לפני
כבוד השופט אילן דפדי
מבקשות
1. מור אבנעים
2. הילה אוראל סאעדי
ע"י ב"כ עו"ד יוסף עובדיה
נגד
משיבים
1.אבן דרך הפודים 12 רמת גן בע"מ
2. אבן דרך יזום והתחדשות עירונית בע"מ
3. צדוקיה אהוד
ע"י ב"כ עו"ד ליאור בר סלע
החלטה
לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים למכור או לשעבד או לעשות טרנזקציה כלשהי או פעולה משפטית בדירה שרכשו המבקשות על פי חוזה מכר מיום 25.11.2020, המצויה ברחוב הפודים 12 רמת גן והידועה כחלק מחלקה 262 בגוש 6204 (להלן: "הדירה").
המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") היא חברה יזמית בתחום התחדשות עירונית. המשיבה 2 בעלת מניות במשיבה והמשיב 3 הוא מנהלה.
הבקשה הוגשה במסגרת כתב התביעה בו עתרו המבקשות כי יינתן סעד הצהרתי הקובע כי חוזה מכר הדירה תקף וכי הודעת המשיבה על קיום תנאי מתלה וכפועל יוצא מכך ביטולו של חוזה המכר נעשו בחוסר תום לב במטרה להתעשר על חשבון המבקשות. בנוסף, עתרו לאכיפת ההסכם והעברת הזכויות בדירה למבקשות כנגד תשלום התמורה המוסכמת.
השתלשלות העניינים
המשיבה התקשרה בחוזה עם דיירי הבניין ברחוב הפודים 12 רמת גן בפרויקט פינוי-בינוי לפיו תהרוס את המבנה הקיים ותקים בניין חדש אשר יירשם כבית משותף המיועד למגורי הדיירים הקיימים ודיירים חדשים אשר רכשו את הדירות המיועדות ליזם בהסכם. החוזה עם המבקשות נחתם ביום 25.11.2020. במועד חתימת הסכם הרכישה שילמו סך של 129,500 ₪. העסקה דווחה לרשות המיסים.
בנספח ד' להסכם נקבע כדלקמן: "מוסכם בין הצדדים כי היה ותוך 12 חודשים מיום החתימה על ההסכם לא יתקיימו התנאים המתלים אזי תעמוד לכל אחד מהצדדים הזכות לבטל את ההסכם בכתב תוך 30 ימים מתום 12 החודשים מיום החתימה על ההסכם ובלבד ובמועד שליחת הודעת הביטול טרם התקיימו התנאים המתלים. ככל שלא הודיע אחד הצדדים על ביטול ההסכם כאמור, יוארך המועד, באופן אוטומטי, לתקופה נוספת של 6 חודשים נוספים".
ביום 1.12.2021 הודיעה המשיבה לתובעות במכתב כדלקמן: "על אף המאמצים הרבים שהשקיעה חברתנו, עד למועד זה טרם התקיימו התנאים המתלים ובכלל זה טרם התקבל היתר בנייה. אשר על כן בהתאם להוראות נספח ד' להסכם המכר, אנו מודיעים לכם בזאת על ביטולו של ההסכם" (נספח ו' לכתב התביעה).
בתגובה למכתב השיב בא כוח המבקשות עו"ד קנפו במייל מיום 27.12.2021 ובו דחה את הודעת הביטול כדלקמן: "מבדיקה שקיימנו עולה כי הסכם התמ"א עם הדיירים עדין בתוקף והפרויקט מתקיים, לרבות שיווק דירות חדשות בפרויקט. לאור האמור מרשתינו ימתינו לקבלת היתר לפרויקט" (נספח ז' לכתב התביעה).
בתשובה לכך השיב בשם המשיבה עו"ד בר סלע במכתב מיום 4.1.2022 כי ההסכם בוטל כדין ולמעשה מעולם לא נכנס לתוקף. על פי המכתב, בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים, הזכות לביטול הסכם המכר בהעדר התקיימות תנאים מתלים לא הייתה מותנית בסייגים או תנאים כלשהם, לרבות בחינת היתכנות הפרויקט. במכתב נדרשו המבקשות לחתום על טפסי ותצהירי ביטול עסקה מתאימים ולהודיע בתוך 5 ימי עסקים ממועד משלוח המכתב כי בכוונתם לתאם מועד לחתימה, אחרת הדבר ייחשב כהפרה יסודית ובוטה של ההסכם. בסיפא למכתב הוזהרו המבקשות כי ככל שלא יפעלו כאמור, המשיבה תיאלץ לפעול נגדן ותשקול בין היתר הגשת תביעה משפטית (נספח ח' לכתב התביעה).
ביום 16.1.2022 הגיבה בשם המבקשות עו"ד מאיה עזריאל לאוב במכתב בו דחתה בין היתר את ההודעה החד צדדית של המשיבה על ביטול ההסכם, אשר לטענתן ניתנה שלא כדין, בחוסר תום לב קיצוני ותוך הפרת ההסכם בין הצדדים. במסגרת המכתב טענו המבקשות כי חוסר תום הלב הקיצוני בביטול ההסכם עמן מתבטא בין היתר בכך שהסכם התמ"א עדיין בתוקף, כי המשיבה ממשיכה עדיין לשווק דירות חדשות בפרויקט וכי מבירור שערכו עם הגורמים הרלוונטיים, התנאים לקבלת היתר התקיימו והוא תלוי אך ורק בתשלומים שהמשיבה נדרשת לשלם. לטענתן, המשיבה פעלה משיקולים פסולים ובכלל זה "ממניעים כלכליים ולאור עליית מחירי הדירות בתקופה שחלפה ממועד החתימה על ההסכם ועד היום". הן טענו כי הסתמכו על המצגים שניתנו על ידי נציגי המשיבה לפיהם הוצאת ההיתר קרובה ובטוחה ולכן השקיעו את מלוא משאביהן וכספן לצורך רכישת הדירה וויתרו על נכסים אחרים באזור (נספח ט' לכתב התביעה).
בסיפא למכתב (סעיפים 7 ו-8) נכתב כדלקמן: "לאור האמור לעיל, מרשותיי מתנגדות לביטול ההסכם/ו/או לשימוש בייפוי הכוח שניתן למרשתך במסגרת הסכם המכר ולמען הסר ספק מרשתך מנועה מלפנות לרשות המיסים ו/או מלבצע כל דיספוזיציה או העברת זכויות ביחס לדירה נושא מכתב זה, וכל פעולה בניגוד לאמור תהיה חסרת תוקף ותהווה הפרה יסודית של ההסכם.
ככל שמרשתך תבחר להגיש תביעת סרק נגד מרשותיי, הנך מתבקש לצרף מכתבי זה לכל הליך כאמור, כאשר יובהר כי מרשותיי תעמוד על מלוא זכויותיה (הטעות במקור) מרשתך תחויב בגין מלוא ההוצאות והנזקים שייגרמו להן עקב כך. יובהר כי מרשותיי שומרות על זכותן לנקוט בהליכים משפטיים כנגד מרשתך לשמירה על מלא זכויותיהן ככל שתידרשנה לכך".
מאז אותו מכתב לא נוהלה התכתבות נוספת.
לטענת המבקשות, ביום 6.3.2023 החזירה המשיבה למבקשות בהעברה כספית חד צדדית את הכספים ששילמו וזאת מבלי שניתנה להן הודעה מוקדמת. בנוסף, ביקשה המשיבה לחתום על מסמכי ביטול העסקה המיועדים לרשות המיסים, אולם המבקשות סירבו לעשות כן.
כתב התביעה הוגש ביום 8.5.2023. המבקשות עתרו בבקשה למתן צו מניעה זמני ביום 21.5.2023. בהחלטתי שניתנה באותו יום קבעתי כדלקמן: "לא מצאתי כי יש מקום ליתן צו במעמד צד אחד. מעובדות הבקשה עולה כי ההסכם בין הצדדים בוטל עוד ביום 1.12.2021. למעט התכתבות שהסתיימה אף היא בינואר 2022 המבקשות לא עשו דבר. זאת ועוד, גם סכום הכסף הושב עוד ביום 6.3.2023 לפני כחודשיים וחצי מבלי שהמבקשות נקטו בהליך משפטי כלשהו. לאור האמור יש מקום לקבל את תגובת המשיבים. זו תוגש בתוך 10 ימים ממועד המסירה".
טענות הצדדים בתמצית
המבקשות טענו כי המשיבים הציגו להן מצגים בגינם הן נקשרו בהסכם המכר עם המשיבה. בין היתר, הציגה המשיבה שיש לה יכולת כלכלית להעמדת הון עצמי לפרויקט וביצועו, כי התחייבה לעשות את כל הדרוש על ידי הרשויות המוסמכות לצורך קבלת ההיתר וכי היא עומדת לקבל את ההיתר בקרוב ורק עניינים טכניים מעכבים את קבלתו. בעקבות כך, המבקשות קנו את הדירה הספציפית שהנה בת 3 חדרים בשטח של 68 מ"ר המצויה בקומה 6 בבניין ופונה לכיוון מזרח. הן טענו כי במועד מתן הודעת הביטול, המשיבה הייתה זכאית לקבלת היתר בכפוף לתשלום אגרה ועניינים טכניים כגון אישור מכבי אש ופיקוד העורף. בפועל, אישורים אלה התקבלו בסמוך, ההיתר ניתן והבנייה נמשכה כמתוכנן. לטענתן, הן נפלו קורבן למעשה מרמה והונאה על ידי המשיבים אשר נהגו כלפיהן בחוסר תום לב במשא ומתן לקראת כריתתו של ההסכם ובחוסר תום לב לאחר שזה נחתם. משלוח הודעת הביטול היה אמתלה לדרישת כספים נוספת מהמבקשות בסך של 550,000 ₪. למבקשות נגרם נזק כלכלי עצום. אין כיום למבקשות כל סיכוי לרכוש את אותה הדירה או דומה לה באותו אזור. הן טענו כי המשיבה נקטה בתכסיסנות ובשיטת מרמה זהה גם לגבי רוכשים נוספים אשר חלקם נאלצו בזעם רב להוסיף כספים למחיר הדירה שרכשו וחלקם נאלצו בצער רב לוותר מפאת חיסרון כיס. כעת, מנסה המשיבה ליהנות מפעולתה ולמכור את הדירה של המבקשות במחיר גבוה יותר. המבקשות טענו כי לאור האמור לעיל, יש להן עילת תביעה טובה. עוד טענו כי מאזן הנוחות נוטה לטובתן וכי למשיבים לא ייגרם נזק ממתן הצו כאשר מנגד אי מתן צו יסב להן נזק בלתי הפיך אם הדירה תימכר לאחרים, כך שלא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו.
המשיבים דחו בתגובתם את טענות המבקשות אשר לטענתם הסתירו מבית המשפט את העובדות הנכונות. לטענתם, הסכם המכר בוטל בהתאם לזכותה המוקנית בדין של המשיבה ובהתאם להסכם. הם טענו כי אין זה נכון שבמועד הודעת הביטול המשיבה הייתה זכאית לקבלת היתר בכפוף לתשלומים לרשות ולתשלום אגרות. לדבריהם, טענות המבקשות בדבר מעשה מרמה, הונאה ושאר רפש המוטל בעלמא לעברה של המשיבה, מופרכות וחסרות כל שחר. לדבריהם, היתר הבנייה התקבל בסופו של דבר ביום 17.8.2022, כמעט 10 חודשים לאחר מועד הודעת הביטול וכ-20 חודשים לאחר חתימת הסכם המכר. משך 10 חודשים אלו נאבקה המשיבה לקבל את היתר הבנייה במסע ארוך שהסב לה נזקים כבדים. מכאן, שבניגוד לטענת המבקשות, היתר הבנייה לא היה "כפוף לתשלום אגרה" אלא שחשבון אגרות הבנייה הונפק רק 7 חודשים מאוחר יותר במהלך יוני 2022 ורק לאחר שרשויות התכנון העלו דרישות תכנוניות חדשות לבקרים. הם הוסיפו כי גם לאחר תשלום האגרות, לקח עוד חודשיים של טרטורים ודרישות מהרשויות עד שהתקבל ההיתר המיוחל. מכאן, שלא היה ביכולתה של המשיבה להשפיע על קבלת ההיתר מעבר לפעולות שביצעה, היא פעלה בתום לב מוחלט והסכם המכר הפך בטל כדין משחלפה התקופה לקיומו של התנאי המתלה.
המשיבים הפנו להסכם פשרה שניתן לו תוקף פסק דין בת.א. 5280-01-22. מדובר בתביעה אותה הגישה המשיבה נגד רוכשת אחרת של דירה בפרויקט שיוצגה על ידי עו"ד מאיה עזריאל שכתבה את המכתב בעניינן של המבקשות מיום 16.1.2022 ועורכת דין נוספת (נספח 5 לתגובת המשיבים). בהסכם הפשרה הסכימו עורכות הדין לרשום מפורשות כי המשיבה, שהייתה התובעת באותו תיק, פעלה בפרשה ובייחוד בכל הקשור להוצאתו של היתר הבנייה בפרויקט, בתום לב מוחלט. לדבריהם, המבקשות מפרות הפרה יסודית את התחייבותן כלפי המשיבה במסגרת מנגנון ביטול העסקה שנקבע בנספח ד' להסכם, בכך שהן סירבו ועדיין מסרבות לחתום על טפסי הביטול והתצהירים הדרושים לצורך דיווח על ביטול העסקה לגורמים שונים לרבות לרשות המיסים.
המשיבים טענו כי סיכויי ההצלחה של התביעה הינם אפסיים באופן המאפשר את דחיית הבקשה מיידית וכי העלאת הטענות בשיהוי כה גדול ורב של יותר משנה וחצי לאור מועד הודעת הביטול, היא לבדה מחייבת את דחיית הבקשה על הסף.
המשיבים הוסיפו וטענו כי ביטול הסכם המכר נעשה בלית ברירה לא רק מול המבקשות אלא מול 5 רוכשי דירות, עקב תנאי קשיח ובלתי מתפשר שהוכתב למשיבה על ידי הבנק המלווה של הפרויקט, כי כניסתו לתוקף של הליווי הפיננסי מותנית בהצגת רווח פרוייקטלי של 15%. בנוסף, בהינתן שעקב גל ההתייקרויות העולמי, עלויות ביצוע הפרויקט עלו במהלך שנת 2021 בכ-25%, חזר בו הקבלן המבצע מהצעתו ודרש מחיר גבוה בהרבה. כך, נכנסה המשיבה למצב לפיו מכרה כבר 16 דירות במחירים לא רלוונטיים שהפכו למחירי הפסד ולא אפשרו את ביצוע הפרויקט ולא יכולה הייתה לעמוד בתנאי הליווי הפיננסי. הדרך היחידה שנותרה למשיבה על מנת לקיים את הפרויקט הייתה ביטול הסכמי המכר ומכירת הדירות במחיר גבוה יותר. בנסיבות אלה, נאלצה המשיבה לנהל משא ומתן מחודש עם קבלני ביצוע שונים והמחיר שנסגר בסופו של דבר עם קבלן ביצוע אחר היה גבוה ב-25% מהערכת דוח האפס הראשונית של הבנק המלווה.
המשיבים הדגישו כי עשו כל שביכולתם על מנת לקדם את הפרויקט ולהשיג את היתר הבנייה במועדים בו העריכו בזמן אמת כי יינתן, כך שלא ניתן לומר כי פעלו בחוסר תום לב או רימו במהלך המשא ומתן שנוהל לכריתת ההסכם. הם הפנו לתכתובת בין המשיב 3 למהנדסת העיר רמת גן, נציב תלונות הציבור בעירייה וראש העירייה עצמו בה לטענתם, המשיב 3 מתחנן לקדם את הנפקת היתר הבנייה.
אשר למאזן הנוחות, טענו המשיבים כי כאמור, הודעת הביטול שנשלחה אך שיקפה מצב משפטי קיים, הייתה דקלרטיבית גרידא על עובדת בטלותו ויש לראות בהסכם כאילו לא נחתם מעולם. מעבר לכך, טענו כי אם יינתן צו זמני, ייגרם למשיבה נזק כבד ארוך ומתמשך, שכן על פי סעיף 16 להסכם הליווי, הוצאת צו למניעת דיספוזיציה כבקשת המבקשות, יהווה הפרה יסודית וקשה של המשיבה את הסכם הליווי הפיננסי ועלולה להביא לעצירה מיידית של הסכם הליווי וביטולו של פרויקט הבנייה כולו, מה שיסב נזק של עשרות מיליוני שקלים לכל בעלי הדירות וכמובן למשיבה. זאת ועוד, לטענת המשיבים, ככל שיינתן הצו המבוקש, המשיבה תמצא עצמה "שבויה" של הסכם בטל וכתוצאה מכך, הבנק המלווה יראה בכך "הסתבכות משפטית" ויקטין את הדירה נושא הצו ממסת הנכסים בפרויקט מה שיקשה על המשיבה בהיות הדירה מהווה 5% ממסת הנכסים הכוללת (21 דירות). הצו ימנע גם ביצוע של תוספות ושינויים בדירה תוך כדי בנייה ויותיר אותה נטושה עד קבלת פסק דין חלוט, מה שיפגע קשות בערכה. המשיבים הוסיפו כי הם מכחישים את טענות המבקשות ביחס למצגים שהוצגו להן טרם חתימת חוזה המכר בשלב המשא ומתן. בנוסף, טענו כי אין משמעות למועד השבת הכספים לידי המבקשות, שכן לא הייתה עליהם חובה להשיב כספים אלו מקום בו המבקשות סירבו לחתום על המסמכים הנדרשים לבנק המלווה ורשות המיסים. לטענתם, המשיבה עשתה חסד עם המבקשות כשהשיבה להן את הסכום ששילמו.
בתשובתן לתגובה, שבו המבקשות על טענותיהן והוסיפו ביחס לנימוקי המשיבה לביטול החוזה, כי נפסק לא אחת שכדאיות כלכלית אינה סיבה מספקת לביטול עסקה. לדבריהן, אי קבלת ההיתר מהווה חלק בלתי נפרד ממעשה המרמה, שכן המשיבה היא זו שקבעה את המועד של שנה בחוזה והיא זו שהכתיבה את תנאי החוזה. לטענתן, המשיבה יכולה הייתה מראש לקבוע תקופה ארוכה ונוחה לקבלת ההיתר לצורך הפעלת התנאי ויכולה הייתה גם לדרוש מלכתחילה סכום גבוה יותר על הדירה. הן הוסיפו כי טענת המשיבה שהבנק המלווה מחייב שולי רווח של 15% היא טענת סרק, שכן המשיבה לא קיבלה ליווי פיננסי או הלוואה מבנק מסחרי כלשהו ולא טרחה לצרף דו"ח אפס אלא רק חלקים מדו"ח הליווי. מה גם שביטלה את החוזה עוד בטרם נטלה מימון בנקאי. הן טענו כי ביום 7.12.2021, שישה ימים לאחר הודעת הביטול, מכרה המשיבה דירה אחרת בפרויקט במחיר דומה לעסקה עם המבקשות. בנוסף, ציינו כי בסמוך לפרויקט, נבנה פרויקט נוסף שבו הוגשה בקשה להיתר מאוחר יותר מהפרויקט דנן והתקבל ההיתר קודם ומכאן ניתן ללמוד שאי קבלת ההיתר תלוי במשיבה ובפעולותיה. המבקשות ציינו כי 8 חודשים לאחר ביטול החוזה, ביקשה המשיבה למכור להן את הדירה בתוספת של 500,000 ₪ כאשר במועד זה כבר התקבל ההיתר. הן הוסיפו כי שבועיים לפני הודעת הביטול נאמר להן על ידי המשיבה כי אין בכוונתה לפעול לביטול החוזה. לטענתן, המשיבה יכולה הייתה להאריך את התקופה לצורך קבלת ההיתר והפעלת התנאי, אך בחרה לממש את אפשרות הביטול בחוסר תום לב. המבקשות טענו כי לא שקטו על השמרים ומיד כשנודע להן על הביטול, פנו לעורך דין שפנה למשיבה בעניין זה וגם כשהוחזר הכסף באופן חד צדדי, הן הודיעו למשיבה באופן מפורש שאינן מעוניינות בביטול העסקה ואינן מבינות מדוע הוחזר הכסף ועל רקע זה ברור סירובן לחתום על המסמכים לצורך ביטול העסקה ברשות המיסים.
בדיון שהתקיים ויתרו הצדדים על חקירות של המצהירים ונשמעו טענותיהם. בדיון התברר מדברי ב"כ המבקשות כי בניית הבניין טרם החלה וכי בניית הדירה של המבקשות צפויה להמשך עוד כשנתיים וחצי.
דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את טיעוני הצדדים, נחה דעתי כי יש ליתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים למכור או להעביר לאחרים את הדירה.
תקנה 95 לתקנות סדר הדין האזרחי קובעת כדלקמן:
"(א) בקשה לסעד זמני תוגש בכתב ובכפוף לפרק זה.
(ב) הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תביעה, רשאי בית המשפט לתת את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מספקות לכאורה בקיומה של עילת תביעה, בקיום התנאים למתן הסעד כאמור בפרק זה ובנחיצות הסעד הזמני לצורך הגשמת המטרה.
(ג) …
(ד) בהחלטתו אם לתת סעד זמני וכן בקביעת סוג הסעד, היקפו ותנאיו, ישקול בית המשפט, בין השאר, את השיקולים האלה: (1) הנזק שעלול להיגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שעלול להיגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק העלול להיגרם לאדם אחר או לעניין ציבורי; (2) אם אין סעד אחר שפגיעתו במשיב קלה יותר, המשיג את התכלית שלשמה נועד הסעד הזמני; (3) תום לבם של בעלי הדין, הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה ובקשת הסעד הזמני, והאם המבקש לא השתהה יתר על המידה בנסיבות העניין בהגשת כתב התביעה או בהגשת הבקשה לסעד הזמני".
לעניין השיקולים שעל בית המשפט לבחון בדונו בבקשה למתן צו מניעה זמני נקבע כי "כידוע, בבקשה כזו נבחנים שני שיקולים עיקריים: סיכויי התביעה – במסגרתו על התובע לסעד זמני להראות שלא מדובר בתביעת סרק, אלא בשאלה רצינית לדיון (ראו: תקנה 95(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות)); ומאזן הנוחות – במסגרתו על בית המשפט לבחון אם בהערכת מכלול הסיכונים והסיכויים, אי מתן הסעד הזמני עלול להסב נזק למבקש שיהיה גדול מהנזק שעשוי להיגרם למשיב אם יינתן אותו סעד זמני (ראו: תקנה 95(ד)(1) לתקנות; רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר, פ"ד נו(1) 529 (2001)). ככלל, בין שני השיקולים הללו מתקיימת "מקבילית כוחות", אך נקבע זה מכבר בפסיקה כי הבכורה תינתן לשיקולים במסגרת מאזן הנוחות" ביחס לסיכויי התביעה- אלו נבחנים כאמור בשלב זה באופן לכאורי בלבד" (ראו: דברי כב' השופטת רות רונן ברע"א 1708/23 אשמי נ' א.ר.א.ב בונוס בע"מ (פורסם במאגר משפטי), פסקאות 13-14).
וראו גם פסק דינה של כב' השופטת רונן ברע"א 40/23 Meta Platforms, Inc נ' אודאצ'י בע"מ, פסק דינו של כב' השופט גרוניס ברע"א 2826/06 שלמה אליהו אחזקות בע"מ נ' ישעיהו לנדאו אחזקות 1993 בע"מ, והחלטת כב' השופט מינץ ברע"א 1215/23 מימוני גרינר נ' בול מסחר והשקעות בע"מ.
כך נקבע כי אין מקום להכריע בשאלות העובדתיות השנויות במחלוקת בשלב ראשוני זה של ההליכים. "הלכה היא, כי התובע, בבקשו את סעד הביניים, אינו מחוייב לשכנע את השופט, כי אמנם צדק בתביעתו העיקרית במידה כזו שאין מקום לספק כי יצליח בתביעתו אלא רק להוכיח כי יש לו סיכוי להצליח בה" (ראו דברי כב' השופט ריבלין ברע"א 970/02 תמר ריבר נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ (פורסם במאגר משפטי)).
ראיות מספקות לכאורה בקיומה של עילת תביעה
אשר לסיכויי התביעה וראיות מספקות לכאורה לעילת התביעה, במקרה דנן, המבקשות מעלות טענות רציניות המצריכות בירור בשלב ראיות. אין מחלוקת שהסכם המכר נחתם, כי המשיבה ביקשה לבטלו וכי המבקשות התנגדו בכל תוקף לביטולו. הטענות שהועלו בדבר מניעיה של המשיבה לביטולו של ההסכם הועלו בסמוך לאחר הודעת הביטול במכתבה של עו"ד מאיה עזריאל מיום 16.1.2022. מכתב זה לא זכה למענה מצדה של המשיבה. בנסיבות אלה, שתיקתה של המשיבה שהואשמה על ידי המבקשות בהתנהלות בחוסר תום לב, פעולה משיקולים פסולים, התעשרות שלא כדין וכיו"ב ובחירתה להסתמך בזמן אמת על ההוראות הפורמליות של ההסכם בלבד, פועלת לחובתה.
עוד אציין כי מתגובת המשיבים עולה כי יש רגליים לטענת המבקשות כי הביטול נעשה על ידי המשיבה במטרה למכור את הדירה במחיר גבוה יותר מזה שנקבע בהסכם. מהתגובה עולה כי מלבד ההסכם עם המבקשות, בוטלו בנסיבות דומות הסכמים עם רוכשים נוספים. בעוד המבקשות טוענות כי אותם שיקולים כלכליים היו פסולים ונועדו ליצור למשיבה רווחים גבוהים יותר בחוסר תום לב ובכך לקפח אותן, טוענים המשיבים כי מדובר בשיקולים ואילוצים לגיטימיים שבגינם לא ניתן היה להוציא את הפרויקט לפועל. המבקשות טוענות כי טענת המשיבה לביטול עסקה בשל אי כדאיות כלכלית אינה טעם המצדיק את ביטולו של ההסכם. המשיבים מודים למעשה כי עקב הנסיבות שהשתנו מכירת הדירות הייתה במחירי הפסד כך שהדרך היחידה שנותרה למשיבה הייתה ביטול הסכמי המכר ומכירת הדירות במחיר גבוה יותר. על רקע זה מובנת טענת המבקשות כי המשיבה יכולה הייתה מראש לקבוע תקופה ארוכה ונוחה לקבלת ההיתר לצורך הפעלת התנאי ולדרוש מלכתחילה סכום גבוה יותר על הדירה. כאמור לעיל, בשלב זה של הדיון אין מקום לקבוע מסמרות בדבר סיכויי טענותיהן של המבקשות ונחוץ לפיכך לקיים שלב ראיות בתיק. במסגרת זו יתבררו גם טענות ההגנה של המשיבים בכל הקשור לאילוצים וללגיטימיות שהייתה בהתנהלותם. במיוחד הדברים אמורים, עת שני הצדדים ויתרו על חקירות נגדיות של המצהירים מטעמם.
לאור האמור, נחה דעתי כי הוצגו ראיות מספקות להוכחת עילת התביעה.
מאזן הנוחות
במקרה דנן, אין ספק שאם לא יינתן הצו, עלולה המשיבה למכור את הדירה הספציפית של המבקשות, כפי שהודיעה שבכוונתה לעשות, כך שייגרם להן נזק בלתי הפיך בכך שלא יוכלו לקבלה לרשותן. במצב עניינים זה, הדיון בתביעה לסעד ההצהרתי ואכיפת ההסכם יהפוך לאקדמי בלבד.
המבקשות גם טוענות במפורש כי אין באפשרותן כיום לשלם את המחיר הגבוה החדש אותו מבקשת המשיבה לקבל כתנאי לרכישת הדירה.
מנגד, המשיבים טוענים לנזק תוך שהם קושרים זאת להסכם הליווי הפיננסי ולנזק אפשרי לבעלי דירות אחרות. המשיבה טענה לנזק אפשרי של עשרות מיליונים בשל אפשרות לביטולו של כל הפרויקט ובאותה נשימה טענה כי בשל גריעתה של הדירה ממסת הנכסים שלה הדבר עלול (לכל היותר) להקשות עליה מול הבנק המלווה. הטענות לנזק עצום למשיבה כמו גם לבעלי הדירות האחרים נטענו לקונית ועל דרך הסתם.
אף שלכאורה יש במתן צו מניעה כדי לגרום לנזק למשיבה שתהיה מוגבלת בפעולותיה בכל הקשור לדירה שהיא חלק מהפרויקט, אין מקום להעדיף את טענותיה בעניין זה. התנגדות המבקשות לביטול ההסכם הייתה ידועה למשיבה מזה זמן רב. לפיכך, היה עליה להתחשב בטענות שהעלו המבקשות כלפיה ואשר עליהן לא ויתרו לאורך כל התקופה. על המשיבה היה להביא זאת לידי ביטוי הן כלפי הגורם המלווה פיננסית והן כלפי הרוכשים ולכלכל את צעדיה בהתאם. במיוחד הדברים אמורים לאור חוסר המעש המתמשך של המשיבה, אשר חרף האמור במכתב מיום 4.1.2022 לא עשתה דבר משך תקופה ארוכה וישבה בחיבוק ידיים, כפי שיפורט בהמשך.
מכל מקום, את הנזק שעלול להיגרם למשיבה ניתן יהיה לאיין על ידי קביעת ערובות מתאימות.
שיהוי
אכן, כפי שטוענים המשיבים, בהתנהלות המבקשות היה שיהוי. למעשה, מאז המכתב האחרון מיום 16.1.2022, לא עשו דבר. מנגד, לא ניתן להתעלם מהשיהוי הרב וחוסר המעש המתמשך של המשיבה.
כאמור, במכתב ב"כ המשיבה מיום 4.1.2022 נדרשו המבקשות לחתום על טפסי ותצהירי ביטול עסקה מתאימים ולהודיע בתוך 5 ימי עסקים ממועד משלוח המכתב כי בכוונתם לתאם מועד לחתימה, אחרת הדבר ייחשב כהפרה יסודית ובוטה של ההסכם. בסיפא למכתב הוזהרו המבקשות כי ככל שלא יפעלו כאמור, המשיבה תיאלץ לפעול נגדן ותשקול בין היתר הגשת תביעה משפטית (נספח ח' לכתב התביעה).
לא זו בלבד שהמבקשות לא פעלו כאמור במכתבו של ב"כ המשיבה, אלא שהן פנו באמצעות עורכת דין מטעמן במכתב תקיף בו הואשמה המשיבה בהתנהלות בחוסר תום לב. במכתבה הבהירה עורכת הדין כי ככל שהמשיבה תבחר להגיש תביעה נגד המבקשות, יש לצרף את מכתבה לכל הליך כאמור, תוך הבהרה שהמבקשות יעמדו על זכויותיהן (נספח ט לכתב התביעה). כאמור, המשיבה לא הגיבה למכתב זה. המשיבה גם לא נקטה הליך משפטי כלשהו מאז במטרה לחייב את המבקשות לחתום על מסמכי ביטול העסקה ברשות המיסים. כפי שמתברר מהסכם הפשרה אליו הפנתה המשיבה בתגובתה (ת"א 5280-01-22), היא מצאה לנכון לנקוט הליך משפטי בינואר 2022 נגד רוכשת אחרת, אך נמנעה מנקיטת הליך דומה נגד המבקשות. התשלום הוחזר למבקשות רק במרץ 2023. בנסיבות אלה, ניתן היה לכאורה להניח כי המשיבה אולי חזרה בה מכוונתה זו. גם אם המשיבה לא חזרה בה מכוונתה, יש בהתנהלותה משום אמירה שהזמן אינו דוחק. אם המשיבה המתינה תקופה כה ארוכה, נכון שתמתין את פרק הזמן הנוסף הנדרש לצורך בירורה של התביעה.
תום הלב
כל אחד מהצדדים טען כלפי רעהו להתנהלות בחוסר תום לב. בענייננו המבקשות רכשו דירה ולאחר שהמשיבה הודיעה כי ההסכם שכרתו עמה בוטל לא השלימו עם כך. דבר זה הוביל לנקיטת הליך משפטי זה. כאמור המצהירים מטעם שני הצדדים לא נחקרו. לפיכך לא מצאתי לקבוע כי התנהלות המבקשות לקתה בחוסר תום לב באופן המצדיק את דחיית הבקשה.
הסכם הפשרה בתיק האחר
בשלב זה, אין מקום להסיק מסקנה לחובת המבקשות מהסכם הפשרה לו ניתן תוקף פסק דין בת.א. 5280-01-22. מדובר בהסכם פשרה אשר המבקשות כאן אינן צד לו. ההצהרה במסגרת הסכם הפשרה ניתנה על ידי הנתבעת באותו הליך על רקע הסכמת הצדדים שם כי הודעת הביטול של המשיבה את הסכם המכר תבוטל והסכם המכר כפוף לתיקונו יעמוד בתקפו. לפיכך, אין לגזור ממנו כל מסקנה מחייבת לתיק כאן. ככל שהמשיבה סבורה כי בהצהרה כאמור יש משום תמיכה בטענותיה, הנושא ייבחן במסגרת שלב הראיות.
סוף דבר
לאור כל האמור, נחה דעתי כי יש ליתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים למכור או להעביר לאחרים את הדירה. הצו יעמוד בתוקפו עד להכרעה בתביעה שהוגשה או עד החלטה אחרת.
בהתחשב בטענות המשיבה לנזק ובהתחשב בין היתר בסכום ששולם על החשבון על ידי המבקשות והוחזר להן, אני קובע כי המבקשות יפקידו התחייבות עצמית לכל נזק ללא הגבלה בסכום, ערבות צד ג' על ידי מי שאינו תאגיד לפי תנאי המזכירות בסך של 400,000 ₪ ופיקדון במזומן בסך של 200,000 ₪ או ערבות בנקאית אוטונומית באותו סכום שאינה מוגבלת בזמן וצמודה למדד המחירים לצרכן.
אף שניתן הסעד המבוקש איני מוצא לנכון לפסוק כבר בשלב זה הוצאות לטובת המבקשות. נכון שעניין זה ייבחן בסוף ההליך ובהתאם לתוצאות.
האמור יבוצע בתוך 14 ימים. ימי הפגרה יבואו במניין הימים. לא יבוצע האמור לעיל, צו המניעה יבוטל.
המזכירות תשלח החלטתי לצדדים.
ניתנה היום, ג' אב תשפ"ג, 21 יולי 2023, בהעדר הצדדים.
