לפני
כבוד השופט טל פפרני, סגן הנשיאה
התובעת
פלונית ת"ז XXXXXXXXX
ע"י ב"כ עוה"ד בן ציון ראם
נגד
הנתבעים
1.אלמונית ת"ז XXXXXXXXX
2.פלוני ת"ז XXXXXXXXX
3.אלמוני ת"ז XXXXXXXXX
4.אלמונית 1 ת"ז XXXXXXXXX
ע"י ב"כ עוה"ד שי פינקלשטיין
פסק דין
לפניי תביעה שהוכתרה בכותרת: " אכיפת הסכם; פירוק שיתוף במקרקעין".
השאלה העיקרית להכרעה היא, האם ההסכם שנחתם ביום 16.2.1980 וההסכם המשלים מאותו מועד (להלן:" ההסכם משנת 1980") , מהווה הסכם חלוקה בין שותפים למקרקעין, כדרישת סעיף 38(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן "חוק המקרקעין"). לטענת התובעת מדובר בהסכם שיתוף וחלוקה מחייב. לטענת הנתבעים, מדובר בהסכם "על הנייר" בלבד, שלא נאכף.הנתבעים הודו בעריכת ההסכם משנת 1980, אך לדבריהם, מלאכת הכנת תשריט החלוקה לא הושלמה. הנתבעים טענו לזיוף חתימתם על גבי התשריט אותו צרפה התובעת. הנתבעים טענו לקיומו של פסק דין תמ"ש 26080/04 המורה על רישם הבית במרשם בתים משותפים (להלן: "תמ"ש 26080/04 או פסק הדין משנת 2008") ולקיומו של תשריט נוסף משנת 1984, אותו העלימה התובעת.
רקע והצדדים:
התובעת הינה אלמנתו של המנוח ג' (להלן:" ג'").
הנתבעים 1-3 הם אחיו של המנוח ג', כאשר יש עוד אחים שאינם חלק מהסכסוך.
נתבעת 4 הינה אלמנתו של האח א' ז"ל .
בבעלות כל אחד מהצדדים חלקים שונים במגרש הידוע כחלקה … בחיפה (להלן: "המגרש").
המגרש נרכש על ידי כלל האחים, כנגד מכירת חלקם שהתקבל בירושה במקרקעין שבכפר גוש חלב. לאחר ביצוע הרכישה של המגרש, נרשמו הזכויות בו ע"ש 4 האחים : ג'; ח'; ט' א' בחלקים שווים, הינו 1/4 לכל אחד.
תובעת מתגוררת בבית מגורים הבנוי בחלקו העורפי של המגרש, ואילו הנתבעים מתגוררים בבית מגורים בן 6 קומות הבנוי בחזית המגרש הנ"ל.
בשנת 1980 נערך הסכם חלוקה (רכוש), זאת בעקבות דרישת האחים, ח' א', לצאת משותפות שהייתה מנוהלת בעיקר על ידי האחים ג' וט'. לצורך הבהרת הדברים וחשיבותם אביא את החלק הראשון מההסכם, להלן:
טענות הצדדים בתמצית:
התובעת
בין הצדדים או מי מטעמם נחתם הסכם ביום 16.2.1980 לרבות הסכם משלים.בסעיף 5 להסכם משנת 1980 נקבע כי : "קביעת הזכויות והזכויות המשותפות בנכס אשר בנוי על חלקה… בגוש… ב-חיפה ובמבנים הבנויים עליה והחלקים השייכים לה אשר יהיו על פי המפה בנספח "א" שהכין המהנדס סו' למטרה זו בתאריך 23.1.80, והיא מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם. המפה מחייבת וסופית ואסור לאף אחד מהאחים להתנגד לחלוקה והפיצול על סמך המפה הזו".
משך כל השנים הצדדים נהגו בפועל על פי ההסכם משנת 1980 והתשריט מפה. בשנים האחרונות נהגו הנתבעים באלימות כלפי התובעת ובעקבות כך ניתנו צווים למניעת הטרדה מאיימת. התובעת מפנה לדברי כבוד השופט ברגר בתיק ה"ט 18415-11-20, שם נקבע, כי הנתבעים אכן מטרידים אותה.על יסוד ההסכם משנת 1980, ומפת המדידה, הגישה התובעת תביעה לפירוק שיתוף, במסגרתה היא עותרת, כי בית המשפט יורה על רישום ההסכם משנת 1980 והתשריט המצורף, וכן על מתן צו לפירוק השיתוף בהתאם.
הנתבעים
בכתב הגנתם, טענו הנתבעים, בין היתר, כי דין התביעה להידחות על הסף מאחר שהנתבעת אינה רשומה כבעלת הזכויות במקרקעין. הנתבעים מפנים לפס"ד חלוט מיום 14.7.08 בהליך קודם – תמ"ש 26080/04 שהתנהל בין האח המנוח א' ובין התובעת ויורשי המנוח ג', במסגרתו הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין לפיו יפעלו לרישום בית משותף. ניסיון הנתבעים, כך לטענתם, לקדם רישום בפנקס הבתים המשותפים, לא צלח, זאת לאור חוסר שיתוף פעולה של יורשי המנוח ג'. עוד טענו, כי התשריט עליו נסמכת התביעה מזויף ואינו אותנטי. הנתבעים מודים כי הם אכן מתגוררים בבית המגורים המצוי בחלקו הקדמי של המגרש, והתובעת מתגוררת בבית מגורים המצוי בחלקו האחורי של המגרש. לדבריהם, כל השטח שנותר הינו שטח משותף ובשימוש כלל הצדדים, ללא מגבלות כלשהן. המקרקעין היו ונותרו במושע, למעט הדירות עצמן שהוצמדו לבעליהן. האזורים שסומנו באות "ה" על גבי התשריט, הוצמדו לדירות הנתבעים, בהסכם מאוחר שנערך בין הצדדים בשנת 1984 על רקע אשפוז המנוח ג' בבית חולים. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי התוכנית (התשריט / המפה) המלווים להסכם משנת 1980, לא הוצגה מעולם בהליכים קודמים רבים שהתבררו בין הצדדים, לא הוגשה למוסדות העירייה או לרשות מיסוי מקרקעין, ולא ללשכת הסדר מקרקעין בעת שהוגשה התביעה להסדרת המקרקעין בשנת 2000, ואף לא במסגרת ההליך הקודם בתמ"ש 26080/04. עוד נטען, כי התובעת בצעה בנייה בלתי חוקית, דבר המונע מכירת הבית וכן מעכב את רישום בית משותף.
ההליך בתמצית :
כאמור, התובעת הגישה תביעתה לאכיפת הוראות הסכם השיתוף משנת 1980 והתשריט, שלטענתה מהווה חלק מההסכם משנת 1980. לחילופין עתרה לפירוק שיתוף במקרקעין בדרך של רישום בית משותף.
בהמשך עתרה התובעת לסעד זמני שיאסור על הנתבעים להיכנס לגינתה הפרטית. במסגרת החלטתי מיום 23.6.21 התייחסתי, בין היתר, לטענות המקדמיות של הנתבעים וקבעתי כי אמנם זכויות התובעת במקרקעין טרם נרשמו, אולם הוצג הסכם בין יורשים, אשר "נחזה להיות מקורי ומחייב" ולפיו הזכויות בבית הוענקו לתובעת. אשר לפסה"ד משנת 2008 נקבע, כי דין טענות הנתבעים בעניין להתברר בהליך העיקרי.
מועד לדיון הוכחות נקבע ליום 9.6.22. עם קביעת מועדי השמיעה, הגישו הנתבעים בקשה בהולה להכרעה בטענות מקדמיות שהועלו בכתב ההגנה.
ביום 9.9.2022 ניתנה החלטה בגדרה נקבע, כי ככל ולצדדים טענה מקדמית יש להגיש בקשה ספציפית, וטענות שהועלו במסגרת כתב ההגנה יוכרעו בפסק הדין.
ביום 19.10.21 הוריתי על מינוי מומחה כבקשת הנתבעים, שיבחן האם התשריט המפה שצורפה הנה מסמך מקורי, והאם חתימות הנתבעים "הודבקו" על גבי מסמך מזויף, כטענתם.
ביום 9.12.2021 הגישו הנתבעים בקשה לסילוק על הסף. בתגובתה של התובעת ציינה כי טענות מקדמיות הוכרעו בהחלטת בית המשפט מיום 26.6.2021, לא צורף תצהיר תומך לבקשה; ההסכם עליו מבססים המבקשים טענותיהם שותק, ואינו מסדיר אופן פירוק השיתוף ושיוך החלקים הצמודים לבתים; עיתוי הגשת הבקשה מעלה קושי, כשנה לאחר פתיחת ההליך, כאשר בקשה לסילוק יש להגיש מיד עם היווצרות העילה.
ביום 6.1.2022 ניתנה החלטה בגדרה דחייתי את בקשת הנתבעים לסילוק על הסף.בין היתר נקבע, כי הנתבעים אינם טוענים כנגד ההסכם משנת 1980 עליו מתבססת התובעת אלא כנגד המפה שצורפה לו, טענה שעתידה להתברר במסגרת ההליך עם מינוי מומחית מטעם ביהמ"ש.הבקשה הוגשה בשיהוי משמעותי, לאחר קדם משפט, מינוי מומחית וקביעת מועד הוכחות. ההסכם אליו מפנים הנתבעים אינו מתייחס לחלקים היחסיים של כל אחד במקרקעין, הצמדות וחלוקת השימוש. סוגיה מהותית שעתידה להתברר מסגרת ההליך; העדרו של תצהיר מהווה פגם מהותי, משהועלו טענות עובדתיות; דין הטענה לעניין זכות העמידה של המשיבה להידחות כפי שנקבע בהחלטות קודמות. סילוק על הסף מהווה סעד קיצוני וייעשה בו שימוש רק במקרים חריגים, ואין זה המקרה המתאים.
הנתבעים הגישו בקשת רשות ערעור על החלטתי לדחיית הבקשה לסילוק על הסף. בית המשפט המחוזי דן במסגרת רמ"ש 13826-03-22 דן בטענות הנתבעים ודחה את רשות הערעור , בין היתר נקבע כדלקמן:
"…
אין מקום להתערבות בהחלטת ביהמ"ש קמא. ביהמ"ש קמא בחן טענות הצדדים, ונימק החלטתו כדבעי. הודגש, כי טענות המבקשים עניינן ביחס למפה שצירפה המשיבה ולא להסכם משנת 80, טענות המצריכות בירור ודינן להתברר מסגרת ההליך. בהתאם לכך, הוחלט על מינוי מומחית שתבחן טענת הזיוף.
עוד צוין, כי הסכם הפשרה אינו אופן פירוק השיתוף וחלקו היחסי של כל אחד במקרקעין. טענת המבקשים, כי יש להניח, כך לדבריהם, שבמועד חתימת הסכם הפשרה ידעו הצדדים אופן רישום המקרקעין, אינו מעלה או מוריד מהעובדה כי המחלוקת מצריכה בירור, ועסקינן בסוגיה מהותית שדינה להתברר בהליך.
לא מצאתי כי נפלה טעות מהותית בהחלטת ביהמ"ש קמא או כי קיים חשש לניהול הליך סרק. ההפך הוא הנכון. כאמור, ניהול ההליך ובירור המחלוקות, על פניו, נראה הכרחי לסיום הסכסוך ארוך השנים המתנהל בין הצדדים בגין המקרקעין, תוך שיוך החלקים היחסיים לכל אחד מהם…".
ביום 10.2.2022 התקבלה חוות דעת המומחית, אביא להלן את תוצאות הבדיקה:
ביום 20.4.2022 הגישו הנתבעים בקשה נוספת שעניינה עריכת בדיקות נוספות למפה. בהחלטה מיום 17.5.2022 התבקשה המומחית ליתן התייחסותה לבדיקות הנוספות שהתבקשו, והאם לדעתה, ביצוע בדיקות אלו יכול לסייע לבית המשפט להגיע לחקר האמת. עוד התבקשה המומחית, ככל הדרוש, להודיע את שמו של מומחה אשר יכול לחוו"ד דעה ביחס לנתונים הנוספים. ביום 1.6.2022 התקבלה הודעה המומחית ינאי ולדבריה:
בהמשך, עתרו הנתבעים להורות על מינוי מומחה, אשר יערוך חוו"ד ובה יתייחס לשאלות הבאות: "מהו גיל המסמך (המפה שבמחלוקת) והאם גיל המסמך תואם את שנת 1980. ואם לא לאיזה תאריך הוא יכול לתערך אותו?!" הנתבעים נסמכים על דבריה של מומחית בית המשפט הגב' אורית ינאי, כי היא אינה בעלת מומחיות בתחום של קביעת גיל מסמכים, כפי שציינה במכתבה מיום 1.6.2022. בהתייחס למכתבו של מר אב' מיום 30.10.2022, טוענים המבקשים כי אין להתייחס לעמדתו כאל עמדת מומחה, וכי קיימת דרך מדעית לדעת את גיל המסמך. הנתבעים חוזרים על עמדתם, לפיה מר אמנון בצלאלי, מומחה בתחום השוואת כתב יד, יכול לבצע: "מגוון בדיקות" באשר לאפשרות תיארוך גיל המפה, וכי בדיקות אלו אינן פוגמות במסמך עצמו. לתמיכת טענותיהם, הגישו אסופת פסיקה, התומכת לשיטתם בטענה, לפיה קיימת דרך מדעית לקבוע את גיל המפה נשוא המחלוקת.
ביום 1.11.2022 ולאחר ששמעתי טענות הצדדים בדיון שהתקיים לפני ביום 30.10.2022 הגעתי למסקנה כי, דין הבקשה למנות מומחה נוסף לקביעת גיל המסמך להידחות. בין היתר נקבע, כי הבקשה לביצוע בדיקות נרחבות יותר עלתה למעשה בבקשה למינוי מומחה שאותה הגישו הנתבעים ביום 14.9.2021. בהחלטה מיום 19.10.2021 הובהר לנתבעים כי בדעתי למנות מומחה לצורך בדיקת הטענה שנטענה על ידם, קרי האם חתימותיהם אכן הודבקו על גבי המפה. על החלטה זו לא הוגש ערעור והיא חלוטה. למעשה, נראה כי בקשה זו מהווה מעין "מקצה שיפורים", לאחר שבקשתם להרחבת הבדיקות נדחתה. לצורך בחינת שאלה זו, ניתנה ביום 19.10.2021 החלטתי על מינוי המומחית אורית ינאי, ובאותה החלטה [ס' 2] התבקשה המומחית להשיב לשאלות: "האם מדובר במסמך מקורי והאם חתימותיהם של הנתבעים [המבקשים], "הודבקו" על גבי מסמך מזויף". עוד ביום 29.8.2022 הוריתי לצדדים לשוב ולפנות למומחה מר רוזנגרטן, אשר התבקש להודיע האם קיימת דרך מדעית לתיארוך המפה הספציפית נשוא המחלוקת. וביום 30.10.2022 הודיע המומחה לצדדים כי:
לפיכך, מדובר במומחה, מטעם בית המשפט, אשר קובע כי אין כל אפשרות מעשית לקביעת גיל המפה הספציפית מושא המחלוקת, שלא במסגרת טווחי הזמן המפורטים במכתב מיום 19.7.2022, אשר במקרה זה כלל אינם רלוונטיים.
ביום 9.6.2022 התקיימה ישיבת הוכחות ראשונה, בגדרה נחקרו העדים : המהנדס שהכין את התשריט – מר סו'. לדבריו, המחיקות המופיעות על גבי התשריט, כמפורט בחוות דעת המומחית, בוצעו על ידו, זאת ביום מסירת התשריט למנוח ג'; עו"ד מטאנס מי שערך הסכם חלוקת השותפות, מר ג' ומר מי' מבצעי עבודת חשמל בבית התובעת. מר ג' העיד בעיקר כי החל משנת 1979 בצע עבודות בבית התובעת וסבר כי האכלוס היה בשנת 1983 או 1984. מר מי' הצטרף בשלב מאוחר יותר לעבוד בחברה של ג' ועדותו אינה תורמת למועדים הרלוונטים של ערכית ההסכם. העד מר סא' – אחיין של הנתבעים העיד שהאחרונים איימו עליו למשוך את תצהירו. גב' רי'- בתה של התובעת – לא ידעה בזמן אמת על ההסכם משנת 1980 הייתה בת 9. בדיעבד התברר, כי השימוש בפועל, לאורך השנים, תואם את ההסכם משנת 1980. בסוף העידה התובעת, אשר דבקה בגרסתה בכתב התביעה.ביום 8.1.2023 התקיים דיון הוכחות נוסף במסגרתו נחקרו : מר ט'; נתבעת 5 גב' אלמונית; נתבע 1 ח', נתבע 3 פלוני.
סיכומי הצדדים הוגשו, וכעת נדרשת הכרעה.
התובעת התמקדה בכך כי טענת הנתבעים לחתימה על תשריט אחר משנת 1984 הינה טענה בע"פ נגד מסמך בכתב. ההסכמים אינם שנויים במחלוקת והנתבעים הודו כי חתמו עליהם. מומחית בית המשפט דחתה את טענת הזיוף. המומחית לא הוזמנה לחקירה. הטענה לשינוי התאריך הובהרה בעדות המהנדס מר סו'. ההסכמים והמפה נחתמו במעמד עו"ד מטאנס. הנתבעים הגיעו לכדי אבסורד מרוב הטענות הסותרות שהעלו.הנתבעים לא זימנו לחקירה את האדריכאל מר נביל פרנסיס, לתמוך בטענתם ביחס להליך הבנייה ולא נתנו הסבר להעדר זימונו. טענת הנתבעים למעשה בי- דין, לא הוכחה. אכן בשנת 2008 הסכימה התובעת לרשום בית משותף אך הסכם הפשרה שותק ביחס לאופן ביצוע הרישום. זאת ועוד, ההסכמה אינה מבטלת את ההסכם משנת 1980.
הנתבעים, הרחיבו בסיכומיהם ביחס לטענה לסילוק התביעה על הסף מכוח קיומו של הסכם פשרה בתמ"ש 26081/04 ו- 26080/04.לדבריהם, התנהלות התובעת מלמדת על כך שהמפה לא הייתה ברשותה 40 שנה. המפה אינה אותנטית, ולא הוצגה בכל הליך קודם. כלל העדים החיצוניים הנם בעלי תלות כלכלית או עסקית עם התובעת או עם מי מטעמה. כלל הנתבעים העידו כי נחתם תשריט אחר בשנת 1984.המומחית קבעה, כך לשיטתם, כי המפה לא נחתמה בשנת 1980. קבעה, כי קיימים סימני גירוד בספרת החודש והשנה. מר סו' ציין, כי מטרת המפה לרשום בית משותף. בעדתו לרבות בעדות עו"ד מטאנס נפלו פגמים. בנוסף למשקל העדות יש לקחת בחשבון את הקרבה וזיקה הכלכלית לתובעת. השטחים המגיעים לתובעת בהתאם למפה, עולים על זכויתיה לכאורה, שכן ע"ש המנוח ג' רשומים רק 1/4 מהזכויות במגרש. מדובר בעסקת מקרקעין אשר חייבת בדווח ותשלומי מיסים. ביחס לשימוש בפועל – לדבריהם התובעת נכסה לעצמה שטחים בכוח ועל כך הובא בתצהירי הנתבעים ובעדותם והיא לא אמורה לצאת נשכרת על כך. בסיכומי תשובה מטעם התובעת, נטען כי הנתבעים מתעלמים מהראיות, שותקים ואינם מבהירם כיצד הגיעה חתימתם לתשריט מושא המחלוקת. אין מקום לטענה של השתק עילה כלל. התובעת מפרטת את הסתירות בגרסת הנתבעים מתחילת ההליך. ביחס לשימוש במקרקעין מספיק שבית התובעת מתפרס על גבי 50% מהמקרקעין על מנת להוכיח כי השימוש בפועל היה בהתאם למפה.
גדר המחלוקת:
המחלוקת בין הצדדים מקורה בדרך שבה מתייחס כל אחד מהצדדים לתוקף ההסכם ותשריט החלוקה עסקינן. מצד אחד, טוענת התובעת כי ההסכם משנת 1980 לרבות תשריט החלוקה שצורף לו מהווה הסכם לפירוק השיתוף בין השותפים לכל דבר ועניין. משכך מנועים הנתבעים מלסטות ממנו או לדרוש ביטולו. הנתבעים אינם מכחשים את עצם קיום ההסכם משנת 1980, אלא טוענים כי תשריט החלוקה מעולם לא נחתם על ידם. הנתבעים טענו כי חתימתם המוטבעת עליו מזויפת, טענו לקיומו של פסק דין המורה על רישום הבתים במרשם הבתים המשותפים, ואף טענו לקיומו של תשריט אחר משנת 1984. על כן, לטענת הנתבעים, אין מקום לאכוף את ההסכם מכוח טענות אלו.
השאלה העיקרית שעומדת להכרעה היא: האם ההסכם משנת 1980 והתשריט אותו ערכו הצדדים, במובנו המשפטי, הינו תשריט חלוקה לקראת הליך של פירוק שיתוף, אף אם נדרשת השלמה על פי דיני המקרקעין וחוק התכנון והבנייה, כדרישת בסעיף 38(א) לחוק המקרקעין, או שמדובר רק בהסכם שיתוף שלא נאכף מעולם, ולא היה תשריט מוכן, בעת החתימה על ההסכם עצמו, כטענת הנתבעים.
על מנת ליתן מענה לשאלה העיקרית יהיה צורך לדון תחילה בטענות הנתבעים. כך לדוגמא, האם חתימת הנתבעים על תשריט החלוקה זויפה. מאחר שהנתבעים חזרו על טענתם בעניין דחיית התביעה מכוח מעשה בי-דין, גם במסגרת הסיכומים, אתייחס לשאלה האם פסק הדין משנת 2008 מהווה מעשה בי- דין מפני התביעה דנן.
דיון והכרעה:
אקדים מסקנה לניתוח ואציין, כי אני דוחה את טענת הנתבעים לזיוף או לקיומו של מעשה בי- דין. בדרך זו, תשריט החלוקה מושא התביעה מהווה הסכם פירוק שיתוף, לפיו כל אחד מהצדדים הרלוונטיים קיבל את חלקו, החזיק, השתמש ועושה בו מנהג בעלים, זאת משך שנים רבות, לכל הפחות, מאז החתימה על התשריט. החלוקה הנה חלוקה קניינית, הדורשת השלמת רישום זכויות במקרקעין, על מנת להתאים את המצב הקיים בשטח.
מעשה בי- דין
הנתבעים עתרו בכתב ההגנה והן בבקשה נפרדת לסילוק התביעה על הסף, נטען כי עניין התביעה נידון בעבר במסגרת תמ"ש 26081-04 ותמ"ש 26080-04, אותו הליך הסתיים במתן תוקף להסכמות הצדדים אשר אביא להלן:
הבקשה לסילוק התביעה על סף נדחתה בהחלטתי מיום 6.1.2022. בין היתר נקבע, כי הנתבעים אינם טוענים כנגד ההסכם משנת 1980 עליו מתבססת התובעת אלא כנגד המפה שצורפה אליו. על החלטתי הנ"ל הוגשה בקשת רשות ערעור שאף היא נדחתה . בית המשפט המחוזי, במסגרת רמ"ש 13826-03-22 דן בטענות הנתבעים ודחה את רשות הערעור , בין היתר נקבע כדלקמן:
"…
אין מקום להתערבות בהחלטת ביהמ"ש קמא. ביהמ"ש קמא בחן טענות הצדדים, ונימק החלטתו כדבעי. הודגש, כי טענות המבקשים עניינן ביחס למפה שצירפה המשיבה ולא להסכם משנת 80, טענות המצריכות בירור ודינן להתברר מסגרת ההליך. בהתאם לכך, הוחלט על מינוי מומחית שתבחן טענת הזיוף.
עוד צוין, כי הסכם הפשרה אינו אופן פירוק השיתוף וחלקו היחסי של כל אחד במקרקעין. טענת המבקשים, כי יש להניח, כך לדבריהם, שבמועד חתימת הסכם הפשרה ידעו הצדדים אופן רישום המקרקעין, אינו מעלה או מוריד מהעובדה כי המחלוקת מצריכה בירור, ועסקינן בסוגיה מהותית שדינה להתברר בהליך.
לא מצאתי כי נפלה טעות מהותית בהחלטת ביהמ"ש קמא או כי קיים חשש לניהול הליך סרק. ההפך הוא הנכון. כאמור, ניהול ההליך ובירור המחלוקות, על פניו, נראה הכרחי לסיום הסכסוך ארוך השנים המתנהל בין הצדדים בגין המקרקעין, תוך שיוך החלקים היחסיים לכל אחד מהם…".
הדוקטרינה של "מעשה בית-דין" מושתתת על עקרון סופיות הדיון, ובמסגרתה ניתן להבחין בשני כללים עיקריים – "השתק עילה" ו"השתק פלוגתא". השתק עילה – מקים מחסום דיוני בפני כל תביעה נוספת בשל אותה עילה, מקום שהתביעה נדונה לגופה והוכרעה על-ידי בית-משפט מוסמך. כלומר תנאי ראשון אסור להיזקק לתביעה נוספת בין אותם הצדדים או חלפיהם, אם זו מבוססת על עילה זהה והתנאי השני הוא כאשר התביעה בגין אותה עילה נדונה לגופה ולא כדרך אגב . השתק פלוגתא – מקים מחסום דיוני לבעל-דין המבקש לשוב ולהתדיין בשאלה עובדתית מסוימת שכבר נדונה בין בעלי-הדין בהתדיינות קודמת . הפסיקה קבעה ארבעה תנאים : א. הפלוגתא העולה בכל אחת מההתדיינויות היא אכן אותה פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים ב. כי קוים דיון בין הצדדים באותה פלוגתא במסגרת ההתדיינות הראשונה, ולצד שנגדו מועלית טענת השתק בהתדיינות השנייה היה יומו בבית המשפט ביחס לאותה פלוגתא". ג. כי ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או מכללא של בית המשפט באותה פלוגתא, בקביעת ממצא פוזיטיבי, להבדיל ממצא הנובע מהעדר הוכחה. ד. כי ההכרעה הייתה חיונית לצורך פסק הדין שניתן בתובענה הראשונה.
לפי ההלכה הפסוקה, גם חליף מחויב בפסק הדין אף אם לא היה צד להליך המקורי. חליף הוא מי שהוסבה אליו זכות או חבות של צד להסכם הבוררות, וזאת מכוח חוק (כגון: מנהל עזבון, יורש, נאמן בפשיטת רגל וכיוב') או בנסיבות אחרות (כגון לפי חוזה). לא רק, על טענות שהועלו בהליך הראשון, אלא גם על "טענות שהיה על בעלי הדין להעלותם במסגרת הליך זה" (פרשת גורה; ע"א 102/88 אבוניל נ' אבוניל, פ"ד מו(1) 741).
ביחס לפסק דין שבהסכמה, הממזג בקרבו תכונות של הסכם ושל פסק דין ( ראו:ע"א 151/87 ש. ארצי חברה להשקעות נ' רחמני, פ"ד מג(3) 489 בע' 499, השופט ד' לוין; רע"פ 7148/98 עזרא נ' זלזניאק, פ"ד נג(3) 337, 344, הנשיא ברק; זלצמן, 329; זוסמן, סדרי הדין האזרחי, מה' 7, בעריכת ש' לוין, ס' 446 בעמ' 549; גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מה' 9, 329).נקבע כי, ההכרעה תהא מתוחמת ככלל לתיק הקונקרטי שהיה בפני בית המשפט. (ראו: גם עא 1351/06 עו"ד מועין דאוד ח'ורי נ' חברת ארמון ההגמון (קסר אלמוטראן) בע"מ (פורסם במאגרים המשפטיים, 17.09.2007) בפסקה לא'). בית המשפט נוטה לבחון את "יומו בבית-המשפט" של בעל הדין, שכלפיו מועלית טענת ההשתק, כאשר מדובר בהליך שיפוטי בעל פרוצדורה מזורזת ופשוטה, כותבת המחברת, כי אז אפשר שפרוצדורה זו גורמת להטלת ספק ביכולתו של בעל הדין למצות את ההתדיינות באותה פלוגתא במסגרת הליך מזורז מסוג זה ויש מקום לשקול את האפשרות שלא יינתן כוח מחייב לממצא שנקבע כאשר שבה אותה פלוגתא ועולה בהתדיינות אחרת, הנוהגת על פי כללי פרוצדורה מקובלים ורגילים (ראו: המלומדת נינה זלצמן, בספרה "מעשה בית דין בהליך אזרחי" (תשנ"א) לעניין "יומו של בעל דין בבית המשפט" בעמ'176, 18 – 19) כאמור, זה המקרה שבפנינו.
בענייננו, ההליך בעבר (תמ"ש 26081-04 או 2680-04 ) הסתיים בהסכמת הצדדים לפעול לרישום בית משותף. נראה כי התביעה עצמה התבססה על ההסכם עסקינן משנת 1980 (ראו: נספח ו' לכתב ההגנה, סעיפים 4-10 לכתב התביעה). עם זאת, נראה כי המחלוקת בעניין תשריט החלוקה לא נדונה וטענת הזיוף לא עלתה בהליך הקודם כלל. יש להיזהר מקביעת ממצא בגין אותה פלוגתא או עילה. כפי שנקבע על ידי בית המשפט המחוזי ברמ"ש 13826-03-22 ניהול ההליך דנן ובירור המחלוקות, נראה הכרחי לסיום הסכסוך ארוך השנים המתנהל בין הצדדים בגין המקרקעין, תוך שיוך החלקים היחסיים לכל אחד מהם. מיותר לציין, כי על החלטת בית המשפט המחוזי הנ"ל, לא הוגש ערעור וזו הפכה לחלוטה מזמן. צר מאוד, כי הנתבעים הרחיבו בסכומיהם אודות סוגיה שכבר הוכרעה.
טענת הזיוף:
במצבים בהם מתעוררת שאלה מורכבת, כגון אמיתותה של חתימה, רצוי, כי בית משפט ייעזר בחוות דעתו של מומחה להשוואת כתבי יד (ראו: ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' אבו סאלח, פ"ד נ(1) 499, 508 (1996)) . כך נהג בית המשפט בעניין שלפנינו.
כפי שהובא בפרק תמצית ההליך, לצורך בחינת החתימות במחלוקת, מיניתי את המומחית גב' אורית ינאי. לפני המומחית עמדו מסמכים שונים. חרף האמור נמצא כי כלל החתימות למעט חתימתה של גב' סוסאן אביא שוב את עיקר קביעת המומחית להלן:
הלכה ידועה כי מומחה מטעם בית המשפט "אמור להעמיד לרשות בית המשפט את הידע, הנתונים והעובדות בתחום בו נדרשת מומחיות, וזאת על מנת לסייע לבית המשפט בגיבושה של המסקנה המשפטית הנכונה". (ראו: ע"א 3056/99 רועי שטרן נ' המרכז הרפואי ע"ש שיבא, פ"ד נו(2)936, 949-950). עיון מעמיק בחוות הדעת ובתשובות המומחית, כאשר נדרשה בהמשך להשיב לשאלת בית המשפט, האם ביכולתה לבצע בדיקת "גיל המסמך" וכן בהמשך לתשובות המומחה מר רוזנגרטן, אשר התבקש להודיע האם קיימת דרך מדעית לתיארוך המפה הספציפית, מושא המחלוקת, והשיב בשלילה, מלמדים כי חוות הדעת הינה מקצועית, כי המומחית בחנה את האפשרויות הקיימות בהתאם לחומר שהומצא לידה. הנתבעים עמדו בסיכומיהם, על טענתם הנוספת שלא הועלתה בכתב ההגנה כלל, והיא כי מועד עריכת התשריט זויף.לשיטתם לא יתכן, כי המועד המופיע על גבי התשריט הינו שנת 1980, בין היתר, כי הבניה לא הושלמה במועד זה, וכי האחים לא היו נשואים כולם, בעת זו. הנתבעים מתבססים על אמירת המומחית לפיה, בוצע שינוי בתאריך , בוצעו מחיקות וניתן לבדוק את גיל המסמך.
טענתם העיקרית המחייבת של הנתבעים, הייתה לאורך ההליך החל מהגשת כתב ההגנה כי חתימתם זויפה ( ראו: סעיף 34 לכתב ההגנה). בהמשך במסגרת קדם המשפט, עמדו הנתבעים על טענתם הנ"ל, כאשר ציינו כי חתימתם על התשריט זויפה, זאת בדרך של העתקה ממסך אחר והדבקה על גבי התשריט (ראו: פרו' דיון מיום 23.6.2021 עמ' 2). רק לאחר קבלת ממצאי חוות הדעת, עלתה טענה לזיוף התאריך ועלתה דרישה למינוי מומחה לבדיקת "גיל המסמך". החלטות רבות ניתנו בעניין, לבסוף נדחתה בקשתם של הנתבעים למינוי מומחה נוסף לבחינת "גיל המסמך" וזאת בהתבסס על תשובת המומחה מר רוזנגרטן. על החלטתי המפורטת האחרונה מיום1.11.2022 לא הוגש ערעור וזו הפכה חלוטה.
מכל מקום, אף שניתן להסתפק באמור כדי לקבוע כי הנתבעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכחת טענת הזיוף, בפרט שעה שסבורני כי יש לזקוף לחובתם את אי זימון המומחית לעדות, החלטתי להתייחס לטענותיהם שהובאו בסיכומים בהתאם לראיות שהוצגו בתיק וכן לאחר שמיעת העדים הרבים.
שינוי התאריך על גבי התשריט הובהר במהלך עדותו של עורך התשריט – המהנדס מר סו'. העד הודה בחקירתו לפניי, כי השינוי בוצע על ידו מאחר שהמנוח ג' רצה ביום קבלת התשריט יופיע התאריך שבו קבל את התשריט לידו. (ראו: פרו' דיון מיום 9.6.2022, עמ' 7, שו' 21-27). לא נעלם מעיניי כי הנתבעים בקשו ליחס לעדות מר סו' משקל נמוך מכוח קרבה משפחתית לתובעת, עדיין אף אם הייתי מקבל טענתם, הרי עדותו אינה עומדת לבדה, והיא רק מחזקת את יתר הראיות.
הוראות ההסכם משנת 1980, שאין מחלוקת בין הצדדים אודות מועד עריכתו, (1980), וכן כי הוא נחתם על ידי האחים, מפנה באופן מפורש לתשריט, באמצעות נקיטת מספרים מדויקים לחלקים הנמצאים במפה ולרבות הצבעים (ראו: נספח ד' לכתב ההגנה- סעיף 2(א) (4) לכך סעיף 7 (ב) (2)). אפנה לאמור בנספח להסכם משנת 1980 (עמ' 2), שם צוין במפורש כי מטרת עריכת ההסכם, למנוע מחלוקת עתידית בין האחים, אשר נהגו באורח חיים מוצלח כשעבדו והרוויחו כגוף אחד.
לכלל האמור מתווספת עדותו של עו"ד מטאנס, אשר ערך את ההסכם משנת 1980. מעדותו עולה כי ערכית ההסכם הייתה כרוכה בעיון בתשריט מלווה. דבריו מתיישבים מאוד עם הוראות ההסכם (ראו: נספח ד' לכתב ההגנה- בפרט סעיף 2(א) (4), ו סעיף 7 (ב) (2)). הרי, לא ייתכן, כי עורך הדין שהכין את ההסכם הצביע באמצעות צבעים ספציפיים ושייך אותם לכל אחד מהאחים לרבות שימוש במס' תתי חלקים מרובים, כדוגמת ההסכם המשלים משנת 1980 המתאר חלקו של המנוח ג', וכל זאת, ללא תשריט המונח לפניו. הדבר אינו מתקבל על הדעת ואינו מתיישב עם ההגיון הפשוט. אפנה לחלק מהוראות ההסכם השני משנת 1980 להמחשה, כפי שבא לידי ביטוי בסעיף 37 לכתב ההגנה, להלן:
הנתבעים עצמם, לא ידעו להסביר את התאמת הוראות ההסכם לתשריט ולצבעים שאוזכרו בהסכם ולמצב בפועל. תשובותיהם בנושא לא היו משכנעות כלל (ראו למשל: עדות ט', פרו' מיום 8.1.2023, עמ' 7 שו' 1-39; וכן עדות אלמוני פרו' מיום 8.1.2023, עמ' 19 שו' 20-38). לכך, אוסיף כי הפער בין תאריך עריכת התשריט -ביום 23.1.1980 אשר קדם ליום עריכת ההסכם – 16.2.1980 מתיישב עם הוראות ההסכם, היינו, עורך הדין נדרש לעיין בתשריט טרם ערכית ההסכם והחלוקה קשורה לתשריט באופן בלתי נפרד ממנו. לא נעלם מעיני כי אלמוני – נתבע -3 טען בעדותו כי מי שהכין את ההסכם הינו המנוח ג', ואולם, אינני סבור כי יש לדון בטענה זו, שעה שלא עלתה טענה כנגד תקיפות ההסכם וחתימת הנתבעים עליו. עוד אציין כי טענה זו מהווה הרחבת חזית ואין מקום להתייחס לה .
אכן, ככלל, בית המשפט הוא זה שקובע אם בנסיבות המקרה שנדון בפניו חיוני לשמוע עדות מומחה ואין חובה גורפת על בית המשפט להיזקק לעדות כזו. ( ראו:ד"נ 20/85 בחרי נ' פדלון, פ"ד לט(4) 463, 465 (1985); ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' אבו סאלח, פ"ד נ(1) 499, 508 (1996) ; עא 2032/06 אמנון האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן (1/2/2009)). אולם, עת שמדובר בטענת זיוף, שבה נדרשת מידת הוכחה גבוהה מהמבחן הרגיל של "מאזן הסתברויות" ונוכח מכלול הנסיבות, יש משמעות רבה לבחירת הנתבעים שלא לזמן המומחית לעדות. (ראו: הערת בית המשפט בדיון מיום 9.6.2022, עמ' 3 לתמלול שו' 15-17; וכן החלטתי באותו מועד, עמ' 17, שו' 21-22).
זאת ועוד טענת הנתבעים לקיומו של תשריט חלוקה משנת 1984 – לא הוכחה כלל ולא הובאה ראיה לתמיכה באמור, למעט גרסת הנתבעים בע"פ. ארחיב על כך בהמשך.
ידוע כי, טענת זיוף ומרמה, מצריכה תשתית ראייתית בעלת משקל סגולי גבוה יותר מזה הנדרש בתביעה אזרחית רגילה. לעניין מידת הוכחה מוגברת בטענות זיוף, קנוניה ומרמה (ראו: ע"א 260/82 שמעון סלומון נ' ששון אמונה, פ"ד לח(4), 253, עמ' 256-257; ע"א 125/89 רו"ח עובדיה בלס נ' ערן פילובסקי ואח', פ"ד מו(4), 441, עמ' 448-449; ע"א 475/81 זיקרי יעקב נ' "כלל" חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1), 589, עמ' 599-600 .
נוכח כלל המבואר לעיל, מצאתי לקבוע כי לא עלה בידי הנתבעים להוכיח את טענת הזיוף.
מכאן, נותר לבחון האם ההסכם משנת 1980 לרבות התשריט מהווים הסכם לפירוק שתוף שניתן לאכיפה.
פירוק שיתוף בהתאם לתשריט האמנם?
התובעת עתרה למתן סעד הצהרתי, לאכיפת ההסכם משנת 1980 – אם כי במהות, קבלת גרסתה מביאה להצהיר כי החלוקה בהתאם להסכם משנת 1980 הייתה סופית לקראת פירוק שיתוף. אותם כללים בדבר פירוק שיתוף על פי הסכם או בהתאם לצו בית משפט וכן הכללים בדבר העדפת פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין על פני דרכים אחרות, כוחם יפה גם לענייננו.
מסגרת נורמטיבית-החוק והפסיקה
אביא את הוראות חוק מקרקעין, תשכ"ט-1969, (להלן: "חוק המקרקעין", בפרק ח' בסימן א' וב' לצורך דיון בטענות הצדדים.
"
הסכם שיתוף
סעיף 29. (א) הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר.
(ב) באין הוראות אחרות בהסכם שיתוף יחולו הוראות סעיפים 30 עד 36.
פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט
סעיף 38. (א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965, וכל חיקוק אחר בנדון.
(ב) באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.
פירוק דרך חלוקה
סעיף 39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים.
(ג) …
פירוק דרך מכירה
סעיף 40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) …….".
פירוק במקרים מיוחדים
41.(א)היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ב)היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ג)היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.
פירוק דרך הפיכה לבית משותף
42.(א)היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב)היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.
משאלות השותפים
43.בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים.
פרק ה' סימן ב' של חוק המקרקעין המצוטט דלעיל, קובע את סדר העדיפות ההיררכי הבא בפירוק שיתוף:
מדובר על קרקע במושע, עם בעלים מרובים.
א. הסכם בין השותפים – ובלבד אם החלוקה הייתה בעין יש צורך שהמפקח על רישום המקרקעין יאשר שהחלוקה תואמת הוראות חוק התכנון והבניה. ישנה מחלוקת אם קיים הסכם כזה בענייננו. אין מחלוקת שלא התקבלו האישורים הנדרשים.
ב. אם לא ניתן להגיע להסכם – תבוצע חלוקה בעין על פי צו ביהמ"ש, לרבות על דרך פסיקת תשלומי איזון בין השותפים ואף רישום זיקות הנאה, אם יש צורך.
ברקע יש לזכור הנחיית ס' 143 של חוק התכנון והבניה הקובע שלא תירשם חלוקת מקרקעין בפנקסי הרישום אלא על פי תשריט שאושר על ידי גופי התכנון, ולא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, כאשר לא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף 143 הנ"ל.
כאשר לא ניתן לבצע חלוקה בעין, הרי שאין מנוס מלקבוע כי פירוק השיתוף במקרקעין במושאע, ייעשה דרך מכירת הקרקע, וחלוקת הפדיון בין השותפים .
כידוע, הפסיקה קבעה שרישום בית משותף כמוהו כ"חלוקה בעין". "חלוקה בעין, פשוטה כמשמעה, היא חלוקת מקרקעין, בין השותפים באופן שבו כל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת, להבדיל מבעלות משותפת על חלק מסוים מתוכם. מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין אם ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש חלק נפרד לבעלות". (ראו: ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק פ"ד ל"ג(3) 33). בכך, הפסיקה נתנה דעתה ל"ויכוח" שבין שתי הגישות פירוק שיתוף ע"י חלוקה בעין (אשר כאמור פורשה גם כרישום בית משותף) או מכירה וחלוקת התמורה בין השותפים. (ראו עוד: ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת, פ"ד נ"ג(4) )849). על כן, יש לתת עדיפות לפירוק בדרך רישום בית משותף על פני פירוק שיתוף בדרך של מכירה. ואולם זאת "כל עוד יהיה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף", לכך יש חריגים : והם אם יגרם הפסד ניכר לשותפים ולעיתים אף עקב יחסים עכורים או שיקולי צדק.
עיון בפסיקת בתי המשפט מלמד, כי במקרים מסוימים, נקבע כי תשריט חלוקה חתום על ידי השותפים במקרקעין מהווה הסכם לחלוקת מקרקעין. היינו, כהסכם המבטא הסכמה לחלוקת המקרקעין בהיבט הקנייני. במקרים אחרים נקבע, כי ניתן לראות בתשריט חלוקה, הסכמה לחלוקת השימוש ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים בכל הנוגע למקרקעין כהוראת סעיף 29(א) לחוק המקרקעין. אין לכחד כי ישנם הרבה סימנים משותפים של חזקה בלעדית, ולפעמים אף ממושכת, בחלק מהמקרקעין על ידי מי מהשותפים או כולם, מה שמקשה על האבחנה בין החלוקה הקניינית לבין חלוקה לצרכי שימוש.
ראיתי לנכון להביא כאן חלק מקביעות בתי המשפט השונות שהונח על שולחנם שאלות דומות לענייננו, אף אם כי אינן זהות, הכל כדלקמן:
בע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"מ כט (1), 243, נידון מעמדו של הסכם הבא לידי ביטוי בחליפת מכתבים בין בעלים משותפים בקרקע. כעולה מתוכן המכתבים הסכימו השותפים שכל אחד מהם יהיה בעל זכות חזקה והנאה בלעדיים בחלק שהוקצה ויוחד לו, לרבות הזכות לבנות על חלקו. השאלה שעמדה להכרעה, היא האם הסכם זה הינו הסכם שיתוף בדבר ניהול המקרקעין והשימוש בהם לפי סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין, או הסכם לחלוקת מקרקעין אשר סעיף 38 (א) לחוק המקרקעין דן בו. כב' השופט ח. כהן קבע: כי הסכם כאמור הינו הסכם שיתוף, תוך שהוא קובע כי זכות החזקה אינה תנאי שבלעדיו אין לקיום זכות בעלות. הסכם שיתוף או שימוש אף הוא יכול לשלול זכויות בעלות או החזקה. הסכם שיתוף לצמיתות אינו שקול כנגד הסכם חלוקה.
בת"א (שלום חיפה ) 19240-04 חסון ואח' נ' כמאל ואח' כב' השופטת כאמלה ג'דעון קבעה, כי אף שתשריט חלוקה החתום על ידי כלל השותפים בקרקע יכול להיחשב כהסכם לחלוקת המקרקעין, אין לראותו ככזה כשהחלוקה אינה תואמת את החלק היחסי של כל שותף, התשריט לא אושר ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה או המפקח על רישום מקרקעין ואין כל ביטוי המעיד על רצון לחלוקה קניינית במקרקעין. ייאמר כאן, על פסק דינה של כב' השו' ג'דעון הוגש ערעור במסגרת ע"א 55543-04-13והוא התקבל במובן זה שהדיון הוחזר לבית משפט קמא, כדי למנות שמאי מקרקעין מטעמו, וכן על מנת שיורה לשמאי בכתב המינוי כי יבקר בשטח, יעיין בכל המסמכים הרלוונטיים, ובפרט בחוות הדעת ובתשריט של המודדת מטעם בית המשפט, תשובותיה לשאלות ההבהרה, לרבות חקירתה הנגדית בבית המשפט, ויכין חוות דעת אשר תביא בחשבון את הפתרונות השונים כפי שהציעה המודדת בחוות דעתה.
בת"א (קריות) 464-05 סייד אחמד ואח' נ' עזבון המנוח שקור ואח' אשר ניתן ע"י כב' השופט מאזן דאוד נקבע כי: תשריט החלוקה מהווה הסכם פירוק שיתוף לכל דבר ועניין. יש להדגיש כי תשריט החלוקה במקרה זה היה מאושר ע"י הועדה לתכנון ולבנייה. בית המשפט סבר כי הסכם חלוקה בעין של מקרקעין ניתן להוכיח באמצעות תשריט חלוקה. הסכם כזה לא טעון כתב, אך כאשר הצדדים, כולם, חתומים על תשריט החלוקה, נוהגים על פיו, בונים בהתאם להיתרי בנייה שהוצאו מכוחו, מגישים אותו לרשויות התכנון והבנייה, הצדדים כולם, בעצם חתימתם או התנהגותם, מוכיחים שמדובר בהסכם חלוקה בעין. די בתשריט החלוקה החתום והתנהגותם על פיו, כדי להוכיח שמדובר בתשריט חלוקה מוסכם. עוד נקבע כי כך הם פני הדברים גם כאשר החלוקה, על פי הסכם החלוקה, אינה תואמת במדויק את חלקיהם של הבעלים או הזכאים להיות בעלים רשומים בלשכת הרישום. הדבר לא ימנע את חלוקת הקרקע בעין, בהתאם למוסכם בין הצדדים. הסכם החלוקה ציין מפורשות מה חלקו של כל שותף במטרים הנכונים, והיכן כל שותף מחזיק ובאיזה חלק ואיזה מגרש, חלק מהמגרשים הם פנימיים וחלק אחר הם בחזית, לאחר שקלול כל הנתונים, השותפים הגיעו לעמק השווה ביניהם והסכמתם השתקפה בתשריט.
בת"א (קריות) 139/06, חניפס האני סלאח ואח' נ' חניפס חסן חניפס ואח' דובר בתביעה לפירוק שיתוף אשר הצדדים להליך חלקו אם הפירוק יבוצע לפי תשריט החלוקה שנערך שנים קודם. בית המשפט מפי כב' השופט מאזן דאוד, הגיע למסקנה כי תשריט החלוקה, אף שלא אושר ע"י הועדה לתכנון ובנייה , הוא פעולה רצונית של כלל השותפים, גם אלה שרכשו לאחר חתימת ההסכם . מבחינה זו, מהווה התשריט חלוקה מוסכמת על כל הצדדים. בית המשפט ביסס את קביעתו על הודעתם המפורשת של הצדדים, וכן על התנהגותם בהתאם לתשריט החלוקה . החזקה בפועל הנמשכת עשרות בשנים ותואמת את תשריט החלוקה. היתרי הבנייה שהוצאו במקרקעין נסמכו על תשריט החלוקה. משכך, הצדדים בהתנהגות ובצורה מפורשת, הסכימו וממשיכים להסכים לתכנית החלוקה שמהווה פירוק מוסכם.
מניתוח הפסיקה שהובאה לעיל עולה, כי במקרה ויוכח כי החלוקה לפי תשריט החלוקה המוסכם, תואמת את חלקם היחסי של השותפים במקרקעין, והתשריט נערך לצרכי רישום בפנקסי המקרקעין, ואושר על ידי המפקח על רישום המקרקעין וכן על ידי רשויות התכנון, והשותפים נהגו על פיו משך שנים ללא כל עוררין, יטה בית המשפט, לראות בתשריט הנ"ל ביטוי של הסכמה לחלוקה קניינית בין השותפים. היינו, הסכם חלוקה בין השותפים כמשמעו בסעיף 38(א) לחוק המקרקעין. אולם, במקרה והחלוקה בתשריט החלוקה חורגת מחלקיהם היחסיים של השותפים בקרקע, הדבר יקשה על בית המשפט להתייחס לתשריט הנ"ל כאל הסכם חלוקה קנייני, שכן מדובר בפגיעה בזכות הבעלות של מי מהשותפים, אשר ניתן לפגוע בה בהסכם ויתור מפורש, ולא להסתפק בתשריט חלוקה חתום על ידי השותפים, שאינו יכול להוות ראיה לויתור או אינדיקציה לכך, בהעדר ויתור מפורש.
לרישום בפנקסים, לגבי מקרקעין מוסדרים, חשיבות רבה מבחינה קניינית. כך קובע סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו…" חזקה זו באה להגנת טובת הציבור, אשר יוכל להסתמך על הרישום, ולדעת כי הרישום סופי, אמין ומשקף נכונה את הזכויות הרשומות בו.( ראה: ע"א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה, פ"ד נג (3) 49, 60).
ברם, סעיף 125(א) לחוק המקרקעין אינו מהווה "חזקה חלוטה" אלא עסקינן בחזקה הניתנת לסתירה (ראו: ע"א 371/85 חיים פיליפ נ' שלום רוזנברג ואח' פ"ד מב(1) 584 בעמוד 596). בשל חשיבות המרשם, הנטל לסתירתו, ולהוכחה כי זה אינו משקף את המצב האמיתי והנכון של הזכויות הוא נטל נכבד ביותר. (ראה לעניין, ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס הכללי לנכסי נפקדים ,פס"ד מיום 21.02.2007; תמ"ש (ב"ש) 47590-02-10 ק. ג. נ' ב. ב. מיום 09.01.2012 ;ספרו של מוטי בניאן, "דיני מקרקעין – עקרונות והלכות" , בעמ' 32 (2002)).
יוצא כי הנטל לסתור את נכונות המרשם הוא נטל כבד ועל המבקש לעשות כן, לתמוך טענותיו בראיות מבוססות ובעלות משקל רב.
מן הכלל אל הפרט
התוצאה אליה הגעתי, מעידה כי הייתה גמירת דעת מצד הצדדים להסכם משנת 1980, לחלוקה סופית, הבאה לידי ביטוי בפעולות רבות שבוצעו לאורך השנים. ראיתי לנכון להביא את הניתוח בפרקים שונים בהתאם לציר הזמן מן העבר אל היום.
חתימה על ההסכם משנת 1980 (לרבות הנספח)
הלכה ידועה היא שאדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא והבין את תוכנו וכי חתם עליו כביטוי להסכמתו (ראו: ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד, ואח' [פורסם במאגרים המקוונים] (17/12/2003)). בענייננו, אין מחלוקת כלל בנוגע לחתימת הצדדים על ההסכם והנספח לו. לא רק, ההליך בתמ"ש 26081/04 או 26080/04 מבוסס אף הוא על ההסכם עסקינן (ראו: נספח ו' לכתב ההגנה). דהיינו, במלים אחרות, הנתבעים לא יכולים להעלות טענה נגד תקיפות ההסכם, שהם עצמם מסתמכים עליו (חרף האמור, הועלו טענה בנוגע לחלק הקשור לתשריט החלוקה שעומד במרכז המחלוקת) .
מדובר בהסכם מקיף ופרטני, שנחתם לפני כ-43 שנים, טרם הגשת התביעה. ההסכם דן במכלול הנכסים של הצדדים, מקרקעין ומיטלטלין. יורד לפרטים בדבר חלוקת רכבים, זכויות במשרד, ויתורים הדדיים, שעל פיו נהגו הצדדים. חזקה, והגיונם של דברים הנם, כי מי שחותם על מסמך כה מהותי, לא יעשה כן אגב אורחא, אלא לאחר חקירה ודרישה מעמיקים. הדברים נכונים קל וחומר שעה שתכלית עריכתו של הנספח להסכם – שנערך באותו מועד – נועדה, במפורש, לצורך מניעת מחלוקות עתידיות (ראו : פסקה הראשונה בעמ' 2 לנספח מהסכם 1980). הצדדים העלו את הסכמותיהם על כתב לשמור על יחסי המשפחה, האחווה לאור השותפות המוצלחת שררה בינהם.
זאת ועוד, הנתבעים לא העלו טענות נגד מרבית הוראות ההסכם משנת 1980. הינו, מסכימים לחלוקה הרחבה המפרטת שבוצעה במסגרת ההסכם ביחס לזכויות מקרקעין שונים וכן חלוקת רכבים וזכויות במשרד ועוד.למעט המחלוקת היחידה שהתעוררה ביחס למגרש דנן בלבד. משכך ברור כי ההסכם מבטא את רצונם של הצדדים, ולא נטען כי בוטל כולו או אף חלק ממנו.
החתימה על תשריט חלוקה
משנדחתה טענת הזיוף, לא נותר אלא לקבוע כי הצדדים, חתמו על גם על תשריט החלוקה, אשר מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם, וכי הוראות ההסכם לא היו יכולות להיות מנוסחות כלל, ללא קיומו של תשריט חלוקה צבוע ומפורט. הכל כפי שהובא בהרחבה בפרק הדן בטענת הזיוף.
לא נעלם מעיניי, כי התובעת עצמה ציינה כי אכלוס הבית נעשה בשנת 1984, כך גם לדברי העד מר ג', שהעיד כי שנת 1984 או סמוך לכך, הייתה שנת המעבר למגורים. אין באמור כדי לפגום בהוראות ההסכם או הנספח. מספיק כי המנוח ג' היה נשוי וכן אחים נוספים ולא בהכרח כולם.הגרסה לפיה הנתבעים חתמו על תשריט אחר שונה בשנת 1984, מהווה גרסה בע"פ ללא תימוכין, שלא הוכחה. כידוע, טענה בעל פה נגד מסמך בכתב אסורה בהתאם לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמנית. (ראו את דברי המלומד י. קדמי בספרו " על הראיות", חלק שלישי, מהדורה משולבת ומעודכנת דיונון (תשס"ד – 2003) בעמוד ) 1312). טענה נגד המסמך לאמור שהמסמך אינו נכון או אינו מלא, לרבות טענה על מה שנאמר לפני או בזמן עריכת המסמך, או טענות המתאפיינות בכך שהן מערערות על תוכנו של המסמך בזמן עשייתו; שעיקרן בכך שהתוכן אינו מבטא את מה שהוסכם בין הצדדים עובר לעשיית המסמך. טענות אלו, הן הטענות שאין להוכיחם בעדות בעל פה, אלא – במסמך אחר או בהודאתו או בספריו של היריב, ולא הוצג מסמך אחר בענייננו, די בכך כדי לדחות את הטענה.
השימוש בפועל כל השנים
הנתבעים ניסו לטעון כי השימוש בפועל לא היה בהתאם להוראות ההסכם. לדבריהם, התובעת זכאית למבנה בו היא מתגוררת וכל אחד מהם זכאי לקומה בה הוא מתגורר בבנין האחר. כל שאר השטח במגרש מהווה רכוש משותף, שאמור לעמוד לשימוש כלל הצדדים. טענתם זו לא הוכחה כלל. להפך, בעדותם, הוכיחו הנתבעים כי לכל צד היה חלקים נוספים, מוגדרים, שהועמדו לשימשו. בין הצדדים הייתה נהוגה הפרדה ברורה, וכל אחד מהצדדים פעם בחלקו ונהג בו מנהג בעלים. להלן אביא חלקים רלוונטים מעדותם של הנתבעים:
מתוך עדותו של נתבע 3 (אלמוני)
"…
ש: אדוני האם קומת העמודים שנמצאת מתחת לבניין שלכם שיש 5 או 6 קומות.
ת: 4 דיירים.
ש: וי ששם 6 קומות נכון?
ת: כן.
ש: האם יש קומת עמודים בכניסה?
ת: נכון.
ש: למי שייכת קומת העמודים הזאת?
ת: לנו לאחים, רק לאחים.
ש: האם לגברת יש חלק בקומת העמודים הזאת?
ת: בשום אופן לא.
ש: למי שייך החלק הקדמי שנמצא לפני הבניין?
ת: איזה?, תסביר לי על מה אתה מדבר.
ש: יש את הבניין שנמצא בחזית, נקרא לו הבניין החזיתי.
ת: לא תקרא לו הבניין של האחים ש'.
ש: גם היא ש', נקרא לו הבניין החזיתי, יש את הבניין האחורי שזה של הגברת ש' או-קיי. אז דיברנו על זה שמה שיש בקומת העמודים, בקומת אפס כשנכנסים.
ת: יש שתי קומות עמודים, כשנכנסים זה חניון יש לנו.
ש: גם חניון, כל האזור הזה שם מקומת אפס מהכביש כשנכנסים.
ת: יש גם מדרגות.
ש: לא שאלתי על מדרגות, אדוני אתה לא עובד בצורה נכונה.
ת: איזו קומת עמודים?
ש: מהקרקע מהכביש כשאתה נכנס, קומת אפס.
ת: זה שלנו.
ש: יפה, השטח חניות שיש בחזית של המבנה שלכם, למי שייכות החניות בכניסה בנבואה?
ת: בחצר רק שלנו, בחיים היא לר חנתה שם ולפי מה שנקבע עם ג' לרכוש המשותף זה הכול שלנו. מהגדר שמפרידה בין שביל הגישה המשותף לכולם, לצד שמאל הכול זה הרכוש שלנו.
כב' השופט: אדוני כשאתה אומר שלנו, את המתכוון לא של התובעת? לא של ג' ואשתו?
ת: לא לפי התשריט זה שלנו, אני מדבר על שתי קומות
כב' השופט: שאלתי אותך
עו"ד פינקלשטיין: תסביר מה זה שלנו.
ת: שלנו זה של א' המנוח, ח', פלוני ואלמוני בלבד.
כב' השופט: ולא שייך לפלונית?
ת: לא.
כב' השופט: טוב שאלה הבאה.
ש: השאלה הבאה היא, גם שטח החניה מקדימה שייך רק לנתבעים?
ת: קדימה, מה זה קדימה?
ש: החזיתי, הרחוב ….
ת: בחוץ?
ש: לא, כשאני נכנס, יש שער ונכנסים אליכם.
ת: אה זה הכול שלנו, מהשער עד הסוף, זה הכול לא', ח', פלוני, אלמוני בלבד.
ש: הבנתי, והחומה שיש שמפרידה בין השטח שלכם לבין השטח של התובעת.
ת: כן.
ש: בגובה מטר וחצי משהו כזה בלוקים?
ת: זה לא בלוקים זה לא חומה, זה לא חוכמה זה כדי ליישר, אנחנו ככה באדמה, כדי לישר עשינו גדר קטנה, זה לא מטר וחצי, יש מקום אולי חצי מטר מטר. בהתחלה זה מטר וחצי יכול להיות בהתחלה, אבל זה ככה בשיפוע מתחיל במטר וחצי ואולי בסוף זה 40 ס"מ.
…".
(ראו: תמלול מיום 8.1.2023, עמ' 29 שו' 26-35,עמ' 30 שו' 9-22)
הדגשות שלי טל פפרני
מהמצוטט לעיל ניתן ללמוד, כי חרף טענת הנתבעים לקיומו של שטח משותף, הרי הנתבעים הגדירו את גבולתיהם: כניסה נפרדת, חניה, קומת העמודים, הכל מהווה שטח שלהם בלבד והתובעת לא הייתה זכאית להשתמש בו. דבר אשר מחזק את גרסת התובעת לקיומה של הפרדה ברורה התאומת את החלוקה בהתאם לתשריט.
עוד מתוך עדותו של נתבע -3 (אלמוני)
"…
ש: שאלו אותך מי זה שלנו, אמרת לא של התובעת, של יתר האחים.
ת: או-קיי
ש: עכשיו אני שואל אותך האם לתובעת יש איזשהו שטח מסביב לבניין?
ת: לא לא
ש: שהוא רק שלה?
ת: לא, אין לה.
ש: ז"א הכול משותף חוץ ממה שרק שייך רק לכם?
ת: נכון, מה ששייך לנו זה יש לנו את הגינה.
כב' השופט: אני מבקש מאדוני לסיים את החקירה של העד הזה תודה.
ש: רק עוד נתון אחד, החלוקה בפועל בשל השימוש זה נכון שכל השנים פלונית התובעת סליחה, הייתה משתמשת בשביל הגישה רק היא, היה רק לה את המפתחות של השער כניסה?, רק היא ביצעה שימוש יחידי ובלעדי כבעלים בכל מה שצמוד לבית שלה?, שזה אומר כל מה שלא מגודר אצלך זה נכון שזה היה המצב?
ת: לא.
ש: לא, ואם אני אומר לך שיש החלטה של בית המשפט לענייני משפחה?
ת: כן.
ש: שבאה ואומרת שאתם למעשה ניסיתם לשנות מהמצב.
ת: כן.
ש: כפי שהיה קיים בשטח במשך שנים רבות.
ת: כן.
ש: והוכח בפני בית המשפט שזה היה המצב של השימוש בשטח במשך שנים רבות, מה יש לך לומר על זה?
ת: סליחה מה השאלה?
ש: אני מציג בפניך.
ת: כן.
ש: החלטת כבוד השופט ברגר מ-23/12/2020, שהוא כותב שהבקשה שאתם הגשתם צו למניעת הטרדה מאיימת, לא יכול לשנות את המצב שהיה בשטח במשך כל השנים, זה חלק מהחומר שצורף.
כב' השופט: אדוני מפנה להחלטה מה-23/12/2020?
עו"ד ראם: כן.
ת: כן, אבל החלטה של כבוד השופט בנג'ו אחרי ההחלטה הזאת שעל השביל בינואר 2021.
ש: סליחה, לא שאלתי על ההחלטה הזו. עוד ניתן לראות כי שבית הגישה המוביל לביתן של המשיבות, חסום בצדו, הכניסה לשביל זה הייתה מיועדת רק עבור המשיבות, כל טענות המבקשים בבקשה לצו הטרדה מאיימת.
ת: כן.
ש: מתבסס על מצב שהתנהל במשך שנים רבות, האם ביקשתם ערעור על ההחלטה הזו?
ת: אדוני אבל, מר בן ציון למה אתה לא משלים הכול, הכבוד השופט אמר אני לא מתעסק בטאבו ובחלוקת רכוש, איפה המסמר תקרא את מה שכתוב פה שם המסמר יש מילה שמה לכבוד השופט, והייתה החלטה של שופט בנג'ו…".
(ראו: תמלול מיום 8.1.2023, עמ' 35 שו' 17-39,עמ' 36 שו' 1-19)
הדגשות שלי טל פפרני
כפי שעולה מחקירת נתבע 3 דלעיל, הנתבעים עושים שימוש בשטחים, שאין לתובעת זכות לעשות בהם שימוש. לשיטתם אין שטח אחר שהוקצה לתובעת והכל משותף. העד לא ידע להסביר את ההחלטה שניתנה במסגרת צווה ההגנה נגדם, למעט הטענה כי צווי הגנה לא התעסקו בחלוקה קניינית.העד לא יכל להפריך את הטענה כי התובעת עשתה השימוש בפועל בשטחים נפרדים שהוקצו לה לאורך השנים.
מתוך עדות נתבעת 4- (אלמונית 1)
"…
ש: אז אני שואל אם חסמו את זה עם ברזנט.
ת: לא, זה וילון, שאנחנו יושבים שם בחג המולד.
ש: הבנתי, ואתם שמים את הווילון הזה שמה כל הזמן?
ת: כן.
ש: למה כי זה השטח שלכם נכון?
ת: כן, זה השטח שלנו.
ש: הבנתי, חשבון חשמל שילמת פעם על החשמל פה?
ת: לא צריך חשמל, היא שמה פרוז'קטורים, אני לא צריכה לשלם עבור פרוז'קטורים לכול האורך.
ש: את צודקת שאת לא צריכה, זה נכון. פעם החנית את הרכב שלך כאן?
ת: כן, הרבה פעמים.
ש: כן מתי בפעם האחרונה?
ת: מאז שהיא עשתה שלט חדש, לא נכנסנו, אבל כול הזמן חנינו שם, הילדים שיחקו שם, נכנסנו שם, הדלת כול הזמן הייתה פתוחה שם.
ש: יש לך את השלט של הכניסה כאן?
ת: היה לנו.
ש: מתי פעם אחרונה שהחזקת אותו?
ת: היה אצל הגיסים שלי.
ש: מתי היה לך?
ת: והיא החליפה רק כשהבן שלה, היו אנשים שבאים מאיימים עליו, ואז היא החליפה את השלט.
ש: גברת מתי היה לך מפתח של הכניסה לשביל?
ת: היה כל הזמן עם הגיסים.
ש: לא לגיסים, מתי לך היה את המפתח לכניסה?
ת: היה לנו שלט אחד, לא היה לכול אחד שלט.
ש: מי החזיק את השלט?
ת: אצל הגיס שלי.
ש: איזה?
ת: אני חושבת אצל פלוני.
ש: אצל פלוני, אם אני אשאל אותו הוא יגיד שהיה אצלן?
ת: כן.
ש: וזה נכון שהיה גדר בכניסה מהרגע הראשון שהבית נבנה?
ת: איזה גדר?, אני לא רואה שיש גדר.
ש: אה את לא רואה שיש גדר.
ת: לא איפה איפה, על מה אתה מדבר?
ש: אני מדבר על זה הכניסה, זה שביל הגישה וזה שער בכניסה, נכון?
ת: כול הזמן היה שער, אבל כול הזמן היה פתוח.
ש: אני מבקש להראות לבית המשפט תמונה משנות ה-80, של שער הכניסה, להראות שתמיד היה שער במקום.
ת: כן, אני לא אמרתי שלא היה שער, היה שער אבל פתוח כול המן.
ש: כשאת אומרת שהשער היה פתוח כל הזמן, אני מראה לך את השער כן ויש פה אינטרקום, שלא כל אחד יכול להיכנס רק מי שלוחץ אפשר לפתוח.
ת: בסדר, אינטרקום חדש היא שמה.
ש: זה חדש האינטרקום הזה?
ת: כן.
ש: המנוח פה הוט בין בסביבות 30 40 שנה, זה תמונה לפני 40 שנה גברת ש'.
עו"ד ראם: הנה חדש אדוני, אני מבקש להציג.
ת: כן היה, אבל השער תמיד היה פתוח.
ש: אינטרקום?
כב' השופט: מה אדוני מבקש?
עו"ד ראם: להראות שהיה פה שער.
כב' השופט: אבל הגברת אומרת סליחה היא אומרת שהיה שער.
עו"ד ראם: כן, אבל היה אינטרקום, והיא אומרת שזה חדש, האינטרקום חדש היא אומרת.
עו"ד פינקלשטיין: זהו הוכחת את התביעה, אדוני חבל על העדים הבאים שלנו.
כב' השופט: את זוכרת שהיה אינטרקום בשער גברתי?
ת: כן הם לא השתמשו בזה כל הזמן השער היה פתוח.
ש: אבל אמרת שזה לא היה.
ת: הילדים נכנסו ושיחקו…".
(ראו: תמלול מיום 8.1.2023, עמ' 44, שו' 34-39, עמ' 45 שו' 1-39, עמ' 46, שו' 1-14)
הדגשות שלי טל פפרני
עדותה של נתבעת 4- מחזקת אף היא את גרסת התובעת, לפיה הייתה לכל בית כניסה נפרדת. לתובעת הייתה חנייה אחרת מוגדרת, כניסה עם שער שבאותו שטח נמצאת גם הבריכה. נתבעת 4 אשרה בחקירתה כי היא לא שלמה הוצאות עבור טיפוח הצמחיה (ראו: עמ' 42, שו' 13-22), וכן כי היא לא ראתה צורך להשתתף בהוצאות החשמל. לכל אלו מתווספת עדות נתבע 3, לפיה הוא לא שילם מים (לפחות לא כל התקופה). כלל הדברים מעידים כי השימוש בשטח היה תוך הקצאת שטחים לשימוש ייחודי לכל אחד מהצדדים.אינני מתעלם מהעובדה כי נתבעת 1, ניסתה בחקירתה להציג תמונה כי הכל משותף, ואולם, כאשר נשאלה שאלות ספציפיות יותר, לא עלה בידה להמשיך בגרסתה , בכל כפי שנתן להתרשם מהמצוטט לעיל.
לא הוכח קיומו של תשריט חלוקה אחר משנת 1984
טענת הנתבעים לא הוכחה כלל. לא הובא כל הסבר מניח את הדעת להימצאות המפה שנעלמה "לכאורה", אף לא נעשה כל ניסיון לשחזר אותה או לחקור את עורך המפה. כלל העדים טענו בחקירתם לפניי, כי אין עותק אחר וכי המפה נמצא אצל המנוח ג' ולא ניתן לאתרה. הנתבעים לא הציגו מה ניסיונות שנעשו או הפעולות שנקטו על מנת לאתר את המפה ולהוכיח טענתם הנ"ל. לכך מתווסף מחדל הנתבעים לאי זימון האדריכל נביל פרנסיס, אשר נטען כי באפשרותו לתרום ביחס למועד השלמת הבנייה ועוד. ידוע כי בעל דין לא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת כנגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים פפלוניתים. ככל שהראייה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה. (ראו: ע"ע 380/09 סוזי וסילבסקי נ' ריביירה ייצור ושייוק רהיטים בע"מ (17.10.2010), ).
בענייננו ההכרעה אינה מבוססת על מצב מאוזן, אלה על ממצאי עובדה ברורים לחובתם הנתבעים כמפורט לעיל.
האם נכרת הסכם חלוקה לפי סעיף 38 (א) לחוק המקרקעין
להלן אביא את התוצר של כלל האירועים שהתרחשו.
סעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), קובע כי חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול. הסכמת הצדדים היא בסיסו של החוזה. כאמור, על מנת לומר כי מפגש רצונות הוליד חוזה, חייבים להימצא בו שני יסודות מהותיים: גמירת דעת ומסוימות.
גמירת דעת היא רצון מגובש של הצדדים להתקשר בחוזה, כוונה רצינית להתקשר בחוזה והחלטיות. המבחן להתקיימותה הינו מבחן אובייקטיבי, קרי הביטוי החיצוני אשר נותן בעל דין לרצונו להתקשר בחוזה עם משנהו (ראו: ע"א 8430/06 שבתאי נ' ספני, ניתן ביום 3.11.08; פסקה 36 לע"א 692/12 פרידמן נ' שפירא, ניתן ביום 7.8.13). גמירת הדעת אינה תלויה בתחושותיהם הסובייקטיביות של הצדדים. היא נבחנת על-פי אמת מידה של האדם הסביר. היסודות לקיומה או העדרה של גמירת הדעת יכולות להימצא בתוכן הקשר החוזי, ובהתנהגות הצדדים לפני כריתת החוזה ולאחריה. (ראו: ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מד (1) 57, 67 (1989). להלן "פרשת בוטקובסקי נ' גת"; ע"א 3102/95 כהן נ' כהן, פ"ד מט (5) 739, 743 (1996); ד' פרידמן ונ' כהן חוזים כרך א 156 (1991) ע"א 5332/03 רמות ארזים- חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט (1) 931, 938 וכן 941 (2004); שלו דיני חוזים, עמ' 173)).
בענייננו, הגילוי החיצוני של הרצון סביב תשריט החלוקה ברור. הרצון מתבטא בחתימת הצדדים, הן החתימה על ההסכם משנת 1980 והן החתימה על תשריט החלוקה המהווה חלק בלתי נפרד מההסכם, וכוחה יפה להעיד על גמירת דעת והחלטיות.זאת ועוד, התנהגות הנתבעים לאורך כל התקופה האירועים שתוארו לעיל מעידה על הבנתם וגמירות דעתם ביחס לכל מה שנעשה.
אין להתעלם מהתקופה הארוכה שעברה, מהמצב בשטח אשר שרר שנים על גבי שנים מיום החתימה על התשריט ועד מועד הגשת התביעה, משך כ- 43 שנים.
לסיכום – כלל הראיות שהוצגו על יד הצדדים מובילות למסקנה כי תשריט החלוקה מהווה מעין הסכם בין הצדדים לצורך חלוקה סופית של המקרקעין (פירוק השיתוף). התשריט אינו עומד לבד ומלווה בהסכם בכתב.
אכן, התוכנית לא אושרה בהתאם להוראות הדין ויש צורך בהשגת אישורים נוספים. בנסיבות העניין, החלוקה תוכל להמשיך ולהתקיים בכפוף לאישורים הנדרשים על פי חוק. כלל הנימוקים והראיות שהובאו בתיק זה כוחם יפה להוכיח כי תשריט החלוקה מהווה חלוקה סופית בין הצדדים ולא הסכם שימוש בלבד. הדבר מתיישב עם הוראות ההסכם לפיהן על ג' הוטלה משימת השלמת הרישום, בדרך של הכנת תשריט נוסף או השגת אישורים והדבר אינו נוגד כלל את היות החלוקה סופית.
אדגיש שוב, לא נמצא כל הסבר אחר מניח את הדעת שפעולות הוויתור שנעשו על ידי הצדדים המתבטאות בהסכמי 1980 נעשו למטרה אחרת מלבד התאמת המצב הקיים (השטחים המוחזקים על ידי הצדדים) בהתאם להקצאות בתשריט החלוקה, בהמשך למצב בספרי לשכת רישום המקרקעין.
לא נעלם מעיניי, כי נדרשות פעולות נוספות, במישור היחסים בין הנתבעים לתובעת, ובינם לבין עצמם, להתאמת חלקו של כל אחד מהם בלשכת רישום המקרקעין. על אף האמור, אי השלמת ההעברות אלו אינו פוגע בגמירת דעתם של הצדדים לפיה תשריט החלוקה מהווה חלוקה קניינית ביניהם.
אני ער לכך, כי תשריט החלוקה לא אושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה לפי דרישת סעיף 137 לחוק התכנון והבניה , ולא אושר על ידי המפקח על רישום מקרקעין על פי דרישת סעיף 38 (א) לחוק המקרקעין, אולם, נתלווה אליו, מלבד החזקה הבלעדית בקרקע, האקט החשוב ביותר המעיד על רצון לחלוקה קניינית במקרקעין המשותפים, שהוא הסכם משנת 1980 .
אבהיר בהקשר זה, כי אף אישורו של תשריט כאמור על ידי רשויות התכנון, אינו יכול להקנות לו מעמד קנייני. אם כי, יכול להוות אינדיקציה מתוך מכלול, לגבי אומד דעתם של הצדדים בעת עריכת התשריט.
משנקבע כי מדובר בפירוק על פי הסכם ולא בהסכם שיתוף בלבד, חשוב להדגיש את האמור בסעיף 38 (א) לחוק המקרקעין שעניינו פירוק על פי הסכם. לשון הסעיף אינה מעלה אפשרות של תשלומי איזון בנסיבות בהן הפירוק הינו על פי הסכם. על כן, אין להידרש לסוגיית תשלומי האיזון הקיימת רק במקרה והפירוק נעשה על פי צו בית משפט ולא כך בענייננו.
סוף דבר:
התביעה מתקבלת.
ניתן בזאת צו לפירוק השיתוף במקרקעין על ידי חלוקתם בדרך של רישום בית משותף, כמפורט בתשריט החלוקה החתום, בכפוף להשגת האישורים הנדרשים או הכנת תשריט משלים.
הצדדים ידאגו להגיש את התשריט מושא התביעה לאישור הועדה לתכנון ובנייה בהתאם להוראתס' 38(א) לחוק המקרקעין וס' 143 לחוק התכנון והבניה .
הוצאות – לאחר ששקלתי אופן התנהלות הצדדים, לרבות רוחב היריעה שנפרשה, ולנוכח התוצאה אליה הגעתי, אני מורה כי הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 65,000 ₪.
זכות ערעור כחוק.
המזכירות תמציא לצדדים ותסגור התיק.
ניתן היום, ט' חשוון תשפ"ד, 24 אוקטובר 2023, בהעדר הצדדים.
