לפני
כבוד השופט אריאל ממן
התובע(בת”ע 7772-12-19)
א. נ.
ע”י ב”כ עוה”ד אברהם שמש ואייל בוטון
(הנתבע 2 בתמ”ש 27575-12-20)
נגד
הנתבעים (בת”ע 7772-12-19)
הנתבעת 1 (בתמ”ש 27575-12-20)
1.ג. נ.
2.ע. נ.
3.ד. נ.
4.א. ח.
5.ק. ד.
6.י. ב.
7.ל. ח.
8.מ. נ.
9.ש. ס. נ.
10.צ. מ.
ע”י ב”כ עוה”ד שמואל כהן
(התובעים 2-10 בתמ”ש 27575-12-20)
א. נ.
ע”י ב”כ עוה”ד אברהם שמש ואייל בוטון
בענייןנ. א. (המנוח)
פסק דין
לפני תובענה לפס”ד הצהרתי (ת”ע 7772-12-19), שהיא למעשה תביעה לקביעת היקף עיזבון המנוח, בה ביקש התובע לקבוע כי המנוח לא יכל להוריש בצוואתו את הזכות לקבלת דמי שכירות ממנו וכן להורות כי לתובע ולמשפחתו זכות מגורים בלתי הדירה במשק עד למועד מכירת הזכויות בו או עד לפירוק השיתוף בו.
להלן אכריע גם כן בתביעה נוספת, שהגישו הנתבעים מאוחר יותר, לחיוב התובע וגרושתו (הנתבעים בתמ”ש 27575-12-20) בתשלום שכ”ד או לפינויים ממנה וזאת מכוח הוראות צוואת המנוח.
לנוכח הקשר ההדוק שבין שני ההליכים, פסקי הדין יינתנו במאוחד בשתי התובענות.
רקע כללי ודיוני:
התובע והנתבעים 2-10 בת”ע 7772-12-19 (התובעים בתמ”ש 27575-12-20) הינם ילדיו של המנוח מר נ. א. ז”ל (להלן: “המנוח”).
הנתבעת 1 (בת”ע 7772-12-19) הינה אלמנתו של המנוח ואימם של התובע והנתבעים 2-10.
הגב’ א. נ. הינה גרושתו של התובע (ולמעשה בת זוגו) ושניהם הנתבעים בתמ”ש 27575-12-20 (אשר למען הנוחות, תיקרא להלן: גרושתו של התובע, או הגב’ א. נ.).
המנוח ערך צוואה בכתב ביום 14.01.2019 ונפטר ביום 14.03.2019.
ביום 03.12.2019 הגיש התובע תביעה לפס”ד הצהרתי (ת”ע 7772-12-19) וזאת עוד בטרם נקבעה זהות היורשים ובשעה שבפני ביהמ”ש עוד היו מונחות תובענות לצו קיום צוואה והתנגדות לצוואה.
ביום 13.09.2020 ניתן ע”י ביהמ”ש זה (כב’ השופט בן שלו) צו לקיום צוואת המנוח וזאת לאחר שנמחקה, בהסכמה, התנגדות התובע לקיום הצוואה.
ביום 13.12.2020 הגישו הנתבעים 2-10 תובענה לתשלום שכ”ד, או לפינוי התובע וגרושתו מהמשק (ע”פ נוסח כתב התביעה המתוקן בתמ”ש 27575-12-20 מיום 07.02.2021).
תביעה זו הוגשה תחילה לבית משפט השלום באשקלון והועברה להתברר בבית משפט זה, ע”פ החלטת כב’ השופטת הבכירה סבין כהן מיום 13.1.2021.
המנוח היה בעלים של המשק ברחוב האלה 90, במושב X, הידוע כגוש…, חלקה…, הרשום על שמו ברשות מקרקעי ישראל (להלן: “המשק”).
בשטח המשק בנויים ביתו של המנוח ורעייתו (הנתבעת 1 בת”ע 7772-12-19) וכן בית שבנה התובע, בו הוא מתגורר עם גרושתו וילדיו וכן קרוואן שבו מתגורר הנתבע 9.
בצוואתו, ציווה המנוח את כל נכסיו וכל זכויותיו בחלקים שווים לכל ילדיו (התובע והנתבעים 2-10). כן ציווה המנוח שרעייתו, הנתבעת 1, תמשיך להתגורר בביתו כל ימי חייה ללא תשלום, וכי כל ההוצאות שיחולו על הבית לרבות מיסים, מים, חשמל, דמי חכירה, תיקונים, שיפוצים ועוד ישולמו מהכנסות שכ”ד (סעיף 6 לצוואה).
עוד ציווה המנוח כי מאחר שהתובע השקיע מכספו בבניית הבית, בו הוא מתגורר עם משפחתו במשק, הם יוכלו לפנות את הבית, להשאירו לכל היורשים ולקבל פיצוי עבור הפינוי, והוסיף כי ישולם לתובע סכום ההשקעה שהשקיע בבניית הבית, בקיזוז שכ”ד ראוי (כמפורט להלן) וזאת מיום פטירתו של המנוח ועד למועד הפינוי בפועל.
כמו כן, ציווה המנוח כי מאחר שהתובע והנתבע 3 התגוררו במשק ללא תשלום דמי שכירות, לא יוחזרו להם תשלומים ששילמו בעבר לצורך הסדרת הזכויות, וכן אגרות והיטלים לטובת המשק.
המנוח הוסיף לצוות, כי התובע והנתבע 3 יוכלו להמשיך להתגורר ביחידות המגורים בהן הם מתגוררים במשך כל ימי חייהם, ובמקרה כזה, לא יקבלו פיצוי בגין השקעתם בנכסים אלה וזאת בתנאי שישלמו דמי שכ”ד חודשיים בשווי 50% מדמי השכירות המשולמים במשק על יחידת מגורים דומה.
המנוח אף הורה כי הנתבע 9 יוכל להמשיך להתגורר במשק כל ימי חייו בכפוף לתשלום שכ”ד בשווי 50% מדמי השכירות המשולמים במשק על יחידה דומה.
לבסוף, ציווה המנוח כי באם יחפוץ מי מילדיו הנוספים (הנתבעים 2 ו 4-8 וכן הנתבעת 10) לגור במשק, הוא יוכל לעשות כן ובלבד שישלם שכ”ד בשווי 50% מדמי השכירות המשולמים במשק על היחידה שבה יגור, ויישא בכל ההוצאות הנדרשות עבור אותה יחידת מגורים.
לצורך ביצוע הוראות הצוואה מינה המנוח את בנו הבכור עזרא (הנתבע 2) למנהל עיזבון ולמוציא לפועל של הוראות הצוואה.
ביום 13.09.2020 ניתן תוקף של פס”ד להסכמות הצדדים כדלהלן:
א. יינתן תוקף שיפוטי לצוואת המנוח מיום 14.1.19.
ב. הצדדים מודעים לכך כי למתנגד ישנן טענות שאינן נובעות מטענותיו כיורש כי אם מטענותיו בקשר עם מערכת היחסים הכלכלית והמשפחתית בינו ובין המנוח, בחייו. ביחס לטענות אלה הוגשה תביעה נוספת, ת”ע 7772-12-19.
ג. ביחס לתביעה הנוספת, 7772-12-19, תינתן לצדדים שהות להידבר על מנת ולהגיע לפתרון כלכלי שיישא את האינטרסים של הצדדים כולם.
לטענת התובע, כחלק ממערכת היחסים המיוחדת ששררה בינו לבין המנוח, הציע המנוח לתובע כי יבנה את בית מגוריו במשק ויתגורר בו כאוות נפשו ביחד עם גרושתו וילדיו וזאת ללא תנאי או מגבלת זמן ומבלי שדרש ממנו לשלם כל תשלום בגין מגוריו במשק
התובע הוסיף כי הצעתו של המנוח המפורטת לעיל, הוצעה לו לאחר שהנתבעות 4, 7 ו-10 הודיעו כי אין באפשרותן לבנות במשק, זאת לאור העלויות הגבוהות והבירוקרטיה הכרוכה בכך, וכן טען כי הצעת המנוח לוותה בהצהרה מפורשת שניתנה בנוכחות הנתבעת 1 כי בתמורה להשקעה הכספית הרבה והטיפול המורכב הכרוך בהסדרת הזכויות במשק, התובע יקבל 20% מהזכויות במשק כולו (ולא רק 10% כפי שנרשם בסופו של יום בצוואה האחרונה שקוימה ואשר נערכה בסמוך לפטירת המנוח).
עוד טען התובע כי בהסתמך על הצעתו של המנוח ולנוכח יחסי האמון המיוחדים ששררו בניהם, בנה התובע את ביתו במשק, אותו הגדיר כבית מגורים רחב ידיים וחדש, השקיע כספים ומשאבים אישיים רבים וכן נשא לבדו בתשלומים לרשויות המסתכמים לטענתו במאות אלפי שקלים, וזאת בנוסף לסכומים שהיה עליו לשלם לצורך הסדרת רישום הזכויות במשק ע”ש המנוח שגם שולמו, על ידו.
לטענת התובע, הוא לא נדרש לשלם מאומה עבור המגורים שלו או של גרושתו וילדיו, ולנוכח יחסי האמון והקרבה בינו לבין המנוח, הם עשו כן אף ללא עיגון ההסכמות במסמך בכתב.
לדברי התובע, סך כל ההשקעות שהשקיע במשק מסתכם בסכום של מעל 1,750,000 ₪.
בנסיבות אלה, התנגד התובע תחילה לקיום צוואתו של המנוח וטען כי אינה משקפת את רצונו של המנוח וכן הגיש את התובענה דנן לפס”ד הצהרתי, בה ביקש לקבוע כי למנוח לא עמדה הזכות לקבלת שכ”ד ממנו ומשכך לא יכול היה להורישה בצוואתו למי מיורשיו; ביקש לקבוע כי לו ולמשפחתו (גרושתו וילדיו) זכות מגורים בלתי הדירה במשק עד למועד מכירת הזכויות במשק או עד לפירוק השיתוף בו; ביקש ליתן לו זכות סירוב ראשונה לרכוש את זכויות יתר היורשים במשק; או לחילופין להורות כי במקרה של פירוק שיתוף או במקרה בו תישלל זכותו שלו או של מי מבני משפחתו להמשיך ולהתגורר במשק, הוא יהיה זכאי להשבה של כל התשלומים ששילם והוציא עבור המשק, כמפורט בתביעתו, וכן עתר ליתן פס”ד לפיו הקרוואן הקיים במשק (בו מתגורר, כאמור, הנתבע 9) שייך לתובע ואינו מהווה חלק מעיזבונו של המנוח.
בכתב הגנתם, הכחישו הנתבעים טענות התובע ביחס להסכמות בינו לבין המנוח. לדבריהם, תביעת התובע מנוגדת להוראות הצוואה, הוגשה בחוסר תום לב ואינה נסמכת על ראיות, לא ביחס להתחייבותו הנטענת של המנוח כלפי התובע, ולא ביחס לסכומים שלטענת התובע הושקעו על ידו במשק.
לדבריהם אף עומדת להם טענת קיזוז בגין נזקים שנגרמו מהגשת התביעה וכתוצאה מעבודות שעשה התובע בבניית דירתו ללא תמורה.
הנתבעים הכחישו טענת התובע כי למנוח לא הייתה הזכות לצוות שישולמו לעיזבון דמי שכירות, וביקשו לקיים את הוראות הצוואה כלשונה, ועתרו לקבוע כי בהיעדר תשלום שכ”ד, יש לפנות את התובע וגרושתו מהמשק.
בכתב הגנתם הסכימו הנתבעים לפסוק לתובע 20% משווי העיזבון וזאת לצורכי פשרה וזאת על אף שהכחישו טענה זו וזאת על מנת לייתר את ההליך.
לדברי הנתבעים, הסיבה שהתובע לא שילם מאומה עבור מגוריו במשק, היא שכל הוצאות המשק החודשיות, לדוגמה ארנונה, חשמל ומים שולמו ע”י התובע, עוד במהלך חייו של המנוח, אך תשלומים אלה הופסקו לאחר פטירת המנוח, תוך פגיעה באם התובע (הנתבעת 1).
לנוכח האמור עתרו הנתבעים לדחות את התביעה לסעד הצהרתי וכל סעד הנוגד את הוראות הצוואה.
כך הכחישו הנתבעים טענת התובע בעניין הזכויות בקרוואן, אשר ניתן לנתבע 9.
לבסוף, ביקשו הנתבעים, כי באם ייעתר ביהמ”ש לעתירת התובע לקזז משווי העיזבון סכומים ששילם התובע לכאורה, הרי שיש לעשות כן רק עם עזיבתו של התובע את המשק.
כאמור, ביום 13.12.2020 הגישו הנתבעים תביעה לתשלום שכ”ד, או לפינוי התובע וגרושתו (הגב’ א. נ.) מהמשק (זאת ע”פ נוסח כתב התביעה המתוקן מיום 07.02.2021).
לטענת הנתבעים, התובע וגרושתו, המתגוררת בקומה נפרדת ביחידת המגורים שנבנתה על ידי התובע במשק [(יחידה מס’ 4) להלן: “הנכס”], לא שילמו שכ”ד ומשכך ולאחר שפנו אליהם ולא קיבלו מענה, הגישו את התובענה לתשלום שכ”ד, תוך דרישה כי התובע ישלם שכ”ד בסך 1,650 ₪ לחודש וגרושתו תשלם שכ”ד בסך 5,500 ₪ לחודש, לחילופין ובמידה והתובע וגרושתו לא ישלמו דמי שכירות, עתרו הנתבעים לפנותם מיחידות המגורים בהן הם מתגוררים.
התובע וגרושתו טענו בכתב הגנתם כי הינם בני זוג לכל דבר ועניין, וכי הם מתגוררים בנכס שבנה התובע בשטח המשק, תוך השקעה כספית גבוהה, כאשר סכום ההשקעה הכספית והתשלומים ששילם התובע אוזכרו בסעיף 9 לצוואת המנוח.
התובע וגרושתו הכחישו את הטענה לפיה מדובר בשתי יחידות מגורים נפרדות, תוך ניסיון לחייב כל אחד מהם בסכום שונה ומשכך, לטענתם, לשניהם קיימת זכות להתגורר ולהשתמש בבית שבנה התובע ואף לקבל פיצוי בגין כך.
התובע וגרושתו הכחישו את גובה דמי השכירות הנטען, והוסיפו כי אין יריבות בין גרושתו של התובע (הנתבעת 1 בתמ”ש 27575-12-20) לבין הנתבעים וזאת בשעה שהיא עושה שימוש ביחידת המגורים שהוקצתה מלכתחילה לתובע ומתגוררת בה בהסכמתו המלאה.
לנוכח האמור עתרו התובע וגרושתו לדחות את התובענה נגד הגרושה מהטעם של היעדר יריבות וביקשו לעכב ההכרעה בתובענה לפינוי עד להכרעה בתובענה לסעד הצהרתי שהגיש התובע דכאן.
התובענות עברו להתברר בפני ביום 2.2.2021.
בקדם המשפט שהתקיים בפני ביום 20.6.2021, נעשה ע”י ביהמ”ש ניסיון ארוך להביא הצדדים להסכמות, אולם בהיעדר הצלחה, ניתנו לאחריו הוראות להמשך קידום בירור ההליכים.
הגם שבפני בית המשפט לא מונחת תביעה כספית, על יסוד הסכמת הצדדים (לרבות זו מיום 13.9.2020) וכן על מנת לדון בתובענה לתשלום דמי שכירות שהגישו הנתבעים, מינה ביהמ”ש שמאי להעריך את שווי המשק ודמי השכירות הראויים בגין המגורים ביחידות השונות.
ביום 02.01.2022 הוגשה חוות דעת השמאי, מר יומיק שמר.
ביום 09.03.2022 הגיש השמאי תשובה לשאלות ההבהרה שנשלחו לו ע”י ב”כ הצדדים.
ביום 10.07.2022 ובהסכמת הצדדים, נחקרו השמאי ועו”ד רוזנבלום שערך את צוואת המנוח ורעייתו בשנת 2017, צוואה שלא נחתמה בסופו של דבר.
על מנת לאפשר המשך ניהול מו”מ בין הצדדים, נקבע דיון להמשך חקירות הצדדים ליום 17.01.2023 ובו נשמעו עדויות התובע, הנתבעים ועדיהם.
ביום 23.4.2023 הוגשו סיכומי התובע, ביום 21.6.2023 הוגשו סיכומי הנתבעים וביום 5.7.2023 הוגשו סיכומי תשובה מטעם התובע.
דיון והכרעה:
התובענה לפסק דין הצהרתי
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת כל אשר לפניי לרבות כתבי הטענות, העדויות וסיכומי הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין מרבית רכיבי התביעה, להידחות, כמפורט להלן.
כפי שיובהר להלן, בחינת העובדות שאינן במחלוקת, לצד הוראות הצוואה מלמדת כי לתובע ולחלק מהנתבעים ניתן ע”י המנוח רישיון מגורים במשק.
מהותו והיקפו של רישיון זה מצויים במחלוקת, ואדרש לכך בהמשך, אולם בטרם אעשה כן ובטרם הכרעה בכל רכיבי התביעה ובשעה שמצאתי כי מדובר בעניין מהותי ובעל השפעה רוחבית על כלל העניינים הטעונים בירור, אפרט בקצרה את עיקרי הכללים בעניין זכות הרישיון במקרקעין.
חוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969 קובע ומגדיר את הזכויות הבאות בלבד: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. משכך, בהתאם לחוק, לא קיימת זכות במקרקעין מכוח חזקה בלבד.
עם זאת, הפסיקה הכירה בזכות הרישיון במקרקעין- או בשמה הנוסף- זכות “בר רשות”, מטעמים של צדק:
“רשיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס … (אשר) אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים … או תלמד משתיקתו ואי-מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס…” (נ. זלצמן, רשיון במקרקעין, הפרקליט, כרך מ”ב (תשנ”ה) עמ’ 24).
[ראו פירוט נוסף בסוגיה זו: עמ”ש (מחוזי מרכז) 5174-09-15 א. ג נ’ א. מ (מאגרים משפטיים, 19.02.2017)].
בפסיקה הוגדרה זכות “בר הרשות” כהיתר להחזיק במקרקעין, בתמורה או שלא בתמורה. בין אם מדובר ברישיון מכללא, הנלמד מהתנהגות הצדדים ובין אם מדובר ברישיון שניתן בהסכמה מפורשת בין הצדדים.
בשני המקרים, וככל שלא מדובר ברישיון “בלתי הדיר”, הדרך לסיום הרישיון הינה בגילוי דעתו של בעל המקרקעין כי ברצונו לסיים את הרישיון להחזיק במקרקעין.
עם זאת, קיימים מקרים בהם, בהתבסס על דיני היושר, ימנע ביהמ”ש סילוקו של בר הרשות.
רישיון בתמורה כשמו, הוא רישיון לשימוש במקרקעין הניתן בתמורה המשולמת בצורה חד פעמית או מעת לעת.
סיווג הרישיון כרישיון הדיר או בלתי הדיר, תלוי בנסיבותיו כל מקרה ומקרה, אולם הפסיקה ממעטת לקבוע כי רישיון הינו בלתי הדיר, וברוב המקרים, נקבע בפסיקה, כי הרישיון הינו הדיר, זאת בשל היותה של זכות הקניין זכות חוקתית וקביעה כי רישיון הינו בלתי הדיר וכי לא ניתן להורות על ביטולו, פוגעת פגיעה קשה בזכויותיו של בעל המקרקעין.
גם כאשר עסקינן ברישיון בתמורה, לא בהכרח ייקבע כי מדובר ברישיון בלתי הדיר [ראו לעניין זה: ע”א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ’ כדורי (מאגרים משפטיים)]. ייתכנו מקרים חריגים, בהם רישיון שניתן שלא בתמורה יוכר כרישיון בלתי הדיר [ראו למשל: ע”א 515/76 לוי נ’ ויימן, פ”ד לא(2) 127, 132-134] ויש לבחון כל מקרה ומקרה לאור הנסיבות בהתאם לשיקולי צדק.
באשר לשיקולים שיש לבחון לצורך קביעה האם מדובר ברישיון בלתי הדיר, אם לאו, נקבע בפסיקה כי על ביהמ”ש לבחון, בין השאר, את כוונת הצדדים ליצירת רישיון, תנאי הרישיון, משך הזמן בו החזיק בעל הרישיון בקרקע בלי שפעל בעליה לסילוקו; כמו כן יש לבחון האם בהסתמך על ציפייה זו השקיע בעל הרישיון השקעות בנכס, כגון הקמת מבנה או שיפור מבנה קיים, ומה היקף ההשקעות; האם ההשקעות היו על דעת בעל המקרקעין ובשיתוף פעולה עמו וכדומה (עמ”ש 5174-09-15 דלעיל).
עם זאת, קיימים מקרים בהם ביהמ”ש יורה על סילוקו של בר הרשות מהנכס כנגד פסיקת פיצויים (ע”א 515/76 הנ”ל). וכך הובהרו הדברים ע”י ביהמ”ש העליון מפי כב’ הש’ שמגר – “לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק” [ע”א 496/82 יצחק רוזן ואח’ נ. יגאל סלונים ואח’ בע”מ, (מאגרים משפטיים, 1985)].
כך, על דרך הכלל, בר רשות זכאי להחזר בגין השקעותיו במקרקעין, מקום בו השקעותיו השביחו את המקרקעין, זאת בין היתר מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט ומכוח הוראות סעיפים 21(ב), 25 ו-48 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969.
לסיום ולמען הסר ספק, אציין כי זכויות “בר רשות” ניתנות להעברה או הורשה כל עוד הסכם הרישיון לא אוסר זאת [ראו: עמ”ש (מחוזי באר שבע) 40684-04-15 ש.ל נ’ י.ל (מאגרים משפטיים, 04.02.2016)] וסבורני כי כך גם לגבי הזכות לקבלת תמורה בגין הרישיון שניתן.
ועתה מן הדין אל הנדון:
במקרה שבפני, אין מחלוקת כי הצוואה קוימה (וזאת בסייג שנקבע בהסכמות הצדדים מיום 13.9.2020- ראו סע’ 11 לעיל) והוראותיה מלמדות הן על גבולות הרישיון שניתן על ידי המנוח והן על הסכמות מכללא, שהונהגו במשך חייו.
אדגיש גם כן, כי אופי הרישיון שניתן לתובע אינו מצוי במחלוקת (על אף שגובה התשלום בגין אותו רישיון אינו מוסכם) והדבר מתיישב אף אם טענת התובע בסעיף 11 לסיכומיו, כי הרישיון ניתן לו בתמורה.
המנוח הבהיר בצוואתו כי התובע והנתבע 3 השקיעו מכספם בבניית הדירה בה הם מתגוררים, וכי הם זכאים לפיצוי בגין פינוי דירות אלה, וכן כי הם זכאים לקבל את סכום ההשקעה שהשקיעו בבניית הדירה, בקיזוז שכר דירה חודשי ראוי, וזאת ממועד הפטירה ועד לפינויים ממנה בפועל. לצורך כך אף ניתנו הוראות למינוי שמאי באמצעות מנהל העיזבון (סעיף 9 לצוואה).
המנוח הבהיר עוד, כי תשלומים ששולמו לצורך הסדרת המקרקעין, דוגמת דמי חכירה ו/או אגרות וכדו’ לרמ”י ו/או למעוצה המקומית, לא יושבו למי ששילמם וזאת משהללו שולמו בתמורה למגורים במשק עד למועד פטירתו של המנוח (סעיף 10 לצוואה).
בנסיבות בהן רשות המגורים ניתנה בתמורה לתשלום מיסים, היטלים ו/או אגרות, הרי שמגוריו של התובע בדירה ניתנו לו ברישיון בתמורה. תמורה זו הוגדרה באופן מסוים דיו- מגורים עד למועד הפטירה בתמורה לתשלומים המפורטים בסעיף 56 לעיל, וזאת כחלף דמי שכירות ראויים.
המנוח הגדיר גם כן מהם התנאים להמשך המגורים בדירה לאחר פטירתו- תשלום מחצית משווי דמי שימוש ראויים מידי חודש בחודשו [ודומה כי לולי צמצום החיוב כפי שנקבע בצוואה, ניתן היה לחייב הילדים המתגוררים במשק במלוא דמי השימוש הראויים בגין המשך השימוש והמגורים של אותו צאצא בנכס הרלוונטי] (ראו: סעיף 11 לצוואה).
עם זאת, בעוד שהרישיון המקורי למגורים עד למועד פטירת המנוח, שניתן בתמורה לתשלום מיסים, אגרות והיטלים, התגבש בהסכמת המנוח, התובע והנתבע 3 (איש איש ורישיונו), הרי שהחלטת המנוח על חיוב בתשלום דמי השכירות בגין המגורים לאחר פטירתו (כפי שבאה לידי ביטוי בצוואתו) דורשת הסכמת בעלי הרישיון וככל שהללו אינם מסכימים לתשלום התמורה (50% מדמי שכירות ראויים), מפקיעים הם מעליהם את הרישיון שניתן להם ועליהם לפנות את הנכס בו הם מתגוררים מכוח אותו רישיון (ואדרש לסוגיה זו ביתר פירוט להלן בעניין התובענה לתשלום דמי שכירות ופינוי).
הנה, לא בכדי לא גבה המנוח דמי שכירות מילדיו במהלך חייו (ראו גם עדותה של הנתבעת 1, בעמ’ 79 ו- 80 לפרוטוקול הדיון מיום 17.1.2023, שם אישרה כי לא נגבו דמי שכירות מאף לא אחד מהילדים במהלך חייו של המנוח), שכן הסכמת המנוח וילדיו (בין אם נלמד עליה מהתנהגותם של הצדדים במהלך חייו של המנוח ובין אם מהוראות הצוואה) הייתה שזכות המגורים עד לפטירתו, ניתנת להם בתמורה לתשלומים לרשויות, כמפורט לעיל.
אם כן, בשעה שהסקתי כי מדובר ברישיון בתמורה, הרי שבהיעדר תשלום תמורה (כפי שהורה המנוח בצוואתו) פוקע הרישיון. כך וככל שלא שולמו ו/או ככל שלא ישולמו בעתיד ע”י התובע ההוצאות השוטפות בגין השימוש ביחידת המגורים שבה הוא עושה שימוש, הרי שבמיוחד לנוכח הוראות סעיף 12 לצוואה, פוקע הרישיון.
ומן הכלל אל הפרט:
הזכות לקבלת דמי שכירות
לעניין הסעד ההצהרתי שהתבקש בכתב התביעה (סע’ 32א) כי למנוח לא עמדה הזכות לקבלת דמי שכירות מהתובע ועל כן הוא לא יכול היה להוריש זכות זו בצוואתו, מצאתי כי דין טענה זו להידחות.
לנוכח מסקנותיי דלעיל בעניין מהותו והיקפו של הרישיון שניתן לתובע- בר רשות בתמורה, הרי שעם פטירתו של המנוח חלות על התובע הוראות סעיף 11 לצוואה וזאת ככל שיחפוץ להמשיך ולעשות שימוש ברישיון שניתן לו.
כפי שהבהרתי לעיל, מצאתי כי הסכמת התובע והמנוח הייתה למתן רישיון במקרקעין, המתחלק לשתי תקופות:
האחת- תקופה שעד למועד פטירת המנוח, שבה הרישיון ניתן בתמורה לתשלום מיסים, אגרות והיטלים (כמפורט בסעיף 56 לעיל וע”פ סע’ 10 לצוואה). ביחס לתקופה זו, קיימת הסכמה, הנלמדת מהתנהגותו של התובע, ומשכך מנוע התובע מלדרוש השבה של תשלומים אלה (ראו בעניין זה גם: סעיף 6ג להחלטתי מיום 12.8.2021 בה קבעתי כי אין בתשלומים אלה כדי להוות בסיס לדרישת פיצוי כלשהו).
והשנייה- תקופה שלאחר פטירת המנוח ועד לפינוי הדירה, שביחס אליה הבהיר המנוח כי הרישיון ניתן לתובע ולנתבע 3 בתמורה לתשלום שכירות בגובה של 50% משווי דמי שכירות של נכס דומה. הוראה זו דורשת הסכמתו של התובע, וזאת משרישיון בתמורה מחייב הסכמת שני המתקשרים בו- נותן הרישיון ומקבל הרישיון (ראו התייחסות להלן).
עתירת התובע ליתן בידו זכות מגורים בלתי הדירה
כחלק מסעדי התביעה, עתר התובע להורות כי לו ולבני משפחתו (גרושתו וילדיו) זכות מגורים בלתי הדירה במשק עד למועד מכירת הזכויות במשק או עד לפירוק השיתוף בו (סע’ 32ב לכתב התביעה).
לנוכח מסקנותיי דלעיל ובשעה שגם הנתבעים מסכימים לכך שבכפוף לתשלום שכר דירה, כפי הקבוע בהוראות הצוואה (סע’ 11 ו-12) יוכל התובע להמשיך להחזיק ברישיון שניתן לו בתמורה, הרי שבכפוף להוראות פסק הדין להלן, בעניין החיוב בדמי שכירות, כל עוד משלם התובע את שכר הדירה, כפי שאורה, וכל עוד ישולמו ההוצאות השוטפות בגין השימוש בדירה, הרי שהוא ובני משפחתו (לרבות גרושתו, שהיא למעשה בת זוגו) יוכלו להמשיך ולהחזיק ברישיון, עד למועד למכירת המשק או עד לפירוק השיתוף בו.
אדגיש כי באותה מידה שהרישיון שניתן לתובע ניתן להורשה, כך מועברים בירושה גם תנאי הרישיון, שנקבעו בצוואת המנוח, ומשכך, בהסכמת הנתבעים, אני מורה כי התובע יוכל להמשיך להחזיק ברישיון המגורים שניתן לו בכפוף לתשלום התמורה (כמפורט להלן).
סעד לקבלת זכות סירוב ראשונה לתובע
התובע עתר גם כן להורות כי במקרה של מכירת הזכויות במשק או פירוק השיתוף בו, תינתן לו זכות סירוב ראשונה לרכוש את זכויות יתר היורשים במשק וזאת לנוכח סיכום לכאורי לא כתוב בינו לבין המנוח ולנוכח זיקתו המיוחדת למשק (סעיף 32ג לכתב התביעה).
לא מצאתי ליתן לתובע סעד זה וזאת במיוחד משעסקינן בתובענה לסעד הצהרתי ועתירת התובע תוכל להתברר (אם בכלל) במסגרת תובענה לפירוק שיתוף, אם וככל שתוגש.
בסעיף זה עתר התובע להשבה כספית מלאה של כל תשלום ששילם לרשויות עבור הסדרת הזכויות במשק ובניית בתי המגורים. למען הסר ספק ומכל הנימוקים המפורטים לעיל- דין סעד זה להידחות. כאמור, תשלומים אלה שולמו ע”י התובע בתמורה לרישיון מגוריו במשק עד לפטירת אביו ומשכך, אין עילה להורות על השבת כספים אלה.
בשעה שהגעתי לכלל מסקנה זו, איני נדרש לברר האם התשלומים לרשויות שולמו ע”י התובע, אם לאו, ומה היקפם, שכן בין אם שולמו על ידו ובין אם לאו, הרי שהללו שולמו תמורת הענקת רישיון המגורים והשימוש במשק עד למועד פטירת המנוח.
לחילופין, עתר התובע בסעיף זה להורות על השבה כספית מלאה, בתוספת ריבית והצמדה של כל התשלומים ששילם והוציא על המשק, לרבות עלויות הבניה ועוד.
נהיר כי בעת שיבוצע פירוק השיתוף במשק, יש להשיב את ההשקעות שביצע התובע בנכס הספציפי הרלוונטי (במובחן מאגרות, תשלומים והיטלים, כמופרט לעיל). אלא שבעת הזאת, ביהמ”ש אינו מוסמך ואף טרם ניתנו בידיו הכלים לקבוע מה היקף ההשקעות ואיזה מהן יושבו למשיב, שכן התובענה המונחת לפתחו של ביהמ”ש הינה לסעד הצהרתי ואינה תביעה כספית להשבה או תביעה לפירוק שיתוף במשק.
ביהמ”ש אינו מתכוון ואינו מוסמך ליתן סעדים כספיים במסגרת תביעה לסעד הצהרתי, שנתבעו בה סעדים כספיים, במסווה של סעדים הצהרתיים, ועל התובע להתכבד ולהגיש תובענה מתאימה, תוך תשלום אגרה כדין (ראו: רע”א 6350/14 ורדה דסאו נ’ משה ויזל (מאגרים משפטיים, 14.01.2015) בו נקבע כי “אל לו לבימ”ש ליתן יד לעקיפתה של החובה לשלם אגרה באמצעות האצטלה של סעדים הצהרתיים שהם כספיים במהותם, ובמסגרתם אין התובע צפוי להִידרש לתביעה אופרטיבית עתידית למימוש זכותו הכספית”).
בנסיבות אלה, מתייתר הצורך לדון במסקנות חוות דעת השמאי ביחס לשווי ההשקעות שבוצעו ע”י התובע. ככל שתוגש תובענה מתאימה, ביהמ”ש יידרש לכך.
פסק דין הצהרתי בעניין הקרוואן
מצאתי לקבל טענת התובע כי יש ליתן בידו פסק דין הצהרתי ולפיו הקרוואן הקיים במשק שייך לו ואינו מהווה חלק מעיזבונו של המנוח (סעיף 32ד לכתב התביעה) ומשכך אני מורה כי הקרוואן אינו חלק מנכסי העיזבון.
אין מחלוקת כי זכות המגורים בקרוואן אמנם ניתנה למנוח, שהעבירה לאחד מילדיו, זאת כפי שניתן ללמוד מהמסמך מחודש 1.2017 שנכתב בכתב ידו של התובע בשם המנוח והופנה למועצה האזורית באר טוביה, לצורך העברת החיובים על שם המנוח (ראו נספח ג’ לכתב ההגנה).
אולם, כפי שניתן ללמוד מעדויות הצדדים, הקרוואן נרכש ע”י התובע (ראו: עדותו של התובע בעמ’ 52, ש’ 28; עדות הנתבע 2 בעמ’ 94, ש’ 16 -17; עדות הנתבע 3 בעמ’ 11, ש’ 28) בנסיבות אלה, אף אין מחלוקת כי מדובר בנכס שנרכש ע”י התובע ומשכך אני מורה כי אינו חלק מנכסי העיזבון.
הגבלת תשלומי ההשבה לתובע
הוראת המנוח כי באם לא יפנו התובע והנתבע 3 את דירתם בתוך 18 חודשים ממועד פטירתו, הם יהיו מנועים מלדרוש החזר בגין הוצאותיהם (סעיפים 9 ו-11 לצוואה) אינה יכולה להתקיים וזאת משהיא מנוגדת לדיני היושר, חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל”ט-1979 וכן לפסיקה הקובעת כי בעל רישיון זכאי להשבה בגין השקעותיו.
סבורני כי דין הוראה זו להתבטל וכך אני מורה, מכוח סמכותי הקבועה בסעיף 34 לחוק הירושה, תשכ”ה-1965 הקובע כי הוראת צוואה שביצועה בלתי חוקי, בלתי מוסרי או בלתי אפשרי – בטלה.
התובענה לדמי שכירות ופינוי הנתבעים
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת כל אשר לפניי ותוך שימת לב למסקנותיי דלעיל, בהליך הקשור, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה, כמפורט להלן.
כפי שהבהרתי לעיל, הרי שבחינת העובדות שאינן במחלוקת, לצד הוראות הצוואה מלמדת כי לתובע ולחלק מהנתבעים ניתן ע”י המנוח רישיון מגורים במשק בתמורה.
רישיון בתמורה כשמו, הוא רישיון לשימוש במקרקעין הניתן בתמורה המשולמת בצורה חד פעמית או מעת לעת (ראו: פירוט לעיל).
אמנם במהלך חייו לא גבה המנוח דמי שכירות מילדיו (כפי שניתן ללמוד גם מעדות הנתבעת 1, בעמ’ 79 ו- 80), אך זאת מתוך הסכמה (בין אם נלמד עליה מהתנהגותם של הצדדים במהלך חייו של המנוח ובין אם מהוראות הצוואה) כי זכות המגורים עד לפטירתו, ניתנת להם בתמורה לתשלומים לרשויות, כמפורט לעיל.
אם כן, בשעה שהסקתי כי מדובר ברישיון בתמורה, הרי שבהיעדר תשלום תמורה (כפי שהורה המנוח בצוואתו) פוקע הרישיון.
בנסיבות אלה, עם פטירתו של המנוח, חלות על התובע הוראות סעיף 11 לצוואה וזאת באם יחפוץ להמשיך ולעשות שימוש ברישיון שניתן לו, ומשכך חלה עליו החובה לשלם דמי שכירות, כפי שהורה המנוח.
אשר על כן, ככל שהתובע וגרושתו לא ישלמו דמי שכירות ו/או ככל שלא יעמדו בחיובם לשאת בהוצאות השוטפות בגין השימוש ביחידת המגורים שבה הם מתגוררים, הרי שבמיוחד לנוכח הוראות סעיף 12 לצוואה, פוקע הרישיון.
לנוכח האמור, על התובע וגרושתו לשאת בדמי השכירות, כפי שייקבעו להלן וככל שלא יעשו כן, יהיה עליהם לפנות את הנכס.
על אף האמור, לא מצאתי לפצל בין חיובו של התובע לחיובה של גרושתו בדמי השכירות וזאת מהנימוקים המפורטים להלן.
הגם שהתובע וגרושתו התגרשו באופן רשמי ואינם נשואים זל”ז, מצאתי לקבל טענת התובע וגרושתו כי הם בני זוג. ראו עדות התובע (בעמ’ 58, ש’ 26 לפרוטוקול מיום 17.1.2023) שלא נסתרה: “א. (גרושתו של התובע. א.מ.), שהיא בת הזוג שלי, אני חי איתה…”.
ב”כ הנתבעים ויתר על זכותו לחקור את הגב’ א. נ. (ראו שיח בעניין זה בעמ’ 70 לפרוטוקול) ומשכך לא עלה בידי הנתבעים להפריך הטענה כי התובע וגרושתו חיים כבני זוג.
בנסיבות אלה, מצאתי לקבל טענת התובע וגרושתו בעניין זה והנתבעים לא הוכיחו מציאות אחרת. ההפך הוא הנכון, גם הנתבעים עצמם הודו כי המנוח ראה בתובע וגרושתו בני זוג (על אף היותו אדם מסורתי, כטענתם בסעיף 33 לכתב הגנתם בהליך לסעד הצהרתי, כמצוטט להלן) ועל כן ביקש מהם לגור באותה יחידת מגורים על מנת לאפשר לאחת האחיות לגור בקומה העליונה, שבה מתגוררת גרושתו של התובע, הגב’ א. נ..
אשר על כן, על אף שהתובע וגרושתו אינם בני זוג על פי דין, הרי שלנוכח התנהגותם יש לראות בהם בני זוג לכל דבר ועניין, ומשכך לא מצאתי לפצל באופן מלאכותי את החיוב המוטל עליהם.
זאת ועוד, נהיר כי המנוח היה מודע למגוריה של הגב’ אסר נגר בנכס [כך עולה במפורש מטענת הנתבעים עצמם בסעיף 33 לכתב הגנתם בתביעה לסעד הצהרתי, בו נכתב: “המנוח, שהיה אדם מסורתי, ראה בעין לא יפה את הסכמת התובע לאפשר לגרושתו לגור איתו ביחידה שלו, אך אפשר לגרושה לגור בציפייה שהתובע וגרושתו יחזרו לגור יחד”] ולא ראה לנכון להורות על פינויה ו/או ליתן הוראות אחרות ביחס אליה בצוואתו, לרבות בעניין חיובה בדמי שכירות (וזאת הגם שעשה כן ביחס לילדיו).
המנוח אף לא הגביל את היכולת של מי מילדיו לשכן צדדי ג’ ביחידת המגורים שניתנה להם זכות המגורים בה ומשכך גם אם הייתי מקבל טענת הנתבעים כי הגב’ א. נ. אינה בת זוגו של התובע, לא מצאתי כי קיימת עילה לפינויה מהנכס.
באותה מידה שלא ניתן להגביל מגורים של בני/בנות זוג של הנתבעים, כך לא ניתן להגביל מגוריה של גרושתו של התובע ודומה כי תובענה זו באה לעולם כחלק מהמאבק המשפטי המתנהל בין הצדדים ואגב העכירות במערכת היחסים של הצדדים.
העובדה כי התובענה לדמי שכירות ולפינוי הוגשה זמן רב לאחר שהוגשה התובענה לסעד הצהרתי (כשנה לאחריה) ולא קודם לכן, מלמדת אף היא כי מלכתחילה לא סברו הנתבעים כי הם זכאים לקבל דמי שכירות מהגב’ א. נ. ובטח שלא להורות על פינויה.
סבורני אם כן, כי המנוח ראה במגוריה של גרושתו של התובע ככאלה הנובעים מזכותו של התובע עצמו וכך גם סברו כל העת כולם.
סבורני גם שאופיו של רישיון בתמורה דומה בעיקרו לזכות השכירות ומשכך מצאתי להסיק לענייננו גם מהוראות חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, הקובע כי על שוכר להשתמש במושכר לפי המוסכם, וככל ששימוש מסוים לא הותנה כשימוש ייחודי, הוא רשאי להשתמש במושכר שימוש אחר, ובלבד שלא יהיה בו משום פגיעה במושכר, או הכבדה על המשכיר יותר מאשר לפי המוסכם. אבהיר כי לא מצאתי שמגוריה של הגב’ א. נ. פוגעים בנכס או מכבידים על הנתבעים, ואף לא נטען שכך נעשה.
מעבר לאמור, בשעה שזכות ההחזקה בנכס ניתנה לתובע, הוא זכאי לדרוש פינויו של מי שאין לו זכות לעשות בו שימוש, זאת בהתאם להוראות סעיף 17 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969. בשעה שרישיון השימוש ביחידת המגורים הרלוונטית ניתן לתובע, זכות זו מצויה בידיו ולא בידי הנתבעים.
בנסיבות אלה, לנוכח כל המפורט לעיל, לא מצאתי כל הצדקה לערוך פיצול מלאכותי בין קומות המבנה שנבנה על ידי התובע, כפי שמבקשים הנתבעים לעשות. זכויות המגורים וההחזקה בבית כולו ניתנו לתובע ואין זה מעניינם של הנתבעים מי גר עם התובע ומה מספר האנשים שעושים שימוש ברשות שניתנה לו, כל עוד הדבר אינו פוגע בנכס או מפריע להם לעשות שימוש ביתר שטחי המשק.
יובהר כי בשעה שהתובע קיבל זכות מגורים ושימוש בנכס, הוא רשאי להתיר גם לבני משפחתו ואפילו לגרושתו (אף אם לא חי עמה בזוגיות כמקובל ועל פי דין) להתגורר עמו ביחידת המגורים שהוקצתה לו.
ביחס לתקופת החיוב וגם מטעמים של צדק והגינות, מצאתי, כי אין להורות על חיובם של התובע וגרושתו בדמי שכירות החל ממועד פטירת המנוח ועל כן אני מורה על צמצום החיוב כך שיחול ממועד הגשת התביעה ואילך, זאת בשעה שמדובר בתביעה לדמי שימוש ראויים (בהתאם לסעיף 33 לחוק המקרקעין) ובשעה שעד למועד זה, גילו הנתבעים דעתם בשתיקה כי הם מוותרים על זכות זו.
אשר על כן, אני קובע כי על התובע וגרושתו, ביחד ולחוד, לשאת בתשלום דמי שכירות (בסכומים שיפורטו להלן) עבור מגוריהם בנכס מושא ההליך, זאת החל מסמוך למועד הגשת התובענה ועד למועד פינויים בפועל, או עד למועד פירוק השיתוף במשק.
לא מצאתי רלוונטיות לעובדת היות הנכס מפוצל לשתי יחידות (כפי שביקשו התובעים לעשות בסיכומיהם) בשעה שהשמאי העריך את שווי דמי השכירות הכוללים ביחס ליחידת המגורים בכללותה ולא מצאתי לפצל בין חיובי התובע וגרושתו, כאמור לעיל.
למען הנוחות ובשעה שהתובענה הוגשה בחודש 12.2020, מצאתי להורות על חיובם של התובע וגרושתו בדמי שכירות החל מיום 1.1.2021.
ע”פ המפורט בחוות דעת השמאי (טבלה בעמ’ 17 לחוות הדעת), שלא נסתרה לעניין זה, דמי השכירות למ”ר עומדים על סך של 37 ₪ ומשכך, ע”פ חוות דעת השמאי, דמי השכירות עבור הנכס כולו (בגודל של 204.13 מ”ר) עומדים על סך כולל 7,553 ₪ לחודש.
בשעה שהמנוח ציווה כי ייגבו מהתובע 50% מגובה דמי שכירות ראויים, הרי שמחצית דמי השכירות הראויים בגין יחידת המגורים הספציפית שהתובע וגרושתו עושים בה שימוש עומדים על סך של 3,776.5 ₪ לחודש.
בשעה שדמי השכירות צריכים להיות משולמים לכל יורשי המנוח ובשעה שלתובע חלק יחסי של 10% מכלל העיזבון, הרי שיש להפחית מדמי השכירות את חלקו של התובע בסך 10%, ומשכך דמי השכירות שהתובע וגרושתו חבים בהם ליתר היורשים (קרי הנתבעים 2-10) עומדים על סך של 3,398.85 ₪ לחודש.
אשר על כן ולנוכח המפורט לעיל, אני מורה כדלקמן:
התובענה לפינוי נדחית, אלא אם התובע וגרושתו לא ישלמו את דמי השכירות, כמפורט להלן.
על התובע וגרושתו, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעים 2-10 דמי שכירות בסכום של 3,398.85 ₪ לחודש וזאת החל מחודש 1.2021 וכל עוד הם מתגוררים בנכס.
החיוב שנצבר מחודש 1.2021 ועד למועד מתן פסק הדין ישולם ב- 10 תשלומים שווים וחודשיים, בד בבד עם תשלום דמי השכירות השוטפים, כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה (13.12.2020) ועד למועד התשלום בפועל.
למען הסר ספק, על התובע וגרושתו, ביחד ולחוד, לשאת בכל התשלומים הנובעים מהשימוש וההחזקה בנכס (לרבות ארנונה, חשמל, מים, אגרות וכדו’) וזאת בגין כל תקופת המגורים שלהם בנכס. כפי שקבעתי לעיל בהליך הקשור. מדובר בתנאי יסודי, שמכוחו יוכל להימשך רישיון השימוש שניתן לתובע ובהיעדרו, יפקע הרישיון.
לנוכח התוצאה אליה הגעתי, בשעה שדחיתי את מרבית רכיבי תביעת התובע וקיבלתי את עיקרה של תביעת הנתבעים לחיוב התובע בדמי שכירות ולאור התנהלות התובע בניהול ההליכים, התובע יישא בהוצאות הנתבעים בסך של 20,000 ₪, שישולמו בתוך 30 ימים מהיום, כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום בפועל.
פסק הדין מותר בפרסום בהשמטת שמות הצדדים ובכפוף לתיקוני עריכה.
בכך מסתיים בירור התובענות שבכותרת.
המזכירות תסרוק פסק הדין לתמ”ש 27575-12-20 ותסגור שני ההליכים.
ניתן היום, י”ג טבת תשפ”ד, 25 דצמבר 2023, בהעדר הצדדים.
אריאל ממן, שופט
