לפני כבוד השופטת שירי היימן
התובע
ר.ש.
ע”י ב”כ עו”ד אליאס אבו זלאף
נגד
הנתבעים
.1 ט.נ.
.2 ח. נ
ע”י ב”כ עו”ד אמיל נחאס
פסק דין
לפני תביעה לסילוק יד ותביעה לדמי שימוש אותה הגיש התובע (להלן: “התובע” או “האב”) כנגד הנתבעים, שהם בנו וכלתו, ביום 23.1.19 וביום 10.10.21, מנכס מקרקעין, שבבעלותו הבלעדית, בעקבות ביטול רישיון במקרקעין, שהעניק בעבר התובע לבנו הנתבע ולמשפחתו, ללא תמורה.
התובע העניק לנתבעים רישיון חינם (רשות) להתגורר בדירה בקומה א’ בבית בו התגורר התובע והנמצא בבעלותו ב*** (להלן: “הדירה”). התובע מבקש לבטל את הרשות שהעניק והצדדים חלוקים בשאלת תנאי ביטול הרישיון, מהו גובה הפיצוי לו זכאי הנתבע על השקעותיו בדירה, האם זכאי הנתבע לפיצוי על השקעות בקומת הקרקע בה מתגוררים התובע ואשתו, והאם חייבים הנתבעים בתשלום דמי שימוש עבור מגוריהם בדירה, מאז הודיע להם התובע, בחודש 9/2018, על כוונתו לבטל את הרשות שהעניק להם.
רקע עובדתי
התובע תושב ***, יליד שנת 1946. התובע הוא הבעלים היחיד הרשום של חלק (***/*****) מחלקה ** בגוש *** הנמצאים בשכונת *** ב*** (להלן: “המקרקעין”). התובע קיבל את הבניין בירושה מאביו.
על החלקה בנוי מבנה בן 3 קומות. בקומת הקרקע מתגוררים התובע ואשתו, בקומה הראשונה מתגוררים הנתבעים ובקומה השנייה מתגורר בן נוסף של התובע ואחיו של הנתבע, מ’.
הנתבעים התחתנו בשנת 2009 ומאז הם מתגוררים בדירה ללא תשלום דמי שימוש, בהתאם לרשות חינם שנתן להם התובע.
ביום 27.9.2018 שלח התובע לנתבע מכתב באמצעות ב”כ שכותרתו: “הודעה על ביטול רישיון חינם במקרקעין.”
טענות התובע
התובע עותר לצו לפינוי וסילוק יד של הנתבעים מהדירה הנמצאת במקרקעין שבבעלותו הבלעדית, לאחר שביטל את הרישיון שהעניק לנתבעים לגור בה ללא תמורה.
התובע טוען כי בשנת 1976 או בסמוך לכך בנה על המקרקעין את דירת המגורים שבקומה הראשונה, מעל קומת העמודים. לטענתו הוא נשא בכל עלויות הבניה לרבות הוצאת ההיתר, חומרי בניה, קבלנים וכל ההוצאות הנלוות. התובע ואשתו התגוררו בקומה הראשונה.
אחיו של הנתבע, מ’, בנה על חשבונו דירת מגורים בקומה השנייה, מעל דירת התובע ואשתו.
בשנת 2009 נישאו הנתבע והנתבעת. התובע הציע לנתבע לבנות דירת מגורים על חשבונו בקומה השלישית מעל דירת המגורים שבנה אחיו בקומה השנייה. הנתבע סרב ועל כן הציע לו התובע לקבל את הדירה בקומה הראשונה, לאחר שהתובע ואשתו יכשירו את קומת הקרקע למגורים ויעברו להתגורר בה. הנתבע הסכים וכך היה. התובע הכשיר את קומת הקרקע, הוא ואשתו עברו להתגורר בה והנתבע קיבל חזקה בדירה בקומה הראשונה לאחר ששיפץ אותה. התובע והאח סייעו לנתבעים במימון השיפוץ. בסיומו נישאו הנתבעים ועברו להתגורר בקומה הראשונה, בהתאם לרשות שנתן להם התובע.
הנתבעים התחתנו בשנת 2009 ו לאחר נישואי הנתבעים, עברו להתגורר בקומה הראשונה, לאחר שהשיפוץ בה הסתיים, בהתאם לרשות שנתן להם התובע.
לפני כשלוש שנים יחסי בני המשפחה בין התובע לנתבעים עלו על שירטון עד כדי הגשות תלונות במשטרה, אירועי אלימות, והוצאת צווי הטרדה הדדים. מאז קיים נתק בין הצדדים.
ביום 27.9.2018 שלח התובע פניה בכתב אל הנתבעים באמצעות ב”כ, הודעת ביטול רישיון חינם אותו העניק להם ודרש את פינויים מדירת המגורים, פניה אשר התווספה לפניות והודעות רבות וקודמות של התובע לנתבעים שניתנו להם בע”פ.
אין חולק כי, הנתבעים זכאים להחזר השקעותיהם בנכס תוך קיזוז דמי שכירות ראויים. המחלוקת היחידה שנותרה בין הצדדים היא היקף השקעות הנתבעים בנכס.
התובע טוען כי הנתבעים זכאים לפיצוי רק בגין ההשקעות בפועל שהשביחו את הנכס, אין הם זכאים לפיצוי בגין “שווי הרשות”.
התובע טוען כי יש לדחות את טענת הנתבעים ולפיה הם השקיעו בדירה סך של 652,883 ₪ מאחר לא עמדו בנטל ולא הוכיחו טענתם. כן יש לדחות טענתם לפיצוי בגין סך של 200,000 ₪ שהשקיעו לטענתם בקומת הקרקע בה מתגוררים התובע ואשתו, שכן הנתבעים לא הגישו תביעה בגין השקעה נטענת זו, לא הוכיחו שהשקיעו סכום זה ואם השקיעו הרי מדובר במתנה שאינה קשורה לביטול הרישיון.
מומחה בית משפט השמאי *****קבע שהנתבעים הציגו לו אסמכתאות על השקעות שאינן עולות על סך של 340,000 ₪, מסכום זה יש לנכות פחת בשיעור 15% ודמי שימוש ראויים בסך של 3,300 ₪ לחודש החל מחודש 10/2018, המועד בו בוטל הרישיון ועד לפינוי הדירה בפועל.
טענות הנתבעים
בכתב התביעה טענו הנתבעים כי הרשות שניתנה להם היא בלתי הדירה, אולם בהמשך חזרו מהם מטענה זו והתמקדו בטענה כי הם זכאים לפיצוי על השקעתם.
הנתבעים טוענים שיש להתנות את ביטול רשות המגורים שהוענקה להם בתשלום פיצויים בגין השקעותיהם הן בקומת הקרקע בה מתגוררים כיום התובע ואשתו, הן בקומה הראשונה בה הם מתגוררים והן בגין הפגיעה באינטרס ההסתמכות שלהם והציפייה כי רשות המגורים שניתנה להם לא תבוטל ויוכלו לגור בדירה עם ילדיהם למשך כל ימי חייהם.
במהלך שנת 1990 בנה התובע, במימון הנתבע ואחיו מ’, קומה שנייה נוספת מעל הדירה המצויה בקומה הראשונה ואשר נועדה לשמש את האח מ’ ואשתו כדירת מגורים.
כשעמדו הנתבעים להינשא ביקשו התובע ואשתו מהנתבעים כי יתגוררו בבניין המשפחתי והציעו כי הם יעברו לגור בקומת הקרקע והנתבעים יתגוררו בקומה הראשונה.
לאור בקשת התובע ואשתו כי הנתבע יגור בבניין המשפחתי ומתוך הסתמכות על הבטחה זו, הנתבע הכשיר על חשבונו עבור התובע ואשתו את קומת העמודים והתאים אותה למגורים ובין היתר חילק אותה לשתי יחידות. אחת שתשמש את התובע ואשתו לצורך מגוריהם ואת השנייה ישכירו כמקור פרנסה נוסף.
התובע ואשתו עברו להתגורר באחת מיחידות הדיור בקומת הקרקע והנתבעים התגוררו בקומה הראשונה החל ממועד נישואיהם ב- 5/2009.
הנתבע טוען שהוא זה שמימן את כל עלויות הבניה הן עבור שיפוץ הדירה בקומה הראשונה בה מתגוררים הנתבעים והן עבור הכשרת קומת הקרקע למגורים לרבות הוצאת היתר בניה. לטענתו, התובע לא נשא כלל בהוצאות אלו.
אשר על כן זכאים הנתבעים לפיצוי בגובה מלוא שווי ההשקעות שקבע השמאי **** לגבי הקומה הראשונה.
כן זכאים הנתבעים לפיצוי בגין אינטרס ההסתמכות. כשנתן התובע לבנו הנתבע רשות לגור בדירה לא התנה את הרשות בקיומה של מערכת יחסים תקינה ולא הגביל אותו בזמן. אשר על כן יש לפצותו בסך של 100,000 ₪ בגין ביטול הרישיון ואינטרס ההסתמכות.
עוד זכאים הנתבעים לפיצוי בגין ההשקעות שביצעו בקומת העמודים בסך של 250,000 ₪ לפי חוות דעת השמאי. התובע לא הצליח להוכיח כי הוא זה שהשקיע בקומת העמודים.
הנתבעים טוענים שיש לדחות את התביעה לדמי שימוש, שכן התובע לא צרף חוות דעת שמאי לעניין גובה דמי השימוש, התובע לא הגיש בקשה לפיצול סעדים, מאחר והרשות שניתנה לנתבעים לא הייתה מוגבלת בזמן לא נגרם לתובע נזק ממוני והוא אינו זכאי לפיצוי. נוכח השקעות הנתבעים בדירה אין הם מחויבים בדמי שימוש.
השתלשלות ההליכים
ביום 23.1.2019 הגיש התובע את התביעה לפינוי וסילוק יד.
ביום 28.10.2019 מונה השמאי ****** כמומחה מטעם בית המשפט על מנת שיעריך את שווי ההשקעות שהשקיעו הנתבעים בקומת העמודים ובקומה א’ בנכס נשוא המחלוקת. עוד נקבע שמאחר והצדדים חלוקים ביניהם בעניין היקף ההשקעות שביצעו הנתבעים בקומת העמודים ו/או בקומה א’ – השמאי יערוך שתי הערכות בהתאם לגרסת התובע ובהתאם לגרסת הנתבעים.
חוות דעת השמאי הוגשה ביום 4.3.2020 וביום 30.4.2020 ו – 24.5.2020 הוגשו תשובותיו לשאלות ההבהרה.
ביום 9.9.2019 התקיים קדם משפט ראשון, ביום 15.6.2020 התקיים קדם משפט נוסף לאחר שהוגשה חוות דעת השמאי ודיון נוסף ביום 25.11.2020 וביום 19.4.2021.
בעקבות הדיון שהתקיים ביום 25.11.2020 הגישו הנתבעים ביום 24.1.2021 הודעה כי אינם עומדים עוד על הסעד של הכרה בהם כברי רשות בלתי הדירה, אך עומדים על הסעד החלופי של פסיקת פיצוי כספי שישקף את שווי הרשות וזכות המגורים להם לרבות היקף השקעותיהם בהשבחת הנכס.
דיון הוכחות ראשון התקיים ביום 12.1.2022 ודיון הוכחות שני התקיים ביום 28.11.2022.
ביום 10.10.2021 הגיש התובע את התביעה לדמי שימוש וביום 10.2.2022 הוגש כתב הגנה בהליך זה.
על מנת לייעל את הדיון הוצע לצדדים ששני ההליכים יידונו במאוחד ובהסכמת הצדדים ניתנה ביום 6.12.2022 החלטה כי שני ההליכים יידונו במאוחד וכל הראיות שנשמעו עד כה ויישמעו בהמשך יחולו בשני ההליכים מבלי לפגוע בטענות הצדדים, פסק הדין יינתן בשתי התביעות במאוחד.
ביום 7.12.2022 התקיים דיון הוכחות שלישי ואחרון בשני ההליכים.
הסוגיות שבמחלוקת
הצדדים מסכימים כי התובע זכאי לבטל את רשות המגורים שנתן לנתבעים אולם חלוקים בדבר התנאים לביטול הרישיון. השאלות שעומדות להכרעה הן:
מה גובה הפיצוי לו זכאים הנתבעים בגין השקעותיהם בקומה הראשונה.
האם הנתבעים השקיעו בשיפוץ קומת הקרקע וככל והשקיעו האם הם זכאים להשבת השקעתם כחלק מתנאי ביטול הרישיון.
האם הנתבעים זכאים לפיצויי הסתמכות בגין עצם ביטול הרישיון.
האם התובע זכאי לדמי שימוש בעבור מגורי הנתבעים בדירה, ככל וזכאי ממתי מתחילה זכאות זו ומהו גובה דמי השימוש.
המתווה הנורמטיבי
בעמ”ש (חי’) 52947-12-15 ח.י.א נ’ מ.א.ג [פורסם בנבו] (2.8.2016) קבע כב’ השופט ג’יוסי בעניין מוסד הרישיון במקרקעין:
“…מוסד הרישיון במקרקעין מבוסס על תורת ההשתק שפותחה בדיני היושר האנגליים ונקלטה במשפט הישראלי באמצעות סימן 46 לדבר המלך במועצה על ארץ ישראל. השתק זה נועד על מנת למנוע מבעל זכות במקרקעין לחזור בו מן ההרשאה שנתן לאחר לשימוש במקרקעין, אם המורשה הסתמך על ההרשאה בתום לב ובאופן סביר ושינה את מצבו לרעה על ידי השקעות שהשקיע במקרקעין, מתוך ציפייה שיוכל להמשיך להשתמש בהם כל עוד הוא מעוניין בכך…יחד עם זאת, נפסק כי נוכח שיקולי הצדק שביסוד תורת ההשתק, היא תופעל בגמישות, תוך שלבית המשפט ניתן שיקול דעת בקביעת הסעדים הנובעים ממנה, אם מתן רשות שימוש במקרקעין ללא הגבלה ואם פיצויים. אמנם, סעיף 160 לחוק המקרקעין, התשכ”ט – 1969 (להלן: “חוק המקרקעין”) ניתק את דיני המקרקעין מדיני היושר האנגליים, וסעיף 161 לחוק המקרקעין, קבע כי מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין, אלא על פי חוק. אולם הפסיקה המשיכה להכיר במוסד הרישיון במקרקעין וקבעה כי כיום ניתן לעגן את תורת ההשתק בחובת תום הלב שנקבעה בחוק החוזים (חלק כללי) התשל”ג – 1973…” .
ובעמ”ש (חי’) 4194-10-17 ע’ ח’ נ’ ר’ ח’ (8.1.2019) (סעיף 32 לפסק הדין) קבע כב’ השופט ג’יוסי כך בעניין שיעור הפיצוי:
“אלא שפסיקת בית המשפט העליון מהעת האחרונה ב-בע”מ 1894/16 פלוני נ’ פלונית [פורסם בנבו] (10.5.2017)) תחמה את שיעור הפיצוי בגין ביטול רישיון (רישיון הניתן לביטול) לכדי שווי השקעת בר הרשות בנכס ובהשבחתו בלבד. בהקשר זה הפנה בית המשפט העליון , כב’ השופט נ. סולברג, לע”א 618/05 דיאמנשטיין נ’ מחלקת עבודות הנ”ל. עוד נקבע, כי על בית משפט לבחון על בסיס ראיות מוצקות את שיעור ההשקעות שהשקיע בר הרשות בנכס ולאחר מכן לבחון על בסיס אותן ראיות את שיעור הפיצויים הראוי, או יותר נכון לומר, ההחזר הראוי הנגזר משיעור ההשקעות בנכס, על בסיס שיקולי צדק.”
ע”א 463/79 חנא פרח ג’בראן נ’ סימון ג’בראן , פ”ד לו (4) 403 עוסק במקרה בו אח בנה בית על מקרקעין השייכים לאחיו, בידיעתו ובהסכמתו של אחיו. לאחר 15 שנים בהן התגורר בבית פרץ סכסוך בין האחים ובעל המקרקעין ביטל את הרשות שהעניק לאחיו והגיש תביעה לסילוק יד. בית המשפט העליון קבע שהבניה שבנה האח על מקרקעי אחיו, למרות שהייתה ברשות ובהסכמה, אינה מקנה לו זכויות קנייניות בקרקע ועל כן הורה על פינוי בר הרשות, אך מנגד, זכאי בר הרשות לפיצוי בגין השקעתו בבניית הבית והפינוי יהיה בכפוף לפיצוי. וכך קבע בעמ’ 408 לפסק הדין:
“אלא ששוב אין אנו מצויים כיום במצב, שתמיד ניתן לסלק בעל רשות שמשתמש במקרקעין ברישיון, גם אם נתן תמורה או הקים מבנים על דעת בעל הקרקע או מסיבות דומות (ע”א 87/62 [2], בעמ’ 2905וראה גם: errington v. Errington and another[8] (1952)).
רישיון רישיון ונסיבותיו, וכך גם התוצאות: ואין דומה מי שבנה בהרשאה והסכמה מפורשות לכתחילה – תוך ידיעת הבעל כי מה שנבנה משביח רכושו ומעשירו לבין סבילות בדיעבד של מצב, שנוצר לאחר הבנייה. וכך גם לעניין ביטול הרשות, שגם היא תלויה, ממהות הרשות, בנסיבות ובמטרות למענה ניתנה. כאשר מקבל הרשות משקיע מהונו להקמת מבני קבע על דעת בעל הקרקע והסכמתו, מונעים בעדו דיני היושר לבטל את הרשות בלא כלום וככל העולה על לבו. בע”א 346/62 [3], בעמ ‘ 710נאמר…..:
ובהמשך בעמ’ 409:
ז8. אז נפסק ע”א 87/62 [2] הנ”ל נתגבשה ההלכה, כי כאשר אדם נותן לזולתו רשות שימוש בנכסו לזמן בלתי מוגבל ותוך ידיעה והסכמה, כי הלה ישפר הנכס או יוסיף בנייה, הרי אם כעבור זמן הוא מבטל הרשות, מחייב הצדק, כי בר הרשות יפוצה על הוצאותיו והשקעותיו, משום שהנכס על ההוספות וההשבחה יעבור לנותן הרשות (ע”א 92/69 [5], בעמ’ 200; ובעקבותיו ע”א 234/70 [6]).
קל וחומר במקרה כמו שלפנינו, כאשר הרשות ניתנה לכתחילה, על-מנת שיקים המשיב על חלק הקרקע את הדירה, וזו הוקמה אמנם מכספו של המשיב אך תוך שיתוף פעולה מלא של המערער. זו הפכה דירת מגוריו לו ולבני משפחתו, ובמשך כחמש עשרה שנים, עד לביטול הרשות בשנת 1975, כנראה גם המערער ראה הדבר כטבעי בגדר יחסים וקרבת משפחה. בנסיבות כאלה לא הפך המשיב מסיג גבול עם ביטול הרשות הפורמאלית, ואין המערער חופשי לסלק ידו של המשיב בלא כלום. המשיב זכאי לפיצוי מלא על השקעותיו ביצירת הדירה (ע”א 32/77 [1]) ובתנאים דהאידנא חייב הפיצוי להיות בגובה הערך הנוכחי של ההשקעות (ע”א 575/76 [7], בעמ’ 134).
מקובלת עלי גישת כבוד השופטת בן-פורת, כפי שבוטאה באסמכתא אחרונה זו (בעמ’ 135), כי אין מקום להפחית מהפיצוי, בגין השימוש שעשה המשיב במשך השנים בדירה.
.9שאלת הערכת הפיצוי לא עלתה כלל לדיון בערכאה הראשונה, מחמת התוצאה השונה אליה הגיעה. אך מהראיות ניתן ללמוד, כי שני בעלי הדין לא רק כי לא שמרו על החשבונות של עלות הבנייה של שתי הדירות שנבנו במשותף, אלא אף לא ערכו חשבונות כאלה כלל. אני ממילא סבור, שמאחר שהאינדקס הכללי לא התקדם באופן סימטרי עם עלות הבנייה, ובהתחשב בעובדה, כי המדובר בדירת מגורין, דעתי היא, כי הפיצוי, לו זכאי המשיב, צריך להיות כשוויה של הדירה בעת פינויה על-ידי המשיב. ועניין זה אין להשאיר להסכמה בין בעלי הדין, אלא הוא חייב להיעשות בגדר הדיונים.”
בפרשת ג’בראן קבע איפה בית המשפט העליון כי:
בעל המקרקעין המעניק רישיון במקרקעין אינו רשאי “לבטל את הרשות בלא כלום וככל העולה על לבו”.
בר הרשות זכאי לפיצוי מלא על השקעותיו, יש לחשב את הפיצוי בהתאם לערך הנוכחי של ההשקעות, גם אם בעלי הדין לא שמרו חשבוניות ולא ערכו חשבונות אין הדבר פוגע בזכותו של בר הרשות לקבל פיצוי כשווי ההשקעות. וכן קבע כי גובה הפיצוי ייקבע על ידי בית המשפט במסגרת הדיונים.
עוד קבע כי בעל הרשות אינו הופך ל”מסיג גבול עם ביטול הרשות הפורמאלית, ואין המערער חופשי לסלק ידו של המשיב בלא כלום” ואין לקזז מהפיצוי את שווי השימוש שעשה בר הרשות בדירה.
בבע”מ 1894/16 פלוני נ’ פלונית (ניתן ביום 10.5.2017 פורסם במאגרים) חידד כב’ השופט סולברג את ההלכה:
“הלכה היא, כי רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטל הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכח שיקולי צדק” (ע”א 618/05 דיאמנשטיין נ’ מחלקת עבודות ציבוריות מדינת ישראל (21.3.2007)”.
וכן קבע:
“שעה שנקבע כי רשות היא הדירה ומבוטלת, וכי יש לפסוק פיצויים בגין ביטולה – ואף אם קביעות אלו התבססו על שיקולי צדק – או אז יש לילך בדרך שהתוותה הפסיקה ולקבוע פיצוי אך בשווי השקעת ברי-הרשות בנכס ובהשבחתו.”
מן הדין לבעל הדין
בעניינו אין מחלוקת שהתובע העניק רשות חינם לנתבעים להתגורר בדירה בקומה הראשונה (סעיף 11-12 לכתב התביעה בתביעת הפינוי). ואכן בשנת 2009 לאחר נישואיהם, עברו הנתבעים להתגורר בדירה והם ממשיכים ומתגוררים בה עד היום. ביום 27.9.2018 הודיע התובע לנתבעים באמצעות ב”כ על ביטול הרישיון וביום 23.1.2019 הגיש תביעה לסילוק יד.
במכתב מיום 27.9.2018 ובכתב התביעה טען התובע כי מלוא העבודות בדירה בה התגוררו הנתבעים בוצעו על ידי התובע ובנו מ’, אך בהודעה שהוגשה ביום 13.10.2019 לתיק בית המשפט כבר שינה גרסתו והגיש רשימה של השקעות הנתבע בקומה הראשונה שכוללת את העבודות המפורטות בחוות דעת השמאי. במהלך עדותו שוב שינה התובע גרסתו והסכים ש:”הנתבע שילם בקומה א'” (עמ’ 14 לפרוטוקול שורה 29 ואילך) וכשנשאל מדוע אמר לשמאי כי הוא ואשתו מימנו חלק גדול מהעבודות בקומה א’ השיב: “אולי לא הבין אותי השמאי” (עמ’ 14 לפרוטוקול שורה 20). כפי שיפורט בהמשך, מעדויות התובע, אשתו והאח מ’ עולה שהנתבע הוא שמימן את רובו המכריע של השיפוץ שנערך בקומה הראשונה, תוך סיוע מסוים שהעניקו לו התובע והבן מ’.
מכאן מסקנתי היא שהתובע העניק לנתבע רשות להתגורר בבית בחינם, תוך שהוא יודע ונותן את ברכתו לכך שהנתבע ישפץ את הדירה בקומה הראשונה. מכאן שהתובע אינו רשאי לבטל את הרשות שנתן מבלי לפצות את הנתבע על השקעותיו, ביטול הרישיון כפוף לפיצוי הנתבע ועד אשר לא יפצה התובע את הנתבע הרישיון עומד בתוקפו.
נוכח המחלוקת בין הצדדים על היקף השקעותיו של הנתבע בדירה הרי שבית המשפט הוא שיכריע בשאלת גובה הפיצוי וכאמור, ביטול הרישיון יהיה כפוף לפיצוי שייקבע ע”י בית המשפט וכל עוד לא ישולם ימשיך הרישיון ויעמוד בתוקפו.
כבר כעת אומר כי לאחר ששמעתי את הצדדים, והתרשמתי מהם ומהעדים באופן בלתי אמצעי ולאחר שעיינתי במסמכים שהוצגו בפני ובחוות דעת השמאי הגעתי למסקנות הבאות: התובע זכאי לבטל את הרישיון בכפוף לתשלום פיצוי לנתבעים בסך של 507,000 ₪, שווי ההשקעות שבוצעו בדירה בהתאם לחוות דעת השמאי, הנתבעים אינם זכאים לפיצוי על עצם ביטול הרישיון ואינם זכאים לפיצוי על השקעות נטענות בקומה הראשונה, שלא הוכחו. דין התביעה לדמי שימוש להידחות. להלן נימוקי:
פיצוי בגין עצם ביטול הרישיון
הנתבעים טוענים כי הם זכאים לפיצוי בגין עצם ביטול הרישיון, שכן השקיעו בדירה מתוך ציפייה כי יתגוררו בדירה ללא הגבלת זמן. לו ידעו כי יסולקו מביתם לא היו משקיעים את הונם בדירה ומעדיפים לרכוש דירה במקום אחר. לטענתם, התובע ואשתו הם שביקשו כי הנתבעים יבנו ויתגוררו בבניין המשפחתי. מהעדויות שנשמעו בפני עולה כי אכן כוונת הצדדים הייתה שהנתבעים ימשיכו ויתגוררו בדירה ללא הגבלת זמן. אולם, הלכה היא שבבעל מקרקעין רשאי לבטל את הרשות שנתן ובהתאם לבע”מ 1894/16 הנתבעים אינם זכאים לפיצוי בגין עצם ביטול הרישיון אלא בשווי השקעתם בנכס ובהשבחתו בלבד.
גובה הפיצוי בגין השקעות הנתבעים בנכס
הנתבעים טוענים כי הם זכאים לפיצוי על השקעותיהם הן בקומה הראשונה בה התגוררו והן בקומת הקרקע בה מתגוררים התובע ואשתו. לטענתם, חלק מההסכמה הייתה שהנתבע ישפץ את קומת הקרקע, התובע ואשתו יעברו להתגורר בה ואז ישפץ את הקומה הראשונה בה יתגורר עם אשתו. התובע טוען מנגד כי הנתבע זכאי לפיצוי בגין השקעותיו בקומה הראשונה בלבד. לטענתו, הנתבע לא השקיע בקומת הקרקע והוא, אשתו ובעזרת הבן מ’ ערכו את השיפוץ בקומה זו. כמו כן הוא טוען כי גם אם השקיע הנתבע בקומת הקרקע, אין הוא זכאי לפיצוי בגין השקעה זו כחלק מביטול הרישיון להתגורר בקומה הראשונה. השקעת הנתבע בקומת הקרקע, ככל והייתה אינה כרוכה ברשות שניתנה לו.
ביום 13.9.2019 הגיש התובע גרסתו בעניין היקף העבודות שביצעו הנתבעים. לגרסתו הנתבעים לא השקיעו דבר בקומת הקרקע ובקומה הראשונה ביצעו רשימת עבודות המפורטות בהודעה שהגיש ובחוות דעת השמאי.
ביום 22.9.2019 הגישו הנתבעים הודעה בדבר היקף ההשקעות לו הם טוענים. הנתבעים טענו שהשקיעו בקומה הראשונה סך של 652,883 ₪ בהתבסס על אומדן עלויות הבנייה וההשקעה שנערכה על ידי האדריכל ********ועל בסיס הסכומים שהושקעו בפועל על ידי הנתבעים. בהודעה זו טענו הנתבעים כי השקיעו סך של 200,000 ₪ בקומת הקרקע.
חוות דעת השמאי
על מנת לבחון את היקף ההשקעות שביצעו הנתבעים מונה השמאי מר ******כדי שיעריך את שווי ההשקעות בקומת העמודים ובקומה הראשונה בהתאם לגרסאות הצדדים התובע והנתבע.
חוות דעת השמאי הוגשה ביום 27.2.2020 ובה תייחס לקומת הקרקע ולקומה הראשונה. השמאי ביסס את חוות דעתו על ביקור במקום, טענות הצדדים באשר להיקף העבודות ומסמכים שקיבל מהצדדים באשר להיקף ההשקעות.
קומת הקרקע
השמאי קבע כי הנתבע טען בפניו שהקומה הייתה במצב של שלד, כולל רצפת בטון, תקרת בטון, קירות ומחיצות והוא ביצע את מרבית עבודות הגימור בסייגים הבאים: לגבי הטיח – הביא את החומר בלבד, לא התקין סורגים ולא התקין מיזוג אוויר.
התובע טען בפני השמאי שהוא ואשתו ביצעו את כל העבודות בקומה זו ועזרתו של הנתבע הסתכמה בעזרה פיזית בעבודות הריסה או פינוי פסולת בניין. (סעיף 18 לסיכומי התובע).
השמאי העריך את שווי עבודות הגמר שבוצעו בקומת הקרקע בניכוי עבודות טיח, סורגים ומיזוג אוויר בעלות של 250,000 ₪.
הקומה הראשונה
השמאי קבע שאומדן עלויות העבודה בקומה הראשונה עומד על סך של 467,000 ₪ + 40,0000 עבודות טיח ובסה”כ – 507,000 ₪.
התובע טען בפני השמאי ובהודעה שהוגשה ביום 13.10.2019 כי הנתבע ביצע עבודות אלו בלבד: חלוקה פנימית חדשה של הקומה, חיזוק באמצעות קונסטרוקציית ברזל, עקירת ריצוף וריצוף חדש בדירה ובמקלחת, התקנת סורגים ומעקות, התקנת 7 דלתות פנים וחוץ, התקנת חלונות ותריסים ואלומיניום, עבודות גבס ותאורה. השמאי העריך את שווי העבודות הללו בסך של 280,000 ₪.
בתשובה לשאלות הבהרה ענה השמאי כי לו היה נלקח בחשבון פחת סכומי ההשקעה בדירה היו נמוכים ב – 15%, בבנייה עצמית ניתן לחסוך כ- 10-15% ובמועד ביצוע העבודות המחירים היו נמוכים בכ – 12%. כן השיב כי בהתאם למסמכים שקיבל מהנתבע מצא תיעוד להשקעות הנתבע בסדר גודל של 340,000 ₪.
דיון והכרעה
הצדדים מסכימים כי תחילה בוצעו העבודות בקומת הקרקע, הגרסאות לגבי השנים שונות במקצת אבל עולה מהעדויות שהשיפוץ בקומת הקרקע החל בשנת 2002/3 והסתיים ב- 2005/6, אז עברו ההורים להתגורר בקומה זו. בשנים 2007-2008 בוצע השיפוץ בקומה הראשונה. במאי 2009 התחתנו הנתבעים ועברו לגור בקומה זו. (עדות הנתבע עמ’ 40 לפרוטוקול שורה 26 ואילך, עדות אשת התובע עמ’ 20 לפרוטוקול שורה 5 ואילך).
הדירה בקומה הראשונה
התובע טוען שהנתבעים זכאים לפיצוי בגין העבודות שביצעו בפועל בהתאם לחשבוניות שהציגו בסך של 340,000 ₪ לכל היותר בקיזוז פחת בשיעור של 15%, והתאמות נוספות לפי חוות דעת השמאי (הפחתת הסכומים ב – 10 % נוכח בנייה עצמית ו- 12% התאמת המחיר למחירים שחלו בעת הבנייה עצמה). הנתבעים טוענים שהם זכאים למלוא שווי ההשקעות שביצעו לגרסתם בקומה הראשונה.
בעדותו מודה התובע שהנתבע הוא זה שביצע את עבודות השיפוץ בקומה הראשונה, כולל הריסות, חומרי בנייה וטיח, ריצוף, אינסטלציה, צבע, דלתות פנים וחוץ, עבודות חשמל, כלים סניטריים, מטבח, סורגים, חלונות, גבס ותקרה, מיזוג:
“ש. בהודעה של עורך הדין שלך לבימ”ש מיום 13.10.19 וגם ההודעה שמסרת לשמאי מטעם בימ”ש מר ***** אתה מפרט את עבודות השיפוצים והעבודות כוללות את העבודות שאתה מציין בתביעה שביצעת עם הבן שלך, כיצד?
ת. הוא מה שהוא עשה הוא הביא איש מקצוע לריצוף. הוא עשה ריצוף, אינסטלטור צבע ותיקונים.
ש. ההריסות של הקירות בתוך הקומה כיצד אתה אומר שאתה עשית את ההריסות ובהודעה אתה אומר שט.נ. הרס.
ת. ט.נ. הזמין את הקבלן ואנחנו אני והבן שלי עשינו את פינוי הפסולת. הקבלן השאיר פסולת ואנחנו זרקנו.
ש. מי ששילם לקבלן עבור ההריסות היה ט.נ.?
ת. כן. בקומה א.(עמ’ 13 שורות 4 ואילך לפרוטוקול)
וכן:
ש. מי שילם עבור דלתות פנים וחוץ?
ת. הוא שילם. הביא רב בריח פעם ראשונה.(עמ’ 13 שורות 19-20 לפרוטוקול)
ובהמשך…
ש. למה אתה אומר בתביעה שלך שאתם התקנתם את הדלתות?
ת. אנחנו לא אמרנו.
ש. כשאתה אומר בסעיף 13 שעשיתם כל עבודות השיפוצים בקומה הזו שכללו כל מיני עבודות. אנחנו שומעים ממך כפי שמסרת לשמאי.
ת. מה שהיה פסולת היינו כל הזמן עוזרים.
ש. לפי מה שאתה מספר אתם כמעט לא השקעתם בקומה הזו?
ת. אנחנו עשינו עבודות קטנות וט.נ. הביא את הקבלנים.
ש. חיזוקים התקנת סורגים וחלונות, עבודות גבס ותקרה כל זה עשה ט.נ.?
ת. נכון. (עמ’ 13 שורות 21-29 לפרוטוקול)
ובהמשך…
ש. אתה מסרת לשמאי מטעם בימ”ש וזה מופיע בעמ’ 16 לחוות הדעת שישנם עבודות שט.נ. לא ביצע בקומה הזו כמו עבודות חשמל, אתה יכול להגיד לי מי החשמלאי שהתקין את עבודות החשמל בקומה הזו?
ת. האני אליאס היה חשמלאי. הוא היה חולה והנתבעת הביאה במקומו את הדוד שלה, הוא התקין מנורות ועבד יומיים.
ש. מי שילם לדוד שלה את שכרו?
ת. היא הביאה והיא שילמה.
ש. הוספנו ברשימת המוצגים הצהרה של בשארה שם אומר אני עשיתי את עבודות החשמל בקומה א וט.נ. שילם לי. אתה ראית את ההצהרה.
ת. הוא עבד יומיים. הוא רק שם מנורות בתקרה זה מה שראיתי.
ש. היית שם כשהוא עשה את המנורות?
ת. כן.
ש. מדוע אמרת לשמאי מטעם בימ”ש שאתם עשיתם עבודות חשמל?
ת. הדוד שלה בא והתקין כמה מנורות. החשמלאי היה חולה הדוד שלה בא והתקין מנורות.
ש. מי קנה את מוצרי החשמל לקומה הזו?
ת. הנתבע.
ש. מי שילם עבור הכלים הסניטרים בקומה א.
ת. הוא הלך קנה בלטות מ*** ומ***.
ש. למה אמרת לשמאי שאתם קניתם את הכלים הסניטרים?
ת. אנחנו לא אמרנו.
ש. אם אתה אומר בחוות הדעת של השמאי שאת הכלים הסניטרים בקומה א אתם שילמתם זה נכון?
ת. אולי לא הבין אותי השמאי. אנחנו לא קנינו. אני לא אמרתי לשמאי שאנחנו קנינו.
ש. מי התקין את המזגנים בקומה א.
ת. אחד מ***.
ש. ט.נ. הזמין את המזגן?
ת. הוא הזמין והתקין. קומה א לא עשינו הרבה רק כמה עבודות.
ש. כל חומרי הבניין והטיח של קומה א מי קנה אותם?
ת. ט.נ.
ש. המטבח ומטבח העזר בקומה הזו מי קנה?
ת. הנתבע שילם עבור המטבח.
ש. אני עברתי על החשבוניות והקבלות שעו”ד שלך הגיש לבימ”ש, תאשר שלא מצאתי שום קבלה על הוצאה שהוצאתם בקומה א.
ת. הנתבע שילם בקומה א. (עמ’ 13 שורות 30-32, עמ’ 14 דורות 1-31 לפרוטוקול)
64. אשת התובע, אמו של הנתבע העידה אף היא שהנתבע הוא זה ששילם עבור שיפוץ הקומה הראשונה בה הוא מתגורר:
“ש. איך הוא הוציא כספים?
ת. הוא השקיע כסף הביא ריצוף גדול. הוא השקיע בית שלו מכספו. אבא שלו ואח שלו עזרו לו בטיח בחוץ ובפנים ובחלונות, במשקופים של הדלתות וזה בקומה שהוא גר בה עכשיו.
ש. מתי ט.נ. התחיל את העבודות בקומה א.
ת. כשירדנו לקומת קרקע בשנת 2005. (עמ’ 22 שורות 27-31 לפרוטוקול)
ובהמשך…
ש. אתם השקעתם בקומה א איפה שגר ט.נ. היום.
ת. לא, רק מה שהם עשו בידיים האבא שלו ואח שלו וטיח ושיפוצים.
ש. את ידעת מי עשה מה?
ת. אני זוכרת מוסלמי אחד שעשה לו את הקונסרציה והמהנדס שהיה.
ש. כשאתם אומרים לשמאי בימ”ש בסעיף 16 שאת העבודות שהוא פירק ט.נ. לא ביצע אלא אתם. צנרת חשמל חומר וכו’ כל זה אתם אומרים שאתם עשיתם לא הוא.
ת. הוא לא עשה. אני מתכוונת לקרקע הוא לא עשה. בבית שלו הוא עשה הכל ושילם. רק טיח לא, שיש ותריסים אח שלו ואבא עשו. הוא עשה רק עזרו לו בדלתות וטיח.” (עמ’ 23 שורות 3-10 לפרוטוקול).
ובהמשך…
ש. את מוכנה היום לשלם לט.נ. את ההשקעות שלו בקומה א איפה שהוא מתגורר היום?
ת. אני אשם מה שבימ”ש יקבע. אני לא מסלקת אותו מהבית הוא רוצה להסתלק.
ש. מוכנה לשלם לו את הכספים שהשקיע בהשבחת הקומה?
ת. אם בימ”ש קובע שצריך לשלם כך וכך אנחנו נשלם. רוצים לסיים עם הבעיות האלה. (עמ’ 24 שורות 5-8 לפרוטוקול)
בנו של התובע ואחיו של הנתבע – מ’, העיד אף הוא כי הנתבע מימן את השיפוץ בקומה הראשונה:
“ש. איזה עבודות בוצעו לאחר שההורים עברו לקומה קרקע ולמה?
ת. הדירה היתה במצב מצוין כנראה אח שלי רצה לעשות שינוי שהמראה יראה יותר מתאים לו, היה לו ארכיטקט ועשו שינויים והרסו חלק מהקירות והחלישו את הבניין, חלק מהעבודה היה הריסה ופינוי.
ש. איזה עבודות ביצעתם ומה ט.נ. ביצע?
ת. היו פינוי הריסות שנהרסו, אחר כך היתה בניה של המקומות שינוי בחלוקה לפי הדרישות שלהם ואחר כך עבודות טיח אינסטלציה, חשמל ריצוף צבע גבס, שיש. אני וההורים שלי עזרנו לו בחלק של פינוי ההריסות, עזרתי לו בטיח, עשיתי פיגומים שיעשה אינסטלציה ותהיה גישה. התקנתי לו שיש בחלונות וההורים שלי עזרו לי. אמא שלי היתה זורקת בלוקים למרות שהיא מבוגרת רצתה לעזור לו. החלק שאני עזרתי היה להזמין בעלי מקצוע שאני מכיר שיתנו הצעות מחיר ויעשו את העבודה. פיקחתי על העבודה שתהיה תקינה וניסיתי להתמקח עם הקבלנים שהבאתי שירדו במחיר. גם בחלק העבודה שביצעתי עם אבא וחלק בסידור אנשי מקצוע שיורידו מחירים.” (עמ’ 29 לפרוטוקול שורה 23 ואילך).
ובהמשך:
“ש. מי שילם עבור עבודות השיפוצים בקומה ראשונה שבה גר ט.נ.?
ת. כעיקרון ט.נ. שילם.
ש. אביך בחקירה נגדית אישר שט.נ. שילם את כל השיפוצים בקומה הזו?
ת. אמרתי כעיקרון כן יש דברים שאנחנו עשינו ולא דרשנו כסף. אני לא יודע מה אבא אמר. כעיקרון ט.נ. בקומה שהתגורר בה שילם את הכסף עבור השיפוצים.
ש. גם אמא שלך אישרה בחקירה נגדית שט.נ. שילם את השיפוצים בקומה ראשונה?
ת. כן.” (עמוד 30 לפרוטוקול שורה 26 ואילך).
וכן:
“ת. ט.נ. ביצע את רוב העבודות בקומה הזו, אבל אני גם הסברתי את הדברים שאנחנו ביצענו זה הריסות, פינוי, טיח, פיגומים.
ש. צנרת חשמל מיזוג אויר ט.נ. התקין?
ת. כן. גם כלים סניטרים חיפוי אבן כניסה גם.
ש. כל הרשימה שאמרתם שהוא לא ביצע זה לא נכון.
ת. הם כל הזמן טענו שבקומה א ט.נ. ביצע את כל העבודות. מה שהם התכוונו בקומת קרקע שם הוא לא ביצע כלום. הם כל הזמן אמרו שבקומה א הוא ביצע את הדברים וגם מימן אותה.
ש. מי שילם עבור השיש בקומה ראשונה?
ת. ט.נ..
ש. מי שילם עבור החלונות בקומה ראשונה.
ת. ט.נ..
ש. יציקת המשקופים ודלתות?
ת. אני יצקתי את המשקופים. הדלתות הרכיב מרכיב מוסמך. ט.נ. שילם לו.
ש. בסעיף 13 כשאבא שלך אומר שאתה ואבא שלך ביצעתם את התקנת שיש לחלונות, יציקת משקופים והתקנת דלתות גם לא דייקתם.
ת. לא נכון. אנחנו דיברנו על עבודות התקנתי שיש חלונות בידיים שלי עשיתי את זה בחינם, יצקתי מסביב בטון אף אחד לא שילם זה חלק מהעזרה שלי לאחי.” (עמ’ 31 לפרוטוקול שורה 15 ואילך).
התובע מסכים איפה שהנתבע שילם עבור רוב עבודות השיפוץ בקומה הראשונה – התובע ומ’ סייעו בעבודות קטנות שביצעו בעצמם, כמו פינוי פסולת, טיח, יציקת בטון במשקופים והתקנת השיש, הכול כעזרה לנתבע.
התובע טען כי השקיע בקומה הראשונה יותר מ – 500,000 ₪ (עמ’ 46 לפרוטוקול שורה 3) וטען שהאסמכתאות שהראה לשמאי בסך של 340,000 ₪ הן “תנועות חשבון על שתי הקומות” וכי הראה אסמכתאות לסך של 340,000 ₪ בלבד שכן “אמרתי שאנשי מקצוע שאתה משלם להם באופן ישיר” (עמ’ 46 לפרוטוקול שורה 4 ואילך).
*******, אדריכל, שתכנן וליווה את עבודות השיפוצים בבניין, שנערכו במשך שנה וחצי, והפך לחבר של הנתבע העיד שהנתבע פנה אליו לשפץ את הדירה. “מתברר שהמבנה צריך גם חיזוק בגלל הריסות עשינו עבודות והפכנו את כל מערכת החלוקה הפנימית וכל התשתיות ועשינו את כל העבודות” (עמ’ 47 לפרוטוקול שורה 14 ואילך). כן העיד שהנתבע שילם את שכרו וכי הוא עקב אחרי כל העבודות שבוצעו ואישר את כל העבודות (עמ’ 48 שורה 1 ואילך לפרוטוקול). להערכתו עלות העבודות שביצע הנתבע בדירה עמד על סך של 500,000 ₪ (עמ’ 48 שורה 31 לפרוטוקול), שכן המבנה כמעט הוחזר למצב של שלד, רק המעטפת נשארה. (עמ’ 48 שורה 25 לפרוטוקול).
נ’ העיד ואישר כי ביצע עבודות שיש במטבח בקומה הראשונה ובקומת הקרקע וכי הנתבע שילם לו (עמ’ 50 לפרוטוקול שורה 15) :
“ת. מי שבא אלי זה ט.נ.. באתי הביתה ולקחתי מידות ואז בצעתי עבודות.
ש. חוץ מעבודות שייש במטבח אצל ט.נ. עשית עוד משהו?
ת. לא זוכר.
ש. אמבטיה?
ת. לא זוכר. מטבח בטוח .
ש. שייש בכל החלונות כשנכנסת כבר היה?
ת. לא עבודה שלי, לא זוכר.” (עמ’ 51 לפרוטוקול שורה 1 ואילך).
עוד העיד כי הנתבע שילם בוודאות וכי יחפש את הקבלה (עמ’ 51 לפרוטוקול שורה 28 ואילך) למרות זאת הקבלות לא הוגשו.
נ.ב. העיד שביצע עבודות אלומיניום בשתי הקומות, העיד שהנתבע שילם לו, וכי העבודה בקומה הראשונה עלתה כ – 22,000 ₪. העבודה בוצעה בשנת 2006, הכסף שולם חלקו במזומן וחלקו בשיקים והוא אינו יכול להמציא קבלות מאחר והעסק נסגר בשנת 2009.
********, הנדסאי בניין וקונסטרוקטור העיד כי עשה תכנית חיזוק לבית בו גר הנתבע – בקומה הראשונה (עמ’ 54 לפרוטוקול שורה 23-27) וכן עשה חיזוקי קונסטרוקציה מפלדה בכל הבית מאחר ו:”זה בית ישן ונראה שהוא לא עומד בחוזק אם מבצעים בתוך זה שיפוצים ואם עושים מחיצות זה יפגע בחוזק, היינו צריכים לעשות חיזוק מבנה.” (עמ’ 55 שורה 1-4). העד העיד כי הנתבע שילם לו את שכרו, מאחר וחלפו שנים רבות הוא אינו זוכר את הסכום.
עוד השיב שנוכח חלוף השנים אין הוא יכול למצוא את הקבלות וכן הסביר שאז ביקש סך של 4,000-8,000 ₪ על התכנון והיום ייתכן והיה מבקש 15,000 ₪. (עמ’ 56 לפרוטוקול שורה 9 ואילך).
מכלל העדויות הן של התובע, אשתו, הבן מ’, הנתבע ואנשי המקצוע עולה שהנתבע הוא זה שתכנן, ביצע ומימן את רוב רובה של עבודת השיפוץ בקומה הראשונה. התובע, אשתו ומ’ סייעו לנתבע בעבודות קטנות בלבד כמו פינוי פסולת הבניין, עבודות טיח, פיגומים.
כפי שהעידה אמו של הנתבע: “בבית שלו הוא עשה הכול ושילם. רק טיח לא, שיש ותריסים אח שלו ואבא עשו. הוא עשה רק עזרו לו בדלתות וטיח.” ואחיו מ’: אנחנו דיברנו על עבודות התקנתי שיש חלונות בידיים שלי עשיתי את זה בחינם, יצקתי מסביב בטון אף אחד לא שילם זה חלק מהעזרה שלי לאחי.” כלומר, העזרה שהעניקו התובע והאח מ’ לנתבע הייתה עזרה בחינם לבן המשפחה שבונה את ביתו.
טוען התובע שהנתבע הציג קבלות ואסמכתאות להוצאות בסך של 340,000 ₪ בלבד, לטענתו עבור השקעה הן בקומה הראשונה והן בקומת הקרקע, ועל כן לא ניתן לפסוק לו סכום גבוה מסך זה. אין בידי לקבל טענה זו. העבודות בוצעו בשנת 2006, התביעה הוגשה בשנת 2019, 13 שנים חלפו וסביר שהנתבע לא ישמור קבלות תקופה כה ארוכה, כן סביר שחלק מהעבודות שולמו במזומן וללא קבלות.
מנגד טענת הנתבעים, שנזנחה בסיכומיהם, כי יש לפסוק להם פיצוי בסך של 652,883 ₪ נדחית אף היא, שכן לא עלה בידי הנתבעים להוכיח השקעות בסכום זה. אסמכתאות הוגשו רק עבור הוצאות בסך של 340,000 ₪ (עבור השקעה בשתי הקומות לטענת הנתבע) ועדויות אנשי המקצוע מטעמם אינם מוסיפים ומוכיחים השקעות בסכום גבוה יותר. האדריכל *******הגיש אומדן עלויות עבודה על סך של 652,883 ₪, אולם המדובר באומדן בלבד, שנעשה בשנת 2021, בהתאם לעדותו, אומדן שאינו מבוסס על קבלות או חשבוניות (עמ’ 48 לפרוטוקול שורה 10 ואילך). לשם עריכת אומדן מונה כאמור שמאי מטעם בית המשפט וחוות דעתו היא זו שקובעת. המומחה לא הוזמן להיחקר על חוות דעתו.
כידוע, הפסיקה ייחדה משמעות רבה לחוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט. ראה פסק הדין בע”א 3056/99 שטרן נ’ המרכז הרפואי ע”ש חיים שיבא פ”ד נ”ו (2) 936, בעמוד 949 בו נקבע :
“..משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה, אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת… אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו… בהעדר נימוקים כבדי משקל, שיניעוהו לעשות כן.”
אמנם אין בית המשפט חייב לאמץ חוות דעת מומחה מטעמו, אך בענייננו, חוות דעת המומח סיפקה תשובות מספקות, המומחה ענה על שאלות ההבהרה שנשלחו אליו ואיני מוצאת כל סיבה לסטות מחוות דעתו.
בתשובות לשאלות הבהרה ששלח ב”כ התובע, השיב המומחה שאם היה נלקח בחשבון פחת היה מקום להפחית 15%, במועד בו בוצעו העבודות המחירים היו נמוכים בכ- 12%, וכי בבנייה עצמית הסכומים יהיו נמוכים בין 10%-15%. התובע טוען שיש להפחית בהתאמה את סכום הפיצוי. טענה זו נדחית.
אין מקום להפחתת פחת. הנתבע השקיע סכומים גבוהים בשיפוץ בית שהובטח בו שיגור בו עם משפחתו ואכן התגורר בו תקופה ארוכה. אמנם לתובע הזכות לבטל את הרישיון שהעניק לנתבע, אך הרישיון היה רישיון חינם, ללא תשלום כל תמורה והפחתת פחת מגובה ההשקעה משמעותה “תשלום” של הנתבע על השימוש שעשה בדירה.
כך גם אין להפחית 12% מהסכומים שכן הנתבע זכאי לפיצוי בגובה ההשקעה נכון להיום. כפי שנקבע בפרשת ג’בראן: “חייב הפיצוי להיות בגובה הערך הנוכחי של ההשקעות.”
גם הטענה שיש להפחית 10-15% בכלל בנייה עצמית נדחית. הנתבע השקיע את זמנו ומרצו בבניית הבית וזמנו והשקעתו אף היא שוות כסף.
אשר על כן אני קובעת כי בעבור השקעתו בקומה הראשונה זכאי הנתבע למלוא הסכום שנקב השמאי בחוות דעתו 467,000 ₪ בצירוף סך של 40,000 ₪ עבור עבודות הטיח. עבודות הטיח ניתנו במתנה לנתבע על ידי התובע ואחיו מ’ ואין כל סיבה שכעת הנתבע ישיב להם את המתנה שקיבל מהם. אשר על כן אני קובעת כי הנתבעים זכאים לפיצוי בגין השקעותיהם בסך של 507,000 ₪.
קומת הקרקע
התובע העיד כי הוא ואשתו מימנו את כל השיפוץ בקומת הקרקע:
ש. עכשיו אני עובר לקומת קרקע, לפי התשובה האחרונה שקיבלת כל החשבוניות שצירפת מתייחסות להשקעות בקומת הקרקע?
ת. כן.
ש. עברתי על כל החשבוניות שהגשת הן מסתכמות בסך 8,000 ₪ בלבד, איך אתה אומר בתביעה שהשקעת מאות אלפי שקלים אם אנחנו רואים שסה”כ הצגת לבימ”ש 8000 ₪ הוצאות?
ת. הם קיבלו מאיתנו כסף בלי לתת לנו חשבוניות וקבלות.
ש. אתה שילמת להם מזומן?
ת. אני שילמתי מזומן אני ואשתי. (עמ’ 14 שורות 32-33, עמ’ 15 שורות 1-6 לפרוטוקול)
ובהמשך…
ש. למה לא הזמנת אף אחד מהקבלנים שביצעו עבודות שיפוצים בקומת הקרקע?
ת. אני בעל הבית אני לא חייב להזמין את הקבלנים שיבואו. (עמ’ 15 לפרוטוקול שורה 11-12)
וכן:
ש. בין שמות הקבלנים שעו”ד שלך ציין היה שם נ’ אתה מכיר אותו?
ת. כן. הוא עשה לנו שיש וכמה מדרגות, מטבח ומטבחון.
ש. מי שילם לו?
ת. אנחנו.
ש. נ’ מסר הצהרה בכתב שצורפה לתיק הנתבעים, הוא אומר עשיתי את עבודות השיש בשתי הקומות ומי ששילם את שכרי היה ט.נ. לא אתה.
ת. לא נכון. אין לו קבלה.
ש. יש עוד קבלן נוסף ברשימה בשם נ.ב. אתה מכיר?
ת. כן, עבד אצלו בקומה א, כל חלון לקח 450 ₪ שילמנו הכל. לא יצאה חשבונית.
ש. נ.ב. איזה עבודה ביצע בקומת הקרקע?
ת. רק החלונות אלומיניום בחוץ.
ש. באחת ההצהרות שהגשנו הוא אומר שהוא עשה את העבודות ומי ששילם זה ט.נ.?
ת. לא נכון אשתי שילמה על כל חלון 450 ₪. הוא היה בא אצלנו אוכל ושותה. (עמ’ 15 שורות 17-29לפרוטוקול).
כשנשאל התובע לגבי המקורות הכספיים למימון השיפוץ בקומת הקרקע השיב:
ש. אם אתה אומר בתביעה ששילמת מאות אלפי שקלים בקומת קרקע, אתה יכול לכמת את הסכומים?
ת. מאיפה אני אעשה חשבון.
ש. אתה לא יודע כמה השקעת בקומה הזו?
ת. אני לא יודע. התחלנו לעבוד ב- 2003.
ש. אתה יכול להגיד איך שילמתם את הכספים האלה? במזומן שיקים.
ת. יש מזומן ויש קצת שיקים.
ש. אמרת לנו שחלק שילמת במזומן וחלק בשיקים?
ת. נכון.
ש. הכספים הללו הוצאו מהחשבון שלך?
ת. מהחשבון של אשתי היא עבדה כמשפחה אומנת ויש לה כסף. גם אני עבדתי לקחתי כסף מההורים שלי קרוב ל- 60,000 ₪. מכרו אדמה להורים שלי ונתנו לנו כסף. (עמ’ 15 לפרוטוקול שורה 30 ואילך).
עוד אמר שקיבל פיצויים בגין הפקעת הקרקע בסביבות שנת 2007, ולמרות שהעבודות בוצעו בשנים 2003-2005 הסכום שקיבל סייע בבנייה. כן העיד שאשתו קיבלה פיצויים בעבור תביעת גזזת, קיבל פיצויים מהעבודה בסך 70,000 ₪ וקיבל קצבת בגין תאונה מהעבודה מביטוח לאומי בסך של 1,800 ₪ לחודש ועוד 30,000 ₪ (עמ’ 16 לפרוטוקול שורה 13 ואילך).
אשתו של התובעת העידה אף היא כי היא והתובע ממנו את כל השיפוץ בקומת הקרקע:
ש. ספרי לבימ”ש את הסיפור שלכם אתם והבן מר ט.נ. ואשתו.
ת. הבן שלי בא ורצה להתחתן ורצה בית, הוא ביקש לקחת את הבית. אמרנו לו לך לגג ותבנה. הוא אמר אין לי כסף, אני רוצה לקחת את הבית שלכם. הסכמנו. נתנו לו את הבית עברנו לקומה קרקע לעשות שיפוץ. עברנו כל הקירות היו קיימים. התחלנו לבנות קיר קיר עם כל הכסף שהיה לנו. עברנו לבית ב- 2005. עשינו הכל מבלטות לשיש, מהכסף שלנו הכל עשינו.
ש. מאיפה מימנתם את העלות של בניית הבית בקומת קרקע?
ת. 8 שנים עבדתי בעלית בלילה. נתנו לי פיצויים, אחר כך עבדתי עם משפחה אומנת עם 3 ילדים, קיבלתי כסף מביטוח לאומי של הגזזת 130,000 ₪. נתתי 20,000 ₪ לבן הבכור, ולט.נ. עוד 20,000 ₪ ומהכסף שלי בניתי את הבית לאט לאט. זה לקח לנו 3 שנים.
ש. ט.נ. טוען שהוא עזר לכם לבנות את קומת הקרקע?
ת. אני שילמתי הכל ממני. (עמ’ 18 שורה 30 ואילך).
לגבי המקורות הכספיים העידה:
ש. תגידי לי איך מימנתם את עבודות שיפוצים בדירה?
ת. מהכסף שלי.
ש. הכספים יצאו מהחשבון שלך?
ת. מהחשבון שלי. אבל אנחנו לא עושים חלוקה ביני לבין בעלי.
ש. נכון שיש לכם שני חשבונות?
ת. כן.
ש. הכספים שהשקעת היו בחשבון שלך הפרטי?
ת. כן.
ש. בעלך לא הוציא כספים מהחשבונות שלו כדי לממן את העבודות בקומת קרקע?
ת. כן הוציא כסף הוא היה משלם את ההוצאות השוטפות. אין בינינו חלוקה אנחנו ביחד.
ש. מה היה מצב החשבון שלך בשנת 2005?
ת. היינו כבר בסוף כי כבר שילמתי 3/4 השקעות.
ש. אם אני מסתכל ורואה בתדפיסי חשבון היו לך החזרות של 3 שיקים על סכומים קטנים.
ת. כן, זה לא טעות שלי הם טעו. זה לא טעות שלי אלא של הבנק והם התנצלו.
ש. סיבת החזרת השיקים היתה אין כיסוי בחשבון?
ת. אף פעם לא היה לי חסר בחשבון.
ש. עברתי על תדפיסי החשבון משנת 2005, ראיתי שלא היו משיכות משמעותיות בשנים 2002-2003-2004-2005. לא היו משיכות גדולות או תוכניות ששברת?
ת. משכתי פקדונות, הייתי נותנת שיקים על סכום קטן. (עמ’ 20 לפרוטוקול שורה 15 ואילך).
כן העידה שקיבלה סך של 120,000 כפיצויים עבור תביעת הגזזת: “כשקיבלתי את הכסף נתתי לו 20,000 ולאח שלו 20,000 ₪. קיבלתי 120,000 ₪.” (עמ’ 21 לפרוטוקול שורה 11) וכן העידה שלא השתמשה בפיצויים שקיבלה מעלית אלא בפיצויי הגזזת ומשכרה כמשפחת אומנה. (עמ’ 21 לפרוטוקול שורה 19 ואילך). כן העידה ש”היינו נותנים שיקים דחויים. לא שילמנו הכל בבת אחת. ….הייתי נותנת 600,700. עבדנו בידיים לא היו קבלנים ועבדו. הבן שלי טייח ובעלי עושה קירות. הבאנו אנשים של השיש, אמבטיה”. (עמ’ 22 לפרוטוקול שורה 6). לטענתה הנתבע לא השקיע כלום בקומת הקרקע. (עמ’ 23 שורה 1 לפרוטוקול).
בנו של התובע ואחיו של הנתבע , מ’, שעסק בזמנו בעבודות טיח, פיגומים וטפסנות, העיד על שיפוץ קומת הקרקע:
ת. זה לפני ט.נ. התחתן בשנת 2003-2004 היה דיבור שנשלים את הקומה הקרקע וההורים יאכלסו אותה ושט.נ. יגור בקומה א. המצב כמו שהראיתי לך מבחוץ היה קירות וחיפוי בחוץ היה גמור. העבודה שנעשתה בחלקה זה גמר עבודות פנים. בנינו קירות מחיצות עבודות טיח שעשינו אני ואבא שלי, שיש, חלונות, משקופים שהתקנתי. כל אלה אני עשיתי טיח שיש חלונות משקופים יציקות משקופים, חלק מעבודות הבניה אני עשיתי. הבאנו אנשים בעלי מקצוע כמו חשמל שעשה דוד שלי א’, אינסטלאטור נ.א., ויש את הרצף שאני מכיר אותו הזמנתי אותו שיעשה להורים שלי את העבודה, יש זה שעשה שיש ומטבח נ’ שהכרתי אותו שיעשה להורים שלי, יש בחלק של האלומיניום שעשה נ.ג שהוא קרוב משפחה.
ש. מי שילם לאותם קבלנים שביצעו את העבודה בקרקע?
ת. ההורים שלי שילמו את כל הכסף, כמובן לי לא שילמו. חלק מהאנשים שעבדו שם נ.א. שעשה חשמל גבה מחיר סמלי, כי גם אבא שלי עזר לו בבית שלו. כל הכסף ההורים שלי שילמו. (עמ’ 28 לפרוטוקול שורה 30 ואילך).
כן העיד שהנתבע לא עזר להורים במימון הבנייה: “זה לא נכון ראיתי שאמא שלי שילמה את כל הכסף. היא עזרה לו ללמוד ותמכה בו. לא היה לו כסף כי היה סטודנט למד ועבד. לא רצו לסחוט אותו לנצל אותו. אני מבחינתי ראיתי שאמא ואבא שילמו.” (עמ’ 29 לפרוטוקול שורה 15 ואילך).
עוד העיד שהוריו הם ששילמו לקבלן האלומיניום, תריסים, חלונות, מטבח ושיש שבוצעו בקומת הקרקע:
ש. עוברים לקומת קרקע. מחזיר אותך לרשימת הקבלנים והספקים ונותני השירות שהופיעו בהודעה שהגיש עו”ד *******לבימ”ש. אתה מכיר אותם?
ת. כן.
ש. אתה מכיר את הקבלן שמופיע ברשימה נ.ב.?
ת. כן. ביצע עבודות אלומיניום תריסים חלונות.
ש. מי שילם לו?
ת. אמא שלי.
ש. מראה לך נספח 10 בתיק המוצגים מטעם הנתבעים נ.ב. מאשר שהעבודות שביצע הן בקומת קרקע והן בראשונה שולמו על ידי ט.נ. ולא אמא שלך. איך אתה מסביר?
ת. אני אומר לא נכון. נ.ב. הוא קרוב משפחה שלנו ויש סכסוך במשפחה, אשת נ.ב. היא ביחסים לא טובים עם אמא שלי והיא ביחסים טובים עם אשת הנתבע ט.נ.. זה מובן מאליו וגרמה לבעלה לשקר. גם נ.ב. בשיחות עם ההורים שלי אמר כן לקחתי את הכסף מאמא שלי אחר כך חזר בו.
ש. ברשימת הספקים מופיע שמו של נ’ איזה עבודות עשה נ’ בקומת קרקע?
ת. התקין מטבח ומטבחון ועשה מדרגות ומפלס ועבודות בכניסה לדירה בקרקע היה כמה מדרגות.
ש. הוא גם עשה עבודות בקומה ראשונה של ט.נ.?
ת. כן.
ש. מי שלם נ’?
ת. אמא שלי.
ש. מציג לך נספח 5 בתיק המוצגים הצהרה של נ’ מאשר שעבודות השיש בשתי הקומות שולמו על ידי ט.נ.?
ת. אני אומר לא נכון, הוא לא הסביר נכון. אנחנו שילמנו לנ’. ט.נ. לא שילם לנ’ בקומת קרקע, נ’ לא הכיר את ט.נ. בשנת 03-04 אני מכיר את נ’ כי אני הזמנתי אותו שיעשה את העבודה בבית של ההורים, הוא לא מכיר את ט.נ. בשלב זה. גם ט.נ. שעבד בקומה א מה שמראה שט.נ. לא מכיר את נ’, הוא הזמין בעל מקצוע אחר מהצפון שעשה לו את עבודות השיש בקומה א. הוא עשה לו עבודה גרועה ואני אמרתי לו אביא לך מישהו שאני מכיר והבאתי לו את נ’. כל מה שהוא אומר לא נכון.(עמוד 32 שורות 1-23 לפרוטוקול).
להערכתו עלות השיפוץ עמדה על סך של כ – 150,000 ₪, שכן ביצעו בעצמם את רוב העבודות:
“ש. כמה כספים להערכתך הוציאו ההורים שלך לקומת קרקע?
ת. אין לי מושג. לא רשמתי הייתי עוזר מתמקח עם קבלנים על המחיר וההורים היו משלמים.
ש. אתה במקצועך באת לבימ”ש כקבלן מקצוע טייח ועושה שיפוצים, אין לך הערכה גסה זה יכול להיות עד 100,000 או יותר?
ת. אולי 150,000 ₪ פחות או יותר בגלל שעשינו רוב העבודות זה חסך הרבה כסף הדירה היתה קיימת.
ש. מי שילם את ההוצאות האלה אבא או אמא?
ת. הם משפחה אבא ואמא ביחד. אמא היתה הגזברית של הבית.” (עמ’ 33 שורה 8 ואילך).
הנתבע העיד לגבי השתתפותו בשיפוץ קומת הקרקע:
“ש. מה היה מצב המבנה בזמן שהתגוררת עם ההורים שלך?
ת. קומה א היה מבנה ישן מבפנים ומאז שהייתי קטן כל הזמן דיברו שהחלוקה תהיה שאני מקבל את הקומה הראשונה, לא דובר שאני אעלה מעל אח שלי או במקביל אם תרצה תיקח קומת עמודים. הסכמתי לקומה א לשפץ אותה והיא היתה ממש ישנה. יש לי תמונות. להתחיל לשפץ את קומת העמודים בקומת קרקע שלא היתה ראויה למגורים.
ש. תאר לבימ”ש מה היה מצב הקרקע באותה עת.
ת. היה רק עמודים קצת בלוקים. לא היה ריצוף היה הכל עפר.
ש. מתי התחלתם לשפץ את קומת הקרקע?
ת. בין שנת 2004 עד אמצע 2006.
ש. ספר לבימ”ש איזה עבודות שיפוצים עשית בקומת הקרקע?
ת. הם הגיעו למצב של מעטפה ההורים שלי ולא יכלו להמשיך הלאה המעטפת מבחינת טיח, כדי שאני אתחיל לעבוד בקומה א הצעתי להם את העזרה שלי ועזרתי להם בחומר גלם של טיח, כלים סניטרים, שיש הכוונה בתשלומים, וגם ריצוף ועזרתי בחלוקה שיהיה להם שתי קומות מחולקות למעלה וגם תריסים. כל הפיניש הייתי מעורב. חלק מאנשי מקצוע הייתי נותן להם חלק מאמא שלי, כל הזמן נתתי להם את פנקס שיקים לאמא שלי רק חתמתי על זה ומה שזכור לי היא קנתה את הכלים הסניטרים.” (עמ’ 26 לפרוטוקול שורה 14 ואילך).
כן העיד על אופן השתתפותו בתשלומים:
“ש. היו ספקים שאתה שילמת להם בצורה ישירה?
ת. כן.
ש. מי?
ת. את החומר גלם לג.פ.. זה כל החומר של הקירות הטיח וגם הריצוף. לנ.ג. נתתי שיקים. את הריצוף וכלים סניטרים אצל כ.מ. זה גם בשיקים.
ש. לגבי הכלים הסניטרים אתה אומר ששילמת בקומת הקרקע?
ת. כן. את השאר הייתי נותן לאמא לתת לאיש מקצוע.
ש. כשאתה אומר נתתי לאמא שלי כמה היא היתה מבקשת? באיזה תדירות?
ת. היינו מחלקים לפעמים 3000 , לפעמים 4000 הייתי נותן במזומן. זה בנוסף לשיקים החתומים. אני זוכר שרצתה לעשות את עבודת עץ המטבח לא היה לה ולקחתי הלוואה לא זוכר את הסכום ונתתי את הסכום במזומן בידיים שלה. רציתי שיהיה סכום גדול לחלק הגדול.
ש. לגבי אותו נותן שרות נ’, אתה שילמת לו ישירות?
ת. בקומה א שילמתי ישירות , בקומה ב נתתי לאמא שלי.
ש. איזה שירות הוא נתן?
ת. שיש.
ש. אתה שילמת את השיש?
ת. בקומת קרקע נתתי לאמא שלי. אני הכרתי את נ’ לפני אני מכיר אותו לא אח שלי עשה לי את השיש על החלונות זה נ’ עשה את זה. אני מדבר על קומה ראשונה.
ש. כיצד אמא שלך מימנה את השיפוצים שלגביהם אומרת ששילמה מהכיס שלה לא ממך?
ת. הם הגיעו עד מצב המעטפת ומאז לא יכלו להגיע. אח שלי אמר לי לא יכלו לעשות כלום בלעדיך. מאז אני כל הזמן מימנתי אותם אפילו ציוד של קונגו ודיסקים אני קניתי. בטיח עצמו כשקניתי את החומר עזרתי לו בידיים שלי. היינו משפחה בקשר טוב באותה תקופה. חשבנו לעזור אחד לשני.”
ש. איזה חלק ההורים שלך שילמו בשיפוצים בקומת הקרקע?
ת. המעטפת, אחר כך עשיתי הכל. הייתי מעורב בכל הדברים מבחינה כספית שילמתי לאמא הייתי נותן כסף וגם פנקס שיקים.(עמוד 37 שורות 7 ואילך לפרוטוקול).
הנתבע מסכים שאמו קיבלה פיצויי גזזת, אך טוען שייתכן והסכום שימש לצורך המעטפת אבל לא יותר מכך. (עמ’ 28 לפרוטוקול שורה 20 ואילך).
כן העיד שנתן להוריו את פנקסי השיקים שלו לצורך מימון הבנייה וכן כספים במזומן, לטענתו השקעתו בקומת הקרקע הגיע לכדי כ – 150,000 ₪:
ש. אז חברי שאל וענית שיש שיקים שנמשכו בחשבון שבהם אתה עזרת לאמא שלך?
ת. שיקים .
ש. איזה שיקים אלה? איזה שיקים נתת לה? מראה לך את החשבון תסמן.
ת. בשנת 2005 28/12 נתתי שיק 1529 ₪. מצביע על דף חשבון 1/2005 ומראה שיק על 5000 ₪ מ 28.12. אני נתי לה את פנקס השיקים והיא קנתה כלים סנטירים ריצוף ואלו חלק מהשיקים.
ש. איך אתה יודע לשייך את השיקים האלה למה שאמא השתמשה?
ת. אני בטוח כי לא הייתי משתמש בשיקים שלי, הוצאתי שיקים לעזור להם.
ש. כל השיקים בפנקסים אמא שלך השתמשה?
ת. לעצמי בהמשך. שנתתי באותה תקופה שיקים להורים שלי, אפילו הפנקס. נתתי להם כמה פנקסים לא יודע כמה. אני רק חתמתי עליהם.
ש. חתמת על אחד?
ת. לא. הרבה.
ש. כמה 10?
ת. לפחות 15 פנקסים חתמתי להורים.
ש. אתה יודע מתי התחלת לשלם בשיקים עבור הדירה בקומה א’ והפסקת לשלם עבור ההורים?
ת. בשנת 2008 אולי 2007. אבל רוב העבודה ב 2007 היתה תשלומים עבור לעובדים במזומן.
ש. מ 2005 יכול להיות לפני עד 2008 כל השיקים היו למטרת הקומה קרקע של ההורים?
ת. כן כן , גם שילמתי לאמא שלי מזומן.
ש. כמה שילמת? בסך הכל? לקומת קרקע
ת. לא זוכר.
ש. אם שיק אחד זה 5000 ₪ ונתת לה 15 פנקסים ומזומן אז 150,000 ₪?
ת. זה יכול להגיע לסכום כזה. (עמ’ 42 לפרוטוקול שורה 3 ואילך).
כן העיד שהסכום שקבע המומחה- 340,000 ₪ שיש לגביו אסמכתא נכללים גם הכספים שהעביר להוריו על קומת הקרקע. (עמ’ 43 לפרוטוקול שורה 14 ואילך).
העד נ’ העיד שעשה עבודת שיש במטבח כולל התקנה בשתי הקומות, גם בקומת הקרקע וכי הנתבע שילם לו גם על העבודה בקומת הקרקע. (עמ’ 50 לפרוטוקול שורה 15 ואילך). העד עמד עת דעתו שלא האם שילמה אלא: “בוודאות ט.נ. שילם. יש קבלה שרשומה על שם ט.נ..” (עמ’ 51 לפרוטוקול שורה 28 ). למרות דבריו כי יחפש את הקבלה – הקבלה לא הוצגה.
העד ב.נ. העיד כי ביצע עבודות אלומיניום עבור הנתבע בשתי הקומות , גם בקומת הקרקע: “עשיתי את העבודה לט.נ. והוא שילם לי את הכסף. זה עבודת אלומיניום. עשיתי את העבודה ב***, בקומה למטה. ט.נ. שילם לי עבור התקנת האלומיניום בשתי הקומות.” (עמ’ 52 לפרוטוקול שורה 8 ואילך). לדבריו בקומת הקרקע ביצע התקנת תריסים וחלונות זכוכית (עמ’ 53 לפרוטוקול שורה 24) וכי העבודות בוצעו בשנת 2005-2006. (עמ’ 54 לפרוטוקול שורה 4).
הנטל להוכיח השקעות בבית ההורים בקומת הקרקע מוטל על הנתבע. אין מחלוקת שהקרקע וכל הבנוי עליה שייך לתובע וכי מאז שנת 2007 הוא מתגורר עם אשתו בדירה בקומת הקרקע. הנתבע הוא שטוען להחזר השקעות בקומת הקרקע ועליו הנטל להוכיח כי השקיע מכספו בשיפוץ.
לאחר שעיינתי במסמכים וכן התרשמתי מהעדים הגעתי למסקנה שהנתבע לא הרים את נטל ההוכחה המוטל עליו ולא הוכיח שהוא זה שמימן את שיפוץ קומת הקרקע.
אין מחלוקת שאשתו של התובע קיבלה פיצויים בגין תביעת גזזת בסכום של כ – 120,000 ₪ בשנת 2001 וכן עבדה והשתכרה לפי דפי חשבון לשנת 2001 – (מוצג ת/7 לתיק מוצגי התובע). התובע טען כי קיבל פיצוי בגין הפקעת קרקע, כסף מהוריו שמכרו קרקע ופיצויים מהביטוח הלאומי בגין תאונת עבודה, אך לא הביא ראייה לכך (עמ’ 16 לפרוטוקול שורה 7 ואילך).
התובע צירף חשבוניות על רכישת חומרי בניין, קרמיקה, כלים סניטריים, ארונות אמבטיה, ברזים לשנים 2007 – 2006 הרשומים כולם על שמו של התובע. אמנם אין המדובר בסכומים משמעותיים, אולם כאמור הנטל מוטל על כתפי הנתבע.
הנתבע לא הוכיח מקורות הכנסה משמעותיים שיש בהם בכדי לממן את הבניה. הנתבע עבד ב***** וב****** ב*****. לפי דפי החשבון הרוויח משני מקומות עבודה אלו סך של בין 8,000 ל – 10,000 ₪ בחודש. לטענתו, חלק מהכנסתו הייתה ב”שחור” והוא נתן לאמו כספים במזומן, אולם טענה זו לא הוכחה. הנתבע מפנה למשיכות מזומן ומשיכות של שיקים מחשבונו בשנים 2005-2006 אולם לא הוכיח כי השיקים ומשיכות המזומן שימשו לצורך בניית קומת הקרקע. היה על הנתבע להציג את השיקים עצמם על מנת שניתן יהיה ללמוד למי שולמו ובעבור מה.
הנתבע צרף חשבוניות לתיק המוצגים מטעמו, בעבור עבודות חשמל וחומרי בניין, דלתות רב בריח, ברזלים ומזגנים (מוצגים 14,15,17,22,23) כל החשבוניות הן עבור תשלומים בשנת 2007-2008- השנים בהן שופצה הקומה הראשונה. האישור היחיד על הוצאה כספית בשנת 2004-2005 הוא מטעם “***”. לפי אישור זה בשנים 2006-2005 סיפק “***” חומר בניין ושירותים שקיבל תשלום מהנתבע. אולם לא צורפה חשבונית או קבלה ונציג “***” לא הגיע להעיד. ב”כ הנתבע הצהיר לפרוטוקול שהעד לא יכול היה להגיע ובמקום נספח 23 יומצאו חשבוניות או כרטסת מ”***” אך הדבר לא נעשה. (עמ’ 54 שורה 10 לפרוטוקול).
איני יכולה לקבל את עדותם של בעלי המקצוע שהעידו כי ביצעו עבודות הן בקומת הקרקע והן בקומה הראשונה וכי הנתבע הוא זה ששילם להם על קומת הקרקע. השיפוץ בקומת הקרקע בוצע בשנים 2004- 2006 ובקומה הראשונה בשנים 2007-2008. מהאישורים שצרף הנתבע לתיק המוצגים (מוצגים 3 – 10) עולה שאיש השיש, החשמלאי, איש הגבס, נגרות ומטבח, האדריכל, איש האלומיניום, מהנדס בנייה וברזל, כולם הצהירו כי ביצעו את העבודות בשנים 2007-2008, דהיינו לאחר שכבר הסתיימו השיפוצים בקומת הקרקע. אמנם חלקם שינו גרסתם במהלך העדות אך הם לא צרפו קבלות, חשבוניות או הוכחות כי אכן ביצעו עבודות גם בקומת הקרקע.
איש השיש שהעיד שעשה עבודות גם בקומת הקרקע לא הביא קבלה למרות שהבטיח לעשות כן (עמ’ 52 שורה 2 לפרוטוקול), איש האלומיניום לא יכול היה למסור גרסה סדורה לגבי העבודה שביצע בקומת הקרקע ובאלו שנים, הוא העיד כי העבודה “בקומת הקרקע ב – 2005-2006, בקומה הראשונה 2006, משהו כזה” (עמ’ 53 שורה 1 לפרוטוקול), למרות שבאישור שעליו חתם וצורף לתיק המוצגים הצהיר כי העבודות בוצעו בשנים 2007-2008. איש הקונסטרוקציה העיד כי ביצע עבודות רק בקומה הראשונה: “מה שאני זוכר, יש קומה תחתונה, קומה שעבדנו איתה ועוד קומה מעל” (עמ’ 54 שורה 29 לפרוטוקול).
לסיכום אני קובעת כי לא עלה בידי הנתבע להוכיח כי הוא זה שמימן את השיפוץ בקומת הקרקע ועל כן טענתו לפיצויבגין השקעה זו נדחית.
תביעה לדמי שימוש
התובע טוען כי על הנתבע לשלם דמי שימוש עבור מגוריו בדירה החל מהיום בו הודיע התובע לנתבעים על ביטול הרישיון, לטענתו בחודש 9/2018.
כפי שפורט לעיל בע”א 463/79 חנא פרח ג’בראן נ’ סימון ג’בראן , פ”ד לו (4) 403, בעמ’ 409, נקבע כי “כאשר מקבל הרשות משקיע מהונו להקמת מבני קבע על דעת בעל הקרקע והסכמתו, מונעים בעדו דיני היושר לבטל את הרשות בלא כלום וככל העולה על לבו.”
כן נקבע כי: “במקרה כמו שלפנינו, כאשר הרשות ניתנה לכתחילה, על-מנת שיקים המשיב על חלק הקרקע את הדירה, וזו הוקמה אמנם מכספו של המשיב אך תוך שיתוף פעולה מלא של המערער. זו הפכה דירת מגוריו לו ולבני משפחתו, ובמשך כחמש עשרה שנים, עד לביטול הרשות בשנת 1975, כנראה גם המערער ראה הדבר כטבעי בגדר יחסים וקרבת משפחה. בנסיבות כאלה לא הפך המשיב מסיג גבול עם ביטול הרשות הפורמאלית, ואין המערער חופשי לסלק ידו של המשיב בלא כלום. המשיב זכאי לפיצוי מלא על השקעותיו ביצירת הדירה.” (ההדגשה לא במקור ש.ה.)
וכן קבע בעמ’ 410:
“ג. בית המשפט יצווה על סילוק ידו של המשיב מהדירה, וזה יותנה בכך, כי המערער ישלם למשיב את סכום הפיצוי כפי שייקבע. לעניין סילוק היד יהא בית המשפט רשאי לקבוע ארכה סבירה, כפי שימצא לנכון, אם ישתכנע, כי הדבר דרוש למשיב כדי להסדיר לעצמו ולבני משפחתו דירת מגוריו.
ד. בית המשפט יקבע גם מועד לפקיעת הצו של סילוק יד, אם תוך המועד שיקבע לא יציע המערער תשלום הפיצוי, אותו יחויב המערער לשלם למשיב.”
מכאן שהתובע לא רשאי לבטל את רישיון החינם שנתן לנתבעים במחי יד ולהופכו ברצונו בלבד לרישיון שאינו רישיון חינם והכרוך בדמי שימוש. ביטול הרישיון תלוי בתשלום פיצויים לנתבע על השקעותיו בנכס. כל עוד לא שולם הפיצוי הרישיון לא בוטל והוא עומד בתוקפו בתנאים בהם ניתן, דהיינו כרישיון חינם. התובע אינו זכאי אם כן לתשלום דמי שימוש ותביעה זו נדחית.
סוף דבר
לאור האמור לעיל, תביעת התובע לסילוק ידם ופינויים של הנתבעים מהדירה הנמצאת בקומה הראשונה בבניין מתקבלת בכפוף לכך שישלם לנתבעים כפיצוי על השקעתם בדירה סך של 507,000 ₪.
בתוך 60 יום מהמועד בו ישלם התובע לנתבעים סך של 507,000 ₪, כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל, יהיה על הנתבעים לפנות את הדירה מכל אדם וחפץ. צו הפינוי ניתן לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל.
ככל ובתוך 12 חודשים מהיום לא ישולם הסכום יפקע צו זה לפינוי וסילוק יד.
התביעה לדמי שימוש נדחית.
מאחר ודחיתי את התביעה לדמי שימוש, קיבלתי את תביעת הנתבע לתשלום פיצוי על השקעותיו בקומה הראשונה, אך דחיתי תביעתו לפיצוי בגין קומת הקרקע אפסוק לנתבע הוצאות בהתאם.
אני מחייבת את התובע בתשלום סך של 10,000 ₪ לנתבעים בעבור הוצאות ושכ”ט עו”ד בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.
פסק הדין ניתן לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיקים.
ניתן היום, ח’ טבת תשפ”ד, 20 דצמבר 2023, בהעדר הצדדים.
