בפני
כבוד השופט אמיר ויצנבליט
התובע
רועי גורן
ע”י ב”כ עוה”ד אמיר פישביין
נגד
הנתבעים
1. חסיה ויקטור
2. ישראל ויקטור ז”ל
ע”י ב”כ עוה”ד גיא ירושלמי ועו”ד גבריאל קראוס ז”ל
נגד
הצדדים השלישיים
1. אלי משה
2. יעקב משה
3. אסתר משה
ע”י ב”כ עוה”ד איל יפה
ותביעה שכנגד:
התובעים שכנגד
1. חסיה ויקטור
2. ישראל ויקטור ז”ל
נגד
הנתבעים שכנגד
1. רועי גורן
2. אלי משה
3. יעקב משה
4. אסתר משה
פסק דין
1. לפני תביעה של שוכר נגד המשכירים, בטענה כי מעדניה שהפעיל במושכר סבלה מרטיבות שהסבה לו נזקים. המשכירים הגישו הודעה לצד שלישי נגד הבעלים של הדירה שמעל החנות. כן הגישו המשכירים תביעה שכנגד נגד התובע ונגד הצדדים השלישיים לפיצוי בגין נזקים שלפי הטענה נגרמו להם.
2. התובע שכר מן הנתבעים חנות ברמת השרון, שמטרת השימוש בה הייתה הפעלת מעדניה. הסכם השכירות הוא מיום 16.12.2015, ותקופת השכירות יועדה להיות מיום 1.1.2016 ועד יום 31.12.2017. לטענת התובע, הוא נאלץ לבטל את השכירות באמצע תקופת השכירות מאחר שבמושכר היו נזילות מים משמעותיות ורבות אשר לא אפשרו את השימוש במושכר. לפי הנטען, הנתבעים לא נקטו באמצעים הנדרשים לתיקון הנזילות.
על-פי המתואר בכתב התביעה, ביום 7.5.2016 התגלתה חדירת מים משמעותית במושכר, כתוצאה מדליפת מים מהתקרה. למחרת הגיע עובדו של התובע למקום, וגילה שבשל הנזילה אירע קצר במקפיא שבמושכר ושכל הסחורה בו התקלקלה. לתובע התברר לדבריו, כי מדובר בנזילה חוזרת וכי השוכר הקודם סבל מאותה הבעיה, ושבגינה עזב השוכר הקודם את המושכר. לפי הנטען, פנייתו לנתבעים לא הועילה, וחדירת המים המשיכה. בכתב התביעה מתוארות הפניות שנעשו בנושא לנתבעים וכן לדירה שמעל החנות והתכתובות בין הצדדים, אשר לפי הנטען לא הועילו.
לפי המתואר בכתב התביעה, בסוף חודש פברואר 2017 הנזילות נחלשו. לתובע נודע שהבעלים של הדירה שמעל החנות התחלפו, וכי הבעלים החדש סגר את הברז המרכזי של הדירה שמעל. ביום 20.3.2017 הודיע התובע לנתבעים על ביטול הסכם השכירות ועל כוונתו לפנותו ביום 31.5.2017.
התובע טוען שהנתבעים לא גילו לו על בעיית הרטיבות במושכר, וכי מדובר בהטעיה ובחוסר תום-לב מצדם. כן טוען התובע כי הנתבעים הפרו את חובתם לתקן את הליקוי במושכר. התובע טוען שהיה על הנתבעים לגרום לתיקון הנזילות, בין אם בהסכמה עם בעלי הדירה שמעל, בין אם באמצעות נקיטת הליך משפטי נגדם.
התובע טוען בתביעתו כי החנות סבלה מרטיבות קשה, מערכות החנות נפגעו, החנות סבלה מריח לא נעים ומים טפטפו על המזון שהוצג למכירה. לטענת התובע כל אלו הרחיקו לקוחות מהחנות. לפי הנטען, חדירת המים פגעה בפעולת מקפיא גדול בחנות, כך שזה עמד בה כשהוא ריק באופן המבריח לקוחות.
לטענת התובע, הוא השקיע בעסק סך של 142,129 ש”ח, והשקעה זו ירדה לטמיון. בנוסף נטען כי ההפסד המצטבר של התובע בגין פעילות העסק לתקופה שבין חודש מאי 2016 ועד סגירתו בחודש מאי 2017 עומד על 340,342 ש”ח. כן טוען התובע שנגרמה לו עוגמת נפש, ובשל כך נתבע פיצוי בסך 25,000 ש”ח. התובע עותר לפיצוי בסך של כל אלו, בשיעור של 507,471 ש”ח.
3. הנתבעים טוענים בכתב הגנתם, כי התובע בדק קודם לכריתת הסכם השכירות את המושכר יחד עם השוכר הקודם, וקיבל ממנו את כל המידע הדרוש ואף בדק בעצמו את המושכר. כן נטען שנטישת התובע את המושכר נעשתה ללא הסכמתם ושלא על-פי הוראות הסכם השכירות שלפיו יש לתת התראה על כך 90 ימים מראש. כן טוענים הנתבעים שאין קשר בין הנזילות הנטענות במושכר לבין נטישת המושכר על ידי התובע. הנתבעים טוענים כי זמן רב לפני נטישת המושכר כבר לא היו כל נזילות בו. לטענתם, לכל הפחות החל מיום 27.2.2017 לא היו נזילות במושכר, ולמיטב ידיעתם אף קודם לכן. הנתבעים טוענים שאם הייתה נזילה במושכר, מקורה בדירה שמעל החנות. לעמדת הנתבעים, היה על התובע לפתור את הנושא מול בעלי דירה זו, וכי התובע הוא שהיה צריך להגיש תביעה נגד בעלי הדירה שמעל. הנתבעים טוענים כי הם נרתמו לעזרת התובע ועשו את המרב בכך שהביאו בעל מקצוע שיבדוק את העניין, וכן פנו לבעל הדירה שמעל. הנתבעים מכחישים את נזקי התובע. לטענתם, ככל שעסקו של התובע לא צלח, הרי שהדבר נובע מאשמת התובע.
הנתבעים טוענים כי על-פי הוראות הסכם השכירות, התובע התחייב לבטח את החנות בביטוח המכסה את הסיכונים המקובלים, כך שאם לא עשה כן אין לו על מי להלין אלא על עצמו.
4. הנתבעים הגישו הודעה לצדדים שלישיים, שהם הבעלים של הדירה שמעל החנות בתקופה הרלוונטית. לפי הנטען בהודעה, ככל שהייתה נזילה במושכר, מקורה בדירת הצדדים השלישיים. הנתבעים טוענים כי פנו לצדדים השלישיים בדרישה לטפל בנושא, אך הדבר לא נעשה. משכך, נטען שעל הצדדים השלישיים לשפות את הנתבעים ככל שאלו יחויבו כלפי התובע.
5. הצדדים השלישיים טוענים בכתב הגנתם, כי מאתר נזילות שהוזמן למקום על-ידי הצדדים השלישיים ובאמצעות חברת הביטוח שלהם, מצא שמקור הנזילות הוא מצנרת הבניין. משכך נטען שהאחריות לנושא מוטלת על ועד הבניין. כן מכחישים הצדדים השלישיים את טענות התובע ונזקיו. הצדדים השלישיים טוענים שאין קשר בין הנזילות לבין נטישת המושכר על-ידי התובע, וכי זמן רב לפני הנטישה של המושכר לא היו בו נזילות מים. כן טוענים הצדדים השלישיים כי התובע התחייב לרכוש ביטוח ולא עשה כן.
6. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד, נגד התובע ונגד בעלי הדירה שמעל בתקופה הרלוונטית (שהם גם הצדדים השלישיים). בתביעה שכנגד נטען, כי לפי הוראות הסכם השכירות, היה התובע (כנתבע שכנגד) רשאי לצאת מן המושכר טרם תום תקופת השכירות בהודעה בכתב שתינתן 90 ימים מראש, וכן בתנאי שיאתר שוכר חלופי לשביעות רצון המשכיר. לפי הנטען, ביום 20.3.2017 התובע הודיע על עזיבת המושכר ביום 31.5.2017, ועל כן הוא לא עמד בחובתו לתת התראה בת 90 ימים, וכן הוא לא איתר שוכר חלופי. כן נטען שהתובע לא פינה את כל חפציו מהמושכר והותירו במצב גרוע. לפי המתואר, הנתבעים איתרו שוכר שישכור את החנות החל מיום 10.8.2017. אולם לאור מצב המושכר כפי שהותירו התובע, וכן לאור רצונו של השוכר החדש להתאים את המושכר לצרכיו, נאלצו הנתבעים לדבריהם להעניק לשוכר החדש פטור מתשלום דמי שכירות לחודשיים.
בתביעה שכנגד נתבעים מן התובע (כנתבע שכנגד) דמי שכירות לתקופה שבה לא התקבלו דמי שכירות בגין המושכר (4.33 חודשים, המוכפלים ב-6,500 ש”ח לחודש). הנתבעים הפחיתו מראש נזק זה את שיעור דמי השכירות הגבוהים יותר שקיבלו מהשוכר החדש בגין התקופה שבה השוכר החדש כבר היה במושכר אולם טרם הסתיימה תקופת השכירות עם התובע. סכומו של ראש נזק זה הוא 26,815 ש”ח. כן נתבע סכום של 1,755 ש”ח בגין פינוי מקררים שלפי הנטען התובע הותיר בחנות. עוד נתבעים 7,850 ש”ח בגין שכר-טרחת עורך-דין שנשכר לצורך עריכת הסכם השכירות עם השוכר החדש. כן נתבעים 3,813 ש”ח בגין תשלומי ארנונה למן עזיבת התובע את המושכר ועד כניסת השוכר החדש אליו. סך סכומה של התביעה שכנגד הוא 40,233 ש”ח.
הנתבעים (כתובעים שכנגד) טוענים כי ככל שהתובע (הנתבע שכנגד) לא יחויב כלפיהם בתביעה שכנגד, הרי שהצדדים השלישיים (הנתבעים שכנגד 4-2) צריכים לחוב בסכומים אלו. זאת שכן הם הנושאים באשם לעזיבת התובע את המושכר.
התובע חוזר בעיקרו של דבר בכתב הגנתו לתביעה שכנגד על טענותיו בתביעה שהגיש. כן נטען שהחזרת המושכר לחזקת הנתבעים, לאחר ניקויו וסידורו, נעשתה בנוכחות מר שרגא ויקטור ובהסכמתו. כן נטען כי המקרר הושאר בחנות בהסכמת הנתבעים. הצדדים השלישיים טוענים בכתב הגנתם לתביעה שכנגד, שאין הם אחראים להפרת התובע את הסכם השכירות כנטען.
7. מטעם התובע העידו הוא עצמו, מר סאלי אור אשר לפי האמור בתצהירו ניהל והפעיל את המעדניה בתקופה הרלוונטית, וכן המומחה מר גיורא אשכנזי, שהוא לדבריו מומחה בתחום ההסעדה והאירוח. מטעם הנתבעים העיד מר שרגא ויקטור, שהוא בנם, ואשר לפי האמור בתצהירו הוא שטיפל מטעם הנתבעים בעניינים הנוגעים לתביעה. מטעם הצדדים השלישיים העיד מר אלי משה.
8. למרבה הצער הנתבע 2 נפטר במהלך בירור ההליך. בא-כוח הנתבעים הודיע שהנתבעת 1 צפויה להיות יורשתו היחידה. התובע הודיע שאינו מתנגד להמשיך בבירור ההליך נגד הנתבעת 1 (עיינו, הודעות מימים 15.2.2021 ו-16.2.2021, ועמ’ 11 שורות 3-2 לפרוטוקול מיום 17.2.2021).
דיון והכרעה
א. ביטוח
9. בכתב ההגנה טענו הנתבעים, כי היה על התובע לבטח את המושכר בביטוח רכוש כנגד סיכונים מקובלים (סעיף 8.2 לכתב ההגנה). גם הצדדים השלישיים טענו זאת בכתב הגנתם (סעיף 8(ה) לכתב ההגנה). עם זאת, הטענה נזנחה בסיכומי הנתבעים והצדדים השלישיים. בשל זניחת הטענה, אין בנושא זה כדי להביא לשינוי בתוצאה לכאן או לכאן, ואעיר לגביו בקצרה בלבד.
10. בחוזה השכירות נקבע: “השוכר יבטח, על חשבונו, את המושכר בביטוח רכוש כנגד סיכונים מקובלים ובביטוח צד ג’, שיכסה כל תביעה נגדו בקשר למושכר ו/או לשימוש בו, כאשר המשכיר יוסף לפוליסה כנהנה נוסף” (סעיף 6.1 להסכם השכירות). כלומר, מדובר בהוראה שלפיה חובה על השוכר לרכוש ביטוח, אשר ישמש גם את המשכיר כ”נהנה”. ככל שנרכש ביטוח שכזה, לשוכר עשוי להיות מקור כספי מוסכם להיפרע ממנו, הוא המבטח. מכוח פוליסה שכזו אם נרכשה, ככל שהשוכר מקבל לידיו תגמולי ביטוח מהמבטח, אין המבטח יכול לחזור למשכיר בתביעת שיבוב (ראו, ר”ע 347/86 ש.א.ש. שרותי אבטחה ושמירה (ירושלים 1968) בע”מ נ’ “הסנה” חברה ישראלית לביטוח בע”מ, פ”ד מב(1) 389, 392 (1988); ירון אליאס, דיני ביטוח 1210 (מהדורה שלישית, 2016)). דהיינו, משכיר שהזיק לשוכר נהנה מקיומו של הביטוח. ככל שפוליסה כזו לא נרכשה, הרי שהתובע הפר את חוזה השכירות באופן שהסב למשכיר נזק, שהוא העדר מבטח שניתן להיפרע ממנו. כך או אחרת, המשכיר אינו חב בפיצוי לטובת השוכר בנושאים אשר בוטחו או אשר היו אמורים להיות מבוטחים בביטוח שנעשה גם לטובת המשכיר.
11. בקדם המשפט מיום 11.6.2018 השיב התובע כי עשה ביטוח למושכר, אולם לא הפעיל אותו בשל ייעוץ שקיבל מסוכן הביטוח (עמ’ 2 שורות 22-21 לפרוטוקול). מר סאלי אור טען בקדם המשפט, כי “עשינו פוליסה הכי מקיפה שאפשר” (עמ’ 2 שורה 26 לפרוטוקול). בא-כוח התובע טען כי הפוליסה מכסה נזק בתוך הנכס ולא מחוצה לו (עמ’ 2 שורה 30 לפרוטוקול). התובע העיד כי אכן עשה ביטוח לעסק, והוסיף שלא הציג את הפוליסה. התובע נשאל האם הוסיף את המשכיר כצד לפוליסה, והשיב, “אם רשום בחוזה שצריך לעשות זאת, אני מניח שזה נעשה” (עמ’ 35 לפרוטוקול). דהיינו, ככל שהדברים עולים מעדותו של התובע ומדבריו בדיונים, נרכשה על-ידו פוליסה כפי שהתחייב, אולם הוא בחר שלא להציגה. משכך, ככל שתתכן מחלוקת האם פוליסה שכזו הייתה מכסה את הנזקים הנתבעים על-ידי התובע, התובע הוא שבחר שלא להציג את הפוליסה, והדבר עשוי היה להיזקף לחובתו. טענת התובע שלפיה בחר שלא להפעיל את הפוליסה הובאה ללא תימוכין מספקים לסיבה לבחירה זו.
12. דהיינו, יתכן שדי היה בנושא זה כדי להביא לדחיית התביעה. עם זאת, הנתבעים והצדדים השלישיים בחרו לזנוח טענה זו בסיכומיהם.
ב. קיומן של נזילות במושכר וביטול הסכם השכירות
13. מחומר הראיות עולה, שאכן כטענת התובע המושכר סבל מנזקי רטיבות משמעותיים ולאורך זמן. אומנם, התובע לא הציג חוות-דעת מומחה בנושא, אולם ככל שהדברים נוגעים לקיום הנזילות ולמצבו של המושכר, די בראיות שהוצגו על מנת להגיע למסקנה בדבר.
14. התובע הלין על נזילות במושכר, הן כלפי בעלי הדירה שמעל, הן כלפי המשכירים. במכתבים מימים 2.6.2016 ו-3.6.2016 הלין התובע על הדבר כלפי הדירה שמעל (נספחים ב’ ו-ג’ לתצהיר התובע). בהודעת דוא”ל מיום 31.7.2016 כתב התובע, בין היתר למר שרגא ויקטור ולבא-כוחו, כי הנזילה ממשיכה ללא כל התייחסות וטיפול, וכי הוא נאלץ לרוקן גיגיות שהוצבו לאגירת המים, וכי מים שנזלו גורמים לקצר במקרר (נספח ד’ לתצהיר התובע). התובע דרש בהודעה זו שהמשכירים יטפלו בנושא. ביום 31.1.2017 שלח התובע למר שרגא ויקטור מכתב שבו הודיע כי אי-הטיפול בנזילות מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, וכי מאחר שהחנות אינה מאפשרת שימוש סביר בה, התובע נאלץ לבטל את ההמחאות שנמסרו מצידו (נספח ו’ לתצהיר התובע).
15. בד בבד, התובע הציג תמלולי שיחות שבהן הנתבעים מודים בנזילה. אציין שהנתבעים בסיכומיהם אינם מכחישים את התמלולים, את זהות הדוברים המצוינים בהם ואת מועדי השיחות הנטענות. כך, בשיחה מיום 14.6.2016, שהתנהלה בין מר שרגא ויקטור לבין מר סאלי אור, נאמר (עמ’ 2-1 לנספח ג’ לתצהירו של מר סאלי אור):
“אור: אתה לא מבין. כמו שאני מדבר איתך נפל עלי דלי עם מים. אתה לא מבין מה הולך פה…
…
אור: נפתור את הבעיה. אני ככה, ככה אי אפשר להמשיך. אתה מבין? אתה ראית.
ויקטור: לגמרי.
אור: אתה ראית פה, הייתה פה, ראית שיש נזילה כבר חודש וחצי. אתה רואה שזה מחריף. ראית את הסדק בתקרה. נכון?
ויקטור: כן. כן. כן.
אור: ראית את כל זה.
ויקטור: שוב, אתה לא צריך לשכנע אותי”.
בשיחה מיום 15.6.20216 דן מר סאלי אור עם מר שרגא ויקטור על הטיפול בנזילה, ומר שרגא שיתף פעולה בנושא, ולא הכחיש את הנזילה. מר שרגא ויקטור הוסיף שהצנרת (כנראה של הדירה מעל) היא רקובה (עמ’ 3 לנספח י”א לתצהירו של מר סאלי אור).
16. הנתבעים טוענים כי החל מחודש אוגוסט 2016 ועד חודש ינואר 2017 לא נשמעו תלונות על נזילות מצד התובע, וכי התובע ניתק קשר בנושא. אני מוכן להניח שאין חומר ראייתי בדבר תלונות של התובע על נזילות בתקופה הנזכרת. אולם לפי הראיות שהוצגו, גם בחודש פברואר 2017 סבל המושכר מנזילות. זאת הגם שלגרסת התובע, הנזילות באותה העת כבר “נחלשו” (סעיף 20 לתצהירו).
17. מחומר הראיות עולה שבחודש פברואר 2017 עדיין הייתה התדיינות בין הצדדים לגבי נזילות, והנתבעים לא הכחישו ואף הודו שהמושכר סובל מבעיית רטיבות. כך, בשיחה נוספת מיום 16.2.2017 בין מר סאלי אור, מר שרגא ויקטור וגב’ מרים מילר (אחותו של מר שרגא ויקטור), נדונה הנזילה, וגם ממנה ניתן להתרשם שמר שרגא ויקטור ואחותו אינם מכחישים את קיומה (נספח י”ז לתצהירו של מר סאלי אור). בשיחה זו דנו הצדדים על האפשרות להגיש תביעה נגד בעלי הדירה שמעל, ומר שרגא ויקטור אף ציין, “… לכם נוצר נזק הרבה יותר גדול” (עמ’ 3 לתמלול). מר סאלי אור טען בפני מר שרגא ויקטור וגב’ מרים מילר כי הנזילה הייתה עד לפני שבוע – ולא נשמע שהנתבעים חולקים על כך (עיינו, עמ’ 5-4 לתמלול). בהמשך השיחה מר סאלי אור שטח את טענותיו בנוגע לצורך לנקוט הליך משפטי נגד בעלי הדירה שמעל, ציין כי “אי אפשר להחזיק ככה עסק של אוכל”, וכן ציין את מצבו של המקרר במעדניה, והוסיף, “זה זוועה”, ומר שרגא ויקטור השיב, “אין ספק שצריך, זה בכלל לא דיון. אין בינינו מחלוקת על העניין הזה בכלל” (עמ’ 13 לתמלול). מר סאלי אור אמר למר שרגא ויקטור, בין היתר, כי “זה מוצף פה על שתי חנויות ועל הבניין”, ומר שרגא ויקטור השיב, “אני רואה”. מר סאלי אור אמר, “זה, זה פשוט נראה הזוי”, ומר שרגא ויקטור השיב, “בקטע חיצוני עם הירוקת בכלל מטורף” (עמ’ 25 לתמלול). בהמשך השיחה גב’ מרים מילר הודתה שבמצב זה אי-אפשר להחזיק בנכס (עמ’ 28 לתמלול). מר סאלי אור הלין בהמשך על כך ש”הכל פה רקוב למעלה”, וקרא למר שרגא ויקטור לראות זאת בעצמו, ומר שרגא ויקטור השיב, “אנחנו ראינו את זה כבר” (עמ’ 31 לתמלול). בהמשך אמרה גב’ מרים מילר שיטפלו בנושא (עמ’ 38 לתמלול).
בהודעת דוא”ל ששלח מר שרגא ויקטור לתובע מיום 21.2.2017, עולה גם כן שהוא מכיר בקיומן של נזילות במושכר בסמוך לאותה עת (נספח 10 לתצהירו של מר שרגא ויקטור). בהודעה זו כתב מר שרגא ויקטור שלאור חילופי הבעלות בדירה שמעל, “לא אמורה להיות יותר נזילה פעילה”, הוסיף כי “…אנחנו ממשיכים בפעולות איתור על מנת לפעול לתיקון הנזילה”, וביקש עדכון על כך “שאכן הנזילה נפסקה בימים האחרונים וכן במקרה שהנזילה מתחדשת”. בהודעת דוא”ל מיום 22.2.2017 כתב מר שרגא ויקטור לתובע, “תעדכן אותי בבקשה האם הנזילה אכן הפסיקה” (שם). בהודעת דוא”ל נוספת מיום 22.2.2017 כתב מר שרגא ויקטור כי יאתר את זהות הבעלים החדשים של הדירה שמעל “על מנת לוודא שהנושא מטופל” (שם).
בשיחה נוספת מיום 16.3.2017 אישרה גב’ מרים מילר שנגרם נזק לרכוש (עמ’ 9-8 לנספח י”ח לתצהירו של מר סאלי אור), וגם משיחה זו עולה שהנזילה במושכר לא הייתה במחלוקת. מר שרגא ויקטור הוסיף, “אני לא מתחמק מאחריות” (עמ’ 9 לתמלול). מר שרגא ויקטור הוסיף שיש להגיש תביעה בגין הנזילה (עמ’ 11 לתמלול). בהמשך לא הכחיש מר שרגא ויקטור את הנזילה, אולם הוסיף שאחריותו היא למנוע את הנזילה, ושהאחריות לנזקים היא של צד שלישי (עמ’ 14 לתמלול). גם בהמשך השיחה לא חלק מר שרגא ויקטור על קיומה של הנזילה (עמ’ 15 לתמלול). בהמשך הודה מר שרגא ויקטור, כי “ההתנהלות שלנו יכול שגם לא הייתה בסדר” (עמ’ 35 לתמלול).
במשפט, מר שרגא ויקטור העיד שנאמר לו שבחודש ספטמבר 2016 הנזילה נפתרה, אולם הוסיף שבשיחה בחודש פברואר 2017 נטען בפניו שהנזילה עדיין קיימת (עמ’ 54-53 לפרוטוקול). בעדותו העיד, “אני לא מכחיש שהייתה נזילה” (עמ’ 56 שורה 32 לפרוטוקול), הגם שחלק על עוצמתה ומשכה (ובהמשך העיד, “אין ספק שהייתה נזילה”, עמ’ 57 שורה 6 לפרוטוקול). כשהופנה מר שרגא ויקטור לתמלול שיחה מיום 16.2.20217, נראה היה שאין בפיו הכחשה ברורה שגם באותו מועד הייתה נזילה, ושראה מים על הרצפה (עמ’ 56 שורה 35 עד עמ’ 57 שורה 8 לפרוטוקול). כן אישר מר שרגא ויקטור שהיו סימני רטיבות על התקרה (עמ’ 57 שורות 20-19 לפרוטוקול). מר שרגא ויקטור הוסיף שבחודש פברואר 2017 הנזילות נחלשו (עמ’ 58 שורות 8-7 לפרוטוקול).
בנוסף, התרשמתי מקיומן של נזילות מהסרטונים שהציג התובע (נספח ז’ לתצהירו של מר סאלי אור). בסרטונים אלו ניתן לראות מים על רצפת המעדנייה, גיגית שהוצבה בחלל התקרה וכתמי רטיבות נרחבים בתקרת המעדנייה. בשני סרטונים ניתן לראות כתמי רטיבות מפושטים על תקרת המעדניה, ועולה מהם שהם צולמו ביום 23.4.2017.
כן יש לציין כי בכתב ההגנה נטען כי לכל הפחות החל מיום 27.2.2017 לא היו נזילות במושכר, הגם שהנתבעים הוסיפו שלמיטב ידיעתם הנזילות פסקו קודם לכן – אולם זאת מבלי שציינו מועד קונקרטי אחר לכך (סעיף 13.2 לכתב ההגנה).
18. עם זאת, מהראיות עולה שככל הנראה בסוף חודש פברואר או בחודש מרץ 2017 הנזילה נפסקה. בהודעת דוא”ל מיום 22.2.2017 כתב התובע כי הדיירת החדשה בדירה שמעל קיבלה לידיה את הדירה, סגרה את הברז הראשי של הדירה, וכי “אכן בימים האחרונים אנחנו רואים החלשות של הנזילה בתקווה שתוך מספר ימים היא תסתיים לגמרי” (נספח 10 לתצהירו של מר שרגא ויקטור). בהודעת דוא”ל מיום 27.2.2017 כתב התובע כי “כרגע הנזילה נפסקה” (שם). בשיחה מיום 16.3.2017, שאל מר שרגא ויקטור, “אין נזילה עכשיו, נכון?” ומר סאלי אור השיב, “נכון” (עמ’ 2 לנספח י”ח לתצהירו של מר סאלי אור). בתמלול שיחה שצירף מר סאלי אור עצמו לתצהירו, שנערכה לפי המתואר בינו לבין שוכר פוטנציאלי למושכר ביום 26.5.2017, נאמר על-ידו כך (עמ’ 3 לנספח ד’1 לתצהירו של מר סאלי):
“אמיר: בוא, בוא נגיד בחודשים האחרונים אתה סבלת מזה? [מבעיית הנזילות, א.ו.]
אור: בוא נגיד שאני סבלתי מזה עד חודש מרץ.
אמיר: ומחודש מרץ שנכנסו דיירים חדשים כבר לא היה כלום?
אור: מה?
אמיר: מחודש מרץ עדיין עוד היה שמה משהו?
אור: לא. בחודש מרץ,
אמיר: כי ברגע שנכנסו הדיירים החדשים שמה ושיפצו אז הבנתי שזה נעצר.
אור: כן. כן. זה גם מה שקרה באמת. חודש פברואר או מרץ, נראה לי באזור מרץ, עזבו שמה דיירים ואז התחלף בעל הדירה ולפי מה ש-, ומאז לא היה, לא, זה נעשה לאט, לאט ובאזור מרץ מתי שהוא זה נפסק. נכון”.
אולם, חרף היחלשות הנזילות והפסקתן, עדיין היה קיים חוסר ודאות לגבי ההיתכנות שהנזילות תתחדשנה. כאמור, בהודעת דוא”ל מיום 27.2.2017 כתב התובע כי הנזילה נפסקה, אולם הביע חשש מהתחדשותה (נספח 10 לתצהירו של מר שרגא ויקטור). בהודעת דוא”ל ששלח מר שרגא ויקטור במענה לכך ביום 1.3.2017, כתב הוא כי “לגבי העתיד ברור לכולנו שאם נושא הנזילה לא יטופל על ידי רוכשי הדירה החדשים אז הנזילה תתחדש… אני כולי תקווה שרוכשי הדירה החדשה הם אנשים מהישוב ושהנושא ייסגר לתמיד לטובת כל הצדדים” (שם). מר שרגא ויקטור הודה בעדותו כי סגירת הברז הראשי של הדירה שמעל היוותה “פתרון זמני” (עמ’ 60 שורות 22-21 לפרוטוקול).
19. אם כן, המעדניה סבלה מבעיית נזילות, שנמשכה מספר חודשים. גם אם אניח שהייתה תקופה שבה התובע לא הלין על הנזילות, בחודש פברואר 2017 הדבר נדון בין הצדדים פעם נוספת, והנזילות היו קיימות. בסוף חודש פברואר או בחודש מרץ 2017 הנזילות נפסקו, אולם היה עדיין חוסר ודאות לגבי התחדשותן.
20. בנסיבות אלו, אני סבור כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות. שוכר אינו אמור להפעיל עסק במושכר הסובל מנזילות, ודאי שלא באופן ממושך. סעיף 7.3 להסכם השכירות מורה כי על המשכיר לבצע תיקונים דחופים במושכר תוך שלושה ימי עבודה מעת קבלת הודעה על כך מאת השוכר. אומנם מקור הנזילות הוא ממעל – וניתן להניח שנקיטת פעולות כלפי הדירה שמעל או בנוגע לרכוש המשותף של הבניין אורכת באורח סביר למעלה משלושה ימים. אולם היה על הנתבעים לנקוט בכל הפעולות הנדרשות לשם הפסקת הרטיבות במושכר, לרבות נקיטה בהליכים משפטיים מתאימים כלפי צדדים שלישיים בעתירה לסעדים דחופים בנושא. לא התובע הוא שהיה צריך לפתוח בהליכים אלו, כי אם הנתבעים. חובת המשכיר לערוך את התיקונים הנדרשים נובעת גם מהוראות הדין הכללי (עיינו, סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971).
21. ודוק, כאמור, אני מוכן להניח שהיה פסק זמן בתלונות של התובע לגבי הנזילות בין חודש אוגוסט 2016 ועד חודש ינואר 2017. אולם כפי שפורט לעיל, בחודש פברואר 2017 סבל המושכר מנזילות. לאחר מכן, גם אם הנזילות נפסקו בסביבות סוף חודש פברואר או בחודש מרץ 2017, אף מר שרגא ויקטור הודה שמדובר ב”פתרון זמני”, והביע “תקווה” שהנזילות לא יחזרו. בסרטון שנראה שצולם בחודש אפריל 2017 נראים כתמי רטיבות מפושטים על תקרת המעדניה. בנסיבות אלו, לאחר חודשים שבהן המעדניה סובלת מנזילות, וגם אם אניח שהייתה הפסקה בנושא למספר חודשים וגם אם אניח שבשלב מסוים הנזילות פסקו – וכאשר כל שהמשכיר עושה באותו שלב הוא להביע תקווה שהדבר לא יחזור – זכאי היה התובע לומר “עד כאן”, ולהודיע על ביטול הסכם השכירות. התובע לא היה צריך להמשיך ולשאת בסיכון על עסקו שלו שמא הנזילות יימשכו או יתחדשו, בשים לב לאוזלת היד מצד המשכיר עד לאותה העת. זאת אף כשההודעה על ביטול השכירות ניתנה ביום 20.3.2017 (נספח ט’ לתצהיר התובע), כשבאותו הרגע הנזילות פסקו. במכלול נסיבות העניין, ביום מתן ההודעה מטעם התובע על ביטול הסכם השכירות, הוא כבר סבל מן הנזילות זמן ממושך דיו, ונשא בסיכון שאלו יחזרו. אי-תיקון בעיית הנזילות באופן מספק לאורך תקופה תוך הסרת החשש שאלו ישובו, מהווה הפרה יסודית של ההסכם מצד הנתבעים המקנה לתובע זכות לבטלו.
ג. אי גילוי בקשר לשוכר הקודם
22. למעלה מן הנדרש, הנתבעים גם הפרו את חובת הגילוי שלהם כלפי התובע, בכל הנוגע לקיומה של נזילה במושכר בתקופת השכירות של השוכר הקודם.
23. בסעיף 2.4.3 להסכם השכירות המשכיר מצהיר, כי “למיטב ידיעתו המושכר ומערכותיו מתפקדות באופן המאפשר את מימוש מטרת השכירות והשוכר הקודם לא התלונן על תקלות ו/או קלקולים חוזרים, המונעים שימוש במושכר למטרת השכירות”. מטרת השכירות היא הפעלת מעדניה (סעיף 3.1 להסכם). על-פי הסכם השכירות, השוכר מצהיר שהוא ראה ובדק את המושכר ומצאו לשביעות רצונו, אולם בהוראה זו בהסכם קיימת החרגה, והיא במקרה שבו מדובר בפגם שהיה ידוע למשכיר והוא לא גילה אותו לשוכר קודם לכריתת ההסכם (סעיף 3.2 להסכם השכירות).
24. בתצהיר התובע נטען כי השוכרת של הדירה מעל, אמרה לו כי הנזילות התחילו עוד בתקופת השכירות של השוכר הקודם של המעדניה, וכי זו הסיבה שבגינה השוכר הקודם עזב את המושכר (סעיף 7(ח) לתצהירו). מר סאלי אור הצהיר כי בשיחה שלו עם השוכרת בדירה מעל, היא מסרה לו דברים דומים, וצרף תמלול של הקלטת השיחה (סעיף 11(ח) לתצהירו). מר סאלי אור גם תיאר שיחה עם אדם נוסף, שמסר לו שידוע לו על בעיית הנזילות שהיו במעדניה אצל השוכר הקודם (סעיף 9 לתצהירו). השוכר הקודם במושכר לא התייצב למסור עדות. גם הדיירת בדירה שמעל לא הגיעה למסור עדות. האמירות הנזכרות מהוות עדות שמיעה.
25. אולם מלבד האמור לעיל, הובאו ראיות המהוות הודאה מצד מר שרגא ויקטור בקיומה של נזילה שממנה סבל השוכר הקודם. לבית המשפט הוגש תמלול של שיחה מיום 15.6.2016 בין מר סאלי אור לבין מר שרגא ויקטור, שבו מר סאלי אור טוען שהייתה נזילה קודמת לפני שנה וחצי, ומר שרגא ויקטור משיב: “…היה לפני איזה 8 או 9 חודשים היה שם אירוע שלקח כמה חודשים עד שהוא פתר אותו ופתרו אותו. מאז לא היה, לא היה שום דבר עד עכשיו” (עמ’ 3 לנספח י”א לתצהירו של מר סאלי אור).
26. בשיחה נוספת אישר מר שרגא ויקטור שהייתה נזילה בתקופת השוכר הוקדם, שהדבר טופל לאחר מאמצים, שהשוכר הקודם אף הגיש תביעה בנושא נגד בעלי הדירה שמעל, ושמר שרגא ויקטור גם שילם מכספו עבור ארון חשמל חדש (עמ’ 16-15 לנספח י”ז לתצהירו של מר סאלי):
“אור: זה נזילה שהיתה גם אצל ה-, פה זה גם אצל הבעלים הקודם שהיה? את אצל רצאבי [השוכר הקודם, א.ו.], גם זה הנזילה הזאת?
שרגא: זה אותו אחד. כן.
אור: זה אותה נזילה?
שרגא: רק אז הם טיפלו וזה נפתר. וגם אז זה היה בשן ועין.
אור: אני לא יודע מה הוא עשה.
שרגא: זה היה גם בשן ועין. ואז אגב רצאבי תבע אותם. הוא זכה.
אור: בתביעות קטנות.
שרגא: כן.
אור: כן. מה שהוא אמר לנו. זה מה שהוא אמר. נכון?
שרגא: נכון.
…
שרגא: אני שילמתי, הארון חשמל הזה חדש בגלל זה. אני שילמתי את ארון החשמל הזה בגלל זה”.
27. מר שרגא ויקטור, בתצהירו, גרס כי לשוכר הקודם הייתה “נזילה אחת או שתיים בשנת 2015” וכי הוא טיפל בדבר בעצמו (סעיף 24 לתצהירו). בחקירתו הודה מר שרגא ויקטור כי הייתה בעיית נזילה גם אצל השוכר הקודם, הדומה לזו שחווה התובע (עמ’ 61 שורה 33 עד עמ’ 62 שורה 4 לפרוטוקול).
28. מר שרגא ויקטור גרס בתצהירו כי התובע בדק עם השוכר הקודם של המושכר את כל הדרוש ובייחוד שכל מערכות החנות פועלות, תוך הפניה להודעת דוא”ל בנושא (סעיף 7 ונספח 3 לתצהירו). אין בכך כדי להוות ראיה מספקת לכך שמדובר בנושא שהיה ידוע לתובע ושנמסר לו מהשוכר הקודם. הדבר גם לא עולה מהודעת הדוא”ל שצורפה. באותה הודעת דוא”ל נרשם, כי התובע “יצור קשר” (לשון עתיד) עם השוכר הקודם על מנת לקבל אישור לכך שכל המערכות בעסק פועלות – אולם ככל שהדברים נוגעים לנזילות, הדבר אינו “פועל” כראוי. היה על הנתבעים ליידע את התובע על בעיות הרטיבות במושכר, ולא להפנותו לשוכר הקודם על מנת שזה יאשר לו שהכל תקין – וכשלא הכל תקין. אין בפניי תשתית מספקת לקבוע מה היה תוכן המידע שנמסר לתובע מהשוכר הקודם, ככל שנמסר.
29. בחקירתו הנגדית העלה מר שרגא ויקטור גרסה חדשה, שלפיה במעמד חתימת החוזה הוא סיפר לתובע ולאביו (שנכח באותו מעמד) על הנזילה בתקופת השוכר הקודם. מדובר בגרסה כבושה, שמשקלה נמוך. מר שרגא ויקטור ביקש לתמוך אותה במסרון שלפי הטענה שלח אביו של התובע לשוכר הקודם, אולם מסרון זה לא הוגש כראיה (אעיר כי במהלך חקירתו הנגדית של מר סאלי אור ביקש בא-כוח הנתבעת להציג את המסרון, אולם התובע התנגד לכך שכן הוא לא גולה בגילוי המסמכים, וההתנגדות התקבלה; עיינו עמ’ 34 לפרוטוקול).
30. בכך הפרו הנתבעים את חובת הגילוי החלה עליהם, הן מכוח הוראות הסכם השכירות, הן מכוח דיני החוזים הכלליים.
ד. נזקי התובע
31. התובע לא הוכיח את נזקיו הממוניים.
32. כתב התביעה מתייחס לשני ראשי נזק מסוג זה: ראשית, התובע טוען שהשקיע בעסק סך של 142,129 ש”ח אשר ירד לטימיון (סעיף 26 לכתב התביעה); ושנית, התובע טוען כי ההפסד המצטבר שלו בגין פעילות העסק לתקופה שבין חודש מאי 2016 ועד סגירת העסק בסוף מאי 2017 עומד על 340,342 ש”ח (סעיף 27 לכתב התביעה).
33. אשר לראש הנזק שעניינו הפסד כספי ההשקעה בנכס, התובע תמך את טענתו ב”טופס פחת” (נספח י’ לתצהיר התובע). בטופס זה קיימת טבלה ובה פריטים שונים, לצד מחירם (למשל, מקפיא – 7,000 ש”ח, קרמיקה – 2,000 ש”ח, שיפוץ חנות – 15,000 ש”ח וקופה – 4,000 ש”ח). כן מצוין בטופס, לצד המילה “ציוד”, 85,470 ש”ח. עוד אציין, כי התובע הודה בסיכומיו שנפלה טעות בראש נזק זה, וכי עליו לעמוד על 109,881 ש”ח ולא 142,129 ש”ח (סעיף 13(א) לסיכומיו הראשיים).
34. טופס זה אינו מהווה ראיה טובה להוכחת הפסד השקעותיו של התובע. דרך המלך להוכחת הפסד ההשקעות היא על-ידי הצגת חוות-דעת מומחה, דוגמת חוות-דעת שמאית ככל שמדובר בפרטי רכוש. גם אם אניח שניתן להוכיח ראש נזק זה שלא על-ידי חוות-דעת מומחה, היה מקום להציג ראיות טובות יותר, דוגמת חשבוניות, פירוט רב יותר של הפריטים שנרכשו, השיפוץ שנעשה בחנות וכדומה. הטופס הוא בסופו של יום כוללני למדי.
35. כך בייחוד כשהרכיב העיקרי בטופס עניינו ב”ציוד” (85,470 ש”ח), מבלי שפורט ציוד זה מהו. התובע נחקר על כך, והשיב שזה מה שראה רואה החשבון וזה מה שרשם, וכי רואה החשבון ראה חשבוניות בנושא. אולם התובע הוסיף שאינו יודע מדוע לא הציג את החשבוניות או לפחות את אמצעי התשלום כראיה במשפט (עמ’ 31 שורות 33-24 לפרוטוקול). רואה החשבון לא התייצב למסור עדות, וכשנשאל התובע מדוע, השיב שאינו יודע (שם). ודאי שלא ניתן פסוק לטובת התובע פיצוי בגין “ציוד” שלא פורט.
36. זאת ועוד, עצם העובדה שנעשתה השקעה מסוימת, וגם אם אניח שזו נעשתה (דבר שלא הוכח), אינה מלמדת שזו ירדה לטמיון. למשל, יתכן שבחלק מפרטי הרכוש ניתן לעשות שימוש גם לאחר סגירת העסק. למשל, יתכן שניתן למוכרו. אין כל יסוד להניח שהמקפיא, הקופה, המדפים, הכיסאות, מסך מחשב ומשקל – וזאת לצד “ציוד” – הושלכו לאחר סגירת העסק.
37. אשר לראש הנזק השני שעניינו בהפסדי העסק בתקופה שבו הוא פעל, בכתב התביעה ובתצהיר התובע נכללה הפניה לדיווחי העסק לרשויות מס ערך מוסף, וכן לדוחות רווח והפסד.
בנוסף, התובע תמך את טענותיו בנושא זה בחוות-דעת מומחה של מר גיורא אשכנזי, שהוא על-פי האמור בחוות-דעתו, מומחה בתחום ההסעדה והאירוח. על-פי האמור בחוות-הדעת, המומחה התבקש לחוות-דעתו לגבי היקף הנזקים וההפסדים שנגרמו למעדנייה כתוצאה מהנזילות, ולגבי הקשר בין הנזילות לנזקים ולהפסדי המעדנייה. לעמדת המומחה, דיווחי המע”מ של העסק מראים באופן מובהק שהחל מהופעת בעיית הנזילות, העסק שקע בהפסדים. בהמשך חוות-הדעת כלולה השוואה של המעדניה מושא התביעה, לבין מעדניה אחרת של התובע בתל-אביב (בשם “עוף צלוחס”). המומחה סבור שהמעדניה מושא התביעה אמורה הייתה להניב את אותה ההצלחה של המעדניה האחרת, ולכל הפחות להכפיל שם את הרווחים. המומחה ציין כי המעדניה בתל אביב הרוויחה בממוצע 124,310 ש”ח לשנה. המומחה הכפיל סכום זה בשניים, וציין כי הרווחים שהיו מצופים מהמעדנייה מושא התביעה ב-13 חודשי פעילות הם 248,620 ש”ח.
38. הראיות שהציג התובע להוכחת ראש נזק זה הן בעלות קשיים ניכרים, לשון המעטה. משכך, גם ראש נזק זה לא הוכח.
39. תחילה באשר לדיווחי המע”מ ודוחות הרווח וההפסד שהציג התובע. דרך המלך להוכחת טענות מסוג זה הן באמצעות חוות-דעת חשבונאית. חוות-דעת שכזו לא הוגשה. גם אם אניח שאין הכרח בהגשת חוות-דעת חשבונאית, אין במסמכים שצורפו כדי לעמוד בנטל להוכחת נזקי התובע. דיווחי המע”מ אינם מספקים לשם הוכחת הפסדי המעדניה כתוצאה מהנזילות. ממילא, סכום התביעה בוסס על חיבור שני סכומי ההפסדים שצוינו בדוחות הרווח וההפסד, ולא ברור איזו מסקנה ביקש להסיק התובע מהדיווחים לרשויות המס וכיצד ביסס עליהם את סכום ראש הנזק כפי שנתבע בכתב התביעה.
40. אשר לדוחות הכספיים שצורפו, ראש הנזק כפי שנאמד בכתב התביעה הוא הסכום של ההפסדים שצוינו בשני הדוחות (221,759 ש”ח ו-118,584 ש”ח). עם זאת:
(א) התובע ציין בתצהירו שצירף דו”ח רווח והפסד לשנת 2016, וכן דו”ח רווח והפסד לתקופה שבין יום 1.1.2017 ליום 31.5.2017 (סעיף 36 ונספחים י”ב ו-י”ג לתצהירו). אולם הדו”ח השני מביניהם יתכן שהוא לתקופה אחרת, מיום 30.5.2016 ועד יום 31.12.2017 (נספח י”ג לתצהיר התובע). ככל שכך, שני הדוחות עוסקים בתקופות שיש ביניהן חפיפה. מכאן, שלא היה מקום לחבר את שני הסכומים שבדוחות, שכן יתכן שמדובר בסכומים שיש בהם חפיפה. התובע נשאל על כך, והשיב שאינו יודע להסביר זאת (עמ’ 31 שורה 34 עד עמ’ 32 שורה 16 לפרוטוקול).
(ב) התובע נשאל על פרטים שונים בדוחות, ולא נתן הסברים מספקים. באחד הדוחות קיימת הוצאה של 7,000 ש”ח תחת הכותרת, “משפטיות”. התובע השיב שאמורה להיות לו קבלה על כך, ושאינו יודע בדיוק במה מדובר ומדוע הקבלה לא הוצגה (עמ’ 32 שורות 34-29 לפרוטוקול). הוצאה ניכרת נוספת היא של ייעוץ מקצועי בסך 23,429 ש”ח, וכשנשאל התובע אם יש קבלה על כך השיב שלא חשב שצריך להציגה (עמ’ 33 שורות 4-3 לפרוטוקול). היה על התובע להציג את הקבלות עצמן, ולא רק להפנות לדוחות שצירף.
(ג) ככל הנראה דו”חות אלו נערכו על-ידי רואה החשבון של העסק (ראו, למשל, עמ’ 26 שורות 31-30, עמ’ 29 שורות 30-26, עמ’ 30 שורות 18-14 ו-25-24, עמ’ 37 לפרוטוקול, שם הפנה התובע לרואה החשבון כשנשאל לגבי הדוחות). רואה החשבון לא הגיע למסור עדות.
41. בנסיבות אלו, לא ניתן לסמוך על הדוחות שצורפו כראיה להוכחת נזקי התובע.
42. אשר לחוות-דעת המומחה שצירף התובע בתחום ההסעדה והאירוח, מצאתי שלא ניתן לייחס לה משקל:
(א) המומחה מציין בסוף חוות-דעתו סכום הקרוב לסכום התביעה (504,471 ש”ח), כמשקף את ההפסד של המעדניה. אולם זאת ללא הסבר או הנמקה. כלומר, חוות-הדעת אינה מהווה ראיה תומכת או מחזקת באופן כלשהו לסכום זה. המומחה נשאל על כך בחקירתו הנגדית, והשיב (עמ’ 14 שורות 14-11 לפרוטוקול):
“ש. הנתון הראשון 504 אלף ₪ זה למעשה נתונים שמסתמכים על ניירות של הנהלת חשבונות ואתה לא קבעת בהם כלום?
ת. נכון”.
(ב) לצד זאת, בחוות-הדעת יש הנמקה לראש נזק אחר, שהוא, בפשטות, כפליים הרווח השנתי הממוצע שהניבה המעדניה של התובע בתל-אביב (248,620 ש”ח). בלשון המומחה, סכום זה, “מחושב לפי ממוצע הרווח של מעדניית “עוף צלוחס”, מוכפל פי שניים”. בלשון המומחה בחקירתו (עמ’ 14 שורות 30-26 לפרוטוקול):
“ש. איך הגעת לסכום של 248,620 ₪ ?
ת. ניתחתי את הרווחים ואת הפעילות של המעדנייה הוותיקה לאורך השנים ובעצם לקחתי את הרווח הממוצע השנתי של המעדנייה הוותיקה והכפלתי אותו פי 2. המסקנה שלי היא שמעדנייה שהיא הרבה יותר גדולה עם מוניטין קודם בלוקיישן מרכזי יכולה לייצר לפחות פי 2 מהמעדנייה הקודמת. יש לו הרבה מאוד שנים מעדנייה וזה מייצר לו מוניטין קודם”.
המומחה נשאל האם מדובר בסכום שכְּלל נתבע בכתב התביעה, והשיב, “למיטב ידיעתי לא” (עמ’ 15 שורות 8-7 לפרוטוקול). כלומר, חוות-הדעת עוסקת בנושא שאינו מופיע בכתב התביעה. גם בסיכומיו התובע הודה בכך, בציינו כי כתב התביעה לא כלל רכיב זה (סעיף 13(ג) סיפא לסיכומיו הראשיים).
(ג) המומחה נחקר על הבדלים בין המעדנייה מושא התביעה לבין זו שבתל-אביב. מהחקירה עולה שבין זו לזו הבדלים רבים, כך שממילא ההשוואה שערך המומחה בין השתיים מוקשית ביותר. המומחה סבר שהמעדנייה מושא התביעה נשענה על המוניטין של המעדניה בתל אביב (עמ’ 18 שורות 21-17 לפרוטוקול), ושזו אחת הסיבות למסקנתו כי המעדניה מושא התביעה יכולה הייתה להניב פי שניים רווחים (עמ’ 14 שורות 30-27 לפרוטוקול), אולם לא הובאו תימוכין מספקים לכך שהמעדניה מושא התביעה אכן נסמכה על המוניטין של האחרת. המומחה סבר כי למעדנייה בתל אביב הגיעו הרבה לקוחות מרמת השרון, אולם נתון זה לא נתמך בראיה (עמ’ 18 שורות 19-15 לפרוטוקול). למומחה לא היו נתונים מספקים לשם הוכחת מוניטין למעדניה בתל אביב (עיינו, עמ’ 21 שורה 25 לפרוטוקול ואילך). אחד הטעמים הנוספים לעמדת המומחה שלפיה למעדניה מושא התביעה היה פוטנציאל להניב רווחים כפולים מזו שבתל אביב, הוא שהאוכלוסייה ברמת השרון גדולה פי כמה מזו שבשיכון למד בתל אביב. אולם המומחה לא בדק את גודל האוכלוסייה ליד המעדניה בתל אביב (עמ’ 22 שורות 6-5 לפרוטוקול). המומחה ערך למעשה השוואה בין גודל של שכונה בתל אביב לבין גודל של עיר, והסברי המומחה מדוע עשה כן היו לא משכנעים (עמ’ 22 שורה 33 עד עמ’ 23 שורה 3 לפרוטוקול). המומחה ציין בחוות-דעתו שפוטנציאל הרווח הרב של המעדניה מושא התביעה הושפע גם מכך שיש בה מגוון רב יותר של מוצרים, אולם הודה שהדבר אינו נזכר בחוות-דעתו ולא יכול היה לפרט בנושא (עמ’ 22 שורות 16-13 לפרוטוקול). המומחה גם לא יכול היה לומר מה שיעור ההשפעה של שטח המעדניה על רווחיה (עמ’ 22 שורות 32-30 לפרוטוקול). המומחה העיד שאלמלא קיומו של מתחרה במעדניה מושא התביעה, המעדניה הייתה מניבה רווחים בשיעור של פי ארבעה מזו שבתל אביב, וגם תשובה זו אינה משכנעת ולא נתמכה בראיות (עמ’ 23 שורות 11-4 לפרוטוקול).
התובע העיד כי כשנפתחה המעדניה בתל אביב, נמכרו בה רק עוף בגריל ומעט אוכל מוכן וסלטים, ושהוא הוסיף עוד מגוון של מוצרים. זאת בעוד שבמעדניה מושא התביעה, לא התקבל אישור למכור עוף בגריל (עמ’ 25 לפרוטוקול). גם בשל כך אין בטחון שהמעדניה בתל אביב (“עוף צלוחס”), שמקורה במכירת עוף בגריל בעיקר, היא בת השוואה לזו מושא התביעה. בנוסף, שעות הפתיחה של המעדניות שונות: בתל אביב המעדניה נסגרה מוקדם יותר, והמעדניה מושא התביעה הייתה פתוחה גם בשעות הערב (עמ’ 26 שורות 20-9 לפרוטוקול). המעדניה בתל אביב ממוקמת במרכז מסחרי, בעוד שזו מושא התביעה ממוקמת על ציר ראשי (עמ’ 22 שורות 36-33 לפרוטוקול).
האמור לעיל ממחיש, שלא שניתן לייחס משקל לעמדה שלפיה ניתן לאמוד את רווחיה הפוטנציאליים של המעדניה מושא התביעה אילולא הנזילות, כהכפלה פשוטה של רווחי המעדניה בתל אביב.
43. זאת ועוד, מן העדויות ומן הראיות עלתה תהייה רבה לגבי השאלה, האם מר סאלי אור הוא שותפו של התובע, כך שככל שהתובע הוכיח שהוא זכאי לפיצוי בגין נזק שנגרם, מחציתו שייך למעשה למר סאלי אור. ראשית, בסוף כל אחד מהדוחות שהציג התובע לתמיכה בטענותיו, נרשם, “חלוקה לשותפים”, ולאחר מכן מופיעה בדו”ח חלוקה בין התובע לבין מר סאלי אור, 50% לכל שותף. התובע נשאל על כך בחקירתו הנגדית, וטען שהשניים אינם שותפים ושזו טעות של רואה החשבון (עמ’ 26 שורות 31-28 ועמ’ 29 שורות 30-26 לפרוטוקול). התובע העיד שהגם שעיין במסמכים אלו לפני שהוגשו לרשויות המס, לא הבחין ברישום בדבר שני השותפים עד מועד חקירתו, והוסיף שיש לפנות לרואה החשבון (עמ’ 30 לפרוטוקול). אוסיף כי התרשמתי שתשובתו של התובע בנושא זה היא מתחמקת. התובע לא הציג הסבר משכנע מדוע בדוחות שצירף ושעליהם הוא מתבסס להוכחת נזקיו, רשום שלתובע שותף בשיעור של 50%, שהוא מר סאלי אור.
שנית, שם העסק במע”מ היה “גורן אור” (נספח י’ לתצהיר התובע). התובע נשאל על כך והשיב, כי אמר לרואה החשבון שיש לו הבנה עם אביו של מר סאלי אור, שהאב יקבל אחוזים מרווחי המעדניה, ושרואה החשבון רשם את הדברים כשותפות שלא על דעת התובע (עמ’ 29 שורות 17-4 לפרוטוקול). גם את הסבר זה מצאתי כלא משכנע בהתרשמותי הישירה מן העדות.
שלישית, בחלק מהתכתובות פנה בא-כוח התובע לבעלי הדירה שמעל בשם התובע וכן בשם מר סאלי אור, וכינה אותם יחדיו, “השוכרים והמחזיקים” (עיינו, נספחים ב’ ו-ג’ לתצהיר התובע). התובע נשאל על כך בחקירתו, ולא היה בפיו הסבר משכנע לשאלה מדוע רשם כך עורך-דינו (עמ’ 29 שורות 25-18 לפרוטוקול).
רביעית, התובע הודה שמר סאלי אור לא קיבל שכר (עמ’ 29 שורה 31 עד עמ’ 30 שורה 2 לפרוטוקול). בנוסף העיד התובע, שהכוונה הייתה שאביו של מר סאלי אור יהיה זכאי לחלק מהרווחים של המעדניה (עמ’ 30 שורות 4-3 לפרוטוקול). גם מר סאלי אור העיד שלא קיבל שכר, הגם שהכחיש שהיה שותף במעדניה (עמ’ 43 לפרוטוקול). מר סאלי אור הוסיף שלא היה מודע לכך שהעסק נשא את שמו ברשויות המע”מ (עמ’ 44 שורות 6-5 לפרוטוקול). מר סאלי אור העיד שהגם שאביו לא השקיע כספים בעסק, סוכם שהוא יזכה לחלק מרווחיו (עמ’ 44 שורות 21-17 לפרוטוקול). לא ניתן הסבר מספק לשאלה, מדוע מר סאלי אור יקדיש עצמו לעסק ללא שכר, אם הוא אינו שותף בו. גם לא הוצג הסבר מספק לשאלה, מדוע אביו של מר סאלי אור היה זכאי לחלק מן הרווחים בעסק.
חמישית, מר סאלי אור השיב בחקירתו שאינו יודע אם חשבון הבנק ששימש את המעדניה היה משותף לו ולתובע, אולם אז הוצג לו שיק הנושא את שמו ואת שם התובע יחדיו. אז אישר מר סאלי אור שעל גבי שיקים של חשבון הבנק ששימש את המעדניה מופיע שמו לצד שמו של התובע (הדבר הוצג על גבי שיק לפקודת מר ישראל ויקטור; עמ’ 46-45 לפרוטוקול).
מן האמור לעיל עולות תהיות רבות לגבי השאלה, האם זכאי התובע למלוא הפיצוי בגין נזקיו, גם אילו היה מוכיחם, או שמא מחציתו שייך למר סאלי אור. אוסיף שתהיות אלו עולות גם נוכח התרשמותי הישירה מהתשובות שנתנו התובע ומר סאלי אור לשאלות שנשאלו בנושא. התובע עומת עם ראיות רבות בנושא, ותשובותיו היו לא משכנעות, כשלשיטתו צדדים שלישיים עשו טעות בנושא פעם אחר פעם וללא ידיעתו. הדבר משליך על כל ראשי הנזק שתבע התובע.
44. אם כן, התובע לא הוכיח את נזקיו הממוניים. כפי שקבע בית המשפט העליון, “בענייננו, לא שוכנעתי כי עמד בפני המשיב קושי מיוחד להביא ראיות על מנת להוכיח את שיעור נזקו… במצב דברים מעין זה, על אף תחושת אי הנוחות שבהותרת המשיב בידיים ריקות, דומה כי אין מקום לפסיקת פיצויים על דרך האומדנה” (רע”א 3608/17 הנסון (ישראל) בע”מ נ’ ספאלדין, פיסקה 13 (10.9.2017); וראו גם, רע”א 10124/17 אשקר נ’ סלימאן (30.1.2018)). וכפי שנקבע לאחרונה (ע”א 6277/19 הרמן נ’ וייס, פיסקה 36 (15.3.2022), וכן ראו האסמכתאות שם):
“הלכה היא כי לצורך ביסוס הזכות לקבלת פיצויים לא די בהוכחת עצם קיומו של הנזק, אלא על הניזוק מוטלת החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים שמהם ניתן להסיק את היקף הנזק שנגרם לו, וכפועל יוצא את שיעור הפיצוי לו הוא זכאי. בהתאם, במקרים שבהם נכשל הניזוק בהוכחת נזקו, אין הוא זכאי לפיצויים”.
בענייננו, אין מדובר במקרה שבו הנזקים הממוניים היו מסוג שכזה, שקיים קושי להעריך את היקפם כך שיש לעשות כן על דרך האומדן. התובע גם לא טען זאת. התובע יכול היה להגיש ראיות טובות יותר להוכחת נזקיו, דוגמת חוות-דעת חשבונאית להוכחת הפסדיו, חוות-דעת שמאית להוכחת ההפחתה בהנאה מן המושכר בעקבות הנזילות או חוות-דעת שמאית להוכחת השקעותיו שירדו לטימיון – וגם אלמלא חוות-דעת מומחה, ניתן היה להציג ראיות משכנעות בנושא. דהיינו, התוצאה היא שהתובע לא עמד בנטל לשכנע בנזקיו הממוניים.
ה. עוגמת נפש
45. בכתב התביעה נכלל ראש נזק לא ממוני בשל עוגמת הנפש שנגרמה לתובע, בסך 25,000 ש”ח.
46. לבית המשפט סמכות ושיקול דעת לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש, גם כאשר התביעה באשר ליתר ראשי הנזק נדחית (עיינו, ע”א 5530/18 עדיקה נ’ אמסטר (6.10.2019); סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970). לתובע אכן נגרמה עוגמת נפש. המושכר סבל מנזילות לאורך תקופה. הדבר הסב לו צער, ומהשיחות שהוצגו עולה שהנושא הטריד אותו. נתתי את הדעת להיקף הנזילות ומשכן, כפי שהדבר עולה מן הראיות שהוצגו. גם נתתי את הדעת לתהיות שעלו בדבר חלקו של מר סאלי אור בעסק המעדניה. על רקע זה, מצאתי שיש לפסוק לטובת התובע את מלוא הפיצוי בגין עוגמת הנפש שתבע, בסך 25,000 ש”ח.
ו. התביעה הראשית – סיכום
47. לסיכום, המושכר סבל מנזילות למשך תקופה ארוכה. הנתבעים לא פעלו כראוי על מנת להביא להפסקתן. בנסיבות אלו היה זכאי התובע להודיע על ביטול ההסכם. למעלה מן הנדרש, הנתבעים גם לא גילו לתובע על בעיית הנזילות במושכר בתקופת השוכר הקודם. עם זאת, התובע לא הוכיח את נזקיו הממוניים, המהווים את חלק הארי בתביעה. התובע זכאי לפיצוי בגין עוגמת נפש בלבד, בסך 25,000 ש”ח.
ז. ההודעה לצד השלישי
48. הנתבעים לא הוכיחו את אחריות הצדדים השלישיים לנזילה. דרך המלך להוכחת מקור רטיבות הוא באמצעות חוות-דעת מומחה, ככלל מתחום ההנדסה. חוות-דעת שכזו לא הוגשה, ללא טעם מוצדק לכך. אומנם, מן הראיות שהוצגו נראה שהנזילה הגיעה ממעל, אולם הצדדים השלישיים טענו כי מקורה בצנרת המשותפת של הבניין. זוהי מחלוקת עובדתית, והנתבעים לא עמדו בנטל לשכנע כי מקור הנזילה הוא באחריות הצדדים השלישיים.
49. העלאת הטענה שלפיה עם חילופי הבעלות בדירה שמעל פסקה הנזילה, אינה מספקת לשם עמידה בנטל השכנוע בנושא זה. אין מדובר בתחליף ראוי לראיה שבמומחיות שניתן היה להגישה, והנתבעים בחרו שלא להגישה. גם אין ראיה ישירה לכך שהבעלים החדש של הדירה שמעל סגר את הברז הראשי של הדירה או עשה פעולות אחרות.
50. באותו האופן, עצם העובדה שמר אלי משה הביע נכונות לטפל בנזילה, אינה מספקת לשם הוכחת מקור הנזילה (למשל, בתמלולי שיחות מחודש יוני 2016 שצורפו לתצהיר של מר סאלי אור הביע מר אלי משה מוכנות לטפל בנזילה; נספחים י’1 ו-י’3 לתצהירו). כך גם טענת הנתבעים שלפיה הדיירת בדירת הצדדים השלישיים לא שיתפה פעולה עם הפעולות הנדרשות לתיקון הנזילה – אינה מהווה תחליף להוכחה כדבעי של מקור הנזילה. מסמך שנחזה להיות כזה שנערך על-ידי האגודה לתרבות הדיור (נספח ה’ לתצהיר התובע) לא הוגש באמצעות עורכו, ולא נערך כדין כחוות-דעת מומחה.
51. אוסיף, כי מר אלי משה העיד שאכן נעשו עבודות איטום במקלחת בדירתו, אולם לא ידע לציין את מועד התיקון (עמ’ 58-57 לפרוטוקול). מר משה לא זכר מתי תוקן האיטום, והאם כלל מדובר בתקופה הרלוונטית לענייננו (עמ’ 69 שורות 28-19 לפרוטוקול; גם יתכן שעלה מדבריו שהוא זוכר שהאיטום נעשה הרבה לפני התקופה הרלוונטית לענייננו). לתצהירו צורפו שני מסמכים כוללניים למדי של חברת השירות של חברת הביטוח, שלא ניתן להסיק מהם רבות. המסמך שעניינו האיטום באמבטיה אינו נושא תאריך. במסמך אחר מצוין “שבר בזווית לא שייך למבוטח”, כנראה מיום 31.1.2017. שני המסמכים לא הוגשו באמצעות עורכם.
52. אוסיף שלא הוצגה תשתית מהימנה לביסוס מסקנה בדבר מקור הנזילה, אף לא כדי לבסס את היפוך נטל השכנוע על כתפי הצדדים השלישיים (מכוח סעיף 41 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]). עצם העובדה שקיימת נזילה ממעל, אינה מספקת כדי לבסס מסקנה כי האחריות לכך היא על בעלי הדירה שמעל. כאמור, מקור הנזילה גם יכול להיות מן הצנרת המשותפת לבניין. לא הוצגה סיבה מוצדקת לכך שהנתבעים לא תמכו טענתם בחוות-דעת מומחה, כמצופה וכמקובל במקרים מסוג זה.
53. על כן, דין ההודעה לצד השלישי להידחות.
ח. התביעה שכנגד
54. משנקבע כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות, וכי התובע זכאי היה לבטל את הסכם השכירות, הרי שדין התביעה שכנגד להידחות. התובע אינו חב בהמשך תשלום דמי שכירות ובתשלום הארנונה לגבי מושכר הסובל מנזילות ממושכות ומשמעותיות אשר הנתבעים לא פעלו באופן ראוי להפסיקן או לגבי מושכר הנושא בסיכון להתחדשות הנזילות, והוא רשאי היה לצאת מן המושכר כתוצאה מביטול ההסכם.
55. אשר לתביעה שכנגד ככל שהיא נוגעת לעלות פינוי מקררים שהותיר התובע במושכר (בסך 1,755 ש”ח), דינה להידחות. מתמלולי שיחות שעסקו בפינוי הנכס עולה שבזמן אמת לא היו בפי הנתבעים טענות כלפי התובע בקשר לאופן הפינוי, ובפרט לגבי המקרר. מר סאלי אור שאל אם הכל בסדר, ומר שרגא ויקטור אישר ש”הכל בסדר” (נספחים כ”א-1 ו-כ”א-2 לתצהירו של מר סאלי, וכן עמ’ 3 לנספח כ”א-2 הנזכר). מר שרגא ויקטור העיד שראה את המקררים ביום פינוי המעדניה, לא דרש שהתובע יפנה אותם, אך אחר כך שינה מדעתו (עמ’ 64 שורות 12-1 לפרוטוקול). לפי עדותו, הפעם הראשונה שבה הלין על כך היא בהליך המשפטי (עמ’ 64 שורה 4 לפרוטוקול).
56. בנוסף, הנתבעים לא הוכיחו שהתובע הותיר את הנכס במצב גרוע, כפי שנטען בכתב התביעה שכנגד.
57. אשר לתביעה שכנגד ככל שהיא עוסקת בעלות שכר-טרחת עורך-דין ששכרו הנתבעים לשם עריכת הסכם שכירות עם שוכר חדש (בסך 7,850 ש”ח), ראשית, כאמור התובע זכאי היה להודיע על ביטול ההסכם. שנית, אף אם אחרת, ממילא גם אלמלא יציאת התובע מן המושכר, הוא היה זכאי לצאת ממנו בתום תקופת השכירות, שאז היו הנתבעים שוכרים את עורך-הדין לשם עריכת הסכם שכירות עם שוכר אחר. ואכן, מר שרגא ויקטור העיד שגם אלמלא יציאת התובע מהמושכר לפני תום תקופת השכירות, היה שוכר ייצוג משפטי לצורך הכנת הסכם שכירות עם שוכר חדש, אך הסביר שתביעתו היא בגין הקדמת התשלום לעורך-הדין (עמ’ 64 שורות 31-25 לפרוטוקול). הנתבעים לא אמדו את הנזק שנגרם להם בשל עצם הקדמת התשלום לעורך-הדין.
58. עוד יש לציין כי הנתבעים השיבו לתובע את הבטחונות שהפקיד, אולם טענו שהדבר נעשה כמחווה של רצון טוב (עמ’ 3 שורה 33 לפרוטוקול מיום 11.6.2018). מכאן עולה שגם הנתבעים לא סברו בזמן אמת שהתובע חב להם כספים.
59. על כן, דין התביעה שכנגד להידחות ככל שהיא מופנית כלפי התובע.
60. התביעה שכנגד הופנתה גם כלפי הצדדים השלישיים. דינה להידחות כלפיהם מאותם הטעמים שבגינם נדחתה ההודעה לצדדים השלישיים. הנתבעים לא הוכיחו את אחריות הצדדים השלישיים לנזילה, והדברים יפים גם באשר לתביעה שכנגד שהגישו נגדם.
61. משכך, התביעה שכנגד נדחית.
ט. הוצאות
62. התביעה התבררה עד תום. התקיימו בה דיונים לא מועטים, הוגשו תצהירי עדות ראשית וכן סיכומים בכתב.
63. בסופו של יום, התביעה התקבלה בערכים נמוכים מאוד. רק כ-5% ממנה התקבל. ראשי הנזק העיקריים שנתבעו לא הוכחו. לא מן הנמנע שאילו היה נתבע רק רכיב עוגמת הנפש, התביעה לא הייתה מתבררת תוך הקדשת משאבים ניכרים כפי שהתבררה. בנסיבות אלו, אודה שהתלבטתי שמא נכון לחייב את התובע בהוצאות הנתבעים. זאת מן הטעם שמרבית תביעתו נדחתה (עיינו, למשל, ע”א 4494/97 סלאח נ’ סלאח, פיסקה 10 (4.1.2000); ע”א (מחוזי תל אביב) 1815/08 וינוגרד נ’ שלמה רשת מוסכים ושרותי דרך בע”מ (25.10.2009)).
64. עם זאת, לאחר ששקלתי בדבר, מצאתי כי נכון אעשה אם כל צד יישא בהוצאותיו (עיינו, ע”א 419/80 הולנדר ושות’ בע”מ נ’ הוד אווז בע”מ, פ”ד לו(4) 433 (1982)). אומנם, התובע לא הוכיח את מרבית נזקיו הנטענים. אולם עלה בידו להוכיח נזקי רטיבות שמהם סבל המושכר ולהוכיח שהנתבעים הפרו את חוזה השכירות. על כן, מדובר במקרה שבו ראוי שלא לחייב את התובע בהוצאות. בד בבד, התובע אינו זכאי להוצאות בשים לב לכך שמרבית תביעתו נדחתה, והסכום שנפסק לזכותו הוא בערך נמוך יחסית לסכום התביעה.
65. לאור תוצאה זו, מצאתי שראוי גם שלא לפסוק הוצאות ביחסים שבין הנתבעים לבין הצדדים השלישיים. אומנם, אחריות הצדדים השלישיים לא הוכחה. אולם לא מן הנמנע שהצדדים השלישיים היו יכולים לנקוט צעדים טובים יותר לוודא בזמן אמת האם מקור הנזילה הוא בצנרת דירתם. הצדדים השלישיים לא הביאו ראיה לכך שמקור נזקי הרטיבות הוא בצנרת הבית המשותף, ודחיית ההליכים נגדם נעשית על בסיס העדר הוכחה בלבד. על כן, גם לזכותם לא יפסקו הוצאות.
סוף דבר
66. אשר על כן:
(א) התביעה הראשית מתקבלת באורח חלקי בלבד, במובן זה שהנתבעת 1 תשלם לתובע 25,000 ש”ח.
(ב) ההודעה לצדדים השלישיים והתביעה שכנגד נדחות.
(ג) כל צד יישא בהוצאותיו.
ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 60 ימים מיום המצאת פסק-הדין.
ניתן היום, ט”ו טבת תשפ”ג, 08 ינואר 2023, בהעדר הצדדים.
