לפני
כבוד השופטת יעל בלכר
המבקש
אבשלום אהרון עו"ד
כונס נכסים לצורך רישום בתים משותפים
על נכסי פפו מפעלי בניה (1982) בע"מ
נגד
המשיבים
1. חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות
2. רשות הפיתוח – מחוז ת"א
3. לשכת רישום מקרקעין – מחוז ת"א
4. המפקח על רישום מקרקעין תל אביב
5. מוניקה שפייר עו"ד
פסק דין
המבקש מונה ככונס נכסים על חברת פפו מפעלי בניה (1982) בע"מ (החברה או חברת פפו) לצורך רישום בית משותף במסגרת ה"פ 14318-12-11, על פי פסיקתא שנחתמה ביום 27.6.2012. מדובר בדירות שנבנו ונמכרו על ידי החברה לרוכשים כבר לפני כ- 30 שנים ועד היום טרם נרשם בית משותף, וטרם נרשמו זכויותיהם של רוכשי הדירות כבעלי יחידות בבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין.
מתמונת המצב שציירה המדינה בתשובתה בהליך קודם אחר (ה"פ 7335-10-18) עולה כי המקרקעין רשומים על שם רשות הפיתוח, אף שהעבירה את הזכויות בהן למשיבה 1 (חלמיש), וזו מכרה את הזכויות לחברת פפו, אשר מכרה את הדירות לרוכשים. העברת הזכויות לחלמיש וממנה לחברת פפו לא נרשמה, ולא נרשמה גם העברת הזכויות מחברת פפו לרוכשים. על זכויות המדינה (רשות הפיתוח) במקרקעין רשומות הערות אזהרה לטובת חלק מהרוכשים. לא נרשמה הערת אזהרה על זכויות חברת פפו ולא נרשמה הערה על מינוי כונס הנכסים.
בהליך קודם (ה"פ 7335-10-18) פנה הכונס לבית המשפט על רקע סירובה של רמ"י לאפשר רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות, אשר רישומן נדרש לצורך הבטחת זכויותיהם כל עוד לא בוצע רישום הבית המשותף שצפוי לארוך זמן. הקושי נבע ממחלוקת שהתגלעה בין חלמיש לרמ"י, שעה שכל עוד לא נרשמו הזכויות על שם חלמיש, נדרשה הסכמת רמ"י לרישום הערות האזהרה. רמ"י סירבה לאפשר המשך רישום הערות האזהרה, טלאי על טלאי, ביחס למקרקעין שהזכויות בהן של חלמיש ואשר לגביהם בוצעה פרצלציה (כמו בענייננו), ודרשה מחלמיש לרשום את הזכויות במקרקעין על שמה (או אם ניתן במישרין על שם הרוכשים). לעניין זה נמצא בסופו של דבר פתרון מוסכם. הצדדים ניצלו אכסניה זו להגיע להסכמות נוספת לצורך קידום רישום הבית המשותף וייחוד הדירות לרוכשים, ולבקשתם ניתן להם תוקף של פסק דין מיום 25.4.2021 (ההסכם שניתן לו תוקף של פסק דין בהליך הקודם או "ההסכם"). בחודש יולי 2023 פנה הכונס בבקשה לתיקון פסק הדין וביקש לאפשר רישום הבית המשותף על יסוד תשריט שלא אושר על ידי כל בעלי הזכויות. נטען כי רשימת בעלי הזכויות שבידי הכונס אינה עדכנית, שכן בחלק מהדירות טרם הושלמה העברת הזכויות בספרי החברה, וכי על מנת שלא לעכב את רישום הבית המשותף ורישום הזכויות על שם אותם דיירים שזכויותיהם כן רשומות בספרי החברה – מבוקש לאפשר שימוש בתשריט לצורך רישום הבית המשותף גם ללא חתימת כלל בעלי הזכויות. בהחלטה מיום 30.7.2023 דחיתי את הבקשה תוך שקבעתי כי "כפי שציינתי והבהרתי במפורש כבר בפסק הדין מיום 25.4.21 מטרתו של ההליך בתיק (סגור) זה הייתה לפתור בעיה שנוצרה בשל מחלוקת בין המשיבות חלמיש ורמ"י, שלא אפשרה לרשום הערות אזהרה לטובת הרוכשים. מדובר בהליך ספציפי שפתח הכונס לפתרון המחלוקות מול המשיבים 1-2 ובשם כלל בעלי הזכויות. מחלוקת זו נפתרה ובכך הסתיימה מלאכתו של בית המשפט. אין מדובר ב'תיק מדף' לפתרון כל סוגיה או עניין שמתעורר בדרך לרישום הזכויות. כעת מבקשים הצדדים לערוך שינויים שמטרתם לאפשר רישום הבית המשותף והדירות ללא הסכמת כלל בעלי הזכויות. זוהי חזית מריבה אחרת, בין הרוכשים לבין עצמם או בין הכונס לבין חלק מהרוכשים (זהותם לא ברורה ואינם בעלי דין במעמדם ככאלה, אל מול הכונס או אל מול כלל בעלי הזכויות האחרים, והיו 'מיוצגים' בהליך בתיק סגור זה ע"י הכונס-המבקש). על הכונס לפעול לפי הצורך בהליכים מתאימים שהרוכשים צד להם (שלא במסגרת תיק זה). למותר לציין כי גם אין מקום להכריע בעניינים שבנהלי הרישום ובכך לגרוע מזכויות הבעלים שנטען כי אינם משתפים פעולה מבלי שיתקיים הליך מתאים כאמור, שהם צד לו" (להלן: ההחלטה מיום 30.7.2023 או ההחלטה בהליך הקודם) (ההדגשה בקו נוספה על ידי בהחלטה זו – י' ב').
כעת פתח הכונס בהליך חדש בבית משפט זה ובמסגרתו הוגשה בקשה למתן הוראות, בה התבקש בית המשפט לאפשר רישום הבית המשותף על יסוד תשריט שלא אושר על ידי כל בעלי הזכויות. זו אותה גברת בשינוי אדרת. גם הפעם התבקש להתיר את הנ"ל בדרך של בקשה לתיקון ההסכם שניתן לו תוקף של פסק דין, תוך התעלמות מהפגמים המהותיים שנפלו בבקשה זו (שפורטו בהחלטתי מיום 30.7.2023), וכאילו הפתרון לכל אלה הוא בהגשת אותה בקשה בהליך נפרד. לא אלה פני הדברים. הכונס ציין (סעיף 3 לתובענה) כי הואיל ואין בידו את כל הסכמי המכר שבין החברה לרוכשים המקוריים ובין האחרונים לרוכשים "יד שניה" (והלאה), ואף ייתכן כי החברה חתמה גם על הסכמים נוספים שאינם בידיעתו, "אין ביכולתו לקבוע באופן ברור את אופן רישום ההצמדות, שכן לא עומד לפניו המידע העובדתי הנדרש". על כן במסגרת ההליך הקודם ועל מנת לקדם את רישום הבית והזכויות בדירות על שם הרוכשים, הושג ההסכם שקיבל תוקף של פסק דין, אשר לפיו כל דיירי הבניין יחתמו על תשריט בית משותף שבו יצוינו גם ההצמדות לכל דירה. כעת מבוקש לתקן את ההסכם ולקבוע כי יידרשו אך ורק חתימות של דיירים אשר זכויותיהם רשומות בספרי החברה. ועוד מבוקש לקבוע כי ככל שיחסרו חתימות של מי מבעלי הזכויות הרשומים בספרי החברה, כי אז ניתן יהא להסתפק גם בחתימה של 75% מאלה הרשומים בספרי החברה. הכונס ציין כי רשימת בעלי הזכויות המצויה בידו אינה עדכנית, שכן בחלק מהדירות טרם הושלמה העברת הזכויות בספרי החברה, הליכי העברת הזכויות אורכים זמן רב בשל קשיים שונים לרבות העדר שיתוף פעולה מצד חלק מבעלי הזכויות ורישום הבית המשותף מתעכב תוך פגיעה בבעלי הזכויות שזכותם רשומה בספרי החברה.
ביקשתי לקבל הבהרת הכונס, כך שיפרט וינמק מדוע לא ניתן לקבל הסכמת כל אחד מבעלי הזכויות, שכן על פניו, אי השלמת העברת הזכויות בספרי החברה אינה מונעת פנייה לאותם בעלי זכויות לקבלת הסכמתם. כן הוריתי לכונס לערוך מסמך ברור ותמציתי לשיקוף מצב הזכויות שיתייחס גם לכל אחת מהדירות ויבהיר ביחס לאיזו דירה לא ידוע מי בעל הזכויות, מדוע זהותו אינה ידועה ומהם המאמצים שנעשו לאיתור בעל הזכויות.
הבהרת הכונס לא הניחה את דעתי. עיינתי בטבלה שהגיש ולא מצאתי כי קיימת דירה שאין לגביה כל מידע בדבר זהות בעלי הזכויות. סומנו (בצהוב) דירות שלגביהן טרם הושלמה העברת זכויות בספרי החברה, אך אין מדובר באנשים עלומים שלא ניתן לאתרם (ובמאמר מוסגר אציין כי גם קשיי איתור ממשיים אינם פוטרים מצירוף צד רלבנטי. לעיתים ניתן לבקש תחליף המצאה וכו'). בעלי זכויות אלה, שהזכויות לא הועברו על שמם בספרי החברה, לא צורפו להליך שלפניי. כפי שכבר ציינתי בהחלטה מיום 30.7.2023, אין מקום לאפשר בהליך שאין בעלי זכויות אלה צד לו, הגשת תשריט לרישום בית משותף ללא הסכמתם. וזאת במיוחד בשים לב לכך שמצב הדברים ביחס להצמדות אינו נהיר לכונס, והצורך בהסכמות הדיירים כפי שנקבע בהסכם נבע מהעדר מסמכים בעניין זה, ועל מנת לפתור בעיה זו ולקבוע את ההצמדות. וודאי שלא ניתן לקפח זכותם של בעלי זכויות אלה וליתן הוראות כמבוקש בהליך שאין הם צד לו, בכסות של בקשה לתיקון פסק הדין שנתן תוקף של פסק דין להסכם בין הצדדים בהליך הקודם; ואין המבקש יוצא ידי חובתו כלפיהם של בעלי הזכויות שאינם רשומים בספרי החברה, בכך שהתקבלה הסכמתם של הצדדים לאותו הסכם שתיקונו מבוקש. לא רק שמדובר בקיפוח זכותם להביע עמדה בכל הקשור להצמדות (בשונה מבעלי הזכויות הרשומים בספרי החברה), אלא שגם בית המשפט מתבקש לאשר את המבוקש "על חלק", שכן בתובענה זו אין כל מידע מהותי לגבי ההצמדות, התשריט הרלבנטי לא הוצג, ולא הובאה בה כל סוגיה או מחלוקת בעניין זה. הבקשה אף אינה מצביעה על קושי או חוסר שיתוף פעולה ספציפי של בעל זכויות כזה או אחר. לא פורט שנעשו ניסיונות לפנות לבעלי הזכויות הללו קודם להגשת תובענה זו שמא יתייתר (כמצופה). קושי דומה עולה גם ביחס לבקשה לקבוע כי די בחתימת 75% מבעלי הזכויות הרשומים בספרי החברה על התשריט.
מכל האמור ניתן לסכם ולומר, כי להליך זה לא צורפו הצדדים הרלבנטיים (לכל הפחות, בעלי הזכויות שאינם רשומים בספרי החברה). אין טענה כי ניסיונות לאיתורם עלו בתוהו, וממילא קשיי איתור אינם טעם שמצדיק ניהול הליך בעניינם מבלי שזומנו כדין. גם הטענות לחוסר שיתוף פעולה ברישום, ערטילאיות. בנוסף לכך, לא הוצג טעם שבדין שיש בו לבסס קיפוח זכותם של אלה ו"על החלק", כשלגופו של עניין אין התובענה מצביעה על מצב הדברים ביחס להצמדות ועל המחלוקת עם אותם בעלי זכויות, ככל שקיימת. ועוד – בקשה למתן הוראות לתיקון פסק הדין שנתן תוקף להסכמות בין הכונס והמשיבים (הצדדים להליך שם ולתובענה זו), אינה האכסניה ואינה הדרך להשגת הסעד המבוקש, בדמות קביעת התנאים המהותיים לרישום הבית המשותף תוך ייחוד הדירות לבעלי הזכויות, וקביעת טיב והיקף הזכויות שייוחדו לכל בעל דירה לרבות ההצמדות. משכך, אני מורה על מחיקת התובענה.
אבהיר כי לא מצאתי לאפשר תיקונה של התובענה טרם מחיקתה, לאור הפגמים הנזכרים היורדים לשורש העניין, מהחל ועד כלה. ממילא, כאמור, גם אין הליך זה האכסניה המתאימה לדבר. בידי הכונס, כמו גם כל בעל זכויות אחר במקרקעין, להגיש בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין על דרך רישום בית משותף לבית משפט השלום שהדבר מצוי בסמכותו, תוך צירוף כל בעלי הזכויות כצד להליך (ראו למשל ה"פ 39926-06-20 תנעזר נ' סינגר מיום 15.9.2020). למותר לציין כי במסגרת זו יהא בידי הכונס לפי העניין והצורך לבקש היתר לעשות שימוש בתשריט כזה או אחר גם בהעדר חתימתו של בעל זכויות פלוני, או לבקש להורות כי יוסמך לחתום בשם מי מבעלי הזכויות בשל חוסר שיתוף פעולה וכיוצ"ב. הכל בכפוף לכל דין ולפי שיקול דעתו של בית המשפט (ואיני קובעת דבר לגופו של עניין). במסגרת זו ניתן יהיה גם לברר בקשות שונות למתן הוראות או לפתוח בהליכים אחרים שיידרשו לצורך הרישום באישור בית המשפט של פירוק השיתוף ועל פי שיקול דעתו. הכל תוך פיקוח וניהול כלל ההליכים בעניין בידי בית משפט השלום, שיידרש גם לסוגיית שכרו של הכונס (סוגיה שמצא הכונס להרחיב ולהעלות בהקדמה לטבלת הזכויות שצירף במסגרת ההבהרה).
סוף דבר: על יסוד כל האמור, התובענה נמחקת והתיק ייסגר.
המזכירות תדוור לצדדים ותעקוב
ניתנה היום, כ"ד כסלו תשפ"ד, 07 דצמבר 2023, בהעדר הצדדים.
