בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
עת”מ 17733- 03 – 20 זמלר נ’ קורומה ואח’
בפני
כבוד השופטת ברכה בר-זיו
העותר
שמואל זמלר ע”י ב”כ עוה”ד חנן כהן
נגד
המשיבים
1. לימור קורומה 2. רפאל בוקיש
ע”י ב”כ עוה”ד ירון נוח ואח’
3. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ” פרדסחנה-כרכור”
ע”י ב”כ עוה”יד ג’ובראן ג’ובראן.
4. וועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה – מחוז צפון
ע”י פרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)
N
החלטה
1. בפני בקשה לצו ביניים המורה למשיבה מס’ 3, ועדה מקומית לתכנון ובניה פרדס חנה כרכור (להלן: “הוועדה המקומית”י) להימנע ממתן היתר בניה למשיבים 1 ו-2, קורמה לימור ובוקיש רפאל (להלן: “המשיבים”) עד למתן פסק דין בעתירה.
ooo vou A w
2. העותר היה החוכר חלקה 83 בגוש 10107 ששטחה 1,199 (להלן: “החלקה”). ביום 6.12.15 נערך בין העותר והמשיבים הסכם (להלן: “הסכם המכר”). על פיו מכר העותר למשיבים חלק מהחלקה בשטח של 500 מייר (להלן: “הממכר”). על הממכר היה בנוי בית מגורים ישן בשטח של 148 מייר ושטח שירות של 22 מייר (להלן: “הבית”). העותר נשאר הבעלים של יתרת החלקה בשטח של 699 מייר (להלן: “המגרש”י).
10 י 11
3. בד בבד, עם חתימת ההסכם, חתמו הצדדים גם על הסכם שיתוף וחלוקה להסדרת יחסי השיתוף ביניהם (להלן: “הסכם השיתוף”).
בהסכם השיתוף הסכימו הצדדים כדלקמן :
1 מתוך 9
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
עת”מ 17733- 03 – 20 זמלר נ’ קורומה ואח’
.(1
.(2
לחלק את החלקה לשני חלקים בהתאם לתשריט שצורף להסכם (להלן: “התשריט”), כך שלכל צד תהא זכות שימוש וחזקה ייחודית ובלעדית בחלקו. כל צד יהיה רשאי לעשות בחלקו ככל העולה על רוחו, לרבות בניה, נטיעה, הריסה, משכון, שיעבוד, ומכר, בלי שיהיה צריך לקבל את הסכמת הצד השני. זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בחלקה, קיימות או עתידיות, יתחלקו בין הצדדים כל צד על פי חלקו היחסי בחלקה. אף צד לא יהיה רשאי להתנגד לבניה על ידי הצד השני בכפוף לכך שהבניה תבוצע בהתאם לחוק ובייחוד של ינצל את אחוזי הבניה מעבר למגיע לו על פי הסכם השיתוף.
4. בהתאם לתכנית המתאר החלה על החלקה (ש/209) זכויות הבניה המותרות לשימושים עיקריים הן 30 % משטח החלקה, דהיינו 359.7 מייר.
5. בשנת 2017 בנה העותר בית על המגרש בשטח עיקרי של 91.8 מייר.
ביום 25.2.19 הגישו המשיבים בקשה להיתר בניה לשטח של 66.43 מייר.
7. העותר הגיש התנגדות לבקשה. העותר טען, כי על פי הסכם השיתוף זכויות הבניה המגיעות למשיבים הן 30 % משטח הממכר, דהיינו, 500 מייר X30 % = 150 מייר. מאחר והבית על הממכר הוא בשטח של 148.02 מייר המשיבים אינם זכאים לזכויות בניה נוספות. העותר טוען, כי המשיבים מבקשים לנצל זכויות בניה השייכות לו.
8. ביום 25.2.19 דחתה הוועדה המקומית את ההתנגדות מהטעם שטענות העותר הן במישור הקנייני.
9. העותר הגיש ערר על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה (המשיבה מס’ 4) (להלן: “ועדת הערר”). הוועדה המקומית.
העותר טען כי היה על הוועדה המקומית להתייחס לטענות קנייניות על פי החוק, וכי היה על המשיבים להוכיח זכויות במקרקעין טרם הגשת הבקשה (בין היתר טען שהמשיבים כבר ביצעו הגבהה של הגג).
2 מתוך 9
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
עת”מ 17733- 03 – 20 זמלר נ’ קורומה ואח’
10. בהחלטה מיום 16.2.20 דחתה ועדת הערר המחוזית את הערר מאחר והבקשה להיתר הינה בעלת “תימוכין קניינים” מספיקים, ואין מקום לעכב את ההכרעה התכנונית בבקשה להיתר עד הכרעה שיפוטית בעניין. ועדת הערר הורתה לוועדה המקומית להנפיק למשיבים היתר.
11. נוכח דחיית ההתנגדות והערר, הגיש העותר את העתירה ובמסגרתה ביקש צו ביניים שיורה לוועדה המקומית להימנע ממתן ההיתר.
= oo va a + w
בבקשה טען ב”כ העותר, כי “מדובר בעתירה עקרונית הנוגעת לציבור בעלי זכויות בקרקע, כאשר אחד מבעלי הקרקע מבקש לקבל היתר בניה על זכויותיו של אחר במקרקעין”.
ב”כ העותר טען, כי בהתאם להלכה הפסוקה היה על הוועדה המקומית להפנות את המשיבים לערכאות המוסמכות במקרה של מחלוקת קניינית, וכי בפועל ועדת הערר נתנה לוועדה המקומית גיבוי, בניגוד לדין, אגב פגיעה בקניינו של העותר.
ב”כ העותר פרט בהרחבה לגבי נסיבות החתימה על ההסכם, הסכם השיתוף ורישום הבית המשותף, וטען כי כלל לא מכר למשיבים זכויות בניה, אלא רק את בית המגורים, וכי הסכם השיתוף סותר את הוראות הסכם המכר, שכן, מוקנות להם רק 30
% משטח של 500 מייר ובפועל ביקשו המשיבים היתר ל- 42.8 % , שהם מעבר לזכויות שמכר להם.
ב”כ העותר גם טען, כי העותר לא היה מודע להוראות הסכם השיתוף ומסמכי בית משותף שנערכו בהמשך על ידי מי שייצג את המשיבים וגרם לגזל זכויותיו .
עוד טען ב”כ העותר, כי הוועדה פעלה בניגוד לדיון כאשר לא דרשה את חתימתו על בקשת המשיבים.
12. קבעתי דיון בבקשה במעמד הצדדים, אך נוכח המצב בוטלה הישיבה ובייכ הצדדים קיבלו המלצתי כי החלטה בבקשה תינתן על סמך טיעונים בכתב שהגישו.
13. בהשלמת הטיעונים מטעם העותר, הוא חזר על האמור בבקשה, והפנה במיוחד לפסק הדין בבג”צ 1578 / 90 (להלן: “עניין אייזן”), עעיימ 2832/ 09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ’ בני אליעזר בע”מ ( 9.1.11 ) להלן: “עניין בני אליעזר”י) דניימ 668 /11 בני אליעזר בע”מ נ’ הוועדה המקומית, ועת”מ 11421- 12 – 15 פולק נ’ ועדת הערר המחוזית (להלן: “עניין פולק”י).
3 מתוך 9
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
עת”מ 17733- 03 – 20 זמלר נ’ קורומה ואח’
ב
2. בייכ העותר טען, כי “התנהלות שיטתית, פגומה, העולה לכדי שיקולים זרים של ועדת הערר ופרקליטות מחוז חיפה, עולים לכדי מתן גיבוי לשחיתות בוועדות המקומיות ופגיעה בזכויות קניין של בעלי קרקעות במסווה תכנוני”.
מ
י
ו
ס
ב”כ העותר להשלמת הטיעון שהגיש, אסופת מסמכים שהיוו בסיס להחלטה עניין פולק, שכלל אינם רלוונטיים לענייננו.
ף
do
ס
14. ס
ב”כ המשיבים טען, כי יש לסלק את הבקשה והעתירה על הסף מאחר והיא נגועה בחוסר ניקיון כפיים. לטענתו, העתירה והבקשה רצופים בחצאי אמיתות שלא לאמר שקרים גסים. העותר מנסה להציג מצג כאילו המשיבים ומי שייצג אותם הונו אותו והוא לא היה מודע להוראות ההסכמים וצו רישום הבית המשותף, כאשר המסמכים נערכו ונוסחו על ידי עורך הדין שייצג את העותר.
ב”כ המשיבים טען, כי יש לדחות את טענת העותר, כי לא מכר למשיבים זכויות בניה, שכן, העותר מכר למשיבים את הבית וכחלק בלתי נפרד את החלק היחסי בזכויות הבניה הבלתי מנוצלות. המשיבים הודיעו לעותר עוד במסגרת המויימ לרכישה, כי הם רוצים לבנות ולהגדיל את הבית, ואופן חלוקת זכויות הבניה הבלתי מנוצלות היווה תנאי יסודי מהחלטתם להתקשר עם העותר, ואילו העותר טען, כי הוא רוצה לבנות בסהייכ בית בשטח של כ- 100 מייר, כפי שבנה בפועל.
ב”כ המשיבים טען, כי העותר הוא מתווך נדליין ממולך ואין ספק כי ידע והבין בדיוק את העיסקה במלואה.
ות
ב”כ המשיבים טען, כי מארג הזכויות הקנייני שהוצג לוועדות היה על פי ההסכם והסכם השיתוף ואין זה עניינו של הוועדות לבחון את טענות העותר לגבי השלב הטרום חוזי. בייב המשיבים טען, כי הבסיס לכל פעולותיו של העותר הוא רצונו לחזור בו מהסכמה מסחרית שהתגבשה בינו לבין המשיבים, הסכמה שעוגנה במסמכים שנחתמו ואשר עבורה שילמו המשיבים תמורה מלאה.
ב”כ המשיבים טען, כי פעולות העותר גורמות להם נזקים, שכן מונעות מהם ליהנות מקניינם. בייכ העותר פרט את ההליכים שהעותר נקט נגדם ובין היתר ציין כי העותר הגיש נגדם תביעה
4 מתוך 9
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
עת”מ 17733- 03 – 20 זמלר נ’ קורומה ואח’
לבית משפט השלום לביטול סעיף 8 בהסכם השיתוף, ביחד עם בקשה לצו מניעה זמני נגד הוועדה המקומית שימנע את הוצאת ההיתר. התביעה הועברה לבית המשפט המחוזי שקבע, כי הבקשה לצו נגד הוועדות הוא בסמכות בית המשפט המינהלי, ואילו הבקשה לצו מניעה נגד המשיבים תידון בנפרד.
ט
ת
ב”כ המשיבים טען, כי הפסיקה אליה הפנה בייכ העותר בטיעוניו דנה במצבים בהם למבקשי ההיתר לא היו תימוכין קנייניים לבקשתם, בניגוד למצב בו למשיבים תימוכין קנייניים מלאים לבקשתם.
ב”כ המשיבים טען, כי אין בסיס לטענות העותר נגד הוועדות ודרך התנהלותן.
15. ב”כ הוועדה המקומית טען, כי לא מתקיימים שני התנאים המצטברים למתן צו ביניים – מאזן הנוחות אינו נוטה לכיוון העותר וסיכויי העתירה נמוכים ביותר.
גם בייב הוועדה המקומית הפנה לפסיקה וטען, כי אין בסיס לטענת ב”כ העותר כי מגיש הבקשה חייב להוכיח זכויות במקרקעין, וכי, כפי שגם קבעה ועדת הערר, הוועדה רשאית לבחון את עצם קיומם של יתימוכין קנייניים” לבקשה להיתר וכי מסורה לה רשות לעכב החלטתו רק כאשר קיימת מחלוקת קניינית מהותית הדורשת הכרעה.
בייב הוועדה המקומית טען, כי העותר אכן לא חתם על הבקשה להיתר, אך המשיבים פעלו על פי תקנה 36(ב) לתקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), התשע”יו – 2016 (להלן “התקנות”) ושלחו לעותר הודעה בצירוף המסמכים הנדרשים. העותר הגיש התנגדות ואף טען בפני הוועדה ולפיכך לא נפגעו זכויותיו הקנייניות.
16. אציין, כי בייב הוועדה המקומית הפנה גם הוא לעניין בני אליעזר ולגבי עניין פולק טען, כי אינו רלוונטי מאחר ושם התבקשה בניה על הרכוש המשותף.
17. בייב ועדת הערר טען גם הוא, כי הבקשה אינו עומדת בשני התנאים למתן סעד זמני.
5 מתוך 9
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
עת”מ 17733- 03 – 20 זמלר נ’ קורומה ואח’
דיון
18. כאשר בית המשפט נדרש להכריע בבקשה למתן סעד זמני, עליו לבחון קיומם של שני תנאים מצטברים: (א) סיכויי התביעה להתקבל הם גבוהים; (ב) מאזן הנוחות נוטה לטובת מבקש הסעד הזמני. בין שני התנאים הללו מתקיים יחס של מקבילית כוחות, לפיו ככל שסיכויי התביעה גבוהים יותר כך ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך. עם זאת, מקובל לראות בשיקול מאזן הנוחות כבעל מעמד בכורה (ע”א 1881/ 14 שומרז חברה לבנין ופתוח בע”מ ני שמריז, [פורסם בנבו] פסקה 12 ( 13.4.2014 ); ע”א 5432 / 16 סמואל נ’ אליהו, [פורסם בנבו] פסקה 13 ( 18.1.2017 )). שיקולים נוספים שיש לבחון הם שיקולי היושר והצדק בנסיבות העניין (תקנה 362(ב)(2) לתקנות סדר הדין האזרחי; רע”א 3569 /10 אלו עוז בע”מ ני קליל תעשיות בע”מ, [פורסם בנבו] פסקה 10 ( 28.6.2010 ); רע”א 8716 / 15 מימון ני רייטר, [פורסם בנבו] פסקה 24 ( 28.12.2015 ))(רעא 4417 / 18 דן בבלפור נ’ בנק דיסקונט לישראל בע”מ
– ט ש א תסב 70 ס
.((312.18.)
להלן אבחן כל אחד מהתנאים הללו :
סיכויי העתירה:
19. ככל שעסקינן בבקשה להיתר בניה, ההלכה היא כי יסמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות, וכי אין הם מוסמכים לדון בשאלות קנייניות: ייבשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד” (עניין אייזן הנזכר; ראו גם פסק דינו של השופט ג’ובראן בעע”ם 3493
/ 08 שחמון נ’ רשות הרישוי המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו [פורסם בנבו], פסקה 20). לגישה זו טעם מבורר, הועדות אינן מוסמכות בדין וגם אין מומחיותן בשאלות קניין; עליהן לפעול על יסוד תשתית קניינית נתונה ומובהקת. מנגד, מוסדות התכנון רשאים לדון בבקשה גם במצב בו בעלי זכויות בנכס מתנגדים לבקשה מטעמים תכנוניים (עעמ
2832 / 09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ’ בני אליעזר בע”מ( 9.1.11 ) (להלן ייענין בני אליעזר”י).
20. בניגוד לנטען עייי בייכ העותר, אין זה תפקידה של הוועדה המקומית להפנות את המשיבים לערכאות המוסמכות, על מנת שיכריעו במחלוקות הקנייניות. כפי שקובעת תקנה 2ג(ב) לתקנות התכנון והבניה, הוועדה המקומית לא תיתן את היתר הבניה ייאלא לאחר שחלפו 30 ימים מיום ששלחה הוועדה המקומית הודעה למתנגד על דחיית התנגדותו”, ובמשך זמן זה רשאי המתנגד לפעול כטוב בעיניו על מנת לעכב את הוצאת ההיתר – בין בדרך של הגשת ערר לוועדת הערר, ככל שעסקינן בשיקולים תכנוניים (כפי שעשה העותר בפועל) ובין לבית המשפט המוסמך, ככל שעסקינן בשיקולים קנייניים (ומהאמור בתשובת המשיבים עולה כי העותר נקט גם בדרך זו).
6 מתוך 9
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
עת”מ 17733- 03 – 20 זמלר נ’ קורומה ואח’
21. – ס
ב”כ העותר הסתמך בטיעונו זה על בג”צ 1578 /
90 הלן אייזן נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ( 24.10.90 ) ועל ענין בני אליעזר, ואולם בניגוד לנטען על ידו נאמר במפורש בענין בני אליעזר :” כי מקום בו הועדה סבורה, שאין בידי מבקש ההיתר יתימוכין קנייניים” לבקשה התכנונית (למשל, בקשה לבניה ברכוש המשותף), תעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית”.
ב ו
בענייננו – הוועדה יילא סברהיי כי אין בידי המשיבים ייתימוכין קניינייםיי, אלא להיפך, קבעה במפורש על פי המסמכים שהוגשו לה על ידי המשיבים – כי בידי המשיבים ייתימוכין קנייניים’.
ס ב 70 ס סם ס
בנסיבות אלה – גם צדקה ועדת הערר בדחותה את הערר מהטעם שבידי המשיבים אותם ייתימוכין קנייניים”.
22. אשר לטענת ב”כ העותר כי העותר לא חתם על מסמכי הבקשה , אין לי אלא לחזור ולהפנות לתקנה 36(ב) לתקנות, כאמור בתגובת בייב הוועדה המקומית.
23. לשם הכרעה בסיכויי העתירה השאלה היחידה שעלי לבחון היא האם לכאורה צדקה הוועדה המקומית בקביעתה כי בידי המשיבים ייתימוכין קניינייםיי .
24. כפי שפורט לעיל, על פי הסכם המכר, מכר העותר למשיבים חלק מהחלקה בשטח של 500 מייר עליו בנוי בית מגורים ישן בשטח של 148 מייר ושטח שירות של 22 מייר והעותר נשאר הבעלים של יתרת החלקה בשטח של 699 מייר. בד בבד עם חתימת הסכם המכר חתמו העותר והמשיבים גם על הסכם השיתוף שקבע כי “י זכויות הבניה בחלקה, קיימות או עתידיות יתחלקו בין הצדדים כל צד על פי חלקו היחסי” (ההדגשה שלי – ב.ב).
25. זכויות הבניה בחלקה כולה הן 359.7 מייר ( 1,199 X 30% ) ומאחר ושטח הבית הישן הינו 148 מייר נותרו לניצול 211.7 מייר , מתוכן חלקם של המשיבים הינו 88.28 מייר (22.7X 500 / 1199 ) וחלקו של העותר 123.42 מייר ( 699 / 1199X211.68).
מאחר ובבקשה להיתר בניה שהגישו המשיבים התבקשה תוספת של 66.43 מייר , ממילא הציגו יתימוכין קנייניים” לבקשתם.
יתירה מזאת, העותר והמשיבים גם הסכימו בהסכם השיתוף כי אף צד לא יהיה רשאי להתנגד לבניה של הצד האחר, בכפוף לכך שאף צד לא יינצל את אחוזי הבניה מעבר למגיע לו על פי ההסכם. לכאורה, מבחינה קניינית, לעותר אפילו לא היתה זכות להתנגד לבקשת המשיבים בנסיבות אלה.
7 מתוך 9
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
עת”מ 17733- 03 – 20 זמלר נ’ קורומה ואח’
26. ב”כ העותר מלא טענות כרימון כנגד הוועדות וכנגד המשיבים, כאילו ייגזלו את זכויותיו, אך כאמור, טענות אלה הן במישור הקנייני בלבד, ולא היו ענין לוועדות.
27. אשר לסיכויים במישור הקנייני, הרי שאלה יתבררו בהליך האזרחי שנקט העותר נגד המשיבים, ובו ביקש לבטל סעיפים בהסכם השיתוף.
28. לפיכך אני קובעת שסיכויי העתירה קלושים באופן שאינו מצדיק את מתן צו המניעה המבוקש.
מאזן הנוחות –
29. מאחר וסיכויי העתירה קלושים, איני נדרשת לבחון את יימאזן הנוחותיי. למעלה מהדרוש אציין רק כי הוצאת היתר בניה כשלעצמה אינה יכולה לגרום ליינזק בלתי הפיךיי (שהוא שמטה את הכף בשקילת מאזן הנוחות), אלא רק הבניה מכוחו (וראה: עע”מ 2069/ 14 ועד תושבי עין כרם נ. נוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים ( 29.5.14 וכן רעייא 876 /13 א.ס. אורי השקעות ונכסים (1000) בע”מ נ. רמת החייל ( 7.3.13 ). לפיכך, גם אין בשיקולי מאזן הנוחות כדי לסייע בידי העותר.
שיקולי “צדק ויושר
30. לא מצאתי כל ישיקולי צדק ויושר” שעומדים לעותר וההיפך הוא הנכון. הן נוכח העובדה שהעותר לא גילה את ההליכים האחרים שנקט נגד המשיבים והוועדות והן נוכח הלשון הבוטה בה נקט נגד התנהלות הוועדות ( לגביה גם העירה ועדת הערר בהחלטתה) – איני סבורה כי עומדים לזכותו שיקולים אלה במאזן הכולל של השיקולים לסעד המבוקש.
8 מתוך 9
בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים
עת”מ 17733- 03 – 20 זמלר נ’ קורומה ואח’
–
31. לפיכך, אני דוחה את הבקשה לסעד הזמני.
ס
ס
32. אני מחייבת את העותר לשלם למשיבים 1,2 (ביחד ולחוד) – 10,000 ₪, למשיבה מס’ 3 – 10,000 ₪ ולמשיבה מס’ 4 – 10,0000 .
מ ו
ס
33. נוכח החלטתי מתבקש בייכ העותר להודיע עד 1.5.20 האם הוא עומד על המשך ניהול העתירה ולאור הודעתו אקבע את ההמשך.
ב 70
ס
ס
ניתנה היום, א’ ניסן תש”פ, 26 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.
–
ס
ברכה בר-זיו, שופטת
la
9 מתוך 9
