בפני
כב' השופטת ורד שביט פינקלשטיין
התובע:
י' ש'
ע"י עו"ד יעל שמואלי ו/או עו"ד גיא ירושלמי
נגד
הנתבעים:
1. נ' ק' מ' ר' ב'
ע"י עו"ד ערן קיכלמכר ו/או עו"ד גלית אטיאס קיכלמכר
2. עו"ד ג' ו'
פסק דין
מונחת לפני תובענה למתן פסק דין הצהרתי שהגיש התובע כנגד בת זוגו לשעבר (הנתבעת) להעביר לידיו את זכויותיה (מחצית) בדירה ברח' — (להלן: "הדירה").
יצוין, כי תובענה זו הוגשה בחלוף כ-48 שנים ממועד רישום זכויות החכירה של התובע והנתבעת בדירה במרשמי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") וחברת שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ (להלן: "החברה המשכנת") ולאחר שבמשך למעלה מארבעה עשורים לא היה כל קשר בין התובע לבין הנתבעת והסכסוך ביניהם התעורר רק לאור התגבשות פרוייקט תמ"א בבניין בו מצויה הדירה והצורך לקבל את חתימות כל בעלי הדירות, והכל כמפורט להלן.
הרקע העובדתי והדיוני:
התובע והנתבעת (להלן: "הצדדים") הכירו בסביבות שנת 1970 (לטענת הנתבעת בשנת 1969) בעת שהתובע עבד כאיש צוות אוויר בחברת אל-על.
יצוין, כי באותה העת הנתבעת היתה במעמד עולה חדשה מהולנד שעלתה לארץ בשנת 1964, התאהבה בארץ, עברה הליך גיור והתגוררה בישראל למרות שכל משפחתה מתגוררת בחו"ל.
הצדדים הכירו בעת שהתובע ביקר בחנות ספרים בנתב"ג בה עבדה הנתבעת, הם התאהבו ועד מהרה התהדקו היחסים ביניהם והם עברו להתגורר יחד בדירה שכורה ב—.
יצוין, כי במקביל להתהדקות היחסים בין הצדדים סייע התובע לנתבעת להתקבל לעבודה כדיילת אויר בחברת אל-על, ואכן הנתבעת התקבלה והחלה לעבוד כדיילת אוויר באל-על.
לטענת התובע, הוא התאהב בנתבעת עד כלות, הציע לה להינשא כדמו"י, ראה בה את שותפתו לחיים ותכנן להקים עמה משפחה. על כן, כצעד ראשון לביסוס חיי הנישואין החליט לרכוש מכספו הפרטי דירת המגורים, ואכן ביום 8.7.1971 רכש התובע את הדירה נשוא המחלוקת, שילם עבורה ממיטב כספו, כאשר הדירה נרשמה בחלקים שווים על שמו ועל שם הנתבעת – אשתו לעתיד.
יצוין, כי זכויות הצדדים בדירה נרשמו במרשמי רמ"י ואצל החברה המשכנת בלבד ולא בלשכת רישום המקרקעין. זכויות אלו נותרו רשומות באופן האמור עד למכירת זכויותיה של הנתבעת בדירה לנתבע, כפי שיפורט בהמשך.
לדברי התובע, הדירה נרכשה לצורך ביסוס מערכת יחסים ארוכת טווח ומשפחה. עם זאת, לטענת התובע, על אף כוונת הצדדים להינשא ועל אף שלטענתו הצדדים כבר נרשמו ברבנות לצורך נישואין, הצדדים לא נישאו בפועל וזאת מאחר שהנתבעת שכבר עבדה באותה העת כדיילת אוויר באל-על, היתה צריכה לוותר על מקום עבודתה לנוכח מדיניות החברה דאז שלא לאפשר לנשים נשואות לעבוד כדיילות אוויר. נוכח מניעה זו ומתוך רצון לשמר את מקום עבודתה של הנתבעת, החליטו הצדדים, כך לטענת התובע, לוותר על נישואים פורמליים ברבנות, אך המשיכו את חייהם המשותפים יחד כבני זוג לכל דבר ועניין כולל מגורים בדירה שרכש התובע כפי שתכננו.
כשנתיים לאחר רכישת הדירה, בחודש יולי 1973 (כחודש ימים לפני פרוץ מלחמת יום כיפור), עלתה הנתבעת על מטוס לצורך נסיעה לאמסטרדם במסגרת עבודתה כדיילת אוויר, אולם מטיסה זו לא שבה לארץ וזאת ללא כל הודעה לתובע וללא מתן הסבר כלשהו להיעלמותה וזאת עד לפתיחת ההליכים המשפטיים דנן.
לטענת התובע, היעלמותה של הנתבעת ועזיבתה באופן פתאומי ללא מתן כל התראה, הותירה אותו המום וכאוב והוא לא ידע את נפשו מרוב כאב צער. לדבריו, הוא עשה מאמצים רבים בניסיונות לאתר את הנתבעת, אולם ניסיונות אלו לא צלחו.
מנגד, תיאור האירועים לשיטת הנתבעת הינו שונה בתכלית השינוי. לטענת הנתבעת, עם התהדקות היחסים בין הצדדים, הם אכן עברו להתגורר יחדיו בשכירות. לטענתה, הצדדים חיו חיי זוגיות ושיתוף מלאים. כעבור זמן מה, נוכח ההטבות להן הנתבעת היתה זכאית כ"עולה חדשה" אשר היו מוגבלות בזמן, החליטו הצדדים לרכוש את הדירה נשוא המחלוקת משיקולים כלכליים גרידא.
ואכן, לטענת הנתבעת, הדירה נרכשה ע"י הצדדים במשותף. הצדדים חתמו על הסכם הרכישה מול רמ"י והחברה המשכנת. כן, באותה העת חתמו הצדדים יחדיו על מסמכי הלוואת משכנתא ועל יפוי כוח בלתי חוזר המסמיך את רמ"י ואת החברה המשכנת לרשום את הזכויות בדירה על שם הצדדים בפנקסי המקרקעין.
לדברי הנתבעת, בין הצדדים היתה אהבה גדולה אולם אט אט מערכת היחסים ביניהם הפכה להיות למסוכנת והרסנית. הנתבעת עברה התעללות מצד התובע, הן התעללות נפשית והן התעללות פיזית, הנתבע התייחס אליה כאל רכוש, שלט על כל חלק בחייה, גרם לה לעשות מעשית קיצוניים, בגד בה עם נשים אחרות ואיים כי אם תעזוב אותו הוא יהרוג אותה.
לטענת הנתבעת, לא היתה לה שום סיבה לעזוב לפתע פתאום את הארץ שכה אהבה, מלבד סיבה אחת ויחידה – ההתעללות שעברה והחשש הממשי לחייה.
משכך, בסופו של יום, החליטה הנתבעת לעשות מעשה ובאחד הימים בחודש יולי 1973 כאשר התובע טס לחו"ל במסגרת עבודתו, ניצלה את ההזדמנות והחליטה לברוח מהארץ ולהותיר את כל חייה בארץ, את חבריה, את מקום עבודתה, וזאת מבלי להביט לאחור.
לטענת הנתבעת, מאז ועד היום, היא לא העזה לשוב ולבקר בארץ שכן היא חששה שהתובע ימצא אותה, חששה מכל מפגש ו/או עימות עמו וכן הצהירה כי היא חוששת ממנו עד היום.
כאמור, הצדדים חלוקים בדבר נסיבות פרידתם, אולם אין חולק כי בין התובע לבין הנתבעת היה קיים נתק של למעלה מ – 40 שנה, החל משנת 1973 ועד לתחילתם של ההליכים המשפטיים דנן.
יצוין, כי זמן קצר לאחר פרידת הצדדים, הנתבעת פגשה גבר אחר והסכימה להתחתן איתו ואילו בשנת 1980 נישא התובע לבת זוג אחרת (ולימים התגרש ממנה).
לטענת הנתבעת, בדיעבד התברר לה כי התובע התגורר בדירה עוד פרק זמן של כ- 8 שנים עד לסיום תקופת המשכנתא וכי זמן קצר לאחר מכן התובע עזב את הדירה, לא השכיר אותה, הפסיק לשלם את חשבונותיה והדירה צברה חובות רבים ועמדה נטושה וריקה מאדם במשך למעלה מ-30 שנה.
בשנת 2012, בחלוף למעלה כ – 40 שנה ממועד רישום הזכויות, החל להתגבש פרוייקט תמ"א 38 בבניין בו מצויה הדירה, או אז התעורר הצורך לאתר את הנתבעת שכן היא רשומה כבעלת מחצית הזכויות בדירה ועל כן חתימתה נדרשה לצורך ביצוע וקידום הפרויקט.
לטענת התובע, הוא ניסה לאתר את הנתבעת ולאחר שאיתר אותה באמצעות הרשתות החברתיות, שלח לה ביום 14.8.14 מכתב, אשר תוכנו יפורט בהמשך, ובצירוף מסמכים למכירת/העברת זכויותיה בדירה אליו, אולם הנתבעת לא חתמה על מסמכים אלו. פרק זמן קצר לאחר מכן פנתה לשכור עו"ד שייצג אותה.
יצוין, כי בדיעבד התברר כי עוד ביום 31.12.12 נחתם הסכם תמ"א עם היזם של תוכנית התמ"א (להלן: "היזם") כולל חתימת התובע ולמעשה היתה חסרה רק חתימתה של הנתבעת.
על כן, במסגרת הניסיונות לאתר את הנתבעת, הגיש היזם תביעה לביהמ"ש המחוזי במטרה לנסות ולאתר את הנתבעת, אשר התנהל מול האפוטרופוס הכללי (ה"פ 58585-12-14).
במהלך חודש יולי 2015 הודיע ב"כ הנתבעת עו"ד קיכלמכר כי הוא מייצג את הנתבעת לעניין זכויותיה בדירה ויתנהל מעכשיו בשמה אל מול היזם והתביעה שהגיש היזם התייתרה.
יצוין, כי ב"כ הנתבעת ניסה לבוא בדין ודברים עם התובע בכדי שירכוש את זכויותיה של הנתבעת, אולם התובע סירב בטענה כי מלוא הזכויות שייכות לו.
ביום 28.3.18 הוגשה ע"י דיירי הבניין בה מצויה הדירה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין כנגד התובע והנתבעים וזאת לאור סירובו של התובע לחתום על הסכם התמ"א המתוקן בו הוצגה הנתבעת כבעלת זכויות בדירה (נ/21) (להלן: "תביעת הדייר הסרבן"). יצוין, כי ביום 19.9.19 תביעה זו נסגרה בפסק דין בהסכמה והסכם התמ"א המתוקן נחתם.
ביום 14.10.2018 חתמה הנתבעת על הסכם מכר, בו הנתבעת מכרה את זכויותיה בדירה לנתבע 2 (להלן: "הנתבע"). עפ"י האמור בהסכם המכר, הזכויות נמכרו לנתבע בסכום של 300,000 ₪ בלבד.
נכון להיום, פרוייקט התמ"א החל, הבניין נהרס ונמצא כעת בתהליך בנייה מחדש.
ביום 5.2.19 הגיש התובע את התביעה דנן. תחילה הוגשה התביעה לביהמ"ש המחוזי, אך בדיון שהתקיים ביום 26.5.22 טען התובע כי הצדדים היו ידועים בציבור ועל כן הועברה התובענה לביהמ"ש לענייני משפחה. כן בהסכמת הצדדים ניתן צו מניעה זמני שקבע איסור דיספוזיציה ומכירת זכויות לצד ג', אך באופן שניתן יהיה לקדם את פרוייקט התמ"א בבניין ולחתום על הסכם תמ"א עם היזם וזאת על מנת שלא לפגוע בדיירים אחרים.
בימים 4.1.21 ו- 4.7.21 התקיימו דיוני הוכחות במהלכם נחקרו התובע, הנתבעת והנתבע.
לאחר הגשת כלל הסיכומים, ניתנת כעת הכרעתי.
טענות הצדדים:
לטענת התובע, יש להורות על העברת מחצית מזכויותיה של הנתבעת בדירה לידי התובע, ואלו טעמיו:
לטענת התובע, הוא הציע לנתבעת להינשא לו והיא קיבלה את הצעתו ועל כן כמתנת נישואין החליט לרכוש את הדירה נשוא התביעה מכספיו הפרטיים ולרשום את מחצית הזכויות בדירה על שם הנתבעת כמתנת נישואין ועל סמך הבטחתה כי תינשא לו.
הנתבעת לא שילמה כלל על הזכויות בדירה, כך שהזכויות בדירה לא נרכשו מכספה, כמו גם יתר התשלומים שהיה צריך לשלם על הדירה כמו דמי היוון למנהל מקרקעי ישראל. התובע נטל משכנתא בסכום של כ – 37,000 לירות, כאשר מחיר הדירה עמד דאז על כ – 60,000 לירות, כלומר הדירה נרכשה ב – 61% מימון משכנתא ששולמה ע"י התובע בלבד, כך שהתובע שילם את מלוא תמורת הדירה.
במקרה דנן, המתנה לא הושלמה, שכן מתנה במקרקעין מסתיימת ברישום בלשכת רישום המקרקעין. בענייננו, מדובר בזכויות שנרשמו על שם הצדדים ברמ"י ובחברה המשכנת, כלומר עדיין לא הושלם רישומה של הדירה בלשכת רישום המקרקעין. על כן, לכל היותר מדובר בהתחייבות לתת מתנה והתובע רשאי לחזור בו מהענקתה ולבטלה בגין התנהגות מחפירה של התובעת בהתאם לסעיף 5(ב) לחוק המתנה. במקרה דנן, העובדה כי הנתבעת נטשה את התובע מבלי לומר מילה, כאשר מספר חודשים לאחר מכן התחתנה עם גבר אחר בארץ אחרת מהווה התנהגות מחפירה של הנתבעת המזכה את התובע בביטול המתנה.
הנתבעת ויתרה על זכויותיה בדירה מכוח התנהגותה והשתק. הנתבעת זנחה את זכויותיה במשך למעלה מ – 40 שנה, לא טרחה לשלם את התשלומים השוטפים בגין הדירה, לא היה לה כל קשר לארץ ולדירה, ועל כן התובע הסתמך על מצג זה לפיו היא וויתרה על זכויותיה.
במשך למעלה מ- 40 שנה התובע לא שמע מהנתבעת ורק בעקבות פרוייקט התמ"א המתוכנן, התעוררה המחלוקת בין הצדדים בקשר לרישום הזכויות בדירה. הנתבעת עצמה הודתה, כי אלמלא התובע היה פונה אליה לחתום על מסמכים לצורך תוכנית התמ"א, לא היתה פונה אליו לעולם בעניין זכויותיה הנטענות בהליך. הלכה למעשה, הנתבעת עשתה כל שלאל ידה בכדי למנוע מהתובע לאתר אותה, דבר המעיד כי לא ראתה עצמה כבעלת זכויות בדירה.
התנהגות הנתבעת מהווה גם הפרת הבטחת נישואין, השוללת ממנה כל זכויות בדירה ומזכה את התובע בפיצויים. בפועל, הצדדים לא נישאו והנתבעת נטשה את התובע כאשר התובע לא שמע ממנה במשך למעלה מ – 40 שנה. עזיבתה הפתאומית של הנתבעת, לאחר שנתיים של מגורים יחד, ללא כל הודעה מוקדמת וללא מתן הסבר לעזיבתה מהווה הפרת הבטחת נישואין ושוללת את מתנת הנישואין שקיבלה.
אין לקבל את טענת ההתיישנות של הנתבעת, שכן במשך למעלה מ 40 שנה הנתבעת לא טענה מעולם כי יש לה זכויות בדירה וכל התנהלותה במשך השנים מעידה על זניחה והתעלמות מוחלטת מזכויותיה בדירה. רק בשנת 2014 עת סירבה הנתבעת לחתום על מסמכי העברת הזכויות שלה בדירה לידי התובע, קמה עילת התביעה.
עצם העובדה כי הנתבעת מכרה את זכויותיה לנתבע במחיר של רבע ממחיר השוק, מעידה כי הנתבעת לא ראתה עצמה כבעלים של הזכויות בדירה ולמעשה התייחסה לדירה כאל סרח עודף. הנתבעת היתה מודעת לבעייתיות של מכר זכויותיה לאור וויתור רב השנים וזניחת הזכויות מצידה, ולכן הסכימה למכור את זכויותיה בסך 300,000 ₪ שהינו מחיר שאינו עומד על 25% משווי מחצית הדירה, וגם התנהלות זו מלמדת כי מדובר על נכס שעליו ויתרה הנתבעת לפני שנים רבות ולא ראתה בו כנכס שלה.
מנגד, לטענת הנתבעים, הנתבעת היא בעלת מחצית מהזכויות בדירה ומעולם לא ויתרה על זכויותיה בדירה ועל כן היתה זכאית למכור את חלקה בדירה לידי הנתבע, ואלו טעמיהם:
הנתבעת והתובע חתמו יחדיו על ההסכם לרכישת הדירה, על הסכם החכירה ועל מסמכי המשכנתא ובהתאם הזכויות בדירה נרשמו עוד בשנת 1971 בחלקים שווים ע"ש הנתבעת והתובע במרשמי רמ"י ובחברה המשכנת. הצדדים רכשו את הדירה במשותף ומכוח רכישה זו, מחצית מהזכויות בדירה נרשמו על שם הנתבעת ושייכות לה. בנוסף, הצדדים עשו שימוש בהטבות להן הנתבעת היתה זכאית כעולה חדשה ואין כל שחר לטענת המתנה שטוען התובע. הנתבעת שילמה חלק מתמורת הדירה באמצעות המענק שניתן לה בסך של 10,000 לי' כעולה חדשה. בנוסף, סך של 14,500 לירות נוספים מומנו מכספים משותפים של התובע והנתבעת יחדיו והיתרה שולמה באמצעות נטילת הלוואת משכנתא (עליה חתומים שני הצדדים) כאשר בשנתיים הראשונות הצדדים חיו תחת אותה קורת גג בדירה ושילמו מכספיהם המשותפים את תשלומי המשכנתא וההוצאות על הדירה.
לא היתה כלל הבטחת נישואין. מדובר בטענה בעלמא שנטענה ללא כל הוכחה וממילא לא היתה הפרה של הבטחת הנישואין. בפועל, לא נמצא ברבנות כל תיעוד או רישום על כך שהצדדים נרשמו לנישואין ברבנות. גם אם נניח כי היתה הבטחת נישואין, הרי שממילא, לפי גרסת התובע, הצדדים הסכימו שלא להינשא פורמלית, עקב הנוהל שהיה דאז בחברת אל-על שלא להעסיק דיילות נשואות ולפיכך עניין לנו בהסכמה חדשה המבטלת את ההסכמה הקודמת של הצדדים (שלא היתה) ולכן מטעם זה, לא עומדת לתובע כל עילה בדבר הפרת הבטחת נישואין.
בין הצדדים אומנם היתה אהבה גדולה, אולם לאחר זמן מה מערכת היחסים ביניהם הפכה למסוכנת, אכזרית ושתלטנית עד שהתובע איים על הנתבעת כי אם תעזוב אותו הוא יהרוג אותה ועל כן ברחה מהארץ ואף חששה שהתובע ימצא אותה או יאתר אותה ויפגע בה.
בעוד שהנתבעת נתנה הסבר מניח את הדעת לעזיבתה את התובע ואת הארץ, אזי התובע לא נתן כל הסבר לכך שלא הגיש תביעה כנגד הנתבעת במשך למעלה מ- 40 שנה ולא ניסה לאתר אותה. כן הוכח שהתובע עצמו נטש את הדירה לאחר שהסתיימה תקופה פירעון המשכנתא, לא התגורר בדירה מאז, לא השכיר אותה, הפסיק לשלם חשבונות בגינה והדירה צברה חובות ועמדה נטושה וריקה מאדם במשך יותר מ- 30 שנה. למעשה, רק בעת שהתחיל להתגבש פרוייקט תמ"א ונוכח ההטבה הכספית הגלומה בו, התעורר התובע וניסה לאתר את הנתבעת ואף ניסה להחתים אותה על מסמכים להעברת הזכויות אליו. בהתאם, רק בשנת 2014 פעל התובע לפרוע את חובות דמי החכירה בגין הדירה, להוון את זכויות החכירה, להסדיר את חובות הארנונה ולהגיע להסכמה עם היזם שיסייע לו בתשלום חובות וועד הבית, שכן אחרת לא היה ניתן לקבל היתר בנייה לפרויקט ולהוציאו לפועל. רק לאחר שהנתבעת מכרה את זכויותיה לנתבע והנתבע הודיע לו על כך, הגיש התובע את התביעה דנן.
התובע לא סתר את חזקת השיתוף החלה על הצדדים מכוח היותם ידועים בציבור שחיו במשך 4 שנים תחת אותה קורת גג וניהלו משק בית משותף, ועל כן גם מכוח חזקה זו עולה כי הזכויות בדירה שייכות לשני הצדדים ולא הוענקה לנתבעת כל מתנה.
אין בסיס לטענת התובע כי לכל היותר מדובר בהתחייבות לתת מתנה ולא במתנה מוגמרת מאחר שרישום הזכויות בדירה טרם הושלם. בפסיקה מוכרת ההבחנה בין זכות במקרקעין ובין זכות אובליגטורית. מקום שבו "דבר המתנה" הינו זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין, די לכאורה במסירת הזכות לידיו של המקבל בכדי להקנות אותה למקבל לאלתר, בלא שיידרש רישומה של הזכות על שמו של המקבל. אם זכותו של נותן המתנה היא זכות אובליגטורית בלבד, דהיינו אם הוא עצמו אינו הבעלים הרשום של המקרקעין אלא הוא בעל הזכות לקבל רישום בעתיד, אזי בהעבירו זכות זו לאחר, הוא מעביר הוא כל מה שיש לו באותם מקרקעין ובכך משלים את המתנה. לעומת זאת, אם הוא רשום כבעל הזכות במקרקעין והוא מתחייב להעביר לאחר במתנה את הזכות הרשומה, הרי כל עוד לא בוצע הרישום על שם הנעבר, לא הושלמה המתנה והנעבר מחזיק בידיו רק התחייבות למתנה.
במקרה דנן, לתובע מעולם לא היתה זכות חכירה רשומה על שמו בפנקסי רישום המקרקעין, שכן כל מה שרכש מרמ"י ומהחברה המשכנת זו הזכות לקבל בעתיד זכות לרישום זכויות החכירה בפנקסי רישום המקרקעין. משמע התובע הינו בעל זכות אובליגטורית בלבד ועל כן העברת הזכות הושלמה עם חתימתם של התובע והנתבעת על הסכם הרכישה והחכירה ורישום זכויותיה של הנתבעת בחברה המשכנת. משכך, מדובר בהקניה שלמה ומוגמרת של המתנה, שהתובע אינו יכול לחזור בו ממנה אף אם תוכח התנהגות מחפירה מטעם המקבל.
התביעה התיישנה ואף לוקה בשיהוי ניכר שכן עילות התביעה שפורטו בסע' 34-37 לכתב התביעה התגבשו עוד בשנת 1973 עת הנתבעת עזבה את הארץ, כך שתקופת ההתיישנות הסתיימה בשנת 1980. גם אם נאמר שמדובר בעילות תביעה במקרקעין שתקופת ההתיישנות לגביהן היא 15 או 25 שנה, גם אז תקופת ההתיישנות חלפה והסתיימה לכל היותר בשנת 1998.
אשר לטענת התובע לפיה זכויות הנתבעת נמכרו לנתבע במחיר הנמוך מהשוק, דין הטענה להידחות. ראשית, התובע לא הציג חוו"ד שמאית המעריכה את שווי הזכויות בנכס. שנית, הערכת שווי הדירה שנטענה הינה שגויה לאור כך כי נמכרו רק מחצית הזכויות בדירה וכי הבעלים השני של הדירה (התובע) הינו צד עוין שאינו משתף פעולה, כך שלא ניתן היה לעשות שום דבר עם הדירה וכן צפויים הליכים משפטיים נוספים כגון תביעה לפירוק שיתוף ועוד. משכך, לשיקולים אלו יש השפעה מכרעת על מחירה הריאלי של הדירה. כמו כן, רוכש הדירה התחייב לשאת גם בעלויות המשפטיות של ניהול ההליכים המשפטיים, כך שלמעשה הסכום ששולם מגלם שווי גבוה יותר מהסכום ששולם בפועל.
המתווה הדיוני:
לאחר בחינת טענות הצדדים, עולה כי על מנת להכריע בסכסוך דנן, יש להידרש לעניינים הבאים:
תחילה, יש לבחון האם התובע הרים את הנטל להוכיח כי מחצית הזכויות בדירה הוענקו לנתבעת במתנה, אם לאו; ככל שמדובר בהענקת מתנה, יש לבחון האם מדובר במתנה מוגמרת או בהתחייבות לתת מתנה אשר מאפשרת לנותן המתנה לחזור בו מהמתנה בשל התנהגות מחפירה של מקבל המתנה;
לאחר מכן, יש לבחון האם הוכחה הפרת הבטחת הנישואין במקרה דנן וכן האם הוכח כי הנתבעת וויתרה על זכויותיה בקשר לדירה;
בהמשך, יש להידרש לטענת הנתבעת לפיה דין התביעה להידחות גם מחמת התיישנות ו/או שיהוי;
ולבסוף, לבחון האם קיימת לתובע עילת תביעה כנגד הנתבע וביחס לביטול עסקת המכירה;
נפנה לדון בסוגיות אלו לפי סדרן.
א. האם התובע הרים את הנטל להוכיח כי מחצית הזכויות בדירה הוענקו לנתבעת במתנה, אם לאו:
במקרה דנן, לאחר בחינת מכלול הראיות ושמיעת עדויות הצדדים, מצאתי כי התובע לא הרים את הנטל להוכיח כי הזכויות בדירה הוענקו לנתבעת במתנה, ואפרט:
ראשית, אציין כי התובע לא הציג כל ראיה פוזיטיבית אשר תומכת בטענת המתנה. לפיכך, מדובר בעדות בעל פה שאינה נתמכה בראיה. גם התובע עצמו העיד כי אין לו כל ראיה בקשר למתנה וכי מעולם לא נחתם כל הסכם מתנה בינו לבין הנתבעת (עמ' 11, ש' 25-27; עמ' 24, ש' 18-27).
לעומת זאת, הסכם הרכישה והסכם החכירה של הדירה ויתר מסמכי עסקת הרכישה (נספחים 2,3,5,9) הנם ראיות בכתב המעידות על רכישת הדירה ע"י התובע והנתבעת במשותף ולא על מתן מתנה. ללא ראיה בכתב אחרת הסותרת את האמור, אזי מדובר בטענה בעל פה מצד התובע בדבר הענקת מתנה, המנוגדת למסמכים בכתב.
יתר על כן, גם בעצם העובדה שהנתבעת חתמה על מסמכי המשכנתא בגין הדירה מעידה על רכישת הדירה במשותף ולא בהענקת מתנה, שכן בפועל הנתבעת נטלה על עצמה התחייבויות להשבת כספי ההלוואה, קרי התחייבות מול הבנק לפרוע את תשלומי המשכנתא.
שנית, טענת התובע לפיה מימן לבדו ומכספיו בלבד את רכישת הדירה – לא הוכחה. נהפוך הוא, הנתבעת העידה כי ההחלטה לרכוש את הדירה היתה כלכלית ובין היתר נוכח ההטבות שהיתה זכאית להן כעולה חדשה (ס' 12 לתצהיר) – עדות שלא נסתרה בהעדר כל ראיה נוגדת. כמו כן, עיון בהסכם הרכישה והרישומים במסגרתו בכתב יד (נ/2; בימ"ש/1) תומכים בגרסת הנתבעת לפיה מחיר הדירה המקורי היה 60,800 לי' (ומתחתיו המחיר הסופי 60,500 לי') וכי זהו גם מחיר הדירה שדווח לרשות המסים במסגרת המש"ח ולבנק בכתבי ההתחייבות לרישום משכנתא (נ/8, נ/9). כמו כן, בסעיף 3 להסכם הרכישה מצוין במפורש בכתב יד גם המענק בסך 10,000 לי' אשר קוזז מתשלומי התמורה, והדבר מחזק את גרסת הנתבעת לפיה ממחיר הרכישה הופחת המענק בסך 10,000 לי' אשר לטענת הנתבעת ניתן לה כהטבה של עולה חדשה. כמו כן, לטענת הנתבעת שולם סך של 14,500 לי' מהון עצמי מכספיהם המשותפים של הצדדים וכן היתרה בסך 36,000 לי' (בתוספת 1,000 לי' נוספים בגין הוצאות נלוות (סעיף 7 להסכם הרכישה) מומנה באמצעות 2 הלוואות משכנתא שהצדדים נטלו ביחד מהבנק (10,000 לי' + 26,000 לי'), כך שיש בראיות אלו כדי לאיין את גרסת התובע כי זכויות הנתבעת הוענקו לה במתנה.
שלישית, החל ממועד רכישת הדירה, הצדדים התגוררו בדירה ביחד עוד כשנתיים ימים כאשר התובע אישר שהצדדים התגוררו ביחד וניהלו משק בית משותף כידועים בציבור ועל כן, הדעת נותנת כי במהלך תקופה זו שולמו מכספיהם המשותפים של הצדדים כל תשלומי המשכנתא בגין הדירה וכל ההוצאות והחשבונות השוטפים של הדירה. כן, בהעדר כל ראיה נוגדת, לא נסתרה טענת הנתבעת לפיה לאחר שהנתבעת עזבה את הארץ נותרו למעשה 8 מתוך 10 שנים לפירעון המשכנתא וכי לאחר שהנתבעת עזבה את הארץ התובע עשה שימוש בלעדי בדירה ואף התגורר בדירה עם אשתו לשעבר במשך מספר שנים (סע' 42-43 לתצהיר הנתבעת). לפיכך, מצאתי כי טענת הנתבעת לפיה חלקה של הנתבעת במשכנתא קוזז למעשה בגין השימוש הבלעדי שעשה התובע בחלקה של הנתבעת בדירה, כטענה סבירה בנסיבות העניין.
מסקנה זו מתחדדת ביתר שאת עת התובע לא הוכיח ולו בבדל ראייה כי הוא שילם באופן בלעדי את התמורה בגין רכישת הדירה. התובע נשאל על מחדלו מלהציג ראיות בעניין ותשובתו היתה כי לא הצליח להשיג ראיות מהבנק. בנוסף, התובע גם לא הציג ראיות לתשלומי ההון העצמי שכביכול שילם לטענתו לבדו ובהמשך הודה כי יש בידיו ראיות אולם השיב כי לא ידע שעליו לצרף ראיות אלו (עמ' 10, ש' 23-33). הלכה פסוקה היא כי הימנעות בעל דין מהבאת ראיה היכולה לתמוך בגרסתו תפעל לרעתו ואף תפגום במהימנות גרסתו (ראו: ע"א 8151/98 שטרנברג נ' צ'צ'יק פ"ד נו (1) 539 בעמ' 549). בנסיבות אלו, משהתובע נמנע מלהביא ראיה משמעותית ומרכזית לטענתו כי מימן את רכישת הדירה מכספיו בלבד, יש לזקוף התנהלות זו לחובתו.
רביעית, במקרה דנן, לא ניתן להתעלם כי הצדדים היו בבחינת ידועים בציבור, התגוררו ביחד וניהלו משק בית משותף במשך לפחות כארבע שנים ובמשך שנתיים בדירה נשוא המחלוקת. בעדותו העיד התובע כי בעת שהנתבעת שהתה בארץ הם חיו כזוג נשוי לכל דבר ועניין (עמ' 19 לפרוט' 18-21) ואף אישר כי הוא והנתבעת חיו כזוג נשוי משנת 1969 ועד קצת לפני שנת 1973, קרי במשך כארבע שנים (עמ' 26 ש' 18-21). כן, הנתבעת העידה כי הצדדים התגוררו יחד וחיו כזוג נשוי (עמ' 59 ש' 25- עמ' 60, ש' 7).
כן, בהתאם למסמכים שהוצגו בפני, התובע והנתבעת חתמו יחדיו על מסמכי הרכישה, מסמכי החכירה ומסמכי המשכנתא ורכשו את הזכויות בדירה נשוא התביעה במשותף. בנסיבות אלו, יש טעם בטענת הנתבעת לפיה בעצם העובדה כי הצדדים היו בבחינת ידועים בציבור, חיו תחת קורת גג אחת וניהלו משק בית משותף במשך כ-4 שנים כאשר שני הצדדים עובדים ומשתכרים ונושאים בכלל ההוצאות יחדיו, כדי להקים חזקה של שיתוף דווקא (במאובחן מהענקה חד צדדית) ובפרט משמדובר בדירת מגורים של הצדדים וכן לתמוך בטענת הנתבעת לפיה הדירה נרכשה במאמץ משותף וכי אין מדובר במתנה.
חמישית, גם התנהלות התובע בכל השנים ממועד עזיבתה של הנתבעת את הארץ, תומכת בגרסת הנתבעת לפיה התובע ראה בנתבעת כבעלת זכויות בדירה. התובע לא נתן כל הסבר מניח את הדעת מדוע במשך למעלה מ-40 שנה, לא עמד על זכויותיו בדירה ולא הגיש תביעה כנגד הנתבעת. בהקשר זה יצוין כי גם לאחר שהתובע איתר את הנתבעת בשנת 2014, הוא נמנע מלהגיש תביעה במשך מספר שנים למרות שהבין שאין בכוונת הנתבעת לשתף עמו פעולה וכי הינה מיוצגת ע"י עו"ד וכי בכוונתה למכור את הדירה לצדדים שלישיים (נ/18). גם בחקירתו, התובע לא נתן כל הסבר להימנעותו מלהגיש תביעה (עמ' 50, ש' 10- עמ' 52, ש' 19).
לא זו אף זו, בחקירתו של התובע התברר כי הדירה היתה נטושה שנים רבות וכי צברה חובות, אולם כשנשאל התובע על כך התחמק וטען שהוא "לא זוכר" את התקופה שבה הדירה היתה נטושה. כמו כן, התובע טען שהוא "לא זוכר" אם השתמש בדירה. יש בכך כדי לפגום במהימנות גרסת התובע שכן מדובר בעובדות אשר מצויות בידיעתו האישית של התובע בלבד והימנעותו מלתת תשובה ברורה האם עשה שימוש בדירה או לא ובאיזה תקופה, נזקפת לחובתו (עמ' 39, ש' 28- עמ' 42, ש' 33; מסמכים במסגרת בימ"ש/2 בעמ' 61-64). כך או כך, גרסתה של הנתבעת לפיה התובע נטש את הדירה במשך שנים רבות ולא שילם את התשלומים בגינה – לא נסתרה. יצוין כי גם דיירי הבניין העידו במסגרת תביעת הדייר הסרבן, כי הדירה היתה נטושה במשך שנים רבות (ר' סע' ג (4) לתביעה – נ/21).
העובדה כי התובע נטש את הדירה ולא השכיר אותה במשך שנים רבות, יש בה כדי לחזק את גרסת הנתבעת לפיה התובע לא סבר כי מלוא הזכויות בדירה שלו ואף לחזק את גרסת הנתבעת לפיה חשש מהשלכות השימוש בחלקה של הנתבעת בדירה ו/או לכל הפחות חשש מלעורר סכסוך זה ולכן העדיף לנקוט בדרך של "שב ואל תעשה" במשך שנים רבות. בפועל, רק בעת שהתחיל להתגבש פרוייקט התמ"א, החל התובע לאתר את הנתבעת (ואף הצליח לאתר אותה במהירות בניגוד לטענותיו) וכן פעל בשנת 2014 לפרוע את כל חובות דמי החכירה בגין הדירה, להוון את זכויות החכירה ולהסדיר את חובות הארנונה והגיע להסכמה עם היזם שיסייע לו בתשלום חובות ועד הבית, שאם לא כן לא ניתן היה לקבל היתר לפרוייקט ולהוציאו אל הפועל (עמ' 39, ש' 19-25; עמ' 42, ש' 6-32; סע' 3.5, 3.8 ו-6.1.4 להסכם התמ"א ומסמכים בעמ' 61-64 – בימ"ש/2).
יצוין, כי גם במכתב ששלח התובע לנתבעת ביום 14.8.14 וזאת לאחר שאיתר את הנתבעת (נ/13) לא נכתב דבר וחצי דבר אודות הענקת מתנה ולא נאמר כי הזכויות בדירה הוענקו לנתבעת במתנה ועל כן התובע מבקש להשיבן. יתרה מכך, למכתב זה צורף יפוי כוח אשר נוסח על ידי עו"ד מטעם התובע בו נכתב במפורש כי מטרת המסמכים היא מכירה של זכויות הנתבעת ולא נתינתם מהנתבעת לתובע ללא תמורה. התובע לא נתן כל הסבר בחקירתו להתנהלות זו (עמ' 35, ש' 28- עמ' 36, ש' 15), והדבר עומד בסתירה לגרסת התובע לפיה העניק לנתבעת את הזכויות בדירה במתנה.
בהקשר זה אציין כי טענת התובע לפיה במסגרת המענה למכתב מיום 14.8.14 עולה כי הנתבעת התכוונה לשתף פעולה, קיבלה הסבר בעדותה של הנתבעת לפיו לאחר שהתובע הצליח לאתר אותה בחלוף למעלה מ-40 שנה, היא נבהלה וניסתה להרוויח זמן ולכן ענתה למספר תכתובות דוא"ל מטעם עו"ד בלבד כאשר בפועל גם התובע אישר כי הבין שאין בכוונתה לשתף פעולה (עמ' 63, ש' 1-13, עמ' 29-30). כמו כן, בניגוד לעדות התובע לפיה היו הסכמות בינו לבין הנתבעת להעברת הזכויות בדירה במסגרת תכתובות ביניהם, התובע לא צירף התובע כל ראיה לכך. כשנשאל התובע מדוע לא צירף מסמכים אלו השיב "אני לא יודע" ואף עניין זה נזקף לחובתו ביתר שאת (עמ' 31, ש' 2 – עמ' 32, ש' 10).
יתר על כן, גם במכתב השני ששלח התובע לנתבעת (בימ"ש/3) אין כל זכר לטענת המתנה. נהפוך הוא, במכתב השני מתנהג התובע כמי שזקוק לחסדיה של הנתבעת כבעלת זכויות בדירה ולא כמי שסבור שכל הזכויות בדירה שייכות לו ו/או כי הנתבעת התנהגה כלפיו באופן מחפיר.
בנוסף, גם במסגרת כתב התביעה בתביעת הדייר הסרבן צוין בסעיף 28 כי ביום 28.8.18 סיפר התובע לב"כ הדיירים (שהינו גם עו"ד של התובע) שהדירה נרשמה ע"ש הנתבעת באופן פיקטיבי לצרכי מס ולא בעטיה של מתנת נישואין (נ/21) – ריבוי גרסאות אלו והשמטת עניין המתנה מתכתובות בין הצדדים בזמן אמת, מאיינת את גרסת התובע אודות הענקת הזכויות במתנה.
לסיכום, לנוכח כל המפורט לעיל ובכלל כך התנהלות התובע באי עמידה על זכויותיו הנטענות בדירה במשך למעלה מ-40 שנה, נטישת הדירה, המכתבים ששלח לנתבעת שעניין המתנה לא צוין באף אחד מהם ועוד, מאיינת את גרסת הנתבע לפיה מדובר בהענקת מתנה. לכך יש להוסיף את העובדה כי בפועל רק לאחר שהנתבעת מכרה את זכויותיה בדירה לנתבע, הגיש התובע את התביעה דנן, ללמדך כי התובע נקט בשיהוי בלתי מוסבר לצורך עמידה כביכול על זכויותיו.
אשר על כן, מכל האמור לעיל – מצאתי כי התובע כשל מלהוכיח את טענתו כי הזכויות בדירה הוענקו לנתבעת במתנה; ועל כן, דין טענה זו – להידחות.
ב. האם מדובר במתנה גמורה או התחייבות לתת מתנה והאם קיימת לתובע זכות לחזור מהמתנה:
במקרה דנן, גם אם התובע היה מוכיח כי הזכויות בדירה הוענקו לנתבעת במתנה, אזי שוכנעתי כי בניגוד לטענת התובע לא מדובר ב"התחייבות ליתן מתנה", אלא מדובר במתנה מוגמרת אשר הושלמה ולפיכך אין התובע יכול לחזור בו מדבר המתנה.
בפסיקה מוכרת ההבחנה בין זכות במקרקעין ובין זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין. הבחנה זו ואפיונה של עסקת המתנה במקרה דנן, יש לה השלכה ישירה על סיווגה של העסקה כמתנה מוגמרת או כהתחייבות לתת מתנה בעתיד, ולכך נפנה כעת.
סיווגה של עסקת המתנה כמתנה מוגמרת או כהתחייבות לתת מתנה – מתווה נורמטיבי:
מתנה לפי סעיף 1(א) לחוק המתנה תשכ"ח – 1968 (להלן: "חוק המתנה") היא "הקניית נכס שלא בתמורה" ודבר המתנה לפי סעיף 1(ב) לחוק המתנה יכול שיהיה גם מקרקעין. מתנה של מקרקעין היא איפוא הקניית זכויות במקרקעין ולכן מהווה עסקה במקרקעין, הטעונה רישום לפי חוק המקרקעין.
במקרה הרגיל עוברת המתנה אל מקבלה ברגע מסירת המתנה או מסירתו של כתב המתנה לידיו. כך קובע סעיף 6 לחוק המתנה:
"בעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון".
עם זאת, כשמדובר במתנה במקרקעין, חלים סעיפים 6ו- 7לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, המגדירים מהי עסקה במקרקעין ומציינים כי פעולת העברת הבעלות במקרקעין מסתיימת רק בעת רישום הבעלות על שם מקבל הזכות. פעולה של הקניית מקרקעין במתנה, אשר לא נסתיימה ברישום, איננה מתנה מושלמת, כי אם התחייבות לעשות עיסקת מתנה במקרקעין. סיטואציה משפטית זו איננה נובעת מרצונם של הצדדים ליצור עיסקה בלתי מושלמת. מקורה הוא במיזוג תוכנן של הוראות חוק המקרקעין והוראות חוק המתנה (ע"א 493/91 שמעון מזרחי ואח' נ' יעקב מזרחי ואח' (17.7.96).
סעיף 5 לחוק המתנה אשר כותרתו "התחייבות לתת מתנה" קובע באילו מקרים ניתן יהיה לבטל מתנה, כגון התנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או הרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן, אולם סעיף 5(ב) לחוק המתנה קובע שאם הנותן ויתר בכתב על הרשות לחזור בו מהמתנה, הרי שלא יהיה רשאי כלל לחזור בו מהתחייבותו.
בעמ"ש 29045-11-15 פלוני נגד אלמוני (4.4.2017) סקר כב' השופט ד"ר קובי ורדי את הפסיקה בעניין תוקפה של מתנה במקרקעין, שניתנה באמצעות תצהיר ולא הושלמה ברישום בלשכת רישום המקרקעין. ביהמ"ש המחוזי קיבל את הערעור שהוגש על פסק דינו של ביהמ"ש לענייני משפחה, אשר במסגרתו נדחתה תביעת המערער לפסק דין הצהרתי בעניין זכויותיו בנכסי מקרקעין, מכוח תצהירים עליהם חתומים אמו ואחיותיו. מפאת חשיבות הדברים וההבחנה בין מקרקעין רשומים לבין מקרקעין לא רשומים בהם נעשתה עסקת מתנה, מן הראוי להביא את הדברים כלשונם:
"כאשר דבר המתנה היא זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין, עסקינן בעסקת מתנות בזכויות הניתנות להשלמה גם בלא רישום בלשכת רישום המקרקעין" (ע"א 1284/92 רתם נ' רתם פ"ד מט(5) 257 (1996) (להלן: "פס"ד רתם"), רע"א 4890/15 אלוש נ' עיריית טבריה (31/12/15) (להלן: "פס"ד אלוש"), ע"א 879/14 נחשון נ' נחשון (5/5/16) (להלן: "פס"ד נחשון").
בפס"ד רותם ציינה כבוד השופטת שטרסברג כהן לגבי מקרה בו זכותו של נותן המתנה הינה זכות אובליגטורית שבהעבירו זכות זו לאחר הוא משלים את המתנה. וכדבריה בעמ' 260: "אין מניעה לתת מתנה במקרקעין, כפי שאין מניעה להתחייב לתת מתנה במקרקעין, והכל תלוי בזכות שבידי נותן המתנה או ההתחייבות. אם זכותו של הנותן היא זכות אובליגטורית בלבד, דהיינו, אם הוא עצמו אינו הבעלים הרשום של המקרקעין אלא הוא בעל הזכות לקבל רישום (בין של בעלות בין של חכירה), הרי בהעבירו זכות זו לאחר מעביר הוא כל מה שיש לו באותם מקרקעין ובכך משלים הוא את המתנה, ומי שהופך להיות בעל הזכות האובליגטורית תחתיו, הוא מקבל המתנה. לעומת זאת, אם הוא רשום כבעל הזכות במקרקעין והוא מתחייב להעביר לאחר במתנה את הזכות הרשומה, הרי כל עוד לא בוצע הרישום על שם הנעבר, לא הושלמה המתנה, והנעבר מחזיק בידיו רק התחייבות למתנה".
כן, כדברי כבוד השופטת חיות לגבי עסקת מתנה במקרקעין בע"א 4593/09 סעיד נ' יורשי המנוח סעיד ז"ל (15.11.11) בעמודים 16-17:
"עם זאת, הבחינה הפסיקה בין "דבר מתנה" שהוא זכות במקרקעין לבין "דבר מתנה" שהוא זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין. כך מקום שבו "דבר המתנה" הוא זכות במקרקעין, מדובר בהתחייבות לעשות עסקת מתנה עד לרישום הזכות במרשם המקרקעין. לעומת זאת מקום שבו "דבר המתנה" הוא זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין מדובר בנכס שאינו מקרקעין לגביו יחולו דרכי ההקניה הקבועות בסעיף 6 לחוק המתנה, ועסקת מתנה בו ניתנת להשלמה גם בלא רישום במרשם המקרקעין (ראו ע"א 1284/92 רתם נ' רתם, פ"ד מט(5) 257, 260 (1996) (להלן: עניין רתם)). חשוב להדגיש עם זאת את שכבר נקבע בעניין בע"א 6439/99 "טפחות" בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' פרח, פ"ד נו(2) 106,118 (2003) (להלן: עניין טפחות), כי עצם העובדה שיש לנותן המתנה, כבענייננו, זכות אובליגטורית ולא זכות קניין במקרקעין בשלב הענקת המתנה, אין בה כדי ללמד בהכרח שזוהי הזכות אותה העביר וייתכן שכוונתו הייתה להתחייב להקנות למקבל המתנה זכות במקרקעין לאחר שזו תגיע לידו (של נותן המתנה).
סיווגו של "דבר המתנה" שניתן על-ידי בעל הזכות האובליגטורית נקבע על-פי כוונת הצדדים לעסקה (ראו שם, 118) ולסיווג האמור עשויה להיות השלכה על יכולתו של נותן המתנה לחזור בו ממנה. כאשר מדובר בהמחאת זכות אובליגטורית, מקבל מתנה (הנמחה) הופך להיות בעל הזכות האובליגטורית, בהתקיים התנאים שנקבעו בסעיף 6 לחוק המתנה. במקרה כזה אין נותן המתנה יכול לחזור בו מן המתנה שהושלמה והזכות האובליגטורית שהייתה לו במקרקעין עוברת למקבל המתנה (ראו: עניין טפחות, 122-121; עניין רתם, 260; מרדכי א' ראבילו חוק המתנה, תשכ"ח- 1968, 358 (מהדורה שנייה, 1996) (להלן: ראבילו, חוק המתנה)). לעומת זאת, מקום שבו מדובר בהתחייבות של נותן המתנה כלפי מקבל המתנה להעביר את זכויותיו במקרקעין בעתיד, הרי ש"דבר המתנה" הינו זכות במקרקעין וכל עוד לא נרשמה הזכות על שמו של מקבל המתנה במרשם המקרקעין, בפנינו התחייבות לעשות עסקת מתנה במקרקעין שנותנה יכול לחזור בו ממנה בהתקיים הנסיבות המפורטות בסעיף 5(ב) לחוק המתנה".
הנה כי כן, נקבע בפסיקה כי טיבה של הזכות הנתונה בידי נותן המתנה אינה גוזרת כשלעצמה את התשובה לשאלה מהי הזכות שניתנה במתנה ונושא העסקה ייקבע על פי כוונת הצדדים ביחס להתחייבות (רע"א 4890/15 אלוש נ' עיריית טבריה (31/12/15); ע"א 879/14 נחשון נ' נחשון (5/5/16); ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולניאל חברה בע"מ (5/2/03) (להלן: "פס"ד גנז")).
בפס"ד גנז נקבע, בין היתר, כי יש לקבוע את סיווגה של עסקה – התחייבות להעביר זכויות קנייניות או העברת זכויות אובליגטוריות, לפי לשון החוזה ותכליתו וכי אין הדבר מוכרע אך ורק לפי השאלה האם יש למעביר זכויות קנייניות בנכס או שמא אלה טרם התגבשו ואין מקום לסיווג "אוטומטי" של עסקה בהתבסס אך ורק על מצבת הזכויות של מעביר וסיווגה של עסקה נעשה בראש ובראשונה בהתאם לכוונת הצדדים כפי שהיא משתמעת מלשון החוזה ומתכליתו. יפים לענין זה דבריו של כב' השופט מזוז בבע"מ 7996/15 פלוני נ' פלוני (7.3.16) כדלקמן:
"יש שצדדים לחוזה התכוונו לקבוע כי הממכר או דבר המתנה הוא זכויות אובליגטוריות, ויש שצדדים לחוזה התכוונו לקבוע כי הממכר או דבר המתנה הוא זכויות קנייניות; שני המצבים אפשריים הם. אמנם, אם המעביר איננו בעל הזכויות הקנייניות בנכס המועבר, אין העסקה הקניינית יכולה להסתיים מיד. אך המסקנה במקרה זה לא חייבת להיות כי הצדדים התכוונו להעביר זכויות אובליגטוריות (ומכאן כי העברתן נשלמה בסמוך לאחר מכן). המסקנה יכולה להיות גם, כי הצדדים התכוונו להעביר זכויות קנייניות, לאחר שאלה תתגבשנה, ועל כן מדובר בהתחייבות להעביר זכויות קנייניות.
בעניין רתם וכן בפסקי הדין האחרים הנזכרים לעיל הייתה נקודת המוצא כי הזכות שבידי נותן המתנה משפיעה באופן מכריע על מהותו של 'דבר-המתנה'. נראה כי נקודת מוצא זו אין לה עוד מקום לאחר פסק-דינו של בית משפט זה [בענין גנז], שכן בענין גנז נקבע כי מושא העיסקה במקרקעין ייקבע על-פי כוונת הצדדים, ואילו השאלה מה הן הזכויות שהיו בידי המוכר בעת עשיית העיסקה, אינה מכריעה את הכף… נותן המתנה, כמו כל אחד אחר העושה עיסקה במקרקעין, יכול לתת יותר או פחות מן הזכויות שיש לו ב'דבר-המתנה' בעת הנתינה. כך למשל יכול ראובן להתחייב להקנות זכות במקרקעין, לכשזו תגיע לידיו, אך שהוא עצמו איננו בעל הזכות באותה העת. במילים אחרות, הזכות שיש בידי נותן המתנה במועד הנתינה אינה תוחמת, כשלעצמה, את מהותו של 'דבר-המתנה' הניתן" (ע"א 6439/99 "טפחות" בנק משכנתאות לישראל בע"מ נ' פרח, פ"ד נח(2) 106 (2003) (להלן: ענין טפחות))".
מן הפרט אל הכלל, לענייננו:
לאחר שבחנתי את מכלול הראיות, העדויות וטענות הצדדים – שוכנתי כי בנסיבות העניין אם וככל שכוונת התובע היתה להעניק לנתבעת מתנה כטענתו, אזי מדובר במתנה שהושלמה ולא בהתחייבות ליתן מתנה, ממנה ניתן לחזור בהתקיים תנאיי סעיף 5 לחוק המתנה. להלן הנימוקים ביסוד מסקנתי זו.
ראשית, במקרה דנן, לתובע אין ולא היתה כל זכות חכירה רשומה על שמו בפנקס מקרקעי ישראל אלא כל מה שרכש בשנת 1971 (ועד היום) היא זכות לקבל רישום בעתיד של זכות חכירה בפנקסי המקרקעין, משמע התובע היה ועודנו בעל זכויות אובליגטוריות בלבד בדירה. על כן, בהעבירו לכאורה זכויות אלו לנתבעת הוא למעשה מעביר את כל מה שיש לו באותם מקרקעין, כך שמדובר במתנה שהושלמה. אשר על כן, בענייננו "דבר המתנה" לכאורה היא זכות אובליגטורית ביחס למקרקעין, אשר הועברה במלואה לידי הנתבעת והושלמה עם חתימתם של הצדדים על הסכם הרכישה והחכירה ורישום זכויותיה של הנתבעת במרשמי רמ"י והחברה המשכנת.
שנית, אין חולק כי התובע הינו כיום הבעלים של מחצית הזכויות בדירה מכוח זכויותיו החוזיות שהוענקו לו בעת הרכישה להירשם כבעלים של הדירה. בהתאם לכך, בידי הנתבעת מוחזקת בדיוק אותן זכויות כמו שיש לתובע, קרי זכות להירשם כבעלים של מחצית הדירה. על כן, גם אם נקבל את גרסת התובע, כי הזכויות בדירה הועברו לנתבעת במתנה, אזי שבעת שהתובע העביר לנתבעת במתנה את הזכויות החוזיות שהיו בידיו, התכוון כי הנתבעת תקבל בדיוק את אותן זכויות כמו שיש לו ובעת שאלו נרשמו על שמה, אזי הושלמה המתנה. יצוין, כי מכוח זכות זו מוקנית הן בידי התובע והן בידי הנתבעת זכויות חתימה שוות לחתום כבעלי הדירה על הסכמתם לביצוע פרויקט התמ"א ו/או כל מסמך אחר בקשר לדירה, משמע זכויות הצדדים שוות בכוחן ואין עדיפות לצד כזה או אחר.
שלישית, בעת שהתובע והנתבעת חתמו על הסכם הרכישה והחכירה, הם חתמו גם על יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר להבטחת רישום זכויותיהם בפנקסי המקרקעין המסמיך את רמ"י והחברה המשכנת לרשום את זכויותיהם (נספח 5 בסע' 2 בעמ' 39; ס' 7 ג' להסכם הרכישה – נ/2; בימ"ש/1; סעיף 8 (ב) להסכם החכירה נספח 3; עמ' 14, ש' 8-14) ועובדה זו מעידה כי אפילו אם היה מדובר במתנה שלא הושלמה, הרי שבחתימת התובע על יפוי כוח בלתי חוזר וויתר בכתב על זכות החזרה מן המתנה.
חמישית, בהתאם להסכם הרכישה והחכירה אי השלמת רישום זכויות החכירה ע"ש התובע והנתבעת בפנקסי המקרקעין באותה העת נבע ממניעה חוקית ולא מסיבות התלויות בצדדים. על כן, גם ענין זה מעיד כי כוונת הצדדים היתה להקנות לכל אחד מהם זכויות בדירה באופן סופי ובלתי חוזר.
אשר על כן, משנקבע כי מדובר במתנה שהושלמה ולא במצב של "התחייבות לתת מתנה", אזי אין כל רלוונטיות לטענת התובע לפיה קיימת לו זכות לחזור מהענקת המתנה בשל התנהגות מחפירה של הנתבעת. עם זאת, בבחינת למעלה מן הצורך, נבחן גם טענה זו.
התנהגות מחפירה של הנתבעת, אם לאו:
במקרה דנן, לאחר בחינת מכלול הטענות, הראיות ושמיעת עדויות הצדדים, לא מצאתי כי התובע הרים את הנטל להוכיח התנהגות מחפירה של הנתבעת כלפיו, ואפרט;
בענייננו, לא ניתן כל הסבר סביר מניח את הדעת לעזיבת הנתבעת את הארץ בפתאומיות למעט הסברה של הנתבעת לפיה החליטה לברוח מהתובע בשל ההתעללות שעברה מהתובע וחשש ממשי לחייה. הנתבעת גם העידה כי לאחר שברחה מהארץ, היא פחדה פחד מוות מהתובע, ניתקה במשך שנים כל קשר עם מכרים מהארץ, חששה שהתובע יאתר אותה ויפגע בה ולא העזה להגיע לארץ. כמו כן, הנתבעת העידה כי גם בחלוף כ-40 שנה, כאשר התובע איתר אותה, היא נחרדה מכך וכי עד היום היא פוחדת ממנו (עמ' 46-47 לתצהירה, עמ' 63, ש' 7). גם הנתבע בעצמו הודה כי הנתבעת נבהלה מאד כאשר הצליח לאתר אותה (סע' 33 לתצהירו).
יצוין, כי בחלוף למעלה מ- 40 שנה ולאחר שהתובע איתר את הנתבעת הוא שלח לה מכתב ביום 14.8.14 (נ/13), כאשר בפתיח של המכתב הוא כתב כך: "כשלא חזרת, ליבי נשבר, בכיתי הרבה, סבלתי מאד, אבל היה מגיע לי, על כל מה שעשיתי לך – אני בטוח שעזבת בגללי, ועל כך אני הצטערתי ומצטער עד היום ומבקש בכנות את סליחתך". הנה כי כן, מהאמור במכתב עולה כי התובע יודע מדוע הנתבעת עזבה אותו וברחה מהארץ ואף מטיל את מלוא האחריות על עצמו, ויש בכך כדי לחזק את גרסת הנתבעת דווקא כי התובע הוא שהתנהג כלפיה באופן בלתי תקין, ולא להיפך. יצוין, כי בעדותו ניסה התובע ליתן הסבר דחוק ולא משכנע לפיו במילים אלו לא רצה לגרום לה לאנטגוניזם כנגדו ו/או ייסורי מצפון על נטישתה אותו ולכן בחר להשתמש במילים אלו (עמ' 32, ש' 26 – עמ' 33, ש' 15). ואולם, לא ניתן להתעלם מכך שהתובע בחר דווקא להתנצל ולהצטער על מעשים שעשה ולבקש סליחה – והדבר נזקף לחובתו.
עם זאת, חרף עדות הנתבעת לפיה כאשר עזבה את הארץ מצבה הנפשי היה רע, היא היתה שבורה ועולמה חרב עליה, התברר כי בחלוף זמן מה היא פגשה אדם אשר לטענתה נתן לה כוח ותקווה ועד מהרה היא הסכימה להתחתן איתו (עמ' 68, ש' 14-19). אמנם, מדובר בהתנהלות תמוהה, אך יש לציין כי גם התובע עצמו מצא זוגיות אחרת בתוך מספר שנים ולטענת הנתבעת כבר בתחילת שנת 1980 היה נשוי. בנוסף, טענת התובע לפיה הנתבעת הכירה את בעלה לעתיד עוד לפני שעזבה את הארץ וכי זו היתה הסיבה לעזיבתה (ס' 8 ו-44 לסיכומי התובע), לא הוכחה.
כך או כך, יש בהתנהלות תמוהה זו הן של הנתבעת והן של התובע בכל הנוגע למערכת היחסים ביניהם ובפרט אירוע הנטישה הפתאומי של הנתבעת וכן התנהלותם של הצדדים לאחר מכן במשך תקופה של למעלה מ-40 שנה, כדי להטות את הכף דווקא לקבלת גרסת הנתבעת לפיה עזיבת הנתבעת את התובע נעשתה על רקע מערכת יחסים לא בריאה בין הצדדים ולהסביר את אירוע עזיבת הנתבעת את התובע והארץ בחטף. התנהלות זו ובצירוף המכתב מיום 14.8.14 מחזקים את טענת הנתבעת לפיה התובע הוא שהתנהג כלפיה באופן בעייתי, ולא להיפך.
מכל מקום, הנטל להוכיח כי הנתבעת התנהגה כלפי התובע באופן מחפיר מוטל על התובע בלבד, ובמקרה דנן שוכנעתי כי התובע לא הצליח להרים נטל זה, כך שככל והיה מדובר בהתחייבות לתת מתנה (ולא כך הוא) הוא לא היה זכאי לחזור בו מהמתנה.
ג. הטענה להפרת הבטחת נישואין:
יצוין, כי טענת התובע אודות הפרת הבטחת נישואין מהווה טיעון מרכזי הן בקשר להענקת המתנה והן כעילה העומדת בפני עצמה, אשר לטענתו מזכה את התובע בהשבת המתנה.
במקרה דנן, לאחר בחינת מכלול הטענות והעדויות, מצאתי כי התובע לא הרים את נטל להוכיח כי היתה הבטחת נישואין ובהתאם לכך כי הנתבעת הפרה את הבטחת הנישואין, ואפרט;
ראשית, יצוין כי טענת התובע בקשר לקיומה של הבטחת נישואין נטענה בעלמא וללא כל ראיה. כשנשאל התובע מדוע לא צירף כל ראיה לטענת הצעת הנישואין, לא היתה בפיו כל תשובה למעט העובדה כי הצדדים חיו חיי זוגיות והתגורר במשך כ-4 שנים (עמ' 26, ש' 12-19), וברי כי לא די בכך.
במקרה דנן, הוכח כי הצדדים היו בבחינת "ידועים בציבור" ואפשר כי הסכימו להמשיך ולחיות באותה מתכונת בלא כל כוונה להינשא, כפי שעושים זוגות רבים. שומה היה על התובע להביא ראיות חיצוניות בנוגע לאותה הבטחת נישואין כביכול, וזאת לא נעשה.
שנית, גרסת התובע בקשר להבטחת הנישואין היתה רצופה תמיהות ותהיות. כך, כשנשאל התובע האם הוא זוכר אם נתן לנתבעת טבעת אירוסין, השיב כי אינו זוכר (עמ' 26, ש' 22-23). התובע העיד כי הוא עדיין בקשר עם חברים טובים וותיקים מתקופת הצבא ויש להניח כי אם אכן ניתנה הבטחת נישואין, הצדדים היו משתפים בדבר את קרוביהם ומכריהם או יתנו כל ביטוי חיצוני לכך. אולם התובע העיד באופן תמוה כי לא סיפרו לחבריו הטובים על הצעת הנישואין וההסכמה להתחתן (עמ' 24, ש' 28- עמ' 25, ש' 33). התובע העיד כי לא ערכו שום הכנות לחתונה (עמ' 17, ש' 1-8). התובע טען כי הוא והנתבעת לא התחתנו בשל נוהל שהיה קיים באל-על האוסר על אישה נשואה לעבוד כדיילת, אך גם ראייה כזו בנוגע לנוהל כזה או אחר לא הוגשה ללא כל הסבר (עמ' 26, ש' 24- עמ' 27, ש' 14). מנגד, הנתבעת העידה כי גם אם היה נוהל כלשהו בחברת אל-על (שלא הוכח) אזי הוא לא היה מונע מהצדדים להתחתן אילו רצו להתחתן (סע' 26-29, סע' 31 לתצהיר הנתבעת, עמ' 59, ש' 27-28, 33-34, עמ' 60, ש' 1-7).
שלישית, הנתבעת הציגה כראייה מכתב מטעם המשרד לשירותי דת לפיו בניגוד לגרסתו של התובע, הצדדים מעולם לא נרשמו לנישואין ברבנות, וראיה פוזיטיבית זו עומדת בסתירה לעדותו של התובע לפיה הצדדים נרשמו ברבנות (ס' 4, 9 לכ"ת, סע' 19 לתצהיר התובע, עמ' 15, ש' 22-23; עמ' 17, ש' 25- עמ' 18, ש' 22).
מכל האמור לעיל, עולה כי התובע לא הוכיח כי היתה כל הבטחת נישואין ובהתאם לכך לא היתה כל הפרה של הבטחה כזו, ועל כן דין טענתו בעניין זה להידחות.
ד. האם הנתבעת וויתרה על זכויותיה בדירה;
במקרה דנן, צודקים הנתבעים כי טענת התובע בדבר "ויתור הנתבעת על זכויותיה" כעילת תביעה עצמאית לא פורטה במסגרת הסעדים בסעיפים 34-37 לכתב התביעה, אלא הועלתה לראשונה בסיכומים ועל כן מדובר בהרחבת חזית אסורה, שדינה להידחות. עם זאת, גם לגופה של טענה, לא מצאתי לקבלה, ואפרט;
ראשית, אין חולק כי זכויותיה של הנתבעת בדירה קיימות ואף רשומות במרשמי רמ"י והחברה המשכנת במשך למעלה מ-40 שנה. הנתבעת לא צריכה לעשות כל מעשה כדי "להבטיח" ו/או "לשמור" על זכויותיה הקיימות בדירה ועל רישום זכויותיה אצל רמי"י והחברה המשכנתא. נהפוך הוא, דווקא התובע אשר מבקש לשנות את מצבת הזכויות בדירה הוא שצריך היה לנקוט בפעולה פוזיטיבית לשם שינוי הבעלות בזכויות בדירה. דא-עקא, התנהלותו של התובע במשך למעלה מ-40 שנה, מלמדת כי התובע הוא ש"ישב" על זכויותיו הנטענות ונקט בשיהוי בלתי סביר.
שנית, התובעת העידה כי במשך השנים לא יצרה קשר עם התובע ולא התעניינה בדירה, כיוון שברחה מהתובע ופחדה ממנו (עמ' 60, ש' 35- עמ' 61, ש' 4). כאשר נשאלה הנתבעת מדוע עזבה, השיבה שהתובע התייחס אליה כאל רכוש שלו, השתלט עליה והיה כוחני כלפיה גם פיזית וגם מנטלית. לדבריה רמזה לו שהיא רוצה לעזוב אותו אולם "הוא נתן לי להבין שרק דרך המוות אוכל" (עמ' 61, ש' 22-23). כאשר נשאלה הנתבעת האם שמרה על קשר עם האנשים בארץ השיבה: "אחרי שבע שנים העזתי להתקשר לחברים היקרים שלי וזה היה כאילו נפלתי מהשמיים. הם באו בראש השנה לבקר אותי. לא רציתי שאף אחד ידע איפה אני כיוון שבמקרה שחזי ילך לשאול, ככה לא יוכלו לענות להגיד איפה נמצאת. הרי הוא לא בא לקנדה, הוא גם בא לרוטרדם לחפש אותי". כן, העידה הנתבעת כי לא ויתרה על הדירה, אולם לא מכרה את חלקה כיוון ש"עדיין לא הייתי מוכנה להתמודד מבחינה נפשית. תמיד קיוויתי שיום אחד אחזור לארץ. למה לא הפסקתי את האזרחות הישראלית? הרי יכולתי לוותר עליה". הנה כי כן, מדבריה של הנתבעת עולה כי לא וויתרה על זכויותיה, אלא שהעדיפה לא לנקוט בכל פעולה, שכן הדבר העיק עליה מבחינה נפשית ולא רצתה להתמודד עם התובע.
שלישית, הנחת המוצא על פי הדין היא שאדם שהינו בעל זכויות כל שכן זכויות במקרקעין, אינו מוותר עליהן כך סתם וזאת גם אם אותו אדם נעלם או נעדר. קיימת פרוצדורה חוקית מפורשת שיש לנקוט בה מול האפוטרופוס הכללי שנועדה לטפל במקרים שבהם קיים רכוש עזוב ו/או נטוש של אנשים נעדרים ו/או שמקום מושבם ו/או גורלם לא ידוע, פרוצדורה שהתובע לא נקט בה. לראייה, במקרה דנן הוגשה ע"י היזם תביעה לביהמ"ש המחוזי בה"פ 58585-12-14 במטרה לנסות ולאתר את הנתבעת, אליה צורף האפוטרופוס הכללי אשר מייצג את האינטרסים של בעלי דין שאינם ידועים ואכן הנתבעת אותרה (עוד קודם לכן ע"י התובע) והתיק הנ"ל נסגר. גם עניין זה מלמד כי גם כשננקט ההליך המתאים והנכון, אותרה הנתבעת והביעה עמדתה שלא לוותר על זכויותיה בדירה.
רביעית, אף אם יש ספקות בנוגע לסיבות בגינן הנתבעת לא היתה בקשר עם התובע במשך למעלה מ 40 שנה, שכן ייתכן שהיתה יכולה לשכור את שירותיו של עו"ד שיטפל בעניינה כפי שעשתה זה עתה, עדיין אין בהימנעות הנתבעת מלנקוט בצעדים אקטיביים בקשר לדירתה, בכדי להוות ויתור על זכויותיה. זכויותיה של הנתבעת בדירה לא התבטלו ולא נעלמו רק משום שלא עשתה פעולה אקטיבית כלשהי, שכן למעשה היא לא היתה חייבת לעשות דבר. זכויותיה של הנתבעת רשומות במרשם מוכר, וכשם שכל אדם בעל זכויות במקרקעין אינו חייב לעשות כל פעולה אקטיבית על מנת לשמור על זכויותיו שרשומות במרשם פומבי התקף כלפי כולי עלמא, כך אין לזקוף התנהלות זו לחובת הנתבעת בנסיבות העניין. יתר על כן, אף התובע עצמו לא הסדיר את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין והן נשארו רשומות רק בחברה המשכנת וברמ"י, אולם אין חולק, כי הימנעותו להסדיר רישום כזה בלשכת רישום המקרקעין, אינה מאיינת את זכויותיו כבעלים של מחצית מהדירה ועל כן באותה מידה אינה מאיינת את זכויותיה של הנתבעת בדירה.
חמישית, ניתן לומר כי וויתור על זכות קיימת שכבר הוקנתה במקרקעין הינה עסקה במקרקעין לכל דבר וענין ולמעשה מהווה עסקת מתנה בכיוון ההפוך, מהנתבעת לתובע. עסקה כזו טעונה מסמך בכתב הן על פי דיני המקרקעין והן על פי דיני המתנה. במקרה דנן, לא נערך ו/או נחתם כל מסמך בכתב ועל כן, דין הטענה להידחות.
אשר על כן, לאור כל האמור, דין הטענה בדבר וויתור הנתבעת על זכויותיה בדירה– להידחות.
ה. טענת ההתיישנות ושיהוי:
על אף שדי בכל האמור לעיל, כדי להביא לדחיית התביעה לגופה, אבחן גם את טענות הנתבעת לדחיית התביעה מחמת התיישנות ו/או שיהוי של התובע, כמפורט להלן.
אשר לטענת ההתיישנות: בענייננו, עילות התביעה שפירט התובע בסעיפים 34-37 לכתב התביעה, הן: ביטול מתנה מחמת טעות, הטעיה וחוסר תום לב (סע' 34); ביטול מתנה מחמת התנהגות מחפירה של הנתבעת – מקבלת המתנה (סע' 35); השבת המתנה כפיצויים בגין הפרת הבטחת נישואין (סע' 36-37).
לטענת התובע, כאשר הנתבעת עזבה את הארץ בשנת 1973, היא הפרה את הבטחת הנישואין לכאורה, היא התנהגה בחוסר תום לב, התנהגה כלפי התובע באופן מחפיר, והציגה מצג שווא והטעתה אותו, וכל אלו מצדיקים לשיטת התובע את ביטול המתנה.
הנה כי כן, מהאמור לעיל, עולה כי עילת התביעה התגבשה עוד בשנת 1973. עילת התביעה מתגבשת כאשר לתובע ידיעה על העובדות המגבשות את עילת התביעה. במקרה דנן, יסודות עילת התביעה היו כבר בידיעתו של התובע כאשר הנתבעת עזבה את הארץ עוד בשנת 1973.
סעיף 6 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1978 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע כי תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה. סעיף 5 לחוק ההתיישנות קובע כי התיישנות בעילת תביעה חוזית היא 7 שנים, ואילו כשמדובר בעילת תביעה במקרקעין, אזי תקופת ההתיישנות עומדת על 15 שנה ואם מדובר במקרקעין מוסדרים, על 25 שנה.
במקרה דנן, משעלה כי מדובר בעילות תביעה חוזיות אשר מתייחסת לזכויות אובליגטוריות במקרקעין, אזי עילת התביעה התיישנה בחלוף 7 שנים, קרי בשנת 1980. לא זו אף זו, גם אם נקבל את טענת התובע, כי מדובר בעילת תביעה במקרקעין, אזי חלפו למעלה מ – 25 שנה מיום שנרשמו הזכויות ע"ש הנתבעת בחברה המשכנת וברמ"י ועל כן, תקופת ההתיישנות חלפה בשנת 1998.
בהקשר זה אציין כי אין בידי לקבל את טענת התובע לפיה, עילת התביעה התגבשה רק עם סירובה של הנתבעת לחתום בשנת 2014 על מסמכי העברת זכויותיה על שמו של התובע, זאת מאחר שזכויותיה של הנתבעת בדירה לא נוצרו בעקבות התגבשות פרוייקט תמ"א, אלא היו רשומות על שמה החל משנת 1971 שאז נרכשה הדירה. בעקבות פרוייקט התמ"א התעורר אך הצורך בחתימתה של הנתבעת כבעלת הזכויות בדירה, הא ותו לא. אומנם, ייתכן כי אלמלא התגבשות פרוייקט התמ"א, הנתבעת לא היתה נתבעת בהליך וכפי שהעידה לא היתה פונה לתובע בעניין, אולם כאמור זכויות אלו שמורות לה ואין היא מחויבת לעשות עמן דבר, כשם שכל בעל זכויות במקרקעין, אינו חייב לנקוט בהליך אקטיבי לשמירת זכויותיו שרשומות במרשם רשמי תקף, ובענייננו בחברה משכנת וברמ"י. בנסיבות אלו, וככל שברצונו של התובע היה להצהיר כי המרשם אינו משקף את זכויותיה של הנתבעת בדירה, היה עליו להגיש תביעה לפסק דין הצהרתי לשינוי מצב הזכויות בדירה בתוך תקופת ההתיישנות, וזאת לא נעשה.
יתר על כן, מדובר בטענה שאינה יכולה להתקבל לא מהפן העובדתי ולא מהפן המשפטי, ואפרט; מהפן העובדתי – הטענה אינה רלבנטית לגיבוש עילות התביעה, שכן אין כל קשר בין טענה למצג שווא של וויתור על זכות לבין התגבשות עילות תביעה בגין טעות והטעיה ו/או התנהגות מחפירה המצדיקה ביטול המתנה ו/או התנהגות בחוסר תום לב ו/או הפרת הבטחת נישואין אשר מצויות בידיעתו של התובע ומתגבשות בזמן אמת. כאמור, עילות אלו התגבשו עוד בשנת 1973. ברי כי בזמן אמת התובע לא ידע אם הנתבעת תשוב לארץ ו/או מתי היא תדרוש למכור את זכויותיה בדירה ולכן היה חייב לתבוע את זכויותיו מעת שהנתבעת עזבה את הארץ ובתוך תקופת ההתיישנות. מהפן המשפטי- התובע טוען למעשה כי על אף שהעילות התגבשו עוד בשנת 1973, הרי שבעצם עזיבתה של הנתבעת את הארץ ונטישתה אותו, יש כדי להאריך את תקופת ההתיישנות וזאת מבלי שנקט בכל הליך מתאים על מנת לתבוע את זכויותיו הנטענות, וזאת לא ניתן לקבל.
אשר לטענת השיהוי: אין חולק כי התנהלות התובע נגועה במקרה דנן בשיהוי ניכר. התובע נמנע מלהגיש תביעה במשך למעלה מ-40 שנה, ואף לא נתן כל הסבר מניח את הדעת מדוע לא פעל לאתר את הנתבעת במשך כל השנים. מבחינה עובדתית, כאשר התובע ניסה לאתר את התובעת בשנת 2014 הוא הצליח למצוא אותה במהירות באמצעות הרשתות החברתיות. כמו כן, גם לאחר שהתובע מצא את הנתבעת הוא נמנע מלהגיש תביעה במשך מספר שנים ולמעשה הגיש את תביעתו רק לאחר שהנתבעת מכרה את זכויותיה לנתבע והנתבע הודיע לו על כך. מנגד, פרק זמן קצר לאחר שהנתבעת אותרה ע"י התובע, היא עמדה על זכויותיה ושכרה את ב"כ על מנת שייצג אותה בקשר לזכויותיה בדירה. כמו כן, לאחר שהמו"מ עם התובע כשל, הנתבעת מכרה את זכויותיה בדירה לנתבע, ובכך שינתה את מצבה לרעה. יוזכר כי בפועל התביעה הוגשה רק לאחר שהנתבעת מכרה את זכויותיה בדירה לנתבע, ולא לפני כן; כך שיש במכלול הנסיבות שהוכחו בפני ביהמ"ש בסיומו של ההליך, כדי להצדיק גם את דחיית התביעה מחמת שיהוי ניכר בהגשתה וללא כל הסבר מספק לכך מטעם התובע (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445 (2003)).
אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, מצאתי לדחות את התביעה גם מחמת התיישנות ושיהוי.
ו. אשר לעסקת המכר בין הנתבעת לבין הנתבע:
עיון בחוזה המכר שצורף (בימ"ש/4) וכן מהעדויות שנשמעו בפני עולה כי הנתבעת מכרה את זכויותיה בדירה לנתבע בסכום של 300,000 ₪. הנתבעת העידה כי עד עתה קיבלה סך של 150,000 ₪ בגין מכירת חלקה בדירה לנתבע ואת היתרה בסך של 150,000 ₪ תקבל בתנאי שתזכה במשפט דכאן (עמ' 64-65 לפרוט'). עם זאת, לטענת הנתבעת, ככל שתפסיד במשפט, היא תיאלץ להחזיר את הסך של 150,000 ₪ שקיבלה מהנתבע (עמ' 67 ש' 28-30).
כשנשאל הנתבע (אשר רכש את זכויות הנתבעת בדירה) מהו שווי הנכס להערכתו, השיב כך:
"ש. מה שווי הנכס להערכתך?
ת.תלוי מתי. במועד חתימת ההסכם, לדעתי יכול להיות שווה אז אם הם מוכרים שניהם ולי 2,000,000 ₪.
ש.ואחרי תמ"א?
ת.הסתכלתי באתר של החברה שבונה את זה הבוקר, הם מציעים דירה בקומה חמישית, דירה יותר גדולה ב – 3.2 מיליון ₪. עכשיו אני אמור לקבל דירה בקומה ראשונה, יותר קטנה. תגזור מזה, אני לא יודע. 2.6-2.7 מיליון ₪ אולי. לא יודע" (עמ' 69, ש' 23-29).
כן, בהמשך העיד הנתבע כי סכום העסקה הנמוך נקבע לאור הבעיות והקשיים בעניין זכויותיה של הנתבעת, אי שיתוף הפעולה של התובע, קיומם של הליכים משפטיים בקשר לזכויות וכן הצורך לממן את ניהול ההליך המשפטי דכאן שתוצאותיו אינן ידועות מראש (עמ' 70 ש' 5- עמ' 71 ש' 23).
לטענת התובע, לאור הסכום הנמוך שבו מכרה הנתבעת את זכויותיה בדירה לנתבע, יש כדי להעיד כי הנתבעת בעצמה התייחסה לזכויותיה "כסרח עודף" בלבד ולכן היתה מוכנה למכור את זכויותיה בדירה במחיר נמוך (רבע ממחיר השוק) וכי התנהלות זו מעידה כי מדובר בנכס שהנתבעת ויתרה עליו לפני שנים רבות וכי לא ראתה עצמה כבעלת הזכויות האמיתיות בדירה. לפיכך, לטענת התובע יש להורות על בטלות עסקת המכר בין הנתבעת לבין הנתבע.
במקרה דנן, לאחר בחינת מכלול הטענות, העדויות ובנסיבות המיוחדות שלפנינו, לא מצאתי לקבל טענות אלו, ואפרט טעמיי לכך:
ראשית, התובע לא הציג חוות דעת שמאית בעניין הערכת שווי הדירה, ועל כן לא ניתן לקבל את טענתו כי מדובר במחיר שמהווה רבע ממחיר השוק ובפרט בשים לב לנסיבות המיוחדות דנן.
שנית, הנתבעת העידה כי ראתה בעסקה זו עסקה בעייתית, הן לאור יחסיה עם התובע, הן לאור כך שמדובר במכירת חצי דירה עם צד שאינו משתף פעולה, והן לאור ההליכים המשפטיים וענייני פרוייקט התמ"א ועל כן, ראתה לנכון למכור את חלקה בדירה בסכום זה. יצוין, כי גם במסגרת תצהירה הסבירה הנתבעת כי תמורת העסקה הייתה סבירה בנסיבות העניין שכן לא היתה לה את היכולת הנפשית ו/או הכלכלית להתמודד עם התובע, עם כל הבעיות הכרוכות בדירה, עם ההליכים המשפטיים וקשיים אישיים נוספים כגון גילה, העובדה שמתגוררת בגרמניה, מצבו הבריאותי של בעלה וכו' ולכן היה לה חשוב למצוא רוכש אמין שייקח על עצמו את כל הסיכונים והאחריות בגין הדירה וניהול ההליכים המשפטיים (סע' 93-95 לתצהיר הנתבעת; סע' 12-13, 19 לתצהיר הנתבע). על כן, במקרה דנן, הנתבעת ערכה שיקולי סיכוי – סיכון משלה ולקחה בחשבון כי את עלויות ההליכים המשפטיים ינהל הנתבע ובהתחשב בכך כי היא אינה מתגוררת בארץ והקושי שלה להתמודד עם ההליך לבדה. זכותה של הנתבעת לקחת בחשבון שיקולים אלו. אין בכך בכדי להוכיח, כטענת התובע כי הנתבעת לא ראתה בדירה כדירה השייכת לה ועל כן מכרה אותה בסכום הנמוך לאין שיעור משוויה האמיתי. הנני סבורה שלכל היותר עניין לנו בשיקולים כלכליים הנוגעים לכדאיות העסקה. מאחר והעסקה נעשתה מתוך רצון חופשי של שני צדדים לעסקה, כאשר כל אחד מהצדדים שקל את שיקוליו הכלכליים במסגרת העסקה, כמו גם שיקולי סיכוי – סיכון של ההליכים המשפטיים דכאן, אין בכך כל פסול מהבחינה המשפטית ואין בכך בכדי להעיד כי אין לנתבעת זכויות בדירה נשוא התביעה.
שלישית, כפי שעלה בעדותו של הנתבע, הסך של 300,000 ₪ אינו מגלם את המחיר המלא של העסקה, שכן הנתבע התחייב במסגרת עסקת המכר לשאת בכל ההוצאות בנוגע לדירה, לרבות תשלום כל המיסים וכל העלויות בגין כל ההליכים המשפטיים ואף העיד כי נשא עד כה בסך של 150,000 ₪ בגין ניהול הליכים משפטיים מעבר לסכום התמורה הראשוני בגין התביעה דנן ובגין תביעת הדייר הסרבן (עמ' 71, ש' 19-23). בנוסף, בנסיבות העניין, גם רשות המיסים לאחר דיון שומה ובדיקת הנסיבות, אישרה את סכום העסקה והוצאו אישורי מיסים בגין העסקה (נ/22, עמ' 70, ש' 21-23, עמ' 72, ש' 9-15); כך שלא הוכח כל פסול בעסקה שבוצעה.
בהקשר זה, אציין כי לא מצאתי לקבל את טענת התובע לפיה הנתבעת לא דיווחה על הדירה לרשויות בגרמניה ולכן הדבר מעיד כי לא ראתה את הדירה כשלה, שכן התובע לא הוכיח מהו הדין החל בגרמניה, מהן חובות הדיווח שם ולכן לא ניתן כל ביסוס לטענותיו. בנוסף, הנתבעת העידה כי דיווחה לרו"ח מטעמה על הדירה והתובע לא הוכיח כי דיווח כאמור אינו מספק בנסיבות העניין (עמ' 65, ש' 33- עמ' 66, ש' 21).
סיכומם של דברים, משקבעתי כי מחצית מהזכויות בדירה שייכות לנתבעת, אזי זכותה של הנתבעת למכור את זכויותיה לצד שלישי במחיר אשר מגלם לטענתה את שווי העסקה וזאת בפרט לאחר שהנתבעת הוכיחה כי פנתה לתובע לצורך רכישת חלקה אולם המו"מ בין הצדדים לא צלח. כמו כן, משנקבע כי יש לדחות את התביעה כנגד הנתבעת, אזי ממילא אין לתובע כל עילת תביעה כנגד הנתבע וביחס לעסקת המכר בינו לבין הנתבעת.
אשר על כן, לאור האמור לעיל, התביעה כנגד הנתבע וביחס לביטול הסכם המכר – נדחית.
סוף-דבר:
אשר על כן, לאור כל הנימוקים שפורטו לעיל, אני מורה כדלקמן:
התביעה נדחית.
התובע ישלם לנתבעים את הוצאות המשפט בסך 30,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 ימים מיום המצאת פסק הדין לידי התובע, שאם לא כן, יישא החיוב הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד החיוב ועד התשלום בפועל.
פסק הדין ניתן לפרסום בהשמטת כל פרט מזהה.
המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים ותסגור את התיק.
ניתן היום, כ"ז סיוון תשפ"ב, 26 יוני 2022, בהעדר הצדדים.
