בפני
כבוד השופטת שירי היימן,
סגנית נשיאה לענייני משפחה-מחוז חיפה
תובע
מ.ש.
ע"י עו"ד מאזן באבא
נגד
נתבעים
1.א.ש.
2.ס.ש.
4.ר.ש.
5.ע.ש.
ע"י עו"ד עבדאללה ח'ורי
פסק דין
לפניי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בנכס הידוע כגוש *** חלקה ** מאדמות *** (להלן: "הקרקע").
התובע (מ.ש.) והנתבעים 1-2 הם אחים (א.ש., ח.ש.). לתובע אח נוסף בשם נ.ש., שהוא אביהם של נתבעים 3-5 (ס.ש., ר.ש., ע.ש.) ובעלה של נתבעת 6 (ג.ש.).
הזכויות בקרקע רשומות בלשכת רישום המקרקעין כדלקמן: 1/4 ע"ש התובע (מ.ש.), 1/4 ע"ש נתבע 1 (א.ש.), 1/12 ע"ש כ"א מנתבעים 3-5 ו- 1/4 מהזכויות רשום על שם נתבעת 6.
השתלשלות ההליכים
כתב התביעה הוגש ביום 5.10.21 וביום 14.10.21 ניתן צו האוסר על הנתבעים לבצע דיספוזיציה בזכויותיהם בקרקע וכן נאסר על הנתבעים להמשיך בעבודות הבניה.
הנתבעים לא התייצבו לדיון שהתקיים ביום 21.10.21 למרות שהבקשה וההחלטה על צו המניעה הזמני נמסרו להם. על כן ניתנה החלטה כי צו המניעה שניתן ימשיך ויעמוד בתוקפו על למתן החלטה אחרת.
ביום 25.10.21 הגישו הנתבעים בקשה לביטול הצו שניתן ועל כן התקיים דיון נוסף ביום 13.12.22 במסגרתו הסכימו הצדדים למינוי שמאי מטעם ביהמ"ש, שיעריך את חלקו של התובע בקרקע, תוך שהוא מתייחס לשווי הקרקע נטו לאחר הפרשות לצרכי ציבור.
ביום 24.1.22 הוגשה חוות דעת השמאי מנחם גרוסמן (להלן: "השמאי"). הנתבעים שלחו שאלות הבהרה והשמאי השיב ביום 20.2.22.
בדיון שהתקיים ביום 7.6.22 הסכימו הצדדים שימונה מודד מטעם ביהמ"ש, אשר יגיש חוות דעתו בשאלה האם ניתן לבצע חלוקה בעין של זכויות הצדדים בקרקע נשוא המחלוקת והאם ניתן להקצות לתובע מגרש לבניה בקרקע, בהתייחס להוראות חוק התכנון ובניה החלות על הקרקע ולשימוש בפועל שעשו שאר השותפים בקרקע.
חוות דעת המודד איוב שאדי מאזן (להלן: "המודד") הוגשה ביום 14.12.22. הנתבעים שלחו שאלות הבהרה למודד והמודד הגיש את תשובותיו ביום 24.12.22.
ישיבת הוכחות התקיימה ביום 29.6.23 בה נחקר השמאי.
טענות התובע
התובע ושלושת אחיו (הנתבע 1 א.ש., הנתבע 2 ח.ש., והאח נ.ש.) קיבלו הזכויות בקרקע מאביהם לאחר פטירתו בחלקים שווים.
אחיו נ.ש., העביר במתנה את כל זכויותיו בקרקע לבניו הנתבעים 3-5. הנתבעת 6 רכשה את חלקו של הנתבע 2 בקרקע.
התובע טוען כי התגורר משך 28 שנים בעיר *** ולאחרונה שב לעיר הולדתו, ***, אז גילה כי אחיו הנתבעים ובניו של אחיו נ.ש., הנתבעים 3-5, החלו בבניית בית דירות ללא הסכמתו על הקרקע המשותפת, וכי חלקו מסתכם בשטח קטן ופינתי אשר הוקצה לצרכי ציבור וכי הנתבעים ניצלו מלוא אחוזי הבניה המיועדים לתובע.
הקרקע נמצאת במצב של "מושע" ומעולם לא בוצעה חלוקה כלשהי בקרקע.
בהתאם לחוות דעת המודד והשמאי הנתבעים פגעו בזכויותיו הקנייניות של התובע ואין לו אפשרות לבנות על הקרקע, שכן דירות המגורים שבנו הנתבעים נבנו על חלקו.
טוען התובע כי שתי שאלות עומדות להכרעה, האחת היא האם התובע יכול לבנות על החלק שנותר והשאלה השנייה היא גובה הפיצוי המגיע לתובע לאחר שהנתבעים ניצלו את מלוא אחוזי הבניה.
המודד קבע שאין ולא קיימת אפשרות בנייה על המגרש הפנוי בהסתמך על התנאים התכנונים הקיימים בחלקה.
השמאי קבע שערך חלקו של התובע בקרקע הוא בסך של כ-662,000 ₪ .
התובע טוען שיש לאמץ את חוות דעת המומחים וכי השמאי נחקר על חוות דעתו, הפגין ידע והתמצאות וחוות דעתו אמינה, מפורטת, מבוססת ועניינית.
לאור חוות דעת המומחים לא ניתן לבצע חלוקה בעין של הקרקע, נוכח התנהלות הנתבעים התובע אינו יכול לנצל את אחוזי הבניה המגיעים לו על פי חלקו בקרקע ועל כן הוא מבקש שבית המשפט לפסוק לתובע מלוא שווי המגרש בהתאם לחוות דעת המומחה השמאי מר גרוסמן מנחם בשווי של 662,000 ₪.
טענות הנתבעים
בהתאם להוראות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מגרש חייב להיות בשטח שלא יפחת מ-400 מ"ר נטו ומאחר וזכויות התובע בקרקע הם בשטח של כ-320 מ"ר נטו, הרי שמלכתחילה לא יכול היה התובע לבנות בקרקע. בנוסף לכך זכויות התובע מפוצלות בין שני המגרשים בקרקע, בהתאם לתשריט חלוקה עליו חתום התובע מזה עשרות שנים.
הנתבעים טוענים שזכויות הבניה בקרקע לא נוצלו במלואן והתובע יכול לבנות קומה נוספת מעל המבנה שבנו הנתבעים 2-4. הנתבעים מסכימים שהתובע יבנה דירה מעל המבנה שבנו ועפ"י היתר בניה, בהתאם לחלקו היחסי בקרקע ותשלום חלקו בעלויות ההקמה והפיתוח בהם נשאו הנתבעים. ככל והתובע יסרב להצעה זו הדבר יהווה הוכחה לניצול לרעה של הליכי משפט.
לחילופין מבוקש להורות למומחה להגיש חוות דעת חדשה בהתאם לתקינה השמאית עפ"י שיטת ההשוואה ללא תוספת "דיווחי חסר" בהתאם לפסיקה.
לחילופי חילופין יש לקבוע כי שווי מ"ר בקרקע הוא בסך של 900 ₪ שהוא המחיר הגבוה מבין המחירים שנקבעו ברשימת השומות שהוגשה לבית המשפט של עסקאות שנערכו בטווח של שנתיים ממועד עריכת חוות הדעת, באותו גוש בו נמצאת הקרקע.
הנתבעים טוענים שיש לפסול את חוות דעת השמאי מהנימוקים הבאים:
התקינה השמאית קובעת שיש לערוך שומה לפי שיטת ההשוואה בעסקאות דומות באותו אזור בתקופה של שנתיים שלוש אחרונות, ובהיעדר עסקאות להשוואה לפי שיטת החילוץ. השמאי הסתמך על עסקת השוואה אחת בלבד ובחר בשיטת החילוץ שכללה 4 עסקות ששלוש מתוכן נערכו למעלה משלוש שנים לפני מועד עריכת חוות הדעת. השמאי אישר בחקירתו ששלוש עסקאות אלו אינן רלוונטיות וכי לא מצא עסקאות להשוואה למרות שהוצגו לו עסקאות רלוונטיות מתוך מידע נדל"ן של רשות המיסים. גם את העסקה הבודדת עליה הסתמך לא בדק לעומק.
השמאי ציין, בהתבסס על דו"ח מבקר המדינה משנת 2007, כי בחברה הערבית יש "דיווח חסר" לרשות המיסים לעניין שווי העסקאות, אך דו"ח מבקר המדינה אינו יכול לשמש כראיה בהליך משפטי והוא נערך לפני 14 שנים. קביעתו בדבר דיווחי חסר סותרת את הפסיקה.
השמאי בתשובתו לשאלות הבהרה ובחקירתו ציין כי הוא פנה לגורמים כלשהם ומולם בדק את המחיר למ"ר באזור, אך לא ידע לזכור שמות משנשאל בחקירתו, מכאן כי קביעתו נסמכת על עדות מפי השמועה ועל כן חוות הדעת פגומה, ורשלנית ויש לדחותה.
הסוגיות שבמחלוקת:
האם ניתן לבצע חלוקה בעין של הקרקע?
ככל ולא ניתן לעשות כן מהו גובה הפיצוי לו זכאי התובע.
דיון והכרעה
ראשית אסיר מעל דרכי את טענת הנתבעים בראשית סיכומיהם כי ממילא מלכתחילה בידי התובע שטח של 321 מ"ר ברוטו שאינו מאפשר מגרש מינימלי לבנייה שחייב להיות בשטח שלא יפחת מ- 400 מ"ר ואת המחלוקת בין הצדדים לגבי תוקפו של התשריט משנת 2009. למעשה הצדדים זנחו טענות אלו בסיכום טענותיהם, אך למעלה מן הצורך אדון בהן.
לשם הכרעה בשאלה האם ניתן לחלק בעין את הקרקע, מונה ביום 7.6.22, בהסכמת הצדדים, מודד מטעם בית המשפט שהתבקש לחוות דעתו בשאלה האם ניתן לבצע חלוקה בעין של זכויות הצדדים בקרקע נשוא המחלוקת והאם ניתן להקצות לתובע מגרש לבניה בקרקע, בהתייחס להוראות חוק התכנון והבניה החלות על הקרקע ולשימוש בפועל שעשו שאר השותפים בקרקע.
בסעיף 22 לחוות הדעת מפרט המודד כי בהתאם לזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין לתובע, לנתבע 1 ולנתבעת 6 שטח רשום של 387 מ"ר ולכל אחד מהנתבעים 2-5 129 מ"ר.
מחוות דעת המודד עולה כי כטענת הנתבעים, חלקו נטו של התובע בניכוי חלקו להפרשות ציבוריות (66 מ"ר) עומד על 321 מ"ר נטו (סעיף 22 לחוות הדעת) כאשר שטח מינימלי של מגרש לבנייה בהתאם להוראות עומד על 400 מ"ר. אך גם מחלקם של שאר הצדדים יש לנכות באופן יחסי את ההפרשה לשביל ציבורי וחלקם של כל בעלי הזכויות בחלקה קטן משטח מגרש מינימלי לבנייה. אין בכך בכדי לשלול מבעלי הזכויות בקרקע לנצל את זכויות הבנייה ולבנות על הקרקע, הדבר נכון הן לגבי הנתבעים והן לגבי התובע וטענת הנתבעים בעניין זה נדחית.
המודד מאשר בתשובות לשאלות ההבהרה כי חלקו של התובע מתחלק בין שני המגרשים, רבע בכל מגרש (185 מ"ר במגרש *** ו- 136 מ"ר במגרש ***) אך לא ניתן לטעון כי נוכח חלוקה זו יישללו מהתובע זכויותיו הקנייניות.
המודד קבע כי היתרי הבניה שניתנו בחלקה התבססו באופן מלא על תשריט החלוקה המאושר בחלקה מס' *** שאושר ע"י הוועדה המקומית לתו"ב בישיבתה מיום 26.2.2009.
המודד מציין בסעיף 16 לחוות דעתו לגבי התשריט: "כך, מקצה תשריט החלוקה המאושר (בהסתמך על תוכניות מאושרות החלות על החלקה) שני מגרשים ביעוד מגורים לשימוש הפרטי של הבעלים בחלקה. שני המגרשים -ביחד ולחוד- נמצאות בבעלות המשותפת של האחים א.ש., ח.ש. ומ.ש., כפי שניתן לראות בטבלאות שטחים חתומות על ידם בתשריט.
"מותר לציין כי התשריט התקבל סרוק מהועדה המקומית, והתקבל בתודה רבה ממוחשב מעורכו מודד מוסמך סאמר תיים".
מכאן כי התשריט משנת 2009 שנחתם על ידי שלושת האחים וביניהם התובע ושאושר על ידי הוועדה לתו"ב הוא תשריט תקף ומחייב. טענתו של התובע, כי חתימתו על התשריט זויפה וכי התשריט אינו בתוקף, נדחית. התובע לא הוכיח טענה זו ולמעשה זנח אותה בסיכומיו. מנגד, לא ייתכן כי נוכח היתרי הבנייה שהוצעו על סמך התשריט יישללו מהתובע זכויותיו הקנייניות בחלקה.
כעת אדון בטענת הנתבעים לפירוק שיתוף בעין ולטענתם כי התובע יכול לבנות קומה שניה מעל המבנה שבנו הנתבעים 2-4, וזאת למרות שנראה כי הנתבעים זנחו טענה זו. ביום 4.6.24 הגישו הנתבעים בקשה לביטול צו המניעה. בסעיף 16 לבקשה ציינו כי המחלוקת בין הצדדים היא כספית ביחס לשווי זכויות התובע בקרקע, כך שלמעשה זנחו את טענתם לפירוק שיתוף בעין, שנטענה בסיכומים. למרות זאת ומאחר והטענה נטענה בסיכומים אדון בה.
וכעת אפנה למסקנתו העיקרית של המודד בעניין האפשרות לחלוקה בעין של הקרקע:
24."בהתאם לבחינת החלופות לעיל, לא ניתן להקצות עבור התובע מגרש עצמאי העונה על זכויותיו הרשומות בחלקה. על אף שבחלקה נותרו חלקים פנויים שטרם נבנה עליהם, חלקים אלה אינם יכולים לשמש את התובע כיחידה תכנונית עצמאית המבטיחה את זכויותיו במקרקעין, וכל הקצאה כזו, לא תניב מגרש רגולרי, ישים, יעיל או שמיש לבנייה ולמימוש זכויותיו של התובע, זאת ועוד, כי מען הקצאה כזו תחבל בהיתרים שהוצאו ומומשו על מגרשי החלקה המיועדים למגורים.
25.סיכום: במענה על הסוגייה לשמה התבקש הח"מ לחוות את דעתו המקצועית בהתאם להחלטת מינויו, וכפי שנוסחה בסעיף 2 לחוות דעתו: האם ניתן לבצע חלוקה בעין של זכויות הצדדים בקרקע נשוא המחלוקת, והאם ניתן להקצות לתובע מגרש לבניה בחלקה, בהתייחס להוראות חוק התכנון והבנייה החלות על החלקה ובהתייחס לשימוש בפועל שעשו שאר השותפים בה- הח"מ סבור כי החלוקה המבוקשת הנה חלוקה בלתי אפשרית בנסיבות העניין שתוארו לעיל."
מסקנת המודד היא חד משמעית, לא ניתן לחלק בעין את הקרקע, לא ניתן להקצות לתובע מגרש לבנייה בקרקע והדבר נובע מההיתרים שהוצאו וניתנו בחלקה, כל הקצאה כזו תפגע בהיתרים ובבנייה שכבר בוצעה בחלקה על ידי הנתבעים.
לאור חוות דעת המודד, הצעת הנתבעים כי התובע יבנה דירה מעל המבנה שבנו, נדחית. הנתבעים לא שאלו את המודד במסגרת שאלות ההבהרה ששלחו אליו אודות אפשרות זו ולא ביקשו לזמן אותו לחקירה בעניין זה ועל כן טענה זו נדחית.
גובה הפיצוי שישולם לתובע
לאור מסקנה זו יש לדון בגובה הפיצוי שעל הנתבעים לשלם לתובע בתמורה לזכויותיו בקרקע, נוכח העובדה שהשימוש שהם עושים בקרקע מונע מהתובע לממש את זכויותיו הקנייניות.
לשם הערכת חלקו של התובע בקרקע כפנויה, מונה שמאי מטעם בית המשפט אשר הגיש חוות דעתו ביום 24.1.22.
השמאי נתבקש להעריך את חלקו של התובע בקרקע בחלקה ** בגוש *** כפנויה. וכך קבע בסעיף 9 לחוות דעתו בו ציין "עמדות גורמים ושיקולים": "לצורך אומדן שווי מ"ר קרקע נערכה בדיקת עסקאות מכר *** בהתאם לגישת ההשוואה. גישה זו מבססת את אומדן שווי הנכסים בהתבסס על עסקאות השוואה שנעשו לערך באותו פרק זמן, לנכסי מקרקעין שנתוניהם דומים ככל האפשר לנשוא השומה מבחינת: מיקומן, אופיין, רמת ניצולן וכו'. השומה הסופית מתבצעת תוך שימוש במקדמי התאמה בין הנכס הנישום ובין עסקאות ההשוואה, מחישוב שנערך (ראה סעיף 10 להלן) עולה שווי מ"ר קרקע ביישוב *** 1,418 ₪. סכום זה נמוך משמעותית משווי השוק של מ"ר קרקע למגורים ביישוב ***.
בבואי לבחון מה שווי השוק של מ"ר קרקע למגורים, איני יכול להסתפק רק בעסקאות ההשוואה שמפורסמים במידע נדל"ן ברשות המיסים, שהרי ידוע שבמגזר המיעוטים יש דווחי חסר בעסקאות מכר. כפי שמצוין בדוח מבקר המדינה 58ב' לשנת 2007…..מתייחס המבקר לדווח על עסקאות מכר במגזר המיעוטים וכך כותב: "דיווח על עסקאות בסכום הנמוך מהמחיר הריאלי.
מסקר שוק שערכתי ומהיכרותי את שוק המקרקעין במגזר המיעוטים, ולאחר ניתוח הנתונים דלעיל, הגעתי למסקנה כי סביר להניח שהשווי המוערך של קרקע למגורים בסביבות הנכס שבנדון ולמועד הקובע ומתוך זהירות 2,000 ₪/למ"ר קרקע."
בהמשך פרט השמאי את השיקולים והנתונים שהביא בחשבון בהערכת השווי ושהובילו אותו למסקנה זו.
בסעיף 10.1 לחוות דעתו פרט השמאי 4 עסקאות השוואה לתקופה שבין 27.1.2016 ועד 11.11.2020 והגיע למסקנה שבהתאם לשיטת ההשוואה שווי ממוצע למ"ר קרקע הוא 1,418 ₪.
בסעיף 10.2 בחוות הדעת פרט השמאי את:
"אומדן שווי חלקו היחסי של מ.ש. בחלקה ** עפ"י שווי שוק:
הסעיף
שטח במ"ר
מקדם
שטח אקווי'
שטח בייעוד למגורים בחלקה **
1,285
1
1,285
שטח בייעוד לציבורי פתוח בחלקה **
263
0.15
39
סה"כ שטח במ"ר
1,548
1,324
חלקו של מ.ש. 1/4- בחלקה **
387
25%
331
שווי מוערך למ"ר קרקע במגרש **
2,000
שווי חלקו של מ.ש. בחלקה **
662,225
ובמעוגל
662,000 ₪
בסיכום חוות דעת המומחה "אומדן שווי חלקו של התובע מר מ.ש. בקרקע בחלקה ** בגוש *** ביישוב ***, למועד הקובע כשהיא פנויה מכל מחזיק וחופשיה ופטורה ממיסים, היטלים, חובות, שעבודים ומשכנתא וצד ג' בסך: 662,000 ₪."
המועד הקובע הוא יום עריכת חוות הדעת – 24.1.2022.
במענה לשאלות הבהרה מיום 3.2.22 ששלחו הנתבעים, התייחס המומחה לקושי בהערכת שווי קרקע למגורים במגזר המיעוטים וציין שאחד הקשיים נובע מ"דיווחי חסר לרשות המיסים "יש דווח על עסקאות בסכום הנמוך מהמחיר הראלי" (דו"ח מבקר המדינה 2007), בעסקאות מכר קרקע למגורים וחקלאות. (סעיף 1.3.ה לחוות הדעת).
בסעיף 1.6 לתשובות הסביר כי בשלב הראשון בחן עסקאות מכר של קרקעות למגורים כפנויות משנת 2021, שפורסמו במידע נדל"ן של רשות המיסים, בהתאם לגישת ההשוואה, ומצא ששווי מ"ר קרקע נע בגבולות 200-1,000 ₪ למ"ר. להערכתו המקצועית ערכים אלו נמוכים משמעותית משווי השוק ולאור הפער של פי 5 בטווח המחירים לא ניתן היה להסתמך על נתונים אלו ועל גישת ההשוואה.
בנסיבות אלו בחן עסקאות מכר של נכסים בנויים שפורסמו במידע נדל"ן של רשות המיסים בהתאם לגישת חילוץ שווי הקרקע ולאחר ההתאמות הנדרשות מצא ששווי הקרקע נע בטווח רחב מאוד בין 858 ל – 1,899 ₪/מ"ר והממוצע הוא 1,418 ₪/מ"ר.
מאחר וסבר ששיטת ההשוואה ושיטת החילוץ לא שיקפו את שווי השוק פנה למספר אנשים באזור המתמצאים בתחום הנדל"ן ושאל לדעתם, מתשובותיהם עולה שהשווי נע בין 1,800 – 2,500 ₪/מ"ר. מתוך זהירות קבע שהשווי הוא 2,000 ₪/מ"ר.
השמאי הסכים כי הגישה בעלת התוקף הגבוה ביותר היא גישת ההשוואה, גישת החילוץ בעלת תוקף בינוני וגישת דלפי (הגישה בה נקט) בעלת תוקף נמוך. אך לדבריו כל הגישות הן כלי עזר בלבד ובמקרה זה גישת ההשוואה והחילוץ לא שיקפו את המציאות ולכן פנה לגישת דלפי. כל הגישות לגיטימיות מבחינה שמאית ולשמאי שיקול דעת להחליט באיזו גישה לנקוט (עמ' 4 לתשובות).
התובע מסכים לחוות דעת השמאי והנתבעים מתנגדים לה. לטענתם השמאי שגה בכך שהתייחס ל"דיווח חסר" ובכך שפעל לפי שיטת החילוץ. לטענתם היה על השמאי לפעול לפי שיטת ההשוואה.
התייחסות השמאי ל"דיווח חסר"
מקדם "דיווח חסר" נידון במספר פסקי דין. בת"א 29344-01-16 מוחמד מוסטפא חלאילה נ' מדינת ישראל-רשות הפיתוח, (ניתן ביום 18.3.2018, פורסם במאגרי מידע) קבע כב' השופט יצחק כהן:
"23.(א) ..
(ב) את הספק בנוגע לאמינות הנתונים, מבסס השמאי מח'ול על דו"ח מבקר המדינה שמספרו 58ב'. אזכיר, כי על פי סעיף 30(א) לחוק מבקר המדינה, תשי"ח – 1958, "דו"חות, חוות דעת או כל מסמך אחר שהוציא או הכין המבקר במילוי תפקידיו לא ישמשו ראיה בכל הליך משפטי או משמעתי". עם זאת, העובדה שדו"ח מבקר המדינה אינו יכול לשמש כראיה בכל הליך משפטי, אינה מונעת לכאורה את האפשרות שהשמאי מח'ול יעשה בו שימוש אם הוא סבור שהדבר דרוש לשם קביעת שוויה של הקרקע ביחס אליה הוא התבקש ליתן חוות דעת.
ובהמשך:
(ה) נושא הדיווח החסר עלה נדון במספר מקרים בעבר. כך למשל, בה"פ (חי) 102/04 דוחא נ' מדינת ישראל (16.7.2006), קבע כב' השופט ש' ברלינר:
"איני מקבל את דעתו של השמאי ח'לף כאילו במגזר הערבי מקובל, או נוהגים, (באופן גורף), ליתן הצהרות בלתי מדויקות למס שבח מקרקעין באשר למחיר האמיתי בו נקשרו העיסקאות המדווחות לשלטונות המס. כמו כן לא השתכנעתי כי עבודת השמאות וההערכה על ידי מס שבח מקרקעין בנצרת לוקה (כשיטה), בחסר. ההנחה היא הנחת תקינות. הנחה לכאורה היא כי הדיווח של הצדדים לעיסקה הוא אמיתי וכי בקרת שלטונות המס ושומתם נעשים במקצועיות וכי ניתן להסתמך על הנתונים האמורים לצורך הערכת שוויים של מקרקעין שהופקעו. לסתירת הנחה זו לא די באמירותיו של ח'לף בחוות דעתו. יש לקבל כבסיס להערכת שווי החלקה את מחירי המקרקעין בעסקאות השוואה מתאימות, תוך העדפת הערכת שלטונות המס בדבר השווי (וכן בגלל גילום הטלת המס על הקונה, כשכך נקבע בהסכם המכר), על פני הרשום בהסכמים."
"ולעניין זה ראו גם: ת"א (חי) 12610-08-13 סעיד נ' רשות הפיתוח (18.9.2016); ה"פ (נצ) 1803-06-12 מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ נ' נוג'ידאת (8.5.2014).
(ו) אף אני אינני סבור כי יש להוסיף לשווי שנקבע על יסוד עסקאות ההשוואה "מקדם דיווח חסר", מהטעמים הבאים:
(1) ההנחה, שרוב העסקאות המדווחות במגזר מסוים לוקות בדיווח חסר, מטילה כתם פלילי על רוב האנשים הנמנים על אותו מגזר, ואין לקבל גישה זו. במיוחד אין לקבל גישה זו לאור הכלל, שהנטל להוכיח מרמה או הונאה הוא נטל כבד מהרגיל. על כן, אם אדם מבקש להוכיח, כי במגזר מסויים קיים נוהג למסור לרשויות מיסוי המקרקעין הצהרות כוזבות, כי אז מוטל עליו להוכיח נוהג זה, ולהביא לבית המשפט מספיק עדים שיעידו על כך, מידיעתם האישית.
(2) גם אם אניח שלרשות מיסוי המקרקעין מוגשות הצהרות כוזבות בדבר שווי העסקאות שנעשו, אין הדבר מעיד על השווי שנקבע בעסקאות אלה על ידי הרשות. מקום בו רשות מיסוי המקרקעין סבורה, כי הצהרה שניתנה לה אינה משקפת את האמת, רשאית היא שלא לקבל את ההצהרה שנמסרה לה, ולשום את העסקה על פי השווי שהיא סבורה, שהוא השווי המשקף את העסקה כעסקה שנעשתה בין מוכר מרצון לקונה מרצון. השמאי מח'ול השתמש בנתוני השווי שפורסמו על ידי רשות המסים ולא בנתוני ההצהרות שנמסרו לה. על כן חזקה על רשות המסים, שהנתונים שפורסמו במאגר שלה, הם הנתונים המשקפים את שוויין האמתי של העסקאות ולא את שוויין של העסקאות על פי הדיווחים שנמסרו לה, שאפשר וחלקם היו כוזבים.
(3) לבד מן העובדה, שההנחה העומדת בבסיס הוספת מקדם הדיווח החסר, מטילה כתם כללי על אנשים רבים, וללא הבחנה, הרי יש בה אי צדק כלפי המדינה. אם ההנחה זו הייתה נכונה, ומשמעות הדבר היא, שרוב העסקאות במגזר מסוים מדווחות בחסר, כי אז מדוע שהמדינה, שגבתה מסים בסכומים נמוכים מאותו מגזר, תשלם לאנשים הנמנים על אותו מגזר פיצויים בסכומים גבוהים יותר. אם היה מקום לקבל את גישתו הכוללנית של השמאי, שקיים נוהג במגזר הערבי, שלא למסור דיווחי אמת, כי אז מנגד, היה מקום לקבוע, שאף את פיצויי ההפקעה יש לשום על פי הסכומים שהוצהרו, ואשר לפיהם נגבו המסים, ולא בסכום גבוה יותר.
(ז) רחוק אני, כרחוק מזרח ממערב, מהגישה המטילה כתם כללי על מגזר שלם, ואינני סבור שיש מקום לצאת מההנחה, שרוב עסקאות ההשוואה לוקות בדיווחי שווי חסרים לרשות מיסוי המקרקעין. כאמור, גם אם יש מקרים של דיווח חסר לרשות המסים, חזקה על הרשות שהיא דואגת לשום את שווי הנכסים על פי שווים האמתי, ובהתאם לכך לגבות את המס. על כן, הנני מקבל את טענת בא כוח הנתבעת בעניין זה, ובעטיה יש לתקן את חוות דעתו של השמאי אושרת, ולהפחית מהפיצוי שקבע את "מקדם הדיווח החסר".
כך גם נקבע בה"פ 1803-06-12 מע"צ-החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ נ' נוג'ידאת ואח' ( ניתן ביום 8.5.2014 פורסם במאגרים) ע"י כב' השופטת מוניץ בסעיף 2ד לפסק הדין וכן בה"פ 61540-01-15 תיתי נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 29.10.2018 פורסם במאגרי מידע) ע"י כב' השופט שרעבי (סעיף 34 ואילך בפסק הדין).
המומחה נשאל בחקירתו בעניין קביעתו בדבר "דיווחי חסר":
"ש. לגבי דיווחי חסר – האם היית עד או קשור לעסקה שהיה בה דיווח חסר? האם יש לך ראיה שאתה יכול להציג לביהמ"ש לגבי אותם דיווחי חסר מעבר לדו"ח מבקר המדינה?
ת. היו לי מס' אינדיקציות ועשיתי כמה שמאויות והיו לי אינדיקציות להסכמה של הרשויות לדיווח חסר, למרות שבתשובות לשאלות אמרתי שאין הנחיות מיוחדות איך מעריכים שווי של נכסים במגזרי המעוטים ויש מאפיינים מסוימים ששונים מאפיינים עירוניים. לשמחתי ב- 15.1.23 היתה החלטה של וועדת השגות שהשמאי הממשלתי יושב שם, שמאי מכריע ועוד עורך דין ברמה של שופט, הוועדה נתנה החלטה ב- 15.1.23 ב*** בקרקע חקלאית, הוועדה מכריע בין שמאי מחוזי שנותן החלטה שלו בהשגה ראשונה לבין המשיג. מקריא לביהמ"ש ".. הפרש זה מעיד בהכרח על כשל באמינותם של חלק מהדיווחים באופן שאינו עולה בקנה אחד עם הגדרת שווי השוק ואינו מאפשר הסתמכות עליהם לצורך קביעת השווי. תופעה זו שכיחה במסגרת עסקאות בחלק מהמגזר הערבי, כפי שהבהירו הצדדים בהליך זה". גם הצדדים מסבירים שלא יכולים להסתמך על הנתונים.
בסיכום הם כותבים שהוועדה סבורה שלא ניתן להסיק מהם לעניין השווי ולאור כך המשקל נמוך.
ש. אז איך מגיעים למסקנות?
ת. הם בחנו ומראים שהשמאי של מקרקעי ישראל מסתמך על סקר שערך עם שמאי אחד. השמאי המחוזי לקח את הרף הגבוה שיצא לו בנתונים ועליו התייחס. אמר שאם הרף הגבוה זה סימן שזה הכי קרוב למציאות. הם אמרו שלא מסתמכים על עסקאות השוואה ומסתמכים על הסתמכות בשמאים מכריעים, השמאים המכריעים אמנם נותנים את ההחלטות שלהם לאורך השנים אבל מאחר שזה הטל השבחה אבל מתייחסים לעסקאות לא רלוונטיים כי הם מעל 10 שנים למה שאנחנו מדברים ולא יכולתי להסתמך עליהם. לכן לקחתי 2 פרמטרים – הפרמטר של הסקר שערכתי ושאלתי שמאים אחרים ומישהו נוסף והסתמכתי על העסקה הזאת שנתנה לי אינדיקציה של 1,900 ₪ למ"ר והגעתי לידי מסקנה שהמחיר הנכון למ"ר הוא 2,000 ₪. (עמ' 17 לפרוטוקול שורה 17 ואילך).
ובהמשך:
"ש. הסתמכת בין היתר בחווה"ד שלך על דו"ח מבקר המדינה משנת 2007?
ת. כן.
ש. יודע מה סעיף 30א לחוק מבקר המדינה קובע?
ת. לא.
ש. מקריא לך את הסעיף. איך אתה כמומחה מטעם ביהמ"ש מסתמך בחוות הדעת שלך על דו"ח שלא יכול לשמש כראיה?
ת. בימ"ש יקבע. אבקש לתת את הרשימה של השמאויות המכריעות לצורך קביעת היטל השבחה שנעשו ב*** ולראות שהמועד הקובע 1995 , 1998 ולכן לא יכולתי להסתמך על זה.
ש. אתה מכיר מה הפסיקה אומרת לעניין דיווחי חסר?
ת. מפנה את ביהמ"ש גם לנושא של ההחלטה לוועדת השגות, באיזור ***, שם הם מנתחים על עסקה שבן אדם דיווח 110 אלף ₪ בסעיף 11.3.2. רשות המיסים קבע 720 אלף ₪ והלכו להליך משפטי וקבעו בפשרה 430 אלף ₪.
ש. האם אתה יודע מה הפסיקה קובעת בעניין שמאויות שבהם שמאים טוענים לדיווחי חסר?
ת. לא מכיר.
ש. מפנה למספר פסקי דין – ת"א בימ"ש מחוזי חיפה 29344-01-16 של בימ"ש מחוזי חיפה. ה"פ 10900-12-10 של בימ"ש מחוזי חיפה. ה"פ 1803-06-12 בימ"ש מחוזי נצרת, ה"פ 61540-01-15 מחוזי חיפה, ה"פ 25781-06-15 מחוזי חיפה. פס"ד 5149/94 בימ"ש מחוזי עליון.
נניח שהיית קורא את פסקי הדין האלה לפני מתן חוות הדעת, היית משנה דעתך לגבי דיווחי חסר?
ת. לא. גם אם היה עומד בפניי וועדת השגות והיו לי אינדיקציות קודמות שהשמאי הממשלתי ואני שמאי ולא משפטי ואני מתייחס למה שהמערכת השמאות כותבת לתקדימים שלה וכאן יש תקדים. וועדת השגות היא תקדים והם כותבים במפורש והם מכירים את פסקי הדין ורושמים את פסק הדין. אני מעריך שהם התחשבו והבינו שיש כאן משהו שהוא לא בסדר ולכן לא הסתמכו על הנתונים האלו. אני לא משפטן, לא עורך דין ולא מכיר את הדברים האלה, לא יודע איך לשלב אותם אבל סומך על וועדת השגות שחוקרת את פסקי הדין." (עמ' 18 לפרוטוקול שורה 16 ואילך).
השמאי הגיש את החלטת ועדת השגות מיום 13.1.2023 שהתייחסה לקרקע ב*** וכן טבלת שמאות מכריעה/ועדת השגות לאזור *** (ת/1) המציגה עסקאות לשנים 1985 ועד 2001.
בהחלטת ועדת ההשגות לאזור *** מיום 15.1.23 נקבע כי "בהינתן מספר רב של עסקאות לנכסים שדומים במאפייניהם (נתונים פיזיים, מיקום גאוגרפי, מצב תכנוני וכו'), שבהן מתקבלים הפרשי מחיר בטווח של למעלה מ- 100% (פי 10!), הרי שהפרש זה מעיד בהכרח על כשל באמינותם של חלק מהנתונים המדווחים באופן שאינו עולה בקנה אחד עם הגדרת שווי השוק, ואינו מאפשר הסתמכות עליהם לצורך קביעת השווי…..תופעה זו שכיחה במסגרת עסקאות בחלק מהמגזר הערבי, כפי שהבהירו הצדדים בהליך זה, חלק גדול מהעסקאות מתייחסות למחיר "נטו" ובו מתחייב הרוכש לשאת בכל המיסים החלים בעסקה. העסקאות עפ"י רוב נערכות לחלקים במושאע והצדדים לעסקה הם בדרך כלל בני משפחה. זאת ועוד, מעיון בחלק מההסכמים עולה כי המשמעות המעשית של הממכר בעסקאות אלו היא זכות החזקה בפועל, שכן התמורה משולמת במלואה למוכר וכלל אינה מותנית בהשלמת רישום הזכויות בלשכת המקרקעין על שם הקונה….." (עמ' 7 להחלטה).
הוועדה התייחסה לעסקה באותה חלקה נשוא הדיון, שם שווי העסקה משקף את שווי הבית הבנוי על החלקה ומאיין את שווי הקרקע לכדי ערך קרוב לאפס, עסקה המצביעה על הבעייתיות בעסקאות המדווחות.
לסיכום קבעה הוועדה "כי לנוכח השונות הגבוהה בעסקאות השוואה המדווחות לשלטונות מיסוי מקרקעין, לא ניתן להסיק מהן אודות השווי, ומשכך משקלן נמוך. לאור האמור תסתמך הוועדה על נתונים שרמת מהימנותם גבוהה יחסית ובנוסף על החלטות שמאים מכריעים/ועדת השגות." (עמ' 8 להחלטה).
אשר על כן הוועדה ביססה החלטה על מכרזי רמ"י ועל החלטות שמאים מכריעים שניתנו באזור.
השמאי הסביר בחוות דעתו מדוע לא יכול היה להסתמך על עסקאות השוואה נוכח הפערים הגבוהים בין העסקאות המגיעים לפער של פי חמישה ועל כן פנה לגישת החילוץ ולגישת הסקר.
אולם ההבדל בין החלטת וועדת ההשגות לבין מסקנת השמאי היא בסיס הנתונים עליהם הסתמכו. וועדת ההשגות אכן קבעה כי מקום שבו קיימת שונות גבוהה בעסקאות השוואה מדווחות לא ניתן להסיק מהן אודות השווי והיא אף הסבירה את המקור לפערים אלו שנובע ממספר סיבות, אולם לבסוף ביססה את החלטתה על מכרזי רמ"י שנתוניהם ידועים וברורים ועל החלטות שמאים מכריעים. השמאי גרוסמן ביסס מסקנתו על סקר שערך בין "שמאים נוספים ומישהו נוסף". השמאי לא הבהיר מי הם אותם שמאים נוספים או אנשים שמבינים בנדל"ן.
יפים לעניינו דבריו של כב' השופט בולוס בה"פ 25781-06-15 לביב יוסף אברהים ג'רייס נ. מדינת ישראל (ניתן ביום 31.3.2019 פורסם במאגרים) שם התייחס השופט לקביעת השמאי כי יש להוסיף "מקדם בגין דיווח חסר" אותה ביסס על ניסיונו בעריכת הסכמים לעסקאות מקרקעין בכובעו כעו"ד וקבע שניסיון זה אינו יכול להוות בסיס למסקנות השמאי כי קיים דיווח חסר:
"ההנחה לדיווח חסר
18. נקודת המוצא של המומחה הממונה כי הדיווחים לרשויות המס אודות עסקאות במקרקעין לוקים בחסר או בהשמטה של המחיר האמיתי במיוחד בחברה הערבית, ומכאן יש להוסיף לעסקאות אלו "מקדם בגין דיווח חסר", אין לקבל. עסקינן בהנחה עובדתית (בשונה ממקצועית) גורפת, פרי השערה ואין ביסודה תשתית ראייתית, לא כל שכן משכנעת.
המומחה הממונה עצמו אשר לא אחת במסגרת עדותו בפניי כי מסקנתו זו מבוססת על ניסיוני בעריכת הסכמים לעסקאות מקרקעין בכובעו כעו"ד ועל פסקי-דין שניתנו ובגדרם נקבע כי המחיר הנקוב בהסכם רחוק מהמחיר המוסכם בפועל (עמ' 3, ש' 10-22 לפרוטוקול הדיון מיום 9.7.18). גם הסברים אלה אינם משכנעים, ובוודאי שאינם מהווים מסד נתונים רחב להסקת מסקנה גורפת זו שגם מכתימה ציבור שלם.
בהנחה שנמצאו מקרים, בין אם בפסקי דין או כאלה שהמומחה במסגרת עבודתו כעו"ד נחשף להם, עדיין עסקינן במקרים בודדים, נקודתיים הרחוקים מלהקים תשתית מספקת לביסוס הנחה זו. נוסיף לכך את העובדה שלא יכולה להיות מחלוקת לגביה, כי הנתונים הקיימים במאגר רשויות המס לא מבוססים אך ורק על הצהרות הצדדים לעסקאות, אלא הם גם תוצר של הפעלת הסמכות שבידי רשויות אלו לבחון, לבקר ואף לשום את העסקה אחרת.
ובהמשך:
תפקידו של מומחה מטעם ביהמ"ש לרבות שמאי, הוא להביע את דעתו בשאלות מקצועיות על יסוד נתונים ועובדות, ובאם הצדדים נחלקו לגביהם הסמכות בידי ביהמ"ש להכריע במחלוקות עובדתיות אלו. אין זה מתפקידו של המומחה לקבוע עובדות, ועוד על יסוד אותו מסד נתונים שלא הוכח ואשר לא הובאה לגביו ולו ראשית ראיה בגדרי ההליך המשפטי, להסיק את מסקנותיו המקצועיות."
בענייננו, השמאי קבע עובדות על בסיס סקר שערך כשלא ברור מי היו הנשאלים בסקר, כמה אנשים השתתפו בסקר, מה ניסיונם המקצועי. כשנשאל למי פנה השיב: "לא זוכר בדיוק, שאלתי מס' שמאים ואדם שאני פניתי אליו שרוכש ומוכר באיזור. לא זוכר שמות." (עמ' 20 לפרוטוקול שורה 2 ואילך). השמאי קבע כי אותם אנשים אמרו לו שטווח המחירים נע בין 1,800 ל – 2,500 ₪. אבל הדרך בה בוצע הסקר אינה מאפשרת לצדדים ולבית המשפט לבחון את מהימנותו. הדבר שונה לחלוטין מהחלטת וועדת ההשגות שביססה מסקנתה על נתונים שפורטו בהחלטתה.
לאור כל זאת אני קובעת, ששיטת הסקר בה קבע השמאי את מסקנתו כי "סביר להניח שהשווי המוערך של קרקע למגורים בסביבות הנכס שבנדון ולמועד הקובע, ומתוך זהירות 2,000 ₪ למ"ר קרקע שהם 2,000,000 לדונם קרקע למגורים" אינה מבוססת דיה ולא ניתן להתבסס עליה.
משדחיתי את מסקנת השמאי בדבר שווי קרקע בסך של 2,000 ₪ אפנה לבחון את מסקנתו בהתאם לשיטת החילוץ וההשוואה.
מסקנת השמאי בהתאם לשיטת החילוץ וההשוואה
הנתבעים טוענים כי השמאי שגה כשפעל בהתאם לשיטת החילוץ ולא בהתאם לשיטת ההשוואה, בנוסף לכך מתוך 4 עסקאות שבחן, 3 מהן נערכו 3 שנים טרם מועד עריכת חוות הדעת ואינן רלוונטיות ולמעשה הסתמך על עסקה אחת בלבד.
השמאי נשאל בחקירתו בעניין שיטת החילוץ עליה נסמכה חוות דעתו:
"ש. נכון שהשתמשת בחוות הדעת שלך בשיטת החילוץ?
ת. כן.
ש. מה מעמדה של שיטת החילוץ לפי התקינה השמאית?
ת. יש דירוג בין שיטות או דרישות שונות של מציאת שווי של נכס. שטח חילוץ זה שווי בינוני, זאת אומרת שעדיף שאם יש נכס ויש קרקע ורוצים להעריך קרקע שנמכרה זה נקרא השוואה ישירה. אתה לוקח את שווי הקרקע שנמכרה, רואה כמה נמכר מטר ומשליך את זה לקרקע. שיטת החילוץ היא שיטה נגישה שלוקחים נכסים בנויים כדי לחלץ את שווי הקרקע, מעריך כמה הבית שווה, כמה המבנה שווה ומסיר אותו מהשווי ונשאר לך השווי של הקרקע.
ש. למה היא ברמה בינונית?
ת. כי אתה בעצם מעריך את עלויות הבנייה שזה הערכה. לכן זה נקרא בד"כ השוואה עקיפה ולא ישירה.
ש. למעשה חילצת את שווי זכויות המוכר בקרקע לפי שיטת החילוץ למרות שציינת גם בחווה"ד שהיית צריך להעריך את שווי זכויות התובע בקרקע הבנויה?
ת. נכון.
ש. אתה מאשר שהשיטה העדיפה ובעלת התוקף הגבוה יותר זו שיטת ההשוואה?
ת. נכון. כל הגישות הן גישות לגיטימיות מבחינת התקנים." (עמ' 13 לפרוטוקול שורה 17 ואילך).
השמאי הבהיר כי השתמש בשיטת החילוץ ולא בשיטת ההשוואה מאחר ו: "נתתי רשימה שלמה של עסקאות שנעשו ב*** לקרקעות ויש שונות גדולה בין הערכים של פי 5 ולכן ראיתי בזה עסקאות לא מהימנות ולכן לא השתמשתי בגיסה הזאת למרות שעדיפה." (עמ' 14 לפרוטוקול שורה 12 ואילך).
וכן הבהיר כי למרות, שבהתאם לתקינה השמאית יש להתייחס לעסקאות של השנתיים- שלוש האחרונות, במקרה זה התייחס לעסקאות שהן יותר משלוש שנים אחורה מאחר ו: "לא היו עסקאות נוספות. בדקתי. מה שהיה אצלי ומה שבדקתי שרלוונטי לעניין הזה השתמשתי בזה. מה שאני יכול להגיד בסופו של דבר, שאני לקחתי בחשבון שעשיתי את הערכת השווי את עסקה 4 משנת 2020 ולקחתי את שווי הקרקע מהעסקה הזאת ועליה הסתמכתי. לא היה לי בסיס נתונים כי אמנם ציינתי את העסקאות אבל זה יותר מ- 3 שנים אחורה ולכן הסתמכתי בעיקר על עסקה 4." (עמ' 14 לפרוטוקול שורה 23 ואילך).
כשהציג בפניו ב"כ הנתבעים רשימה של 9 עסקאות ממדל"ן, הבהיר השמאי מדוע לא ניתן להתייחס לחמש מהעסקאות שברשימה וכן הסביר כי:" אני מעריך שבדקתי אבל לא יכול להגיד כרגע. בדקתי את כל העסקאות ורשמתי 4 עסקאות למרות שאפשר היה לרשום 3 עסקאות ואני התייחסתי לעסקה 4 כי היא יותר אמינה. על פניו יש כאן שתי עסקאות בתוך הרשימה שהשטח שלהן 17 מ'. (עמ' 15 לפרוטוקול שורה 5 ואילך).
השמאי הוסיף ואמר כי בייחוד הסתמך על עסקה 4 אך גם עסקה 2 מהווה אינדיקציה (עמ' 20 לפרוטוקול שורה 10 ואילך).
בסיום הדיון נקבע כי ב"כ הנתבעים יציג את הטבלה שהציג לשמאי במהלך עדותו, השמאי יעיין בעסקאות המסומנות בכתב בשנת 2021, 2022 ויודיע לבית המשפט האם יש בהם כדי לשנות את דעתו.
ביום 6.7.2022 הגיש השמאי הודעה על בדיקת 11 הרשומות ממידע נדל"ן – רשות המיסים שהוצגו לו ע"י ב"כ הנתבעים. השמאי הבהיר כי רשומות 1-9 נמצאות במסד הנתונים עליו הסתמך לצורך עריכת חוות הדעת ושצורף לתשובות לשאלות ההבהרה שהגיש. הרשומות כבר נבדקו על ידו ולאחר שעיין בהן שנית אין בהן בכדי לשנות את חוות דעתו, הכול כמפורט בהודעה שהגיש.
השמאי ציין כי רשומות מס' 10 ו – 11 נערכו ביום 29.7.22, כחצי שנה לאחר מועד חוות הדעת שהוגשה ביום 24.1.22, כך שהמידע לא היה כמובן בפניו. לאחר שעיין ברשומות מצא שהנכסים נמכרו תמורת 585 ₪/מ"ר, אך מוגדרים ללא ייעוד (חקלאי או למגורים) ועל כן אין בהם בכדי לשנות הערכתו.
בה"פ 61540-01-15 תיתי נ' מדינת ישראל (ניתן ביום 29.10.2018 פורסם במאגרי מידע) קבע כב' השופט שרעבי כי אמנם השיטה הטובה ביותר להערכת שווי מקרקעין היא שיטת ההשוואה אך במקרים בהם השמאי מתקשה למצוא עסקאות דומות עליו לאתר מקרקעין דומים ככל האפשר ולבצע התאמות (סעיף 29 ואילך לפסק הדין):
"29. באשר לאופן עריכת השומה – נקבע בפסיקה כי השיטה הטובה ביותר להערכת שווי מקרקעין הינה שיטת ההשוואה. היינו – שווי מקרקעין יוערך על פי השוואה לשווי שנקבע בין צדדים בעסקות מקרקעין, בין מוכר מרצון לקונה מרצון, בעלי מאפיינים דומים מבחינת המיקום, זכויות השימוש וכד'.
יודגש כי ההשוואה צריכה להיעשות לנכסים בעלי מאפיינים דומים ויש להיזהר מהשוואה לנכסים בעלי מאפיינים ייחודיים שאינם מתאימים לנכס נשוא השומה.
שיטת ההשוואה הינה השיטה האמינה והיעילה ביותר, כל עוד שומרים על התנאים הבסיסיים הנדרשים לשם השוואה.
במסגרת ההשוואה ועריכת ההתאמות הנדרשות בין הנכס נשוא השומה לנכסים נשוא עסקות ההשוואה, יש הכרח כי יהיו בידי המעריך נתונים מלאים ומהימנים.
את ההשוואה יש לערוך רק ביחס לעסקות שנעשו בתנאי שוק חופשי וללא השפעה של יחסים מיוחדים בין הצדדים על שווי העסקה….
ובהמשך:
לעיתים יתקשה המומחה למצוא עסקות השוואה במקרקעין בעלי מאפיינים זהים, במיוחד כאשר המומחה נדרש להעריך שווי של מקרקעין במועדים רבים ועל פני תקופה ממושכת. במקרים כאלה על המומחה לאתר מקרקעין בעלי מאפיינים קרובים ככל הניתן ולבצע התאמה שתנטרל את ההבדלים בין המקרקעין השונים. התאמה זו תיעשה על ידי המומחה על פי מיטב ניסיונו ומומחיותו, תוך מתן הסבר כיצד ומדוע נערכה ההתאמה".
כן התייחס כב' השופט שרעבי למעמדה של חוו"ד מומחה מטעם בית המשפט:
"30. באשר למעמדו של מומחה בית המשפט – הלכה היא כי מסקנות מומחה שמונה על ידי בית המשפט לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט. בית המשפט הוא המכריע בסופו של יום על פי מכלול הראיות שבפניו, ורשאי בית המשפט לאמץ או לדחות מסקנתו של המומחה או לבור חלקים מחוות דעתו.
ובהמשך:
"יחד עם זאת, נוטים בתי המשפט ברגיל לאמץ את מסקנותיו של מומחה שמונה על ידם, ויסטו מהערכות אלה רק במקרים חריגים, ואם שוכנעו כי נמצאה בהן טעות בולטת.
כך למשל, נאמר בע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא פ"ד נו(2) 936, 949 (2002):
"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן…".
שוכנעתי כי השמאי פעל באופן מקצועי ויסודי ובהתאם לכללים שנקבעו בפסיקה. השמאי בדק את כל העסקאות במסד הנתונים שפורסמו ב*** בשנת 2021 שכולל 164 רשומות – מתוכן רק 25 רשומות התייחסו למכר קרקע למגורים. ניתוח 25 עסקאות אלו הוביל לטווח מחירים של בין 209- 977 ₪/מ"ר, פער שאינו מוסבר ושהוביל את השמאי למסקנה שלא ניתן לסמוך על נתונים אלו (תשובה 2.21 לשאלות ההבהרה).
לאחר שב"כ הנתבעים הציג בפני השמאי בחקירה עסקאות רלוונטיות לדעתו, חזר השמאי ובדק עסקאות אלו והתברר שכל העסקאות (מלבד 10 ו – 11 שבוצעו לאחר עריכת חוות הדעת) היו בפניו בעת עריכת חוות הדעת ונבדקו על ידו.
משמצא השמאי כי אין בנמצא עסקאות השוואה בעלות מאפיינים זהים וכי העסקאות שמצא משקפות פערים בשווי של פי חמישה פעל בהתאם להנחיות, איתר עסקאות בעלות מאפיינים דומים, עסקאות מכר של נכסים בנויים שפורסמו במידע נדל"ן של רשות המיסים בשנים קודמות, ולשם כך היה עליו לפעול לפי גישת החילוץ ולחלץ את שווי הקרקע מהעסקה. שילוב גישת ההשוואה וגישת החילוץ הובילה את השמאי למסקנה שערך השווי הוא 1,418 ₪/מ"ר.
משקבעתי כי השמאי לא יכול היה להסתמך על תוצאות הסקר שערך יש לקבל את קביעתו שמבוססת על גישת ההשוואה והחילוץ, לאחר שהשתכנעתי כי פעל בהתאם לכללים שנקבעו בפסיקה ובהתאם לתקינה השמאית ואין סיבה לסטות מקביעתו.
אשר על כן אני קובעת כי שווי הקרקע הוא 1,418 ₪/מ"ר. בהתאם לטבלה המפורטת בסעיף 10.2 לחוות הדעת חלקו של התובע בקרקע הוא בסך של 469,358 ₪ (331 מ"רX 1,418 ₪).
לסיכום
טענת הנתבעים לפירוק שיתוף בעין נדחית לאור חוות דעת המודד שקבע שלא ניתן לעשות כן.
מאחר והשימוש שעשו הנתבעים בקרקע מונע מהתובע לעשות שימוש בחלקו עליהם לפצות אותו על חלקו בתמורה לזכויותיו בקרקע.
בהתאם לחוות דעת השמאי על הנתבעים לשלם לתובע סך של 469,358 ₪ בתוך 30 יום כשהם צמודים למדד מיום עריכת חוות הדעת, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק הדין ועד יום התשלום בפועל.
כנגד התשלום, זכויות התובע בקרקע הידועה כגוש *** חלקה ** יירשמו על שם הנתבעים באופן יחסי לחלקו של כל נתבע בתשלום לתובע.
רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין כפוף לכל דין.
צו המניעה שניתן ביום 14.10.21 מבוטל.
מאחר וקיבלתי חלק מטענות כל צד אין צו להוצאות.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.
ניתן היום, ג' סיוון תשפ"ד, 09 יוני 2024, בהעדר הצדדים.
