בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
בפני כב’ השופטת ר. למלשטריך- לטר
תובעים
עזבון המנוח מוחמד עבד עומר זייל ת.ז. 020134858 באמצעות יורשיו:
עיזבון המנוחה עאישה מוחמד עומר אשר נשאה בחייה ת.ז. 020134870 באמצעות יורשיה :
1. עומר אחמד עומר ת.ז. 020134607 2. ודאד עומר ת.ז. 059526574 3. חאלד עומר ת.ז. 023117401 4. מוחמד עומר ת.ז. 023485907 5. סאלח עומר ת.ז. 029108420 6. חוסין עומר ת.ז. 021861687
7. אחמד עומר ת.ז. 034771840 8. זהרה מחמד עבד עומר ת.ז. 020134888 9. אמנה מחמד עבד עומר ת.ז. 020154896 10. עליא מחמד עבד עומר ת.ז. 053754008
עזבון המנוח אחמד עבד עומר זייל ת.ז. 020134474 באמצעות יורשיו:
11. סעיד אחמד עבד עומר ת.ז. 052580552 12. סעוד אחמד עבד עומר ת.ז. 056304801 13. גאזי אחמד עבד עומר ת.ז. 059453001 14. אחמד עבד עומר ת.ז. 023288376
ע”י ב”כ עוה”ד אחמד יאסין
נגד
הנתבעת
רשות מקרקעי ישראל ע”י ב”כ עוה”ד עופר גוט – פרקליטות מחוז חיפה -אזרחי
פסק דין
1. התובעים הגישו תביעה לפיצויי הפקעה בגין הפקעת זכויות מורישם, המנות מוחמד עבד עומר זייל (ת.ז. 020134854) (להלן “המנוח מוחמדיי) וכן מורישם המנוח אחמד עבד עומר זייל (ת.ז. 020134474) (להלן ייהמנוח אחמדיי). המנוח מוחמד והמנוח אחמד היו אחים, שהחזיקו בחלקים שווים בזכויות של 10 חלקות בגוש 18982 , ו-12 חלקות בגוש 18983 בדיר אל אסד. (להלן “המקרקעין”י).
2. ב”כ הצדדים לא חלקו על נתוני ההפקעה הבאים : א. ההודעה על הכוונה להפקיע ולתפוס חזקה פורסמה ביום 25.10.62 בהתאם לסי 5, ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן ייפקודת הקרקעותיי). הודעה לפי ס’ 19 פורסמה ביום 2.9.65 .
1 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
ב.
ג.
הצדדים לא חלקו על זהות המורישים כבעלי הזכויות במקרקעין ועל זכות התובעים כיורשיהם לקבל את פיצויי ההפקעה. הצדדים לא חלקו על כך שתקופת ההערכה לדמי החכירה האבודים הינה מיום 1986 (קודם לכן הערכים זניחים ). לגבי מרבית החלקות חושב דונם ראשון למגורים. נתוני החלקות שהופקעו בשטח כולל של 129,511 מייר הם כדלהלן :
ה.
גרש
חלקה
מס’ סידור
שטח רשום
במייר
חלק התובעים
שטח נשוא ההפקעה במייר
|
בשלמות
|
18982 18982 18982 18982 18982 18982 18982 18982 18982 18982 18983 18983 18983 18983 18983
1,623 6,398 6,521 1248 4,507 2,100 2768 7,082 12,042 3,067 5,645 8,648 8,680 14,615 3,704
|
ו
1,613 6,398 6,521 1248 4507 2,100 2768 7,082 12,042 3,067 5,645 8,648 8,680 14,615 3,704 12,828 3,985 6,620 1919 2,081 2279
בשלמות בשלמות בשלמות בשלמות בשלמות בשלמות בשלמות בשלמות בשלמות בשלמות בשלמות בשלמות בשלמות
בשלמות | בשלמות
בשלמות בשלמות בשלמות מחצית
בשלמות א בשלמות
ד
12,8283,985
ד
18983 18983 18983 18983 18983
ד
6,620 1919 4,162 2279
|
חד
ו
ד
11,151
סה”כ שטח נשוא ההפקעה במייר
129,511
3. הצדדים הגישו הסכמה לתשלום הסכום שאיננו שנוי במחלוקת, וניתן ביום 8.3.18 פסק דין חלקי הנותן תוקף להסכם הפשרה, לפיו הנתבעת תשלם לידי בייכ התובעים סכום של 3,564,728 ₪ עבור זכויותיהם בחלקות הנייל. סכום זה אמור היה להשתלם לתובעות בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.
המחלוקת בין הצדדים מתייחסת לסכום הפיצוי המגיע לתובעים בגין ההפקעה מכח ס’ 12 ו-13 לפקודת הקרקעות. הצדדים הגישו חוות דעת שמאים מטעמם. התובעים הגישו את
2 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
הגלום בה, על השמאי להביא נתון זה בחשבון בבואן לחשב את דמי החכירה האבודים. מאידך, אם מחירי השכירות בשוק הרלבנטי – כפי שהם בזמן אמת – אינם רגישים לפוטנציאל הרווח העתידי ולייעודים שלא ניתן לממשם בהווה או בעתיד הנראה לעין, טוב יעשה השמאי אם יתעלם מנתונים אלה ולא יחליף את דעת השוק בדעתו שלו”.
כב’ השופט שטיין מציין כי גם אם יחושב הפיצוי לאובדן דמי חכירה לפי ס’ 13 לפקודת הקרקעות, כתשואה הנגזרת משווי המקרקעין, כפי שזה משתנה משנה שנה, הערכת השווי על בסיס דמי השכירות שניתן לקבל בפועל אמורה ככלל להביא לאותה תוצאה. אך לדעתו הוספת אחוזי תשואה בגין פוטנציאל פיתוח עתידי צריכה להתאפשר רק מקום שהשוק עצמו מכיר בפוטנציאל הזה.
כב’ השופט קרא וכב’ השופט הנדל סבורים כי בעריכת חישוב דמי החכירה האבודים יש להתחשב באותם שימושים המתאפשרים על פי ייעודה התכנוני של הקרקע נכון למועד ההפקעה. יש להביא בחשבון גם שימוש מיטבי בפוטנציאל הגלום במקרקעין וצפייה לשינוי תכנוני.(כמו גם הקביעה בענין הייטנר).
9.3
בתמצית -לדעת כב’ השופט שטיין, על תובע הבוחר בפיצוי לפי ס’ 13 לפקודת הקרקעות להוכיח את הרווח שהמדינה הפיקה מהשימוש במקרקעין בטרם שילמה לו את הפיצוי המגיע לו, או לחלופין את דמי השכירות שיכול היה להרוויח בפועל מהשכרת המקרקעין באותה התקופה. הוא מציין אומנם שהנטל כבד מנשוא ובשל חלוף הזמן הרב לא תתאפשר הבאת ראיות והתביעה תדחה ולכן על תובעים לבחור באלטרנטיבה של החוק המתקן שנכנס לתוקף בשנת 1964 דהיינו הפעלת מנגנון השערוך הקבוע בחוק
המתקן.
כב’ השופט שטיין מתייחס שם לחוות דעת שמאי הצדדים, שלא ביססו את חוות דעתם על שיטת ההשוואה, והתשתית העובדתית לביסוס עמדתם הייתה דלה כדבריו. יחד עם זאת הזכיר כי חוות דעת המדינה הצביעה על שיעור תשואה של 5
% לשנה – שרמייר גובה מחוכרי קרקעות שבניהולה אולם אין זה ברור אם אותו שיעור חל גם על קרקע חקלאית שלא ניתן להקים עליה מבנים למגורים או לתעשייהיי. לכן הוחזר הדיון לבית המשפט המחוזי.
9.4
כב’ השופט הנדל הדגיש כי התקופה שבין תפיסת החזקה ובין התשלום עבור הקרקע לא אמורה לבוא על חשבון הנפקע שנפגע מההפקעה. סכום הפיצוי אמור לדמות מצב שבו המדינה מוכרת את הקרקע מהנפקע למשך
11 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
אותה תקופה. עוד ציין כי התכלית של הפיצוי הפירותי של דמי החכירה היא הבאת הנפקע לאותו מצב אלמלא ההפקעה. זו התכלית של פיצויי ההפקעה ונגזרותיהם. מהצעת החוק של החוק המתקן ניתן ללמוד לדבריו כי מנגנון החכירה נועד לדמות מצב שבו המדינה מוכרת את הקרקע מן הנפקע במשך התקופה הרלוונטית.
9.5
הוגשה בקשה לדיון נוסף, (דנייא 5261 / 19 עזבון המנוח אסמעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ’ מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל ( 25.2.20 )) שנדחתה בהחלטתה של כב’ הנשיאה חיות מהטעם שאיננו יוצר כל הלכה חדשה. כב’ הנשיאה קבעה –
“קריאה של פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף מעלה כי יש קושי לחלץ ממנו הלכה ברורה וגלויה, ועל אחת כמה וכמה יש קושי לקבוע כי ההלכה האמורה – ככל שנקבעה כזו – עומדת בסתירה לפסיקתו העניפה של בית משפט זה בנדון. סוגיית שוויין של חלקות מקרקעין שהופקעו בעבר מגיעה לא אחת לפתחו של בית משפט זה ופסק הדין מושא הבקשה הוא נדבך נוסף באיזון שאליו חותר בית המשפט בין החובה המוטלת על המשיבה לשלם פיצויים בשיעור “הוגן ושווה ערך” שיעמיד את הנפקע במקום שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, ובין הרצון לתמרץ את כל הצדדים הנוגעים בדבר לפצות נפקעים
ולהביא אל סיומן את אותן תביעות “ישנות”.”
כב’ הנשיאה חיות הדגישה כי מטרת הפיצוי לפי ס’ 13 לפקודת הקרקעות היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה וזאת באמצעות פיצוי הוגן ושווה ערך. על מנת להגשים הלכה זו, נקבע כי דמי החכירה הראויים הם אלו ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון והשיטה ההשוואתית ,שיטת שווי השוק, היא העדיפה. זאת למעט במקרים בהם דמי השכירות המשולמים בפועל אינם דומים או זהים לתשואה הכלכלית הנגזרת משווי הנכס , בשל נסיבות מיוחדות בהן עסקאות ההשוואה לא משקפות באופן מדויק והוגן את ערך הקרקע של הנפקע שהיה בידו אלמלא ההפקעה. פסק דין איסמעיל לא סטה מכללים אלו.
כב’ הנשיאה מדגישה כי גם לתפיסת כב’ השופט שטיין ניתן להתבסס על דמי החכירה הנהוגים ברמייי ואכן אמת מידה זו שימשה את בתי המשפט
12 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
לאורך שנים מתוך הנחה כי רמיין היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים.
96. ולענייננו – בחוות הדעת של השמאית בתיק זה, יש הסתמכות על עסקאות השוואה, תוך הצמדת מקדמי התאמה שונים. שומת התובעים נערכה לפי שיעור תשואה שנתי של 6
% הן לשטח מגורים והן לשטח חקלאי , שומת הנתבעת לפי שיעור שנתי של 2.5 % למגורים ו- 1.5% לחקלאות. השמאית המומחית הגיע למסקנה כי יש לחשב את דמי החכירה השנתיים לפי שיעור תשואה של 6
% משווי הקרקע, כאשר לא מצאה כי יש מקום להבחין לעניין זה בין קרקע למגורים וקרקע לחקלאות, במיוחד שכל הקרקעות מושא השומה כבר שנים רבות אינן קרקעות חקלאיות אלא יעודן שונה למגורים, לתעשייה, לתחנת רכבת לכבישים וכד’.
9.7
השמאית הפנתה לתורת השמאות ולמסמך הקווים המנחים של השמאי הממשלתי. בפרק טייו, קווים מנחים, נרשם כי פדיון שנתי פוטנציאלי (דמי השכירות הראויים) חלקי שווי הנכס נותן את שיעור התשואה הפוטנציאלי (שהוא גם שיעור היוון כולל). בהתייחס לקרקעות נכתב שם בס’ 5א, כי לנוכח העובדה כי אין נתוני השוואה ולנוכח הקושי בחישוב פרטני נשתרש נוהג שמאי לייחס לקרקע שיעור תשואה או היוון שבין 5
% ל-6
%. השמאית התייחסה לכך כי רמייי מחכירה קרקעות מסוגים שונים במשך עשרות שנים, ומבצעת את תחשיבי ההיוון לפי שיעור של 5
% וזאת לתקופה קצובה, תוך התחשבות בעובדה כי לבעל החכירה אין פוטנציאל מלא בכל ייהעתידי של הקרקע שכן הרשות גובה תשלומים בגין שינוי יעוד, שימוש, הארכת תקופת חכירה וכו’. בגין תשלום בדיעבד גובה רמייי שיעור של 6
%. גופים פרטיים ועיריות נוקבים באותו טווח של דמי חכירה, 5%-6 % משווי הקרקע. לפיכך סברה השמאית שיש לחשב את דמי החכירה השנתיים לפי שיעור תשואה של 5 % משווי הקרקע. השיעור הוא העליון בטווח, כי הוא מקובל כרף תחתון של שיעור תשואה נדרש לכל השקעת הון בשוק המקרקעין בישראל. השמאית הדגישה כי היא יוצאת מהנחה שתכלית פיצויי ההפקעה היא להעמיד את הנפקע במצב אילולא הייתה הפקעה כך שיתאפשר לו לרכוש נכס חלופי. שיעור התשואה שקבעה מעמיד לדעתה את הנפקע במצב בו היה אם היה מקבל את פיצויי ההפקעה במועד ההפקעה, ומשקיע אותם בכנס מקרקעין אחר, ברמת הסיכון הנמוכה ביותר.
98. חוות דעת השמאית מפורטת ומנומקת, ומסתמכת על ההלכה הקיימת, המאפשרת להעריך את דמי החכירה כשיעור תשואה מתוך שווי המקרקעין.
13 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
9.9
לפיכך, זכאים התובעים לקבלת הפיצוי, כפי שנקבע על ידי השמאית בחוות דעתה (כבר כולל מ.ע.מ) כאשר לגבי חלקות 2,30,40,45 בגוש 18982 וחלקות 123,127,129 בגוש 18983 לא יינתן פיצוי בגין דונס ראשון למגורים, ולשאר החלקות יינתן פיצוי גם בעבור דונם אחד למגורים. הסכום לכן יהיה 15,835,000 ₪ כשסכום זה כבר כולל מ.ע.מ (הוספתי את הערך הדרוש לגבי חלקה 66 לטבלה בעמ’ 36 , לאור העובדה שהשמאית ציינה בחוות דעתה כי גודל החלקה מאפשר בניית בית מגורים, גם אין אין חזית לדרך).
9.10
מסכום זה יש להפחית את הסכום שאיננו שנוי במחלוקת אשר כבר שולם לתובעים במרץ 2018.
10. תקופת תשלום הפיצוי לפי ס’ 13
10.1
לא הוצג בפני התאריך המדויק של ביצוע תשלום הסכום שאיננו שנוי במחלוקת, שעמד לפי פסק דין חלקי מיום 8.3.18 על סך של 3,564,728 ₪. הנתבעת טוענת כי במועד התשלום של הסכום שאיננו שנוי במחלוקת, תמה התקופה שיש לחשב בגינה פיצוי בגין דמי חכירה אבודים, שכן במועד זה שולם מלוא הפיצוי ההוני עבור ההפקעה. התובעים מצדם מבקשים כי תקופת תשלום דמי החכירה תשתרע גם בגין שנת 2019.
10.2
הסכם הפשרה שהגישו הצדדים עובר לתשלום שאינו שנוי במחלוקת קבע כי במועד תשלומו, על דעת הצדדים, מסתיימת תקופת דמי החכירה האבודים. לפיכך, על הצדדים לכבד הסכמה זו שביניהם. לאחר מרץ 2018, במועד כלשהו, שולם לתובעים סכום של כ-3.5 מיליון ₪. סכום הפיצוי בסך 15,835,000 ₪ מכסה את דמי החכירה כולל שנת 2018. מסוף שנת 2018 ( 31.12.18 ), על היתרה שלא שולמה, יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום
בפועל.
10.3
על סכום זה יש להוסיף שכייט והוצאות בסכום כולל של 25,000
₪.
10.4
הסכומים ישולמו לתובעים בתוך 30 יום מהיום.
10.5
המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין.
ניתנה היום, כ”ו אדר תשייפ, 22 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.
14 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
קן
ריבי למלשטריך-לטר, שופטת
15 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
חוות דעת השמאי דותן דרעי. הנתבעת הגישה את חוות דעת השמאי יגאל גרשון. נוכח הפער העצום שבין חוות הדעת לגבי כל אחד מהרכיבים שבהן, מיניתי שמאית מטעם בית המשפט, הגב’ דברת אולפינר. (להלן: “השמאיתי). השמאית השיבה לשאלות הבהרה של הצדדים, וכן נחקרה על חוות דעתה.
5. עיקרי חוות הדעת של השמאית.
5.1 השמאית תיארה את המקרקעין הממוקם בחלק הצפוני של העיר כרמיאל, חלקן
בצמידות מדרום לכביש 85, וחלקן במיקום מרוחק יותר ליד שכונות העיר ואזור התעשייה. המקרקעין היה כלול בתוכנית הגלילית למחוז צפון – תכנית מנדטורית
50 / 42 / RP שפורסמה ביום 14.11.16 . (להלן “התוכנית”). יעוד החלקות במקור היה ייאזור חקלאייי. התוכנית קבעה בין היתר את זכויות הבניה באזור חקלאי – שטח מינימלי של מגרש יהיה ייכפי שיקבע מעת לעת ע”י ועדה מקומית, בהתחשב בטיב ומקום הקרקע המושפעת ובשימושים עבורם מיועדת, בתנאי כי למטרות מגורים ולתעשייה לא יפחת שטח מגרש כזה מ- 1,000 מייר. שטח מקסימלי עליו מותר לבנות למטרות מגורים – 15
% או 180 מייר לפי הקטן מביניהם. למטרות תעשיה, כפי שיאושר ע”י הועדה המחוזית.
52. השמאית פצלה את הערכת השווי כאשר דונס ראשון בכל חלקה הוערך כשווי למגורים לפי קיבולת הבניה שבתוכנית. יתרת השטח הוערכה כשטח חקלאי. השמאית ציינה כי לגבי חלק מהחלקות, לאור צורתן, אורך החזית וקווי הבניין שנקבעו בהוראות התוכנית, לא ניתן היה להקים בית מגורים. (הדרישה בתוכנית היא לאורך חזית מינימלי של 25 מי למגורים וקווי הבניין הם 10 מי לקו בנין חזית, 10 מי קו בנין צדי, ו-10 מי קו בנין אחורי ). טענה זו נטענה לגבי חלקות
2,30,40,45 בגוש 18982 וחלקות66,123,127,129 בגוש 18983 ויש להכריע אם מגיע להן פיצוי עבור 1 דונם מגורים.
5.3
אומדן שווי הקרקע למגורים בוצע כדלקמן : את שווי הדונם הבסיסי – השמאית אימצה משומת שמאי הנתבעת (מסד נתוני עסקאות) ובצעה בשווי הבסיסי התאמות, לפי הפרמטרים שלהן : ביטול מרכיב המושע ולכן תוספת של 10
% לגבי כל החלקות הרשומות על שם המורישים בבעלות מלאה , התאמה לקיבולת הבניה שכן תכניות מאוחרות יותר הרחיבו את הקיבולת ולכן היחס הוא 45
% , מיקום ופיתוח – בשל מרחק של כ 2.3 קיימ משטח הבינוי של הכפר בענה -בוצעה הפחתה של 85% .
3 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
5.4
אומדן שווי קרקע חקלאית בוצע תוך התייחסות לפרמטרים הבאים : שווי קרקע חקלאית לפי שווי ביעוד חקלאי בלבד על בסיס עסקאות השוואה, ביטול מרכיב המושע כפי שמופיע בשומת מומחה הנתבעת דהיינו תוספת בשיעור של 10
% , המיקום ביחס לכביש תוספת של 10
% או 5
% נוספים לפי מידת הקרבה לכביש 85, לא נקבע מקדם כלשהו בגין צורה וטופוגרפיה.
5.5
לגבי שיעור התשואה השנתי בחישוב דמי החכירה, התבססה השמאית על שיעור תשואה של 6
% משווי הקרקע, תוך הרחבת הנימוקים לכך בחוות דעתה.
6. 62.
שווי קרקע חקלאית
6.1 התובעים טוענים כי שני שמאי הצדדים התבססו על עסקאות השוואה, ובשל כך
שהפער בין הצדדים כה משמעותי על בית המשפט לבחור את נתון האמצע, לגבי שווי מייר חקלאי. הנתבעת מצדה טענה כי הגם שהשמאית התבססה על נתוני שמאי הנתבעת הוסיפה להם תוספות החורגות מהתוספת בגין בעלות משותפת ומיקום מבלי שניתן לכך הסבר. לפיכך, מבקשת הנתבעת כי בית המשפט יתערב בהערכת השווי של מייר חקלאי. השמאית התבססה על עסקאות השוואה לעניין שווי מייר חקלאי – על עסקאות עליהן התבסס שמאי הנתבעת וכן על עסקאות השוואה שצירפה היא. השמאית הבהירה כי עסקאות ההשוואה בחוות דעת שמאי הנתבעת היו קרובות הרבה יותר למקרקעין מושא הדיון מאשר העסקאות של שמאי התובעים. נספח א לחוות דעת השמאית נותן ערכים של שווי מייר חקלאי על בסיס עסקאות ההשוואה, והטבלה בעמ’ 21 לחוות הדעת, מציגה את השווי עם המקדמים של ביטול מושע ומקדם התאמה למיקום כללי. הנתבעת טענה כי יש פערים משמעותיים בין מספרי הבסיס לבין ערך השווי החקלאי לאחר המקדמים שהוצבו. לדוגמא של טעות אריתמטית בשימוש במקדמים הביאה הנתבעת את שנת 2003, שם מחיר הבסיס הוא 43 ₪ למייר חקלאי ולאחר מקדם ביטול מושע ומקדם ההתאמה למיקום ציינה השמאית את הסכום של 52 ₪ למייר חקלאי. אלא שהתוצאה מלמדת בדיוק על הפעולה שהסבירה השמאית בטבלה ובעדותה –
1.1X1.1X43 = 52. וכך גם לגבי נתוני השנים האחרות. (בשנה 2008,2009 נרשם בטעות מחיר בסיס 70 במקום 68 שכתוב בנספח א, ובשנת 2012 נרשם מחיר בסיס 74 במקום 73. טעויות אלו זניחות וממילא מחיר הבסיס הוא פרי הערכה של עסקאות השוואה בנטרול עסקאות חריגות ).
63. 4 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
6.4
לפיכך, על בסיס חוות דעת השמאית המפורטת, ונימוקיה, כפי שבאו לידי ביטוי גם במהלך חקירתה הנגדית, לא מצאתי להתערב בקביעת המומחית לגבי שווי מייר חקלאי כפי שנקבע על ידה על פני השנים.
71. שווי הקרקע למגורים
השמאית הסתמכה כאמור על עסקאות השוואה תוך התאמה לפרמטרים
שציינה. 7.2 התובעים טוענים כי מקדם ההתאמה באשר לבניה אקוויולנטית בשטח המבונה של הכפר, אשר השמאית קבעה אותו כ-45
% , צריך להיות להערכתם 56
% , תוך ניסיון לשנות את הנחות היסוד של השמאית. מקדם ההתאמה באשר לבניה האקויולנטית שקבע מומחה הנתבעת הוא 0.39, דהיינו נותן ערך נמוך יותר לשווי קרקע למגורים. עוד טוענים התובעים כי את החשבת הדונם הראשון מכל חלקה למגורים, יש לבצע לגבי כל החלקות. הקביעה שעל חלק מהחלקות לא ניתן היה להקים בית מגורים בשל צורת החלקה וגודלה איננה מדויקת שכן נעשתה על פי מדידת מפה ולא בפועל בשטח, לגבי מספר חלקות גם השמאית סבורה כי אמנם אין חזית לדרך אך כנראה ניתן למקום עליהם בית מגורים, ויש להתחשב בתכלית התוכנית המנדטורית שהייתה להבטיח קורת גג לחקלאי המעבד את אדמתו. עוד נטען כי יתכן ובעל הקרקע היה מקבל הקלה, ומכל מקום אין לתן משקל למגבלות הבניה
בתוכנית באשר לאורך חזית וקווי בניה. 7.3 הנתבעת טוענת כי אין מקום לפצל את הערכת השווי -אחת עבור קרקע בייעוד
מגורים ולהערכה נוספת של יתרת הקרקע בייעוד חקלאי אלא להעריך את הפיצויים בהתאם למסד העסקאות באזור ההפקעה שכן הן משקפות את התמורה הנכונה של עסקת מכר רצונית. לתפישתי, הנתבעת מנועה מלהעלות טענה זו לאחר שבחוות דעת המומחה מטעמה שהוגשה לבית המשפט נערך באופן מפורש חישוב בשווי בשתי הערכות נפרדות בכל חלקה – (ראו ס’ 9.4.1 לחוות דעת גרשון ) שם בוצעה הערכה עבור שטח הדונם הראשון משטח החלקה בו ניתן היה לכאורה לבנות בית מגורים בהתעלם מההקפאה, על בסיס עסקאות השוואה לקרקעות בייעוד מגורים, תוך ביצוע התאמות נדרשות. בנפרד, בוצעה הערכה עבור יתרת השטח שמעל לדונם הראשון על בסיס ייעוד חקלאי טהור על פי נתוני השוואה לעסקאות מכר של חלקות חקלאיות דומות. זו העמדה שהביעה הנתבעת לאורך כל הדרך, והיא מנועה לשנות חזית בסיכומיה.
74. 5 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
בדרך חישוב זו תומכים גם פסקי הדין בסוגיה (ראו ע”א 7060/ 14 מדינת ישראל ואח’ נ. דאבח ואח’ ( 6.12.16 ), עייא 4299 / 15 צאלח מוחמד אחמד אסדי נ. מדינת ישראל ( 31.12.15 ) שקבלו חיזוק והכרה חוזרת בדנייא 9983 / 16 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ’ סמיח סאלח דבאח ( 15.8.17 ) ולא נסתרו בפסק דין עליון עייא 871717 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ’ עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז’יל ואח’ ( 23.7.19 ) ובפסק דין עליון דנייא 5261/ 19 עזבון המנוח אסמעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ’ מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל
.(252.20.)
75. 76.
לא מצאתי לנכון להתערב במקדם ההתאמה של השמאית באשר לבניה אקווילנטית בשטח המבונה של הכפר. חוות הדעת מפרטת את בסיס הנחותיה, שלא נסתרו במהלך החקירה הנגדית. מדובר בהנחות סבירות, שאף אחת מהן איננה נסתרת על ידי נתונים אחרים עובדתיים. באשר לשאלה, האם יש להתייחס לכל החלקות ככאלו בהן הדונם הראשון מאפשר בנייה, אני מאמצת את עמדת השמאית כי חלקות בהן לא הייתה אפשרות להקים בית מגורים לפי התוכנית המנדטורית מלכתחילה, בשל אי עמידת החלקה בתנאי התכנון הנדרשים בתוכנית -אין לקחת בחשבון את הדונם הראשון כדונם למגורים. אימצתי את גישת השמאית כי לגבי חלקות, לא רגולריות, על אף שאין להן חזית לדרכים אך לאור גודלן ניתן למקם עליהן בית מגורים –יש לקחת הערכה של דונם ראשון למגורים. לפיכך, החלקות היחידות לגביהן אין לקחת הערכה של דונם ראשון למגורים הן : גוש 18982 חלקות2,30,40,45 . גוש 18983 חלקות 123,127,129 . (וראו הסכמת השמאית בחקירתה כי על חלקה 66 ניתן לבנות בית מגורים, בהתחשב בגודלה, על אף שאין חזית לדרך).
8. 81.
82. שיעור דמי החכירה
בשל מורכבות הנושא, אסקור את העקרונות המהווים את התשתית להבנת סעיפיו, תכליתו, והרציונל העומד בבסיס החוק.
על הזכות לקבלת פיצויי הפקעה נכתב רבות, ואין לי אלא להיתלות באילנות גבוהים. ראו דברי כב’ הנשיאה נאור בדנייא 9983
/ 16 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ’ סמיח סאלח דבאח )פורסם בנבו, 15.08.2017 – (להלן “ענין דבאחיי) –
“אין חולק כי הזכות לפיצויי הפקעה היא זכות יסוד מן המעלה הראשונה בשיטתנו. הדברים מקבלים משנה תוקף בעידן חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (השוו: עניין רוטמן, פסקאות 36,63- 61 ). זכות זו, מהווה, ככלל, תנאי למידתיותו ולחוקיותו של מעשה ההפקעה עצמו. ובלשונו של הנשיא י’ זוסמן: “[ש]הפקעת מקרקעין ללא
6 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
פיצוי נאות גזל הוא, שאינו נסבל במדינת חוק” (ע”א 695/ 76 רוזן נ’ עיריית חיפה, פ”ד לג(1) 175,188 (1978)”
83. ההפקעה היא אקט שלטוני במסגרתו המדינה מעבירה לידיה רכוש פרטי למען מטרה ציבורית ומאפשרת לאחרים ליהנות מהרכוש. אי מתן פיצוי הולם פוגע בעקרון השוויון ואף מחלק מחדש את העושר בחברה בצורה שרירותית, באופן שאינו מתיישב עם עקרונות ראויים של צדק חלוקתי. (מתוך ענין דבאח).
8.4
תכלית פיצויי ההפקעה היא להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה, כך שיתאפשר לו לרכוש נכס חלופי בכספי הפיצויים (עניין דבאח ; ע”א 3079 / 08 מדינת ישראל נ’ הקדש קרן עזרה ע”ש יעקב הייטנר ( 4.7.2012 ) (להלן ייענין הייטנר”י), אהוד קמר דיני הפקעת מקרקעין בי, 681 (מהדורה שמינית, 2013 )). עקרון זה עובר כחוט השני בפסיקת בית המשפט העליון לדורותיה. וראו דנייא 5261 / 19 עזבון המנוח אסמעיל מוחמד אסמעיל אחמד נ’ מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל (, 25.02.2020 ) שם קבעה כב’ הנשיאה
חיות –
מטרת הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, וזאת באמצעות פיצוי הוגן ושווה ערך …
8.5
הדין מעניק שלושה מסלולי פיצוי חלופיים לנפקע, שהוא רשאי לבחור אחד מביניהם (עייא 2405 / 91 מדינת ישראל נ’ עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ ( 03.11.1997 ) (להלן “ענין הורוביץ’) ; עייא 7210 /00 רפאל דנה נ’ מינהל מקרקעי ישראל ( 08.09.2003 ), פס’ 8))
א.
פיצוי לפי ס’ 12 לפקודת הקרקעות + ס’ 13 – המשקפים את ערך הקרקע ביום ההפקעה, כשווי הקרן של הקרקע ממוכר לרצון לקונה מרצון ביום פרסום ההודעה על ההפקעה. כאשר הפיצויים משולמים זמן רב לאחר ההפקעה ואף לאחר תפיסת הקרקע על ידי הרשות נמנע מהנפקע לעשות שימוש בקרקע כל אותה תקופה וליהנות מפירותיה. הפיצוי לפי ס’ זה הוא פיצוי הוני בלבד. לפיכך, יש אפשרות להוסיף את הפיצוי הפירותי לפי ס’ 13 לפקודה, שעניינו חישוב דמי החכירה האבודים. חישוב זה נעשה על פי שווי הנכס משנה לשנה, ועל פי השימושים שניתן היה לעשות בו לפי התוכניות התקפות ערב הפקעתו. (ראו עניין הייטנר). דמי החכירה, כפיצוי פירותי, הינם למעשה חלופה לפיצוי הפירותי שניתן בדרך של ריבית, יציר הפסיקה, שהיא האפשרות השנייה. וראו דברי כב’ השופט
7 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
חשין בעייא 2405 / 91 מדינת ישראל נ’ עיזבון המנוח הרב פנחס דוד הורוביץ זייל, (1997) (להלן ייענין הורוביץ’) –
ייבמקום שהתמורה אינה משולמת לאלתר, מדמה המחוקק את תפישתה של הקרקע בידי המדינה – באין תשלום שווייה – לחכירתה של הקרקע מידי בעליה עד לתשלום הפיצוי בעבור הקרקע, ועל-כן מחייב הוא את המדינה לשלם לבעלים דמי חכירה כאילו חכרה את הקרקע מבעליה.”
פיצוי לפי ס’ 12 לפקודת הקרקעות + ריבית 6
% – באלטרנטיבה זו רכיב הפיצוי הפירותי הוא צירוף ריבית של 6
% לשנה. ריבית זו היא יציר הפסיקה, ובאה לשקף את שווי המקרקעין במנהרת הזמן. (ראו עניין הורוביץ).
החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור התשכייד 1964 (שתוקן גם בשנת 2010) קבע חלופת פיצוי של הצמדה וריבית סטטוטורית מסוימת על שווי פיצויי הקרן.
86. לגבי היחס שבין פיצויי הפירות ההלכתיים (6
% ריבית על הקרן ההונית) (אפשרות בי לעיל) לפי פיצוי הפירות הסטטוטורי (דמי חכירה שנתיים) (אפשרות אי לעיל) נקבע כי אלו פיצויים חלופיים. הנפקע זכאי לגבוה מבין השניים, אך איננו זכאי לשניהם יחד (ראו ענין הורביץ הנייל וכן עייא 457
/ 64 מנטל נ’ עיריית פתח תקוה,
.((1965)
8.7
החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור התשכייד 1964 על תיקוניו השונים (להלן ייהחוק המתקן יי) קבע כאמור חלופת פיצוי חדשה אפשרית , רכיבי החלופה הם הצמדה למדד בתוספת ריבית לא צמודה, וכן ריבית צמודה בשיעורים שנקבעו. החלופה , כדלקמן :
א.
פיצוי כשווי המקרקע ליום פרסום ההפקעה, והצמדת פיצוי זה למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4
% לשנה עד יום
;313.1993.
ב.
תוספת ריבית צמודה בשיעור של 1.5 % לשנה לתקופה שמיום 1 באפריל 1993 ועד ערב תחילתו של תיקון מס’ 3, ( על שווי הזכויות בלבד).
ובתוספת ריבית צמודה בשיעור שנקבע, לעניין ההגדרה ייהפרשי הצמדה וריביתיי לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ”א-1961, מיום תחילתו של תיקון מס’ 3. ( 15.2.10 ).
8 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
תיקון מס’ 3 לפקודת הקרקעות בטל את קיומו של ס’ 13 לפקודת הקרקעות נכון ליום 15.2.10 , שכן נוכח הסעיף החדש לא עלה הצורך לתן פיצוי פירותי מסוג דמי חכירה. לפיכך, לגבי הפקעות שהודעה עליהן ניתנה לאחר יום 15.2.10 יחול החוק המתקן לגבי הרכיב הפירותי. (אהרן נמדר, הפקעת מקרקעין: עקרונות, הליכים ופיצויים כרך א’, 402 – 398 (2005)). למותר לציין כי עניינם של התובעים עדיין חוסה תחת פקודת הקרקעות טרם תיקונה ולפיכך הם רשאים לבחור גם בפיצוי פירותי לפי ס’ 13 לפקודת הקרקעות.
88. דרך הפיצוי לפי החוק המתקן – מוציאה כל דרך אחרת. דהיינו – מי שבוחר לקבל את הפיצוי למקרקעין המופקעים לפי הקביעה של החוק המתקן, לא יכול לקבל את הפיצוי באחת מהחלופות הקבועות בפקודת הקרקעות. ובלשונו הציורית של כב’ השופט חשין בפסק דין הורוביץ –
“המסב אל שולחן אחד לא יוּתָר לאכול, להותיר ולברך, ולאחר מכן לקום מעל מושבו ולהסב ליד שולחן אחר לסעודה שנייה. החוק המתקן כמו מעמיד צומת, ומן הצומת מתפצלות דרכים חלופיות: דרך החוק המתקן ודרכים אחרות.”
לא יינתן לנפקע להידרש גם להוראות החוק המתקן וגם לתביעות ולתשלומים אחרים ייהקשורים לרכישת הזכויותיי.” ההצמדה והריבית והריבית הצמודה אמורה לפצות את הנפקע על הרכיב הפירותי.
8.9
אלא שבחירת חלופת הפיצוי נתונה לנפקע. ברצותו יבחר את חלופת הפיצוי לפי פקודת הקרקעות וברצותו את החלופה לפי החוק המתקן. הבעלים יכול וזכאי לבחור במסלול הפיצוי של החוק המתקן, או, לרצונו, במסלול הפיצוי של פקודת הקרקעות.
8.10
בעניין הייטנר, שם נדרשו פיצויי הפקעה לפי ס’ 13 לפקודת הקרקעות, עמדה על המדוכה השאלה האם יש לחשב את אובדן דמי החכירה כנגזרת של שווי המקרקעין משנה לשנה, או על פי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל מדי שנה ושנה. כב’ השופט עמית מבהיר –
“לכאורה, לא אמור להיות פער בין שתי השיטות, מאחר שבמצב הדברים
הרגיל, דמי השכירות של נכס משקפים תשואה הנגזרת משווי הנכס. הפער בין שתי השיטות יבוא לידי ביטוי כאשר קיים פער בין שווי הנכס לבין השימוש המיידי שניתן לעשות בנכס.”
תוך סקירת הפסיקה הקודמת של בתי המשפט מגיע כב’ השופט שם למסקנה ייכי דמי החכירה לפי סעיף 13 נתפסו כתחליף ריבית, מעין מכשיר פיננסי המנותק מדמי
9 מתוך 15
בית המשפט המחוזי בחיפה
ת”א 17949- 11 – 15 עומר(המנוח) ואח’ נ’ רשות מקרקעי ישראל
השכירות שנתקבלו או שניתן היה לקבל בפועל. לכך הוסיף כי קיים קושי פרקטי לשחזר ולברר את דמי השכירות שנגבו בפועל לאורך שנים רבות בעבר בנכס הנפקע או בנכסים דומים. נקבע כי שיעור התשואה כנגזרת משווי המקרקעין היא דרך מקובלת לקביעת דמי שכירות, לאור ההנחה שדמי השכירות משקפים ממילא את התשואה של הנכס. כך גם קובעת המדינה את שיעור דמי החכירה שהיא עצמה גובה. תומך בכך הרציונל לפיו דמי החכירה האבודים הם תחליף לריבית יציר הפסיקה ומשקפים פיצוי פירותי-כספי, כאשר תכלית החוק היא להעמיד את הנפקע במצב בו פיצויי ההפקעה היו משולמים לו לאלתר והיה רוכש נכס חלופי.
בית המשפט קבל את הקביעה כי יש להעריך את הפיצוי של דמי חכירה האבודים כשיעור תשואה הנגזר משוויו של הנכס מדי שנה.
9. דנייא
9.1
5261 / 19 עזבון המנוח אסמעיל נ. מדינת ישראל ( 25.2.20 ) קדם לדנייא 5261 / 19 פסק דין בתיק ע”א 8717/ 17,1595 / 18 מדינת ישראל נ. המנוח איסמעיל ,אשר ניתן ביום 23.7.19 (להלן ייענין איסמעיליי). בעניין איסמעיל נידונה שאלת הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין שכן הנפקעים בקשו לקבל מהמדינה נוסף לפיצוי ההוני גם את הפיצוי הפירותי בדמות דמי חכירה בגין תקופת האיחור. השאלה הייתה מהו שיעור הפיצוי המשלים המגיע לנפקעים בגין מסלול הפיצוי הפירותי – מנגנון החכירה, אותו בחרו.
בית המשפט שם חוזר על כך שקיימים 3 מנגנונים חלופיים לקבלת פיצוי משלים בגין העיכוב בקבלת הפיצוי ההוני לגבי הפקעות שהודעה עליהן פורסמה קודם ליום 15.2.10 , (שזה המקרה שלנו ) וזכות הבחירה היא לנפקע.
כב’ השופט שטיין נזקק לדיני עשיית עושר ולא במשפט לצורך כימות הנאת החינם של המדינה מהמקרקעין, בשנים שלא שילמה לנפקע את הפיצוי. כב’ השופט הנדל חלק על ההיזקקות לדיני עשיית עושר ולא במשפט שכן הסביבה המשפטית המתאימה היא דיני ההפקעות ועקרון הבסיס של השבת המצב לקדמותו.
9.2
אפשרות נוספת להערכת הפיצוי שדן בה כב’ השופט שטיין היא דמי חכירה הנוהגים בשוק הנדליין שנמנעו מהנפקע. על בסיס הנתונים של עסקאות בין חוכרים למחכירים יירשאי השמאי – ולעתים, אף חייב – לעשות את חישובי המחירים הנדרשים; אולם הנתונים עצמם לעולם חייבים לשקף את העובדות כהווייתן”. וכן –
“אם חוכרי מקרקעין בשוק הרלבנטי נוהגים לשלם בעד חכירתם אחוז תשואה כזה או אחר, אשר מושפע לא רק מהשימושים המידיים בקרקע, אלא גם מייעודה התכנוני ומפוטנציאל הרווח
10 מתוך 15
