותו של גל עלה, כי הוא הבין שחתם על מסמכי העברה לשלושת ילדיו (עמ’ 47-45) וכי בסמוך לאחר שחתם על המסמכים שיתף את אפרת בענין זה (עמ’ 46, ש’ 18 – עמ’ 48, ש’ 6); אם כי עדותו לא היתה עקבית בענין זה והיה ספק בענין תשובותיו בהקשר האמור.
עוד יש לומר בהקשר זה, כי אם הכוונה היתה להעביר לשלושת הילדים, אין הסבר מדוע התבצעה פניה לשמאי לשם הערכת סכום הפיצוי לבתיה ואפרת וגם לא ברור מה היתרון / ההיגיון שמגולם בהעברת הזכויות לשלושת הילדים שעה שיעקב ומיכל השלימו את בניית בית משפחתם במגרש (כלומר מה ההבדל בין החזקה של 50% בידי גל, 1/6 בידי כל אחד מהילדים אל מול החזקה של 1/3 בידי כל ילד מבחינת הקושי שנובע מהבניה במגרש).
עוד אוסיף – בכל הנוגע לטענה בדבר הסתרת המידע וההטעיה העיד יעקב, כי גל אמר לו שהוא יעביר לו את חלקו, כפי שרצתה אמו המנוחה אשר השביעה את גל שלא לקפח את יעקב (עמ’ 197, ש’ 7-2) וכי גל שב ואמר לו שיהיה רגוע, שלא ידאג לאור ההשקעה בבניה (עמ’ 197, ש’ 21-20) וכי הוא יעביר לו את הזכויות.
חמישית, יש קושי לקבל את הטענה כי גל הבין שתצהיר המתנה מתייחס לשלושת הילדים שכן אפרת ובתיה (או אפרת, כאפוטרופסית של בתיה) לא היו נוכחות במעמד החתימה ויעקב חתם על תצהיר מקבל הזכויות, כך שקשה להבין איך התגבשה הבנה שמועברות הזכויות לשלושת הילדים אך רק אחד מהם חתם על קבלת הזכויות.
שישית, שמו של הנעבר בהסכם המתנה מודגש בצורה ברורה ומצוין בצורה ברורה בשלושה מתוך חמישה סעיפי תצהיר המתנה וצוין בצורה ברורה ופשוטה, כי מדובר בהעברה לידי יעקב וכי לא מתקבלת תמורה מיעקב. ניסוח הדברים בצורה כה ברורה וכה בולטת מקשה ביותר על קבלת גרסה בדבר הטעיה או אי הבנה.
אוסיף, כי איני מקבלת את הטענה שאם גל היה יודע שחתימתו זויפה על גבי הבקשה להיתר, לא היה מסכים להעביר את הזכויות במתנה הן מאחר שלא הוכח במידה הנדרשת להליך אזרחי, כי החתימה זויפה (ראו דיון בענין זה בפרק ד.6. להלן); הן מאחר שהוכח שגל ידע על הבניה והיה שותף לה והן מאחר ועצם ביצוע הבניה, לאורך כשנתיים תוך השקעה כספית אדירה ובמעורבותו של גל מבססת את ההסבר לכך שהועברו הזכויות.
אסכם –
מאחר שתצהיר המתנה הוא פשוט, קריא וקצר; מאחר שכוונתו של גל בדבר העברת הזכויות לידי יעקב נלמדת גם מהפניה לשמאי בכדי שיעריך את שווי הזכויות; מאחר שהמסמכים נחתמו בשתי הזדמנויות שונות ונפרדות; מאחר שיש קושי לקבל את הטענה בדבר הפעלת לחץ ומניעת קריאת המסמכים לאור החתימה בשני מפגשים שונים ולאור טיבו של המסמך; מאחר שההסבר שניתן בדבר הפניה לעו”ד בכדי להסדיר ייצוג אינה תואמת את תאריכי ההליך מול השכנה ומועד ניהול ההליך מול השכנה תואם את מועד החתימה בפעם השניה על שטר העברת הזכויות הנדרש על ידי רשות מקרקעי ישראל; ולאור הנטל המוגבר החל על מי שטוען בניגוד לחתימתו (וודאי וודאי שעה שמדובר בחתימה בפני עורך דין אשר אימת את החתימה) והנטל המוגבר הנדרש בטענת עושק וניצול – אני קובעת, כי גל לא עמד בנטל המוטל עליו להוכחת הטענה בדבר הטעיה בכל הנוגע להסכם המתנה וכי לא הונחה תשתית משפטית מספקת המצדיקה ביטול ההסכם אשר הושלם והעברת הזכויות על פיו בוצעה.
ד .3. הטענה, כי התנהגותו המחפירה של יעקב מהווה תנאי מפסיק מכללא המצדיק ביטול המתנה.
לטענת התובעים, הגשת הבקשה להיתר בטרם עודכנו זכויות הצדדים על פי צו הירושה אחר המנוחה; הגשת נסח שאינו מעודכן; הגשת תכנית בניה מעודכנת המהווה תוספת לבניה קיימת בכדי להימנע מתשלום מיסים; הגשת הבקשה להיתר מבלי שאפרת ובתיה חתמו על המסמכים וכאשר חתימתו של גל זויפה מהווה התנהגות מחפירה המהווה תנאי מפסיק מכללא המצדיק את ביטול המתנה.
עוד נטען, כי על פי רישומי המנהל ביום 14.4.2010 הגיש יעקב לרשות מקרקעי ישראל הסכמי מכירה ותצהירי אלא שמסמכים אלה לא מצויים בתיק הנכס ויש בכך כדי להגביר את החשש בדבר הגשת הסכם מזויף.
אקדים ואומר, כי גם אם נפלו פגמים בהתנהלות שהובילה למתן ההיתר אין בהם כדי להוות “התנהגות מחפירה”, ודאי לא כזו שעוצמתה מובילה לביטול הסכם מתנה שהושלם ברישום שנים לאחר חתימתו.
אסביר:
ראשית, איני סבורה שיש בכך שהבקשה הראשונה הוגשה ביום 30.8.2009, בטרם הועברו הזכויות, כדי ללמד על חוסר תום לב, כוונה להטעות או לגרום נזק או רצון לבצע פעולות שלא כדין או שלא בתום לב.
מובן וברור שהגשת בקשה להיתר על ידי גורם שאין לו שום זכות בנכס תגרור קשיים ולא תאושר ואיני יכולה לקבוע כי מדובר בפעולה מכוונת מטרה כלשהי או שמדובר בהתנהגות מחפירה.
התובעים לא הציגו הסבר איזה יתרון רכש יעקב בהגשת בקשה אליה צורף נסח שאינו מעודכן ולפיו אין לו זכויות במגרש והקושי לקבל היתר שעה שצורף נסח לפיו אין לו זכויות במגרש ברור; כך שהגשת הבקשה באופן הזה אינה מיטיבה עם יעקב. אדרבא, הגשת נסח שאינו מעודכן הובילה לדחיית הבקשה ואילו הגשת הנסח המעודכן הציגה את זכותו של יעקב במגרש א’.
שנית, הבקשה השניה (בקשה מספר 20090272 לעיון חוזר) הוגשה בחתימתו של גל על תשריט הבקשה להיתר ולבקשה צורפה הסכמתו לויתור על בניית יחידה שלישית.
בהקשר זה יש לציין, כי התובעים טוענים כי חתימתו של גל על גבי תשריט הבקשה זויפה. התובעים מסתמכים על חוות דעת שצורפה לכתב התביעה (נספח 9).
כידוע, בהתאם להוראות תקנה 25(ח) לתקנות בית המשפט לענייני משפחה (סדרי דין), תשפ”א-2020 בעל דין לא יגיש חוות דעת של מומחה מטעמו אלא לאחר שבית המשפט התיר זאת. התובעים צרפו את חוות הדעת מבלי לקבל רשות להגשתה כראיה ולא הוגשה בקשה למינוי מומחה מטעם בית המשפט.
בנסיבות אלה, יש קושי להסתמך על קביעות המומחית.
כאמור, לא ניתן בהליך זה דגש לטענת זיוף החתימה על התשריט מבחינת הצגת ראיות (הטענה אמנם נטענה בהרחבה, אך הצדדים לא נחקרו בענין זה באופן משמעותי ולא התבקש דבר בהקשר של חוות דעת מומחה שהוגשה או מינוי מומחה מטעם בית משפט) אך ממילא, לאור רצף האינדיקציות שקיימות למעורבותו של גל בשלבי קבלת ההיתר ובהליך הבניה עצמו איני סבורה שיש בטענת הזיוף, אף אם היא נכונה, כדי להוביל לקביעה כלשהי שמבססת איזה מהסעדים המבוקשים.
כלומר, גם אם החתימה על התשריט אינה חתימתו של גל וגם אם נעשה מעשה פסול בעוצמה כזו או אחרת אין בכך כדי לשנות את התוצאה מבחינת תוקפו של ההיתר, מבחינת הסכם המתנה או מבחינת הנזק הנטען על ידי התובעים (כאשר דיון בכל אחד מהדברים יובא בפירוט לעיל).
שלישית, מעיון בהתייחסות הוועדה המקומית לטענות התביעה עולה, כי אישור רשות מקרקעי ישראל לבקשה להיתר הופנה לגל, כך שיש קושי לקבל את הטענה שגל לא ידע על הגשת הבקשה להיתר (כך שגם אם לא חתם על התשריט, עצם הגשת הבקשה להיתר היתה בידיעתו).
ועוד – הקושי בהתייחס לטענה בדבר ההטעיה / פעולות חסרות תום לב בכל הנוגע להגשת הבקשה להיתר מתגבש גם מכך שהוצגה הסכמה של גל לוויתור על יחידת דיור שלישית בנכס (כפי שיפורט להלן, גל אישר בעדותו את חתימתו על גבי מסמך הויתור). כך שלא יתכן שהבקשה לא היתה בידיעתו.
לשורת העובדות שמלמדת על מעורבותו של גל בהליך הגשת הבקשה להיתר והבניה מצטרפת גם העובדה, כי בעקבות הגשת בקשה לרשות מקרקעי ישראל לקבל הסכמתה לתוספת הבניה לבית הקיים נשלחה מכתב דרישת תשלום דמי היתר עבור תוספת בניה לידי גל (הדרישה, נושאת תאריך 15.4.2010, נשלחה לידי גל בדואר רשום (נספח ב’ לכתב ההגנה שהוגש ביום 15.6.2020).
בהתאם ולאחר ביצוע התשלום נשלח מכתב לידי גל בדבר מתן ההסכמה של רשות מקרקעי ישראל (מכתב מיום 9.5.2010, אשר צורף כנספח ג’ לכתב ההגנה האמור).
צירוף הדברים מלמד על מודעות של גל להגשת הבקשה להיתר; מודעות לשלבי אישור התוכניות; על מעורבותו בהליך ועל הסכמתו לבקשה למתן היתר.
לבסוף – הטענה בדבר אי החתמת יתר בעלות הזכויות על מסמכי הבקשה אינה מלמדת על התנהגות מחפירה. הדבר אינו דרוש בהתאם להוראות הדין ומטענות הוועדה המקומית עולה, כי הבקשות נדונו וההיתר ניתן בהתאם לדין לאחר שנבדקו כל התנאים הנדרשים על פי דין (פירוט בענין זה הובא בכתב ההגנה שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה —- (סעיפים 39-33 לכתב הגנה מיום 5.7.2020).
אציין, כי הוצג תיעוד של הגשת הסכם העברת זכויות ביום 14.4.2010 מבלי שההסכם עצמו אותר בתיק. בית המשפט אינו יודע מה נכלל באותו הסכם, מה היו תנאיו, מדוע ובאיזה נסיבות הוא נעלם מתיק המסמכים של הוועדה המקומית אך בכל מקרה, לא בוצעה שום פעולה על סמך אותו הסכם נטען; לא היתה שום תוצאה לאותה פעולה שבוצעה, לכאורה, ולא ברור מה המשמעות של הגשת המסמכים באותה העת ומה נגזר מכך.
אוסיף, כי לא ניתן לקשור בין עצם קבלת ההיתר והגשת אותו הסכם עלום באופן שיוביל למסקנה כי ההסכם הוא שהיווה הבסיס למתן ההיתר שעה שכל הפניות ביחס להיתר הופנו לגל כבעל הזכויות העיקרי בנכס ועל כן לא היתה הסתמכות של הוועדה או של רשות מקרקעי ישראל על העברת זכויות כשלהי בעת מתן ההיתר או ההסכמה לו.
לסיכום ענין זה –
בחינת הטענות אינה מובילה למסקנה כי התבצעה התנהגות מחפירה שיש בה כדי לבסס את התנאים המשפטיים המצדיקים ביטול הסכם.
על כן, הטענה, כי התקיימה התנהגות מחפירה מהווה תנאי מפסיק מכללא (ככל שניתן להסתמך על טיעון זה ביחס להסכם מתנה שהושלם בהעברת הזכויות לפני שנים) – נדחית.
ד.4. טענת עושק וניצול – טענת התובעים, כי הסכם המתנה נחתם תוך ניצול מצוקתו של גל בגלל הסכסוך עם השכנה
אקדים ואומר, כי דיון בטענות אלה התקיים גם בהקשר של הטענה בדבר הצדקה לביטול הסכם המתנה (פרק ד.2. לעיל) אולם לאור המשקל שניתן בהליך לטענת העושק והניצול, הדיון בכל הנוגע לנסיבות כריתת ההסכם בהקשר של הסכסוך עם השכנה יושלם בפרק זה בקצרה.
לטענת גל, החתימה על הסכם המתנה היתה תוך ניצול מצוקה בה שהה בגלל הסכסוך עם השכנה והאיום בתלונה למשטרה (סעיף 37 לתצהיר).
עו”ד לבייב העיד, כי גל חתם על יפוי כח לייצוג בהליך מול השכנה ביום 18.10.20215 (נספח ב’ לתצהיר עו”ד לבייב) כך שלא יתכן שגל סבר שהחתימה על תצהיר המתנה היתה ביחס לייצוג מול השכנה (שכן אין חפיפה בתאריכים) ובכל מקרה, גם אם היה סבור כך, היה מבין, ביום 18.10.2015, עת חתם על ייפוי הכח, כי בנקודת זמן זו הוסדר הייצוג בהקשר זה.
כאמור בפרק ד.2. לעיל, גל אישר בעדותו כי ההליך המשפטי מול השכנה התנהל במועד מאוחר יותר וכי במועד החתימה על הסכם המתנה לא היו תלונות במשטרה ולא היה הליך משפטי נגדו.
טענות עושק וניצול הן טענות שיש לבסס בצורה מוגברת וההסבר שניתן לניצול מצוקה של גל אינו מבוסס, אינו תואם את תאריכי האירוע הנטען ומתעלם מהמצג הברור שעולה מתוך ההסכם עצמו.
מעבר לאמור, כפי שפורט בפרק ד.2 לעיל – עצם הפניה לשמאי מלמדת על כך שהעברת הזכויות היתה ענין שנדון קודם לפניה לעו”ד לבייב, כך שלא יתכן שהחתימה היתה תוצר של עושק או ניצול שכן החתימה היתה לאחר תהליך קודם ולא פעולה שבוצעה בדוחק זמנים או במפתיע.
לכך יש להוסיף, כי המסמכים נחתמו בשתי הזדמנויות (בחודש יוני 2015 ובחודש אוקטובר 2015) כך שלא מתקיימת האלמנט הנדרש של ניצול מצוקה ודחיקת אדם לפינה שכן היתה לגל שהות לבחון את הדברים, לשקול אותם ולפעול לביטול ההענקה בסמוך למועד החתימה על הסכם המתנה, היה ואכן מדובר בניצול מצוקה רגעית.
אם כן, איני מקבלת את הטענה בענין נסיבות החתימה, ניצול או עושק ואיני סבורה שהוכח פגם בהליך החתימה בעוצמה הנדרשת לביטול ההסכם.
ד.5. הסכם המתנה פסול מאחר שמדובר בהסכם שנועד להטעות את מיסוי מקרקעין
לטענת התובעים, אופן ניסוח הסכם המתנה נועד להטעות את מיסוי מקרקעין ולחייב את יעקב בשיעור מס מופחת (סעיפים 63-61 לכתב התביעה).
טרם פירוט הנימוקים אקדים ואומר, כי לא שוכנעתי שמדובר בהסכם שתוכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים וגם אם אכן מדובר בהסכם פסול ובלתי חוקי, השיקולים הרלבנטיים ואמות המידה הנוהגות אינן מובילות לתוצאת בטלות ההסכם אשר הושלם ובוצע.
אסביר.
סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג-1963 (“חוק החוזים”) קובע, כי “חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל”.
לטענת גל, הוראות סעיף זה מבססות הצדקה לביטול הסכם המתנה אשר הציג את הצדדים להסכם כאב ובנו בכדי להונות את רשויות המס.
גל היה נשוי למנוחה וגידל את יעקב מגיל צעיר. נטען, כי מערכת היחסים היתה בפועל, כאב ובן. הוצג תיעוד של חיי משפחה פעילים ומשותפים ונטען כי עד לפרוץ הסכסוך היחסים היו קרובים.
בהליך שלפניי לא הוצגו ראיות מספקות בכדי להכריע אם הצגת הדברים בהסכם היתה טעות בתום לב (תוך הסתמכות על מערכת היחסים בין הצדדים והנחה כי מערכת היחסים נכללת בהגדרה כאמור או בהסתמך על עצה שקיבלו הצדדים) או מתוך כוונה ברורה להונות את הרשויות; אולם גם אם כוונתם של גל ויעקב היתה להונות את רשויות המס (או כוונתו של יעקב היתה להונות את רשויות המס וגל לא היה מודע למשמעויות הדברים), אין בכך כדי להוביל לביטול ההסכם אלא לכל היותר, להתנהלות מול רשויות המס בהקשר זה.
אסביר:
בע”א 4305/10 אילן נ’ לוי (9.5.2012) (“ענין אילן”) קבע בית המשפט העליון, כי בחינת הדיון בטענת פסלות הסכם בהסתמך על הוראות סעיף 30 לחוק החוזים מתבצעת בשני שלבים – בחינת הפסלות ותוצאות הבטלות (סעיף 17 לפסק הדין).
כבוד השופט ע. פוגלמן (כתוארו אז) קובע, כי “פסול בחוזה יכול להימצא בשלושה תחומים – בכריתה, בתוכן או במטרה ולנבוע משלוש עילות: אי חוקיות, אי מוסריות או סתירת תקנת הציבור”.
כבוד השופט ע. פוגלמן מסביר, כי חוזה בלתי חוקי ביחס לכריתתו הוא למשל התקשרות בניגוד לחובה לקיים הליך של מכרז; חוזה בלתי חוקי ביחס לתוכנו הוא הסכם הכולל התחייבות לביצוע מעשה אסור על פי דין וחוזה בלתי חוקי ביחס למטרתו הוא חוזה שבאמצעותו מבקשים הצדדים לקדם מטרה פסולה שאינה חלק מתוכן החוזה או חוזה שאחד הצדדים מבקש להשיג באמצעותו מטרה פסולה והצד השני נותן לכך יד (כמו למשל חוזה שנכרת לשם הונאת הרשויות).
כלומר הבחינה היא של מטרת החוזה ולא של סעיפי החוזה.
אוסיף, כי גם הסכמה על ביצוע הסכם בדרך שאינה חוקית תחשב כהסכם שאינו חוקי במטרתו (ע”א 53/80 קיבוץ שניר, קבוצת פועלים להתיישבות שיתופית בע”מ נ’ שרייטר ((21.6.1983)).
בבג”ץ 6231/92 זגורי נ’ בית הדין הארצי לעבודה בירושלים (15.11.1995) הובהר, כי יש לבחון בקפידה את מטרת החוזה, כפי שהיא נלמדת מלשון החוזה ומאומד דעתם של הצדדים ורק אם קיים ניגוד בין מטרות החוזה והיעדים שהחוק בא להגן עליהם יקבע בית המשפט כי ההסכם בלתי חוקי.
כאשר בית המשפט בוחן את מטרת החוזה אל מול כוונת הצדדים יבחן בית המשפט האם ניתן להגשים את תכלית החוק המנוגד, לכאורה, להסכם מבלי לפגוע בתוקף החוזה או שקיום החוזה פוגע בחוק באופן שאינו מאפשר קיומו תוך הסתפקות בסנקציה אישית (ראו גם ע”א 84/80 קאסם נ’ קאסם (15.6.1983)).
במקרה שלפניי – הסכם המתנה, גם אם כולל סעיף שנועד להתחמק מתשלום מס (וכאמור, איני קובעת כי זו היתה כוונת הצדדים במודע ובמתכוון), אינו הסכם שמטרתו, אופן ביצועו או תוכנו אינו חוקי; אלא שלכל היותר הוראה מסוימת בו נועדה להימנע מחיוב חוקי (שמאפשרת הטלת סנקציה, גבייה או ענישה גם בדיעבד).
מערכת היחסים בין הצדדים, משך הזמן הממושך של המגורים בבית על המגרש נשוא המחלוקת, הבניה טרם ביצוע הסכם המתנה – כולם מלמדים על כוונה של יעקב להתגורר בבית לאורך זמן והסתמכות על כך. עצם יצירת ההסכם נועדה לעגן את העברת הזכויות לאחר הבניה שבוצעה, יש להניח, בהסתמך על כך שיוקנו הזכויות (שכן אין להניח השקעה כזו ללא הבטחה בדבר העברת הזכויות).
כלומר, לא היה צורך בעריכת הסכם כדי להתחמק ממס שכן אילו לא היה נכרת ההסכם כלל לא היה חיוב במס, אלא שההסכם נועד כדי להעביר את הזכויות ולכל היותר הסעיף המכנה את הצדדים אב ובן יכול להוביל לפטור שלא כדין, אך לא לביטול העסקה שתכליתה שונה.
אוסיף, כי גם אם הייתי משוכנעת כי הסכם המתנה נכלל בגדר החלופות המובילות לקביעת אי חוקיות מובהקת, סעיף 31 לחוק החוזים קובע, כי תוצאות סיווג הסכם כבלתי חוקי (ביטול או אכיפה) הן בשיקול דעתו של בית המשפט. כלומר, גם אם כוונתם של גל ויעקב (או כוונתו של יעקב ללא מודעות של גל) היתה הונאה מכוונת של רשויות המס וגם אם תכלית ההסכם היתה זו – אין בכך כדי לגרור בהכרח ביטול ההסכם וגם לאחר סיווג הסכם כהסכם שאינו חוקי או פסול, לבית המשפט שיקול דעת לקבוע את התוצאה של הסיווג.
בע”א 6667/10 הלוי בר טנדלר נ’ קוזינצקי (12.9.2012) (“ענין הלוי”) נדרש בית המשפט העליון לבחון את סיווגו של הסכם מכר במקרקעין שנעשה תוך ניסיון להונות את רשויות המס ותוצאות אפשריות של סיווג החוזה כבלתי חוקי.
בענין זה כבוד השופט (כתוארו אז) י. עמית קבע, כך:
“בקביעת תוצאותיו של החוזה הבלתי חוקי, מתגוששים שני עקרונות מנוגדים: עקרון ההרתעה והמניעה מיצירת חוזים בלתי חוקיים בעתיד, מול הרצון לעשיית צדק קונקרטי בין הצדדים כך שלא ייצא חוטא נשכר.
במסגרת ההתגוששות בין שני העקרונות הנ”ל, על בית המשפט לאזן בין שני אינטרסים סותרים, והם האוטונומיה להתקשר בחוזים אל מול הערך המוגן בחוק שהופר בחוזה…”
מוסיף כבוד השופט עמית וקובע (תוך הסתמכות על ספרות (ראו הפניה בסעיף 16 לפסק הדין האמור)), כי לצד שני העקרונות האמורים (הרתעה לעתיד ויצירת צדק במקרה מסויים) יש לשקול שלושה שיקולי מדיניות מרכזיים: שיקולים תוצאתיים – המצב שישרת בצורה המיטבית את ההרתעה בפני כריתת חוזים בלתי חוקיים (שאינו בהכרח ביטולו של החוזה); שיקולי הגינות – עשיית צדק בין הצדדים; ושיקולים מוסדיים – הנוגעים לשאלות של מדיניות משפטית ובעיקר לשאלת תפקידו של בית המשפט כעוסק בסכסוכים המתגלעים אגב כריתת חוזה בלתי חוקי.
בדומה, בענין אילן קבע כבוד השופט ע. פוגלמן, כך:
“סעיף 31 לחוק החוזים מקנה לבית המשפט שיקול דעת רחב ביחס לתוצאותיו המשפטיות של חוזה פסול. בהפעלת שיקול דעת זה יש לאזן בין שתי מגמות עיקריות: מגמת הצדק ומגמת ההרתעה… הראשונה עניינה בעשיית צדק בין הצדדים לחוזה הקונקרטי, באופן שלא ייצא חוטא נשכר; השנייה עניינה בהכוונת התנהגותו של הציבור להימנע מכריתתם של חוזים פסולים, בשמירה על החוק ובהגשמת האינטרסים שהחוזה הפסול חותר תחתם”
בענין הלוי מונה כבוד השופט עמית את השיקולים לגבי יישום הסעדים בסעיף 31 לחוק החוזים, כך:
התנהגותו של כל אחד מהצדדים בקשר לביצוע ההסכם, בשים דגש על התנהגות בעל הדין שמבקש להתחמק מביצוע החוזה (עניין אדרעי, בעמ’ 293).
מידת האשמה של כל אחד מהצדדים באי חוקיות החוזה.
הכלל לפיו “אין חוטא יצא נשכר”, קרי, שהצד להסכם הבלתי חוקי לא יהנה בנוסף גם מאי קיום החוזה.
הבחנה בין מעשה אסור העומד בליבת ההתקשרות ומהווה את תכליתה או אלמנט חיוני להשגתה – כמו חוזה לביצוע שוד או חוזה שנועד לשמש בסיס להנפקת חשבוניות מס פיקטיביות – לבין אי חוקיות משנית, נלווית או אגבית (אינצדנטלית) לחוזה, כמו חוזה למכירת מקרקעין שסכום התמורה הנקוב בו נמוך מהסכום האמיתי.
קיומו של צד שלישי תם לב שהסתמך על החוזה.
דרגת החומרה של אי החוקיות.
מידת הביצוע של החוזה ומידת ההסתמכות של הצד השני לחוזה.
מידת תום הלב של כל אחד מהצדדים.
בצד השיקולים האמורים, נקבעו בענין האמור גם אמות מידה אליהן ידרש בית המשפט בבואו לקבוע אם יש להורות על אכיפת חוזה בלתי חוקי:
התובע את קיום החוזה קיים את חיוביו והטוען לאי חוקיות “מחזיק את מלוא טרפו בידו” – במקרה כאמור אין לשחררו מביצוע החיוב המוטל עליו כאשר הפסיקה פירשה תנאי זה באופן מצמצם כך שדי גם בקיום חלקי של חיוביו.
מידת הביצוע של החוזה הבלתי חוקי – ככל שקוימו יותר חיובים בין הצדדים הנטייה היא להורות על אכיפה.
בית המשפט לא יצווה על ביצוע מעשה לא חוקי, ולא יורה על תשלום עבור מעשה בלתי חוקי. זאת, להבדיל מאי חוקיות שהוסרה או שניתן להסירה, לדוגמה, קיום עסקת מכר מקרקעין תוך דיווח לרשויות על אודות העסקה האמיתית.
אי החוקיות איננה חמורה, כשהשיקול המרכזי הוא מידת הפגיעה בציבור, כפי שמשתקף מתכלית החוק ומרמת הפסול הערכי-מוסרי שדבק באי החוקיות.
אי החוקיות היא אגבית (אינצידנטלית) למהות ההתקשרות, כאשר המבחן העיקרי לאגביות הוא כפול ומצטבר: כאשר הפעולה הבלתי חוקית לא מהווה את עיקר ההתקשרות אלא נוגעת לחלק הביצועי שלה; וכאשר הפעולה הבלתי חוקית אינה חיונית להתקשרות ויכולה להתקיים גם בלעדיה.
מידת הפסלות איננה חולשת על כל החוזה, וניתן להפריד את החלק הנגוע מתוך החוזה מבלי לשנות בכך את החוזה שבו התקשרו הצדדים.
אשמו היחסי של הצד המבקש קיום אינו חמור באופן יחסי, ובמיוחד ייבחן האם הצד המבקש קיום יזם את אי החוקיות או היה הנהנה העיקרי ממנה. עוד בהקשר זה ניתן לקחת בחשבון אם החוזה היה בתחום עיסוקו של אחד הצדדים בעוד הצד השני היה בגדר לקוח סתם או צד תמים שאינו מתמצא בנושא.
התנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה ומידת תום הלב מצדם, לדוגמה כשהצד השני מנצל את אי החוקיות על מנת לחמוק מחיוביו.
קיום החוזה לא יפגע בצד ג’ תם לב, בכפוף לדיני העסקאות הנוגדות.
החוזה עצמו ממלא את כל היסודות הנדרשים לקיומו של חוזה תקף, כמו גמירות דעת ומסוימות, כך שאלמלא הפסול החוזה היה תקף כשלעצמו וניתן לאכיפה.
כבוד השופט י. עמית התייחס באופן מיוחד להסכם שהוראות בו נועדו להונות את רשויות המס וקבע, כך:
“הונאת רשויות המס היא פסולה למרות היותה אגבית, וחלק ניכר מהפסיקה העוסקת באי חוקיות היא מהסוג נשוא דיוננו, קרי, ניסיון להונאת רשויות המס.
אציין כי הפסיקה הרבתה להשתמש בביטוי “חוזה שנועד להונות את רשויות המס” (ראו, לדוגמה, עניין אילן, בפסקה 25 ובפסקה 32 לחוות דעתו של השופט פוגלמן), אך לטעמי ביטוי זה עלול לטשטש את הקלסיפיקציה בין “תוכן החוזה” הפסול לבין “מטרת החוזה” הפסול.
אכן, ההבחנה בין השניים אינה קלה, וקיימת חפיפה בין שני המונחים.
כשלעצמי אני סבור כי הסכם מכר מקרקעין שנערך בדרך שיש בה כדי להונות את רשויות המס. יש לסווג כאי חוקיות הנוגעת לתוכנו של החוזה ולא למטרתו… ובמקרים מעין אלה, רצוי להשתמש במונח “חוזה שכרוכה בו הונאה של רשויות המס” או ביטוי כגון דא”.
אני סבורה שגם אם הסכם המתנה במקרה שלפניי נערך במכוון כ”חוזה שכרוכה בו הונאה של רשויות המס” (במילותיו של כבוד השופט י. עמית), יישום כל השיקולים האמורים והתייחסות לאמות המידה המוזכרות מוביל לכך שמדובר במקרה שאינו מצדיק את הביטול בשל אוסף סיבות:
מדובר בהסכם שהושלם, בוצע ונרשם; קיימת הסתמכות עצומה על הוראות ההסכם; טענת אי החוקיות נטענה כחמש שנים לאחר שנחתם ההסכם וזאת על ידי צד להסכם שמבקש להתנער מפעולות שביצע; אי החוקיות הנטענת ניתנת להסדרה, לפיצוי, לתיקון או לענישה; אי החוקיות הנטענת אינה פוגעת בצדדים שלישיים (הפגיעה היא בקופה הציבורית וענין זה ניתן לתיקון) ויתר הוראות ההסכם הן חוקיות, תקפות ושרירות.
עוד אני קובעת, כי מאפייני ההסכמות כאן (הסכמות שנועדו, במהותן, להסדיר את מגורי המשפחה בסמיכות ולעגן את העברת הזכויות באופן שתואם את המצב בשטח לאחר השלמת הבניה) מלמדות על כך שאי החוקיות אינה מיסודות ההסכם אלא היא נלווית ומשנית למטרת ההסכם – העברת הזכויות – ואין בה כדי לבטל את ההסכם אלא יש להסדיר זאת / להידרש למשמעויות של ניסוח היחסים המשפחתיים שלא באופן מדויק בכל דרך שתקבע, ככל שתקבע, על ידי רשות המיסים.
על כן, כסיכום לענין זה אני קובעת, כי לא הוכחה כוונה לכרות הסכם שמטרתו או תוכנו (לגישת כבוד השופט י. עמית) אינה חוקית; גם אם מדובר בהסכם שמטרתו או תוכנו אינו חוקי, לבית המשפט שיקול הדעת לקבוע האם יש לבטל או לאכוף הוראות ההסכם. בחינת השיקולים ויישום אמות המידה שקבעה הפסיקה מוביל לקביעה שאין להורות על ביטול ההסכם בשל טענת אי החוקיות.
בכך למעשה מסתיים הדיון בטענות שנוגעות (במישרין או בעקיפין) לביטול הסכם המתנה.
כאמור בראשית פרק ד’ לעיל, בתתי הפרקים הבאים ידונו יתר טענות התובעים בכל הנוגע לפעולות שבוצעו על ידי יעקב והנזקים שנגרמו להם, לכאורה.
ד.6. לא התקיימו תנאים למתן היתר, ההיתר בטל מעיקרו, השגת ההיתר היתה במרמה ותוך הסתרת פרטים
לטענת התובעים, בכדי להימנע מתשלום היטל והשבחה התוכנית המעודכנת שהוגשה לאישור היתה תוספת בניה לבית קיים באופן שמהווה השתלטות על המגרש כולו כולל שטח הבית הישן.
לטענתם, לא ברור כיצד אישרו הרשויות את התוכניות כאשר אף אחד מבעלי הקרקע האחרים לא אישר זאת (כך למשל בתצהיר אפרת, סעיפים 14-13) והחתימה על גבי הבקשה על ידי גל זויפה (סעיף 15).
יעקב העיד, כי כל השנים דובר היה שמגרש א’ יוקצה ליעקב ומגרש ב’ יהיה לאפרת ועבור בתיה תירכש דירה מכספי האֵם המנוחה. זו הסיבה לכך שויתר על חלקו בכספי ירושת המנוחה (סעיף 13 לתצהיר). כן העיד יעקב, כי הגשת התוכניות היתה בתמיכת יתר בני המשפחה ובעידודם.
יעקב הציג תיעוד של המעורבות של גל ואפרת בבניה והמודעות שלהם להתקדמות הבניה (נספים ט1-ט17 לתצהיר יעקב). גם גל אישר בעדותו, כי עזר ליעקב בתקופת הבניה (עמ’ 53, ש’ 6-3). עוד טען גל, כי הסכים לבניה אך “לא במימדים האלה” וכן טען כי יעקב “לא הציג אף פעם את התוכנית” (עמ’ 75, ש’ 13-8).
הראיות שהוצגו סותרות את הטענה שהשגת ההיתר היתה בהסתר וללא ידעת גל ואפרת (ראו דיון בפרק ד.3. לעיל בדבר מעורבותו וידיעתו של גל אודות הגשת הבקשה להיתר ושלבי הטיפול בה). הבניה נעשתה בסמוך לביתם והענין היה בפניהם באופן יומיומי. כך שלא ניתן לטעון שהענין לא היה בידיעתם.
הטענה, כי ההיתר בטל מעיקרו נדחית גם מאחר שתקיפה וביטול של היתר שניתן צריכה להתבצע בהליך מתאים הבוחן אם נפל פגם באופן פעולותיה של הרשות; גם בהסתמך על הטענות בכתב ההגנה מטעם הוועדה אשר הובאה בהן התייחסות לצורך בקבלת הסכמת יתר בעלי הזכויות; גם בהסתמך על ניתוח הדברים בפרק ד.3. לעיל בדבר מעורבותו של גל בהליך קבלת ההיתר ובייחוד לאור משך הזמן שחלף ממועד מתן ההיתר וההסתמכות עליו מבלי שנטען דבר משך זמן ממושך.
אדגיש, כי ההיתר ניתן במהלך שנת 2010, הבניה ארכה כשנתיים או למעלה מכך (כך בהתאם לעדותו של יעקב), כלומר יעקב ומיכל השלימו את הבניה, מתגוררים בבית עם ילדיהם שנים רבות וההסתמכות על ענין זה מהווה שיקול משמעותי בבחינת הטענות ביחס להיתר (מעבר לספק בענין הסמכות לדון בכך).
ד.7. ניצול מלוא זכויות הבניה
התובעים טענו, כי הגשת התוכניות על ידי יעקב ומיכל באופן הזה והבניה היתרה יצרה מצב של ניצול מלוא זכויות הבניה תוך ביטול האפשרות לבנות יחידת מגורים נוספת (כך למשל בסעיפים 42-41 לתצהיר גל).
יעקב העיד, כי ההחלטה לבצע תוספת בניה במקום בנית יחידה נפרדת והמשמעות של ניצול הבניה היתה בידיעת כל בני המשפחה ובעידודם (סעיף 24-23 לתצהיר יעקב).
יודגש, כי על אף הצגת הטענות בענין זה בהרחבה ובפירוט, לא התבקש סעד ספציפי בענין זה.
עם זאת, מאחר שהענין נדון בהרחבה בדיון וניתן לו משקל ולאור המשמעות של ביצוע פעולות שלא בתום לב בהקשר של הטענות בדבר הצדקה לבטל את ההסכם בשל התנהגותו המחפירה של יעקב וכן לאור הטענה, כי אילו היו יודעים התובעים כי נמנע מהם לנצל זכויות בניה היו מתנגדים למתן ההיתר, בית המשפט נדרש לטענות אף אם אין בצידן תג של סעד מתבקש.
ראשית, הטענה בדבר מניעת בנית יחידה נוספת לא הוכחה:
התובעים לא הציגו ראיות לתמיכה בטענה זו והטענה נטענה ללא הפניה, ללא ביסוס וללא מסמכים תומכים; מטענות הוועדה המקומית עולה, כי כלל לא בטוח שמותר היה לבנות יחידה דיור נוספת ובכל מקרה, יתכן שאין מניעה לבנות יחידת דיור נוספת (סעיף 47 לכתב ההגנה); המומחה (השמאי) סבר כי לאור גודלו של המגרש קיימת אפשרות תכנונית להוספת יחידת דיור נוספת מכח הקלת שב”ס ובכפוף לתשלום היטל השבחה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל בגין הקניית הבעלות” (עמ’ 12 לחוות הדעת).
אוסיף, כי גם השמאות שצורפה לכתב התביעה (אשר לא הוגשה בהתאם לדין החל על בית משפט לענייני משפחה ולא התבקש להסתמך עליה כראיה) אינה קובעת כי הזכות מוצתה אלא שחוות הדעת נערכה “תחת ההנחה כי החל ממועד קבלת ההיתר לא ניתן לבנות על המגרש 3 יח”ד אלא רק יח”ד אחת כפי שקיים בפועל” וכי הנחה זו מתבססת על “טענת מזמין השומה” (סעיף 1.5 וסעיף 10.1 לחוות הדעת מחודש דצמבר 2019, נספח 10 לכתב התביעה).
כך, לא ברור האם ניתן היה לבנות יחידה נוספת וככל שהיתה קיימת אפשרות כזו, לא ברור האם אפשרות זאת נמנעה.
מעבר לכך, יש קושי לקבל את טענת התובעים בדבר חוסר הידיעה בדבר המשמעות של ניצול אחוזי הבניה שכן כחלק מהליך אישור התוכניות ומתן ההיתר אישר גל, בחתימתו, את בניית ה”יחידה הנוספת שהיא היחידה השלישית והאחרונה בחלקה” (נספח ה’ לתצהיר יעקב וכן עדותו של גל (עמ’ 74, ש’ 19-18)).
גם בעדותו אישר גל, כי היתה הסכמה לביצוע הבניה על ידי יעקב תמורת פיצוי לאחיות (עמ’ 52, ש’ 1 – עמ’ 53, ש’ 2); אם כי גל טען שבזמן אמת התנגד לכך שהבניה היתה מחוברת לבית הקטן והישן אך לא עשה דבר (עמ’ 77, ש’ 16-1).
מעבר לכך שהטענה בדבר עצם מיצוי אחוזי הבניה והטענה כי היקף הבניה לא היה בידיעתם של התובעים (או לכל הפחות בידיעתו של גל) לא הוכחו – בזמן אמת הדיון נסב על הפיצוי לאפרת ובתיה בגין שווי הקרקע (כאשר ניתן להניח שחוות הדעת לוקחת בחשבון את כל הפרמטרים ביחס לנכס) ולא ביחס להפסד הנובע ממיצוי זכויות הבניה:
אין מחלוקת על הפניה לשמאי. גל העיד, כי מטרת הפניה לשמאי היתה קביעת סכום הפיצוי עמ’ 30, ש’ 13 – עמ 32, ש’ 21); יעקב העיד, כי ביקש להעביר לאפרת ולבתיה את שווי חלקן בשטח המגרש בהתאם לחוות דעתו של השמאי אליו פנה גל, אך אפרת סירבה לקבל את הכסף (נספח טז לתצהיר יעקב). גל העיד, כי חוות דעתו של השמאי הועברה לאפרת אך הוא ואפרת סברו שחוות הדעת נוקבת בסכום נמוך (עמ’ 96, ש’ 18 – עמ’ 98, ש’ 1) והכחיש את הטענה שיעקב הציע להסדיר את התשלום (עמ’ 98, ש’ 18-14).
אפרת העידה, כי בחודש יוני 2015 (סמוך ליום ההולדת של יעקב), הוא ביקש לפצות אותה בסך של 200,000 ש”ח (עמ’ 109, ש’ 21 – עמ’ 110, ש’ 3); כי הפניה לשמאי היתה גם על ידיה ללא קשר ליעקב (עמ’ 117, ש’ 22-20) וכי ההתנגדות לחוות הדעת היתה בשל התהייה לגבי שוויו של החלק של גל (עמ’ 119, ש’ 20-17; עמ’ 121, ש’ 7-1 וכן עמ’ 122, 4-2).
כלומר בזמן אמת נבחנה אפשרות של פיצוי בגין מרכיב שווי הקרקע ולא בגין הפסד אחוזי בניה.
מכאן ניתן להסיק, כי הצדדים לא חשבו שיש הפסד אחוזי בניה או שלא חשבו שהדבר מצדיק פיצוי.
מעבר לכך שלא הוכח עצם קיומו של הנזק, כאמור; ממילא לא הוכח שיעורו. אך כאמור, והדברים יפורטו בסיכום פסק הדין, על אף העמידה על הטענה בענין נזק שנגרם כתוצאה ממיצוי זכויות הבניה – לא נתבע סעד בהקשר זה.
ד.8. דרישה לחיוב יעקב ומיכל בפיצוי בגין דמי שימוש
בתביעה הכספית עומדים התובעים על סעד של חיוב בדמי שימוש ראויים אשר מהווים אבדן דמי שכירות של החלק היחסי ממגרש א’ – 5/6 מאובדן דמי השכירות לתקופה שמשנת 2013 ועד לשנת 2019 (סעיף 40.ג’ לתביעה).
בכתב התביעה לא פורטה התשתית המשפטית המצדיקה חיוב בדמי שימוש ולא הוצג טיעון סדור בענין זה למעט בעת פירוט הסעד המבוקש.
נוסף על כך, יש קושי להבין למה מתייחסת הדרישה לדמי שימוש שכן ההתייחסות בחוות הדעת שצורפה לתביעה (אשר לא התבקש לגביה דבר והיא אינה ראייה, אולם יש בניסוח מטרותיה כדי ללמד על כוונת מזמין השומה) היא לדמי שכירות עבור הבית הישן ועבור המגרש ואילו הניסוח בתביעה עצמה הוא לגבי המגרש.
ככל שהכוונה היא לדמי שימוש בנכס אשר כונה בהליך “הבית הקטן” או “הבית הישן” (הוא הבית הישן שהיה במגרש ואליו חוברה הבניה החדשה) – טענתו של יעקב בדבר שימוש בבית זה לצורך אחסון ציוד של כל בני המשפחה לא הופרכה (תיעוד של פרטי האחסון בבית הישן צורף כנספח טו לתצהיר יעקב).
ככל שהכוונה היא לדמי שימוש בקרקע (כפי שעולה מניסוח הטענות והסעד המבוקש בתביעה) – לא הוכח שנמנעה מאפרת ובתיה האפשרות לעשות שימוש בחלקן במגרש א’ וספק אם יש מקום לחייב בדמי שימוש את בעל הזכויות במרבית המגרש על שימוש בבית אותו בנה במגרש בידיעת הצדדים ומבלי שהוצגה התנגדות לכך.
אוסיף, כי לא הוצג תיעוד של דרישה כלשהי משך כל השנים לתשלום דמי שימוש וגם לכך יש לתת את הדעת כשיקול בעת דחיית הבקשה מהטעם שהעדר הדרישה לאורך השנים מלמד על אומד דעתם של הצדדים, מצביע על ויתור ומחזק את המסקנה בדבר הסתמכותו של יעקב על מצב הדברים.
ה. סיכום ביניים – ריכוז הקביעות ביחס לטענות התביעות והמשמעות של הקביעות בפסק הדין ביחס לזכות התובעים לקבלת הסעדים המבוקשים בתביעה:
בנקודה זו יש לעצור ולסכם את עיקרי קביעות פסק הדין עד לנקודה זו –
גל לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח כי התקיימו נסיבות המצדיקות ביטול הסכם המתנה; נדחתה הטענה להטעיה והטענה לניצול ועושק; לא הוכחה התנהגות מחפירה המצדיקה ביטול ההסכם (בין במהלך כריתת ההסכם ובין לאחריו, כתנאי מכללא המצדיק ביטולו); לא הוכחו נסיבות המצדיקות ביטול ההיתר (והענין כלל לא מצוי בסמכות בית משפט זה במסגרת הליך זה); לא הוכח שנסיבות קבלת ההיתר מהוות שיקול המצדיק ביטול הסכם המתנה; לא הוכח נזק שנובע משיעור הבניה והיקפה ולא הוכח שיעורו (כאמור, לא נתבע סעד בהקשר זה); הוכח כי הבניה בוצעה בידיעת גל, כי הוצאת ההיתר היתה במעורבותו וכי ההסכמה התגבשה במעורבות בני המשפחה טרם חתימה על הסכם המתנה ולאחר השלמת הבניה.
עתה יש לבחון האם הקביעות בפסק הדין מובילות לסעדים המבוקשים (אתייחס לכל הסעדים המפורטים בשתי התביעות):
ביטול הסכם המתנה או קביעה של חלוקת הזכויות במגרש א’ בחלקים שווים בין יעקב, אפרת ובתיה (סעיף 64 לתביעה לביטול הסכם המתנה):
כאמור וכמפורט בפרקים ד.2. – ד.7. לעיל – לא הוכחה הטעיה, טעות, ניצול, עושק; לא הוכחו פגמים בכריתה; לא הוכחו פעולות העולות לכדי “התנהגות מחפירה” המצדיקה ביטול הסכם המתנה; הוכחה מודעות ומעורבות של גל (התקיימו פעולות שונות לביצוע או קידום ההסכמות העולות מתוך הסכם המתנה – הפניה לשמאי; וכן חתימה בשתי הזדמנויות שונות) – על כן, לאור ניתוח הדברים כאמור ובהסתמך על הפירוט שהובא לעיל, אני מורה על דחיית הסעד המבוקש בענין בטול הסכם המתנה וכן על דחיית הסעד המבוקש בענין קביעת שיעור חלוקת הזכויות באופן שונה ממצב הדברים כעת.
חיוב בדמי שימוש בגין החלק היחסי במגרש א’ (סעיף 40.ג. לתביעה הכספית):
כאמור בפרק ד.8. קיימת אי בהירות ביחס לדרישה לדמי שימוש (לאיזה שימוש מכוונת הדרישה).
כך או כך, לא קיימת הצדקה להורות על חיוב בדמי שימוש “בבית הישן” לאור השימוש המשותף של כל בני המשפחה שעה שהוצג תיעוד לשימוש ב”בית הישן” לאחסון ציוד של כל בני המשפחה והתיעוד והטענות בענין זה לא נסתרו.
נוסף על האמור, לא ברורה ההצדקה המשפטית לחיוב בדמי שימוש שעה שלא נמנעה מאפרת ובתיה האפשרות לעשות שימוש בחלקם במגרש א’ (1/3).
מעבר לכך יש לציין, כי יש קושי להורות על חיוב בדמי שימוש שעה שלא הוצגה שום פניה בדרישה לתשלום משך כל השנים ולא הוצג תיעוד שהענין דובר בעבר, באופן שמלמד על הסכמת הצדדים להסדר הקיים ולאור ההסתמכות בענין זה.
על כן, דינו של סעד זה להידחות.
פירוק שיתוף בדרך של מכירת מגרש א’ לרבות המחוברים לו כפנויים לכל המרבה במחיר בתמורה בשוק הפתוח וחלוקת התמורה באופן שבו 1/6 מהתמורה תועבר לאפרת, 1/6 לבתיה, 3/6 לידי גל ו-1/6 לידי יעקב (סעיף 40(א) לתביעה הכספית):
סעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 (“חוק המקרקעין”) קובע, כי “מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם”.
סעיף 31 לחוק המקרקעין קובע, כי בהעדר קביעה אחרת רשאי כל שותף, ללא הסכמת יתר השותפים להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר.
סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע, כי “כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף”.
הוראות סעיף זה מבטאות את ההנחה, כי שיתוף במקרקעין אינו מצב רצוי ויש לעודד את סיומו (ע”א (חיפה) 19877-05-11 ע.ב. דליה אשדוד בע”מ נ’ סלימאן עז אל דין חלבי (28.12.2011), “ענין ע.ב.”).
כאמור, בפסק דין זה נדחו הטענות המובילות לתוצאה של השבת בעלותו של גל במגרש בו בנה יעקב והעברת הזכויות שרירה וקיימת. משכך, יעקב הוא בעלים של 2/3 מהזכויות בנכס ואפרת ובתיה, יחד, הן בעלות 1/3 מהזכויות בנכס.
איני סבורה שפירוק השיתוף באמצעות מכירת מגרש א’ והמחוברים בו בשוק החופשי והעברת 1/3 מהתמורה הוא סעד ראוי, הוגן וצודק בנסיבות בהן יעקב ירש את זכויות אמו במגרש, קיבל זכויות במתנה מבעלה של אמו, אשר גידל אותו כאב, התגורר בנכס זה כל חייו, בנה, יחד עם מיכל, בית בנכס (בהשקעה כספית ניכרת ומשך 3 שנים), תוך הסתמכות על ההסכמות בענין זה ותוך הסתמכות על מגורים בו ושעה שהם מקיימים חיי משפחה בבית זה.
מתן הסעד המבוקש – מכירה בשוק החופשי – מתעלם מההשקעה, מהנסיבות המשפחתיות, ממערכת היחסים ומההסכמה שהתגבשה כמו גם מההסתמכות של יעקב ומיכל על אותה הסכמה וההשקעה הכספית והרגשית בהסתמך על כך.
אוסיף, מבלי שיש בכך כדי להוות שיקול מכריע, אלא מאחר שהדבר כרוך בשיקולים של הגינות ותום לב, כי בעקבות הסכסוך (או בסמיכות לו), העביר גל את כל זכויות במגרש ב’ לאפרת, כך שבפועל מצב הדברים הוא שאפרת בעלת הזכויות בכל המגרש הנוסף ויעקב אינו בעל זכויות בו.
מכירה בשוק החופשי תוביל לפגיעה חמורה ביעקב ומיכל, גם אם תתקבל תמורה הולמת ולא תשקף את הנזק שנגרם כתוצאה מההסתמכות על ההסכמות המשפחתיות וההסתמכות על הסכם המתנה.
משכך, איני סבורה שהסעד המבוקש תואם את מערכת הנסיבות הקיימת. מדובר בסעד שהענקתו תגרור נזק חמור בהיקף העולה על הנדרש.
דרך פירוק השיתוף המבוקשת אינה דרך פירוק השיתוף המועדפת והפגיעה בבעלי מרבית הזכויות בנכס אינה סבירה.
על כן, הבקשה להורות על מכירת הזכויות בכל המגרש בשוק החופשי – נדחית.
סעד חלופי, להורות ליעקב ומיכל לשלם לידי גל, אפרת ובתיה סכום השווה ל- 5/6 משווי הנכס (סעיף 40(ב) לתביעה הכספית):
סעד זה אינו ברור ויש קושי להבין מה הפיצוי המבוקש משקף.
מלבד הקושי עם שיעור הפיצוי כמתייחס ל-5/6 מהזכויות בנכס; גם אם נתייחס רק לזכויותיהן של אפרת ובתיה (1/3 מהזכויות במגרש א’) – לא ברור האם הפיצוי המבוקש נועד להוות פיצוי בגין חלקן במקרקעין (שאז יש להסדיר, בצד העברת התמורה, גם את העברת הזכויות ב-1/3 ממגרש א’ מבתיה ואפרת לידי יעקב ומיכל ולהסדיר את העברת הזכויות כדין) או פיצוי בגין נזק אחר.
אין הגיון בדרישה של פיצוי המשקף את שיעור זכויותיהן בשווי הנכס מבלי להסדיר העברת הזכויות בין הצדדים. כלומר, הסעד המבוקש בתביעה משמעו גביית תשלום תמורה מיעקב ומיכל ללא העברת זכויות כנגד התמורה שתשולם.
אציין, כי בית המשפט עמד על הקושי בניסוח הסעד של תשלום פיצוי בגין שווי מבלי שמועברות הזכויות בתמורה, אולם התובעים עמדו על כך ש”זו התביעה” (עמ’ 206, ש’ 18 – עמ’ 210, ש’ 14).
לאור האמור, בשל הקושי הברור של חיוב בתשלום סכום המשקף את שווי זכויותיהן של אפרת ובתיה במגרש א’ מבלי שמועברות הזכויות מידיהן – הסעד המבוקש בהקשר זה, נדחה.
פיצוי של 50,000 ש”ח לכל תובע בגין עוגמת נפש (סעיף 40.ד. לתביעה הכספית):
בתביעה הכספית נתבע סעד נוסף של פיצוי בגין עגמת נפש. לא פורט דבר בהקשר זה, לא הוסבר מהי עוגמת הנפש שנגרמה ומדוע יש הצדקה לפסוק סכום נוסף על סכומי הפיצוי שנתבעו. לא הוצג טיעון סדור בענין זה ולא הוצג דבר ביחס לרכיב הנתבע וביחס לסכום המצוין ומשכך דרישה זו נדחית.
אציין, כי אף אחת מהחלופות שצויינו בפרק הסעדים המבוקשים בשתי התביעות לא מתייחס לפיצוי בגין נזק שנגרם כתוצאה ממיצוי זכויות הבניה (כמפורט בפרק ד.7, בית המשפט דן בטענות בשל המשמעות שלהן ביחס לסעדים אחרים אך לא נתבע פיצוי בענין זה וממילא לא הוכח עצם קיומו של הנזק ואף לא שיעורו (ראו בהקשר זה חילופי הדברים והתייחסות ב”כ התובעים בעמ’ 206, ש’ 10 – עמ’ 210, ש’ 19).
כך, הסעדים המבוקשים בכל הנוגע לביטול הסכם המתנה, חיוב בדמי שימוש וחיוב בפיצוי בגין חלק יחסי משווי המקרקעין ובגין עוגמת נפש – נדחים.
אשר לסעד המבוקש בכל הנוגע לפירוק השיתוף – מכירה בשוק החופשי (כפי שדרשו התובעים בתביעה הכספית) אינו סעד מתאים בנסיבות הענין – כאמור, הוא מתעלם מהנסיבות, מההסתמכות, הוא אינו סביר לאור הנתונים והפגיעה ביעקב ומיכל היא בעוצמה גבוהה ובמידה העולה על הנדרש לשם גיבוש הפתרון המשפטי הראוי.
עם זאת, ברור שיש לעשות כל מאמץ להוביל להפרדה בין הצדדים, להסדיר את פירוק השיתוף באמצעות העברת הזכויות בין הצדדים עצמם ולו בכדי למנוע מחלוקות לעתיד.
עוד ברור, כי המשך המגורים של יעקב, מיכל ומשפחתם במגרש בו יש לאפרת ובתיה זכויות אינו פתרון מיטיב, הוא אינו מאפשר פיצוי לבעלות הזכויות הנוספות והוא יוצר שיתוף כפוי.
על כן אני סבורה שיש לפעול להסדרת ענין זה, גם אם הסעדים המבוקשים בתביעה אינם יכולים להתקבל וגם אם אופן ניסוח הדברים בתביעה, כפי שהוגשה, מעלה קושי משפטי.
אוסיף, כי בית המשפט אינו יכול לכפות תנאי הסכם על הצדדים ואינו יכול להסדיר את המכירה הפנימית במסגרת הוראות לביצוע בפסק הדין – הן בשל העיקרון הידוע כי בית המשפט אינו כופה הסכם על הצדדים; הן לאור מאפייני הנכס (קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, עם הוראות תכנוניות שונות חלות); הן מאחר שנדרש אישור פעולה עבור בתיה והן בשל הצורך להסדיר פרטי פרטים של העסקה באופן שאינו אפשרי בפסק דין.
לאור האמור, מתוך רצון להסדיר את הדברים לטווח הארוך ולאחר שבית המשפט הסביר לתובעים את הקושי בתביעתם (עמ’ 206, ש’ 10 – עמ’ 210, ש’ 19); מתוך הבנה של המשמעות של החזקת 1/3 מזכויות המקרקעין לאורך זמן בלי יכולת ממשית לעשות שימוש בזכויות (במובחן מיכולת משפטית) אלה וללא כל פיצוי; וזאת בצד ניתוח המשמעות של החזקת 2/3 מהזכויות במקרקעין, בניית בית מגורים, מגורים לאורך שנים תוך ידיעה שאינך הבעלים של מלוא הזכויות – נדמה, כי על אף הקושי עם התביעה הכספית, על אף ניסוח הסעדים באופן האמור ועל אף המכשול המשפטי יש לפתור ענין זה ולהסדיר את ההפרדה בין הצדדים.
על כן, בשלב זה, לא ינתן פסק דין בתביעה הכספית והשלמת פסק הדין תושהה וזאת בכדי לאפשר גיבוש פתרון להעברת הזכויות מידיהן של אפרת ובתיה לידי יעקב בתמורה הולמת ולהביא את כל המחלוקות לכדי סיום.
לאור האמור, אני מורה, כדלקמן:
תינתן לצדדים שהות של 30 ימים לגבש הסכמה על תנאי הסכם להעברת הזכויות.
בהעדר הסכמה, מוצע שתתגבש הסכמה לאחת משתי החלופות הבאות:
הצדדים יסמיכו את בית המשפט לקבוע את סכום התמורה עבור העברת הזכויות לידי יעקב ומיכל (ניתן להסכים על הגשת השלמת טיעון קצרה, ככל שיש בכך צורך) והצדדים יגבשו את תנאי ההסכם, יבדקו את הוראות הדין החלות ויפעלו להעברת הזכויות.
הצדדים יסמיכו את בית המשפט לקבוע את סכום התמורה עבור העברת הזכויות וכן למנות כונס נכסים אשר ינהל את הליך מכירת הזכויות ויפעל לביצוע הדברים בפועל והכל על פי דין.
בכל מקרה ובכל חלופה, יש לתת את הדעת למאפייני המגרש והנכס; לחובות והתנאים שעה שמדובר בקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל; וכן לצורך באישור פעולה עבור בתיה.
לא תתגבש הסכמה ביחס לאף אחת מהחלופות – ינתן פסק דין כהשלמה לפסק הדין החלקי בהסתמך על ניתוח הדברים כאמור כאשר בית המשפט ישקול, במסגרת החלופות, גם את האפשרות של מינוי כונס לשם ביצוע פסק הדין.
סוף דבר:
התביעה לביטול הסכם המתנה, תמ”ש 23586-09-20 – נדחית.
התביעה הכספית, תמ”ש 17203-02-20 – תינתן, כאמור, שהות לצדדים למשך 30 ימים לגבש הסכמה כוללת או הסכמה להסמיך את בית המשפט בהתאם לחלופות האמורות או להודיע שלא גובשה הסכמה.
ככל שהתגבשה הסכמה לחלופה השניה (להסמיך את בית המשפט לקבוע את סכום התמורה והצדדים יגבשו את תנאי ההסכם להעברת הזכויות) ומבוקש להגיש השלמת טיעון קצרה, יסכימו הצדדים על משך הזמן להגשת השלמת הטיעון ותוגש הודעה משותפת בענין.
לא יוגש דבר בחלוף 45 ימים, יושלם פסק הדין.
התייחסות לחיוב בהוצאות תינתן עם חתימת פסק הדין המשלים (בין אישור הסכמות ובין מתן החלטות אחרות). בהקשר זה בית המשפט ער לכל הוצאות ניהול ההליכים, לרבות ההוצאות הקשורות לחוות דעת המומחה לאחר שהוגשה הראיה הנוספת והתייחסות לכך תינתן בהמשך.
אני מתירה את פרסום פסק דין זה בהשמטת כל פרט מזהה.
המזכירות תסגור את שני התיקים ותקבע תזכורת בעוד 30 ימים בתביעה הכספית (תמ”ש 17203-02-20) לשם מתן הוראות / החלטה משלימה.
ניתן היום, ט”ז כסלו תשפ”ה, 17 דצמבר 2024, בהעדר הצדדים.
