רינה מקסימוב, יצחק מקסימוב,ע"י ב"כ עוה"ד שלום פוריס, ליאור פטורי, עמוס פטורי, שחר פטורי,ע"י ב"כ עוה"ד טל ליפר, פסק דין

בפני

כבוד השופט אלעד לנג

תובעים

1. רינה מקסימוב

2. יצחק מקסימוב

ע"י ב"כ עוה"ד שלום פוריס

נגד

נתבעים

1. ליאור פטורי

2. עמוס פטורי

3. שחר פטורי

ע"י ב"כ עוה"ד טל ליפר

פסק דין

לפני תביעת התובעים לחייב את הנתבעים לשלם להם סך של 410,600 ש"ח בגין נזקים והוצאות שנגרמו לתובעים בקשר עם הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים.

העובדות

בין התובעים, ה"ה רינה ויצחק מקסימוב, לבין הנתבעים, ה"ה ליאור, עמוס ושחר פטורי, נחתם ביום 19.4.17 הסכם להשכרת נכס ברח' עליאש 15 ירושלים (להלן: "הסכם השכירות" ו"המושכר", בהתאמה. הסכם השכירות צורף כנספח 1 לתיק מוצגי התובעים).

יובהר כבר עתה, כי למרות העובדה שבהסכם השכירות נרשם מר ליאור פטורי כ"שוכר", בעוד ה"ה עמוס ושחר פטורי חתמו על ערבות להתחייבויות השוכר – טוענים הנתבעים בהליך שבפני כי בפועל הנכס הושכר על-ידי ועבור מר שחר פטורי (הנתבע 3) וכי יש לראות בו כ"שוכר" הנכס לכל דבר ועניין, מבלי לגרוע מאחריות יתר הנתבעים, ביחד ולחוד, להתחייבויות השוכר כהגדרתו בהסכם השכירות (ראה הצהרת ב"כ הנתבעים בעמ' 22 ש.22-24 לפרוטוקול). לפיכך, לשם הנוחות, יכונו מעתה הנתבעים ומר שחר פטורי בפרט – "שוכר" המושכר.

בהתאם להסכם השכירות, שכר השוכר את הנכס מהתובעים לצורך הפעלת חנות לממכר מוצרי טבק, לתקופה שמיום 10.5.17 ועד ליום 9.5.19 (להלן: "תקופת השכירות הראשונה", כהגדרתה בס' 3(א) להסכם השכירות) כאשר נקבע כי ככל שהשוכר לא יודיע עד ליום 31.1.19 על רצונו שלא להאריך את תקופת השכירות – זו תוארך מאליה עד ליום 9.5.22 (להלן: "תקופת השכירות החדשה" וביחס לצירוף שתי התקופות יחדיו, להלן: "תקופת השכירות", כהגדרתם בסעיף 3(ב) להסכם השכירות).

דמי השכירות החודשיים שנקבעו בהסכם היו בסך של 6,500 ש"ח, בתוספת מע"מ, לשנת השכירות הראשונה, סך של 7,000 ש"ח, בתוספת מע"מ לשנה השנייה, סך של 7,350 ש"ח, בתוספת מע"מ לשנת השלישית וסך של 7,500 ש"ח, בתוספת מע"מ לשנות השכירות הרביעית והחמישית – כאשר דמי השכירות שולמו באמצעות שיקים שמסר השוכר לתובעים (ס' 7 להסכם השכירות). כן התחייב השוכר לשאת בעלויות כל המיסים והאחזקה השוטפת של המושכר (ס' 14-17 להסכם השכירות).

עוד נקבע בהסכם השכירות כי השוכר רשאי לבצע עבודות להתאמת המושכר לצרכיו, ובלבד שהוא יישא בכלל עלויות אלה, כאשר בתום תקופת השכירות חלה עליו חובה להשיב את המצב לקדמותו, על חשבונו, ואם לא יעשה כן – תהא לתובעים הזכות לעשות זאת בעצמם ולדרוש מהשוכר "כל סכום שיידרש להחזרת המושכר למצבו הקודם", כאשר בגין תקופת השבת המצב לקדמותו ישלם השוכר לתובעים דמי שכירות (ר' ס' 19 ובפרט סעיפים 19(ד), (ז) ו-(ח) להסכם השכירות).

אין חולק בין הצדדים כי השוכר נכנס למושכר במועד, מסר בידי התובעים שיקים לתקופת השכירות הראשונה וביצע במושכר שיפוצים אשר כללו פירוק של כל קומת הגלריה ומדרגות הגישה אליה, כאשר קומת הגלריה "מכסה" מרבית מהשטח הכולל של רצפת החנות (גלריה בשטח של 28 מ"ר מתוך שטח רצפת החנות של 36 מ"ר – לטענת התובעת 1 (בעמ' 15 ש.26 לפרוטוקול)).

כן מוסכם על הצדדים, כי בתום תקופת השכירות הראשונה, לא מסר השוכר הודעה על אי-רצונו להאריך את תקופת השכירות, ואף נפגש עם התובעים ומסר בידיהם 12 שיקים ביחס לשנה הראשונה של תקופת השכירות החדשה – כך שלמעשה תקופת ה"אופציה" שהוקנתה לשוכר בסעיף 3(ב) להסכם השכירות נכנסה לתקפה.

עוד אין חולק בין הצדדים כי בעקבות התפרצות מחלת הקורונה בישראל בחודש מרץ 2020 הסכימו התובעים לוותר לשוכר על החובה לשלם את דמי השכירות בגין חודש אפריל 2020, וכן הסכימו להעמיד את דמי השכירות לאותה שנה על שיעור מופחת של 6,500 ש"ח, בתוספת מע"מ בלבד (במקום הסך של 7,350 ש"ח, בתוספת מע"מ, שנקבעה בהסכם השכירות לשנה השלישית).

במהלך חודש יוני 2020, פנה השוכר אל התובעים וביקש מהם לסיים את תקופת השכירות טרם המועד שנקבע בהסכם השכירות.

בין הצדדים קיימת מחלוקת מסוימת בשאלה אם ומה הוסכם ביניהם בעקבות בקשה זו של השוכר – למחלוקת זו אדרש בהמשך הדברים – ואולם אין בין הצדדים חולק כי בסמוך לכך, עזב השוכר את המושכר ופתח חנות חדשה ברח' אגריפס 111, ירושלים, הסמוך לשוק מחנה יהודה, כאשר הוא הותיר את המושכר במצבו הנוכחי, כלומר, לא השיב את המושכר למצבו טרם תקופת השכירות (בפרט בכל הנוגע להקמה מחדש של קומת הגלריה), לא החזיר לתובעים את מפתחות המושכר (שהיה נעול ב"רשת תריס" מברזל) ונמנע מלשלם לתובעים את דמי השכירות, באמצעות כך שמסר לבנק שלו הודעת ביטול לשיקים שמסר לידי התובעים (עם זאת בין הצדדים מחלוקת מתי ניתנה הוראת הביטול).

ביום 20.7.20 שלחו התובעים לשוכר מכתב התראה, באמצעות בא-כוחם, בו טענו כי השיק שניתן על ידו ליום 10.7.20 לא כובד על ידי הבנק בשל הוראת ביטול שניתנה על ידו וכי הדבר מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות. לפיכך התריעו התובעים כי ככל שלא ישולמו דמי השכירות ויתר חיובי המושכר בתוך 14 ימים, יראו בכך התובעים כהפרה של הסכם השכירות שתביא לביטול ההסכם מחמת הפרתו (ר' נספח 5 לתיק מוצגי התובעים). במכתב נוסף שנשלח מטעם התובעים מיום 13.9.20 הצהירו התובעים על ביטול הסכם השכירות מחמת הפרתו כאמור במכתבם הקודם (ר' נספח 6 לתיק מוצגי התובעים).

משהשוכר לא פעל בהתאם לדרישת התובעים במכתבם הנ"ל – הגישו התובעים ביום 28.12.20 את התביעה שבפני.

טענות הצדדים

התובעים טוענים כי השוכר הפר את הסכם השכירות בכך שנטש את המושכר במהלך תקופת השכירות ונמנע מלשלם להם את דמי השכירות המגיעים להם החל מחודש יולי 2020 ועד לתום תקופת השכירות. בתוך כך נטען כי אין לקבל את טענת התובע לפיה התקשה לשלם את דמי השכירות בשל "משבר הקורונה" כמצדיקה לפטור אותו מהתחייבויותיו וחובותיו על פי הסכם השכירות (ס' 12-13 לכתב התביעה). לנוכח כך, עותרים התובעים לחייב את השוכר בתשלום דמי השכירות בשיעורם ההסכמי המלא (7,500 ש"ח לחודש, בתוספת מע"מ) עד לתום תקופת השכירות החדשה (עד ליום 9.4.22, ובסה"כ סך של 210,600 ש"ח); לחייב את השוכר בתשלום עלויות השבת המושכר לקדמותו (סך של 150,000 ש"ח) ולחייב את השוכר בתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם (50,000 ש"ח). בכתב התביעה הודיעו התובעים כי נכון למועד הגשת התביעה, דצמבר 2020, הם עדיין לא הצליחו למצוא שוכרים חלופיים למושכר, אך ככל שהדבר יצלח – הם יפחיתו את דמי השכירות שיתקבלו בפועל בגין המושכר מסכום הפיצוי הנדרש מהשוכר (ס' 24 לכתב התביעה).

להוכחת טענותיהם, העידו מטעם התובעים התובעת 1, הגב' רינה מקסימוב, מר מרדכי מורדו – שנתן לתובעים הצעת מחיר לשיפוץ המושכר ומר חאלד מתוולי – שהקים עבור התובעים קומת גלריה ומדרגות המובילים אליה. אל העדויות והמסמכים שהוגשו מטעם עדים אלה אתייחס, ככל שיידרש, בהמשך.

בכתב ההגנה שהוגש מטעם הנתבעים הועלו על ידם 2 טענות מקדמיות אשר נזנחו על ידם בהמשך ההליך והם טענה כי יש לדחות את התביעה על הסף משעל המושכר רובץ צו כינוס נכסים וטענה כי חובתם של הנתבעים 2 ו-3 מוגבלת לסכום הנקוב בשטר החוב עליו חתמו וכי הם אינם צד להסכם השכירות (ס' א'-ב' לכתב ההגנה). לגוף העניין- טענו הנתבעים כי הגיעו עם התובעים להסכמה מפורשת על פינוי המושכר "בהתאם לצוק העיתים בתקופת הנגיף ובמצב החירום" (ס' 1 לכתב ההגנה וראה הרחבה של טענות אלה בסעיפים 7-10 לכתב ההגנה); כן נטען כי הנתבעים החזירו החזקה במושכר בהתאם להסכמה מפורשת ובתיאום עם התובעים (ס' 3 לכתב ההגנה); עוד טענו הנתבעים כי התובעים סיכלו כל אפשרות של הנתבעים לבצע התאמות או דרישות במושכר (ס' 12 לכתב ההגנה) וכן כפרו בנזקים ובהוצאות שנטענו על ידי התובעים בתביעתם.

להוכחת טענותיהם העידו מטעם הנתבעים הנתבע 3, מר שחר פטורי וכן, בהתאם לבקשת הנתבעים, זומן לעדות מטעמם התובע 2, מר יצחק מקסימוב. אל העדויות והמסמכים שהוגשו מטעם עדים אלה אתייחס, ככל הנדרש, בהמשך.

דיון והכרעה

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והראיות שהוגשו מטעמם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה. להלן אבאר החלטתי זו.

ג.1. הפרת הסכם השכירות וההסכמה המאוחרת

כאמור לעיל, עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה, לכאורה, אודות השאלה אם ומה הוסכם בין הצדדים בעקבות בקשתו של השוכר לסיים את תקופת השכירות במועד המוקדם למועד החוזי – 9.4.22 – הוא המועד בו הסתיימה "תקופת השכירות החדשה" כהגדרתה בס' 3(ב) להסכם השכירות.

מהראיות שהציגו בפניי הצדדים, ובפרט מהעדויות שנשמעו בפניי, הוכח באופן חד וברור כי התובעים הסכימו לאפשר לשוכר "להשתחרר" מהסכם השכירות בתוך 3 חודשים מהמועד שפנה אליהם וזאת בתנאי שהשוכר ישיב את המושכר לקדמותו, ובכלל כך יקים מחדש את קומת הגלריה שנהרסה על ידו, על כל הכרוך בכך. ברם, השוכר לא פעל בהתאם לתנאי שהוצב לו (וממילא היה מחויב בו על פי הסכם השכירות) ותחתיו עזב את המושכר באופן חד צדדי, מבלי שביצע שיפוץ במושכר, מבלי שהקים מחדש את קומת הגלריה ותיקן את מה שהרס, מבלי שביצע העברה מסודרת של החזקה במושכר או אף החזיר את המפתח לשער הכניסה של המושכר, ואף הגדיל לעשות עת ביטל, אף זאת באופן חד צדדי, את השיקים שמסר בידי התובעים ועדכן את פרטי זהות המחזיק במושכר בעיריית ירושלים לשמם של התובעים, ללא עדכונם.

מסקנה זו נלמדת, למעשה, מעדויותיהם של כל אחד מהתובעים ואף מעדותו של הנתבע עצמו, כמו גם משיחה שהקליט השוכר עם התובע 2. אפרט:

התובע 2 מסר לכל אורך חקירתו בבית המשפט כי לא רצה להחזיק בשוכר בניגוד לרצונו, לאור טענתו של השוכר כי "העבודה שלו לא הולכת טוב" בשל התפרצות וירוס הקורונה. לכן, היה מוכן לשחרר את השוכר מההסכם בפרק זמן קצר של 3 חודשים ובתנאי שהשוכר יחזיר את המושכר לקדמותו כמו שהיה בטרם הושכר לו – ובכלל כך יקים מחדש את קומת הגלריה ויסדר את מה שהרס במקום: חשמל, תאורה ומזגן (ר', למשל, בעמ' 9 ש.21-24; בעמ' 10 ש.10-17, 33-35 ובעמ' 11 ש.9 לפרוטוקול). כן מסר התובע 2 כי ביקש מהשוכר שיוציא לו מכתב מסודר בדבר בקשתו לקצר את תקופת השכירות – אך כי מכתב שכזה מעולם לא נמסר לו על ידי השוכר (בעמ' 11 ש.1-5, 17-24 ובעמ' 12 ש.8 לפרוטוקול). ברם, התובע 2 הבהיר בעדותו כי השוכר לא עשה דבר על מנת לעמוד בתנאי שנקבע לו – ולכן הבין שלא הושגה הסכמה בין הצדדים וכי השוכר מתכוון להישאר בנכס עד תום תקופת השכירות, או למצער כי השוכר מחויב בתשלום דמי השכירות גם למרות שכבר עזב את המושכר לחנות חדשה ששכר (בעמ' 9 ש.32; בעמ' 12 ש.23-24 ובעמ' 13 ש.21-25 לפרוטוקול). כן מסר התובע 2 בעדותו כי רק לאחר שהפקיד מספר שיקים שמסר השוכר ואלה לא כובדו על ידי הבנק – הוא הבין שאין בכוונתו של השוכר לשלם, ולכן הפסיק להפקיד את השיקים שבידיו (בעמ' 13 ש.6-7 לפרוטוקול). התובע 2 אישר כי ניסה להשכיר את הנכס לאחרים וכי השוכר הציב בחזית החנות שלט עם מספר הטלפון של התובע 2 – אך טען כי לא ניתן היה להשכיר את הנכס במצב ההרוס בו השוכר השאיר את הנכס כך שהתובעים הצליחו להשכיר את הנכס רק לאחר שפרצו את הכניסה לחנות, תפסו בה חזקה וביצעו שיפוץ במקום, על חשבונם (בעמ' 12 ש.21-31 לפרוטוקול).

כך גם התובעת 1 מסרה בחקירתה כי כשבועיים לאחר שמסרה לשוכר חשבונית בגין השיקים שהפקיד בידיה לתקופת השכירות החדשה, ביקש השוכר מהתובע 2, לעזוב את המושכר בתוך 3 חודשים, וכי לא הייתה לה התנגדות לכך – ובלבד שהוא ישיב את המושכר למצבו הקודם, ימסור מכתב מסודר ויצא (בעמ' 16 ש.7; בעמ' 17 ש.20; בעמ' 18 ש.11 ובעמ' 20 ש.8-10 לפרוטוקול). כן מסרה התובעת 1 כי עמדה על כך שהשוכר יעזוב בצורה מסודרת ולא ישאיר אחריו חובות שכן התברר שהוא השאיר חוב לתאגיד המים ואף העביר את רישום החזקה בעירייה על שם התובעים ביום 19.7.20, ללא ידיעתם, כתוצאה מכך קיבלו התובעים הודעת עיקול (בעמ' 16 ש.24-28; בעמ' 20 ש.17-23 לפרוטוקול וראה תדפיס עיריית ירושלים שסומן ת/1 ונספח 12 לתיק מוצגי התובעים). בהמשך עדותה מסרה התובעת 1 כי היא סבורה שהשוכר נדרש היה לשלם לה גם את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם השכירות בגין עזיבתו המוקדמת את המושכר (בעמ' 20 ש.11-14 לפרוטוקול). מכל מקום, התובעת 1 מסרה כי השוכר לא עמד בתנאי שהוצב לו והוא נטש את המושכר מבלי שטרח אף להחזיר לידיהם את מפתחות הכניסה לשער הכניסה של המושכר וזאת חרף מספר פניות שנערכו אליו בעניין זה (בעמ' 16 ש.14-19; בעמ' 19 ש.36; ובעמ' 20 ש.18 לפרוטוקול וראה גם התכתבות באפליקציית וואטספ – נספח 7 לתיק מוצגי התובעים).

והנה, בחינת גרסתו של השוכר עצמו להסכמות שגובשו עם התובעים בעקבות בקשתו לעזוב את המושכר מעלה כי גם הוא מאשר את הנכונות של התובעים לאפשר לו להשתחרר מהסכם השכירות בתוך 3 חודשים ובלבד שיחזיר את המושכר למצבו הקודם, בפרט בכל הנוגע להקמה מחדש של קומת הגלריה (ר', למשל, בעמ' 21 ש.16-26 לפרוטוקול). השוכר אף אישר בעדותו כי התכוון לעמוד בהסכמה זו ולהחזיר את המושכר למצבו הקודם טרם יעזוב אותו (ראה, למשל, בעמ' 22. ש.2 לפרוטוקול ובעמ' 24 ש.19 לפרוטוקול).

ודוק: תוכן הדברים שנמסרו על ידי התובע 2 והשוכר בעדותם בבית המשפט תואם את הדברים שנאמרו על ידם בשיחת טלפון שנערכה ביניהם בחודש יוני 2020 (שיחה שהוקלטה על ידי השוכר במועד שלא הובהר עד תום – אך מוסכם כי אינו התאריך המופיע בתמלול ההקלטה (4.5.21)). בשיחה זו עולה כי התובע 2 הסכים שהשוכר יעזוב את המושכר בתוך 3 חודשים בתנאי שישיב את המושכר לקדמותו, ובכלל כך יסדר את התאורה והחשמל במקום, כאשר השוכר הסכים לדרישות אלה ועמד על כך כי לאחר מכן יוחזרו לידיו השיקים שמסר (ראה בפרט בעמ' 2 לתמלול שהוגש לתיק בית המשפט ביום 9.1.23, בהתאם להחלטה שהורתה על גילויו ביום 3.1.23).

סיכומה של נקודה –בין הצדדים הושגה הסכמה לפיה השוכר יוכל להשתחרר מהסכם השכירות בתוך 3 חודשים בתנאי שיחזיר את המושכר לקדמותו, ובכך שיקים מחדש את קומת הגלריה שהרס, על כך הכרוך בכך.

אלא מאי – לגרסת התובע, שבוע לאחר שהושגה ההסכמה האמורה, התקשרה אליו התובעת 1 וטענה כי ההסכמה שהושגה "בטלה ומבוטלת" ודרשה כי הוא יישאר במושכר וישלם את דמי השכירות עד תום תקופת השכירות (בעמ' 21 ש.31-35; בעמ' 22 ש.1-2; בעמ' 24 ש. 19-20; בעמ' 26 ש.1-8; בעמ' 26 ש.33-34 לפרוטוקול). בעקבות שיחה נטענת זו, החליט השוכר לעזוב את המושכר מבלי שביצע בו שיפוץ "החזרת המצב לקדמותו", מבלי שמסר לידי התובעים את מפתח המושכר וכן ביטל את השיקים שמסר בידי התובעים (ר' בעמ' 25 ש.19-35; בעמ' 24 ש. 16-17; בעמ' 25 ש.3-6 לפרוטוקול). כן עלה, כאמור, כי השוכר מסר לעיריית ירושלים הודעה על שינוי מחזיק במושכר ביום 19.7.20 כך שחיובים נרשמו מאותו מועד על שמם של התובעים, ללא ידיעתם (ראה: ת/1).

הנה כי כן, משהוכח שהושגה בין הצדדים הסכמה על עזיבה מוקדמת של המושכר, הכפופה לביצוע שיפוץ "החזרת מצב לקדמותו" של המושכר וכי בסופו של יום השוכר לא פעל לפי הסכמה זו ועזב את המושכר באופן חד-צדדי, ללא שביצע שיפוץ בנכס או העברה מסודרת של החזקה בו – נשאלת השאלה איזו משמעות יש לייחס לטענת התובע לפיה התובעת 1 ביטלה הסכמה זו שהושגה בין הצדדים ומהי נפקות הביטול של הסכמה זו, ככל שנעשה.

בעניין זה מסקנתי היא שלא רק שהתובע לא הוכיח שהתובעת 1 "ביטלה" את ההסכמה שהושגה בין הצדדים, אלא שגם אם הדבר נעשה – אין משמעות הדבר מתן היתר חוקי לשוכר לעזוב את המושכר באופן חד צדדי, ללא קיום התחייבויותיו על פי הסכם השכירות או, למצער בהתאם להתחייבותו להחזיר את המושכר לקדמותו באופן מסודר כתנאי לעזיבתו המוקדמת.

כך, טענת השוכר בדבר ביטול ההסכמה שהושגה בין הצדדים נסמכת אך ורק על הדברים שמסר השוכר לראשונה בעדותו בבית המשפט והיא לא נתמכת בכל מסמך שהוא, למרות שהתובע הבהיר בעדותו כי לאחר "שהבנתי שמתחיל בלגן…[החליט, א.ל.] להקליט כל שיחה איתם" ובעקבות כך אף הקליט את השיחה שקיים עם התובע 2 (בעמ' 28 ש.1-5 לפרוטוקול). ודוק: הטענה כי הושגה בין הצדדים הסכמה שבוטלה על ידי התובעת 1 לא הועלתה בכתב הגנה שהוגש מטעם הנתבעים והשוכר לא הציג כל שיחה מוקלטת נוספת או תיעוד אחר לתמיכה בטענה זו. מעבר לכך, אף אחד מהתובעים לא עומת בחקירתו עם הטענה כי ההסכמה שהושגה עם השוכר בוטלה על ידי התובעת 1 או בכלל. תחת זאת, שני התובעים מסרו בעדותם כי היו נכונים לעמוד ולקיים ההסכמה שהושגה, אלא שהשוכר עצמו בחר שלא לקיימה – בכך שפשוט נטש את המושכר באופן חד צדדי, מבלי שהוא ביצע שיפוץ במושכר ומבלי שביצע העברה מסודרת של החזקה בו (ראה ההפניות לפרוטוקול שהובאו בהרחבה לעיל). כמו כן, אף אחד מהתובעים לא נשאל בחקירתו האם בוטלה ההסכמה שהושגה ואף אחד מהתובעים לא מסר כי מי מהם החליט לחזור בו מהסכמתו ולדרוש את הישארות השוכר במושכר עד תום התקופה ההסכמית שנקבעה. תחת זאת, הובהר על ידי התובעים כי מהימנעותו של השוכר מלפעול בהתאם לתנאי שהוצג לו לקבלת הסכמת התובעים – סברו כי לא התגבשה בין הצדדים הסכמה לעזיבה מוקדמת של המושכר, או, למצער, כי השוכר הפר את ההסכמה שהושגה בכך שלא פעל על פיה (ראה ההפניות לפרוטוקול שהובאו לעיל).

ודוק: כפי שצוין לעיל, בחקירתה של התובעת 1 היא אכן השיבה לשאלות ב"כ השוכר כי לדעתה היה על השוכר לשלם להם את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם גם לנוכח עזיבתו המוקדמת את המושכר (בעמ' 20 ש.11-14 לפרוטוקול). ואולם – בשום מקום בעדותה של התובעת 1 לא נאמר על ידה כי היא העלתה בפני השוכר דרישה זו כתנאי למתן הסכמתה לשחרור מוקדם מהסכם השכירות, או כי בעקבות סירובו של השוכר לדרישה שכזו היא "ביטלה" את ההסכמה שהושגה. ויודגש- אף השוכר בעדותו לא הזכיר, ולו ברמז, דרישה לתשלום הפיצוי המוסכם שהועלתה כלפיו, כביכול, על ידי התובעת 1 או העלאה של תנאי אחר מצד התובעת 1 לו לא הסכים ואשר מנע גיבוש הסכמה או הביא להפרתה – אלא טען, כאמור, כי התובעת 1 פשוט התקשרה אליו שבוע לאחר מכן והודיע לו שההסכמה שהושגה "בטלה ומבוטלת".

מכאן, שאני לא מקבל את טענת השוכר – עליו מוטל הנטל להוכיח טענתו זו – כי התובעת 1 ביטלה את ההסכמה שהושגה, ואני מעדיף את עדותם הברורה והקוהרנטית של התובעים לפיה השוכר פשוט נמנע מלפעול לפי ההסכמה שהושגה בכך שעזב את המושכר באופן חד צדדי ולא קיים התחייבותו ההסכמית וההסכמה המאוחרת שהושגה עם התובע 2, כאשר כל מרצו וכספיו הושקעו בחנות החדשה והגדולה שכבר שכר באותה עת (בהקשר זה אציין כי בעדות התובע, שנתמכה בטיוטת הסכם שכירות שהציג בפני בית המשפט ממכשיר טלפון נייד, ביום 15.6.20 הוא שכר חנות ברח' אגריפס 111, ירושלים, בסמוך לשוק מחנה יהודה, בשטח של כ-80 מ"ר לתקופה של 5 שנים מיום 15.6.20, כנגד תשלום תמורה של 14,000 ש"ח לחודש לשנה הראשונה, וזאת משרצה לעבור לאזור מרכזי יותר בעיר, לנוכח דלילות הקונים באזור המושכר בשל התפרצות וירוס הקורונה (בעמ' 23 ש.30-35 לפרוטוקול)).

עוד אבהיר, בבחינת למעלה מן הנדרש, כי גם אם הייתי מקבל את טענת השוכר לפיה התובעת 1 "ביטלה" את ההסכמה שהושגה בין הצדדים (ואין כך הדבר כאמור) – הרי שלא מצאתי כל יסוד לפרשנות שמבקש השוכר לאמץ למשמעות ביטול זה, בדמות היתר שניתן לו לעזוב את המושכר, באופן חד צדדי, ללא קיום התחייבויותיו ההסכמיות.

כך, גם אם נקבל את טענת השוכר כי התובעת 1 ביטלה את ההסכמה שהושגה לקיצור תקופת השכירות ונכיר בתוקפו של ביטול זה – הרי שהוכח שהשוכר לא פעל בהתאם למערכת היחסים ההסכמית שחייבה אותו בהיעדר הסכמה מאוחרת. לחילופין, גם אם לא נכיר בהודעת הביטול של התובעת 1 להסכמה המאוחרת כתקפה, או אף נראה בה כ"הפרה" של ההסכמה המאוחרת, הרי שהוכח, כאמור, שהשוכר לא מילא את חלקו בהתחייבות שהושגה – אשר הותנתה, כאמור, בכך שיחזיר את המושכר לקדמותו ויבצע החזרת חזקה מסודרת. במילים אחרות, בין אם נקבל את טענת השוכר בעניין זה ונכיר בביטול ההסכמה המאוחרת שהוגשה בין הצדדים ובין אם לאו – השוכר לא מילא את התחייבותו ההסכמית או התחייבותו בהתאם להסכמה המאוחרת- אשר הוכח שהיוותה תנאי להתגבשותה של אותה הסכמה.

מכאן, שהשוכר לא עמד בתנאי שהוסכם בין הצדדים לקיצור תקופת השכירות, משהוא לא החזיר את המושכר לקדמותו ולא ביצע החזרה מסודרת של המושכר, אלא תחת זאת, עזב את המושכר באופן חד צדדי וביטל, כאמור, את השיקים שמסר בידי התובעים לתקופת השכירות. בנסיבות אלה, התנאי שנקבע לקיום ההסכמה המאוחרת לא קוים על ידי השוכר וההסכמה המאוחרת לא התגבשה לכלל הסכם מחייב כך שהצדדים כפופים למערכת היחסים ההסכמית שנקבעה ביניהם על פי הסכם השכירות.

על יסוד כל האמור לעיל אני קובע כי התובעים הוכיחו שהשוכר הפר את הסכם השכירות בכך שלא שילם להם את דמי השכירות החודשיים ולא החזיר את המושכר לקדמותו, לרבות בכל הנוגע להקמה מחדש של קומת הגלריה, כנדרש על פי סעיף 3(ב) להסכם השכירות, וזאת בניגוד מפורש לנטען על ידם בסעיף 3 לכתב הגנתם .

ג.2. מהם הפיצויים המגיעים לתובעים?

בהתאם לדין ולהסכם השכירות, זכאים התובעים לקבל פיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם עקב ההפרה ותוצאותיה, למעט באשר לנזקים שניתן היה למנעם או להקטינם באמצעים סבירים (ס' 10 ו-13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970).

לטענת התובעים הם זכאים לקבלת פיצוי בגין דמי השכירות אותם נמנע השוכר מלשלם החל מחודש יולי 2020 (לאחר שהשוכר עזב את המושכר) ועד למועד בו נכנס למושכר שוכר חלופי והחל לשלם את דמי השכירות (חודש ינואר 2022). אזכיר כי בתביעתם, שהוגשה ביום 28.12.20, הבהירו התובעים כי נכון לאותה עת לא הצליחו להשכיר את המושכר, וכי הם עותרים לקבלת שיעור דמי השכירות ההסכמי, היינו, ללא ההפחתה שניתנה לשוכר בדמי השכירות בשל התפרצות וירוס הקורונה. כן טוענים התובעים כי הם זכאים לקבלת את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם השכירות (סך של 50,000 ש"ח על פי סעיף 23(ב) להסכם השכירות) וכן פיצוי בגין העלויות שהושקעו על ידם לצורך השבת המושכר לקדמותו- בפרט בכל הנוגע להקמה מחדש של קומת הגלריה.

השוכר, מצדו, טוען, בתמצית, כי היה על התובעים להקטין נזקיהם ולפרוץ אל המושכר במועד מוקדם מזה בו עשו כן, ולפעול להשכרת המושכר לאחר. כן טוען השוכר כי עלויות השבת המושכר לקדמותו נמוכות משמעותית מהסכומים הנדרשים על ידי התובעים.

פיצוי בגין דמי השכירות שלא שולמו

להוכחת טענותיהם בעניין דמי השכירות – הגישו התובעים העתק מהשיקים שנמסרו על ידי השוכר ולא כובדו על ידי הבנק (נספח 3 לתיק מוצגי התובעים) וכן צרפו את צילומי השיקים שמסר השוכר לשנים 2020-2021 (צורף כנספח 4 לתיק מוצגי התובעים), כמו גם את מכתבי ההתראה שנשלחו באמצעות בא-כוחם בימים 14.7.20 ו-13.9.20 (נספחים 5 ו-6 לתיק מוצגי התובעים). מראיות אלה עולה כי על אף שבמכתב ב"כ התובעים מיום 14.7.20 נכתב כי השיק שנמסר ליום 10.7.20 לא כובד על ידי הבנק מחמת ביטולו, הרי שבמסמכים שצורפו מטעם התובעים מופיעה הודעת סירוב ראשונה מטעם הבנק ביחס לשיק מיום 11.8.20 (נספח 3, בעמ' 38 לתיק מוצגי התובעים).

השוכר בעדותו, אישר אמנם כי נתן לבנק הוראת ביטול אחת, ביחס לכל השיקים שנמסרו על ידו לתובעים (בעמ' 25 ש.3-6 לפרוטוקול) ואולם הוא לא זכר בעדותו מתי מסר את ההודעה לבנק וטען כי ייתכן שלא ביטל את כל ה-12 שיקים שמסר (בעמ' 25 ש. 13 לפרוטוקול) וכן כי לקח לו כשבועיים לעזוב את המושכר ולשפץ את החנות החדשה ולכן ייתכן ששילם לתובעים דמי שכירות בזמן שעדיין היה במושכר (בעמ' 24 ש.25-26 לפרוטוקול).

לאחר ששקלתי את הדברים אני קובע כי למרות שקיימת אפשרות סבירה כי גם השיק שנמשך על יום 10.7.20 בוטל ולא כובד על ידי הבנק (בעקבותיו שיגר ב"כ התובעים מכתב התראה לשוכר בגין ביטולו של שיק זה), הרי שלא הוכח בראיות מספקות כי שיק זה אכן בוטל, כך שניתן לראות את המועד ממנו הפסיק השוכר לשלם את דמי השכירות החל מיום 10.8.20 בלבד (כאמור באישור הבנק- נספח 3 למוצגי התובעים).

אשר למספר חודשי השכירות בהם חב השוכר בפיצוי – התובעים טענו בפניי כי הם עשו מאמץ להשכיר את המושכר אך כי לא ניתן היה להשכירו במצב בו השוכר השאירו (עדות התובע 2 בעמ' 12 ש.21-31 לפרוטוקול; עדות התובעת 1 בעמ' 19 ש.10-24 לפרוטוקול). כן נטען כי השוכר נמנע מלמסור לתובעים את מפתחות הכניסה למושכר, חרף מספר רב של בקשות שהופנו אליו בעניין זה (עדות התובעת 1 בעמ' 16 ש.14-19; בעמ' 19 ש.36; ובעמ' 20 ש.18 לפרוטוקול וראה גם התכתבות באפליקציית וואטסאפ – נספח 7 לתיק מוצגי התובעים). לנוכח כך טענו התובעים כי רק בחודש יולי 2021 פרצו למושכר, באמצעות איש מקצוע (וראה לעניין זה עדות האדם שביצע את הפריצה – מר חאלד מתלווי, בעמ' 5 ש.30-34 לפרוטוקול). בהמשך לכך ביצעו על חשבונם שיפוץ במושכר במסגרתו הוקמה מחדש קומת הגלריה, כאשר הצליחו להשכירו רק בסביבות חודש ספטמבר 2021 ונאלצו לתת לשוכרת "גרייס" לתשלום דמי השכירות – כך שבפועל היא החלה לשלם דמי שכירות בחודש ינואר 2022 בלבד (בעמ' 18 ש.30-36 לפרוטוקול).

לאחר ששקלתי את הדברים, אני קובע כי התובעים זכאים לקבל פיצוי בגין אי-תשלום דמי השכירות במושכר לתקופה של 12 חודשים בלבד (החל מחודש אוגוסט 2021). החלטתי זו מבוססת, מחד, על העובדה כי התובעים ידעו שהשוכר עזב בפועל את המושכר כבר בחודש יולי 2020 ושאין בכוונתו לשוב אליו או אף לשלם את דמי השכירות למושכר, כמו גם על העובדה כי חרף כך שהשוכר נמנע מלמסור לתובעים את מפתח הכניסה למושכר, ניתן היה לפרוץ את שער הכניסה למושכר די בקלות ובמהירות, כך שהיה על התובעים לפעול להקטנת נזקיהם באמצעות פריצה מוקדמת יותר אל המושכר ועריכת ניסיונות להשכירו לאחרים. מנגד, בקביעת תקופה זו הבאתי בחשבון את העובדה כי השוכר נמנע מלבצע החזרה מסודרת של המושכר ולמסור לתובעים את מפתחות הכניסה אליו, כאשר, לטענת התובעים, הוא הבטיח לעשות כן במספר הזדמנויות אך נמנע מלעשות כן (בעמ' 19 ש.36 לפרוטוקול). בנוסף, מקובלת עלי טענת התובעים לפיה לא ניתן היה להשכיר את המושכר לאחרים לנוכח המצב בו השאירו השוכר, כך שהתובעים נאלצו לבצע במקום שיפוץ יסודי, מכספיהם שלהם, ורק לאחר מכן לחפש שוכר חדש למקום (ראה בהקשר זה עדות התובעת בעמ' 16 ש.30-33 לפרוטוקול ואוסיף כי בדיון הציגה התובעת 1 ממכשיר טלפון נייד שלה סרטון וידאו המתעד את הפריצה והכניסה למושכר כך שבית המשפט יכול היה להתרשם ממצבו ההרוס של המושכר). בהקשר זה הבאתי בחשבון גם את העובדה כי בתקופה הרלוונטית התפרץ וירוס הקורונה בישראל כך שלא ניתן היה להשכיר בקלות נכסים מסחריים, ומכאן שגם אם התובעים היו פועלים בנמרצות גבוהה יותר – יש להניח כי היו מתקשים במציאת שוכר חלופי במהירות.

אשר לגובה דמי השכירות החודשיים, אין בידי לקבל את טענות התובעים כי הם זכאים לקבל את דמי השכירות בשיעור שהוסכם עליו בהסכם השכירות, וזאת משהתובעים נתנו הסכמתם להפחתת דמי השכירות לשנת 2020 לסך של 6,500 ש"ח, בתוספת מע"מ. התובעים לא הביאו ראיות להוכחת טענתם כי הסכמה זו הותנה בתנאי מפורש כלשהו, והיא נעשתה מתוך התחשבות בעובדה כי באותה עת פרץ וירוס הקורונה שהכביד, בין היתר, על שוכרי נכסים. לפיכך, חישוב הפיצוי בגין דמי השכירות לשנת 2020 יעמוד על סך של 6,500 ש"ח, בתוספת מע"מ, בעוד שדמי השכירות לשנת 2021 יעמדו על סך של 7,500 ש"ח, בתוספת מע"מ.

סיכומם של דברים: התובעים זכאים לקבל מהתובע דמי שכירות בשיעור של 6,500 ש"ח, בתוספת מע"מ (ובסך הכל 7,605 ש"ח) לחודשים אוגוסט-דצמבר 2020, ובסך הכל 38,025 ש"ח. כן זכאים התובעים לקבל מהתובע דמי שכירות בשיעור של 7,500 ש"ח, בתוספת מע"מ (ובסך הכל 8,775 ש"ח) לחודשים ינואר עד מאי 2021, ובסך הכל 43,875 ש"ח. מכאן שסך דמי השכירות בהם חב השוכר לתובעים הנו: 81,900 ש"ח. סכום זה משוערך להיום (נכון ליום 10.12.20 – אמצע התקופה) הנו בסך של: 92,676 ש"ח.

פיצוי בגין השבת המצב לקדמותו

כמבואר לעיל בהרחבה, נקבע כי השוכר נמנע מלהשיב את המושכר למצבו הקודם, לאחר שפירק את קומת הגלריה, ובכלל כך את המדרגות שהובילו אליה, וזאת בניגוד להתחייבותו המפורשת לעשות כן, בין היתר, בהתאם לסעיף 19 להסכם השכירות ולפיכך, יש לחייבו ב"כל סכום שיידרש להחזרת המושכר למצבו הקודם" (ס' 19(ז) להסכם השכירות).

להוכחת נזקיהם אלה מסרו התובעים כי בגין עבודת הקמת רצפת הגלריה (תקרת החנות) והמדרגות אליה שילמו התובעים סך של 44,544 ש"ח למר חאלד מתלווי, וזה אישר בחקירתו בבית המשפט את ביצוע העבודות והסכומים שהתקבלו על ידו – כמו גם צורפה על ידי התובעים חשבונית מס על הסך האמור (נספח 13 למוצגי התובעים). בהקשר זה אבהיר כי חרף ניסיונות השוכר להטיל דופי בעדות התובעים ומר מתלווי בעניין זה, לרבות באשר להצגת סתירות, כביכול, בשאלות כיצד שולמו התשלומים למר מתלווי (במזומן או בשיק) ומתי הופקה ונמסרה על ידו החשבונית – לא מצאתי כל פגם של ממש במהימנות עדותם של אלה והדברים שנמסרו על ידם מקובלים עלי כנכונים ומהימנים. לפיכך, אני קובע כי בגין עבודות הקונסטרוקציה של הקמת קומת הגלריה – זכאים התובעים להחזר תשלום סך של 44,544 ש"ח מהשוכר.

עוד טענו התובעים כי מעבר להקמת הקונסטרוקציה של הקומה השנייה, הם נדרשו לשפצה לחלוטין ובכך להכין רצפה, חשמל, מזגן ושירותים, כאשר שכרו את שירותיו של קבלן ערבי, תושב שטחים בעל אישור עבודה בישראל בשם "פחני", לו שילמו סך של 60,000 ש"ח בתוספת מע"מ, לא כולל חומרים "לבנים" (בעמ' 17 ש 3-9 ובעמ' 20 ש.33 ואילך לפרוטוקול). פחני עשה את רוב העבודה ולאחר מכן "נעלם" כך שהתובעים לא קיבלו ממנו חשבונית בגין הכספים ששילמו ואף נאלצו להזמין איש פרקטים כדי שיתקין פרקט במקום רצפת ה-PVC שהייתה קודם, כמו גם נעזרו בחתן שלהם לביצוע עבודות גימור נוספות (בעמ' 17 ש.11-14 לפרוטוקול). לתמיכה בעדותם העידו התובעים את מר מרדכי מורדו, קבלן שיפוצים שנתן לתובעים הצעת מחיר לשיפוץ הגלריה בעלות של 67-70 אלף ש"ח, בתוספת מע"מ – אך הצעתו לא התקבלה בסופו של יום (בעמ' 4 ש.25-30 לפרוטוקול).

השוכר, מצדו, טען כי מדובר בסכומים מוגזמים וכי בהתאם למה שנמסר לו, בעל פה, עלות הקמת גלריה עומדת על כ-20,000 ש"ח (עמ' 28 ש.8 לפרוטוקול).

לאחר ששקלתי את הדברים, ומשעדות התובעת 1 מקובלת עלי כמהימנה לנוכח תוכן דבריה, סבירותם ועקביותם, על גרסתה עמדה גם בחקירתו הנגדית הנוקבת של ב"כ הנתבעים, כמו גם בשים לב לסבירות הסכום אותו טענה התובעת 1 ששילמה לאיש המקצוע עבור שיפוץ קומת הגלריה ועבודות החשמל, התאורה, האינסטלציה והסניטריה שנדרש לבצע במקום – לאחר שהשוכר פירק לחלוטין את כל קומת הגלריה – אני רואה לנכון לקבל את ההסבר של התובעת לסיבה בשלה אין בידיה קבלה או חשבונית מס בגין הכספים ששילמה לאיש המקצוע – ולקבוע כי התובעים הוכיחו, במאזן הסתברויות, כי שילמו עבור עבודות השיפוץ האמורות את הסך של 60,000 ש"ח בתוספת מע"מ (ובסך הכל 70,200 ש"ח) לקבלן השיפוצים.

הנה כי כן, בגין עלויות השבת המצב לקדמותו זכאים התובעים לקבל את הסך של 114,744 ש"ח (כולל מע"מ). סכום זה משוערך מיום סיום השיפוץ (אוגוסט 2021) ועד להיום הנו בסך של 130,793 ש"ח.

פיצוי מוסכם

בסעיף 23(ב) להסכם השכירות, הסכימו הצדדים כי צד אשר יפר את ההסכם הפרה יסודית ולא יתקן הפרתו – יישלם לצד שכנגד פיצוי מוסכם בשיעור של 50,000 ש"ח, מבלי לגרוע מכל תרופה אחרת העומדת לצד המקיים.

בענייננו נקבע כי השוכר הפר את ההסכם בהפרות שהוגדרו בהסכם השכירות יסודיות (אי תשלום דמי השכירות) ולא הועלתה מטעם השוכר כל טענה כי קיימת עילה להפחית פיצויים אלה, קל וחומר כי מדובר בפיצויים שנקבעו ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש – כאמור בסעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. למען הזהירות הבהיר כי, על פניו, שיעור הפיצוי המוסכם שנקבע בין הצדדים הנו סביר בהחלט ביחס לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת ההסכם, בפרט משענייננו בנכס המושכר למטרות מסחריות.

משכך אני קובע כי השוכר חייב לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם, וזאת בשיעור של 50,000 ש"ח. סכום זה משוערך מיום הפרת הסכם השכירות (10.8.20) ועד להיום הנו בסך של 56,993 ש"ח.

סוף דבר

אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סך כולל של 280,462 ש"ח לפי הפירוט הבא:

סך של 92,676 ש"ח בגין דמי שכירות.

סך של 130,793 ש"ח בגין עלויות השבת המצב לקדמותו.

סך של 56,993 ש"ח בגין פיצוי מוסכם.

כן יישאו הנתבעים, ביחד ולחוד, בהוצאות התובעים בסך של 10,665 ש"ח ובשכר-טרחת עורך דינם בסך של 15,000 ש"ח.

הסכומים האמורים לעיל ישולמו בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין.

זכות ערעור – כדין.

ניתן היום, ד' סיוון תשפ"ג, 24 מאי 2023, בהעדר הצדדים.