SUBS
משו
אלו
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד
הייפ 21251-01-20 לזר נ’ רכטר ואח’
לפני כבוד השופט רמי אמיר
המבקש
אהוד לזר ת”ז 055311021
נגד
המשיבים
1. רחל רכטר ת’יז 003143211 2. צידון חברה קבלנית לבניין בע”מ 520029414 3. חברת תחזוקה בית רכטר נתניה בע”מ 510879091 4. אברהם איזמן 5. מרדכי וייצמן ת”י 017213158 6. עופר כספי (רוי שיר אחזקות בע”מ) 7. שושנה וינברגר 8. שולה קליינר , אחזקות ושירותים בע”מ;
יעקב קליינר (ז”ל), אחזקות ושירותים בע”מ 9. אברהם משית 10. נעם אברהם רכטר ת’יז 053893061 11. ישראל-אבי רכטר ת”ז 050212976 12. בלהה פלד תייז 003143229 13. ורוניקה-השקעות בע”מ 14. עו”ד סידי רועי, מנהל עיזבון שפירא פלה 15. אברהם יהודיאן;
מינו יהודיאן 16. מאיר דנן 17. שושנה לפידות(טפירו);
צביה דוידוביץ 18. יעקב וסופי שפריר
לילי ועמנואל שפריר 19. עו”ד טליה אביבי בשם מר מלר יוסף זייל 20. זאב קאופמן – י.ה.ד.ש השקעות בע”מ 21. בנק מזרחי טפחות בע”מ
ב”כ המשיבים 1,3,12-10 עו”ד ציונה גולן ועו”ד מרדכי גולן ב”כ המשיב 5 עו”ד עמוס אלגלי
פסק דין
1. לפניי תובענה בדרך של המרצת פתיחה למתן סעדים רבים בקשר לבית משותף ברחוב סמילנסקי 4 בעיר נתניה (גוש 8264, חלקה 134). המבקש בעל זכויות במחצית מאחת מתתי החלקות בבית המשותף. לתובענה צורפו משיבים רבים, 21 במניין, אף שחלקם כוללים מספר בני אדם יחדיו או אדם ותאגיד גם יחד. עניין זה אינו תקין, אך אינו מצריך התייחסות לאור התוצאה הסופית.
1 מתוך 5
SUBS
משו
אלו
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד
הייפ 21251-01-20 לזר נ’ רכטר ואח’
המשיבה 2 היא החברה הקבלנית שבנתה את הבניין. המשיבה 3 היא חברת הניהול שמנהלת את הבניין. המשיבים 1,21-4 הם בעלי זכויות בתתי חלקות שונים בבית המשותף. המשיב 21 הוא גם בעל שעבודים על זכויות של מי מהמשיבים האחרים.
2. בטרם הדיון היום הוגשו בקשות שונות על ידי מי מהצדדים, בין במסגרת כתבי הטענות העיקריים ובין בבקשות נפרדות. אמנה אותן שלא לפי סדרן הכרונולוגי אלא לפי מהותן וזהות המבקשים. המבקש עתר לתיקון התובענה על ידי מחיקת כל הסעדים והותרת סעד אחד בלבד, והוא הצהרה על היותו של ההסכם המיוחד (לפי סעיף 62א לחוק המקרקעין) מסמך מזויף שנערך בדיעבד, ולקבוע שאינו מחייב כלפי המבקש. עוד ביקש באותה בקשה למחוק את מרבית המשיבים, אך בדיון הודיע שהוא חוזר בו מהבקשה למחוק משיבים כלשהם משום שהוא מבין שעליו להשאירם בתובענה. המשיבים 1,3,12-10 הגיבו לבקשה והתנגדו לה, אך בדיון היום הסכימו כי ניתן למחוק את כל הסעדים האחרים שהתבקשו בתובענה. המשיבים 1,3,12-10 ביקשו במסגרת תשובתם לתובענה לדחות את התובענה על הסף ממספר טעמים: התיישנות, מעשה בית דין ושיהוי. גם המשיב 5 טען בתשובתו לתובענה כי אין להיזקק לה בשל התיישנות ומעשה בית דין. המשיבים 1,3,12-10 הוסיפו וביקשו, בבקשה נפרדת, לחייב את המבקש בערובה להוצאות. המבקש השיב לשתי הבקשות הללו, והתנגד להן – גם לדחיית התובענה על הסף, וגם לחיובו בערובה להוצאות. בדיון היום חזרו בפניי הצדדים על טענותיהם שבכתב, והותירו את העניינים להכרעתי ללא צורך בטיעון נוסף.
3. תחילה לעניין תיקון התובענה מדובר למעשה בבקשה מוסכמת, נכון להיום, לצמצום התובענה, כך שהסעד היחידי שיוותר בה הוא הסעד האמור לעיל – הצהרה על היות ההסכם המיוחד מזויף (הכוונה לתאריך עשייתו, משום שלפי הנטען ההסכם נעשה לאחר המועד הרשום בו), ולקבוע שאינו מחייב את המבקש. לפיכך, אני נעתר לבקשה מוסכמת זו במובן זה שכל הסעדים האחרים בתובענה נמחקים,
והסעד האמור נותר כסעד יחיד.
אבקש רק להבהיר ולדייק דבר מה בנוגע לסעד שנותר כסעד היחיד בתובענה. המבקש, שאיננו משפטן ואיננו מיוצג, ניסח את הסעד כסעד המורכב משני ראשים חלופיים – שההסכם מזויף, ולחלופין שאינו מחייב אותו. ואולם ברור שכוונתו הייתה לסעדים מצטברים, דהיינו שההסכם מזויף, וכי גם מטעם זה וגם מטעם נוסף הוא אינו מחייב אותו. כיוון שהבהרה זו היא לטובת המבקש, ומכיוון שאינו מיוצג – אראה כך את הסעד המבוקש בתובענה המתוקנת.
2 מתוך 5
SUBS
משו
אלו
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד
הייפ 21251-01-20 לזר נ’ רכטר ואח’
4. מכאן לשאלה העיקרית, והיא, כלום יש לדחות את התובענה על הסף בשל אחת או יותר מהעילות שנטענו : התיישנות, מעשה בית דין, ושיהוי. אקדים ואומר, כי לא הייתי רואה להכריע על הסף בשאלת השיהוי, משום שזהו עניין שטעון בירור עובדתי, שלא הונחה לו תשתית מספקת בפניי. כמו כן, אין בענייננו מעשה בית דין – מדובר בהליכים שהתרחשו לפני המפקחת על בתים משותפים ובהליכי השגה על החלטותיה, בשנת 2018 ובשנת 2019. בשני המקרים ראתה עצמה המפקחת כחסרת סמכות לדון בעניינים הנטענים של זיוף ההסכם המיוחד וההשלכה של עניין זה על תוקף התקנון שמאמץ אותו, והפנתה את המבקש לבית המשפט המוסמך – דבר שאותו עשה במסגרת התובענה שלפניי. לכן, גם אם ההליכים אצל המפקחת ניתנים להתפרש כדחייה של בקשות המבקש – הרי שבעניין ייזיוף”י ההסכם המיוחד לא מדובר בדחייה שיוצרת מעשה בית דין אלא בדחייה מחוסר סמכות שפותחת פתח להתדיינות בהליך המתאים. כך גם ביחס להחלטת הממונה בערר על אחת מהחלטות המפקחת, ובהחלטת בית משפט זה למחוק את הערר על החלטת הממונה בשל אי הפקדת עירבון. ואולם, נותרה שאלת ההתיישנות. ולצורך שאלה זו עלינו לבחון את הטענות שבתובענה לגופן, וכך אעשה.
5. ההסכם המיוחד נושא התובענה המתוקנת (וגם התובענה המקורית) צורף לה כנספח ד’. מדובר בהסכם שנעשה, על פניו, ביום 03/01/78, בין ייכל בעלי היחידות בחלקה 134″ מצד אחד, לבין המשיבה 3 (שהיא חברת תחזוקה וניהול) מצד שני. ההסכם נחתם בשוליו באופן הבא: המשיבה 1 (רחל רכטר) והמשיבה 2 (החברה הקבלנית), שתיהן ביחד בשם ייבעלי היחידותיי מצד אחד; והמשיבה 3 (חברת התחזוקה והניהול) מהצד השני. טענתו של המבקש בהקשר זה בתובענה המתוקנת (וגם בתובענה המקורית) היא, בקליפת אגוז, שההסכם המיוחד הזה לא נערך ביום 03/01/78, אלא במועד מאוחר יותר, בין 1981 לבין 1986, מטעמים שיובהרו להלן ; ולכן הוא הסכם מזויף, שאינו מחייב לא אותו ולא אף
אדם שהוא.
עוד טוען המבקש על יסוד כרונולוגי זה, שההסכם אינו יכול לחייב אותו אפילו הוא בתוקף בין החותמים עליו – כך, משום שהמבקש עצמו היה לבעל זכויות באחת היחידות כאשר קנה אותה ביום 18/08/78, כעולה מהסכם המכר נספח אי לתובענה; ולכן, בעת שבו נחתם לטענתו ההסכם המיוחד, קרי לאחר היותו לבעל יחידה – לא יכלה המשיבה 1, הגבי רכטר, ולא יכלה המשיבה 2, החברה הקבלנית, לחתום בשמו כבעל יחידה. ומניין למד המבקש, שההסכם המיוחד לא נחתם בשנת 1978 אלא לכל המוקדם בשנת 1981 ולא יאוחר משנת 1986: ראשית, המשיבה 2, החברה הקבלנית, חתמה על ההסכם המיוחד כחברה בפירוק מרצון; ואולם היא נכנסה לפירוק מרצון רק בשנת 1980 (לפי נספח יבי לתובענה). שנית, המשיבה 3, חברת התחזוקה והניהול, שחתומה אף היא על ההסכם, נוסדה רק בשנת 1981 (לפי נספח יאי לתובענה). ושלישית, ההסכם המיוחד הוגש לטאבו ונרשם כחלק מהתקנון המוסכם בשנת 1986 (לפי נספחים בי-ג’י לתובענה).
;
35 36
3 מתוך 5
SUBS
משו
אלו
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד
הייפ 21251-01-20 לזר נ’ רכטר ואח’
6. מן המקובץ עולה, כי לפי טענת המבקש בתובענה – הרי שההסכם המיוחד נעשה, ותאריכו זויף, לכל המאוחר בשנת 1986. אשר על כן, ועל פני הדברים, עילת תביעתו להצהיר על אותו זיוף ועל אי התוקף של ההסכם – עילה זו נוצרה אף היא לכל המאוחר בשנת 1986. דא עקא, שהתביעה שלפניי הוגשה רק בשנת 2020, דהיינו 34 שנים לאחר היווצר העילה. זאת ועוד, אפילו אם נראה בהליכים שהתחילו אצל המפקחת על הבתים המשותפים כהגשת התביעה הראשונה בעניין, מדובר בהליכים שהתחילו רק בשנת 2018, דהיינו 32 שנים לאחר היווצר העילה. אבקש לציין, כי מדובר בעילה נזיקית או חוזית, אשר תקופת ההתיישנות בגינן היא 7 שנים, או לכל היותר 10 שנים בהתייחס לסעיף 89(2) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. ואולם גם אם היה מדובר בתביעה במקרקעין – ולא כך הוא – הרי שגם אז תקופת ההתיישנות היא של 15 או 25 שנים, שחלפו אף הן.
| –
7. המבקש היה ער לקושי זה, וטען להשעיה של מרוץ ההתיישנות לפי הסעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות, התשייח-1958 (להלן: “חוק ההתיישנותיי או ייהחוקיי). אקדים ואומר, כי הנטל להוכיח את החריגים האמורים למרוץ ההתיישנות מוטל על הטוען לכך, הוא המבקש בתובענה במקרה זה – והוא לא עמד בנטל. יתרה מכך, באופן פוזיטיבי ניתן לומר, שהוכח שלא התקיימו התנאים לאף אחד מהחריגים האמורים. בעניין “ההתיישנות שלא מדעתי לפי סעיף 8 לחוק – על הטוען נגד ההתיישנות להוכיח שנעלמו ממנו העובדות המהוות את עילת התובענה יימסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותו’י. ואולם גם אם אניח, שהמבקש לא ידע על דבר קיומו של ההסכם המיוחד, ומכאן גם על ייזיוף התארידיי שבו – הרי בוודאי שלא התקיימו התנאים, שהסיבות לכך לא היו תלויות בו, ושהוא לא יכול היה למנוע זאת בזהירות סבירה. הרי הדברים נרשמו בלשכת רישום המקרקעין במסגרת צו רישום הבית המשותף בשנת 1986, והפנקסים פתוחים לכל. יתרה מכך, גם זכויותיו של המבקש ביחידה שבבעלותו נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בעת רישום הבית המשותף בשנת 1986. כבעל זכויות, היה עליו לדעת את תוכן הרישום, ובוודאי שהיה בידיו לדעת זאת. יתרה מכך, בסעיף 3 לחוזה הרכישה שלו נאמר במפורש, שהבית יירשם כבית משותף, ושהמוכר (החברה הקבלנית) ירשום תקנון מוסכם; ובסעיף 13 לחוזה התחייב המבקש לשתף פעולה עם הליך הרישום. לפיכך היה המבקש צריך לפעול ולבדוק מעת לעת מה נעשה בעניין זה, ובוודאי שיכול היה לעשות כן, ואף הועמד על האפשרות שכך יעשה. זאת ועוד, המבקש נמנע במשך שנים מלהתייצב לאסיפות דיירים, ולהעלות שם את הנושא או לשאול שאלות בעניין, למרות שהוזמן לישיבות כאלו. ומחדל זה מצטרף ליתר מחדליו האמורים של המבקש, בנקיטת זהירות סבירה כדי למנוע את העוולה הנטענת בתביעתו.
4 מתוך 5
SUBS
משו
אלו
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד
הייפ 21251-01-20 לזר נ’ רכטר ואח’
בעניין “התיישנות עקב התנהגות פסולה של הנתבע” לפי סעיף 7 לחוק – כאן ההתייחסות היא לחלופה של הטעיה ביודעין, וזאת יילרבות בדרך של אי גילוי ביודעין של עובדה מהעובדות המהוות את עילת התובענהיי. אך במקרה זה מתלכדים הטיעונים בעניין זה ובעניין ההתיישנות שלא מדעת – משום שהמשיבה 2, החברה הקבלנית, ערכה עם המבקש את הסכם המכר בשנת 1978, וציינה שם כי היא תרשום את הבית המשותף עם תקנון מוסכם, ולכן גילתה בפניו באופן פוזיטיבי שהדבר צפוי. מכל מקום, כיוון שהדבר נעשה באופן פתוח וגלוי לעין כל, ברישום בספרי לשכת רישום המקרקעין – אי אפשר עוד לדבר על ייאי גילוייי. אשר להטעיה אקטיבית – הדבר אפילו לא נטען, ובוודאי שלא הוכח.
8. סופו של דבר, תביעת המבקש התיישנה; לא הוכחו ואף הופרכו כל טענות המבקש להשעיית מרוץ ההתיישנות מכוח סעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות; ולכן יש לדחות את התובענה על הסף.
9. משנדחית התביעה על הסף, ושלא בהסכמה, זכאים המשיבים שטענו לכך להוצאות. המדובר הוא במשיבים 1,3,12-10 וכן במשיב 5. יש להביא בחשבון את העמל שהושקע בהכנת תשובה לתובענה, ואת ההתייצבות לדיון. מצד שני, יש להביא בחשבון שההליך הסתיים עוד באיבו, וכך נחסכו ישיבות נוספות והליכים נוספים. אשר למשיב 16, שהתייצב לדיון אך לא הגיש כל תשובה לתובענה ולא היה מיוצג בפניי יש לפסוק הוצאות רק בגין ההתייצבות.
10. :
התוצאה היא, אפוא, שהתובענה נדחית על הסף. המבקש ישלם הוצאות ושכייט ערייד למשיבים ובסכומים כדלקמן: למשיבים 1,3,12-10 סך כולל של 12,000 ₪. למשיב 5 סך כולל של 12,000 ₪. למשיב 16 סך כולל של 1,000 ₪. התשלומים תוך 30 יום מהיום לידי בייכ המשיבים; ובמקרה של המשיב 16 שאינו מיוצג – לידיו. המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לכל הצדדים.
ניתן היום, ל’ סיוון תשייפ, 22 יוני 2020, בהעדר הצדדים.
רמי אמיר, שופט
5 מתוך 5
