בית הכנסת עמותת “קהל ציון”,באמצעות ב”כ עוה”ד כרמי זקן, הקדש בית חינוך היתומים הכללי הספרדי בירושלים ע”ר, יעקב רבין, בית חינוך יתומים הכללי לעדת הספרדים בירושלים,באמצעות ב”כ עוה”ד שלמה תוסיה-כהן, פסק דין

לפני

כבוד השופט אלעד לנג

תובעת

בית הכנסת עמותת “קהל ציון”

באמצעות ב”כ עוה”ד כרמי זקן

נגד

נתבעים

1. הקדש בית חינוך היתומים הכללי הספרדי בירושלים ע”ר

2. יעקב רבין

3. בית חינוך יתומים הכללי לעדת הספרדים בירושלים

באמצעות ב”כ עוה”ד שלמה תוסיה-כהן

פסק דין

לפני תביעה בה עותרת התובעת לקבל צו מניעה האוסר על הפרעה לשימוש שהיא עושה במבנה בית כנסת, בחצר ובשירותים הצמודים אליו וכן להצהיר על היותה בעלת זכות דיירות מוגנת במבנה בית כנסת.

העובדות הרלוונטיות

התובעת היא עמותה המנהלת את בית הכנסת “קהל ציון” הנמצא ברח’ יפו 91 בירושלים והפועל מראשית המאה ה-20 בחצר מבנה “בית היתומים הספרדי” בירושלים (להלן, בהתאמה: “בית הכנסת” ו-“בית היתומים”). בית הכנסת שימש מאז הקמתו את מתפללי הקהילה הספרדית, את ילדי בית היתומים שהתגוררו בסמוך לו וכן, לאחר מועד הקמת המדינה, מתפללים מקהילת עולי סלוניקי.

בתחילה נוהל בית הכנסת על ידי הגבאים הרב יעקב ברוך ז”ל והרב שמואל כהן ז”ל, ולאחר פטירת הרב ברוך – על ידי הרב שמואל כהן לבדו. בהמשך, לאחר פטירת הרב שמואל כהן, נוהל בית הכנסת על ידי בנו – הרב יעקב כהן יבדל”א (להלן יכונה: “הרב כהן”).

בשנת 1966 התאגדה התובעת כאגודה עותמאנית בה שימש, בין היתר, הרב שמואל כהן ז”ל כמזכיר האגודה. בשנת 1985 נרשמה התובעת כעמותה בהתאם להוראות פרק ח’ לחוק העמותות, תש”ם- 1980.

הנתבעים הם בעלת המקרקעין עליהם נמצאים בית הכנסת ובית היתומים (הנתבעת 3. צורפה להליך, בהסכמת הנתבעים, בהחלטה מיום 11.9.23); העמותה המנהלת של בית היתומים (הנתבעת 1) ומנהל הנתבעת 1 (הנתבע 2) (שטר ההקדש על פיו פועלת הנתבעת 3, על תיקוניו, צורף כנספח 1 לכתב התביעה).

בשנת 2019, היינו בחלוף כ-100 שנות פעילות של בית הכנסת במקרקעין, התגלעה לראשונה מחלוקת בין הצדדים במסגרתה טענה התובעת כי הנתבע 2 הקים שער ברזל אשר מנע כניסת מתפללים אל בית הכנסת וכן סגר במנעול את דלתות חדרי השירותים המשמשים את מתפללי בית הכנסת (צילום שער הברזל צורף כנספח 6 לכתב התביעה). בעקבות כך התנהל בין הצדדים דין ודברים ממושך בפני בית הדין הרבני האזורי בתל-אביב-יפו, במסגרתו ניתנו על ידי בית הדין צווים זמניים האוסרים על הנתבעים למנוע כניסת מתפללים אל בית הכנסת ואת השימוש בחדרי השירותים, אך זאת מבלי שנערך דיון ענייני בנושא מעמדם המשפטי של התובעת או של מתפללי בית הכנסת (ר’ נספחים 7-15 לכתב התביעה). ברם, בסופו של יום ביטל בית הדין הרבני את הצווים שניתנו על ידו וקבע כי בירור מעמדה המשפטי של התובעת בנכסי ההקדש (המקרקעין שבבעלות הנתבעת 3) אינו נמצא בגדר סמכותו כך שהצדדים נדרשים להעלות טענותיהם בפני בית המשפט (החלטת בית הדין הרבני מיום 24.6.20 צורפה כנספח 16 לכתב התביעה).

ביום 6.7.20 נפתח ההליך שלפני בבקשה שהוגשה מטעם התובעת למתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים להפריע לשימוש בבית הכנסת וכן האוסר עליהם לעשות שינויים בשטחים המוחזקים על ידי התובעת.

ביום 8.7.20 בדיון שנערך בפני כב’ השופטת א’ שמלה, ניתן תוקף של החלטה להסכמה אליה הגיעו הצדדים בכל הנוגע לסעדים הזמניים שהתבקשו על ידי התובעת לפיה, בתמצית, התחייבו הנתבעים כי עד להכרעה בהליך העיקרי שיוגש על ידי התובעת, הם לא ימנעו גישה ושימוש בבית הכנסת, בחצר הסמוכה אליו ובשירותים המשמשים את מתפללי בית הכנסת (ר’ עמ’ 5 לפרוטוקול מיום 8.7.20).

בהמשך לכך, ביום 14.7.20 הגישה התובעת את התביעה שלפני.

עיקר טענות הצדדים, וראיותיהם

התובעת טוענת בכתב תביעתה כי היא בעלת זכות דיירות מוגנת בבית הכנסת “מאז ומעולם” וכי לכל אורך שנות פעילות בית הכנסת, עד לפרוץ הסכסוך בין הצדדים בשנת 2019, הכירו הנתבעים בזכותה זו (ס’ 15 לכתב התביעה). לטענתה, זכות הדיירות המוגנת מבוססת הן על התנהגות הצדדים והמסמכים שיצאו תחת ידם לאורך השנים – אלה מהווים הודאת בעל דין מצד הנתבעים ומקימים מניעות מצדם לטעון אחרת (ס’ 42.1-42.2 לכתב התביעה) והן מכח החזקה והשימוש שנעשו בבית הכנסת ברציפות משנת 1925 וגם ממועד התאגדות התובעת כאגודה עותמאנית (ס’ 42.3-42.4 לכתב התביעה). בתוך כך טוענת התובעת כי כל זכויות האגודה העותמאנית הועברו לתובעת על פי הדין ומכח התנהגות הצדדים שלא השתנתה לאורך השנים וכי ככל שקיימת לנתבעים עילה להעלות טענה כנגד מעמד התובעת בבית הכנסת, הרי שזו התיישנה התיישנות מהותית (ס’ 42.5-42.6 לכתב התביעה). עוד טוענת התובעת כי ככל שהנתבעים מעוניינים לפנות את התובעת מבית הכנסת הם נדרשים להגיש תביעה לפינוי, ועליהם להימנע מלנקוט בצעדים חד צדדים וכוחניים במטרה לסגור את בית הכנסת (ס’ 43 לכתב התביעה). בנוסף טוענת התובעת כי עומדת לה זכות לקבל צו מניעה המונע הפרעת השימוש שלה בבית הכנסת מכח החזקתה בפועל את הנכס, ללא קשר לקיומה של זכות דיירות מוגנת בו (ס’ 45 לכתב התביעה). לפיכך מבקשת התובעת לקבל את צו המניעה הקבוע “כסעד עיקרי” ואת הסעד ההצהרתי בדבר זכות הדיירות המוגנת שלה בנכס “כסעד נלווה” (ס’ 46 לכתב התביעה).

לתמיכה בטענותיה הגישה התובעת תצהירי עדות ראשית מטעם ה”ה יהודה בניסתי, חנניה רמי מירן ורפאל מירן וכן זימנה לעדות את הרב כהן. בהתאם להחלטת בית המשפט מיום 5.6.23 התקבלו לתיק גם שני תצהירים שנערכו מטעם הרב כהן בתמיכה לבקשת התובעת לקבל סעד זמני (תצהיר מיום 5.7.20) ותצהיר שהוגש בהליך שהתנהל בפני בית הדין הרבני (תצהיר מיום 3.2.20). תיק מוצגים מטעם התובעת הוגש ביום 23.11.21. אל העדויות והראיות שהוגשו במסגרתן אתייחס, ככל שיידרש, בהמשך הדברים.

הנתבעים כופרים בטענות התובעת. לטענתם תביעת התובעת מהווה ניסיון השתלטות פסול של קבוצת מתפללים חדשה (בראשה עומדים מר חנניה מירן ובנו, מר רפאל מירן, להלן יכונו: “המתפללים החדשים”) על בית הכנסת ממניעים כלכליים הקשורים בתוכניות הנתבעים לקדם פרויקט נדל”ן במקום וכי אין מדובר במתפללים תמי לב, ממשיכי דרכם של המתפללים הוותיקים בבית הכנסת (ס’ 1, 8-11 לכתב ההגנה, להלן יכונו: “המתפללים הוותיקים”). בתוך כך טוענים הנתבעים כי כניסתם של המתפללים החדשים הביאה לשינוי מהותי בפעילות בית הכנסת, שכללה שינוי של נוסח התפילה והחלפת ריהוט במקום, ללא קבלת רשות לכך והביאה, הלכה למעשה, להחלפה של קהילת המתפללים הוותיקים (ס’ 12 לכתב התביעה). עוד לטענת הנתבעים, לתובעת או למתפללי הוותיקים לא הייתה מעולם זכות דיירות מוגנת בנכס, וממילא לא נחתם מעולם הסכם דיירות מוגנת או שולמו על ידם דמי מפתח (ס’ 19, 21 ו-26 לכתב ההגנה). תחת זאת, למתפללים הוותיקים ולגבאי בית הכנסת בפרט, ניתנה על ידי הנתבעים רשות שימוש (בלבד) בבית הכנסת לאורך השנים – רשות אותה הנתבעים רשאים לבטל לנוכח ניסיון ההשתלטות של המתפללים החדשים על בית הכנסת (ס’ 1, 6, 13-14 לכתב ההגנה). עוד טוענים הנתבעים כי בהתאם לשטר ההקדש על פי מטרותיו הם פועלים, חל איסור על העברת הזכויות בנכס לאחרים – העברה המחייבת, ממילא אישור בית הדין הרבני – וכי עליו לשמש אך כבית כנסת לתלמידים המתחנכים בבית היתומים, מבלי לגרוע מאפשרות שכני בית הכנסת להתפלל בו (ס’ 3-4, ו-29 לכתב ההגנה. וראה שטר ההקדש שצורף כנספח 1 לכתב התביעה). למצער, לו תתקבל טענת התובעת בדבר היותה דיירת מוגנת בבית הכנסת, טוענים הנתבעים כי העברת השליטה בעמותה התובעת לידי המתפללים החדשים מהווה החלפה של דייר מוגן, ללא הסכמת הבעלים וכי היא עולה כדי נטישה של המושכר על ידי המתפללים הוותיקים ולכן מקימה לנתבעים עילה לפינוים מהנכס (ס’ 13 לכתב ההגנה).

לתמיכה בטענותיהם הגישו הנתבעים תצהירי עדות ראשית מטעם ה”ה הרב יעקב רבין (הנתבע 2 המשמש כמנהל הנתבעת 1) וכן זימנו לעדות את עוה”ד מנחם כהן. תיק מוצגים מטעם הנתבעים הוגש ביום 29.11.21. אל העדויות והראיות שהוגשו במסגרתן אתייחס, ככל שיידרש, בהמשך הדברים.

ביום 25.1.24 נחקרו בבית המשפט כל עדי הצדדים, לאחר מכן סיכמו הצדדים טענותיהם בעל-פה ומכאן שהגיעה העת להכריע במחלוקות שבין הצדדים.

דיון והכרעה

לאחר שבחנתי את כל מסמכי התיק, התרשמתי מעדויות העדים שהעידו בפני ושקלתי את טענות הצדדים, אני סבור שדין התביעה להתקבל בחלקה. להלן אבאר החלטתי זו.

ג.1.התביעה לצו מניעה קבוע

בפתח הדברים אדון בעתירת התובעת – אותה הגדירה בשולי כתב תביעתה כסעד עיקרי בתביעה – לקבל צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים להפריע לשימוש התובעת ומתפלליה בבית הכנסת, בחצרו ובשירותים הצמודים אליו.

עתירת התובעת בעניין זה נסמכת, למעשה, על הוראת סעיף 17 לחוק המקרקעין, תשכ”ט- 1969 המקנה למחזיק מקרקעין זכות למנוע כל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין. במובחן מכך, הזכות לעשות שימוש בכח סביר מוקנית, כידוע, אך למחזיק מקרקעין כנגד מי שביצע “פלישה טרייה” אליהם, היינו כזו אשר לא חלפו 30 ימים מיום התפיסה של המקרקעין על ידי הפולש (ס’ 18 לחוק המקרקעין), וזאת מבלי לגרוע מזכות בעל המקרקעין לדרוש את מסירתם ממי שלא מחזיק בהם כדין, באמצעות עתירה לקבלת סעד מבית המשפט (ס’ 16 לחוק המקרקעין). הזכות ל”השבת מצב לקדמותו” מבחינת החזקה במקרקעין מוקנית למי שהוציאו מידיו את החזקה שלא בתנאי סעיף 18(ב) לחוק המקרקעין (ס’ 19 לחוק המקרקעין) (ר’ לעניינים אלה פסק-הדין המנחה בעניין – ע”א 5519/98 יוסף נ’ עוקשי, פ”ד נה(3) 294 וכן ר’ פס’ 11 לפסק-הדין בעניין רע”א 1798/16 עדל מוחמד חאפז אבו אלדבעאת נ’ נג’אתי אלג’עברי (14.3.17) באשר לתחולת סעיפים אלה על יחסי משכיר-שוכר במובחן מיחסי בעלים/מחזיק-פולש).

על כך יש להוסיף כי בפסיקת בתי המשפט נקבע כי הזכות לעשות שימוש בכח אינה נתונה למשכיר נכס לאחר תום תקופת השכירות או עם הפרת הסכם השכירות וכי גם במקרים כאלה נדרש משכיר הנכס לפנות לערכאה השיפוטית המוסכמת לצורך קבלת סעד של פינוי השוכר (ר’ בג”צ 477/81 בן ישראל נ’ המפקח הכללי של המשטרה, פ”ד לו(4) 349, 352 ו-רע”א 5058/99 כספי נ’ דויטש, פ”ד נה(4) 529, 538).

בענייננו, אין חולק כי התובעת מחזיקה במבנה בית הכנסת ועושה שימוש מסוים בחצר בית הכנסת ובשירותים הצמודים להם משך תקופה העולה על 30 ימים והמגיעה אף כדי עשרות שנים, וזאת אף אם נראה ב”השתלטות” הנטענת של המתפללים החדשים על עמותת התובעת ועל החזקת בית הכנסת, משום “פלישה” אליו, שהרי גם אז מדובר באירועים אשר נטען שאירעו בשנת 2019 (ר’, למשל, סעיפים 15-20 לתצהיר הנתבע 2).

ואכן עיון בכתב ההגנה שהוגש מטעם הנתבעים מעלה כי לא נמצאו בפיהם טענות כלשהן שביכולתן להתמודד עם דרישת התובעת למנוע את הפרעת השימוש שלה בנכס באמצעות שימוש בכח, וזאת להוציא טענות הנתבעים בדבר כך שהתובעת אינה “מחזיקה” בחצר בית הכנסת ובשירותים הצמודים לבית הכנסת, אלא אך עושה בהם שימוש נלווה לשימוש העיקרי – הוא החזקת בית הכנסת וקיום תפילות בו (לטענות אלה אתייחס בהמשך).

משכך, ניתן לקבוע כי הנתבעים, והנתבע 2 בפרט, פעלו בניגוד לדין בכך שבחודש נובמבר 2019 הקימו שער ברזל בכניסה לחצר בית היתומים אשר מנע כניסה ושימוש של מתפללים בבית הכנסת – וזאת תוך עשיית דין עצמי, וללא קבלת סעד מתאים מבית המשפט (צילום שער הברזל צורף כנספח 6 לכתב התביעה).

ודוק: טענות שהעלה הנתבע 2 לראשונה בעדותו בבית המשפט לפיהן הוא לא הקים את שער הברזל האמור, וכי זה הוקם על ידי בית הספר שלא בידיעתו, עומדות בסתירה ישירה לדברים שמסר הנתבע 2 הן בתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעמו – בו הודה כי הוא זה שהקים את שער הכניסה האמור במטרה למנוע את כניסת המתפללים החדשים לבית הכנסת (ר’ ס’ 27 לתצהיר הנתבע 2) והן בתגובת הנתבעים לבית הדין הרבני אשר הוגשה מטעם הנתבע 2, גם שם טען כי הוא עצמו “חסם את הכניסה לחצר המוסד” במטרה למנוע “פלישה טרייה” והשתלטות על נכסי ההקדש (ס’ 6 לתגובת הנתבעים לבית הדין הרבני, צורפה כנספח 8 לכתב התביעה). מכאן כי גרסתו הכבושה של הנתבע 2 בעדותו בבית המשפט, נדחית מפני הודאתו בכתב ובתצהיר בכתב, בביצוע מעשה הקמת השער האמור, וממילא הובהר כי לא עמדה לנתבע 2 כל זכות לעשות שימוש בכח ולמנוע את הגישה אל בית הכנסת משלא התקיימה במסגרתו “פלישה טרייה”, ולחילופין, גם אם הייתה הפרה של הסכם השכירות- הוא נדרש היה לפנות לקבלת סעד של פינוי מבית המשפט המוסמך.

אכן, בעקבות הליכים משפטיים נמרצים אך ממושכים בהם נקטה התובעת בפני בית הדין הרבני ובהמשך להם – בפני בית משפט זה, הסכימו הנתבעים להסיר את מניעת הגישה של משתמשי בית הכנסת אליו באופן זמני ועד להכרעה בהליך העיקרי, באמצעות מתן מפתחות או קוד גישה למנעולים שסגרו את שער הברזל למתפללי בית הכנסת, כמו גם את דלתות השירותים הצמודים. ואולם, העובדה כי הסכמת הנתבעים זו ניתנה באופן זמני עד להכרעה בהליך העיקרי והעובדה שהנתבעים במעשיהם בפועל גילו כי הם מסוגלים לפעול באופן האסור בו פעלו – מצדיקה היענות לסעד המבוקש על ידי התובעת בהקשר זה – והוא מתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים להפריע לשימוש התובעת, ומתפללי בית הכנסת, בנכס המוחזק על ידה, וזאת מבלי לגרוע מזכות הנתבעים לעתור לבית המשפט לקבלת סעד של פינוי התובעת.

אשר לשימוש שנעשה על ידי התובעים ומתפללי בית הכנסת בחצר בית הכנסת ובשירותים הצמודים, הרי שאין חולק בין הצדדים כי התובעת אינה “מחזיקה” בנכסים אלה, ואולם אין גם חולק כי השימוש שהיא עושה בהם – לכל אורך שנות פעילות בית הכנסת – הנו אגבי ומשני לשימוש העיקרי שלה בבית הכנסת, וממילא לא עלתה טענה כי היא עושה באלה שימוש שאינו סביר או כזה המבקש “להשתלט” עליו. על כך יש להוסיף ולציין כי הנתבעים בסיכומיהם לא חלקו על זכות התובעת ומתפללי בית הכנסת לעבור בשטח החצר כדי להגיע להתפלל בבית הכנסת, מבלי לגרוע מטענותיה בדבר היעדר זכות “קניינית” (בפרט של דיירות מוגנת) לתובעת בבית הכנסת ואף ניאותו לתת הסכמתם להקמה של סוכה בחצר בית הכנסת במועדי חג הסוכות, כפי שנהגו לכל אורך השנים בהם פעל בית הכנסת במקום.

לנוכח כך, ניתן לקבוע כי האיסור על מניעת השימוש של התובעת בבית הכנסת (בו התובעת בגדר “מחזיקה”) כולל בחובו גם את אותו שימוש אגבי ונלווה שהיא עשתה בחצר בית הכנסת ובשירותים הצמודים אליו, מבלי שמוקנית לתובעת זכות חזקה בשטחים אלה, או זכות לבצע שימוש החורג מאותו שימוש נלווה לשימוש העיקרי, אותו ביצעה משך כל שנות פעילותה.

סיכומה של נקודה – אני נעתר בזאת לעתירת התובעת לאסור על הנתבעים למנוע שימוש של התובעת בבית הכנסת ולמנוע ממנה את אותו השימוש שביצעה בחצר בית הכנסת ובשירותים הצמודים אליו ברבות השנים, וזאת כל עוד לא ייקבע אחרת על ידי ערכאה שיפוטית מוסמכת, ככל שהנתבעים יעתרו אליה בתביעת פינוי.

ג.2.האם לתובעת זכות דיירות מוגנת בבית הכנסת?

כמבואר לעיל, עיקרה של המחלוקת בין הצדדים נסבה אודות שאלת מעמדה החוקי של התובעת בבית הכנסת, ובפרט בשאלה האם לתובעת זכות דיירות מוגנת בבית הכנסת, על אף שהתובעת הגדירה את הסעד ההצהרתי המבוקש על ידה בעניין זה כסעד נלווה.

בעניין זה, אני סבור כי מכלל החומרים שהוצגו בפני עולה כי לתובעת אין ולא הייתה מעולם זכות דיירות מוגנת בבית הכנסת, אך כי זכות הדיירות המוגנת קיימת לרב כהן, בהיותו בעל זכות נגזרת של האדם אשר קיבל מהנתבעים את זכות הדיירות המוגנת המקורית – אביו, הרב שמואל כהן ז”ל. להלן אבאר החלטתי זו:

האפשרויות הקיימות בדין לדייר לקבל מבעל-בית זכות דיירות מוגנת בנכס, תלויות במגוון רחב של משתנים ובהם שאלת העיתוי בו נוצרה זכות הדיירות המוגנת – בתלוי בחוק שהיה בתוקף באותה עת; בשאלה האם התגורר הדייר בנכס בתקופה ה”מזכה” אותו בזכות בשל כך (ר’, למשל, ס’ 5 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל”ב- 1972); בשאלה האם שילם הדייר דמי מפתח בגין רכישת הזכות בנכס (רלוונטי החל ממועד תוקפו של חוק דמי מפתח, תשי”ח- 1958); כמו גם בשאלה האם נערך עמו הסכם שכירות מוגנת או האם הצדדים הסכימו ביניהם במפורש או בהתנהגות, על הענקת זכות דיירות מוגנת לדייר.

בענייננו, נמנעה התובעת מלפרט בתביעתה את המועד המדויק בו נוצרה, לשיטתה, זכות הדיירות המוגנת, כמו גם את העובדות הנחוצות לצורך ביסוס עילת תביעתה ומועד לידתה והסתפקה, תחת זאת, באמירה הכללית לפיה היא זכאית לקבל את הזכות מכח החזקה והשימוש שנעשו בבית הכנסת משנת 1925 וממועד התאגדות התובעת כאגודה עותמאנית (ר’ ס’ 41 וס’ 42.3-42.4 לכתב התביעה). ודוק: גם בישיבת קדם המשפט המסכם שהתקיימה ביום 10.12.23 נמנעה התובעת מלהשיב למספר שאלות ישירות שנשאלה בעניין זה על ידי בית המשפט עת השיבה כי היא תפרט טענותיה בעניין זה בסיכומים, אך כי זכותה מבוססת על חוקי הגנת הדייר שהתקיימו בעת החזקתה את הנכס, מכח פעולות שביצעה אשר יכולות להיחשב כתשלום דמי מפתח ומכח הודאת בעלים בזכות (ר’ בעמ’ 20 מש.10 ואילך עד לעמ’ 21 בש. 14 לפרוטוקול). יצוין, כי הנתבעים, בתגובה, הודיעו כי הם מתנגדים להרחבת חזית המחלוקת וטענו כי התובעת נהגה בעמימות מכוונת זו בדבר מקור זכותה החוקית הנטענת גם בהליכים שהתקיימו בבית הדין הרבני וגם במענה לשאלות שהופנו אליה בשאלון בשלב ההליכים המקדמיים (בעמ’ 22 ש.27-33 וכן בעמ’ 23 ש.29-33 לפרוטוקול).

בהקשר זה אעיר כי על אף שאיני סבור שהטענות שהעלתה התובעת בסיכומיה הרחיבו את חזית המחלוקת שנקבעה בכתבי הטענות בין הצדדים (לו היו עושים כן היו אסורים לנוכח התנגדות הנתבעים) הרי שאני מוצא טעם לפגם של ממש בהתנהלות התובעת אשר בחרה לשמור על עמימות טענותיה בהליך שלפני עד לשלב הסיכומים בהליך (אשר נשמעו בעל-פה), היינו עד לאחר שנשמעו כל ראיות הצדדים, באופן אשר לא אפשר, או למצער הכביד, על הנתבעים בניהול הגנתם. ודוק: כללי סדר הדין האזרחי אשר פותחו בהרחבה בפסיקת בתי המשפט, כמו גם תקנות סדרי הדין מטילים על בעלי דין בהליך משפטי חובה לנהוג בתום לב ולנהל את ההליך המשפטי “בקלפים פתוחים”, תוך מתן הזדמנות נאותה לצד שכנגד להיערך ולהתמודד עם טענות חברו (ר’ העקרונות שנקבעו בפסיקה בנוגע למשחק ב”קלפים פתוחים” באמצעות גילוי ועיון במסמכים ב-רע”א 4249/98 סוויסה נ’ הכשרת הישוב חברה לביטוח בע”מ, פ”ד נה(1) 515; רע”א 6715/05 מחסני ערובה נעמן בע”מ נ’ איזנברג, פ”ד ס'(3) 264 והשווה גם ל- רע”א 8206/02 בן עמי נ’ עו”ד מ. קידר – מפרק חברת יורם בן עמי בניה ופיתוח (28.4.03)). תקנות סדר הדין האזרחי, תשע”ט-2018 (להלן: “התקנות”) אף קבעו באופן מפורש את חובת בעלי הדין ובאי כוחם לסייע לבית המשפט בהגשמת תכליתן בהטילן חובה “…לנהוג בתום לב ובהגינות דיונית תוך שהם מסייעים במימוש התכלית הדיונית, ובכלל זה העמדת הפלוגתות האמיתיות שבמחלוקת בין בעלי הדין, מיקודן, בירורן והכרעה בהן” (ס’ 1-3 לתקנות. וראה, למשל, הדברים שנאמרו בפסקה 15 לפסק-הדין בעניין רע”א 9138/20 אורלי פיסטול נ’ עוזרי שמעון (7.2.21)). בהתאם לכך, נקבע בתקנות כי על תובע לפרט בכתב תביעתו את תמצית העובדות הנחוצות לביסוס של עילת התביעה ומתי נולדה וכן לכלול בכתב הטענות “…פירוט העובדות המשמשות יסוד לכתב הטענות וכל מידע נוסף שתכליתו לסייע בהבהרת המחלוקת ובמיקוד הפלוגתות שבין בעלי הדין” (ס’ 11(3) ו-14(א) לתקנות. לעניין החובה הקיימת על פי התקנות החדשות לפרט בכתב התביעה גם תמצית הטענות המשפטית ר’ פסקאות 29-28 לפסק-הדין ב-ת”א (ת”א) 42380-10-21 גיל אורלי נ’ חיה זלדה אורלב (15.8.2023); פסק-הדין ב-פר”ק 18816-03-23 יורוקם נ’ לורך (18.9.23); פסקה 61 לפסק הדין בעניין ת”א (ת”א) 29739-03-22 דוד טנה נ’ מגנטו טרומבקטומי סולושנס בע”מ (24.10.23) ופסקה 6 לפסק הדין בעניין ת”א (ת”א) 46847-04-22‏ אברהם דב ראבד נ’ דוד פרוינדליך (19.11.23)). לנוכח האמור, הימנעותה של התובעת מלפרט את עילת תביעתה ושמירתה על עמימות מכוונת בנושאים מרכזיים אלה, עד לשלב הסיכומים בהליך, תובא בחשבון בעת פסיקת הוצאות ההליך.

בסיכומיה, נאותה התובעת לפרט את טענותיה בדבר העילות מכוחם נוצרה, לשיטתה, זכות הדיירות המוגנת עת טענה כי זו מתבססת, בתמצית, על שכירתה את בית הכנסת במועד כניסתם לתוקף של חוקי הגנת הדייר (ובפרט פקודת בעלי הבתים והדיירים המנדטורי משנת 1933 (יצוין כי על פניו הכוונה היא לפקודת בעלי הבתים והדיירים (הוצאה מדירה והגבלת שכר הדירה) משנת 1934), וכן חוק הגנת הדייר, תשי”ד- 1954); על הסכמת הצדדים, בעל פה ובכתב, לרבות בהתנהגות, להעניק לתובעת דיירות מוגנת בנכס; על האפשרות כי נערך בין הצדדים הסכם שכירות מוגן ועל האפשרות ששולמו על ידי התובעת דמי מפתח, לרבות בדרך של השקעה במושכר.

בתוך כך טוענת התובעת כי זכות הדיירות המוגנת נוצרה לראשונה למתפללי בית הכנסת, ובהם גבאי בית הכנסת, עוד לפני שהתובעת התאגדה לאגודה עותמאנית בשנת 1966, ובהמשך הפכה לעמותה בשנת 1985, אך כי זכות הדיירות המוגנת עברה אל אישיותיה המשפטית של התובעת על גלגוליה, הן מכח חוק הגנת הדייר (מוסדות ציבור)- 1964 (להלן: “חוק מוסדות ציבור”) והן מכח הכרתם והסכמתם של הנתבעים לקיומה של זכות דיירות מוגנת לתאגיד התובעת לאורך השנים.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בעניין זה, אני סבור כי יש לקבל את טענת התובעת בדבר עצם היווצרותה של זכות דיירות מוגנת בענייננו אך כי יש לקבוע שזו התגבשה למתפללי בית הכנסת הספציפיים אשר התפללו בו בשנים ה”מזכות” על פי חוקי הגנת הדייר שנכנסו לתוקף באותם שנים, כמו גם מכח הסכמת הנתבעים, במפורש ובהתנהגות, להעניק למתפללים אלה זכות דיירות מוגנת. עם זאת, איני מקבל את טענת התובעת כי הזכות נוצרה עבור מתפללים אלה מכח הסכם דיירות מוגנת שנערך בין הצדדים או מכח תשלום דמי מפתח, לרבות באמצעות השקעות שביצעו במושכר. כמו כן, אין בידי לקבל את טענת התובעת כי זכות הדיירות המוגנת עברה מהמתפללים הספציפיים האמורים לתאגיד התובעת, בגלגוליו לאורך השנים. אבאר:

ג.3.היווצרותה של זכות הדיירות המוגנת

מוסכם בין הצדדים כי מתפללי בית הכנסת, ובראשם הגבאים הרב יעקב ברוך ז”ל והרב שמואל כהן ז”ל, ניהלו את בית הכנסת והתפללו בו ממועד הקמתו כבר בראשית המאה ה-20 (בסיכומי הצדדים הוסכם כי הכוונה היא משנת 1908, על אף שבכתב התביעה נטען בהקשר זה לשנת 1925). כמו כן, אין חולק כי גבאי בית הכנסת שילמו מדי כמה חודשים, במשך עשרות שנות פעילות בית הכנסת, דמי שכירות לנתבעים בשיעור נמוך מאוד – שיעור אשר נקבע בהתאם לתקנות הגנת הדייר והעדכונים שנעשו להם ברבות השנים (מספר רב מאוד של קבלות בגין תשלום דמי שכירות צורפו לעמודים 8-33 לתיק המוצגים מטעם התובעת).

מכאן שניתן לקבוע כי, לכל הפחות, בשנים 1934 ו-1954, הן השנים ה”מזכות” על פי פקודת בעלי הבתים והדיירים (הוצאה מדירה והגבלת שכר הדירה) מיום 5.4.34 ועל פי חוק הגנת הדייר, תשי”ד- 1954, קיבלו שוכרי בית הכנסת את הגנת החוק מפני העלאה של דמי השכירות בנכס ומפני פינויים ממנו, אלא בתנאים שנקבעו בחוק – היינו קיבלו על פי הדין זכות דיירות מוגנת בבית הכנסת, וזאת ללא שנדרש על פי הוראות דין אלה לערוך הסכם שכירות מוגן באופן מפורש, או לשלם “דמי מפתח” לשם קבלת הזכות – דרישה שנוצרה רק בהמשך בעקבות חקיקת חוק דמי מפתח, תשי”ח- 1958.

בהקשר זה אבהיר כי אין בידי לקבל את טענת הנתבעים לפיה העובדה ש בית הכנסת שייך להקדש דתי (הנתבעת 3), אשר ביצוע פעולות מכירה של נכסיו מחייבות קבלת אישור בית הדין הרבני, מונע היווצרותה של זכות הדיירות המוגנת וזאת משבחוקי הגנת הדייר השונים לא נמצאה כל החרגה להיווצרותה של זכות דיירות מוגנת בנסיבות שכאלה, והחרגה שכזו אף אינה מתבקשת מבחינת תכלית חקיקתם של דיני הגנת הדייר, אשר יסודה בטעמים סוציאליים שנועדו להגן על דיירים, תהא זהות בעלי-ביתם אשר תהא. על כך אוסיף שהעובדה שחוקי הגנת הדייר קבעו את זכותם של דיירים לדיירות מוגנת מכח עצם החזקתם של נכסים בתקופות מסוימות, מלמדת כי אין מדובר בעניינו ב”עסקת” מכירה רצונית של זכויות קנייניות מצד הנתבעים, כך שממילא לא נדרש היה מהם באותה עת לקבל את אישור בית הדין הרבני כתנאי ליצירת הזכות.

בנוסף, התנהגות הצדדים ברבות השנים, אשר באה לידי ביטוי מפורש גם במסמכים שיצאו תחת ידי הצדדים, מגלה כי הייתה ביניהם הסכמה ברורה לכך כי מתפללי בית הכנסת הנם דיירים מוגנים וכי הצדדים פועלים בהתאם להוראות דיני הגנת הדייר, לרבות באשר לתשלומי שכר הדירה המשולמים על ידי גבאי בית הכנסת. כך, כבר ביום 13.9.54, היינו זמן קצר לאחר חקיקת חוק הגנת הדייר הישראלי בשנת 1954, פנה מר ש.ז. זוננפלד מנהל הנתבעת 3 אל הרב שמואל כהן ז”ל “בתור גבאי ראשי של בהכ”נ” בדרישה “…לפנות למשרדנו לשם סדור תשלום השכ”ד עבור בהכ”נ בהתאם לחוק הגנת הדייר תשי”ד” (ר’ עמ’ 2 למוצגי התובעת). כך גם ביום 20.11.66 פנתה הנתבעת 3 במכתב אל “גבאי בהכ”נ קהל ציון” בדרישה כי ישלם את דמי השכירות “על פי חוק הגנת הדייר, תשי”ד- 1954 ובהתאם לתקנות הגנת הדייר החדשות (דמי שכירות בדירות ובתי עסק, תשכ”ו- 1966)” תוך שהבהיר במכתבו כי אם לא יעשה כן: “לא תעמוד לך הגנת החוק מפני תביעת פינוי” (ר’ עמ’ 3 למוצגי התובעת). מכתב דומה בתוכנו יצא תחת ידי הנתבעת 3 אל בית הכנסת גם ביום 27.3.83 והפעם מטעם עוה”ד יוסף תוסיה-כהן, מי שייצג את הנתבעת 3 באותם שנים (אביו של ב”כ הנתבעים הנוכחי) אף בו הועלתה באופן מפורש דרישה לתשלום דמי השכירות “על פי חוק הגנת הדייר” וצוין כי אם לא יבוצע התשלום לא תעמוד לבית הכנסת “הגנה מפני פינוי” (ר’ עמ’ 4 למוצגי התובעת). כך גם במכתב הנתבע 2 מיום 16.7.09, בו פנה אל בית הכנסת בדרישה לקבלת השתתפות בעלויות תיקון גג מבנה בית הכנסת, ביסס הנתבע 2 את דרישתו זו “ע”פ חוקי הגנת הדייר” והבהיר כי על בית הכנסת לשלם רק מחצית מסכום עלות השיפוץ “הואיל והנכם דיירים מוגנים” (ר’ ס’ 2 ו-4 לעמ’ 8 למוצגי התובעת).

בנסיבות אלה, מקום בו התייחסו נציגים שונים מטעם הנתבעים, לרבות עורך-דינם, אל בית הכנסת בתור דיירים מוגנים, והעלו כלפיהם דרישות לתשלום דמי שכירות בהתאם לחוקי הגנת הדייר, כמו גם להשתתפות בשיפוצים שבוצעו במבנה מכח דיני הגנת הדייר, יש לראות את מתפללי בית הכנסת, ובראשם גבאי בית הכנסת, כדיירים מוגנים בנכס מכח הסכמה ובהודאת נציגי הנתבעים, לרבות הנתבע 2 בעצמו, כהודאת בעל-דין בזכות הדיירות המוגנת (לעניין יצירת זכות דיירות מוגנת מכח הסכמה ר’, למשל, רע”א 7706/13 מעונות שטנד בע”מ נ’ ויטס (4/12/13); רע”א 6280/13 מוסדות מדרש דוד בירושלים נ’ רוזנטל (9/13/13); רע”א 3088/00 זייתון נ’ הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית (4/9/02); רע”א 1483/07 סאלח נ’ נסייב (25/6/07) וכן ע”א (ת”א) 56231-05-17‏ מורשת מטלון אדמה בע”מ נ’ פליקס לוי (5.7.18)). מטעמים אלה, טענת הנתבעים בדבר כך שמתפללי בית הכנסת, ובראשם גבאי בית הכנסת, היו אך ברי-רשות בנכס נדחית.

בהקשר זה אבהיר כי איני מקבל כסבירה את טענת הנתבעים לפיה דמי השכירות נקבעו אך כמוצמדים לדמי השכירות על פי חוקי הגנת הדייר מטעמי נוחות כ”סכום מינימאלי” לתשלום, מבלי שהייתה כוונה להעניק לבית הכנסת דיירות מוגנת. לו היה אמת בטענת הנתבעים זו – אשר נטענה בעל-פה כנגד שורה של מסמכים בכתב – מצופה היה למצוא במכתבי הנתבעים לאורך השנים, ובפרט במכתב עורך דינה, התייחסות כלשהי לכך שמדובר רק במנגנון הצמדה לדמי השכירות האמורים (התייחסות שלא נמצאה במכתבים האמורים ולו ברמז) ולא היה מצופה למצוא אמירות מפורשות בדבר חבותו של בית הכנסת לשאלת בתשלומים כאלה ואחרים “הואיל והנכם דיירים מוגנים”, כפי שנעשה בפועל – ומכאן שטענה זו נדחית. ואבהיר, הסכמתם של הנתבעים והכרתם בזכות הדיירות המוגנת נעשו על יסוד ההכרה בכך שזכות זו הוענקה לבית הכנסת מלכתחילה מכח דיני הגנת הדייר – כך שאין מדובר גם כאן ב”עסקה” רצונית אותה ביצעו הנתבעים בנכס, באופן אשר חייבם לקבל את אישור בית הדין הרבני בהיותם הקדש דתי, אלא בהכרה והשלמה עם תוקפו החוקי של מעמד מתפללי בית הכנסת מכוח הדין.

עם זאת, משלא הוצגה בפני כל ראיה שהיא לקיומו של הסכם דיירות מוגנת – היינו הסכם שכירות בו צוין במפורש כי בית הכנסת שוכר את הנכס בתנאי דיירות מוגנת – אין בידי לקבל את טענת התובעת לפיה היא זכאית להכרה בזכות זו מכח הסכם.

בנוסף, אין בידי לקבל את טענת התובעת בדבר כך שהיא זכאית להכרה בזכות הדיירות המוגנת מכח תשלום “דמי מפתח”, לרבות בשל כך שביצעה השקעות בנכס, וזאת משלא הובאה בפני כל ראיה לתשלום כזה או אחר שבוצע על ידי התובעת או קודמיה כנגד קבלת זכות הדיירות המוגנת (במובחן מתשלום דמי שכירות שוטפים). כמו גם לא מצאתי כי בוצעה על ידה “השקעה” כספית בבית הכנסת בתמורה לקבלת זכות הדיירות המוגנת, במובחן מהשתתפות ששילמה כנגד שיפוצים שבוצעו על ידי הנתבעים בגג מבנה בית היתומים ובית הכנסת, ובשיפוצי תחזוקה שונים, כולל החלפה של כסאות ישיבה, אשר אשר ביצעה מטעמיה ולנוחותה, על דעתה וללא קבלת הסכמת הנתבעים לכך. משמע, כספים ש”השקיעה”, כביכול, התובעת באחזקת בית הכנסת ובהשתתפות בהוצאות שהוציאו הנתבעים לא היוו תשלום חלף דמי מפתח, ולכן התובעת אינה זכאית לקבל זכות דיירות מוגנת בגין תשלום דמי מפתח.

ג.4.זהות בעל זכות הדיירות המוגנת ושאלת העברת הזכות לתובעת

כמבואר לעיל, המתפללים הספציפיים שהתפללו בו בתחילת המאה ה-20 ובראשם הגבאים הרב יעקב ברוך ז”ל והרב שמואל כהן ז”ל – זכו בזכות הדיירות המוגנת הן מכח חוקי הגנת הדייר והן מכח הסכמת הנתבעים ולכן הם נחשבים לדיירים המקוריים בעלי זכות הדיירות המוגנת.

ואולם, כאמור לעיל, התובעת טענה לראשונה בסיכומיה כי זכות המתפללים עברה בשנת 1966 לתובעת אשר התאגדה כאגודה עותמאנית וזאת מכח חוק מוסדות ציבור (חוק הגנת הדייר (מוסדות ציבור), תשכ”ג- 1963). במאמר מוסגר אעיר בהקשר זה כי לא רק שטענה זו הועלתה על ידי התובעת לראשונה בסיכומיה, אלא שבמענה לשאלת בית המשפט בדיון קדם המשפט המסכם מיום 10.12.23 בניסיון לברר האם התובעת מבקשת להסתמך על הוראות חוק ספציפי זה, נמנעה התובעת מלאשר הסתמכותה עליו וטענה כי לא הייתה העברה של זכות הדיירות המוגנת, אלא ש”קהילת המתפללים” (במובחן ממתפללים ספציפיים) הייתה ונותרה בעלת זכות הדיירות המוגנת (ר’ בעמ’ 21 ש.33-36 ובעמ’ 22 ש.1 ואילך לפרוטוקול). את טענות התובעת בעניין זה אין בידי לקבל מהטעמים הבאים:

בפסק-הדין בעניין רע”א 2735-99 עמותת בית הכנסת לספרדים בשכונת אבו תור בירושלים נ’ ולטר אורנשטיין, פ”ד נה(3) 433 – נקבע, בתמצית, כי קבוצת מתפללים של בית כנסת אינה מהווה אישיות משפטית הכשרה לשאת בזכויות וחובות ולכן זכות הדיירות המוגנת יכולה להיות מוענקת רק לחברי קבוצה ספציפיים מקבוצת המתפללים, להם הוענקה הזכות או לתאגיד משפטי (לרבות עמותה), הכשיר לשאת בזכויות וחובות על פי דין (בעמ’ 440 לפסק-הדין של כב’ השופט טירקל ובעמ’ 442 לפסק-הדין של כב’ השופט ש’ לוין) (כן ראה: ע”א (ת”א) 6637-01-17 שולמית זמיר נ’ זרחיה (טוני) לביא (18.2.18)). עוד בפסק הדין בעניין אורנשטיין צוין כי ניתן היה להעביר את זכות הדיירות המוגנת “מדייר המחזיק בו לחבר בני אדם שהיה מאוגד, או שנתאגד לצורך זה, אם מטרתם של אותם חבר בני אדם היא, בין היתר, קיום בית תפילה” (שם, מול האות ה’) ובלבד שהבקשה להעביר את השכירות הוגשה תוך שנתיים מיום תחילתו של חוק מוסדות ציבור “דהיינו לא יאוחר מיום 27.1.66″ (שם). בנסיבות המקרה שנדון בעניין אורנשטיין לא נדרש בית המשפט העליון להעמיק את הדיון בניתוח הוראות חוק מוסדות ציבור שכן באותו מקרה התאגדה העמותה המבקשת רק בשנת 1997, היינו עשרות שנים לאחר פרק הזמן בו יכולה הייתה להעביר את זכויות הדיירות המוגנת מיחידיה לעמותה.

עם זאת, עיון מעמיק יותר בחוק מוסדות ציבור מעלה, כי על פיו נדרש בעל זכות דיירות מוגנת המעוניין להעביר את זכותו ל”מוסד” מאוגד (אשר מטרותיו תואמות את אלה המוגדרות בחוק) להגיש לבית הדין בקשה לעשות כן בתוך שנתיים מיום תחילתו של החוק, או אז יראו את זכויות וחובות הדייר המוגן כזכויות וחובות ה”מוסד” המאוגד מיום הכרזת בית הדין (סעיפים 2, 3 -10 לחוק מוסדות ציבור). “בית הדין” אליו יש להגיש את הבקשה האמורה, מוגדר בסעיף 1 לחוק זה כ”בית הדין לשכירות כמשמעותו בחוק הגנת הדייר, תשי”ד- 1954″ ומועד תחילתו של החוק חל ביום 5.2.64, הוא יום פרסומו בספר החוקים. במילים אחרות – בהתאם לחוק מוסדות ציבור, בעל זכות דיירות מוגנת רשאי היה להעביר את זכותו לתאגיד בתנאי שהגיש בקשה לבית הדין לשכירות לעשות כן, בתקופה שבין יום 5.2.64 ועד ליום 5.2.66.

והנה בענייננו, אין חולק כי גם אם התובעת התאגדה כאגודה עותמאנית בתקופה שבין 5.2.64 ל-5.2.66 (תאריך התאגדותה לא הובהר בפני בית המשפט אך מכתב מיום 23.1.66 בדבר התאגדותה נשלח למשרד הפנים והתקבל אצלה ביום 3.2.66 – ר’ עמודים 41-43 למוצגי התובעת) הרי שהיא לא עמדתה בדרישות חוק מוסדות ציבור בכך שהיא לא הגישה בקשה לפי החוק לבית הדין לשכירות, עמידתה בתנאי החוק ממילא לא נבחנו על ידי בית הדין ולא פורסמה “הכרזה” על העברת זכויות הדייר המוגן לאגודה כהוראת סעיף 10 לחוק מוסדות ציבור. מכאן כי התובעת, בעת היותה אגודה עותמאנית, לא קיימה את הוראות חוק מוסדות ציבור וזכויות בעלי הדיירות המוגנת בבית הכנסת לא הועברו אליה מכח החוק.

עוד אבהיר למען הסדר הטוב, כי לא הובאה בפני כל ראיה לכך שזכויות בעלי זכות הדיירות המוגנת בבית הכנסת הועברו אל התובעת בדרך אחרת, לרבות בדרך של חילופי דיירים ותשלום דמי מפתח לבעלי הנכס וגם אין בידי לקבל את טענת התובעת לפיה העובדה שהנתבעים המשיכו להתייחס אל בית הכנסת כאל דייר מוגן לאחר מועד התאגדותה של התובעת – מעידה על כך שהנתבעים הסכימו למתן זכות הדיירות המוגנת לתובעת המאוגדת – במובחן מזכות הדיירות המוגנת שהוכרה עבור המתפללים הספציפיים של בית הכנסת. שהרי, באף אחת מההתכתבויות שהוצגו על ידי התובעת, ואשר עליהן הסתמכנו לעיל לצורך ביסוס היווצרותה של זכות הדיירות המוגנת, לא נמצא כי הנתבעים פנו אל התובעת המאוגדת בתורת בעלת זכות הדיירות המוגנת, וזאת מבלי לגרוע מהעובדה כי הניהול הכספי של בית הכנסת בוצע, כמקובל, באמצעות העמותה, לשם כך יוסדה, וכי הקבלות בגין תשלום דמי השכירות של בית הכנסת הופקו, לבקשת התובעת, על שמה (וראה לעניין זה עדות הרב כהן בבית המשפט).

בהקשר אחרון זה יש מקום להזכיר כי אכן, בהסכם שנערך ביום 23.7.19 על ידי עוה”ד מנחם כהן (אשר שימש בעברו כיועץ משפטי של הנתבעים והנו בן דודו של הרב כהן) בין הרב כהן לבין מר מירן ומר בניסתי, צוין על ידו במפורש כי התובעת (העמותה) הינה דיירת מוגנת של בית הכנסת וכי הצדדים להסכם זה הצהירו כי זכויות הדיירות המוגנת בבית הכנסת שייכות לתובעת (ר’ עמ’ 92-94 למוצגי התובעת). ואכן גם מהתצהירים שהוגשו מטעם הרב כהן בהליך ומעדותו בבית המשפט עלה כי באותה עת שבו נחתם ההסכם האמור ואף במועד בו חתם על התצהירים בהליכים בהם נקטה התובעת, הוא סבר כי לתובעת זכות דיירות מוגנת בבית הכנסת, כאשר רק לאחר מכן נמסר לו על-ידי עוה”ד כהן שלמעשה היא לא בעלת זכות זו בשל כך שלא שילמה דמי מפתח לנתבעת 3 (ר’ תצהירי הרב כהן ועדותו בבית המשפט). ואולם, להוציא הקושי שקיים בקבלת דברי עו”ד כהן בעניין זה בעדותו בבית המשפט – לפיהם טעה בציון הצהרות אלה מחמת לחץ זמנים שהופעל עליו על ידי הרב כהן, הרי שברי כי זכות הדיירות המוגנת אינה נוצרת באמצעות הצהרה כזו או אחרת של הצדדים לאותו הסכם (בפרט כאשר בעל-הבית אינו צד להסכם זה) או אף באמצעות הכנת מסמך משפטי הקובע כך על ידי מי ששימש כעורך הדין של הנתבעים. בנסיבות אלה – ניתן לקבל את דברי עוה”ד כהן ואת דברי הרב כהן לפיהם ציון הצהרות הצדדים בעניין זה היו שגויות (הגם שמטעם אחר מזה שצוין על ידי הרב כהן בעדותו בבית המשפט).

סיכומה של נקודה – בעלי זכות הדיירות המוגנת הם המתפללים שהתפללו בבית הכנסת בתחילת המאה ה-20 ובראשם הגבאים הרב יעקב ברוך ז”ל והרב שמואל כהן ז”ל. זכות הדיירות המוגנת לא הועברה מידי מתפללים ספציפיים אלה אל התובעת בעת התאגדותה כאגודה עותמאנית וממילא לא עברו אליה בעת הפיכתה לעמותה. זכות הדיירות המוגנת גם לא “נוצרה מחדש” או שהעברה או קיומה אושרו על ידי הנתבעים עבור האישיות המשפטית של התובעת בין בהיותה אגודה עותמאנית ובין בהיותה עמותה.

נוכח האמור, ולאחר פטירתם של הרב יעקב ברוך ז”ל תחילה ושל הרב שמואל כהן ז”ל בהמשך והעובדה אשר אינה שנויה במחלוקת לפיה הרב כהן, בנו של הרב שמואל כהן ז”ל, המשיך לשמש כגבאי בית הכנסת – הרי שיש לראות ברב כהן כבעל זכות נגזרת בנכס – הזכאי, גם כיום, ליהנות מזכות הדיירות המוגנת.

ג.5.טענות הנתבעים בדבר הפרה

להגנתם, העלו הנתבעים טענות בדבר הפרה של תנאי השכירות בבית הכנסת אשר בוצעה על ידי התובעת ואשר, לשיטתם, מצדיקה דחיית עתירתה של התובעת להכיר בזכות הדיירות המוגנת בנכס. בתוך כך, הרחיבו הנתבעים בטענותיהם אודות ההשתלטות הנטענת של המתפללים החדשים על בית הכנסת באמצעות השתלטותם על הועד המנהל של התובעת, על הנסיבות שהובילו להשתלטות זו, כמו גם על מניעיה הנטענים – ועתרו לראות בהתנהלות זו כמקימה עבורם עילה לפינוי המושכר מחמת נטישתו.

ברם, לנוכח המסקנה אליה הגעתי לעיל לפיה התובעת אינה בעלת זכות דיירות מוגנת בבית הכנסת, אלא שזכות זו נתונה, נכון להיום, לרב כהן בהיותו דייר נגזר בנכס – איני מוצא צורך לדון בטענות אלה, שכן התשובה להן אינה רלוונטית לזכויות הדייר המוגן בנכס – הוא הרב כהן.

מעבר לכך, כידוע, סעיף 137 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל”ב- 1972 קובע כי תביעה לפינוי מושכר אשר חל עליו חוק הגנת הדייר תיעשה אך ורק בפסק-דין של בית המשפט, כאשר סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע רשימה סגורה של עילות פינוי, רק על יסודן רשאי בעל-בית לעתור לפינויו של דייר מוגן בנכס. משמע, טענות הנתבעים בדבר הפרה של תנאי השכירות, לרבות בעילה של נטישת המושכר כנטען בענייננו, נדרש שידונו במסגרת תביעת פינוי שתוגש על ידי בעל-הבית, ולא במסגרת תגובה לתביעה למתן סעד הצהרתי בדבר עצם קיומה של זכות הדיירות המוגנת.

בהתאם, סקירת פסיקת בתי המשפט לאורך השנים העלתה כי לא נדונו בבתי המשפט טענות בעלי-בית בדבר הפרת תנאי שכירות בנכס מוגן, אלא במסגרת תביעה לפינוי שהוגשה מטעם בעל-הבית (חריג לכך נמצא בפסק-הדין שניתן ב-ת”א (שלום-חיפה) 19519-01-20 אנואר פייסל נ’ עזבון רתיבה עוידה ז”ל (18.12.2022), שם ציין בית המשפט באחרית פסק-הדין, כי גם אם התובע שם היה מוכיח כי הוא דייר מוגן הרי שמתקיימת בעניינו עילה לפינוי לנוכח הודאתו בכך שלא שילם דמי שכירות כלל (פס’ 24 לפסק-הדין). ברם, אף במקרה זה ציין בית המשפט כי הוא אינו נדרש להעמיק בשאלה זו לנוכח כך שלא הוגשה בפניו תביעה לפינוי דייר מוגן).

עוד אוסיף כי בנסיבות ענייננו, בהן הרב כהן יבדל”א מסר בעדותו כי הוא אמנם נמנע מלפקוד את בית הכנסת מזה תקופה בשל מחלה קשה ממנה הוא סובל, אך אישר כי הוא עדיין קשור לבית הכנסת ומסייע בניהולו מרחוק (והנו עדיין רשום בועד המנהל של התובעת, לטענתה) – הרי שלא מתקיימת עילה לקבוע, אפריורית, וללא דיון מעמיק בנושא, כי התגבשה בענייננו נטישה שאין עמה חזרה למושכר, באופן וודאי אשר אינו מקים צורך בהגשת תביעה פינוי (וראה לעניין זה: ע”א 683/82 דויטש נ’ עזבון פרל, פ”ד לח(2) 729, 732; ע”א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ’ נוסייבה, פ”ד מו(5) 758, 765 ו-ע”א 377/72 גייסט נ’ שטיינברג, פ”ד כז(1) 365, 369).

סיכומה של נקודה – ככל שיש בידי התובעת טענות בדבר הפרה של תנאי הדיירות המוגנת על ידי הדייר המוגן (הרב כהן), עליה לבררן באמצעות הגשת תביעת פינוי לבית המשפט.

ד. סוף דבר

לנוכח האמור, ניתן בזאת צו האוסר על הנתבעים למנוע שימוש של התובעת בבית הכנסת ולמנוע ממנה את אותו השימוש שביצעה בחצר בית הכנסת ובשירותים הצמודים אליו ברבות השנים, וזאת כל עוד לא ייקבע אחרת על ידי ערכאה שיפוטית מוסמכת, אליה יעתרו הנתבעים בתביעת פינוי, ככל שיעתרו.

התביעה להצהרה על קיומה של זכות דיירות מוגנת בבית הכנסת לתובעת נדחית, משזכות הדיירות המוגנת, נכון להיום, נתונה בידי הרב כהן יבדל”א.

אשר להוצאות ההליך, משתביעת התובעת התקבלה רק בחלקה ולנוכח הדברים שהבהרתי לעיל באשר לעמימות המכוונת בה נקטה התובעת בהצגת טענותיה, ומנגד התנהלות הנתבעים אשר עשו דין לעצמם, ללא קבלת סעד מבית המשפט – אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו בהליך.

זכות ערעור כדין.

ניתן היום, י”ח שבט תשפ”ד, 28 ינואר 2024, בהעדר הצדדים.