לפני
כבוד השופטת, סגנית הנשיאה ו. פלאוט, אב"ד
כבוד השופט צ. ויצמן
כבוד השופטת י. מושקוביץ
מערער
צ. ו.
ע"י ב"כ עוה"ד א. דניאל
נגד
משיבים
1. ד. ו.
2. ר. מ (פורמלי)
פסק דין
ערעור על פסק דינו של בית משפט לענייני משפחה בראשון לציון שניתן ביום 31.5.24 בתמ"ש 63236-11-20 במסגרתו נדחתה תביעת המערער כנגד המשיב 1 לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש שעושה המשיב בנכס השייך בחלקים שווים למערער ולמשיבים (שליש לכל אחד).
רקע
הצדדים, המערער והמשיבים, הם אחים, בעלים משותפים בחלקים שווים, בנחלה במושב משמר השבעה עליה בנוי בית מגורים (להלן – הנכס). הנכס היה שייך להוריהם המנוחים של הצדדים והצדדים הם יורשי ההורים בחלקים שווים ביניהם.
בין הצדדים התנהלו הליכים רבים, במרכזם תביעה לפירוק שיתוף בנכס שהגיש המערער, כאשר המשיב התנגד נחרצות לתביעה זו. בסופו של יום ניתן צו לפירוק שיתוף שאושר על ידי בית המשפט והפך חלוט, וכפי שהובהר בדיון בפנינו ביום 28.2.24, הליכי הכינוס לשם פירוק השיתוף נמצאים בשלב מתקדם.
למן פטירת הורי הצדדים בשנת 2015 ועד היום, עושה המשיב שימוש בלעדי בנכס ועל רקע זה הגיש כנגדו המערער תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים. לטענת המערער, על המשיב לשלם לו את חלקו בדמי השימוש הראויים, היינו 1/3, וזאת למן פטירת ההורה השני, אם הצדדים, אשר נפטרה ביום 9.3.15 ועד ליום הגשת התביעה (נובמבר 2020), ובסה"כ 68 חודשים.
פסק דינו של בית המשפט קמא
בית המשפט קמא מינה שמאי מטעמו, אשר העריך את גובה דמי השימוש בנכס בסך של 2,445 ₪ לחודש, ואת גובה דמי השימוש בשטחים החקלאיים הצמודים המהווים חלק מהנחלה בסך של 216 ₪ לחודש ובסה"כ- 2,661 ₪. בהתאם לכך, חלקו של המערער בדמי השימוש עומד על 887 ₪ לחודש.
השמאי הוסיף וקבע בחוות דעתו כי מדובר בנכס שאינו ראוי למגורים שכן המצב הפיזי והתחזוקה השוטפת של הנכס ירודים. בנסיבות אלו סבר בית משפט קמא כי מאחר שמדובר בנכס שאינו ראוי למגורים הרי מדובר בדמי שימוש תיאורטיים בלבד, שכן סביר שלא ניתן יהיה להשכירו לצד ג' כלשהו ללא שיפוץ המצריך השקעה כספית.
בית המשפט קמא לא התעלם מטענת המערער לפיה אין מחלוקת כי המשיב עצמו עושה שימוש ומתגורר בנכס כאשר כל הפונקציות הנדרשות למגורים קיימות, אך קיבל את טענת המשיב לפיה, בבית תקלות רבות המצריכות תיקונים רבים. מכל מקום , נוכח כלל השיקולים שנפרשו בפניו, קבע בית המשפט קמא, כי ספק אם ניתן היה להשכיר את הנכס לצד ג', ואף אם ניתן היה להשכירו, היו מתקבלים דמי שכירות נמוכים מהם היה צורך לממן תיקונים שונים.
עוד נקבע, כי המשיב מתגורר בנכס מיום היוולדו, משך 75 שנה, ויש לאפשר לו המשך מגורים בנכס שהיה לביתו משך עשרות שנים ללא תשלום דמי שימוש וכי ממילא סביר להניח שהנכס יימכר בקרוב נוכח צו פירוק שיתוף חלוט שניתן זה מכבר.
מכלל האמור הורה בית המשפט כדלקמן:
כל עוד מתגורר המשיב בנכס עליו לשאת במלוא דמי התחזוקה השוטפים: ארנונה, היטלים חודשיים, מים, חשמל וכיו"ב וככל שיהיה חוב בעת הפינוי ישולם החוב מחלקו של המשיב בתמורה.
ככל שהנכס לא יפונה ישקול ביהמ"ש חיוב דמי שימוש בתקופה העודפת לאחר מועד הפינוי שיקבע.
כפוף לכך התביעה נדחתה והמערער חויב בהוצאות בסך 3,000 ₪.
תמצית טענות הצדדים בערעור
לטענת המערער, שגה בית משפט קמא בכל אלה – שלא חייב את המשיב בדמי שימוש ראויים נמוכים ביותר שנקבעו על ידי השמאי בהתחשב במצבו של הנכס; שהתעלם מכך שהמשיב הוא זה שהביא את הנכס למצבו הירוד הנוכחי והוא הנושא באחריות לכך; שהתעלם מכך שהמשיב כמוהו כשוכר שאינו משלם דמי שכירות לבעלי הזכויות בנכס; כי החובה להוכיח כי ניתן להשכיר נכס על מנת לזכות בדמי שימוש ראויים אינה מוכרת בדין ומטילה נטל מוגבר על בעלי הנכס, והרי לשם כך נועדה השמאות; הקביעה כי ספק אם ניתן להשכיר את הנכס לצד ג' כלל לא הועלתה על ידי המשיב; כי הוכח כי המגורים בבית אפשריים וכל הפונקציות הנחוצות קיימות בפועל; כי בפסק דינו העניק בית המשפט "פרס" למי שדרדר את מצב הנכס, מנע שימוש מאחרים, מחזיק בו באופן בלעדי ומונע הנאה ממנו מהבעלים הנוספים; אין בכך שהמשיב מתגורר בבית מילדותו כדי לפטור אותו מתשלום דמי שימוש לבעלים האחרים; הטענה כי נדרשים תיקונים בעלויות גבוהות כלל לא הוכחה; המשיב הגיש אין ספור הליכים ובקשות על מנת להאריך את ההליכים ואיין את עצם פינויו מהנכס ואף בגין התנהלות קיצונית זו אין מקום לפטרו מתשלום דמי שימוש.
לטענת המשיב פסה"ד נכון. הוא מעולם לא מנע שימוש בבית מהבעלים הנוספים והם מוזמנים לבוא ולהתגורר בנכס יחד עמו; אמנם ניתן צו לפירוק שיתוף ואולם בית המשפט אפשר לו להביא לפניו טענות נוספות שיש לו; הוא היה הבן שטיפל בהורים, לפיכך מגיעה לו הזכות להתגורר בבית ולשמור על המורשת המשפחתית.
המשיבה 2, שאף לה שליש מהזכויות בנכס, תומכת בעמדת המשיב 1 וממילא אינה טוענת לתשלום דמי שימוש ממנו, והיא בחרה שלא להתייצב לדיון בפנינו.
****
דיון והכרעה
לאחר עיון בטענות הצדדים, מצאנו כי יש ממש בטענות המערער, וכי דין הערעור להתקבל.
ככלל, בעל זכויות במקרקעין שנמנעה ממנו השימוש בנכס על יד שותף אחר, זכאי לדמי שימוש ראויים, בהתאם לסעיף 33 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, כך נקבע בעניין זה בע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל (11.10.12), שם בסע' 9 :
"הזכות לדמי שימוש היא נגזרת של זכות הבעלות, שהרי מהותה של הבעלות במקרקעין היא האפשרות "להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין ולפי הסכם" (סעיף 2 לחוק המקרקעין). לפיכך, כאשר הבעלות במקרקעין היא משותפת, חייב שותף שהשתמש במקרקעין לשלם שכר ראוי בעד השימוש ליתר השותפים לפי חלקיהם במקרקעין (סעיף 33 לחוק המקרקעין)… דמי השימוש הראויים בגין שימוש במקרקעין עשויים לייצג את נזקיו של השותף שאינו משתמש במקרקעין מהסגת גבולו- אז מצוי מקור החיוב בדין הנזיקי- או את רווחיו של השותף המשתמש במקרקעין מן החסכון בדמי שכירות- ובמקרה כזה מקורו של החיוב מצוי בעיקרון הכללי של דיני עשיית עושר ולא במשפט"
ובעניין ע"א 891/95 זידאני נ אבו- אחמד (1999) ובהמשך, שם בעמ' 777:
"לגבי השימוש של שותף במקרקעין קיימת, כאמור, הוראה מיוחדת בסעיף 33 לחוק המקרקעין… בפסיקה של בית משפט זה הובעה הדעה כי החובה לשלם שכר ראוי חלה "… רק כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין. היה ולא נמנע השימוש הזה מיתר השותפים גם כאשר הם לא השתמשו במקרקעין בפועל, אין השותף חייב בתשלום כלשהו ליתר השותפים… על גישה זו נמתחה ביקורת נוקבת… דומה כי בביקורת זו יש ממש, ומן הראוי לעיין בגישה המבוקרת עיון חדש. עם זאת פטור אני מלהכריע בסוגייה, משום שהמסקנה העובדתית היא כי זידאני השתמש בקרקע שימוש בלעדי, העולה אף כדי הסגת גבול כלפי השותפים…" (הדגשה שלנו).
הנה כי כן, זכותו של המערער לקבלת דמי שימוש ראויים מהשותף העושה שימוש גם בחלקו של המערער, נובע הן מהוראת סעיף 33 לחוק המקרקעין והן מדיני עשיית עושר ולא במשפט.
שווי דמי השימוש עשוי להיקבע במגוון דרכים, כאשר אחת הדרכים המקובלות, כפי שנעשה בנדון, היא על ידי שמאי, כאשר השווי נקבע, בין היתר, בהתאם למצבו של הנכס. בעניינינו אין מחלוקת כי מדובר בבית המצוי במצב גרוע עד כדי אי התאמתו למגורים, וזו בדיוק הסיבה לכך שנקבעו דמי שימוש נמוכים באופן יחסי. אי התאמה למגורים הינו עניין יחסי, המשתנה מאדם לאדם, ומקום בו קבע השמאי שווי לדמי השימוש (נמוכים ככל שיהיו), הרי שהשווי משקף את מצב הנכס לרבות התאמתו או אי התאמתו למגורים. קביעת השמאי לפיה, לדידו הנכס אינו ראוי למגורים, אינה מבטלת את קביעתו האחרת בחוות דעתו, בדבר שוויו של הנכס במצבו כמות שהוא. שתי הקביעות דרות זו לצד זו, ובהינתן עמדת השמאי לפיה מצבו של הנכס אינו מתאים למגורים קבע את שוויו.
יתרה מכך, על אף קביעת השמאי לפיה הנכס אינו מתאים למגורים, עובדה היא כי הנכס משמש למגוריו של המשיב משך שנים רבות ומשכך, המשיב, המתגורר בנכס, מתעשר שלא כדין בעשותו שימוש בנכס במלואו ללא תשלום עבור דיור חלופי או עבור 2/3 הנכס השייך לאחיו.
למעלה מן הצורך יצוין, כי קושי (שלא הוכח ואף לא נטען על ידי המשיב) להשכרת הנכס לצד ג' למגורים, אינו פוטר את אחד הבעלים המתגורר בו בעצמו מלשלם דמי שימוש ראויים לשותפיו, הבעלים האחרים. כך למשל, עצם העובדה כי ניתן למכור את הנכס, ללא קשר לשאלת האפשרות להתגורר בו, מעידה על קיומו של שווי, העובדה כי קיימות אדמות חקלאיות שניתן היה להשכירן, מעידה על קיומו של שווי ושימושים אפשריים אחרים בנכס לא נבדקו. כאמור, אין זה מחובתו של התובע (המערער) להוכיח, בנוסף לשווי דמי השימוש, גם את האפשרות להשכיר את הנכס בפועל דווקא לצרכי מגורים.
על גובה דמי השימוש, לא חלק המשיב שכן אלו נקבעו, כאמור, על ידי השמאי, וחוות דעתו לא נסתרה.
לפיכך, לסברתנו, לא היה מקום להתעלם מחוות דעת השמאי במלואה ובכללותה, שהובאה כמקשה אחת, ולקרוא לתוכה אמירה הפוכה מזו שנקבעה בה, כאילו בשל היות הנכס בלתי ראוי למגורים שווי דמי השימוש הינו אפסי. לא כך נקבע בחוות הדעת, ההפך הוא הנכון; נקבע בה כי בהינתן העובדה כי הנכס אינו ראוי למגורים שווי דמי השימוש הינו בהתאם לקבוע בחוות הדעת. ככלל, יש לאמץ את חוות דעת מומחה, להוציא מקרים חריגים שבהם הקביעה אינה מבוססת או נפל בה פגם מהותי, מה שאין כן בעניינינו (ראו ע"א 402/85 מרקוביץ נ עיריית ראשון לציון, (1987)).
משקיבלנו את טענת המערער בדבר זכאותו לדמי שימוש ראויים על פי חוות דעת השמאי, לא מצאנו מקום לדון בטענתו החלופית, לפיה המשיב הוא האחראי למצבו הירוד של הנכס.
ודוק, איננו מתעלמים מסמכותה של הערכאה קמא להפחית את דמי השימוש הראויים מכוח סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, המקנה סמכות לבית המשפט לפטור את הזוכה מחובת ההשבה, כולה או מקצתה "אם ראה שהזכייה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה לבלתי צודקת". אלא, שראשית, לא מטעם זה קבע בית המשפט קמא כי אין להיעתר לתביעתו של המערער, שנית, הטענה לא הועלתה על ידי המשיב בפני בית המשפט קמא או בפנינו ושלישית, יש לנקוט משנה זהירות בהפחתת חובת ההשבה וראו לעניין ע"א 7156/10 הנ"ל בפסקה 17 לפסק דינה של כבוד השופטת (כתוארה אז) חיות:
"יש להיזהר מפני נקיטת אמת מידה גורפת של פטור מחובת השבה, כל אימת שהתעשרותו הבלתי מוצדקת של הזוכה איננה כרוכה בחסרונו של המזכה… גישה שכזאת עומדת בסתירה למבחנה העיקרי של עילת ההשבה: לא עצם נזקו של התובע ולא שיעור נזק זה הם המגבשים את עילת ההשבה, אלא התעשרותו הבלתי מוצדקת של הנתבע"
כאמור, בעניינינו, מעבר לכך שהטענה לא נטענה ע"י המשיב בכתב הגנתו, הרי שאין חולק כי המשיב "נהנה" (שהרי מתגורר בנכס ללא תשלום), התנגד משך תקופה ארוכה (ועדיין מתנגד) לאפשר למערער לעשות שימוש בירושת הורי הצדדים, ולא הסכים לפירוק השיתוף בנכס, עד שעניין זה הפך חלוט בפסיקת בית המשפט העליון, ולמערער נגרם חסרון כיס כפי שטען בא כוחו בדיון בפנינו :
"בית המשפט שואל אותי אם נוכל לוותר על הסכום בכפוף להשלמת הליכי הפירוק בתוך זמן קצוב ואני משיב שלא נוכל להסכים- סיבה ראשונה שהמשיב גורר את מרשי בעלויות עתק לאין ספור הליכים וצרפנו כבר מעל 40 תביעות שכולן נדחו וכל דבר כזה עולה למרשי כסף רב… מרשי נמצא בחסרון כיס עצום…" (עמ' 6-7 לפרוטוקול הדיון בפנינו).
נמצאנו למדים שעסיקנן במצב בו "זה נהנה וזה חסר" ויש לפצות את החסר על חסרונו.
התוצאה היא, שלא מצאנו כי קמה למשיב הגנה בפני התביעה לדמי שימוש ראויים או הפחתתם, בהינתן כי השווי הינו כפי שנקבע על ידי השמאי, היינו, שליש משווי דמי השימוש כפי שנקבע על ידי השמאי מיום פטירת ההורה השני ועד ליום הגשת התביעה, הרי שאלו עולים לסך – 60,316 ₪ (887X68).
כך אנו מוצאים לדחות את טענת המשיב כי הוא לא מנע את השימוש בנכס מהמערער. סבורים אנו כי זוהי טענת סרק. המשיב לא הציע למערער לעשות שימוש בנכס תחתיו אלא ביחד עמו ומשמדובר בנכס למגורים אין לצפות מאדם מבוגר בעל משפחה שיעתיק את מרכז חייו וחיי משפחתו ועבור להתגורר ביחד עם אחיו ובטענה זו, מודה למעשה המשיב כי קיימת אפשרות מגורים בנכס.
המשיב טען בפנינו כי המגורים בנכס מטילים עליו הוצאות בהן הוא נושא לבדו. לא הובהר ולא פורט בפנינו מהם אותם תשלומים (כך למשל קיימים תשלומים שמטיבם וטבעם רובצים על העושה שימוש בנכס וקיימים תשלומים בהם צריכים לשאת הבעלים), ולא הוגשה על ידו כל תביעה שכנגד או טענת קיזוז מפורטת. ככל שיש למשיב טענות כספיות יוכל להעלותן בפני הערכאה הדיונית.
לפיכך נקבע כדלקמן:
בנוסף לחיובים האחרים שנקבעו בפסק הדין, ישלם המשיב למערער דמי שימוש ראויים בסך 887 ₪ לחודש מיום 9.3.15 עד ליום 25.11.20, ובסה"כ 60,316 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה ועד התשלום בפועל.
חיוב המערער בהוצאות בסך 3000 ₪ מבוטל.
המשיב יישא בהוצאות התביעה (שהתקבלה) והערעור בסך 7,500 ₪.
הערובה שהופקדה תוחזר למערער באמצעות בא כוחו.
ניתן לפרסום ללא פרטי הצדדים.
ניתן היום, כ' אדר א' תשפ"ד, 29 פברואר 2024, בהעדר הצדדים.
ורדה פלאוט, שופטת, סגנית הנשיאה
צבי ויצמן, שופט
יעל מושקוביץ, שופטת
