בפני
בפני כב’ השופט הבכיר, רמזי חדיד
תובע/נתבע שכנגד
דורון לוי
באמצעות ב”כ עוה”ד אבי קלינגהופר
נגד
נתבעת/תובעת שכנגד
אלמוג ב. ז. בניה והשקעות בע”מ
באמצעות ב”כ עוה”ד א. הדס
פסק דין
מבוא ועובדות מוסכמות:
בפניי תביעה ותביעה שכנגד בעילה חוזית, לפיה כל צד מבקש לחייב את משנהו בסעד כספי.
התובע/נתבע שכנגד, מר דורון לוי, הינו אדם פרטי העוסק בניהול מרכולים ומינימרקטים בעיר חיפה וסביבתה, לרבות מינימרקט במתחם אוניברסיטת חיפה (להלן: “התובע” ו-“מינימרקט האוניברסיטה” בהתאם).
הנתבעת/תובעת שכנגד, אלמוג ב.ז. בנייה והשקעות בע”מ, הינה חברה המאוגדת כדין בישראל והיא עוסקת בתחום הבנייה (להלן: “הנתבעת”).
במועדים הרלוונטיים לתביעה הקימה הנתבעת פרויקט בניה בעיר נשר הידוע בשם עמק הכרמל הכולל 4 בניינים ובהם 200 דירות מגורים וכן מתחם קניות בקומת הקרקע של אחד מאותם בניינים (להלן: “הפרויקט” ו”מתחם הקניות” בהתאם).
הפרויקט הוקם בסמוך לציר התנועה הראשי בר יהודה ואשר בינו לבין מתחם הקניות מפריד כביש שירות אליו ניתן להגיע מאותו ציר (להלן: “דרך בר יהודה” ו-“כביש השירות” בהתאם). כמו כן, בשטח המפריד בין מתחם הקניות לבין דרך בר יהודה קיים מתחם חניה הגובל בכביש השירות (להלן: “מתחם החניה”).
ביום 27.08.2018 נערך ונחתם בין בעלי הדין הסכם, לפיו הנתבעת השכירה לתובע יחידה ברמת מעטפת בתוך מתחם הקניות וזאת לצורך פתיחת והפעלת מינימרקט במקום (להלן: “הסכם השכירות” ו-“המושכר” בהתאם). יצוין כי במהלך המשא ומתן אשר קדם לחתימת הסכם השכירות ובעת חתימתו, שני הצדדים היו מלווים על ידי עורכי דין.
בהסכם השכירות נקבע כי תקופת השכירות הינה למשך 36 חודשים, דמי השכירות ודמי הניהול הינם בסך של 9,084 ₪ ומע”מ עליו לחודש, אף כי לתובע ניתנה תקופת גרייס של שלושה חודשים מתחילת תקופת השכירות (להלן: “תקופת הגרייס הראשונה”). כמו כן, להבטחת התחייבויות התובע בהתאם להסכם השכירות, הוא מסר לנתבעת ערבות בנקאית על סך של 30,000 ₪ (להלן: “הערבות הבנקאית”).
ביום חתימת הסכם השכירות, הוסיפו בעלי הדין וחתמו על נספח שינויים, בו נקבע, בין היתר, כי התובע רשאי לבטל את הסכם השכירות באמצעות מתן הודעה בכתב של 180 יום מראש (להלן: “נספח השינויים”).
לאחר חתימת הסכם השכירות החל התובע בביצוע עבודות מעבודות שונות לצורך התאמת והכנת המושכר להפעלת מינימרקט ובסוף שנת 2018 העסק החל לפעול במקום (להלן: “המינימרקט”). והנה, זמן קצר לאחר תחילת פעילות המינימרקט, כביש השירות נחסם לתנועה, במקום בוצעו עבודות חפירה ומתחם החניה נהרס, כל זאת במסגרת מיזם רחב להקמת קווי מטרונית בדרך בר יהודה.
בחודש פברואר 2019 התקיימה פגישה בין בעלי הדין ובמהלכה סוכם לתת לתובע פטור נוסף מתשלום דמי שכירות ודמי ניהול עבור המושכר למשך 6 חודשים נוספים (להלן: “תקופת הגרייס השנייה”).
בתום תקופת הגרייס השנייה ביקשה הנתבעת לגבות את דמי השכירות ודמי הניהול עבור המושכר ובתגובה לכך הודיע לה התובע באמצעות מכתב ב”כ מיום 17.06.2019, בין היתר, על ביטול הסכם השכירות (להלן: “מכתב הביטול”), הוא סגר את המינימרקט ופינה את המושכר. בתגובה, הנתבעת מימשה את הערבות הבנקאית.
להשלמת התמונה יצוין כי נוסף לסכום הערבות הבנקאית, התובע שילם לנתבעת סך של 5,600 ₪.
טענות הצדדים בתמצית:
לטענת התובע, עובר לחתימת הסכם השכירות הנתבעת הציגה בפניו מצג ולפיו, לאור קרבת המושכר לדרך בר יהודה, ציר תנועה מהגדולים בחיפה ובנשר בו עוברים עשרות אלפי רכבים מידי יום, מתחם הקניות יהיה שוקק חיים ולשוכרים מובטחת הכנסה גבוהה. בהסתמך על המצג הנ”ל, בשל קיומו של כביש השירות אליו ניתן להגיע מדרך בר יהודה כמו גם מתחם החניה אותו בנתה הנתבעת, התובע התקשר בהסכם השכירות. בנדון, התובע תכנן כי המינימרקט יהיה פתוח ברוב שעות היממה והוא ישרת את העוברים בדרך בר יהודה ולא רק את דיירי הפרויקט. בדיעבד התברר כי עובר ולאחר חתימת הסכם השכירות, הנתבעת ידעה על העבודות המתוכננות בדרך בר יהודה ובכביש השירות, כמו גם הריסת מתחם החניה, אולם היא הסתירה זאת ממנו ובכך היא נהגה בחוסר תום לב. והנה, העבודות הנ”ל בודדו את המינימרקט מדרך בר יהודה, דבר שגרם לכישלון העסק וסגירתו.
התובע מפנה לעובדה כי המושכר נמסר לו ברמה של מעטפת והיה עליו להשקיע סכומים נכבדים על מנת להתאים אותו להפעלת המינימרקט. לפיכך התובע לא היה מתקשר בהסכם השכירות לו ידע מבעוד מועד על העבודות המתוכננות בסביבת המושכר.
הוסיף התובע וטען כי הנתבעת לא נתנה את תקופת הגרייס השנייה מרצונה הטוב או כהטבה, אלא בשל המצב אליו נקלע המינימרקט לאחר תחילת העבודות בקרבת מקום.
לאור הנטען לעיל, התובע מבקש במסגרת התביעה העיקרית לחייב את הנתבעת בתשלום נזקיו הנטענים בסך של 490,000 ₪, סכום המורכב מכל אלה:
סך של 117,000 ₪ עבור הוצאות התאמת המושכר להפעלת מינימרקט.
סך של 169,000 ₪ עבור ההשקעה בהקמת המינימרקט.
סך של 14,000 ₪ עבור תשלום למעצבת פנים.
סך של 90,000 ₪ עבור הפסד רווחים במהלך התקופה בה פעל המינימרקט במושכר (סך של 10,000 ₪ לחודש ולמשך 9 חודשים).
סך של 100,000 ₪ עבור עגמת נפש ופגיעה במוניטין.
לטענת הנתבעת, עובר לחתימת הסכם השכירות לא היתה לה כל ידיעה קונקרטית או רשמית על טיב, היקף, מיקום או אופן ביצוע העבודות המתוכננות בסביבת המושכר, אף כי היתה לה, כמו גם לתובע ולכלל הציבור, ידיעה על התכנית לביצוע עבודות בדרך בר יהודה, שכן במקום נתלו שלטים ביחס לאותן עבודות. על אף זאת, בהתחשב בהיקף הפרויקט ומאחר והעבודות בו טרם הסתיימו, הנתבעת הביאה בחשבון כי יתבצעו עבודות נוספות בסביבתו, היא הודיעה על כך לתובע והדברים אף עוגנו בהסכם השכירות גופו. הנתבעת מפנה לכך כי מהראיות שנשמעו במשפט עולה שהעבודות בכביש השירות והריסת מתחם החניה התחייבו לצורך הנחת קו מים במקום. והנה, ההחלטה בנדון התקבלה על ידי החברה המבצעת, יפה נוף, וחב’ מקורות רק בחלוף כשנה ממועד חתימת הסכם השכירות. לפיכך, מן הסתם הנתבעת, כמו גם התובע, לא ידעו על אותן עבודות מבעוד מועד. יוצא אפוא, כך לטענת הנתבעת, היא פעלה בתום לב במהלך המשא ומתן לקראת חתימת הסכם השכירות, בחתימתו, כמו גם בביצועו. הוסיפה הנתבעת והפנתה לעובדה כי במהלך המשא ומתן לחתימת הסכם השכירות ובחתימתו, התובע היה מיוצג על ידי עו”ד וכפי שהצהיר באותו הסכם, הוא בדק את המושכר וסביבתו, ולפיכך הוא ידע או היה עליו לדעת על אותן עבודות שהתבצעו בדרך בר יהודה.
כן טענה הנתבעת כי קהל היעד של המינימרקט אליו כיוון התובע הם דיירי הפרויקט המונים כ-600 נפשות ועוברים בקרבת מקום, ולא הנוסעים בדרך בר יהודה. לראיה, בסביבת המושכר פועלים סופרמרקטים גדולים הפונים לאותם לקוחות פוטנציאלים המגיעים מדרך בר יהודה. כן טענה הנתבעת כי העבודות בכביש השירות והריסת מתחם החניה לא בודדו את המינימרקט, שכן היא העמידה עבור באי מתחם הקניות חניון גדול נוסף שהיה ונותר ראוי לשימוש בעוד כי הספקים יכלו לפרוק את הסחורות עבור המינימרקט בחניות אחרות בחלק המזרחי של הפרויקט ובמרחק מטרים בודדים מהמינימרקט.
הנתבעת מפנה לכך כי שווי ההטבה שניתנה לתובע עבור תקופת הגרייס הראשונה והשנייה הינו עשרות אלפי שקלים ולטענתה, תקופת הגרייס השנייה ניתנה על מנת לאפשר לתובע להתבסס בסביבתו העסקית כדי שיוכל לעמוד בהתחייבויותיו בהתאם להסכם השכירות, זאת ותו לא. והנה, רק בתום תקופת הגרייס השנייה משהיה על התובע לשלם את דמי השכירות ודמי הניהול עבור המושכר, אז ורק אז הוא העלה את טענותיו נגדה.
הוסיפה הנתבעת וטענה כי המינימרקט כשל מסיבות הקשורות בתובע עצמו, בניהול העסק או בצדדים שלישיים, נסיבות שאין לה כל קשר אליהן, ומכל מקום התובע לא הוכיח את נזקיו הנטענים במשפט.
במסגרת התביעה שכנגד טענה הנתבעת כי התובע הפר את הסכם השכירות, שכן היא נתנה לו שתי תקופות גרייס בשווי של עשרות אלפי שקלים, כל זאת בציפייה כי התובע יקיים את התחייבויותיו בהתאם להסכם השכירות וישלם את דמי שכירות ודמי ניהול המגיעים לה. והנה, תחת זאת, הנתבע העלה טענות סרק והפר את הסכם השכירות. בנסיבות העניין, הנתבעת מבקשת לחייב את התובע בתשלום דמי שכירות ודמי ניהול עבור מלוא התקופה החל ממועד מסירת החזקה במושכר ועד לפינויו והחזרת החזקה בו לנתבעת ביום 19.09.2019. בנדון יצוין, כי במסגרת כתב התביעה שכנגד, הנתבעת ביקשה לחייב את התובע בתשלום סך של 489,984 ₪. דא עקא, במסגרת תצהירי עדותה הראשית של הנתבעת סכום זה צמח וטיפס ל-2,336,235 ₪ ובסיכומי טענותיה הוא האמיר לסך של 5,700,927 ₪, לא פחות, סכום הכולל ריבית וקנסות.
ביחס לתביעה שכנגד, טען התובע כי היא נועדה להלך עליו אימים, הוא חזר על טענותיו בתביעה העיקרית והוא הוסיף באומרו כי בהתאם להסכמה אליה הגיע עם הנתבעת, הוא אינו נדרש לשלם מאומה עבור תקופת הגרייס הראשונה והשנייה. כן הפנה התובע לנספח השינויים בו נקבע כי הוא זכאי להודיע לנתבעת בכל עת על ביטול הסכם השכירות וזאת בכפוף למתן הודעה של 180 יום מראש, הודעה אשר נמסרה באמצעות מכתב הביטול מיום 17.06.2019. מאחר והנתבעת מימשה את הערבות הבנקאית והתובע הוסיף ושילם לה סך של 5,600 ₪, יוצא כי ממילא הוא שילם דמי שכירות ודמי ניהול עבור 3.5 חודשים ולכל היותר נותר לשלם, אם בכלל, עבור חודשיים בסך של 18,904 ₪.
דיון:
חובת תום הלב בניהול מו”מ לקראת כריתת חוזה מעוגנת בס”ק 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג – 1973, בו נקבע כי “במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב”. ביטוי מובהק לחובה הנ”ל הוא חובת גילוי מידע המצוי בידיעתו של אחד הצדדים המתקשרים בחוזה, ככל והוא רלבנטי בשיקולי הצד שכנגד באם להתקשר בחוזה, אם לאו. בנדון נפסק ב-ד”נ 7/81 פנידר חב’ להשקעות פיתוח ובניין בע”מ נגד קסטרו, פ”ד לז(4) 673 (להלן: ”פס”ד פנידר”), כדלקמן:
”הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי-גילוי עובדות, כאשר על-פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם, המנהל משא ומתן, יגלה אותן לצד השני. הגילוי המתחייב מסעיף 12 אינו דווקא גילוי כתוצאה משאלותיו של הצד השני. אלא יש נסיבות, בהן מתחייבת מסירת פרטים יזומה של מידע, שהוא חיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה. כך נאמר בע”א 494/74 [9], בעמ’ 144, מפי חברי הנכבד, השופט בייסקי:
…’כאשר על-פי הנסיבות יש לצפות שמלבד הדברים והתיאורים שנאמרו היה מקום לומר דברים שמבחינת העסקה יש להם חשיבות – כי אז יתכן והשתיקה ואי-גילוי כל הפרטים מעוותת את התמונה בכללותה והעלמת אותם פרטים על-ידי שתיקה יוצרת מצג-שוא’.
דברים דומים נאמרו גם בע”א 838/75 [3], בע”מ/241, על ידי השופט אשר:
‘התנהגות בתום-לב בעת משא-ומתן לצורך כריתת חוזה משמעה התנהגות ביושר ובהגינות. היינו חובה שלא להטעות את צד האחר על-ידי אי גלוי מידע חשוב לשיקוליו’. כללי התנהגות נאותים אינם שתיקה והימנעות משקר בלבד … אלא הם אותם יושר והגינות, המחייבים בנסיבות נתונות עשיית מעשה במקום ש’רשע היה יושב ושותק’ … אי-גילוי מקום בו מתבקש גילוי מהווה הפרה של חובת תום הלב. בנסיבות, בהן יש בעובדות כדי להשפיע על אופיים של ההסדרים הנערכים כתוצאה מן המשא ומתן בין הצדדים, חלה חובת גילוי כביטוי לחובת תום הלב… יש נסיבות, בהן חובה על הצדדים לנקוט פעולה אקטיבית של גילוי… ובמיוחד כאשר ברור לבעל המידע שבין מנהלי המשא ומתן, שקיים פער ממשי בין הכוונה של הצד השני לבין מה שהוא בר-השגה על-פי המצב המשפטי והעובדתי לאמיתו. חובת תום הלב כוללת את החובה לגלות ולהבהיר עובדות מטריאליות לפני כריתת החוזה, אם הדבר מתחייב לאור מהותה של העיסקה או לאור נסיבותיו של המקרה. חובת הגילוי היא תולדה של האמון המתחייב בין צדדים המנהלים משא ומתן, ומקורו של זה בחובה המשפטית, העולה מסעיף 12″ (שם, עמ’ 696-697).
גם ב-ע”א 7730/09 כהן נ. מבני גזית (2000) בע”מ (פורסם בנבו)(להלן: ”פס”ד כהן”), פסק בית המשפט הלכה דומה, כדלקמן:
”חובת הגילוי הנגזרת מסעיף 12 קמה מקום שבו על פי הנסיבות היה מקום לצפות שאדם המנהל משא ומתן יגלה נתונים משמעותיים לצד שכנגד ……. גילוי אינפורמציה רלוונטית לצד שכנגד נתפס, ככלל, כביטוי לדרישה להוגנות ביחסים בין צדדים עסקיים במשא ומתן. כך בפרט במקרה שבו אחד הצדדים מחזיק ממילא במידע המבוקש, או בעל נגישות גבוהה יותר לנתונים בקשר לנכס”(שם, פסקה 18 לפסה”ד).
לאותה הלכה ר’ ע”א 2642/19 מועצה מקומית הר הדר נ. מרכז קניות דוד ויונתן בע”מ (פורסם בנבו) (פסקה 48 לפסק הדין), ע”א 794/86 החברה המרכזית לשיכון ובינוי בע”מ נ. פינק פ”ד מד(1) 226, 232 (להלן: “פס”ד פינק”), ע”א 3051/08 ששי קבלני בניין, עפר וכבישים (1986) בע”מ נ. מדינת ישראל – משרד הבינוי והשיכון (פורסם בנבו)(פסקה 19) וכן ע”א 7991/07 רפאל נ’ רוזין (פורסם בנבו)(פסקה 19).
ודוק, חובת תום הלב בשלב הטרום חוזי אינה מטילה חובת גילוי כללית וגורפת על כל המידע המצוי בידיעת הצדדים המנהלים ביניהם משא ומתן לקראת כריתתו של החוזה, האחד כלפי משנהו. בנדון נפסק ב- ב- ע”א 6370/00 קל בניין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע”מ, פ”ד נו(3) 289, כי עקרון תום הלב “אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים” (שם, עמ’ 298). כן נפסק ב-ע”א 8611/06 בנק הפועלים נ. מרטין (פורסם בנבו), כדלקמן:
“….. חובת הגילוי היא חובה תכליתית. חובת גילוי נועדה לגלות מידע מקום שידיעתו של מידע זה אינו מצוי בידיעת הצד שחבים לו גילוי. לעומת זאת, כאשר המידע גלוי, וכאשר שני הצדדים יודעים זאת, אין טעם בהחלת חובת גילוי ‘פרוצדוראלית’ המנותקת מידיעת הצדדים בפועל” (שם פסקה 42)(ההדגשה אינה מקור – ר.ח.).
על אותה הלכה חזר בית המשפט בפסק דין כהן לעיל, והוא הוסיף באומרו:
“תחומיה של חובת הגילוי מושפעים, אפוא, מן הרצון לעודד מסחר הוגן, לצד הצורךלאפשר גמישות עסקית ולעודד פיתוח כלכלי. אחד הפרמטרים לאיזון בין הגורמיםהאלה, עשוי להיות קשור לשאלה בידי מי מצוי המידע הרלוונטי. כך, מקום שבולאחד הצדדים קיימת גישה עדיפה למידע מסוים, או כאשר לצד שכנגד נחיתותבגישה לנתונים הרלוונטיים – ישנו טעם להטיל על בעל האינפורמציה חובת גילוי…חובת הגילוי במקרה כזה מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי כבר בידי צד אחד, מעצםמעמדו בעסקה, כאשר הצד שכנגד, לעומת זאת, יכול לגלות מידע זה רק במאמץותוך השקעת הוצאות. ואכן, כבר נפסק ‘במקרה בו לצד אחד יש יתרון על פני הצדהאחר בכל הנוגע לקיום המידע או לאפשרות השגתו… חלה עליו חובת גילוי המידעלצד האחר’…” (שם, פסקה 14) (ההדגשה אינה מקור – ר.ח.).
מן הכלל אל הפרט.
טענות הנתבעת ביחס למידע שהיה ברשותה לעניין ביצוע העבודות בסביבת המושכר, מסירתו לתובע ועיגון הדברים בהסכם השכירות, מטשטשות את האבחנה המתחייבת בנסיבות מקרה דנן בין עבודות שבתוך מתחם הפרויקט לבין עבודות אחרות מחוץ לאותו מתחם, ליתר דיוק בדרך בר יהודה ובכביש השירות, לרבות הריסת מתחם החניה.
סעיף 19 להסכם השכירות, ואשר כותרתו “המשך בניית הפרויקט”, מעגן אפשרות ביצוע עבודות במתחם הפרויקט, ובנדון נקבע בס”ק 19.2 כדלקמן:
“השוכר מוותר בזאת על כל טענות ותביעות כלפי המשכירה בגין כל רעש, מטרד, הפרעה, אי נוחות וכיוצא באלה אשר יגרמו לו או לעסק שינוהל במושכר כתוצאה מביצוען של עבודות בניה או הקמת והתקנת מערכות ומתקנים כלשהם מכל סוג שהוא בפרויקט ובסביבתו, ובלבד שלא תפגע באופן מהותי אפשרות השוכר לעשות שימוש במושכר למטרת השכירות”.
כן נקבע בס”ק 19.7 להסכם השכירות, כדלקמן:
“ידוע לשוכר כי במהלך המשך בניית הפרויקט ייתכנו שינויים בדרכי הגישה לפרויקט ולמושכר, לרבות בדרך הגישה הראשית לפרויקט, וכן בדרכי הגישה לחנות, ו/או למושכר והמשכירה תהיה רשאית לבצע את שינויי הגישה כאמור תוך מגמה להעמיד דרכי גישה חילופיות ככל האפשר והשוכר לא יהיה רשאי לבוא בכל תביעה או טענה כלפי המשכירה כתוצאה מכך”.
המונח “פרויקט” הוגדר בסעיף 2 להסכם השכירות, בזו הלשון: “כל אשר בנוי במקרקעין כגון: שטחי מסחר, דירות למגורים וכיוצ”ב”. המונח “מקרקעין” הוגדר אף הוא בסעיף 2 להסכם השכירות, כלהלן: “חלקות 11237 בגוש 179, וכן כל שטח אחר בסמוך למגרשים האמורים, אשר תהיינה למשכירה זכויות בו ואשר יהווה חלק משטח הפרויקט, לפי שיקול דעתה של המשכירה”. יודגש, כי הנתבעת לא טענה, מקל וחומר לא הוכיחה, כאילו יש לה זכויות כלשהן בכביש השירות או במתחם החניה (ומן הסתם בדרך בר יהודה). יוצא אפוא כי הוראות הסכם השכירות אינן רלוונטיות לעבודות שבוצעו באותו כביש ובאותו מתחם ובוודאי ובוודאי אין עניינן בעבודות שבוצעו בדרך בר יהודה.
וגם זאת, בחקירתו הנגדית אישר מנהל השיווק מטעם הנתבעת, מר שלום כהן (להלן: “שלום”), כי הנטען בסעיף 10 לתצהיר עדותו הראשית, מוצג נ/1, לעניין המידע שנמסר לתובעת על העבודות בסביבת המושכר ועיגון הדברים בהסכם השכירות גופו, אינו רלוונטי לענייננו. להלן אצטט: “בסעיף 10 ההתייחסות היא לא התייחסות לסביבה שהיא מחוץ למתחם שלנו, שהוא לא תחת ידנו, אלא בתוך המתחם שלנו יכול להיות שיהיו עוד עבודות. בתוך המתחם עצמו. זה פרויקט גדול ויכול להיות שיהיו עוד עבודות. אני לא התיימרתי לדעת או לקבוע את העבודות שהעירייה אמורה לעשות. לא התיימרתי לדעת” (שם, עמ’ 22 שורה 26 לפרוטוקול הדיון).
גם מנכ”לית הנתבעת, גב’ מיכל גור (להלן: “מיכל”), העלתה בסעיף 14 לתצהיר עדותה הראשית, מוצג נ/6, טענות דומות בנדון, אולם בחקירתה הנגדית היא העידה באומרה:
“ש. כותרת של סעיף 19 היא המשך בניית הפרויקט, אני רואה ב 19.4 יש לכם שיקול דעת לבנות את הפרויקט בשלבים נוספים להוסיף בני (צ”ל בניית – ר.ח.) הפרויקט ובסעיף 19.7 כתוב ‘ידוע לשוכר כי במהלך …:’. לאור הכתוב בכותרת הסעיף ובין השאר סעיף 19.1 ו-19.7 איך קשור לעבודות של תשתית במטרונית.
לבית המשפט – בהמשך לשאלה הקודמת, מבקש כי תתייחסי לתשובתה גם להגדרות הפרויקט והמקרקעין בסעיף 2.1 לחוזה.
ת. בתקופה כשחתמנו את ההסכם שכירות עדיין לא היה טופס 4 לחלק מהפרויקט, כאשר הוא מוגדר ‘כל אשר בנוי במקרקעין כגון שטחי מסחר דירות מגורים’. לכן סעיף שהוא סטנדרטי בכל חוזה השכירות שלנו אומר שכל עוד לא קיבלנו טופס 4, שהוא מאשר את השלמת הבניה, יכולים לחול שנויים בדרכי גישה לפרויקט ולמושכר, שזה הנכס, ולכך הכוונה בסעיף הזה.
ש. בית משפט – כלומר זה לא רלבנטי לעבודות שלגביהן מתלונן התובע?
ת. כן” (שם, עמ’ 38-39 החל משורה 27 לפרוטוקול הדיון).
תאמר אפוא מעתה כי המידע שמסרה הנתבעת לתובע ביחס לעבודות העשויות להתבצע בסביבת המושכר ועיגון הדברים בהסכם השכירות, עניינו בעבודות בתוך מתחם הפרויקט, זאת ותו לא. לפיכך אין לטיעון זה רלוונטיות לעבודות שבוצעו בדרך בר יהודה, בכביש השירות והריסת מתחם החניה.
בסעיפים 10-11 לתצהיר עדותו הראשית, מוצג ת/1, העלה התובע טענותיו ביחס להסתרת מידע על ידי הנתבעת, באומרו:
“10. התובעת הסתירה ממני ולא ציינה בפניי ולו במילה אחת את העובדה אשר היתה ידועה לה היטב, כי בציר דרך בר יהודה יבוצעו עבודות מסיביות של הרחבת תוואי הכביש באופן שבו תחסם לחלוטין למשך תקופה לא מוגדרת הגישה מהציר למתחם.
11. הנתבעת לא גילתה לי בשום שלב משלבי המו”מ לקראת כריתת ההסכם ולא בהסכם עצמו, את העובדה כי עבודות ההרחבה של ציר דרך בר יהודה יכללו את הריסת החניה (מתחם החניה – ר.ח.) אשר נבנתה בסמוך למתחם לבאי הדרך, חסימת כל גישה כאמור לעסק ולמתחם מהציר הראשי, ולמעשה וכפי שאירע בפועל, הנחת צינורות בטון ובידוד העסק מכל גישה מהציר הראשי ויודגש בשנית בידוד העסק וניתוקו המוחלט מהציר!!” (ההדגשות במקור – ר.ח.).
כמו כן, בסעיף 18 לתצהיר עדותו הראשית הוסיף התובע וטען באומרו:
“עוד לא יבש הצבע החדש על קירות המושכר והנה נדהמתי לגלות כי החניה בסמוך למתחם נהרסה מהיסוד, כל השטח בין דרך בר יהודה למתחם נחסם בגדרות ובצינורות ענק מבטון, דרך הגישה למתחם מכביש בר יהודה נחסמה לחלוטין, ובמקום החלו להתבצע עבודות מסיביות על ידי חברת יפה נוף תוך שהמינימרקט אותו הקמתי בודד לחלוטין מהדרך, וכאשר בין המושכר לכביש נחפרו תעלות, והמקום הפך לאתר בניה מסיבי”.
טענת התובע לעיל כאילו הנתבעת ידעה מבעוד מועד על העבודות המתוכננות בכביש השירות והריסת מתחם החניה, לא נתמכה בראיה כלשהי והיא אף נסתרה מעדות עד התובע עצמו, כמפורט בהמשך.
לא רק זאת, במסגרת התביעה העיד מהנדס עיריית נשר, מר לאו גורודצקי, שהינו עד מטעם התובע (להלן: “מהנדס העירייה”), ומסר כי מתחם החנייה הוקם תחילה על ידי הנתבעת בהתאם לדרישות היתר הבנייה של הפרויקט, אולם הוא נהרסה והוקם בשנית על ידי חב’ יפה נוף (שם, עמ’ 30-31 החל משורה 28 ועמ’ 32-33 החל משורה 29 לפרוטוקול הדיון). בנדון הוסיף מהנדס העירייה באומרו:
“ש. כשחברת יפה נוף בנתה מחדש את החניות האלה, היא בעצם בנתה אותן כמו שהיו, באותו מקום.
ת. על בסיס אותה תכנון. נכון.
ש. למה אם כך היה צורך להרוס אותן ולבנות אותן מחדש באותה צורה?
ת. זה מאוד פשוט, התמונה הזאת ת/3, נותנת את התשובה. הצינור הזה זה צינור מים בקוטר של 24 צול, הוא לא משרת את נשר, אספקת המים לחיפה ולא לנשר. כשחברת מקורות באמצעות יפה נוף עשתה את העבודה, כלומר, הפרוזדור היחידי, להנחת הצינור הזה, לא היה פשוט מספיק מקום בציר בר יהודה בגלל ערבוב כמות אדירה של מערכות שונות שם, אז הם עשו את זה , ואז התקבלה החלטה להעביר את הצינור או להניח בתוך רצועת דרך שירות באזור הזה. כתוצאה מזה מן הסתם אתה צריך לחפור את רוחב הכביש ואז לשקם את כל המקום.
ש. האם עניין החלפת הצינור היה בתכנון המקורי של העבודות במקום?
ת. שאלה די קשה, אתה צריך להבין שכאן מדובר על צינור שבידיים של מקורות, והתכנון נעשה על ידי המדינה, אנו כעירייה בדברים מסוג זה לא מעורבים, למעט דבר אחד, אם באזור הזה הספציפי עוברות מערכות של העירייה, כמו מים, תאורה חשמל, אז הם אמורים לבצע תיאום מערכות ולקבוע את המקום המדויק איפה לשים את הצינור.
ש. אתה כמהנדס עירייה האם עניין החלפת הצינור או הנחת צינור היה בתכנון המקורי בעבודות שבוצעו שם? או שזה דבר שנולד אחרי תחילת העבודות.
ת. לא. אנחנו ידענו באופן עקרוני שכן מערכות זרות כמו מערכות סיבים אופטיים, מערכות של חברת חשמל או מקורות מי שעושה תיאום מבחינה עקרונית זו רק החברה המנהלת” (שם, עמ’ 33 שורה 13 לפרוטוקול הדיון).
ובהמשך:
“ש. אני אומר לך שבחודשים הראשונים העבודות התחילו, עד שנה מיום תחילת העבודות, לא עקרו לא פירקו את החניות, בשלב מסוים היה נושא הצינור המים והתקבלה החלטה להחליף את הקו הזה ואז נוצר הצורך כעבור שנה לפרק את החניה כדי להניח את קו המים, האם התסריט הזה נכון, בהינתן שאתה אמרת שידעתם שיכולות להיות עבודות נוספות של גורמים חיצוניים, האם זה נכון?
ת. מבחינת סדר העבודות יהיה קשה להגיד כי זה לא פרויקט של העירייה, בפרויקטים מורכבים מסוג זה יש מושג שנקרא שלביות הביצוע ומי שקובע את השלביות של הביצוע אמרתי קודם זה לא אנחנו זה יזם הפרויקט, עבודות שצולמו ביולי 19, יתכן מאוד שהיו אמורות להתבצע גם ב 2018 וגם ב 2020, לא אנו קובעים את זה. זה באחריות היזם להודיע מראש למשתמשי הכביש משני צדדיו, שהחל מתאריך כזה וכזה אמורות להתבצע עבודות וזה היה מענה, עבדה מחלקה שלמה של פרסומים והודעות, מחלקה של חברת יפה נוף” (שם, עמ’ 34 שורה 22 לפרוטוקול הדיון).
מעדות מהנדס העיירה לעיל עולה כי חפירת כביש השירות שגרמה לחסימתו והריסת מתחם החניה, נעשו לצורך הנחת צינור המים, אף כי אין לדעת באם הדבר בוצע לפי התכנון המקורי, אם לאו. למותר לציין שככל והנחת צינור המים בכביש השירות והריסת מתחם החניה לא היו בתכנון המקורי והצורך בביצועם התעורר אך לאחר תחילת העבודות בסביבת המושכר, אזי מן הסתם אין לומר כי הנתבעת ידעה עליהם טרם חתימת הסכם השכירות ולא גילתה מידע זה לתובע.ודוק, למעט עדותו של מהנדס העירייה, התובע לא הזמין עדים נוספים ולא הגיש כל ראייה לתמיכה בטענתו כאילו הנתבעת ידעה מבעוד מועד על העבודות בכביש השירות והריסת החנייה. יוצא אפוא כי עדותו של התובע הינה עדות יחידה של בעל דין, והרי בהתאם לסעיף 54 לפקודת הראיות (נוסח חדש), תשל”א – 1971, אין לקבל את התביעה על פיה בהעדר סיוע, אלא מטעמים מיוחדים שירשמו. אדרבא ואדרבא, העובדה כי מתחם החניה הוקם על ידי הנתבעת ובהמשך הוא נהרס והוקם בשנית על פי אותו תכנון ובאותו מקום על ידי חברת יפה נוף, היא היא הנותנת כי אין מדובר בעבודות שתוכננו מראש והיו בידיעת הנתבעת. בהקשר זה נזכיר שוב כי מהנדס העירייה הינו עד מטעם התובע והוא עד אובייקטיבי שאין לו כל אינטרס בתוצאות ההליך, ועל כן אין לפקפק באמיתות עדותו במשפט.
לא זאת אלא זאת, עדי הנתבעת הציגו גרסה אחידה ועקבית, לפיה היא לא ידעה מבעוד מועד על העבודות המתוכננות בכביש השירות והריסת החניה.
בנדון העיד מר כהן באומרו:
“ש. לביהמ”ש, תסביר מה ידעתם על העבודות המתוכננות בציר בר יהודה?
ת. תוכניות ידענו, ידענו שהולכת להיות שם מטרונית, לא יודעים באיזה נתיב זה ייסע, באיזה מקום, באיזה כביש בדיוק. הייתה שם גם חניה (מתחם החניה – ר.ח.) שבדיוק העירייה סיימה לסלול ושם במפרצוני החנייה ידענו שלא עושים שום דבר” (שם, עמ’ 22 שורה 15 לפרוטוקול הדיון).
באשר לגב’ מיכל, היא העידה בחקירתה באומרה:
“ש. זה נכון מה שאת אומרת לגבי השלטים, המהנדס אמר עוד משהו, שהקבלן המבצע מסר הודעות מעבר לשילוט שהיה גם לבעלי העסקים ולכל מי שהיה לו עניין מסחרי, תעשייתי בדרך בר יהודה
ת. הודעה שנמסרת זו הודעה שייעשו עבודות של מטרונית, לא הודעה שבכביש הזה יורידו חניה או יחליפו כי צריך לשים צינור, לא נותנים פירוט, אומרים שיתבצעו בתקופה הזו והזו עבודות לבניית המטרונית על דרך בר יהודה וזה היה נחלת הציבור ואלו הודעות סטנדרטיות שנשלחות.
לביהמ”ש:
למה לא צורף לתצהירך כל אותן הודעות ביחס לביצוע העבודות
ת. לא קיבלתי באופן רישמי למשרד שום הודעה כזו, היו הודעות בשלטים שהוצגו באזור, אבל לא קיבלתי מכתב עם פניה שאומר שהולכת להיות עבודה, אם הייתי מקבלת הודעה על כך, הייתי מצרפת” (שם, עמ’ 36-37 החל משורה 29 לפרוטוקול הדיון) (ההדגשה במקור – ר.ח.).
העולה מן המקובץ, התובע לא הרים את נטל ההוכחה המוטל עליו ביחס לטענה המרכזית במשפט, לפיה הנתבעת ידעה מבעוד מועד ובטרם חתימת הסכם השכירות על הכוונה לבצע עבודות בכביש השירות, לחסום אותו ולהרוס את מתחם החניה. בנסיבות העניין, אין לקבל את טענת התובע כאילו הנתבעת נהגה כלפיו בהעדר תום לב משהסתירה ממנו, כביכול, מידע זה אף כי הוא היה בידיעתה.
במאמר מוסגר יצוין כי לא נעלמה מעיניי כי עדותו של מר כהן מטעם הנתבעת כאילו עיריית נשר היא זו אשר הקימה את מתחם החניה במקור, אינה מתיישבת עם עדות מהנדס העירייה, לפיה הנתבעת היא זו שהקימה את אותו מתחם, הכל כמצוטט לעיל. דא עקא, המדובר בסתירה שולית שאין בה לשנות מהתוצאה אליה הגעתי במשפט.
דומה כי טענות התובע במשפט אינן מופנות לעבודות שבוצעו בדרך בר יהודה, זאת להבדיל מהעבודות שבוצעו בכביש השירות והריסת מתחם החניה. על אף זאת, אתייחס להלן גם כן לעבודות שבוצעו בדרך בר יהודה.
בחקירתו הנגדית העיד מהנדס העירייה, באומרו:
“ש. בוצעו שם עבודות של הקמת מטרונית, מסלול ועבודות תשתית כמו שרואים בתמונות. ספר איזה פעולות ננקטו, ע”י העיריה או גורם אחר, שהרי זה בתחום הרשות המוניציפלית של נשר כדי ליידע על ביצוע העבודות שבוצעו במקום.
ת. זה לא בדיוק בסמכות העיריה. בהתאם לתנאי ההסכם שנחתם בין מדינה לבין עירית נשר, העיריה למעשה ויתרה על השטח הזה לטובת המדינה. אני מדבר על רצועת כביש 752, דרך בר יהודה. כאשר כל פעילות בכביש, כולל רשות התמרור, הועברה לידי המדינה, משרד התחבורה. אחרי שחתמנו על הסכם ב-2017 כעיריה, חב’ יפה נוף מטעם המדינה, יצאה למס’ מכרזים, בין היתר מכרז מטרונית נשר, וב-2018 מכרז הסתיים ומונה קבלן שהיה אמור לבצע כל העבודות. באותה תקופה גם מונתה חברה מטעם יפה נוף, זה נקרא יחסים, פרסומות, הדברות מול לקוחות פרטיים, עסקיים, ציבוריים, משהו בתחום אחריות המדינה. מחלקה שלמה שאחראית למסור הודעות, לפרסם בעיתונות, לכל אורך הציר הותקנו 4-5 שלטים ענקיים על ביצוע הפרויקט. הכל נעשה לפני הביצוע, לפני שהקבלן נכנס לביצוע, וגם אם היו תלונות בעניין של ביצוע העבודות, הייתה קבוצה שמטפלת בכך.
מדגיש שוב – מדובר אך ורק בתחום עבודות שנקרא בכביש 752 דרך בר יהודה.
ש. בית משפט – תוכל למקד מבחינת זמנים מתי הוקמה היחידה שמטפלת בהדברות ומתי הותקנו השלטים?
ת. כעיריה ידענו זאת במחצית ראשונה של 2018, כי אז היו מספר שיחות עם כל בעלי התפקידים, אפילו עם מנכל יפה נוף דאז, וגם עם כל הצוות הבכיר, מנהל פרויקט, מהנדס שמלווה את הפרויקט. זה היה בתחילת 2018, חודשים ראשונים. לפני תחילת ביצוע עבודות בשטח. התחלת העבודות היו למיטב זכרוני מאי, יוני 2018, משהו כזה.
….
ש. אמרת שהעבודות בשטח החלו מתי?
ת. ע”י הקבלן בתחילת קיץ 2018, פלוס מינוס. כי בעניין של ההתארגנות נחתם הסכם בין העיריה לקבלן היוצא, נדמה לי בחודש מאי 2018, כדי שהקבלן יוכל להציב שלטים וקראוונים.
ש. בתחילת קיץ 2018 היו כבר שלטים ועבודות.
ת. נכון” (שם, עמ’ 31, שורה 3 לפרוטוקול הדיון)(ההדגשות אינן במקור – ר.ח.).
נזכיר כי הסכם השכירות נחתם ביום 27.08.2018 בעוד כי מעדות מהנדס העירייה לעיל, עולה כי בתחילת קיץ 2018, לפני חתימת הסכם השכירות, השלטים כבר נתלו לאורך דרך בר יהודה והעבודה במקום החלה. בנסיבות העניין, בהכרח יש לומר כי התובע ידע טרם חתימת הסכם השכירות על העבודות בדרך בר יהודה ואין לומר כי מידע זה היה אך ורק בידיעת הנתבעת. בהקשר זה אין אלא לשוב ולהפנות להלכה הפסוקה כמצוטט לעיל לפיה, חובת תום הלב במשא ומתן לקראת חתימת החוזה לא מטילה חובת גילוי כללית ואינה חלה מקום שבו המידע גלוי וידוע לשני הצדדים, כפי המצב במקרה דנן. וגם זאת, שוב יש לזכור כי במהלך המשא ומתן לקראת חתימת הסכם השכירות, התובע היה מיוצג באמצעות עורך דין, עובדה שמן הסתם הקנתה לו כלים טובים יותר לשקול את מהלכיו טרם חתימת הסכם השכירות.
תאמר אפוא מעתה כי אין לומר שהנתבעת נהגה כלפי התובע בהעדר תום לב ביחס למסירת מידע באשר לעבודות שבוצעו בדרך בר יהודה.
משהגעתי עד הלום, דין התביעה העיקרית להידחות והדבר מייתר את הצורך לדון בטענות התובע ביחס לנזק שנגרם לו בעקבות התנהלות הנתבעת. על אף זאת, אתייחס, ולו בקצרה, לסעד המבוקש בתביעה העיקרית.
כאמור, התובע טען כי הוא השקיע סך של 117,000 עבור התאמת המושכר להפעלת מינימרקט וסך של 169,000 ₪ עבור התאמת המינימרקט, ובסך הכל 300,000 ₪.לתמיכה בטענה הנ”ל, צירף התובע כנספח ו’ לתצהיר עדותו הראשית, מוצג ת/1, מספר חשבוניות בסכום כולל של 224,000 ₪, פער לא מבוטל של 76,000 ₪ מהסכום הנטען בתביעה ובתצהיר. בחקירתו הנגדית נשאל התובע לעניין הפער הנ”ל, והוא השיב באומרו:
ש. לביהמ”ש, בסעיף 32 לתצהירך, אתה אומר שאתה השקעת סכום העולה על 300,000 ₪ בשיפוץ בית העסק, רכישת מתקנים, הוצאות שוטפות וכ”ו. אחר כך אתה כותב “מצורף לתצהירים העתק מחשבונית בהשקעת בית העסק” וכ”ו. אתה מדבר על השקעה של 300,000 ₪?
ת. פחות או יותר. צריך לחשב את כל החשבוניות.
ש. לביהמ”ש, כל החשבונית, בלי קשר על החשבוניות שאתה מוותר עליהם, סך כל החשבוניות הן בערך 224,000 ₪. אתה מדבר על השקעה של 300,000 ₪, יש פה סכום רציני של 76,000 ₪ שאתה לא מציג חשבוניות. איפה שאר הסכום?
ת. אני מציע להתייחס רק לחשבוניות שהוצגו ולא מה שכתוב. מה שכתוב אולי זה היה בתום לב, בטעות, נתייחס רק למה שמוצג בחשבוניות. מה שלא מוצג לא להתייחס לזה.
ש. לביהמ”ש, מה הסיבה שאתה אומר שהשקעת 300,000 ₪ ומציג חשבוניות על סך 224,000 ₪?
ת. אם יעשו חשבון, נתתי לאנשים לעשות חשבון, ויצא מה שיצא, תתייחס למה שיצא. מה שהוגש, אני לא רוצה מעבר למה שהוגש. אולי נכנס שם גם ה-30,000 ₪ שלקחו לי מהערבות בנקאית?” (שם, עמ’ 19 שורה 23 לפרוטוקול הדיון).
ויתור התובע בהינף יד על סכום נכבד של 76,000 ₪ מתוך הסעד המבוקש בתביעה העיקרית, מעיד כאלף עדים על רצינות טענותיו ביחס לנזק שנגרם לו במקרה דנן.
יתרה מכך, בחלק מהחשבוניות המצורפות לתצהיר התובע, נרשמה כתובת מינימרקט האוניברסיטה ולא כתובת המינימרקט נשוא התביעה. כך לדוגמא, חשבונית המצורפת כנספח ו/6 על סך של 12,000 ₪, חשבונית ו/17 על סך של 230.67 ₪ וחשבונית מס’ ו/30 על סך של 4,730 ₪. יתרה מכך, בחקירתו הנגדית ויתר התובע על חלק מהחשבוניות המצורפות לתצהירו. כך לדוגמא הוא ויתר על חשבונית ו/15 על סך של 2,700 ₪ (שם, עמ’ 17 שורה 8 לפרוטוקול הדיון), חשבונית ו/42 על סך של 710 ₪ (שם, עמ’ 18-19 החל משורה 31 לפרוטוקול הדיון) וחשבונית ו/47 על סך של 140 ₪ (שם, עמ’ 19 שורה 5 לפרוטוקול הדיון).
הנה אם כן, טענות התובע ביחס לגובה הנזק מעלות מספר סימני שאלה ותהיות באופן המעמיד בספק את רצינות טענותיו בנדון.
העולה מן המקובץ, מן הדין לדחות את התביעה העיקרית, וכך ייעשה.
טענות הנתבעת במסגרת התביעה שכנגד מועלות מן הפה אל החוץ תוך התעלמות מופגנת מנספח השינויים, ליתר דיוק סעיף 8 לנספח הנ”ל, בו נקבע כדלקמן:
“חרף האמור בסעיף 6 להסכם השכירות על סעיפיו המשניים לגבי תקופת השכירות, מובהר ומוסכם בזאת כי לשוכר קיימת הזכות להביא לסיום הסכם השכירות ו/או להשתחרר מהסכם השכירות בכל שלב על ידי מתן הודעה בכתב 180 יום לפני המועד בו הוא מבקש לסיים את הסכם השכירות. מוסכם כי השוכר לא יהי (כך במקור – ר.ח.) רשאי בכל מקרה ליתן הודעה על סיום הסכם השכירות בטרם חלפו 180 יום ממועד תחילת תקופת השכירות” (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).
אין חולק כי התובע פנה לנתבעת באמצעות בא כוחו במכתב הביטול מיום 17.06.2019, לפיו הוא הודיע לה, בין היתר, על ביטול הסכם השכירות. יוצא אפוא כי מהמועד הנ”ל נדרש התובע לשלם לנתבעת דמי שכירות עבור 6 חודשים וזאת בסך של 63,770 ₪ (כולל מע”מ) (9,084 ₪ ומע”מ עליו X 6). דא עקא, מהסכום הנ”ל יש לקזז את סכום הערבות הבנקאית בסך של 30,000 ₪ והסכום הנוסף אשר שילם התובע לנתבעת בסך של 5,600 ₪, ובסה”כ 35,600 ₪. יוצא אפוא כי על התובע להוסיף ולשלם לנתבעת סך של 28,170 ₪ (63,770-35,600). סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאמצע התקופה, 17.09.2019, מגיע לסך של 31,292 ₪.
למותר לציין כי טענת הנתבעת כי היתה לה ציפייה כי התובע ישלם את דמי השכירות ודמי הניהול שנקבעו בהסכם השכירות בתום תקופת הגרייס השנייה, אינה גוברת על הסכמת הצדדים בנספח השינויים, כמצוטט לעיל, ולפיכך אין בה להעלות או להוריד מהתוצאה המתחייבת במשפט.
לסיכום כל האמור לעיל, אני מורה כדלקמן:
התביעה העיקרית נדחית בזאת.
התביעה שכנגד מתקבלת באופן חלקי ביותר ובהתאם לכך אני מחייב את הנתבע שכנגד לשלם לתובעת שכנגד סך של 31,292 ₪ וזאת עד ליום 01.03.2023, שאם לא כן הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
בנסיבות העניין, לאור העובדה כי התביעה שכנגד התקבלה באופן חלקי ביותר, כל צד יישא בהוצאותיו.
ניתן היום, ז’ שבט תשפ”ג, 29 ינואר 2023, בהעדר הצדדים.
