ביהמ"ש המחוזי בת"א, שופטת תמר אברהמי: פס"ד העוסק במחלוקת בדבר תוקפם של הסכמים הקשורים לזכויות בנכס מקרקעין (ת"א 36870-01-20)

לפני

כבוד השופטת תמר אברהמי

תובעות/נתבעות שכנגד 3-2

1.אסתר גל-ער

2.פלונית (אשל"א)

ע"י ב"כ עו"ד ערן פלס ועו"ד אליאב ניימן

[פלס מוזר כהן ושות' משרד עורכי דין]

נגד

נתבע/תובעים שכנגד

1.עזריאל חריזי

2.לימור חריזי

ע"י ב"כ עו"ד עודד גזית ועו"ד מור ליברמן

[גזית-בקל, עו"ד]

נתבע שכנגד 1

נתנאל גל-ער

ע"י ב"כ עו"ד ערן פלס ועו"ד אליאב ניימן

[פלס מוזר כהן ושות' משרד עורכי דין]

פסק דין

1. לפני מחלוקת בדבר תוקפם של הסכמים הקשורים לזכויות בנכס מקרקעין ברחוב סוקולוב ברמת השרון. משני צדי המתרס: משפחת גל-ער ועו"ד עזריאל (עוזי) חריזי.

בפתח הדברים יובאו אבני דרך עובדתיות רלוונטיות לרקע – המורכב – של ההתקשרויות ושל המחלוקות. בהמשך ולפי הצורך יתווספו פרטים הדרושים לדיון.

הפניות להלן למוצג המסומן בספרה (1, 2, וכו') משמען הפניות לתיק המוצגים שהוגש מטעם התובעות/הנתבעים שכנגד (גל-ער). הפניות למוצג המסומן באות (א, ב, וכו') משמען הפניות לתיק המוצגים שהוגש מטעם הנתבעים/התובע שכנגד (חריזי). הפניות לעמודים ושורות משמען הפניות לפרוטוקולים של הדיונים בהליך, אלא אם מצוין או משתמע אחרת.

רקע

2. בני זוג בשם איל וליאת אנקורי (אנקורי) רכשו זכויות (במושע) במקרקעין ברחוב סוקולוב 27 רמת השרון. לפי הסכם שיתוף משנת 2006 בין בעלי הזכויות במקרקעין (מוצג ד'), עמדה לאנקורי הזכות להירשם כבעלים של דירה (מס' 7) ובחנייה שתוצמד.

3. בעלי זכויות נוספים שהיו צד להסכם השיתוף ודרושים לענייננו הם מר יחיאל (חיליק) סמדר (סמדר) ומר יעקב (ג'קי) זרקו (זרקו).

סמדר היה הבעלים של המקרקעין מלכתחילה ולפי הסכם השיתוף הוקנתה לו זכות להירשם כבעלים של מחסן בן 8 מ"ר אליו יוצמדו כל השטחים או החלקים שאמורים על-פי החוק להיות רכוש משותף, לרבות גגות, זכויות הבנייה על הגגות, זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות הקיימות, זכויות בנייה עתידיות ועוד, שאינם בבעלות אחד מהצדדים האחרים להסכם השיתוף. זכאותו של סמדר לגבי מחסן נבעה מהצורך ב"מאחז" להצמדת זכויות (עמ' 480 ש' 16-13).

4. בחודש אוגוסט 2007 רכשו אנקורי מסמדר 30% מהזכויות שסמדר זכאי היה כי יוצמדו למחסן שיירשם בבעלותו, לרבות זכויות בנייה בלתי מנוצלות קיימות וזכויות בנייה עתידיות בבניין. סוכם כי אלה יוצמדו לדירת אנקורי וכי תקנון הבית המשותף יתוקן בהתאם (מוצג ה'). התמורה החוזית עבור הממכר הייתה 62,500 ₪ (התמורה החוזית). סכום זה צפוי "לככב" בהמשך ולעמוד במרכז טיעונים רבים.

הערה: המונח "הזכויות הנוספות" שימש בדיון לא פעם באופן מעורב. לעתים הוא שימש עבור מכלול הזכויות שנקבע מלכתחילה כי סמדר זכאי שיוצמדו למחסן בו ירשם כבעלים. לעתים שימש המונח עבור אותם 30% שנרכשו ע"י אנקורי מסמדר באוגוסט 2007. יש לקרוא את הדברים לפי הקשרם. בעניין המחלוקת בין הצדדים שלפני, המונח "הזכויות הנוספות" מתייחס ככלל לחלק אותו רכשו אנקורי בזכויות מסמדר, קרי – 30%. כאשר ההתייחסות תהיה למכלול הזכויות שמלכתחילה נקבע כי יוצמדו למחסן בו יירשם סמדר כבעלים, יעשה לעתים שימוש בביטוי "הזכויות הנוספות הכוללות".

5. סמדר מכר לזרקו 30% נוספים מהזכויות הנוספות הכוללות. סמדר נותר בעלים של 40% מזכויות אלה, כך שהחלוקה הייתה: סמדר-40%, זרקו-30%, אנקורי-30%.

6. בהסכם מחודש ינואר 2010 הועמד לאנקורי באמצעות חברה מטעמם, מימון כספי על דרך של הלוואה מאת משפחת גל-ער: האב – בן ציון, האם – אסתר, והבת – פלונית (מוצג ו'; הסכם המימון). זכויות אנקורי בנכס המקרקעין, לרבות הזכויות הנוספות, הועמדו כבטוחה כנגד המימון. נרשמה הערת אזהרה לטובת גל-ער.

7. בשנת 2011, הלך מר בן ציון גל-ער ז"ל לעולמו. בנות המשפחה הרלוונטיות להסכם המימון נותרו האם (אסתר) והבת (פלונית). לאסתר יש גם חמישה בנים. הבנים לא היו צד להסכם המימון ולא טוענים לזכויות גם לאחר פטירת האב.

8. פלונית היא בעלת צרכים מיוחדים ([הושמט], עמ' 29 ש' 24-23). בשנת 2011, בסמוך לפטירת האב המנוח, מונתה אסתר כאפוטרופוסית לרכוש של בתה. לפי עדותה של אסתר, קודם לכן לא עלה צורך במינוי כזה (עמ' 53 ש' 25-23).

9. בשנת 2011 גם נחתם בין בני הזוג אנקורי הסכם גירושין (נספח 6 למוצג 3). לפי הסכם הגירושין, איל אנקורי יעביר לליאת אנקורי, בין השאר, את זכויותיו בדירה שברחוב סוקולוב 27 ובזכויות הנוספות.

10. לקראת סוף שנת 2012, לאחר שאנקורי לא עמדו בתנאי הסכם המימון, פתחו כנגדם גל-ער הליכים משפטיים (ה"פ (מחוזי מרכז) 7801-10-12 גל-ער נ' אנקורי (המרצת הפתיחה); תא"ק (שלום ת"א) 25562-11-12 גל-ער נ' אנקורי).

גל-ער יוצגו בהליכים ע"י עו"ד משה ענתר, מנהל עזבונו של המנוח.

11. בחודש אפריל 2013 נחתם בין סמדר, זרקו ואנקורי "חוזה חלוקה ושיתוף" במסגרתו החליטו הצדדים בין השאר "על חלוקה של הזכויות הנוספות וזכויות אחרות בינם לבין עצמם" (נספח 10 למוצג 3; הסכם אפריל 2013).

הרקע להסכם זה, שקדם לו כנראה הסכם מ-2012, קשור להבנתם של סמדר וזרקו כי איל אנקורי מסתבך כלכלית, ורצונם להפרד ממנו במידת האפשר ולהרחיק עצמם מעיקולים אפשריים (עמ' 386 ש' 23-19; עמ' 402 ש' 25-22; עמ' 404 ש' 9-6; עמ' 456 ש' 20-18; עמ' 481 ש' 7-4). משכך, ההסכם מחלק בין הצדדים שתי חנויות אשר בקומת הקרקע: חנות צפונית לסמדר וזרקו יחדיו, וחנות דרומית לאנקורי.

12. כמו כן היה צורך לקחת בחשבון את גירושיו של זרקו, בהם סוכם כי רעייתו/גרושתו של זרקו תקבל את הדירה שהייתה לזוג בבניין ואילו זרקו עצמו יקבל את הזכויות הנוספות (ה-30% שנרכשו מסמדר). בהסכם אפריל 2013 נקבע כי לזרקו ולאנקורי תוקנה ביחד זכות להירשם כבעלים של מחסן בשטח של 3.4 מ"ר, אליו יוצמדו זכויותיהם.

העברת הצמדת זכויות זרקו מדירתו למחסן (חלק ממחסן), מוסברת בגירושיו של זרקו ובצורך ב"מאחז" עבור הזכויות הנוספות כאשר כבר אין לו זכויות בדירה (עמ' 482 ש' 17-8). יש לשים לב כי הסכם אפריל 2013 קבע כי גם הזכויות הנוספות של אנקורי יוצמדו לחלק ממחסן, בשונה מהסיכום המקורי לפיו זכויות אלה יוצמדו לדירה.

13. בחודש מאי 2013 נחתמו הסכמי פשרה בין אנקורי לבין גל-ער (מוצג י') ואלה קיבלו תוקף של פסק דין בהליכים שבין הצדדים (הסכמי הפשרה). הסכמי הפשרה מורים בין השאר על העברת זכויות אנקורי בדירה לגל-ער, תוך ששווי הדירה מוערך ב-1,900,000 ₪. עוד מורים הסכמי הפשרה על העברת סכום של כ-70,000 ₪ מכל אחד מבני הזוג אנקורי לגל-ער, במספר תשלומים.

14. בהמשך שנת 2013 התברר למשפחת גל-ער כי אנקורי טוענים שהזכויות הנוספות נותרו בבעלותם ולא נכללו בהסכמי הפשרה.

בעקבות שיחה בין מר נתנאל גל-ער (נתי), בנה הבכור של אסתר (ואחד מאחיה של פלונית), לבין עורך דין שייצג את סמדר וזרקו, עו"ד אביטל אופק, פנו גל-ער אל עו"ד חריזי כדי שזה יסייע להם בעניין הזכויות הנוספות.

15. יש מחלוקת בין הצדדים לגבי פרטי המגעים ביניהם (ר' בהמשך), אולם אין חולק כי בעקבות הפנייה נחתם ביום 28.1.2014 הסכם שכר טרחה (מוצג 9, מוצג טו; הסכם 2014). לפי הסכם 2014 עו"ד חריזי יפעל בשיתוף פעולה עם מנהל העיזבון, להגשת תביעה ולייצוג בבית המשפט המחוזי על מנת להביא להכרה בכך שכל זכויות אנקורי במקרקעין שייכות לגל-ער, לרבות וביחוד הזכויות ברכוש המשותף.

פרט לסכום של 5,000 ₪ עבור הכנת התביעה סוכם, כי "ככל שנצליח בתביעה ויוכרו הזכויות שלכם ברכוש המשותף אזי אהיה אני או מי מטעמי ו/או לפקודתי לקבל 25% מהזכויות הנוספות שתקבלו ברכוש המשותף. למען הסר ספק כל זכות שהינה מעבר לדירה המצויה בחלקה 187".

16. בשנת 2014 לכל המאוחר, נכנס איל אנקורי להליכי חדלות פרעון (13080-04-14). עוד קודם לכך נכנסה להליכי פירוק חברה של אנקורי, שהייתה צד להסכם המימון (25087-03-12).

17. במהלך שנת 2014 פנה עו"ד חריזי בשם גל-ער אל בית המשפט בו ניתן בשנת 2013 פסק דין בהסכמה על בסיס הסכמי הפשרה. בעקבות הפנייה החלה השתלשלות עניינים אשר במסגרתה בוטל פסק הדין שניתן בהמרצת הפתיחה והותר לגל-ער להגיש תובענה מתוקנת וזו הוגשה (מוצג 3, מוצג יז'). הוסכם כי יינתן פסק דין על יסוד הכתב לגבי השאלה אם הסכם הפשרה מתייחס לדירה בלבד או גם לזכויות הנוספות אותן רכשו אנקורי מסמדר, והוסכם כי ביני לביני לא תעשה דיספוזיציה בדירה ובזכויות הנוספות (מוצג 4).

18. ביום 8.10.2015 ניתן פסק דין בהמרצת הפתיחה המתוקנת ע"י כב' השופט, כתוארו אז, שפסר (מוצג 5, מוצג יח'; פסק דין 2015). בפסק הדין התקבלה עמדת גל-ער ונקבע כי הסכם הפשרה כולל גם את הזכויות הנוספות. עוד נקבע כי הוראות הסכם אפריל 2013 הנוגעות לזכויות הנוספות אינן בעלות תוקף משפטי כלפי גל-ער.

19. זמן לא רב לאחר מכן (במועד השנוי במחלוקת) נחתמו בין גל-ער לבין עו"ד חריזי שני הסכמים נוספים. הסכם אחד הוא הסכם שכר טרחה מעודכן (מוצג 10, מוצג יט'; הסכם 2015). הסכם 2015 מתייחס לזכאות של עו"ד חריזי או מי מטעמו ל-40% מהזכויות הבלתי מנוצלות שיוכרו לגל-ער, במקום 25% מהזכויות. בד בבד נחתם בין גל-ער לבין עו"ד חריזי ורעייתו, הסכם מכר מקרקעין לגבי רכישת 40% מזכויות גל-ער במחסן ובזכויות אשר צמודות אליו, כנגד סך של 25,000 ₪ (מוצג 11, מוצג כ'; הסכם המכר). הסכם המכר נושא תאריך 18.10.2015, ודווח לשלטונות המס ביום 9.11.2015 (מוצג 20; עמ' 631 ש' 25).

20. ליאת אנקורי הגישה לבית המשפט העליון ערעור על פסק דין 2015 (ע"א 7769/15).

ביום 2.2.2017, לאחר דיון וקבלת המלצת בית המשפט העליון, נדחה ערעור אנקורי (מוצג 6, מוצג כח').

21. בחודש אוגוסט 2017, פורסמה למתן תוקף תכנית 553-0248427 לסוקולוב 29-21 ברמת השרון שהובילה לעליית ערך של זכויות בנכס.

22. בחודש מאי 2019 התקבלה שמאות (טבלת איזון), שהוזמנה על ידי עו"ד אופק בשם בעלי זכויות בנכס, מאת השמאים אברהם לוי ויונתן לוי (מוצג 13; שמאות לוי).

23. במכתב הנושא תאריך 18.8.2019 הודיעו גל-ער לעו"ד חריזי, באמצעות בא כוחן, על ביטול הסכמי שכר הטרחה שנחתמו עימו (מוצג 14).

24. בחודש ינואר 2020, נפתחו ההליכים דכאן.

ההליכים

25. ראשיתם של ההליכים בתביעה אותה הגישו גל-ער ובה עתרו לסעדים הצהרתיים בעניין ביטול הסכמי שכר הטרחה והסכם המכר. בהמשך הוגשה תביעה שכנגד על ידי עו"ד חריזי אשר מהווה "תמונת ראי" לתביעת גל-ער ובה עותר חריזי להצהיר על תוקפם של ההסכמים ולתת סעדים לצורך אכיפת ויישום ההסכמים.

26. תביעת גל-ער כנגד תוקפם של ההסכמים נסמכת, בהתאם לאמור בפתח הדבר בה, על הטענה כי עו"ד חריזי "הטעה" את גל-ער "הטעיה חמורה ביותר העולה כדי הצגת מצג שווא, תרמית והונאה", ובמקום לגבות כ-56,000 ₪ כפי שהוסכם על הצדדים, התיימר לגבות בפועל סך של כמיליון ₪.

הפרק הנרחב והעיקרי, פרק ג', נושא את הכותרת: "הצגת מצג שווא, הטעיה, תרמית והונאה לגבי ערך המקרקעין". נטען כי עו"ד חריזי הסביר לא פעם ולא פעמיים, כי שווי הזכויות הנוספות הוא 62,500 ₪ בלבד, ובשל כך הוסכם להתקשר עימו בהסכם שכר טרחה לפיו ישולם לו סך של 5,000 ₪ (+מע"מ) ובמידה שהתובענה תצליח, יקבל 25% מאותן זכויות נוספות. נטען כי בהסכם 2015 הוסכם ששכר הטרחה בגין הייצוג בערעור יהיה 30,000 ₪ בצירוף מע"מ וכי לאור מצבה הכלכלי של אסתר וגילה, הציע עו"ד חריזי "כמחווה אנושית", שהסתברה בדיעבד כ"הטעיה מכוונת", להמיר את התשלום במזומן של 25,000 ₪ בהעברה אליו של 40% משווי הזכויות הנוספות, אשר לטענתו היו שוות גם אותה עת 62,500 ₪ בלבד. נטען כי עו"ד חריזי הטעה את גל-ער לחשוב שהסכום הנ"ל, אשר צוין כתמורה חוזית בהסכם הרכישה משנת 2007 בין סמדר לבין אנקורי, הוא השווי העדכני גם בעת ההתקשרות בהסכמי שכר הטרחה, בעוד השווי האמיתי של הזכויות הנוספות במועדים הרלוונטיים עלה על 2 מיליון ₪.

27. עו"ד חריזי מצידו טען בתביעה שכנגד, כי מדובר במקרה בו נתי, שהוא איש עסקים המתגורר בלונדון ועוסק בנדל"ן, היה שחקן מרכזי לכל אורך הדרך ושימש כשלוח של גל-ער וריכז את הטיפול בעניין הזכויות הנוספות. נטען כי נתי עושה שימוש ציני באמו ובאחותו בניסיון להתנער מהתקשרויות תקפות, כאשר אימו היא למעשה אישה עצמאית, צלולה וחדה. נטען כי הידיעה המשותפת של הצדדים הייתה שמרבית זכויות הבנייה בנכס נוצלו, וכי זכויות בלתי מנוצלות דורשות קבלת החלטות תכנוניות ושווי הזכויות העתידי היה ספקולציה ומותנה באירועים שישביחו את הזכויות בשיעור שאינו ידוע. לפיכך, במועד ההתקשרות נאחזו הצדדים בנתונים הידועים להם והעריכו את שווי הזכויות הנוספות באותו סכום בו הם נמכרו לאנקורי, כאשר לא היה מאז שינוי בנסיבות שיכול היה להביא לשינוי בערכן. מראשית הדרך היה ברור לצדדים, כך נטען, שיכול ושווי הזכויות הנוספות יעלה אך כי אין מדובר באירוע וודאי, ובכל מקרה דבר לא "הוסתר" מגל-ער. נטען כי לאורך השנים קוים ההסכם, גל-ער התייחסו אל עו"ד חריזי כאל שותף במקרקעין גם כשידעו שמדובר בשווי פוטנציאלי גבוה, ואף לאחר שאושרה תכנית משביחה אשר העלתה את שווי הזכויות. רק בשלב מאוחר החליטו גל-ער לנסות למצוא דרך שלא לקיים את ההסכם, תוך שהוצהר כי "מועצת המשפחה" סבורה כי ההסכם אינו הוגן ורוצה "לשים ברקס ולחשוב שוב".

28. אין באמור כדי למצות את טענות הצדדים אלא כדי להביא רקע כללי בלבד.

הערות דיוניות ואחרות

29. לאחר שהוגשו כתבי הטענות, הגיש עו"ד חריזי בקשה לסעד זמני. בתום דיון בבקשה הוסכם כי גל-ער יתנו הודעה בכתב של 30 יום מראש לגבי כל משא ומתן קונקרטי להתקשרות בעניין זכויותיהם בנכס.

30. בעידודו של בית המשפט ובשים לב בין השאר לאינטרס המשותף לקידום ופיתוח המקרקעין כמו גם להסדרתם באופן שיאפשר לבעלי זכויות לממש את חלקם, הסכימו הצדדים וכן סמדר וזרקו, לקיים הליך גישור. למרבה הצער, הסכמה זו לא יושמה, מטעמי הצדדים או מי מהם.

31. העדויות נשמעו בעל פה (ללא תצהירים). הוגשו חוות דעת מומחים ותיקי מוצגים.

העדים שנשמעו בהליך הם אלה (לפי סדר השמיעה):

אסתר, נתי, אייל גל-ער (אייל), עו"ד זוהר פשה אלון, מר שאול רוזנברג (שמאי), זרקו, גב' ליאת חיימוב (מומחית כתבי יד), סמדר, עו"ד אופק, עו"ד חריזי.

32. החלק העיקרי בטענות גל-ער כנגד ההסכמים התייחס לפגמים בכריתתם, טעות והטעיה בפרט. טענות אלה יבחנו תחילה. בהמשך ובמידת הצורך יבחנו טענות המתייחסות לכך שההסכמים לא קיבלו את אישורו של בית המשפט לענייני משפחה, אף שאחד הצדדים להסכם היא אדם שמונה לו אפוטרופוס ("אשל"א").

רוב טענות הצדדים קשורות או נגזרות מהטענות הנזכרות לעיל ולסוגיות של מהימנות. הידרשות לטענות השונות תתבצע לפי הנדרש.

33. הסתמכות על עדויותיהם של בעלי הדין בתיק זה תעשה בזהירות מוגברת, ואידך זיל גמור. ממצאים יתבססו ככל הניתן על מסמכים ועל עדים שאינם בעלי דין. הערות קונקרטיות בעניין העדויות יובאו בהמשך ולאורך הדיון.

טעות והטעייה

כללי

34. סעיפים 14 ו-15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (חוק החוזים) מתייחסים לפגמים של טעות והטעייה בכריתת חוזה.

כותרתו של סעיף 14 לחוק היא "טעות", וזו לשונו:

"14. (א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.

(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.

(ג) טעות אינה עילה לביטול החוזה לפי סעיף זה, אם ניתן לקיים את החוזה בתיקון הטעות והצד השני הודיע, לפני שבוטל החוזה, שהוא מוכן לעשות כן.

(ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 – בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה."

סעיף 15 לחוק נושא את הכותרת "הטעיה", וקובע: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" – לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן."

35. אם מתקיימות עילות הביטול של סעיף 14(א) או סעיף 15, רשאי הצד הטועה לבטל את ההסכם אם נקט בביטול כדין לפי סעיף 20 לחוק ("ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול"). במקרה בו מתקיימת עילת ביטול לפי סעיף 14(ב) לחוק, יש צורך בהחלטה של בית משפט, כמתואר בסעיף.

36. נקודת המוצא המשותפת להוראות 14 ו-15 לחוק החוזים היא כי לפנינו מקרה של טעות, ואף כי מדובר במקרה בו אדם התקשר בחוזה עקב אותה טעות; סעיפים 14(א), 14(ב) ו-15 לחוק מתחילים באותן מלים עצמן: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות".

37. "'טעות' בדיני החוזים משמעה פער בין דימויה של המציאות לבין מציאות הדברים כפי שהיא. החלטתו של אדם להתקשר בחוזה מתגבשת על יסוד נתונים שהוא מאמין בקיומם. טעות לגבי נתונים אלה היא אפוא פגם תודעתי ברצון" (ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד) בע"מ נ' עו"ד אמסטר, פ"ד סו(1) 480 (7.3.2013) (עניין ספיר וברקת), סע' 14; ור' למשל גם ע"א 5858/19 פסגות קופות גמל ופנסיה בע"מ נ' אופיר (5.7.2022), סע' 41 (בקשה לדיון נוסף נדחתה, דנ"א 5154/22, 13.11.2022); ע"א 7920/13 כרמל נ' טלמון (29.2.2016), סע' 9).

38. בהינתן האמור, חלק מרכזי במחלוקות בין הצדדים עסק בשאלת המצב התודעתי של גל-ער, הצד אשר עותר להצהיר על ביטול ההסכם, בזמן ההתקשרות עם עו"ד חריזי. מה סברו גל-ער, האם טעו, האם היה פער בין הנתונים בהם האמינו לבין המציאות, וכדומה.

פניית גל-ער לעו"ד חריזי

39. נבחן תחילה את שלב פנייתם של גל-ער לעו"ד חריזי.

40. כפי שנזכר בפרק קודם, לאחר שגל-ער התקשרו עם אנקורי בהסכם מימון והסכם זה הופר ע"י אנקורי, פנו גל-ער לערכאות. בחודש מאי 2013 נחתמו הסכמי פשרה בין גל-ער ואנקורי, אשר נועדו להסדיר את כל המחלוקות ולהביא "לסילוק סופי ומוחלט של כל טענות הצדדים" (מוצג י'). הסכמי הפשרה אשר קיבלו תוקף של פסק דין, מורים בין השאר על העברת זכויות לגל-ער ב"דירה" ששוויה הוערך ב-1,900,000 ₪ ליום 3.5.2013. מס רכישה שולם על ידי גל-ער בשנת 2013 בהתאם, לפי 1,900,000 ₪ (עמ' 73 ש' 5-1).

מספר חודשים לאחר שניתן פסק הדין שבעקבותיו קיבלו גל-ער את הדירה, הסתבר לנתי כי ההתקשרות מול אנקורי התייחסה גם לזכויות נוספות. "הבן שלי ראה את הדברים, הוא מאוד מבין בדברים האלה… הוא עלה על זה שבעצם מה שכתוב זה בעצם הדירה והדברים הנוספים לה" (אסתר, עמ' 5 ש' 29-28).

41. הדרך בה נודע הדבר לראשונה לא הובררה עד תום, אך ברור כי נתי היה הגורם שזיהה את הדבר והחל לבדוק את המשמעות (עמ' 75 ש' 14-6). הוא שוחח על כך עם מי שהיה בא כוחם של אנקורי (עו"ד נתן קויש) וכן עם עו"ד ענתר, שייצג את גל-ער בהליך מול אנקורי. לשיטת נתי, עו"ד ענתר לא הביע רצון או עניין לעסוק בכך והפנה אותו אל עו"ד אופק (עמ' 154 ש' 21 – עמ' 155 ש' 2; עמ' 197 ש' 14 – עמ' 199 ש' 19; עו"ד ענתר לא זומן להעיד). נתי שוחח גם עם זרקו.

42. משיחותיו ובירוריו הבין נתי יש קושי עם הזכויות הנוספות. הסכם הפשרה בין גל-ער לאנקורי התייחס לכאורה רק לדירה. אנקורי אמר לעו"ד אופק שהסכם הפשרה מקנה לגל-ער את הדירה וכי הזכויות הנוספות נותרו של אנקורי (עמ' 483 ש' 8-7; עמ' 485 ש' 4-2). יתכן שהיה קשר בין כוונת אנקורי להעביר לגל-ער את הדירה בלבד (ולא את הזכויות הנוספות), לבין המהלך בו הוצמדו הזכויות הנוספות של אנקורי למחסן במקום לדירה, בגדרו של הסכם אפריל 2013 (עמ' 483 ש' 10-3; עמ' 485 ש' 4-3).

43. נתי ביקש מעו"ד אופק שיטפל בעניין הזכויות הנוספות, אך עו"ד אופק אמר שהוא מנוע בשל ניגוד עניינים (נתי, עמ' 202 ש' 147; עו"ד אופק עמ' 481 ש' 10-8 וש' 16-14; עמ' 485 ש' 9-6; עמ' 485 ש' 21 – עמ' 486 ש' 2). עו"ד אופק הפנה את נתי אל עו"ד חריזי כמי שיכול להיות מתאים לטפל בדבר.

44. הצדדים נחלקו בשאלה, מה הסיבה לכך שההתקשרות בין גל-ער לעו"ד חריזי נסמכה בעיקרה על אחוזים מזכויות במקרה של הצלחה, להבדיל מתשלום סכום שעתי או קבוע. לאחר שמיעת העדויות ועיון במכלול החומר אני מוצאת כי הגרסה המסתברת יותר היא גרסת עו"ד חריזי: גל-ער רצו לפעול לכך שהזכויות הנוספות יוכרו כשייכות להם וכי יטופלו עבורם עניינים קשורים נוספים כמו עיקולים שהוטלו בינתיים על זכויות אנקורי, אולם הם לא רצו לשלם כסף "מהכיס" עבור הייצוג.

"…ונתי באמת הגיע אלי למשרד, …הוא הראה לי את פסק הדין עם הדירה, שאל אותי מה יש לאנקורי בבניין. הסברתי לו את ההסכם הנוסף שהיה, על הזכויות הנוספות שיש. בפסק הדין הוא לא הוזכר. הזכויות הנוספות האלה לא הוזכרו. אמרתי לו שלפי מה שאני קורא בפסק הדין זה לא קיבל ביטוי וגם אנקורי אמר לי שהזכויות לא שייכות. הוא אמר לי את זה במפורש ההסכם פשרה כולל רק את הדירה, בשביל זה הם חתמו על הסכם השיתוף… נתי לא אהב את התשובה ושאל אותי אם אפשר לעשות משהו. אמרתי לו תראה, ההסכם והפסק דין הוא פסק דין בהסכמה, פשרה. אני לא יכול לייצג כי אני מייצג גם את אנקורי, אני באיזושהי מניעות. אתה רוצה, תלך לעו"ד אחר שהוא יעשה לך את העבודה. תלך ל[ענתר]. הוא לא רצה את [ענתר] ושאל אם יש לי מישהו אחר שיעשה את זה על בסיס של הצלחה כי אין להם כסף, הם השקיעו יותר מדי.

אני חשבתי שזה לא יתאים למשרד כמו שאני יצאתי ממנו, למשל… הם לא לוקחים על הצלחה ואף ליטיגטור באמת לא לוקח הצלחה, הם לוקחים עפ"י שעות. ומי שעלה בדעתי באותו רגע זה היה עוזי חריזי, עו"ד עוזי חריזי שאותו הכרתי בצורה אחרת מיזם שאני מייצג אותו וגם עוזי מייצג אותו…

…ואני אגיד לך גם למה חשבתי על עוזי. עוזי היה יחסית עו"ד צעיר, חמש שנים, מבין בנדל"ן ממשרד של עו"ד יחיד, כלומר אין לו יותר מדי הוצאות, יכול לקחת את זה. נראה לי שזה גם יהיה נכון כי זה בכל זאת אתה משנה פסק דין במחוזי אתה מצליח להביא זכויות אז זה טוב לו, זה נרשם ברקורד".

עו"ד אופק, עמ' 484 ש' 17 – עמ' 485 ש' 18; עמ' 488 ש' 25-21.

"הוא לא רצה לשלם כסף. הוא אמר אני לא לוקח, אני לא משקיע כסף טוב אחרי דברים נוספים, השקענו מספיק. אבא שלי שילם ושם פה הרבה כסף, אני לא מוכן להיכנס לזה יותר ולהוציא כסף. אתה הרווחת, נתחלק. זה מה שהוא אמר לעוזי, הוא לא רצה להוציא כסף" (עו"ד אופק, עמ' 553 ש' 22-17).

45. עו"ד אופק הוא בעל אינטרס. התברר שבין עו"ד חריזי לבין עו"ד אופק יש שותפות לגבי הזכויות הנוספות שיתקבלו, אם יתקבלו. את עדותו יש לבחון גם על רקע עובדה זו. עם זאת, עדותו של עו"ד אופק בסוגיה זו לא רק מתיישבת עם עדות עו"ד חריזי באופן שאינו מעלה רושם של תיאום, אלא אף מתיישבת עם עדותה של אסתר: "ש. האם נכון שביקשת מעו"ד חריזי שלא לשלם שכ"ט אלא שיזכה מהתוצאה? ת. סליחה, אולי זה נכון, אני מצטערת, אני לא זוכרת את זה אבל אני מקבלת את זה שבמקום השכ"ט הוא יקבל זכויות. לא אמרתי כמה, לא ידעתי כמה. זכויות. לא היה לי לשלם, מאיפה היה לי כסף?" (עמ' 6 ש' 6-3). "עו"ד גזית: …אמרת לו [לעו"ד חריזי – ת.א.] שרק עכשיו הוצאת הרבה כסף, ובעצם את לא רוצה להוציא, מה שנקרא, כסף מהכיס. גב' גל-ער: כן. עו"ד גזית: נכון? גב' גל-ער: נכון" (עמ' 91 ש' 20-16).

46. עמדה זו גם אינה נסתרת ואף עולה קנה אחד עם עדויות שהובאו בהקשרים אחרים לגבי כספים. ר' למשל עדותו של זרקו בהקשר אי השכרת החנות הדרומית, עמ' 429 ש' 18 – עמ' 430 ש' 9.

47. אני מעדיפה גרסה זו על פני גרסת גל-ער לפיה היוזמה להיות מתוגמל על בסיס הצלחה הייתה של עו"ד חריזי, ובכך אף טמן להם פח.

מהות הזכויות (טענות המחסן)

48. בשלבים שונים של ההליך הועלו ע"י גל-ער במישרין או בעקיפין, טענות הקשורות למהות הזכויות בהן הוקנו לעו"ד חריזי אחוזים. בעיקרם של דברים מדובר בטענה לפיה סברו גל-ער בזמן ההתקשרות שעו"ד חריזי יהיה זכאי רק לאחוזים ממחסן, ומשכך לא היה להם קושי עם הדבר; או טענה כי גל-ער סברו שמדובר רק באחוזים ממחסן ומזכויות שיהיו צמודות למחסן, להבדיל מזכויות הצמודות לדירה.

49. טענות אלה לא עלו במתכונת זו ובוודאי לא במפורש בהודעת ביטול ההסכמים ואף לא בכתב התביעה של גל-ער. נראה כי טענות אלו הועלו לראשונה בכתב ההגנה שכנגד. אם אכן הבנת גל-ער הייתה כי כל שהוסכם להעביר לעו"ד חריזי היו אך אחוזים ממחסן או אחוזים מהצמדות למחסן (השונות מהצמדות אחרות), פשיטא כי עניין זה היה בא לידי ביטוי בבירור, במפורש ואף בהדגשה, בטענות שהועלו כלפיו מלכתחילה. לא כך הדבר, ונראה שלא בכדי.

50. הטענה כי הבנת גל-ער הייתה שעו"ד חריזי יקבל חלק ממחסן בלבד, אינה מתיישבת בין השאר עם עדויות גל-ער עצמם, עדויות המתייחסות – גם בהקשר המחסן – לזכויות נוספות. ר' למשל עדות אסתר: "…המחסן הזה… שאפשר לבנות עליו, זה היה הזכויות הנוספות שהיו, על זה אני חתמתי… אני האמנתי שאני חותמת 40% מהשווי של המחסן הזה, שהוא, שאפשר, שהוא יעבוד עליו, כי הוא יקבל ממנו זכויות נוספות, לבנות, לעשות שם, אני לא יודעת בדיוק מה, על זה אני חתמתי" (עמ' 49 ש' 24-15). כך גם בעדות נתי, למשל: "מדובר על מחסן שיש לו זכויות בנייה בלתי מנוצלות של 35 מטר, בנייה למגורים, על זה מדובר" (עמ' 273 ש' 23-22).

51. לשיטת עו"ד חריזי, טענה לפיה גל-ער סברו שהם מתקשרים אך לגבי חלק ממחסן אף עומדת בסתירה לטענתם כי טעו לגבי שווין של הזכויות הנוספות: "שהרי אם ההסכם עסק במחסן בלבד, מה בדיוק ההטעיה?" (סע' 33 לסיכומיו); "ככל וטענת הטעות תמצא נכונה, ממילא תישלל טענת המחסן. וככל שתמצא טענת המחסן כנכונה, ממילא היא מוציאה את הטענה לטעות. לגל-ער אין כל הסבר איך הטענות דרות בכפיפה אחת" (סע' 36 לסיכומי הגנתו). גם אם לא תראה בכך סתירה מוחלטת, ברי כי טענת המחסן וטענת טעות לגבי שוויין של זכויות הבנייה, אינן מתיישבות בנקל זו עם זו.

52. גם בטענה כי ההבנה הייתה שמדובר בזכויות הצמודות למחסן והן שונות מזכויות הצמודות לדירה, לא מצאתי ממש. מלכתחילה ההתקשרות בין הצדדים (הסכם 2014) אינה מזכירה כלל מחסן ואף מתייחסת מפורשות לכל זכויות אנקורי בחלקה, "לרבות ובייחוד הזכויות ברכוש המשותף", כאשר בהמשך המסמך מוסכם כי ככל שיעלה בידי עו"ד חריזי להביא להכרה בזכויות גל-ער, הוא יהיה זכאי לאחוזים מתוך הזכויות הנוספות שיתקבלו.

53. גם בהסכם 2015 כתוב במפורש כי הזכאות לאחוזים מתייחסת לכל זכות של גל-ער ברכוש המשותף שהיא מעבר לדירה ולחניה הצמודה שלה. המילה מחסן אינה מופיעה. המחסן נזכר בהסכם מכר שנחתם במקביל להסכם שכר הטרחה המעודכן (ובדיווח לרשויות המס לגבי המכר), כאשר הטעם לכך הוסבר בבהירות (למשל: עמ' 3 ש' 18-11; עמ' 502 ש' 24-16; עמ' 575 ש' 9-3; עמ' 593 ש' 3-1 וש' 21-18). בעת ההתקשרות בהסכם שכר הטרחה המעודכן והסכם המכר, כבר ניתן פסק דין 2015 וזכויות גל-ער הוכרו (הזכויות הנוספות). זכאות של עו"ד חריזי באחוזים מתוך זכויות אלה מתייחסת למקרקעין. בשל כך נערך ונחתם במקביל הסכם מכר והוגש דיווח למס שבח. ככלל, לזכויות בנייה צריך להיות "מאחז" במקרקעין שעתידים להירשם כבית משותף, כדוגמת המאחז שניתן מלכתחילה לסמדר בדמות מחסן לצורך הזכויות הנוספות הכוללות, וכדוגמת המאחז שהסכם אפריל 2013 נועד לתת לזרקו לנוכח גירושיו. על מנת שעו"ד חריזי יוכל בעתיד לקבל את חלקו מתוך הזכויות הנוספות של גל-ער (אחוזים מסוימים מתוך 30% מהזכויות הנוספות הכוללות), יהיה צורך להצמידן. זהו הבסיס לכך שהסכם המכר מתייחס לחלק ממחסן. לא היה בכך כדי לשנות דבר מהעיקרון של מכירת חלק מהזכויות הנוספות הכוללות

לא נעלם מעיני כי במועד ההתקשרות בהסכם המכר, לכאורה גל-ער לא היו מחוייבים עוד בהסכם אפריל 2013 (לנוכח פסק דין 2015), ומשכך גם זכאותם לחלק במחסן יכולה להעלות סימן שאלה (ולשיטת גל-ער זהו טעם, אחד מיני כמה, למסקנה כי ניתן דיווח כוזב לרשויות המס). בכך אין כדי לשנות את המסקנה שהבנת הצדדים הייתה כי הם מתקשרים לגבי מכלול הזכויות הנוספות של גל-ער ולא רק זכויות שונות ומוגבלות שקשורות למחסן. זאת, נוסף על העובדה שהצהרת גל-ער בהסכם המכר כמו גם אי התכחשות לכך שנים על גבי שנים, יכולות להוות טיעון בעניין התחייבות גל-ער לקיים את הסכם אפריל 2013 (עניין שיוזכר בהמשך).

54. מהחומר ברור כי ההסכמה וההבנה מלכתחילה, גם של גל-ער, הייתה כי האחוזים שהוצעו לעו"ד חריזי על מנת שיטול על עצמו את המלאכה לנסות להשיג לגל-ער הכרה בזכויות הנוספות, הם אחוזים מתוך הזכויות הנוספות עצמן, על כל המשתמע מכך.

55. גל-ער טוענים כי עו"ד חריזי עצמו לא סבר שהוא זכאי לחלק מהזכויות הנוספות ואף מנוע מלטעון אחרת, שכן בפרטה אותה הכין בשנת 2017 עבור אסתר לשם הגשה לאפוטרופוס הכללי (מוצג 15; הפרטה), נכתב כי זכויות האשל"א כוללות מחצית מהדירה ומהזכויות הנוספות הצמודות לה. לא ראיתי במסמך זה את אשר גל-ער חפצים ללמוד ממנו, למרות שהמענה שנתן עו"ד חריזי כאשר נשאל בעניין זה בחקירתו הנגדית היה רחוק מלהניח את הדעת, בלשון זהירה (עמ' 2 ש' 23 – עמ' 3 ש' 5; עמ' 633 ש' 2 – עמ' 634 ש' 4).

פרט לעובדה שמדובר בראייה אחת כנגד שפע ראיות המובילות לכיוון אחר, ממילא הפרטה איננה מתייחסת לנכסיה של האשל"א במועד הגשת הפרטה (2017) אלא מתייחסת לנכסי האשל"א ביום 4.3.2012, מועד מינויה של אסתר כאפוטרופסית. הדבר עלה גם בחקירתה של אסתר (עמ' 134 ש' 16-11). בשנת 2012 אולי היו זכאים גל-ער לשיטתם לזכויות הנוספות בשל הפרת הסכם המימון ושעבוד הזכויות (וכך טענו בהליך שנפתח באמצעות עו"ד ענתר בהמשך שנת 2012) אך אין חולק כי אותה עת טרם נמכרו לעו"ד חריזי זכויות כלשהן. מצב נכסי האשל"א ב-2012 אינו אמור לשקף את ההתקשרויות משנת 2014 ו-2015.

56. ההתנהלות לאורך השנים מחזקת אף היא את ההכרה בכך שההתייחסות לעו"ד חריזי הייתה כאל שותף בזכויות הנוספות. כך, למשל, כאשר היה צורך לבצע תשלומים בהקשר הזכויות.

"עו"ד גזית: את זוכרת שבספטמבר 17' והסביבה התבקשת לשלם הוצאות למודד ולאדריכל?

גב' גל-ער: כן.

עו"ד גזית: שילמת את חלקך?

גב' גל-ער: כן.

עו"ד גזית: את ועוזי למעשה חלקתם את החלוקה של ההוצאות.

גב' גל-ער: נכון. אני שילמתי והוא שילם."

עמ' 130 ש' 19-13.

57. זרקו העיד שבפעמים בהן גל-ער וחריזי השתתפו בהוצאות, החלוקה הייתה: 18% גל-ער, 12% חריזי (עמ' 421 ש' 23-7), חלוקה שמשקפת יחס של 40-60 (מתוך ה-30% הרלוונטיים).

עדותו של זרקו מתיישבת עם עדותו של עו"ד אופק לגבי חלוקת ההוצאות: "…איך בעצם הייתה ההתנהלות מול משפחת גל-ער שלך ושל עוזי בכל מה שנוגע לנכס? ת. שותפים לכל דבר וענין, אפילו נתי כתב את זה בווצאפים וגם החלוקה בתשלומים הייתה בדיוק כמו שהוסכם 60 אחוז שילמו גל-ער, 40 אחוז שילם עוזי ואני ועוזי חלקנו את ההוצאות… אם זה היה על השמאי של המקרקעין, אם זה היו דברים אחרים" (עמ' 503 ש' 8-1). ודוק: השאלה אינה אם הוכח או לא הוכח תשלום בפועל של הוצאה כזו או אחרת, אלא כיצד סברו והתנהלו הצדדים לגבי חובת התשלום.

58. ניתן לעיין גם בתכתובת מחודש ספטמבר 2017, בין עו"ד חריזי לנתי, שם מדובר על העברת כספים למודד. עו"ד חריזי כותב לנתי כי הוא ועו"ד אופק יעבירו סך של 10,000 ₪ וכי על גל-ער להעביר סך של 15,000 ₪, סכומים המשקפים יחס של 40%-60% (מסכום כולל של 25,000). נתי השיב כי 15,000 ₪ הועברו ומוסיף: "אנא אשר שהעברתם 10000 – חלקכם" (מוצג א' עמ' 15). התכתבות ברוח דומה מחודש מאי 2018 התקיימה בין נתי לעו"ד אופק. כך למשל נתי מתייחס ל"חלקכם בתשלום הוא… כפול 40 אחוז דהיינו…. " (מוצג ב' עמ' 55).

מסרונים אלה מדברים בעד עצמם. כשעומת בחקירתו עם תוכן המסרונים, ניתנו על ידי נתי תשובות בלתי משכנעות בואך קלושות (כגון מענה לפיו עו"ד חריזי הציע ליטול על עצמו תשלום של 40% בגלל רצון עקרוני לרכוש זכויות ובשל הזכויות במחסן (עמ' 283 ש' 22 – עמ' 284 ש' 2, עניין זה יוזכר להלן).

59. גם בסוגיות אחרות הציגו גל-ער את עו"ד חריזי כשותף. ר' למשל מסרון של נתי אל עו"ד חריזי בחודש דצמבר 2016, בהקשר השכרת החנות הדרומית: "אומר לאבינועם שאתה כעורך דיני ושותפי מחליט עבורינו. דהיינו שכירות וכן פרסום על הבניין (מוצג א' בעמ' 12). זרקו ידע על חלוקת האחוזים בין גל-ער לבין עו"ד חריזי, פנה אליהם לאורך הדרך כשותפים, ונתי לא התפלא על כך (ר' למשל, עמ' 419 ש' 20 – עמ' 420 ש' 2. עמ' 420 ש' 23 – עמ' 421 ש' 6). האמור אינו אלא דוגמאות. לגל-ער גם היה נוח שעו"ד חריזי העוסק בתחום ומייצג אותם הוא שותף ובעל אינטרס לקדם את המקרקעין.

60. על כל האמור ניתן להוסיף כי אפילו בשנת 2019, כאשר החלו להישמע מצד גל-ער הסתייגויות בעניין ההתקשרות עם עו"ד חריזי וסבירותה, גם אז לא הועלו מיד טענות כאילו הזכויות הנוספות מתייחסות להבנתם למחסן וכדומה. הטענות התייחסו לליקויים לכאוריים של עו"ד חריזי בטיפול בסוגיות שונות. ניסיונם של גל-ער בדיעבד לבצע קישור בין מסרונים מזמן אמת לבין הטענות הנוכחיות, רק פגע בערך העדות מטעמם באופן כללי.

61. כך, ביום 15.1.2019 כתב נתי לעו"ד חריזי: "כפי ששוחחנו, כעת כל הטיפול בנושא הנכסים עבר למשפחה המורחבת (שאר האחים ודודים). משמעות הדבר היא שהם מקשים כעת על העסקה בינינו ובמיוחד על ההפסדים שנגרמו כתוצאה מאי השכרת החנות בשנים עברו ואי ביצוע הסרת העיקולים עד כה במשך זמן רב ובלתי סביר בעליל. אני עמכם אך הם רוצים לערער על הנ"ל מתוך אי סבירות. אנא עדכן בנוגע לעיקולים בכדי לתת לי תחמושת מתאימה להצדקת העסקה. המשך יום מדהים" (מוצג א' עמ' 19). נתי אמר בעדותו כי בשלב זה עדיין הייתה הבנתם של גל-ער כי שכר טרחתו של עו"ד חריזי הוא סכום השקול לכ-30,000 ₪ ("באותו זמן מדובר עדיין על אותו, אותה, אותו הסכם שכר טרחה של 30,000 ש"ח או equivalent לזה במחסן וכולי", עמ' 289 ש' 19-18). אולם עמדה זו בלתי סבירה בעליל.

טענה כאילו לאחר שנים דנה המשפחה המורחבת, אחים ודודים, בשכר טרחה בהיקף של כ-30,000 ₪ עבור עורך דין שהוביל הליך משפטי בו זכתה המשפחה בהכרה בנכסים שכבר ידוע כי שווים ניכר וגבוה משמעותית מהשווי בעת ההתקשרות (התב"ע אושרה ב-2017), והמשפחה רוצה לערער על סבירות שכר טרחה זה, נשמעה מופרכת בעת החקירה הנגדית, וגם בעיון בדיעבד לא מצאתי בה ממש. היא גם אינה עולה בקנה אחד עם ראיות נוספות המפורטות לעיל ולהלן.

62. דברים דומים נכונים לגבי תכתובת מיום 18.2.2019 בה כתב נתי לעו"ד אופק: "נושא הסרת העיקולים חייב להיות מיידית. מועצת המשפחה חושבת לערער על ההסכם עם עוזי, שכן הם מרגישים שאינו הוגן ובמיוחד לאור חוסר הפעילות גם בהשכרת החנות בעבר ובאי הסרת העיקולים בזמן בלתי סביר. זה יצא כעת משליטתי וחבל" (מוצג ב' עמ' 65). גם בעניין זה השיב נתי בחקירתו כי הטענה שההסכם "אינו הוגן" מתייחסת לכך שעו"ד חריזי "לא מבצע את מה שהוא צריך לבצע". גם כאשר הקשה עליו החוקר ("שכרתם אותו לקבל פסק דין, והוא קיבל פסק דין, ואתה טוען, רק שנבין עוד פעם את ההיגיון, שב-2019 חוסר הסבירות נובע מזה שהוא לא ביצע דברים שעד היום לא בוצעו שהיו מעבר להסכם שכר הטרחה הראשוני, שהוא בכלל היה אמור לקבל 30,000 ש"ח… וב-2019 בזה דנה מועצת המשפחה?…שנים היא לא דנה בזכויות השוות מליונים… אבל היא דנה בזה שהוא לא דאג להשכרת חנות שזה בכלל לא בהסכם שכר הטרחה"), עמד העד על דעתו ("…ידעו כבר ב-2017, ידענו שיכול להיות שיש שווי, ואביטל אופק תמיד אמר, תשמעו עדיין, עדיין לא יודעים, צריכים אישורים. אבל מה הקשר לעו"ד חריזי? הוא היה קשור למחסן. מחסן של מטר וחצי. זה כל מה שזה,… הוא אף פעם לא היה קשור לדבר הזה. זה הכל"; עמ' 290 ש' 10 – עמ' 291 ש' 16).

63. המענה של העד היה בלתי סביר כקודמו ואף התנגש חזיתית עם מסרון נוסף אל עו"ד אופק, אשר נשלח בחודש מאי 2019, לאחר קבלת שמאות לוי. שמאות זו, שנקבה בערכים גבוהים לשווי הפרויקט, כוללת בתוכה התייחסות לעו"ד חריזי כמי שזכאי לאחוזים ובהתאם לדירות. גם אז, לא התייחס נתי בפליאה לאזכורו של עו"ד חריזי כבעל זכויות מסוג זה ולא העלה טענה לגבי מחסן. חלף זאת נכתב: "מועצת המשפחה הכוללת האחים ובני דודים ראו את חוות הדעת ולא אהבו זאת (בזעיר אנפין) כפי שכתבתי לך בעבר הם חושבים ומנסים להילחם עימי על ה40% כשהם יודעים שלא הכל קוים ובמיוחד לא טיפול השכרת החנות בשנתיים האחרונות. כשהם רואים את חוות הדעת שברור שנעשתה ותוקנה על פי ג'קי עוזי וכו ושלא מצאתם לנכון לשתף אותנו שהחלטתם ושג'קי אמר לי שאתם בקרוב חותמים עוד לפני שהדוח הגיע אלי הם רוצים לשים ברקס ולחשוב שוב, בכל מקרה החלוקה אינה הוגנת ולא תקרה. הרי בית המשפט ביטל את הסכם השיתוף ולכן כולם שותפים בהכל וכך יהיה. תנסה לסדר את הנל או שהכל יפוצץ מיידית זאת החלטת מועצת המשפחה. ערב טוב" (מוצג ב' עמ' 66).

משעומת נתי עם הקושי, השיב כי אותם 40% מתייחסים לאיזשהוא רצון נטען של עו"ד חריזי ועו"ד אופק לרכוש מגל-ער 40% מהזכויות; לכאורה ללא קשר להסכמי 2015 (עמ' 293 ש' 18-9). לא זו בלבד שגרסה זו לא נזכרה לפני החקירות, ולא זו בלבד שהעד לא יכול היה להפנות למסמך כלשהוא, הודעה, מייל, טיוטה או כל מסמך אחר, המלמד על רצון או כוונה של עו"ד חריזי לרכוש אחוזים (עמ' 294 ש' 23 – עמ' 295 ש' 3), אלא שהגרסה גם אינה מתיישבת עם המסרון לגביו הועלתה. שהרי, אם כל שמדובר הוא על רצון של עו"ד חריזי לרכוש מגל-ער זכויות, שמאות (לוי) הנוקבת בערכים גבוהים של מיליונים רק מיטיבה את מצבם של גל-ער. המענה שניתן גם בעניין זה היה רחוק מלשכנע (עמ' 294 ש' 15-3).

פרק ביניים בעניין עדים ועדויות

64. העדויות העובדתיות בהליך העיקרי נשמעו, כאמור, בעל פה. אפשרות ההתרשמות מהעדים הייתה נרחבת למדי.

65. בני משפחת גל-ער היו מתואמים ביניהם עד כדי שימוש חוזר במלים ובמונחים שנועדו לשרת מטרה מסוימת (כמו: "אנחנו משפחה עם היררכיה" (אסתר, עמ' 35 ש' 7); "משפחה היררכית" (נתי, עמ' 147 ש' 12), והשוו תשובת אייל שנקטעה באיבה בעמ' 339 ש' 21-6, ש' 16 בפרט); וכן ר': "את כל כך נכנסת לי ללב, את מזכירה לי אמא שלי" (אסתר, עמ' 40 ש' 16); "שאמר לי שנכנסתי לו לנשמה, שהוא רואה אותי כמו אמא שלו" (נתי, עמ' 156 ש' 24-23); "שאמר לי שנכנסתי לו ללב והוא, ואני כמו אימא שלו" (אייל, עמ' 311 ש' 4)). בעדים אלה ניכרה לפרקים גם נטייה לשטיחת אמירות כוללניות שהוכנו מבעוד מועד.

66. אסתר, שעסקה בחינוך שנים רבות והיא אשה נבונה לכל הדעות, הדגישה את גילה מספר פעמים, וכן שהיא אלמנה ומטפלת בבתה, וניסתה להפחית מיכולותיה. ברם, עלה בברור בעדותה כי היא חדת אבחנה ומבינה הרבה יותר מאשר הדרך בה ניסו לתאר אותה בשלבים מסוימים. בזהירות אציין כך: אסתר עשתה בעדותה מאמץ שלא לשבש את עמדת המשפחה בהליך, אף שלעתים לא היה הדבר קל עבורה. בהמשך יוזכרו דוגמאות.

67. עדויותיהם של נתי ושל עו"ד חריזי היו במובהק מכוונות מטרה ולפרקים נראה כי הדבר הוביל למענה ולעמדות שסבירותן נמוכה עד קלושה. לגבי נתי ר' לדוגמא האמור בסע' 58 61 ו-63 לעיל. לגבי עו"ד חריזי ר' לדוגמא האמור בסע' 55 לעיל. לעתים התשובות לא "התחברו" לשאלות, תוך שנראה כי הדבר אינו נובע מאי הבנת השאלה. היו גם קשיים נוספים (לעניין עו"ד חריזי ר' למשל סע' 123ג' להלן).

68. עדותו של עו"ד אופק התאפיינה בבקיאות רבה וברהיטות. בד בבד וכפי שצוין, לנוכח האינטרס המובהק שיש לעד זה בהליך, יש להידרש לעדותו בזהירות המתחייבת.

69. עדות חשובה הייתה זו שניתנה על ידי זרקו. זרקו נקרא להעיד מטעמם של גל-ער. זרקו, מתווך ותיק ומוכר באזור ובעל 30% מהזכויות הנוספות הכוללות, פעל לאורך השנים רבות לקידום הנכס והשקיע מאמצים ומשאבים רבים, אך נאלץ להתעכב בעל כורחו בשל המחלוקות. זרקו וסמדר, להם יחדיו 70% מהזכויות הנוספות הכוללות, הצהירו לא פעם על נזקים גדולים הנגרמים להם בשל המצב. זאת ועוד, זרקו לא הסתיר כי הוא חש תחושות קשות כלפי רבים מהמעורבים.

70. כך בין השאר כעס זרקו על עו"ד אופק, בשל כך שהלה מסר לו שאין צורך להתייצב בהליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי מרכז, ובכך מנע ממנו להביא את עמדתו לפני בית המשפט. חשיבות הדבר בכך שפסק דין 2015 לא רק הכיר בזכותם של גל-ער בזכויות הנוספות שנרכשו ע"י אנקורי מסמדר, אלא גם קבע כי גל-ער אינם מחוייבים בהוראות הסכם החלוקה של אפריל 2013. הסכם החלוקה התייחס בין השאר לזכות סירוב ראשונה (גם הסכם השיתוף של 2006 הקנה זכות סירוב ראשונה לסמדר, משמעות הדבר כלפי גל-ער לא לובנה בהליך כאן). כמו כן ובמידה רבה בעיקר, הסכם אפריל 2013 ביצע חלוקה בין בעלי הזכויות הנוספות הכוללות: סמדר (40%), זרקו (30%) ואנקורי (30%, שלימים עברו לגל-ער), לרבות חלוקת החנויות ועוד.

זרקו כעס על עו"ד אופק גם לנוכח כך שגילה תוך כדי ההליך שעו"ד אופק שותף של עו"ד חריזי בזכויות הנוספות; עניין לגביו ציין גם סמדר: "אתה שואל שאלה כואבת מאוד" (עמ' 473 ש' 7; לעדות עו"ד אופק על נסיבות שותפותו עם עו"ד חריזי, לרבות יוזמתו ומעורבותו של נתי בעניין, ר' עמ' 500 ש' 13 – עמ' 501 ש' 4; כן ר' עדות עו"ד חריזי עמ' 645 ש' 25-24).

די להביא בתמצית את המשפט הבא: "אני מעורב פה אמוציונלית בגלל שאני נפגעתי פה בצורה מאוד מאוד חזקה…, אנחנו אכלנו אותה פה בצורה שאין לתאר אותה בכלל, על מעשה שלא ייעשה על ידי עו"ד שלי" (זרקו, עמ' 398 ש' 18-14).

71. במקביל ולא פחות מכך, כעס זרקו על גל-ער. הוא העיד כי גל-ער התחייבו כלפיו שיעמדו בהסכם החלוקה של אפריל 2013, חרף מה שנקבע בפסק דין 2015, אולם שינו את עורם ואינם מכבדים את החלוקה.

"…אחרי שהם זכו במשפט, הם אמרו לי, תקשיב, ביטלו לך את הסכמי החלוקה, וזה בגלל שלא באתי. ואז אמרו לי, אבל אל תדאג, זה נשאר באותו סטטוס קוו. אתה כאן, אנחנו כאן, הכל בסדר. ואחרי שהם עלו על שרטון עם אדון חריזי, פתאום, לא לא, סליחה,…" (עמ' 403 ש' 17-13).

"משפחת גל-ער הפרה את הסכם החלוקה. ברגע שהם פנו אליי פתאום, אחרי שהם עלו על שרטון עם, עם אדון עוזי חריזי והם אמרו לי שפתאום הם רוצים להתחשבן מחדש על כל ההתנהלות, זו הפרה בוטה של ההסכם" (עמ' 406 ש' 15-11).

גם סמדר העיד כי גל-ער התנהלו על בסיס החלוקה הידועה, גם בין החנויות, לאורך שנים (עמ' 456 ש' 25 – עמ' 457 ש' 7).

יש בלבו של זרקו על גל-ער גם בעניין זכות הסירוב הראשון. למשל: "אני מתייחס כרגע למשפחת גל-ער. אתם ירשתם בן אדם שיש לו זכות סירוב ראשונה. אתם לא אמורים לפנות קודם כל לבעלי זכות סירוב ראשונה?" (עמ' 407 ש' 9-7).

בעניין זה חש זרקו גם אכזבה.

"מר זרקו: …ומאוד חיבבתי את אסתר, למרות שהיא אכזבה אותי מאוד.

כב' השופטת: במה היא אכזבה, אדוני? …

…

מר זרקו: היא אכזבה אותי בזה שהיא ידעה שברגע שהיא ניצחה בבית המשפט, מי שגרם לכל, אפשר להגיד ההתעשרות הזאת, זה אני. וגם עזרתי לה בהשכרת הדירות, גם טיפלתי בכל דבר, עשרות טלפונים, הכול אני, הכול אני, בלי יוצא מן הכלל. וכשפתאום הם עלו על שרטון עם עוזי, אז ג'קי לא קיים יותר, ואנחנו מסתכלים רק על האינטרסים שלנו, ושום דבר לא מעניין אותנו,…"

עמ' 426 ש' 19 – עמ' 427 ש' 7.

72. תוך כדי ההליך הייתה תקרית מסוימת גם בין זרקו לעו"ד חריזי. בשלב מוקדם יותר העביר זרקו לעו"ד חריזי תכתובות בינו לבין נתי מתוך ציפיה שעו"ד חריזי ישמור זאת לעצמו, אך הסתבר לו שהחומר שותף והוגש בהליך, דבר שגרם לו אי נעימות (עמ' 381 ש' 25- עמ' 382 ש' 15).

73. בלבה של עדותו של זרקו ניכרו אותות אמת. תשובותיו יכלו לעתים לשרת עמדות של צד אחד ולעתים של צד אחר, ולא ניכרה בהן הטייה קונקרטית למי מהצדדים בהליך. חשיבותה של עדות זו מוגברת.

המידע לגבי שווי הזכויות הנוספות

עמדת גל-ער

74. ראינו כי גל-ער פנו אל עו"ד חריזי לאחר בירורים של נתי עם גורמים כאלה ואחרים, וביקשו כי ייצג אותם ויפעל עבורם כשהתמורה תהיה בעיקרה קבלת אחוזים מהזכויות הנוספות, במקרה שיעלה בידו להשיג את ההכרה בהן.

גל-ער טוענים כי בעת ההתקשרות סברו, בעטיו של עו"ד חריזי, ששווין של הזכויות הנוספות הוא 62,500 ₪, כי מטעם זה נאותו להתקשר בהסכמים לפיהם עו"ד חריזי יכול להיות זכאי ל-25% (ובהמשך – 40%) מזכויות אלה, ואילו בפועל הסתבר כי כבר אותה עת היו הזכויות שוות כפי כמה וכמה. ר' למשל:

"…ולאחר שהנתבע 1 הסביר לתובעת 1, לא פעם ולא פעמיים, כי שווי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שמוצמדות לנכסיהן של התובעות, הינו סך 62,500 ₪ בלבד, הסכימו התובעות להתקשר עימו בהסכם שכ"ט, לפיו, ישולם לו סך 5,000 ₪ + מע"מ ובמידה והתובענה תצליח, יקבל הנתבע 1, 25% מהזכויות הנוספות, תוך שהוא מדגיש כי שווי הזכויות הנוספות הינו 62,500 ₪ בעוד שהוא ידע או היה עליו לדעת ששווים הוא פי 20" (סע' 20 לכתב התביעה).

"בהסכם השני… לאור מצבה הכלכלי של התובעת ונוכח גילה, הציע הנתבע 1 כמחווה אנושית (ובדיעבד הסתבר שמדובר בהטעיה מכוונת) להמיר את התשלום במזומן של 25,000 ₪ בהעברה אליו של 40% משווי הזכויות אשר לטענתו של הנתבע 1, היו שוות ערך (גם אז בסוף 2015) לסך של ל- 62,500 ₪" (סע' 25 לכתב התביעה).

75. אין חולק כי מקורו של הסכום 62,500 ₪ הוא ההסכם בו מכר סמדר לאנקורי 30% מהזכויות הנוספות הכוללות. התמורה החוזית שצוינה בגין הזכויות האמורות אותן רכשו אנקורי הייתה 62,500 ₪. איל אנקורי הוא כנראה שהעריך את הזכויות בסכום האמור. הסכום דווח לרשויות המס אשר לא מצאו לנכון להוציא שומה לפי מיטב השפיטה.

76. לפי שהזכויות הנוספות שנרכשו על ידי אנקורי היו 30% מהזכויות הנוספות הכוללות, הסכם הקובע כי עו"ד חריזי זכאי ל-25% מהזכויות הנוספות של גל-ער ככל שיוכרו (הסכם 2014), משמעו זכאות טנטטיבית של עו"ד חריזי ל-7.5% מהזכויות הנוספות הכוללות (25% X 30%), כאשר לגל-ער יוותרו 22.5% מזכויות אלה. הסכם הקובע כי עו"ד חריזי זכאי ל-40% מהזכויות הנוספות של גל-ער ככל שיוכרו (הסכם 2015), משמעו זכאות של עו"ד חריזי ל-12% מהזכויות הנוספות הכוללות (40% X 30%), כאשר לגל-ער יוותרו 18% מזכויות אלה.

77. ברמה העובדתית, לפי עדותו של השמאי מטעם גל-ער, במועדי ההתקשרות, זכויות הבנייה איפשרו בפועל לבנות רק 117 מ"ר מחולקים בין כל בעלי הזכויות (השמאי רוזנברג, עמ' 379 ש' 17 – עמ' 380 ש' 5). חלקם של אנקורי/גל-ער, 30% מתוך כך, הם 35.1 מ"ר. הנתון 35.1 מ"ר הוא גם זה אשר מופיע בדיווח לרשויות המס על עסקת המכר בין גל-ער לעו"ד חריזי בשנת 2015 (מוצג 20) לגבי היקף זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות של הנכס ממנו נמכרים 40%. ר' בעניין זה גם עדותו של עו"ד אופק בעמ' 531 ש' 23 – עמ' 532 ש' 13.

גל-ער: כללי

78. כשבאים לבחון מה ידעו גל-ער במועד ההתקשרות עם עו"ד חריזי לגבי שווי הזכויות הנוספות, יש להתייחס גם לשאלה, מי הם "גל-ער" לצורך דיון זה. בעלות הזכויות בנכס הן אסתר ופלונית. פלונית היא אשל"א ולא הייתה מעורבת. אסתר הייתה מעורבת אך היא לא פעלה בגפה. ברוב הסוגיות פעל איתה או מטעמה גם בנה הבכור, נתי. בסוגיות מסוימות הייתה מעורבות, מוגבלת בהרבה, של בנה אייל.

79. למרות ניסיונותיו להמעיט במעורבותו, עולה מהראיות כי נתי היה מעורב לגמרי בהתרחשויות בעניין הזכויות הנוספות, וזאת לכל המאוחר מהעת בה החל לבדוק את העניין, ובכל מקרה עוד קודם להתקשרויות עם עו"ד חריזי. נתי שוחח עם עו"ד חריזי והעביר אליו הסכמים ומסמכים עוד לפני שמסר לאמו את פרטיו של עו"ד חריזי וממילא לפני הפגישה בה נחתם הסכם 2014 (ר' דוא"ל מחודש נובמבר 2013 מנתי אל עו"ד חריזי, מוצג 8). בנסיבות העניין ניתן למצוא היגיון בטענתו של עו"ד חריזי כי סיכם עם נתי על אחוזי התמורה לפני הפגישה עם אסתר (עמ' 555 ש' 21-4, עמ' 556 ש' 12-7), אך אין צורך להכריע בכך.

80. נתי עמד בקשר עם עו"ד חריזי, עם זרקו ועם עו"ד אופק. קשריו עם עו"ד אופק העמיקו לכדי חברות בין המשפחות, תוך שילדי משפחה אחת מתארחים אצל המשפחה האחרת (קו ישראל-אנגליה). אשר לזרקו העיד נתי: "היה לי קשר עם ג'קי כל הזמן" (עמ' 214 ש' 14), ואישר כי נפגש עימו ולעתים העביר מסרים מזרקו לעו"ד חריזי (עמ' 215 ש' 15 – עמ' 216 ש' 20, עמ' 242 ש' 18 – עמ' 243 ש' 11). נתי פעל בעניין הנכס והזכויות הנוספות וקיבל לידיו מסמכים רלוונטיים בזמן אמת.

81. נתי טיפל עבור אמו בסוגיות מעין אלה עוד קודם לכן, מאז פטירת אביו ("מאז כמעט שלא, אני, אני כל הזמן התעניינתי כמובן, אבל מי שהעביר לי באמת את כל הידע, זה היה נתי וזה הכל"; אסתר, עמ' 34 ש' 21-19). הוא עשה כן גם לאחר ההתקשרות עם עו"ד חריזי. "…נתי היה בתוך העניינים האלה, הוא זה שכל הזמן אמר לי ונתן לי אינפורמציה ואמר לי איך עומד העניין. זה הכל" (אסתר, עמ' 45 ש' 24 – עמ' 46 ש' 1); "…נתי אמר לי שהוא, הוא דיבר איתו [עם עו"ד חריזי – ת.א.], או שהוא התכתב איתו…" (עמ' 46 ש' 11-10). "…כל כך האמנתי בנתי שהוא זה שעוזר לי, מייעץ לי, ולא היה לי זמן בכלל לחשוב את הדברים האלה" (עמ' 77 ש' 3-1).

82. תכתובות בין הצדדים מלמדות על הנחיות ופעילות של נתי למול עו"ד חריזי עוד בחודשים הראשונים של 2014, לרבות לגבי פניות לבית המשפט, עיקולים על כספי מכירת נכסים של אנקורי, ועוד. נוסף על קיומם של מסרונים, נתי עצמו העיד כי רוב התקשורת הייתה בשיחות טלפוניות. לעתים נתי הוא שעדכן את עו"ד חריזי במידע אותו קיבל מעו"ד אופק (נתי, עמ' 211 ש' 10-5). "ש. הזכרת שלנתי היה גם קשר עם ג'קי. ת. ברור…כל הזמן הוא הצליב מידע ביני לבין, מה שהוא מקבל מג'קי היה מתקשר אלי או שולח לי בווצאפ ומצליב את המידע יחד איתי לראות שאני יודע, שאני מכיר. הכל. זה תמיד עבד ככה. הוא גם היה פונה לעוזי דרך אגב כל הזמן בהצלבות" (עו"ד אופק, עמ' 499 ש' 22-19).

83. אסתר העידה כי אין לה כל טענה כלפי נתי (עמ' 95 ש' 13-10), כי כל שפעל היה בהרשאתה, וכי לא ראתה ולו בדיעבד דבר בו פעל נתי שלא בהסכמתה (עמ' 103 ש' 7-2).

84. בסיכומי עו"ד חריזי נטען כי נתי פעל כשלוח של אמו. גל-ער לא השיבו בסיכומיהם לטענה זו (וזאת בשונה מכתב התשובה בו דחו את הטענה כ"טענה שקרית שאין לה בסיס עובדתי ומשפטי", סע' 3). גל-ער חזרו בהם אפוא מהכחשת הטענה. גם אם לא עשו כן, ראינו כי הראיות תומכות בה. כידוע, "שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח" (סע' 2 לחוק השליחות, תשכ"ה-1965).

ידיעת גל-ער

85. הראיות מעלות בבירור כי גל-ער ידעו בזמן אמת שמדובר בזכויות בעלות פוטנציאל וידעו כי נעשו ונעשים בפועל מאמצים כדי להשביח את הזכויות ולמקסם את ערכן.

ר' לעניין זה למשל את עדותו של נתי עצמו:

"עו"ד גזית: …אז בעצם, אם אני מבין נכון, מהרגע הראשון,… גם ג'קי [זרקו – ת.א.], שבעצם היה בקיא בענייני הנכס, גם אביטל [עו"ד אופק – ת.א.], אמרו לך שיש רצון להשביח את הזכויות בנכס.

מר גל ער: בהחלט."

עמ' 194 ש' 25 – עמ' 195 ש' 7.

ור' גם:

"במשך הזמן שוחחתי עם מר זרקו ועם עורכי הדין אופק אביטל וחריזי, ותמיד נאמר לי שיש אפשרות להשביח את הנכס, אך הם לא יודעים אם יינתן האישור, מתי יינתן האישור ואיזה אישור יינתן" (סע' 12 לתצהיר תשובה לשאלון, מוצג נב').

הדבר היה ידוע לגל-ער החל מהשלב בו הסתבר לנתי עניין הזכויות הנוספות ועוד קודם לכך שפנה אל עו"ד חריזי.

"עו"ד גזית: …ומה הבנת שהשווי של הזכויות הנוספות האלה?

מר גל ער: לא הבנתי אז שווי.

עו"ד גזית: לא ידעת עליו?

מר גל ער: לא, לא היה לי שום שווי. שום דבר. בשום צורה שהיא.

עו"ד גזית: כלומר, זה משהו ערטילאי?

מר גל ער: כן, בהחלט.

עו"ד גזית: זה יכול להיות שווה 0, זה יכול להיות שווה מיליונים.

מר גל ער: בדיוק ככה…"

עמ' 204 ש' 19-11.

"עו"ד גזית: קויש אמר שהוא לא יודע כמה זה שווה?

מר גל ער: כן, באותו זמן. כן. הוא אמר, אני מקווה שיום אחד אולי זה יהיה שווה, אבל כרגע זה לא שווה."

עמ' 204 ש' 24 – עמ' 205 ש' 1.

"היא [אמו] כל הזמן שאלה אותי על מה מדובר, ואמרתי לה תשמעי, אני לא יודע, אם יהיה יהיה, אמרתי לה בצורה הזאת, תראי, יש זכויות, לא יודעים מה הן שוות. אולי יום אחד תזכי בזה, אולי לא וזהו" (נתי, עמ' 227 ש' 23-20).

86. עוד יש לציין כי למרות ניסיונותיו להמעיט בידיעותיו ובהבנתו, נתי הוא בעל הבנה בנדל"ן, עוסק בכך למחייתו באנגליה (וגם אשתו עוסקת בתחום), והוא בעל הבנה גם בנדל"ן בהקשר הישראלי.

לא בכדי תיארה אסתר את נתי פעם אחר פעם כמבין ומומחה בנדל"ן. "הבן שלי ראה את הדברים, הוא מאוד מבין בדברים האלה…. הוא עלה על זה שבעצם מה שכתוב זה בעצם הדירה והדברים הנוספים לה" (עמ' 5 ש' 29-28). "עו"ד גזית: אחרי פסק הדין מגיע אלייך נתי, הבן שמבין בנדל"ן, נכון? גב' גל-ער: בוודאי" (עמ' 77 ש' 11-10). ר' גם עמ' 79 ש' 23-21. הן נתי והן אחיו יואל צוינו על ידה כמומחים בנדל"ן (עמ' 88 ש' 22-21).

נתי גם הציג עצמו כנדל"ניסט (סמדר, עמ' 455 ש' 13-6; ור' גם: "והוא אמר שהוא, זה מקצוע, המקצוע שלו, נדל"ניסט", עמ' 459 ש' 15-14). עוד ר': "נתי בן אדם שמבין במקרקעין, הוא גם עושה מקרקעין באנגליה. הוא אמר שזה תחום העיסוק שלו ולכן הוא גם מבין מה שקורה כאן, לא שזה זר לו, הוא יודע שיש היטל השבחה, הוא יודע שצריך לעשות את, באנגלית זה zoning plan. הוא יודע, הוא מכיר את זה גם משם. ש. zoning plan זה כאילו התב"ע? ת. תב"ע. בדיוק, תוכנית בנין עיר לחלקה, הוא מבין את זה, הוא יודע. ולכן הוא גם רצה לעשות את זה. ש. את מה? ת. ללכת למהלך המשפטי כדי שזה יהיה שלו גם כן, לא רק הדירה אלא גם זכויות הבניה כדי שהוא יוכל בעתיד לעשות את, ליהנות מהזכויות" (עו"ד אופק, עמ' 487 ש' 19 – עמ' 488 ש' 5).

87. למעשה, גל-ער עצמם אישרו בעדויותיהם כי ידעו מהלך שנים שמדובר בזכויות בעלות פוטנציאל של שווי ניכר.

"עו"ד גזית: …אני חושב שכל בן אדם בר דעת מבין שזכויות נוספות לבנייה בכזה מקום, או שהן יהיו שוות 0, או שהן יהיו שוות מיליונים, או שהן יהיו שוות 1,000,000, או שהן יהיו שוות 2,000,000, ואף אחד לא בדיוק יודע. בזה את מסכימה איתי?

גב' גל-ער: כן.

עו"ד גזית: …ובעצם בתקופה הזאת, שאלת את נתי מה הסיכוי שיהיה אפשר לבנות פה? מה? כן, אז שאלת אותו? מה הוא אמר? ומה הוא אמר על הסיכוי שיהיה אפשר לבנות?

גב' גל-ער: הוא אמר שיש אפשרות לבנות שם כמה דירות, אני לא יודעת בדיוק מה".

עמ' 87 ש' 13-2.

עו"ד גזית: …באוקטובר 15'…, לא שאלת עוד פעם שאלה על שווי הזכויות? עכשיו את כבר לא סתם, את ממשיכה להתנהל, את מגדילה את האחוזים, אחרי שכבר זכיתם במחוזי, לא שאלת שום שאלה על שווי הזכויות? לא את הבן שלך נניח, נתי?

גב' גל-ער: שאלתי, הבן שלי הסביר לי כל מיני דברים.

עו"ד גזית: מה? מה הוא הסביר לך אז?

גב' גל-ער: שיש אפשרות, שאפשר לקנות [לבנות] ש[ם] דירות וכל מיני דברים".

עמ' 111 ש' 18-10.

גל-ער מאשרים אפוא שידעו כי יש פוטנציאל, שלא לומר אפשרות, לבנות מכח הזכויות מספר דירות, על המשתמע מכך.

88. חוזה אפריל 2013 שצורף מטעם גל-ער כבר בתחילת שנת 2015 להמרצת הפתיחה המתוקנת שהוגשה בהליך למול אנקורי, התייחס לפעילות לקידום אישור תב"ע חדשה ולכך שלפי התכנון, יבנו דירות חדשות אשר יחולקו בין הצדדים (לרבות אנקורי, אשר חלקם שועבד ולימים הועבר לגל-ער) (נספח 10 למוצג 3). נתי הופנה לכך:

"עו"ד גזית: אז אתה מבין שיש לפחות כוונה לעשות את זה [לבנות דירות חדשות – ת.א.]?

מר גל ער: אני מאמין, בוודאי, איזה שאלה. בוודאי" (עמ' 235 ש' 12-5).

"עו"ד גזית: זה שכבר אז אתה ידעת שיש רצון, כוונה, לקדם.

מר גל ער: כן, כן, בטח, איזה שאלה… בוודאי. בוודאי" (עמ' 236 ש' 6-3).

89. בהמשך שנת 2015, בעת המתנה לפסק הדין בהליך מול אנקורי, כתב נתי לעו"ד חריזי והתייחס לכך שהבניינים התאחדו להגשת "התמא החדשה לבנייה גבוהה יותר" (מסרון מיום 25.6.2015, חלק ממוצג א'). אף שלא השיב בנקל, אישר נתי בחקירתו לבסוף כי הבין שמדובר על בנייה של דירות נוספות (עמ' 241 ש' 22 – עמ' 243 ש' 7). הוא הוסיף הערה, המקובלת לגמרי על הצד שכנגד, כי אותה עת עדיין לא ניתן היה לדעת מה יעלה בגורל העניין.

"מר גל ער: מה ייצא מזה, איך ייצא מזה, לא יודע.

עו"ד גזית: זה אני מסכים איתך, עם הסייפא אני מסכים איתך, אי אפשר לדעת מה ייצא מזה.

מר גל ער: לא, אי אפשר לדעת."

עמ' 242 ש' 16-13.

השוו לעדות עו"ד חריזי: "אף אחד מאיתנו לא ידע, גבירתי, וזה סוג של הימור שאני לקחתי. יכולתי למצוא את עצמי בסופו של דבר, בסוף ההליך עם משהו שהוא כלום" (עמ' 574 ש' 18-14).

90. מעורבותו של נתי וידיעותיו לגבי המצב התכנוני חודדו בעדותו של זרקו. לא היה חולק כי זרקו היה האיש הבקיא ביותר לאורך השנים לגבי הנכס ומצבו התכנוני. זרקו הכיר את גל-ער בשנת 2013, לאחר שאנקורי העבירו להם את הדירה. זרקו טיפל עבור גל-ער בהשכרת הדירה והיה בקשר עם אסתר, אייל ונתי. החל משלב מסוים, הקשר היה בעיקר ובאופן רציף עם נתי (עמ' 392 ש' 17-15).

לגבי ידיעות נתי על המצב אמר זרקו כך: "הוא ידע לאורך כל הדרך מה מתנהל בבניין הזה" (עמ' 409 ש' 21-20). עוד העיד זרקו בהקשר זה למשל:

"עו"ד ליברמן: …כנראה בתקופה ההיא אתה היית האיש שהיה הכי בקיא בבניין, במצב התכנוני שלו, בתכניות לעתיד.

מר זרקו: כן, ברור, מה זה?

…

עו"ד ליברמן: וכל מה שאתה ידעת, אתה שיתפת את נתי.

מר זרקו: כן.

עו"ד ליברמן: ואם אני מתמצתת, אז בעצם אמרת לו שיש זכויות בנייה נוספות, שיש רצון לקדם תב"ע, שיש רצון להשביח, לבנות קומות על הגג.

מר זרקו: אז אני, אני מסביר לך שאת התב"ע התחלנו בשנת 2012.

עו"ד ליברמן: וסיפרת לו.

מר זרקו: וסיפרתי לו"

עמ' 410 ש' 14-2.

"עו"ד ליברמן: הוא היה מתעניין? הוא היה שואל שאלות ביחס לנכס? ביחס לזכויות?

מר זרקו: הוא תמיד היה מתקשר לשאול אותי מה קורה.

עו"ד ליברמן: אמרת שעדכנת אותו כל הזמן. הוא היה מעורה בעצם בהתפתחויות.

מר זרקו: כן. אני חושב שאפילו יש לכם את זה. אם יש לכם את כל ההתכתבויות, אז יש לכם את זה ב-SMS.

עו"ד ליברמן: והרושם שלך, בעצם, זה שמה שאתה יודע, נתי יודע, אביטל יודע,

מר זרקו: ועוזי יודע".

עמ' 412 ש' 21 – עמ' 413 ש' 5.

בהתאם, נתי לא הופתע כאשר זרקו הודיע בחודש יוני 2017 על אישור התכנית ועל משמעות הדבר:

"עו"ד ליברמן: אתה כותב לנתי…הודעה על זה שהוועדה אישרה את התכנית.

מר זרקו: אני אקריא, עשיתי אותך ואת עוזי עשירים. גל-ער, מדהים, מה המשמעות מבחינתנו? ג'קי, יוצאים לדרך. אוקיי, זמין לדבר? כן, והוא דיבר איתי.

עו"ד ליברמן: מעולה. אז מה שאני שואלת אותך, העובדה שאתה שלחת לו הודעה באותו יום, באותו רגע, זה שאתה הבנת שיש אבן דרך משמעותית שהגעתם אליה בקידום התב"ע. נכון?

מר זרקו: נכון.

עו"ד ליברמן: אוקיי. ותאשר לי שנתי לא הופתע כשהודעת לו את הדבר הזה.

מר זרקו: לא, אני מסביר לך שהייתי, עדכנתי אותו כל הזמן".

עמ' 416 ש' 24 – עמ' 417 ש' 11.

"אני לאורך כל הדרך עדכנתי את נתי, … שבתב"ע הזאת הולכים להיות דירות על הגג, הולכים להיות דירות…" (עמ' 425 ש' 5-3).

91. כפי שצוין, לעדותו של זרקו יש משקל של ממש. בסוגיה זו תומכת עדותו בעדות עו"ד אופק ומשתלבת עימה. עו"ד אופק תיאר איך תחילה הסביר לנתי בהקשר הזכויות הנוספות את היכולת המיידית לבקש לגבי החנות הדרומית היתר שימוש חורג ולשלם היטל השבחה כך שניתן יהיה להפעיל את החנות ולהשכיר אותה (סמדר וזרקו עשו כן לגבי החנות הצפונית), וכן הסביר על הפוטנציאל כי בעתיד תועבר תב"ע מקומית שתאפשר בנייה נוספת (עמ' 486 ש' 8 – עמ' 487 ש' 10).

92. טענה כי גל-ער סברו שהזכויות שוות 62,500 ₪, היא לכל היותר בבחינת "חצי אמת". גל-ער ידעו כי זהו המחיר בו אנקורי רכשו את הזכויות הנוספות מסמדר. הם ידעו ורצו לטעון כי זהו שוויין גם לצרכי פתיחת ההליך עם אנקורי מחדש, וכן לצרכי מיסוי. אולם בד בבד ידעו גל-ער היטב כי עיקר העניין בזכויות הנוספות אינו בערכן החוזי ההיסטורי, אלא בפוטנציאל האפשרי שלהן. שם, כך ידעו, טמון סיכוי.

93. בהקשר זה ניתן לתת את הדעת גם לכך שבחודש מאי 2013 הסכימו גל-ער לסיים מחלוקת עם אנקורי כנגד תמורה ששוויה כ-1.9 מיליון ₪ (ולכל היותר 2.04 מיליון ₪), והיו נכונים לוותר על סכום בהיקף של מאות אלפי ₪, גם אם בלב לא קל (עמ' 70 ש' 23 – עמ' 72 ש' 22; ור' למשל גם: עו"ד גזית: במאי 2013 חתמתם על הסכם, שבו קיבלת 1.9 מתוך 2.3. גב' גל-ער: נכון. עו"ד גזית: נכון? גב' גל-ער: כן", עמ' 78 ש' 22-19).

מבחינת גל-ער, לפנות לבית משפט אחרי שהסתיים ההליך כנגד אנקורי, לא היה עניין של מה בכך (עמ' 78 ש' 10-8). טענת גל-ער כאילו סברו ששוויי הזכויות הנוספות הוא 62,500 ₪ בלבד, כמוה כטענה שהם היו נכונים, כשנה לאחר שויתרו על מאות אלפי ₪ כדי לסיים את ההתדיינות, להיכנס להליכים משפטיים נוספים עבור סיכוי שיוכלו לקבל כמה עשרות אלפי שקלים מעבר לאשר כבר הוקנה להם בפסק דין 2015. ודוק: בהינתן הסכמה להעביר לעו"ד חריזי 25% מהזכויות, מדובר בטענה כי גל-ער היו נכונים להתחיל במערכה המשפטית עבור סיכוי לקבל נכס השווה מבחינתם 46,875 ₪ (75% X 62,500 ₪). טענה זו אינה מתיישבת עם השכל הישר או הראיות בכלל.

בשלב זה בחקירה ניתן למצוא את אחת הדוגמאות למאפייני עדותה של אסתר כפי שתוארו לעיל (סע' 66). עו"ד גזית: …בהינתן שוויתרת על הכסף, ובצדק אני אומר שוויתרת על הכסף באופן רציונאלי, איך זמן קצר אחר כך את פותחת בהליך, שהיום נטען שאמרו לך שהוא שווה כמה עשרות אלפי ש"ח? זאת השאלה שלי. גב' גל-ער: אני לא יודעת. אמרו לי שאני צריכה לפתוח, אז פתחתי, אני לא מבינה בזה" (עמ' 79 ש' 13-7). ור' גם, לשאלת בית המשפט: "…לא יודעת למה פתחתי, כן פתחתי, לא פתחתי, לא יודעת, לא מבינה בדברים האלה. אולי נתי הסביר לי, לא יודעת" (עמ' 81 ש' 13-11).

94. לפי עדויותיהם שבדיעבד של גל-ער, סכום שכר הטרחה שהם סברו כי יש לשלם לעו"ד חריזי עבור הכרה בזכויות הנוספות הוא כ-25,000 ₪, 30,000 ₪ (עמ' 40 ש' 20; עמ' 41 ש' 4-3; עמ' 258 ש' 23-14; עמ' 342 ש' 12-10). ההתקשרות בשנת 2014 עם עו"ד חריזי הייתה כנגד 25% מהזכויות הנוספות. לפי שווי נטען של 62,500 ₪ עולה כי עו"ד חריזי אמור היה לקבל כנגד עבודתו סך של 15,625 ₪. הדבר אינו מתיישב מתמטית. חשוב מכך, לגופו של עניין לא שוכנעתי שסכום של 15,625 ₪ הוא סכום אשר כנגד סיכוי לזכות בו, היה נכון עו"ד בתחום הנדל"ן, גם אם צעיר למדי, ליטול על עצמו את המטלה שגל-ער חפצו כי תבוצע עבורם; מה גם שמדובר בסיכוי בלבד, וכנגד כך עמד סיכון שהמהלך המשפטי לא יעלה יפה (השוו: עדות אסתר לגבי סיכום עם עו"ד ענתר לגבי מימוש צוואת המנוח כנגד 15,000-10,000 $, עמ' 34 ש' 5-4).

אכן, ר' גם מענה של נתי באחד משלבי חקירתו: "…הרי לא יכול להיות שיבוא עו"ד כמו עו"ד חריזי, יגיד, טוב, אני אקח משהו פעם במשהו ששווה בדיוק אותו דבר כמו היום. מה, הוא רוצה להרוויח משהו. אם יהיה לזה איזשהו, אם יקרה משהו עם זה" (עמ' 274 ש' 24 – עמ' 275 ש' 2).

95. עוד יש לומר כי בניגוד לדרך בה ניסו גל-ער לתאר את הדבר, הסוגיה שעמדה לפתחו של עו"ד חריזי לא הייתה סוגיה פשוטה להפליא שכל סטודנט בשנה א' למשפטים יכול היה ליטול אותה על עצמו (ביטוי שהיה חביב על בא כוחם של גל-ער). נוח להתעלם מהעובדה שעמד על הפרק פסק דין חלוט שניתן בהסכמה, שאינו מזכיר את הזכויות הנוספות ואשר ניתן בתובענה שאף היא אינה מזכירה את הזכויות הנוספות. כמו כן, הסכמי הפשרה שקיבלו תוקף של פסק דין מתבססים על ערך שנקבע בחוות דעת שמאית אשר לא כללה את הזכויות הנוספות.

השוו גם: "עו"ד גזית: …יש לך 2 ילדים שמבינים בנדל"ן, נכון? נתי ויואל… מה הם אמרו לך על הפוטנציאל של הזכויות הנוספות? גב' גל-ער: הם אמרו שצריכים לעבוד על זה מאוד קשה, עו"ד גזית: מאוד קשה. גב' גל-ער: ומי שיעבוד על זה, העו"ד, זה, אם הוא ישיג את הדברים האלה, אז הוא ישיג. אם לא, אז לא" (עמ' 79 ש' 21 – עמ' 80 ש' 4).

96. לו היה הדבר כה פשוט וברור, לא היה לגל-ער צורך בעורך דין הבקיא בנדל"ן. יכולים היו להסתפק בעו"ד ענתר אשר שימש אותם עד אותה עת. פשיטא כי עורך דין זה יכול היה לעשות את מה שסטודנט שנה א' יכול לעשות. גם אם נניח כי עו"ד ענתר לא חפץ ליטול את הדבר על עצמו (ועניין זה לא לובן, עו"ד ענתר לא זומן לעדות כאמור), ידוע כי במשפחת גל-ער יש עורכי דין. אין צורך בתשלום חיצוני עבור סוגיה כה פשוטה, וודאי כאשר מוצג צורך בחסכון רב כדי לכלכל את צרכי הבת/האחות (האשל"א). זאת ועוד. אחד השלבים במהלך מטעם גל-ער בבית המשפט המחוזי לאחר פסק הדין החלוט, היה בקשה לפסיקתא בה שולבו הזכויות הנוספות. מטעם אנקורי הוגשה בקשה לביטול הפסיקתא, הוגשו מסמכים כאלה ואחרים (לרבות לגבי הסכם החלוקה והשיתוף שנחתם זמן לא רב לפני הסכמי הפשרה) וקוים דיון. לו היה המצב כה ברור כפי שמבקשים גל-ער לטעון עתה, ולו היו טיעוני אנקורי כה חלשים, היו טיעוניהם מן הסתם נהדפים כבר בשלב זה, מבלי לבטל פסיקתא שכבר נחתמה. לא כך ארע.

97. גל-ער מפנים לכך שהסכם 2015 (וזאת בשונה מהסכם 2014) מציין במפורש ששווי הזכויות הנוספות הוא 62,500 ₪ וכי 40% מכך שקולים ל-25,000 ₪. הדבר אינו משנה את המסקנה האמורה. יאמר בזהירות המתחייבת כי מההקשר הכולל עולה שהסכום צוין במידה רבה מטעמים הקשורים ברשויות המס. בשלב בו נחתם הסכם 2015 כבר ניתן פסק דין 2015 ומשכך כבר דובר בעסקה לגבי מקרקעין עליה יש לדווח לרשויות (ר' למשל עדות אסתר, עמ' 119 ש' 7-2; נתי, עמ' 162 ש' 20-18; לעדות עו"ד חריזי ר' עמ' 570 ש' 19 – עמ' 571 ש'2; עמ' 572 ש' 2 – עמ' 573 ש' 1; עמ' 635 ש' 23-1). לצדדים היה "מאחז" נוח בדמות הסכם סמדר-אנקורי שכלל תמורה חוזית, והעדר שינוי משמעותי בתכנית בניין העיר ובמצב התכנוני בין אותו הסכם לבין ההתקשרות בשנת 2015. העיגון בדמות הסכם סמדר-אנקורי נזכר מפורשות בהסכם 2015: "מובהר כי שווי הזכויות הבלתי מנוצלות הוא 62,500 ₪ והחלק היחסי של 25,000 ₪ הינו כשווי ה40% מהזכויות הבלתי מנוצלות אשר נתבעים על ידיכן, וזאת בהסכם להסכם הרכישה של אנקורי את הזכויות הנוספות מאת ה"ה יחיאל סמדר".

נוחות זו שימשה גם את גל-ער אשר כללו אותה בטיעוניהם לצורך פתיחה מחודשת של פסק הדין שניתן למול אנקורי וקבלת הכרה בזכויות הנוספות (ר' סע' 16, 36, 38 לפסק דין 2015). מס רכישה שולם על ידי גל-ער בהתאם לשווי זה.

98. גל-ער ידעו שאנקורי טוענים שהזכויות הנוספות שוות עשרות מונים יותר מהסכום האמור. הדבר נכלל בתיאור טיעוני אנקורי בפסק הדין וכן בדיון בו. כך העידה אסתר בהקשר טענת אנקורי לשוויין של הזכויות הנוספות.

"עו"ד גזית: … מה חשבת על הטענה של אנקורי שהם טענו על שווי הזכויות?

גב' גל-ער: זה מגיע לי, אם היה, אני מקבלת את הדירה עם הדברים הצמודים …

…

עו"ד גזית: … אין לי טענה שבינואר 14' ידעת שזה שווה יותר. אף אחד לא ידע שזה שווה יותר, וזה הכל הייתה ספקולציה. אין לי טענה נגדך בעניין הזה. אני אומר לך משהו אחר… אני אומר שבאוקטובר 15', אחרי הליך משפטי, אחרי שאנקורי טוענים את הטענות שלהם, הם מגישים ערעור לעליון, רק לנקודה הזאת, אנחנו עוד מעט נראה. אני אומר לך שאת בוודאי ידעת שיש אפשרות שהזכויות יהיו שוות יותר.

גב' גל-ער: יכול להיות שכן, יכול להיות שכן.

עו"ד גזית: יכול להיות שכן, תודה.

גב' גל-ער: יכול להיות.

עו"ד גזית: אני מעריך את הכנות שלך.

גב' גל-ער: יכול להיות שכן.

עו"ד גזית: יכול להיות שכן, הגיוני.

גב' גל-ער: נכון."

עמ' 106 ש' 3 – עמ' 107 ש' 8.

99. הבנתם של גל-ער כי גלומות בזכויות הנוספות פוטנציאל כספי גבוה, באה לידי ביטוי גם באופן בו התנהלו בהמשך.

כך, ביום 14.6.2017 עדכן זרקו כי ניתן אישור של הוועדה המחוזית לתוספת דירות, וכתב לנתי: "עשיתי אותך ואת עוזי עשירים" (מוצג ג' בעמ' 80 למספור בקובץ במערכת נט המשפט). נתי לא הביע כל פליאה או תדהמה על כך שנכס ששווה (לפי הנטען עתה) עשרות אלפי שקלים, לפתע שווה ממון רב. הוא אף לא יכול היה להכחיש לגבי שלב זה (לפחות) את הבנתו שיש זכויות נוספות בשווי של ממש ("רק אז הבנת שיש זכויות נוספות? מר גל ער: בסכומים כאלה? כן", עמ' 192 ש' 8-7). נתי גם לא הביע פליאה על האמירה שגם עו"ד חריזי אמור להתעשר מאישור הוועדה המחוזית לגבי תוספת דירות. לא ניתן לכך מענה מניח את הדעת בחקירתו (עמ' 272 ש' 17 – עמ' 275 ש' 6).

100. סמוך לאחר מכן ניסה נתי לפעול למימוש חלקם של גל-ער בזכויות הנוספות כדי לממן רכישת נכס בכפר גנים ג' בפתח תקווה אשר יוכל לשמש את אמו ואת אחותו ויהיה קרוב לבני משפחה אחרים. הוא ציין שדרוש באופן מיידי סך של מיליון וחצי ₪ עבור הקרקע ומתייחס למכירת זכויות הבנייה ברמת השרון לצורך כך (תכתובת מיום 9.8.2017, חלק ממוצג ב'), ובאופן המעיד לכאורה על הבנה כי שוויין זכויות גל-ער מגיע לכל הפחות להיקף ניכר. ר' גם: עו"ד גזית: … אם למשל ב-17', כמו שאמרת לנו מקודם, את מנסה, כמו שצריך, כמו אמא טובה, לקנות דירה ל[פלונית] ולמכור את הזכויות הנוספות, אז גם את מבינה שיש פוטנציאל שהן שוות יותר כסף, גם ב-17'. גב' גל-ער: יכול להיות, כן, אבל בגלל שאביטל אופק אמר לי שהוא ידאג שיהיה לי דירה. אז מה, מאיפה יקח?" (עמ' 129 ש' 21 – עמ' 130 ש' 1). הרכישה בכפר גנים לא יצאה אל הפועל בסופו של יום.

בדומה, בשנת 2018, מודיע נתי לזרקו שיש לו הצעה לרכישה של זכויות אמו, "לפחות יחידה אחת במיליון שקל נטו" (דוא"ל 17.6.2018, מוצג לג).

101. בהקשר זה ר' דוגמא נוספת למאפייני עדותה של אסתר. "עו"ד גזית: …פה בשנת 2017,… עולה שאתם מבינים, את ואייל ונתי, שהזכויות הנוספות שוות סכום נכבד ואתם רוצים גם לממש אותו. אז אני שואל איך זה מתיישב עם הטענה שלא ידעת מה שווי הזכויות? גב' גל-ער: אני לא יכולה לענות לך על השאלה הזאת כי אני לא הייתי בתוך האימיילים האלה, אני לא מבינה בזה, אני אישה בגיל כזה, אני לא זוכרת, לא מבינה" (עמ' 66 ש' 12-5).

אסתר עשתה ככל יכולתה "ללכת בין הטיפות". לומר אמת ובמקביל לא לשבש את הקו המשפחתי.

"עו"ד גזית: … דיברת איתו [עם נתי – ת.א.] על השוכר הזה ועל השוכר הזה ועל 1,000 ש"ח פה ועל 1,000 ש"ח שם, לא מזלזל חס וחלילה… אז את רוצה שאנחנו נקבל, שכל הדברים שקשורים לנכס, הוא עושה בשמך ויודע, ורק את העניין הפעוט הזה, הקטן הזה, שהזכויות הנוספות שוות מיליונים, רק על זה לא דיברתם?

גב' גל-ער: אני לא, אני לא יודעת.

עו"ד גזית: לא, לא, לא.

גב' גל-ער: לא, לא שלא דיברנו, מתי דיברנו, על מה דיברנו.

עו"ד גזית: לפני 2019, כשהוא מתחיל לנסות למכור ושאת מנסה לקבל מיליונים בשביל מטרה טובה, לקנות דירה ל[פלונית] ב-17', אז כבר אתם דיברתם על זה.

גב' גל-ער: אז יכול להיות שדיברנו.

עו"ד גזית: יכול להיות.

גב' גל-ער: יכול להיות. אני לא זוכרת. יכול להיות שדיברנו"

עמ' 127 ש' 17 – עמ' 128 ש' 10.

102. ניתן להוסיף כי כאשר בשנת 2019 החלו להישמע מצד גל-ער הסתייגויות בעניין ההתקשרות עם עו"ד חריזי וסבירותה, גם אז לא הועלו מיד טענות כאילו סברו גל-ער שהזכויות הנוספות שוות רק 62,500 ₪ וכי הוטעו על ידי עו"ד חריזי.

כפי שאוזכר בהקשר קודם, לפנינו מסרון ששלח נתי לאחר שהתקבלה שמאות לוי, אשר נקבה בערכים גבוהים לשווי הפרויקט וגם פירטה בגופה את עו"ד חריזי כמי שזכאי לאחוזים ובהתאם לדירות. המסרון אינו מתייחס בפליאה לאזכורו של עו"ד חריזי כבעל זכויות ואין בו טענה לגבי שווי הזכויות או הטעייה, כמו גם טענות אחרות שהועלו בדיעבד (מוצג ב' עמ' 66; לציטוט מלוא המסרון ר' סע' 63 לעיל). עוד נזכיר כי בשלב זה עלתה מאת נתי גרסה חדשה וחסרת כל ביסוס ראייתי (שם). רק בהודעת הביטול מחודש אוגוסט 2019, שנשלחה ע"י באי כוחם דהיום של גל-ער, עלתה לראשונה הטענה כי ההתקשרות בוצעה על סמך הטעייה (וחמור מכך) לגבי שווי הזכויות וסברת גל-ער כי הזכויות שוות אך 62,500 ₪ (מוצג 14). שיהוי רב זה בהעלאת הטענה משתלב בראיות המעידות על הבנת גל-ער.

המידע לגבי שווי הזכויות הנוספות – המשך

103. עד כה עסקנו במה שידעו גל-ער לגבי שווי הזכויות הנוספות. נפנה עתה לרבדים נוספים בדיון. נקדים ונציין כי אין הוכחה לקיומו של פער בין המידע שהיה לגל-ער לבין המידע שהיה לעו"ד חריזי.

104. בחקירתו, התייחס עו"ד חריזי לכל אשר כבר נזכר לעיל לגבי שווי חוזי ידוע, פוטנציאל של ממש, וחוסר ידיעה אם הפוטנציאל אכן יבשיל. ר' למשל מצב המידע במועד הסכם 2014:

"כל מה שידעתי זה מהמסמכים שהועברו אלי ע"י נתי. ידעתי שיש שמה זכויות שהם לא בר שימוש. זכויות שלא בר שימוש מדובר על אותה חנות שנמצאת בבניין שהיא לא חנות, צריך להוציא לה היתר לשימוש חורג, לשלם את היטלי ההשבחה. מספר דברים שצריך לבצע ומה שהוא סיפר לי הוא עצמו, הוא סיפר לי שמקדמים שמה איזה תוכנית לתב"ע, זהו. זה האינפורמציה שהוא נתן לי" (עמ' 556 ש' 24-18).

לגבי המידע באוקטובר 2015, השיב: "בדיוק מה שידעתי בשנת 2014, השווי שלהן אותו שווי, אין עוד שום החלטה בתב"ע, אין שינוי בשווי הזכויות, הן שוות בדיוק כמו שהן היו שוות ב-2007 כשהן נרכשו ב-62,500. וזה אפילו בפסק הדין נרשם שווי הזכויות 62,500" (עמ' 570 ש' 18-15). וכן: "ת: מה שאני באתי ואמרתי שבמועד של 2015 לא היה שינוי בשווי הזכויות. ש: טוב, ת: היות וההחלטה של הוועדה המחוזית ניתנה רק באוגוסט 2017" (עמ' 613 ש' 8-1).

105. סמדר, בעל מירב הזכויות הנוספות הכוללות, העיד כי לא ידע מה שווי הזכויות (עמ' 447 ש' 16-15; עמ' 448 ש' 23 – עמ' 449 ש' 3), ותיאר את חוסר הוודאות בעניין שווי הזכויות כל זמן שאין אישור תוכנית.

"אתה יודע כמה כספים השקעתי במקומות ששום דבר לא יצא מזה? אתה מוכן כרגע לערוב לי שאני אקבל על דברים שהשקעתי, ולא," (עמ' 465 ש' 25 – עמ' 466 ש' 2; בהקשר האפשרות שעוד ב-2012 הבין שעומד להיבנות מגדל).

"אני אף פעם לא ידעתי, … אני רק יכול להגיד לך שרמת השרון, אם מישהו פעם יכתוב ספר על מהנדסי הבניין ועל אחראי הבנייה שם, זה יהיה ספר אימה. שלא לדבר, פרק מוקדש לאסטרונאוט שהיה, שזה בכלל אף אחד לא מבין איך אתה מקבל אישור להריסה, אחרי זה חפירה ו[דיפון], אבל אתה לא יכול לקבל מימון. איך אני אבנה את הבניין? והוא לא אומר לך שיהיה" (עמ' 466 ש' 17-10).

סמדר העיד כי בעת אישור התב"ע, 2017, הבין שמדובר בשווי ממשי (עמ' 460 ש' 21-19), וכי הבנתו שמדובר בשווי בהיקף מיליוני ₪ הייתה למעשה לאחר קבלת שמאות לוי בשנת 2019 (עמ' 474 ש' 20-14; עמ' 476 ש' 11-7), השמאות אשר לאחריה הודיעו גל-ער על ביטול ההסכם.

106. גם עו"ד אופק בעדותו הדגיש את חוסר הוודאות, כמו גם את התלאות שהיו לאורך השנים עד שהמהלך צלח. הוא העיד כי בעבר ניתן לסמדר היתר, כי בוצעו חפירה ודיפון וכי בעקבות התנגדויות ההיתר בוטל (עמ' 479 ש' 17 – עמ' 480 ש' 3). וכן: "בעבר היה ניסיון של, זה נקרא תב"ע של רובננקו, האדריכלית ניסתה או אני לא זוכר שער רמת השרון או שער העיר לעשות את כל הכניסה עד לרח' זרובבל, ממש לעשות תב"ע שלמה לכל האזור הזה לבניינים גבוהים 7, 8 קומות, what ever, הומלץ ע"י המקומית, הגיעה למחוזית ונפל. נפלה התב"ע ולא אושרה. אז כן, היו ניסיונות להריץ תב"ע בכל הכניסה של רמת השרון והיא לא צלחה" (עמ' 498 ש' 11-5). כאשר הופנה אל התקשרות משנת 2012 שהעלתה את האפשרות התאורטית שיהיו מעל 20 יחידות השיב: "לפני כן אמרתי לך הייתה גם תוכנית של רובננקו שלא אושרה" (עמ' 525 ש' 12-11).

לגבי השווי העיד עו"ד אופק: "בין 2008 נמכרו הזכויות ע"י חיליק לאנקורי ועד 2014 אין כל שינוי תכנוני בנכס או במקרקעין. לא הייתה תב"ע שאושרה, לא היה שום דבר שונה ולכן הזכויות היו שוות בדיוק אותו דבר, 62,5 אלף וזה היה בשביל רשויות המס" (עמ' 496 ש' 25 – עמ' 497 ש' 8). "ולכן שווי הזכויות היה בדיוק אותו דבר, נשאר, נותר כמו שהוא היה. והראיה [הא ראיה]… שהדיווח לרשויות המס התקבל" (497 ש' 18-15).

לשיטתו, "…כאשר אושרה התב"ע ונחתמה אז ורק אז יש זכויות. עד שתב"ע לא מאושרת זה הכל עורבא פרח, באויר. הרי אנחנו מכירים כבר מה זה תוכניות בנין עיר, כשהגיעו למחוזי עד לרגע האחרון ובסוף הם נפלו. אז מה, יש להם איזה שווי מסוים? כלום" (עמ' 505 ש' 14-10).

107. היחיד שהעיד כי היה אופטימי משלב מוקדם יחסית הוא זרקו. זרקו העיד כי הבין בשלב מוקדם יחסית ששוויין של הזכויות הנוספות יהיה רב, לנוכח ניסיונו כמתווך באזור וכמי שטיפל בכל הסוגיות הקשורות בכך. זרקו אישר שהייתה חוסר וודאות אבל גם העיד שהיה איחוד עם שאר המגרשים ורצון של העירייה לבנייה גבוהה יותר ברחוב. זרקו, יודגש, העיד כי כל המידע שהיה ברשותו הועבר בין השאר גם לנתי וכן לאחרים.

108. גל-ער טוענים כי בפועל, כבר בשנים 2014 ו-2015, במועדי ההתקשרות בין גל-ער לעו"ד חריזי, וחרף העובדה שעדיין לא אושרה תב"ע (זו אושרה בשנת 2017), עמד שווין של הזכויות הנוספות על למעלה מ-2 מיליון ₪.

109. לעניין זה הגישו גל-ער חוות דעת שמאית (מר רוזנברג) אשר לפיה שוויין של הזכויות הנוספות בחודש ינואר 2014 (מועד הסכם 2014) היה 2,117,866 ₪ ושוויין בחודש אוקטובר 2015 (מועד הסכם 2015) היה 2,480,381 ₪. עמדת גל-ער היא כי מאחר שלא הובאה חוות דעת נגדית, יש לקבל את חוות הדעת שהוגשה והצד שכנגד אינו יכול לטעון כי שוויין של הזכויות הנוספות לא אמור היה לכלול כבר אז גם את הפוטנציאל שלהן.

יצוין כי גל-ער גם טענו בהדגשה, כי בידי עו"ד אופק חוות דעת אחרת שלא הוגשה לתיק וכי מדובר בהימנעות צד מהבאת ראייה על המשתמע מכך (סע' 43 לסיכומי התביעה, סע' 32 לסיכומי ההגנה שכנגד). טיעון זה מוציא דברים מהקשרם, יש לקוות כי בשגגה. חוות הדעת ה"אחרת" אליה התייחס עו"ד אופק בחקירתו היא חוות דעת לוי (ולא חוות דעת אחרת לגבי התקופות אליהן התייחס השמאי רוזנברג), המהווה חלק מהמוצגים.

110. לגבי חוות הדעת שהוגשה ניתן לציין הערות מהערות שונות שיודגמו להלן, אך אקדים ואבהיר כי הערות אלה אינן עיקר בעיני; סבורני כי גם אם ניתן היה לקבל את חוות הדעת כפי שהוגשה (וספק בכך), לא היה בדבר כדי לשנות את מסקנות הדיון.

בין ההערות שניתן לציין לגבי חוות הדעת יוזכר למשל:

חוות הדעת ניתנה, כמעט מטבעם של דברים, עם יותר מקורטוב של "חכמת הבדיעבד". מדובר בחוות דעת שנערכה בשנת 2020 ומתייחסת לערכים בשנים 2014 ו-2015. בעת כתיבתה כבר היה ידוע כי ביני לביני אושרה תכנית, וממילא גם ידועים פרטי התכנית שאושרה. השמאי אישר בהגינותו כי אם וככל שבעת הכנת חוות הדעת היה מידע אחר, למשל כי התכנית 'בוטלה' או כי אושרה תכנית שתכניה שונים, הייתה לכך השלכה על השומה (עמ' 369 ש' 14 – עמ' 370 ש' 7).

הקושי הנזכר לעיל חל במיוחד לגבי ההערכה המתייחסת לחודש ינואר 2014. בחודש ינואר 2014 לא נדונה התכנית שעמדה על הפרק בהמשך. התכנית שהייתה קיימת אותה עת הייתה כנראה כללית בלבד, אינה נמצאת לפנינו ופרטיה אינם ידועים (עמ' 370 ש' 24 – עמ' 371 ש' 25).

חוות הדעת אינה מתייחסת לסוגיות כמו הסכמה בהתנהגות לחלוקה כזו או אחרת של הזכויות.

בפסק דין 2015 נקבע כי לא הוכחה טענת אנקורי ששווין של הזכויות הנוספות האמיר באופן דרמטי. לכאורה, לו אכן היה כבר בזמן אמת ועוד קודם לאישור התכנית פער כה גדול בין השווי המוצהר לרשויות לבין השווי ה"אמיתי", היו אנקורי מוכיחים זאת בנקל. האינטרס שלהם היה רב, שכן הוכחה ששווי הזכויות הנוספות גבוה בהרבה מגובה החוב של אנקורי לגל-ער לפי הסכם המימון, אמור היה להוות נדבך משמעותי בקביעה אליה ביקשו להגיע אנקורי, כי הסכם הפשרה מחודש מאי 2013, לא כלל ולא אמור היה לכלול את הזכויות הנוספות, ואלה נותרו בבעלותם. ל"מיטיבי לכת" אוסיף כי טענה שהעלו גל-ער, לפיה נתנה משפחתם לאנקורי סכומים רבים נוספים (לצורך השקעות בפלורידה), היא חסרת משקל לצרכינו ואינה מסייעת לגל-ער. זאת בין השאר לפי שההשקעות הנוספות לא נזכרו בהסכם המימון, לא נכללו בהמרצת הפתיחה של גל-ער כחלק מהחוב הנטען של אנקורי (לפי עדות נתי, למיטב ידיעתו לא ניתן היה לתבוע בגינן בישראל), ולא הובאו בגינן כל ראיות גם בהליך הנוכחי. בהקשר הסכם המימון והמרצת הפתיחה, ר': "ההלוואה הכוללת של ההורים שלך לאנקורי הייתה 2,300,000. הדירה בהסכם הפשרה שקיבל תוקף משפטי, הייתה 1,900,000 והזכויות שוות היום 7,600,000" "הסכומים נכונים" (אייל, עמ' 335 ש' 15-7).

זרקו, אשר ראינו כי היה היחיד שהעיד כי הבין בשלב מוקדם יחסית ששוויין של הזכויות הנוספות יהיה רב, גם העיד שהשווי הנזכר בחוות הדעת לא היה ידוע לו (עמ' 437 ש' 14-7), וכן כי אינו מבין כיצד הגיע השמאי בחוות הדעת לסכומים אליהם הגיע, באשר על פניו הסכומים היו אמורים להיות נמוכים יותר (עמ' 433 ש' 15-10).

על אלה ניתן להוסיף ולהזכיר כי העובדה שרק צד אחד מביא חוות דעת, אינה מחייבת כמובן את בית המשפט לקבל את חוות הדעת שהובאה.

111. אלא שבכל מקרה אינני סבורה כי יש לדבר השלכה על התוצאה, וזאת ממגוון טעמים אשר חלק מהם יידון בהמשך. אציין בקצרה כי אני נכונה להניח – לצורך הדיון – ששוויו של נכס יכול לקחת בחשבון, עם מקדמים כאלה ואחרים, גם את האפשרות שתאושר תכנית מסוימת, הגם שעדיין מדובר בפוטנציאל בלבד. ספק רב אם השווי הוא כמוערך כיום בחוות דעת המוגשת רטרואקטיבית מטעם צד, אבל אני נכונה להניח כי השווי היה ממשי יותר מאשר הוצהר בהסכמים.

כמו כן, אני נכונה להניח כי בשנים 2014 ו-2015 שיקף גם המצב הקיים (בהינתן אפשרות היתר לשימוש חורג ולהכשרת החנויות), אף בהתעלם מפוטנציאל עתידי, שווי זכויות נוספות אשר עולה על 62,500 ₪, גם אם לא באופן הנטען עתה.

דא עקא, לטעמי זו גם הייתה הבנתם של המעורבים, לרבות גל-ער. גל-ער ידעו על האפשרות להכשרת והשכרת החנות הדרומית. לפי הראיות, העובדה שזו לא הושכרה לאורך השנים נעוצה בעיקרם של דברים בהתנהלותו של נתי דווקא (זרקו, עמ' 429 ש' 20-18). הם ידעו היטב שיש רצון ופעילות לקדם תכניות, וכי אלה יכולות להשביח את הזכויות. על יסוד מידע זה פנו גל-ער אל עו"ד חריזי על מנת שייקח על עצמו את הייצוג מבלי שיוציאו כסף מכיסם.

112. ציון סך של 62,500 ₪ לא נבע, בכל הכבוד, בשל כך שהצדדים סברו כי זהו הסכום "הראוי" להערכת מכר הזכויות. ציון הסכום החוזי-היסטורי של 62,500 היה נוח לצדדים, מטעמיהם, כנזכר לעיל. כל הצדדים סברו כי ערך הזכויות גבוה יותר בהינתן האפשרות המותנית להשכיר חנות אך בעיקר ויותר מכך, העריכו וקיוו כי הזכויות יהיו שוות הרבה יותר. הם פעלו כבר אותה עת על בסיס הערכתם. הצדדים אמנם ידעו כי יתכן שהדבר יסתיים בלא כלום (לגבי זכויות עתידיות, להבדיל מקיימות), אולם כולם העריכו כי לא זה יהיה המצב, ועל יסוד כך פעלו.

113. בנסיבות העניין יש קושי לומר שהייתה לגל-ער טעות כמובן מונח זה בדיני החוזים, קרי – כפי שצוטט –"פער בין דימויה של המציאות לבין מציאות הדברים כפי שהיא" (עניין ספיר וברקת, שם).

114. יתכן שגל-ער הופתעו לגלות עד כמה השביחו הזכויות ולאיזה שווי כלכלי הגיעו. גל-ער לא היו היחידים שהופתעו מכך. אפילו סמדר, בעל הזכויות המרכזי, הופתע: "אני מעולם לא ציפיתי שהמגרש הזה יניב יותר ממה שהוא הניב עד אותו זמן שמכרתי לאייל ולג'קי… אני גם אגיד יותר מזה, שהופתעתי ואני מופתע עוד יותר ככל שהזמן עובר… אבל כנראה שבנדל"ן הכל אפשרי" (עמ' 459 ש' 24-5). אולם אין הדבר עולה כדי פער שהיה במועד ההתקשרות.

115. גם אם נכונים לסבור כי היה פער בין הבנת הצדדים להסכמי שכר הטרחה והמכר לבין המציאות כפי שזו הייתה כבר אותה עת, היה הפער משותף לצדדים, ולא בוססו טענות של הטעייה, הסתרה וכיוצא באלה. לכל היותר מדובר בטיעון על יסוד סעיף 14(ב) לחוק החוזים. כפי שנראה, אין צורך להיכנס לשיקולים אותם מביא בית המשפט בחשבון בעשותו שימוש בשיקול דעתו לפי סעיף זה (לעניין סע' 14(ב) לחוק החוזים ר' למשל ת"א (מחוזי ת"א) 54-02-19 תאני נ' אוחיון (20.12.2022) (עניין תאני), סע' 57-54 ואסמכתאות הנזכרות שם).

116. טענה שהועלתה במפורש ובמודגש מטעם עו"ד חריזי, ולא קיבלה מענה, היא כי ככל שנפלה טעות אצל גל-ער (דבר שהוכחש), מדובר בטעות שאינה אלא בכדאיות העסקה כאמור בסע' 14(ד) לחוק החוזים. טעות כזו, כידוע, אינה מקנה זכות לביטול (ור' עניין תאני, סע' 60-58 ואסמכתאות הנזכרות שם).

לא אותרה בסיכומי גל-ער כל התייחסות לטענה זו של טעות בכדאיות העסקה. מנגד, ניתן למצוא הד לסוגיה זו בעדויות שונות שנשמעו בהליך, כמו למשל:

"עו"ד גזית: אז זו בעצם הטענה שלך, שבדיעבד גילית שזה שווה יותר ממה שחשבת?

גב' גל-ער: בדיוק."

עמ' 86 ש' 21-19.

"עו"ד גזית: …מה שמפריע לכם זה שבסופו של דבר התברר שהזכויות הנוספות שוות הרבה כסף? זה מה שמפריע?

מר א.גל ער: מה שמתברר שרוזנברג אמר,… אנחנו כבר היום ב-2021, שאנחנו כבר יודעים דברים. אם היית שואל אותי ב-2014, זה מה שידעתי. אם היית שואל אותי ב-2015, זה מה שידעתי. אם היית שואל אותי ב-2019, שהבנו שיש לנו בעיה והלכנו לעו"ד פלס, זה מה שידעתי…. מגיע לו שכר טרחה. עוד 20, עוד 30, לא יודע. לא מיליוני ש"ח …"

עמ' 343 ש' 20 – עמ' 344 ש' 7.

ור' גם עדותו המפוקחת של זרקו:

"כב' השופטת: מה שאדוני חושב בראייה שלו כמי שהיה מעורב שם, והיה שם בישיבות, ראה את זה, ראה את זה, אומר לי זה התפוצץ. מה קרה?

מר זרקו: ירד להם האסימון איזה סכום כסף הם נתנו לעוזי".

עמ' 425 ש' 16-13.

ור' גם: "אחרי שהוא [נתי] קיבל את חוות הדעת של השמאי יונתן לוי אז פתאום הוא גילה שהזכויות שוות כמה מיליונים, הרבה מעבר לדירה שהם קיבלו, אז הוא החליט שזה לא בסדר כאילו. למה עוזי צריך לקבל 40 אחוז, ש. מה הוא אמר לך? ת. בדיוק מה שהוא כתב תורידו בסכום, באחוזים כי זה יותר מדי. מועצת המשפחה, פתאום יש דבר חדש מועצת המשפחה, מועצת החכמים, המשפחה המורחבת, מועצת המשפחה המורחבת, זה דבר חדש, החליטה שזה יותר מדי ואתם צריכים להוריד באחוזים" (עו"ד אופק, עמ' 505 ש' 19 – עמ' 506 ש' 3).

117. על האמור יש להוסיף כי גל-ער לא העלו כלפי עו"ד חריזי טענה בעניין גובה התמורה לאורך שנים, גם לאחר שאושרה התב"ע והיה ברור כי שווי הזכויות עלה משמעותית. קל וחומר לא הודיעו גל-ער לעו"ד חריזי על ביטול ההסכם בשל פגם בכריתתו או מכל טעם אחר.

לפי סעיף 20 לחוק החוזים, "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול". הודעה על ביטול ההסכמים נשלחה מטעם גל-ער רק בחודש אוגוסט 2019. ההודעה שנשלחה אינה מתיישבת עם הדרישה בסעיף 20 לחוק החוזים.

118. העדר הודעת ביטול מהלך חודשים ושנים אחרי שכבר ברור כי שווי התמורה עולה עשרות מונים על אשר הם טוענים כי ידעו בזמן ההתקשרות, לא רק מובילה לקושי לגבי ביטול ההסכם אלא גם מחזקת את המסקנה כי לגל-ער לא נודע רק בדיעבד על ערכן של הזכויות הנוספות.

119. די באמור לעיל על מנת לדחות את טענות גל-ער לגבי פגמים בכריתה לפי דיני החוזים (טעות, הטעייה, עושק). עד כמה שמדובר בדינים אלה, ההסכמים תקפים.

120. כפי שהעלה הדיון, יש פער רב בין עמדתם של גל-ער בנושאים מרכזיים לבין הראיות. כך בין השאר לגבי טענתם כי עו"ד חריזי הוא שהעלה את הרעיון של קבלת זכויות במקום תשלום כספים, לגבי טענתם כי סברו שההתקשרות היא לגבי המחסן, ועוד.

יכולה להשמע טענה שדי בפער זה כדי לדחות את תביעת גל-ער בהקשר פגמים בכריתה, גם אם נותרו סימני שאלה במארג הראייתי וגם אם יש סוגיות בהן התנהלותו של עו"ד חריזי אינה ראויה לשבח. גל-ער העלו טענה הופכית ברוח זו. גל-ער טענו כי לנוכח דרך עדותו של עו"ד חריזי (לגביה לא קימצו בשמות תואר) ולפי עניין חיון (ע"א 765/18 חיון נ' חיון (1.5.2019)), יש לדחות את עמדתו ולקבל את תביעתם.

121. גם אם ניתן לראות בסיס לחלק מטענות גל-ער כלפי רכיבים כאלה ואחרים בעדותו של עו"ד חריזי, עומדים למולם הקשיים הניכרים בעדויות גל-ער. כמו כן ובכל מקרה, נקודת המוצא שאינה שנויה במחלוקת היא שההסכמים אכן נחתמו על ידי הצדדים. משכך, צד הטוען כי חרף חתימתו, הסכמים אינם תקפים, עליו הנטל לבסס את עמדתו. על חובת בעל דין להוכיח טענה המקדמת את עניינו ר' למשל ע"א 8398/17 פטריארך הכנסייה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ' Berisford Investments Limited (10.6.2019); ע"א 135/16 המוסד לביטוח לאומי נ' רוזנטל (7.3.2017); ע"א 9178/12 המכללה האקדמית הערבית לחינוך חיפה נ' ח'יר (24.9.2015); ע"א 1333/14 מיטרי נ' עו"ד דוברונסקי (28.7.2015); רע"א 3542/10 מדינת ישראל – אגף מכס ומע"מ נ' זייתון תעשיות שמנים בע"מ (18.5.2014); ע"א 9096/11 קרנית קרן לפיצוי נפגעי תאונות נ' ג'בארין (10.7.2012)).

122. גם אם לא תסבור שדי בפער בין טעות גל-ער לבין המסקנות הראייתיות כדי להוביל לדחיית תביעתם בהיבט החוזי, בהינתן הסוגיות בהן התגלה אותו פער ובשים לב למכלול החומר, ממילא לא הרימו גל-ער את הנטל המוטל עליהם להוכיח פגמים שבדיני חוזים בהתקשרויות עם עו"ד חריזי (טעות, הטעייה, קל וחומר פגמים חמורים יותר כמו עושק).

ר' ע"א 3589/23 קדוש נ' גנדלר (1.8.2023); ע"א 7862/22 דכנאס נ' דפראוי (20.7.2023); ע"א 6460/21 פרץ נ' כהן (18.6.2023) (בקשה לדיון נוסף נדחתה, דנ"א 5046/23 פרץ נ' כהן (17.7.2023)).

הערות

123.

לנוכח מסקנות הדיון לעיל, ברי כי אין יסוד גם לטענה הנסמכת על עילת העושק. לא בכדי הוקדשה לה בסיכומי גל-ער פסקה קצרה אחת. הדבר לא נבע משיקולי היקף (ר' הערת שוליים 3). בנסיבות אלה אין צורך להידרש למשמעות קיומם של אנשי עסקים, עורכי דין ורואי חשבון במשפחת גל-ער ולעדות בדבר העזרות והתייעצות אסתר בגורמים הבקיאים בנדל"ן בכל עניין אותו לא הבינה וקודם לכך שקיבלה החלטה (למשל: עמ' 35 ש' 16-11; עמ' 35 ש' 24 – עמ' 36 ש' 2; עמ' 119 ש' 24-18; עמ' 120 ש' 11-8).

הצדדים נחלקו בשאלה אם נתי ראה את הסכמי שכר הטרחה עוד קודם לכך שאמו חתמה עליהם. עלתה גם שאלה אם הסכמי 2015 נחתמו ביום 18.10.2015 כפי שמצוין על גביהם ודווח לרשויות המס או במועד מאוחר יותר. כך או כך, לכל המאוחר ראה נתי את הסכם 2015 זמן לא רב לאחר שנחתם. נתי עצמו העיד כי נוסח ההסכם נראה לו סביר והוא אף הראה אותו לאחיו (עמ' 164 ש' 18-16). לאור המסקנות לעיל, אף אין לכך משמעות.

בין הצדדים קיימת מחלוקת בשאלה אם נתי נכח או לא נכח בחתימת הסכם 2015. נתי טען כי לא נכח בחתימה. עו"ד חריזי ועו"ד אופק עמדו על כך שנתי נכח בה. במהלך שמיעת העדויות (ולאחר שנתי סיים את חקירתו ושב לאנגליה) הוצא והוגש בהסכמה תדפיס בעניין כניסות ויציאות של נתי מהארץ, לפיו נתי לא היה בארץ במועדים שנזכרו כמועדי חתימת ההסכם (ת/2). מהטעמים שפורטו לעיל, אין לכך משמעות לגופו של דיון. בין השאר לפי שלכל היותר ראה נתי את ההסכם בסמוך לאחר מכן, וחלפו שנים רבות מבלי שעלתה טענה. אני ערה כמובן לטענות המועלות בעניין זה בהקשר מהימנות. עמדנו על כך שעדויות בעלי הדין נבחנו בזהירות מוגברת.

הדיון לעיל הזכיר את שאלת סבירות הסכום הנובע מטענות גל-ער כשכר טרחה שהוסכם ב-2014, עבור הייצוג בהליך בו הוכר מעמדם בזכויות הנוספות. להשלמת התמונה יצוין כי שאלת הסבירות עולה גם, ואולי ביתר שאת, לגבי ההתקשרות בהסכם 2015. אין חולק כי עו"ד חריזי נתן לגל-ער שירותים נוספים וכי הוסכם בין הצדדים, בין בדיעבד ובין מראש (כעניין התלוי בשירות הרלוונטי), כי יועלה שיעור האחוזים להם הוא זכאי. לא שולם לעו"ד חריזי דבר מעבר לאשר נכלל בהסכם (עמ' 118 ש' 14-4). עו"ד חריזי טיפל בערעור אנקורי בבית המשפט העליון וכן, בין השאר, בעניינים צרכניים וחברות אשראי, התמודדות מול דייר בעייתי ופנייה למשטרה, ואולי בעיקר – בעניינים הקשורים לנכס לרבות הדרוש לצורך השכרת החנות (כמו היתר שימוש חורג), מו"מ עם שוכרים ורוכשים פוטנציאליים ועם נציגי מגרשים אחרים, וכל הדרוש לגבי המקרקעין. ר' גם תכתובת מיום 6.2.2017 בה כותב נתי לזרקו: "הרכוש שייך לאמי ואחותי והן החליטו למכור חלק לעוזי בתמורה לניהול המשפטים הרבים, וכן ניהול מומ השכרה של החנות וניהול בשמן של כל נושא הבנייה בהווה ובעתיד" (מוצג ג', עמ' 78). אין לפנינו חוו"ד לגבי סבירות גובה שכר טרחה. עמדתו של זרקו לגבי מופרזותו של הסכום כפי שהסתבר לימים, אינה מעלה ואינה מורידה.

העדר אישור בית המשפט לענייני משפחה

124. היבט נפרד בטיעוני גל-ער נוגע לכך שאחד הצדדים להסכמים שבין גל-ער לבין עו"ד חריזי היא פלונית. זכויות גל-ער בנכס מוחזקות על ידי אסתר ופלונית (50%-50%).

פלונית היא אשל"א (אדם שמונה לו אפוטרופוס). אסתר היא האפוטרופסית לרכוש של פלונית. אסתר התקשרה בהסכמים עם עו"ד חריזי גם בשם פלונית.

125. סעיף 47(א) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962 (חוק האפוטרופסות) קובע שורה של פעולות אשר אפוטרופוס אינו מוסמך לייצג בהן את האדם שהוא אפוטרופסו מבלי שבית המשפט אישרן מראש.

בין הפעולות המנויות בסעיף 47(א) הנ"ל נכללות כיום גם: עסקה במקרקעין (סעיף 47(א)(2) רישא); "פעולה משפטית אחרת, ובכלל זה כמה פעולות הקשורות בעסקה אחת, ששווין עולה על 100,000 שקלים חדשים, אלא אם כן ניתנה הסמכה מפורשת בהנחיות מקדימות" (סעיף 47(א)(5ג) רישא); והתחייבות לבצע פעולה מפעולות אלה (סעיף 47(א)(5ו)).

126. איש לא ביקש וממילא לא קיבל את אישור בית המשפט לענייני משפחה להתקשרויות. יש מחלוקת בין הצדדים אם היה דרוש אישור כאמור.

127. בין השאר נטען, כי לא היה צורך באישור שכן הוראת סעיף 47(א)(2) לחוק האפוטרופסות, המחייבת אישור במקרה של עסקה במקרקעין, שולבה בחוק רק לאחר ההתקשרויות (בגדרו של תיקון מס' 18, ס"ח התשע"ו 2550, פורסם ביום 11.4.2016 ותוקפו מיום 11.10.2016), וכן כי שווין של הזכויות הנוספות במועד ההתקשרות כפי שהוצהר לרשויות, עמד על עשרות אלפי ₪ בלבד.

קודם לשילובו של סעיף 47(א)(2) לחוק האפוטרופסות, כללה רשימת הפעולות שפורטו בסעיף 47 "פעולה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל על-פי חוק". לטענת עו"ד חריזי, ההסכם העיקרי מושא המחלוקת הוא הסכם שכר טרחה, תוקפו של הסכם שכר טרחה אינו תלוי ברישום בפנקס המתנהל על-פי דין, ובכל מקרה הסכם שכר הטרחה התייחס לזכויות עתידיות, ומשכך לא היה צורך באישורו בבית המשפט לענייני משפחה. לטענתו גם הסכם המכר לא הצריך אישור, שכן מדובר בהסכם המתייחס לזכויות חוזיות, תוקפו אינו תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק, את הזכויות הנוספות לא ניתן היה לרשום בפנקס המתנהל על-פי חוק ולמעשה הן אינן רשומות בפנקס עד עתה. לשיטתו, הסכם המכר נועד אך ליישם באופן מעשי את הסכם שכר הטרחה ולאפשר להוציאו אל הפועל, ויש לבית משפט זה סמכות להורות על כל סעד שנועד להביא למימוש בפועל של הסכם שכר הטרחה, ובכלל זאת – ככל שיהיה צורך – להורות על חתימה על הסכם נוסף. לטענת עו"ד חריזי, די בכך שהסכם שכר הטרחה תקף על-מנת לקבל את התביעה שכנגד. על אלו מוסיף וטוען עו"ד חריזי כי האחריות לקבל את אישורו של בית המשפט לענייני משפחה, ככל שהיה דרוש, מוטלת על האפוטרופסית, אסתר, ואין לתת לגל-ער לחמוק ממחויבות בשל פעולה אשר הייתה באחריותם ובידיהם, מה גם שהאפוטרופסית גילתה דעתה שההסכם טוב, באשר התקשרה בו גם לגבי זכויותיה שלה.

128. אינני סבורה שיש צורך להרחיב בסוגיה זו. כשלעצמי, אני מוצאת לנקוט בגישה מחמירה המעדיפה לראות את ההתקשרויות שלפנינו ככאלה המצריכות אישור של בית המשפט לענייני משפחה. אף נראה כי ראוי היה במידת הצורך להביא את העניין לפני בית המשפט לענייני משפחה, אשר לו מומחיות לעסוק בסוגיות אלה, כדי שייתן את דעתו לדבר (הגם שספק אם ניתן לתת אישור בדיעבד (עמ"ש (מחוזי נצרת) 60705-12-20 ז.ר נ' ת.ר (26.8.2021)). אולם במקרה שלפני לא נראה כי יש לעניין תוצאה אופרטיבית של ממש. קושי בתוקפם של ההסכמים בכל הנוגע לפלונית בהעדר אישורו של בית המשפט לענייני משפחה, אינו משליך על תוקפם של ההסכמים כלפי אסתר בענייניה שלה, להבדיל מחתימתה כאפוטרופסית של פלונית.

129. גל-ער טענו בסיכומיהם כי "משההסכם עם האשל"א בטל מעיקרו, ממילא גם ההסכמים עם אסתר בטלים מעיקרם, לאור הכלל השיפוטי, לפיו, כששניים חתמו על הסכם שכ"ט (או כתב ערבות) וחתימת האחד אינה תקפה, ממילא בטלה מעיקרה גם חתימת השותף השני" (סע' 148 לסיכומים). גל-ער לא הפנו בטענה זו לאסמכתא כלשהיא, ודומה כי לא חזרו עליה בסיכומי התשובה. עיון בדין אינו תומך בטענה האמורה, ואף להיפך. סעיף 55(ב) לחוק החוזים אמנם קובע כי במקרה בו "בטל או בוטל חיובו של אחד החייבים, בטל גם חיובו של השני", אולם הוא מוסיף ומחריג מקרה בו ביטול חיוב "נובע מפגם בכשרותו… של החייב האחד". במקרה כזה, בטלות חיובו של חייב אחד לא תוביל לבטלות חיובו של החייב השני (ור' גם ו"ע (מחוזי תל אביב-יפו) 1109/03 גלבוע נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א (21.10.2004)). עו"ד חריזי הפנה בסיכומיו לחלק זה בהוראת סעיף 55(ב) לחוק החוזים ולא אותר לכך מענה בסיכומי גל-ער. למען הזהירות יצוין כי לא נטען במפורש ובכל מקרה לא הוכח, כי הצדדים התנו על הוראת סעיף 55(ב) לחוק החוזים או כי יש לפרש את כוונתם המשותפת לבטלות מלאה במקרה של בטלות חיוב האשל"א. כך בפרט כאשר אין מדובר במקרה של מכירת מלוא הזכויות במקרקעין מסוימים (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים (כרך ב' 2020), 503-501).

130. משחיובה של אסתר גל ער תקף, כאשר לא היה חולק כי החיובים הם ביחד ולחוד (ור' סע' 54 לחוק החוזים), וכאשר החיוב בו מדובר עוסק ב-40% מהזכויות הנוספות, די בחיוב תקף זה כדי לאפשר את אכיפתו.

הערה וסיכום

131. לא מצאתי בטיעוניהם האחרים של הצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של עניין (ע"א 578/17 יבלינוביץ נ' פרטנר תקשורת בע"מ (18.11.2018); ע"א 2112/17 גרסט נ' נטוויז'ן בע"מ ((2.9.2018; רע"א 1491/16 פלונית נ' פלוני (14.4.2016); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (25.3.2010); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (11.8.2008); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (15.6.1983)), ובכלל האמור משמעות אי הבאת עו"ד ענתר לעדות; תצהיר שהחתימה בו אומתה ע"י עו"ד חריזי כחתימתה של אסתר ונטען ע"י גל-ער כי בפועל אין זו חתימתה; טענה כי פשרה שנעשתה בהוצל"פ מטעם גל-ער לא הייתה על דעתם; ההליך המתנהל כנראה באנגליה ובו יתכן כי נטען שנתי מעל בכספי נאמנות, וטענת עו"ד אופק, אולי באותו הקשר, כי נתי "עקץ" קבוצת משקיעים מישראל לגבי נדל"ן באנגליה (עמ' 491 ש' 21-12); סוגיית העיכוב בהסרת עיקולים (בסופו של יום נראה כי יהא הטעם לעיכוב קודם לכן אשר יהא, לבסוף לא הוסרו עיקולים, חרף קיום פסיקתא מתאימה, לנוכח פיצול לא חוקי של הדירה שבבעלות גל-ער, ואי רצונם של גל-ער לשנות מצב זה); משמעות ת/1 לשאלת השווי; אי הגשת דו"חות לאפוטרופוס ע"י אסתר מהלך שנים לאחר מינויה (הראיות הצביעו על כך שאסתר מטפלת בבתה במסירות ובאופן שהועלה על נס ושובח על ידי כל הגורמים המכירים את הפרטים והנושא, לרבות נציגת האפוטרופוס הכללי בדיון שהתקיים בבית המשפט לענייני משפחה, מוצג כז, ור' גם עמ' 60 ש' 21 – עמ' 62 ש' 7; עו"ד פשה אלון עמ' 364 ש' 9-2); אי הצגת חשבוניות של עו"ד חריזי בעניין שכר הטרחה; פסק הדין משנת 2003 שניתן בעניינו של נתי (נ/1) ותיקי הוצל"פ של נתי; הדרך בה נוסח הסכם 2015 במגוון מובנים, לרבות התייחסות למצב דיוני שהיה ערב ההתקשרות בהסכם 2014 ולא למצב הדיוני העדכני (עניין שאינו לזכות הגורם המנסח אך גם אינו משנה את התוצאה); הטיעון לגבי העברה במזומן של חלקו של עו"ד חריזי בהוצאות שנפסקו בבית המשפט העליון; משמעות פניית גל-ער אל עו"ד פשה אלון; הטענה שתוך כדי דיוני ההוכחות פנה עו"ד חריזי במסרון אל עד שטרם נחקר (זרקו); טענות המופנות כלפי התנהלותו של עו"ד אופק בהקשרים שונים (כמו עריכת הסכם אפריל 2013 ושותפותו עם עו"ד חריזי בעניין הזכויות הנוספות); ועוד.

132. לקראת סיום אזכיר כי בראשית ההליך נעשו ניסיונות להוביל את הצדדים ליישוב מהיר ואולי יצירתי של המחלוקות בהבנה, באורח שיאפשר קידום של המקרקעין ושל אפשרות מימוש זכויות. גישור כנראה לא יצא אל הפועל למרות שניתנה לכך הסכמה וכן היו נכונות ושיתוף פעולה מצד סמדר וזרקו, האוחזים במירב הזכויות הנוספות. מבין השיטין עלה כי יתכן שגישה נוקשה, שמא נוקדנית, תרמה לכישלון המהלך. ככל שכך, יש להצר על הדבר שנראה כי לא הועיל למעורבים.

133. תוצאת כל האמור היא כדלקמן: בכל הנוגע לאסתר (התובעת 1), תביעת גל-ער נדחית. בכל הנוגע לפלונית (האשל"א), תביעת גל-ער מתקבלת במובן זה שפלונית אינה מחויבת בהסכמים. אסתר מחוייבת בהסכמים. התוצאה לגבי התביעה שכנגד היא בעיקרה תמונת-ראי לאמור. כמו כן, לנוכח הקביעה בעניין תוקפם של ההסכמים בעניינה של אסתר ומשלא בוסס טעם שלא לעשות כן, יש זכאות לאכיפת ההסכמים. על גל-ער לפעול בתום לב לאפשר יישום וביצוע בפועל של האכיפה ולו על דרך של אכיפה בקירוב (ככל שהדבר נדרש בהינתן הכרעת פסק דין 2015 לגבי הסכם אפריל 2013).

134. בכל הנוגע להוצאות יש לתת את הדעת למגוון שיקולים, לרבות דרך ניהול ההליך, היקף הנושא השנוי במחלוקת, מורכבות התיק, העדויות שהובאו, מידתיות והכרחיות, ועוד (בג"ץ 891/05 תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ נ' הרשות המוסמכת, פ"ד ס(1) 600 (30.6.2005)). להוצאות משפט גם על רקע תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 ר' ע"א 7627/20 אייזלר החברה לניהול בע"מ נ' תפן מדיקל בע"מ (24.2.2022). לאחר יישום ו"שקלול" הפרמטרים השונים, מחוייבים גל-ער בהוצאות עו"ד חריזי כדלקמן: שכר ההקלטה והתמלול וכן שכ"ט עו"ד בסך 85,000 ₪.

המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ד אלול תשפ"ג, 31 אוגוסט 2023, בהעדר.

[נוסח לפרסום 10.2023]

____________________

תמר אברהמי, שופטת