לפני
כבוד השופטים יונה אטדגי, אב"ד, עידית ברקוביץ, טל לוי-מיכאלי
המערערת:
תקוה יעקב
ע"י ב"כ עוה"ד יעקב כהן
נגד
המשיבים 23-1:
טמיר לוקר ואח'
ע"י ב"כ עוה"ד אבי גביש וניב יעקב
פסק דין
השופטת ע. ברקוביץ
לפנינו ערעור שהגישה המערערת על פסק דין שניתן ביום 24.6.2022 בבית משפט קמא (כב' השופט יגאל נמרודי) אשר הורה על פינויה מהמושכר ברחוב החלוצים 32 תל אביב, כנגד דמי פינוי בסך 2,000,000 ₪ שישלמו לה המשיבים (להלן בהתאמה: "פסק הדין", "המושכר" ו "דמי הפינוי").
הערעור מתמקד בסוגיית דמי הפינוי (ר' החלטה מיום 24.10.22).
המערערת היא דיירת מוגנת, במעמד של דיירת נגזרת (כאשר הדייר המקורי היה בעלה מכוח הסכם מיום 15.5.1983), במושכר הכולל שתי יחידות: אחת- חנות בקומת הקרקע, השנייה- דירה בקומה הראשונה (להלן: "הקומה העליונה"). מטרת השכירות: "בית עסק וייצור נברשות".
המשיבים עתרו לפינוי המערערת מהמושכר על יסוד עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב- 1972 (להלן: "החוק").
תמצית פסק הדין של בית משפט קמא
בית משפט קמא קבע כי קמה עילת פינוי מכוח ס' 131 (10) לחוק וכי היתר הבנייה הוצא כדין.
בית משפט קמא בחן את חוות הדעת מטעם הצדדים ומצא כי אין לקבלן:
כך, נקבע כי קביעת מומחה המשיבים, אשר העריך את שווי הבעלות ע"ס 1,243,000 ₪, נסמכה על מסקנה שגויה שכן קבע מקדם שווי נמוך לקומה העליונה בסך 0.2 בלבד, וזאת מהטעם שההיתר לשימוש חורג (ממגורים לעסק) הסתיים בסוף שנת 2016.
מנגד, נקבע כי אין להידרש לחוות הדעת מטעם המערערת שהעריך את שווי הבעלות ע"ס 8,176,000 ₪, בהיותה בלתי מקצועית.
בית משפט קמא אימץ את חוות דעת המומחית, מיכל שימקביץ, שמונתה מטעמו, לפיה שווי הבעלות הועמד ע"ס 2,250,000 ₪ ודמי המפתח הוערכו בסך 1,350,000 ₪.
בית משפט קבע כי יש להעמיד את שיעור דמי הפינוי על ארבעה שלישים מדמי המפתח קרי 1,800,000 ₪ ולכך להוסיף תוספת ייחודית בסך 200,000 ₪.
בסופו של יום נקבע כי דמי הפינוי שעל המשיבים לשלם למערערת כנגד הפינוי הם 2,000,000 ₪.
תמצית טענות המערערת והמשיבים
המערערת טוענת כי טעה בית המשפט קמא בקביעותיו ומסקנותיו בכל הנוגע לגובה דמי הפינוי, כאשר לעמדתה יש לקבוע דמי הפינוי כפי שנקבעו בהליך אחר- עניין מורנו (ע"א 40734-03-21 הרצל לוינסקי בע"מ נ' מורנו (פורסם בנבו, 11.3.2022), להלן: "עניין מורנו").
לטענתה, טעה בית משפט עת איבחן בין המקרה דנן לעניין מורנו, בעוד בפועל קיימת זהות בין המקרים. בהתאמה לעניין מורנו, היה נכון לפסוק שווי בעלות לפי 33,000 ₪ למ"ר, ולהעמיד את שווי הבעלות הכולל ע"ס 5,115,000 ₪ ואת דמי הפינוי, בשיעור 110%, להעמיד על סך של 5,626,000 ₪.
עוד טענה המערערת כי חוות דעת המומחית מטעם בית המשפט רצופה שגיאות ומתעלמת מהלכות פסוקות:
כך, קביעת שווי הבעלות בתקופת הקורונה אינו מהווה קנה מידה ראוי, ואף המומחית בעצמה אישרה כי המחירים היו נמוכים באותה העת;
המומחית שגתה כאשר קבעה שווי לפי רמת שימוש בכל חדר בנפרד ופיצלה את העסק באופן מלאכותי;
המומחית קבעה שיעור דמי מפתח בשיעור 50%-60% משווי הבעלות והתעלמה מכך שיש לקבוע דמי מפתח בשיעור 80% משווי בעלות;
המומחית התעלמה מעסקאות שנערכו ברחוב וולפסון.
עוד טענה המערערת כי יש להוסיף על התוספת הגלובלית אותה העניק בית משפט קמא, נוכח מצבה הייחודי של חנות המערערת.
המשיבים עותרים לדחיית הערעור, בין היתר הואיל ודמי הפינוי שנפסקו, בשיעור 89% משווי הבעלות, הם ברף גבוה ביותר, מעל ומעבר לסכום הכספי שהמערערת זכאית לקבל בגין זכויותיה והוצאות המעבר.
שווי הבעלות שקבעה המומחית מטעם בית המשפט – ואשר ממנו נגזר גובה דמי המפתח – אף הוא גבוה ביותר, וזאת בהשוואה לחוות הדעת מטעם המשיבים, כמו גם לחוות דעת נוספות רלוונטיות, ואף בשים לב לכך כי קומה א' פועלת בניגוד להיתר הבנייה ובחלוף המועד המאשר שימוש חורג.
מעבר לכך, אין כל מקום למתן תוספת ייחודית כפי שקבע בית משפט קמא.
דיון והכרעה
בפתח הדברים אציין כי לעמדתי יש לדחות את מרבית טענות המערערת בהיות פסק הדין מבוסס, מקיף ומנומק.
הנקודה היחידה, אשר לטעמי יש מקום להתערב בה, עניינה שיעורה של התוספת הייחודית אשר ראוי היה להגדילה, וזאת בשים לב לעיתוי בו ניתנה חוות דעת מומחית בית המשפט- בעיצומה של תקופת מגפת הקורונה.
וביתר פירוט.
חוות הדעת מטעם הצדדים-
מקובלת עלי עמדת בית משפט קמא כי אין להידרש לחוות הדעת מטעם המערערת בהיותה נסמכת על תשתית עובדתית דלה, וחסרת הנמקה של ממש.
בצד זאת, מקובלת עלי עמדת בית משפט קמא כי אין לקבל את חוות הדעת מטעם המשיבים. חוות דעת זו קבעה שווי נמוך לקומה העליונה וזאת מחמת היעדר היתר לשימוש חורג למסחר בחלק זה של המושכר. בית משפט קמא קבע, ובצדק, כי יש לדחות את עמדת המשיבים וכי יש לקבוע את הפיצוי למערערת על פי מטרת השכירות כפי שנקבעה בהסכם ובהתאם לשימוש בפועל, קרי מסחר.
חוות דעת המומחית מטעם בית המשפט-
המומחית מטעם בית המשפט העריכה את שווי הבעלות ע"ס 2,250,000 ₪. שיעור דמי המפתח העומד ע"ס 60% משווי הבעלות. דמי המפתח המלאים הוערכו בסך 1,350,000 ₪.
בית משפט קמא מצא לנכון לאמץ את ממצאי מומחית בית המשפט, תוך שהדגיש כי לא הונחה בפניו תשתית עובדתית ומשפטית שמצדיקה לסטות מחוות הדעת.
בית משפט קמא דחה את הסתייגות המשיבים שטענו לעניין שווי הקומה העליונה וזאת מהנימוקים שצוינו לעיל.
בית משפט בחן את הסתייגויות המערערת, ודחה אותן:
כך, נקבע כי עמדת המומחית לעניין גזירת שיעור דמי המפתח כ- 60% משווי בעלות מניחה את הדעת, ועולה קנה אחד עם פסיקה ענפה בתחום כמו גם ידיעה שיפוטית.
עוד נקבע כי המומחית התייחסה לשאלות ב"כ המערערת בנושא התמחור השונה של חלקי המושכר ומקדם השימוש ביחס אליהם והסבריה נסמכו על כללי השמאות. כמו כן התייחסה המומחית למקדם ההיוון, ממנו הסתייג ב"כ המערערת ונתנה הסברים משכנעים. בית משפט קמא הדגיש כי הצדדים ויתרו על חקירות המומחים מטעמם כך שלא עמדה בפניו עמדה מקצועית אחרת.
לא מצאתי כי נפלו טעויות בקביעות אלה של בית משפט קמא ובאימוץ חוות דעת מומחית בית המשפט בסוגיות האמורות.
כידוע, הכלל הוא כי יש לאמץ ממצאים של מומחה מטעם בית משפט אלא אם קיימת סיבה בולטת לעין שלא לעשות כן (ע"א 5509/09 מסארווה נ' עזבון המנוח אבראהים חסן מסארווה (פורסם בנבו, 23.2.2014)).
עם זאת, ומבלי להמעיט מהעיקרון לפיו ככלל יש לאמץ חוות דעת של מומחה בית משפט, ראוי ליתן את הדעת לעיתוי המיוחד בו ניתנה חוות הדעת – חודש יולי 2021 בעיצומה של מגיפת הקורונה.
אומנם בית משפט קמא ציין בפסק הדין כי "המומחית התייחסה להסתייגויות ב"כ הנתבעת בנושא עריכת חוות הדעת בתקופת הקורונה (עמ' 40)", ברם לטעמי, בנקודה זו ראוי היה לדייק במשמעות של תשובות המומחית.
וכך העידה המומחית בבית משפט קמא:
העדה, גב' שימקביץ: "…. השומה שלי מתייחסת למועד חוות הדעת המועד הזה הוא המועד שבו אני סקרתי את העסקאות שנעשו וזו חוות דעתי. תמיד יכול להיות שבמקום מסוים הייתה ירידה במקומות אחרים הייתה עליה. ברמה העקרונית אני מסכימה במועד הקובע המחירים היו יותר נמוכים משנתיים או שנה קודם ויכול להיות שאם אני אבדוק את זה נכון להיום שהשוק בהתאוששות גדולה אז יכול להיות שהמחירים יהיו יותר גבוהים"
….
העדה, גב' שימקביץ: "נכון אבל המועד הקובע הוא יוני 21".
….
העדה, גב' שימקביץ: "לא אני חושבת שזה שלב תראה קודם כל שם הסביבה הזו היא סביבה שרמת הביקושים היא תמיד הייתה פחות או יותר יציבה. אני חושבת שהייתה ירידה שם ביחס לשנתיים קודם אני חושבת שהיום שבודקים את העסקאות יכול להיות שאנחנו נראה, לא בדקתי. אבל אני מאמינה מכל מה שאני מכירה שקורה בשוק ובתל אביב בפרט אני מאמינה שהמחירים היום יותר גבוהים כי כן יש התאוששות השוק חזר לעצמו יש הרבה מאוד עסקאות עכשיו".
(עמ' 40 לפרוטוקול הדיון בבית משפט קמא מיום 2.3.22).
הנה כי כן, חוות הדעת שניתנה על ידי מומחית בית המשפט, הייתה "נכונה לשעתה", קרי, נכונה לחודשים יוני- יולי 2021 שאז ניתנה חוות הדעת.
אלא שהמומחית עצמה אישרה בחקירתה (שהתקיימה במרץ 2022) כי :
"… במועד הקובע המחירים היו יותר נמוכים משנתיים או שנה קודם ויכול להיות שאם אני אבדוק את זה נכון להיום שהשוק בהתאוששות גדולה אז יכול להיות שהמחירים יהיו יותר גבוהים".
למעשה המומחית אישרה כי במועד מתן חוות הדעת "הייתה ירידה שם ביחס לשנתיים קודם", כאשר אף לעמדתה, במועד בו נחקרה "..המחירים היום יותר גבוהים כי כן יש התאוששות השוק חזר לעצמו יש הרבה מאוד עסקאות עכשיו".
עולה איפוא כי שווי הבעלות כפי שנקבע בחוות הדעת שניתנה ביולי 2021, היה נכון לאותו מועד שאז הייתה ירידה זמנית במחירים מחמת הקורונה, כאשר מאז הייתה התאוששות ומחירי הנכסים עלו.
משמעות הדברים היא, כי שווי המושכר כפי שנקבע בתקופת הקורונה, לא יאפשר למערערת לרכוש מושכר חלופי בימים כתיקונם.
בדיון שהתקיים בפנינו, ציין ב"כ המשיבים:
"… הקורונה הורידה מחירים, אם זה אכן ככה. אם הקורונה הורידה מחירים היא הורידה גם מחירי רכישה" .
עולה איפוא, כי גם המשיבים מביעים הסכמה לכך ששווי המושכר בתקופת הקורונה היה נמוך מהשווי בתקופה שקדמה לתקופת הקורונה, אלא שלשיטתם גם מחירי הרכישה, לרכישת נכס חלופי, ירדו.
אין בידי לקבל טיעון זה, ולו מחמת כך שהמומחית, בחקירתה בבית משפט בחודש מרץ 2022, אישרה כי באותה עת עלו מחירי הנכסים, כך שהסכום שנקבע בתקופת הקורונה לא יכול היה להספיק לרכישת נכס דומה כבר במרץ 2022.
הריני רואה לנכון להדגיש, כי לשיטתי אין מדובר בדחייה של חוות הדעת שניתנה על ידי מומחית בית המשפט, אלא במקרה מיוחד שבו חוות הדעת ניתנה בנקודת זמן ייחודית- תקופת הקורונה שגרמה לירידת שווי של נכסים, כאשר המומחית עצמה אישרה כי השווי שנקבע על ידה בחוות הדעת היה נכון לשעתו, אך אינו משקף עליית מחירים שהייתה לאחר שחלפה מגפת הקורונה.
במצב הדברים המיוחד שנוצר כתוצאה מהשינויים שחלו מאז מתן חוות הדעת ועד למועד מתן פסק הדין, ובהינתן כי דמי הפינוי אמורים להביא בחשבון את כלל הנסיבות, לרבות ובמיוחד האפשרות לרכישת נכס חלופי, נכון היה להתחשב בפער שנוצר.
בטרם אדרש לעקרונות ולשיקולים שבית משפט קמא העמיד לנגד עיניו, ראוי להתייחס לטענת המערערת המבקשת להקיש מעניין מורנו.
בצדק קבע בית משפט קמא, כי אין מקום להקיש מעניין מורנו, אליו הפנה ב"כ המערערת, תוך שהובהר כי על אף הדמיון בין המקרים לא הונחה תשתית עובדתית המלמדת על זהות ביניהם. כך, נסיבות עניין מורנו היו ייחודיות (ר' פסקה 15 לפסק הדין של כב' השופטת י' שבח) וכך נוכח נתון ייחודי ביחס למערערת שעניינו יכולתה הכלכלית.
לא מצאתי מקום להתערב בקביעתו של בית משפט קמא, באשר ליכולתה הכלכלית של המערערת כנימוק המצדיק שלא להקיש מעניין מורנו, ואף לא מצאתי לשנות מקביעתו כי אין להשוות את המקרה הנדון לעניין מורנו.
בית משפט קמא פרס את השיקולים והעקרונות לאורם יש לקבוע דמי פינוי, תוך שציין כי יש לצאת מתוך נקודת מוצא "נדיבה" אשר לה שני פנים:
הפן האחד- הכלל לפיו דייר זכאי לשיעור מלא של דמי המפתח בצירוף שליש נוסף ובסה"כ ארבעה שלישים משווי דמי מפתח מלאים.
הפן השני- תלוי נסיבות. על דמי הפינוי לשקף נסיבות מיוחדות של המושכר ושל הדייר.
עקרונות אלה הם אכן העקרונות הראויים התואמים את הפסיקה שניתנה במהלך השנים.
כך סוכמו הדברים:
"ככלל, קובעת הפסיקה כי הפיצוי הראוי בגין סידור חלוף עומד על 60% משווי הבעלות בנכס בתוספת שליש. הטעם לכך הוא שראוי לפסוק למי שנאלץ לוותר על זכות הדיירות המוגנת שלו פיצוי שישקף את שווי הדיירות המוגנת, שהוא נמוך מטבע הדברים מהשווי של בעלות מלאה בנכס. מקובל להוסיף לסכום זה שליש בגין הוצאות העברת העסק, התאמת המושכר החדש לייעודו, ועוד (ע"א 740/75 דוידוויץ' נ' אתרים בחוף תל אביב פ"ד לא (3) 3 (1977); רע"א 847/06 מונדרי נ' שינפלד חברה לבניין (20.7.06)). אכן, ניתן להעלות על הדעת מקרים בהם ראוי יהיה לחרוג משיעור הפיצוי הנהוג, אך מטבע הדברים מדובר במקרים בהם בית המשפט משתכנע כי נסיבות העניין הקונקרטי מצדיקות חריגה שכזו. על אחת כמה וכמה אמורים הדברים לגבי פסיקת פיצוי המגיע כדי שווי זכות הבעלות המלאה בנכס. אין לקבוע כי לעולם לא יפסק פיצוי בשיעור כזה, אולם כיוון שפיצוי בשיעור כזה לא מתיישב בדרך כלל עם העובדה שלדייר אין זכות בעלות מלאה בנכס, הרי שיש ללכת בדרך זו רק במקרים חריגים בהן הראיות מלמדות כי יש הצדקה לכך, כגון ראיות המלמדות על עלויות חריגות בגין העברת הנכס והתאמת המושכר החדש." (ע"א (מחוזי י-ם) 5552-01-22 עמיחי כהן נ' דוד פרס (נבו 16.05.2022).
בענייננו, נקבע כי דמי הפינוי הבסיסיים הם בשיעור ארבעה שלישיים מדמי מפתחמלאים, כאשר קיימות נסיבות ייחודיות המצדיקות ליתן תוספת לדמי הפינוי הבסיסיים.
הנסיבות הייחודיות שנמנו על ידי בית משפט קמא הן: גילה של המערערת, העובדה כי המושכר משמש אותה לפרנסתה ולפרנסת בני משפחה נוספים, הקושי הממשי בהעתקת בית עסק שכולל בית מלאכה וחנות, במיוחד כשמדובר בבית עסק שהיה מזוהה עשרות שנים עם המקום בו הוא שוכן, כמו גם מאפיינים ייחודיים של בית העסק.
נוכח הנסיבות האמורות ניתנה תוספת ייחודית בסך של 200,000 ₪, באופן המשקף דמי פינוי בשיעור של כ-89% משווי הבעלות של המושכר.
בית משפט קמא העריך נכונה את הפרמטרים הרלוונטיים, ונתן להם את המשקל הראוי כך שאין מקום לשנות מהם.
בצד זאת, בקביעת שווי דמי הפינוי, כנגזרת משווי הבעלות, ראוי היה לייחס משמעות לכך שחוות דעת המומחית קבעה שווי בעלות בתקופת הקורונה, עת מחירי הנכסים היו נמוכים משוויים בחלוף תקופת הקורונה.
מאחר שבית משפט קמא לא הביא בחשבון את שינוי שווי הבעלות של המושכר מחמת הקורונה (נתון שאושר על ידי מומחית בית המשפט בחקירתה), הריני סבורה כי יש להוסיף לדמי הפינוי סך של 150,000 ₪ שישקף, ולו באופן מסויים, את העלאת המחירים בחלוף תקופת הקורונה.
אציין כי בקביעת שיעור התוספת, הבאתי בחשבון את הערכת המומחית לפיה גובה דמי המפתח הראויים להתקבל מהמושכר הם "בגבולות 1,500,000 ₪" (סעיף 14 לחוות הדעת).
הסך של 1,500,000 ₪ צוין על ידי המומחית לאחר שקלול שתי גישות התחשיב: תחשיב גישת ההשוואה לפיו הוערכו דמי המפתח בסך 1,350,000 ₪ (זו הגישה שאומצה על ידי בית משפט קמא) ותחשיב גישת היוון ההכנסות לפיו הוערכו דמי המפתח בסך 1,530,000 ₪.
הפער בין דמי המפתח לפי גישת ההשוואה (1,350,000 ₪) לבין דמי המפתח לפי השקלול בין שתי הגישות (1,500,000 ₪) הוא 150,000 ₪.
נוכח האמור, תוספת של 150,000 ₪ עדיין באה בגדרי חוות דעת המומחית.
מהנימוקים שפורטו לעיל, מצאתי כי ראוי להוסיף לסכום שנקבע על ידי בית משפט קמא סך של 150,000 ₪.
בסיום הדברים, הריני רואה לנכון לציין כי לשיטתי, ככלל על ערכאת הערעור להמעיט בהתערבות בקביעת שיעורה של "תוספת ייחודית" כגון זו שנקבעה על ידי בית משפט קמא. שכן, לערכאה הדיונית יש יתרון מובנה בבואה לשקול את כלל הנסיבות הצריכות לצורך קביעת שיעורה של התוספת. לכן, ועל מנת שלא לעודד ערעורי סרק, על ערכאת הערעור להיזהר ולהימנע משינוי שיעורה של התוספת הייחודית.
דא עקא, מקרה זה- שעניינו אישור מומחית בית משפט כי חוות דעתה ניתנה עת הייתה ירידה זמנית במחירי הנכסים מחמת הקורונה- הינו חריג ביותר ומצדיק התערבות כפי שנקבעה לעיל, ואף זאת בגדרי חוות דעת המומחית.
אשר על כן, הריני סבורה כי יש לקבל את הערעור במובן זה שעל דמי הפינוי שנקבעו, יוסיפו המשיבים וישלמו למערערת סכום נוסף של 150,000 ₪.
תוספת זו מעמידה את דמי הפינוי הכוללים ע"ס 2,150,000 ₪ .
בנוסף, אמליץ כי המשיבים יישאו בהוצאות המערערת ובשכר טרחת באי כוחה בסך 10,000 ₪
עידית ברקוביץ, שופטת
השופט י. אטדגי, אב"ד
אני מסכים.
יונה אטדגי, שופט
השופטת ט. לוי-מיכאלי
אני מסכימה.
טל לוי מיכאלי, שופטת
תוצאה
הערעור מתקבל חלקית, באופן שחלף סכום דמי הפינוי שבסעיף 27 לפסק הדין יבוא הסכום: 2,150,000 ₪.
המשיבים 23-1 ישלמו למערערת, באמצעות ב"כ, סכום של 10,000 ₪ מתוך העירבון, ותחזיר למשיבים 23-1, באמצעות ב"כ, את יתרת העירבון ופירותיו.
ניתן היום, א' תמוז תשפ"ד, 07 יולי 2024, בהעדר הצדדים.
יונה אטדגי, שופט
אב"ד
עידית ברקוביץ, שופטת
טל לוי מיכאלי, שופטת
