לפני
כבוד השופטת, סגנית הנשיאה ו. פלאוט
כבוד השופט צ. ויצמן
כבוד השופטת צ. גרדשטיין פפקין
מערערים
1. ה. ב.
2. ס. ב.
ע"י ב"כ עוה"ד אדוארד סגל
נגד
משיבים
1. ר. ב.
2. ע. ש.
3. ד. ב.
4. ס. ל.
5. ש. ל.
ע"י ב"כ עוה"ד אילן דסאו
פסק דין
1. ערעור על פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה בפתח תקוה שניתן ביום 31.5.2023 בתיק תמ"ש 24044-09-20 ובתיק תמ"ש 45306-06-20 (כב' השופטת ש' שי), במסגרתו דחה בית המשפט את תביעת המערערים למתן פסק דין הצהרתי– לפיו נעשתה עסקה קניינית של החלפת בעלות בין בית האם המנוחה לדירת המערערים וקיבל את תביעת, המשיבים, אֶחיו של המערער ויורשי אחת האחיות שהלכה לבית עולמה, לפירוק שיתוף במקרקעין בנתניה עליהם בנוי בית האם המנוחה.
הנדרש לנדון
2. סלע המחלוקת בין הצדדים נוגע לזכויות בביתם של הוריהם המנוחים, בו התגוררו המנוחים שנים רבות, כאשר לאחר פטירת האב המנוח המשיכה והתגוררה בו האם המנוחה (להלן: הבית או הבית בנתניה). לצדדים חלקים (שאינם שווים) בעזבון הוריהם, כאשר מוסכם כי חלקו של המערער עומד על 22%.
3. אין מחלוקת עובדתית כי בשנת 1994 רכשו המערערים דירה בלב העיר נתניה אשר נרשמה על שמם (להלן: הדירה או הדירה בנתניה), וכי המנוחה עברה להתגורר בדירה מעת שנקנתה ועד לפטירתה, ואילו המערערים עברו לגור בבית בנתניה. משך אותן שנים ארוכות בהן התגוררו המערערים בבית הם הרחיבו את שטח הבנוי בנכס בעשרות מטרים בנויים ובנו יחידות דיור לצידו.
4. לטענת המערערים מדובר היה בעסקת חליפין קניינית במקרקעין– קרי, המערערים רכשו עבור המנוחה דירה המתאימה לצרכיה במרכז העיר נתניה, ובתמורה הם קיבלו ממנה את זכויותיה בבית בנתניה (בו היו זכויות אף למשיבים מכוח ירושתם את עזבון המנוח) וזאת כאשר לטענתם ערכם של הזכויות- באותה עת- היה דומה.
המערערים, המתנגדים לטענות המשיבים נוכח עתירתם לסעד ההצהרתי הנזכר, טוענים לחלופין כי ככל שתדחה עתירתם ותתקבל עתירת המשיבים לפירוק השיתוף בבית, הרי שיש להפחית את השקעותיהם במקרקעין כמו גם תשלומים שביצעו (כגון תשלומים למנהל מקרקעי ישראל) וכן יש להפחית תשלומים שבוצעו כמו גם ליתן להם זכות ראשונים ברכישת המקרקעין נוכח השנים הרבות בהן הם גרים במקרקעין.
5. מאידך, לטענת המשיבים – המנוחה לא העבירה את זכויותיה בבית בנתניה למערערים, אלא אך ורק החליפה עמם את בתי המגורים. החלפת זכויות קניינית היא עסקה במקרקעין. על פי חוק המקרקעין, עסקה כזו טעונה מסמך בכתב. מעת שאין חולק שלא נחתם מסמך בכתב בין המערערים למנוחה יש לדחות את תביעתם של המערערים. לא זה המקרה בו יש לרכך את דרישת הכתב לעסקה במקרקעין.
6. בנוסף, המנוחה לא יכולה היתה לבצע את עסקת החליפין הנטענת, מאחר שהמנוחה החזיקה רק ב- 80% מהזכויות בבית בנתניה, ועל כן לא יכולה היתה לבצע עסקה בקניינם של ילדיה מבלי לקבל הסכמתם של אלו. עוד ציינו המשיבים כי המערערים לא הביאו לעדות עדים שיכולים היו לתמוך לכאורה בגרסת המערערים, שהייתה גרסה משתנה ורבת סתירות.
עוד מסבים המשיבים את שימת הלב לכך שהמערערים נוהגים, אחר פטירת המנוחה, גם בדירה בנתניה מנהג בעלים ומשכירים אותה ונוטלים את דמי השכירות לידם, בניגוד לטענתם כי מדובר בדירה שהזכויות בה הוקנו במלואן למנוחה. המשיבים עתרו, אפוא, לדחות את תביעת המערערים, להורות כי הם זכאים ל- 78% מהזכויות בבית בנתניה, לקבל את תביעתם לפירוק שיתוף ולהורות על מכירת הבית בנתניה בשוק החופשי, למרבה במחיר.
פסק דינו של בית משפט קמא
7. בית המשפט קמא קבע תחילה, כי על פי חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן: החוק(, סעיפים 6, 7 ו- 8 לחוק – בעסקה במקרקעין כפי נושא ענייננו (בעלות במקרקעין) נדרשת מסמך בכתב. דרישת הכתב במקרקעין מהווה נדבך מהותי בהסכמה ביחס לעסקאות במקרקעין. סעיף 125 לחוק קובע כי רישום לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו. משמע כי מדובר בדרישה מהותית ולא רק ראייתית. נוכח האמור, נדרשות ראיות משמעותיות על מנת להוכיח כי הייתה עסקה במקרקעין של החלפת בעלות, כפי שנטען על ידי המערערים. מאחר שאין מחלוקת כי הבית אינו רשום על המערערים, הדירה רשומה על שמם ולא על שם המנוחה, הרי שהנטל המוטל עליהם הוא גבוה ומשמעותי.
8. בית משפט קבע כי לו היתה נעשית עסקת חליפין קניינית– היה מוסדר הדבר ברישום, או לכל הפחות היתה נרשמת הערת אזהרה, "שלא לדבר על תיעוד כלשהו בכתב" (סעיף 90 לפסק הדין). בנדון לא הוכחו העובדות החריגות המצדיקות ויתור על דרישת הכתב.
כך דחה בית משפט קמא את טענת המערערים כי נוכח הקשרים הטובים שהיו במשפחה יש לפטור מעריכת הסכם בכתב על המקרקעין נושא הליך זה;
בנוסף דחה בית משפט קמא, על בסיס הראיות שהונחו לפניו, את טענות המערערים כי לא ניתן היה לבצע את רישום הזכויות. בית משפט קבע בעניין זה בעניין זה נשמעו מספר גרסאות של המערערים, ויש לדחות כל אחת ואחת מגרסאותיהם לעניין זה;
עוד קבע בית המשפט, כי הנתבעים ידעו על שינויי המגורים בנכסים, אך לא ידעו כי נעשתה עסקה לחילופי בעלות בנכסי המקרקעין;
גם חלוף השנים אין בו כדי לסייע להוכחת טענת המערערים, מאחר שאין מחלוקת כי הוחלפו המגורים, אך בד-בבד לא ברור מדוע לא פעלו המערערים, "במהלך השנים הרבות לשם ביצוע הרישום" (סעיף 78 לפסק דינו של בית משפט קמא).
לכל אלו יש להוסיף, כך נקבע, כי הנכס אינו רק בבעלות של המנוחה אלא גם של יורשים נוספים של המנוח, ועל כן לא ניתן היה לבצע שינוי בבעלות ללא הסכמתם .
9. בית משפט קמא גם בחן והתייחס לטענות המערערים באשר להשקעותיהם בבית. בית משפט מצא כי המערערים טענו להשקעה של כ- 1.2 מיליון ₪ ואולם "לא סיפקו, ולו ראשית ראיה להוצאה בסדר גודל כזה". בית משפט הוסיף וסבר כי מחד גיסא, אלמלא סברו כי מדובר בביתם שלהם לא היו משקיעים כספים רבים בבית, מאידך גיסא, משפחתם גדלה ועל כן לא מן הנמנע להניח כי עשו זאת לשיפור איכות חייהם בבית.
בית המשפט התייחס להעדר המסמכים המלמדים על הוצאות והשקעות נטענות בבית.
מפאת תקופת מגוריהם הארוכה בבית, איפשר בית משפט קמא למערערים לרכוש את חלקם של המשיבים בבית, ובתנאי שיודיעו כי הם מבקשים לעשות זאת, על פי שווי הבית שיקבע על ידי שמאי, בניכוי שווי השקעתם בבניה החוקית בלבד שאף היא תקבע על ידי שמאי, שמונה על ידי בית המשפט.
בית המשפט חייב את המערערים בהוצאות משפט בסך של 55,000 ₪ .
תמצית טענות המערערים
10. בית המשפט קמא שגה עת דחה את תביעתם לפסק דין הצהרתי, ובכלל זה בקביעות עובדתיות המשליכות על מסקנותיו המשפטיות. כך, למשל, התייחס לבית כאילו כלל הזכויות בו רשומות על שם המנוחה שעה שהבית עודו רשום על שם המנוחים בחלקים שווים, ללמדך כי הרישום לא היה מדוייק ולא שונה משך שנים ואין להסיק מכך העדר ביצוע עיסקה קנינית. כך גם לא טענו המערערים מעולם כי המנוחה העבירה להם את כלל הזכויות בבית, אלא רק את זכויותיה שלה (80% מזכות החכירה).
בכל הנוגע לעסקה בינם לבין המנוחה – הרי שהוכח בעדים ובראיות נסיבתיות כי התקיימה עסקת חליפין בין המערערים למנוחה. המערערים רכשו דירה העונה לצרכיה של המנוחה. תמורת רכישת דירה זו העבירה להם המנוחה את זכויותיה שלה. המנוחה ניסתה למכור במשך תקופה ארוכה את הבית ללא הצלחה. רק בזכות עסקת החליפין הזו שהיתה כדאית לצדדים שניהם, דאז, הן כלכלית והן מעשית, יכולה היתה המנוחה לעבור לדירה כפי שרצתה. הגם שלא קיבעו עסקה זו בכתב.
טעה בית משפט קמא בכך שדחה את טענת המערערים לפיה מדובר באחד מהמקרים החריגים בהם הכירה הפסיקה בכך ש"זעקת ההגינות" מתגברת על דרישת הכתב – המערערים ובני ביתם התגוררו בבית משך עשרות בשנים. בנו מבנים, הקימו יחידות דיור למשפחתם, השקיעו רבות ובמשך שנים בבית ובית המשפט התעלם מנסיבות אלו.
שגה בית משפט קמא עת התייחס רק למחדלם של המערערים באי רישום הנכס על שמם, בהתעלמו מהמבחן השני שנקבע בהלכת שם טוב (ע"א 8234/09) שעיקרו בשינוי מצבם של המערערים לרעה והסתמכותם על עסקת החליפין. המערערים מכרו את דירתם בנתניה, רכשו דירה אחרת כפי רצונה של המנוחה, נטלו משכנתא נוספת, עברו לבית, שיפצו והשקיעו מכספם בו, גרו בבית משך 23 שנים טרם פטירת המנוחה (משנת 1995). המערערים השקיעו רבות בבית, והרי לא בכדי קבע בית משפט קמא בפסק דינו כי "אין מחלוקת כי בוצעה בנייה נוספת על ידי התובעים" (סעיף 81 לפסק הדין).
11. בית משפט קמא התעלם מכך שגם המשיב 1 הודה כי היתה החלפה של דירות. וכי המשיבים ידעו על ההחלפה.
עוד טענו המערערים כי שגה בית המשפט כשדחה את טענותיהם העובדתיות של המערערים וקבע כי עדות המערער היתה לא מהימנה.
כן שגה בית המשפט כשקבע שהמערערים כשלו בהבאת עדים רלבנטיים.
12. עוד התייחסו המערערים בערעורם להשקעות הרבות שביצעו בבית, וכי בית המשפט פטר את ההשקעות הללו בהינף יד ללא התייחסות ממשית, על אף שהוצגה לפניו חוות דעת מטעם המערערים, האומדת את ההשקעות במאות אלפי ₪. חוות דעת הוגשה מטעמם של המערערים בלבד ולא הוגשה כל חוות נגדית. גם המומחה שנחקר בבית המשפט – עדותו לא נסתרה כלל ועיקר.
מתן אפשרות לשמאי שמונה מטעם בית המשפט לבחון האם מדובר בבנייה בהיתר; אם היא בנייה חוקית אם לאו, אינה בסמכותו של השמאי. במיוחד שעה שהשמאי שחוות דעתו הוגשה לתיק בית המשפט קבע כי הבנייה היא בהתאם לתב"ע.
אשר למהות הבנייה – המפקח נציג רמ"י עצמו – לא טען כי מדובר בבנייה ללא היתר, אלא רק כי לא אותרו על ידו היתרים ביחס לכלל המבנים, והרי אין מחלוקת כי לפחות חלק מהבנייה, בראשיתה, נעשתה על ידי האם המנוחה.
לא ניתן להתעלם מהשקעות המערערים בנכס, גם אם לא התקבל היתר. ההשקעות בוצעו לפני שנים ארוכות משכך סביר שלא נשתמרו קבלות, בעוד שאין ספק כי בוצעה בנייה בפועל על ידי המערערים.
13. על כן עתרו המערערים לקבלת הערעור: ליתן צו הצהרתי לפיו נעשתה עסקת חליפין בין זכויותיה של המנוחה בבית בנתניה, אל מול זכויותיהם של המערערים בדירה בנתניה. בהתאם ליתן צו לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
לחלופין, עתרו להשיב את הדיון לבית משפט קמא על מנת שישלים את מלאת פסק הדין ויכריע באותן סוגיות נדרשות לשם מתן פסק דין ממצה וכולל בעניין השקעותהם של המערערים בבית בנתניה לרבות בפיתוח השטח המוצמד לבית תוך מתן ערך להשקעותיהם הכספיות הגדולות.
14. בנוסף מבקשים המערערים לבטל את הוצאות המשפט המשמעותיות בהן חוייבו.
תמצית טענות המשיבים
15. בית משפט קמא דחה כדין את טענותיהם של המערערים כי לא הוכחה עסקה במקרקעין וכי לא קיים כל מסמך העומד בדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין.
בנוסף, לאם המנוחה לא היו מלוא הזכויות בבית, כשלמשיבים יש זכויות בבית ואין חולק שהם לא עשו כל הסכם עם המערערים.
16. אין בנמצא כל היתר בניה שיכול לתמוך בטענות המערערים על השינויים שעשו בנכס. בדומה אין כל קבלה על שפוץ או בניה בנכס. כך גם אין כל ראיה על השבחה שנעשתה בבית.
שום בנייה שנעשתה לא נעשתה בהיתר כדין. ממילא, אין כל ערך לבנייה זו ואין היא מוסיפה לערך הנכס. היפוכם של דברים. יש להרוס את הבנייה שאינה חוקית ואף לכך יש עלות.
דיון והכרעה
17. אחר שעיינו עיין היטב בטענות הצדדים מצאנו כי יש לדחות את מרבית טענותיהם של המערערים.
18. נקדים ונאמר, כי לא מצאנו להתערב בקביעות העובדתיות שנקבעו בפסק הדין. כידוע, ככלל, אין ערכאת הערעור נוטה להתערב בקביעות עובדות ומהימנות של הערכאה הדיונית שנקבעו על בסיס התרשמות ישירה של בית המשפט מהעדים וממארג הראיות (ראו למשל: הלכת שם טוב; ע"א 5218/16 החברה לפיתוח חוף אילת בע"מ נ' המכון הישראלי לחקר הנדסה ימית בע"מ, (21.1.2019); ע"א 4084/17 ק.ב. גורמה ויזמות בע"מ נ' הראל חברה לביטוח בע"מ (1.3.2020); ע"א 78/84 עיזבון המנוח חג' קאסם אחמד סווילם נ' אלג'ילאני (1988); ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח בראשי ז"ל (1998)). במיוחד תימנע ערכאת הערעור מהתערבות כזו כאשר בית-משפט קמא "לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו – דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק הדין…" (ע"א 640/85 קופר ואח' נ' איגוד המוסכים בישראל, (1990)).
19. בנדון, אין חולק שלא נערך הסכם בכתב להחלפת בעלות בכתב בין המערערים למנוחה, העדר תיעוד בכתב לעסקה נטענת במקרקעין ובהעדר רישומה של עיסקה זו וקיומו של רישום הסותר את העיסקה הנטענת, מצריך מהמערערים להתגבר על משוכות גבוהות להוכחת תביעתם. בשני מישורים –
האחד, הוכחה כי אכן נכרתה עסקה להחלפת הבעלות במקרקעין, שהרי הסכם מהווה תשתית ראייתית לעסקה במקרקעין.
השני, ככל שיוכח קיומה של עיסקה במקרקעין, יש לבחון האם די בראיות שיובאו לעניין זה להתגבר על דרישת הכתב.
20. אשר להוכחת קיומה של עסקה להחלפת בעלות, קבע בית המשפט קמא, בהתבסס על כלל הראיות שהונחו לפניו ולאחר שהתרשם מהעדויות בצורה בלתי אמצעית, כי לא הוכחה עסקה להחלפת בעלויות בנכסי המקרקעין.
לאחר שבחנו בחון היטב את כלל הראיות מצאנו כי בדין קבע בית המשפט את שקבע.
פסק דינו המפורט והמנומק של בית משפט קמא מבוסס על חומר הראיות שהוצג בפניו ועל התרשמותו הישירה והבלתי אמצעית מהעדים ומכלל נסיבות העניין. בית המשפט לא פטר עצמו, בחן ובדק באופן מעמיק את כלל הראיות שהונחו לפניו. לא מצאנו כל עילה להתערבות בממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא, ואנו מאמצים מסקנותיו וקביעותיו.
ונדגיש, לא הוצגה ולו אסמכתא בודדת בכתב לעסקת המקרקעין הנטענת. טענות המערערים נשענות על ראיות נסיבתיות ספורדיות שלא היה בהן כדי ללמד על החלפת זכויות הבעלות בנכסים. העברת זכויות המגורים אין בהן, כשלעצמן, כדי להעיד על העברת זכויות הבעלות, אלא על החלפת מגורים בלבד בשל נוחות ורצון הצדדים ולא מעבר לכך.
בהעדר ראיות נוספות, ולו נסיבתיות, אין ליצוק לאותן הסכמות לחילופי מגורים גם הסכמות לחילופי בעלות. לא הוצגו ראיות כי החלפת המגורים נשאה אופי קנייני של החלפת הבעלות.
ונזכיר, החזקה לפי סעיף 125 לחוק המקרקעין היא כי רישום לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו. בענייננו קיים רישום כפול. הן של הדירה – הרשומה על שמם של המערערים, והן של הבית – הרשום על שם המנוחים ולא על שמם של המערערים.
יתרה מכך, לפני בית המשפט הוצגו ראיות המלמדות על היפוכם של דברים, היינו, כי אף צד לא ויתר על זכויותיו הקנייניות. ראשית, הדירה שנקנתה על ידי המערערים נרשמה על שמם ולא על שם המנוחה, שנית, המערערים המשיכו ונהגו בדירה הרשומה על שמם (אך היתה בשימוש המנוחה) כאילו היא רכושם שלהם וגבו את דמי השכירות בגינה אחר פטירת המנוחה. שלישית, נמצא כי המערערים כשלו בהבאת עדים רלבנטיים, ובית המשפט קמא גם לא נתן אמון בגרסתו המשתנה של המערער. לא מצאנו מקום להתערב במסקנותיו של בית משפט מתוך התרשמותו מהעדים השונים.
21. לא התעלמנו, כפי שגם בית המשפט קמא לא התעלם, מכך שהמערערים התגוררו בבית, והמנוחה התגוררה בדירה, במשך שנים ארוכות, ואולם, לסברתנו לא עלה בידי המערערים לעמוד בנטל ולהוכיח כי מעבר לחלופי מגורים גרידא הוסכם גם על החלפת הזכויות בנכסים.
22. משלא עמדו המערערים בהוכחת העסקה הנטענת להחלפת בעלות, הרי שממילא אין צורך להידרש לפסיקה המאפשרת "ריכוך" של דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין (ראו: ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996); ראו גם בהלכת שם טוב; ראו גם בע"א 7424/15 עאדל חליליה נ' בנאת נזיה מוחמד (יורשי המנוח מוחמד וחיד) (11.9.17); ע"א 2110/09 עלי סלים קדור נ' פהים דקסה (20.9.12); ת"א (מחוזי תל אביב) 40191-12-15 עואדיה נ' חדאד (22.3.2018), ע"א 4027/18 נמחק בהמלצת בית המשפט העליון; ת"א (מחוזי חי') 243-07 כבישי נ' המנוח כבישי ז"ל (14.12.2014) ע"א 1043/15 נמחק בהמלצת בית המשפט העליון (23.12.2015); ועוד).
ועדיין בית משפט קמא נדרש גם למבחנים שנקבעו לעניין זה וקבע כי גם בכך לא עמדו המערערים.
23. בדין נקבע כי אין זה המקרה החריג בו ניתן להתגבר, או לוותר, על דרישת הכתב. למערערים דירה שנרשמה על שמם, ועדיין רשומה על שמם, זו הדירה שרכשו בכספם. המערערים זכו בדמי השכירות שהניבה הדירה אחר פטירת המנוחה. המערערים גרו שנים בבית מרווח שם גם היה עסקו של המערער. הבית שהיה שייך לאם המנוחה (כמו גם לאב המנוח) הזכויות בו עברו לפי חלקם של היורשים, ביניהם גם המערער.
משכך מצאנו שלא להתערב במסקנת בית משפט קמא כי לא הוכחה עסקה במקרקעין להחלפת בעלויות בנכסים.
24. בכל הקשור לסוגיית השקעות המערערים בבית, מצאנו כי יש מקום להתערבות מסויימת בהוראות בית משפט קמא בפסק דינו.
מעת שנקבע כי לא בוצעה עיסקה מקרקעין יש לבחון מה דין ההשקעות הכספיות של המערערים בבית. לעניין זה ניתן לגזור גזירה שווה שמעניינם של ברי רשות ביחס להשקעות שביצעו בנכס אחר שפקעה הרשות. בסוגיה זו הובהר בפסיקה כי –
"מקום שנפסקו פיצויים למי שהיה בר רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק עבור השקעותיו של בר הרשות בנכס והשבחתו (ראו, בין היתר: ע"א 4163/91 מינהל מקרקעי ישראל נ' בראשי, (לא פורסם); ע"א 234/70 גוטליב נ' לוי פ"ד כה(1) 389 (1971); ת"א (מחוזי מרכז) 27822-11-14 תחנת דלק ראש פינה נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (2016)).
בנדון הדעת נותנת כי גם יתר בעלי הזכויות במקרקעין – המשיבים – ידעו על הבניה שביצעו המערערים בבית, ולמעשה הסכימו "בשתיקה" לאותה בניה. מסקנתנו באשר לידיעת המשיבים נובעת מעדויות הצדדים כי מערכת היחסים בין הצדדים הייתה טובה וממילא הדעת נותנת כי ביקרו האחד אצל משנהו במהלך השנים.
בעניין ג'בראן (ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן, פ"ד לו (4) 403 (1982) נקבע:
"מאז נפסק ע"א 87/62 הנ"ל נתגבשה ההלכה, כי כאשר אדם נותן לזולתו רשות שימוש בנכסו לזמן בלתי מוגבל ותוך ידיעה והסכמה, כי הלה ישפר הנכס או יוסיף בנייה, הרי אם כעבור זמן הוא מבטל הרשות, מחייב הצדק, כי בר הרשות יפוצה על הוצאותיו והשקעותיו, משום שהנכס על ההוספות וההשבחה יעבור לנותן הרשות … קל וחומר במקרה כמו שלפנינו, כאשר הרשות ניתנה לכתחילה, על-מנת שיקים המשיב על חלק הקרקע את הדירה, וזו הוקמה אמנם מכספו של המשיב אך תוך שיתוף פעולה מלא של המערער. זו הפכה דירת מגוריו לו ולבני משפחתו, ובמשך כחמש עשרה שנים, עד לביטול הרשות בשנת 1975, כנראה גם המערער ראה הדבר כטבעי בגדר יחסים וקרבת משפחה. בנסיבות כאלה לא הפך המשיב מסיג גבול עם ביטול הרשות הפורמאלית, ואין המערער חופשי לסלק ידו של המשיב בלא כלום. המשיב זכאי לפיצוי מלא על השקעותיו ביצירת הדירה … ובתנאים דהאידנא חייב הפיצוי להיות בגובה הערך הנוכחי של ההשקעות …"
בתי המשפט הכירו בזכות של בר הרשות להשביח את הנכס תוך קבלת החזר בעתיד על השקעותיו.
25. בענייננו, בית משפט קמא לא הורה לשמאי שמונה לבחון האם ערכו של הבית הושבח כתוצאה מהבניה שנעשתה (ככל שערכו של הבית עלה כתוצאה מכך). כך גם לא הורה לשמאי לבחון את עלות ההשקעות ביצירת תוספות הבנייה. ממילא לא בחר בית המשפט באחת מהאפשרויות שנקבעו בפסיקה לפיצוי המערערים.
26. לא התעלמנו מכך שעל פניו לא נמצא היתר בניה לאותם מבנים (בהתאם לטענות המשיבים). ואולם, מאידך גיסא, הונחה חוות דעת (שלא נסתרה) המלמדת כי הבניה נעשתה בהתאם לתב"ע, וגם המפקח מטעם הרשות לא יכול היה לקבוע כי מדובר בבניה בלתי חוקית. ונזכיר כי כאף שבר שנים רבות אותה בניה עומדת על תילה, לא הוגש בגינה כתב אישום נגד המנוחה.
27. אשר על כן, נוכח כלל האמור לעיל מצאנו להורות כי רק בנקודה זו, יושב העניין לבית משפט קמא, להרחבת מינוי השמאי באופן שיבחן האם ערכו של הבית הושבח כתוצאה מהבניה שנעשתה על ידי המערערים (ככל שערכו של הבית עלה כתוצאה מהבניה), ובנוסף ישום את עלות השקעות הבניה ביצירת תוספות הבנייה. על בית משפט קמא לבחור כיצד יפוצו המערערים בגין המבנים שבנו, אם בכלל, אחר קבלת חוות דעת השמאי העדכנית.
28. בנוסף, ישקול ויכריע בית משפט קמא האם יש מקום לאפשר למערערים זכות קדימה לרכישת הבית (בדומה לסעיף 100 (ב) לחוק המקרקעין), בין היתר נוכח היותם בין יורשי המנוחה והמנוחבשל השקעותיהם בבית ומגוריהם בבית משך השנים הרבות.
29. נוכח כלל האמור, הערעור נדחה למעט השבת ההליך לבית משפט קמא לבחינת האמור בהתאם לאמור לעיל.
30. בהתחשב בשיעור ההוצאות שנפסקו בבית משפט קמא לא מצאנו לעשות צו להוצאות בהליך זה על אף שהערעור נדחה בעיקרו.
31. הערובה שהופקדה תושב לידי המערערים באמצעות בא כוחם.
32. ניתן לפרסום ללא פרטי הצדדים.
ניתן היום, י"ח אדר ב' תשפ"ד, 28 מרץ 2024, בהעדר הצדדים.
ורדה פלאוט, שופטת, סגנית הנשיאה – אב"ד
צבי ויצמן, שופט
צבייה גרדשטיין פפקין, שופטת
