בפני
כב’ השופט שמואל בר יוסף
מבקשים
עו”ד א.מ (כונס נכסים)
עו”ד א.ג (כונס נכסים)
נגד
משיבים
ר.פ
ח.ל
ק.ב
י.ב
ב.כ
ד.כ
נ.כ
ב.מ
ר.א
א.א.פ בע”מ
פ.נ בע”מ
החלטה
המבקשים, בתוקף תפקידם ככונסי נכסים (להלן: הכונסים), פעלו למכירת זכויות המשיבים 1-9 (להלן: היורשים) בחנות, המצויה ברח’ ב.ן ת.א (להלן: החנות).
שווי החנות, למכירה בשוק החופשי, הוערך על ידי שמאי בסכום של 1,750,000 ₪, בתוספת מע”מ ובמכר מאולץ בסכום של 1,485,000 ₪, בתוספת מע”מ (להלן: השמאות).
חמישה מציעים הגישו הצעות לרכישת החנות, בסכומים שנעו בין 600,000 ₪ ל-1,218,000 ₪. להתמחרות התייצבו משיבות 10 ו- 11 (להלן: א’, פ’, בהתאמה) ומציעה נוספת, שפרשה עוד בטרם החלה ההתמחרות. ההתמחרות החלה בהצעתה של פ’, לרכישת החנות בסכום של 1,218,000 ₪, שהאמירה, בעשר ניעות, לסכום של 1,450,000 ₪, אותו הציעה א’. בשלב זה הודיעו הכונסים לא’ שהצעתה זכתה.
בחלוף כרבע שעה מסיום ההתמחרות, חזר נציג פ’ למשרד הכונסים והציע לרכוש את החנות בסכום של 1,500,000 ₪. כאשר נודע לא’ מפי הכונסים אודות הצעת פ’, היא עמדה על כך שתכובד זכייתה בהתמחרות.
הכונסים החתימו הן את א’ והן את פ’ על הצהרה, לפיה הן מסכימות לרכישת החנות בסכומים דלעיל, לפי תנאי מסמך שכותרתו “הזמנה להציע הצעות להשתתפות בהתמחרות” (להלן: ההזמנה).
הכונסים פנו בבקשה זו, על מנת לקבל הוראות, עם מי עליהם לחתום על הסכם מכר. הכונסים מצביעים על סעיפים שונים בהזמנה, לפיהם מסורה להם חירות מוחלטת לבטל את ההתמחרות ולא לקבל הצעה כזו או אחרת. לטעמם של הכונסים, חובתם הראשונה היא למכסם את התמורה. בשים לב לכך, שהצעת פ’ היא ההצעה היחידה, שעולה סכום השמאות, ולכך שהצעתה של א’ לא הבשילה לכלל חתימת הסכם מכר – תומכים הכונסים, בקבלת הצעתה של פ’.
א’ מעלה על נס את עקרון תום הלב, ואת סופיות הליך ההתמחרות, המתחייב ממנו. א’ מדגישה את הפער הנמוך בין הצעת פ’ להצעתה, ואת אינטרס ההסתמכות.
פ’ מחרה מחזיקה אחר הכונסים ומדגישה, שהצעתה הוגשה כרבע שעה לאחר שהודע לא’ אודות זכייתה בהתמחרות. לטענת פ’, נציגה בהתמחרות ירד ממשרד הכונסים, על מנת להיוועץ באחיו. זאת , כך נטען, משום שהאח הוא נכה הנעזר בכיסא גלגלים, שלא ניתן היה להעלותו במעלית למשרד הכונסים. לאחר היוועצות זו הניחה פ’ את הצעתה הגבוהה יותר.
משיבים 1-4 מותירים את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט. משיבים 5-9 חפצים לבצע “התמחרות חוזרת” (כלשונם), לנוכח טענתם, שהתמורה נמוכה.
בעקבות הסכם בין היורשים (הוגש ביום 6.9.2010, קיבל תוקף של פסק דין ביום 8.12.2011), נחתמה ביום 28.12.2011 פסיקתא, לפיה התמנו באי כוחם (אחד מהם הוחלף בינתיים) ככונסי נכסים, על מנת למכור את נכסי העיזבון (סעיף ב’ לפסיקתא). מדובר בהסכמה לפרק את השיתוף, על דרך מכר בשוק החופשי. מכר כזה מבוצע , “…בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת…” (סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969). לפיכך, בהיעדר הוראה אחרת, מתווה הפעולה של כונסי נכסים הינו זה המפורט בתקנות 65-68 לתקנות ההוצאה לפועל, תש”ם-1979, לאמור:
עריכת שמאות (תקנה 65); פרסום הזמנה להציע הצעות (תקנה 66); הגשת הצעות מגובות בערבון (תקנה 67); הזמנת כל המציעים שהשוו את הצעתם לסכום ההצעה הגבוהה ביותר להתמחרות (תקנה 68(א) ); ניהול התמחרות והעברת ההצעה הזוכה לאישור בית המשפט (תקנה 68(ב) ).
הַבְנָייַת הליך המכר נועדה לאזן בין שתי תכליות: השאת תמורה גבוהה ככל הניתן, מחד גיסא, ושמירה על עקרון תום הלב בהליך מכר מפוקח, מאידך גיסא. עקרון תום הלב מחייב הן שוויון בין המציעים והן כיבוד של כללי המכר, המפורטים לעיל. עקרון תום הלב משרת, בנוסף, תכלית ציבורית רחבה, לה שני פנים: האחד, האינטרס הציבורי לוודאות בהליכי מכר מפוקחים, על מנת לעודד מציעים להשתתף בהם. השני, אינטרס הציבור בדבר שלטון החוק. הליך מכר לא תקין מקרין על בית המשפט שמנהל אותו, ועל הליכים דומים. אכן, אם הליכי מכר מפוקחים לא יתנהלו כראוי, מציעים פוטנציאליים ידירו מהם את רגליהם. ככל שכך, התועלת במקרה בודד, תבוא על חשבון מקרים רבים אחרים (עניין ברכה, עמ’ 429). בה במידה, ככל שיתאפשר לקעקע את ההליך הסדור של מכר כאמור, הדבר יקרין על אמון הציבור בבית המשפט כמפקח ההליך, ויכרסם בשלטון החוק.
יתירה מזו, במכר המממש פירוק שיתוף במקרקעין, אינטרס השאת התמורה אינו האינטרס היחיד של בעלי הזכויות. אינטרס חשוב לא פחות, הוא האפשרות להשתחרר משיתוף לא רצוי בקניין. שיתוף זה נזקיו מרובים, ובראשם מגבלה של ממש לנהוג בקניין מנהג בעלים אוטונומי. לכן, הדין מאפשר לכל שותף לעתור לפירוק השיתוף בכל עת (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין), ואף קובע כיצד הדבר ייעשה (סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, ביחד עם תקנות 65-68 לתקנות ההוצאה לפועל). הקפדה על כללי המכר המובנה משרתת את אינטרס בעלי הזכויות להיפרד זה מזה. לכן, בהליכי פירוק שיתוף, קשה ביתר שאת להלום קבלת הצעה שלא מן המניין, רק משום שהיא גבוהה יותר מהצעה זוכה.
בין השאיפה להשיא את התמורה הגבוהה ביותר, לבין החובה לנהל מכר מפוקח כסדרו ובתום לב, קיים פוטנציאל מתח מובנה. ברוב המקרים, מתח זה מתפוגג, מאחר שהליכי המכר המובנים משרתים את תכלית השאת התמורה הגבוהה ביותר. במיעוטם של המקרים, מוגשת הצעה שלא מן המניין (על ידי אחד המציעים, על ידי מי מבעלי הזכויות, או על ידי צד ג’) המטעינה את המתח האמור. כרגיל, כאשר מתעורר צורך לאזן בין תכליות ואינטרסים, מתקיימת מקבילית כוחות: ככל שהפער בין הצעה שהתקבלה בהתמחרות כדין לבין הצעה שלא מן המניין גבוה יותר, תגבר הנטייה לבכר את תכלית השאת התמורה, ולהיפך. מכל מקום, בעלי תפקיד במכר מפוקח אינם בני חורין לנהל את המכר אך ורק לפי אינטרס השאת התמורה. זאת, גם אם יבהירו מראש, כפי שנעשה במקרה זה, שהם רשאים לא לקבל הצעה או אף לבטל התמחרות וכו’. הבהרות אלה כוחן יפה על מנת למנוע טענות, לפיהן הנחת הצעה, או אף זכייתה, מבססות חוזה או אינטרס הסתמכות לא הדיר.
בה במידה אין בכוחן של הבהרות כאמור כדי לאיין אינטרס הסתמכות כלשהו, שהורתו בחובה לנהוג בהליכי מכר מפוקחים בשוויון ובתום לב. יתירה מזו, אם יתאפשר בקלות ‘להכות’ הצעה שזכתה בהתמחרות כדין, באמצעות הצעה מאוחרת, לא תהייה משמעות של ממש להתמחרות מעיקרה.
אמנם, יש להבחין בין עוצמת אינטרס ההסתמכות של מציע בשלב ההשתתפות בהתמחרות, לבין אינטרס ההסתמכות עם זכייתו, לבין אינטרס ההסתמכות מעת שנחתם הסכם מכר. לכן, על מנת למנוע אישור הסכם מכר חתום יידרש פער מהותי בין ההצעה הזוכה להצעה שלא מן המניין, ופער מהותי פחות לעניין הצעה שזכתה, בטרם נחתם הסכם מכר. ברם, כבר לכתחילה יש לכל מציע אינטרס הסתמכות בר הגנה, לניהול המכר בשוויון ובתום לב. בלשון מושאלת – כבר עם הגשת הצעה רוכש מציע ‘כרטיס למשחק’ המכר בכינוס. ככל שכך, מוטלת, הן על בעלי זכות הקניין, והן על כונסי הנכסים, חובה קורלטיבית, לכבד את ‘כללי המשחק’ (אלא אם הורה בית המשפט אחרת). לפיכך, כאשר הצעתו של מציע פלוני היא הגבוהה ביותר והוא זוכה בהתמחרות, ציפייתו הלגיטימית היא, שייכרת עמו הסכם מכר, אלא אם יש טעמים ענייניים לא לעשות כן. ברור ,שאינטרס זה שונה בעוצמתו, מאינטרס ההסתמכות, שנולד בעקבות חתימת הסכם מכר (התלוי, כשלעצמו, באישור בית המשפט). בה במידה אין לומר, שהוא אינו קיים ולכן גם לא ראוי להגנה. הכונסים ופ’ נתלים בהחלטה שנתנה ברע”א 1804/22 משוב שירותים בע”מ נ’ אבנר עשוש (26.04.2022). ברם, הנדון אינו דומה לראיה, משום שבאותה פרשה נדחתה עמדת ההצעה הזוכה, בעיקר משום פער מהותי בינה לבין שמאות הנכס (סעיף 23 להחלטה). בעניין משוב ציין בית המשפט את ההבדל בין הצעה שזכתה בהתמחרות לבין הצעה שגובשה לכלל הסכם מכר חתום, הבדל שבואר גם לעיל. עם זאת, לא מצאתי תימוכין לכך, שאינטרס מציע שזכה הינו ולא כלום, רק משום שטרם נחתם הסכם מכר. נהפוך הוא, הפסיקה הכירה בצורך לשמר את הבניית הליך המכר המפוקח, לרבות בראי האינטרס הציבורי הרחב, גם לגבי הצעה שטרם השתכללה לכלל הסכם מכר חתום. כך נפסק, בדברים המתאימים למקרה זה ככפפה ליד:
במקרה הנוכחי, דומה כי פתיחת ההתמחרות מחדש רק משום שכעת, בכלות כל הקיצין, התרצה החייב ושיפר באופן דרמטי את הצעתו, תביא אמנם ערך כספי ניכר לנושים, אך תפגע קשות במוסד המשפטי של מימוש נכסי חייבים בכלל, ובאקזיט, הזוכה בעניננו, בפרט. זו האחרונה השתתפה בהליך ההתמחרות על יסוד הנחה לגיטימית כי מדובר בהליך שויוני, הוגן ושקוף, שתוצאותיו תוכרענה על בסיס ההצעה הטובה ביותר במועד עריכת ההתמחרות, ולא על בסיס הצעה משופרת שתועלה לראשונה במהלך הדיון בבית המשפט. בית המשפט שאמור לאשר הליכי מכר נכסים, חייב לשוות לנגד עיניו לא רק את האינטרס החומרי הצר של בעלי הדין שלפניו, אלא גם את האינטרס הציבורי הרחב הרבה יותר, החורג מגדרו של המקרה הפרטני, ולפיו יש לעודד וליתן גיבוי להליכי התמחרות הוגנים, שקופים ושוויוניים; שאם לא כן, צדדים שלישיים ידירו עצמם מראש מהליכים מעין אלה, ביודעם כי תוצאותיהם נתונות לגחמות של מציע זה או אחר, שיכול לשלוף ב”דקה התשעים” שפן מכובעו, ולהפוך את קערת ההתמחרות על פיה (פש”ר (מחוזי ת”א) 11007-08-15 אורי שוורץ נ’ עו”ד אלונה בומגרטן, נאמנת להסדר הנושים של החייב (07.02.2019) ור’ גם בש”א (מחוזי חיפה) 16204/05 עו”ד גיל הירשמן כונס הנכסים של ג.פ.ק נ’ ניסרול בע”מ (08.12.2005) ).
במקרה זה, הצעת פ’ גבוהה מהצעת א’ בפחות מ- 3.5%. מדובר בפער כמעט זניח. פער כזה, אין בו כדי להצדיק, ולו בדוחק, לחרוג מכללי המכר ולפגוע באינטרס ההסתמכות של א’, שינהגו בה בתום לב. לעניין זה אינני רואה חשיבות רבה למשך הזמן, שחלף ממועד הכרזת הצעת א’ כזוכה, עד למועד בו הונחה הצעתה של פ’. מאומה לא מנע מנציג פ’ להיוועץ באחיו בטרם הודיע, שפ’ פורשת מההתמחרות. יתירה מזו, פ’, באמצעות נציגה, ידעה שמשמעות פרישה זו היא זכיית א’. לפיכך, משך הזמן שחלף לא מטה מהותית את הכף. עיקרו של דבר, בשניים: מצגה של פ’, בדבר פרישה מההתמחרות, והפער בין ההצעות. שני אלה מצדיקים לא לקבל את הצעת פ’, שאיננה שוקלת למול הפגיעה בתכליות המוגנות על ידי הליך המכר מובנה.
אשר לעמדתם של משיבים 5-9, לפיה יש לקיים התמחרות מחודשת בין א’ לפ’ – מדובר, למעשה, בקבלת הצעת פ’ כהצעה שהוגשה כדין, ולכן בת תחרות עם הצעת א’. כמבואר לעיל, אין בידי להלום תוצאה זו. יובהר, שהחלטה זו עניינה זכיית א’ בהתמחרות, להבדיל מאישור מכר החנות לפי הצעתה. ממילא, שמורות ליורשים טענותיהם, לעניין אישורו של המכר (לרבות בכל הנוגע לפער נטען בין הצעת א’ למחיר השוק).
לפיכך, אני מורה לכונסי הנכסים לחתום על הסכם מכר עם א’.
מאחר שמדובר בהליך, שיזמו הכונסים, אין צו להוצאות.
מבחינה מהותית מדובר במחלוקת בין צדדי ג’, שאינם בני משפחה. לכן, ההחלטה מותרת בפרסום.
ניתן היום, כ”א טבת תשפ”ד, 02 ינואר 2024, בהעדר הצדדים.
