.2
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
בפני,
כבוד השופטת, סגנית הנשיאה אלה מירז
התובעים :
.1
.2
.1
.2
.3
מר ע. כ. זייל
באמצעות יורשיו:
גב' א. ה. כ. מ
גב' א.פ.כ. ד
מר ו. ר. כ.
מר ע. ג.כ.
כולם ע"י ב"כ עוייד גיא אטיאס
הנתבע :
מר ם. כ.
.1
.2
.3
נ ג ד
באמצעות יורשותיו:
גבי פ.כ
גב' ט. מ. ו. כ.
גבי ק. מ.ו.
ע"י ב"כ עוייד סרי ח'וריה ואח'
פסק דין
מבוא
עניינה של התובענה דנן הוא סכסוך בעניין נכס מקרקעין שנרכש בעבר הרחוק, ועודנו מעסיק את צאצאי
הצדדים, ששניים מהם למרבה הצער הלכו לעולמם במהלך בירור התביעה.
שלושת ילדיו של מר ו. כ. המנוח, הם ע., ג. וס. כ. המנוחים (להלן – "האחים" או "שלושת האחים").
האח ג. הלך לעולמו לפני הגשת התביעה, והתובע מס' 2 הוא בנו, מר ע. ג. כ.. התובע מס' 1 הוא האח ע.
המנוח, שהלך לעולמו במהלך בירור התביעה. יורשיו המפורטים בכותרת נכנסו בנעליו לצד התובע מס' 2.
הנתבע ס. המנוח, הלך אף הוא לעולמו במהלך בירור התביעה, ויורשותיו המפורטות בכותרת נכנסו בנעליו.
הצדדים לתובענה הם אפוא בני דודים, ילדיהם של שלושת האחים המנוחים.
3. יצוין שהאחים המנוחים ע. וג. תקעו יתד מעבר לים […..] לפני עשרות שנים, התגוררו ונפטרו […..]. גם
ילדיהם שלקחו חלק בהליך זה מתגוררים כל חייהם […..]. לעומתם, הנתבע האח ס. המנוח ובני משפחתו,
מתגוררים בישראל כל השנים.
1 מתוך 20
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
25
23
24
22222
26
27
28
29
30
31
33
32
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
בלב המחלוקת מצוי נכס מקרקעין – בנין מסחרי המצוי […….], (להלן – "הנכס", או "הבניין"). הבניין
בן ארבע קומות – קומה מסחרית (קומת קרקע) ושלוש קומות משרדים. כמו כן, לבניין קומת מרתף
המשמשת כחניון. הבניין היה בעבר בבעלות שלושת האחים בחלקים שווים, 1/3 לכל אחד. לאחר פטירת
האח ג., חלקו נרשם על שם בנו, התובע מס' 2. יצוין שהבניין אינו רשום כבית משותף, משמע שלכל אחד
מהאחים המנוחים 1/3 בלתי מסוים מהזכויות בנכס. יצוין שדמי השכירות שמתקבלים מהשוכרים השונים
נגבים על ידי חברה בעיימ ששלושת האחים מחזיקים במשותף כבעלי מניות בחלקים שווים.
התובעים עתרו אפוא לפירוק השיתוף בנכס מתוקף זכותם כבעלי הזכויות ב2/3 מהנכס. בכתב התביעה
עתרו לפירוק השיתוף באמצעות רישום הבניין כבית משותף, באופן שכל קומה תירשם כיחידת רישום
נפרדת, ולכל יחידה יוצמדו חניות. את הקומה המסחרית בקשו למכור בשוק החופשי, ולייחד לכל אחד
מהאחים, או יורשיו, את אחת מקומות המשרדים: הקומה הראשונה לתובע מס' 1; את הקומה השלישית
לתובע מס' 2; ואת הקומה השנייה לנתבע. שמאי יעריך את תשלומי האיזון הנדרשים בין שלושת האחים,
בזיקה לפערים בין שווי הקומות, ותשלומי האיזון ישולמו מתוך תמורת הקומה המסחרית של הבניין.
התובעים הוסיפו שניסיונותיהם לקדם את פירוק השיתוף בהסכמה נתקלו בהתנגדות הנתבע.
הנתבע שטח בהגנתו נימוקים רחבים לכאורה להתנגדותו לפירוק השיתוף. לטענתו התנגדותו אינה
עקרונית, שכן הסכים, באי רצון לדבריו, לפירוק השיתוף בנכסים משותפים אחרים לשלושת האחים. עיקר
נימוקיו להתנגדותו לפירוק השיתוף בנכס מושא התביעה, הוא סירובו למכור את זכויותיו שלו בבניין,
ושנית, הכרה בזכות ראשונים לכאורה העומדת לו לרכישת חלקם של התובעים בבניין. כמו כן, הנתבע
מעוניין בקומת המשרדים הראשונה דווקא, ולא השנייה. על פניהם, הפערים בין עמדות הצדדים ניתנים
היו לגישור, אך שורשי הסכסוך נטועים עמוק בעבר ומתחת לפני השטח נזרעו מהמורות רבות.
בית המשפט עשה מאמצים רבים לקרב בין עמדות הצדדים ולהימנע מבירור התובענה, מקל וחומר לאחר
שהסכסוך יגלשי אל הדור השני לשלושת האחים. למרבה הצער, על אף שגדר המחלוקת בין הצדדים
צומצמה, לא עלה בידיהם להגיע לעמק השווה ואין מנוס מהכרעה בסכסוך.
טענות הנתבע
משום אופי ההליך, ראוי לפתוח בטענות הנתבע זייל. בטרם פטירתו, הגיש הנתבע תצהיר (סומן נ/1) ונחקר
עליו בחקירה נגדית במהלך דיון ההוכחות ביום 22.1.20.
.4
.5
.6
.7
.8
9. לטענת הנתבע הנכס מנוהל שנים רבות על ידי חברת "[….]" (להלן – "חברת הניהול") המצויה בבעלות
שלושה האחים (או חליפיהם). שמה של החברה מלמד על מהותה, והוא קיצור, בשפה האנגלית, לייבניו של
ויקטורי. התביעה כלל אינה מבטאת את רצון האח ע. זייל, ואחיו לא היו נוהגים כלפיו בדרך שנוקטים
ילדיהם. לאורך השנים אחיו "הוקירו והביעו תודה והערכה רבה אלי", נוכח השקעתו, נאמנותו וטיפולו
בנכם.
10. לטענתו, הלכה למעשה הנכס נבנה על ידו, והוא השקיע "השקעה עצומה ויוצאת דופן". מעורבותו האישית
נגעה לפרטי פרטים, בעוד שני אחיו התגוררו בחו"ל ולא סייעו בדבר למעט נשיאתם בחלקים שווים
2 מתוך 20
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
52. אמור מעתה, שגם אם היה הנתבע זייל מוכיח שבידיו זכות ראשונים הסכמית מתוקף הסכמת אחיו
המנוחים, זכות נטענת זו אינה חלה באופן אוטומטי גם על האחיינים, ואין בכוחה למנוע מכירת הזכויות
או העברתן על ידי האחיינים לצד ג'. הנתבע זייל לא הוכיח הסכמה למתן זכות קדימה מצד אחיו המנוחים,
ומקל וחומר שלא הוכיח שההסכמה כללה כוונה לרישום הזכות או שמא הורחבה לכדי מתן זכות וטו על
עסקאות מצד שותפיו לנכס. לכל היותר ישמע הנתבע זייל בטענה במישור החוזי או הנזיקי כלפי האחיינים,
ככל שיעלה בידיו להוכחה.
19
20
21
מאפייני זכות הקדימה – זכות סירוב ראשונה
53. בטרם נפנה ללמוד מתשובות הנתבע את מאפייני זכות הקדימה אותה רואה לנגד עיניו, יש לבסס מספר
עובדות עליהן אין מחלוקת. לטענת הנתבע בתצהירו, בשנת 2014 גובשה בינו לבין האחיינים טיוטת הסכם,
בה נכללה "זכות הסירוב הראשונה שכאמור הובטחה לי לפני שנים רבות". לדבריו האחיינים הסכימו
לטיוטה זו, אך היא לא הבשילה לכדי הסכם "מסיבות שונות" לדבריו (ס' 13). הנתבע זייל מוסיף עוד
בתצהירו שעד לשנת 2016 נדונה בינו לבין האחיינים "אפשרות מכירת הבניין אחד לשני, אך לא עלה בידינו
להגיע להסכמה בסוגיית המחיר" (ס' 15).
54. הנתבע נשאל בחקירתו על אותה טיוטה משנת 2014 ומדוע לא הבשילה לדבריו לכדי הסכם? מן הראוי
להביא מתשובות הנתבע זייל בשם אמרם :
העד, מר ס. כ.: ההסכם שנעשה ב-2014 לא נחתם.
24
25
26
27
28
29
30
31
2222222222223
33
[…]
ש:
למה ?
ת:
אני אומר לך, מפני שלא היה בסדר.
ש:
כלומר, אתה לא הסכמת לחתום עליו כי הוא לא היה בסדר. מה לא היה
ת:
בסדר בו?
היה לא בסדר.
ש:
מה היה,
ת:
מה לא היה בסדר?
ש:
מה לא היה בסדר?
ת:
רצו לעשות סנדוויץ' בין ע. וע., ולשים אותי בפנים. רצו לשים אותי בקומה
האמצעית […] הלוא אם הם רצו בסוף למכור, לפרק את השיתוף כדי
למכור, מה אכפת להם אם אני לוקח את הקומה הראשונה?
ואם היו, אם היו נותנים לך את הקומה הראשונה, היית חותם?
בתנאי שאקח את, אקנה את קומת הקרקע, את הקומה המסחרית […] אני
ביקשתי, ואתה יודע [..] בקומה המסחרית, בקומה הראשונה, זה מה שאני
אקח בשלום, אם רוצים לחלק בלי,
11 מתוך 20
ש:
ת:
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
ש:
ת:
באיזה מחיר? באיזה מחיר?
מחיר השוק (תמי-בי, ע' 20, ש' 27 ואילך).
55. התובנות שעולות מתשובות הנתבע עד כה, הן שלפי גרסת הנתבע, לא התקיים משא ומתן למכירת זכויות
האחיינים, אלא לידי הנתבע, ולא לידי צד ג' אחר; שנית, שעל אף שהאחיינים לדבריו הכירו בייזכות הסירוב
הראשונה" המוקנית לו מן העבר, לא התגבש הסכם בין הצדדים; ושלישית, ובכך העיקר, ההסכם לא סוכל,
לשיטתו של הנתבע זייל, משום סירוב האחיינים להכיר ביזכות הסירוב הראשונה" המוקנית לנתבע זייל,
אלא על בסיס דרישות הנתבע לכאורה לקבל קומה אחת ולא אחרת, וכן רצונו לרכוש את מלוא הזכויות
בקומה המסחרית, וכמו כן על רקע מחלוקת כספים לגבי שווי הנכס – או ליתר דיוק עמדתו הדווקנית של
הנתבע זייל לגבי שווי הנכס לשיטתו.
56. תובנות אלה אך מתחזקות מהמשך הדברים, גם אותם נביא בשם אמרם :
עוייד אטיאס:
העד, מר ס. כ.:
אז אני שואל שאלה עובדתית. האם בשנת 2014 היה דיון בינך לבין ע.
וא. על זה שאתה תקנה את החלק שלהם בבניין?
כן [..] אני הצעתי להם מחיר, לא קיבלו אותו [..] אם היו מסכימים למה
שאני הצעתי, היה חוסך לכם את כל הסיבוב, והיו מקבלים את הכסף
ומעבירים אותו ללאס וגאס" (תמי-בי, ע' 21, ש' 28).
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
'
17
18
19
20
21
57. הנתבע זייל אישר עוד, שברקע המחלוקת הכספית, פנו הצדדים לעריכת שמאות נוספת, על ידי שמאי אחר,
גם אותה שלל הנתבע ז"ל כבלתי משקפת את שווי הנכס, ולמעשה, לא קיבל אף הערכת שווי, שלפחות
שתיים מהן הוחלפו בין הצדדים. לדברי הנתבע "אני אומר לך, כל המעריכים, הם לא צודקים […] אני לא
ראיתי הערכה נכונה מהמעריכים [..]" (שם, ע' 23, ש' 1).
58. עוד התחדד מדברי הנתבע זייל, ששווי הנכס אותו הוא רואה לנגד עיניו הוא "שווי השוק" כאמור – או
במילים אחרות, השווי אותו ימצא כראוי, נכון והגון לפי ראות עיניו :
העד, מר ס. כ.:
לא. ההערכה של שפירא זה הדרכה בשבילי לדעת איך השוק הולך,
איך הוא מעריך.
עוייד אטיאס:
אבל אם, כשבא שמאי, יושב ראש איגוד השמאים, פנחס שפירא,
ואומר לך שהבניין שווה X,
העד, מר ס. כ.:
אני לא מאמין לו, אני רוצה לדעת אם זה מחיר השוק (שם, ע' 23, ש'
ובהמשך :
.(22
עו"ד אטיאס:
כלומר, אתה מסכים רק שאתה תוכל לקנות לפי מחיר שיראה לך
הגיוני.
העד, מר ס. כ.:
נכון.
עו"ד אטיאס:
תודה רבה (ע' 31, ש' 26)
12 מתוך 20
24
25
26
27
33
222222222223
28
29
30
31
2
23
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
59. גישת הנתבע זייל אינה שונה בהקשר להערכת המומחה מטעם בית המשפט. נזכיר שהנתבע זייל לא ביקש
לשלוח שאלות הבהרה או לחקור את המומחה על חוות דעתו, לגביה טען בחקירתו:
אתה מכיר את השמאות של וולקן?
כי, מה? כי מה? למה אתה לא מסכים,
עו"ד אטיאס:
העד, מר ס. כ.:
לא מסכים לזה.
ש:
ת:
אני חושב שהוא לא העריך טוב, ועשה את עבודת הבית שלו.
ש:
וכשאתה אומר שהוא לא העריך טוב, האם לדעתך,
ת:
לא יודע, אני לא שמאי.
ש:
האם לדעתך הערך של הבניין יותר גבוה או יותר נמוך?
ת:
אני אומר, אם רוצים לדעת מה המחיר האמתי, זה להוציא אותו לשוק,
כמה שווי, לא רצו (תמי-בי, ע' 24, ש' 31).
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
60. בהמשך התרצה הנתבע זייל, ומצא לנכון להעמיד תג מחיר לנכס בשיעור 3,600,000 ₪ – כמחצית מהערכת
34
22237
29
30
31
33
המומחה – כך בזו הלשון:
עו"ד אטיאס:
העד, מר ס. כ.: אני מוכן לשלם.
זה מה שהבניין שווה?
עוייד אטיאס:
העד, מר ס. כ.:
אתה מוכן לשלם, סליחה, שאני אבין. אתה מוכן לשלם,
שני שליש.
ערייד אטיאס: כן, 3.6 מיליון.
העד, מר ס. כ.: הסכום הזה (שם, ע' 25, ש' 12).
61. המסקנה הבלעדית מהדברים היא שלא יזכות סירוב ראשונה" עמדה בראש מעיניו של הנתבע זייל לאורכם
של המגעים בינו לבין האחיינים, כי אם קביעת שוויו של הנכס בשיעור נמוך מהערכות השמאים אליהם
פנו הצדדים. גם לשיטת הנתבע זייל כזכור, זכותו הנטענת הוכרה על ידי האחיינים במסגרת המשא ומתן
בשנת 2014, אלא שלדבריו "אני הצעתי להם מחיר, לא קיבלו אותו [..] אם היו מסכימים למה שאני
הצעתי, היה חוסך לכם את כל הסיבוב, והיו מקבלים את הכסף ומעבירים אותו [….]" (תמי-בי, ע' 21, ש'
.(28
62. לאחר שביססנו את הקביעה שלא יזכות הסירוב הראשונה" היא שעמדה לרועץ ומנעה את פירוק השיתוף
בהסכמה, נפנה ללמוד מגרסת הנתבע זייל, כיצד מאופיינת זכותו זו לפי ראות עיניו. אם כן, וכפי שצוין עד
כה, הנתבע מפרש את זכות הקדימה כזכות וטו, להתנגד לעסקה שאינה לרוחו – ולמעשה להתנגד לפירוק
השיתוף ככלל. הנתבע זייל לא ראה בזכות הקדימה הנטענת משום זכות לקבלת הצעה למכור לו את הזכויות
בנכס, קודם שתוצע לצד ג' ובמחיר שדורש בעל הזכויות. הנתבע ראה בזכות הקדימה, הלכה למעשה, "זכות
סירובי לזכותם של בעלי המקרקעין למכור את חלקם, גם אם משמעות הדבר היא שהשיתוף בנכס לא
יפורק בעתיד הנראה לעין :
:
הם רוצים למכור.
אני, נכון, ואני שואל אם לדעת זה לא בסדר שהם רוצים למכור.
13 מתוך 20
העד, מר ס. כ.:
עו"ד אטיאס:
2
4
5
6
7
8
9
10
11
12
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
העד, מר ס. כ.: כן, לא בסדר שימכרו.
עו"ד אטיאס:
למה, למה זה לא בסדר שימכרו?
העד, מר ס. כ.: מפני שהמשפחה שלי, מהסבא עד היום, השתקעה [….], והכבוד
והבניינים שלנו בעיר הזאת. אם מוכרים, יקבלו מעט וילכו [….], איפה
שלא שווה כלום, […..] ואינני […] גם כן שלא נולדו פה, לא מעריכים את
הרכוש, כמו שאני מעריך אותו" (תמי-בי, ע' 2, ש' 30).
63. שנשאל הנתבע זיל לגבי פניית התובע מס' 2 בהצעה לחלוקת הנכס, השיב:
"כן, כן, מי הוא כדי שיחלק? הוא, יש לו חלק, לא יכול לחלק. כדי לחלק, אני מסביר, צריך לשים כסף,
לפתוח חשבון בבנק, כל אחד רוצים לפרק, שמים כסף בפנים וכארים ואדגר יכולים […] לא לבוא אלי
(תמי-בי, ע' 19, ש' 2).
64. מטענות הנתבע עולה שעשה מייזכות הסירוב הראשונה"י קרדום לחפור בו במסגרת המשא ומתן בינו לבין
האחיינים, שהתרכז בשווי הנכס, ברצונו של הנתבע ז"ל לזכות במלוא הזכויות בקומה המסחרית, ברצונו
לזכות בקומת משרדים כזו ולא אחרת. גם לשיטתו האחיינים הסכימו לכאורה להכיר בזכות הסירוב
הראשונה" לה טוען, אך לא הסכימו למחיר אותו היה מוכן הנתבע לשלם עבור זכותם.
65. המסקנה המתבקשת היא שהנתבע זייל התרפק על שנים עברו ועל ההערכה והאמון לו זכה מאחיו המנוחים,
שהתגוררו הרחק מעבר לים ונתנו לו יד חופשית בניהול העסק. ניכר מדבריו שלפי תחושתו לא זכה לאותם
אמון וכבוד מצד האחיינים, שאינם שותפים לתחושתו לערכים שמנחים אותו, ובניגוד אליו אינם רואים
ערך בקיומם של נכסים משפחתיים, ובכבוד המשפחתי הנלווה להם. לשיטתו, מבקשים האחיינים "לחסל
את נכסי המשפחה" (ס' 31 לתצהירו). לכאורה, הנתבע זייל נפגע מהתנהגות זו של האחיינים ולא מצא בהם
שותפים שווי ערך לאבותיהם, או ראויים לרצון עצמאי שאינו מתיישב עם רצונו וצרכיו של הנתבע. הנתבע
זייל התקשה להכיל את עמידתם של האחיינים על שווי חלקם בנכס בערכים ריאליים, וראה עצמו זכאי
לתנאי עסקה שישקפו את מעמדו לעומת האחיינים, ואת הכבוד והאמון שרכשו לו אחיו המנוחים. עוד ראה
עצמו הנתבע זייל כבעל זכות לרכוש את חלקם של האחיינים, לפי תנאיו שלו ובאופן הצודק לשיטתו. כדבריו
בתצהירו "אני שב וחוזר על כך שזכותי המלאה כשותף, לקבל לידי את הקומה המסחרית או את חלקם
של התובעים בקומה המסחרית וכל קומה נוספת בבניין שתוקצה למי מהם" (ס' 36). למותר לציין
שהנתבע זייל לא הצביע על מקור כלשהו לזכות זו לפרק את השיתוף לפי ראות עיניו ובהתעלם מרצון שותפיו
לנכס.
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
2223223
31
מיצוי זכות הקדימה
66. למעלה מן הצורך, נציין בתמצית שגם אם היה בידי הנתבע זייל להוכיח קיומה של זכות קדימה, ואף להוכיח
שזכותו זו תקיפה גם כלפי האחיינים, הרי שזכות זו מוצתה והאחיינים יצאו כדי חובתם כביכול. בית
המשפט ביסס את הקביעה שהאחיינים לא ניהלו מויימ למכירת חלקם לצד ג' שאינו הנתבע זייל. הנתבע
אישר שהוא והאחיינים באו בדין ודברים, החליפו טיוטות באמצעות באי-כוחם, ולא יכולה להיות מחלוקת
14 מתוך 20
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
שהאחיינים הציעו לנתבע לרכוש את חלקם, בהתאם לחוות דעת שמאית, שלאחריה נערכה שומה נוספת
בידי שמאי אחר. עוד אישר הנתבע זייל, שלכל הפחות בטיוטה הראשונה שלכאורה הוסכמה על הצדדים
הוכרה זכותו הנטענת, והוא שסירב להתקשר בעסקה לרכישת זכויות האחיינים משום שלא תאמה את
שווי הנכס לפי שיטתו ואת דרישותיו השונות, שאין להן נגיעה לזכות הקדימה. עוד התברר, שהאחיינים
היו נכונים להעניק לנתבע זייל ייהנחהיי על השווי לפי קביעת השמאי בתנאים כאלה ואחרים (ר' עדות בנו
של הנתבע, תמי-בי, ע' 46, ש' 36).
67. יתירה אף מכך, הנתבע אישר בחקירתו, שגם במהלך בירור תובענה זו, זכה לקבל הצעה מהאחיינים
לרכישת מלוא חלקם בנכס, על בסיס חוות דעת המומחה, ובהפחתת 5% מהשומה. הנתבע זייל סירב להצעה
(ע' 32, ש' 3). לפי דבריו, האשים את האחיינים ש"אין רצון טוב פה" (ע' 31, ש' 15).
68. בנסיבות אלה מתבקש לקבוע שאף אם הנתבע היה מוכיח קיומה של זכות קדימה כלפי האחיינים, זו
מוצתה והאחיינים פעלו על פיה. הם העלו בפניי הנתבע יותר מהצעה אחת, מבלי שפעלו למכירת חלקם לצד
ג', והנתבע זייל סירב.
חברת הניהול
69. במהלך בירור התובענה נמצאנו למדים שהנתבע זייל ראה לנגד עיניו אינטרס נוסף ומובהק, והוא המשך
שליטתו בחברת הניהול, והמשך שליטתה של חברת הניהול בניהול הנכס ובהתקשרות עם השוכרים. רמז
לכך עלה מתצהירו של הנתבע זייל, שלטענתו "פירוק השיתוף עלול לגרום לנזק לבניין אם לא תהיה
בתמונה חברת ניהול בתשלום". עוד הלין על כך שדרישת האחיינים לפירוק שיתוף אינה מתייחסת לחברת
הניהול "לרבות המשך פעילותה" (ס' 31). כמו כן, ו"בכל מקרה" כדברי הנתבע, "הריני מצהיר בזה כי
החברה המנהלת [….] יכולה לקבל על עצמה את ביצוע רישומו של הבית כבית משותף" (ס' 38).
70. במהלך חקירתו של הנתבע זייל, הפכו הדברים מרמז לאינטרס ברור ומובהק של הנתבע, להוסיף לשלוט
בחברת הניהול, ובאמצעותה לשלוט בניהול הנכס, לרבות בהתקשרות עם השוכרים. הנתבע דחה כל ניסיון
מצד שותפיו למקרקעין, ולחברת הניהול, לקחת חלק בניהול הבניין או של חברת הניהול, וניכר שעמד על
סירובו באופן תקיף:
ש:
[…] תאשר לי שאני יכול להניח שכשעו"ד יוסי מילר כותב לי שאתה לא מסכים שב.
כ. יהיה מורשה חתימה נוסף בחברת […] הוא עשה את זה על דעתך.
ת:
כן. אני לא רוצה שאף אחד יחתום […..].
ש:
חוץ ממך.
ת:
חוץ ממני וע., הוא היה מנהל […]
ש:
ע. שגר איפה? איפה גר ע.? איפה, איפה הבית של ע., באיזו מדינה? […] אז אני עוד
פעם שואל אותך, איפה ע. גר?
ת:
כן, […] אבל היה בא לארץ כל שנה.
15 מתוך 20
2
3
23
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
ש:
אז אתה אומר שאתה לא מסכים שזכויות החתימה בחברה ישתנו, ושבמקום שזה
ת:
יהיה ע. ואתה, זה יהיה כ. ואתה,
לא, אני לא רוצה את זה (ע' 26, ש' 28).
71. בהמשך אישר הנתבע זייל שהוא סירב לדרישת האחיינים לקיים אסיפה כללית של בעלי המניות בחברת
הניהול, וסירב לדון עוד בדרישתם למינוי דירקטורים (ע' 28, ש' 14).
72. לא נעלם עוד מעיני בית המשפט, שבמהלך חקירתו ומשנשאל על הסיבות לסירובו להסכים להצעות
האחיינים, השיב הנתבע זייל, אולי מבלי משים ש"הדעה זה לא השומה. הדעה היא, כשמפרקים, מי יטפל
בבניין" (תמי-בי, ע' 22, ש' 25).
73. יתירה מאלה, מחקירת בנו של הנתבע זייל, מר א. כ., אישר האחרון שחברת הניהול גובה את דמי השכירות
אך גם דמי ניהול, ועוד שהוא מועסק בחברה ב 20 השנים האחרונות, ובמהלכן היו תקופות בהן זכה לשכר
מחברת הניהול – הסדר שפסק לאחר התערבות התובע מס' 2 (תמי-בי, ע' 43, ש' 9 ואילך). בנו של הנתבע
הוסיף ואישר שגם הנתבע זייל זכה לשכר מחברת הניהול, ועוד שהחברה נשאה בהוצאות הדלק שלו, של
אחותו ושל הנתבע זייל (שם, ע' 44, ש' 1). עוד אישר שהנתבע נטל הלוואה מחברת הניהול "כדי לעשות
שיפוצים בנכס אחר, שגם אבא שלי הוא הבעלים שלו, וההלוואה הזו הוחזרה במלואה" (שם, ע' 45, ש'
.(1
74. הנה כי כן, לנתבע זייל היה אינטרס מובהק להוסיף ולשלוט בחברת הניהול, ולהבטיח את המשך ניהולה
את הנכס. חברה זו הניבה לנתבע, מעבר לשליטה בהסכמי השכירות, הכנסה לו ולבני משפחתו והן טובות
הנאה כספיות על חשבון החברה, שאף שמשה עבורו מקור ממשי ומקור חשבונאי לגיוס ממון לנכסיו
האחרים והאישיים שמחוץ לשותפות עם אחיו או אחייניו.
75. מבלי לקבוע מסמרות, יש בכך להסביר את אדישותו של הנתבע לאי-פירוק השיתוף, והותרת האחיינים
שותפיו לנכס תוך סיכול זכותם לפרק את השיתוף. האחיינים העלו טרוניות כלפי אופן ניהול הנכס, ורצונם
לזכות למעורבות בחברת הניהול נבלמה על ידי הנתבע. מאידך גיסא, ומשביקשו למשוך ידיהם מהנכס
ולמכור את זכויותיהם, ניכר היה שהנתבע מערים קשיים – בידו האחת סירב בתוקף למכור מזכויותיו,
=
ומאידך סירב לרכוש את זכויות האחיינים אלה במחיר יישווי שוקיי אותו יקבע הוא. בעוד האחיינים פועלים
להניח את דעתו, מציעים הנחה או לחילופין פירוק שיתוף על בסיס רישום בית משותף, הוסיף הנתבע
לשלוט בנכס באמצעות חברת הניהול, ואף לשלוט בחברת הניהול ולזכות לצד בני משפחתו לטובות הנאה
כלכליות. לאמור, שהנתבע זייל מצא נוחות מיריבת בהותרת האחיינים שותפים לנכס לצדו.
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
הראיות ה"חדשות".
76. ביום 13.9.20, כחודשיים לאחר הגשת הסיכומים מטעם הנתבע, הגיש הנתבע בקשה להוספת ראיה – העתק
ממכתב ששלח התובע מס' 2, בנו של האח ג. זייל, לבא-כוחו דאז ביום 11.6.2002 (להלן – "מכתב התובע").
לטענת הנתבע זייל, במכתב זה מאשר התובע מס' 2 לבא-כוחו, שלנתבע נתונה זכות ראשונים בכל הנכסים
16 מתוך 20
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
שירש מאביו המנוח האח ג., לרבות הנכס בענייננו. ביום 13.5.21 הגיש הנתבע ז"ל בקשה נוספת לצירוף
ראיה – העתק מכתב מאת בא-כוחו דאז של התובע מס' 2 לידי הנתבע, מיום 12.6.2002 (להלן – "מכתב
ב"כ התובע"). לכאורה נכתב המכתב יום אחד לאחר קבלת מכתב התובע ובעקבותיו. לטענת הנתבע, מלמד
המכתב על כך שהתובע מס' 2 העניק לנתבע זכות קדימה כנטען, במידה ויבקש למכור את הזכויות שירש
מאביו המנוח, לרבות הנכס בענייננו כאמור. בהתאם להחלטת בית המשפט הוגשו תגובות האחיינים על
בקשות אלה לצירוף ראיה וההכרעה נותרה לפסק הדין.
77. בית המשפט מוצא שיש לדחות בקשות יורשי הנתבע, וקובע שאין לקבל את צמד המכתבים כראיה. לטענת
בייכ הנתבע, מכתבים אלה נמצאו לאחר פטירת המנוח, ובית המשפט לא השתכנע שהם לא היו ברשות
הנתבע במועד הגשת התביעה או מועד הגנתו, ושלא ניתן היה לאתרם במועד הראוי לשם הצגתם לבית
המשפט. המכתבים לא נמצאו במקום בו לא ניתן היה לאתרם במועד, לא בעליית גג או בפינה חשוכה.
לטענת יורשי הנתבע נמצא מכתב התובע "מבין חפציו האישיים ביותר של הנתבע המנוח", בתוך "מגירה
סגורה בארון שהיה בשימושו הבלעדי של הנתבע". המכתב השני, מכתב ב"כ התובע, נמצא "בחדר
משרדו" של הנתבע.
78. אין בטענות יורשי הנתבע להסביר מדוע לא הוצגו מסמכים אלה, שגם לשיטתם היו בשליטתו הבלעדית של
הנתבע, בהישג יד תרתי משמע, ובין חפציו האישיים ביותר". אין מקום להנחה שהנתבע שכח מקיומם,
וככל ששכח אין הדבר מהווה עילה לצירוף הראיה בשלב זה. נזכיר שמכתב מבייכ התובע נשלח בדואר רשום
אל הנתבע, על בסיס מכתב התובע, וחזקה עליו שהיה מודע למכתב זה ו/או היה בידיו לאתרו תוך מאמץ
סביר.
79. אך יתירה מכך, על מכתב התובע מס' 2 לבא-כוחו דאז, שנושא תאריך 11.6.2002 כאמור, מתנוססת כתובת
פקסימיליה של ב"כ התובע מס' 2, ותאריך משלוח מיום 27.8.2015. לאמור שאין המדובר במכתב שנעלם
מעיניו של הנתבע במשך שנים ארוכות מאז שנת 2002. מתברר שהנתבע אחז מסמך זה בידיו כשנה וחצי
טרם הגשת התביעה, ובמהלך המשא ומתן בין הצדדים.
80. משנה תוקף לדברים בהינתן שהטענה לזכות קדימה היא הטענה המרכזית, אם לא היחידה, עליה השליך
הנתבע יהבו ויש לייחס לו רצון וכוונה להציג בפניי בית המשפט כל ראיה שתתמוך בגרסתו, כל שכן ראיה
מרכזית לכאורה לשיטתם של יורשי הנתבע.
81. עם פטירתו של הנתבע זייל, לא ניתן לחקור אותו על מכתבים אלה ומשמעותם במועדים הרלוונטיים. מה
גם שהנתבע מלכתחילה לא ביקש לזמן את בא-כוח התובע מס' 2 דאז על מנת לתמוך בטענותיו הנוכחיות.
82. למעלה מן הצורך, מבלי לקבוע מסמרות ועל מנת שתנוח דעתם של יורשי הנתבע זייל, אין בשני המכתבים
המדוברים על מנת לסייע לנתבע זייל או כדי לקדם את גרסתו, אף אם היו מתקבלים כראיה, וכך ממספר
טעמים :
ראשית, המכתבים מלמדים לכל היותר על זכות ראשונים כביכול כלפי התובע מס' 2, בנו של האח ג. המנוח,
אך לא כלפי התובע האח ע. זייל, או בתו.
19
20
22222220-
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
17 מתוך 20
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
שנית, ויתירה מכך, זכות הקדימה כביכול אינה נתונה מתוקף המכתבים לידי הנתבע זייל לבדו, אלא כלפי
הנתבע לצד אחיו המנוח ע. התחייבות התובע מס' 2 כביכול מתוקף מכתב זה מוקנית לנתבע זייל "יחד עם
אחיך ע.כ […] בחלקים שווים" כאמור במכתב בייכ התובע.
שלישית, זכות הקדימה בה עוסקים המכתבים אינה זו העומדת לדיון בענייננו. הזכות בה עוסקים
המכתבים נולדה בצוואתו של האח ג., אביו של התובע מס' 2, שהעתק ממנה צורף למכתב בייכ התובע.
הצוואה ומכתב התובע הם בשפה האנגלית, ויורשי הנתבע לא הניחו תרגום של המסמכים על שולחן בית
המשפט. ויחד עם זאת, קריאה בהם תלמד שהאח המנוח ג. מינה את הנתבע להיות מנהל עזבונו – כך טען
גם הנתבע, שאכן שימש מנהל עזבון האח המנוח ג. בישראל, או למצער בעיר [….]. הצוואה הטילה על התובע
מס' 2 חובת התייעצות עם הנתבע, אך רשות להציע למי מבני המשפחה לפי בחירתו לרכוש את הזכויות
טרם הצעתן לאחר, וזאת ביימחיר שוקיי. זכות זו ממילא אינה מהווה "זכות סירוב ראשונה" כפי שהנתבע
ראה אותה, כזכות לסרב לכל הצעת מכירה מצד האחיינים, או כזכות לקבוע את שווי הנכס.
רביעית, מעמדו של התובע מס' 2 בתכתובת זו הוא של יורשו של אביו, וכמי שכפוף במעשיו להוראות
הצוואה. כך יש לקרוא את מכתב בייכ התובע, המופנה אל הנתבע כמנהל העיזבון, ולא כבעל זכות קדימה,
המוקנית לנתבע ולאח ע. ייבחלקים שווים" כאמור. הרקע לדברים הוא ניהול העיזבון וחלוקתו, שהוטלו
על הנתבע. אלא שכיום, כ – 20 שנה לאחר אותה תכתובת, העיזבון חולק, והנתבע אינו משמש מנהל עזבון
יותר. כיום, ובמסגרת תובענה זו, מעמדו של התובע מס' 2 אינו כשל יורש העומד בפניי מימוש צוואת אביו
וחלוקת עזבונו, כי אם של בעל זכויות רשומות ושוות ערך לזכויות הנתבע זייל. אין ללמוד מזכות ראשונים
שניתנה לכאורה (גם) לידי הנתבע בעת מלאכת חלוקת עזבון האח ג., על קיומה של זכות ראשונים העומדת
לנתבע זייל לעולמי עד ולאחר שהעיזבון חולק והתובע מס' 2 הוא בעל קניין בנכס. ניתן להעלות על הדעת
חשש מצד הנתבע זייל שבטרם חולק עזבון האח ג., יבקש בנו התובע מס' 2 למכור את זכויות אביו לאחר.
אך משעה שלא עשה כן ונרשם מתוקף צוואת אביו כבעל זכויות לצד הנתבע זייל, חשש זה עבר מן העולם.
חמישית, מלשון צוואת האח ג. עולה שהגבלות אלה שחלו על התובע מס' 2 מתוקף הצוואה, יחולו עד הגיע
התובע מס' 2 לגיל 30. לכאורה גם מינויו של הנתבע זייל כמנהל עיזבון יפקע במועד זה. התובע מס' 2 הוא
יליד 1967, כפי שדואג התובע מס' 2 לציין במכתבו לבא-כוחו, ולכאורה בשנת 2002 לא היה חייב להעניק
זכות ראשונים לאיש או להתייעץ עם הנתבע. הסכמתו להתחייב בפניי הנתבע זייל שלא יפעל למכור את
זכויותיו לצד ג' טרם יציען לנתבע או לאח ע. – היא החלטה אותה יש לייחס לרצונו העצמאי של התובע
מס' 2, ולא לחובה שחלה עליו מתוקף הצוואה, והיא לא הוקנתה לנתבע באופן בלעדי כי אם לו ולאח ע.
בחלקים שווים. כך או כך כאמור, עם חלוקת עזבון האח' ג., מנגנון זה עבר מן העולם.
בית המשפט ביסס את הקביעה שזכות הקדימה הנטענת מוצתה ועברה מן העולם עם סירובו של הנתבע
זייל לקבל את הצעותיהם של האחיינים.
לסיכום
83. נקודת המוצא לענייננו היא זכותם היסודית של האחים המנוחים והאחיינים לדרוש את פירוק השיתוף
בנכס, והנתבע זייל לא העמיד הגנה כלפי דרישה זו. נמצא שאין בסיס עובדתי או משפטי לטענה לזכות
18 מתוך 20
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
קדימה, מתוקף דין או הסכמה בין השותפים. כמו כן, הנתבע ראה עצמו זכאי מתוקף אותה זכות נטענת
לסרב להצעות האחיינים מכל טעם שימצא לנכון, ומבלי שהציעו את זכותם לצדדים שלישיים. זכות נטענת
–
זו, שלא נרשמה אזהרה בגינה ולא נטען שהייתה כוונה לרישומה, אינה מונעת את מכירת זכויות האחיינים
לצד ג' או את פירוק השיתוף – גם אם הייתה מוכחת. בית המשפט שוכנע עוד שהנתבע זייל הכשיל את
פירוק השיתוף ומכירת חלקם של האחיינים בנכס, מטעמים ואינטרסים שונים, ולא משום סירובם של
האחיינים להכיר ביזכות סירוב ראשונה" כביכול. עוד מצא בית המשפט שלנתבע זייל לא אצה הדרך
לפירוק השיתוף והוא נהנה מהיתרונות שיש בשותפות עם האח ע.באמצעות בתו ועם התובע מס' 2, כשעלה
בידיו למנוע מהם מעורבות ממשית בענייני הנכס והסכמי השכירות באמצעות שליטתו בחברת הניהול. עוד
עלה בידיו לשמור על שליטה בחברת הניהול ולמנוע את מעורבות האחיינים בה. עוד מצא בית המשפט,
שגם אם היה עולה בידי הנתבע זייל להוכיח את זכותו הנטענת, הרי שזכות הקדימה מוצתה. האחיינים
בקשו למכור את זכויותיהם לנתבע ולא לצד ג', אך כאמור היה זה הנתבע שדחה הצעותיהם מסיבות
ואינטרסים שונים שאינם נוגעים לזכות הנטענת.
סוף דבר
84. על בסיס כל האמור לעיל, בית המשפט מקבל את התביעה ומורה כדלקמן:
ז.
א.
ב.
ג.
ד.
ה.
בית המשפט מורה על פירוק השיתוף בנכס המצוי [……], וידוע […..], חלקה[…] .
טענת הנתבע לזכות קדימה בזיקה לנכס וכלפי מאן דהוא- נדחית.
האחיינים/היורשים של התובע מס' 1 לצד התובע מס' 2 רשאים, אם ירצו בכך, להציע ביחד או לחוד
את זכויותיהם לכל רוכש, ובכפוף לכל דין ולהוראות פסק דין זה.
ניתן תוקף של פסק דין לחוות דעת המומחה מיום 14.4.2019.
הצדדים יפרקו את השיתוף בהסכמה ובכל אופן שיבחרו, על בסיס כל ערך שיבחרו, ויעגנו הסכמתם
בהסכם שיחתם תוך 90 ימים מהיום.
ו.
בתום 90 ימים מהיום, ובמידה והצדדים לא התקשרו בהסכם כאמור לעיל, יפורק השיתוף על דרך
רישום הנכס כבית משותף לפי דיני המקרקעין, על בסיס החלוקה, ההצמדות ודמי האיזון כנקוב
בחוות דעת המומחה.
באי כוח התובעים/היורשים/האחיינים ימונו ככונסי נכסים לשם רישום הנכס כבית משותף וחלוקת
הזכויות כנקוב בכתב התביעה כדלקמן :
1. קומת המשרדים הראשונה תיוחד ליורשי התובע מס' 1 האח ע. זייל.
2. קומת המשרדים השנייה תיוחד לנתבע/יורשיו.
3. קומת המשרדים השלישית תיוחד לתובע מס' 2.
19 מתוך 20
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
23
24
25
26
27
29
30
8222222222222
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
4. הקומה המסחרית תהיה משותפת ותימכר למרבה במחיר על ידי כונסי הנכסים. התמורה
תחולק בין הצדדים בחלקים שווים לאחר תשלום הוצאות העסקה ומיסי המקרקעין, שכייט
ח.
כונסי הנכסים והן סילוק כלל ההוצאות הכרוכות ברישום הנכס כבית משותף.
תשלומי איזון בזיקה לפערי השווי בין קומות המשרדים ישולמו כנקוב בחוות הדעת, ומתוך התמורה
שתתקבל ממכירת הקומה המסחרית.
ט.
החלקים המשותפים בבניין כאמור בחוות דעת המומחה ו/או משותפים על פי דין ו/או שאינם צמודים
לאף יחידה, יהוו רכוש משותף.
י.
הנתבע זייל יישא בהוצאות ושכ"ט שני התובעים בסך 50,000 ₪ (כולל מע"מ) שישולמו תוך 30 ימים
מהיום, וממועד זה יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום
בפועל.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.
ניתן לפרסום בהשמטת פרטים מזהים.
ניתן היום, ה' טבת תשפייב, 09 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.
20 מתוך 20
אלה מירז, סגנית נשיא
17
18
19
20
21
7822222
23
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
בהוצאות הבניה ומימון הבניה. כמו כן, הוא שדאג להשכרת המשרדים והחנויות, לשלמות הנכס ולהגדלת
התשואה. הוא היחיד מבין אחיו שהתגורר בישראל ברציפות לאורך השנים. הנתבע רואה בנסיבות אלה
17
18
19
20
21
פער בין הזיקה האישית והממשית החזקה שיש לי ויש לילדיי לנכס נשוא התביעה, ובין הזיקה
האפסית, אם בכלל" שיש לילדיהם של שני אחיו.
22
23
22
24
11. הנתבע ציין בתצהירו שהוא מסכים להצעת בית המשפט, לפיה ירשם הנכס כבית משותף, והוא יזכה
בקומת המשרדים הראשונה, אך "בכפוף לכך שתכובד ותעמוד לי זכות הסירוב הראשונה שהובטחה לי
כבר לפני שנים רבות ע"י שני אחיי […] ואשר כובדה ע"י בני משפחתי לאורך השנים". לדבריו עוד, הוא
אמנם מסכים לפירוק השיתוף בנכס, אך לדבריו יגרם נזק לבניין במידה ולא יעשה שימוש בחברת ניהול,
תמורת תשלום. הוא זה שדאג לאחזקת הבניין וכיום בנו א. כ. לקח על עצמו תפקיד זה. הנתבע צופה שללא
התקשרות עם חברת ניהול, תהיה ירידה בשווי הנכס ועזיבה של שוכרים.
12. לטענת הנתבע,אחיו מעולם לא העלו נגדו טענה או תלונה בנוגע לניהול הנכס. ממקום מושבם מחוץ לישראל
שני אחיו היו אסירי תודה על מאמציו לבסס ולהגן על נכסי המשפחה. מצב זה השתנה עם כניסתם לתמונה
של ע. (התובע מס' 2, בנו של האח ג.) וגב' א., בתו של האח ע. – שניהם מתגוררים דרך קבע בחוייל (להלן
יכונו השניים התובעים "האחיינים").
–
13. האחיינים פנו אל הנתבע עוד בשנת 2014 בבקשה לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין ורישום בית
משותף. לפי הצעתם יזכה הנתבע בקומת המשרדים השלישית. באי-כוח הצדדים הכינו טיוטת הסכם
במתווה שהציעו האחיינים, ובאותה טיוטה עוגנה לדבריו "זכות הסירוב הראשונה". אך לדבריו, "מסיבות
שונות, טיוטה זו לא נחתמה ולא הבשילה לכדי הסכם סופי". יוצא מכך שהאחיינים א. והתובע מס' 2
אינם יכולים להתכחש בשם אבותיהם להבטחה שקיבל לפני שנים רבות, שתוקנה לו זכות סירוב ראשונה
לדבריו. הנתבע הוסיף שהצדדים הוסיפו לקיים משא ומתן עד לשנת 2016, אך לדבריו "לא עלה בידינו
להגיע להסכמה בסוגיית המחיר".
14. הנתבע עומד על הרקע ליחסים העכורים שנוצרו בינו לבין אחייניו. לדבריו א., בתו של האח ע. זייל הגישה
נגדו "תצהירים חריפים ובוטים" במסגרת הליך משפטי שנוהל בחו"ל בנוגע לדודתם של האחיינים. אירוע
נוסף שהביא ליצירת משקעים,הוא מעשיו לכאורה של אחיינו התובע מס' 2, ע. בנו של האח ג., שנתפס
בשקר לדבריו, בעת שהנתבע ניהל לטענתו את עזבון האח ג. בישראל.
15. הנתבע טוען עוד שיהיה לי חשוב במיוחד לרכוש את יתר חלקי הבניין" שכן האחיינים ייגרמו לוי למכור
את זכויותיו בנכס משותף אחר שמצוי [……]. לדבריו מכר את זכויותיו באותו נכס במחיר הפסד
מבחינתי". לטענתו הסכים למכירה מכיוון שהובטח לו שאותו מפתח ששימש למכירת נכס זה, ישמש גם
למכירת הנכס מושא התביעה. אך האחיינים התכחשו להתחייבותם לדבריו. עוד לדבריו האחיינים
ייהחליטו חד צדדית" למכור נכס משותף נוסף המצוי [………] לצד ג'. משום עמידתו העיקשת של הנתבע,
האחיינים כבדו את זכות הקדימה שלו וחלקם של האחיינים נמכר לבתו של הנתבע.
16. לטענת הנתבע הסכים לפירוק השיתוף בנכס מושא התביעה, בשני תנאים: ראשית, שלא יידרש למכור את
חלקו בנכס – לרבות חלקו בקומה המסחרית; ושנית, "שתישמר לי זכות הקדימה (זכות סירוב ראשונה)
3 מתוך 20
25
26
27
28
29
30
31
32
33
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
שהובטחה לי לרכוש מהם את חלקם בנכס אם וכאשר יבקש מי מהם או שניהם יחד למכור את חלקם,
או חלק ממנו". לדבריו האחיינים סרבו לתנאיו. בנו של הנתבע, מר א. כ., הצהיר אף הוא על התרחשות זו
(סומן נ/2).
17. בשנת 2017 האחיינים העמידו לדבריו טיוטה נוספת להסכם לפירוק השיתוף, לפיה יזכה בקומת המשרדים
השניה וקומת המסחר תירשם במשותף. האחיינים סרבו אף הפעם להכיר בזכות הקדימה הנתונה לו
לדבריו, והסכימו רק להודיע לנתבע מראש על כוונם למכור. הנתבע לא היה מוכן להסכים לכך.
18. בשנים האחרונות התדרדר מצבו הבריאותי ואת האחריות לניהול ואחזקת הבניין נטל בנו א.
19. הנתבע טוען עוד, שזכותו המלאה כשותף, "לקבל לידי את הקומה המסחרית או את חלקם של התובעים
בקומה המסחרית וכל קומה נוספת בבניין שתוקצה למי מהם, במסגרת תשלומי איזון ובתמורה מלאה,
כאמור שלי וממני, לתובעים".
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
טענות התובעים
20. התובע מס' 1, האח ע. המנוח, תושב ואזרח […..]. בתו גב' א. תושבת ואזרחית [….] אף היא (להלן –
"הבת"). את תצהירה ערכה בשפה האנגלית (סומן ת/2). הנוסח האנגלי והעברי של התצהיר הוגש לבית
המשפט. בעת הגשת התצהיר, התובע מס' 1, האח ע. המנוח היה בן 92 והתגורר בביתו [….]. מצבו הבריאותי
לא אפשר את הגעתו ארצה, ובתו העידה אף כמיופת כוחו. יצוין שהבת פעלה כמיופת כוח של אביה המנוח,
לרבות בישראל, תקופה ארוכה טרם פתיחת ההליך ולא רק לצורך הליך זה.
21. לדבריה היא עומדת מזה שנים ארוכות בשם אביה על פירוק השיתוף בנכס, בעוד הנתבע עושה כל שלאל
ידו על מנת לסכלו. לטענתה אביה "מעולם לא התחייב, בכתב או בעל-פה, למיטב ידיעתי ובמהלך התקופה
שאני פועלת כמיופת כוחו, להעניק למר ס. כ. זכות סירוב כל אימת שירצה למכור נכס השייך לו, וודאי
שהדבר תקף לגבי המבנה מושא תביעה זו". טענה זו של הנתבע לדבריה, היא דרך נוספת לסיכול פירוק
השיתוף בנכס.
22. הבת עומדת על הטרחה וההוצאות שגרמו הליכי הסרק בהם פתח הנתבע במסגרת תביעה זו,
וכשמלכתחילה אין להתנגדותו כל בסיס.
23. התובע מס' 2, ע. (הבן של האח ג. זייל) חתם על תצהיר בשפה האנגלית בפניי קונסול ישראל [….] . התצהיר
ותרגומו (סומן ת/1) הוגשו לבית המשפט. נזכיר שהבן התובע הוא בעל 1/3 הזכויות בנכס, אותן ירש מאביו
המנוח, האח ג. זייל. בדומה לטענות התובעת, אף הוא עומד על ניסיונותיו להביא לפירוק השיתוף, ועל העדר
שיתוף פעולה מצד הנתבע שביקש לסכל את המאמצים. לדבריו מעולם לא התחייב בפני הנתבע, בכתב או
בעל-פה להעניק לו זכות סירוב במידה ויבקש למכור נכס השייך לו, לרבות הנכס מושא התביעה.
29
30
31
33
22222222-3
24
25
26
27
28
חוות דעת המומחה
4 מתוך 20
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
24. ביום 7.10.18 מינה בית המשפט בהסכמת הצדדים את השמאי מר ערן וולקן כמומחה מטעם בית המשפט
(להלן – "השמאי" או "המומחה"). בהחלטה אף ניתנו הוראות לשמאי, אף הן גובשו בהסכמת הצדדים.
נוכח חשיבות הפרטים הטכניים בהכרעה זו, נביא את ההוראות שניתנו למומחה כלשונן:
25. הוראות לשמאי בהתאם להסכמת הצדדים כמצויין בבקשת הנתבע מיום 5.9.18 בסעיף א.1 עד א.7
כדלקמן :
:
"1. השמאי יעריך את שוויה של כל קומה בבניין כקומה נפרדת בפני עצמה, לרבות אך לא רק קומת
המסחר הממוקמת בקומת הקרקע.
.2
ככל שלעסק כלשהו בקומת המסחר ו/או למשרד כלשהו בקומה אחרת של הבניין צמודים
חניה/ות ו/או מחסן/ים בקומת החניון, אזי השומה צריכה להיעשות תוך שקלול שווי החניה/ות ו/או
מחסן/ים אלה.
3. הערכת המחיר הריאלי של כל אחת מקומות המשרדים – מהקומה הראשונה (שמעל קומת
הקרקע המסחרית) ועד הקומה האחרונה, תעשה בנפרד כאמור ותתחשב בהצמדות של החניה/ות
ו/או המחסן/ים לכל בית עסק ו/או משרד
.4
–
על השמאי לקבוע ולסמן בתשריט שיוגש לו באופן מדוייק וברור מה הן ההצמדות הקיימות
לגבי כל קומה וקומה, על השמאי לקבוע מהם החלקים מתוך הרכוש המשותף שיש לשייך לכל קומה
ולגבי חלקים שאינם משוייכים כיום לאף קומה, כיצד לדעתו יש לחלק אותם על-מנת שהחלוקה
תהיה הגיונית והגונה.
כל זאת, הן כדי שבפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף יירשמו חלקים אלה כהצמדות
בלעדיות משותפות בהתאם, והן כדי שבמכירת קומת הקרקע המסחרית (ככל שאכן תימכר) יימכרו
גם הזכויות בחלקי הבניין השונים הצריכים להיות צמודים לקומה זו ו/או לאיזה מהעסקים בקומה
זו, להבדיל משאר חלקי הבניין שימשיכו לאור טיבם וייעודם להיחשב לרכוש משותף של כלל
הבעלים.
5. כל הערכות המחיר שיקבע השמאי צריכות להיות בערכי מכירה של בעלות בשוק החופשי, קרי
למוכר מרצון לקונה מרצון.
השמאי יתבקש לנמק את קביעותיו לעניין המחיר כאמור לעיל, ולציין בין השאר – עסקאות
השוואה הידועות לו באזור, וכן כיצד השפיעו, אם בכלל, עובדת היות העסקים המשרדים מושכרים
וגובה דמי הכירות המתקבלים בעדם בפועל מכל שוכר, על הערכות המחיר שקבע.
7. ככל שמחירי כל אחת מ-3 קומות המשרדים (בצירוף ההצמדות המסויימות לכל אחת מהן
ובצירוף החלקים ברכוש המשותף שיגיעו לכל אחת מהן) לא יימצאו כשווי-ערך על ידי השמאי, יהיה
על השמאי להוסיף ולגזור, על בסיס אותם עקרונות לעריכת שומה, מה גובה תשלומי האיזון שיגיעו
למי מהבעלים שיקבל לידיו איזו מקומות, משני הבעלים האחרים".
.6
תמצית חוות הדעת
5 מתוך 20
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
26. חוות הדעת הוגשה ביום 14.4.19. היא רחבת יריעה ומפורטת כדבעי, תוך התייחסות רחבה לכל הנתונים
הרלוונטיים ותוך אבחנה בין המפלסים השונים, לרבות קומת המרתף. המומחה העמיד את העקרונות
להערכת שווי הבניין :
עקרונות אומדן שווי הנכס
קומת המסחר והגלריה מהווים יחידה אחת והוערכו כמקשה אחת.
כל קומה מהווה קומה והעומדת בפני עצמה, כל אחת מקומות המשרדים הוערכה בנפרד.
מוצע להצמיד לחנות והגלריה חניה אחת ולכל אחת מקומות המשרדים 3 חניות.
המקלט בחניון מהווה רכוש משותף.
לובי הכניסה, המעלית וחדרי המדרגות יהוו רכוש משותף.
גג המבנה וזכויות הבניה העתידיות (ככל שיהיו) יהוו רכוש משותף של בעלי המשרדים.
27. המומחה העריך את שוויו של כל הבניין בשיעור 7,060,000 ₪; קומת המסחר (כולל הגלריה) הוערכה
בשיעור 2,050,000 ₪; וכל אחת מקומות המשרדים הוערכה בשווי בשיעור של כ – 1,650,000 ₪, תוך
אבחנות קלות בשוויה של כל קומת משרדים. בנוסף, הציע המומחה להצמיד חניה אחת (מתוך 10) לקומת
המסחר, ו – 3 חניות לכל קומת משרדים.
–
שווי השוק של זכויות בעלות בנכס הנייל כפנוי מכל מחזיק חוב או שיעבוד ו/או זכויות צד ג'
נאמד על ידי כלהלן:
הצעת חלוקה והצמדות
מסייד
שןןן
1
קומת מסחר וגלריה
2
3
4
קומה שניה משרדים
קומה שלישית משרדים
קומה רביעית משרדים
להייכ שווי הנכלן
הצמדת חניות מוצעת
שווי במילים
₪2,050,000
3
₪1,650,000
3
₪1,670,000
3
₪1,690,000
7,060,000
1
שני מיליון וחמישים אלף ₪
מיליון שש מאות וחמישים אלף ₪
מיליון שש מאות ושבעים אלף ₪
מיליון שש מאות ותשעים אלף ₪
שבעה מיליון ושישים אלף ₪
השווים אינם כוללים מעיים
28. המומחה הוסיף וערך, בהתאם להנחיות, חישוב של סכומי האיזון הנדרשים לשם שמירה על חלוקה שווה
של התמורה בין הבעלים המיועדים של כל קומת משרדים, תוך שקלול שווי החניות שיוצמדו לכל מפלס,
וכן שווי החלקים המשותפים בבניין.
29. עוד יצוין שלצורך הערכת השווי נמסרו למומחה הסכמי השכירות עם שוכרי המשרדים וקומת המסחר,
ואלה שוקללו אף הם בהערכת שוויו של כל מפלס.
30. יצוין שמי מהצדדים לא פנה בשאלות הבהרה למומחה או ביקש לזמנו להיחקר על חוות דעתו.
דיון והכרעה
6 מתוך 20
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
45
69
7
8
1
2
3
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
נקודת המוצא
31. נקודת המוצא להכרעה במחלוקת בענייננו, הוא זכותו בדין של שותף במקרקעין לדרוש פירוק שיתוף, זכות
הנקובה בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן "החוק" או "חוק המקרקעין"), בזו
הלשון: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".
32. עדות לחוסנה של הזכות, עולה כבר למקרא סעיף 37(ב) לחוק:
"היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על
שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה
לו הדבר צודק בנסיבות העניין".
33. לאמור שגם אם שותפים התנו בהסכמה על הזכות של שותף במקרקעין לדרוש פירוק השיתוף, המחוקק
מתערב בהסכמת הצדדים, ומתיר לבית המשפט לעשות כן.
34. הזכות לדרוש פירוק שיתוף היא זכות יסודית" שמוקנית לשותף במקרקעין:
"הזכות של כל שותף לפירוק השיתוף היא זכות יסודית […] זכות זו יוצרת בלמים פנימיים, המאזנים את
הפעלת חופש השימוש על ידי צד, והיא יסוד מסד, לכן, להסדר השיתוף שבחוק. הדין מבקש לעודד ככל
הניתן את פירוק השיתוף, ובכך להוביל לידי חיסולו של מצב השיתוף, אשר נתפש כמצב בלתי רצוי, לאור
ההכבדה שהוא יוצר על ניצול ראוי של הנכס" (מיגל דויטש – קניין, "בורסי"י התשנ"ז 1997, כרך א', 595
ואילך. להלן – "דויטש").
35. יתירה מכך, שיקול דעתו של בית המשפט לנוכח עתירה לפירוק שיתוף מוגבל באופן משמעותי, בכוונת
מכוון מצד המחוקק :
"הזכות לפירוק שיתוף היא זכות שבדין, שאינה מותנית בהפעלת שיקול דעת על ידי בית המשפט. כך
נפסק לא אחת […] משמעות העדרו של שיקול דעת לבית המשפט היא, בין היתר, כי שיקולים של תועלת
כלכלית לא יוכלו לעכב את פירוק השיתוף […] שיקולים מסוג זה אינם לגיטימיים. כך גם שיקולים
שעניינם בדיני משפחה לעולם לא ימנעו את הפירוק" (דויטש, שם, ע' 596, וגם ע' 617).
36. בהינתן שנקודת המוצא היא זכותם היסודית של התובעים לדרוש את פירוק השיתוף בנכס, הרי שעל
כתפי הנתבע מונח נטל השכנוע לקיומם של חריגים לכאורה למימוש זכותו היסודית של כל שותף לדרוש
את פירוק השיתוף. חריגים אלה אינם רבים ואפשר להזכיר בהקשר זה טענה להעדר תום לב מצד התובעים
או שימוש לרעה בזכות לדרוש פירוק שיתוף. טענה נוספת היא לקיומו של הסכם המגביל את הזכות לפירוק
שיתוף – הגבלה שהיא כשלעצמה מוגבלת ומסויגת כאמור (ר' יהושע ויסמן – דיני קניין-בעלות ושיתוף,
האוניברסיטה העברית, ירושלים, תשנ"ז-1997, ע' 280. להלן – "ויסמן").
37. נקדים אחרית לראשית ונציין שלאחר בירור ההליך במשך יותר משלוש שנים, שמיעת הצדדים באופן בלתי
אמצעי ועיון בסימוכין שהעמידו, הקביעה המתבקשת היא שהנתבע לא העמיד הגנה לתביעת התובעים.
אמנם הנתבע לא היסס להצהיר שאינו מתנגד לפירוק השיתוף, אך נותר מתנגד לו הלכה למעשה ודחה
את הצעות התובעים למכור לו את חלקם, לרבות במהלך בירור התביעה. במישור המשפטי עומד הנתבע על
דחיית או מחיקת התביעה על הסף, ומוסיף לעמוד על טענות הסף גם בסיכומיו. רק כטענה חלופית מסכים
7 מתוך 20
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
24
25
23
2222
26
28
29
2223223
31
27
30
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
הנתבע לפירוק השיתוף בכפוף לקבלת תנאיו מימים ימימה – תנאים שהעמיד גם בפניי התובעים עוד טרם
פתיחת ההליכים.
38. פועל יוצא נוסף מנקודת המוצא לענייננו הוא, שגם אם עומדת לנתבע "זכות סירוב ראשונה" לדבריו, וגם
אם תזכה זכות נטענת זו לפרשנות קיצונית לפיה רשאי הנתבע להטיל וטו על מכירת זכויות התובעים לצד
ג', הרי שאין בכוחה של זכות נטענת זו כשלעצמה, למנוע את פירוק השיתוף.
טענת הנתבע ל"זכות קדימה" או "זכות סירוב ראשונה".
39. הנתבע הקדיש את רוב המאמצים והמשאבים בהליך זה, על מנת לקדם את טענתו, לפיה נתונה לו זכות
סירוב ראשונה". יחד עם זאת, הנתבע לא העמיד כל תשתית משפטית לקיומה של זכות זו. הנתבע הסתפק
בטענה העובדתית לפיה אחיו המנוחים הבטיחו לו שזכות זו נתונה לו, עוד מימים ימימה. הנתבע לא העמיד
סימוכין או מקורות משפטיים לזכות זו, ולא הפנה את בית המשפט לדין התומך בטענתו כביכול. בית
המשפט מוצא בכך קושי המשליך על טענות הנתבע, המיוצג בדין, ואף על פי כן מילא פיו מים ושותק לגבי
מקורות זכותו, לרבות בסיכומיו.
40. יתירה מכך, לאחר שמיעת הנתבע המנוח באריכות במעמד הצדדים ועיון בטענותיו לאורכו של ההליך,
נדמה שהנתבע אוחז בפרשנות קיצונית לזכות נטענת זו. קשה להשתחרר מהרושם שלגישתו של הנתבע זייל,
משמעותה של זכותו הנטענת היא "זכות וטו על כל רצון של התובעים לפרק את השיתוף ו/או למכור את
חלקם בנכס, שאינו לפי תנאיו; זכותו לסרב בהינף יד לכל הצעה שאינה מקבלת א-פריורית את דרישותיו.
לפיכך עולה הצורך לעמוד בתמצית על מקורה ומהותה של "זכות ראשונים".
41. חוק המקרקעין הקים זכות קדימה סטטוטורית בשני מקרים בלבד: זכות קדימה בין יורשים של משק
חקלאי (ס' 100 לחוק), וזכות קדימה בין בני זוג במקרים המנויים בחוק (ס' 101 לחוק). שני מקורות אלה
אינם נוגעים לעניינו. ענייננו בזכות קדימה שהוקנתה מתוקף הסכם בין בעלי המקרקעין, וזו מוסדרת
בסעיף 99 לחוק המקרקעין:
"זכות קדימה על פי הסכם
(א)בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי
המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם
הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה.
(ב)על זכות הקדימה לפי סעיף זה, יחולו הוראות הסעיפים 105-102, בכפוף למוסכם בתנאי הזכות.
42. סעיפים 102-105 לחוק משותפים לזכות הקדימה על שלושת מקורותיה כאמור – מתוקף הסכם; בין יורשי
משק חקלאי; ובין בני זוג. הוראות אלה מסדירות את אופן ההצעה לבעל זכות קדימה, הקיבול והעברת
הזכויות.
43. המשמעות הפשוטה, הליבתית, של לשון המחוקק היא שבעל זכות קדימה זכאי להצעה מבעל המקרקעין
למכור לו את חלקו, בטרם יציעה לצד ג', ובתנאים הנקובים בחוק.
44. יפה לענייננו ולכוונתו של המחוקק, המשמעות שהעניק המלומד ויסמן לזכות הקדימה, בזו הלשון:
8 מתוך 20
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
222222223
30
31
33
29
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
בביטוי 'זכות קדימה' מתכוונים בדרך כלל לעדיפות הניתנת לבעל זכות הקדימה, על פני מעוניינים
אחרים, ברכישת נכס, זכות או שירות. בעל זכות הקדימה אינו רשאי לכוף את הכפוף לזכות הקדימה
למכור לו את הנכס; הוא זכאי רק לכך שבעל הנכס לא יַקְנֶה את הנכס לאחר בטרם הציע לבעל זכות
הקדימה לרכוש את הנכס, בהתאם לתנאים שבהם בעל הנכס מוכן למוכרו לאחר" (ויסמן לעיל – "זכויות
קדימה ופרקי משכון", ע' 1).
45. עיננו הרואות שהכרת המחוקק בזכות קדימה אינה רחבה
שני מקרים בהם מוענקת זכות קדימה
סטטוטורית כאמור, והכרה בזכות קדימה הסכמית, המסויגת בסעיפים 105-102 לחוק (ר' ע"א 513/82
רייזמן נ' וושצ'ין, פ"ד לז(2) 813 (1983)).
–
46. ההכרה המצומצמת בה נקט המחוקק בזכות הקדימה אינה מקרית ונטועה במסדים עקרוניים. בלשונו של
ויסמן לעיל, "העמדה של המשפט הישראלי כלפי זכויות קדימה מסויגת, והחוק מכיר בה ביד קפוצה.
עמדה זו אכן מוצדקת כשנותנים את הדעת לכך שזכויות קדימה פועלות בדרך כלל בצורה עיוורת. בעוד
שהמוטב על פי זכות הקדימה מוגדר וידוע, לא ידועה זהותם ומאפייניהם של אלה הנדחים מפניה.
ה'עיוורון' שבפעולת זכות הקדימה מוחמר ככל ששיטת המשפט אינה נותנת דעתה לקביעת חריגים
לזכויות הקדימה […]" (שם, ע' 95).
47. כאמור, הנתבע לא עמד על אפיון זכותו הנטענת, "זכות סירוב ראשונה" לדבריו, ולא הפנה את בית המשפט
באופן מפורש למקורה. מטענות הנתבע זייל עולה שהוא מכוון בדבריו לקיומה של זכות קדימה מתוקף
הסכמה שהתגבשה בעבר בינו לבין שני אחיו.
48. נזכיר שסעיף 29 לחוק המקרקעין מאפשר לשותפים במקרקעין לעצב את הסכמתם להקניית זכות קדימה
לפי ראות עיניהם, לקבוע את גבולותיה והיקפה – בכפוף להגבלות הדין. אך הנתבע זייל לא העמיד גרסה,
כל שכן גרסה מגובשת בהקשר לזכות הקדימה הנטענת. הנתבע זייל לא הרחיב בתצהירו, והסתפק בטענה
שייזכות הסירוב הראשונה שהובטחה לי כבר לפני שנים רבות ע"י שני אחיי […] ואשר כובדה ע"י בני
משפחתי לאורך השנים".
49. מתשובותיו של הנתבע זייל בחקירתו הנגדית, עולה שהלכה למעשה, גם לשיטת הנתבע זייל, לא הוקנתה לו
על ידי אחיו, במפורש או במשתמע, זכות קדימה בהקשר לנכס בענייננו:
עוייד אטיאס: יופי. אני רוצה לדעת מתי ואיך ניתנה ההבטחה הזאת על ידי כל אחד מהם.
העד, מר ס. כ.: מזמן ידוע זה, כמו שאומרים, (לא ברור), אם מישהו רוצה למכור, קודם נותן
זכות ראשונה לשני. מזמן אבי ודודי.
עוייד אטיאס: כלומר, אתה אומר שזה נוהג משפחתי, זה נוהג, זה, זה, זה מה שמקובל
במשפחה.
.Gentlemen's agreement t
העד, מר ס. כ.:
עוייד אטיאס: Gentlemen's agreement. ועכשיו אני אשאל, האם, אתה אומר שזה עוד
מהתקופה של אבי,
העד, מר ס. כ.: התקופה של הסבא.
9 מתוך 20
23
2
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
22
שראל
בית משפט לענייני משפחה בחיפה
תמ"ש 34771-02-17 כ. ואח' נ' כ. (המנוח) ואח'
עו"ד אטיאס: של הסבא שלך, אז בעצם זה לא משהו שג. או ע. אמרו לך, אלא אתה מסתמך
על,
העד, מר ס. כ.: לא צריך לומר,
לא צריך לומר,
ש:
ת:
זה הרי ידוע מאליו (תמי-בי, ע' 3, ש' 11).
50. הנה כי כן, הנתבע זייל לא הניח בסיס עובדתי או ראייתי לטענתו המרכזית לפיה הוא אוחז בידיו זכות
קדימה מתוקף הסכמת אחיו המנוחים. כשם שנקבע לעיל, נעדרה טענה זו גם בסיס משפטי, ודין הטענה
25
26
27
28
29
30
31
32
להדחות.
אי-רישום הזכות הנטענת
51. יתירה מכך, גם אם היה הנתבע מוכיח קיומו של הסכם בינו לבין אחיו המנוחים המקנה לו זכות ראשונים
כלפי הנכס בענייננו, לא היה בכך לסייע לנתבע זייל הלכה למעשה, בכדי לכוף זכות לכאורה זו על האחיינים.
זכות ראשונים מתוקף סעיף 29 לחוק המקרקעין מקנה לזכאי רשות "לרשום" את זכות הקדימה. ורק
"משעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה". אין חולק
בענייננו שזכות הקדימה הנטענת לא נרשמה. לא נטען אחרת ולא נטען עוד שהיתה כוונה לרשום את זכות
הקדימה.
"אמירה זו, הכופפת לכאורה את זכות הקדימה ההסכמית לרישום, הביאה את בתי המשפט המחוזיים
למסקנה כי עד לרישום זכות הקדימה ההסכמית תלוי מעמדה בטיב הסכמת הצדדים" (ת"א (י-ם)
60007-12-13 חברת שומרי אמונים נ' דב טרבלו, "נבו"י, מיום 22.12.14).
באותו מקרה הובא עוד מדברי המלומד דויטש:
"פשיטא, כי זכות קדימה מכוח הסכם תהפוך לקניינית רק עם הרישום בפנקסי המקרקעין. טרם
הרישום, מעמדה של זכות הקדימה תלוי בכוונת הצדדים. אם התכוונו לרשום בעתיד את הזכות
בפנקסים, מדובר בהתחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, המוגנת כ'זכות שביושר' מול רוכשים, בהתאם
לדיני העסקאות הנוגדות… אם לא התכוונו לרשום בעתיד את זכות הקדימה, המדובר לכאורה בזכות
חוזית גרידא אשר כוחה המחייב יהיה כלפי המתחייב בלבד, ובמישור הנזיקי – כלפי מי שגרם להפרת
חיוב זה, בהתאם לדיני גרם הפרת חוזה ועוולת הרשלנות (מיגל דויטש קניין 46 (כרך ג', תשס"ו) […]".
במקרה אחר נקבע :
"יחד עם זאת, משלא הוסכם כי זכות הקדימה תירשם בפנקסי המקרקעין וקלקשטיין אף נענה לבקשת
ויטליס שלא לרשום הערת אזהרה בגין זכות הקדימה, אין מדובר בזכות קדימה בעלת תוקף קנייני או
מעין קנייני אלא בזכות אובליגטורית בלבד" (ה"פ (מרכז) 36337-07-12 גל קלקשטיין נ' עודד ויטליס,
יינבוי, מיום 17.12.12; ר' עוד ת"א (חי') 54112-02-13 סוניה קטיש נ' אנוור קטיש, יינבויי, מיום 28.9.14;
וגם ה"פ (מרכז) 41415-03-13 אברהם סמאהי נ' דורון ספקטור, יינבויי, מיום 18.6.15).
10 מתוך 20
