לפני
כבוד השופט אלעד לנג
תובע
האפוטרופוס הכללי
ע"י ב"כ עוה"ד מאיה פאיירמן
נגד
נתבע
זיאד גאפאל
ע"י ב"כ עוה"ד סעיד גאליה
פסק דין
לפני תביעה לסילוק יד ממקרקעין, להריסה ופינוי הנמצא בהם ולתשלום דמי שימוש ראויים.
העובדות הרלוונטיות
התובע, האפוטרופוס הכללי, מנהל מקרקעין בשכונת שייח ג'ראח בירושלים אשר ידועים כחלקות 31, 34, 35, 72 ו-73 בגוש שומה 30821 (להלן: "המקרקעין") וזאת מכח סמכותו לניהול נכסי נעדרים לפי ס' 5 לחוק הסדרי משפט ומינהל [נוסח משולב], תש"ל-1970 וחוק האפוטרופוס הכללי, תשל"ח- 1978 (תצ"א המקרקעין משנת 2020 הכולל את סימוני החלקות צורף כנספח 2 לכתב התביעה המתוקן).
בעליהם הרשומים של המקרקעין (הנעדרים) הנם ה"ה חאזי סלימה בת יהודה, יוסף מרזוק ושמחה נקי, כל אחד בחלקתו (נסח רישום מקרקעין צורף כנספח א' לתצהיר מר ישראל דרושקביץ מטעם התובע).
בהליך הסדר קרקעות שבוצע במקרקעין לאחר מועד הגשת התביעה שלפניי, פוצלה חלקה 31 לשני חלקים שמספרם: 31 ו-72 וחלקה 34 פוצלה אף היא לשני חלקים שמספרם: 34 ו-73, כמו גם שונה מספר הגוש שומה מ-30092 ל-30821. פיצול החלקות בהליך ההסדר בוצע בשל טענות הנתבע בהליך שלפניי, לפיהן חלק מבית מגוריו בנוי בחלקות 72 ו-73 (ר' הבהרה לעניין זה בעמ' 5 ש.33-34 ובעמ' 6 ש.1-7 לפרוטוקול).
הנתבע, מר זיאד גאפאל, הנו בעל זכות דיירות מוגנת בחלקות 32 ו-33 הסמוכות למקרקעין (להלן: "חלקות הנתבע"). מקורן של זכויות הנתבע בהסכם שכירות שנערך בשנת 1955 בין אביו של הנתבע, מר מוסא עבדאללה גאפאל (להלן: "אבי הנתבע") לממונה הירדני על רכוש האויב, כאשר בשנת 1983 הסכים התובע להעברת זכויות אבי הנתבע אל הנתבע ואחיו, מר מוחמד גאפאל (הסכם השכירות לשנים 1966-1967 בין אבי הנתבע לממונה הירדני צורף כנספח ב' לתצהיר מר דרושקביץ; מסמכי העברת הזכויות לנתבע ואחיו צורפו כנספח ג' לתצהיר מר דרושקביץ).
למען שלמות התמונה יצוין כי חלקות 30, 32 ו-33 בגוש שומה 30092 היו, אף הן, בניהול התובע משך שנים רבות, אך הן שוחררו מניהולו בשנים 2020, 1995 ו-2010, בהתאמה (הודעה שנשלחה אל הנתבע בדבר שחרור חלקה 33 לבעליה, צורפה כנספח ה' לתצהיר מר דרושקביץ).
ביום 12.5.21 הוגשה התביעה שלפני במסגרה עותר התובע לסילוק הנתבע מהמקרקעין, להריסה ופינוי של הבנוי על המקרקעין ולחיוב הנתבע בתשלום דמי שימוש ראויים (כתב תביעה מתוקן הוגש לתיק ביום 2.11.22 וזאת בעקבות הסדר קרקעות שבוצע במקרקעין ולאחר שעלה בידי התובע לערוך שומה למקרקעין).
טענות הצדדים
לטענת התובע, הנתבע פלש אל המקרקעין הנמצאים בסמיכות לחלקותיו וביצע בהם עבודות בנייה הכוללות הקמת שני מחסנים בשטח הדרומי והצפוני מזרחי של חלקה 35, בניית חלק ממבנה מגורים בחלקות 72 ו-73 וריצוף של קרקע חלקות 31 ו-34 כך שהמקרקעין הנם מתחם סגור המשמש רק את הנתבע. עוד לטענת התובע, המקרקעין היו פנויים וריקים במהלך השנים 1967-1989 והנתבע הכיר בכך כי אין לו זכויות במקרקעין, במובחן מזכויותיו בחלקותיו (חלקות 32 ו-33) זאת עד למועד הגשת תביעה זו. לנוכח האמור, עותר התובע לקבלת הסעדים להם עתר בתביעתו.
לתמיכה בטענותיו הגיש התובע תצהיר מטעם מר מאיר ישראל דרושקביץ – מפקח נכסים באפוטרופוס הכללי וכן חוות דעת שמאית מטעם מר סם רובל. עוד הוגשה מטעם התובעת חוות דעת מומחה לפענוח תצלומי אוויר- מטעם הגב' יעל הרציגר הרשקו, וזאת כראיית הזמה לטענות הנתבע (סומנה ת/1). אל העדויות והמסמכים שהוגשו מטעם עדי התובע אתייחס, ככל שיידרש, בהמשך.
הנתבע כופר בטענות התובע. לטענתו אביו והוא החזיקו משנות ה-50 של המאה הקודמת בנכס מוגן למגורים המורכב ממבנה מגורים ומחצר ששימשה את מטרת המגורים, כאשר אלה השתרעו על כל שטח המקרקעין, וזאת מבלי שייחסו כל משמעות למספרי החלקות (ס' 6(ב) לכתב ההגנה המתוקן). עוד לטענת הנתבע, התובע הכיר את השימוש שנעשה במקרקעין ומעולם לא טען כי הנתבע פלש אליהם וכי חרג מחלקות 32 ו-33 בהן יש לו זכות דיירות מוגנת על אף שהנתבע החזיק במקרקעין וביצע במקום עבודות בנייה (ס' 10 ו-30 לכתב ההגנה המתוקן). בתוך כך טוען הנתבע כי הוא בעל זכות דיירות מוגנת גם בחלקות 72 ו-73 (החלקות שפוצלו מחלקות 31 ו-34 בהתאמה, בהסדר המקרקעין) משעליהן, בין היתר, הוקם בית מגוריו, עוד טרם נערך הסדר המקרקעין, כך שהריסתו ופינויו אינם ניתנים לביצוע מעשי (ס' 11-18 לכתב ההגנה המתוקן).
לתמיכה בטענותיו הגיש התובע תצהירים מטעמו ומטעם מר כלד חג'י (שכן למקרקעין) וכן חוות דעת של מר יצחק אברבוך – מפענח תצ"א וחו"ד שמאי מקרקעין מר מוחמד קיימרי. אל העדויות והמסמכים שהוגשו מטעם הנתבע אתייחס, ככל שיידרש, בהמשך.
בימים 30.5.23 ו-17.3.24 נחקרו עדי הצדדים, לאחר מכן, לבקשת הצדדים, הוגשו סיכומיהם בכתב.
דיון והכרעה
לאחר שבחנתי את כל מסמכי התיק, התרשמתי מעדויות העדים שהעידו בפניי ושקלתי את טענות הצדדים, אני סבור שדין התביעה להתקבל. להלן אבאר החלטתי זו.
המחלוקת בין הצדדים בהליך שלפני מצומצמת לשאלה האם זכות הדיירות המוגנת בה מחזיק הנתבע חלה גם על שטח המקרקעין, היינו על חלקות 31, 34, 35, 72 ו-73 בגוש 30821, אם לאו. כך, בעוד שהתובע טוען שזכות הדיירות המוגנת של הנתבע חלה על השטח שבחלקות 32 ו-33 בלבד (כלומר אינה כוללת את שטח המקרקעין), הרי שהנתבע טוען כי זכות הדיירות המוגנת שלו משתרעת על כל שטח המקרקעין אליו התייחס תמיד כ"חטיבה אחת" (כלשונו) ללא קשר למספרי החלקות (ר' עמ' 2 ש. 13 לפרוטוקול). במחלוקת זו, אני סבור כי התובע שכנע, במאזן הסתברויות, כי יש להעדיף את גרסתו לדברים, על פני הגרסה שהציג הנתבע מכל אחד מהטעמים הבאים:
ראשית, לשון הסכם השכירות שנערך בין אבי הנתבע לבין הממונה הירדני על רכוש האויב – אשר אין חולק כי מכוחו יונק הנתבע את כל זכויותיו לאחר שאלה הועברו אליו מאביו – מעלה כי כנגד תשלום דמי שכירות בסך של כ-7 דינר לשנה, שכר אבי הנתבע נכס שהוגדר כ-"2 חדרים ומטבח ובור מים" ב"גוש 30092 חלקה 33/32" (תרגום לעברית של הנוסח האחרון של הסכם השכירות אשר נערך ביום 9.1.1966 צורך כנספח ב' לתצהיר מר דרושקביץ).
משמע, המבנה אשר הושכר לאבי הנתבע ולגביו חלה זכות הדיירות המוגנת הוגדר באופן מפורש כדירת 2 חדרים, מטבח ובור מים בחלקה 33/32 בגוש 30092 – הם אותם מספרי גוש וחלקה הקיימים כיום, לאחר הסדר המקרקעין שנערך בשנת 2021 ואלה אינם כוללים את שטח המקרקעין (ר' לעניין זה עדות מר דרושקביץ בעמ' 16 ש.9 לפרוטוקול ועדות הנתבע בעמ' 39 ש.25, 34-35 לפרוטוקול).
ויודגש, בהגדרת הנכס המושכר לא צוינה ממילא השכרה של שטח "חצר" או של שטח קרקע כלשהו הנמצא בחלקות 31, 34 ו-35 (ואשר כללו את חלקות 72 ו-73 טרם הסדר המקרקעין) כך שטענות הנתבע לפיהן המקרקעין מהווים חלק מהמושכר המוגן הנן בבחינת טענות בעל-פה המועלות כנגד מסמך בכתב, אותן אין לקבל (וראה מושכלות יסוד ב-ע"א 138/56 יעקב דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ, פ"ד יא, 1474, 1479; וראה, למשל, ע"א 674/83 דניאלסה ס.א. חברה זרה נ' "גד-שט" שותפות לבניין ולהשקעות, פ"ד מא(4) 113).
שנית, טענת הנתבע לפיה בחלקות 31 ו-35 נמצאו בורות מים (ר' מסקנות חו"ד מר יצחק אברבוך) אינה מוכיחה דבר לעניין הגדרת הנכס שהושכר לאבי הנתבע. זאת, הן משום שהובהר בעדויות הצדדים כי בחלק ניכר מהבתים בירושלים, ובפרט בשכונה הרלוונטית, נמצאו בורות מים פרטיים ואף ציבוריים (ר' בפרט עדות מר אברבוך בעמ' 22 ש.8 לפרוטוקול) – כך שאין בטענה כי היה בור מים בחלקות אלה דווקא כדי לזהות באופן חד-ערכי את הנכס שהושכר לאבי הנתבע והן מהשהוכח בראיות התובע כי אף בחלקה 32 היה בור מים (ר' חו"ד יעל הרציגר הרשקו וכן אישור לכך בעדות מר אברבוך מטעם הנתבע בעמ' 20 ש.16 לפרוטוקול) – כך שהדבר מתיישב דווקא עם גרסת התובע לפיה הנכס שהושכר לאבי הנתבע נמצא היה בחלקות 32 ו-33, כאמור בהסכם השכירות.
מעבר לכך, וגם אם אקבל את טענת הנתבע כי בור המים אליו התייחס הסכם השכירות נמצא היה דווקא בחלקה 31 או בחלקה 35 (טענה מוקשית לכשעצמה שהרי הסכם השכירות מתייחס לבור מים יחיד) הרי שאין ב"השכרת" השימוש בבור מים זה כדי להעניק לאבי הנתבע זכויות בכל חלקת המקרקעין בה נמצא בור מים זה – קל וחומר בשתי חלקות שונות, בכל אחת מהן נמצא בור מים. ממילא אין בקבלת טענת הנתבע בעניין זה (אותה כאמור איני מקבל) כדי לספק כל הסבר לטענות הנתבע בדבר זכויותיו הנטענות בחלקה 34 – בה כלל לא הוכח קיומו של בור מים.
למען שלמות התמונה אבהיר כי בנסיבות אלה, לא היה בעדות מר חאלד חאג'י – שכנו של הנתבע (אשר מסר, בתמצית, כי נהג בעבר לשחק עם הנתבע בבורות המים שבמקרקעין) – כדי לתרום דבר לבירור שאלת מהות והיקף זכויות הנתבע במקרקעין (ר' עדותו מעמ' 36 לפרוטוקול).
שלישית, בקשת הנתבע להתייחס אל המקרקעין כולם כ"חטיבה אחת", אף מתעלמת מהעובדה כי מדובר בחלקות מקרקעין שונות הנמצאות, גם היום, בבעלות קניינית של אנשים שונים, הגם שמדובר בנעדרים אשר נכסיהם נוהלו על ידי ממלכת ירדן ובהמשך על ידי האפוטרופוס הכללי. כך, חלקה 31 רשומה בבעלות הגב' חאזי סלימה בת יהודה; חלקה 34 רשומה בבעלות מר יוסף מרזוק וחלקה 35 רשומה בבעלות שמחה נקי (נסח רישום מקרקעין צורף כנספח א' לתצהיר מר דרושקביץ), כמו כן, על פניו, חלקות 30, 32 ו-33 נמצאות בבעלויות גורמים אחרים (נסח רישום מקרקעין של חלקות אלה לא הוגש משחלקות אלה שוחררו מניהול התובע -ר' בעמ' 5 ש.23-27 לפרוטוקול. עם זאת, בעדות הנתבע הובהר כי חלקה 33 נמצאת בבעלות אדם בשם אליעזר בן צור – בעמ' 41 ש.17 לפרוטוקול).
מכאן, ובשים לב לעובדה כי אף הממונה הירדני על רכוש האויב ציין בהסכם השכירות במפורש את סימון הגוש/חלקה המושכרים על ידו, אין זה סביר לקבל את טענת הנתבע לפיה יש לכלול בהסכם זה כ"חטיבה אחת" גם חלקות מקרקעין הנמצאות בבעלויות של מספר אנשים שונים, משל היו נכס אחד בבעלות אחת, ויותר סביר להניח כי הנכס הקטן יחסית בגודלו שהושכר לאבי הנתבע הוגבל לחלקות מוגדרות אשר הבעלות הקניינית בהם אינה נמצאת בידי גורמים שונים (ר' ס' 8 לתצהיר מר דרושקביץ).
ודוק: בהתאם להסכם השכירות שכר אבי הנתבע בסך הכל דירה בת 2 חדרים, מטבח ובור מים, כנגד תשלום דמי שכירות בשיעור נמוך יחסית. הפרשנות שמבקש הנתבע לאמץ בגרסתו לפיה תיאור מושכר זה מתיישב עם השכרה של שטח גדול הכולל לא פחות מ-7 חלקות מקרקעין, בשטח כולל של כ-200 מטרים אינה סבירה ואין מקום לקבלה. כך, כעולה מחו"ד רובל שטחן של החלקות במקרקעין (היינו לא כולל חלקות 32 ו-33) הנו בשיעורים הבאים: חלקה 31 -35 מ"ר; חלקה 34 -27 מ"ר; חלקה 35 -66 מ"ר; חלקה 72 -6 מ"ר וחלקה 73 -5 מ"ר. משמע, גודל המקרקעין, אשר אינו כולל את חלקות 32 ו-33, מגיע לבדו ל-139 מ"ר – שיעור המגיע כדי פי 3 מגודל חלקות 32 ו-33 גם יחד! בנסיבות אלה, נדרש להניח כי לו היו מושכרות לאבי הנתבע גם חלקות גדולות אלה – הדבר היה זוכה לציון מפורש בהסכם השכירות, דבר שלא נעשה כלל ועיקר.
רביעית, במספר הזדמנויות לאורך השנים בהם נערכו התכתבויות בין התובע לנתבע, לרבות באמצעות ב"כ הנוכחי, ציינו שני הצדדים את מספרי החלקות בהן לנתבע זכות דיירות מוגנת כחלקות 32 ו-33 בלבד, מבלי שהוכרה זכותו של הנתבע בחלקות שבמקרקעין. כך, במקרה בו פנה התובע אל הנתבע והודיע לו על שחרור חלקה 33 לידי בעליה – העמיד הנתבע, באמצעות ב"כ הנוכחי, את התובע על דיוקם של דברים והבהיר כי מרשיו הנם "…דיירים על פי חוק (מוגנים) בנכס הנמצא על המקרקעין הידועים כחלקה 32 ו-33 ולא רק 33" (ההדגשה הוספה, א.ל.) היינו מבלי שטען כי לנתבע זכות דיירות מוגנת בכלל החלקות שבמקרקעין, ולא רק בחלקה 32 (ר' מכתב צורף כנספח ז' לתצהיר מר דרושקביץ). כך גם במסמכים הנוגעים להעברת זכויות אבי הנתבע בנכס אל ילדיו צוין במפורש זיהוי החלקות כ"חלק מחלקות 32-33 בגוש 30092" (ר' מכתב אבי הנתבע מיום 3.2.1983 – צורף כנספח ג' לתצהיר מר דרושקביץ) וכ-"חלקה 32, 33 בגוש 30092" (ר' מכתב התובע מיום 4.2.1983 – צורף כנספח 1 לתצהיר הנתבע), מבלי שנזכרו בהם מספרי החלקות שבמקרקעין.
למען הסדר הטוב אבהיר כי לא מצאתי לייחס משקל, לכאן או לכאן, להתכתבויות שצרף הנתבע לתצהירו בעניין בקשה לתוספת בנייה שהוגשה על ידו לתובע בשנת 1985 ולדרישות שהפנה התובע אל הנתבע להסיר סככה שהוא הקים בתוך החצר ולבניה והריסה של גדר אבן (ר' נספחים 3-4 לתצהיר הנתבע). זאת, משמכתבים אלה לא כללו ציון מפורש של מספר החלקה בה בוצעו עבודות אלה ובעדות מר דרושקביץ הובהר כי המכתבים הופיעו, כאמור בהם, בתיק "ירושלים/242" המתייחס אל חלקה 33 בלבד – חלקה אשר לנתבע זכויות דיירות מוגנת בה, כך שאין במכתבים אלה כדי לשפוך אור על הזכויות הנטענות של הנתבע בחלקות שבמקרקעין (ר' בעמ' 15 ש.28 לפרוטוקול). למען הזהירות אוסיף, כי גם אם הייתי מקבל את טענת הנתבע לפיה ה"סככה" האמורה במכתבים אלה הוקמה על ידו בחלקה 35 (ר' סעיפים 12-17 לתצהיר הנתבע) – טענה אותה לא היה ביכולת נציג התובע לאשר (ר' עמ' 14 ש.18 לפרוטוקול) – הרי שיש במכתבים אלה דווקא כדי לתמוך בגרסת התובע לפיה הוא התנגד לשימוש שעשה הנתבע בחלקה זו, והוא עמד על הריסת הסככה שהוקמה על ידי הנתבע, עד להריסתה בפועל (ר' עדות דרשקוביץ בעמ' 15 ש.9-11 ובעמ' 17 ש.4 לפרוטוקול). משמע, קבלת גרסת הנתבע בעניין זה משמעה כי התובע התנגד, בזמן אמת, לשימוש שנעשה על ידי הנתבע בחלק מהמקרקעין, בעוד שהנתבע, מצדו, לא עמד על זכויותיו הנטענות במקרקעין בזמן אמת.
חמישית, על אף המשקל המסויג שיש לייחס לתצלומי האוויר שהוגשו מטעם התובע, משאלה לא הוגשו באמצעות עורכם או באמצעות מומחה שפיענח ופירש את הנחזה בהם, ניתן לקבוע כי עיון בהם בעין שאינה מקצועית, מעלה מסקנות התומכות בגרסת התובע האמורה לעיל לפיה הנתבע לא תפס חזקה בחלקות שבמקרקעין עד לפלישה אשר הובילה להגשת התביעה שלפני (ר' סעיפים 12-15 לתצהיר מר דרושקביץ). כך, עיון בתצלומי אוויר שנערכו בימים 7.8.1967; 21.6.1968; 19.8.1969; 29.9.1973; 28.11.1977; 20.10.1984; 9.5.1989; 4.2.1994 ו-20.9.2010 מעלה כי המקרקעין היו ריקים עד לשנת 1994, אז מופיע, לראשונה, מחסן בחלקו הדרומי מזרחי של חלקה 35, כאשר רק בשנת 2010 מופיע, לראשונה, ריצוף של חלקות 31 ו-34 (ר' נספח ח' לתצהיר מר דרושקביץ).
שישית, אשר לטענת הנתבע לפיה הוא מעולם לא התגורר בחלקה 32, אלא שביתו הוקם מלכתחילה על חלקות 30 ו-33 ובכלל כך על חלקות 72 ו-73 הסמוכות להן, הרי שמעבר לכך שטענה זו עומדת בסתירה מפורשת להגדרת הנכס בהסכם השכירות ולהתייחסות התובע והנתבע לאורך השנים אל מספרי חלקות 32 ו-33 כחלקות הנתבע, הרי שמדובר בטענה "כבושה" שהועלתה על ידי הנתבע לראשונה בתצהירו (ס' 6 ו-11 לתצהיר התובע), לה לא נמצא זכר בכתב ההגנה המקורי או המתוקן שהוגש מטעם הנתבע.
סיכומם של דברים – מכל הטעמים שהובאו לעיל, יש להעדיף את גרסת התובע לכך שהנכס שהושכר לאבי הנתבע, ומכוחו יונק הנתבע את כל זכויותיו, לא השתרע על המקרקעין, והוא מצומצם לשטח שהוגדר בהסכם השכירות – חלקות 32 ו-33.
נוכח המסקנה אליה הגעתי – ומשאין מחלוקת כי הנתבע ביצע את עבודות הבנייה במקרקעין, הרי שאני קובע כי הנתבע פלש אל המקרקעין, בהיותו חורג משטח חלקות 32 ו-33 שהושכרו לו. לפיכך, על הנתבע להרוס ולפנות את המקרקעין ולהשיבו לתובע כשהוא פנוי וריק מכל מבנה וחפץ.
אשר לטענת הנתבע לפיה מגיע לו סעד מן הצדק, בשל כך שהוא מחזיק בחלקות משנות ה-50 ועד הדיון ,הרי שעילת ההגנה בדבר סעד מן הצדק מוקנית לאדם המחזיק בזכויות דיירות מוגנת במקרקעין, ומשקבעתי לעיל כי הנתבע אינו בעל זכויות דיירות מוגנת במקרקעין – ממילא הוא אינו זכאי לקבל סעד מן הצדק באשר לפינויו מהם.
בטרם סיום אבהיר כי לא מצאתי הצדקה לקבל את טענת התובע לפיה אין להיענות לתביעת התובע בשל כך שהריסת ופינוי המבנה שבחלקות 72 ו-73 אינו יישים, כביכול, וזאת משלא הוכחה בפני אי-יישימותו של סעד מבוקש זה, וזאת בהינתן העובדה שהוכחה כאמור לפיה חלק זה נבנה תוך השגת גבול במקרקעין. מכח מקום, חזקה על התובע כי ככל שיבחר לממש את זכותו לסעד זה, יעשה כן באופן אשר יקטין ככל הניתן את הפגיעה בביתו של התובע הנמצא בחלקות בהן יש לו זכות דיירות מוגנת.
התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים
אין חולק בין הצדדים כי הנתבע תפס ועשה שימוש במקרקעין בכך שהקים שני מחסנים בשטח הדרומי והצפוני מזרחי של חלקה 35, ריצף את קרקע חלקות 31 ו-34 וחלק מדירת מגוריו נבנתה בחלקות 72 ו-73, זאת, לטענת התובע הנסמכת על תצלומי אוויר, בשנת 1994 (ביחס למחסנים שבחלקה 35) ובשנת 2010 (ביחס לריצוף רצפת חלקות 31 ו-34) (ר' נספח ח' לתצהיר מר דרושקביץ). הנתבע, מצדו, מיקד טענותיו בהליך שלפני בהוכחת זכותו הנטענת במקרקעין, מבלי שכפר בכך כי הוא תפס ועשה בהם את השימוש האמור.
לפיכך, התובע עותר לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש ביחס ל-7 השנים שקדמו למועד הגשת התביעה, ובתשלום דמי שכירות החל ממועד הגשת התביעה ועד למועד הפינוי בפועל.
את דרישתו הכספית מבסס התובע על חוות דעת שמאית שנערכה מטעם מר סם רובל, במסגרתה חיווה זה את דעתו, בהתבסס על עסקאות השוואה למגורים שבחן על יסוד הסכמי שכירות שקיבל מהתובע, לפיה דמי שימוש למגורים במקרקעין הנם בשיעור של 30 ש"ח למ"ר (ס' 11 בעמ' 8 לחו"ד רובל ובעמ' 9 ש.31 לפרוטוקול). שיעור דמי שימוש זה, במכפלת גודל החלקות ובהפחתת מקדם בגין השימוש שנעשתה בהם למגורים, אחסנה וחצר (ר' סעיפים 10(5) ו-6(6 לחוה"ד) מוביל לכלל תוצאה לפיה שיעור דמי השימוש החודשיים בגין כלל החלקות שבמקרקעין מגיע לסך של 1,230 ש"ח (ר' טבלת חלוקה בס' 11, בעמ' 8 לחוה"ד).
הנתבע מצדו, הגיש חו"ד שמאית מטעם מר מחמד קיימרי, במסגרתה חיווה זו את דעתו כי דמי השימוש החודשיים למגורים במקרקעין הנם בשיעור של 27 ש"ח למ"ר (ס' 11 בעמ' 20 לחוה"ד קיימרי) היינו בשיעור דומה בגובהו לזה שהוערך על ידי שמאי התובע. בחקירתו של השמאי קיימרי בבית המשפט הובהר כי זה ביסס את עסקאות ההשוואה שערך על 2 חוזי שכירות בלבד, וכי חישב את כלל שטח המקרקעין (להוציא חלקות 72 ו-73 לגביהן לא ביצע הערכה שמאית בשל דעתו כי הם אינם ניתנים להשכרה) על בסיס ההנחה שמדובר בחצר, היינו ללא התחשבות בעובדה כי בחלק מהמקרקעין נעשה שימוש לצרכי מגורים, בחלק לצרכי מחסן ורק בחלק לצרכי חצר (ר' ס' 11.1 לחו"ד קיימרי ובעמ' 23-27 לפרוטוקול).
בנסיבות אלה, ומשהוכח בפני כי חו"ד השמאי מטעם התובע מבוססת על מספר הסכמי שכירות באזור המקרקעין אשר נבדקו לצרכי השוואה ומשהובאה בחוות דעת זו התחשבות באופי השימוש שנעשה במקרקעין (מגורים, מחסן וחצר)- אני רואה לנכון להעדיפה על פני חו"ד שמאי הנתבע אשר כלל לא התחשבה באופי השימוש שנעשה במקרקעין ויצאה מנקודת הנחה כי כלל המקרקעין משמשים לצרכי חצר בלבד, כאשר חלקות 72 ו-73, כלל לא ניתנות להערכה שמאית.
נוכח האמור, אני קובע כי את דמי השימוש לתקופת התביעה (היינו ב-7 השנים שקדמו למועד הגשת התביעה) ולעתיד, עד למועד פינוי המקרקעין מפלישתם – יש לחשב על בסיס של דמי שכירות בשיעור קרן של 1,230 ש"ח לחודש.
סוף דבר
נוכח כל האמור – התביעה מתקבלת במלואה.
הנתבע יסלק ידיו מהמקרקעין (חלקות 31, 34, 35, 72 ו-73 בגוש שומה 30821) וימסרו לתובע כשהוא פנוי מכל אדם, חפץ ומחובר וימנע מלהיכנס אל המקרקעין ולעשות בהם כל שימוש שהוא – וזאת החל מיום 23.9.24.
ככל שהנתבע לא יפעל כאמור לעיל – ניתן בזאת צו להריסה ופינוי של כל הנמצא והמחובר במקרקעין – אותו יהא התובע רשאי לבצע החל מיום 24.9.24.
כן אני מחייב את הנתבע לשלם לתובע דמי שיעור ראויים בגין השימוש שנעשה על ידו במקרקעין החל מחודש מאי 2014 ועד למועד הפינוי בפועל, לפי שיעור של 1,230 ש"ח לחודש, בתוספת הצמדה וריבית ממועד החבות ועד לתשלום בפועל (במידת הצורך יגיש התובע פסיקתא לחתימה).
כן אני מחייב את הנתבע בתשלום הוצאות התובע, ובכלל כך בשכ"ט עו"ד, בסך של 30,000 ש"ח.
זכות ערעור כדין.
ניתן היום, י"ז סיוון תשפ"ד, 23 יוני 2024, בהעדר הצדדים.
