– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
תייצ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
בפני
כבוד השופט אביגדור דורות
המבקשים:
1. חנוך ליטמן 2. אלונה ליטמן ע”י ב”כ עו”ד משה הר שמש
נגד
המשיבים:
1. מנהל רשות המיסים 2. היועץ המשפטי לממשלה ע”י ב”כ עו”ד חגי דומברוביץ’ מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)
החלטה
לפניי בקשה לאישור תובענה מנהלית כייצוגית, לפי סעיף 5(ב)(2) לחוק תובענות ייצוגיות, תשס’יו 2006 (להלן: ייחוק תובענות ייצוגיותיי). עניינה של הבקשה הוא בהטלת קנסות גרעון כנגד רוכשי ומוכרי זכויות במקרקעין על פי סעיף 95 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן: ייחוק מיסוי מקרקעין”י).
:
1. רקע עובדתי סעיף 95 לחוק מיסוי מקרקעין מסמיך את המנהל להטיל קנס גרעון בשיעור 15
% מסכום הגרעון במקרים בהם נקבע גרעון העולה על 50
% מהמס המגיע במכירה או בפעולה באיגוד, במידה ולמנהל יש טעמים סבירים להאמין כי הגרעון לא היה מתהווה אילולא התרשל המוכר או עושה הפעולה ללא הצדק סביר בהצהרה שמסר או באי מסירת הצהרה. אם היו למנהל טעמים סבירים להאמין כי הגרעון נוצר במזיד ומתוך כוונה להתחמק מתשלום המס, גובה הקנס יהיה בשיעור 30
% מסכום הגרעון.
2. המבקשים הם בני זוג שרכשו זכות במקרקעין ביום 167.15.. בהתאם לשומה העצמית שערכו המבקשים הוצהר על רכישת דירת מגורים ובהתאם לכך הם חויבו במס רכישה בסך 6,342
.
3. בעקבות מידע שהתקבל אצל מנהל מיסוי מקרקעין, תוקנה השומה ביום 15.16. לשומת נכס עסקי, כאשר מס הרכישה בגינו הוא 6
% משווי הרכישה, קרי, 105,000 ₪ (קרן). בבסיס קביעה זו עמד המידע כי הנכס שבו מדובר עבר שיפוץ וחולק לשלוש יחידות עצמאיות המושכרות באתרים מסחריים לפי ימים.
1 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
ת”צ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
4. לנוכח הממצאים כי המבקשים הצהירו ביודעין ומתוך כוונה להתחמק ממס רכישה מלא וכתוצאה מכך נוצר גרעון העולה על 50
% בין סכום המס לפי השומה העצמית ובין סכום המס לפי שומת המנהל, הוטל ביום 35.16. קנס גרעון בשיעור 30
%, בהתאם לסעיף 95(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, בסך 29,597 ₪.
5. ביום 711.17. פנו המבקשים לסגנית מנהלת המשרד האזורי של מיסוי מקרקעין בבאר-שבע במכתב שכותרתו ייפנייה מוקדמת ומיצוי הליכים”. באותה פניה נטען כי הטלת הקנס נעשתה בחוסר סמכות ובניגוד לדין ועל כן נדרש המנהל למסור הודעת חדילה, על פיה, מאותו מועד ואילך, הטלת קנסות תעשה רק בהתאם לדין. בפנייה נכתב כי ככל שהמנהל ימסור הודעת חדילה ויציע למבקשים פיצוי ראוי, החזר הוצאות ושכר, תוך כדי פרסום ההחלטה ברבים על ידי הרשות ועל חשבונה, ניתן יהיה לבחון אי הגשת תובענה ייצוגית.
6. ביום 42.18. נדחתה פניית המבקשים, מבלי למסור הודעת חדילה. ביום 52.18. נשלח מכתב לבייב המבקשים, על פיו, בנסיבות הספציפיות של המקרה, קנס הגרעון בוטל.
טענות המבקשים
7. בפי המבקשים מספר טענות לביסוס עמדתם בדבר העדר סמכות להטלת הקנס ובדבר הטלת הקנס בניגוד לדין, כפי שיפורט להלן.
8. ראשית, נטען כי סעיף 111 לחוק מיסוי מקרקעין מתיר למנהל להאציל את סמכויותיו על פי החוק, למעט מספר מצומצם של סמכויות ובהן הסמכות להטיל קנס גרעון. הסיבה לכך נעוצה בכך שהטלת קנס הגרעון אינה אוטומטית והיא מחייבת שיקול דעת בדבר היסוד הנפשי של מוסר ההצהרה – רשלנות, כוונה להתחמק מתשלום מס וכד’. לטענת המבקשים, שר האוצר מינה מנהלים אזוריים וסגניהם להיות ייהמנהליי לפי סעיף 95 לחוק, באופן העוקף את הוראת סעיף 111 לחוק.
9. :
שנית, נטען כי סעיף 95 לחוק מיסוי מקרקעין, מאפשר הטלת קנס גרעון בתנאי ששולם מס לפי סעיף 16 לחוק והוא חל רק על מוכר זכות במקרקעין ולא על רוכש. נטען כי בפועל, המשיב מטיל קנס גרעון בשורה של מקרים: על רוכשי זכויות במקרקעין; על נישומים שלא פנו לקבלת אישורי מסים לפי סעיף 16 לחוק; על נישומים שלא ערכו שומה עצמית כלל; על נישומים שעל פי השומה העצמית, אין מס לתשלום; על נישומים שלא שילמו כלל מס; כאשר העסקה פטורה ממס לפי סעיף 16(ד) לחוק. הטענה היא, אפוא, כי המשיב מטיל קנסות באופן גורף, מבלי לקיים את התנאי המקדמי להטלתם, שהוא תשלום מס על ידי מוכרי זכויות לפי סעיף 16 לחוק.
2 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
תייצ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
ייאף-על-פי שמס השבח ומס הרכישה מוטלים על שני חייבי מס שונים (נישומים), והבסיס העיוני-הפיסקלי לחבות במס שונה, מדובר בכל זאת בשני אירועי-מס הנובעים ממערכת עובדתית אחת : עסקת מכירה למוכר המהווה באותו מעמד עסקת רכישה לקונה. אשר על כן בא סעיף 9(ה) לחוק מס שבח ופועל להקלת הליך השומה וגביית המס (כולל תחולת פקודת המסים (גביה), ומונע הוראות כפולות המסדירות אירועים שיש ביניהם זיקה עובדתית. על-כן מורה סעיף 9(ה) לחוק מס שבח כי יידין מס רכישה לכל דבר ועניין, למעט פטורים… כדין המס (מס שבח).”י
בע”א 188/82
Hotel Corporation of Israel נ’ מנהל מס שבח, פייד לט(2) 197 (1985) נקבע כך (עמ’ 208):
ייההוראה המצויה בסעיף 9(ה) לחוק והמאחדת את הדינים של מס שבח מקרקעין ושל תוספת המס תכליתה להביא לפישוט מערכת המיסוי והגבייה על ידי מניעת כפל הוראות
המסדירות שני אירועי מס הנובעים מאותה מערכת עובדתית. אולם ככל שהדברים
אמורים בהוראות המהותיות הקובעות את החיוב, קיים שוני וישנה הפרדה גלויה בין שתי המערכות הללו”.
וכן ראו אצל הדרי, מס שבח מקרקעין, כרך ג’, עמ’ 376:
ייברור שכאשר הוראות החוק חלות, הן חלות לא רק לגבי הנושאים המהותיים, אלא אף גם לגבי חובת ההצהרה על רכישה ולגבי השומה (פרק שביעי לחוק), לגבי השגה וערעור (פרק שמיני לחוק) ולגבי תשלום המס וגבייתו (פרק תשיעי לחוק). בכל הנושאים הללו חלות ההוראות הרגילות בחוק מס שבח, שנידונו לעיליי.
33. סעיף 95 לחוק אינו הסעיף היחיד בחוק הנוקט בלשונו התייחסות למוכר, אף שהוראותיו יחולו גם על רוכש. כך, למשל, סעיף 85(א) לחוק עוסק בסמכות המנהל לתקן שומה תוך ארבע שנים מיום שאושרה כשומה עצמית או מיום שנקבעה שומה לפי מיטב השפיטה. המקרים שבהם רשאי המנהל לתקן שומה לפי סעיף 85(א) מפורטים בסייק (1) עד (3), כדלקמן :
:
יי(1) נתגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס. (2) המוכר מסר הצהרה בלתי נכונה שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום
מס.
11 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
תייצ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
(3) נתגלתה טעות בשומהיי.
סעיפים קטנים (1) ו-(3) אינם מגבילים עצמם, לפי לשונם, למוכרים בלבד ולשונם ניטרלית מבחינת זהות הצד לעסקה. לעומת זאת, סייק (2) נוקט במפורש בביטוי “מוכר”י לעניין מסירת הצהרה לא נכונה. גם כאן, לדעתי, יהיה רשאי המנהל לתקן שומה בהתאם לסמכותו, ככול שיתברר כי ההצהרה הבלתי נכונה נמסרה על ידי הרוכש ובעקבות כך תתוקן שומת מס הרכישה.
34. לא התעלמתי מכך כי בשינויים שנעשו בחוק מיסוי מקרקעין, נקט המחוקק בלשון כוללת יותר, על ידי שימוש בביטוי יינישום”, להבדיל משימוש בביטוי יימוכריי. כך נעשה בסעיף 95 עצמו, אשר תוקן בשנת 2013, עת הוסף סעיף 95(ב1) לחוק. השינוי בוצע בחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיות (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-2014), התשע”ג-2013, סייח 2405 מיום 58.13.. סעיף 95 (ב1) נוקט בלשון יינישוסי שלגביו נקבע גרעון בסכום העולה על 500 אלף ₪, ולא בביטוי “מוכר”י. איני סבור כי עובדה זו, מלמדת על כך כי יש לפרש את סעיף 95(א) או 95(ב) באופן שסמכות המנהל חלה על מוכרי זכויות במקרקעין בלבד, ולא על רוכשים.
35. על רקע כל האמור, אני סבור כי קיים עיגון לשוני בסעיף 95(א) לחוק, להטלת קנס גרעון על רוכש זכות במקרקעין שהתרשל בהצהרה שמסר או שהגרעון נוצר במזיד ומתוך כוונה להתחמק מתשלום יימס”י וזאת על פי הוראת סעיף 9(ה) לחוק.
36. מבחינת תכלית החקיקה, שנועדה לשלול תמריץ להגיש הצהרה רשלנית או הצהרה כוזבת, אין מקום להבחין בין מוכרים לבין רוכשים בעסקת מקרקעין. אין בתכלית החקיקה או בהיסטוריה החקיקתית אינדיקציה להענקת סמכות למנהל ביחס למוכר זכויות, שאינן נתונות לו ביחס לרוכש זכויות. כאשר מתברר למנהל כי הוגשה הצהרה רשלנית או כוזבת ביחס לעסקת מקרקעין, מוסמך הוא להטיל קנס גרעון, ואין מקום להחריג מעניין זה הצהרות רשלניות או כוזבות שהוגשו על ידי רוכשי זכויות, בוודאי כמו בענייננו, בנסיבות בהן סבור היה המנהל כי הוגשה הצהרה מתוך כוונה להתחמק ממס.
תשלום מס כתנאי להטלת קנס
37. לטענת המבקשים, החיוב בקנס גרעון יחול רק מקום שבו שולם מס לפי השומה העצמית. סעיף 95 דן במכירה או בפעולה באיגוד שלגביהן שולם מס על פי סעיף 16 לחוק ונקבע לגביו גרעון. סעיף 16 לחוק מחייב את תשלום המס כתנאי לקבלת אישורי מסים להשלמת רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין. טענת המבקשים, אינה יכולה להישמע מפיהם, הואיל ואין מחלוקת כי בעניינם ניתנה הצהרה ושולם מס (בסך 6,342 ₪) המגיע על פי ההצהרה, ולאחר מכן, נקבע החיוב בקנס
12 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
תייצ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
גרעון. מכאן, שהמבקשים אינם נמנים על קבוצה של נישומים שלא שולם בעניינם מס בגין עסקת המכירה, ומטעם זה, הטענה לא יכולה להישמע מפיהם. הרבה מעבר לדרוש, ניתן לציין כי אין הגיון או תכלית לאפשר למנהל להפעיל את סמכותו רק לאחר שהמס (בחסר) ישולם. לצורך קביעת גירעון, יש לבחון את הפער בין חישוב השומה על בסיס ההצהרה שהוגשה, ובין הסכום שעל הנישום לשלם בהתאם לשומה הסופית שקבע המנהל. בנוסף, יתכנו מקרים שבהם כתוצאה מהצהרת הנישום (רשלנית או כוזבת), הנישום אינו נדרש לשלם מס. האם באותם מקרים, לא יוכל המנהל לחייב בקנס גרעון אך ורק מפני שהמס לא שולם כתוצאה מאותה הצהרה!
התאמת התביעה להליך הייצוגי
38. לטענת המשיבים, תביעה כנגד החלטת המנהל, בנוגע לביטול קנס, כורכת בחובה התדיינות בדרך הייחודית שנקבעה לשם כך בסעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין :
ייהרואה עצמו מקופח בהחלטת המנהל רשאי, תוך שלושים יום מיום שנמסרה לו ההחלטה, לערור עליה לפני ועדת ערר, ובין היתר לערור על כל החלטה של המנהל בהשתמשו בשיקול הדעת הניתן לו בחוק זה”.
בפסיקה נקבע כי בדרך כלל אין לאפשר לנישום לעקוף את הליכי ההשגה והערעור הקבועים בחוקי מס, באמצעות הגשת הליך אזרחי (ע”א 306/78 קרוליק נ’ עזבון המנוח פנחס (1979); ע”א 2801/06 מואטי נ’ פקיד שומה 4 (199.07.)).
39. :
:
גם תובע ייצוגי נדרש תחילה לפעול על פי הוראות חוק המס בדרך הדיונית הקבועה בו, על ידי הגשת ערעור מס על קביעת המנהל בעניינו, ורק אז יוכל להמשיך הלאה למסלול אישור תובענה כייצוגית, על פי חוק תובענות ייצוגיות (ראו: דעת הרוב בעע”מ 6993/15 עיריית תל אביב יפו נ’ אספיאדה בע”מ (168.16.) (להלן: “עניין אספיאדהיי); עעיימ 9962/16 שחף טקס בע”מ נ’ עיריית תל-אביב-יפו (410.18.) (להלן: “עניין שחף טקסיי). הפסיקה הכירה אמנם בקיומו של ייפתח צריי המאפשר לבית המשפט לדון בעניינים שבאו לפניו אף מבלי שקדמו להם הליכים כמפורט במתווה ההשגה שבחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשלייו-1976, וזאת אם קיימת בהם חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת (עעיימ 9530/05 ריבוע כחול ישראל בע”מ נ’ עיריית עפולה (161.08.); רעייא 2425/99 עיריית רעננה נ’ י.ח. יזום והשקעות בע”מ, פייד נד(4) 481,492 (2000)). יחד עם זאת, הובהר כי דרך פנייה זו חורגת מדרך השגרה ושמורה למקרים חריגים בלבד (עניין אספיאדה, פסקה 23; עניין שחף טקס, פסקה 12). איני סבור כי התובענה הנוכחית נמנית על המקרים החריגים המצדיקים בירורה אף מבלי לצעוד בנתיב הסטטוטורי הקבוע בסעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין.
13 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
תייצ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת
40. לטענת המשיבים, הבקשה אינה עומדת בתנאים הקבועים בסעיף 8 לחוק התובענות הייצוגיות. נטען כי אין סבירות שהשאלות בתובענה יוכרעו לטובת הקבוצה והבקשה אינה הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת, שכן בפנינו שאלות מהותיות, המערבות בתוכן שאלות עובדתיות הצריכות להבחן בכל מקרה ומקרה לגופו, לפי נסיבות ותשתית עובדתית קונקרטית. טענה זו אינה מדויקת, ככול שמדובר בטענת הסמכות, דהיינו, הטענה כי מנהלי המשרדים האזוריים וסגניהם אינם מוסמכים להטיל קנס גרעון. אם טענת הסמכות הייתה מתקבלת, לא ניתן היה לקבל את טענת המשיבים. כך גם לגבי הטענה כי אין להטיל קנס גרעון על רוכשי זכויות במקרקעין, להבדיל ממוכרי זכויות. אם הטענה הייתה מתקבלת, לא ניתן היה לקבל את טענת המשיבים, לאור ההלכה כי בית המשפט לא ידחה בקשה לאישור תובענה ייצוגית בשל קיומה של שונות בין חברי הקבוצה אלא במקרים שבהם ברור כבר בשלב בקשת האישור כי לא ניתן להתגבר על הקשיים שמעוררת שונות זו באמצעות הכלים שמעמיד סעיף 20 לחוק תובענות ייצוגיות או פתרונות אחרים שנדונו בפסיקה (רעייא 4114/17 כמיפל בע”מ נ’ זוהר (211.17.) פסקה 6).
התאמת ההליך מבחינת סכומי הקנסות וגודל הקבוצה
41. לטענת המשיבים, סכומי הקנסות יכולים להגיע גם לסכום של עשרות אלפי ש ואף למאות אלפי ₪, ועל כן, אין לכבול את מי שנקנס בסכומים גבוהים כל כך לתוצאות הליך קיבוצי, שנפתח ביוזמת אחרים, תוך ויתור על זכותו לנהל את התביעה לפי ראות עיניו, כאשר הוא מיוצג לפי בחירתו. בעניין זה לא הובאו נתונים על ידי המשיבים. כאשר מדובר על מס רכישה, להבדיל ממס שבח, יש בעיני ספק אם קיימים מקרים רבים שבהם קנס הגרעון יכול להגיע לסכומים כה גבוהים.
42. לפי נתוני המשיבים, בשנתיים שקדמו להגשת התובענה הוטל קנס גרעון ב-73 מקרים של שומת מס רכישה, דהיינו, כ-36 מקרים בממוצע בשנה. מדובר בקבוצה קטנה יחסית ולא בקבוצה הכוללת מאות ואלפי מקרים, המאפיינת את מרבית התובענות הייצוגיות.
43. בהקשר זה ראוי להזכיר את דבריו של כב’ השופט מ’ מזוז בעניין שחף טקס, היפים גם לענייננו, בהקשר בו אנו עוסקים:
ייאוסיף, כי להליך המינהלי (השגה, ערר ועתירה או ערעור מינהליים) ולתובענה הייצוגית תכלית משותפת – להקל על ייהתובע הקטןיי, על ידי יצירת הליך פשוט וזול שיאפשר לו, ואף יעודדו, לפעול למיצוי זכויותיו גם מקום שמדובר במחלוקת על סכום כספי לא גבוה.
14 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
ת”צ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
לפיכך, משקבע המחוקק הליך מינהלי לבירור המחלוקת, כפי המצב בענייננו, ממילא נשלל והתייתר ההליך הייצוגי.יי
המסקנה היא כי הליך הערר לפי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין הוא ההליך המתאים למיצוי זכויותיו גם של ייהתובע הקטןיי כדוגמת העוררים, שסכום קנס הגרעון שבו חויבו עומד על כ-29,000. בכך מתייתר הצורך להכריע בטענות בדבר גודל הקבוצה וסכומי הקנסות, בהקשר של התאמת התובענה להליך הייצוגי.
סוף דבר
44. לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי אין לאשר את הבקשה, שכן סעיף 11 לתוספת השנייה לחוק תובענות ייצוגיות, העוסק בתביעה השבה נגד רשות, מגביל את האפשרות להגשת תובענה ייצוגית בעילה זו להשבת סכומים שנגבו שלא כדין, ואין זה המקרה בענייננו, כאמור לעיל. מכאן, שלא מתקיים התנאי לפיו יש סיכוי שהתובענה תוכרע לטובת הקבוצה, הקבוע בסעיף 8(א)(1) לחוק תובענות ייצוגיות.
45. טעם נוסף לדחיית הבקשה נעוץ בכך שהמבקשים לא פעלו על פי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין ולא הגישו ערר על החלטת המנהל לחייבם בקנס גרעון.
46. המבקשים ישלמו למשיבים הוצאות ושכר טרחת עו”ד בסכום כולל של 9,000 ₪, אשר ישולם תוך 45 ימים מהיום. לאחר מועד זה, יתווספו לסכום החיוב הנייל הפרשי הצמדה וריבית כחוק, עד ליום התשלום בפועל.
המזכירות תשלח את ההחלטה לב”כ הצדדים.
ניתנה היום, כ”ג סיוון תשייפ, 15 יוני 2020, בהעדר הצדדים.
כי /
אביגדור דורות, שופט
15 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
תייצ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
10. בנוסף, נטען מטעם המבקשים כי קיימת להם עילת תביעה אישית, למרות ביטול קנס הגרעון, הואיל והמנהל ביטל את הקנס, רק בעקבות פנייתם, בגדרה הודיעו על כוונתם להגיש תובענה ייצוגית.
טענות המשיבים
11. לטענת המשיבים, המבקשים לא פנו למנהל מיסוי מקרקעין בבקשה לפטור אותם מתשלום קנס הגרעון או להפחיתו, בהתאם לאפשרות הקבועה בסעיף 95(ד) לחוק מיסוי מקרקעין, אולם לאחר שהסתבר כי לא התקיים הליך של שימוע לפני הטלת הקנס, הוחלט לבטלו, לפנים משורת הדין.
12. נטען כי שר האוצר מינה ביום 124.16. את מנהלי המשרדים האזוריים ואת סגניהם כי מנהליי לעניין הטלת קנס גרעון וכי אין בכך כל פגם.
13. עוד נטען מטעם המשיבים כי אין מקום לאבחנה בין מוכר ובין רוכש לעניין סעיף 95 לחוק, הואיל ושני הצדדים לעסקת המקרקעין יכולים ליצור גרעון, באמצעות התרשלות בהגשת ההצהרה
או באמצעות הגשת הצהרה כוזבת במזיד.
14. לטענת המשיבים, תשלום השומה אינו יכול להיות תנאי להטלת קנס הגרעון ומכאן שניתן להטילו עוד בטרם ישולם המס בחסר.
15. לטענת המשיבים אין לאשר את הבקשה להכרה בתובענה כתובענה ייצוגית הואיל ואין למבקשים עילה בדין להגשת תובענה כזו. נטען כי הקנס הוטל במקרה זה כדין. עוד נטען כי הייתה למבקשים דרך לבקש את ביטול או הפחתת הקנס והם לא נקטו בה. כמו כן, נטען כי היה על המבקשים להגיש ערר לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (בהתאם לסעיף 88 לחוק), אולם הם בחרו להגיש תובענה זו חלף מיצוי ההליכים הייחודיים הקבועים בחוק.
16. עוד טענו המשיבים כי הבקשה אינה עומדת בתנאים הקבועים בסעיף 8 לחוק התובענות הייצוגיות, שכן התובענה כרוכה בבירור שאלות עובדתיות הצריכות להיבחן בכל מקרה ומקרה, כגון – הסמכות להטיל את הקנס, קיום הליך שימוע והטלת קנס רק לנישום ששילם את המס. עוד צוין כי סכומי הקנסות יכולים להגיע לסדרי גודל של עשרות אלפי ₪ ואף של מאות אלפי ₪ ובנסיבות אלה יש לאפשר לנישומים לנהל את ההליכים לפי ראות עיניהם ולא לכבול אותם לתוצאות הליך קיבוצי שנפתח ומנוהל על ידי אחרים.
3 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
תייצ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
דיון והכרעה
17. הבקשה שלפניי מעוררת מספר שאלות, בהן יש להכריע. תחילה אדון בשאלה האם יש למבקשים עילת תביעה אישית, במיוחד לאור ביטול קנס הגרעון בעניינם. לאחר מכן, אדון בשאלה האם מתקיים התנאי לפיו יש סיכוי שהתובענה תוכרע לטובת הקבוצה, הקבוע בסעיף 18(א)(1) לחוק תובענות ייצוגיות וביתר הטענות שפורטו לעיל.
עילת תביעה אישית והקבוצה
18. סעיף 4(א)(1) לחוק תובענות ייצוגיות מחייב את המבקש להצביע על קיומה של עילת תביעה אישית. במקרה הנוכחי, בוטל קנס הגרעון על ידי המשיב, כך, שלכאורה, אין למבקשים עילת תביעה אישית ואין מה להשיב להם, כאשר הקנס כלל לא שולם על ידם, עקב ביטולו. לטענת המבקשים, הקנס בוטל רק לנוכח ייהאיום” בהגשת תובענה ייצוגית ולפיכך, יש לראות בהם, לצרכי החוק, כמי שיש להם עילת תביעה אישית.
19. המשיבים טענו כי על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין אין חובה לקיים שימוע בטרם הטלת הקנס, אולם צוין כי עמדת רשות המסים היא כי יש ככלל לקיים שימוע בכתב או בעייפ בטרם הטלת קנס גרעון. נטען כי עמדה זו מיושמת ככלל במשרדי השומה. נטען כי במקרה זה נפלה טעות ולא נערך שימוע בטרם הטלת הקנס ולכן מצא המשיב, לפנים משורת הדין, לבטל את הקנס שהוטל על המבקשים. צוין כי בכל מקרה, לעמדת המשיב במקרים מן הסוג הנייל, בהם לא התקיים שימוע והנישום מעונין להשמיע את טענותיו, יש לאפשר לו שימוע מאוחר, במסגרתו תישמענה טענותיו וייבחן אם יש מקום לבטל את הקנס, או להפחיתו. נטען כי לנוכח העובדה כי משרדי השומה מבצעים ככלל הליך של שימוע בטרם הטלת קנסות, אין מקום לאשר את התובענה כייצוגית, כיוון שאין מדובר בעילה המשותפת לעוד נישומים.
20. בפסיקה נדונה השאלה הנוגעת לחובת פנייה מוקדמת לרשות, בטרם הגשת תובענה ייצוגית לפי סעיף 11 לתוספת השנייה לחוק תובעות ייצוגיות. באותה פסיקה הועלה חשש הטמון בהטלת חובת פניה מוקדמת, והוא שהנתבע יטפל באורח יסלקטיבייי בתביעתו הפרטנית של התובע הייצוגי, ובאופן זה ישלול ממנו את עילתו האישית, המתנה את היותו תובע מייצג (עע”מ 2978/13 מי הגליל תאגיד המים והביוב האזורי בע”מ נ’ יונס (237.15.) פסקה מייה לפסק דינו של המשנה לנשיאה אי רובינשטיין; דניימ 5519/15 יונס נ’ מי הגליל תאגיד המים והביוב האזורי בע”מ (1712.19.) פסקה 16 לפסק דינו של השופט נ’ הנדל).
4 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
תייצ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
21. במקרה זה, נסיבות ביטול קנס הגרעון לא הובררו עד תומם. המשיב לא נהג במקרה זה לפי הכלל הנקוט בידו, של מתן זכות שימוע מאוחרת, בכתב או בעייפ, ובמקום זאת החליט לבטל את קנס הגרעון. להחלטה חריגה זו לא ניתן הסבר או טעם משכנע. קיימת אפשרות כי אחת הסיבות לביטול הקנס ואולי המרכזית שבהן, נעוצה ברצון למנוע מן המבקשים את האפשרות להגשת תובענה ייצוגית. משום כך, איני רואה בביטול קנס הגרעון סיבה המצדיקה את הקביעה כי לא עומדת למבקשים עילת תביעה אישית. דומה כי גם המשיבים לא טענו כך בכתב תשובתם ובדיון שהתקיים בפניי וגם משום כך, אין לחסום את בירור הבקשה.
22. בבקשה נטען כי בהנחה שמרנית חויבו בשנתיים שקדמו להגשת הבקשה 100 נישומים בקנס גרעון וסכום תביעת ההשבה ביחס לכל הקבוצה מגיע לכ-3 מיליון ₪. בתגובת המשיבים צוין כי מבדיקה ראשונית עולה כי בשנתיים שקדמו להגשת הבקשה הוטלו קנסות גרעון ב-161 מקרים של שומות מס שבח ו-73 מקרים של שומות מס רכישה. מדובר, אפוא, ב-117 מקרים בממוצע בשנה.
23. כזכור,
ר, המבקשים טענו בבקשה (בסעיף 26) כי המשיב מטיל על נישומים קנסות גרעון באופן גורף, הן על מוכרים והן על רוכשים, הן על נישומים שלא ערכו שומה עצמית כלל, הן על נישומים שלא פנו לקבלת אישורי מסים והן כאשר העסקה פטורה ממס. ברור כי המבקשים אינם משתייכים לכל אותן קבוצות. המבקשים הגישו הצהרה על רכישת זכות במקרקעין (דירת מגורים יחידה) ודיווחו על שווי הרכישה. בהתאם לשומה העצמית שערכו המבקשים הם חויבו במס רכישה בסך 6,342 ₪ אותו הם שילמו. משום כך, אין הם יכולים לייצג קבוצות אחרות של נישומים, כמו, למשל, מוכרי זכויות במקרקעין, או נישומים שלא ערכו כלל שומה עצמית, ככול שמדובר בטענותיהם בדבר פרשנות סעיף 95 לחוק מיסוי מקרקעין, בזיקה להוראות סעיף 16 לחוק, העוסק בתנאים לקבלת אישורי מסים לצורך השלמת רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין. שונה הדבר ביחס לטענה כי את הקנסות לפי סעיף 95 לחוק רשאי להטיל רק ייהמנהליי, להבדיל מאותם מנהלי משרדים אזורים וסגניהם, אותם מינה שר האוצר בתאריך 124.16. כגורמים נוספים הרשאים להטיל קנס גרעון לפי סעיף 95 לחוק. לגבי טענה אחרונה זו, אין הבדל בין תתי הקבוצות עליהם הוטלו קנסות גרעון ואם יש צדק בטענה זו, הרי שהמבקשים יכולים לייצג את כל קבוצת הנישומים עליהם הוטלו קנסות גרעון בשנתיים שקדמו להגשת הבקשה על ידי המנהלים האזוריים וסגניהם, ככול שיימצא כי הקנסות נגבו בחוסר סמכות.
29 30 31 32
סמכות המנהל
24. במרכז הדיון עומד סעיף 95 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כך:
5 מתוך 15
ד. אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
ת”צ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
95. י(א) במכירה או בפעולה באיגוד שלגביהן שולם מס על פי סעיף 16 ונקבע לגביו גרעון העולה על 50
% מהמס המגיע במכירה או בפעולה כאמור, ולמנהל יש טעמים סבירים להאמין כי הגרעון לא היה מתהווה אילולא התרשל המוכר או עושה הפעולה ללא הצדק סביר בהצהרה שמסר על פי הפרק השביעי או באי מסירת הצהרה כאמור, יווסף לסכום המס המגיע על המכירה, קנס השווה ל-15 % מסכום הגרעון. (ב) היו למנהל טעמים סבירים להאמין כי הגרעון כאמור בסעיף קטן (א) נוצר במזיד ומתוך כוונה להתחמק מתשלום המס, יווסף לסכום המס קנס השווה ל-30 % מסכום הגרעון. (ב1) נישום שלגביו נקבע גירעון בסכום העולה על 500 אלף שקלים חדשים לשנה, והגירעון האמור עולה על 50
% מהמס שהנישום חייב בו, רשאי המנהל להטיל עליו קנס בשיעור של 30 % מסכום הגירעון אם הגירעון נובע בשל אחד או יותר מאלה:
(1) הנישום לא דיווח על פעולה שנקבעה לפי סעיף 131(ז) לפקודה כפעולה החייבת
:
בדיווח;
(2) הנישום פעל בעניין מסוים בניגוד להחלטת מיסוי כהגדרתה בסעיף 158ב לפקודה, מפורשת ומנומקת שניתנה לו באותו עניין בשלוש השנים שקדמו להגשת ההצהרה לפי הפרק השביעי, ולא דיווח, בטופס שקבע המנהל, על כך שפעל בניגוד להחלטה המיסוי באותו עניין; (3) תכנון מס שנקבע לגביו בשומה סופית כי הוא מהווה עסקה מלאכותית, ובלבד
שהנישום לא דיווח עליה, או עסקה בדויה, לפי סעיף 84. (ב2) הוטל קנס כאמור בסעיף קטן (ב1), לא יוטל בשל אותו גירעון קנס לפי סעיפים קטנים (א) או (ב). (ב3) הוגש כתב אישום נגד הנישום בשל אחת העילות המנויות בסעיפים קטנים (א) עד (ב1), לא יחויב בשל אותו מעשה בקנס על הגירעון, ואם שילם קנס על הגרעון – יוחזר לו סכום הקנס ששילם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כהגדרתם בסעיף 159א(א) לפקודה מיום תשלומו עד יום החזרתו. (ג) בסעיף זה, ייגרעוויי – הסכום שבו עודף המס המגיע במכירה או בפעולה באיגוד על המס שחושב על פי הצהרה לפי הפרק השביעי או על פי שומה שנעשתה לפי סעיף 82 אם לא נמסרה הצהרה, לפי הענין. (ג1) על קנס שהוטל לפי סעיפים קטנים (א) או (ב), ייווספו הפרשי הצמדה וריבית מתום 15 ימים מהיום שבו נמסרה לנישום הודעה על הטלתו של הקנס, עד מועד תשלום הקנס, ויראו את הקנס כסוג חיוב לעניין סעיף 94ד. (ד) המנהל רשאי, אם ראה סיבה מספקת לכך, לפטור מן הקנס כולו או מקצתויי.
6 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
ת”צ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
25. הסמכות להטיל קנס גרעון על פי סעיף 95 לחוק היא סמכותו של ייהמנהליי. סעיף 1 לחוק מגדיר מיהו המנהל. על פי ההגדרה בסעיף 1 לחוק – ייהמנהליי הוא יימי שהתמנה על ידי שר האוצר בהודעה שפורסמה ברשומות להיות מנהל או סגן מנהל לעניין חוק זהיי.
26. התחנה הבאה אותה עלינו לבחון במישור הסמכות היא הוראת סעיף 111 לחוק מיסוי מקרקעין. סעיף זה קובע כך:
111. ייהמנהל רשאי לאצול מתפקידיו ומסמכויותיו לפי חוק זה לאדם אחר בדרך כלל ואם לעניין מסוים או לאזור מסוים, למעט הסמכות להאריך את התקופה לפי סעיף 87(ד), הסמכות להטיל קנס גרעון לפי סעיף 95 והסמכות לקבל כופר כסף לפי סעיף 101.יי
על פי הוראה זו, המנהל אינו רשאי להאציל את סמכותו לפי החוק להטיל קנס גרעון. ההסבר לכך מופיע, בין היתר, בקובץ ההוראות המקצועיות של הרשות (הייב 7/87):
:
יי7. קנס גרעון – סמכויות ונהלים הסמכות לחייב בקנס גרעון היה בידי מנהל מס שבח בלבד (ולא של הממונים האזורי). כן רשאי הוא להקטין או לבטל את קנס הגרעון על פי סעיף 95(ד) אם מצא סיבה מספקת לכך. עצם הטלת קנס הגרעון, כולו או מקצתו, תישקל פעם נוספת ע”י בעל הסמכות לאור השומה הסופית שתיקבע.
9. מופנית תשומת הלב כי הטלת קנס גרעון איננה אוטומטית והיא מחייבת שיקול דעת מעמיק של מנהל.
לפיכך, הממונה האזורי שיהיה סבור כי יש הצדקה להטלת הקנס האמור, יעביר המלצה מנומקת למנהל מס שבח בצירוף התיק, ובו יפרט בין היתר את סכום הקנס שהוא מציע להטיל ואת דרך חישובויי.
הואיל ומדובר בהפעלת שיקול דעת וקביעת היסוד הנפשי של מוסר ההצהרה, לא ניתן להאציל את הסמכות לפי סעיף 95 לפקידים נוספים (גורמן ואהרונוביץ, מיסוי מקרקעין – פרשנות הלכה ומעשה, בורסי-2017, עמ’ 983).
27. ביום 124.16. מינה שר האוצר 14 עובדי רשות המסים לשמש סגני מנהל, לעניין סעיף 95 לחוק (ילקוט פרסומים 7285 מיום 196.16.). לטענת המבקשים, מדובר ייבמהלך צינייי שנועד לעקוף את הוראת המחוקק, אשר אסרה על האצלת סמכות המנהל לפי סעיף 95. איני מקבל טענה זו. סעיף 111 לחוק מיסוי מקרקעין אינו מאפשר למנהל להאציל מסמכותו להטיל קנס הגרעון. במקרה
7 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
ת”צ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
הנדון, מי שמינה את המנהלים האזוריים וסגניהם הוא שר האוצר, מתוקף סמכותו לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. עוד נטען על ידי המבקשים כי סמכותו של שר האוצר שבסעיף 1 לחוק היא למנות מנהל או סגן מנהל לעניין החוק כולו, אך לא לעניין סעיף בודד, כפי שנעשה כאן. גם טענה זו איני מקבל. סמכותו של השר למנות סגן מנהל לעניין החוק כולו, כוללת גם את הסמכות למנות סגן מנהל לעניין סמכות ספציפית, בבחינת – השלם כולל את חלקיו. לא מצאתי טעם משכנע לפרשנות המבקשים בדבר צמצום סמכותו של השר, למינוי סגן מנהל לכל העניינים הקבועים בחוק, להבדיל ממינוי לעניין מסוים.
אבחנה בין מוכר לרוכש
28. לטענת המבקשים, המנהל מוסמך להטיל קנס גרעון ביחס למכירת זכויות במקרקעין או ביחס לפעולה באיגוד, אך לא ביחס לרכישת זכויות במקרקעין. פרשנות זו נעוצה בלשונו של סעיף 95(א) לחוק, בחלק המתייחס לטעמים של המנהל להטלת הקנס:
ייכי הגרעון לא היה מתהווה אילולא התרשל המוכר או עושה הפעולה ללא הצדק סביר בהצהרה שמסר”י.
וכן בחלק המתייחס לגובה קנס הגרעון :
יייווסף לסכום המס המגיע על המכירה, קנס השווה ל-15
% מסכום הגרעון”.
29. לטענת המשיבים, אין כל תכלית או הגיון להטיל קנס גרעון רק על המוכר ולא על הרוכש, שכן בשני המקרים קיימת אפשרות ליצירת גרעון באמצעות התרשלות בהגשת ההצהרה, או בהגשת הצהרה כוזבת. לצורך ההכרעה במחלוקת בין הצדדים יש לפנות לכללי הפרשנות המקובלים וכך נעשה להלן.
30. :
בעייא 8511/18 פקיד שומה נתניה נ’ דלק הונגריה בע”מ (261.20.) (להלן: “עניין דלק הונגריהיי) חזר בית המשפט (מפי כב’ השופט ד’ מינץ) על כללי הפרשנות הידועים (פסקה 27):
27. ייבהתאם לתורת הפרשנות המקובלת, הליך הפרשנות הוא הליך דו-שלבי. בשלב הראשון, יש לאתר את כל המשמעויות שלשון הטקסט יכולה לאצור. הווה אומר, אלה שיש להן נקודת אחיזה, ולו מינימלית, בלשון החקיקה (עניין קיבוץ חצור, עמ’ 75). שכן, ייגבול הפרשנות הוא גבול הלשוויי (עייא 1900/96 טלמצ’יו ני האפוטרופוס הכללי, פייד נג(2) 817,827 (1999); עניין דמארי, פסקה 20 לפסק דינה של הנשיאה נאור). ובניסוח אחר, יימלאכת הפרשנות אינה מוגבלת אך למילים, אך המילים מגבילות את הפירוש… ייתכן, שיינתן
8 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
ת”צ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
ללשון החוק פירוש מרחיב או פירוש מצמצם, רגיל או פירוש חריג, אך בדרך כלל יש למצוא נקודת אחיזה ארכימדית למטרה בלשון החוקיי (דיינ 40/80 קניג ני כהן, פייד לו(3) 701,716 (1982); ראו גם: עייא 450/17 אס.בי.אן הלבשה בע”מ נ’ מדינת ישראל רשות המיסים, [פורסם בנבו] פסקה 7 לחוות דעתי (2910.2019.) (להלן: עניין אס.בי.אן))יי.
:
לטענת המבקשים, אין עיגון לשווי כלשהו לפרשנות המשיבים, על פיה, דינם של המוכר והרוכש שווה, לעניין סעיף 95 לחוק. בעניין זה הם מסתמכים על דבריו של השופט מינץ בעניין דלק הונגריה,
בפסקה 32:
כפי שציין השופט (כתוארו אז) אי גרוניס בעניין פוליטי, יידיני המס סבוכים דיים בלא שבית המשפט יסבכם יותר על ידי מתן פרשנות הסוטה באורח בוטה מלשון החוק ומכוונתם של יוצריויי (עניין פוליטי, עמי 327). הדברים נכונים ביתר שאת בסוגיית המיסוי הראוי של תאגידים, אחת הסוגיות הסבוכות בתחום מדיניות המס. בכל מקרה, העמדה לפיה המחוקק ייאינו עושה מלאכת מחשבתיי בחקיקת דיני המס לעומת דינים אחרים, תוך פסיחה על לשון החוק, איננה מקובלת עלי (עניין חצור, עמי 78-77). כפי שנכתב מלפני דורי דורות מפי מיימ הנשיא מ’ זילברג:
יימחוקק, אף-על-פי ששגה – מחוקק הוא, ואין בית המשפט יכול לשוות למונחיו מובן שאין הלשון סובלתויי (המי 560/67 זילברשלג נ’ מדינת ישראל, פייד נא(2)
“.((1967) 801,797
דברים אלה נכונים ביתר שאת בענייננו, שעה שעולה כי אין מדובר כלל בשגגה שיצאה תחת ידו של המחוקקיי.
31. כפי שיוסבר להלן, איני מקבל את טענת המבקשים, בדבר העדר עיגון לשוני לאפשרות הטלת הקנס על רוכש זכויות במקרקעין. הפתיח של סעיף 95 לחוק (ייבמכירה או בפעולה באיגודיי) אינו מתייחס לצד זה או אחר לעסקת המכר, אלא מתאר את העסקה. בעסקת מכירה של זכויות ישנם שני יישחקנים” מוכר הזכויות ורוכש הזכויות. הוא הדין ביחס לפעולה באיגוד מקרקעין. הקושי הפרשני הלכאורי נעוץ בהמשך הסעיף, בו מדובר בגרעון שלא היה מתהווה אילולא התרשל המוכר או עושה הפעולה בהצהרה שמסר. סעיף 95(א) מתייחס בחלק הרלבנטי לענייננו להצהרה שנמסרה על פי הפרק השביעי לחוק. בפרק השביעי כלולה חובת המוכר זכות במקרקעין למסור הצהרה למנהל, שבה יכלול את הפרטים שבסעיף 73(א) לחוק. סעיף 73(ג) לחוק מחייב רוכש זכות במקרקעין, או זכות באיגוד מקרקעין, למסור למנהל הצהרה שבה יפרט את הפרטים הקבועים בסעיף. סעיף 73(ד) לחוק מתייחס להצהרותיהם של המוכר והרוכש במשותף:
9 מתוך 15
– אם
לאאאא
משו
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
תייצ 65973-03-18 ליטמן ואח’ נ’ מנהל רשות המיסים ואח’
יי(ד) מוכר, עושה פעולה או רוכש כאמור, לפי העניין, שלא פירט בהצהרתו את כל הפרטים הנדרשים לפי סעיפים קטנים (א) עד (ג), לפי העניין, יראוהו, לעניין סעיף 82, כאילו לא הגיש הצהרה; הוראה זו לא תחול אם שוכנע המנהל כי הפרטים האמורים אינם מצויים בידיעת המצהיר; עושה פעולה שלא צירף להצהרתו מאזן של איגוד המקרקעין כאמור בסעיף קטן (ב), יראוהו, לעניין סעיף 82, כאילו לא הגיש הצהרה, זולת אם יגיש מאזן כאמור במועד אחר שהתיר לו המנהל או אם האיגוד הגיש מאזן כאמור לפי הוראות סעיף 75(א)”
תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (דיווח מקוון), תשע”ח-2017 מחייבות הגשת יימסמך מקרקעיניי למנהל באופן מקוון באמצעות מערכת ממוחשבת שפיתח המנהל לצורך כך. יימסמך מקרקעיןיי כולל לפי תקנה 1 לתקנות הנייל – ייהצהרה לפי סעיף 73 לחוקיי. כלומר, התקנות אינן מבחינות בין הצהרת מוכר (לפי סעיף 73(א) לחוק) לבין הצהרת רוכש (לפי סעיף 73(ג) לחוק).
32. סעיף 9 לחוק עניינו מס רכישה. סעיף 9(א) לחוק קובע כך:
ייף. (א) במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת, ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים”.
סעיף 9(ה) לחוק קובע כי יידין מס הרכישה לכל דבר ועניין, למעט פטורים… כדין המסיי (והכוונה למס שבח מקרקעין כפי שמוגדר בסעיף 6(א) לחוק). הוראה זו פורשה על ידי פרופ’ אהרן נמדר בספרו מיסוי מקרקעין (מהדורה שישית), בעמ’ 92 כך:
ייהסעיף קובע את הכלל כי דין מס רכישה כדין מס שבח מקרקעין לכל דבר וענין למעט הפטורים. כלומר, למרות השוני שבין שני מסים אלה, היסודות שלהם משותפים, כגון, היסודות של מכירה, זכות במקרקעין, פעולה באיגוד מקרקעין, יום ושווי המכירה וכן
מנגנון השומה והגביהיי.
פרופ’ יצחק הדרי מתייחס בספרו יימס שבח מקרקעין? (יונתן הוצאה לאור, תשנייה) בכרך ג’, עמי 371-378 לקשר הגומלין בין מס רכישה למס שבח, בציינו כי יימבחינת הטכניקה של המחוקק, היחס בין מס רכישה ומס השבח נקבע בסעיף 9(ה) לחוקיי. המחבר מציין כך:
10 מתוך 15
