בפני
כב' השופטת תמר סנונית פורר
התובע:
התובע
ע"י ב"כ עו"ד שלום
נגד
הנתבע:
הנתבע
ע"י ב"כ עו"ד נחושתן ועו"ד הראל
פסק דין
עניינה של תובענה זו שהוגשה ביום 12.4.2021 היא תביעה לביטול פסק דין שאישר התמחרות בין הצדדים מיום 14.9.2020.
הצדדים הם אחים ושותפים באופנים שונים בעסקים ונכסי מקרקעין ובאופני התאגדויות שונות.
עניינו של פסק דין זה הוא מתן פסק דין לגבי מקרקעין ב—-. נכס זה מוחזק על ידי שותפות XXX. אין מחלוקת כי הנכס היחידי והפעילות היחידה של השותפות הוא נכס זה. הזכויות בשותפות XXX הם באופן הבא: 99% באמצעות חברת YYY בע"מ (אשר הזכויות בה בחלקים שווים בין הצדדים) ו- 1% באמצעותחברת ZZZ בע"מ.
התקיים קדם לאחריו הגישו הצדדים לבקשתם מסמכים נוספים ובהמשך נקבע התיק להוכחות.
מוקדם יותר היום התקיים דיון הוכחות וב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה.
בשל חשיבות הנושאים, הכרת הטענות של הצדדים וכאשר הדברים עוד טריים בזיכרוני ניתן פסק הדין כעת.
פרוטוקול הדיון המתומלל יועלה עם הגעתו לנט המשפט ויועבר לצדדים. סברתי בנסיבות העניין לאור חשיבות הנושאים ולטובת הצדדים כי יש צורך מהותי וחיוני להכרעה מהירה.
הצדדים מוכרים לי היטב מניהול של הליכים המתנהלים בפניי החל משנת 2018. בתקופות קודמות יפות יותר היו הצדדים שותפים בעסקים שונים ובנכסי מקרקעין שונים (עסקיים, פרטיים ובהתאגדויות באופן שונה בהתאם לצורך ובהתאם לרצונם).
ביום 14.9.2020 במסגרת שני הליכים קודמים (תמ"ש 5832-06-18 ותמ"ש 50058-06-18) התקיימה לבקשת הצדדים התמחרות לגבי נכסי מקרקעין משותפים. הוסכם כי ההתמחרות תהיה לגבי חמישה נכסים ובסוף כל התמחרות יינתן פסק דין. יצויין כי בהתמחרות נכחו גם מציעים נוספים (הקשורים לכל אחד מהצדדים). בהתאם להסכמה התקיימה ההתמחרות לגבי הנכסים השונים לרבות הנכס שבמחלוקת כעת.
הנכס שעניינו הליך זה הוא נכס ב——–. שני הצדדים לקחו חלק בהתמחרות. בסופו של יום, התובע היה המציע האחרון והצעתו בסכום של 6.6 מיליון בתוספת מע"מ נקבעה כהצעה האחרונה והזוכה. בפסק הדין נקבע כי ההצעה הזוכה היא של התובע או חברה מטעמו. צוין כי הרכישה תהיה רכישה של שותפות XXX לצורך ביצוע העסקה, וכן ככל שיהיו חובות הקשורים לעסק של השותפות יישאו בהם המוכרים. עוד צוין בהתאם להסכמת הצדדים כי חוזה מכר ייחתם עד ליום 14.10.2020.
אין מחלוקת כי עד ליום 14.10.2020 לא נחתם הסכם המכר.
ביום 29.10.2020 הוגשה תביעה של עיריית — כנגד שותפות XXX וכנגד השותפים בשותפות וכן כנגד שותפים בעבר. בתביעה (צורפה כנספח ו' לכתב התביעה) עתרה העירייה לסעד של פינוי וסילוק יד וכן תביעה כספית בסך 2.1 מיליון ₪.
במסגרת ההליכים של עיריית — ניתן צו מניעה האוסר על ביצוע דיספוזיציה בנכס.
זהו הרקע להגשת הליך זה בו עותר התובע לביטול פסק הדין. טענת התובע כי מעת שהוגשה תביעת עיריית — נוצר ספק מהותי האם קיימות כלל זכויות במקרקעין. לטענתו, עמדה זו של עירית — לא הייתה ידועה לצדדים טרם ההתמחרות והיא משנה את פני הדברים מיסודם.
הנתבע עותר לדחיית התביעה. לטענתו, האחריות הבלעדית למצב שנוצר הינה על התובע. התובע מחויב בקיומו של פסק הדין שאישר את הסכמות הצדדים ומחוייב בתשלום שנקבע בהתמחרות. לטענת הנתבע מי שפעל כל השנים בנוגע לנכס היה התובע, דבר שאף מגדיל את אחריותו של התובע ומונע ממנו להעלות את הטענות המועלות בתביעה זו. לטענת הנתבע, התובע מבקש להרוויח מהליך זה ועושה בו שימוש לרעה. כמו כן, לטענתו, התובע לא הוכיח עילה לביטול פסק הדין שעילות לביטולו שונות מעילות לביטול הסכם.
הצדדים הגישו כל אחד מטעמו מסמכים רבים. יצויין עוד כי בחקירות היום גלשו הטענות לנושאים שאינם רלוונטיים להכרעה בסוגיה שבפניי.
לאחר בחינת טענות הצדדים וראיותיהם ושמיעת חקירותיהם, שוכנעתי כי יש מקום להורות על ביטול פסק הדין בעניין הנכס ב—–.
פסק הדין אישר הסכמות בין הצדדים. על כן, יש לבחון מה היה טיב ההסכמות והאם הצליח התובע להוכיח עילה בשלה יש להורות על ביטול ההסכם וכפועל יוצא מכך גם ביטול פסק הדין.
יצויין כי שני הצדדים הינם אנשי עסקים אשר עשו חייל בעסקיהם. הם ידענים, יודעים לקחת סיכונים ולהימנע מהם, וידיעתם גם לגבי מצבים משפטיים ועובדתיים הקשורה לנכסי מקרקעין ובפרט לנכסים משותפים להם ובבעלותם היא רבה. אין מדובר במצב של קונה/מוכר אשר רוכש להבדיל דירת מגורים יחידה או בפערי כוחות בין הצדדים.
ההתמחרות נערכה לבקשת הצדדים באולם ביהמ"ש. היא התייחסה לשורה של נכסים. שני הצדדים היו מיוצגים. כל אחד מהם בחן היטב את רצונותיו, ציפיותיו העסקיות והאישיות לגבי כל נכס, וכן את המשמעויות הכלכליות לגבי כל אחד מהנכסים.
חוזה ובפרט חוזה מסוג זה כפי שפורט לעיל מהווה מכשיר להקצאת סיכונים ומגלם סיכון וסיכוי במסגרת תנאי ההתקשרות וקבלת החלטה על ידי הצדדים בהתקשרות בו.
שני הצדדים אישרו בדיון ההוכחות שהתקיים היום כי היו מחלוקות ידועות עם עיריית —. אולם המחלוקות נגעו לגובה הסכומים שיש לשלם עבור דמי הסכמה ודמי היוון ועבור תקופת החכירה. סיכון-סיכוי זה הוא בליבת קבלת החלטה לגבי כדאיות העסקה. ויודגש, זו איננה טענתו של התובע לגבי העילה לביטול פסק הדין.
הנתבע לא שכנע כי המניעים של התובע בהגשת התביעה קשורים לכדאיות העסקה. הנתבע לא שכנע כי התובע עשה שימוש לרעה בהליכי משפט.
המחלוקות שהיו עם עיריית — – טרם ההתמחרות – אותן אישרו שני הצדדים, היו לגבי גובה התשלומים ותקופת החכירה. קיים הבדל מהותי בין המחלוקות הללו אשר היו ידועות לשני הצדדים טרם ההתמחרות לבין המחלוקת הנוכחית במסגרתה טוענת העירייה כי לצדדים אין כלל זכויות בנכס.
לאור דיון הקד"מ שהיה בפניי ולאור הטענות שעלו בו, אפשרתי לצדדים להגיש מסמכים נוספים, לרבות תכתובות עם העירייה. זאת, על מנת לבחון את השאלה שלטעמי היא השאלה המכריעה בהליך זה, האם התובע ידע או יכול היה לדעת כחלק מהסיכון-סיכוי בהסכם כי העירייה תטען כי לשותפות אין זכויות כלל בנכס ותגיש תביעה לפינוי וסילוק יד.
הצדדים הגישו מסמכים רבים מהם עולה כי לאורך השנים היו תכתובות ענפות עם העירייה בסוגיות שונות. מהתכתובות שצורפו (גם כאשר הצדדים היו מיוצגים מול העירייה) לא ניתן היה ללמוד כי אין לשותפות זכויות בנכס. ויובהר כי אין אני מכריעה בהליך המקביל המתנהל בין העירייה לבין השותפות ואח' לגבי הזכויות והדברים יתבררו שם. במישור מערכת היחסים שבין שני הצדדים, אין בדל של ראיה כי התובע יכול היה לדעת כי טענה זו תעלה.
הנתבע, שגם הוא לקח חלק בהתמחרות, אישר בחקירתו מפורשות את הנתונים שהיו ידועים בעת ההתמחרות לגבי הנכס. הנתבע עצמו אישר כי העירייה הייתה מודעת לרכישה בשנת 2013. הוא ציין בחקירתו כי הצדדים ידעו שהם צריכים לשלם דמי הסכמה והוא גם ידע כי הייתה מחלוקת לגבי תקופת החכירה.
בחקירתו אישר הנתבע שהסיטואציה המשפטית והעובדתית שנוצרה כעת לגבי הנכס הינה שונה ממה שהיה בעת ההתמחרות.
עוד ציין הנתבע כי בעבר יחסיו עם התובע היו מעולים. הוא אישר כי התובע הוביל את הפרויקט והוא נתן לו להוביל אותו לפי שיקול דעתו. הוא אישר כי ידע שלא שולמו דמי הסכמה. הוא ציין מפורשות כי גם כאשר הוא עצמו השתתף בהתמחרות והציע לרכוש את הנכס הוא ידע כי זה המצב. הוא ציין כי בעת ההתמחרות ידע שיש נושאים פתוחים עם העירייה.
העובדה שהנתבע לקח חלק בהתמחרות מחזקת דווקא את טענות התובע כי המצב המשפטי והעובדתי בעת ההתמחרות היה כזה שבו שני הצדדים נטלו סיכון מחושב, ואיש מהם לא סבר כי המצב המשפטי עומד להשתנות בצורה כה מהותית כפי שאירע בפועל.
הגשת התביעה על ידי עיריית — לא הייתה באף שלב, כפי שעולה מהראיות בתיק ומחקירת שני הצדדים, חלק מהסיכונים שהוקצו בחוזה. הצדדים לא העלו על דעתם אפשרות לסיכון כזה.
בטיוטת ההסכם שהועברה מב"כ של הנתבע לב"כ התובע (צורף בבקשה 4 על ידי התובע ביום 27.6.2021 כנספח) עולה כי ב"כ של הנתבע העביר טיוטת הסכם מכר לגבי הנכס בהתאם לפסק הדין ביום 14.10.2020. בסעיף 5.2.3 עולה כי ב"כ הנתבע לקח בחשבון כי זכויות החכירה בנכס לא מהוונות וקיים חוב בגין דמי חכירה לעיריית —. במסגרת ההסכם שהועבר קיימת הסדרה של נושא זה. טיוטת ההסכם על אף שלא נחתמה (לשיטת שני הצדדים) מעלה כי גם במועד זה לא סבר הנתבע כי המחלוקות מול העירייה חורגות מגדרי המחלוקות שהיו ידועות לשני הצדדים טרם ההתמחרות ובהתמחרות.
אין מחלוקת כי התביעה של עיריית — הוגשה לאחר ההתמחרות ולאחר שניתן פסק הדין שאישר את הסכמות הצדדים.
בחינת כתב התביעה של עיריית — (שצורף כנספח ו' לכתב התביעה) מעלה כי לטענת העירייה שותפות XXX (וכפועל יוצא חברת YYY וחברת ZZZ) תפסו חזקה בנכס בחודש 1/2013 ולטענת העירייה לא ביקשו את הסכמתה ולא הודיעו לה על העסקה. לטענת העירייה הייתה מחלוקת לגבי תשלום דמי היוון ודמי הסכמה. אישור זה של העירייה מאשר את הטענות שהועלו על ידי הצדדים בהליך זה. בנוסף צויין בכתב התביעה המחלוקת הנוספת שהייתה מול העירייה לגבי תקופת החכירה. גם אישור זה של העירייה מאשר את הטענות שהועלו על ידי הצדדים בהליך זה.
עם זאת, במסגרת כתב התביעה טוענת העירייה כי יש לה זכות לפנות את השותפות מהנכס, וכי לשותפות (וכפועל יוצא חברת YYY וחברת ZZZ) אין כל מעמד משפטי בנכס, ולפיכך מדובר בפולשות לכל דבר ועניין. הסעד שהתבקש בכתב התביעה (מעבר לסעד הכספי) הוא סילוק יד ופינוי של הנכס.
יצויין עוד כי ביום 3.11.2020 ניתן צו המורה ללשכת רישום המקרקעין לרשום הערה בדבר ההליך המשפטי שהגישה העירייה. אין מחלוקת כי צו זה מונע כעת מלבצע את השלמת העסקה שקיבלה תוקף של פסק דין ואישרה את התמחרות הצדדים.
המצב המשפטי החדש של הגשת התביעה על ידי עיריית — "טרף את הקלפים". איש מהצדדים לא סבר כי קיים סיכון שכזה. התמורה אליה הגיעו הצדדים בהתמחרות לא לקחה בחשבון סיכון כזה. זאת עולה מטענות שני הצדדים בכתב ובחקירותיהם. לא שוכנעתי כי מי מהצדדים העלה על דעתו את המצב הקיים.
יודגש אין מדובר בסיכון מחושב או סיכון צפוי או סיכון שמי מהצדדים לקח בחשבון. כל התכתובות הרבות מול העירייה וכן חקירת הצדדים בדיון היום, לא העלו כי מי מהצדדים סבר שקיים סיכון שכזה.
הגשת התביעה על ידי עיריית — בה נטען כי אין לצדדים (באמצעות ההתאגדות שצויינה לעיל) כל זכויות בנכס מהווה אירוע שהופך את קיום החוזה לבלתי אפשרי גם בשל צו המניעה שניתן וגם בשל הטענות בהליך המשפטי איתן יש להתמודד ראשית לכל. לכך יש להוסיף כי הגשת התביעה משנה באופן יסודי את כל המאזן העובדתי והסיכונים והסיכויים שלקחו שני הצדדים על עצמם כאשר ניגשו להתמחרות.
הנתבע לא הביא ראיה אחת ממנה ניתן היה ללמוד כי התובע יכול היה לצפות את הגשת התביעה. הנתבע עצמו אישר את המצב העובדתי והמשפטי כפי שציין התובע. בכל חקירתו של הנתבע, כאשר יש לזכור כי הוא לקח חלק בהתמחרות על הנכס, הוא לא ציין כי הוא עצמו צפה את הגשת התביעה על ידי העירייה.
לגבי הטענה המשתמעת של הנתבע כי התובע יכול היה למנוע את הגשת התביעה לו היה דואג להסדיר את התשלומים מול העירייה דין טענה זו להידחות. בין הצדדים הייתה חלוקת תפקידים בתוך השותפות העסקית ביניהם. הנתבע ידע ואישר גם בחקירתו כי לא שולמו תשלומי דמי ההסכמה ודמי החכירה. אין ראיה אחת המעידה כי הנתבע טרם ההתמחרות דרש להסדיר חוב זה. צירוף טיוטת הסכם מטעמו של ב"כ הנתבע המאשר כי קיימים חובות אלה מעידה מה היו הסיכונים שהנתבע עצמו צפה שיכולים להיות במסגרת העסקה. הטענה כי התובע היה "המוציא והמביא" של ניהול הפרויקט בנכס, וניסיון של הנתבע לשוות לעצמו תמונת מצב של איש שאינו בקיא ואינו יודע, רחוקה מרחק רב מההתרשמות (החיובית) מהמקצועיות והידענות העסקית של שני הצדדים.
הגשת התביעה על ידי עיריית — מיד ובסמוך לפסק הדין שאישר את ההתמחרות הפכה את הקערה על פיה. הגשת התביעה ובה טענה כי לצדדים אין כלל זכויות, נפלה על שני הצדדים כרעם ביום בהיר. הנתבע לא הצליח להוכיח אחרת.
עמידתו של הנתבע על זכותו למימוש ההסכם עומדת בניגוד לחובת תום הלב במימוש וביצוע ההסכם. שוכנעתי בתום ליבו של התובע בהגשת הליך זה. הגשת התביעה על ידי העירייה גרמה לשינוי המצב המשפטי והעובדתי מיסודו באופן חריג, נדיר ויוצא דופן. איש מהצדדים לא צפה זאת ולא לקח זאת בחשבון. עמידתו של הנתבע על חיובו של התובע בהסכם, כאשר הנתבע יודע, מודע ובוחר באופן מושכל שלא לסייע בניהול ההליך מול עיריית —, מהווה עמידה על זכות בחוסר תום לב.
אני סבורה כי בנסיבות החריגות שנוצרו, עמד התובע במשוכה המשפטית הגבוהה לביטול ההתמחרות, ביטול ההסכמות הנובעות ממנה, ועל כן גם לביטול פסק הדין שאישר הסכמות אלה.
הנתבע בטיעוניו לא התייחס בצורה מספקת למשמעות המצב המשפטי החדש שאירע לאחר פסק הדין שאישר את הסכמות הצדדים. טענת הנתבע כי צו המניעה שניתן בהליך מול עיריית — אינה קשורה לכך שהסכמות בין הצדדים היו לרכישה של הזכויות בשותפות XXX מהווה גם היא היתממות שאין לה מקום. כל ההתנהלות של הצדדים בנכסי המקרקעין השונים לקחה בחשבון את ההתאגדויות השונות ואת הגמישות שהצדדים בחרו בה במודע ובאופן מושכל ובאופן מתוכנן, כי כל עסקה יכולה להתבצע באופן אחר בהתאם לאופן ההחזקה המשפטית של כל אחד מהנכסים.
במסגרת חקירות הצדדים, ובעיקר חקירת התובע גלשה החקירה לנושאים שאינם נדרשים להכרעה כגון התנהלות היסטורית עסקית וכלכלית בין האחים, חלוקת שכירויות בנכס זה ובנכסים אחרים וחלוקת אחריות ביניהם בעבר טרם החלו ההליכים המשפטיים.
ההסכם בין הצדדים לא נחתם בהתאם למועד שנקבע בפסק הדין. יש לקחת בחשבון כי בסמוך ממש לאחר מכן, הוגשה התביעה. על כן, לא ניתן היה גם להגיע להסכם.
להשלמת התמונה יצויין כי הליך ביזיון בית משפט שהגיש הנתבע כלפי התובע בהליך הקשור (תמ"ש 50058-06-18) נדחה לאחר דיון ביום 14.3.21. במסגרת אותה החלטה צויין כי: "בהתאם לפקודת ביזיון שעה שאין מחלוקת ממשית כי במצב המשפטי שנוצר לא ניתן בעת הזו וכאשר זכויות הצדדים במקרקעין מוטלות בספק ומתנהל לגביהם הליך משפטי במסגרתו גם בפועל כעת לא ניתן לבצע העברה – ליתן צו שנועד לאכוף את פסק הדין".
יודגש לו הייתי סבורה כי התובע מבקש "להשתחרר" מעסקה כי גילה בדיעבד שאיננה כדאית כלכלית לא הייתי נעתרת להליך זה. יש לקחת בחשבון את נסיבות הצדדים הספציפיים כפי שפורט בהרחבה לעיל. שוכנעתי כי התובע הגיש הליך זה בתום לב ואך ורק כאשר הבין כי המצב מול העירייה הוא מצב חדש שהצדדים לא צפו אותו וכי הוא איננו גם מצב שניתן לפטור אותו כלאחר יד.
העובדה שהנתבע בשל טענות מטענות שונות איננו מסייע באופן מהותי ומשמעותי לניהול התביעה מול עיריית — פוגמת בטענותיו ובתום ליבו. הציפייה הסבירה הינה כי דווקא הנתבע הטוען לצורך לבצע את ההסכם יפעל בכל דרך שתסלול את הדרך המשפטית והעובדתית לעשות כן.
אשר על כן, התביעה מתקבלת, אני מורה על ביטול פסק הדין הנוגע לנכס ב——-.
הנתבע יישא בהוצאות התובע בהליך זה בסך של 11,700 ₪. אשר ישולמו בתוך 30 יום, ולא – יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין.
בשולי פסק הדין אך לא בשוליו – הצדדים השכילו בעבר הן בתקופות היפות של השותפות ביניהם והן בעיצומם של ההליכים המשפטיים להגיע להסכמות מהסכמות שונות לרבות באמצעות עורכי הדין ובאמצעות גישור אצל כב' השופטת בדימוס לבהר שרון. מרבית מהנושאים בין הצדדים בוצעו והושלמו. אני תקווה כי טרם שיחלו הצדדים "בסבב" נוסף ישקלו את הדברים שוב בלב פתוח ובנפש חפצה. ההיסטוריה העסקית המשפחתית מעלה כי כאשר הצדדים חפצים הם יודעים להגיע להסכמות מושכלות גם בעת מחלוקות קשות.
המזכירות תסגור את התיק.
ניתן היום, כ"ט אדר א' תשפ"ב, 02 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.
פסק הדין הותר לפרסום בהחלטה נפרדת ביום 28.3.22.
