נוסח מותר בפרסום (בהתאם להחלטה נפרדת מהיום)
15.3.2023
לפני כבוד השופטת תמר בר-אשר
התובעים והנתבעים שכנגד
1.יוסף פינק
2.ישראל פינק
נגד
הנתבע והתובע שכנגד
1.האפוטרופוס הכללי, כמנהל נכסיהם העזובים
של צ' יוסף יחזקאל וג' ר'
2.ד"ר ג' מ'
3.צ' ס'
4.א' נ'
באי-כוח התובעים והנתבעים שכנגד: עו"ד הראל ארנון, עו"ד גלי פרלמן
באת-כוח הנתבע והתובע שכנגד: עו"ד שירה אבנת
פסק דין חלקי
במוקד התובענות עומד נכס מקרקעין (בית ומגרש צמוד) שלגביו ניתנו לאפוטרופוס הכללי (הנתבע והתובע שכנגד; להלן – האפוטרופוס הכללי) צווי ניהול, אך על-פי טענת התובעים והנתבעים שכנגד (להלן – התובעים), הם בעלי הנכס. בתביעתם העיקרית עותרים התובעים להורות על ביטול צווי הניהול ולמתן צו המצהיר כי הם מוגנים מפני תשלום דמי שימוש או פינויים מהנכס. לחלופין עתרו למתן צו המצהיר כי הם דיירים מוגנים בנכס או כי הם זכאים לרכישתו.
האפוטרופוס הכללי טען כי הוכח כי הנכס הוא "נכס עזוב", כי התובעים לא הוכיחו את זכויותיהם הנטענות בנכס ומאחר שטרם אותרו יורשיהם החוקיים של בעליו, יש להותיר את צווי הניהול על כנם. בתביעה שכנגד עתר האפוטרופוס הכללי לחייב את התובעים בתשלום דמי שימוש, שאם לא כן, יידרשו לפנות את הנכס.
א. ההסדר הדיוני
2. הראיות שבידי הצדדים הן בעיקרן מסמכים מלפני שנים רבות ואף אין מחלוקת על כך שאין בין החיים מי שיכול להעיד על העובדות העומדות במוקד המחלוקות מידיעה אישית. על רקע עובדות אלו הוסכם בדיון מיום 14.7.2021 על הסדר דיוני שלפיו הצדדים יגישו את ראיותיהם בכתב, המצהירים לא ייחקרו על תצהיריהם ולאחר מכן הצדדים יסכמו את טענותיהם בכתב בעניין המחלוקות הנוגעות למתן צווי הניהול ולזכויותיהם הנטענות של התובעים (התביעה העיקרית). עוד הוסכם, כי לאחר ההכרעה בשאלות אלו ובהתאם לתוצאתה, ייקבע מתווה לדיון בנושא השמאות (הנוגע לתביעה שכנגד). בהתאם להסכמה זו, הגשת הראיות הושלמה ביום 10.4.2022 ולאחר מכן הוגשו סיכומי הצדדים (מטעם התובעים ביום 8.6.2022, מטעם האפוטרופוס הכללי ביום 3.10.2022 וסיכומי התשובה הוגשו ביום 14.11.2022).
ב. רקע ועיקרי העובדות
רקע כללי והרקע להגשת התביעה העיקרית
3. נושא התביעה הוא שאלת תקפותם של צווי ניהול שניתנו לאפוטרופוס הכללי לבקשתו, ביום 14.2.2019 בבית המשפט המחוזי בירושלים (נע"ד 10714-02-19; נע"ד 10840-02-19 (להלן – צווי הניהול)), לניהול נכסיהם העזובים של יוסף יחזקאל צ' וג' ר' ז"ל (להלן, לפי העניין – מר ר'; גב' ר'; בני הזוג ר'). הנכס אשר לגביו ניתנו הצווים הוא נכס מקרקעין לא מוסדרים מסוג מוּלְכְּ (קרקע פרטית), הכולל מגרש ששטחו כ-165 מ"ר ובית חד קומתי, אשר ככל הנראה נבנה בשנת 1890 לערך, ברחוב ==== = בירושלים, הידוע כחלקה == בגוש ====, הרשום בפנקס השטרות על שם בני הזוג ר' בחלקים שווים (להלן – הנכס).
התובעים מחזיקים בנכס וגרים בו. על-פי טענתם, ישראל פינק ז"ל (להלן – ישראל פינק או ישראל או הסבא), החל להחזיק בנכס בסוף שנות העשרים של המאה הקודמת ומאז ועד היום, מעל תשעים שנה, מחזיקה משפחתו בנכס. התובע 1, יוסף פינק יליד שנת 1931 (להלן – התובע), הוא בנו של הסבא ועל-פי טענתו, הוא גר בנכס כל חייו. התובע 2, שאף שמו הוא ישראל פינק (להלן – התובע 2), הוא בנו של התובע ונכדו של ישראל הסבא, ומאז שנת 2009 הוא גר בנכס עם משפחתו ועם אביו.
4. בתחילת שנת 2010 ביקש התובע להסדיר את רישום הנכס על שמו ולשם כך הגיש ביום 18.1.2010 אל לשכת רישום המקרקעין בקשה לרישום ראשון של הנכס על שמו. אז התברר כי מי שרשומה כבעלת הנכס במסמכי מס רכוש, היא הגב' רבקה ס' (להלן – רבקה). לפיכך הובהר לתובע כי עליו להמציא פסק-דין המבסס את העברת הזכויות מרבקה אליו. בהתאם לכך הגיש התובע תביעה בדרך של המרצת פתיחה, שבה עתר להצהיר כי ישראל היה בעליו של הנכס ולפיכך יש להורות לרשם המקרקעין להמשיך בהליכי הרישום הראשון של הנכס ורישומו על שמו (ה"פ (מחוזי ירושלים) 01-12-==== (להלן – התביעה לרישום ראשון)).
האפוטרופוס הכללי, אשר צורף כמשיב לתביעה לרישום ראשון, פתח בחקירה בהתאם לסמכותו מכוח סעיף 5 בחוק האפוטרופוס הכללי, התשל"ח-1978 (להלן – חוק האפוטרופוס הכללי או החוק), מתוך ניסיון לאתר את רבקה. במהלך פעולות האיתור הנרחבות שנקט אותרו שלושת יורשיה של רבקה, הנתבעים 4-2, הגרים בארצות הברית ולפיכך הם צורפו אל התובענה האמורה. עם זאת, בשלב מסוים הודיע בא-כוחם על הפסקת הייצוג, אך מאז הם לא הודיעו על ייצוג חלופי.
בעקבות איתור הנתבעים 4-2 וקבלת מסמכים מהנתבעת 2, הנוגעים לנכס הרשום בספר ירושלים (מ) == דף === (כפי שעוד יפורט בהמשך הדברים), קבעו אגף רישום והסדר מקרקעין ומרכז מיפוי ישראל, כי ישנה התאמה בין הרישום האמור בספר ירושלים ובין הנכס שלגביו התבקש הרישום הראשון (גוש ==== חלקה ==), וכי הנכס רשום בפנקס השטרות על שם בני הזוג ר' בחלקים שווים. כן עלה, כי רבקה היא בתם של בני הזוג. מעת שהתברר כי הנכס כבר רשום כאמור, כך שאין מדובר ברישום ראשון, התביעה לרישום ראשון נמחקה (פסק-דין מיום 2017.=.=).
5. אותה עת נמשכו הליכי האיתור המקיפים והנרחבים שנקט האפוטרופוס הכללי לשם איתור יורשי בני הזוג ר' וכן לשם בדיקה אם הנכס הוא בגדר "נכס עזוב", כהגדרתו בסעיף 1 בחוק האפוטרופוס הכללי. בעקבות הממצאים שעלו מהליכי האיתור אשר יפורטו בהמשך הדברים, הגיע האפוטרופוס הכללי לכלל מסקנה כי הנכס הוא "נכס עזוב". לפיכך, בהתאם לבקשתו וכאמור, ביום 14.2.2019 ניתנו צווי הניהול לניהול הנכס.
ביום 21.11.2019 פנה האפוטרופוס הכללי אל בא-כוח התובעים בדרישה להסדרת מגורי התובעים בנכס בדרך של תשלום דמי שימוש ראויים וכן התבקש תיאום כניסת שמאי לשם עריכת שומה לקביעת דמי השימוש. ביום 4.1.2020 השיבו התובעים באמצעות בא-כוחם, טענו כי לא היה מקום למתן צווי הניהול וכי הם דוחים את הדרישה לתשלום דמי שימוש. האפוטרופוס הכללי מצדו שלח עוד שתי פניות אל בא-כוח התובעים, ביום 4.2.2020 וביום 9.2.2020, אך התובעים לא אפשרו את כניסת השמאי אל הנכס ואף לא השיבו לפניות אלו.
ביום 29.6.2020 הוגשה תביעת התובעים הנדונה אשר במסגרתה עתרו לביטול צווי הניהול וביום 31.12.2020 הוגשה התביעה שכנגד מטעם האפוטרופוס הכללי אשר לפיה נתבעים התובעים לשלם דמי שימוש ראויים, שאם לא כן יידרש פינויים מהנכס. עם הגשת תביעת התובעים התבקש היתר המצאה של התביעה אל מחוץ לתחום השיפוט ובהתאם להיתר שניתן, התביעה הומצאה בארצות הברית לידי הנתבעים 4-2, אך לא הוגש כתב הגנה מטעמם.
לאחר הגשת התובענות הוגשה מטעם האפוטרופוס הכללי בקשה להורות לתובעים לאפשר לשמאי מטעמו להיכנס אל הנכס לשם עריכת חוות דעתו, אך התובעים הוסיפו לעמוד בסירובם, בלי שהציגו נימוק ממשי להתנגדותם. מטעם זה, ממצאי חוות דעת השמאי מטעם האפוטרופוס הכללי, נקבעו על בסיס אומדן. זאת לעומת ממצאי חוות דעת השמאי מטעם התובעים.
6. תחילה נעמוד על עיקרי המידע והעובדות בעניין הנכס על-פי הראיות והממצאים שאסף האפוטרופוס הכללי במהלך הליכי האיתור והחקירה שערך לשם איתור בעלי הנכס ויורשיהם. לאחר מכן תובא גרסתם העובדתית של התובעים, תוך פירוט עיקרי ראיותיהם.
המידע על אודות הנכס ובעליו על-פי ממצאי חקירת האפוטרופוס הכללי
7. התשתית העובדתית שפרש האפוטרופוס הכללי והמסמכים שעליהם היא נסמכת מבוססים על ממצאי הליכי האיתור והחקירה שנערכו מטעמו בהתאם לסמכויותיו מכוח החוק ואשר ננקטו מתוך ניסיון לאתר את יורשי בעלי הנכס, עוד קודם להגשת בקשתו למתן צווי הניהול. ממצאי חקירה אלו הובילו אל מקצת צאצאיהם של בני הזוג ר' ואל מספר מסמכים בעניין הנכס. כל זאת כפי שפורט בתצהירה של הגב' ורד דן, מהמחלקה לאיתור נכסים עזובים ובעלי זכויות, אשר טיפלה בתיק האיתור, וכן בתצהירה של הגב' נילי רבי, מפקחת נכסים במחלקה לניהול נכסים באפוטרופוס הכללי.
8. על-פי הרישום בפנקס השטרות ועל-פי צילום תעודת הרישום של הנכס (קושאן), בני הזוג ר' רכשו את הנכס ביום 1925.=.=. כעבור כחודשיים, ביום =' ב== תרפ"ו (1926.=.=) עשו בני הזוג צוואה הדדית בפני שלושה מחברי הרבנות הראשית בירושלים (הרב צבי פסח פראנק, הרב אברהם פילוסוף והרב פישל ברנשטיין) (להלן – הצוואה).
על-פי צוואתם, בני הזוג ר' הורישו את ביתם בשכונת כרם בירושלים לארבעת ילדיהם. שלושת בניהם, א', י'-ל' וז' ובתם, רבקה י' אשת ר' ש' ש', אשר אין מחלוקת כי הכוונה היא לרבקה ס' (רבקה), "להם ולבניהם ולבני בניהם אחריהם עד סוף כל הדורות בתנאי שלא יימכר ולא יגאל ולא יתמשכן לעולם". עוד נקבע בצוואה, כי אם מי משני בני הזוג ילך לעולמו קודם, כי אז השני "יהיה השליח על הבית, בתנאי שאין לו רשות למכור ולמשכן לשום אדם". לאחר פטירת שני בני הזוג, הגדול בשנים מבין ילדיהם יהיה "האפוטרופוס על הבית" וכך יהיו גם "יוצאי חלציהם וכן על זה הדרך עד סוף כל הדורות". אם מי מהם לא יוכל לגור בארץ ישראל, כי אז יהיה עליו "למנות בא-כוח במקומו להשגיח על הבית ולהשכירו וכל הדרוש להבית ותיקוניו". לאחר הוראה זו, מובאת הוראה (שנכתבה ביידיש, אך תרגומה המקצועי לעברית הובא מטעם האפוטרופוס הכללי), המורה כי אם מי מילדי בני הזוג לא יזדקק לדמי שכר הדירה, כי אז הם יחולקו לעניים, תלמידי חכמים על-פי דעתם של האנשים שמונו לכך.
9. ביום 1928.=.=, כשלוש שנים לאחר חתימת הצוואה, נפטר מר ר' וביום 1929.=.= ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים צו לקיום צוואתו שעל-פיו אלמנתו, הגב' ר', מונתה למנהלת עזבונו. כשנה לאחר פטירת מר ר', ביום 1929.=.=, נפטרה הגב' ר', אך לא ידוע אם ניתן בעניינה צו קיום צוואה ומכל מקום, צו כאמור, לא אותר. שני בני הזוג ר' קבורים בישראל, בהר הזיתים (הוגשו רישומי קבריהם ומועדי פטירתם), אולם במסגרת הפעולות לאיתור מידע זה ואיתור קבריהם, לא הוברר מי טיפל בקבורתם.
10. רבקה ס', בתם של בני הזוג ר' (המכונה בצוואה כ" רבקה י' אשת ר' ש' ש'" ואשר בחלק מהמסמכים שם משפחתה נכתב "ש'" או "ס'"), היא ילידת 1891.=.=. רוב חייה היא גרה בארצות הברית, עד פטירתה שם (בלוס אנג'לס, קליפורניה) בחודש ==== 1980, לאחר שבשנים שקדמו לפטירתה, ככל הנראה דעתה לא הייתה צלולה.
ביום 1929.=.= שהתה רבקה בירושלים וחתמה על ייפוי כוח המייפה את כוחה של אמה, הגב' ר', לטפל בנכסיה בארץ. על-פי האמור בו, אותה עת כתובתה הייתה בניו-יורק. ביום 1930.=.=, לאחר פטירת אמה, ערכה רבקה ייפוי כוח בניו-יורק המייפה את כוחו של ישראל פינק, מי שככל הנראה היה בקשרי חברות עם בני הזוג ר', כדי שיטפל בעיזבונה של אמה, הגב' ר', יתפוס חזקה בנכס, ינהל אותו וישכיר אותו ויעביר אליה את יתרת הכסף שיישאר מדמי השכירות לאחר תשלום המסים והוצאות החזקת הבית. על-פי ייפוי הכוח, דובר בנכס שהיה שייך לגב' ר' (לאחר פטירת מר ר'), ובמועד עריכתו היה שייך לרבקה. כן צוין כי ישראל גר "ליד בניין שנלר, כרם, ירושלים", תיאור שעשוי להתאים למגוריו בנכס. עותק ייפוי הכוח שאותר, אינו חתום.
11. לרבקה הייתה בת אחת, סופי (===) סא', ילידת 20.1.1926, אשר נפטרה בגיל צעיר (כבת 40), ביום 1965.=.=, קודם פטירת אמה, רבקה. לסופי יש שלושה ילדים, נכדיה של רבקה, שהם הנתבעים 4-2. שלושת אחיה של רבקה הנזכרים בצוואה לא אותרו ואף לא ידוע מה עלה בגורלם. על-פי מידע שאיתר האפוטרופוס הכללי, אחד מהם (לא נאמר מי מהשלושה) נהרג במלחמת העולם הראשונה. עוד עלה ממידע זה, כי במהלך כל השנים לא היה כל קשר בין בני משפחת ישראל הסבא וצאצאיו, בהם התובעים, לבין מי מצאצאי בני הזוג ר' ויורשיהם.
12. בכל הנוגע לנכס ולרישומיו, המידע שאיתר האפוטרופוס הכללי העלה, כי ברישומי רשויות המס ובתיק הנכס בעיריית ירושלים הקיימים, רבקה הייתה רשומה כבעלת הנכס לכל הפחות עד שנת 1964 וכן צוין שם כי מקום מגוריה בארצות הברית. בכל אותם רישומים ישראל נרשם כמיופה כוחה של רבקה, כמי שפעל בשמה או כמי שהחזיק בנכס. כך עלה ממסמכי עיריית ירושלים הבאים: בגיליון רישומי הערכה של הנכס לשנים 1949-1948 נכתב כי רבקה היא בעלת הנכס וכי ישראל מחזיק בו ובהערה נכתב כי אינו משלם דמי שכירות; בגיליון הערכה לשנים 1954-1953 נכתב אותו מידע וכן נאמר כי ישראל נכנס לנכס בשנת 1940; בהודעת ערר על ארנונה לשנת 1955 נכתב כי רבקה היא בעלת הנכס וכי ישראל גר בו; בדו"ח בעניין תיקונים או שינוי פרטים ברשימת ההערכה של הנכס משנת 1956, תוקן שם משפחתה של רבקה ל"ש==="; בהצהרת שכירות משנת 1963 של ישראל, צוין כי בעלת הנכס היא רבקה; בהחלטת ועדת ערר בעניין הארנונה משנת 1964 ובהודעת שומה משנה זו נאמר כי בעלת הנכס היא רבקה וכי ישראל מחזיק בו; בתכנית הנכס משנת 1974 צוין כי המחזיק הנוכחי הוא ישראל; הודעת שינוי חיובי ארנונה משנת 1974 מוענה אל ישראל.
13. לאחר איתור נכדתה של רבקה (ד"ר ג' מ', הנתבעת 2), היא העבירה אל האפוטרופוס הכללי את צילומי המסמכים הבאים אשר היו ברשותה (שהוזכרו לעיל), בצירוף מכתב נלווה מיום 2.5.2015: נסח הרישום החלקי של הנכס; תעודת הרישום של הנכס (קושאן); צוואת בני הזוג ר'; צו ניהול עזבונו של מר ר' משנת 1929; ייפוי הכוח החתום של רבקה מיום 1929.=.=; ייפוי הכוח (לא חתום) של רבקה, מיום 1930.=.=.
14. פעולות האיתור שנקט האפוטרופוס הכללי כללו גם פנייה מיום 1.10.2014 אל בא-כוח התובע דאז, לשם קבלת מידע ופרטים בעניין הנכס, בעניין רבקה ובעניין הקשר בין אביו, ישראל, לרבקה. במענה לכך השיב התובע ביום 27.10.2014 באמצעות בא-כוחו, כי לא היה קשר בין התובע לרבקה וכי למיטב ידיעתו, אף לאביו, ישראל (הסבא), לא היה עמה קשר. כן נאמר, כי התובע מעולם לא פגש אותה, לא ידוע לו על ביקור שלה בנכס, התובע מעולם לא שילם לה דבר ולמיטב ידיעתו, אף אביו לא שילם לה דבר. עוד נאמר, כי לפי הזכור לתובע, רבקה היא בתו של הבעלים הקודם של הנכס, היא גרה בארצות הברית ומעולם לא גרה בארץ וכי אביה (מר ר') העביר את הזכויות בנכס לאביו של התובע, ישראל. כן נאמר, כי התובע, ששמו יוסף, קרוי על שמו, "ככל הנראה מכוח הבטחה שאביו של התובע ז"ל הבטיח בזמנו למר ר' ז"ל שנפטר ללא בנים".
המידע על אודות הנכס ובעליו על-פי טענות התובעים וראיותיהם
15. טענותיהם העובדתיות של התובעים הובאו בתצהירים מטעמם, הזהים בעיקרם בכל הנוגע לשאלות העומדות במוקד המחלוקות. תמצית טענותיהם היא כי התובע (יוסף פינק) גר בנכס מאז נולד בשנת 1931 ועד היום וכן כי מאז שנת 2009 גם הנתבע 2 ומשפחתו גרים עמו בנכס. על-פי טענת התובעים, ישראל (הסבא) נהג לספר לתובע שבשנת 1929 לערך, הם קיבלו את הנכס במתנה מבני הזוג ר'. על-פי טענתם, מתן הנכס במתנה היה על רקע קשרי החברות בין הסבא, ישראל, לבין בני הזוג ורצונם לתרום להתיישבות היהודית בפלשתינה כדי להבטיח שהנכס שרכשו יישאר בידיים יהודיות-אורתודוכסיות. עוד נטען, כי כאות לאותה חברות קראו לתובע כשמו של מר ר', אשר "פילל לצאצא שיישא את שמו". מאז ועד היום הסבא ישראל ואחריו התובעים נהגו בנכס מנהג בעלים ובמהלך השנים אף השקיעו בתיקונו ובהשבחתו סכומי כסף ניכרים.
16. קודם שנפנה אל גרסת התובעים בתביעה הנדונה ביתר פירוט, ראוי לעמוד על גרסת התובע במסגרת תביעתו לרישום ראשון, אשר כאמור, הוגשה ביום 5.1.2014 (העתקה בצירוף נספחיה צורף אל התצהירים מטעם האפוטרופוס הכללי). הנטען בתביעה זו, בתצהירו של התובע התומך בה ואף במסמכים נוספים אשר צורפו כנספחיה, שונה מהגרסה המוצגת בתביעתם הנדונה של התובעים.
תמצית העובדות אשר נטענו בתביעה לרישום ראשון, הן כי התובע גר בנכס מאז שנולד בשנת 1931 וכי משפחתו החלה לגור בו מספר שנים קודם לידתו. על-פי הידוע לו, הנכס שייך לאביו, ישראל, שהעביר אותו אליו וכי בכל השנים המשפחה נהגה בנכס מנהג בעלים, לרבות בכל הנוגע לתשלומי מסים החלים על בעל הנכס ובכל הנוגע לקשר עם הרשויות ועם צדדים שלישיים. כך גם בכל הנוגע להשבחת הנכס בסכומים ניכרים שהושקעו בו במהלך השנים. לפיכך ומאחר שהמקרקעין כלל אינם רשומים, התובע פעל לרישומם בהליך של רישום ראשון ולשם כך פעל לאיסוף המסמכים הדרושים, לרבות פניה אל המרכז למיפוי ישראל והכנת תשריט מודד כנדרש. במכתבו מיום 6.6.2011 הודיע המפקח על המקרקעין לתובע, כי לשם המשך הטיפול בבקשה לרישום ראשון, עליו להמציא פסק-דין הקובע כי ישראל הסבא הוא בעל הנכס. כן הומלץ לתובע לצרף אל התביעה כנתבעים את האפוטרופוס הכללי ואת רבקה, בהיותה רשומה כבעלת הנכס בחלק ממסמכי המסים הישנים.
על-פי הנטען בכתב התביעה, התובע ניסה לאתר את רבקה באמצעות משרד חקירות, אך לא עלה בידיו לאתרה. ממכתבו הקצר של משרד החקירות מיום 18.12.2013 עלה, כי ניסיון האיתור כלל בדיקה שטחית של מספר כלשהו, שהתברר כי אינו מספר תעודת זהות וכן ניסיון לאתר אישה הנושאת את שמה או שם דומה בישראל, בין כאזרחית, כתושבת חוץ או כתיירת (שם, נספח ה'). נראה כי הייתה זו בדיקה שטחית ביותר מאחר שלא היה בסיס להנחה שלרבקה עשוי להיות מספר תעודת זהות ישראלית (אשר ניתנו לאזרחי ישראל לאחר שנת 1948); בשל תאריכי המסמכים שבהם היא צוינה כבעלת הנכס, לא היה סביר שהיא תהיה בחיים אותה עת או במועד קרוב; מאחר שבכל המסמכים צוין שמקום מגוריה בארצות הברית, הניסיון לאתרה רק בגבולות ישראל תמוה.
אף אין להתפלא כי לא נעשה ניסיון ממשי מצד התובע כדי לאתר את רבקה או את צאצאיה. שכן, בתצהיר התומך בתביעה לרישום ראשון הצהיר התובע כי "דבר אחד ברור לי ללא ספק, בכל שנות חיי מעולם לא פנה אליי אדם, בשמו או בשם אותה גב' ס' [רבקה], וטען לזכויות כלשהם בנכס. בכל שנות חיי אני גר בנכס בידיעה ברורה כי הנכס היה שייך להורי והועבר אליי" (שם, פסקה 12). הצהרה זו עתידה להתברר כלא נכונה. מכל מקום, בתצהיר האמור הוסיף התובע וטען כי במהלך השנים משפחתו השקיעה ממון רב בהשבחת הנכס ובהחזקתו.
עיון בכתב התביעה (המרצת הפתיחה), בתצהיר התומך בה ובכל נספחיה, מעלה כי בני הזוג ר' כלל אינם מוזכרים בשום מקום; לא בכתב התביעה ובתצהיר ולא באף לא מסמך אחד מבין נספחי התביעה. בדומה, במכתב הפנייה אל לשכת רישום מקרקעין בעניין הבקשה לרישום ראשון, מיום 18.1.2010, ובתצהירו של התובע התומך בבקשה זו (מיום 19.1.2010), אף אין כל אזכור של בני הזוג ר' או של רבקה. רק מאוחר יותר, במכתבו של בא-כוח התובע אל לשכת רישום מקרקעין, מיום 19.1.2011, אשר נכתב במענה לפניית המפקח על המקרקעין, הוזכרה רבקה לראשונה, תוך שיבוש שם משפחתה. בין השאר נאמר שם, כי "ידוע לנו כי באישור מס הרכוש העדכני משנת 2007, אותו צירפנו לתיק, רשום כי שם הבעלים הוא 'ס== [השיבוש במקור] רבקה ע"י פינק ישראל', וכי אין לנו הסבר מדוע כך נרשם. ככל הנראה אותה גב' ס== הייתה מהמשפחה שהעבירה את הזכויות במקרקעין לאבי המבקש, מר ישראל פינק ז"ל ולאור כך שמסיבה כלשהי לא הושלם הרישום הפורמלי של העברת הזכויות, נשאר ברשויות מס רכוש השם 'ס==' תוך הבהרה שישראל פינק הוא מיופה הכוח לצורך נכס זה" (ההדגשה אינה במקור) (שם, פסקאות 7-6). בחלק מהמסמכים שצורפו לתביעה לרישום ראשון, שאף צורפו גם לתצהירים שהוגשו במסגרת התביעה הנדונה (כפי שעוד יפורט בהמשך הדברים), אמנם צוין כי בעלת הנכס היא רבקה או רבקה על-ידי ישראל, שפעל בשמה.
עד כאן העובדות כפי שהוצגו במסגרת התביעה לרישום ראשון משנת 2014. בתביעה הנדונה וכפי שיפורט עתה, גרסת התובעים שונה.
17. העובדה המרכזית הנטענת בתביעה הנדונה היא כי התובע גר בנכס מאז שנולד בשנת 1931 ועד היום. על-פי טענתו, סבו, ישראל, נהג לספר לו כי בשנת 1929 לערך, קיבלה המשפחה את הנכס במתנה מבני הזוג ר'. לטענתו וכאמור, הרקע למתנה זו היה קשרי החברות בין הסבא לבין בני הזוג וכן רצונם לתרום להתיישבות היהודית בארץ. כאות לאותה חברות נטען פעם אחר פעם, כי התובע נקרא בשמו כשמו של מר ר', אשר "פילל לצאצא שיישא את שמו".
18. עוד טענו התובעים בתצהיריהם כי ישראל ואשתו נהגו בנכס מנהג בעלים במשך למעלה מתשעים שנה. בהתאם לכך, במהלך השנים הושקעו בנכס השקעות ניכרות בסכומים גבוהים לשם תחזוקתו ולהשבחתו וכי הדבר נעשה מתוך כך שלא היה להם ספק כי מדובר בנכס בבעלותם. על-פי הנטען, אמלא כך הם ראו את הדברים, יש להניח שהכסף היה מושקע במציאת דיור חלופי וזאת בייחוד בתקופות שבהן מחירי הדיור בירושלים היו נמוכים. כך למשל נטען, כי בשנת 1937 הושקעו סכומי כסף ניכרים לשם חיבור הבית לתשתיות חשמל, מים וגז וכי היה זה הבית הראשון בשכונה שחובר אל מערכת החשמל (טענה אשר לא נתמכה בדבר). בדומה, בתחילת שנות השישים של המאה הקודמת נעשו עבודות שיפוץ נרחבות, אשר נדרשו מאחר שבהיעדרם לא היה הבית ראוי למגורים. עבודות אלו כללו את הרחבת שטח הבית בכ-50%, חידוש תשתיות החשמל והמים, החלפת צנרת, ריצוף שטח הכניסה והשטחים המקיפים את הבית, הוספת חדרי שירותים, חידוש הגג ועוד. עבודות שיפוץ נרחבות נעשו גם כעבור כשלושים שנה, בשנים 1992-1991 ושוב בשנת 2009 עת הושקע בשיפוץ הנכס סך כ-200,000 ₪ (כפי שעולה ממסמכים שונים שצורפו).
בתצהיריהם הוסיפו התובעים כי במהלך השנים ישראל השכיר חלקים שונים של הנכס וכך עשה לימים גם התובע, כפי שכל בעל נכס יכול לעשות עם נכס בבעלותו, ללא צורך באישור גורם כלשהו. לתמיכה בכך צורפו שני חוזי שכירות מהשנים 1930 ו-1932, שלפיהם משכיר הנכס היה ישראל. כמו כן נטען, כי במהלך השנים ישראל והמשפחה שילמו את תשלומיי המים והחשמל, כפי שעולה מחוזה להספקת מים על שם ישראל משנת 1932 (יוער, כי השנה כתובה באופן לא ברור), ותשלומים שונים כפי שעולה מהקבלות שצורפו: הודעות לתשלום מס רכוש לעירייה משנת 1938 ומשנת 1939, שתיהן על שם רבקה על-ידי ישראל; קבלות על תשלומים למועצת עיריית ירושלים מהשנים 1938-1937 ומשנת 1940, שתיהן על שם רבקה על-ידי ישראל; ארבע קבלות על תשלומים לעיריית ירושלים מהשנים 1932, 1949, 1950, 1952 ו-1950, שבהן צוין כי התשלום התקבל מישראל; קבלה עבור מס רכוש עירוני לשנת 1951 על שם ישראל; קבלה של העירייה על תשלום מס לשנים 1951-1952 על שם ישראל. עם זאת ראוי להעיר, כי בדרך כלל בקבלות מצוין שמו של המשלם.
19. התובעים הוסיפו כי רק מאוחר יותר נודע להם על ייפוי הכוח שנתנה רבקה לישראל בשנת 1930 לשם נקיטת פעולות שונות בנכס וכן נודע להם כי עסקת המתנה הנטענת, אשר מכוחה הנכס ניתן לסבא ישראל, לא הושלמה ברישום הזכויות.
בנוסף לאמור, התובעים סיפרו כי לפני כשלושים שנה, בשנים 1991 ו-1993, פנה אליהם במכתבים מר מאיר ר' [M. R.] (להלן גם – מאיר), נכדם של בני הזוג ר', בנו של אחד משלושת בניהם. מכתבים אלו צורפו לראשונה אל תצהירי התובעים בתביעה הנדונה. על-פי טענתם המכתבים נשלחו אל הגב' רבקה פדן ז"ל (להלן – הגב' פדן), אחות של התובע, בתו של ישראל הסבא, מאחר שהיא הייתה דוברת אנגלית. אולם לדברי התובעים, הם בחרו שלא להשיב למכתבים.
במכתב מיום 5.3.1991 הודיע מאיר לגב' פדן ז"ל כי הוא מתכנן להגיע לישראל. מדובר במכתב קצר וידידותי המזכיר כי הפעם האחרונה שבה כתב לה היה בשנת 1972 שבו נאמר, כי יתכן שיבקר בישראל. עתה כתב כי אם יבקר בישראל, הוא יודיע על מועד הגעתו ויבקש לשוחח עם אביה בעניין השטר של הבית ולהציג את צוואת סבו וסבתו (בני הזוג ר'), כלשון המכתב:
"I will be pleased to speak to your father about the deed to the house and show him the will of my grandparents".
על-פי הנטען בתצהירי התובעים, סמוך לאחר מכן הגיעו שני אנשים שהציגו את עצמם כנציגי המשפחה ולאחר שהבחינו כי הנכס מצוי בעיצומו של שיפוץ, שעל-פי הנטען נעשה במהלך שנת 1992 (אך במסמכים הקשורים בשיפוץ לא נמצא תאריך), הם קראו אל עבר התובע, "מה פתאום אתם בונים כאן", "איך אתם בונים, זה לא שלכם". בתגובה לכך התובע גירש אותם והבהיר כי הוא בעל הנכס. עם זאת יוער, כי לא ידוע מי הם אותם אנשים או מי שלח אותם ואף אין כל תיעוד בעניין עצם הגעתם. כך גם הגרסה בכתב התביעה מרוככת בהרבה מזו שבתצהירים ולפיה הגיע אדם אחד אל הנכס אשר רק "הביע פליאה על כך שבנכס מתבצע שיפוץ (ואף דיווח על כך למאיר ר')" (פסקה 15 בכתב התביעה). עוד טענו התובעים, כי כעבור מספר חודשים אדם בשם קרויזר יצר קשר עם התובע והציע לתווך בינו לבין בעלי הנכס. לעובדה זו אין כל רלוונטיות, מאחר שעל-פי טענותיהם של התובעים, לאחר שקרויזר אותר, התברר כי הוא לא נשלח מטעם בעלי הנכס, אלא דובר במתווך אשר פעל ביוזמתו לאחר שהבחין כי הנכס אינו רשום על שם התובעים המחזיקים בו.
התובעים הוסיפו, כי בשנת 1993 שוב כתב מאיר מכתב אל הגב' פדן ז"ל, אחותו של התובע. במכתבו מיום 22.11.1993 הוא שוב הזכיר כי חלף זמן רב מאז הקשר שהיה ביניהם בחודש אוקטובר 1972 וכי תכניותיו להגיע לבקר בישראל השתנו. הוא סיפר שיש לו חבר הגר קרוב אל התובעים שעומד לחזור לארצות הברית (קליפורניה) והוא ביקש ממנו לבדוק אם משפחתה של הגב' פדן עדיין גרה בנכס ואותו חבר סיפר לו כי נעשו שינויים בנכס. מסיבה זו הוא מבקש לשאול לשלומם, לברר אם אמנם נעשו שינויים בנכס והוסיף, כי מוזר מאד שבמשך כל השנים לא שמע אף מילה ממנה או מאביה וכי יעריך אם יוכל לשמוע מהם. כאמור במכתב:
"He [החבר שהתבקש לבדוק את הנכס] made mention of the fact an alteration of the building had been made. I am interested in your wellbeing and also if such an alteration had been made. It is quite strange that of all these years I had not had any word from you or your father. I would appreciate hearing from you. I am interested".
כאמור וכטענת התובעים, הם התעלמו ממכתביו של מאיר ואף לא השיבו לו. את עצם ההתכתבות הזכירו לראשונה בכתב התביעה הנדונה, אך את המכתבים עצמם צירפו לראשונה אל תצהיריהם. הם אל מסרו על קיומם בשנת ועל פרטיו של מאיר בשנת 2014, עת התבקשו למסור מידע במסגרת הליכי האיתור שערך האפוטרופוס הכללי. עוד יש להוסיף, כי מאחר שנושא השינויים בנכס עלה רק במכתב מסוף שנת 1993, ספק אם ניתן לקשור בינו לבין אותם אנשים אשר על-פי הנטען הגיעו אל הנכס כשנתיים קודם לכן, במהלך השיפוץ בנכס שעל-פי הנטען נעשה בשנים 1992-1991.
ג. עיקרי טענות הצדדים
עיקרי טענות התובעים
20. התובעים טענו כי אין מדובר ב"נכס עזוב" כהגדרתו בסעיף 1(1) בחוק האפוטרופוס הכללי. לטענתם, החלופה הראשונה אינה מתקיימת, מאחר שהנכס מנוהל בידי משפחתם הגרה בו ונוהגת בו מנהג בעלים זה שנים רבות. החלופה השנייה אינה מתקיימת, מאחר שעל-פי טענתם, זכויותיהם בנכס חזקות משל יורשי הבעלים הרשומים ולכן גם משל האפוטרופוס הכללי הבא מכוחם.
בהקשר זה טענו התובעים כי צווי הניהול פוגעים בזכויותיהם בנכס. ראשית, האפוטרופוס הכללי דורש דמי שימוש ולחלופין את פינוי התובעים מהנכס למרות היותם רשאים לנהוג בו מנהג בעלים מכוח זכותם להשלמת רישום עסקת המתנה שמכוחה הנכס ניתן להם; מכוח התיישנות התביעה לפינויים; מכוח רשות בלתי הדירה שניתנה להם בנכס; מכוח זכותם לדיירות מוגנת. שנית, אלמלא התערבות האפוטרופוס הכללי, היה הנכס עתיד להירשם על שם התובעים כשירשם על שמם מכוח "חזקת השנים" על-פי סעיף 51 בפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969 (להלן – פקודת הסדר זכויות במקרקעין). שלישית, על-פי סעיף 15(ג) בחוק האפוטרופוס הכללי, לאחר ניהול הנכס במשך חמש-עשרה שנה באמצעות צווי הניהול, ניתן לצוות על העברתו אל קניין המדינה, תוך הפקעתו מידי התובעים ולכן לטענתם, נדרש שריון זכויותיהם, תוך ביטול צווי הניהול.
התובעים טענו, כי יש לבחון את טענותיהם אף בשים לב לכך שמצד אחד עומדים הם, שהנכס משמש להם קורת גג ומן העבר השני עומד האפוטרופוס הכללי, אשר כטענתם, העניין שיש לו בנכס הוא "כלכלי טהור". מכל מקום, בפי התובעים ארבע טענות חלופיות: זכותם בנכס מכוח מתנה; התיישנות תביעת יורשי הזוג ר'; מעמדם כבני רשות בנכס; היותם דיירים מוגנים בנכס.
21. טענת התובעים כי הנכס ניתן לישראל פינק במתנה: התובעים טענו כי האפשרות היחידה המתיישבת עם העובדות היא כי בני הזוג ר' נתנו את הנכס במתנה לישראל. לטענתם, על-פי סעיף 8 בחוק המתנה, התשכ"ח-1968 (להלן – חוק המתנה), על מתנה שנעשתה לפני תחילת החוק חל הדין הקודם. מאחר שמדובר בקרקע מסוג מולכ, העברת הזכויות במתנה היא על-פי סעיף 837 במג'לה, שלפיו מתנה מושלמת במסירה ובנטילה. תנאים אלו, לטענתם, התקיימו בנסיבות הנדונות.
22. טענת התובעים כי הם מוגנים מפני כל תביעה מכוח דיני ההתיישנות: אפילו נפל פגם בהקניית המתנה, הרי שעל-פי טענת התובעים, זכותם בנכס מוגנת מכוח דיני ההתיישנות, בהיותם מחזיקים בו כמאה שנה, תקופה העולה על תקופת ההתיישנות בת חמש-עשרה שנה החלה על מקרקעין לא מוסדרים בהתאם להוראת סעיף 5(2) בחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן – חוק ההתיישנות). בנסיבות אלו טענו התובעים, כי לשם ביסוס טענת ההתיישנות, עליהם לבסס חזקה נוגדת בנכס, שמשמעותה כפירה בזכותו של בעל הנכס ולטענתם, עלה בידיהם לבסס זאת.
בעניין הוכחת החזקה הנוגדת, טענו התובעים כלהלן: ראשית, העובדה שהחזקה בנכס החלה ברשות ובהסכמה, אינה שוללת את החזקה הנוגדת, מאחר שאף חזקה בנכס שתחילתה בהסכמת הבעלים עשויה להפוך לחזקה נוגדת. לטענתם, אף לשיטת האפוטרופוס הכללי, הם החזיקו בנכס ברשות בני הזוג ר' או ברשותה של רבקה וכי רשות זו פקעה לכל המאוחר עם פטירתה של רבקה בשנת 1980. מאחר שיורשיה של רבקה לא עשו דבר, הרי שזכותם התיישנה ולחלופין, יש לראות בהם כמי שמודים בזכותם של התובעים בנכס; שנית, החזקה הנוגדת נקבעת על-פי מבחן אובייקטיבי הבוחן את התנהלות המחזיק בפועל ולא על-פי פרשנותו של בעל הנכס. לפיכך לטענתם, ניתן ללמוד על החזקה הנוגדת מהתנהגותם של התובעים בנכס, אשר נהגו בו מנהג בעלים ובין השאר, השקיעו בו סכומים ניכרים אשר על-פי טענתם, עלו על שוויו של הנכס במועד ההשקעה.
על-פי טענת התובעים, החזקה הנוגדת באה לידי ביטוי בכפירתו של התובע בזכותה של משפחת ר' להחזיק בנכס, אשר התבטאה בדברים שאמר למי שלפי טענתו, היו שלוּחיו של מאיר וכן בהימנעותו להשיב למכתביו; העובדה שבני משפחת ר' לא עשו דבר בעניין הנכס, למרות ידיעתם כי בני משפחת פינק נוהגים בו מנהג בעלים ואף לא נקטו כל פעולה בעניין הנכס אף לאחר פניית האפוטרופוס הכללי אליהם; אפילו המכתב הנלווה של הנתבעת 2 מצביע על ויתור מצד בני משפחת ר' על זכויותיהם בנכס. בעניין זה מבקשים התובעים להיבנות מאופן ניסוח המכתב הנלווה של הנתבעת 2 אל האפוטרופוס הכללי, שאליו צורפו העתקי המסמכים שהיו ברשותה (כמפורט לעיל), שבו נקטה לשון עבר בעניין זכויות הבעלות של סבתה על הנכס.
בעניין הטענה האחרונה נעיר כבר עתה, כי בכל הכבוד, לא נמצא כל מקום או כל בסיס לפרשנותם של התובעים לאמור באותו מכתב לוואי. דובר במעין "פתק" שכתבה הנתבעת 2, שאליו צירפה את המסמכים שהיו ברשותה, אשר כל תכליתו הייתה הבהרה מה צורף, ככל הנראה באמצעות דוא"ל, תוך ציון העובדה כי אלו המסמכים היחידים שיש לה (כאמור בפתק:"There are copies of the only documents we have regarding the property belonged to my great grandparents in Jerusalem"). אין זה מסמך משפטי והוא אף לא נועד לעסוק בטיב הזכויות בנכס. אין אפוא, כל מקום לבניית תיאוריות על יסוד פתק זה או להתיימר לקבוע זכויות על יסוד האמור בו.
בעניין נטלי ההוכחה נטען כי מעת שהמחזיק הוכיח את התקיימות יסודותיה האובייקטיבים של החזקה בנכס, כי הייתה ייחודית ורצופה וכי המחזיק נהג בו מנהג בעלים, כי אז קמה הנחה שהחזקה נוגדת ולפיכך נטל ההוכחה לסתור זאת, עובר אל הטוען לבעלות בנכס. בנסיבות הנדונות טוענים התובעים, כי הוכחה חזקה נוגדת מובהקת וכי התובעים, המחזיקים בנכס כמאה שנה, רשאים להסתמך על כך שאיש לא תקף את בעלותם. מטעם זה הם אף השקיעו בנכס סכומים ניכרים, בעוד שהם יכולים היו לדאוג לעצמם לדיור חלופי. לטענתם, חלוף השנים מקשה עליהם לאתר ראיות להוכחת טענותיהם. כך בייחוד לנוכח זכותם על-פי סעיף 51 בפקודת הסדר זכויות במקרקעין, אשר על-פיו התובעים יהיו זכאים לרכוש זכויות במקרקעין מכוח חזקת השנים.
23. טענת רשות בלתי הדירה בנכס: לחלופין טענו התובעים, כי אף האפוטרופוס הכללי אינו חולק על כך שראשית החזקתם בנכס הייתה מכוח הרשות שקיבל ישראל מבני הזוג ר'. לטענתם, מוסד הרישיון במקרקעין הוכר בפסיקה לגבי מגוון מצבים המשקפים כוונה להקניית זכות במקרקעין אשר לא השתכללה לכדי עסקה שלמה בשל אי התקיימות תנאי הכרחי על-פי הדין. בנסיבות הנדונות מדובר לטענתם, ברישיון בלתי הדיר, לנוכח השקעתם בנכס. לטענתם, רישיון בלתי הדיר עשוי לחייב גם צדדים שלישיים, לרבות מי שלא העניק אותו מלכתחילה וכן טענו, כי הוא אף ניתן להעברה ולהורשה. כך בייחוד אם מעניק רישיון ההחזקה בנכס היה חייב להניח כי במשך למעלה מתשעים שנה עבר הרישיון עבר מאב לבן. בנסיבות הנדונות, טענו, כי אפילו לא ניתן רישיון להחזקה בנכס מלכתחילה, הרי שיש להכיר ברשות מכללא, אשר אינה נובעת מהסכם ואשר השיקולים להכרה ברשות זו, הזהים להכרה בזכות מכוח התיישנות, הם ויתור והסתמכות.
24. טענת דיירות מוגנת: טענה חלופית נוספת שטענו התובעים היא כי לא ניתן לדרוש מהתובע לשלם דמי שימוש בנכס ואף לא לפנות אותו ממנו, בהיותו דייר מוגן בנכס. לטענתם, ישראל שכר את הנכס מבעליו בתמורה להשקעות שהשקיע להשבחתו. מאחר שהשכירות החלה לפני שנת 1940, הרי שמדובר בשכירות מוגנת שעליה חלה פקודת הגבלת שכר דירה (דירות), 1940, הקובעת את תחולתה גם לגבי דייר שלא שילם דמי מפתח אלא גר בדירה לפני שנת 1940. כן טענו התובעים, כי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – חוק הגנת הדייר) אינו שולל את הגנתו מדיירים שהיו מוגנים מכוח החקיקה שבוטלה. כמו כן טענו, כי תביעת האפוטרופוס הכללי לחייבם בתשלום דמי שימוש, היא בגדר שינוי לא סביר בתנאי השכירות של דייר מוגן באופן רטרואקטיבי.
25. זכות התובעים לרכישת הנכס מבעליהם: טענתם החלופית האחרונה של התובעים היא כי אפילו יידחו כלל טענותיהם, כך שצווי הניהול יוותרו על כנם, הרי שיש לקבוע כי הם זכאים לרכישת הנכס. לטענתם, מדובר במצב שבו אדם הקים מחוברים במקרקעי חברו, כאמור בסעיף 21 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין) ולכן, ומאחר שהתקיימו כל יסודות סעיף 23 בחוק זה, שעניינו הקמת מחוברים במקרקעין לא מוסדרים, הם זכאים לרכישת המקרקעין.
26. נושא הראיות: התובעים העלו גם טענות שונות בעניין הראיות שהוגשו מטעם האפוטרופוס הכללי ובכלל זה בעניין המסמכים שהתקבלו מהנתבעת 2, בהיותם לטענתם, בגדר עדות מפי השמועה. לא ראיתי לנכון להידרש אל טענות אלו, מאחר שהבסיס להסכמת הצדדים להסדר הדיוני נבע מההנחה כי אין בנמצא אף אדם היכול להעיד על העובדות וכי כל אלו שיכולים היו להעיד עליהן, אינם עוד בין החיים. בנסיבות אלו הוסכם כי הצדדים יסכמו את טענותיהם על סמך המסמכים שכבר גולו לצדדים בשלב שבו נקבע ההסדר הדיוני בהתאם להסכמת הצדדים.
עיקרי טענותיו של האפוטרופוס הכללי
27. תמצית עמדת האפוטרופוס הכללי בכל הנוגע להיבט העובדתי היא כאמור לעיל, כי על-פי צוואתם של בני הזוג ר', רצונם היה כי הנכס יועבר אל ילדיהם ואל צאצאיהם אחריהם, בתנאי שלא יימכר ולא ימושכן לעולם. ישראל, שככל הנראה היה חברם של בני הזוג, הופקד על שמירת הנכס וניהולו עבור יורשיהם. בשנת 1930, לאחר מות בני הזוג, ייפתה בתם רבקה את כוחו של ישראל לטפל בעיזבון אמה המנוחה ולתפוס חזקה בנכס, לנהלו, להשכירו ולהעביר אליה את יתרת כספי דמי השכירות לאחר תשלום המסים והוצאות אחזקת הנכס. כל אותה תקופה ועד פטירתה בשנת 1980, רבקה גרה בארצות הברית. הקשר בין התובעים לבין יורשי בני הזוג נותק ואילו ישראל ומשפחתו נהגו בנכס כאילו היה שלהם ואף ביקשו לרשום אותו על שמם. כל זאת ללא ידיעת יורשי בני הזוג ר', בלי שנעשה ניסיון לאתר אותם ובניגוד לאמון שניתן בהם.
חרף הליכי האיתור המקיפים שנקט האפוטרופוס הכללי, לא עלה בידיו לאתר את שלושת בניהם של בני הזוג ר', אך כאמור, נמצא כי רבקה נפטרה בשנת 1980 לאחר מספר שנים שבהן ככל הנראה דעתה לא הייתה צלולה במלואה. בתה היחידה, סופי, נפטרה בצעירותה עוד בשנת 1965 והותירה אחריה שלושה ילדים, שרק אותם איתר האפוטרופוס הכללי (הם הנתבעים 4-2). עוד עלה כי לא היה כל קשר בין משפחת התובעים לבין רבקה ונכדיה או מי מבין בני משפחת ר', וכי הם מעולם לא עודכנו לגבי הנכס ומצבו. רק במסגרת הליכי האיתור, העבירה הנתבעת 2 את המסמכים המהותיים הנוגעים לנכס שהיו ברשותה, כמפורט לעיל. על-פי טענת האפוטרופוס הכללי, כל עוד לא אותרו שאר יורשי בני הזוג ר', עמדתם לגבי הנכס אינה ידועה ולפיכך, עד איתורם על האפוטרופוס הכללי לנהל את הנכס מכוח צווי הניהול.
28. בניגוד לטענותיהם של התובעים, כי האפוטרופוס הכללי מונע מאינטרס כלכלי טהור בנכס, עמד האפוטרופוס הכללי על תפקידיו מכוח החוק לניהול נכסים עזובים ועל חובתו לנהלם תוך שמירתם לטובת בעליהם או יורשיהם ולפעול בנאמנות לטובת בעלי הנכס, תוך מניעת השתלטות זרים על נכסים פרטיים לבל יהפכו להפקר. בניגוד לטענות התובעים, האפוטרופוס הכללי הוא בעל אישיות משפטית נפרדת משל המדינה וכי הוא אף עשוי לקדם אינטרסים שונים משל המדינה.
29. בעניין נטל ההוכחה טען האפוטרופוס הכללי, כי הוא מוטל על שכמי התובעים, מאחר שטענותיהם עומדות בניגוד לרישום בפנקסים, שלפיו בני הזוג ר' הם בעלי הנכס. לפיכך ועל-פי סעיף 125(ב) בחוק המקרקעין, הקובע כי רישום זה הוא בגדר ראיה לכאורה לתוכנו, על הטוען לבעלות במקרקעין בניגוד לרישום זה לעמוד ברף הוכחה קפדני לשם סתירתו.
30. עוד טען האפוטרופוס הכללי, כי יש לדחות את טענת התובעים כי הנכס אינו "נכס עזוב" כהגדרתו בחוק, לנוכח טענתם כי הם מסוגלים לנהוג בנכס מנהג בעלים. לטענתו, ההגדרה כוללת גם את התנאי כי אותו אדם "רשאי" לנהוג כך בנכס וכפי שנקבע, הכוונה למי שזכאי על-פי דין לנהל את הנכס. לפיכך, בהיעדר זכות מעין זו לתובעים, מאחר שלא אותרו כל יורשי בני הזוג ר' ואף מעמדם של הנתבעים 4-2 כיורשים טרם הוכח כנדרש, הרי שהבעלים אינם ידועים ולפיכך מדובר בנכס עזוב. האפוטרופוס הכללי הוסיף כי התובעים נהגו בחוסר תום לב בכך שלא גילו את הידוע להם בעניין מאיר. שכן, אף לאחר שעל-פי טענתם איתרו את מכתביו, הם לא טרחו לצרפו את התביעה, בעוד שלא מן הנמנע כי הוא עשוי היה לשפוך אור על מעמד התובעים בנכס.
31. האפוטרופוס הכללי טען כי יש לדחות את כל טענותיהם של התובעים. כן טען, כי טענותיהם הן טענות עובדתיות סותרות אשר אינן מתיישבות זו עם זו, כך שדי בכך כדי לדחותן. שכן לא יתכן מצב שבו בעת ובעונה אחת ישנה בעלות בנכס מכוח מתנה, החזקה נוגדת המקנה הגנה מכוח התיישנות, רשות בלתי הדירה ודיירות מוגנת. בעניין גרסת התובעים נטען, כי מדובר ב"גרסה מתפתחת", כי מאז החל ניהול ההליכים בקשר לנכס, לפני כעשר שנים, חלו בה שינויים מהותיים וכי הם אף נמנעו ממסירת מידע ומסמכים שעשויים היו לסייע בבירור העובדות הנוגעות לנכס. בעניין המסמכים שהתקבלו בשנת 2015 מהנתבעת 2 נטען, כי הם קבילים בהיותם בגדר תעודה נושנה, על-פי סעיף 43 בפקודת הראיות (נוסח חדש), התשל"א-1971 (להלן – פקודת הראיות).
32. טענת המתנה: על-פי טענת האפוטרופוס הכללי יש לדחות את טענת המתנה, בהיעדר כל תשתית ראייתית לכך, מעבר להחזקת התובעים בנכס. כך בעוד שאין די בהחזקה בנכס לשם הוכחת בעלות מכוח מתנה, וכי לשם כך נדרשת ראייה ממשית נוספת. אף נפסק כי אם מדובר בנכס של נפקד שאינו מצוי בישראל, משקלה הראייתי של החזקה בנכס הוא נמוך. בעניין גרסת התובעים כי הנכס ניתן לישראל במתנה, הרי שאין זו אלא דוגמה מובהקת לעדות מפי השמועה, אשר אינה נתמכת בדבר. גרסה זו אף סותרת את רצונם המפורש של בני הזוג ר' בצוואתם ואף סותרת את ייפוי הכוח שנתנה רבקה לישראל לניהול הנכס עבורה. אמנם לא ידוע אם הגב' ר' ערכה צוואה אחרת לאחר פטירת מר ר', אך לנוכח כלל הראיות, לרבות מכתבו של מאיר, יש יסוד להנחה כי הצוואה היא צוואתם האחרונה של שני בני הזוג ר'.
עוד טען האפוטרופוס הכללי כי אפילו ניתן הנכס במתנה לישראל, דבר שלא הוכח, הרי שהמתנה לא הושלמה, מאחר שעל-פי פקודת העברת קרקעות, 1920 (הפקודה המנדטורית), אין תוקף להעברת מקרקעין ללא הסכמת מנהל מחלקת קרקעות וללא רישום בספרי האחוזה וכי בהיעדר הסכמה זו, המתנה בטלה. לפיכך, לכל היותר דובר בהתחייבות לתת מתנה, אשר בהיעדר תמורה אינה ניתנת לאכיפה. כמו כן, אפילו הוכחה המתנה שניתנה לישראל, לא הוכח שהתובע הוא יורשו.
33. טענת ההתיישנות: האפוטרופוס הכללי טען כי לתובעים לא עומדת טענת התיישנות, שהנטל להוכחתה מוטל עליהם, מאחר שלא מתקיים יסוד החזקה הנוגדת, אשר משמעותה היא כי החזקה בנכס אינה בהסכמת בעליו, אלא חרף התנגדותו המפורשת. אם החזקה בנכס החלה בהסכמה ומאוחר יותר הפכה לחזקה נוגדת, כי אז הנטל על המחזיק להוכיח מתי הפכה החזקה לנוגדת. על-פי טענת האפוטרופוס הכללי, התובעים לא הוכיחו כל זאת. ראשית, ניתן להניח כי ראשיתה של החזקה בנכס הייתה מכוח הרשות שניתנה לישראל, תחילה רשותם של בני הזוג ר' ולאחר מכן רשותה של רבקה. עם זאת, הצוואה המוכיחה כי כוונת בני הזוג הייתה להוריש את הנכס לצאצאיהם וייפוי הכוח של רבקה לישראל, סותרים את הטענה כי הייתה כוונה לאפשר לישראל לנהוג בנכס מנהג בעלים. כמו כן, אף הרישומים במסמכי תשלומי המסים שלפיהם ישראל פעל בשם רבקה, שנרשמה כבעלת הנכס, תומכים בכך שישראל פעל רק כנאמן של רבקה ולא כבעל הנכס. שנית, מכתביו של מאיר מלפני מעל שלושים שנה, מצביעים על כך שמגורי משפחת התובעים בנכס היו בידיעת משפחתו. לא עולה מהם כל התנגדות לכך ואף אין כל זכר לגירוש שליחים כלשהם מטעמו מהנכס, אלא רק התעניינות במצב הנכס ובשינויים שנודע לו כי נעשו בו. לפיכך נטען, כי אין באותם מכתבים כדי ללמד על התנגדות לכך שמשפחת התובעים מחזיקה בנכס או לכך שבחרה לשפץ אותו או לשנותו. אף העובדה שהתובע לא השיב למכתבים, אינה מלמדת על התנגדותו של מאיר להחזקה בנכס. אף לא ידוע אם הגב' פדן ז"ל, שאליה נשלחו המכתבים, לא השיבה להם. מכל מקום, מאיר, שככל הנראה נפטר מאז, הוא רק אחד היורשים. בשנת 2015, מעל עשרים שנה לאחר משלוח מכתביו, לא ידעה הנתבעת 2 כי התובעים מחזיקים בנכס ומעבר למסמכים שהיו ברשותה, היא לא ידעה דבר ואף לא היו לה פרטי קשר של יורשים אחרים. כך שלא ניתן לומר כי החזקת התובעים בנכס הייתה חזקה נוגדת. בהיעדר ידיעת הבעלים על דבר ההחזקה בנכס, לא מתקיימת חזקה נוגדת. בהיעדר כל הוכחה לידיעה זו, מעבר לידיעתה של רבקה, לכל המאוחר עד פטירתה בשנת 1980 ולידיעת מאיר בשנת 1993, אשר אף כלפיהם כלל לא הוכחה חזקה נוגדת, בכל מקרה אין יסוד לטענה בדבר הוכחת החזקה נוגדת.
האפוטרופוס הכללי הוסיף כי אף לא הוכח כי בעלי הנכס ויתרו עליו ומכל מקום, לנוכח האמור בצוואת בני הזוג ר', הם אף לא היו רשאים לוותר עליו. מכלל מהמסכים עולה כי רבקה ולימים מאיר, ראו בבני משפחת פינק נאמנים המחזיקים בנכס עבור בעליו וכי לא נראה כי הניחו שישראל מעל באמון שניתן בו להחזקת הנכס. כך גם נטען, כי כל יתר יורשי בני הזוג ר' כלל לא ידעו על כך שמשפחת פינק מחזיקה נכס וממילא לא יכולים היו לוותר עליו.
34. צוואת בני הזוג יוצרת הקדש: טענה נוספת של האפוטרופוס הכללי היא כי צוואת בני הזוג ר', אשר נערכה לפני שלושה רבנים מבית הדין הרבני, אשר לפניהם נוסדו אותה עת הקדשות, מנוסחת כיוצרת הקדש. כך לפי ההוראה שהנכס לא יימכר לעולם ובהתאם להוראה שאם איש מצאצאיהם לא יזדקק לנכס, הוא יושכר והכנסותיו יינתנו לתלמידי חכמים עניים. כך שלכאורה, ללא הוראת בית הדין הרבני על ביטול ההקדש, בהיותו בעל הסמכות לכך על-פי סימן 53(iii) לדבר המלך במועצה על ארץ ישראל, 1947-1922, ממילא ספק אם ניתן לבטלו.
בעניין טענה זו נעיר, כי אמנם יש ממש בכך שנוסח הצוואה תואם את הנוסח המקובל לגבי הקדש. עם זאת, בהיעדר כתב הקדש או הליך שננקט מכוח זה, לא נמצא מקום להידרש לכך במסגרת זו.
35. טענת הרשות הבלתי הדירה: האפוטרופוס הכללי הדגיש כי טענת הרשות הבלתי הדירה להחזקה בנכס, שעל-פי טענת התובעים ניתנה להם, עומדת בניגוד מובהק לטענת החזקה הנוגדת. מכל מקום, אכן נראה כי תחילת החזקה של ישראל בנכס הייתה מכוח ייפוי הכוח שניתן לו מרבקה, ככל הנראה על רקע חברות בינו לבין בני הזוג ר'. דובר ברשות שלא בתמורה וכי אין כל בסיס לטענה כי רשות זו הפכה לבלתי הדירה. מכל מקום, רשות ניתנת לביטול בכל עת ולעומת זאת, תהפוך לבלתי הדירה רק בהתקיים נסיבות חריגות וקיצוניות, אם עקרונות צדק ותום לב דורשים זאת ונמצא כי הנסיבות יצרו הסתמכות צפויה, הגיונית ולגיטימית של מקבל הרשות. המבחנים שנקבעו ליצירת רשות בלתי הדירה, לרבות רשות מכללא, בוחנים את כוונת הצדדים, את תנאי הרישיון, את משך ההחזקה ברשות ואם נוצרה ציפייה סבירה לכך, אשר בהסתמך עליה נעשו השקעות בנכס ואם ההשקעות היו על דעת בעליו. לנוכח לשון הצוואה, אפילו ניתנה לישראל רשות להחזיק בנכס, היא לא ניתנת להעברה או להורשה. אף אין בהשקעות שהשקיעו התובעים בנכס כדי לשנות דבר, מאחר שהן נעשו רק על דעת התובעים עצמם ולשם רווחתם. טובת ההנאה שהפיקו מהמגורים בנכס ללא תשלום במשך שנים ארוכות, הן התמורה להשקעותיהם בנכס.
36. טענת הדיירות המוגנת: האפוטרופוס הכללי טען כי יש לדחות את טענת הדיירות המוגנת שהעלו התובעים, בהיותה עומדת בניגוד לטענותיהם האחרות ובהיעדר כל הוכחה בדבר קשר של שכירות בין התובעים לבין בעלי הנכס. דיירות מוגנת אינה יכולה להיווצר יש מאין, אלא היא נועדה להגן על מי שהחזקתו בנכס החלה מכוח שכירות. אף נדרשת הוכחת כוונת הצדדים לקשר זה, בעוד שאין כל ראיה התומכת בכך ובכלל זה אין ראיות בדבר העברת תמורה כלשהי אל רבקה או אל מי מבין יורשי בני הזוג ר'. זאת ועוד, אפילו הוכחה הדיירות המוגנת, הרי שלא הוכח כי התקיימו התנאים להעברתה אל התובע כ"דייר נגזר" ואל התובע 2 כ"דייר נדחה".
37. טענת זכותם של התובעים לרכישת הנכס: בעניין טענה זו טען האפוטרופוס הכללי כי לא מתקיימים תנאיי סעיף 23 בחוק המקרקעין, שלפיו בעת הקמת המחוברים המקים סבר בתום לב כי הוא בעל המקרקעין. הטענה כי התובעים הניחו שהם בעלי הנכס עומדת בניגוד לטענותיהם כי הם בעלי רשות בלתי הדירה בנכס או כי הם דיירים מוגנים.
תשובת התובעים
38. בסיכומי התשובה השיבו התובעים לטענותיו של האפוטרופוס הכללי ובין השאר טענו כי לא תיתכן גרסת האפוטרופוס הכללי כי תחילת החזקה הייתה בהסכמה, אך למרות זאת לא הפכה לחזקה נוגדת מאחר שיורשי בני הזוג ר' לא ידעו על קיומו של הנכס. כמו כן, לטענתם, עצם העובדה שהנתבעת 2 מסרה מסמכים הקשורים בנכס, מלמדים על ידיעתה על קיומו ולשיטתם, חוסר המעש מצדה מצביע על חזקה נוגדת. כן טענו כי מכלל הראיות שהציג האפוטרופוס הכללי עולה כי רבקה הייתה הבעלים היחידים של הנכס ולפיכך לטענתם, את תקופת ההתיישנות יש למנות לכל המאוחר ממועד פטירתה בשנת 1980. כמו כן, אף שתיקתם של הנתבעים 4-2 מבססת את טענת החזקה הנוגדת, לכל הפחות לגבי רבע מהזכויות בנכס שאותם ירשה רבקה.
בכל הנוגע לטענת ההקדש בנכס טענו התובעים כי מדובר בטענה חדשה שהיא בגדר הרחבת חזית אסורה. מכל מקום טענו, כי הנכס לא נוהל או נרשם כהקדש וכי אילו דובר בהקדש, לא הייתה סמכות לאפוטרופוס הכללי לניהול הנכס, אלא לנאמן אשר מונה לכך בידי רשם ההקדשות.
ד. דיון והכרעה
התשתית העובדתית
39. בתביעתם הנדונה עותרים התובעים לביטול צווי הניהול שניתנו לאפוטרופוס הכללי וכן עתרו למתן צו המצהיר כי הם בעלי זכויות בנכס ומטעם זה הם אינם נדרשים לשלם דמי שימוש וכי אף לא ניתן להורות על פינויים מהנכס, אם לא ישלמו זאת.
לאחר בחינת הראיות שהוגשו מטעם שני הצדדים, נמצא כי יש להעדיף את התשתית העובדתית שהציג האפוטרופוס הכללי על פני הגרסה שהציגו התובעים. זאת משנמצאו טעמים להעדפת גרסת האפוטרופוס הכללי ואף נמצא כי לא רק שגרסת התובעים אינה נתמכת בראיות, אלא בשל שורה של קשיים שעל טעמיהם נעמוד עתה, לא ניתן לקבלה. על כל אלו נעמוד עתה.
40. ראשית, מעמדו האובייקטיבי של האפוטרופוס הכללי: על-פי חוק האפוטרופוס הכללי, האפוטרופוס הכללי הוא תאגיד סטטוטורי, אישיות משפטית נפרדת מהמדינה (סעיף 3), הפועל בהתאם לסמכויותיו מכוח חוק זה. האפוטרופוס הכללי מופקד על ניהול נכסים עזובים, איתור בעליהם, ניהולם ושחרורם לידיהם לצד מניעת השתלטותם של זרים על נכסים פרטיים, לבל יהפוך רכוש פרטי שבעליו לא נמצא להפקר. צו לניהולו של נכס עזוב אינו מקנה לאפוטרופוס הכללי כל זכות בנכס והוא אף אינו הופך לבעליו, אלא הוא מנהל את הנכס בנאמנות לטובת בעלי הנכס עד איתורם והעברת הנכס אליהם או אל יורשיהם, לאמור "עד שיתייצב אדם ויוכיח להנחת דעתו שהוא רשאי לקבלו, או… שהנכס חדל להיות נכס עזוב" (סעיף 15(א)). רק אם בעלי הנכס או יורשיהם לא אותרו, עובר הנכס לקניין המדינה (סעיפים 15(ג) ו-(ג1)), אך גם אז נשמרות זכויותיו של בעל הנכס הזכאי לקבלת "הנכס או שוויו כפי שהיה ביום העברתו למדינה" (סעיף 15(ד)).
כאמור לעיל, התובעים טענו כי בעוד שהעניין שלהם בנכס נובע מכך שהוא משמש למגוריהם, האפוטרופוס הכללי מונע ממניע "כלכלי טהור" הנובע משאיפתו להעברת הנכס או שוויו אל קופת המדינה. אולם בניגוד לטענה זו של התובעים, האפוטרופוס הכללי אינו מייצג את המדינה ואף כלל אינו פועל ממניע כלכלי להעברת רכוש או שוויו לבעלות המדינה. כל תכלית פעולותיו היא איתור בעליהם של נכסים עזובים, ניהול אותם נכסים לטובת בעליהם ונקיטת כל פעולה נדרשת לקידום ענייניהם של בעלי הנכס. "האפוטרופוס מופקד על ניהול הנכסים לטובת המעוניינים, ובשיקוליו אין הוא אמור לשרת את טובת המדינה, אם קיים ניגוד בין טובתה לבין טובת המעוניינים… עשוי לעתים אף להיווצר עימות בין האפוטרופוס לבין המדינה בעניינים כגון אלה, ועל האפוטרופוס חובה לדבוק במטרות שלשמן הופקדו הנכסים בידיו. לא לחינם הוקנה לאפוטרופוס מעמד של תאגיד יחיד מכוח החוק, וזאת כדי להפרידו, כאישיות משפטית העומדת בפני עצמה, מהמדינה. הפרדה זו מסייעת לאפוטרופוס לבצע את חובותיו על פי החוק בדרך של הפעלת שיקול-דעת עצמאי בניהול נכסים עזובים לטובת המעוניינים" (המ' (מחוזי ירושלים) 123/94 האפוטרופוס הכללי ואח' (אין משיבים) (13.9.1995), כבוד השופטת א' פרוקצ'יה (אין חלוקה לפסקאות)).
בנסיבות אלו, אין מקום לטענת התובעים בדבר מניעים זרים, כלכליים או אחרים, של האפוטרופוס הכללי. דווקא מעמדו העצמאי, פעילותו כנאמן על נכסים עזובים עבור בעליהם, החובות הרבים המוטלים עליו בתפקידו וסמכויות החקירה והאיתור הנתונות לו על-פי החוק לשם איתור בעליהם של נכסי נעדרים, מעצימים את נכונות הגרסה העובדתית שהציג בעניין הנכס.
41. שנית, קבילות המסמכים בהיותם בגדר 'תעודה נושנה': בבסיס ההסדר הדיוני שהוסכם, עמדה ההנחה כי כל הנוגעים בדבר אינם עוד בין החיים, כי אין אדם היכול להעיד על העובדות מכלי וכי יש יסוד להנחה כי כלל המסמכים שעליהם נסמכים שני הצדדים הם מסמכים מקוריים. הנחה זו נשענת על הוראת סעיף 43 בפקודת הראיות, שעניינה "תעודה נושנה", שזו לשונה:
הוגשה תעודה שהיא, כנחזה או כמוכח, בת עשרים שנה לפחות והוצאה מתוך משמורת הנראית כשרה בעיני בית המשפט באותו מקרה, רשאי הוא להעמידה על חזקתה שהחתימה עליה וכל חלק בה הנחזים שנעשו בכתב ידו של פלוני נעשו בכתב ידו, ולגבי עשייתה או אימותה של התעודה – שנעשתה או שאומתה כהלכה בידי האדם הנחזה כמי שעשאהּ או אימתהּ.
סעיף 43 בפקודת הראיות נותן מענה לשאלת קבילות המסמך ולשאלת האוטנטיות שלו ובלבד שהתקיימו שני תנאיו, כי המסמך הוא בן למעלה מעשרים שנה וכי היה במשמורת הנראית כשרה (ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (21.2.2007), כבוד השופטת ע' ארבל, פסקה 33 (להלן – עניין וינברג)). בעניין הוראתו נקבע, כי "סעיף זה מקנה לבית המשפט שיקול-דעת רחב, אם לראות מסמך כעונה על דרישות הקבילות בסעיף זה. אחת מעובדות היסוד המעמידות את החזקה הקבועה בסעיף זה… הינה משמורתו הנאותה של אותו מסמך" (ע"א 162/87 אמארה נ' יוסף, פ"ד מה(5) 533 (1991), כבוד הנשיא מ' שמגר, פסקה 11).
המסמכים שהציג האפוטרופוס הכללי, כמו גם אלו שהציגו התובעים (למעט אלו העוסקים בעבודות השיפוץ מהשנים האחרונות), עונים על הגדרת "תעודה נושנה", בהיותם בני מעל עשרים שנה ואף הרבה מעבר לכך, ומאחר שניכר כי נשמרו במשמורת הנחזית ככשרה. כך לגבי אסופת המסמכים שנמצאה בידי הנתבעת 2, נכדתה של רבקה ונינתם של בני הזוג ר', אשר כשרות המסמכים שמסרה אף מתעצמת לנוכח העובדה שהיא לא מיהרה להתייצב במשפט. כך לגבי המסמכים שנמצאו בתיקי הנכס באגף הארנונה בעיריית ירושלים. כך גם לגבי המכתבים של מאיר, אשר רק לאחרונה ראו התובעים לנכון להציגם.
מעת שהייתה הסכמה להגשת המסמכים, דומה כי שאלת קבילותם אינה שנויה עוד במחלוקת ומכל מקום, לא נמצא טעם לשלול את קבילותם. בכל הנוגע לאמיתות תוכן המסמכים, הרי שבנסיבות הנדונות, אף בעניין זה לא נמצא מקום להטלת ספק. כך במיוחד בכל הנוגע למסמכים הרשמיים. עם זאת ננקטה זהירות בבחינת תוכנם של כלל המסמכים, בשל החסר במסמכים אשר עשויים היו לשפוך אור על עובדות שנותרו לוט בערפל. בעיקר ננקטה זהירות לנוכח השאלה, אם התובעים, אשר בחרו לגלות את הידוע להם בשלבים, אמנם חשפו את כלל המסמכים והמידע המצויים ברשותם.
42. שלישית, המשקל המועט שניתן לגרסת התובעים, בשל השינויים המהותיים שחלו בה: כמפורט לעיל, חל שינוי מהותי וקיצוני בגרסת התובעים במסגרת התביעה הנדונה, לעומת גרסת התובע בתביעה לרישום ראשון משנת 2014. גרסת התובעים אף השתנתה והתפתחה עם התקדמות ההליכים, בעוד שברובה אינה נתמכת באף לא ראיה אובייקטיבית אחת. לכך יש להוסיף את התמיהות והתהיות העולות מאופן התנהלותם של התובעים במהלך כל השנים, לרבות בחירתם לעסוק ברישום הנכס רק לאחר שנות דור, עת ניתן היה להניח כי נכדיהם של בני הזוג ר', לרבות מאיר, כבר נפטרו, ואילו הנינים יהיו מבוגרים ויהיה קושי לאתרם. כך אף לנוכח העובדה שאת מעט המידע שהתובעים גילו (כגון מכתביו של מאיר), הם גילו באיחור ניכר. בנסיבות אלו נמצא כי יש קושי ממשי לקבל את גרסת התובעים ולפיכך ניתן לה משקל מועט מאד, אם בכלל.
כמתואר לעיל, בתביעה הנדונה הרחיבו התובעים בעניין הקשר החברי הנטען בין הסבא ישראל לבין בני הזוג ר', אשר על-פי טענתם, התובע ולאחריו אף התובע 2, נכדו של ישראל, הרבו לשמוע עליו. קשר אמיץ נטען זה, אף עומד על-פי טענותיהם בבסיס עסקת המתנה הנטענת, אשר מכוחה, כך לטענתם, קיבל הסבא את הנכס במתנה מבני הזוג ר'. כל זאת בעוד שכאמור, במסגרת התביעה לרישום ראשון, עת ביקש התובע לרשום את הנכס על שמו, בני הזוג ר' כלל לא הוזכרו, אף לא ברמז. כמו כן, על פי טענת התובע במסגרת התביעה האמורה, הוא אף טען כי כלל אינו יודע מי זו רבקה או מדוע שמה הופיע כבעלת הנכס במסמכים רבים. בדומה, רק כעשור לאחר שהתובע החל בניהול הליכים שונים בעניין רישום הנכס בבעלותו, צצו לראשונה מכתביו של מאיר, ללא הסבר משכנע לכך. אף קשה להימנע מהרושם כי העובדה שמכתבים אלו כלל לא הוזכרו קודם לכן נעוצה בכך שמתוכנם עולה זיקתם המובהקת של מאיר ושל משפחתו אל הנכס. כמו כן, בהיעדר מחלוקת על כך שבמשך שנים רבות פעל הסבא ישראל בנכס בשם רבקה, קשה לקבל כי אין ברשות משפחת התובעים כל מסמך הנוגע לנכס וכי הם החזיקו בו, השכירו אותו, שיפצו אותו וגרו בו בלי להסדיר את זיקתם אליו. אף העובדה שהמסמכים "טופטפו" אט אט מותירה ספקות בעניין.
43. רביעית, שלילת הטענה כי יש בשמו הפרטי של התובע כדי לחזק את טענות התובעים: על-פי טענת התובעים, החוזרת פעמים רבות מאד ובהקשרים שונים, הם מבקשים לקשור בין שמו הפרטי של התובע (יוסף) לאחד משלושת שמותיו הפרטיים של מר ר'. אולם בחינת הדברים מעלה כי בגרסת התובע בכל הנוגע לכך חלו שינויים מהותיים, חלו התפתחויות ממשיות ואף נפלו בה טעויות. חרף חזרת התובעים פעם אחר פעם על הטענה האמורה, יש קושי רב לקבלה, אם בכלל, ומהטעמים שעליהם נעמוד עתה, לא נמצא כי יש לייחס לטענה משקל כלשהו.
ראשית, בגרסת התובעים בנושא שמו של התובע חלו שינויים והתפתחויות ואף נפלו בה טעויות ולכן בכל אלו יש כדי לפגום באמינותה. הגרסה המקורית הייתה כי "התובע עצמו נקרא על שמו של אותו מר ר' – יוסף יחזקאל, ככל הנראה מכוח הבטחה שאביו של התובע הבטיח בזמנו למר ר' ז"ל שנפטר ללא בנים" (ההדגשות אינן במקור) (מכתבו של בא-כוח התובעים מיום 17.10.2014 במענה לפניית האפוטרופוס הכללי מיום 1.10.2014, במסגרת פעולות האיתור שנקט); בעת הגשת התביעה הנדונה, כבר למדו התובעים מהמידע שהתקבל מהאפוטרופוס הכללי כי לבני הזוג ר' היו שלושה בנים ובהתאם לכך, בכתב התביעה שונתה גרסתם ונטען כי הייתה זו יוזמה של הסבא לקרוא לבנו (התובע) כשמו של מר ר'. כאמור שם, "מאוחר יותר, לאחר פטירתם קרא מר ישראל פינק לבנו הבכור יוסף-יחזקאל – הלא הוא התובע 1 – על שמו של יוסף-יחזקאל ר'" (ההדגשות אינן במקור) (שם, פסקה 8); בתצהירו של התובע נאמר, כי "כאות לחברות ביניהם הורי אף קראו לי על שמו של מר ר', שפילל לצאצא שיישא את שמו" (ההדגשות אינן במקור) (תצהירו של התובע מיום 18.10.2021, פסקה 4).
די אפוא, בשינויים הכה מהותיים שחלו בגרסת התובע, כדי להחליש את אמינותה.
שנית, התובע אינו נושא את צירוף השמות "יוסף-יחזקאל", כשמו של מר ר', אלא שמו הוא רק "יוסף". כך עולה מצילום תעודת הזהות של התובע בצירוף הספח (שהונפקו ביום 24.3.2002), אשר צורפו כנספח א' של התביעה לרישום ראשון (כאמור, העתקה בצירוף נספחיה צורפו לתצהירים מטעם האפוטרופוס הכללי). כך שהטענה כי התובע נושא צירוף שמות פרטיים זהה לצירוף שמותיו של מר ר' (יוסף-יחזקאל), לא הוכחה ואף נסתרה.
שלישית, כיודע, "יוסף" הוא שם נפוץ מאד. על-פי פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחודש אוגוסט 2022, זה השם השלישי הנפוץ ביותר מאז קום המדינה ועד שנת 2022 בקרב בנים יהודים (נתון זה אינו כולל את השם "יוּסֵף" הניתן למוסלמים או לבני דתות אחרות). מכיוון שכך, בהיעדר כל הוכחה לכך שהתובע נושא דווקא את אחד משלושת שמותיו הפרטיים של מר ר', בשל השינוי המהותי בגרסאותיו בנושא בחירת שמו, ותוך מתן משקל לכך שבני הזוג ר' כלל לא הוזכרו בתביעה לרישום ראשון, מתקבל יותר על הדעת כי זהות השמות אינה אלא צירוף מקרים.
הגדרת המחלוקות – הגדרת "נכס עזוב" והגדרת השאלות הטעונות הכרעה
44. על רקע המסקנה כי ככלל, ניתנת עדיפות לתמונה העובדתית שהוצגה במסגרת טענותיו של האפוטרופוס הכללי, נפנה אל בחינת השאלה המרכזית, שעניינה אם יש להורות על ביטולם של צווי הניהול ואם כטענת התובעים, עלה בידיהם להוכיח את זכויותיהם בנכס.
בבסיס המחלוקת בין הצדדים עומדת השאלה, אם הנכס הנדון הוא בגדר נכס עזוב, כהגדרתו בסעיף 1 בחוק האפוטרופוס הכללי, הקובע לאמור:
"נכס עזוב" – נכס שנתקיימו בו אלה:
(1)לא נמצא מי שרשאי ומסוגל לנהוג בו מנהג בעלים או לנהלו, או שבעלו אינו ידוע;
(2)הנכס נמצא בארץ, ובנכס של אזרח ישראלי, של תושב ישראל, או של תאגיד הרשום בישראל או שהוקם בה – גם נכס שנמצא בחוץ לארץ.
בהיעדר מחלוקת בדבר התקיימות התנאי השני, שעניינו נכס הנמצא בארץ, המחלוקת מתמקדת בשאלת התקיימות התנאי הראשון, הקובע שתי חלופות. האחת, כי "לא נמצא מי שרשאי ומסוגל לנהוג בו מנהג בעלים או לנהלו", והשנייה, "שבעלו אינו ידוע". די באחת משתי החלופות, אולם בניגוד לטענת התובעים, אין די בכך שיש מי שמסוגל לנהוג בנכס מנהג בעלים, אלא עליו להיות גם רשאי לעשות כן. כאמור לעניין זה, "חקירתו של האפוטרופוס הכללי מתמקדת בראש ובראשונה בכך, אם יש מקום לניהולו של הנכס על-ידיו, אם לא מצוי אדם אחר, שזכאי על-פי דין לנהל את הנכס" (ההדגשה אינה במקור) (בר"ע 7/81 האפוטרופוס הכללי נ' עיריית חולון, פ"ד לו(1) 484 (1982), כבוד השופט (כתוארו אז), מ' אלון, פסקה 3). בדומה נקבע, כי אין די בבעלות על הנכס, אלא נדרשת גם מסוגלות לנהל את הנכס ולנהוג בו מנהג בעלים (ע"א 5451/20 פלוני נ' האפוטרופוס הכללי (4.7.2022(, כבוד השופט ע' גרוסקופף, פסקאות 44-41. ראו גם: א"פ (משפחה ירושלים) 36194-07-12 פלוני נ' האפוטרופוס הכללי (7.11.2012), כבוד השופטת א' שמאי-כתב, פסקה 20).
45. הנכס הנדון רשום בפנקס השטרות בבעלותם של שני בני הזוג ר' בחלקים שווים. לפיכך, מאחר שמדובר במקרקעין לא מוסדרים ובהתאם לסעיף 125(ב) בחוק המקרקעין, הרישום הוא ראיה לכאורה לתוכנו. במצב זה, "הנטל לסתירת הרישום ולהוכחת הטענה כי הוא אינו משקף את מצב הדברים האמיתי… הוא נטל כבד מאוד" (עניין וינברג, פסקה 37). הודגש אפוא, כי "נפסק כבר לא פעם, שמי שטוען נגד בעלות רשומה חייב להביא 'הוכחה קפדנית נגד תוקפו של הרישום' (עמ"ה 56/38, בעמ' 113; ע"א 87/51)" (ע"א 805/79 עיזבון אל-גול נ' כולל חב"ד בירושלים, פ"ד לח(1) 57 (1984), כבוד הנשיא י' כהן, פסקה 11). נטל כבד זה, "חורג מעבר למאזן ההסתברויות" (ע"א 679/11 דרדיקמן נ' נדב (27.3.2014), כבוד השופט א' שהם, פסקה 33), "מוטל על כתפיו של הטוען כנגד תוכנו של המרשם, והוא זה שנדרש להביא את ראיותיו, על-מנת לסתור את האמור בו" (שם. ראו גם: ע"א 8954/06 עבדלרבו מעו נ' האפוטרופוס הכללי (26.9.2010), כבוד השופט י' דנציגר, פסקה 77). נטל הוכחה כבד זה, לסתירת המרשם, מוטל אפוא, על התובעים.
46. טענות התובעים הן כאמור, כי הסבא, ישראל, קיבל את הנכס במתנה. לחלופין טענו, כי עומדת להם טענת התיישנות כלפי תביעת הנכס מידיהם לנוכח החזקתם ארוכת השנים בנכס, אשר לפי טענתם היא החזקה נוגדת. עוד לחלופין, טענו, כי הם בני רשות בלתי הדירה בנכס, בין מכוח רישיון מפורש ובין מכוח רשות מכללא; כי הם דיירים מוגנים בנכס; וכי עומדת להם הזכות לרכישת הנכס. כן טענו כי אין יסוד לטענת ההקדש שהועלתה לראשונה בסיכומיו של האפוטרופוס הכללי.
בטרם נבחן את טענות הצדדים נאמר, כי נכונה טענת האפוטרופוס הכללי, כי התובעים העלו טענות חלופיות הסותרות זו את זו וכי לא ניתן לבסס את כלל טענותיהם החלופיות והסותרות על התשתית העובדתית שהציגו. כאמור בנסיבות דומות, "לא רק שטענת הבעלות שהעלו המערערים סותרת חזיתית את טענת החזקה הנוגדת, אלא שגם בעניין זה עצמו גרסת המערערים מתעתעת… יש להוסיף כי אין להלום גם העלאת הטענה לחזקה נוגדת בד בבד עם הטענה למתן רשות בלתי הדירה. כיצד יכולות השתיים לדור בכפיפה אחת? הוכחת הטענה לחזקה נוגדת טומנת בחובה מיניה וביה את הטענה להחזקה במקרקעין שלא מכוח רשות שניתנה מטעם הבעלים. בעניין זה נקבע זה מכבר כי 'מי שמחזיק כשוכר או כבר-רשות חזקתו אינה יכולה לבסס טענת התיישנות' (ע"א 805/79 עיזבון המנוח אחמד חסין אל-גול נ' כולל חב"ד בירושלים, פ"ד לח(1) 57, 71 (1984); וראו גם: עניין פלר, 286-285; יעקב שקד פינוי מקרקעין הליכים והלכות 453-451 (2017))" (ההדגשות במקור) (רע"א 8694/20 דוויק נ' זרביב (21.7.2022), כבוד השופט ד' מינץ (דעת המיעוט לגוף המחלוקות), בפסקאות 22-21).
47. מכל מקום, מכל הטעמים שעליהם נעמוד עתה, המסקנה היא כי לא עלה בידי התובעים לבסס אף לא אחת מבין כל טענותיהם וממילא לא עלה בידיהם לסתור את הרשום בפנקס השטרות ואף לא לשלול את ההצדקה למתן צווי הניהול שניתנו בעניין הנכס.
סדר הדיון יהיה בהתאם לסדר הטענות בסיכומי התובעים (טענת המתנה; טענת התיישנות וחזקה נוגדת; טענת החזקה מכוח רישיון; טענת דיירות מוגנת; הטענה בדבר הזכות לרכישת הנכס).
טענת המתנה
48. התובעים טענו כי על רקע קשרי החברות שהיו בין בני הזוג ר' לישראל, נתנו בני הזוג את הנכס במתנה לישראל עוד בשנת 1929 לערך. את טענתם זו הם מבקשים לבסס על החזקתם ארוכת השנים בנכס ועל טענתם כי כך נאמר להם. אמנם אין מחלוקת על כך שעסקת המתנה לא נרשמה, אך לטענת התובעים, עומדת להם הזכות להשלמת הרישום, מאחר שעל-פי הוראת סעיף 837 במג'לה, המתנה הושלמה במסירה ובנטילה.
לא ניתן לקבל את טענת המתנה של התובעים מהטעם שלא הוכחה ומאחר שהראיות הקיימות סותרות טענה זו. אפילו היה מוכח ההיבט העובדתי, הרי שלא התקיימו התנאים הקבועים בדין לשם העברת זכויות בנכס מכוח מתנה, כך שבכל מקרה לא ניתן לקבל את טענת התובעים.
49. טענת התובעים בדבר קבלת הנכס כמתנה מבני הזוג ר' לא הוכחה בדבר ולפיכך, בהיעדר ראייה ממשית נוספת, אין בעצם החזקת הנכס במשך שנים רבות כדי לבסס טענת בעלות בנכס מכוח מתנה. כאמור בעניין זה, "החזקה בנכס מקרקעין משך תקופה ממושכת, יכולה להוות ראיה להוכחת בעלותו של המחזיק בנכס בלתי רשום (…). עם זאת, הלכה היא שבהחזקה בלבד אין כדי להוכיח בעלות בהיעדר 'שטר קניין או ראייה ממשית נוספת להוכחת בעלותו' (…)" (ע"א 7716/00 קיסרי נ' רשות הפיתוח (29.9.2005), כבוד השופט י' עדיאל, פסקה 10 (להלן – עניין קיסרי). כן ראו את הפסיקה והספרות המובאים שם. בכלל זה, ע"א 238/63 חיסוי נ' מדינת ישראל, פ"ד יח(2) 41 (1963), כבוד השופט מ' לנדוי, עמ' 43). עוד הודגש, כי אם מדובר בנכס של נפקד, יינתן משקל קטן לעצם החזקה בנכס (שם). כלל זה ודאי ניתן להקיש גם לגבי נסיבות שבהן הנכס רשום על שם מי שנפטר, אשר יורשיו לא אותרו.
50. לא רק שכאמור, טענת המתנה לא הוכחה, אלא היא נסתרת בראיות הקיימות, בהיותה עומדת בניגוד מפורש לרצונם של בני הזוג ר', כפי שבאה לידי ביטוי בצוואתם. כאמור בצוואה, רצונם היה כי הנכס יעבור לארבעת ילדיהם, "להם ולבניהם ולבני בניהם אחריהם עד סוף כל הדורות בתנאי שלא יימכר ולא יגאל ולא יתמשכן לעולם".
לא רק שאין כל ראיה בדבר שינוי שחל בצוואת בני הזוג, אלא כטענת האפוטרופוס הכללי, לנוכח כלל הראיות יש יסוד להנחה כי לא חל כל שינוי בצוואתם. ראשית, כך עולה מייפוי הכוח שלפיו רבקה ייפתה את כוחו של ישראל לנהל עבורה את הנכס וכך עולה גם מכך שבמשך שנים רבות רבקה הייתה רשומה במסמכי הארנונה בעיריית ירושלים כבעלת הנכס, בעוד ישראל היה רשום כמי שפעל בשמה, מטעמה או כבא כוחה; שנית, אמנם לא ידוע אם הגב' ר' ערכה צוואה אחרת לאחר פטירת מר ר' ואף לא נמצא צו קיום לצוואתה, אך כלל הראיות תומכות בהנחה שהיא לא ערכה צוואה אחרת, המשנה מצוות בני הזוג. כך עולה מהעובדות הבאות: האחת, מר ר' נפטר ביום 1928.=.=, ואילו הצו לקיום צוואתו, ניתן בחלוף כשבעה חודשים, ביום 1929.=.=. כעבור כחצי שנה, ביום 1929.=.=, נפטרה הגב' ר'. הסבירות שבפרק זמן זה היא שינתה את הצוואה נראית דחוקה מאד; השנייה, העתקי המסמכים המהותיים הנוגעים לנכס מאותה תקופה, היו בידי נכדתה של רבקה (הנתבעת 2), כך שיש להניח כי אילו הייתה הגב' ר' עורכת צוואה המשנה את צוואת בני הזוג, הייתה אף צוואה זו ברשותה; השלישית, במכתבו של מאיר משנת 1991 (אשר צורף לראשונה אל תצהירי התובעים), מוזכרת צוואה אחת של סבו וסבתו ("The will of my grandparents"), כך שיש כדי לחזק את ההנחה שלא הייתה צוואה נוספת.
51. להיבט העובדתי הסותר את טענת התובעים, נוסף ההיבט המשפטי, שלפיו טענת התובעים הנסמכת על הוראת סעיף 837 במג'לה, מתעלמת מהוראות דין נוספות החלות בנסיבות הנדונות.
סעיף 8 בחוק המתנה, הקובע את הוראת המעבר, קובע כי "על מתנה, ועל התחייבות לתת מתנה, שנעשו לפני תחילת חוק זה יוסיף לחול הדין הקודם". מאחר שעל-פי טענת התובעים הנכס ניתן לישראל במתנה בשנת 1929, הרי שעל המתנה חלה הוראת סעיף 837 במג'לה, אשר כותרתה, "קשר המתנה, כיצד?", הקובעת כי "מתנה נקשרת בהצעה וקבלה ונגמרת בנטילה". עם זאת, דומה כי נעלמה מהתובעים העובדה שאם המתנה היא נכס מקרקעין, כי אז חלה לגביה גם הוראת סעיף 4 בפקודת העברת קרקעות, משנת 1920 (הפקודה המנדטורית), שעניינה "תנאים לתקפן של העברות", אשר מסדירה את נושא העברתן של קרקעות, לרבות בדרך של מתנה. זו לשונה:
(1) לא יהא תקף לשום העברת מקרקעים אלא אם כן מלאו אחרי הוראות פקודה זו.
(2) כל הרוצה להעביר מקרקעים עליו לקבל תחׅלה הסכמה בכתב הנדרשת בסעיף-הקטן הבא.
(3) כדי לקבל את ההסכמה שהוכרזה בסעיף-קטן (2), יש להגיש בקשה למנהל באמצעות משרד ספרי האחוזה של המחוז או הנפה שבהם מצויה הקרקע ולפרט בה את תנאי ההעברה העומדת להעשות ולבקש הסכמה לאותה העברה.
(4) לבקשה יש לצרף הוכחה בדבר זכות הקנין של המעביר או המבקש, וכן, אם המנהל ידרוש זאת, תרשים שהוכן לצרכי רישום של נכסי המקרקעים הנידונים. הבקשה צריכה לכלול גם בקשה לרישום שטר שיערך לצורך מתן תוקף לתנאי ההעברה.
(5) מותר לכלול בבקשה גם סעיף הקובע את דמי הנזק שישלם הצד המסרב לבצע את ההעברה לכשתאושר.
הוראת סעיף 4(1) בפקודה האמורה קובעת כי תנאי לתוקפה של העברת זכויות במקרקעין היא מילוי כל הוראות הפקודה. על-פי סעיפים 4(2)-(4), תנאי להעברת מקרקעין, הוא קבלת הסכמה בכתב של מנהל המחוז, לאחר הגשת בקשה מתאימה באמצעות משרד ספרי האחוזה. אל הבקשה יש לצרף בין השאר, הוכחה בדבר זכות הקניין של המעביר ובקשה לרישום שטר לשם מתן תוקף להעברה. על כך מוסיף סעיף 11(1) בפקודה זו, כי "כל העברה שלא ניתנה לה ההסכמה הדרושה עפ"י סעיף 4 תהא בטלה ומבוטלת…".
דבר מכל האמור לא נעשה ולפיכך, בהיעדר הסכמת המנהל ורישום הזכות על שם מקבל המתנה או מתן ייפוי כוח בלתי חוזר, אין תוקף למתנה. לכל היותר ניתן לומר כי הייתה התחייבות למתן מתנה, אשר בכל מקרה ועל-פי דיני היושר אינה ניתנת לאכיפה, מאחר שלא ניתנה תמורה בעדה. לא אחת הודגש בעניין זה, כי "מתנת הקרקע, אפילו הושלמה בנטילה, הינה כמובן דיספוזיציה כמשמעותה בפקודת העברת קרקעות, ומאחר שלא נרשמה בספרי האחוזה והסכמתו של המנהל לא הושגה, היתה הפעולה ממילא בטלה מעיקרה" (ע"א 86/50 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' שיבלי, פ"ד ח 1106 (1954), כבוד השופט י' זוסמן, פסקה 4. ראו גם: ע"א 287/62 שניר נ' פלאח, פ"ד יז 1131 (1963), כבוד השופט מ' לנדוי, עמ' 1137-1135). בדומה נקבע, כי "לפנינו התחייבות לתת את המקרקעין במתנה סתם, שבה התחייב המנוח לפני חקיקת חוק המתנה, תשכ"ח-1968, והיא צריכה איפוא להידון לפי המג'לה. כמו שבואר ב-ע"א 287/62, התחייבות כזאת אין לה תוקף לפי דיני המג'לה בטרם הושלמה המתנה בהעברת המקרקעין בפנקסי הרישום, ובאין תמורה לנתינתה, אף אין לבצעה-בעין לפי דיני היושר האנגליים" (ע"א 726/76 נימר נ' רשם המקרקעין פ"ד לב(1) 44 (1977), כבוד השופט מ' לנדוי, עמ' 47. כן ראו: ע"א 588/81 ציזיק נ' הורביץ פ"ד מ(1) 321 (1986), כבוד השופט (כתוארו אז), א' ברק, פסקאות 5-4).
טענת ההתיישנות – שאלת קיומה של "חזקה נוגדת"
52. טענת ההתיישנות שהעלו התובעים נטענה בשני מישורים. המישור האחד, טענת התיישנות רוכשת, הנסמכת על הוראת סעיף 51 בפקודת הסדר זכויות במקרקעין, במובן זה שעל-פי טענת התובעים, בעת הליכי הסדר המקרקעין ובהתמלא התנאים הנדרשים לכך, הם יוכלו להירשם כבעלי הזכויות בנכס, חרף רישומה בפנקס השטרות על שם בני הזוג ר'. המישור השני, טענת התיישנות כטענת הגנה מפני תביעת האפוטרופוס הכללי מכוח צווי הניהול, לחייב את התובעים בתשלום דמי שימוש בשל אחזקתם בנכס ולחלופין, להורות על פינויים מהנכס.
אין מחלוקת בין הצדדים על כך שבשני המישורים נדרשת הוכחת שני תנאים לביסוס טענת ההתיישנות. האחד, על החזקה במקרקעין להיות במשך תקופה העולה על תקופת ההתיישנות. בענייננו, מאחר שמדובר במקרקעין שאינם מוסדרים מסוג מולכ (קרקע פרטית), אין מחלוקת כי תקופת ההתיישנות היא חמש-עשרה שנה (סעיף 5(2) בחוק ההתיישנות). השני, על ההחזקה במקרקעין במשך תקופת ההתיישנות להיות "חזקה נוגדת".
מחלוקת הצדדים נוגעת רק לשאלת התקיימותו של תנאי החזקה הנוגדת.
53. ככלל, כדי שחזקה בנכס תהיה בגדר "חזקה נוגדת", "נדרש המחזיק להחזיק בקרקע באופן המנוגד לזכות הבעלים, ברציפות לאורך כל תקופת ההתיישנות" (ע"א 3296/19 עזבון המנוח ג'אבר נ' רשות הפיתוח רשות מקרקעי ישראל (26.12.2021), כבוד השופט י' עמית, פסקה 19 (להלן – עניין ג'אבר). כמוסבר שם, "ניגוד האינטרסים בין המחזיק לבעל הזכויות במקרקעין הוא שהופך את החזקה ל'נוגדת', באשר ניגוד זה הוא שמוליד שניים מהאלמנטים העומדים ביסוד מוסד ההתיישנות: הסתמכות של המחזיק מחד גיסא, ומחילה מצד הבעלים וויתור על זכותו מאידך גיסא" (שם; ההדגשות במקור).
בשורה של פסקי-דין נקבעו ההגדרות והכללים אשר לפיהם ייקבע אם אמנם החזקה במקרקעין היא בגדר חזקה נוגדת (ראו בין השאר, ע"א 2510/98 למד שין בע"מ נ' חסיד, פ"ד נג(5) 721 (1999), כבוד השופט ת' אור, פסקאות 11-10 (להלן – עניין למד שין); ע"א 69/85 להבי נ' רשות הפיתוח, פ"ד מ(3) 624 (1986), כבוד השופטת ש' נתניהו, פסקאות 10-8 (להלן – עניין להבי); ע"א 693/04 אל קימרי נ' אל קימרי (28.9.2007), כבוד השופט ס' ג'ובראן, פסקה 24 (להלן – עניין אל קימרי); ע"א 3217/91 פלר נ' יורשי אקסלרוד, פ"ד מז(2) 281 (1993), כבוד השופט ת' אור, פסקאות 5-4 (להלן – עניין פלר)). את עיקרי ההלכות ניתן לתמצת בכך שככלל, כדי שניתן יהיה לקבוע כי החזקה הממושכת במקרקעין היא בגדר חזקה נוגדת, יש להראות כי אין מדובר בהחזקה מכוח הסכמת בעל המקרקעין או מכוח רשותו, אלא כי היא נוגדת את הסכמתו. "על החזקה הנוגדת להיות 'עוינת' ו'על אפו ועל חמתו' של הבעלים הרשום (…) וכי החזקה בקרקע בהסכמת הבעלים הרשום או מכוח זכות שהבעלים נתן למחזיק אינה בגדר החזקה נוגדת (…)" (עניין ג'אבר, שם והפסיקה שם). כך גם "אין מניעה כי החזקה שתחילתה בהסכמת הבעלים תהפוך בשלב מסוים להחזקה נוגדת, ולהיפך" (שם. ראו גם עניין להבי, פסקה 9).
השאלה אם מדובר בהחזקה נוגדת, תוכרע בהתאם לנסיבות המקרה ובכלל זה, טיב החזקה, התנהגות הבעלים והתנהגות המחזיק במשך תקופת החזקה ובין השאר, אם הן מצביעות על חזקה מתוך התרסה בזכויות הבעלים (עניין למד שין, פסקה 11; עניין פלר, פסקה 5). כך בעוד שאם הוכחה הסכמת הבעלים להחזקת המחזיק בנכס, אפילו הייתה הסכמה בשתיקה, היא תאיין את אופייה הנוגד של החזקה (עניין פלר, שם). בדומה, התמשכות תקופת ההחזקה עשויה להצביע יותר על הסכמת הבעלים מאשר על חזקה הנוגדת את זכותם (עניין ג'אבר, שם והפסיקה שם).
54. על-פי העובדות הידועות שעל עיקריהם עמדנו, בני הזוג ר' הורישו את הנכס לארבעת ילדיהם מתוך כוונה שאלו יורישו את הנכס לצאצאיהם אחריהם. כמו כן, מייפוי הכוח שנתנה רבקה לישראל ניתן להסיק כי כוונתה הייתה שהוא ינהל עבורה את הנכס. עצם קיומו של ייפוי הכוח מלמד כי הן רבקה הן ישראל לא הניחו כי ישראל קיבל מבני הזוג ר' את הנכס במתנה. שהרי אילו כך היה, לא היה צורך בייפוי הכוח או למצער, הדבר היה מצוין בו. נמצא אם כן, כי ייפוי הכוח אשר מסמיך את ישראל להשכיר את הנכס לצורך תשלום הוצאות החזקת הנכס ולתשלום המסים החלים עליו, מפריכים את הטענה כי הנכס ניתן לישראל במתנה או כי הוא הורשה לנהוג בו מנהג בעלים. כמו כן, עצם העובדה שישראל השכיר את הנכס, או את חלקו, מעת לעת, לא נבעה מכך שהורשה לנהוג בו מנהג בעלים, אלא מכך שהוא פעל בהתאם לייפוי הכוח, אשר הסדיר את מעמדו בנכס ואת אשר הורשה לעשות בו. בדומה, מאישורי המסים השונים של עיריית ירושלים, כמפורט לעיל, עולה כי אמנם במשך שנים רבות, עד אמצע שנות השישים של המאה הקודמת, ישראל פעל בשם רבקה, כבא-כוחה או מטעמה. בנסיבות אלו נקבע כי תשלום המסים כבא-כוחם של הבעלים, שולל טענה בדבר חזקה נוגדת (עניין פלר, פסקה 5). התנהלות זו דווקא תומכת בכך שהיה ברור לישראל כי הוא פועל כנאמן עבור בעלי הנכס וכי אינו מחזיק בו החזקה נוגדת.
55. טענת התובעים היא כי החזקה הנוגדת באה לידי ביטוי באירועים הקשורים במכתביו של מאיר, אשר נשלחו אל הגב' פדן ז"ל, אחות של התובע, לפני למעלה משלושים שנה, בראשית שנות התשעים של המאה הקודמת. כן נטען כי אף בחוסר המעש מצד צאצאי משפחת ר' בכל הנוגע לנכס יש כדי לבסס את החזקה הנוגדת.
טענות אלו של התובעים לא ניתן לקבל. מהטעמים שיובאו עתה, אין במכתבים של מאיר ובכל הנטען בעניין ההתנהלות סביבם, כדי לבסס דבר. גם לא חזקה נוגדת או כפירה בזכות הבעלים בנכס.
ראשית, כל אשר עולה מהמכתבים של מאיר הוא ידיעתו כי הגב' פדן ז"ל, אחות של התובע, ואביה גרו בנכס. הוא התעניין בשלומם, הודיע כי הוא מתכנן ביקור שנראה כי לא יצא אל הפועל, והודיע כי הוא מבקש להציג את הצוואה של סבו וסבתו, בני הזוג ר', ואת שטר הקניין של הנכס. הוא גם דיווח שנודע לו מחבר שביקר בנכס כי נעשו בנכס שינויים. אין במכתב כל התנגדות לכך שמי מבני משפחת התובע יגורו בנכס, אין התנגדות לשינויים שנעשו בו, ואף אין אזכור של האירוע שלקיומו טוענים התובעים, שלפיו התובע גירש שניים שהגיעו אל הנכס וראו את עבודות השיפוצים שנעשו בו. אמנם התובע טוען כי לא השיב למכתבים, אך הם לא מוענו אליו ואין כל ידיעה אם הגב' פדן ז"ל לא השיבה להם. מכל מקום, אפילו לא נשלחה תשובה, יש בכך לכל היותר חוסר נימוס, אך לא התרסה כלפי בעלותה של משפחת ר' בנכס. דווקא אי משלוח התשובה, לאחר שמאיר הזכיר את המסמכים המצביעים על בעלותם בנכס, מצביע על הסכמה שבשתיקה לכך שבעלי הנכס הם צאצאי בני הזוג ר' וכי ברשותם מסמכים התומכים בכך.
שנית, דומה כי לא ניתן לבסס דבר על האירוע הנטען בתצהירי התובעים, אשר לפי טענתם התרחש סמוך לאחר השיפוצים שערכו בנכס בשנת 1992 ואשר במהלכו הגיעו שני אנשים שהביעו תרעומת על השיפוץ וטענו כי הנכס אינו של משפחת התובעים ואילו התובע סילק אותם. כך גם לא בהכרח ניתן לקשור את אותם אנשים אל מאיר. זאת משלושה טעמים: האחד, אין כל ראיה ישירה או עקיפה לעצם התרחשותו של אירוע זה. השני, בתיאורו של אירוע זה, בדומה לעובדות אחרות שעליהן עמדנו, חל שינוי מהותי בגרסת התובעים. לכך אף מצטרפת גם העובדה שהתובעים נמנעו מגילוי קיום המכתבים, חרף פניית האפוטרופוס הכללי אליהם במסגרת הליכי האיתור ומכוח סמכותו על-פי החוק, כדי שימסרו את המידע שברשותם. כך, בכתב התביעה לא נאמר כי דובר במכתב שמוען אל גב' פדן ז"ל, אלא נטען כי מאיר הודיע שהוא עתיד להגיע לישראל, אך בסופו של דבר הוא לא הגיע "אלא שלח אדם מטעמו. באותה תקופה הנכס היה תחת שיפוץ מסיבי נוסף ואותו שליח הביע פליאה על כך שבנכס מתבצע שיפוץ (ואף דיווח על כך למאיר ר'). יוסף הבהיר לאותו שליח כי הנכס שייך לו לכל דבר ועניין" (פסקה 15 בכתב התביעה). לאחר מפגש זה נטען, כי מאיר שלח מכתב נוסף בנובמבר 1993 שבו הביע פליאה על השיפוץ ועל כך שהתובע אינו בקשר אתו, דרש לקבל פרטים על השיפוץ, אך התובע לא השיב לו (שם). לא רק שהתיאור אינו מדויק, אלא בתצהיריהם של התובעים חל שינוי בתיאור הדברים. נטען כי המכתבים נשלחו אל הגב' פדן ז"ל, תואר מפגש עם שני אנשים (לא אחד), צעקות אל עבר התובע כי הוא לא אמור לבנות בנכס וכי הנכס אינו שלו וכי התובע גירש אותם (פסקאות 16-14 בתצהירו). מדובר בשוני מהותי בין הגרסאות, הממעיט מאמינות הסיפור. אף עולה חשש כי לא מן הנמנע שסיפור המפגש עם אותו אדם (שהפך לשניים), הומצא בחלוף כשלושים שנה, תוך ניסיון התאמתו אל תוכן מכתביו של מאיר, שעצם קיומם גולה רק לאחרונה. השלישי, אפילו התרחש מפגש עם אדם אחד, או שניים, או שלושה, אין כל ראיה לכך כי הדברים שאמרו אותם אנשים, אם אמרו, שזהותם אף אינה ידועה, נאמרו על דעת מאיר או בהנחייתו. מתקבל יותר על הדעת שאם אמנם התרחש אירוע כנטען, אזי אותם אנשים אמרו את הדברים על דעת עצמם. כך מאחר שאין כל ביטוי או זכר לאותו אירוע במכתבו המאוחר יותר של מאיר, אשר נשלח למעלה משנה או שנתיים לאחר ההתרחשות הנטענת.
בכל הכבוד, לא ניתן לבסס חזקה נוגדת על אירוע שאין כל ראיה להתרחשותו; זהות המעורבים אינה ידועה; אפילו התרחש, אין כל ראיה לכך שהמעורבים באירוע, אשר זהותם אינה ידועה, פעלו בשם מי מבני משפחת ר'.
שלישית, גרסת התובעים בכל הנוגע לאירוע עם מאיר מוטלת בספק ואף לא נראה כי יש בה כדי לבסס חזקה נוגדת. אפילו קיבלנו את נכונות גרסת התובעים ואפילו קיבלנו כי יש בכך כדי לבסס חזקה נוגדת – ולא קיבלנו זאת – עדיין לכל היותר היה בכך כדי לבסס חזקה נוגדת כלפי מאיר. לבני הזוג ר' היו ארבעה ילדים, בעוד שלא ידוע כמה ילדים היו לאביו של מאיר, כך שקשה לדעת באיזה חלק בנכס מדובר. מכל מקום, האירוע הנטען התרחש לפני כשלושים שנה, בעוד שאין כיום כל דרך לבדוק את נכונותו, מאחר שככל הנראה מאיר נפטר זה מכבר (כנטען בסיכום טענותיו של האפוטרופוס הכללי), ומעל עשר שנים לאחר פטירתה של רבקה (אשר נפטרה לפני למעלה מארבעים שנה). באירוע האמור אף אין כדי להצביע על כך ששאר בני המשפחה היו מודעים לקיום הנכס ולמתרחש בקשר אליו. על-פי התצהיר מטעם האפוטרופוס הכללי, לנתבעת 2, נכדתה של רבקה, לא היה כל מידע על שאר בני המשפחה או על הנכס, למעט המסמכים שהיו ברשותה, כך שבכל מקרה, צאצאי בני הזוג ר' אשר טרם אותרו, אינם מודעים למצב הנכס.
במצב שבו בעלי הנכס או יורשיהם אינם יודעים על החזקה בנכס, ממילא לא ניתן לומר כי מתקיימת חזקה נוגדת. "מן הראוי לשוב ולהדגיש, כי חזקה יוצרת התיישנות ומקנה זכויות רק אם היא נוגדת, בין השאר, במובן זה, שמייחסים לבעלים ידיעה על דבר החזקה בלא שבאה מצדם תגובה, מה שמלמד על הסכמה שבשתיקה. בנסיבות הימצאם של הבעלים מחוץ למדינה אין מקום לייחוס כזה" (ע"א 781/85 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' מוסטפא, פ"ד מד(3) 785 (1990), כבוד השופט ש' אלוני, פסקה 7. ראו גם: עניין קיסרי, פסקה 10; ה"פ (מחוזי נצ') 128/02 הוכפלד נ' גרנוף (8.8.2004), כבוד השופט ב' ארבל, פסקה 19).
56. סיכום הדברים הוא אם כן, כי לא עלה בידי התובעים לבסס את העובדה שהחזקתם בנכס היא בגדר חזקה נוגדת. החזקתם בנכס לא הייתה מכוח התרסה בזכויות הבעלים בנכס ואף לא הייתה זו חזקה בניגוד להסכמת הבעלים. בעלי הנכס הלכו לעולמם, ישראל הופקד על החזקת הנכס ובשלב מסוים, כך נראה, נעלמו עקבותיהם של יורשי בני הזוג ר', בעלי הנכס אשר בחרו להוריש אותו לילדיהם ולצאצאיהם אחריהם. אף לא ניתן לומר כי היה ויתור מצד צאצאיהם על הנכס. על-פי הראיות הקיימות, עד שלב מסוים ישראל החזיק בנכס בשם רבקה, אך נראה כי יורשיה לא ידעו מה עלה בגורלו. מכל מקום, יורשיה הם לכל היותר בעלי 25% מהזכויות בנכס. בדומה, מאיר, שחלקו בנכס לא היה ידוע, היה בקשר עם מי מבני משפחת התובעים, אך ממכתביו ניכר כי הוא ראה במי מבני משפחת התובעים כמי שמחזיקים בְּנכס שבבעלות משפחתו. התובעים הסתירו את קיומו של מאיר, לא גילו את דבר הקשר שהיה עמו לפני כשלושים שנה ואף לא סברו כי נכון היה לצרפו אל תביעתם לרישום ראשון של הנכס. בנסיבות אלו וכאמור, אין מקום לומר כי החזקת התובעים בנכס הייתה חזקה נוגדת, כשם שאין לומר כי היה ויתור על הנכס מצד יורשי בני הזוג ר'. התובעים, שנטל ההוכחה עליהם, לא הוכיחו אחרת.
לנוכח המסקנה האמורה, נפנה לבחינת טענותיהם החלופיות של התובעים.
טענותיהם החלופיות של התובעים
הטענה כי התובעים הם בני רשות בנכס
57. טענת התובעים כי הם בני רשות בנכס, עומדת בסתירה לטענותיהם במסגרת טענת ההתיישנות שהעלו ובראשן, כי החזקתם בנכס היא חזקה נוגדת. מכל מקום, אף אם בתחילה החזקתו של ישראל בנכס הייתה מכוח רשות שניתנה לו, הרי שכידוע, רשות ניתנת לביטול בכל עת ובכל מקרה, לא ניתן לומר כי דובר ברשות בלתי הדירה.
58. אחד ממאפייניו העיקריים של הרישיון הוא הדירותו. הדעה המקובלת היא שהרישיון במהותו הוא הדיר ושניתן לבטלו בכל עת (ע"א 602/84 ריבוא נ' גל, פ"ד לט (3) 693 (1985), כבוד השופט א' חלימה, פסקה 7; ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש חסידים, פ"ד לא(3) 210 (1977), כבוד השופט אשר, פסקה 5; ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל (21.3.2007), כבוד השופט ס' ג'ובראן, פסקה 12 והפסיקה שם). קביעה אחרת, כי רשות במקרקעין בכלל ובפרט רשות במקרקעין ללא תמורה, היא בלתי הדירה, תיעשה במקרים חריגים ויוצאי דופן "בפסיקה נקבע, כי יש להכפיף ביטולו של רישיון במקרקעין לעקרונות של צדק, בהתחשב בעיקר בציפייה הסבירה שנטע בעל המקרקעין אצל פלוני ובהסתמכותו על כך, וזאת לרוב באמצעות קביעה כי רשות שניתנה התגבשה לכדי רשות מכוח השתק, ולכן אינה ניתנת לביטול חד-צדדי… ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי-הדירה, וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן" (ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח (19.8.2015), כבוד השופט צ' זילברטל, פסקה 22). מכל מקום, כדי שייקבע כי רשות היא בלתי הדירה, נדרשת הסכמה מפורשת של בעלי המקרקעין, בהיותה שוללת את אפשרותם לממש את זכותם הקניינית (עמ"ש (מחוזי מרכז) 5174-09-15 א"ג נ' א"מ (19.2.2017), פסקה 39).
שני מאפיינים חשובים נוספים של הרישיון במקרקעין, הם היותו אישי והיותו מוגבל בעבירותו. בעניין היותו אישי נאמר כי "ההלכה הפסוקה הגדירה זכות זו כזכות אישית שאינה קניינית, אשר אופייה וגדריה נקבעים בהתאם להסכמת הצדדים בהסכם הרישיון" (ע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פ"ד נו(6) 295 (2002), כבוד השופטת א' פרוקצ'יה, פסקה 17 (להלן – עניין חיים)). בעניין מגבלת עבירות הרישיון נקבע, כי "שכירות אינה זכות אישית גרידא והעברתה אינה מוגבלת מכוח החוק… רשות שימוש לעומת זה היא ביסודה זכות אישית שאינה ניתנת להעברה, אלא אם תנאי החוזה או מכלול הנסיבות של המקרה מראים על כוונה הפוכה להתיר את העברתה לאחר" (ע"א 260/65 חייקין נ' ממר, פ"ד יט(4), 183 (1965), כבוד השופט צ' ברנזון, עמ' 190. ראו גם: עניין חיים, דעת הרוב מפי כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן וכבוד הנשיא א' ברק).
59. בהנחה שבני הזוג ר' אמנם נתנו רשות לישראל לגור בנכס, הרי שלנוכח צוואתם הברורה והעובדה שלימים ניתן לישראל ייפוי כוח שהוגבל לטיפול בהחזקת הנכס, ניתן לומר כי לא הייתה כל כוונה למתן רשות בלתי הדירה. להפך, הצוואה מצביעה על כך שלא הייתה כוונה כזו. אף לא ניתן לקבל את טענת התובעים כי הכוונה הייתה שהרישיון שניתן לישראל, בהנחה שאמנם ניתן, ניתן מתוך כוונה שהנכס יעבור מאב לבן. לא רק שאין יסוד להנחה זו, אלא שכאמור, הדבר עומד בסתירה לצוואה הברורה. לכל אלו יש להוסיף כי כאמור, בכל מקרה, הרשות ניתנה לישראל, כך שלא ניתן היה להעבירה אל בנו, התובע, ואחריו אל נכדו (התובע 2).
אף לא ניתן לקבל את טענת התובעים כי השקיעו השקעות רבות בנכס על יסוד ההנחה שניתנה להם רשות בלתי הדירה בנכס, או כל זכות אחרת, בהתאם לטענותיהם החלופיות. כל אותן השקעות בנכס וכל אותם שיפוצים שנעשו בו לא היו על דעת בעלי הנכס ומכל מקום לא הוכח אחרת, כך שלא ניתן לתת משקל כלשהו לשתיקתם בעניין אותם שיפוצים. לא זו בלבד, אלא שאותן השבחות של הנכס נעשו לרווחתם של התובעים ולתועלתם ואכן הם היו אלו שנהנו מהשקעתם בנכס. בכל מקרה, כפי שטען האפוטרופוס הכללי בצדק, מגורי התובעים בנכס במשך עשרות שנים, חינם אין כסף, ללא ספק היה בגדר תמורה נאותה לכל השקעותיהם הנטענות. כאמור בנסיבות דומות, "… עד ביטול הרשות התגוררו המבקשים בנכס במשך 40 שנה בקירוב, ומשהגיע המבקש לגיל פרישה, עליהם לפנות את הנכס שבו התגוררו ולמצוא לעצמם מקום מגורים אחר. כנגד קושי זה של המבקשים עומדת טובת ההנאה שהייתה להם – למבקש, לאשתו ולילדיהם – במשך תקופה כה ארוכה שבמהלכה התגוררו בנכס ללא תמורה; אין זאת הטבה של מה בכך. המבקשים היו יכולים אפוא לחסוך במשך התקופה סכום נכבד – כשיעור דמי השכירות שלא שילמו – ולהבטיח לעצמם מקום מגורים" (רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3), 943 (2003), כבוד השופט י' טירקל, פסקה 14 (להלן – עניין חיר)).
מכל מקום, אין כל ראיה לכך שניתנה רשות לתובעים, בנו של ישראל ונכדו, להחזיק בנכס כבני רשות בו. בנסיבות הנדונות שתיקת בעלי הנכס וצאצאיהם אינה יכולה להיחשב להסכמה ובוודאי שכך לנוכח כוונתם הברורה של בני הזוג ר' בצוואתם.
טענת דיירות מוגנת
60. אף טענת הדיירות המוגנת עומדת בסתירה לטענותיהם האחרות של התובעים. בכלל זה, טענתם בדבר בעלותם בנכס מכוח מתנה או מכוח חזקה נוגדת, כך שדי בעצם הטענות הסותרות כדי להביא לדחייתן. מכל מקום, "חוק הגנת הדייר חל רק על שכירות (סעיף 2 לחוק הגנת הדייר), שהיא 'זכות שהוקנתה בתמורה' להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות (ראו: סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971; סעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969)" (עניין חיר, פסקה 11). לפיכך, אף לא ניתן לקבל את טענת התובעים, שלפיה מאחר שעל-פי טענתם הם מחזיקים בנכס עוד קודם לשנת 1940, הם זכאים להגנה אף ללא חוזה שכירות ואפילו לא שולמו דמי מפתח וזאת לטענתם, מכוח פקודת הגבלת שכר דירה (דירות), 1940. כך מהטעם שאף פקודה זו אינה פוטרת ואינה יכולה לפטור את המבקש ליהנות מהגנתה, מהצורך בקיום קשר של שכירות בין בעל הנכס לבין השוכר. כטענת האפוטרופוס הכללי, הדיירות המוגנת והגנת החוק חלה רק על מי שהחל להחזיק בנכס מכוח חוזה שכירות. אם החזקת המחזיק בנכס אינה מכוח שכירתו, הוא אינו יכול ליהנות מהגנת החוק ובהיעדר קשר של שכירות, אין הפקודה האמורה יכולה ליצור קשר זה.
61. בענייננו אין כל אינדיקציה או ראיה לכוונת בני הזוג ר' או מי מצאצאיהם ליצור קשר של שכירות עם ישראל. לפיכך לא נמצא צורך להוסיף ולבחון אם אמנם אותה שכירות מוגנת נטענת חלה או עשויה לחול גם על התובע ועל בנו, הנתבע 2 ובני משפחתו; אם התובע יכול להיחשב ל"דייר נגזר" (סעיף 20 בחוק הגנת הדייר); ואם בנו, הנתבע 2, יכול להיחשב ל"דייר נדחה" (סעיף 27 בחוק האמור). שכן כידוע, דיירות מוגנת אינה ניתנת להעברה או להורשה, זולת העברתה בהתאם להוראות החוק (ד"נ 6/80 גרפינקל נ' פולק, פ"ד לה(1) 200 (1980), כבוד השופט מ' לנדוי, עמ' 204-203; ע"א 35/62 אנגל נ' הורביץ, פ"ד טז 1513 (1962), כבוד השופט י' זוסמן, עמ' 1519).
טענת התובעים בדבר זכותם לרכישת הנכס
62. סעיף 21 בחוק המקרקעין קובע את האפשרויות העומדות לבעל מקרקעין בנסיבות שבהן אדם אחר הקים מחוברים (בנה מבנה או נטע נטיעות) במקרקעין שבבעלותו. על-פי ס"ק (א) הברירה בידיו לקיים את המחוברים או לדרוש מהמקים את סילוקם, תוך השבת המצב לקדמותו. שאר סעיפי המשנה קובעים מה הדין מבחינת הנשיאה בעלויות ההקמה או הסילוק, אם בעל המקרקעין בחר לקיים את המחוברים (ס"ק (ב)) או לסלקם (ס"ק (ג) ו-(ד)). סעיף 23(א) בחוק המקרקעין מוסיף וקובע כי אם "הוקמו המחוברים במקרקעין לא-מוסדרים, זכאי המקים לרכוש את המקרקעין במחיר שווים בלי המחוברים, בשעת תשלום המחיר". אך זאת, רק אם התקיימו כל שלושת התנאים הבאים: "(1) המקים סבר בתום לב בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין; (2) הסכום שהשקיע המקים במחוברים עלה, בשעת הקמתם, על שווים של המקרקעין בלי המחוברים באותה שעה; (3) רכישת המקרקעין על ידי המקים אינה עלולה לגרום לבעל המקרקעין נזק חמור שאין בתשלום שווים כדי לפצותו עליו".
לנוכח טענות התובעים בעניין הרשות הבלתי הדירה וטענותיהם בעניין הדיירות המוגנת, לא ניתן לומר כי התובע סבר בתום לב בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין. כך בוודאי לגבי עבודות השיפוץ שנעשו עד שנות השישים של המאה הקודמת, שאז ישראל עוד נרשם כבא-כוחה של רבקה או כמי שפועל מטעמה. אף לאחר מכן, לא היה כל יסוד להנחתו של ישראל או להנחתו של מי מהתובעים כי הוא בעל המקרקעין. בנסיבות אלו, אף לא נדרשת בחינת שאר תנאי סעיף 23.
ה. סיכום ותוצאה
63. רק לפני כעשר שנים (בשנת 2010) נקטו התובעים הליך לרישום הנכס בבעלותם. היה זה כשמונים שנה לאחר המועד שבו על-פי טענתם, הם החלו להחזיק בנכס אשר על-פי טענתם, בני הזוג ר' נתנו במתנה לסבא ישראל. הליכים אלו ננקטו רק כעשרים שנה לאחר הפעם האחרונה שבה נכדם של בני הזוג (מאיר) יצר עמם קשר. למרות הקשר האמיץ שעל-פי הנטען היה עם בני הזוג ר', בהליך שנקטו התובעים (התביעה לרישום ראשון), בני הזוג כלל לא הוזכרו ואף הוצג מצג כי לא ברור לתובעים מי זו רבקה (בתם), או כיצד שורבב שמה אל המסמכים הקשורים בנכס.
לא הובא הסבר של ממש להמתנתם הכה ממשוכת של התובעים עד אשר החלו לפעול להסדרת רישום הנכס שעל-פי טענתם, הוא בבעלותם. אולי חלוף הזמן הרב היה מקרי, אולי התובעים לא הוטרדו מכך שהנכס אינו רשום על שמם, אך מפאת גילו המתקדם של התובע בחרו להסדיר זאת רק לאחרונה, ואולי בחרו להמתין עד אשר איש מבעלי הנכס לא יוכל לעמוד עוד בדרכם. כך או אחרת, בדיוק לשם כך נועד חוק האפוטרופוס הכללי, הקובע כי נכסים עזובים יועברו אל ניהולו של האפוטרופוס הכללי. בדיוק בשל נסיבות דוגמת אלו הנדונות נקבעו סמכויותיו, אשר נועדו לאפשר איתור נכסים עזובים, גם בחלוף כמאה שנה, שמירה עליהם וניהולם עד אשר יאותרו בעליהם. כל קביעה אחרת תאפשר לזרים להשתלט על רכוש פרטי, רק בשל כך שבעליהם נעדרים.
משנדחו כלל טענותיהם של התובעים ונקבע כי לא עלה בידיהם להוכיח כי הם בעלי זכויות בנכס, מאליה עולה המסקנה כי הנכס הנדון הוא "נכס עזוב" על-פי הגדרתו בסעיף 1 בחוק האפוטרופוס הכללי. לפיכך, צווי הניהול שניתנו, ניתנו כדין ואף אין כל מקום לביטולם.
64. לנוכח כל האמור, תביעתם העיקרית של התובעים נדחית.
החלטה בעניין המתווה שעל-פיו תידון תביעת האפוטרופוס הכללי בעניין דמי השימוש שיידרשו התובעים לשלם (התביעה שכנגד), תינתן בנפרד.
החלטה בנושא ההוצאות תינתן במסגרת פסק הדין הסופי.
ניתן היום, כ"ב באדר התשפ"ג, 15 במרץ 2023, בהיעדר הצדדים.
תמר בר-אשר, שופטת
