לפני כבוד השופט עדי הדר
התובעת:
תינהב חברה לבניה ופיתוח (1990) בע”מ
נגד
הנתבעים ושולחי ההודעה:
1. ברוך סער
2. כוכבה סער
3. ס.ב. ניהול מקרקעין בע”מ
נגד
מקבלי ההודעה:1.דוד קוגן, עו”ד
2. איתמר כץ, עו”ד
פסק דין
לפני ביהמ”ש תביעה של קונה נכס במקרקעין נגד המוכרים עקב אי תשלום חוב למס שבח והודעה ששלחו הנתבעים לכונסי הנכס מטעם הקונה.
כתב התביעה
התובעת הגישה ביום 21.10.20 כתב תביעה בו ביקשה לחייב הנתבעים לשלם מס שבח עקב הסכם מכר מיום 15.12.14 (להלן: “הסכם המכר”) בו רכשה מהם נכס מקרקעין וכן ביקשה לחייב אותם לשלם לה הסך של 1,716,401 ₪ פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם.
כתב ההגנה וההודעה למקבלי ההודעה
הנתבעים הגישו ביום 20.12.20 כתב הגנה בו טענו כי מכלול הטענות חייבות להיות מופנות, אם בכלל, אך ורק כנגד כונסי הנכסים שמונו לצורך פירוק השיתוף בנכס המקרקעין נשוא הסכם המכר. כמו כן, שלחו הודעה לכונסי הנכסים מטעם הקונה, הם מקבלי ההודעה.
הגשת כתב תשובה
התובעת הגישה ביום 21.1.21 כתב תשובה לכתב ההגנה בו טענה כי הנתבעים הם הצד להסכם המכר והם החייבים כלפיה.
כתב הגנה מטעם מקבלי ההודעה
מקבל ההודעה 1 (להלן: “דוד”) הגיש ביום 15.2.21 כתב הגנה בו טען להעדר עילה. גם מקבל ההודעה 2 (להלן: “איתמר”) הגיש באותו מועד כתב הגנה בו הוסיף וטען מעבר לטענות בכתב ההגנה של דוד, להיעדר כל זיקה בינו ובין התובענה.
הדיון הראשון
הדיון הראשון התקיים ביום 5.4.21. ביהמ”ש קצב מועד אחרון להגשות בקשות מקדמיות.
תיקון כתב ההגנה וההודעה והגשת כתב תשובה מתוקן
הנתבעים הגישו ביום 11.4.21 בקשה לתיקון כתב ההגנה. לאחר קבלת תשובת התובעת והתגובה לתשובה, ביהמ”ש התיר ביום 26.4.21 תיקון כתב ההגנה תוך חיוב הנתבעים בהוצאות התובעת. הנתבעים הגישו ביום 28.4.21 הודעה מתוקנת. התובעת הגישה כתב תשובה מתוקן ביום 10.5.21.
הדיון השני
הדיון השני התקיים ביום 19.9.21. ביהמ”ש נתן החלטות בבקשות מקדמיות שהגיש איתמר. ביהמ”ש קיבל אחת מהבקשות וחייב שולחי ההודעה בהוצאות.
הגשת ראיות
התובעת הגישה ראיותיה, לאחר שביקשה וקיבלה ארכה, ביום 7.11.21. הנתבעים ושולחי ההודעה הגישו ראיותיהם ביום 25.11.21 ומקבלי ההודעה, כל אחד בנפרד, ביום 21.12.21.
הדיון השלישי, הרביעי והחמישי
הדיון השלישי התקיים ביום 20.1.22. מי מהצדדים לא התייצב ולכן ביהמ”ש קבע מועד נוסף. הדיון הרביעי התקיים ביום 7.2.22. ביהמ”ש קבע מועד לשמיעת הראיות, סדר נחקרים וקצב זמני חקירה. הדיון החמישי התקיים ביום 19.6.22. בתחילת הדיון הנתבעים הודיעו על פיצול ייצוג ועמדו על קיום חקירות בנפרד. נחקר בעלי התובעת מר יעקב לב (להלן: “יעקב”). לאחר תחילת חקירתו, בהסכמת הצדדים, היא הופסקה לצורך חקירת עו”ד מזל ברזילי (להלן: “מזל”). בתום חקירתה, נמשכה חקירת יעקב, ולאחר מכן נחקרו נתבע 1 (להלן: “ברוך”), איתמר ודוד.
הגשת סיכומים
רק ביום 16.8.22 התקבל תמליל הדיון, ובאותו יום ביהמ”ש נתן צו להגשת סיכומים. התובעת הגישה סיכומיה ביום 6.9.22, הנתבעים, על אף הודעתם על פיצול הייצוג בתחילת הדיון האחרון, הגישו סיכומיהם ביחד ביום 22.9.22. דוד הגיש סיכומיו ביום 2.10.22 ואיתמר, לאחר שביקש וקיבל ארכה, ביום 18.10.22.
דיון והכרעה
על ביהמ”ש לקבוע האם יש לחייב הנתבעים לשלם חובם למס שבח ולשלם לתובעת פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה המכר ואם כן, האם יש לחייב מקבלי ההודעה לשפות הנתבעים.
גרסת התובעת
התובעת טענה בכתב התביעה כי הנתבעים רשומים כבעלים של הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 6916 חלקה 45 הממוקמים ברח’ אהרונסון 14 בת”א (להלן: “הנכס”). עוד טענה, שבין הצדדים התנהל הליך של פירוק שיתוף בנוגע לנכס בת.א. 23507-10-13 (להלן: “הליך הפרוק”), במסגרתו התמנו כונסי נכסים, מזל, מטעם הנתבעים ודוד מטעמה, וזאת לצורך מכירת הנכס. עוד טענה, שהיא רכשה את הנכס במסגרת הליך הפירוק, לאחר שהתקיים הליך התמחרות במשרדה של מזל, ביום 15.12.14. בסיום ההתמחרות, ולאחר שזכתה בה, נחתם בינה ובין הנתבעים הסכם המכר. עוד טענה, כי ביקשה ממזל לקבל לידיה ייפוי כח בלתי חוזר החתום על ידי הנתבעים, אך היא מסרה שעליה לצאת בדחיפות לביתה והתחייבה בכתב כי ייפוי כח יועבר בתוך יומיים. עוד טענה, שהסכם המכר אושר על ידי ביהמ”ש בהליך הפרוק ולפיו היא רכשה את הנכס תמורת סך של 16,033,094 ₪, כאשר התשלום האחרון היה אמור להתבצע בתוך 90 ימים מיום מתן אישור ביהמ”ש לעסקה, וכנגד מסירת החזקה בנכס.
עוד טענה, שבסעיף 3.4 של הסכם המכר נקבע כי ביום מסירת החזקה בנכס, ובכפוף לתשלום מלוא התמורה, ימסרו לה הנתבעים את מסמכי ההעברה החיוניים לצורך העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין מהם אליה, ובכלל זה ייפוי כח בלתי חוזר לטובתה, שטרי מכר חתומים על ידי הנתבעים, ייפוי כח שניתן לכונסים לביטול הערת אזהרה, אישורי מס שבח, מס מכירה ומס רכוש ואישור עירייה להעברת הנכס על שמה. עוד טענה, שהיא שילמה את מלוא התמורה עבור הנכס וקיימה את כל יתר חיוביה על פי הסכם המכר. למרות זאת, עד עצם יום הגשת התביעה, למרות פניות חוזרות ונשנות, טרם סופקו לה מסמכי ההעברה באופן המונע ממנה כל אפשרות להעביר את הזכויות בנכס על שמה בלשכת רישום המקרקעין. עוד טענה, שלפי הידוע לה, מס השבח בגין העסקה כלל לא שולם על ידי הנתבעים, וכונסי הנכסים לא דאגו להותיר בידיהם את סכום הפיקדון בגובה הסך של 8,016,548 ₪ שנועד להבטיח את תשלומי המיסים וקבלת אישורי המסים, כמתחייב מהסכם המכר וכפי שהתחייבו הנתבעים וכונסי הנכסים.
עוד טענה, שבמקרה דנן, אי מסירת מסמכי ההעברה לידיה, באופן המונע ממנה במשך שנים את העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמה, מהווה הפרה יסודית, בוטה וחמורה של הסכם המכר, התנהלות בחוסר תום לב, התרשלות ועשיית עושר ולא במשפט על חשבונה. על כן, ביקשה להורות לנתבעים בצו עשה להמציא ולספק לידיה, לאלתר, את כל מסמכי ההעברה שטרם סופקו לה (יפוי כח בלתי חוזר מהנתבעים אליה, וכן כל יתר מסמכי ההעברה, לרבות אישורי המיסים, אישור עירייה וכיוב’). בנוסף, ביקשה לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לה את סכום הפיצוי המוסכם בסך של 1,603,309 ₪, כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.5.15 ועד לתשלום המלא בפועל. נכון למועד הגשת התביעה, טענה, סכום זה עומד על סך של 1,716,401 ₪. עוד טענה, שהיא שומרת על זכויותיה כלפי כונסי הנכסים אם וככל שיתברר כי הם נמנעו מלהותיר בידיהם את סכום הפיקדון ו/או אם וכלל שיתברר כי לא דאגו להבטיח שמסמכי ההעברה יסופקו לה במלואם.
גרסת הנתבעים ושולחי ההודעה
הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי מכלול הטענות חייבות להיות מופנות, אם בכלל, אך ורק כנגד כונסי הנכסים. עוד טענו, שהתובעת בחרה להסתיר באורח מכוון כי נכון למועד הגשת כתב ההגנה כונסי הנכסים עדיין מכהנים בתפקידם ולא שוחררו, וחמור מכך הסתירה כי העלתה טענות זהות בהליך הפרוק במסגרת בקשה למתן הוראות – בקשה שהוגשה במהלך חודש מרץ 2020. עוד טענו, שבמסגרת אותה בקשה, הוסמך ביוזמתם, דוד, לפעול לבדו בכל דבר ועניין על מנת לבצע את הרישום בפנקסי המקרקעין על שמה של התובעת. עוד טענו, שהתובעת הסתירה כי מונו שלושה כונסי נכסים – דוד ואיתמר, באי כח התובעת ומזל, מטעמם. עוד טענו, שבאי כח התובעת והם בלבד, הם אלה שהתרשלו (ככל שישנה רשלנות) ומכל מקום ככל שישנה חבות או אחריות, הרי שהיא רובצת על כתפם באורח בלעדי. עוד טענו, שכונסי הנכסים לא פנו אליהם כלל על מנת לוודא ולקבל את אישורם כי אכן כלל כספי התמורה הנקובים בהסכם המכר, אכן נתקבלו על ידם בפועל בהתאם להוראות ההסכם. עוד טענו, שלמעשה על הכונסים היה בכלל לקבל את הכספים של לקוחתם (התובעת) והם אלו שעל פי הסכם המכר אחראיים לכל התשלומים מכל סוג ומין שהוא. עוד טענו, שנראה כי כונסי הנכסים בכלל לא טרחו לפתוח חשבון נאמנות ייעודי כנדרש ובכלל לא מילאו את חובתם כנדרש על פי חוק. עוד טענו, שבאחריות כונסי הנכסים היה אף להעביר מקדמת מס שבח מתוך כספי התמורה, בהתאם להוראות החוק וכמתבקש.
עוד טענו, שלאור שאלות ותמיהת ביהמ”ש במסגרת הבקשה למתן הוראות בהליך הפרוק, בניסיון כוזב למצוא תירוץ כבוש להתנהלותה, התובעת טענה לעניין מיסוי מקרקעין כאשר ידוע גם ידוע לה כי לא הייתה כל בעיה לשלם מקדמת מס שבח ולקבל מיד אישורי מס (גם אם יש מחלוקת על גובה המס) ואם פעלו הכונסים כפי שנדרש בשעתם ו/או עתה, כי אז היה בידם אישור מס שבח לביצוע הרישום. עוד טענו, שהעתק יפוי הכח שצירפה התובעת עצמה לבקשה למתן הוראות מעיד כי כבר למחרת אישור המכר על ידי ביהמ”ש בהליך הפרוק, נחתם גם נחתם ייפוי כח בלתי חוזר בידיהם. עוד טענו, כי סברו שהכי פשוט יהיה כי ביהמ”ש ייתן החלטה המסמיכה את דוד להשלים את הרישום ולהסמיכו לחתום על שטרי מכר – וכך אכן היה. עוד טענו, כי סברו שבכך יבוא סוף פסוק לנושא, אך הנה התובעת בחרה להגיש הליך סרק נוסף וכי היא ומנהלה יעקב לא בוחלים בשימוש לרעה בהליכי משפט, באופן סדרתי ממש, ופועלים “בשיטת מצליח” שוב ושוב, עם באי כוח שונים ומשונים.
עוד טענו, שממילא התובעת גם לא נפגעה פגיעה כלשהי ואין כל נזק, הואיל והחזקה בנכס כבר בידיה עוד משנת 2006, והיא זו שעורכת בנכס שימושים והשכרות לפי טעמה כאשר להם אין כלל חזקה בנכס ולא היו בו מזה שנים רבות. עוד טענו, כי בין הצדדים קיימים הליכים וסכסוכים אחרים ושונים, גם בימים בהם הוגש כתב ההגנה, ממש, והתובעת חפצה במיוחד להטריד ולהטריח את הנתבעת 2 (להלן: “כוכבה”), אמו הקשישה (שאינה בקו הבריאות) של ברוך, פנסיונרית בת 84 שנים שאינה בקו הבריאות, ותובענה נוכחית זו היא רק חוליה נוספת בשרשרת הטרדות מעין אלו. עוד טענו, כי היה מקום רק לבקשה מטעם כונסי הנכסים, להסמיכם לחתום על שטרי המכר, ומוטב היה כי בקשה זו הייתה מוגשת (אם בכלל) בשנת 2015 או 2016 לכל המאוחר, ולא באיחור כה תמוה וכה קיצוני, ובתיק הפרוק ושם בלבד.
תשובה התובעת לגרסת הנתבעים
התובעת טענה בכתב התשובה ביחס לטענות כלפי כונסי הנכסים, כי הנתבעים הם הצד להסכם המכר והם החייבים כלפיה לפיו. ביחס לטענות כלפי דוד- היא טענה כי אכן הוסמך לחתום על מסמכים לביצוע ההעברה בלשכת רישום המקרקעין, אך אין ביכולתו לעשות כן בשל העובדה שהנתבעים ו/או מי מהם חייבים כספים לרשויות המס וכי הם מסרבים לשלם חובות אלו ולכן אין היא יכולה לקבל אישור מס שבח הדרוש לצורך ביצוע הרישום.
גרסת מקבלי ההודעה
מקבלי ההודעה טענו בכתב הגנתם להעדר עילה בנימוק שסעדי כתב התביעה, המצאת ייפוי כח בלתי חוזר מהנתבעים לתובעת וכן כל יתר מסמכי העברה – הינם עניין שבין התובעת לנתבעים. איתמר הוסיף וטען מעבר לטענות בכתב ההגנה של דוד, להיעדר כל זיקה בינו ובין התובענה.
האם התביעה היא תביעת סרק?
הנתבעים טענו בסעיף 2 לסיכומיהם כי התביעה הינה תביעת סרק והפנו למכתבו של יעקב (נספח 7 לתצהירו). ביהמ”ש לא מצא בתכנו של המכתב בו יעקב מתייחס גם לאפשרות שהתובעת לא תזכה בתביעה, את מה שמצאו בו הנתבעים. כפי שיפורט בהמשך, התביעה מבוססת היטב בתוכן ההסכם ובראיות ולכן ביהמ”ש דוחה טענת הנתבעים שיש לדחות התביעה בנימוק שיעקב אישר כביכול שהיא “תביעת סרק”.
האם העובדה שהתובעת לא שילמה מקדמה למס שבח פוטרת את הנתבעים מחבות כלפי התובעת ?
אין מחלוקת שבמועד הגשת התביעה לא סולק החוב למס שבח בגין העסקה. אין לבימ”ש זה סמכות להכריע במחלוקת בין מיסוי מקרקעין ובין הנתבעים בגין תשלום מס השבח. הטענה שעל ביהמ”ש להכריע בה והיא בסמכותו, היא האם העובדה שהתובעת לא שילמה מקדמה למס שבח, פוטרת הנתבעים מחבות בעניין זה כלפי התובעת.
חובת תשלום מס שבח חלה מבחינת רשויות מס שבח על המוכרים. לעיתים, צדדים להסכם מכר מקרקעין מסכימים במסגרת החוזה ביניהם להשית התשלום כחלק מהתמורה, על הקונה. בהסכם נשוא המחלוקת, צוין במפורש בסעיף 6.3 להסכם כי גם חוזית החובה לשלם מס השבח היא של הנתבעים. על פי סעיף 3.4 להסכם המכר, הנתבעים התחייבו להעביר לתובעת, בין היתר, אישורי מס שבח.
על פי סעיף 3.7 להסכם חובת המוכרים הוחרגה לעניין העברת המסמכים לגבי אישורי מס שבח כלהלן:
“המוכר מתחייב לספק לקונה את כל המסמכים והאישורים הדרושים לצורך רישום הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה (למעט אישורי מס שבח ומס מכירה ואישור העירייה אשר יטופלו ע”י כונסי הנכסים ויימסרו לקונה בסמוך לאחר שיתקבלו, ובכפוף לאמור בסעיף 5.3 להלן”.
בסעיף 4 להסכם נקבע ש”העברת הזכויות על שם הקונה תעשה ע”י ב”כ הקונה” תוך נקיבת שמם של דוד ואיתמר בכתב יד.
סעיף 5.3 להסכם קבע כי אם עד יום מסירת החזקה לא יתקבל אישור מס שבח, “יופקד כל התשלום השלישי (בשיעור 50% מהתמורה – ע.ה.) בידיהם הנאמנות של כונסי הנכסים (להלן: “סכום הנאמנות”). סכום הנאמנות יוחזק בידי כונסי הנכסים בחשבון נאמנות משותף (בחתימת שניהם) ויופקד בפיקדון נושאי ריבית יומית/שבועית/חודשית (לבחירת המוכרת) עד להמצאת כל האישורים הנ”ל לידי הקונה, שאז יועבר הסך הנ”ל לרבות פירותיו לידי המוכר”.
בסעיף 5.4 להסכם נקבע שכל התשלומים יהיו בהמחאה בנקאית, למעט התשלום הראשון.
בסעיף 6.4 להסכם נקבע כי “כונסי הנכסים ישלמו 15% מתוך התמורה לצורך קבלת אישור מס שבח ובאם תיווצר יתרה היא תוחזר למוכר”.
מהראיות עלה שבפועל מונו ע”י ביהמ”ש שלושה כונסי נכסים. מטעם המוכרים, מזל ומטעם הקונה, דוד ואיתמר.
התובעת והנתבעים הסכימו בפועל ובכתב לשנות את הוראות ההסכם ביחס לתשלום למיסוי מקרקעין
אילו נהגו הצדדים לעסקה על פי הוראות הסכם המכר עליו חתמו, תביעה זו, קרוב לוודאי לא הייתה באה לעולם. אולם, מהראיות שהובאו לפני ביהמ”ש עלה שעל אף שנקבע בסעיף 10.2 ש”כל ויתור ארכה הנחה או שינוי בתנאי כלשהו בהסכם זה לא יהיו בני תוקף אלא אם כן ייעשו בכתב”, הצדדים שינו את ההסכם בהסכמה ובכתב, גם אם לא באמצעות מסמך המעגן במפורש ההסכמה לשנות ההסכם.
התובעת שילמה מלוא סכום התמורה לנתבעים
לאחר שביהמ”ש בהליך הפרוק אישר ביום 1.1.15 המכר לבקשת מזל ודוד, התובעת שילמה את כל סכום התמורה ישירות לנתבעים, תחת להעביר הכספים לכונסי הנכסים, על מנת שיפעלו בהתאם להוראות ההסכם. לאחר שליחת ההודעה לדוד, הוא צרף לכתב הגנתו מסמכים שתעדו בזמן אמת הסכמת הצדדים לשנות הוראות ההסכם.
ברוך כתב למזל ואל דוד ביום 28.12.14 בתגובה להתכתבות בין דוד למזל לגבי אופן יישום ההסכם בעניין התשלומים, כלהלן: “הסכמנו לוותר להם ולהקל על הקונה ולקבל שיקים פרטיים (דבר לא מקובל בכלל) שיעביר צילום של ההמחאות המצויות בידו (תשלום ראשון ושני) ההמחאות ישארו בידי קוגן (דוד –ע.ה.) עד אישור ביהמ”ש ואחר כל יועברו אליך (אל מזל – ע.ה.).
כאשר ההמחאות הפרטיות יכובדו תשחררי לו את ההמחאה הבנקאית (ממילא את לא יכולה לעשות איתה כלום כל עוד קוגן לא מסב אותה לטובתך).
כל כונס יכין את המש”ח ויהיה אחראי על הצד שלו ובא לציון גואל”.
כמו כן, דוד צרף התכתבות בינו ובין יעקב כלהלן:
דוד הודיע ליעקב ביום 6.1.15 כלהלן “סיימנו את טיפולנו ככונס נכסים. נרשמה הערת אזהרה לטובת תנהב. מעתה הטיפול בידיך. (רואה החשבון וחתנך עורך הדין) תקפיד להגיש את המש”ח כרוכש במועד ולשלם את מס הרכישה הנכון. העסקה עברה למעשה למתווה של עסקת מכר רגילה ובית המשפט כבר לא יהיה מעורב בה.
ככל שיהיה צורך בכובענו כ”כונס נכסים” נשתף כמובן פעולה ונעשה כל הדרוש.”
יעקב השיב לו באותו יום במכתב לפיו הוא גוער בו על כך שיידע את ברוך שנרשמה הערת אזהרה וכותב לו “העסקה הנ”ל תסתיים לאחר שהמגרש ירשם על שם “תנהב” בטבו”.
דוד השיב ליעקב כלהלן “העסקה תסתיים באחריות עורך דין/רואה חשבון מטעמך. אני אלווה ככונס נכסים ככל שיהיה בכך צורך. הרישום עצמו/והמגעים ו/או דיווחים עם שלטונות המס לא יבוצעו על ידי”.
כשבועיים לאחר מכן, יעקב כותב לדוד ביום 13.1.15 כלהלן “על מנת שנוכל למלא את המש”ח שהיית אמור למלא אנו נדרשים לאישור בית המשפט של העסקה” ומבקש לקבל בדחיפות האישור.
דוד צרף גם תצהיר מזל מיום 14.2.21 לפיו “סוכם בין כל הצדדים כי העסקה תטופל מעת קבלת אישור ביהמ”ש של הסכם המכר ע”י הצדדים עצמם ללא צורך במעורבות של כונסי הנכסים”.
מזל הפנתה בתצהירה לכך שהצדדים שינו בפועל את הוראות ההסכם ע”י תשלום בשיקים רגילים לפקודת הנתבעים, במקום לפקודת כונסי הנכסים וזאת ללא הצורך בקיומו של הסכם נאמנות וכי לאחר מסירת השיקים הנתבעים פעלו באמצעות עו”ד אחר מטעמם וכי עד קבלת מכתב התראה מהתובעת בשנת 2020 לא הייתה אליה פניה בעניין.
דוד צרף גם את צילום המש”ח אותו הגישה התובעת בו צוין כי חתימת יעקב אומתה ע”י עו”ד ליאונה אריאל.
מכאן שהתובעת והנתבעים לא צרפו לכתבי הטענות מסמכים מהותיים ורק לאחר שהוגשו כל כתבי הטענות נוצרה תמונה מורכבת לפיה, לאחר חתימת ההסכם, ברוך ויעקב החליטו ליישם הסכם שונה מההסכם שנחתם ואושר ע”י ביהמ”ש. כך תאר יעקב בעדותו בעמוד 4 את השינוי שלטענתו יזם ברוך:
“כתבתי את זה, זה בתצהיר שלי, ב-3 מקומות בחוזה כתוב שאני אמור לשלם את הכסף, כונסי הנכסים אמורים לדאוג לזה ומי שרימה אותנו זה ברוך סער, הוא הגיע לקבל את הכסף במשרדו של קוגן, הגיע בלי העו”ד הכונסת מזי ונשבע שהוא לוקח את הצ’קים ומפקיד בנאמנות, אני לא חשבתי שהוא יתחמן אותי ככה, נתתי לו את הצ’קים, הוא הפקיד אותם בחשבון שלו, גבה את הכסף, הייתי בטוח שהוא מטפל בעניין של המיסים.”
וראו בעמוד 5:
“העד, מר לב: זה מה שהוא אמר לי “מזי לא יכולה להגיע, תן לי את הצ’קים, אני אעביר לה אותם במילא הם 1 על שם אימא שלי, 1 על שם החברה, 1 על שמי” במילא שלושתם זה הוא, הוא מחליף כל הזמן כובעים איך שנוח לו מול רשות המיסים, פעם הוא אומר ‘זאת אימא שלי אז מגיע לה פחות מיסים’ וזה מה שהוא עשה וגם כאן לא חשבתי שהוא לא ילך להפקיד את הכסף.
כב’ הש’ הדר: אתה מתכוון להפקיד את הכסף במיסוי מקרקעין?
העד, מר לב: כן.
…
העד, מר לב: כשהוא שכנע אותי שהוא לוקח את הכסף להפקיד אצל מזי וכשיגיע הזמן של המיסים כי הוא מתכוון לערער על המיסים והוא לא ממהר לשלם אני האמנתי כי כל העסקאות שעשיתי לא קרה לי דבר כזה שייקחו את הכסף הוא ילך יקנה במגרש אחר ולא ישלם למס הכנסה.
כב’ הש’ הדר: תודה.
עו”ד לוי: עכשיו אדוני עכשיו תאמר לי בבקשה למה הפרת את הסכם בפעם השנייה אתה והכונסים בכך שבניגוד להסכם לא הפקדת את התשלום האחרון לחשבון נאמנות? למה העברת אותו ישירות למר סער?
העד, מר לב: הסברתי אני אבהיר שוב. נפגשנו, לא חילקנו את התשלומים, נתתי לו את כל התשלומים במעמד 1 אצל עו”ד קוגן במשרד, הוא היה אמור להגיע עם הכונס נכסים מזי כהן ולטענתו וזה נכון, מפקידים את הכסף אצל עוה”ד של המוכר שהוא יבטיח את התשלום ולכן נתתי לו, האמנתי לו שהוא יעביר את זה, זה לא היה לפקודתו.”
מעדות יעקב עולה שהתובעת באמצעות יעקב העבירה לנתבעים באמצעות ברוך את מלוא התמורה בשיקים לפקודת הנתבעים, ללא תשלום של 15% לרשויות מיסוי מקרקעין.
אשר על כן, ביהמ”ש דוחה טענת הנתבעים כי הם פטורים כביכול מתשלום מס השבח בגלל שהכונסים לא שילמו המקדמה וזאת מכיוון שהוכח שהנתבעים הסכימו לשינוי ההסכם כך שיקבלו מלוא התמורה לידיהם.
התובעת לא דרשה מילוי ההתחייבות עד שנת 2020
במשך חמש שנים, התובעת לא דרשה מילוי ההתחייבות או נקטה הליך משפטי על מנת לאכוף על הנתבעים תשלום מס השבח כעולה מהמסמכים שצורפו לכתב התביעה.
הנתבעים צרפו לכתב ההגנה תצהיר שיעקב חתם עליו ביום 12.3.20 שהוגש בהליך הפרוק לפיו לאחר אישור המכר החלו הנתבעים ב”הליך מורכב וממושך מול רשויות מיסוי מקרקעין באשר הם חלקו על גובה מס השבח שחויבו לשלם. מדובר בהליך שנמשך שנים וכל עוד לא הושלם, ממילא לא ניתן היה לקבל את אישור רשות מיסוי מקרקעין לצורך העברת בעלות במקרקעין פועל יוצא מכך הטיפול ברישום הזכויות במקרקעין לא קודם עד לקבלת עדכון בדבר השלמת ההליכים מול רשויות מיסוי מקרקעין כאמור”.
כמו כן, יעקב מונה בתצהיר הליכים משפטיים שהתנהלו וכותב “גם נוכח הליכים אלה אשר היו תלויים ועומדים עד לפני זמן קצר לא אצה למבקשים הדרך”.
התובעת דרשה לראשונה מילוי ההתחייבות במכתב מיום 15.1.20 אל מזל וב”כ הנתבעים, עליו חתום איתמר, בו מלינה על כך שטרם הושלם רישום הזכויות ומבקשת להעביר אליה המסמכים הנדרשים “תוך 7 ימים”.
התובעת פנתה באמצעות גב’ קארין לב אל ברוך במכתב מיום 5.5.20 בו היא כותבת כלהלן:
“ידוע לנו כי שילמת מס שבח אך לא מסרת לידינו את האישור עד היום”.
לא רק שהתובעת לא דרשה מילוי ההתחייבות במשך 5 שנים, מהראיות עלה שהיא נתנה הסכמתה להמתין לקבלת אישורי המס ללא קביעת מועד מוגדר חדש, לבטח לא בכתב. לעניין זה ראו עדותו של יעקב בעמוד 6 וכן הסברו בעמוד 17 לכך שלא אצה לו הדרך:
“העד, מר לב: רציתי את זה לוקח זמן, עשינו תוכניות, עשינו מדידות, עשינו קידוחים, התחלנו ורק כשהגענו לעירייה כבר לפתוח תיק נודע לי שזה בלתי אפשרי, בלי שהוא יגמור את ההעברה ואז הזעקנו.
…
ואז ב-2020 אם אני מגיש בקשה לעירייה והוא מתנגד הוא מגיע כבעלים, הנה המסמך צורף, וכתוב “ס.ב מקרקעין ברוך סער ברחוב דובנוב 33″ סטטוס בעלות ולכן הוא מתנגד הוא בעלות על הקרקע. מתי זה ב-21′.”
הנתבעים דחו דרישת התובעת למילוי ההתחייבות בטענה שהתובעת גרמה להם נזק בדיון מול רשויות המס
כאמור לעיל, בשנת 2020, התובעת דרשה לראשונה מילוי ההתחייבות. הנתבעים דחו הדרישה. ברוך עונה ליעקב במכתב מיום 14.5.20 בו הוא כותב בין היתר כלהלן:
“אולי כץ (איתמר – ע.ה.) לא מיידע אותך ומעונין ליצר תביעות נוספות לעצמו לגבי אישורי המיסים : אתם אמרתם למס שבח בכוונה ועל מנת לגרום לי נזקים מכוונים כאילו שהבית הנמכר היה שלך ושכל ההכנסות מהשכירות הולכות אליך והדבר יצר לי בעיה גדולה בדיון מולם בועדת הערר (הם הציגו רישומים פנימיים שנתת להם של תנהב במהלך המשפט שלי מולם שמוכיחים שהבית בחזקתך המלאה)
בקיצור נכון לעכשיו אתה צריך להתפלל שאני אנצח בערעור בעליון על ועדת הערר כי אם לא ברור כי הנזק נגרם כתוצאה ממידע כוזב ולא אמין שנתת להם כאילו שהבית הוא כולו שלך כתוצאה מכך הפסדתי בועדת הערר (בגלל סתם מידע לא אמין שנתת להם וגרמת לי לנזק עצום שלמעלה מ 4 מיליון ₪ סתם בלי שום תועלת עבורך.
בקיצור תחזור לעצמך ותבין שאם נעבוד ביחד בשיתוף פעולה נרויח הרבה ואם לא כל כספינו ילכו לעו”ד ולמיסים אם אתה כל כך נהנה מזה במשך 15 ככה אתה מתנהל ללא שום הגיון כלכלי.”
ברוך חזר במכתב מיום 17.5.20 אל יעקב על הטענה שהוא העביר מידע שקרי למיסוי מקרקעין ובשל כך הנתבעים לא קיבלו פטור. כמו כן כתב “שבקרוב תהיה פסיקה בעליון בעניין מס השבח עו”ד ברזילי בשום מקרה לא אחראית כלפיך על כלום היו לך מייצגים”. יעקב ענה לברוך במכתב מיום 17.5.20 בו הוא מטיל האחריות לכך שאין אישור מס שבח על הנתבעים, מזל ודוד.
עו”ד ליאונה, שהוזכר קודם לכן כמי שאישר חתימת יעקב על המש”ח, פנה אל מזל, ביום 21.5.20, במכתב בו הזכיר לה את הוראת סעיף 6.4 להסכם לפיה על כונסי הנכסים לשלם 15% מתוך התמורה לצורך קבלת אישור מס שבח ודרש ממנה לקבל תוך 10 ימים את אישור מס השבח.
ביהמ”ש דוחה טענת הנתבעים לפיה התובעת לא הייתה רשאית לדרוש בשנת 2020 אישור המס
כאמור לעיל, התובעת החלה לפעול לרישום הזכויות רק בינואר 2020 כעולה מהמכתב שצורף לכתב התביעה. דרישת התובעת באותו מכתב לקבל אישור מס שבח תוך 7 ימים אינה תואמת הסכמתה להמתין במשך 5 שנים, עד מועד שליחת המכתב בחודש ינואר 2020. הסבר לכך שהתובעת קצבה בחודש ינואר פרק זמן קצר להמצאת אישור המס, ביהמ”ש מוצא במכתב גב’ לב מחודש מאי, שהוזכר קודם לכן, בו טענה שהתובעת סברה שהנתבעים שילמו החוב למיסוי מקרקעין וכן בהודעת התובעת מחודש מרץ בהליך הפרוק ממנה עולה שהיא סבורה שההליכים השונים מול רשויות המס מוצו. יעקב העיד בעמוד 9 שהנתבעים פיצלו אישור המס לשלושה אישורים וכי בחודש מרץ 2020 קיבל אחד משלושת הנתבעים אישור המס לגבי חלקו במקרקעין.
התובעת טענה שאין לייחס משמעות למחדלה לפעול במשך זמן רב לצורך אכיפת ההסכם, תוך שהיא מפנה בסעיף 38 לסיכומיה להוראת סעיף 10.2 להסכם לפיה יש לעגן כל שינוי בכתב. ביהמ”ש דוחה טענה זו. כשם שברוך לא רשאי ליהנות מהוראת ההסכם בדבר תשלום המקדמה ע”י כונסי הנכסים בשל העדר שינוי מפורש בכתב של הוראה זו, כך גם יעקב אינו רשאי להסתמך על הוראה זו בחלוף זמן כה רב מאז חלוף המועד על פי ההסכם להמצאת אישורי המס לידיו. זאת, בשים לב שיעקב הינו מי שיודע מימינו ומשמאלו בעסקאות מקרקעין. לכן, יש לקבוע כי על הנתבעים היה לסלק החוב למיסוי מקרקעין בתחילת שנת 2020 שכן במועד זה הסתיים פרק הזמן בו התובעת הסכימה, על דרך התנהגותה, להמתין למיצוי ההליכים בעניין תשלום מס השבח.
ביהמ”ש קובע שמרגע שהצדדים לא עיגנו ההסכמה של התובעת להמתין לקבלת אישורי המס עד מועד מוגדר חדש, לבטח לא בכתב, אין מקום לקבוע שבחלוף 5 שנים של המתנה, היא לא הייתה רשאית לדרוש מילוי ההתחייבות.
הנתבעים לא מילאו חובתם להעמיד אישורי מס השבח לגבי מלוא חלקם בנכס והחלו לפעול לביטול ההסכם
כאמור לעיל, על אף שהתובעת עמדה בתחילת שנת 2020 על זכותה על פי ההסכם לקבל אישורי המס, הנתבעים דחו דרישה זו והחלו להעלות בתשובותיהם בכתב לדרישות התובעת, טענות שונות כלפי יעקב, לפיהן, אין ברשותם אישורי המס בגלל מעשיו או מחדליו של יעקב. ביהמ”ש קובע כי ברוך החליט, ללא קבלת הסכמת התובעת, לא לסלק בהקדם יתרת החוב למיסוי מקרקעין על מנת להעביר לתובעת אישור מס לגבי מלוא זכויות הנתבעים, תוך שהוא ממשיך המאבק המשפטי מול מיסוי מקרקעין. יעקב טען בעמוד 6 שהנתבעים מעוניינים במקביל לבטל את הסכם המכר “הוא (ברוך –ע.ה.) מגיש תביעות לביטול ההסכם הזה, הוא מגיש תביעות שנמצאות כרגע בפני בתי המשפט, 2 תביעות הוא הגיש, 1 רוצה לבנות איתי ביחד, אני לעולם לא אבנה אתו יחד.”
ברוך אישר בחקירתו בעמוד 30 כי ביקש בהליך אחר לבטל את הסכם המכר. מכאן שלא רק שברוך החליט להפר את התחייבות הנתבעים להעמיד אישורי מס השבח, הוא אף החל לפעול לביטול ההסכם.
ביהמ”ש דוחה הטענה שהנתבעים פטורים מחובתם להעמיד אישור מס שבח בגלל דיווח שקרי של התובעת
כאמור לעיל, ברוך, העלה טענות שונות על מנת להצדיק סרובו להעמיד אישורי המס. כך למשל טען כעולה ממכתביו, שעקב מידע שקרי שלטענתו יעקב העביר למיסוי מקרקעין, הנתבעים פטורים ממילוי התחייבותם להעמיד אישור מס שבח. הנתבעים העלו מספר טענות לדיווח שקרי. האחת, שיעקב הציג עצמו כבעל הנכס. יעקב העיד בעמוד 12 כי העביר לבקשת מיסוי מקרקעין הסכם “שרכשנו את הבית רק אני וברוך סער כי הוא (לא ברור) הבנתי טען שכוכבה היא בעלת הבית ולכן מגיע לה 4,000,000 שקל פחות לשלם מס.
כב’ הש’ הדר: והחוזה הזה לא היה במיסוי מקרקעין?
העד, מר לב: זה היה במיסוי מקרקעין,
כב’ הש’ הדר: לא,
העד, מר לב: לא הם לא מצאו את החוזה הוא מלפני 1990 והם ביקשו ממני ואני העברתי להם.”
יעקב הופנה למש”ח שצורף לתצהיר דוד ונשאל האם טען באופן שקרי לפני רשויות מיסוי מקרקעין כי הוא הבעלים הבלעדי של הנכס ועל כך השיב בעמוד 13 כלהלן:
“העד, מר לב: נכון קניתי בית צמוד קרקע וכתוב גם כמה חלקים ממנו קניתי, כתוב למטה החלק הנמכר 3/4 וזה מה שקניתי 3/4, 1/4 ממנו 1/2 מאימא שלו ביחד 3/4.
דובר 1: מה לא נכון בזה?.
…
העד, מר לב: החלוקה הייתה ככה 1/4 ו-1/4 קנינו אני וברוך סער ועל ה-2/4 האלה היה מונח בית, בבית הזה היינו שותפים וחלקנו את שכר הדירה החצי השני של החלקה זה היה מגרש ריק שנקנה כמה שנים קודם גם ע”י ברוך אבל הוא רשם אותו על שם אימא שלו כוכבה שלא היה לה מושג איפה הבית הזה.
..
העד, מר לב: קניתי רק 1/4, ב-90′.
כב’ הש’ הדר: אחרי 90′ מה קנית?
העד, מר לב: אחרי 90 קניתי את ה-1/4 שברוך קנה יחד איתי, את ה-1/2 שאמא שלו קנתה שנתיים קודם והפכתי להיות בעלים של 100% …”
טענה שניה של ברוך לדיווח שקרי של יעקב, היא בעניין שטח הנכס. יעקב נשאל האם דיווח על שטח לא נכון של הנכס, ועל כך השיב בעמוד 21:
“העד, מר לב: זה התברר בבית המשפט כבר, 56 מטר זה השטח של הבית, הם טענו שזה עוד 100 מטר כי בחצר הייתה עוד איזה יריעה שהיא שימשה כמקום שמתחתיו שמו את בלוני הגז אז זה לא 100 מטר, והשמאים העידו על זה וזה לא 100 מטר והעירייה העידה שהיא גובה ארנונה או 76 או 60 56 או 58 מטר כי אני לא זוכר בדיוק אם זה היה 56/58 ואני כתבתי לפי השטח בארנונה.”
וראו בעמוד 24:
“העד, מר לב: לא נכון, הדיווח שנתתי הוא על פי שמאות שבית המשפט מינה, בשמאות היה כתוב את מספר המטרים ואותו העתקתי, זה לגבי המטרים, לגבי זה שאני אמרתי שאמא שלו היא באמת לא קנתה, היא לא הייתה שותפה בבית הזה.”
מחקירת ברוך בעמוד 50 עלה שטענתו בעניין דיווח שקרי בעניין גודל הבית, לא התקבלה ע”י ועדת הערר ובית המשפט העליון לא קיבל ערעור שהוגש על החלטת ועדת הערר. מכאן שערכאה מוסמכת דנה בטענה שהחיוב בגין גודל הבית היה שגוי, דחתה הטענה והכרעה זו הפכה לחלוטה בבית המשפט העליון.
בנוסף לאמור לעיל, יש להביא בחשבון שאין זו הפעם הראשונה שברוך מטיח ביעקב האשמות חמורות שאין הוא יכול להוכיח. לעניין זה ראו קביעת ביהמ”ש בת”א 32991-08 לב נ’ סער(פורסם בנבו) לפיה: “הנתבע (ברוך – ע.ה) לא השכיל להוכיח כי הדברים שנכתבו על ידו בדבר מעורבות התובע (יעקב –ע.ה.) בעבירות מרמה, שוחד והפרת אמונים הינם אמת.”
ביהמ”ש קובע כי ברוך לא הוכיח כי יעקב העביר למיסוי מקרקעין דיווח שיקרי כביכול שגרם לו נזק. לכן, ביהמ”ש דוחה הטענה, שלא הוכחה בהליך זה, לפיה הנתבעים משוחררים כביכול מחובתם להעמיד לתובעת מלוא אישורי מס שבח.
כאן המקום להדגיש כי מהראיות עלה שטענה זו היא שעומדת בלב המחלוקת. ברוך, שמאי מקרקעין, סבר כי על הנתבעים לשלם מס נמוך באופן משמעותי מהסכום בו חויב. מכיוון שביהמ”ש דחה את טענת ברוך לכך שיעקב גרם בדיווח כוזב להגדלת סכום המס, המסקנה היא שלברוך הייתה טעות בכדאיות העסקה ולכן הוא שב ומלין בהליך זה על סכומי העתק שנאלץ לשלם לרשויות מיסוי מקרקעין. מסקנה זו משתלבת היטב עם ממצא נוסף, כפי שנקבע קודם לכן, לפיו ברוך פועל לביטול ההסכם בהליך אחר.
ביהמ”ש דוחה טענת הנתבעים לחוסרים בתמורה
במהלך שמיעת הראיות, ברוך טען לחוסרים בתמורה. הטענה לא עלתה בזמן אמת, ולעניין זה ראו עדות מזל בעמוד 45, וגם לא נטענה בכתב ההגנה. במהלך חקירתו בעמוד 28, ברוך לא ידע להסביר הטענה. בעמוד 47 ברוך העיד על ספק ותו לא. לכן, ביהמ”ש דוחה הטענה לחוסרים בתמורה, לרבות כטענה המצדיקה מחדל הנתבעים להעמיד אישור מס שבח.
ביהמ”ש דוחה הטענה של הנתבעים כי הכונסים אחראים לכך שהם לא העבירו לתובעת אישור מס מלא
בנוסף לטענות הקודמות, הנתבעים ניסו להטיל האחריות על כך שהם מסרבים, בחלוף 5 שנים ממועד אישור ההסכם, לשלם מלוא המס הנדרש לצורך קבלת אישור המס המלא, על מקבלי ההודעה. זאת, בטענה שהכונסים לא שילמו 15% מהתמורה למיסוי מקרקעין כפי שנקבע בהסכם. אולם, על פי הראיות שהוגשו, ברוך, שהוא שמאי מקרקעין, ידע היטב בזמן אמת שהוא ויעקב סוטים מהוראות ההסכם הכתובות בהסכמה, על מנת שהנתבעים יקבלו מלוא התמורה, תחת להעביר 15% לרשויות מיסוי מקרקעין. לעניין זה ראו גם עדות מזל, מי שייצגה את הנתבעים בעסקה, בעמוד 35 לפיה “החוזה הזה שונה ע”י הצדדים”.
וראו בעמוד 36:
“סליחה, לראייה הצדדים נהגו כך בפועל ולראייה הצ’קים הוחלפו בינם לבין עצמם ישירות מבלי לערב את כונסי הנכסים לא זו בלבד סליחה אלא שהצדדים הביעו את הסכמתם ואנחנו לא התנגדנו שאנחנו לא נשמש ככונסי נכסים לצורך קבלת התמורה ושהם יפעלו ובינם לבין עצמם. צריך להבין פה שמדובר בשותפים לנכס, לא מדובר כאן בעצם בצד ג’ כלשהו שהגיע, מדובר כאן בשותפים לנכס, שניהם אמונים ויודעי נדל”ן על בוריים וככה הם נהגו.”
ביהמ”ש דוחה טענת הנתבעים כי החובה לשנות ההסכם בכתב בלבד פועלת לטובתם כביכול, מה גם שהשינוי תועד בכתב ע”י ברוך, גם אם לא נערך מסמך הקובע באופן מפורש כי הוא מהווה תיקון או שינוי להסכם המכר.
ברוך טען, במכתבו מיום 28.12.14, בזמן אמת, שהוא הלך לקראת התובעת כאשר הסכים לקבל ממנה שיקים רגילים. בשלב הראשון, היה צדק בדבריו. אולם, לאחר מכן, העובדה שהנתבעים קיבלו מלוא התמורה לידיהם, יצרה מצב ש -15% מהתמורה שולמו לנתבעים במקום למיסוי מקרקעין והנתבעים החזיקו בסכום המס, כולו או חלקו, במשך זמן רב, ויתכן שעד עצם היום הזה. מכאן שהנתבעים נהנו מקבלת מלוא התמורה ביודעין, כאשר, ברוך כשמאי מקרקעין, מודע היטב לסיכון בכך. כאשר הדברים השתבשו, וציפיות ברוך לגבי גובה המס התבדו, הוא סבר שבאפשרותו להתנער ממחויבותו לשלם המס במועד מוגדר. זאת, ע”י הפניה להוראות ההסכם, שהוא שינה ביודעין במטרה ליהנות ממלוא סכום התמורה, תוך שהוא טוען כלפי יעקב ומקבלי ההודעה שהם הפרו את הוראות ההסכם. על מנת להמחיש את חוסר ההיגיון בטענת הנתבעים בעניין זה ביהמ”ש מפנה לחקירת יעקב ע”י ברוך בעמוד 24:
“מר סער: אני מכיר חוק אחר, אנחנו נפנה לחוק בסיכומים, עכשיו אתה אומר שבעצם לפי הוראות החוזה כונסי הנכסים היו אמורים לשלם את המקדמה, זה כתוב מפורש 15% למס שבח,
העד, מר לב: מה אתה רוצה שהם ישלמו מכיסם?
מר סער: לא.
העד, מר לב: אז מאיפה הם ישלמו את ה-15%? (לא ברור) מכסף בתמורה ואתה לקחת את התמורה וקנית מגרש במקום ללכת לשלם,”
וראו דברי מזל שייצגה הנתבעים בזמן אמת בעמוד 39:
“קודם כל אני מתנגדת לנוסח השאלה, אבל לגופו של עניין מאחר והצדדים כאמור לא העבירו לנו את כספי הנאמנות ויתרה מכך אומר שאולי אפילו סירבו שנפתח חשבון נאמנות, הרי שלא הייתה היכולת מצידי או מצידנו לשלוט על הכספים ולהחליט לאן הם ילכו, לו הצדדים היו מעבירים על פי הוראות סעיף 5.3 להסכם את היתרה השלישית כפי שנרשם מפורשות בהסכם לידינו היינו פועלים אני מניחה בהתאם לכך.”
וראו דבריה בעמוד 41:
“אני אומרת שהיא חובת התשלום של כונסי הנכסים אם הייתה- הייתה רק לאחר שהתמורה השלישית, שהתשלום השלישי היה אמור להגיע ליעדם כפי שעולה מסעיף 5.3 (מדברים יחד). החובה אם בכלל הייתה חובה בשלב הזה מאחר וכל העסקה הייתה אמורה להתבצע בתחילה ע”י כונסי הנכסים ואחר כך הצדדים שינו אותה הייתה זה מה שנקרא הטובל ושרץ בידו, הקונה ובא כוחו לא שילמו 15% מהתמורה הראשונה ועכשיו לבוא ולהגיד שמאחר והם לא שילמו על כונסי הנכסים היה לשלם את זה אני חושבת שזו טענה שזאת בושה לטעון טענה כזאת.”
וראו דבריה בעמוד 43:
“העדה, עו”ד ברזילי: אני אומרת שאי אפשר לבוא בטענה שהוראה מסוימת לא התבצעה כשאתה זה שמנעת אותה, מאוד פשוט.”
מזל הבהירה בתשובותיה שהתובעת מנעה ביצוע ההוראה, אך שבה ואישרה בעמוד 45 כי “2 הצדדים בחרו לפעול על דרך של מוכר מרצון וקונה מרצון ולא לפתוח חשבון נאמנות.”
ברוך נשאל מעמוד 50 מספר פעמים מדוע כאשר קיבל התמורה מהתובעת, לא העביר אותה לכונסי הנכסים לצורך תשלום המקדמה:
“כב’ הש’ הדר: רק רגע, אני מנסה להסביר לך מדוע הציפיות שלי ממך, זה יחמיא לך אבל גם יש לזה מחיר, אתה שמאי מקרקעין, אדם שיודע מימינו ומשמאלו, כנראה לא החוזה הראשון שחתם, דינך לא כדין אדם חסר הבנה וידע בתחומים האלה, אז נוכח הציפיות הגבוהות של בית המשפט ממך מדוע לא עמדת על-כך שייפתח חשבון נאמנות?
העד, מר סער: א’ זה לא מתפקידי ללמד את עוה”ד הוותיקים, שלושת עוה”ד הוותיקים והמכובדים,
….
העד, מר סער: לא ראיתי לנכון, זה לא מתפקידי, יש פה 3 עו”ד ותיקים ומנוסים שמונו ע”י בית משפט, לא מתפקידי, אני שמאי המקרקעין ללמד אותם את החוק, הם פעלו איך שהם פעלו ונכון הייתה פה רשלנות גם מצד הקונה שלא שילם את המקדמה וגם מצד כונסי הנכסים,
כב’ הש’ הדר: רגע תסביר לי איך הם פעלו כי אני הבנתי שהם לא פעלו בכלל.
העד, מר סער: נכון,
כב’ הש’ הדר: כי אתה לקחת את הכסף הפקדת אותו בחשבונות שלך, עשית העברה בנקאית והכל נשאר אצלך, אז איזו פעולה הם עשו לא בסדר?
העד, מר סער: מה זה נקרא ‘לקחת את הכסף’? הביטוי הזה הוא לא נכון, מה זה לקחת? אני לקחתי ממישהו משהו?
…
כב’ הש’ הדר: אני אחדד. אני מבין שכשאתה מתייעץ עם עו”ד בורנשטיין אז עדיין לא העברת את ה-100%, יש עוד את ה-15%, עו”ד בורנשטיין לא אמר לך ‘לך אתה ותבצע את התשלום של 15%’, הוא לא אמר לך את זה?
העד, מר סער: עו”ד בורנשטיין הכין שומה עצמאית ואותה שיצאה לנו שילמנו במלואה, מנהל מס שבח רצה יותר כסף ממה ששילמנו, אנחנו שילמנו 1,200,000 ומנהל מס שבח רצה 3,200,000 שקל, על זה הלכנו לוועדת ערר ועוד פעם אני חוזר ואומר זה לא היה מתפקידי בכלל, אני פשוט כאדם ואזרח שומר חוק ביצעתי דיווחים בזמן החוקי שלהם, שילמתי את המיסוי בזמן החוקי שלהם וזה בכלל לא היה מתפקידי לעשות. למה הייתי צריך לשלם לעוד עו”ד שכר טרחה? בשביל מה? סתם?”
וראו תשובת ברוך בעמוד 56:
“העד, מר סער: אני לא זוכר בדיוק איך הלכו הדברים אבל אני אומר עוד פעם הדברים התנהלו כמו שהם התנהלו, אני לא עו”ד ואני בטח לא כונס נכסים, באו ושילמו לי, ראיתי שזה לא מעניין אתכם, אותך בטח לא עניין אף פעם לא הייתי איתך בקשר ואישרת את זה כרגע כאן היום, עו”ד ברזילי גם כן לא עניין אותה להגיש את המש”ח וראיתי שדד ליין מתקרב, המועד האחרון מתקרב, הלכתי לעו”ד בורנשטיין, שילמתי לו שכר טרחה נוסף והגשתי מש”ח במועד החוקי ושילמתי את השומות העצמיות במועד החוקי.”
ברוך נשאל מדוע לא הגיש מש”ח באמצעות מזל, בהתאם להוראות ההסכם שהוא טען להפרתו ע”י הכונסים, ובעמוד 65 העיד כי סבר שלמזל “אין את היכולות”.
דוד העיד בעמוד 93 כי “מר ברוך סער היה מיוצג ע”י מזי ברזילי, עורך סער התנגד לחשבון נאמנות מזי ברזילי גם כן ביקשה שלא נפתח חשבון נאמנות אלא שהצ’קים יהיו ישירות שיעקב לב יחתום צ’ק ישירות לפקודת המוכרים כך נעשה, כך נמסרו לה הצ’קים,”
וראו בהמשך עדותו:
“אני לא פעלתי בהתאם כי ככה דרשה מזל ברזילי והיא גם הסבירה לי את ההנמקה של ההתנגדות שלך שאתה לא מוכן שאני אשלוט בחשבון נאמנות לכן, לא פעלתי, כיוון שהסכמת מכיוון שהלקוח שלי הסכים וזה מה שמזל ברזילי אמרה ש-2 הצדדים הסכימו ש(מדברים יחד)הצ’קים”
כאמור לעיל, מזל אישרה את גרסתו של דוד לגבי הסכמת הצדדים בדבר שינוי הוראות ההסכם.
ביהמ”ש לא מצא מענה מניח הדעת בתשובות ברוך לשאלה מדוע הוא מאשים את כונסי הנכסים בכך שהמקדמה לא שולמה למיסוי מקרקעין, אם הוא בחר לקבל לידיו את מלוא התמורה ולא העביר סכום המקדמה לכונסים, או ישירות למיסוי מקרקעין, וזאת כאשר הוא מקבל ייעוץ משפטי מעו”ד בורנשטיין שנכנס בנעליה של מזל. ברוך אישר בחקירתו כי ההוראה בהסכם בעניין תשלום המקדמה נועדה לשרת את התובעת. מכאן שלתובעת לא היה עניין לוותר על מילוי ההוראה. מי שהיה לו עניין לא למלא אחר ההוראה, הם הנתבעים שכן כך הם משאירים מלוא התמורה בכיסם. מסקנה זו משתלבת גם עם תוכן מכתבו של ברוך מיום 28.12.14 לכונסים.
ביהמ”ש קובע שברוך בחר לקבל מהתובעת ישירות מלוא התמורה לידיו, במקום ש -15% מהתמורה ישולמו לכונסים כדי שהם ישלמו המקדמה למיסוי מקרקעין. ביהמ”ש קובע שהטענות של הנתבעים בדבר הפרת ההסכם והפרת “חובה חקוקה” (ראו בעמוד 24) ע”י התובעת והכונסים, אינן מתיישבות עם העובדות שלהלן. הנתבעים נתנו הסכמתם והיו שותפים מלאים להסכמות שבדיעבד הם מכנים “הפרות” ואף הנהנים העיקריים מהסכמה זו, ע”י קבלת מלוא התמורה לכיסם, גם כאשר הם מיוצגים ע”י עו”ד אחר, שנכנס בנעליה של מזל. מכאן שטענות הנתבעים חסרות הגיון, חסרות תום לב באופן מובהק, ולכן ביהמ”ש דוחה אותן.
הנתבעים לא טענו שאי תשלום המקדמה מנע מהם לשלם המס בשנת 2020 עקב הסתמכות על ההסכמה לאחר אישור ההסכם לדחות מועד תשלום המס
כאמור לעיל, ביהמ”ש קבע שהתובעת והנתבעים שינו את הוראות ההסכם בהסכמה. לכן, לתובעת לא עמדה הטענה כי ההסכם הופר עקב אי תשלום המקדמה. מכאן שעל הנתבעים היה למלא בשנת 2020 חובתם להעמיד אישור מס מלא. ברוך העיד בעמוד 71 שאם מקבלי ההודעה היו משלמים המקדמה “לא היתה שום בעיה”. גם אם ביהמ”ש יקבל טענת ברוך בעמוד 62 כי “הטעו אותי, בלבלו אותי, רימו אותי, מה אני יכול לעשות? אז עבדו עליי” בכך שהעבירו אליו את מלוא התמורה, וכי ברוך, שמאי מקרקעין, לא ידע שעל פי ההסכם, התשלום השלישי אמור להיות משולם כמקדמה, או מופקד בחשבון נאמנות, כטענתו בעמוד 70 “אז לא שמתי לב לכל הניואנסים האלו”, וביהמ”ש לא קיבל טענות אלה, עדיין אין בכך כדי להצדיק את החלטת הנתבעים לא לשלם מלוא חוב מס שבח מהרגע שהתובעת עמדה בחודש ינואר 2020 על קבלת אישור המס המלא. הנתבעים לא טענו כי אי תשלום המקדמה, גרם להם לקושי לשלם חוב המס בשנת 2020. להפך, ברוך עמד בעמוד 53 לחקירתו על כך ש”הכסף אצלי”. ביהמ”ש ער גם לתשובה של ברוך בעמוד 75. אולם, גם בתשובה הנוספת בה דיבר על עיקול רכושה של אמו, לא טען שהייתה מניעה לסלק סכום החוב למיסוי מקרקעין, אלא התייחס ל”קשיים”. מכאן, שגם אם ביהמ”ש היה קובע שהתובעת והכונסים הטעו או רימו את ברוך, וכי הוא לא ידע ולא היה אמור לדעת שהתשלום השלישי אמור להיות מופקד בחשבון נאמנות, וביהמ”ש לא קיבל הטענה, אין קשר סיבתי בין ההטעיה והרמאות כביכול ובין החלטת הנתבעים בשנת 2020, ללא הצדקה, להפר התחייבותם להעמיד מלוא אישורי המס עד מועד הגשת התביעה ואף עד למועד חקירת ברוך, כשנתיים, לאחר הגשת התביעה.
לכן, ביהמ”ש קובע כי היה על הנתבעים לסלק מלוא החוב למיסוי מקרקעין זמן סביר לאחר שקיבלו המכתב מחודש ינואר 2020 בו עמדה התובעת לראשונה על קבלת אישור המס. ביהמ”ש קובע כי מחדלם של הנתבעים במשך 10 חודשים, עד מועד הגשת התביעה, ועד מועד חקירת ברוך בשנת 2022, לסלק מלוא החוב למיסוי מקרקעין ולהעביר לתובעת אישור מס שבח מלא, מהווה הפרה של ההסכם.
ביהמ”ש דוחה הטענה שהמיסוי שולם
במהלך חקירתו, ברוך טען בעמוד 31 שיש להוריד מסדר היום הטענה שהמיסוי לא שולם. הוא טען שיש אישורי מס שלו ושל נתבעת 3. אולם, על פי ההסכם, התובעת זכאית לקבל מלוא אישורי המס והנתבעים חבים ביחד ולחוד בעניין זה.
הנתבעים פיצלו בעת שמיעת הראיות הייצוג, כך שברוך מייצג את עצמו ואת נתבעת 3. אולם, נתבעת 2, (להלן: “כוכבה”) לא הגישה תצהיר ויעקב העיד בעמוד 8 שהיא לא הייתה מעורבת אישית מולו בהליכים השונים וכי ברוך ניהל את ענייניה.
“העד, מר לב: בשבילי ברוך סער זה כוכבה והחברה. הוא מנהל את שלושתן, 25 שנה לא ראיתי את כוכבה, כוכבה קנתה את החלקה שנתיים קודם בכלל, אין לה קשר איתנו הוא מנסה להכניס אותה פנימה בכדי לחסוך 4,000,000 מיסים.”
ברוך העיד בעמוד 49 שהוא פעל להסדרת התשלום ע”י אמו וכי “למעשה הנושא סגור וגמור”. אולם, נכון למועד חקירתו, זמן רב לאחר הגשת התביעה, עדיין אין בידי הנתבעים אישור של מס שבח בגין מכירת חלקה של אמו של ברוך.
לא זו אף זו, מחקירת ברוך בעמוד 74 עלה שבמועד הגשת התביעה, בחודש אוקטובר 2020, גם הוא לא שילם מלוא החוב הנדרש בגין חלקו במכר, וכי השלים מלוא התשלום בגין חוב המס רק לאחר שביהמ”ש העליון דחה את הערעור על החלטת ועדת הערר.
לנוכח האמור לעיל, ביהמ”ש קובע כי אין לפטור מי מהנתבעים מהאחריות ביחד ולחוד למחדלם להעמיד אישורי מס שבח בגין מלוא המכר תוך זמן סביר ממועד הפניה של התובעת בחודש ינואר 2020.
ביהמ”ש דוחה הטענה של הנתבעים כי אי מתן אישור מס תוך זמן סביר ממועד הדרישה אינו מהווה הפרה יסודית
הנתבעים טענו בסיכומיהם שעל פי סעיף 9 להסכם, אי מתן אישור מס, אינו מהווה הפרה יסודית שכן רק פיגור בתשלום הינו הפרה יסודית.
להלן נוסח סעיף 9 להסכם:
“הפר צד הסכם זה בהפרה יסודית, ישלם לצד השני סך של 10% מהתמורה 1,603,309 ₪ וזאת כדמי נזק קבועים ומוערכים מראש, בלי צורך בהערכת הנזק ובלי לגרוע מיתר התרופות העומדות לו בגין ההפרה, כולל זכותו לאכיפת ההסכם או ביטול ההסכם וכן קבלת כל סעד אחר שהוא זכאי לו על פי הדין
“הפרה יסודית” משמעה הפרת כל הוראה בהסכם זה שהדין ו/או ההסכם רואים בה כהפרה יסודית”.
הנתבעים טענו בסיכומיהם כי מכיוון שרק פיגור בתשלום הוגדר בהסכם כהפרה יסודית, מכאן שכל הפרה אחרת אינה הפרה יסודית. אולם, כאמור לעיל, תוכן ההגדרה של “הפרה יסודית” בסעיף 9 אינו תומך בעמדתם שכן מציב שתי אפשרויות לקיום הפרה יסודית. על פי הדין, או על פי ההסכם. כמו כן, בעניין פיגור בתשלום, נקבע בסעיף 8 פיצוי מוסכם שגובהו תלוי במשך הפיגור והוא שונה בתכלית מגובה הפיצוי שנקבע בסעיף 9 שהינו קבוע. חזקה היא שעורך הסכם לא ישחית מילותיו לריק ומכאן שסעיף 9 מכונן עילות נוספות לקיום הפרה יסודית, פרט להפרה היסודית על פי סעיף 8 להסכם. כאן המקום לציין שההסכם הוכן על ידי דוד ומזל, באי כח התובעת והנתבעים, בהתאמה, כך שלמי מהצדדים לא היה יתרון לעניין פרשנות ההסכם נגד המנסח.
לעניין הפרה על פי הדין, ביהמ”ש מפנה להוראת סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970 (להלן: “חוק החוזים תרופות”) לפיו “הפרה יסודית” – היא “הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה.”
כאמור לעיל, יעקב שיתף פעולה עם ברוך לעניין הסטייה מהוראות ההסכם בכך שהעביר אליו מלוא סכום התמורה. אולם, ביהמ”ש דחה קודם לכן, ושב ודוחה הטענה מסעיף 7 לסיכומי הנתבעים לפיה, אותה הסכמה לשינוי ההסכם מהווה השתק, או הסכמה, לתוצאה הנטענת ע”י הנתבעים, לפיה התובעת וויתרה כביכול על זכותה לקבל אישורי המס עד המועד שברוך ימצא לנכון למסור אותם, למעט לגבי התקופה שקדמה לתחילת שנת 2020.
על פי ההסכם, מחדל הנתבעים להעמיד אישורי מס שבח הינו הפרה של הוראה בהסכם. ביהמ”ש קובע כי פיגור במועד מתן אישור המיסים, המונע רישום זכויות הבעלות על שם התובעת, על פני תקופה של כעשרה חודשים, דהינו, ממתן האזהרה לנתבעים בתחילת שנת 2020 ועד מועד הגשת התביעה, הינה הפרה “שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה”.
כמו כן, לפי סעיף 7 (ב) לחוק החוזים תרופות, גם אם ביהמ”ש יקבל הטענה שהפיגור במועד מסירת אישורי המס על פי ההסכם, לא היה, בתחילה, גם לאחר שהתובעת דרשה את אכיפת ההתחייבות, הפרה יסודית, והוא לא מקבל טענה זו, אזי בחלוף זמן סביר ממועד הארכה לריפוי המחדל, כעשרה חודשים עד למועד הגשת התביעה, קמה הפרה יסודית. זאת, מכיוון שעשרה חודשים הם למעלה מהדרוש לעניין “זמן סביר” להעמדת אישורי המס. זאת, בשים לב שהנתבעים לא הצביעו, על קושי שנוצר עקב הסתמכותם על ההסכמה הראשונית של התובעת להמתין לקבלת אישורי המס, או הוכיחו קיום קושי שנוצר.
ביהמ”ש דוחה טענת הנתבעים בסעיף 15 לסיכומיהם לפיה גם בחודש מאי, יעקב המשיך להסכים להמתין. ביהמ”ש שב וקובע כי יעקב דרש לראשונה את אכיפת ההתחייבות כבר בתחילת שנת 2020 וכי בתכתובות בחודש מאי יש התייחסות להסכמה ששררה עד תחילת שנת 2020. אולם, גם אם ביהמ”ש יקבל טענת הנתבעים, והוא לא מקבל אותה, אזי הוא דוחה טענת הנתבעים לפיה התביעה הוגשה ב”סמוך” כביכול למועד מכתב התובעת מתחילת חודש מאי, כטענת הנתבעים בסיכומיהם. התביעה הוגשה בחודש אוקטובר 2020, חמישה חודשים לאחר משלוח אותו מכתב. כאן המקום לציין, למעלה מהדרוש, שעד מועד הגשת הראיות, ויתכן שעד למועד כתיבת פסק דין זה, טרם נמסרו כל אישורי המס. לעניין זה ראו סעיף 17 לסיכומי התובעת, לפיו כוכבה טרם המציאה לה אישור מס שבח ואישור עירייה. לא זו אף זו, בסעיף 15 לסיכומיהם, הנתבעים מבקרים את התובעת על כך שאינה מסכימה להמשיך להמתין עד שהנתבעים יואילו לכבד התחייבותם להעמיד מלוא אישורי המס.
כאמור לעיל, ביהמ”ש דן אחת לאחת בטענות הנתבעים לפיהם התובעת הפרה את ההסכם באופן יסודי ודחה אותן אחת לאחת. כמו כן, ביהמ”ש דחה טענת הנתבעים כי בשל מחדל של הכונסים, הם פטורים ממילוי התחייבותם להעמיד אישורי מס שבח וזאת עד המועד שברוך ימצא לנכון לסלק החוב למיסוי מקרקעין.
אשר על כן, ביהמ”ש קובע כי התובעת זכאית לפיצוי מוסכם על פי סעיף 9 להסכם.
ביהמ”ש דוחה טענת הנתבעים שיש להפחית הפיצוי המוסכם
הנתבעים טענו לראשונה בכתב ההגנה המתוקן שיש להפחית הפיצוי המוסכם בהיותו מופרז ואינו משקף את הנזק שהיה צפוי מההפרה. ביהמ”ש רשאי להפחית פיצוי מוסכם על פי סעיף 15 לחוק החוזים תרופות.
להלן סקירת הפסיקה הנוגעת לעניין ע”י ביהמ”ש המחוזי בע”א 9057-10-18 שימונוב נ’ תל אביב הילטון:
“הפיצוי המוסכם ייפסק בהתאם למה שסיכמו הצדדים וללא הוכחת נזק. הנפגע לא צריך להוכיח שנגרם לו נזק בשיעור העולה בקנה אחד עם סעיף הפיצויים המוסכמים ואף לא צריך להוכיח כי נגרם לו נזק כלשהו (ע”א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע”מ נ’ בנק הפועלים בע”מ, סעיף 42 (ב) לפסק דינו של כב’ הש’ י’ דנציגר (26.8.15)).
סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות) איננו קובע את טיבה של ההפרה, העשויה לזכות את הנפגע בפיצוי המוסכם. עניין זה נתון להסכמת הצדדים בהסכם שביניהם.
…
11. תניה בדבר פיצויים מוסכמים מחייבת את הצדדים להסכם ומבטאת את רצונם בעת כריתת ההסכם כי במקרה של הפרת ההסכם אחד הצדדים יפוצה כמוסכם ביניהם.
נטיית בתי המשפט היא לכבד תניות הקובעות פיצוי מוסכם נוכח עיקרון חופש החוזים ונוכח התכליות החיוביות של כלי הפיצוי המוסכם, זאת לצד הסיפא של סעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות) לפיה רשאי בימ”ש להפחית פיצוי מוסכם כאשר בפסיקה הודגש כי זאת יעשה במקרים חריגים בלבד (ע”א 4630/04 קניונים נכסים ובניין בע”מ נ’ בני יעקב נדל”ן בע”מ (13.12.2006)).
בעניין זה יפים הדברים שנפסקו בפסק דינו של כב’ השופט י’ דנציגר בע”א 10208/16 קרסו מוטורס בע”מ נ’ Better Place Inc (13.12.17) :
“נקודת המוצא היא כי בית המשפט ייטה לכבד את רצון הצדדים ולאכוף תניה של פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה; זאת, נוכח עיקרון העל של חופש החוזים [דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד 682 (2011) (להלן: פרידמן וכהן)]. מטרתם של הפיצויים המוסכמים היא מתן פיצוי על נזק משוער שהצדדים לחוזה ראו בו תוצאה מסתברת, או לפחות אפשרית, של התנהגות המפר [גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים-התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 488 (2009) (להלן: שלו ואדר)]. הנפגע לא נדרש להוכיח שנגרם לו נזק בשיעור העולה בקנה אחד עם סעיף הפיצויים המוסכמים, והוא אף לא נדרש להוכיח שנגרם לו נזק כלשהו…
לכלי של פיצוי מוסכם מספר השלכות חיוביות: הוא משקף את אומד דעת הצדדים במועד כריתת החוזה בדבר הפיצוי שיגיע להם בגין הפרתו; הוא יוצר ודאות יחסית לגבי תוצאותיה של הפרת החוזה; הוא חוסך משני הצדדים לחוזה את הוצאות ההתדיינות המשפטית; והוא יוצר תמריץ לשני הצדדים לקיים את החוזה. לפיכך נקבע לא אחת בפסיקה כי בתי המשפט ייטו לכבד את רצון הצדדים ולהורות, ככלל, על אכיפתה של תניית פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה [פרידמן וכהן, עמ’ 687-685; שלו ואדר, 491-486; עניין זאבי, פסקה 42(א)]
…
לפי סעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות) רשאי בית משפט להפחית את סכום הפיצוי המוסכם אם הוא מצא שהפיצויים נקבעו ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.
כאמור, תנייה בדבר פיצויים מוסכמים היא מחייבת ומהווה ביטוי לרצון הצדדים ולחופש החוזים. ככלל, התערבות בית משפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת (ראה: ע”א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע”מ נ’ בני יעקב נדל”ן בע”מ, סעיף ח’ לפסק דינו של כב’ הש’ א’ רובינשטיין (13.12.06)).
כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק הצפוי במועד הכריתה,אז משאירים את סכום הפיצוי המוסכם בתוקפו (ע”א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע”מ נ’ בנק הפועלים בע”מ, סעיף 42 (ג) לפסק דינו של כב’ הש’ י’ דנציגר (26.8.15)).
לא בודקים אם הנזק שנגרם בפועל כתוצאה מההפרה ואשר מתברר בדיעבד, הוא ביחס סביר לסכום הפיצויים המוסכמים אלא בודקים אם קיים יחס סביר בין הפיצוי המוסכם לבין הנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שארעה בפועל.
…
בעת קביעת סוגי הנזק נשוא תניית הפיצוי המוסכם יש להתחשב “במכלול הנסיבות האופפות את כריתת החוזה ולבחון, אם לאורן ניתן היה לצפות התרחשותו של נזק מסוים כעניין אוביקטיבי” (ע”א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע”מ נ’ פרידמן, פ”ד מו (5), 257, 265).
בימ”ש קמא קבע כי בחינת השיקולים השונים הנוגעים לעניין כגון: מדרג הפיצוי המוסכם כהולך מאמיר לקראת מועד האירוע, סוג החוזה שמבוסס על אירוע חד פעמי שאובדנו גורם לנזק רב, הוצאות קבועות של הנתבעת שמצריכות הכנסה קבועה מתאימה לגובה הוצאותיה, מספר הפעמים שהנתבעת האריכה המועד לקיום האירוע תוך ביטול לפחות מועד אחד בסמוך להתקיימותו וכנראה שגם מועד נוסף, משך הזמן בו המתינה הנתבעת לקיום ההסכם בין הצדדים והעדר ראיות מתאימות מצד התובע בנושא הנזק; מחייבת את דחיית הטענה להפחתת הפיצוי המוסכם.”
לענייננו, הנתבעים, שלהבדיל מעניין שימונוב, שם התובע ביקש להפחית הפיצוי המוסכם, הם שמבקשים כאן להפחית הפיצוי המוסכם, לא העמידו ראיות מתאימות בנושא הנזק, וביהמ”ש מוצא הפיצוי שסוכם, בשיעור עשרה אחוזים משווי התמורה כנחזה להיות סביר ומקובל בנסיבות של הפרה יסודית של הסכם מכר מקרקעין במשך כעשרה חודשים. זאת, בשים לב לכך שלא הובא הסבר סביר להתעקשות הנתבעים להפר החוזה באופן יסודי עד מועד הגשת התביעה ואף לאחר מכן. לא זו אף זו, ברוך מודיע ליעקב בחודש מאי 2020 שעליו להתפלל שברוך יזכה בערעור שהגיש בעניין החלטת ועדת הערר בבית המשפט העליון. אך הגיוני הוא, שיעקב לא קיבל את המלצת ברוך להסתפק בתפילה על מנת לממש זכות התובעת על פי ההסכם להעביר הזכויות בנכס במרשם המקרקעין על שמה, והגיש תביעה זו.
לעניין שיעור הפיצוי בעסקת מכר מקרקעין, ראו פסק הדין ברע”א 4481/90 אהרון נ’ ג. פרץ (פורסם בנבו) הנזכר בסיכומי התובעת, שם ביהמ”ש העליון אישר פיצוי בשיעור של 17% מהתמורה. לכן, ביהמ”ש דוחה הבקשה להפחית סכום הפיצוי המוסכם.
הטענה המהותית היחידה שנטענה בסיכומי הנתבעים לעניין הפחתת סכום הפיצוי, היא הטענה בסעיף 17 לסיכומיהם לאשם תורם בגובה מאה אחוז. יתכן והיה מקום לדון בטענה זו ככל שהתביעה הייתה מוגשת במפתיע ע”י התובעת בטרם הודיעה לראשונה בחודש ינואר 2020 על דרישתה לאכוף ההתחייבות כלפיה בעניין אישורי המס. אולם, כאמור לעיל, התביעה הוגשה בחלוף עשרה חודשים מהמועד בו עמדה התובעת לראשונה על קיום ההתחייבות. לא הובאה ראיה, כי הסתמכות הנתבעים על הסכמת התובעת להמתין עד תחילת שנת 2020 יצרה הסתמכות שהקשתה עליהם לעמוד בהתחייבות, בחלוף פרק הזמן בו הסכימה התובעת להמתין, עד מועד הגשת התביעה.
טענה נוספת של הנתבעים, לפיה החזקה בנכס נמסרה לתובעת זה מזמן, אינה מסייעת להם לעניין הפרת ההסכם להמציא אישורי המס, שכן מדובר בשתי התחייבויות שונות בתכלית של הנתבעים. העברת חזקה אינה מצדיקה הפחתת פיצוי מוסכם בגין מניעת העברת הבעלות במקרקעין.
כאן המקום להדגיש שהנתבעים לא נתנו מענה מניח הדעת מדוע לא הפקידו ערבות בידי רשויות המס לצורך קבלת אישורי המס.
אין מקום להצמיד סכום הפיצוי המוסכם ממועד אישור הסכם המכר
לנוכח השיהוי הרב במועד העלאת הדרישה הראשונה לאכיפת ההתחייבות להעמיד אישור מס, ביהמ”ש קובע כי סכום הפיצוי המוסכם יוצמד ממועד הגשת התביעה בלבד ולא למועד מוקדם יותר כבקשת התובעת.
ביהמ”ש מחייב הנתבעים לשלם לתובעת פיצוי מוסכם ולשלם חוב המס
אשר על כן, ביהמ”ש מחייב הנתבעים לשלם לתובעת הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד הגשת התביעה ומחייב הנתבעים להמציא מלוא אישורי המס.
האם יש לחייב מקבלי ההודעה בשיפוי הנתבעים?
כאמור לעיל, דוד טען בכתב הגנתו להעדר עילה שכן סעדי כתב התביעה, המצאת ייפוי כח בלתי חוזר מהנתבעים לתובעת וכן כל יתר מסמכי העברה – הינם עניין שבין התובעת לנתבעים בלבד כפי שעולה באופן ברור מהסכם המכר. עוד טען, שככל שהנתבעים הפרו את ההסכם שבינם ובין התובעת ועדיין ממאנים לקיימו, אזי ממילא חובת תשלום פיצוי מוסכם מראש חלה עליהם וממילא אליהם ורק אליהם מכוונים הסעדים מושא כתב התביעה. עוד טען, שחובת המצאת מסמכי ההעברה הנזכרים בכתב התביעה- הינה על הנתבעים. איתמר טען בכתב הגנתו כי התביעה אשר הוגשה על ידי התובעת הינה מוצדקת ביותר, לאחר שהנתבעים הפרו ברגל גסה התחייבויות שנטלו על עצמם במסגרת הסכם המכר, ובראשן ההתחייבות לשלם מס שבח בגין עסקת המכר שביצעו ולאחר מכן להמציא אישור מרשויות המס להעברת הזכויות במקרקעין על שם התובעת. עוד טען, לחוסר תום לב דיוני מצד הנתבעים, באשר בחרו להשמיט מההודעה את מזל. עוד טען, להיעדר כל זיקה בינו ובין התובענה הנוכחית שכן הוא מעולם לא הופיע בדיונים שהתנהלו בהליך הפירוק, מעולם לא הביע הסכמה לשמש כונס נכסים באותו הליך ומעולם לא שימש כונס נכסים בפועל לצורך פירוק השיתוף. עוד טען, שמעולם לא התבקש לחתום וכמובן גם לא חתם על כתב התחייבות עצמית, המהווה תנאי למינוי כונס נכסים על ידי ביהמ”ש. עוד טען, שאין כל קשר סיבתי בין המחדלים המיוחסים למקבלי ההודעה ובין הנזקים הנטענים בהודעה.
כאמור לעיל, ביהמ”ש כבר התייחס לטענה של הנתבעים כי העובדה שהוראת ההסכם בדבר תשלום 15% ע”י כונסי הנכסים לא מולאה, פוטרת אותם כביכול מחובתם להעביר אישור מס שבח לתובעת. ביהמ”ש דחה הטענה של הנתבעים ביחס לתובעת ודוחה אותה מאותם טעמים גם ביחס למקבלי ההודעה. הנתבעים, באמצעות ברוך, סטו, משיקוליהם, מהוראות ההסכם, ביודעין, תוך הבנת הסיכון בכך ותוך שהם מפיקים הנאה משינוי הוראות ההסכם בכך שהם מחזיקים אצלם סכום נכבד שהיה עליהם לשלם למיסוי מקרקעין על פרותיו. ברוך, כנזכר קודם לכן, קבע ביום 28.12.14 כי כל כונס “יהיה אחראי על הצד שלו”.
לא זו אף זו, ברוך נקלע לטיעון סותר. כאשר יעקב איים בהגשת הליך משפטי נגד מזל, ברוך הזכיר לו שכל צד היה מיוצג ולכן עליו לבוא בטענות אל בא כוחו. על כן, אין לקבל שבמועד מאוחר יותר, ברוך שינה טעמו ובמקום לבוא בטענות כלפי מי שייצגה אותו, הוא בא בטענות דווקא אל עורכי הדין של הצד השני. אין באמור לעיל, כדי להביע עמדה בדבר אחריותה של מזל לנזק הנטען ע”י הנתבעים, אם נגרם, שכן מזל לא הייתה בעלת דין בהליך זה.
אם לא די בכל אלה, כמפורט בהרחבה קודם לכן, הטענה בעניין הכונסים הינה טענה כבושה שכלל לא עלתה מיד לאחר שהתובעת דרשה מילוי ההתחייבות.
ביהמ”ש דוחה טענת שולחי ההודעה להתרשלות מקבלי ההודעה
ברוך טען בעמוד 31 לחקירתו כי מקבלי ההודעה ומזל התרשלו:
“עו”ד קוגן שמקורב אליו לא דיווח, למה עו”ד אייל בורנשטיין מילא את המשך ולא עו”ד ברזילי? כי היא התרשלה. כונסי הנכסים פה התרשלו לחלוטין לכן הייתי צריך ללכת לעו”ד נוסף, למה הייתי צריך לשלם שכר טרחה פעמיים? גם לכונסי הנכסים שילמתי שכר טרחה וגם לעו”ד אייל בורנשטיין שהוא המייצג במש”ח שילמתי שכר טרחה, איזה היגיון יש שאני אשלם פעמיים שכר טרחה? אין שום היגיון בזה הרי…”
הנתבעים לא הוכיחו כי הוגשו מש”חים רשלניים שהגשתם גרמה להם חיוב ביתר. מכאן, שהטענה שלא הכונסים, לרבות מזל, הגישו המש”חים, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין חובת הנתבעים לשלם סכום המס. לכן, ביהמ”ש דוחה הטענה שבגלל הגשת מש”חים כוזבים או רשלניים ע”י אחרים, ולא ע”י מקבלי ההודעה ומזל, מקבלי ההודעה אמורים לשפות אותם בגין החיוב במס שבח. אשר על כן, ביהמ”ש דוחה ההודעה ששלחו שולחי ההודעה.
כאמור לעיל, גם אם ביהמ”ש היה מקבל הטענה שהכונסים התרשלו, והוא לא קבע כך, ברוך העיד כי לא הייתה מניעה בשנת 2020 לשלם חוב המס. מכאן, שאין קשר סיבתי בין ההתרשלות הנטענת לתוצאה, דהיינו, אי תשלום מלוא חוב המס עובר להגשת התביעה בשנת 2020.
אין קשר סיבתי בין מחדלם של מקבלי ההודעה להשתחרר מתפקידם ובין תשלום מס השבח
הנתבעים, בין שאר הטענות הרבות שהעלו, שנועדו לחלצם מתוצאות התעקשותם לא לשלם את חובם למס שבח, טענו כי מקבלי ההודעה אחראים כלפי התובעת שכן הם עדיין כונסי הנכסים. ביהמ”ש קובע כי מקבלי ההודעה חדלו בכך שלא ביקשו מביהמ”ש בהליך הפירוק לשחרר אותם מתפקידם. מקבלי ההודעה מיעטו בחשיבות מחדלם זה. עמדה זו אינה מקובלת. בעל תפקיד שמונה ע”י בימ”ש הוא קצין בימ”ש וידו הארוכה. אין לקבל התנהלות לפיה, כשנח לפלוני הוא מבקש מביהמ”ש למנות אותו כבעל תפקיד, אך לאחר מכן, הוא מודיע לאחרים כי סיים כביכול תפקידו מבלי לטרוח לבקש מביהמ”ש לשחררו מתפקידו.
אולם, לאחר שנאמרו הדברים לחובתם של מקבלי ההודעה, אין בכך כדי לסייע לנתבעים. כפי שביהמ”ש פרט קודם לכן, החלטת הנתבעים להשאיר את סכום תשלום המקדמה למס שבח בכיסם, לא נבעה ממחדל מקבלי ההודעה לבקש שחרור מתפקידם.
טענת שולחי ההודעה בעניין זה נגועה בחוסר תום לב ברור ומובהק שכן אם היה שמץ של כנות בטענה זו, אזי, כאמור לעיל, היה עליהם לשלוח ההודעה גם נגד מזל שמונתה ככונסת נכסים מטעמם וגם היא לא שוחררה מתפקידה. הנתבעים הודיעו לביהמ”ש שבכוונתם לשלוח הודעה למזל, אך לא עשו כן, משיקוליהם. כאשר בעל דין אינו בא בטענות אל בא כוחו, יקשה עליו מאד לשכנע ביהמ”ש שיש למצות הדין כביכול, דווקא נגד בא כוחו של הצד השני, כאשר כל המהלכים בוצעו בהסכמת ובידיעת ברוך.
לכן, ביהמ”ש דוחה ההודעה שהנתבעים שלחו נגד מקבלי ההודעה.
אכיפת הצו לשלם החוב למיסוי מקרקעין
ביחס לסעד בעניין התשלום למיסוי מקרקעין, ביהמ”ש צופה כי ככל שהנתבעים לא יסלקו החוב, לתובעת יהיה קושי לאכוף פסק הדין. זאת, מכיוון שתחת לבקש סעד כספי בגובה סכום החוב למס שבח, אותו ניתן יהיה לגבות ברשות האכיפה, התובעת ביקשה צו עשה המורה לנתבעים לשלם החוב למיסוי מקרקעין. לכן, ככל שהנתבעים יעמדו במריים ולא יכבדו פסק הדין, יהיה על התובעת להביא בחשבון שאכיפת פסק הדין לא תהיה באמצעות הליכי ביזיון בימ”ש, אלא באמצעות הגשת תביעה כספית בגובה סכום החוב למיסוי מקרקעין.
התובעת ביקשה בסעיף 45 לסיכומיה לחייב הנתבעים גם בהמצאת אישור עירייה. לא הובאה לפני ביהמ”ש תשתית ראייתית מספקת בעניין קיום חוב בגין ארנונה. ככל שמדובר באישור, שאינו כרוך בביצוע תשלומים על ידי הנתבעים, ביהמ”ש לא מוצא ליתן סעדים שכן הוצאת העסקה לפועל נמצאת בסמכות ביהמ”ש שדן בהליך הפרוק ולרשותו עדיין עומדים כל כונסי הנכסים, שלא מצאו עד היום להשתחרר מתפקידם, ככל שיעלה צורך שיחתמו על מסמכים במקום מי מבעלי הדין. ככל שקיים חוב ארנונה לרשות המקומית, יהיה על התובעת, בדומה לתביעה בעניין תשלום חוב מס השבח, להגיש תביעה לתשלום סכום החוב, ככל שקיים.
הוצאות
לנוכח קבלת התביעה, יש לפסוק הוצאות לטובת התובעת. בעניין זה, ביהמ”ש מביא בחשבון לזכות הנתבעים שעד שנת 2020 התובעת לא עמדה על תשלום מס השבח. אולם, ביהמ”ש מביא לחובת הנתבעים את העובדה שמתחילת שנת 2020 הם מפרים במודע את ההסכם, תוך מתן עצה ליעקב להסתפק בתפילה, והעלאת שלל טענות לאחריות התובעת והכונסים, שעה שהם ממשיכים להחזיק מלוא התמורה בכיסם, ובמקביל אף פועלים לביטול ההסכם. ביהמ”ש קבע כי הסיבה המהותית למחלוקת היא טעות של ברוך בכדאיות של העסקה לעניין שווי מס השבח, אותה ניסה להטיל על אחרים. בשים לב לאמור לעיל, ולסכום שביהמ”ש פסק, ביהמ”ש מחייב הנתבעים לשלם לתובעת אגרות משפט ששולמו, ושכ”ט בא כוחה בסך של 80,000 ₪.
לנוכח דחיית ההודעות שהנתבעים שלחו, יש מקום לפסוק הוצאות נגד שולחי ההודעה. בעניין זה, יש להבחין בין דוד ובין איתמר.
דוד הכיר באחריותו ככונס, אך בדיעבד מרגע שלדידו הצדדים בחרו לעקוף אותו ולנהל העסקה בשונה מההסכם שאישר ביהמ”ש, וכעדות דוד בעמוד 90, נוצרה מחלוקת בין יעקב ובינו בעניין שכרו ככונס, היה עליו לבקש מביהמ”ש לשחרר אותו מהמינוי, או לעדכן ביהמ”ש שמינה אותו בדבר שינוי ההסכם ע”י הצדדים ולבקש הוראות. לזכותו של דוד יאמר כי הכיר בעמוד 90 בטעותו בעניין זה. מחדלו של דוד, אינו מביא לקבלת ההודעה נגדו מהסיבות שפורטו בהרחבה בפסק הדין, אך יש להביא אותו בחשבון לעניין גובה ההוצאות לטובתו. זאת, מכיוון שעל ביהמ”ש להביא בחשבון עניינו של הציבור כי מי שממונה ככונס נכסים ע”י ביהמ”ש, יפעל כמתחייב מכך.
כמו כן, יאמר לזכותו של דוד שהוא הגיש מסמכים רבים שנדרשו לביהמ”ש על מנת לקבל מלוא התמונה העובדתית.
אשר על כן, ביהמ”ש מחייב שולחי ההודעה לשלם לדוד שכ”ט בסך של 15,000 ₪ בלבד.
איתמר, טען שכלל לא ביקש להתמנות, או ידע כביכול שמונה ככונס, וגם כשידע על מינויו, לא טרח, כדבריו, עד היום לבקש לבטל ההחלטה בדבר מינויו. דוד טען בעדותו בעמוד 87 שאינו יודע מדוע איתמר מונה ככונס. דוד אישר בעמוד 89 כי ביהמ”ש בהליך הפירוק אישר הסכמת הצדדים ומכאן שהתובעת והנתבעים ביקשו מביהמ”ש למנות איתמר ככונס. כונס נכסים, הינו בעל תפקיד מטעם בימ”ש וציפיית ביהמ”ש כי מי שהוא ממנה ככונס נכסים יתייחס למינוי במלוא כובד הראש. כמו כן, ציפיית ביהמ”ש, שאם נודע למי שביהמ”ש מינה אותו, כי מונה כביכול בטעות, בעל התפקיד שמונה, יעמיד מיד ביהמ”ש על טעותו כביכול, במיוחד כאשר הינו עו”ד. איתמר לא עמד בציפייה זו. גם לגבי התנהלות איתמר כמי שמונה ככונס נכסים, לטענתו, בטעות, אין קשר סיבתי לסעדים שביקשו שולחי ההודעה, אך ביהמ”ש מביא זאת בחשבון לעניין חיוב שולחי ההודעה בהוצאות.
אשר על כן, ביהמ”ש מחייב את שולחי ההודעה לשלם לאיתמר שכ”ט בא כוחו בסך של 10,000 ₪ בלבד.
סוף דבר
ביהמ”ש מחייב הנתבעים להמציא מלוא אישורי המס תוך 30 יום ממועד מתן פסק הדין ולשלם כלהלן:
לתובעת:
מלוא האגרות ששולמו צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד ההוצאה ועד מועד התשלום בפועל.
הסך של 1,603,301 ₪ צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.
הסך של 80,000 ₪ צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל
לדוד:
הסך של 15,000 ₪ צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.
לאיתמר:
הסך של 10,000 ₪ צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.
ניתן היום, כ”ח תשרי תשפ”ג, 23 אוקטובר 2022, בהעדר הצדדים.
