בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
לפני כבוד השופט עדי הדר
התובע:
נחום הורביץ
נגר
הנתבעים:
1. "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ
2. יהושע רק
פסק דין
לפני ביהמ"ש תביעה של שוכר נגד משכיר להחזר השקעה ורווח שנמנע.
כתב התביעה
1. התובע הגיש ביום 25.2.19 כתב תביעה בו ביקש לחייב הנתבעים לשלם לו החזר השקעה
ורווח שנמנע ממנו בגין נכס ששכר מהנתבעת בסך של 668,958 ₪.
כתב ההגנה
2. הנתבעים, הגישו, לאחר שביקשו וקיבלו ארכה, כתב הגנה ביום 2.5.19.
הדיון הראשון
3. ביום 24.9.19 התקיים הדיון הראשון. ביהמ"ש הפנה שאלות לתובע ולנתבע והחל במינוי
מומחה מטעמו.
הגשת כתב תביעה מתוקן
4. ביהמ"ש התיר ביום 27.1.20 לתובע לתקן כתב התביעה תוך חיובו בהוצאות. התובע הגיש
ביום 5.2.20 כתב תביעה מתוקן בו הוספה הטענה שהנתבע ערב להתחייבויות הנתבעת על
פי הסכם השכירות.
הגשת כתב הגנה מתוקן
5. הנתבעים הגישו ביום 5.3.20 כתב הגנה מתוקן.
1 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש לשמאות והגשת חוו"ד
6. ביהמ"ש מינה ביום 22.4.20 את המהנדס גיל וינלס כמומחה מטעמו לאחר שהבטיח תשלום
שכרו. המומחה הגיש חוות דעתו ביום 15.7.20.
הגשת ראיות
7. ביהמ"ש נתן ביום 9.8.20 צו להגשת ראיות. התובע הגיש ראיותיו ביום 15.9.20. הנתבעים
הגישו ראיותיהם לאחר שביקשו וקיבלו מספר ארכות, ביום 22.11.20. ביום 6.12.20 הגישו
תצהיר נוסף.
הדיון השני
8. ביום 6.12.20 התקיים הדיון השני. ביהמ"ש קבע מועד לשמיעת הראיות, קבע סדר חקירות
וקצב זמני חקירה.
הדיון השלישי
9. ביום 14.1.21 התקיים הדיון השלישי. נחקר המומחה מטעם ביהמ"ש. מטעם התובע נחקרו
התובע, עוייד מיכל זגה, מר ישי בבי, מר נריה כהן ומטעם הנתבעים, מר דוד רק והנתבע.
מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש לאדריכלות והגשת חוו"ד
10. ביום 17.6.21 ביהמ"ש מינה האדריכל חיים בן ארי כמומחה מטעמו לאדריכלות לאחר
שהבטיח תשלום שכרו. המומחה הגיש חוות דעתו ביום 12.9.21.
בקשת התובע לשוב לשלב הגשת הראיות
11. התובע הגיש ביום 7.10.21 בקשה להשלמת חקירה נוספת של הנתבעים עקב מידע שלטענתו
נודע לו עקב הגשת חוות הדעת. ביהמ"ש עמד על הקושי בעיתוי הגשת הבקשה, והורה לו
להודיע אם עומד על הבקשה.
הגשת סיכומים
12. מכיוון שהתובע לא עמד על הבקשה לשוב ולחקור הנתבעים, ביום 14.10.21 ביהמ"יש נתן
צו להגשת סיכומים. התובע הגיש סיכומיו ביום 1.11.21, הנתבעים ביום 24.11.21 והתובע
הגיש סיכומי תשובה ביום 5.12.21.
2 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
הצדדים העלו הסכמות לעניין שוכר המשנה, אך אישר כי אלה אינן מפורשותיי. עוד טען
שמר דוד רק, אחיו של הנתבע (להלן: יידודי) הזכיר הסכמות אלה יבמרומז"י בשיחה מיום
10.10.16 שתמלילה הוגש.
45. ביום 10.10.16 מתקיימת שיחה בין התובע ובין דוד בה התובע מיידע את דוד שלא ניתן
לקבל רישיון עסק שכן העירייה דורשת לסלק חוב בגין השבחה וכי מחובת המשכיר לסלק
החוב. דוד דוחה הטענה ומבחין בין חיוב עקב השבחת הנכס ובין חיוב עקב הפעלת מסעדה.
דוד טוען שמדובר בדרישה לצורך הפעלת המסעדה ולכן על התובע לשאת בתשלום. התובע
הקליט השיחה והגיש את תמלילה כנספח יייד.
46. הנתבעים שבים ודורשים בכתב ביום 7.11.16 מהתובע להסדיר מעמד שוכר המשנה. מאותו
מועד, לכאורה אין תכתובת בין הצדדים שכן לא הוצגו ראיות בעניין זה. התובע טען בסעיף
42 לסיכומיו כי לא קיבל מכתב מהנתבעים מיום 7.11.16, והפנה לחוות דעת של מומחה
למחשבים שבדק לכאורה כתובות הדואר המקוון של התובע בעניין זה.
47. בסעיף 31 לתצהירו, התובע טוען שהוא ושוכר המשנה פנו בחודש פברואר אל הנתבע
ביידרישה נחרצתי להסדיר תשלום דמי ההשבחה "המוטל עליויי. הפניה לא הוצגה, ככל
שהייתה בכתב.
48. התובע טוען שרק בחודש מרץ 2017 קיבל לראשונה פניה נוספת מהנתבעים, הוא נספח טייו,
עם דרישה נוספת להסדרת מעמד שוכר המשנה, אך עם טענה חדשה לעניין חריגה מהוראות
הסכם השכירות לגבי בישול ושולחנות ללקוחות וכן דרישה חדשה לפיה ככל שהשוכר גובה
משוכר המשנה שכר דירה גבוה משכר הדירה שהוא משלם לנתבעת, עליו לשלם ההפרש
לנתבעת.
49. התובע ענה למכתב זה ביום 19.4.17 באמצעות בא כוח (נספח י"ז) ובו דחה בסעיף 5
הדרישה לשינוי תנאי ההסכם וכן טען כי רק לאחר החתימה על ההסכם נודע לו שהנתבעים
ידעו כי יש צורך לשלם היטל השבחה בסך של 120,000 ₪ לצורך קבלת רישיון שכן על פי
התכנית החלה, ייעוד הבניין הוא לתעשייה. התובע דרש מהנתבעים לשלם החוב לעירייה.
50. ביום 7.5.17 בא כוח שוכר המשנה פנה בכתב אל התובע והנתבע (נספח לייה) ודרש מהם
לשלם החוב לעירייה בגין היטל השבחה וזאת עקב סירוב העירייה להוציא רישיון עסק ללא
סילוק החוב.
11 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
51. הנתבעת הודיעה ביום 11.5.17 במענה למכתבו של התובע מיום 19.4.17 על ביטול ההסכם
עקב עילות שונות כגון השכרת משנה ואף השכרת משנה נוספת, שימוש בניגוד למוסכם,
ואי תשלום שכר דירה בזמן לחודשים אפריל ומאי.
52. התובע ענה לשוכר המשנה ביום 21.5.17 במכתב בו טען שהעניין נמצא באחריות הנתבע.
53. ביום 28.5.17 שוכר המשנה שוב פונה בכתב אל התובע והנתבע (נספח לייה) ומעדכן שנמסר
לו ע"י העירייה כי יוגש נגדו כתב אישום אם הסוגיה לא תוסדר ולכן הוא מזהיר אותם
שאם היטל ההשבחה לא ישולם, הוא יעזוב המושכר ויתבע אותם בגין נזקיו. התובע ענה
לו ביום 4.6.17 בכתב וטען שהסוגיה הובהרה לשוכר המשנה לפני חתימתו על הסכם
השכירות ולכן אין להטיל עליו אחריות. כמו כן, שב והטיל האחריות על הנתבעת.
54. הנתבעת הגישה ביום 26.6.17 כתב תביעה לפינוי המושכר.
55. כאמור לעיל, ביום 16.7.17 מתקיימת השיחה בין הנתבע ובין התובע בה הנתבע מציע לתובע
לקבל מפתח המושכר עקב כך ששוכר המשנה פינה המושכר והתובע מסרב.
56. כבר בדיון הראשון בתובענה, ביום 24.9.19, התובע נדרש להסביר מדוע לא עמד על זכותו
להחזיק בנכס ולא היה לו מענה מניח הדעת (זאת, לאחר שביהמ"ש דחה התנגדות בא כוחו
להפנות לתובע שאלות ע"י ביהמ"ש במסגרת קדם המשפט):
"כשבית המשפט שואל אותי האם לאחר שהובא לידיעתי ששוכר המשנה עזב את הנכס פניתי
למשכירה באמצעות מנהלה וביקשתי לממש את זכותי על פי החוזה ולהמשיך להחזיק בעצמי או
על ידי אחר את הנכס אני משיב שהשאלה מיותרת כי תביעת הפינוי היתה גם נגדי ונגד שוכר
המשנה. ביקשתי להישאר בנכס לפני התביעה. כשבית המשפט שואל אותי האם ניתן פסייד
לפינוי נגדי אני אומר שלא. הנתבע תפס חזקה בנכס כלומר אחרי ששוכר המשנה עזב הוא החליף
מנעול ותפס חזקה. הוא העמיד אותי במצב בלתי אפשרי, לא היתה אפשרות לאחר הפינוי של
שוכר המשנה להמשיך לשלם שכירות מבלי שהיתה לי הכנסה וגם לא יכולתי להשכיר את המקום
עקב תביעת הפינוי. כשבית המשפט שב ושואל האם עולה אם כך שלא ביקשתי לממש את זכותי
לשוב ולהחזיק בנכס אני אומר שבגלל תביעת הפינוי לא יכולתי להמשיך להחזיק בנכס".
57. כאמור לעיל, התשובה לפיה התובע לא עמד על זכותו ייבגלל תביעת הפינויי מעלה קושי
שכן מצופה היה שהתובע יגיש כתב הגנה ויביא טענותיו לעניין תביעת הפינוי בהליך הפינוי.
התובע לא היה מעוניין בזמן אמת להמשיך להחזיק במקרקעין
12 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
58. גם אם לצורך הדיון, ביהמ"ש יניח שהתובע הופתע כביכול מפינוי המושכר ע"י שוכר
המשנה והחלפת המנעולים, מצופה היה שהתובע, שהוא עוייד, יגיש מיד תביעה לפי סעיף
19 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1969 הקובע כלהלן :
יימי שמוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא כאמור בסעיף 18(ב) חייב להחזירם למחזיק; אולם אין
בהוראה זו כדי לגרוע מסמכות בית-המשפט לדון בזכויות שני הצדדים בעת ובעונה אחת, ורשאי
בית המשפט להסדיר את ההחזקה, ככל שייראה לו צודק ובתנאים שימצא לנכון, עד להכרעה
בזכויותיהם."
59. הנתבע נשאל האם התובע עמד על זכותו להמשיך להחזיק בנכס ועל כך ענה:
"כשבית המשפט שואל אותי האם היתה מניעה מבחינתי אם התובע היה פונה אלי לאחר
שתפסתי חזקה ומבקש להמשיך לשכור הנכס אני אומר שהוא לא פנה אלי שרוצה להמשיך, לפי
מה שהצטייר הוא היה "מתי לברוח, השוכר שלו רצה לברוח משם. זה שאנו כאן זה נסיון להוציא
ממני כספים."
60. בסעיף 8 לסיכומיו התובע טען שישוכר המשנה נתפנה" והיה לו קושי למצוא שוכר אחר.
בסיכומי התשובה התובע טען ששוכר המשנה עזב הנכס כתוצאה מהגשת תביעת הפינוי ואי
תשלום היטל ההשבחה. אולם, טענה זו אינה מתיישבת עם מכתב שוכר המשנה מחודש
מאי 2017 שהוזכר קודם לכן, בו הוא מזהיר כי עקב הגשה צפויה של כתב אישום נגדו, הוא
עומד לעזוב הנכס ואינו מזכיר את תביעת הפינוי.
61. התובע טען כי חלפו 3 חודשים ממועד הגשת תביעת הפינוי עד מועד הדיון בתביעה ביום
.26.9.17
62. התובע מתרץ את העובדה שלא התגונן מפני הפינוי בסעיף 8 לסיכומיו כך:
"בנסיבות אלה קיים היה ספק בתוחלת ההגנה מפני תביעת הפינוי. משום כך, לא היה ביכולתו
להשיב את הנכס לחזקתו".
63. לנוכח האמור לעיל, ביהמ"ש קובע כי הסיבה העיקרית לכך שהתובע וויתר על המשך
החזקת המושכר היא סברתו שכדי לנהל מסעדה במושכר יש צורך לשלם לעירייה הסך של
מעל מאה אלף ₪ בגין שימוש חורג. לנוכח סירוב הנתבעת לשלם החיוב, הבין כי לא יהיה
בידו להשכיר הנכס שוב לצורך הפעלת מסעדה. כפי שיובהר בהמשך, התובע ידע כי החיוב
הוא בגין שימוש חורג, אך הציג מהות החיוב לפני הנתבעים באופן שונה, אך הם עמדו על
דעתם שאין מקום לחייב אותם בתשלום דמי השבחה. לכן, התובע הבין שייש ספקיי,
כדבריו, לשכנע ביהמ"ש בהליך הפינוי שיש לדחות תביעת הפינוי, והעדיף, תחת לעמוד על
13 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
אכיפת הסכם השכירות, להסכים להחזרת החזקה ומוקדם ככל האפשר, ולהתמקד בהגשת
תובענה זו על מנת לקבל פיצוי.
64. להלן דיון בטענות ההדדיות לגבי הפרת הסכם השכירות.
התובע הפר ההסכם כאשר חתם עם שוכר המשנה על הסכם ללא אישור בכתב
65. אסור היה לתובע לקבוע עובדה מוגמרת ולהחתים שוכר המשנה על הסכם שכירות ללא
אישור בכתב מראש.
66. התובע טען שפעל כפי זכותו על פי סעיף 22 (א) לחוק השכירות והשאילה התשל"א 1971
(להלן: "חוק השכירות"):
"השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים
על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם
אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי
סבירים, יהיה –
(תיקון מס' 1) תשע"ז-2017
(1)בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;
(תיקון מס' 1) תשע"ז-2017
(2)בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של
מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.
(תיקון מס' 1) תשע"ז-2017
(ב)הסכמה לפי סעיף קטן (א), לעניין שכירות במקרקעין, תיעשה מראש ובכתב."
67. לא הוצג אישור בכתב של המשכיר להסבת הזכויות. כמו כן, ספק אם לפני תיקון חוק
השכירות בחודש ספטמבר 2017, ואולי גם כיום, אסור למשכיר לאסור הסבת זכויות,
במיוחד כאשר אין מדובר בהשכרה למגורים וכאשר ביהמ"ש מתרשם שההסכם משקף
מויימ מסחרי, ללא ניצול כוחו של המשכיר, כמפורט קודם לכן. כמו כן, מצופה היה
שהתובע יצרף להסכם עם שוכר המשנה את הסכם השכירות כנספח מחייב. שוכר המשנה
העיד שלא ראה את הסכם השכירות. התובע טען ששותפו של שוכר המשנה, מר חיימוף,
הכיר את הסכם השכירות, אך הוא לא זימן אותו כעד.
68. התובע מגנה את הנתבעים בסעיף 32 לסיכומיו על כך שכל מטרתם "שיפור האנטרס
הכלכלי לטובתם". אולם, יש לזכור שמלכתחילה הסכים כי הוא ינהל העסק ורק לאחר
14 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב – יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
מכן שינה טעמו וכפה על הנתבעת השכרת משנה. מכאן שמצופה היה שהתובע יתנגד בעת
כריתת ההסכם להכללת האיסור על הסבת זכויות.
הנתבעים ניסו לשנות בדיעבד בחוסר תום לב תנאי ההסכם
69. ביהמ"ש התרשם שהנתבעת הסכימה להסבת הזכויות, ככל שתוסדר בכתב, אך ניסתה
לנצל בחוסר תום לב הבקשה להסבת הזכויות כדי לפגוע בזכויות מהותיות של התובע ע"י
דרישה לקיצור תקופת השכירות. ביהמ"ש לומד זאת מכך שהנתבעים צרפו לראיותיהם
נוסח ההתחייבות המקורי עם הדרישה לקיצור תקופת השכירות. אולם, לכתב התביעה
שהגישו בהליך הפינוי צרפו התחייבות שמתוכנה נשמטה אותה דרישה.
הנתבעים העלו טענות נוספות בעניין בישול ושולחנות ללקוחות בחוסר תום לב
70. כמו כן, מהראיות עולה שהנתבעים ייצרו טענות ודרישות חדשות בשיהוי רב יחסית. התובע
טען בסעיף 41 לסיכומיו כי יש לראות בהתנהגות הנתבעים כהסכמה להשכרת המשנה
לנוכח חלוף הזמן ממועד תחילת השכרת המשנה ועד מועד הגשת תביעת הפינוי ובשים לב
שעסקו של הנתבע צמוד למושכר והוא ביקר במושכר יימדי יום".
ית:
71. להלן גרסת הנתבע בעמוד 102 משורה 17 לשאלה מדוע היחסים עם התובע עלו על שירטון:
בגלל שלא קיבלנו. זאת אומרת בכל דבר זה היה כמו, כמו נקניק שמתחילים לפרוס
פרוסות פרוסות.
אני שואל אם את היודע לתת לנו לוח זמנים.
להגיד את הרקע זאת אומרת שנחום בא אליי ואומר צריך לעזור הוא לא מחזיק מעמד וזה
ש:
ת:
הכל.
כב' הש' הדר : רגע. על זה תרחיב פה כי אחיך לא ידע לענות בעניין הזה.
העד, מר יהושע :
לגבי מה.
ש:
ת:
ש:
איך התובע לטענתך נימק בדיוק את הסיבות שהוא רוצה להשיג במקומו שוכר משנה.
הוא אמר שזה לא מצליח לו. אשתו מתנגדת שהוא ימשיך בזה. אז אמרתי לו תעזוב.
טוב תמשיך לענות לשאלות בא כח התובע. בעניין לוחות הזמנים.
אז זה לוחות הזמנים רצינו לעזור לו. עשרה חודשים טוב מאוד. וגם השכרתי לו את
המקום בתנאי שזה לא יהיה מסעדה וזה רשום בחוזה לא.
ש:
ת:
עוד הפעם אדוני משום מה כשאתם אומרים מסעדה אז גם אתה כמו אחיך מתכוון
שההבדל הוא שולחנות בחוץ?<
ת:
אני מתכוון לא שולחנות בחוץ ורשום לא שולחנות. בחוזה יש סעיף מובן.
15 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
ש: לא. קיבלתי את התשובה. אחיך לשאלתי אישר שאתם עסק לממכר מזון ומסעדה
מבחינתו זה שולחנות בחוץ. אתה יש לך גרסה אחרת לזה?
ת:
ליי שגרסה לא רק שולחנות בחוץ אלא גם שולחנות בפנים. גם שולחנות בפנים יש סעיף".
72. כאמור לעיל, רק בשלב מאוחר יחסית, בחודש מרץ 2017, הנתבעת טענה לראשונה לחריגה
מהוראות ההסכם לעניין בישול ושולחנות. זאת, למרות שגילתה שהתובע מחק מההסכם
עם שוכר המשנה את ההגבלות לעניין בישול ושולחנות ללקוחות. באותו שלב מאוחר
יחסית, טענה לראשונה שהיא זכאית להפרש בשכר הדירה.
73. לא זו אף זו, דוד ייחס בעדותו לעניין השולחנות משמעות משנית, ולפני ביהמ"ש העיד מר
ישי בבי שהקליט את דוד בשיחה עמו בה הוא מציג עצמו כמי שמתעניין בהשכרת המושכר.
מתוכן התמליל (נספח כי) עולה שדוד אינו מתנגד להצבת שולחנות.
74. על פי ההסכם נאסרה במפורש הצבת שולחנות ואיסור זה תואם את מטרת ההשכרה על פי
ההסכם והיא ניהול מזנון. לכן, העובדה שהנתבעים התעלמו עד חודש מרץ 2017 מהצבת
השולחנות ולאחר פינוי הנכס אינם מתנגדים באופן נחרץ להצבת השולחנות, מלמדת שהם
התנהלו בחוסר תום לב וכי ניסו לנצל מתן הסכמתם להסבת הזכויות לפגיעה בזכויות
התובע.
התובע לא הסדיר מראש פעילות גורם נוסף במושכר, בנוסף לשוכר המשנה
75. מעדות שוכר המשנה התברר שהתובע יצר הקשר עם חברת ברטל שירותי קייטרינג לצורך
מכירת חמין במושכר.
76. התובע טען בסעיף 49 לסיכומיו כי במכתב מיום 21.5.17 הנתבעים העלו לראשונה הטענה
להפרה נוספת עקב השכרת משנה נוספת. התובע טען כי ענה לטענה זו במכתב מיום 6.6.17
וכי בבירור שערך עם שוכר המשנה הוא הכחיש טענה זו. בסעיף 51 לסיכומיו התובע טען
כי מדובר היה במכירת חמין בימי חמישי בערב בלבד ע"י חברה במקביל לפעילות שוכר
המשנה.
77. סוגיה זאת, יצרה קושי מבחינת התובע שכן מצופה היה שיסדיר פעילות זאת מראש עם
הנתבעת ובכתב. אולם, כפי שלא הסדיר בכתב מראש השכרת המשנה, כך גם לא הסדיר
הפעילות של חברה נוספת במושכר.
התובע איחר בתשלום דמי השכירות
16 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
78. התובע טען מסעיף 52 לסיכומיו כי במכתב מיום 21.5.17 הנתבעים העלו לראשונה הטענה
להפרה נוספת עקב איחור בתשלום דמי השכירות. התובע טען כי יש לדחות טענה זו כי
הנתבע העיד בעמוד 111 בשורה 7 כי לא הייתה בעיה של תשלום. עיון בתשובות הנתבע
מעלה שתחילה ענה שלא הייתה בעיה, אך לאחר מכן העיד :
יימסעדה וגם התשלומים זה הכל הצטבר לנושא הזה של הזה וזאת הסיבה".
79. התובע אישר בסעיף 53 לסיכומיו כי היה איחור בתשלום עבור חודש אפריל, אך דחה טענות
לאיחורים נוספים. כפי שעולה מסעיף 8 לסיכומי התובע. הוא מתרץ את הפסקת תשלום
שכר הדירה בגין העדר הכנסה. אולם, העדר הכנסה אינו מצדיק הפרת חובת השוכר לשלם
שכר דירה. מכאן שהתובע אישר כי לא שילם במועד שכר הדירה בחודש אפריל.
לא היה מקום לדרוש מהנתבעת לשלם היטל השבחה בגין השימוש החורג
80. התובע טוען בסעיף 8 לסיכומיו כי הגשת תביעת הפינוי לא הייתה כדין, גם בגלל שיילא ניתן
רישיון- בגין אי תשלום היטל השבחה". בסעיף 41 לסיכומיו הוא טוען שאם יימצא שהפר
ההסכם עקב השכרת המשנה, אזי זו ייהפרה נגררתי להפרת הנתבעים בעניין תשלום היטל
ההשבחה.
חוות דעת המומחה, מטעם ביהמ"ש, בעניין החיוב בהיטל השבחה
81. על מנת להבהיר את התמונה העובדתית בעניין חיוב היטל ההשבחה, ביהמ"ש מינה
האדריכל חיים בן ארי כמומחה מטעמו לבחינת הסוגיה. במסגרת חוות דעתו, המומחה
סקר ותיאר את החנות, הבניין והסביבה. כמו כן, סקר את המצב התכנוני ותכניות התביע
החלות על החלקה עליה נמצאת החנות נשוא ההליך.
82. בהתייחס לעניין היטל ההשבחה ביחס לחנות קבע המומחה כלהלן :
בהתייחס לחנות שבנדון:
(א) בתאריך 24/5/2001 פורסמה הודעה בילקוט הפרסומים בדבר אישור תכנית בב/566.
המועד הקובע לענין היטל ההשבחה הוא 8/6/2001- 14 יום לאחר פרסום האישור.
השבחת החנות נבחנת בהתייחס לשימושים שמתירה תכנית בב/566 לעומת שימושים
שהיו מותרים בתכניות ובהיתרי בניה שקדמו לה, ולאור תוספת זכויות בניה שנקבעו
בתכנית בב/566 לעומת זכויות הבניה שהתאפשרו עפ"י התכניות שחלו קודם לכן.
(ב) הבניין הוקם עפ"י רשיון בניה שניתן בשנת 1963. כדי לאפשר בחנות שימוש למזנון, יש
לבדוק את התאמת שימוש זה לשימוש שהותר ברשיון הבניה או שהוא מהווה שימוש
חורג אשר מותנה באישור הקלה מהיתר ע"י הוועדה המקומית ובתשלום היטל השבחה
כמפורט לעיל.
17 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
11.2 ההתכנות לקבלת רשיון עסק בחנות
כמפורט בסעיפים 8.2 (א) ו- 9 (א) לעיל, החנות נשוא התובענה רשומה תת חלקה 1 והותרה
לבניה כמסעדה ברשיון 3897 שניתן ביום 28/1/1963. השימוש למסעדה רשום גם בתשריט
שאישרה ועדת משנה ביום 18/3/1963, כמפורט בסעיף 8.2 (ב).
יתרה מזאת, תכנית סידור סניטרי שאישרה ועדת משנה ביום 14/10/1969 מתייחסת לשימוש
בחנות למזנון, כמפורט בסעיף 8.2 (ג), תכנית שנערכה ואושרה לצורך קבלת רשיון עסק.
בהנחה שהנתונים המפורטים לעיל היו מוצגים בפני הגורמים המוסמכים בעירייה, מניסיוני
ומברור שערכתי עם אדריכל העיר, סביר להניח שלהפעלת החנות כמזנון ע"י הורביץ לא היה
נדרש אישור הוועדה המקומית לשימוש חורג ולא היה נדרש תשלום היטל השבחה בגין
שימוש בחנות בהתאם להסכם השכירות.
סביר איפוא להניח, כי הגורמים המעורבים בהליך רישוי העסק: הצדדים לתובענה שבנדון,
אדריכל תמם שפעל מטעם הורביץ, שוכר המשנה נריה כהן, מחלקת הרישוי ואגף רישוי
עסקים, לא בדקו וככל הנראה לא היו מודעים לשימוש שהותר משנת 1963 ולאישור משנת
.1969
להבנתי, לו הייתה מחלקת הרישוי מודעת או היו מביאים לידיעתה את הנ"ל, לא היתה כל
מניעה תכנונית ו/או חובת תשלום היטל השבחה כתנאי לקבלת רשיון העסק נשוא התובענה.
11.3 השבחת החנות עקב אישור תכנית בב/566
כמפורט בסעיף 8.3 לעיל, שומת ההשבחה נערכה עבור תת חלקה 2 בעוד שהחנות רשומה תת
חלקה 1. לכן, שומת ההשבחה האמורה אינה רלוונטית לחנות שבנדון.
זאת ועוד, שומת ההשבחה נערכה עקב מימוש מכירת זכויות ולא עקב שימוש חורג מהיתר.
לכן, היא מתייחסת לא רק לשימושים שמאפשרת תכנית בב/566 אלא גם לשווי החלק היחסי
של תת חלקה 2 בזכויות הנוספות שאושרו בתכנית בב/566.
כלומר, אילו לא הייתה עיסקת מכר בין ורטיגו ורק, שינוי שימוש בתת חלקה 2 מ"מלאכה"
ל"מזנון' היה מותנה בקבלת היתר לשימוש חורג מהיתר ותשלום היטל השבחה בגין שימוש
חורג זה בלבד. מאחר ושומת ההשבחה נערכה, בעקבות עיסקת המכר, נערכה שומת השבחה
המתייחסת לשינוי שימושים והגדלת זכויות בניה בתכנית בב/566. בעקבות עיסקת המכר,
נערכה שומת השבחה המתייחסת לשינוי שימושים והגדלת זכויות בניה בתכנית בב/566.
לאחר תשלום היטל השבחה ניתן להשתמש בתת חלקה 2 בכל השימושים שמאפשרת תכנית
18 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
בב/566, לרבות מסעדות ומזנונים. בכל מקרה, תת חלקה 2 אינה רלוונטית לחנות נשוא
התובענה שבנדון מאחר והחנות רשומה תת חלקה 1.
ראוי להוסיף, כי לו היתה מבוצעת עסקת מכר בתת חלקה 1, שומת ההשבחה היתה קטנה
מזו שבתת חלקה 2, הן עקב השוני בגודל תתי החלקות והן עקב השימוש למסעדה שהותר
בתת חלקה 1 ברשיון המקורי משנת 1963. עקב הרשיון למסעדה שניתן בתת חלקה 1, שוויה
במצב קודם גבוה משווי שימוש למלאכה, כפי שהייה במצב קודם בתת חלקה 2 ובכל יתר
חלקי המבנה שבחלקה.
11.4 הטעות בזיהוי החנות
לכאורה, הגורמים בהליכים שונים בקשר לחנות שבנדון, לא היו מודעים לרישום הנכון שלה
בפנקס בתים משותפים. לכן מסמכים שונים מתייחסים לתת חלקה 2 אולם מתכוונים
למיקום הפיסי של תת חלקה 1. לענין זה קיימות, ככל הנראה, משמעויות והשלכות משפטיות
וקנייניות שאינן בתחום מומחיותי.
עם זאת חשוב לציין, כי התייחסותי בסעיף 11.1 לחוות דעתי זו לעניין קבלת רשיון עסק למזנון
מהיר בחנות שבנדון, לא הושפעה מהאמור לעיל אלא סוגיות השימוש והיטל ההשבחה נבחנו
על ידי במסגרת תכנונית ושמאית בלבד.
לענין תשלום היטל ההשבחה ששולם עבור תת חלקה 2 יצויין, כי אין בו השלכה על תת חלקה
1 מאחר ושולם עבור נכס אחר (תת חלקה 2) במסגרת מכר בין גורמים שאינם בעלי זכויות
רשומות בתת חלקה 1.
וכמפורט לעיל, השימוש בחנות ל"מזנון מהיר" לא היה אמור להיות מותנה בתשלום היטל
השבחה ו/או קבלת היתר לשימוש חורד, מהסיבות המפורטות בהרחבה לעיל."
83. התובע לא ביקש לחקור את המומחה. האדריכל תמם (המוזכר בחוות דעת כאדריכל שטיפל
בסוגיה מטעם התובע) לא העיד מטעמו של התובע, או מי מגורמי הוועדה המקומית לתכנון
ובניה בעיריית בני ברק. התובע הסתפק לעניין הוכחת קיום החיוב כביכול בתמליל שיחה
עם פקח מטעם העירייה ותו לא.
84. לכן, ביהמ"ש מאמץ מסקנת המומחה מטעמו לפיה אם התובע היה בודק טענת העירייה
בקפידה באמצעות האדריכל מטעמו, היה מגלה את שגילה המומחה מטעם ביהמ"ש,
דהיינו, שהיה עליו להשיג על החלטת העירייה להתנות מתן רישיון בתשלום היטל השבחה.
19 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
85. התובע טען בסעיף 21 לסיכומיו כי מעיון בחוות הדעת של המומחה התברר לו כי הושכרה
לו בפועל תת חלקה 1, שעה שההסכם מתייחס לתת חלקה 2. התובע טען שהנתבעים הטעו
אותו בעניין זה. מבלי לגרוע מאחריות בעל נכס לזהות באופן מדויק הנכס אותו משכיר,
לעניין זה, היה על התובע לתקן כתב התביעה בעקבות הגשת חוות הדעת של המומחה.
משלא עשה כן, אין לקבל הטענה שיש לדון בטענה זו, כאשר אינה חלק מכתבי הטענות. כך,
נותרה לפני ביהמ'יש טענה של התובע לגבי חבות בחיוב שלא הוכחה ועמדת הנתבעים בכתב
ההגנה ששללה טענת התובע כי היה עליהם לשלם כביכול היטל השבחה.
86. להפיס דעתו של התובע יאמר, שמרגע שנעזר באדריכל מטעמו, שוקי שלומוביץ (ראו עדותו
בעמוד 39 משורה 26) לפני החתימה על ההסכם, והאדריכל תמם בעת הטיפול בהגשת
הבקשה לרישיון העסק, ולחלופין סמך על בדיקות שוכר המשנה, לצורך קבלת הרישיון,
יש קושי לייחס לנתבעים ידיעה על הטעות במספר תת החלקה, כאשר גם האדריכלים
מטעמו, ושוכר המשנה, שטיפלו בבקשה לרישיון עסק לא גילו זאת. כמו כן, ביהמ"ש שב
ומזכיר שהתובע בחר את עורכת הדין שהכינה ההסכם, וביהמ"ש כבר קבע כי היא לא נטתה
לטובת הנתבעים. ביהמ"ש לא מטיל דופי בעבודת האדריכל שלומוביץ או תמם ועורכת
הדין שכן הם לא קיבלו ההזדמנות להשיב לקביעת המומחה מטעם ביהמ"ש שהנכס לא
זוהה כראוי בהסכם.
87. חוות הדעת של המומחה תואמת את תוכן ההסכם במובן זה שההסכם אוסר על פעילות
שחורגת ממזנון למסעדה. מכאן שהנתבעים ידעו שיש קושי לנהל במקום מסעדה. ככל
שהתובע ביקש לחרוג ממטרת ההסכם ולנהל מסעדה ולא מזנון, היה עליו לברר זאת
בעירייה, לפני שחתם על ההסכם. תחת זאת, מחק ההגבלות לעניין ניהול מסעדה בהסכם
עם שוכר המשנה.
88. עורכת הדין זגה, העידה בעמוד 30 משורה 4 כי דובר עם התובע על חובותיו לבדוק המושכר:
"יש :
תאשרי לי בבקשה שלפי סעיף 3ג. השוכר...בהתאם להוראות כל חוק ותקנה. כל
חובה ...לרישיון עסק חלה על התובע. גם על פי על דין אני רואה כפי שאת יודעת זה על השוכר.
ת: בהיגיון אתה צודק.
ש : או קיי, אני מגיע, ותאשרי לי בבקשה. כי הבהרת לנחום, בטרם חתימה על החוזה את כל
המשמעות של חתימת הסכם שכירות של נכס מסחרי וכל הבדיקות.
ת: אני חושבת אני חושבת שזה דובר.
ש: דובר. כל העניינים האלו דוברו.
ת: דובר. אני חושבת שזה דובר.
20 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
ש : תאשרי לי בבקשה שנחום כי הוא מודע לכל החובות החלים עליו לרבות הוצאת רישיון
עסק.
ת: לא יודעת אם הוא אישר לי במילים אבל זה דובר. זה דובר".
89. מעדותו של התובע מעמוד 50 לא ברור מתי בדיוק גילה לראשונה כי יש לשלם עבור שימוש
חורג לצורך קבלת הרישיון.
90. מהתכתובת בין התובע לשוכר המשנה עולה שהתובע היה ער לקושי בעניין השגת רישיון
עסק עוד לפני חתימת ההסכם עמו, דהיינו לפני חודש יוני 2016. הוא לא העלה טענה בעניין
זה עד חודש אוקטובר, מתוך תקווה ששוכר המשנה יתגבר על הבעיה ואף דאג בהסכם עם
שוכר המשנה להטיל האחריות להשגת רישיון העסק על שוכר המשנה. כמו כן, התובע אישר
בעדותו כי לא השיג אישורי משטרה וכבאות. התובע פטר עצמו מאחריות כלפי שוכר
המשנה, שעה שהוא מחק בהסכם עמו ההגבלות בהפעלת המזנון שמופיעות בסעיף 13
להסכם, אך מצפה שביהמ"ש יקבל טענותיו כלפי הנתבעים שעמדו בהסכם על קיום
מגבלות בהפעלת המזנון. ביהמ"ש קובע כי אין מקום לקבל ציפייה זו.
91. כאמור לעיל, מחוות הדעת של מומחה ביהמ"ש עולה כי טענת התובע שעל הנתבעת, כבעלי
המושכר, היה לשלם את היטל ההשבחה, אינה נכונה משתי סיבות. הסיבה הראשונה,
ההיטל לא נוצר כתוצאה מתכנית שהשביחה הזכויות במושכר והסיבה השנייה, לצורך
ניהול מזנון, לא היה כלל צורך בתשלום היטל השבחה עקב שימוש חורג. מכאן שהנתבעים
צדקו כאשר שללו בזמן אמת הטענה כי ההיטל נובע מהשבחת הנכס עקב תכנית מיטיבה
כביכול של זכויותיהם.
92. כאמור לעיל, זאת הייתה הסיבה העיקרית לכך שהתובע וויתר על אכיפת הסכם השכירות
ובעניין זה שגה כאשר דרש מהנתבעים לשלם החיוב, דרישה שאין לה עיגון בהסכם, או
בדין, שעה שאין מדובר בהשבחה כתוצאה מתכנית מיטיבה.
שני הצדדים אחראים לביטול ההסכם
93. לנוכח כל האמור לעיל, התשובה לשאלה מי הפר את ההסכם, הינה מורכבת ולכן ביהמ"ש
קובע כי שני הצדדים הפרו חובותיהם על פי ההסכם והדין.
דחית התביעה לאובדן הכנסות
94. התובע ביקש לחייב הנתבעים לשלם לו בגין אובדן הפרש דמי השכירות עד תום תקופת
השכירות. ביהמ"ש קבע כי הסיבה העיקרית לזניחת אכיפת הסכם השכירות, היא טענתו
השגויה של התובע כי על הנתבעים היה לשלם היטל השבחה לצורך קבלת רישיון עסק. אילו
21 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
התובע היה נצמד להוראות ההסכם לעניין הפעלת מזנון, על פי חוות הדעת של המומחה
מטעם ביהמ"ש, התובע או שוכר המשנה, לא היה אמורים כלל לשלם בגין שימוש חורג וכך
היה בידיהם להשיג רישיון עסק.
95. לכן, בעניין זניחת אכיפת ההסכם, אין לתובע, עוייד במקצועו, גם אם בעל וותק מצומצם
כטענתו, אלא להלין על עצמו, על כך שחרג מהשימוש המותר על פי ההסכם למזנון, להפעלת
מסעדה. כמו כן, תחילה התובע התמודד עם דרישת העירייה על ידי הטלת חבות חוזית
להשגת הרישיון על שוכר המשנה ולאחר מכן טען כלפי הנתבעים שמדובר בחיוב בגין תכנית
משביחה, על אף שהנתבעים דחו טענה זו וגם הוא ידע שטענה זו אינה נכונה.
96. כמו כן, מכיוון שההסכם בוטל, עקב מחדלים והפרות של שני הצדדים, חל, כאמור קודם
לכן, סעיף 21 לחוק החוזים. סעד ההשבה מחזיר את התובע לנקודה בה היה אילולי התקשר
עם הנתבעת. לכן, אין מקום לתת לתובע הן פיצויי קיום והן סעד כספי שמחזיר אותו
לנקודה בה היה אילולי התקשר עם הנתבעת, בשים לב לתקופה שהחוזה היה בתוקף.
97. כמו כן, בזמן אמת, מספר חודשים לאחר ביטול ההסכם, התובע התמקד בדרישה להחזר
השקעתו ולעניין זה ראו מכתבו מיום 18.11.17
98. אשר על כן, ביהמ"ש דוחה בקשת התובע בסעיף 53 ובסעיף 66 לסיכומיו לחייב הנתבעים
לשלם לו, בנוסף להחזר חלק מהשקעתו, הפרשי שכר דירה ממועד הפינוי ועד מועד תום
תקופת השכירות המלאה ועבור שנה נוספת כמבוקש בסעיף 67 לסיכומיו.
דחית התביעה לשלושת חודשי שיפוץ
99. התובע ביקש לחייב הנתבעים לשלם לו בגין תשלום שכר דירה בשלושת חודשי השיפוץ עקב
ביטול ההסכם שלא כדין. אולם, מכיוון שביהמ"ש קבע ששני הצדדים אחראים לביטול
ההסכם, אין מקום לקבל טענה זו.
דחיית התביעה לפיצוי בגין עוגמת נפש
.100
התובע ביקש לחייב הנתבעים לשלם לו פיצוי בגין עוגמת נפש. אולם, מכיוון
שביהמ"ש קבע ששני הצדדים אחראים לביטול ההסכם, אין מקום לקבל טענה זו.
הטענה לערבות אישית של הנתבע
.101
התובע טען בסעיף 59 לסיכומיו לערבות אישית של הנתבע. התובע הפנה לנוסח
ההסכם. בהסכם נכתב שהמשכירה היא הנתבעת "באמצעות" הנתבע "בערבות אישית".
22 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
לנתבע לא היה מענה מניח הדעת מסעיף 40 לסיכומיו, לאמירה המפורשת של ההסכם
ולעדות עוייד וגה בעניין זה. ביהמ"ש לא מצא ממש בטענה כי תנאי לקיום הערבות היא
יצירת שטר ערבות. לכן, ביהמ"ש מחייב הנתבעים על פי פסק דין לשלם לתובע הסך של
121,000 ₪ ביחד ולחוד.
דיון בהוצאות
.102
ביהמ"ש קיבל כשישית מסכום התביעה. לכן, ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם
לתובע שליש מסכום האגרה ושכ"ט בסך של 20,000 ₪. בעניין התשלומים למומחים, כל
סוף דבר
.103
צד יישא בהוצאותיו.
ביהמייש מחייב הנתבעים לשלם לתובע ביחד ולחוד כלהלן :
הסך של 121,000 ₪, כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד הגשת
התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.
שליש מסכום האגרה כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה ורבית כחוק, ממועד
ההוצאה ועד למועד התשלום בפועל.
שכייט עוייד בסך של 20,000 ₪, כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק,
ממועד מתן פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.
ניתן היום, ח' טבת תשפייב, 12 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.
עדי הדר, שופט
23 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
דיון והכרעה
13. על ביהמ"ש לקבוע האם לתובע מגיע החזר השקעותיו וכמה, והאם הנתבעים הפרו הסכם
השכירות כאשר הגישו תביעת פינוי ולא שילמו היטל השבחה, ואם כן מהו גובה הנזק
שגרמו לתובע.
גרסת התובע
14. התובע טען בכתב התביעה כי הנתבעת הינה בעלת הנכס ברח' בר כוכבא 20 בבני ברק
(להלן: "הנכס"י) והנתבע הינו הבעלים ומנהל הנתבעת. הוא טען ששכר את הנכס
מהנתבעת, לתקופה של 5 שנים ובתוספת אופציה לזכות ראשונים לשכירות הנכס כל הזמן
שהנכס יהיה מיועד להשכרה.
התובע טען שהשקיע בנכס סך של כ- 200,000 ₪ הכולל השקעה בתשתיות ביוב, מים
וחשמל ושיקום הנכס שהיה במצב גרוע ביותר. הנכס שימש את התובע להפעלת עסק
לממכר מזון.
התובע טען שתשעה חודשים לאחר ששכר את הנכס, הוא השכיר את הנכס לשוכר משנה
בהסכמת הנתבעת. הוא טען שהוברר לו כי על מנת לקבל רישיון עסק וכדי למנוע הפסקת
פעילות הנכס, יש לבצע הליך קבלת היתר מהעירייה הכרוך בתשלום היטל השבחה בסך
של למעלה מ- 100,000 ₪. התובע טען שעניין זה לא הובא לידיעתו טרם החתימה על הסכם
השכירות, אף שעניין זה היה ידוע לנתבעים.
התובע טען שהוא ושוכר המשנה פנו מספר רב של פעמים לנתבעת על מנת שזו תשלם את
התשלום המוטל עליה, אולם זו התחמקה. בעקבות זאת לא ניתן אישור להפעלת העסק
בנכס וניתנה התראה בטרם הגשת כתב אישום על הפעלת עסק ללא רישיון.
לטענת התובע, הנתבעת הגישה נגדו ונגד שוכר המשנה, תביעת פינוי, בטענה כי הוא לא
עמד בתנאי הנתבעת להסכמתה לשכירות המשנה. כמו כן טענה הנתבעת כי הוא לא עמד
בתשלומי השכירות במועד.
לטענת התובע, לאחר השבחת הנכס על ידיו, חמד הנתבע את הנכס לעצמו וגמר אומר
בדעתו לפנות אותו מהנכס בהקדם האפשרי, ובכך להרוויח פעמיים: הן מתשלומי השכירות
המוגדלים שיקבל בעקבות ההשקעה והשבחת הנכס בידיו, והן להימנע מחובתו לתשלום
היטל ההשבחה.
3 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
התובע טען שבעקבות תביעת הפינוי, התפנה שוכר המשנה מהנכס והנתבע תפס חזקה בנכס
והחליף את מנעולי המושכר. לכן, ביקש החזר השקעתו בנכס, והנזקים שנגרמו לו, והרווח
שנמנע מממנו, אם היה משלים את מלוא תקופת השכירות והאופציות בהתאם להסכם
השכירות מיום 3.8.15.
לטענת התובע, הנזקים הישירים בגין הוצאותיו, עומדים על סך של 207,628 ₪ והנזקים
בגין אובדן רווח עומדים על סך של 461,330 ₪.
התובע טען כי בגין השבחת הנכס על ידיו, דמי שכירות הנכס גדלו משמעותית, ואכן לאחר
שהוא נתפנה מהנכס בעקבות תביעת הפינוי שלא כדין, מקבל הנתבע דמי שכירות של לא
פחות מ- 12,000 ₪ לחודש (חלף דמי שכירות בסך 7,000 ₪ אותם הוא שילם). לטענת
התובע הוא הפסיד קבלת דמי שכירות לתקופה של לפחות 3 שנים נוספות, בסך כולל של
.₪ 251,160
בנוסף, טוען התובע, כי ניתן להעריך בסבירות גבוהה, כי נוכח זכות ראשונים לשכירות
הנכס הקיימת לו, הוא היה שוכר את הנכס לפחות לשנתיים נוספות ובכך הפסיד דמי
שכירות משנה בסך כולל של 165,600 ₪ נוספים.
עוד טען כי מגיע לו החזר בגין 3 חודשי השכירות לנתבעת במהלך שיפוץ הנכס בחודשים
ספטמבר, אוקטובר, נובמבר 2015, בסך כולל של 24,570 ₪ וכן בגין הוצאות ועגמת נפש,
בסך של 20,000 ₪.
גרסת הנתבעים
15. הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי התובע לא הצליח לממש את עסקו במושכר וביקש
הסכמתם לשכירות משנה. הם הסכימו לשכירות משנה ובלבד כי תבוצע בצורה מסודרת
ובכתב. להפתעתם, התובע ניצל את תמימותם והחתים את שוכר המשנה על הסכם שכירות
משנה לפני עיגון ההסכמות באופן מסודר בין הצדדים ויצר יימעשה עשוייי. או אז התברר
כי ההסכם שונה מהסכם שכירות המקור בתנאים מהותיים מבחינתם.
לטענת הנתבעים, התובע מבסס את עילת התביעה על אובדן רווחי שכירות מצד ג' (שוכר
המשנה). כל זאת כששוכר המשנה קיבל את המושכר ללא כל זכות והפר מראש את הסכם
המקור. הם טענו שמדובר על תביעה בעילה בלתי מבוססת, רחוקה ותלושה משפטית.
כלומר כדי שהטענה הנזיקית תתממש היה צורך ששוכר המשנה יממש את האופציות
4 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
שקיבל ואחר כך יאריך את ההסכם ובעיקר יצליח בעסקיו ועוד ועוד משתנים רבים נוספים.
כל זאת, כאשר השימוש שעשה שוכר המשנה במושכר היווה הפרה יסודית של ההסכם עם
התובע עובדה שיש בה מראש כדי לשלול את מלוא טענות התובע בתביעה זו ובוודאי טענות
הנזק שכן מראש אין בסיס להמשך השכירות שמהווה הפרת ההסכם המקורי מול התובע.
עוד טענו שהעסקים של התובע ושל שוכר המשנה כשלו וכל הטענות באו בעקבות
הכישלונות ורצון התובע להטיל אשמה בכישלונותיו באחרים.
לטענת הנתבעים, כל המידע שהיה ברשותם נמסר לתובע ללא כל מגבלה או הסתרה כפי
שמנסה לטעון התובע וכמקובל ניתנה לו הזכות לבדוק ברשות את כל הדרישות לצורך קיום
העסק שברצונו לקיים. לטענת הנתבעים במועד הגשת כתב ההגנה ובכלל עד מועד הגשתו,
לא הייתה קיימת שום דרישה לתשלום היטל השבחה, לא נמסרה הודעת תשלום או הודעת
חיוב כלשהי מצד הרשות המקומית.
עוד טענו, שההסכם עליו חתם שוכר המשנה אינו זהה להסכם השכירות. בסעיף 3 ג' להסכם
השכירות התחייב שוכר המשנה ליטול על עצמו את כל המגבלות הדרושות להסדרת
הרישיונות מול הרשות המקומית בניסוח השונה מההסכם המקורי. כאשר טענה בדבר
ייחיוב בהיטל השבחה" כלל לא נטענה או עלתה בשלב זה. כלומר- אם אכן הייתה מגבלה
כספית מצד הרשות המקומית, הרי שהחובה של התובע הייתה להודיע לשוכר המשנה את
המצב לאשורו בשלב זה, ואין הוא יכול ילגלגליי את אחריותו כלפי שוכר המשנה לנתבעים.
עוד טענו שהתובע בשלב הזה נוהג בחוסר תום לב כלפיהם וכלפי שוכר המשנה בקיום
ההסכם.
עוד טענו שביום 20.7.16 או בסמוך לכך הועברה הדרישה להסדרת שכירות המשנה. עד אז
במשך חודש וחצי לא טרח התובע לבצע כל פעולה להסדרת היחסים בינו ושוכר המשנה
ובינם. כמו כן, הם החלו רואים ששוכר המשנה עושה שימוש במושכר בניגוד למוסכם.
עוד טענו, שהתובע נמנע מלמלא אחר התחייבויותיו, בשלב זה אף איחר במילוי חובותיו
עפ"י הסכם השכירות המקורי (גם המחאות לתשלום שכר דירה לא סופקו מראש כפי
שהתחייב בהסכם). למעשה התובע סירב למילוי כל התחייבות נוספת מצדו להבטחת
שימושו של צד ג' במושכר, ואם לא די בכך נמנע מלהציע ביטחונות מצדו להבטחת הזכות
שמימש שלא כדין.
לטענת הנתבעים, ביום 15.3.17 נשלח מכתב נוסף מבא כוחם ובו דרישה להסדרת יחסי
שכירות המשנה והתראה על הפרת ההסכם אם נושא זה לא יוסדר. במענה לכך נשלח מכתב
5 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
מעוייך נזרי ב"כ התובע באותה עת ובו שלל טענות בדבר דרישה לתשלום היטל השבחה
בסך של 120,000 ₪. בשלב זה חדל התובע לשלם את דמי השכירות ואף החלו להצטבר
חובות לרשויות.
במקביל, טענו, אף נודע באקראי לנתבעים כי שוכר המשנה נתן לגורם נוסף לעשות שימוש
במקום למכירת מזון מבושל. עובדה, שגם היא מהווה הפרה של ההסכם.
עוד טענו שביום 13.11.17, חודשים רבים לאחר פינוי המושכר ע"י התובע וחודשים לאחר
שהחל צד ג' לעשות שימוש במושכר, קיבלו לראשונה דרישה מצד העירייה לסור למשרדיה
ולתת את גרסתם לאופן השימוש במושכר. או אז הסתבר כי בעקבות שינוי ייעוד של
המושכר ממסחר למשרדים בהתאם לתכנית בנין עיר חדשה, קיימת דרישה של הרשות
להסדרת רישיון לשימוש חורג לעסקי המזון. הם טענו שפעולה זו חלה על השוכר עפ"י
ההסכם וממילא היא לא היוותה את העילה לביטול ההסכמים.
עוד טענו שלתובע ניתנה הזכות לקחת את כל הציוד שלו מהמושכר שכבר היה ברשות שוכר
חדש והוא עשה כן אחרי בקשות חוזרות ונשנות.
האם לתובע מגיע החזר בגין השקעותיו?
16. כאמור לעיל, התובע טען כי השקיע בנכס ולכן מגיע לו החזר השקעותיו. התובע טען בסעיף
1 לסיכומיו כי השקיע במושכר הסך של 207,628 ₪ (כולל מע"מ) וכן עבודה אישית שלו
לצורך הכשרת המושכר כדי שיהיה ראוי להפעלת עסק וטען שעד לאותו מועד היה מדובר
במבנה הרוס ששימש לאחסנה ולא היה ראוי לקבלת לקוחות.
17. על פי ההסכם לא קמה זכות לתובע להחזר השקעותיו. הגיונו של ההסכם בכך שהתובע
משקיע בשיפוץ ובתמורה משלם שכר דירה נמוך יחסית ומקבל זכות לשכור הנכס למשך
חמש שנים.
18. סעיף 4 ב. להסכם מקים לשוכר זכות בעלות בשינויים שיבצע בנכס בלבד וסעיף 4 ג. קובע
כי אם המשכיר יבקש יילעשות שימוש בשינויים, הוא ישלם לשוכר את ההוצאות".
19. מהראיות שהוגשו ע"י התובע, עולה מנספחים לייג עד לייד, כי לאחר ששוכר המשנה פינה
את הנכס, הנתבעים הציעו לתובע בעל פה כעולה מתמליל שיחה שהתובע הגיש, לקבל
מפתח של הנכס. התובע סרב ובמכתב ששלח לנתבעים ביום 16.7.17 (נספח לד) עמד על כך
6 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
שייקבע שהוא פינה את הנכס ביום 1.7.17. לעניין זה, ראו גם סרובו הנוסף בכתב ביום
27.7.17 לבצע החזרה מסודרת של המושכר לנתבעים, בטענה שהם כבר תפסו החזקה.
20. מכאן שהתובע וויתר על קבלת המפתח והמשך החזקת הנכס וכן פריקת השינויים שביצע
בנכס, תוך שהוא מציין שהוא עומד על זכויותיו. הנתבעים טענו שהתובע אסף חלק מהציוד
בנכס ומהראיות עלה שלאחר מספר חודשים, התובע ניהל בחודשים אוקטובר ונובמבר
2017 מויימ עם השוכר החדש לגבי תשלום עבור השקעתו במושכר שלא עלה יפה ולכן דרש
מהנתבעים לשלם לו בגין עלות השקעתו.
חוות דעת המומחה מטעם ביהמ''ש
21. הנתבעים העלו טענות וספקות לגבי מהימנות הראיות שהציג התובע לעניין סכום
ההשקעה. כך למשל טענו שההוצאות הן הוצאות של חברה בבעלות אשתו של התובע. על
מנת לאמוד את שווי השקעת התובע במושכר, ביהמ"ש מינה המהנדס גיל וינלס כמומחה
מטעמו. המומחה הגיש חוות דעת ובפרק המסקנות והערכה קבע המומחה כלהלן :
13. מסקנות והערכה:
להלן מסקנות לחוות הדעת הכל בהתאם לעקרונות, לגורמים ולשיקולים שהובאו לעיל:
1. עלות עבודות השיפוץ הנכס בגבולות של:
107,000 ₪ (מאה ושבעה אלף ₪)
:
2. בנוסף לעלות העבודות, השיפוץ שבוצע בנכס תרם להשבחת הנכס (בהשוואה לנכס במצבו
טרם השיפוץ) בגבולות: 50,000 ₪ (חמישים אלף ): 3 חודשי עבודה שנחסכו + הקדמת
המימוש (ההשכרה) של הנכס ב 1 חודש בין נכס שיש לשפצו (במצב הקודם) לבין נכס
שכבר שופץ ויש יתרון בהשכרה שלו (ההיפך מדחייה במימוש)
3. העלויות אין כוללות מע"מ."
22. המומחה תיקן בעת חקירתו הערכתו לעניין סעיף 1 לסך של 112,448 ₪ לא כולל מעיימ,
סהייכ הסך של 190,000 ₪.
טענת הנתבעים לכפל חיוב
23. הנתבעים טענו שהתובע מבקש ליהנות פעמיים מהשקעתו, הן מכח קבלת שכר דירה מופחת
והן מכח דרישתו לקבל שווי ההשקעה במלואה. הם טענו בסעיף ד' לסיכומיהם שהתובע
גבה הסך של 20,000 ₪ בגין השקעתו משוכר המשנה וכי תוספת התשלום ששילם שוכר
המשנה, מעבר לשכר הדירה, מהווה החזר עבור השקעתו. התובע טען בסיכומי התשובה כי
לא תבע הסך של 20,000 ₪ בתביעה זו.
7 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
24. התובע טען בסעיף 14 לסיכומיו כי יש לדחות טענת הנתבעים לכפל חיוב שכן הטענה של
הנתבעים הייתה לפני המומחה, אך הוא לא קיבל אותה וגם לא נחקר על כך. כמו כן הפנו
לסעיף 4 להסכם, בו המשכיר התחייב להשיב לשוכר את הוצאות השינויים ללא קשר
לתקופת השכירות.
25. אולם, הנתבעים לא ביקשו לעשות שימוש בשינויים. על פי הראיות שהתובע הגיש, הוא זה
שוויתר על המשך ההחזקה בנכס לצורך המשך ההשכרה ולחלופין לצורך פרוק השינויים.
רק לאחר שנכנס שוכר חדש, הוא ניהל עמו מויימ לרכישת ציוד שהושאר במושכר.
26. על פי סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") יימשבוטל
החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה הייתה בלתי
אפשרית או בלתי סבירה- לשלם לו את שוויו של מה שקיבל"
27. ביהמ"ש מוצא שבנסיבות אלה, מכיוון שההסכם בוטל, ללא דיון בשלב זה בשאלה מי
אחראי לכך, יש להביא בחשבון לעניין השבת השקעת התובע במושכר לתובע, התקופה בה
נהנה התובע משכירות מופחתת ולאחר מכן מהפרש דמי השכירות ביחס לדמי השכירות
המופחתים, דהיינו מחודש אוגוסט 2015 ועד מועד הודעתו על סיום זכאותו להחזקה בנכס
באמצע חודש יולי 2017 (על אף שהוא דורש במכתבו להכיר במועד מוקדם יותר). בשים לב
שכאשר התובע השקיע בנכס הוא ציפה לשישים חודשי הנאה מהמושכר, אך בפועל היה
זכאי להחזיק בנכס ארבעים אחוז מהתקופה, יש להכיר בשישים אחוז מסכום ההשקעה
וכך קובע.
28. לכן, מחייב הנתבעת לשלם לתובע הסך של 114,000 ₪.
טענת התובע שיש להוסיף עלות חשבונית מס' 39 ופיקוח
29. התובע וויתר על חקירת המומחה, אך הפנה אליו שאלות הבהרה, עליהן ענה המומחה בעת
חקירתו. המומחה נימק את דחיית החיוב על פי חשבונית 39 בפער הזמנים בין מועד סיום
העבודה ובין מועד החשבונית וביהמ"ש לא מוצא מקום להתערב במסקנה זו.
30. כמו כן, המומחה לא אישר עלות פיקוח שכן לא הוצגה חשבונית והוא הגיע למסקנה שלא
היה פיקוח. בהעדר חשבונית מס, היה על התובע להעיד את המפקח שהעסיק לטענתו
בתשלום במזומן.
8 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
31. לכן, ביהמ"ש דוחה טענת התובע גם בעניין הבקשה בסעיף 68 לסיכומיו לחיוב בעלות
פיקוח.
החזר רכיב מיזוג
32. המומחה לא הכריע בעניין עלות המזגנים בנימוק שיש צורך בהכרעה שיפוטית. התובע
הפנה ביהמ"ש בסעיף 69 לסיכומיו לסעיפים 80 עד 83 לתצהירו, לפיהם המזגנים שהותקנו
בנכס ע"י התובע פורקו והושלכו בחצר האחורית של המושכר תוך גרימת נזק חמור
למזגנים והוצאתם מכלל שימוש. התובע הפנה לשיחה עם טכנאי מזגנים ולהודעה שנשלחה
לנתבעים.
33. הטכנאי לא העיד וביהמ"ש שב ומציין כי הייתה לתובע הזדמנות לפרק המזגנים, אך הוא
וויתר עליה.
34. בנסיבות אלה, ביהמ"ש מעמיד את הוצאות התובע בעניין זה על הסך של 7,000 ₪ בלבד.
האם הנתבעים הפרו את ההסכם ולכן חייבים בפיצוי התובע?
35. התובע טען בסעיף 5 לסיכומיו כי הנתבעים הפרו את ההסכם עת ביטלו ההסכם שלא כדין
וזאת מכיוון שהגישו תביעת פינוי שלא כדין ולנוכח סירובם להסדיר ולמצער לבדוק את
עניין היטל ההשבחה המוטל עליהם (שמנע רישיון לעסק), על אף פניות רבות מצדו.
הטענה שתביעת הפינוי הוגשה שלא כדין
36. לחובתו של התובע יש להביא בחשבון שהמועד לברור טענה זו היה כאשר הוגשה תביעת
הפינוי. אם התובע היה מגיש כתב הגנה בהליך הפינוי ועומד באותו הליך על הטענות שהביא
לפני ביהמ"ש בהליך זה, ביהמ"ש בתביעת הפינוי היה דן בזמן אמת בטענתו כי תביעת
הפינוי הוגשה שלא כדין. אולם, התובע, העדיף להסכים לסיום ההסכם תוך שמירת
טענותיו לזכאותו לפיצוי ודחה המועד לליבון ההכרעה בטענתו כי ההסכם בוטל שלא כדין
להליך זה. בדיעבד ובמרחק הזמן, יש קושי בבחינת טענות התובע.
הטענה שהנתבעים ניסו באופן זדוני לשנות תנאי הסכם השכירות
37. מהראיות שהובאו לפני ביהמ"ש עולה כי ההסכם נכרת בסיוע של עורכת דין אליה הפנה
התובע, היא עוייד זגה שהעידה מטען התובע. ההסכם קובע שהנתבע ערב להתחייבויות
הנתבעת. קביעה זו אינה שכיחה בלשון המעטה בהסכמי שכירות שמתאפיינים בדרישה
מהשוכר להעמיד בטוחות וערבויות ולא להפך. עורכת הדין נחקרה בעניין זה, וביהמ"ש לא
9 מתוך 23
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 61193-02-19 הורביץ נ' "ורטיגו" וילונות פלסטיק בע"מ ואח'
שמע מענה מניח הדעת לכך. אמנם, אין פסול בכך שמשכיר יעמיד ערב, אך עובדה זו מלמדת
שההסכם מנוסח באופן שאינו מקפח זכויות השוכר, וגם זאת, בלשון המעטה. לא זו אף זו,
עורכת הדין העידה שהתובע הפנה הצדדים אליה כלקוח שלה.
38. מכאן שכאשר הצדדים הסכימו בסעיף 8 כי אסור לשוכר להסב זכויותיו לאחר, אין לראות
בכך ניצול לרעה של כוחו של משכיר את רצונו על השוכר. מכאן גם שהדברים היו ברורים
היטב לשוכר והיה עליו להביא זאת בחשבון.
39. השוכר פעל תחילה על פי הוראות ההסכם והפעיל בעצמו עסק במושכר. אולם, לאחר מכן
שינה טעמו והחליט להשכיר הנכס לאחר כשוכר משנה. בסעיף 15 לתצהירו, הוא אינו מנמק
הסיבה לכך. עדי הנתבעים, טענו כי התובע לא הצליחו להפיק ההכנסות המקוות ולכן הלכו
לקראתו והסכימו להשכרת משנה ובלבד שהעניין יוסדר בכתובים. דרישת הנתבעים בעניין
זה סבירה והגיונית.
40. התובע טען שהנתבעים פסלו מועמד ראשון ונתנו הסכמתם למועמד השני ולכן חתם עמו
על הסכם ביום 13.6.16. הנתבעים טענו כי התובע העמיד אותם לפני עובדה מוגמרת
וביהמ"ש מקבל עמדתם שכן מצופה היה שתחילה יקבל בכתב את הסכמת המשכיר, כאשר
הוא מביא לפניו את תוכן ההסכם שמבקש להחתים עליו את שוכר המשנה.
41. הנתבעים העלו על הכתב תרעומתם על התנהלות התובע במכתב מיום 20.7.16, הוא נספח
י לראיותיו של התובע. למכתב זה צרפו כתב התחייבות עליו היו אמורים התובע ושוכר
המשנה לחתום, על מנת להבטיח זכויות המשכיר ולהסדיר בדיעבד ההתקשרות עם שוכר
המשנה.
42. אולם, בסיפא של ההתחייבות בסעיף 8 ישנו נוסח של וויתור של השוכר ושוכר המשנה על
חלק מתקופת השכירות הכוללת, דהיינו, שינוי משמעותי של ההסכם. זאת לאחר שהתובע
השקיע ממיטב כספו לצורך השבחת הנכס כעולה מחוות דעת המומחה מטעם ביהמ'יש על
יסוד הציפיה להחזיק בנכס חמש שנים.
43. הנתבעים שבו ביום 11.8.16 ודרשו מהתובע לחתום על ההתחייבות וביום 16.8.16 הוא דחה
דרישתם בכתב וטען ובצדק שהדרישה בלתי סבירה בעליל.
44. התובע טען בסעיף 27 לתצהירו כי ביום 1.9.16 הוא נפגש עם הנתבע ולטענתו האחרון חזר
בו מהדרישה לשנות תקופת השכירות. התובע טען בסעיף 40 לסיכומיו כי ביום 1.9.16
10 מתוך 23
