תובעים
.1 מישל פינגר ת"ז 015685837
.2 מוריס פינגר ת"ז 015685829
באמצעות ב"כ עוה"ד אלברט בן פורת ואהרון שוורץ (ייצגו את התובעים עד לתום פרשת התביעה)
נגד
נתבעות
1. עמותת ברכת שלום ומסעודה ע"ר 580611978
באמצעות ב"כ עוה"ד מירב כהן
2. עמותת ישיבת נחלת משה ע"ר 580037927
באמצעות ב"כ עוה"ד רפאל שטוב
פסק דין
לפני תביעה בה עותרים התובעים לחייב את הנתבעות לפצותם בגין נזקים שנגרמו להם כתוצאה מהפרת הסכם פשרה לו ניתן תוקף של פסק-דין.
העובדות הרלוונטיות
התובעים, בני-זוג נשואים, היו בעלים של מחצית מבית דו-משפחתי ברח' ששת הימים 30א', ירושלים (להלן: "דירת התובעים") כאשר המחצית השנייה של הבית, ברח' ששת הימים 30ב', הייתה בבעלות הנתבעת 2 ושימשה אותה כבית כנסת, ישיבה ופנימייה לבחורי ישיבה חרדים (להלן תכונה: "דירת הנתבעות").
ביום 25.11.09 הגישו התובעים לבית משפט השלום בירושלים תביעה נגד הנתבעת 2 ובה טענו כי השימוש שהיא עושה בדירתה הנו בניגוד לדין וכי הוא גורם להם למטרד ולנזקים נוספים (ת"א 11873-09, להלן תכונה: "תביעת המטרד").
ביום 10.9.12 העבירה הנתבעת 2 את השימוש שעשתה בדירה כישיבה ובית כנסת לדירה אחרת הנמצאת ברח' ששת הימים 63, ירושלים, אך המשיכה את השימוש שעשתה בדירת הנתבעות כפנימייה לבחורי הישיבה.
ביום 1.6.14 הגישו הצדדים בתביעת המטרד הסכם פשרה לו ניתן תוקף של פסק-דין (מפי כב' השופטת ש' רנר), אשר לנוכח חשיבותו למחלוקת שלפני אביאו במלואו:
"1. בכפוף לסעיף 2 להלן, הנתבעת [הנתבעת 2, א.ל.] תהא רשאית לשהות בדירה שבבעלותה שברח' ששת הימים 30ב' (להלן- 'הדירה') היא הדירה נשוא הליכים אלו עד ליום 1.9.15.
2. השימוש המותר לנתבעת במהלך שהותה בנכס עד ליום 1.9.15, הוא שימוש למגורים בלבד, לרבות שימוש למגורים לקבוצה של עד 25 בחורי ישיבה ובלבד שהפעילות לא תכלול שהות של אנשים נוספים. כמו כן לא תכלול הפעילות המותרת ארוחות מרוכזות ליותר מאשר המתגוררים בנכס או כל פעילות אחרת בעלת אופי מוסדי.
3. מיום 1.9.15 תפסיק הנתבעת לעשות שימוש כאמור בסעיף 2 לעיל, ותהא רשאית לעשות שימוש בדירה אך כדירת מגורים. להסרת ספק הכוונה לשימוש כדירת מגורים שאינה השימוש המפורט בסעיף 2 לעיל ואינו פנימייה של הנתבעת.
4. במידה והנתבעת תבקש להשכיר את הנכס לצד ג', לא תשכיר ולא תאפשר שימוש אלא כפי האמור בסעיף 3 לעיל.
הנתבעת מחייבת גם כי במקרה בו תבחר למכור את הדירה נשוא ההליך, היא תביא לידיעת הקונה ממנה את הוראות הסדר פשרה זה.
5. מוסכם בזאת כי תינתן לנתבעת ארכה עד ליום 1.4.16 כשבתקופה שבין 1.9.15 ועד ליום 1.4.16 תהא רשאית הנתבעת להמשיך בשימוש האמור בסעיף 2 לעיל, ובלבד שתשלם לתובעים פיצוי בסך של 25,000 ש"ח לכל חודש של שימוש כאמור וזאת לכל היאוחר עד ליום 1.4.16.
6. בכל מקרה החל מיום 1.4.16 תפסיק הנתבעת לעשות שימוש כמפורט בסעיף 2 לעיל, ואם תפר הנתבעת התחייבותה זו, כי אז תשלם לתובעים סך של 50,000 ש"ח לכל חודש של שימוש החל מיום 12.4.16 המנוגד להוראות הסדר זה. אין באמור כדי לגרוע מזכות התובעים לעתור לסעדים שאינם כספיים, ככל שתפר הנתבעת את התחייבותה זו.
7. הצדדים מבקשים מבית המשפט ליתן תוקף של פסק דין להסכמה זו שביניהם."
(הסכם הפשרה צורף כנספח 1 לכתב התביעה. פסיקתא בנוסח זהה להוראות הסכם הפשרה נחתמה על ידי בית המשפט (כב' השופט א' רובין) ביום 26.6.16 וצורפה כנספח 4 לכתב התביעה, להלן יכונו במאוחד: "הסכם הפשרה").
ביום 27.7.15 נערך בין הנתבעת 2 לנתבעת 1 הסכם מכר של דירת הנתבעות, במסגרתו הועברו הזכויות בדירת הנתבעות אל הנתבעת 1, ללא תמורה (העתק הסכם המכר צורף כנספח 2 לתצהיר מר חננאל שבתאי, מנהל בנתבעת 1). רישום העברת הזכויות בדירת הנתבעות לא הושלם מחמת עיקול שהוטל על ידי התובעים במסגרת תיק הוצל"פ ביום 15.12.16 ובהמשך, בהתאם להחלטת בית המשפט (כב' השופט א' יחזקאל) מיום 23.10.18.
החל מחודש ספטמבר 2016 התנהלו בין התובעים לנתבעת 2 הליכי הוצאה לפועל במסגרתם ביקשו התובעים לחייב את הנתבעת 2 בתשלום סך של 475,000 ש"ח על יסוד הסכם הפשרה וזאת לנוכח טענת התובעים כי הנתבעת 2 המשיכה לעשות שימוש אסור על פי הסכם הפשרה בדירה גם נכון לאותה עת (תיק הוצל"פ מס' 5119960916). הנתבעת 2 התנגדה לבקשת הביצוע של פסק-הדין וטענה, בין היתר, כי פינתה את הדירה וכי העבירה את זכויותיה בדירה לידי הנתבעת 1 (טפסי תיק ההוצל"פ בתיק 511996-03-16 צורפו כנספח 5 לכתב התביעה; כתב התנגדות מטעם הנתבעת 2 צורף כנספח 7 לכתב התביעה ובקשת הנתבעת 2 לסגור את תיק הביצוע צורפה כנספח 8 לכתב התביעה).
ביום 13.1.16 מכרו התובעים את זכויותיהם בדירה לצדדי ג' ועזבו את הדירה ביום 31.10.16 (הסכם מכר דירת התובעים צורף כנספח 14 לתצהיר התובע 2).
תמצית טענות הצדדים, ראיותיהם ומהלך הדיון
התובעים טוענים כי הנתבעות הפרו את הסכם הפשרה ונהגו כלפיהם בחוסר תום לב מובהק, בהטעיה, בגזל, ברשלנות ובעשיית עושר ולא במשפט. בתוך כך טוענים התובעים כי הנתבעת 2 לא עמדה בהתחייבויותיה על פי הסכם הפשרה להפסיק את השימוש שהיא עשתה בדירה לצרכי פנימייה ואף נמנעה מלשלם לתובעים את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הפשרה למקרה כזה. עוד טוענים התובעים כי בניסיון להתחמק מחובותיה על פי הסכם הפשרה, ערכה הנתבעת 2 הסכם למראית עין עם הנתבעת 1, במסגרתו מכרה, כביכול, את זכויותיה בדירה לנתבעת 1 וזו המשיכה לבצע שימוש בדירה האסור על פי הסכם הפשרה. לנוכח האמור, עותרים התובעים לחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, בתשלום סך 835,000 ש"ח מתוכו סך של 475,000 ש"ח בגין הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הפשרה; סך של 300,000 ש"ח בגין המחיר המופחת בו נאלצו התובעים למכור את דירתם; סך של 40,000 ש"ח בגין הוצאות כספיות שנאלצו התובעים להוציא על מנת להוכיח את תביעתם וסך של 20,000 ש"ח בגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים לנוכח התנהגות הנתבעות.
לתמיכה בטענותיהם הגישו התובעים תצהיר מטעם התובע 2, מר מוריס פינגר, דוח חקירה מטעם חברת "בנצי חקירות" באמצעות מר נפתלי אוחנה ומר שלמה בן ציון וחו"ד שמאית שנערכה על ידי מר יעקב פתל. כן יצוין כי בהתאם לצווים שניתנו על ידי בית המשפט (כב' השופט א' גורדון) צירפו התובעים ביום 8.3.21 מסמכים שהתקבלו בידם מחברת החשמל, עיריית ירושלים ותאגיד המים ביחס לחשבונות דירת הנתבעות. אל העדויות והראיות שהוגשו במסגרתן אתייחס, ככל שיידרש, בהמשך הדברים.
הנתבעות כופרות בטענות התובעים. הנתבעת 1 טוענת כי היא רכשה את הדירה מהנתבעת 2 ביום 27.7.15 וכי היא לא כפופה להתחייבויות הנתבעת 2 על פי הסכם הפשרה, משהיא לא הייתה צד לו. חרף כך טוענת הנתבעת 1 כי ממילא עמדה בהוראות הסכם הפשרה כך שאין מקום לחייבה בתשלום פיצוי כלשהו. הנתבעת 2 טוענת כי לא הפרה את הוראות הסכם הפשרה וכי עזבה את הדירה בעת מכירתה לנתבעת 1 ומכאן שהיא אינה מחויבת בפיצוי התובעים. בהקשר זה טוענת הנתבעת 2 כי הסכם המכר שנערך עם הנתבעת 1 לא נעשה למראית עין וכי ממילא לא הייתה מוטלת עליה חובה לעדכן את התובעים בדבר עריכתו. עוד טוענת הנתבעת 2 כי לא נגרמה לדירת התובעים ירידת ערך וכי התובעים מכרו את דירתם במחיר גבוה משמעותית ממחירי דירות דומות בשכונה. לפיכך טוענות הנתבעות כי תביעת התובעים נועדה להתעשר על חשבונם שלא כדין, מקום בו לא נגרם לתובעים כל נזק שהוא.
לתמיכה בטענותיהן הגישו הנתבעות תצהירים מטעם מר חננאל שבתאי (מנהל בנתבעת 1) ומטעם מר שאול בן סעדון (מנהל הנתבעת 2) וכן חו"ד שמאית מטעם מר גלעד דיין. אל העדויות והראיות שהוגשו במסגרתן אתייחס, ככל שיידרש, בהמשך הדברים.
בימים 18.12.22, 7.2.23 ו-12.2.24, נחקרו כל עדי הצדדים. לאחר מכן, לבקשת הצדדים, הוגשו סיכומים בכתב, וכעת הגיעה העת להכריע בתביעה.
דיון והכרעה
לאחר שבחנתי את כל מסמכי התיק, התרשמתי מעדויות העדים שהעידו בפני ושקלתי את טענות הצדדים, אני סבור שדין התביעה להתקבל בחלקה. להלן אבאר החלטתי זו.
ג.1. האם דירת הנתבעות שימשה כפנימייה לאחר יום 1.9.15?
עיקרו של הסכם הפשרה, אשר הובא לעיל במלואו, הנו הסכמת התובעים והנתבעת 2 כי דירת הנתבעות תוכל להמשיך לשמש כפנימייה, היינו בית מגורים לתלמידי ישיבה, עד ליום 1.9.15 וזאת בהיקף שלא יעלה על 25 בחורי ישיבה. כן הוסכם כי ככל שדירת הנתבעות תמשיך לשמש כפנימייה מיום 1.9.15 ועד ליום 1.4.16 תידרש הנתבעת 2 לשלם לתובעים סך של 25,000 ש"ח לחודש, וכי במקרה שבו תמשיך לשמש כפנימייה אף לאחר יום 1.4.16 – היא תחויב בתשלום פיצוי מוסכם לתובעים בסך של 50,000 ש"ח לחודש.
מכאן שזכותם של התובעים לקבל פיצוי בהתאם להסכם הפשרה נעוצה בשאלה האם לאחר יום 1.9.15 המשיכה דירת הנתבעות לשמש כפנימייה, היינו כמקום מגורים לתלמידי ישיבה והתובעים אינם נדרשים להוכיח בתביעה שלפני יסודות עוולות המטרד (להם נדרשו בתביעת המטרד, בסופה נערך הסכם הפשרה).
לאחר שבחנתי את הראיות שהוגשו מטעם הצדדים בעניין זה אני קובע כי התובעים הוכיחו באופן ברור ומשכנע כי לאחר יום 1.9.15 ואף לאחר יום 1.4.16 המשיכה דירת הנתבעות לשמש כפנימייה למספר רב של בחורי ישיבה (מספר הנע בין 20 ל-40 בחורי ישיבה) היינו תוך הפרת התחייבויות הנתבעת 2 על פי הסכם הפשרה ובאופן המקים לתובעים זכות לקבלת פיצוי כספי מכוחו.
מסקנה זו מבוססת, תחילה, על עדות התובע 2 אותה מצאתי מהימנה ומשכנעת ללא כל דופי, וזאת גם לאחר שהבאתי בחשבון את העובדה כי מדובר בעדות בעל-דין לו קיים, מטבע הדברים, אינטרס בתוצאת ההליך. על פי עדותו של התובע 2, אשר התגורר בצמידות לדירת הנתבעות והתרשם באופן בלתי אמצעי ויומיומי מהמתרחש בדירה הצמודה אליו, דירת הנתבעות המשיכה לשמש כמקום מגורים למספר רב של בחורי ישיבה גם לאחר יום 1.9.15 ואף לאחר יום 1.4.16 (בעקבות כך נפתח תיק ההוצל"פ בחודש ספטמבר 2016), כך שמטרדי הרעש הלא סבירים שנבעו מדירת הנתבעות המשיכו להטריד את מנוחתם של התובעים באותו אופן בו הטרידו אותם גם לפני מועד עריכת הסכם הפשרה (ר' סעיפים 22, 30 ו-39 לתצהיר התובע 2 ובעמ' 22 ש.1-4, בעמ' 24 ש.9-12 ובעמ' 32 ש.8-10 לפרוטוקול). בתוך כך הבהיר התובע 2 כי גם לאחר יום 1.9.15 מצא עצמו, לא אחת, נאלץ להתדפק על דלת דירת הנתבעות בשעת לילה מאוחרת בבקשה כי בחורי הישיבה שהתגוררו בדירה יפסיקו את הרעש הבלתי סביר הבוקע ממנו והמפריע את מנוחתו (ר' ס' 39 לתצהיר התובע 2 ובעמ' 22 ש.8-7 ו-18, בעמ' 23 ש.35-36 ובעמ' 24 ש.14-17 לפרוטוקול).
בנוסף, מטעם התובעים הוגשו לתיק דוחות חקירה מפורטים שנערכו על ידי משרד החקירות "בנצי חקירות" ואשר נתמכו הן בעדויות החוקרים עצמם (ה"ה נפתלי אוחנה ושלומי בן ציון. יצוין כי החוקר מר משה הרטמן אשר שמו מופיע בחלק מדוחות החוקרים נפטר טרם מועד הדיון בבית המשפט ולכן הוא לא זומן למסירת עדות בהליך) והן בחומר החקירה הגולמי הכולל סרטונים ותמונות של הביקורים שצולמו בסתר על ידי החוקרים ובכלל כך תמלול מלא של הראיונות שנערכו לבחורי הישיבה שנכנסו או יצאו מדירת הנתבעות (דוחות החוקרים צורפו כנספח 4 לתצהיר התובע 2, מעמ' 397; סרטונים צורפו כנספחים 5 ו-6 לתצהיר התובע 2 וחלקם הוצגו בפני בית המשפט בישיבה מיום 18.12.22; תמלולי השיחות צורפו כנספח 7 לתצהיר התובע 2, מעמ' 410).
מדוחות החוקרים עולה כי במספר רב של הזדמנויות בהן הם ביקרו בפתח דירת הנתבעות (בימים 3.12.15; 21.12.15; 4.4.16; 10.5.16; 28.7.16; 5.9.16 ו-16.11.16) – היינו לאחר יום 1.9.15 ואף לאחר יום 1.4.16 – יצאו או נכנסו אל דירת הנתבעות בחורי ישיבה שונים, לבושים בלבוש חרדי מסורתי, אשר העידו למצלמה הנסתרת שהופעלה על ידי החוקרים כי במקום פועלת "פנימייה לבחורי ישיבת 'רמת אשכול'" ובה מתגוררים מספר רב של בחורי ישיבה גדולה (ר', למשל, בעמ' 413, 418, 419, 426, 433, 440, 460, 465, 470 ו-475 לתמלולי השיחות). אמנם מספר בחורי הישיבה שהתגוררו בפנימייה השתנה מדברי דובר לדובר ומביקור לביקור ונע בין 20 ל-40 בחורים, ואולם מפי כל אחד מהדוברים בסרטונים שצולמו על ידי החוקרים באופן נסתר, עלה בפירוש כי מדובר במספר רב של בחורי ישיבה המשתמשים במקום כ"פנימייה" (כלשונם) למנוחת צהריים וללינה, בעוד שלימודיהם ותפילותיהם נערכו על ידם בישיבת רמת אשכול הפועלת ברח' ששת הימים 63 ירושלים.
בהקשר אחרון זה אבהיר כי לא מצאתי צורך לקבוע כממצא עובדתי את המספר המדויק של בחורי הישיבה שהתגוררו בדירת הנתבעות וזאת לנוכח כך שעל פניו מדובר היה בנתון שהשתנה לאורך התקופות שנבדקו על ידי החוקרים (ונע, כאמור, בין 20 ל-40) ולנוכח כך שעל פי הסכם הפשרה מיום 1.9.15 וממילא מיום 1.4.16 נאסר על הנתבעת 2 להפעיל את הדירה "כפנימייה" בה משתמשים "עד 25 בחורי ישיבה", כך שגם אם בפנימייה שהו פחות מ-25 בחורי ישיבה (וקל וחומר אם שהו בה יותר מ-25 בחורי ישיבה) הרי שהנתבעת 2 עדיין נמצאת מפרה את הסכמת הצדדים, או למצער נדרשת לפצות את התובעים בגין השימוש בדירה בסך של 25,000 ש"ח לחודש (ביחס לתקופה שבין 1.9.15 ל-1.4.16) ובסך של 50,000 ש"ח לחודש (החל מיום 1.4.16 ואילך).
עוד אוסיף, כי בחלק מהשיחות שנערכו בין החוקרים לבחורי הישיבה שהתגוררו במקום, אף נמצאה תמיכה ישירה לטענות התובע 2 לפיהן השימוש שנעשה על ידי בחורי הישיבה בדירה היווה מטרד לשכנים, עת נמסר על ידם כי מדובר ב"ישיבה גדולה" אשר אינה כפופה ל"אב בית שאומר תלכו לישון, כיבוי אורות וכאלה… כל אחד יישן בשעות שלו" (תמלול שיחה מיום 3.12.15 בעמ' 428) וכי מדובר במקום "רועש…זה לא שקט, לא בית רגיל" (תמלול שיחה מיום 21.12.15 בעמ' 434) וכי "הולכים לישון מאוחר. לא לפני 12 וחצי 1 בלילה" (תמלול שיחה מיום 16.11.16 בעמ' 476). הנה כי כן, אף מדברי חלק מבחורי הישיבה שהתגוררו במקום עולה כי במקום התנהלה פנימייה של בחורי ישיבה גבוהה אשר הפריעה את מנוחתם של שכניה לבית המגורים. ודוק: כאמור לעיל העובדה שבחורי הישיבה שגרו בדירת הנתבעות הטרידו את מנוחתם של התובעים אינה נדרשת לצורך הוכחת עילת התביעה של התובעים בתביעה שלפניי (משעילת התביעה עוסקת בהפרת הסכם הפשרה ולא בעילת המטרד) ואולם יש בה כדי להוכיח את העובדה כי דירת הנתבעות המשיכה לשמש כפנימייה, היינו להוכיח את הפרת התחייבויות הנתבעת 2 על פי הסכם הפשרה.
מכאן כי מסקנת החוקרים הפרטיים (להוציא החוקר הרטמן המנוח, כפי שיבואר בהמשך) בדבר התרשמותם כי בכל המועדים בהם ביקרו בדירת הנתבעות פעלה שם פנימייה לבחורי ישיבה רבים מקובלת עלי משהיא נתמכת ומוכחת היטב בראיות הגולמיות שנאספו על ידי החוקרים והוצגו בפני בית המשפט.
בהקשר זה אבהיר כי אין בידי לקבל את טענת הנתבעות לפיה אין לתת משקל לדוחות החוקרים בשל כך שהם לא נכנסו לתוך דירת הנתבעות ולא תיעדו את שמתרחש בתוך הדירה, ובכלל כך ספרו את המיטות הנמצאות בכל חדר בדירה, כמו גם לכך כי קיימת אפשרות שהבחורים שרואיינו על ידי החוקרים כלל אינם קשורים לדירת הנתבעות אלא שייכים לפנימייה אחרת הנמצאת ברחוב. זאת, משהתיעוד הגולמי של חקירות החוקרים מעלה כי החוקרים פנו אל מספר רב של בחורי ישיבה שנכנסו או יצאו מפתח דלת דירת הנתבעות, בהזדמנויות שונות, ולכן לא היה הכרח כי הם יכנסו אל תוך דירת הנתבעות, יסיירו בדירה ויתעדו את הנמצא שם – פעולה אשר פרט להיותה פוגעת בצנעת הפרט ובזכות לפרטיות אף סביר שהייתה מעוררת חשד של ממש ומביאה לסיכול פעולת החוקרים במקום (ר' בעמ' 7 ש.2-4, בעמ' 8 ש.22-31 ובעמ' 11 ש.1-4 לפרוטוקול). כמו כן, מתוכן דברי בחורי הישיבה שרואיינו על ידי החוקרים עולה כי הם התגוררו במקום וכי דבריהם נמסרו לחוקרים מתוך ידיעה אישית אודות המתרחש במקום, כך שאין יסוד של ממש לסברה התיאורטית לפיה הם משתייכים דווקא לפנימייה עלומה אחרת הנמצאת, במקרה, באותו רחוב (ר', למשל, בעמ' 10 ש.22 ובעמ' 13 ש.1-5 לפרוטוקול. כן ראה עדות התובע 2 בה מסר כי הוא אינו מכיר קיומן של פנימיות נוספות הפועלות ברחוב – בעמ' 26 ש.8-11 לפרוטוקול).
עוד אבהיר, למען הסדר הטוב, כי לא מצאתי מקום לפסול כראיה בהליך את החומרים הגולמיים שנאספו על ידי החוקר משה הרטמן המנוח רק בשל כך שהם לא הוגשו באמצעותו לבית המשפט, נוכח פטירתו. זאת, משהוכח כי מר הרטמן המנוח פעל לאיסוף החומרים בהנחיית החוקר בן ציון שהעיד בפני בית המשפט, לחומרים הגולמיים שנאספו על ידי מר הרטמן משקל ראייתי עצמאי (במובחן מהתרשמות החוקרים שהובאה בדוח החקירה) ומשחומרים אלה מתיישבים היטב עם יתר החומרים הגולמיים שנאספו על ידי החוקרים שהעידו בפני בית המשפט. לפיכך, גם אם ניתן היה לייחס לחומרים שנאספו על ידי מר הרטמן משקל מופחת בשל אי-הגשתם לבית המשפט על ידי עורכם, הרי שאין בכך כדי להצדיק פסילתם כליל כראיות בהליך (ר' לעניין זה בעמ' 9 ש.22-32 לפרוטוקול).
זאת ועוד, בבחינת למעלה מהנדרש לעניין זה, אוסיף כי עיון בחשבונות חברת החשמל, ותאגיד המים (הגיחון) שהופקו ביחס לדירת הנתבעות לשנים 2013-2020, ובפרט לשנים 2015-2016, אינם מעידים על שונות בולטת בצריכת החשמל והמים שנעשתה בדירת הנתבעות בתקופות האמורות – בוודאי לא כזו אשר יש ביכולה להעיד על שינוי שנערך במהות השימוש שנעשה בדירת הנתבעות בין התקופה שקדמה להסכם הפשרה (היינו עובר ליום 1.9.15) לבין התקופה המאוחרת לה (מיום 1.9.15 ומיום 1.4.16 ואילך) (חשבונות החשמל והמים הוגשו לתיק ביום 8.3.21). לכל הפחות ניתן לומר באשר לראיות אלה כי אלו תומכות, באופן נסיבתי, במסקנה לפיה בין השנים 2015-2016 לא חל שינוי מהותי בצריכה החשמל והמים בדירת הנתבעות, ככל שיש בכך כדי להעיד על מהות השימוש שנעשה בדירה.
סיכומה של נקודה – על יסוד האמור אני קובע כי התובעים הוכיחו כי גם לאחר יום 1.9.15 וגם לאחר יום 1.4.16 המשיכה דירת הנתבעות לשמש כפנימייה בה התגוררו בחורי ישיבה ומכאן שהתובעים זכאים לקבל תשלום בסך של 25,000 ש"ח בגין כל חודש בתקופה שמיום 1.9.15 ועד ליום 1.4.16 ופיצוי בסך של 50,000 ש"ח לחודש מיום 1.4.16 ועד למועד עזיבתם את דירתם (31.10.16).
ג.2. משמעות העברת הזכויות בדירת הנתבעות מהנתבעת 2 לנתבעת 1
כמבואר לעיל, הנתבעת 1 טוענת כי היא לא כפופה להתחייבויות הנתבעת 2 על פי הסכם הפשרה, בעוד שהנתבעת 2 טוענת כי היא לא הפרה את התחייבויותיה על פי הסכם הפשרה, לאחר שמכרה את הדירה לנתבעת 1 ביום 27.7.15. התובעים, מנגד, טוענים כי מדובר בהסכם מכר שנערך "למראית עין" במטרה לעקוף, שלא כדין ובחוסר תום לב מובהק, את קיום התחייבויות הנתבעת 2 לשלם לתובעים פיצויים על פי הסכם הפשרה ולהפסיק את השימוש האסור בדירה.
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בעניין זה, אני רואה לנכון לקבל את טענות התובעים כי הסכם המכר שנערך בין הנתבעת 2 לנתבעת 1 הנו ניסיון לא לגיטימי לפטור את הנתבעת 2 מחובותיה והתחייבויותיה על פי הסכם הפשרה, באמצעות העברת רישום הבעלות על דירת הנתבעות לידי "חברת מעטפת" ריקה מתוכן, כאשר בפועל לא חל כל שינוי במהות השימוש שנעשה בדירת הנתבעות. עם זאת, מסקנתי היא כי בנסיבות אלה מלוא החבות על פי הסכם הפשרה הייתה ונותרה מוטלת על הנתבעת 2, ולא על הנתבעת 1. להלן אבאר עמדתי זו.
כמבואר לעיל בהרחבה, התובעים הוכיחו כי לא חל שינוי באופי השימוש שנעשה על ידי הנתבעות בדירה מהתקופה שקדמה ליום 1.9.15 והמשך בתקופה שמיום 1.4.16 – כך שהדירה שימשה את הנתבעות לצורך פנימייה למגורי בחורי ישיבה חרדים בין כשהיא הייתה בבעלות הנתבעת 2 ובין כשהזכויות בדירה הועברו לבעלות הנתבעת 1.
כמו כן, עיון מקרוב בראיות שלפני מגלה כי בין הנתבעת 2 לנתבעת 1 קיים קשר הדוק, מעין "משפחתי", על יסודו העבירה הנתבעת 2 את רישום הזכויות בדירה לידי הנתבעת 1 משל הייתה הנתבעת 1 "איבר" בלתי נפרד בגוף של אותו "אדם", כך שלמעשה הנתבעת 2 הייתה ונותרה הבעלים בפועל של הדירה.
כך, ביום 27.7.15 נערך בין הנתבעת 2 לנתבעת 1 הסכם למכירת דירת הנתבעות, ללא תמורה, באופן מיידי – היינו החל ממועד חתימת ההסכם (העתק הסכם המכר צורף כנספח 2 לתצהיר מר שבתאי). הסכם המכר, המתפרש על גבי 2 עמודים שלמים, אינו כולל בחובו כל איזכור בדבר הקשר בין הצדדים להסכם או הסבר לשאלה המתבקשת מדוע בחרה הנתבעת 2 להעביר נכס מקרקעין ייקר ערך לנתבעת 1, ללא כל תמורה ובאופן מיידי.
כך גם עיון בחשבונות החשמל, המים והארנונה של דירת הנתבעות מגלה כי חרף העברת הזכויות בין הנתבעת 2 לנתבעת 1 ביום 27.7.15 – נותרה הנתבעת 2 רשומה כבעלת החשבונות, ואלה שולמו על ידה במשך מספר שנים לאחר מועד העברת הזכויות בדירה (וראה לעניין זה גם הדוחות הכספיים של הנתבעת 1 בהם לא נמצא תיעוד לתשלום חשבונות אלה). משמע – הנתבעת 2 המשיכה לנהוג כבעלת הנכס ולשלם את חשבונות הצריכה שלו, למרות שהזכויות בנכס הועברו מידיה לנתבעת 1. בהקשר זה אבהיר כי איני מקבל את טענת הנתבעת 1 לפיה אי-העברת רישום החשבונות נגרמה בשל כך שלוח החשמל היה נעול במחסן אשר עד לפריצתו לא ניתן היה לבצע שינוי מחזיק (ס' 21 לתצהיר מר שבתאי). הסבר מוקשה כשלעצמו זה, אינו מתיישב עם העובדה כי גם חשבונות חברת המים (אשר מוניהם נמצאים מחוץ לנכס) וגם חשבונות החשמל המשיכו להיות מופקים על שם הנתבעת 2 במשך מספר שנים (!) לאחר עסקת המכר וזאת שלא לפי "הערכה" כנטען, אלא לפי צריכה בפועל (וראה לעניין זה את היעדר ההסבר שהיה בפיו של מר שבתאי כשעומת עם נתונים אלה, בעמ' 38-39 לפרוטוקול).
בנוסף, עיון בתיקי רשם העמותות של הנתבעות מגלה כי הנתבעת 1 יוסדה ביום 15.7.15, היינו ימים ספורים טרם קיבלה לידיה במתנה את הדירה מהנתבעת 2 (ביום 27.7.15), כאשר מטרותיה העיקריות של הנתבעת 1 הוגדרו כ-"1. מוסדות חינוך. ישיבה לצעירים וישיבה גבוהה בתנאי פנימייה, כולל אברכים", בדומה למטרות המוגדרות של הנתבעת 2 (ר' תעודת רישום הנתבעת 1 אשר צורפה בעמ' 13 לתצהיר התובע 2 ומטרות העמותה אשר צורפו בעמוד 27 לתצהיר וראה, למשל, תיאור הנתבעת 2 בדוחותיה הכספיים בעמ' 116 לתצהיר התובע 2).
כמו כן, על מייסדיה של הנתבעת 1 נמנה, ראשון בסדר המייסדים, מר צ'רלס (שלום) נעים, אשר אף נבחר לשמש כיו"ר הנתבעת 1 וכמורשה חתימה מטעמה (ר' בעמ' 19 ובעמ' 39 לתצהיר התובע 2). כפי שהובהר בחקירת עדי הנתבעות בבית המשפט (אך לא נזכר, ולו ברמז, בתצהירי הנתבעות) מר צ'רלס (שלום) נעים הוא בנו של מר יעקב בן נעים – מייסדיה של הנתבעת 2 ומי שמשמש לאורך השנים כיו"ר הנתבעת 2 (ר' בעמ' 19 ובעמ' 132 לתצהיר התובע 2; כן ראה בעמ' 40 ש.26-32 לפרוטוקול). ועוד- בחקירת מר שבתאי, אף הוא ממייסדי הנתבעת 1 התברר כי הוא אף מקבל שכר מהנתבעת 2 (בעמ' 40 ש.34-26 ובעמ' 41 ש.2 לפרוטוקול).
על כל זאת יש להוסיף כי עיון בתיק רשם העמותות של הנתבעת 1 מעלה כי הנתבעת 1 הנה תאגיד "מעטפת", חסר נכסים (להוציא דירת הנתבעות שהועברה אליה במתנה) ונעדר פעילות כלכלית של ממש. כך, כבר בשנת 2016, כמו גם בשנים שלאחר מכן, הצהירה הנתבעת 1 כי היא כלל אינה מעסיקה עובדים וכי "מקבלי השכר" היחידים בה הנם אברכים המקבלים גמלה שנתית בסכום שאינו גבוה (בעמ' 72 לתצהיר התובע 2). בהתאם, גם עיון בדוחות הכספיים של הנתבעת 1 לשנים 2015-2017 מגלה כי לנתבעת 1 אין פעילות כספית של ממש, פרט להחזקתה את דירת הנתבעות, אשר הועברה אליה, כאמור, ללא תמורה, על ידי הנתבעת 2 (ר', עמ' 78-83 ו-102-107 לתצהיר התובע 2).
והנה, בחינת גרסאות הנתבעות בעניין זה אינו מספק כל הסבר מניח את הדעת מדוע בחרה הנתבעת 2 להעביר, ללא תמורה, נכס מקרקעין יקר ערך לבעלות הנתבעת 1 – מקום בו מדובר, כביכול, בעמותות נפרדות שאינן קשורות זו לזו ובנסיבות בהן לא חל כל שינוי בשימוש שנעשה בדירה כפנימייה לבחורי ישיבה בעקבות העברת הזכויות בין הנתבעות.
כך, בתצהיר העדות הראשית שהוגש מטעם מר בן סעדון, גזבר הנתבעת 2, נטען כי הנתבעת 2 העבירה את הזכויות בדירה לנתבעת 1 "משיקולים שונים של הנתבעות, שיקולים שאינם קשורים בתובעים ו/או בהליך המשפטי…" (ס' 35 לתצהיר). ברם, שיקולים נטענים אלה לא פורטו כלל ועיקר בתצהיר מר סעדון אשר בחר לעסוק, תחת זאת, רובו ככולו, בהטחת האשמות קשות בדבר המניעים הפסולים, כביכול, של התובעים בהעלאת טענותיהם הכוזבות, כביכול, בדבר המטרדים שנבעו מדירת הנתבעות, בניסיון להתעשר על חשבון הנתבעת 2. ודוק: גם בתצהיר העד מטעם הנתבעת 1, מר שבתאי, לא נמצא כל הסבר לשיקולים בעטיים הוקמה הנתבעת 1 וקיבלה לידיה נכס מקרקעין מהנתבעת 2, ללא תמורה.
ודוק: רק בחקירותיהם הנגדיות של עדי הנתבעות בבית המשפט, עלתה לראשונה הן מפי מר בן סעדון והן מפי מר שבתאי הטענה – שלא נזכרה באף אחד מתצהיריהם – לפיה הנתבעת 1 הוקמה וקיבלה לידיה את הדירה במטרה שונה בתכלית מזו ששימשה את הנתבעת 2 (פנימייה לבחורי ישיבה) והיא להגשים את רצון תורם הנכס לשכן מספר בחורי ישיבה ספורים שיצאו ממסגרות לפרקי זמן קצרים וזאת "על מנת שלא יסתובבו ברחובות" (ר' עדות מר שבתאי בעמ' 38 ש.5-7, בעמ' 39 ש.12 ואילך ועדות מר בן סעדון בעמ' 43 ש.18 ואילך לפרוטוקול).
ברם, מעבר לעובדה כי מדובר בעדות "כבושה" של עדים אלה, אשר לא נזכרה באף אחד מתצהיריהם, הרי שהיא נדחית על ידי משהיא עומדת בסתירה למסקנה לפיה גם לאחר חילופי זכויות הבעלות בדירה, לא חל שינוי באופי השימוש בה, והיא המשיכה לשמש פנימייה לבחורי ישיבה. בבחינת מעבר לנדרש אוסיף כי ממילא לא הובאה מטעם הנתבעות כל ראיה שהיא לתמיכה בטענה כי בחורי הישיבה שהתגוררו בדירה עובר למועד מכירתה לנתבעת 1 עברו להתגורר במקום אחר ובמקומם שוכנו בדירה "מספר בחורים" שיצאו ממסגרות, וזאת לפרקי זמן קצרים. הימנעות הנתבעות להביא ראיות לעניין זה, למשל בדמות עדות של אדם שהתגורר בדירה ועזב אותה בעקבות מכירת הדירה לנתבעת 1 או אדם שעבר להתגורר בדירה לאחר מכן– רובצת לפתחן של הנתבעות כך שנדרש להניח כי לו היו עדים אלה מעידים בבית המשפט– היו מוסרים גרסה שאינה לזכות הנתבעות (לעניין הכלל בדבר הימנעות מהבאת ראייה ראה: ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה (1) 736, 760).
סיכומם של דברים – הנתבעת 2 בחרה להעביר את כל זכויותיה בנכס מקרקעין ייקר ערך לנתבעת 1, ללא תמורה, באופן מיידי ואף המשיכה לשלם את חשבונות הנכס במשך שנים, בנסיבות בהן הנתבעת 1 התאגדה לצורך קבלת הזכויות בדירה ובין מייסדיה ומנהליה קשר משפחתי הדוק של אב ובן. בנוסף, העברת הזכויות בדירת הנתבעות נעשתה באופן רישומי בלבד, כאשר בפועל לא חל כל שינוי מהותי בשימוש שנעשה בדירה – והוא המשיך לשמש כפנימייה לבחורי ישיבה. נסיבות אלה מובילות למסקנה ברורה לפיה קיים קשר הדוק בין הנתבעות (משל היו שני איברים באותו הגוף) כך שלמעשה הסכם המכר ביניהן נערך למראית עין בלבד, בחוסר תום לב מובהק, כדי לאפשר לנתבעת 2 להתחמק מחובותיה והתחייבויותיה על פי הסכם הפשרה.
בנסיבות אלה אני קובע כי לעניין חובותיה והתחייבויותיה של הנתבעת 2 על פי הסכם הפשרה, יש לראותה כמי שהמשיכה להחזיק ולהפעיל את דירת הנתבעות גם לאחר יום 27.7.15 וממילא עד מועד עזיבת התובעים את דירתם ביום 31.10.16. משהגעתי למסקנה כי הנתבעת 1 שימשה אך כתאגיד "מעטפת" אשר קיבל מהבחינה הרישומית בלבד את זכויות הנתבעת 2 בדירה – איני רואה לנכון להטיל עליה חיובים מכח הסכם הפשרה – לו היא לא היוותה צד.
ג.3. האם נגרמה לתובעים ירידת ערך בעת מכירת דירתם?
לטענת התובעים, בשל כך שהנתבעות המשיכו להפעיל בדירתם פנימייה הם נאלצו למכור את דירתם במחיר מופחת בסך של 300,000 ש"ח, וזאת על יסוד חוות דעת שמאית שנערכה על ידי מר יעקב פתל. הנתבעות מצדן, כופרות בטענות התובעים וטוענות כי אלה מכרו את דירתן במחיר הגבוה ממחיר השוק של דירתם בעת מכירתה.
בעניין זה אני רואה לנכון שלא לקבל את טענות התובעים מכל אחד מהטעמים הבאים:
ראשית, הסכם המכר למכירת דירת התובעים נערך ביום 13.1.16, היינו, מחיר התמורה נקבע בין הצדדים לעסקה בזמן שהסכם הפשרה היה בתוקף, ועוד בטרם יכלו התובעים לדעת כי הנתבעות יפרו אותו וימשיכו להשתמש בדירה לצורכי פנימייה גם אחרי יום 1.4.16, כפי שנעשה בפועל. משמע, בעת מכירת דירת התובעים, ביום 13.1.16, נדרשים היו הצדדים להסכם המכר להתבסס על ההנחה כי בעת מסירת החזקה בו (31.10.16) לא תפעל בדירת הנתבעות פנימייה – כפי שהוסכם בהסכם הפשרה.
מכאן שבעת מכירת דירת התובעים לצדדי ג', לא הייתה כל סיבה להפחית ממחיר העסקה בשל קיומה של פנימייה שכנה לה.
שנית, עיון בהסכם המכר (נספח 14 לתצהיר התובע 2) מעלה כי לא נכללה בו כל התייחסות שהיא לעובדה כי בסמוך לדירת התובעים פועלת פנימייה, או לכך שקיים בין התובעים לבין הנתבעת 2 הסכם פשרה, במסגרתו התחייבה הנתבעת 2 שלא להשתמש בדירה לצרכי פנימייה החל מיום 1.4.16. ממילא לא נמצאה בהסכם המכר כל התייחסות להפחתה, כזו או אחרת, שנערכה במחיר התמורה למקרה שבו הנתבעת 2 תפר את התחייבויותיה על פי הסכם הפשרה, או לכך שנערכה, כביכול, הפחתה כלשהי במחיר התמורה בשל עצם קיומו של הסכם פשרה אשר "מעיב" על שווי הנכס הנמכר.
שלישית, התובעים נמנעו מלזמן לעדות מטעמם את מי מצדדי ג' שרכשו את הדירה, או אף מציעים פוטנציאליים שקדמו לצדדי ג' אשר התעניינו ברכישת הדירה, במטרה להוכיח כי אכן, כטענתם, נערכה הפחתה כלשהי במחיר העסקה בשל קיומה של הפנימייה השכנה. הימנעות התובעים מלזמן לעדות עדים אלה ללא כל הסבר שהוא – רובצת לפתחם של התובעים כך שיש להניח כי לו היו מוסרים עדות בעניין זה – היא הייתה פועלת לחובתם (ר' ע"א 548/78 לעיל).
רביעית, נוכח האמור עולה כי חוות דעת השמאי יעקב פטל מטעם התובעים, בדבר פוטנציאל גרימת ירידת ערך לדירה בשל קיומה של פנימייה שכנה הנה תיאורטית והיא אינה מתבססת על ירידת ערך מעשית שנגרמה לתובעים, כך שככל שאכן נמכרה דירת התובעים במחיר הנמוך ממחיר השוק, הדבר נעשה, בפועל, בשל שיקולים אחרים כגון כושר מיקוח (המו"מ המסחרי שנוהל בין הצדדים), מצב הדירה הנמכרת (לרבות מבחינת הגימור שלה וחריגות בנייה יישנות שהתקיימו בה) וכיו"ב (ר' חקירת השמאי פטל מעמ' 13, ובפרט בעמ' 15 ש.8 לפרוטוקול).
חמישית, מסקנת שמאי התובעים כי דירתם נמכרה במחיר הנמוך ממחיר השוק, עומדת בסתירה למסקנות אליהן הגיע השמאי מטעם הנתבעות, מר גלעד דיין לפיהן דירת התובעים נמכרה במחיר הגבוה ממחיר השוק בשיעור של מעל למליון ש"ח (חוות הדעת הוגשה ביום 9.9.19 כנספח לתצהיר מר סעדון, מעמ' 13). חרף כך, מר דיין לא זומן על ידי התובעים להיחקר על חוות דעתו כך שזו נותרה עומדת איתנה, על מסקנותיה.
סיכומם של דברים – התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכיח, במאזן הסתברויות, כי נגרם להם נזק בדמות ירידת ערך בעת מכירת דירתם לצדד ג', ולפיכך תביעתם בעניין זה נדחית.
ג.4. תביעת התובעים לקבלת החזר הוצאות ולפיצוי בגין עוגמת נפש
בתביעתם עותרים התובעים לחייב את הנתבעות בתשלום סך של 40,000 ש"ח בגין הוצאות שנגרמו להם כתוצאה מהצורך להוכיח תביעתם, בעיקר בשל הצורך להזמין שירותיהם של חוקרים פרטיים לצורך הוכחת אופי הפעילות של הנתבעות בדירתם. לתמיכה בטענותיהם צרפו התובעים קבלות בגין תשלומים ששולמו לחוקר משה רטמן ז"ל בסכום מצטבר של 34,048 ש"ח (עמ' 520-525 לתצהיר התובע 2).
משתביעתם של התובעים התקבלה בכל הקשור להוכחת השימוש שנעשה על ידי הנתבעות בדירתן – אני רואה לנכון לקבל את תביעתם של התובעים בעניין זה (סך של 34,048 ש"ח).
עם זאת, משלא קיבלתי את טענותיהם של התובעים בנוגע לנזק שנגרם להם כתוצאה מירידת ערך דירתם – איני מוצא לנכון לחייב את הנתבעות בתשלום השכר ששולם על ידי התובעים לשמאי יעקב פטל.
אשר לתביעת התובעים לחייב את הנתבעות לפצותם בגין עוגמת נפש שנגרמה להם, בפרט בשים לב לעובדה כי הליך זה "נולד" בעקבות הפרה של הסכם פשרה לו ניתן תוקף של פסק-דין, אשר הושג בעקבות הליך משפטי ממושך, כמו גם להליכי ההוצאה לפועל שנוהלו בין הצדדים ולא הושלמו בעקבות טענות הנתבעת 2 – אשר נדחו בתביעה זו – אני רואה לנכון לקבל את תביעת התובעים בעניין זה ולחייב את הנתבעת 2 בתשלום פיצוי בשיעור של 20,000 ש"ח בגין התנהלותה.
תביעת התובעים בסיכומיהם לקבל פיצויים בגין סעדים שלא נתבעו בכתב התביעה (לרבות בגין עלויות ניהול תביעת המטרד וכספים ששילמו בגין מכר דירתם) נדחית.
עוד אבהיר, למען הסדר הטוב, כי לא ראיתי לנכון להפחית מסכום הפיצוי המגיע לתובעים בשל כך שהתובעת 1, אשתו של התובע 2, לא לקחה חלק פעיל בתביעה, וזאת מקום בו התובעים הנם בני זוג נשואים, כאשר התובע 2 הוביל וייצג את בני-הזוג בהליכים המשפטיים שהתנהלו נגד הנתבעות. לא למותר לציין כי לו הנתבעות היו מעוניינות להוכיח טענתן כי התובעת 1 אינה מעוניינת בניהול ההליך נגדן (טענה שהוכחשה על ידי התובע 2), היה עליהן לזמן את התובעת 1 למסור עדות בהליך – דבר אשר לא נעשה על ידן.
סוף דבר
התביעה מתקבלת בחלקה.
אני מחייב את הנתבעת 2 לשלם לתובעים את הסך של 529,048 ש"ח, בתוספת הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל, לפי הפירוט הבא:
סך של 475,000 ש"ח – על יסוד הסכם הפשרה, בגין המשך השימוש בדירה כפנימייה לאחר יום 1.9.15 ועד ליום 1.4.16 (25,000 ש"ח כפול 7 חודשים) ומיום 1.4.16 ועד ליום 31.10.16 (50,000 ש"ח כפול 7 חודשים – היינו עד למועד עזיבת התובעים את הדירה).
(יצוין כי על אף שהחישוב האמור מוביל לתוצאה גבוהה יותר, הוגבל סכום הפיצוי בגין ראש נזק זה לסך של 475,000 ש"ח – הוא הסכום שנתבע בס' 46.1 לכתב התביעה).
סך של 34,048 ש"ח – בגין הוצאות התובעים בגין תשלומים שביצעו לחוקרים הפרטיים (בהתאם לאסמכתאות שהוצגו, הנופלות בסכומן מהסכום שצוין על ידי התובעים בסיכומיהם).
סך של 20,000 ש"ח – בגין עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים.
כן אני מחייב את הנתבעת 2 לשלם לתובעים את הוצאותיהם בסך של 21,066 ש"ח בגין אגרת ההליך ושכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ש"ח נוספים, וזאת לאחר שהבאתי בחשבון את העובדה שעיקרה של תביעת התובעים התקבלה.
נוכח מסקנתי כי ההסכם בין הנתבעת 2 לנתבעת 1 נערך למראית עין ובשים לב לגרסתו הכבושה של המצהיר מטעם הנתבעת 1 – איני רואה לנכון לחייב את התובעים בתשלום הוצאות הנתבעת 1, חרף כך שהתביעה נגדה לא התקבלה. בהתאם לכך אני קובע כי הנתבעת 1 תישא בהוצאותיה.
אני מורה על השבת הפיקדון שהופקד על ידי התובעים במסגרת צו העיקול שניתן על ידי בית המשפט, בערכו הנוכחי.
צו העיקול שניתן על ידי בית המשפט יעמוד בתוקפו עד לפירעון מלא של הסכומים בהם חויבה הנתבעת 2 בפסק-דין זה.
ניתן היום, כ' ניסן תשפ"ד, 28 אפריל 2024, בהעדר הצדדים.
זכות ערעור כדין.
