בפני
כבוד השופטת אפרת שהם דליות
תובע/ נתבע שכנגד
****
ע"י עוה"ד אסי רובין
נגד
נתבע/ תובע שכנגד
******
ע"י עוה"ד חן אביטן ואח'
פסק דין
על המדוכה תביעה לסעד הצהרתי של ביטול הסכם מכר מקרקעין (תמ"ש 15686-10-18) ותביעה
שכנגד לחיוב כספי בסך של 195,000 בגין הפרת ההסכם וסילוק יד (תמ"ש 50194-11-18).
למען הנוחות יקרא התובע / נתבע שכנגד- "התובע" , והנתבע / תובע שכנגד יקרא- "הנתבע"
רקע עובדתי ודיוני
הצדדים אחים , שניים מבניו של המנוח ***** ז"ל אשר נפטר ביום 14.2.09 (להלן: "המנוח").
יורשי המנוח ובניהם הצדדים להליך כאן חתמו על הסכם חלוקת עיזבון אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 18.5.11 בת"ע 1090/09. במסגרת ההסכם הוקנו לתובע השטחים הבאים:
*****(להן יקראו יחד :"המקרקעין").
לימים התובע נקלע לקשיים כלכליים ונושים החלו לדרוש ממנו את כספם ואף לאיים עליו. על רקע האמור התקיימה ישיבה "בשיג" בנוכחות נציגי הנושים ונציגי משפחת התובע במטרה להגיע להסדר פשרה.
סוכם כי הנתבע יסדיר את תשלום החוב הכולל של התובע שעמד על כ- 385,000 ₪.
אין חולק כי ביום 4.5.13 נחתם בין הצדדים הסכם הנושא כותרת "הסכם מכר מקרקעין" אשר נוסח על ידי עוה"ד **** במסגרתו נקבע, בין היתר, כי התובע מוכר את זכויותיו במקרקעין לנתבע בתמורה לתשלום בסך של 385,000 ₪ (להלן: "הסכם המכר")
אין גם חולק כי לימים הנתבע שילם את חובות התובע בשיעור הנקוב בהסכם, לגרסתו אף מעבר לכך. הסכם המכר דווח לרשויות המס. הנתבע אף נשא בתשלום מס שבח בשיעור 145,000 ₪ במקום התובע.
ברם, לטענת התובע הסכם המכר אינו משקף את הסכמות הצדדים הלכה ולמעשה שכן לדידו הוסכם כי תשלום החוב יעשה אך כנגד שיעבוד המקרקעין ולהבטחת השבת החוב ולא כמכר מקרקעין.
ביום 29.8.18 , בחלוף כ- 5 שנים ממועד חתימת הסכם המכר, פנה התובע לנתבע במכתב שכותרתו "הודעה על ביטול הסכם מכר" כשהוא טוען שעניינו של הסכם המכר הוא למעשה בהלוואה לצורך כיסוי חובותיו והבטחת השבת הכספים לתובע. במכתב נוסף מיום 23.9.18 פנה התובע במכתב נוסף במסגרתו עתר למינוי בורר בהתאם להוראות ההסכם . בתגובה הודיע הנתבע כי הוא דוחה את הודעת הביטול ועומד על מימוש הוראות הסכם המכר, בין היתר, התובע נדרש להשיב לנתבע את תשלום מס שבח מקרקעין בו נשא וכן לסלק ידו מהקרקע הסמוכה ל*** נשוא ההסכם.
ביום 8.10.18 התובע הגיש את כתב תביעה הראשון כנגד הנתבע .
בדיון קדם משפט הוסכם כי ההליך יופנה לגישור לפני כב' הש' בדימוס ****. נוהל הליך ממושך אשר לא נשא פרי.
ביום 14.6.20 ורק במענה להחלטת בית המשפט הודיע הנתבע כי הליך הגישור בא אל סיומו ללא הצלחה עוד בחודש 7/19.
דיון קדם משפט נוסף במעמד הצדדים התקיים ביום 16.9.20 במסגרתו הוצפו שאלות בקשר עם טענות עובדתיות חלופיות שהציג התובע במסגרת כתב התביעה. ניתנה לתובע שהות קצרה להבהיר האם עומד על עתירתו במתכונתה גם וביחס לאכיפת תניית הבוררות.
התובע עתר לתיקון התביעה ובין היתר הודיע כי זונח טענתו ביחס לתניית הבוררות. בהחלטתי מיום 20.2.21 שניתנה לאחר תגובת הנתבע ומנימוקי ההחלטה התרתי את התיקון בכפוף לתשלום הוצאות לידי הנתבע. כתב הגנה מתוקן הוגש ביום 9.5.21.
יוער כי בין לבין נדרשתי למתן מספר רב של החלטות לקידום ההליך בשל מחדלים דיוניים של התובע
מאחר ולא צלח בידי הצדדים לגבש הסדר גם לאחר תיקון כתב התביעה ובמסגרת דיון נוסף שהתקיים ביום 31.11.21, נקבעו התיקים לשמיעת ראיות.
נשמעו עדויות הצדדים וכן מטעם התובע- ארבעה מאחיו, שכן וקרוב משפחה. מטעם הנתבע- עוה"ד *** מי שערך את הסכם המכר וכן אח נוסף.
סיכומי הצדדים הוגשו זה מכבר אם כי באיחור ניכר בשל מחדלי התובע. יש להידרש אפוא להכרעה.
טענות הצדדים בתמצית:
לגרסת התובע- מדובר בהסכם למראית עין מנותק מהמציאות ההסכמית ונסיבות חתימתו.
הנתבע ניצל את מצבו וחולשתו של התובע עת היה נתון לאיומים מצד נושיו.
סכום התמורה הנקוב בהסכם נמוך באופן משמעותי מערכם הריאלי של המקרקעין ודי בכך לתמוך בטענה כי דין ההסכם להתבטל מחמת העובדה שהתובע חתם תחת עושק וכפיה.
התובע, שאינו יודע קרוא וכתוב לא חתם על הסכם המכר במלואו כי אם על העמ' הראשון בלבד. נתון זה התברר לו רק במסגרת הליך הגישור שהתקיים בין הצדדים ולאחר שנשאל אם כלל החתימות המתנוססות על גבי ההסכם הן חתימת ידו.
ההסכם עליו דובר בפגישת נציגי המשפחה והנושים ב"שיג" ואשר עניינו אך במשכון זכויות המקרקעין עד להשבת ההלוואה הוא ההסכם אשר תואם אומד דעתם של הצדדים.
הסכם המכר נחתם בהעדר גמירות דעת של הצדדים ומסוימות, אינו תואם את הסכמות הצדדים ומהות העסקה בין היתר ההסכם שותק בקשר לעניין הנושים. כמו כן קיימות סתירות מהותיות בין הצהרתו ועדותו של הנתבע לבין עורך ההסכם בדבר ידיעתו של האחרון את נסיבות חתימת ההסכם.
דין ההסכם להתבטל תוך חיוב התובע בהשבת כספי התמורה לידי הנתבע.
לגרסת הנתבע- עניין לנו בהליך סרק שהוגש בחוסר תם לב תוך שימוש לרעה בהליכי משפט, עיוות והסתרה של נתונים עובדתיים מהותיים, העלאת טענות סותרות, ניסיון פסול להרחבת חזית והתעלמות מכללי הפרוצדורה והחלטות שיפוטיות והכל במטרה לדחות פינוי מהמקרקעין אליהם פלש.
מדובר בהסכם מכר שנחתם כדת וכדין במסגרתו התחייב התובע להעביר חלקו במקרקעין שקיבל מירושת האב המנוח לידי הנתבע בתמורה לסילוק חובותיו. ההסכם נערך בכתב לפני עוה"ד שאימת את חתימות הצדדים ואף אישר כי הקריא לצדדים את ההסכם, תירגם לשפה הערבית והסביר את מהו ההסכם והתוצאות המשפטיות הנובעות מכך. ההסכם דווח לרשויות ובוצעו לגביהן הפעולות הדרושות בחוק. הנתבע שילם תמורה ראויה בעבור המקרקעין.
התובע נמנע מלהגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו, לא הציג ולא ביקש להציג כל חוות דעת לתמיכה בטענתו לזיוף חתימה או חוות דעת שמאית בקשר עם שווי הקרקע. התובע מבקש להסתמך על צבר עדויות בלתי קוהרנטיות מסולפות וסותרות.
דין התביעה להידחות תוך פינוי התובע מהמקרקעין וחיובו בהשבת תשלום מס שבח ותשלום הפיצוי המוסכם בתוספת רכיב עוגמת נפש.
דיון והכרעה
בפתח הדברים יש לבחון מהן עילות התביעה על יסודן עותר התובע לביטול הסכם המכר, שכן עיון בכלל כתבי הטענות מגלה כי קיימת אי בהירות לעניין זה.
למעשה בכתב התביעה המקורי והמתוקן טען התובע כי יש להורות על ביטול הסכם המכר בעילות הבאות: הסכם למראית עין, הטעיה, ז' קדימה בין יורשים, חוסר תם לב, הסכם בטל מעיקרו (VOID). בכתב תביעה מתוקן נטען גם לזיוף חתימות התובע על גבי חלק מהסכם המכר.
בסיכומי התובע נזנחו מרבית העילות המפורטות, למעט זיוף חתימה והסכם למראית עין. כמו כן נטען ,תוך מה שנחזה להרחבת חזית, לביטול בשל עושק, כפיה, העדר גמירות דעת ומסוימות.
ברי כי ידועה ההלכה בדבר טענה שנזנחה במסגרת כתב הסיכומים והרי בית המשפט לא ישעה לטענה זו .
אדרש אפוא לעילות שפורטו בכתב הסיכומים על פי סדרן.
טענת הזיוף
על הטוען טענת זיוף מוטל הנטל להוכיח את טענתו והגם שנטל הראיה הנדרש לשם הוכחת
טענות מעין אלו הוא של מאזן הסתברויות כמקובל במשפט האזרחי, כמות הראיות ורף הראיות הנדרש לגבי טענת מרמה, אשר לה גוון מעין פלילי, הם גבוהים יותר ועל בית-המשפט לנהוג משנה זהירות בבחינת טענה מעין זו (ע"א 475/81 זיקרי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ (1) 589).
22. הגם שניתן להוכיח טענות לזיוף חתימה באמצעות ראיות ישירית של עדים ( ר' ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים בע"מ, פ"ד מז (3) 240, 261 (1993)), דרך המלך להוכחת טענת זיוף היא באמצעות מינוי מומחה להשוואת כתבי יד שיש לו את הידע המקצועי לבדיקה שכזו (ר' רמ"ש (ב"ש) 17188-06-10 נ.א. נ' ר.א.).
23. בעניינינו, לא הוגשה חוות דעת המלמדת על כך שחתימות התובע זויפו ואף לא הוגשה בקשה למנות מומחה להשוואת כתבי יד.
רק במסגרת כתב הסיכומים ובאופן שיש לראותו כתמוה ציין התובע כי אם "..בית המשפט ימצא לנכון להיעזר במומחה לקריאת כתב יד, יסכים התובע לשאת במלוא העלויות עבור מומחה זה ואף בהוצאות ככל וימצא דובר שקר…". אמר ולא הוסיף מה הבסיס המשפטי להעלאת בקשה זו במסגרת כתב הסיכומים, וכן הגדיל לעשות כאשר צירף לכתב הסיכומים, ללא מתן רשות צבר דוגמאות חתימה של התובע לשם תמיכה בטענתו.
24. ודוק, טענת הזיוף אשר הועלתה על ידי התובע לראשונה רק במסגרת כתב התביעה המתוקן לא הוכחה בכל דרך.
כאמור, לטענת התובע רק במהלך הגישור שם ליבו לכך כי חתימת ידו מתנוססת רק על גבי העמ' הראשון של הסכם המכר בעוד יתר העמודים לא נחתמו על ידו.
יש קושי להלום גרסה זו לא רק מהטעם שהדעת נותנת כי טענה מהותית זו הייתה מוצאת ביטוי כבר בכתב התביעה המקורי, אלא שיש חוסר הגיון של ממש בטענה כי התובע חתם רק על העמ' הראשון של ההסכם, והרי אם חתם על העמ' הראשון הנושא כותרת ברורה "הסכם מכר מקרקעין" מדוע יימנע ממנו לחתום על יתר עמודי ההסכם ובמשנה תוקף כאשר טוען שבשל "חולשתו השכלתית" ממילא לא יכל להבין על מה חותם.
25. כך ובנוסף יש טעם בטענת הנתבע בסיכומיו לפיה, אם כגרסת התובע חפצה נפשו של הנתבע או של עוה"ד שערך את ההסכם או מי מטעמם בזיוף חתימותיו של הנתבע, היו פועלים אלה לזייפן באופן התואם את חתימתו בעמוד הראשון(בה הודה) . מכל מקום לא הובהר המניע המבורר לזיוף חתימות ודאי בנסיבות בהן לדידו של התובע עצמו הסכם זה בא לעולם לאחר סיכום שהושג בין הצדדים ולא כמעשה חד צדדי של הנתבע או מי מטעמו.
26. סימני השאלה אשר הוצפו אחר טענה זו והעיתוי בה נולדה לא הוסרו כל עיקר בעדויות התובע או מי מעדיו. כך ובנוסף לא מצאתי כי עלה בידי התובע לסתור עדותו של עוה"ד *** באשר למעמד חתימת ההסכם, עדות בא מצאתי לתן אמון.
אין בידי אף להסיק באופן עצמאי ובהעדר חוות דעת מומחה כי החתימות המתנוססות על גבי עמ' 2 ואילך להסכם המכר אינן חתימות התובע.
27. נמצא כי גרסתו של התובע בקשר עם זיוף חתימתו, נעדרת כל הגיון פנימי וממילא לא ניתן ליישבה עם הטענה בדבר הסכם למראית עין כפי שיורחב בהמשך.
28. בבואי אפוא לתור אחר ראיות מוצקות לביסוס טענה מעין פלילית זו של זיוף לא מצאתי כי הונחה תשתית ראייתית מתאימה, לא הורם הנטל על ידי התובע. היה על התובע לעתור למינוי מומחה בתחום השוואת כתבי יד. מחדל זה נזקף לחובתו ואך מחזק ההנחה כי החתימות המתנוססות על הסכם המכר אכן חתימותיו הן.
האם דינו של הסכם המכר בטלות בהתאם לס' 13 לחוק החוזים שעה שנערך למראית עין בלבד
29. סעיף 13 לחוק החוזים )חלק כללי(, תשל"ג- 1973 קובע כדלקמן:
"חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".
30. בכל הקשור לבטלות הסכם בטענה "למראית עין" בתי המשפט נקטו עמדה כי יש להטיל נטל ראייתי מוגבר על מבקש הביטול- "אין צורך אמנם בהוכחה מעל כל ספק סביר, אולם תידרש מידת הוכחה יותר גדולה ויותר ודאית מאשר במשפט אזרחי רגיל." (ראו: בתמ"ש 13461/96 (ת"א) אלטשולר נ' אלטשולר (פורסם בנבו 8.12.2002))
31. כפי שיבואר להלן התובע לא הרים את הנטל להוכיח כי מדובר בהסכם למראית-עין ודין טענה זו להידחות מכל וכל.
32. על פי גרסת התובע הוא למעשה הוחתם על הסכם המכר בכחש ללא מודעות ותוך ניצול חולשתו בעוד סבר כי לפניו הסכם שיעבוד.
33. גרסה זו כלשעצמה מרוקנת מתוכן הטענה לקיומו של חוזה למראית עין. ברי וכפי שהובהר לא אחת בפסיקת בתי משפט:
"בחוזה למראית עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. נמצא, כי מתקיימות בעניין זה שתי מערכות משפטיות. המערכת האחת, החיצונית והגלויה, הקובעת הסדר מסוים המוסכם על הצדדים, והמערכת השנייה, הפנימית והנסתרת, המבטלת בהסכמה הסדר זה או משנה אותו…. בחוזה למראית עין אין צד אחד מרמה או מטעה את הצד האחר. שני הצדדים כאחד הסכימו, כי כלפי חוץ תוצג מציאות משפטית שאינה משקפת את שהוסכם בין הצדדים כלפי פנים ….חוזה למראית עין עשוי ללבוש צורות שונות ומגוונות. ידועה ההבחנה בין המקרה אשר בו מאחורי מראית העין אינה מסתתרת כל עסקה משפטית בין הצדדים (סימולציה מוחלטת), לבין המקרה אשר בו מאחורי מראית העין מסתתרת עסקה משפטית אחרת בין הצדדים (סימולציה יחסית). במקרה הראשון – סימולציה מוחלטת – קיימת חזות חיצונית של חוזה הבא להכניס שינוי במצב המשפטי בו היו נתונים הצדדים בטרם נכרת החוזה, בעוד שכוונתם האמיתית של הצדדים היא כי המצב המשפטי שהיה בתוקפו בטרם נעשה החוזה למראית עין יישאר בעינו. במקרה השני – סימולציה יחסית – קיימת חזות חיצונית של חוזה פלוני, אשר מאחוריה מסתתר הסדר שונה בין הצדדים. במצב דברים זה קיימות, אפוא, שתי עסקאות משפטיות בין הצדדים. האחת הגלויה, זו שלמראית עין ואשר הצדדים כלל אינם מתכוונים לבצעה, והאחרת הנסתרת, אותה מתכוונים הצדדים לבצע". (ר' ע"א 630/78 יוסף ביטון נ' דוד מזרחי, לג 2 576, 581,582 ( 1979 -ההדגשות אינן במקור));
34. לא נטען וממילא לא הוכח שהצדדים הסכימו בניהם להתקשר כלפי חוץ בהסכם למכר מקרקעין בעוד על פי ההסדר הפנימי היה מדובר אך בהסכם שיעבוד. גם לא הוצג כל נימוק כלכלי או אחר בעטיו חשבו לכאורה הצדדים כי נכון להם לחסות תחת הסכם אחר מזה שאליו כיוונו בפועל.
35. טענות התובע בקשר עם סימני שאלה שנפלו בהוראות הסכם המכר (פורטו בס' 32 לכתב התביעה המתוקן), אינן מגבשות כשלעצמן ובנסיבות בהן התובע עצמו כלל לא טוען כי חל מפגש רצונות סמוי וגלוי שחיבר בין הצדדים, תמונה של הסכם למראית עין .
36. גרסת התובע אפוא סותרת מניה וביה את הקונסטלציה המשפטית של הסכם למראית עין על עניניינו ועל כן דינה להידחות.
37. אך לא בכך סגי. למעשה במסגרת התביעה, טען התובע כי יש להורות על בטלות ההסכם מחמת היותו הסכם למראית עין והן מחמת כריתתו תחת פגמים ברצון בשל הטעיה . טענה זו במובנה המפורש נזנחה בסיכומים, תחתיה נטען לראשונה לכפייה ועושק. בכל הכבוד, וכפי שאף התייחסתי לעניין במסגרת ההליך, טענות מסוג זה אינן יכולות לדור בכפיפה אחת.
בעוד שטענה להיות הסכם למראית עין הינה טענה המושתתת על מפגש רצונות של הצדדים
לחוזה, טענה לכריתת הסכם תחת פגמים ברצון היא בדיוק ההיפך מכך (השווה: ע"א
3387/03 אלמקייס נ' ב דוד (פורסם בנבו).
המדובר בטענות עובדתיות סותרות, שאינן מותרות על פי הדין.
38. דומה כי התעקשות התובע לאחוז בשלל טענות אלה לביטול הסכם תוך התעלמות מכך שמדובר בטענות סותרות ומבלי להחליט מהי הטענה העומדת ביסוד גרסתו יש בה כדי להשליך על גרסת התובע כולה.
39. ודוק, לא אפטור עצמי מדיון גם בטענות אלה של כריתת הסכם תחת פגמים ברצון.
ביטול ההסכם בשל פגמים בכריתתו
40. לגרסת התובע כאמור נפל קורבן לעושק וכפיה מצד הנתבע אשר מצדו ניצל את חולשתו באותם ימים עת היה נתון לאיומים מצד נושיו, ניצל את חולשתו השכלית והעובדה כי אינו יודע קרוא וכתוב ,הטיל עליו מורה תוך שהוא מחתים אותו תחת איום על הסכם שלא הכיר כלל את פרטיו. עוד נטען כי הוראות ההסכם אינן משקפות את הנסיבות שקדמו לעריכתו , את הסכמת הצדדים אשר גובשה במפגש בשיג", תנאי ההסכם גרועים במיוחד בהינתן סכום התמורה הנמוך אשר אינו משקף שווי המקרקעין ובהצטרף הנסיבות גם יחד יש ללמוד על העדר גמירות דעת ומסוימות של הצדדים אגב התקשרותם בהסכם.
41. אקדים מסקנה לניתוח ואומר כבר עתה כי דין טענות אלה להידחות גם הן. טענות לפגמים בכריתת חוזה מקימים נטל כבד לפתחו של הטוען, נטל בו התובע לא עמד.
42. התובע כשל מלפרט טיעון משפטי סדור אחד כשהוא מהלך בין טענת הטעיה, לכפיה ועושק ללא בחינה של ממש בדבר יסודותיה של כל עילה ועילה . כאמור הטענה להטעיה נזנחה בכתב הסיכומים, מנגד פורטו עילות שלא נמצא זכרן המפורש בכתב התביעה כדוגמת עושק כפיה , כמו גם העדר מסוימות מה שמקים טענה להרחבת חזית. ואולם בהינתן הסיפור הכללי העולה מתוך כתבי הטענות ועל מנת שהנייר לא יחסר אמצא להידרש לטענות אלה לגופן.
43. כנקודת מוצא, גרסת התובע על כל צורותיה נשענת רובה ככולה על טענות בעל פה כנגד מסמכים בכתב וזאת בניגוד לחוק ולפסיקה הקובעים כי טענה ותביעה נגד מסמך בכתב, לא ניתן להוכיח אלא אך ורק באמצעות מסמך סותר בכתב.
עסקינן בהסכם מכר שנערך בכתב ע"י ב"כ הצדדים, עוה"ד ***, שגם אימת את חתימותיהם ,אישר על גבי ההסכם שטרם החתימות הוא הקריא בפניהם את ההסכם, תירגם אותו לשפה ה*** והסביר להם את מהות ההסכם ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנו. ההסכם, דווח לרשויות ובוצעו לגביו הפעולות הדרושות בחוק. במעמד דיון ההוכחות הגיש עוה"ד *** את ההסכם המקורי ואת טפסי הדיווח למס שבח בקשר לעסקה (סומנו כמוצג נ/1),
כמו כן צורף ייפוי כוח בלתי חוזר עליו חתמו הצדדים ובו הסמיכו אותו כדלקמן: "לקבל, להעביר את הרכוש הנ"ל בדרך של מכר, בתמורה או בלי תמורה, בדרך של חכירה או השכרה או בכל דרך אחרת, ולחתום לשם כך על כל הבקשות, השטרות המסמכים הדרושים" . עוה"ד *** אישר בחקירתו כי התובע חתם על ייפוי הכוח במשרדו ובפניו ולאחר שצילם את תעודות הזהות של הצדדים (צורפו וסומנו כמוצג נ/2 נ/3).
התובע מבקש להטיל לפתחו של עוה"ד *** אחריות למחדלים העולים כדי מרמה בקשר עם נסיבות עריכת ההסכם, אך אין מחלוקת כי לא נקט כנגדו בשם הליך משפטי והדבר מעורר לכל הפחות תמיהה.
44. לא מצאתי להטיל דופי בעדות עוה"ד *** בדבר מעמד החתימה על ההסכם. (ר' עדותו בעמוד 53 ש' 10-14). בין היתר ציין בחקירתו לגבי מהות ההסכם כדלקמן: "מכר לכל דבר. מה שקיבל טאהר מהעיזבון המנוח אביו", אני יודע מה היה במשרדי. היה מכר לכל דבר". (עמ 52 ש'10-13 ). כך גם כשנשאל אם הבהיר לצדדים את העובדה שזה הסכם מכר ציין: "וודאי. הסכם מכר בערבית ביע שירה" (עמ 53, ש' 16 ) וכן "החתימות אצלי בפניי. אני מאשר את החתימות בפניי(עמ' 54 ש' 25-26). עדותו לא נסתרה.
45. עוד נלמד מעדותו כי התובע נכח בחדר במהלך הפגישה ולא נכנס בבהילות כטענתו רק כדי לחתום(עמ' 54 ש' 11-15) . יוער כי גרסת התובע בהקשר זה לוקה בחוסר הגיון שעה שבחדר נכחו אחים נוספים של התובע אשר מצדדים בו , אם כך מדוע ישתפו פעולה עם הוצאתו מחוץ לחדר. לכך לא נמצאה תשובה.
46. לא מצאתי להעדיף גרסת עדי התובע בקשר למעמד החתימה על ההסכם בהיותם בעלי אינטרס ישיר בתוצאות ההליך הנגזר מהסכסוך המשפחתי על פני גרסת עוה"ד . ממילא גם לא הוכח כל אינטרס של עוה"ד לעשות "יד אחת" עם הנתבע כנגד התובע. הובהר כי מדובר בעו"ד שליווה את המשפחה שנים רבות וביחס לעסקאות שונות, טיפל גם בחלוקת עזבון אביהם המנוח של הצדדים כשאלה מצאו לנכון להגיע אליו כל הדרך מהדרום למשרדו שב*** משום שרכשו לו אמון.
47. כך ובנוסף גם לא שוכנעתי בגרסת התובע או מי מעדיו לפיה עוה"ד *** סירב להכין הסכם שעבוד כי "אי אפשר לעשות ערבות בחוק"(ר' למשל עדות מר מסעד *** עמ' 32 ש' 18). לעניין זה השיב עוה"ד *** בחקירתו: "אני עו"ד ותיק מזה 35 שנה. אני יודע להבדיל בין הלוואה להסכם מכר. אם היו אומרים לי הסכם הלוואה הייתי עורך הסכם הלוואה. לא הייתי בשיג. מה שנאמר לי במשרד כך היה ( עמ 53 ש' 1-3), וכן "אתה יודע כמה הסכמי הלוואה אני עושה. איך אומר שההסכם לא חוקי? זה לא נכון (עמ' 53 'ש 6). עדותו לא נסתרה .
48. גרסת התובע מנגד התפתחה והשתנתה עם התקדמות ההליך בין היתר ביחס למועד בו נחתם הסכם המכר , ביחס למועד בו נערך המפגש בשיג, הוספת הטענה בדבר זיוף כמו גם טענה שהוצגה לראשונה בשלב ההוכחות בדבר הסכמות שהתקבלו ב"שיג" אל מול עוה"ד בשם *** לצד מסמכים שנחתמו מולו ללא שהציג כל ראשית ראיה לתמיכה בכך ומבלי שמצא לנכון לזמן את עוה"ד.
49. מוקשית במיוחד ובלתי מתקבלת גרסת התובע לפיה גילה רק בשנת 2018 ועת הזדמן למשרדו של בא כוחו כי מדובר בהסכם מכר מקרקעין. במהלך עדותו של עוה"ד *** צורפה בקשה שהופנתה אליו בחודש 8/15 מאת עוה"ד ***, הנושאת כותרת "*** ת.ז ***" ובמסגרתה התבקש עוה"ד *** להעביר לעוה"ד *** מסמכים שהוגשו למס שבח בעניין העסקה בין הצדדים, תוך שצוין :"האדון שבנדון פנה אליי על מנת לייצגו בהליך למול מס שבח בעקבות עסקה שבוצעה בינו לבין אחיו ושאתה ייצגת אותם בתהליך". לבקשה צורף ייפוי כוח חתום בידי התובע (סומנו כמוצגים נ/4 ו-נ/5 בהתאמה) .כך ובנוסף גם בתצהיר מיום 09/08/2017,שחתם התובע במשרדי מיסוי מקרקעין אל מול פקיד מס שבח, מר ***, אשר אימת את זהותו של התובע, הצהיר התובע כדלקמן: "אני מאשר ש***(הנתבע) משלם במקומי עבור שומת שבח" (צורף בעמ' 44 לכתב הגנה מתוקן).
לא נמצא כי התובע התמודד עם אלה בכל דרך ואך הוסיף לטעון באופן בלתי משכנע כי לא ידע אודות הסכם המכר עד שנת 2018 .
50. התובע ביקש להציג מצג של אדם בעל יכולת שכלית והבנה מוגבלים , נעדר כישורים בסייסים, אינו יודע קרוא וכתוב, אינו מבין את הנעשה והובל כחסר ישע ממש למפגש בשיג , למשרד עוה"ד ולרשות המיסים . ברם לבד מטענות בעלמא לא הוצגה ולו ראשית ראיה התומכת בטענה זו. כפי שהובהר מדובר באב מתפקד ל- 14 ילדים , לא הוצג כל מסמך רפואי המלמד על לקות או הנמכה קוגניטיבית. עדותו המיתממת ביחס לנסיבות בהן הגיע למשרדי מס שבח לכאורה ללא כל מודעות למעשיו אך חיזקה את הרושם בדבר חוסר סבירות גרסתו (אני לא יודע קרוא וכתוב וחתמתי על נייר והלכתי"(עמ' 16 'ש 19-20),"אני בדרך כלל פוחד ממנו"(עמ' 16 ש' 23 )"אני מאמין לו. הוא אמר לי בוא תחתום על נייר ולקח אותי למבנה למעלה ושאחתום ואלך וחתם על מסמך לפני פקיד השומה זה הכל"(עמ' 17, ש' 12-13) ,"גם שאני כאן יש לי פחד מוות" (עמ' 18 ש' 4)"לא יודע אם מס שבח או משהו. הוא לא הסביר לי אפילו"(עמ' 18 ש' 10) "*** הביא אותי לשם אחרי המכות שנתן לי. הוא איים עלי ברצח" (עמ' 20 ש'7), "אני מטושטש כי ניתן לי מכות בראש ובעיניים"(עמ' 20 ש' 21-22)).
התובע כשל מלהוכיח טענתו למצב שכלי / נפשי / רגשי בלתי תקין כזה השולל כשירות לחתום על הסכם. לא שוכנעתי בפרט לאחר שמיעת עדותו כי לפני אדם הנעדר יכולת להבין משמעות חתימה על הסכם מכר או כל מסמך אחר עליו חתם.
51. גם לא שוכנעתי ביחס לטענת התובע המבקשת ליחס לנתבע התנהגות אלימה כלפיו, טענה אותה התובע כבש והעלה רק בשלב מאוחר של ההליך בעוד היה מצופה כי עניין מהותי זה ימצא ביטוי כבר בכתב התביעה הפותח. הדבר אף לא עלה מהתצהירים של יתר עדי התובע. בנוסף התובע סתר עצמו בעדותו כאשר נשאל ביחס לאח "האלים" וטען : "לא אמרתי אלים. למה אתה מכניס" (עמ' 22 ש' 1-3).
52. זאת ועוד וביחס לתמורת המכר, הנתבע צירף לכתבי טענותיו חוו"ד שמאית אשר נערכה במועד הרלוונטי על פיה נלמד כי רכש את המקרקעין מהתובע בגובה שוויים הריאלי במועד העסקה (ר' נוסח קריא שצורף ביום 26.6.23) . התובע מנגד טען בעלמא כי שווי המקרקעין גבוה באופן ניכר מסך החובות שהשיב התובע אך לא הציג ולא ביקש להציג חוות דעת שמאית מטעמו. הבאת חוות דעת הינה בעלת משמעות ראייתית. אי הבאת חוות דעת בהעדר הסבר אמין וסביר, תומכת בטענה, כי אילו היתה מובאת היתה פועלת לחובת מי שנמנע מהבאתה (השווה למשל ע"א 465/88 הבנק למימום ומסחר בע"מ נ' סלמה מתתיהו , פ"ד מה (4) 651). לא ניתן לדידי לקבוע ממצא פוזיטיבי לטובת התובע בקשר עם שווי המקרקעין רק באמצעות הטענה בדבר תשלום מס השבח שנקבע לפי מיטב השפיטה. כאמור בעדותו של עוה"ד *** שינויים אלו מתרחשים פעמים רבות, בייחוד בתקופה בה עסקאות בוצעו באופן לא מקוון. כמו כן, הסביר כי הבדל נוסף בשומה נעוץ גם במועד בו הוכרה בעלות אביהם המנוח של הצדדים בשטח. ואולם שיקולי רשות המיסים ביחס לעסקה לא הובהרו די הצורך ולא מצאתי כי יש בטיעון עקיף ובלתי מבואר זה כדי להחליף ראיה שהיא בבחינת "דרך המלך" בדמות חוות דעת שמאית.
53. אין מחלוקת כי הנתבע שילם את חובותיו של התובע ולדידו אף מעבר לסכום הנקוב בהסכם (אם כי לא הוצגו ראיות מספיקות לעניין זה). כך ואחרת התובע לא טען וגם לא הוכיח כי מי מנושיו ממשיך להתדפק על דלתו.
54. על כל האמור יש להוסיף כי התביעה הוגשה בשיהוי ניכר, למעלה מ- 5 שנים ממועד החתימה. כתב התביעה המתוקן הוגש רק בחלוף שנתיים וחצי מפתיחת ההליך, וזאת בין היתר, בשל מחדלים דיוניים של התובע. על כן מקובלת עלי טענת הנתבע כי שיהוי זה פגם באופן מהותי בזכותו להתגונן כראוי.
חוזה שנפל פגם בכריתתו הוא חוזה תקף ואינו מתבטל מאליו. נדרשת פעולת ביטול כדי שהחוזה הפגום יתבטל. הכוח לבטל תלוי ברצונו של המתקשר ואם ויתר על הכוח לבטל את החוזה הפגום החוזה נותר שריר וקיים. גם את זכות הביטול יש להפעיל בדרך מקובלת ובתום לב (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 356-355 (2005) (להלן: "שלו"). הביטול טעון הודעת ביטול (סעיף 20 לחוק החוזים).
סעיף 20 לחוק החוזים קובע, כי על המתקשר לתת הודעה לצד השני בתוך זמן סביר לאחר שנודע למתקשר על עילת הביטול. איחור מתמשך בנקיטת פעולה יזומה לביטול החוזה, בידיעה שנפל בו פגם, מוליך להשערה כי רצון המתקשר הינו להמשיך ולהיות קשור בחוזה (שלו, שם, 365; ע"א (ירושלים) 11304/07 בנק הפועלים בע"מ נ' נעימי יעקב (בפשיטת רגל) [פורסם בנבו] (4.11.2007).
בנסיבות המקרה דנן, ולאחר שהובהר כי אין ממש בטענה כי התובע נחשף להסכם המכר רק בשנת 2018 הרי שיש לראות בהודעת הביטול המאוחרת משום שיהוי בלתי סביר המוביל למסקנה כי דין התביעה להידחות גם מטעם זה.
55. מן המקובץ עולה אפוא כי התובע כשל מלבסס התקיימותן של עילות לביטול הסכם המכר בשל פגמים בכריתתו.
לא הוכחה חולשה שכלית או גופנית, או חוסר ניסיון המהווה יסוד מרכזי של עילת העושק המפורטת בסעיף 18 לחוק החוזים.
לא הוכחו התנאים להתקיימות העילה לביטול ההסכם בשל כפיה מכוח סעיף 17(א) לחוק החוזים. לא הוכח "איום" או הפעלת "כוח" כנגד התובע מכאן גם לא הוכח כל קשר סיבתי בין הטענה לכפיה לבין ההתקשרות בהסכם.
אני מוצאת לקבוע כממצא עובדתי כי חתימת התובע על הסכם המכר הייתה פרי רצונו החופשי וידיעתו לאחר שניתן לו יעוץ משפטי כאשר ביקש להשתחרר מחובות רבים שרבצו לפתחו ומנושים שאיימו עליו.
התובע חתם על הסכם המכר שב וחתם על הסדר לפיו הנתבע יישא בתשלום מס השבח שחל על העסקה כשהוא מלווה בייצוג משפטי כך שלא ניתן להלום הטענה כי לא ידע כל העת על מה חותם.
עסקינן, כאמור, בהסכם שדווח לשלטונות המס, שולמה התמורה הנקובה בו, נרשם משכון מתאים, הנתבע אף טען וטענה זו לא נסתרה כי עשה שימוש בעלים במקרקעין.
גם אם לצורך העניין ההסכם לא משקף כטענת התובע אחד לאחד את פרטי העסקה, והתובע מייחד לכך חלק ניכר בסיכומיו תוך הרחבת חזית לעיתים, הרי שאת את הפרטים העיקריים והמהותיים כמו התחייבות התובע לקחת על עצמו את החובות שהיא למעשה התמורה, הממכר עצמו, זיהוי פרטי המקרקעין ועוד ניתן ללמוד מההסכם.
הלכה ידועה היא כי דרישת המסוימות בכריתתו של חוזה אינה כי יהיה הוא כליל השלמות תוך שיכיל את כל הפרטים הנוגעים לו ומספיק שניתן יהיה ללמוד ממנו על מהותה וגדרה של העסקה כפי שמתקיים בעניינינו.
אני קובעת אפוא כי במישור החוזי אכן התקיים חוזה מחייב בין הצדדים המשקף את גמירות דעתם להתקשר בהסכם ביניהם
תביעה שכנגד- חוזית (הפרת הסכם ואכיפת הסכם), כספית, סילוק יד , עשיית עושר ולא במשפט
56. משבאתי לכלל מסקנה כי הסכם מכר תקף לפנינו, הרי שיש להידרש לעתירות הנתבע המפורטות בתביעה שכנגד. למען הסר ספק אעיר כי משלא נטען דבר בסיכומי הצדדים בקשר עם תניית הבוררות הכלולה בהסכם ולאור שהצדדים העבירו ההכרעה לפתחו של בית המשפט איני רואה כל מניעה לדון ולהכריע גם בתביעה זו .
57. הנתבע עותר להורות על סילוק ידו של התובע ופינוי השטח הידוע כמגרש מס' **בשטח של *** מ"ר הסמוך לעיר *** המהווה חלק מהמקרקעין המוזכרים בהסכם המכר כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם.
להורות לתובע לשלם סך של 145,000 ₪ בגין תשלום מס שבח ששילם הנתבע במקומו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על פי הקבוע בס' 7.1 ו- 12.1 להסכם המכר.
להורות לתובע לשלם את הפיצוי המוערך על ידי הנתבע בסך 20,000 ₪ בגין עגמת נפש, טרחה וטרדה וכן לחייב את התובע בפיצוי המוסכם במסגרת הסכם המכר בסך 30,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פי הקבוע בס' 11.1 להסכם המכר.
58. לא מצאתי כל דיון של ממש בסיכומי התובע ביחס לעתירות אלה ודומה כי התובע אשר שם יהבו בטענה כי דין ההסכם להתבטל זנח התייחסות לגופו של עניין בנוגע לעתירות אלה.
59. הואיל ועתירת התובע נדחתה לאור הממצאים שנקבעו בפסק הדין הרי שדין התביעה שכנגד להתקבל בכללותה.
60. על פי הממצאים אין מחלוקת כי הנתבע נשא בתשלום מס שבח בשיעור 145,000 ₪ בנסיבות בהן התובע לא צלח לעמוד בתשלום ונאלץ להתמודד עם עיקול בחשבון. המדובר בחיוב החל על התובע הן על פי הדין כמוכר והן מכוח הוראה מפורשת בהסכם המכר הקובעת כדלקמן:
"מס שבח מקרקעין בגין העסקה נשוא הסכם זה, יחול על המוכר וישולם על ידו" (ס' 7.2)
בהסכם המכר נתנה הדעת גם למצב דברים שבו צד נושא בתשלום החל על משנהו תוך שנקבע:
"שילם אחד הצדדים מס או תשלום כל שהוא החל על משנהו ישיב הצד שהיה עליו לשלם לצד ששילם בפועל את מלוא התשלום לא יאוחר מ- 4 ימים מיום דרישתו" (12.1).
משעה שהנתבע נשא בתשלום זה במקום התובע, לא ברורה כל עיקר טענתו הכללית של התובע בסיכומיו כי היה על הנתבע להציג הסכם לפיו התובע התחייב להשיב את התשלום לנתבע. דין טענה זו אף להידחות בשל עשיית עושר ולא במשפט.
61. זאת ועוד משנקבע כי לפנינו הסכם מכר בתוקף, משעה שהנתבע גילה דעתו כי אינו מסכים לישיבת התובע בקרקע ומשלא נטען דבר בהקשר זה בסיכומי התובע, בוודאי שמתחייבת המסקנה שעל התובע לפנות את המקרקעין כשהוא פנוי מכל חפץ.
62. לבסוף, גם בשאלת הפיצוי המוסכם לא נמצאה כל התייחסות בסיכומים ומעיון בלשון ההסכם וביחס לשווי העסקה מדובר בסכום שהוא פחות מ- 10 אחוז והוא סביר ומשקף את התשומות שנגרמו לנתבע אגב הפרת ההסכם.
לא מצאתי להוסיף ולפסוק בגין עוגמת נפש מקום בו פסקתי פיצוי מוסכם ועת אדרש לתשומות ניהול ההליך במסגרת פסיקת הוצאות.
סיכום
63. מכל המקובץ אני מורה כדלקמן:
העתירה שבתמ"ש 15686-10-18 לביטול הסכם מכר מקרקעין נדחית.
העתירה שבתמ"ש 50194-11-18 מתקבלת ובהתאם להוראות הבאות-
אני מורה על פינויו של התובע מהשטח הידוע **** הסמוך לעיר *** ומורה להשיב החזקה לנתבע כאשר השטח פנוי מכל אדם וחפץ.
כדי לתן לתובע זמן התארגנות, משנלקח בחשבון פרק הזמן בו מתנהל ההליך ועת עסקינן באחים, ניתנת לו שהות למלא אחר האמור בתוך כ- 4 חודשים מהיום קרי עד ליום- 31.10.23.
אם לא ימלא התובע אחר הוראת הפינוי, זכאי הנתבע לאכוף את ביצוע פסק הדין באמצעות לשכת ההוצאה לפועל בכפוף להוראות כל דין. ההוצאות הכרוכות בכך יושתו על התובע.
אני מורה לתובע להשיב לנתבע את מס השבח ששילם בסך 145,000 ₪ כשסכום זה נושא ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה שכנגד (21.11.18) ועד ליום התשלום בפועל.
אני מחייבת את התובע לשלם לידי הנתבע פיצוי מוסכם בסך של 30,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 ימים מהיום.
64. בשאלת ההוצאות- בשים לב לתוצאות ההליך , לאור שלל הטענות שהועלו ולאופן ניהול ההליכים יישא התובע בהוצאות הנתבע בסך של 30,000 ₪ . תשלום ההוצאות בהתאם לאמור יוסדר בתוך 30 יום.
65. פסק דין זה מסיים את הדיון בתיקים שבכותרת המזכירות תשלח העתקו לצדדים.
ניתנה היום, ט' תמוז תשפ"ג, 28 יוני 2023, בהעדר הצדדים.
אפרת שהם – דליות, שופטת
